ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Δ. Θεοδώρου, Π. Ε. Δ.
Αρ. Γεν. Αίτησης: 414/23
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα
Και
Αναφορικά με την BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED
Και
Αναφορικά με την ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΙΜΙΤΕΔ
Ημερομηνία: 26 Νοεμβρίου, 2024
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια: κ. Νεοφύτου
Για Καθ’ ης η Αίτηση: κ. Καλλή
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η αίτηση
Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αίτηση, η Αιτήτρια τράπεζα (στο εξής «η Αιτήτρια»), επιδιώκει την έκδοση διαταγμάτων, δια των οποίων, στην ουσία, να της επιτρέπεται να ενεργοποιήσει τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/1965 (στο εξής «ο Νόμος») για σκοπούς διενέργειας ιδιωτικής εκποίησης ή επαναλαμβανόμενων, τέτοιων, εκποιήσεων συγκεκριμένου ενυπόθηκου, προς όφελός της, ακίνητου (στο εξής «το ενυπόθηκο ακίνητο») σε σχέση με τραπεζικές διευκολύνσεις που παρείχε προς τρίτους. Η αίτηση εδράζεται επί των προνοιών του άρθρου 44Θ του Νόμου.
Το κοινώς αποδεκτό πλαίσιο γεγονότων και θεωρήσεων των διαδίκων
Αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των μερών της παρούσας αίτησης, ότι το ενυπόθηκο ακίνητο υποθηκεύτηκε (με πρώτη υποθήκη) προς όφελος άλλου τραπεζικού ιδρύματος, του οποίου τα δικαιώματα και υποχρεώσεις, σε σχέση με την εν λόγω υποθήκη, εκχωρήθηκαν στην Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία (στο εξής «η Καθ’ ης η Αίτηση») και την ίδια μέρα εγγραφής της πρώτης, αυτής, υποθήκης, πλην όμως, σε μεταγενέστερο χρόνο, υποθηκεύτηκε, για πρώτη φορά, και προς όφελος της Αιτήτριας. Ακολούθως, το ενυπόθηκο ακίνητο, υποθηκεύτηκε εκ νέου, τόσο προς όφελος της Αιτήτριας, όσο και προς όφελος της Καθ' ης η Αίτηση. Δεδομένων των πιο πάνω, ως και τα μέρη της παρούσας αίτησης αποδέχονται, η Καθ' ης η Αίτηση αποτελεί, χρονικά, προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή του ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου ακίνητου απ’ ότι η Αιτήτρια, ως ο όρος αυτός ερμηνεύεται στο Νόμο, με αποτέλεσμα, στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Θ του Νόμου, η Αιτήτρια να μην δύναται να προβεί σε ιδιωτική εκποίησή του, χωρίς την προγενέστερη γραπτή συγκατάθεση της Καθ' ης η Αίτηση ή, σε διαφορετική περίπτωση, την παραχώρηση σχετικής άδειας μέσω απόφασης του Δικαστηρίου. Η Αιτήτρια, στη βάση της επιθυμίας της να προχωρήσει με ιδιωτικό πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου, επιχείρησε να λάβει τη σχετική συγκατάθεση της Καθ' ης η Αίτηση, αποστέλλοντας αριθμό, σχετικών, ηλεκτρονικών μηνυμάτων προς την τελευταία, πλην όμως ουδέποτε έλαβε τούτη (η σχετική αλληλογραφία επισυνάπτεται, υπό μορφή τεκμηρίων, στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση). Θεωρώντας η Αιτήτρια ότι η Καθ’ ης η Αίτηση, αδικαιολογήτως, δεν δίδει τη συγκατάθεσή της, καθώς επίσης και ότι δεν επιθυμεί (η Καθ' ης η Αίτηση) να προβεί σε ιδιωτική εκποίηση του ενυπόθηκου ακίνητου, καταχώρισε την παρούσα αίτηση, με σκοπό, στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Θ, να της επιτραπεί, μέσω των κατ’ αίτηση διαταγμάτων, να προβεί σε ιδιωτική εκποίησή του.
Η ένσταση
Η Καθ' ης η Αίτηση καταχώρισε ένσταση στην αίτηση, προβάλλοντας διάφορους λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι πρέπει τούτη να απορριφθεί. Δεν χρειάζεται, στο σημείο αυτό, να καταγραφούν με λεπτομέρεια τούτοι. Αρκεί να σημειώσω, ότι εκείνο που στην ουσία προβάλλεται, ως ακρογωνιαίος λίθος των επιχειρημάτων της, είναι ότι, σε χρόνο πριν την καταχώριση της αίτησης, η ίδια ενεργοποίησε τις σχετικές πρόνοιες του Νόμου και σηματοδότησε την έναρξη ιδιωτικής εκποίησης του ενυπόθηκου ακίνητου, γεγονός για το οποίο ήταν ενήμερη η Αιτήτρια, αφού τη σχετική Ειδοποίηση Τύπος <Ι>, που εξέδωσε (στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Γ (1) του Νόμου), επιδόθηκε σε λειτουργό της τελευταίας. Προτάσσει, εν προκειμένω, ότι η παρούσα αίτηση αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας, καθώς επίσης και αδικαιολόγητο διάβημα, καθότι, με δεδομένα τα ανωτέρω, επιζητείται από το Δικαστήριο να ενεργήσει επί ματαίω. Είναι, εν προκειμένω, η θέση της Καθ' ης η Αίτηση ότι, δεδομένης της ενέργειάς της να ενεργοποιήσει τις πρόνοιες του Νόμου και να προβεί στην έναρξη της ιδιωτικής εκποίησης ως ο πρώτος ενυπόθηκος δανειστής, η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται, πλέον, να επιζητεί διατάγματα, ως τα κατ’ αίτηση, ούτε και η ενέργεια της (της Καθ' ης η Αίτηση) να μην συγκατατεθεί στην πρόθεση αυτή της Αιτήτριας, μπορεί να κριθεί ως αδικαιολόγητη. Υποστηρίζει, περαιτέρω, ότι, η αναφορά στις πρόνοιες της επιφύλαξης του άρθρου 44Θ περί «πολλαπλές προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου», δεν μπορεί να ερμηνευθεί, ως η Αιτήτρια εισηγείται, ως παρέχουσα δυνατότητα διενέργειας παράλληλων διαδικασιών εκποίησης ενός ενυπόθηκου ακίνητου από πέραν του ενός ενυπόθηκων δανειστών, αλλά, απλώς, ως δυνατότητα που μπορεί παραχωρηθεί από το Δικαστήριο (μέσω σχετικής απόφασης) ή από τον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή (μέσω της σχετικής συγκατάθεσής του) προς έναν μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή που θα αιτηθεί αναλόγως, ώστε να μπορεί ο τελευταίος, στην περίπτωση, λόγου χάριν, που ο πρώτος πλειστηριασμός που θα διενεργήσει δεν είναι επιτυχής, να προχωρήσει σε πολλαπλούς πλειστηριασμούς, ως άλλα άρθρα του Νόμου επιτρέπουν.
Παραδεκτό γεγονός
Στο πλαίσιο ενδιάμεσης αίτησης, που προωθούσε η Αιτήτρια, για σκοπούς λήψης άδειας καταχώρισης συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης, και αφού, στο μεταξύ, η Καθ' ης η Αίτηση καταχώρισε την ένστασή της, στην ενδιάμεση αυτή αίτηση, προβάλλοντας σχετικό ισχυρισμό, οι συνήγοροι των διαδίκων, μέσω σχετικής επικοινωνίας τους στον ηλεκτρονικό φάκελο της υπόθεσης, δηλώσαν ως παραδεκτό γεγονός ότι στις 30.05.2023 (τρεις περίπου μήνες, πριν την καταχώριση της παρούσας αίτησης) επιδόθηκε στην Αιτήτρια η Ειδοποίηση Τύπος <Ι> που εξέδωσε η Καθ' ης η Αίτηση για σκοπούς ιδιωτικής εκποίησης του ενυπόθηκου ακίνητου στη βάση των προνοιών του Νόμου. Δηλώθηκε, επίσης, ότι, στις 11.12.2023, επιδόθηκε στην Αιτήτρια και η επόμενη, προβλεπόμενη από τον Νόμο, Ειδοποίηση που εξέδωσε η Καθ’ ης η αίτηση, και δη η Τύπος <ΙΑ>, μέσω της οποίας ενημερωνόταν ότι ο ιδιωτικός πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακίνητου ορίστηκε να διενεργηθεί στις 21.03.2024. Τέλος, κατά την επ' ακροατηρίω διαδικασία της παρούσας αίτησης, ο συνήγορος της Αιτήτριας, δήλωσε ότι έτυχαν ενημέρωσης «ότι υπάρχει σε εξέλιξη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακίνητου από πλευράς της Καθ' ης η αίτηση...». Στη βάση δε, της δήλωσής του αυτής, ο συνήγορος της Αιτήτριας προχώρησε δηλώνοντας, ότι τούτη (η Αιτήτρια), παρά ταύτα, δικαιούται να προωθεί την παρούσα αίτηση, καθότι, οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ πρέπει να ερμηνευθούν ως επιτρέπουσες την παράλληλη διαδικασία εκποίησης από πέραν του ενός ενυπόθηκου δανειστή, κάτι, που, εν πάση περιπτώσει, δεν απαγορεύει ο Νόμος.
Νομική πτυχή
Το άρθρο 44Θ του Νόμου προνοεί:
«(1) Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει:
(2) ………………………………………………………………………………………………»
Ως αβίαστα προκύπτει από τις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου, στην περίπτωση που ο μεταγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής, επιθυμεί να προχωρήσει σε ιδιωτική εκποίηση του ενυπόθηκου ακίνητου, οφείλει, είτε να λάβει έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή, σε διαφορετική περίπτωση, σχετική απόφαση του Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί μια τέτοια εκποίηση, χωρίς τη συγκατάθεση του τελευταίου, με το Δικαστήριο να διατηρεί εξουσία, να καθορίσει οποιανδήποτε τυχόν προϋπόθεση για τη διενέργειά του. Προβλέπεται, επίσης, ότι, μια τυχόν έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή, σε διαφορετική περίπτωση, απόφαση του Δικαστηρίου, «δύναται να εξουσιοδοτήσει τις πολλαπλές προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακίνητου».
Υπαγωγή γεγονότων που περιβάλλουν την αίτηση στο ανωτέρω νομικό πλαίσιο που τη διέπει
Έχω αναζητήσει τόσο σε εφετειακό επίπεδο όσο και σε πρωτόδικο, δικαστικές κρίσεις, στο πλαίσιο των οποίων να έτυχαν ερμηνείας οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ του Νόμου. Δυστυχώς, η έρευνα μου αυτή, δεν έφερε οποιαδήποτε αποτελέσματα. Ωστόσο, είμαι της γνώμης ότι, οι εν προκειμένω πρόνοιες είναι σαφείς, και στο βαθμό που, μέσω τους, παρέχεται στο Δικαστήριο εξουσία να εκδώσει απόφαση ως η κατ’ αίτηση, είναι πασιφανές ότι ο νομοθέτης αναγνωρίζει στον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή, δικαίωμα να επιχειρήσει πρώτος την ιδιωτική εκποίηση ενός ενυπόθηκου ακίνητου, και στον μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή, που επιθυμεί να πράξει ομοίως, είτε να λάβει την προγενέστερη γραπτή συγκατάθεση του πρώτου είτε να αποταθεί στο Δικαστήριο για να λάβει σχετική απόφαση που θα του επιτρέπει να το πράξει (χωρίς, προηγουμένως, να έχει λάβει τη, προνοούμενη από το Νόμο, συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή).
Μια τέτοια εξουσία του Δικαστηρίου, δεν μπορεί και δεν πρέπει να εξαρτάται, αποκλειστικώς, στη βάση της επικαλούμενης από την Αιτήτρια μη ρητής απαγόρευσης από το Νόμο διενέργειας παράλληλων εκποιήσεων – που αποτελεί και το μόνο, στην ουσία, λόγο για τον οποίο, εν τέλει, προωθείται η παρούσα Αίτηση, αλλά, προφανώς, στη βάση και της όποιας σχετικής συμπεριφοράς και ενέργειας του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή. Αν αυτό που εισηγείται η Αιτήτρια, και δη ότι δικαιολογείται η έκδοση των κατ’ αίτηση διαταγμάτων επειδή ο Νόμος δεν απαγορεύει τις ταυτόχρονες / παράλληλες εκποιήσεις ενός ενυπόθηκου ακινήτου από διάφορους ενυπόθηκους δανειστές, ήταν ορθό, τότε ποιος ο λόγος ο νομοθέτης να θέσει ως προϋπόθεση για τη διενέργεια μίας τέτοιας εκποίησης από μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή την προγενέστερη λήψη γραπτής συγκατάθεσής του προηγούμενου; Αν τα πράγματα ήταν ως τα εισηγείται η Αιτήτρια, δεν θα υπήρχε κανένας, απολύτως, λόγος να τεθεί μια τέτοια προϋπόθεση στο Νόμο, και θα προνοείτο από τον νομοθέτη, απλώς, σχετικό δικαίωμα στον μεταγενέστερο δανειστή, υπό την αίρεση ότι το Δικαστήριο θα έχει δικαίωμα να καθορίσει τις όποιες σχετικές προϋποθέσεις ήθελε.
Ας μη λησμονείται ότι η Αιτήτρια, προς υποστήριξη του επιχείρηματος της περί δυνατότητας έκδοσης των κατ’ αίτηση διαταγμάτων παραπέμπει, αφενός στην αναφορά του άρθρου 44Θ σε «πολλαπλές προσπάθειες πώλησης», του ενυπόθηκου ακινήτου και αφετέρου στο ότι ο Νόμος δεν απαγορεύσει τις παράλληλες, από διάφορους ενυπόθηκους δανειστές, εκποιήσεις. Είμαι της γνώμης ότι η πρόνοια αυτή του άρθρου 44Θ, δεν πρέπει να ερμηνευθεί, ως η Αιτήτρια εισηγείται, ως αν να παρέχει εξουσία στο Δικαστήριο να επιτρέψει παράλληλες προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου από πέραν του ενός ενυπόθηκου δανειστή, αλλά ως η Καθ' ης η Αίτηση εισηγείται, και συμφωνώ, ως δικαίωμα που μπορεί το Δικαστήριο, μέσω της σχετικής απόφασής του, ή ο προηγούμενος ενυπόθηκος δανειστής, μέσω της συγκατάθεσης του, να αναγνωρίσει στον μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή, που αποτείνεται σχετικώς, να μπορεί να διενεργήσει πέραν της μίας εκποίησης του ενυπόθηκου ακίνητου, χωρίς να είναι αναγκαία η προγενέστερη λήψη συγκατάθεσης του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή, ή η σχετική απόφαση Δικαστηρίου για κάθε επόμενη εκποίηση που θα ήθελε να διενεργήσει, αν η πρώτη δεν διενεργήθηκε επιτυχώς.
Διαφορετική ερμηνεία των προνοιών αυτών, θα οδηγούσε σε παράλογα αποτελέσματα, αφού το αντικείμενο της όποιας τυχόν εκποίησης, για την οποία δόθηκε άδεια από το Δικαστήριο στον μεταγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή να διενεργήσει, θα εξέλειπε μετά την όποια τυχόν επιτυχή εκποίηση του ενυπόθηκου ακίνητου από τον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή, της οποίας η διαδικασία άρχισε και βρίσκεται σε εξέλιξη πριν την παραχώρηση της σχετικής άδειας του Δικαστηρίου στον πρώτο. Μια τέτοια τυχόν εξέλιξη (επιτυχημένη εκποίηση από τον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή) θα καθιστούσε, εκ των πραγμάτων, και άνευ αντικειμένου κάθε άλλη παρεπόμενη διαδικασία που θα εκκρεμούσε σε σχέση με τη δεύτερη, τρίτη ή άλλη τυχόν παράλληλη διαδικασία εκποίησης, στην οποία θα προέβαινε ο όποιος μεταγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής, μετά την έναρξη της πρώτης τέτοιας διαδικασίας από τον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή (όπως, π.χ., αίτηση/έφεση από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο για σκοπούς παραμερισμού της Ειδοποίηση Τύπος <ΙΑ> που εξέδωσε ο όποιος τέτοιος μεταγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής).
Στη βάση των πιο πάνω κρίσεων μου, καθίσταται έκδηλο ότι η ήδη ενεργοποίηση, από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, των προνοιών του Νόμου και ειδικότερα των προνοιών του άρθρου 44Γ (1) τούτου, σε χρόνο πριν την καταχώριση της επίδικης αίτησης, και τούτο σε γνώση της Αιτήτριας από τον Μάϊο του 2023, και το εκκρεμές, πλην όμως εν εξελίξει, σήμερα της διαδικασίας αυτής, αποτελεί ουσιώδη παράγοντα που πρέπει να συνυπολογιστεί από το Δικαστήριο για σκοπούς απόφανσης επί της επίδικης αίτησης.
Δεν σκοπεύω, και τούτο καθότι δεν είναι αναγκαίο για την απόφανση επί της παρούσας αίτησης, να εκφράσω απόλυτη κρίση ως προς το κατά πόσο η προγενέστερη, απλώς, ενεργοποίηση, από πλευράς του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή, των προνοιών του άρθρου 44Γ Νόμου, αποτελεί ανυπέρβλητο εμπόδιο για να μπορεί ένας μεταγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής, στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Θ, να επιδιώξει να προχωρήσει με εκποίηση ενός ενυπόθηκου ακίνητου. Και τούτο γιατί, ενδεχομένως, μια τέτοια τυχόν προγενέστερη διαδικασία εκποίησης από πλευράς του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή, είτε να ανασταλεί, οικειοθελώς, από αυτόν, είτε από κάποιο Δικαστήριο και τούτος να μην επιθυμεί, πλέον, ή ακόμα και να αδιαφορεί, στο να επιδιώξει, εκ νέου, να εκποιήσει το ενυπόθηκο ακίνητο. Μπορεί, επίσης, να διενεργηθεί από πλευράς του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή πρώτος, ανεπιτυχής, πλειστηριασμός, και ακολούθως να μην ενεργήσει ως ο Νόμος του επιτρέπει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου. Ωστόσο, δεν έχω καμία, απολύτως, αμφιβολία, ότι η έναρξη μίας τέτοιας διαδικασίας από τον προηγούμενο ενυπόθηκο δανειστή και το εν εξελίξει τούτης, κατά τον χρόνο που επιδιώκεται, από πλευράς του μεταγενέστερου ενυπόθηκου δανειστή, η εξασφάλιση διατάγματος ως το κατ’ αίτηση, αποτελεί ένα από τους βασικότερους παράγοντες, που πρέπει το Δικαστήριο να συνυπολογίσει για σκοπούς άσκησης της διακριτικής ευχέρειας, που του παρέχουν οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ.
Στην υπό εξέταση περίπτωση, κατά τον χρόνο καταχώρισης της αίτησης, αλλά και κατά τον χρόνο εκδίκασής της, βρίσκεται εν εξελίξει, στη βάση των τοποθετήσεων των συνηγόρων των δύο πλευρών, διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακίνητου από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, και δη του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή, με αποτέλεσμα να κρίνω ότι η διακριτική μου εξουσία δεν θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ της έγκρισης της αιτήσεως, αλλά υπέρ της απόρριψής της. Κατά συνέπεια, η αίτηση απορρίπτεται.
Ως προς τα έξοδα, δεν έχω κανένα λόγο για να παρεκκλίνω του κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας, και κατά συνέπεια τούτα επιδικάζονται υπέρ της Καθ’ ης η Αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)…………………………………..
Δ. Θεοδώρου, Π. Ε. Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΧΨ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο