ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον:  Δ. Θεοδώρου, Π. Ε. Δ.

Αρ. Αγωγής: 8519/2012

 

Μεταξύ:

ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ΙΕΡΟΥ ΝΑΟΥ

ΠΑΝΑΓΙΑΣ ΠΑΛΟΥΡΙΩΤΙΣΣΗΣ

Ενάγουσας

-ν.-

C.A.K. TRANSPORT LTD

Εναγόμενων

                                                                                                                                                           

Ημερομηνία: 12 Μαρτίου, 2025

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγουσα: κα Πανταζή

Για Εναγόμενη: κ. Παυλίδης

-----------------------------------------------------------

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η απαίτηση

 

               Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή, η Ενάγουσα Εκκλησιαστική Επιτροπή (στο εξής «η Ενάγουσα»), επιδιώκει την έκδοση διαταγμάτων και διακηρυκτικών αποφάσεων, με σκοπό να αναγνωριστεί, δικαστικώς, ότι η Εναγόμενη εταιρεία (στο εξής «η Eναγόμενη»), επεμβαίνει παράνομα εντός τριών ακινήτων της (στο εξής «τα επίδικα ακίνητα»), επέμβαση την οποία οφείλει να άρει και να παραδώσει τούτα στην προτέρα, της επέμβασης, κατάσταση τους. Επιζητεί επίσης την επιδίκαση αποζημιώσεων στη βάση, (α) αυτής καθ’ αυτής της επέμβασης, (β) της ενοικιαστικής αξίας του επηρεαζόμενου, από την επέμβαση, μέρους των επίδικων ακινήτων για όσο χρόνο διαρκεί η επέμβαση, (γ) του κόστους απομάκρυνσης των αντικειμένων και/ή υλικών που η Εναγόμενη εναπόθεσε σε αυτά και (δ) των εξόδων στα οποία προέβη για την ετοιμασία εκθέσεων πραγματογνωμόνων για σκοπούς προώθησης της παρούσας αγωγής. Τέλος, επιζητεί και τα δικηγορικά έξοδα της παρούσας διαδικασίας.

 

               Ως δε αποκρυσταλλώθηκε μέσα από τη μαρτυρία που προσκόμισε η Ενάγουσα προς απόδειξη της αγωγής της, αλλά και τα όσα, σχετικώς, αναπτύχθηκαν στην αγόρευση των συνήγορων της, η τελευταία, σε σχέση με τις επιζητούμενες αποζημιώσεις (όχι τα διατάγματα και διακηρυκτικές αποφάσεις), περιόρισε την απαίτησή της σε, (α) συγκεκριμένο ποσό, ως απολεσθέντα ενοίκια από το 2002 μέχρι και την καταχώριση της αγωγής, (β) ενδιάμεσα οφέλη, την απώλεια, δηλαδή, των ενοικίων, από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής μέχρι και την παράδοση, σε αυτή, ελεύθερης και κενής κατοχής των επιδίκων ακινήτων, (γ) συγκεκριμένο ποσό, ως το κόστος απομάκρυνσης των εναπομεινασών αντικειμένων και/ή υλικών που η Εναγόμενη τοποθέτησε σε αυτά, και (δ) δύο συγκεκριμένα ποσά, ως χρήματα που κατέβαλε σε δύο πραγματογνώμονες για να ετοιμάσουν σχετικές εκθέσεις, στις οποίες αναφορά θα γίνει πιο κάτω. Στη βάση των πιο πάνω δεδομένων, κάθε άλλη επιζητούμενη, μέσω του παρακλητικού του Κλητήριου Εντάλματος, σε σχέση με αποζημιώσεις, θεραπεία, έχει εγκαταλειφθεί και δεν θα απασχολήσει, πλέον, το Δικαστήριο (βλ. βλ. Απόφαση ημερομηνίας 28, Μαΐου 2020, του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αγωγή 1/2019, μεταξύ Στέλιος Σάββα και Υιοί  ν. Γενικού Εισαγγελέα).

 

               Εκείνο που δικογραφείται από πλευράς της Ενάγουσας είναι ότι η Eναγόμενη, χωρίς τη συναίνεση και συγκατάθεσή της, κατά το 1980, εισήλθε στα τρία επίδικα ακίνητά της και άρχισε να προβαίνει σε τοποθέτηση μεγάλου όγκου χωμάτων, καθώς επίσης και άχρηστων αντικειμένων, υλικών, αλλά και ακινητοποιημένων οχημάτων της. Στην ουσία, άρχισε να χρησιμοποιεί τα εν λόγω ακίνητα ως χώρο στάθμευσης των οχημάτων της, αλλά και διεξαγωγής των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων της, οι οποίες αφορούσαν στην επεξεργασία και εμπορία χωμάτων. Το συνολικό εμβαδόν των επιδίκων ακινήτων, το οποίο επηρεάστηκε από την πιο πάνω επέμβαση της Eναγόμενης, ανέρχεται στα 11,614 τετραγωνικά μέτρα. Παρά τις κατά καιρούς επανειλημμένες προειδοποιήσεις και επιστολές της Ενάγουσας, αλλά και των δικηγόρων της, η Eναγόμενη αρνήθηκε να άρει την πιο πάνω παράνομη επέμβαση, με αποτέλεσμα τα επίδικα ακίνητα να κατέχονται, ακόμα, παράνομα από αυτήν. Πρόκειται δε για οικιστικά ακίνητα, τα οποία συνορεύουν με δημόσιους και κεντρικούς δρόμους της επαρχίας Λευκωσίας, με δυνατότητα, αν δεν υφίστατο η επέμβαση, άμεσης αξιοποίησής τους, κατόπιν διαχωρισμού τους σε οικόπεδα, με σκοπό την ανέγερση οικοδομών σε αυτά. Ο συντελεστής δόμησης το επιδίκων ακινήτων, ανέρχεται στο 90%, με συντελεστή κάλυψης 50% και δικαίωμα ανέγερσης ακινήτων ύψους μέχρι και τρεις ορόφους. Κατά τις δικογραφημένες, πάντα, θέσεις της Ενάγουσας, η αξία των επίδικων ακινήτων της, ένεκα της επέμβασης, έχει μειωθεί, αξία την οποία καθορίζει στα €1.200.000. Η ετήσια ενοικιαστική αξία του επηρεαζόμενου, από την επέμβαση της Eναγόμενης, μέρους των επίδικων ακίνητων, καθορίζεται στα €5.807,00, ενώ καθορίζεται και το ποσό που θα πρέπει να δαπανηθεί για απομάκρυνση των χωμάτων και άχρηστων αντικειμένων και υλικών. Στη βάση όλων των ανωτέρω δικογραφημένων θέσεών της, η Ενάγουσα, επιδιώκει την εξασφάλιση των πιο πάνω αναφερόμενων θεραπειών.

 

Η Υπεράσπιση

 

               Ως προς την Υπεράσπιση, περιορίζομαι απλώς να σημειώσω ότι η Eναγόμενη αρνείται την αποδιδόμενη σε αυτήν παράνομη επέμβαση και προς τούτο προβάλλει συγκεκριμένες θέσεις, τις οποίες δεν κρίνω αναγκαίο να καταγράψω, αφού, ως θα διαφανεί κατωτέρω, η Eναγόμενη δεν επιδίωξε, είτε μέσω μαρτυρίας, είτε μέσω αντεξέτασης του μάρτυρα της Ενάγουσας, να προωθήσει.

 

Η ακροαματική διαδικασία

 

               Για σκοπούς απόδειξης της αγωγής, η Ενάγουσα παρουσίασε έναν μάρτυρα, και δη τον ταμεία της (στο εξής «ο Μ.Ε.1»), ενώ, η Eναγόμενη, δεν παρουσίασε καμία μαρτυρία. Σημειώνεται, πάντα συναφώς, ότι ο συνήγορος της Εναγόμενης δεν αντεξέτασε τον Μ.Ε.1. Στο πλαίσιο της ακροαματικής διαδικασίας, μέσω του Μ.Ε.1, χωρίς να υποβληθεί, προς τούτο, οποιαδήποτε ένσταση από πλευράς του συνηγόρου της Εναγόμενης, κατατέθηκαν, συνολικά, 11 τεκμήρια. Πιο συγκεκριμένα, ως Τεκμήρια 1(α), 1(β) και 1(γ), οι τίτλοι ιδιοκτησίας της Ενάγουσας των τριών επίδικων ακινήτων. Ως Τεκμήριο 2, ο νέος τίτλος ιδιοκτησίας (με νέο αριθμό εγγραφής), σε σχέση με το ένα εκ των επίδικων ακίνητων. Ως Τεκμήρια 3(α) και 3(β), δύο επιστολές που απέστειλε ο Δήμος Λευκωσίας προς την Ενάγουσα και την Εναγόμενη, αντίστοιχα, αμφότερες ημερομηνίας 29 Σεπτεμβρίου 2011, σε σχέση με τοποθέτηση, σε ένα από τα επίδικα ακίνητα, όγκου χωμάτων, ξύλων, ακαθαρσιών, ακινητοποιημένων τρακτέρ και φορτηγών της Εναγόμενης, καθώς επίσης και για χρήση του εν λόγω χώρου για στάθμευση άλλων φορτηγών και τρακτέρ της Εναγόμενης, με τις οποίες ζητούσε από τους διαδίκους της παρούσας αγωγής όπως, (α) προβούν σε γενικό καθαρισμό του ακινήτου, με συγκεκριμένο τρόπο, (β) σταματήσουν την εν λόγω χρήση του και (γ) σταματήσουν τη χρήση δημόσιου δρόμου (παρακείμενο του ακινήτου), ως χώρο στάθμευσης. Ως Τεκμήρια 4 και 5, δύο επιστολές, που απεστάλησαν (μετά την λήψη των Τεκμηρίων 3(α) και 3(β)), αφενός από την Ενάγουσα (πρώτη εξ αυτών) και αφετέρου από τους δικηγόρους της (δεύτερη εξ΄ αυτών), στην Eναγόμενη, με αναφορά στο επίδικο ακίνητο στο οποίο αναφέρονται και οι επιστολές του Δήμου Λευκωσίας (Τεκμήρια 3(α) και 3(β)), με τις οποίες ζητείτο από την Eναγόμενη να απομακρύνει τα οχήματα, μηχανήματα και υλικά, τα οποία τοποθέτησε, με την προειδοποίηση ότι, αν δεν ενεργούσε ως της ζητείτο, θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα εναντίον της. Η τελευταία αυτή επιστολή (Τεκμήριο 5), απεστάλη στις 17 Ιανουαρίου 2012. Ως Τεκμήρια 6 και 7, αφενός απόδειξη είσπραξης, από κάποιον Γεώργιο Α. Φωτίου, του ποσού των €140,40 (Τεκμήριο 6) και αφετέρου μονοσέλιδο έγγραφο, επί του οποίου επισυνάπτεται και κτηματικό διάγραμμα, το οποίο, έγγραφο, φέρεται να ετοίμασε ο Γεώργιος Α.  Φωτίου (Τεκμήριο 7). Ως Τεκμήριο 8, έγγραφο που ετοίμασε ο Μ.Ε.1, και τιτλοφόρησε ως «Υπολογισμός Κόστους Απομάκρυνσης Χωμάτων και Άχρηστων από το χώρο της εκκλησίας». Ως Τεκμήρια 9 και 10, αφενός έκθεση που ετοίμασε η Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος και Συνεργάτες Ltd, σε σχέση με την ετήσια ενοικιαστική αξία, τόσο των επίδικων ακινήτων, στο σύνολό τους, όσο και του μέρους τους, που, κατά την Ενάγουσα, επηρεάζεται από την κατ' ισχυρισμό επέμβαση της Eναγόμενης (Τεκμήριο 9), και αφετέρου, απόδειξη είσπραξης του ποσού των €292,50, για την ετοιμασία της έκθεσης αυτής (Τεκμήριο 10). Τέλος, ως Τεκμήριο 11, δισέλιδο έγγραφο που ετοίμασε ο Μ.Ε.1, στις 24 Ιουνίου 2015, σε σχέση με συγκεκριμένο περιστατικό που έλαβε χώρα τη συγκεκριμένη μέρα.

 

Συνοπτική παράθεση της μαρτυρίας

Μ.Ε 1

 

               Η κυρίως εξέτασή του Μ.Ε.1, περιορίστηκε στην υιοθέτηση του περιεχομένου γραπτής δήλωσης που ετοίμασε, η οποία και κατατέθηκε ως Έγγραφο Α και στην προώθηση σχετικών με την κατάθεση των 11 Τεκμηρίων τοποθετήσεών του, ενώ, ως ήδη σημειώθηκε ανωτέρω, δεν αντεξετάστηκε από πλευράς του συνηγόρου της Eναγόμενης.

 

               Στη βάση του περιεχομένου του Εγγράφου Α, ο Μ.Ε.1, χωρίς να προσδιορίζει τον χρόνο, και αφού προηγουμένως αναφέρεται στις ιδιότητες της Ενάγουσας και της Eναγόμενης, καθώς επίσης και ότι η πρώτη είναι η ιδιοκτήτρια των επίδικων ακινήτων, ισχυρίστηκε ότι η Eναγόμενη, χωρίς την έγκριση και συγκατάθεση της πρώτης, τοποθέτησε μεγάλο όγκο χωμάτων, άχρηστα αντικείμενα, υλικά και μηχανήματα, εντός των επίδικων ακινήτων, καθώς και χρησιμοποιούσε τούτα (τα επίδικα ακίνητα), για σκοπούς διεξαγωγής των εργασιών της, αλλά και ως χώρο στάθμευσης και/ή εναπόθεσης ακινητοποιημένων και μη οχημάτων και μηχανημάτων. Ακολούθως αναφέρεται στον, ανωτέρω αναφερόμενο, δικογραφημένο συντελεστή δόμησης και κάλυψης των επίδικων ακινήτων, καθώς επίσης και την αδυναμία της Ενάγουσας να εκμεταλλευτεί τούτα, συνεπεία της κατ' ισχυρισμό παράνομης επέμβασης της Eναγόμενης. Ισχυρίζεται, γενικά, ότι, η Eναγόμενη παρέλειψε να άρει την πιο πάνω επέμβαση, παρά τις επανειλημμένες, σχετικές, απαιτήσεις της Ενάγουσας (χωρίς τούτες να τοποθετούνται, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, χρονικά), με αποτέλεσμα, ο Δήμος Λευκωσίας να αποστείλει τις δύο επιστολές (Τεκμήρια 3(α) και 3(β)), και αφού η Eναγόμενη συνέχισε να επεμβαίνει στα επίδικα ακίνητα, η Ενάγουσα, αλλά και οι δικηγόροι της, αναγκάστηκαν να της αποστείλουν τις επιστολές, Τεκμήρια 4 και 5. Πάντα, στη βάση του περιεχομένου του Εγγράφου Α, η Ενάγουσα, ένεκα της μη συμμόρφωσης της Εναγόμενης με τα όσα της ζητούντο μέσω των πιο πάνω επιστολών, καταχώρισε την παρούσα αγωγή στις 30.11.2012. Συνεπεία της φύσης της παρούσας αγωγής, η Ενάγουσα ζήτησε από τον τοπογράφο μηχανικό Γ. Φωτίου να προβεί σε αποτύπωση και εμβαδομέτρηση του επηρεαζόμενου από την επέμβαση της Εναγόμενης μέρους των επίδικων ακινήτων, καθώς επίσης και επιτόπου εξέταση του όγκου των χωμάτων, άχρηστων υλικών και αντικειμένων που βρίσκονταν σε αυτά, ως και του κόστους απομάκρυνσής τους. Ο κύριος Γ. Φωτίου ετοίμασε σχετική εκτίμηση, για την οποία χρέωσε την Ενάγουσα το ποσό των €140,40, τα οποία και κατέβαλε (Τεκμήρια 6 και 7). Στη βάση της εκτίμησης του Γ. Φωτίου, ο Μ.Ε.1 προέβη στον υπολογισμό του κόστους απομάκρυνσης των χωμάτων, υλικών, μηχανημάτων και αντικειμένων που τοποθέτησε η Εναγόμενη στα επίδικα ακίνητα (βλ. Τεκμήριο 8). Η Ενάγουσα, πάντα στη βάση της φύσης της παρούσας υπόθεσης, ανέθεσε στους εκτιμητές ακινήτων Σταύρος Παπαδόπουλος και Συνεργάτες Ltd την ετοιμασία εκτίμησης ως προς την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων, και, κατά συνέπεια, τη ζημιά της ένεκα της επέμβασης (Τεκμήριο 9). Για την ετοιμασία της έκθεσης αυτής, η Σταύρος Παπαδόπουλος και Συνεργάτες Ltd, χρέωσαν την Ενάγουσα με το ποσό €292,50, το οποίο και η τελευταία κατέβαλε (βλ. Τεκμήριο 10). Στη βάση της εκτίμησης που ετοίμασε η Σταύρος Παπαδόπουλος και Συνεργάτες Ltd, η ετήσια ενοικιαστική αξία του επηρεαζόμενου, από την επέμβαση της Εναγόμενης, μέρους των επίδικων ακινήτων, ανέρχεται στο ποσό €5.807, με αποτέλεσμα, από το 2002 (ημερομηνία, που κατά τον Μ.Ε 1, η Ενάγουσα περιορίζει την απαίτησή της), η τελευταία να έχει απωλέσει, μέχρι και την καταχώριση της αγωγής, ενοίκια ύψους €63.877). Μετά το 2014, και δη σε χρόνο μετά την καταχώριση της αγωγής, η Eναγόμενη μετακίνησε από τα επίδικα ακίνητα τα μηχανήματα, καθώς, επίσης, και μέρος των αξιοποιήσιμων χωμάτων που είχε τοποθετήσει σε αυτά, αφήνοντας, όγκους άλλων χωμάτων, σκύβαλα, αλλά και άλλα άχρηστα αντικείμενα, τα οποία συνεχίζουν και εξακολουθούν να καταλαμβάνουν την ίδια έκταση που καταλάμβανε και η αρχική επέμβασή της. Προς αντίκρουση σχετικής θέσης που προβάλλεται στην Υπεράσπιση (περί άρσης της επέμβασης), αλλά και με σκοπό να αποδειχθεί ότι η Εναγόμενη, ακόμα και μετά την καταχώρηση και επίδοση σε αυτήν της αγωγής, συνεχίζει να επεμβαίνει παράνομα στα επίδικα ακίνητα, ο Μ.Ε 1, μέσω του Εγγράφου Α, αναφέρεται σε ένα περιστατικό που έλαβε χώρα στις 24 Ιουνίου 2015, στη βάση του οποίου, ως ισχυρίζεται, προκύπτει ότι, ακόμα και τότε, η Eναγόμενη, μέσω των υπαλλήλων και/ή αντιπροσώπων και/ή εκπροσώπων της, συνέχιζε να επεμβαίνει επί των επίδικων ακινήτων (βλ. Τεκμήριο 11). Στη βάση δε των πιο πάνω αναφορών του, μέσω του Μ.Ε.1, η Ενάγουσα περιόρισε την απαίτησή της, αφενός στην έκδοση των ανωτέρω αναφερόμενων διαταγμάτων και διακηρυκτικών αποφάσεων, με σκοπό να αρθεί η επέμβαση και τούτη να λάβει ελεύθερη κατοχή των επίδικων ακινήτων, και αφετέρου, στον βαθμό που επιζητούνται αποζημιώσεις, στην επιδίκαση συγκεκριμένων ποσών, (α) ως απώλεια της ενοικιαστικής αξίας του επηρεαζόμενου, από την επέμβαση της Eναγόμενης, μέρους των επίδικων ακινήτων, (i) για  την περίοδο 2002 μέχρι και την καταχώριση της αγωγής, και (ii) για την περίοδο από την καταχώριση της αγωγής μέχρι και την άρση της επέμβασης και την παράδοση κενής κατοχής των επιδίκων ακίνητων σε αυτή, (β) ως το κόστος περισυλλογής και απομάκρυνσης των εναπομεινασών χωμάτων και λοιπών αντικειμένων που τοποθέτησε η Εναγόμενη στα επίδικα ακίνητα και (γ) ως τα ποσά που κατέβαλλε στον Γ. Φωτίου και στην Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος και Συνεργάτες Ltd, για την ετοιμασία των εκθέσεων και/ή εκτιμήσεών τους.

 

Νομική Πτυχή

Παράνομη Επέμβαση

            Οι πρόνοιες του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 που προβλέπουν για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης έχουν ως εξής:

«(1) Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.

(2) Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο, αυτό αφού αποδειχθεί συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη φέρει o εναγόμενος.»

Ως αναφέρθηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1836):

«Το αστικό αδίκημα της  παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se.  Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο.  (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another (1982) 1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά. (1998) 1 A.A.Δ. 1059).»

Συναφή είναι και τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Παπακοκκίνου κ.α. ν. Κυριακίδη (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 789 και στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Μιχάλης Καΐλης  κ.ά. ν. Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λτδ κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 133/2012, ημερομηνίας 28/11/2017. 

 

Στην Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd, Πολ. Έφ. 133/11, ημ. 24.3.16, σημειώθηκε, συναφώς, ότι: 

 

«Στο Halsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ. 1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του. (βλ. Λάμπρου ν. Κεφάλα (2000) 1 Γ. Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. ν. Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 813).

Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207: 

"Tenant trespasser. If a tenancy determines by effluxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."»

Για μια ενδιαφέρουσα, πολύτιμη και περιεκτική θεώρηση όλων των πτυχών του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη περιουσία δείτε και το σύγγραμμα των Αρτέμη & Ερωτοκρίτου, Κεφάλαιο 148 ΑΣΤΙΚΑ ΑΔΙΚΗΜΑΤΑ Δίκαιο και Αποφάσεις» (2003), 1^ος Τόμος, σελ. 130 - 135.

 

Αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση

 

Εκείνο που προκύπτει από τη σχετική, με τις αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, νομολογία, στην οποία αναφορά θα γίνει κατωτέρω, από την έναρξη της επέμβασης και για την περίοδο κατοχής των ακινήτων από τον επεμβασία μέχρι και την ανάληψη κατοχής τους από τον δικαιούχο, ο τελευταίος δικαιούται σε αποζημιώσεις υπό μορφή ενδιάμεσων οφελών (mesne profits).

Σχετική είναι η υπόθεση Thoma v. Chambou (1986) 1 C.L.R. 68 και η υπόθεση Kakoullou and Another v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355 στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής:

«The normal measure of damages is the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user - (McGregor on Damages, 13th Edition, para. 1076). 

In Clifton Securities, Ltd. v. Huntley and Others, [1948] 2 All E.R. 283, Donning, J., as he then was, at p. 284 said:- 

"There is no doubt that in point of Law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits upto July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent". (See, also, Olymbiou v. Kyriakoulli and Another, (1983) 1 C.L.R. 235).»

Στην υπόθεση Olymbiou v. Kyriakoulli a.o. (1983) 1 C.L.R. 235, επί του ίδιου θέματος, αναφέρθηκε ότι:

«It examined the measure of damages which it defined as being "the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user", and in support thereof he referred to McGregor on Damages, 13th Ed., para. 1076, and to the case of Clifton Securities Ltd. v. Huntley & Others [1948] 2 All E.R. 283, quoting a passage from Denning J., from p. 284, of the said judgment where it was said:‑ 

"There is no doubt that in point of law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits up to July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent, but, if the real value is higher than the rent, then the mesne profits must be assessed at the higher value. In this case, the real value of the premises at the material time was £300.- a year and the mesne profits are to be taken at that rate".»

Στην υπόθεση Τσαρμαντίδης κ.ά. v. Δημητρίου (2010) 1 (Α) Α.Α.Δ. 239, επαναβεβαιώθηκε η αρχή ότι οι αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση είναι άρρηκτα συνυφασμένες και αλληλένδετες με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Με παραπομπή στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882, το Εφετείο σημείωσε ότι οι πρόνοιες της Δ.33 θ.14 παρέχουν εξουσία στο Δικαστήριο, σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων, να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημιά που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη. Επί αυτής της θεώρησης, οι αποζημιώσεις καθορίστηκαν στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου, πλην όμως τονίστηκε πως δεν πρέπει να καταβληθούν υπό μορφή οφειλόμενων ενοικίων, αλλά ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και σαν τέτοιες είναι πληρωτέες για όσο χρονικό διάστημα η επέμβαση διαρκεί.

Ακόμα, συναφώς, στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd (ανωτέρω), ως ήδη σημειώθηκε, αναφέρθηκε ότι:

«Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και Άλλος, (1998) 1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796). 

Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και παραθέτουν σειρά αποφάσεων που ασχολούνται με το θέμα των αποζημιώσεων. Μεταξύ άλλων αναφέρονται και στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [197] 1 All E.R. p.240 στη σελ.242: 

………………………………………………………………………………….

Σε μετάφραση: 

"Φαίνεται ότι είναι καθαρό, ότι τόσο ως θέμα αρχής αλλά και αυθεντιών, σε υπόθεση αυτού του είδους ο ενάγων, όπου αποδεικνύει ότι ο εναγόμενος παραμένει παράνομα σε ακίνητη ιδιοκτησία, δικαιούται, χωρίς να παρουσιάσει μαρτυρία ότι θα μπορούσε ή ότι επροτίθετο να ενοικιάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλον αν δεν την κατείχε παράνομα ο εναγόμενος, να ανακτά ως αποζημιώσεις από την παράνομη επέμβαση την αξία της περιουσίας όπως θα μπορούσε δίκαια να υπολογιστεί^. και, στην απουσία ειδικών περιστάσεων η συνήθης ενοικιαστική αξία της ιδιοκτησίας θα αποφάσιζε το ποσό των αποζημιώσεων". 

Περαιτέρω, αναφέρθηκαν και στην υπόθεση Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841, από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα από τη σελ. 845: 

………………………………………………………………………………….

Σε μετάφραση: 

"Στην υπόθεση Stoke-on-Trent City Council v. W & J Wass Ltd (1988) 3 All ER 394 στην 402, (1988) 1 WLR 1406 στη 1416 ο Nicholls LJ κατονόμασε την αρχή σε τέτοιες υποθέσεις ως την "αρχή χρήσης". Ο ενάγων μπορεί να μην έχει υποστεί οποιαδήποτε πραγματική απώλεια με το να στερηθεί της χρήσης της περιουσίας του. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης δικαιούται να ανακτήσει ένα λογικό ενοίκιο για την παράνομη χρήση της περιουσίας του από τον παρανόμως επεμβαίνοντα. Παρομοίως, εκείνος που επεμβαίνει παράνομα μπορεί να μην έχει αποκομίσει οποιοδήποτε πραγματικό όφελος από την χρήση της περιουσίας. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης υποχρεούται να πληρώσει εύλογο ενοίκιο για τη χρήση της οποίας επωφελήθηκε."»

Μαρτυρία Εμπειρογνώμονα

 

Όσον αφορά στο πως αντικρίζεται μαρτυρία πραγματογνώμονα, το Δικαστήριο θα πρέπει πρώτα να πεισθεί ότι τούτος έχει τέτοια ιδιότητα (πραγματογνώμονας) στον τομέα που καταθέτει. Ποιος μπορεί να θεωρηθεί πραγματογνώμονας και να του επιτραπεί, κατά συνέπεια, να εκφράσει, ενώπιον του Δικαστηρίου, γνώμη, εξηγείται στην υπόθεση Νικολάου v. Δημοκρατίας, Ποιν Εφ. 162/2014, απόφαση ημερομηνίας 02.05.2017. Αν το Δικαστήριο πεισθεί ότι ο μάρτυρας είναι, όντως, πραγματογνώμονας επί των επίδικων ζητημάτων, προχωρεί να εξετάσει αν με τη μαρτυρία του έχει δώσει τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια, εχέγγυα και λεπτομέρειες, έτσι ώστε να το καταστήσει ικανό (το Δικαστήριο) να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων του, προκειμένου να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που έχουν αποδειχθεί με μαρτυρία. Η μαρτυρία πραγματογνωμόνων δεν δεσμεύει το Δικαστήριο, το οποίο, απλώς, βοηθιέται, σε συνάρτηση και με την υπόλοιπη ενώπιόν του αποδεκτή μαρτυρία, στο να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα (Πιττάλης v. Ianira Enterprises Ltd κ.α. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814). Έχει, συναφώς, υποδειχθεί ότι το Δικαστήριο, εκεί που οι συνθήκες δικαιολογούν μια τέτοια κατάληξη, δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μην αποδεχθεί τη μαρτυρία ενός πραγματογνώμονα, νοουμένου ότι θα αιτιολογήσει τούτο (βλ. R. v. Matheson [1958] 2 All E.R. 87).

Εξ ακοής μαρτυρία

 

Αναφορικά με την αποδοχή και αξιολόγηση της εξ ακοής μαρτυρίας, στην Ποιν. Έφ. 164/2016, μεταξύ ALI ABDULLAH HAZZAZ ASSAD - ν – Αστυνομίας, απόφαση ημερομηνίας 06.12.2017, το Ανώτατο Δικαστήριο υπέδειξε τα εξής:

«Η αξιολόγηση της βαρύτητας εξ ακοής μαρτυρίας, σύμφωνα με το άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, γίνεται, προσεκτικά, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είναι ορθό να επεξηγεί τους λόγους για τους οποίους αποδίδει ή δεν αποδίδει βαρύτητα σε εξ ακοής μαρτυρία (Δέστε Πολιτική Έφεση αρ. 6/2011, Λευκόνικο Χρηματιστηριακή Λτδ v.  Χρυστάλλα άλλως Στάλω Χριστοδούλου, ημερ. 15.7.2016 και Ανδρέου κ.α. v. Αστυνομίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 152).  Το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψιν του όλα τα περιστατικά της υπόθεση και, ιδιαίτερα, το αν θα ήταν εύλογο και εφικτό να κλητευθεί, ως μάρτυρας στη διαδικασία, το πρόσωπο που έκανε την αρχική δήλωση, το διαρρεύσαν χρονικό διάστημα, ο βαθμός της εξ ακοής μαρτυρίας, το αν οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα (όπως στην παρούσα υπόθεση), το αν η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επ' ακριβώς ή όχι, το πλαίσιο μέσα στο οποίο έγινε η δήλωση, κτλ.  Οι παράγοντες αυτοί, οι οποίοι αναφέρονται στο άρθρο 27(2) του Κεφ. 9, δεν είναι βέβαια εξαντλητικοί, σύμφωνα με τη Νομολογία μας.  Όμως επιβάλλεται όπως η διεργασία αξιολόγησης της βαρύτητας της εξ ακοής μαρτυρίας γίνεται με προσοχή και επεξηγείται από το Δικαστήριο, είτε η εξ ακοής μαρτυρία απορρέει από προφορική είτε από γραπτή μαρτυρία (Δέστε Γεωργίου v. Στυλιανού (2009) 1 Α.Α.Δ. 70 και Μονός κ.α. v. S. Xenides Trading Co Ltd κ.α. (2010) 1 Α.Α.Δ. 1002). 

Το άρθρο 27(3) του Κεφ. 9 προνοεί ότι, κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που προσδίδεται σε εξ ακοής μαρτυρία, λαμβάνεται ιδιαίτερα υπόψιν το αν ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε.  Πέραν των προαναφερομένων, το Δικαστήριο μπορεί να λάβει υπόψιν του και άλλα αξιολογήσιμα κριτήρια και να συνυπολογίσει κατά πόσον η απόδοση βαρύτητας σε εξ ακοής μαρτυρία εξυπηρετεί ή όχι τις προϋποθέσεις της δίκαιης δίκης και του συμφέροντος της δικαιοσύνης (Δέστε Ηλιάδη και Σάντη - Το Δίκαιο της Απόδειξης, σελ. 320 - 331). 

Η αποδοχή εξ ακοής μαρτυρίας, χωρίς οποιανδήποτε αναφορά σ' αυτήν, χωρίς οποιανδήποτε αξιολόγηση της βαρύτητας της, χωρίς να ληφθούν υπόψιν οι προαναφερόμενοι παράγοντες που επηρεάζουν τη βαρύτητα που θα της αποδοθεί, χωρίς να ληφθεί υπόψιν ότι στην προκείμενη περίπτωση ήταν μαρτυρία προερχόμενη από συγκατηγορούμενο και συνεργό του πρώτου Κατηγορούμενου - Εφεσείοντα με ίδιον συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης, και χωρίς σχετική αυτοπροειδοποίηση εκ μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου για τον κίνδυνο αποδοχής τέτοιας μαρτυρίας, και με μόνο και καθοριστικό κριτήριο την καλή εντύπωση που έδωσε στο Δικαστήριο η ΜΚ10, έχει σοβαρές επιπτώσεις στη δίκαιη δίκη, σύμφωνα και με την Νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Δέστε Al-Khawaja and Tahery v. The United Kingdom (2012), 54 EHRR 23 (απόφαση ΕΔΔΑ) και R. v. Tahery (No. 2) (2013) EWCA Crim 1053).  (Δέστε επίσης Τουμαζή v. Dixit, Πολιτική Έφεση 274/2010, ημερ. 5.5.2015, ECLI:CY:AD:2015:A302). 

Στις αποφάσεις Delta v. France (1993) 16 EHRR 574 και Saidi v. France (1994) 17 EHRR 251, του ΕΔΔΑ, αποφασίστηκε ότι υπήρξε παραβίαση του άρθρου 6(1) της ΕΣΔΑ κατά το ότι, η καταδικαστική (εθνική) απόφαση, είχε στηριχθεί κατά κύριο λόγο σε γραπτές καταθέσεις μαρτύρων που δεν παρουσιάστηκαν για αντεξέταση και οι οποίες συνιστούσαν τη μοναδική ή την κύρια μαρτυρία εναντίον του κατηγορούμενου, με τρόπο που επηρεαζόταν ο πυρήνας του δικαιώματος του κατηγορούμενου για δίκαιη δίκη.»  

               Για μια πολύ ενδιαφέρουσα και άκρως αναλυτική συζήτηση επί της εξ ακοής μαρτυρίας, σχετικά είναι και τα όσα αναφέρθηκαν στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην Ποιν. Εφ. 74/2021 (Σχετ. Ποιν. Εφ. 95/2021), μεταξύ Μωυσή Μαυρόλουκα ν. Δημοκρατίας, ημερομηνίας 31.10.2023.

 

Αξιολόγηση

Μ.Ε.1

 

               Εξ αρχής σημειώνω ότι η μαρτυρία του Μ.Ε.1, στον βαθμό που αυτή αφορά σε γεγονότα, για τα οποία επικαλέστηκε ιδία γνώση, γίνεται δεκτή. Εξάλλου, ως ήδη σημειώθηκε ανωτέρω, δεν αντεξετάστηκε επί οποιουδήποτε ισχυρισμού του, οι δε σχετικές θέσεις του ήταν σαφείς και σε μεγάλο βαθμό υποστηρίζονται από τα ενώπιόν μου τεκμήρια. Εν πάση περιπτώσει, η εν προκειμένω μαρτυρία του δεν παρουσιάζει οποιεσδήποτε αντιφάσεις, ταλαντεύσεις ή αδυναμίες, που θα δικαιολογούσαν διαφορετική κρίση.

 

               Κρίνω, ωστόσο, σημαντικό να σημειώσω, στο σημείο αυτό, ότι, δεν μπορώ να προσδώσω βαρύτητα, και στη βάση του να καταλήξω σε ανάλογα ευρήματα, στο μέρος εκείνο της μαρτυρίας του που αφορά ή εξαρτάται από, τις γνώμες τρίτων προσώπων. Και τούτο γιατί, η έκθεση που ετοίμασε ο Γ. Φωτίου (τεκμήριο 7), καθώς επίσης και η εκτίμηση που ετοίμασε η Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ (τεκμήριο 9), αποτελούν, στην ουσία, εξ ακοής μαρτυρία, η οποία, δεν περιορίζεται απλά σε δήλωση, επί γεγονότος, κάποιου τρίτου προσώπου προς τον Μ.Ε.1, αλλά σε έκφραση γνώμης στη βάση επικαλούμενης από πλευράς της Ενάγουσας ιδιότητας πραγματογνώμονα. Ως έχει υποδειχθεί ανωτέρω, στο πλαίσιο της παράθεσης της σχετικής νομολογίας, διάδικος ο οποίος επιδιώκει να παρουσιάζει, προς υποστήριξη της υπόθεσής του, μαρτυρία πραγματογνώμονα, οφείλει, σε πρώτο στάδιο, να κατατάξει (μέσω σχετικής μαρτυρίας) το πρόσωπο αυτό ως τέτοιο (πραγματογνώμονα), και αφού πράξει τούτο, τότε, μέσω της μαρτυρίας του εν λόγω πραγματογνώμονα, να ενεχυριάσει το Δικαστήριο με όλα τα απαραίτητα κριτήρια, λεπτομέρειες και εχέγγυα που θα του επιτρέψουν, αφενός να εξετάσει την ορθότητα της γνώμης και/ή συμπερασμάτων του εν λόγω προσώπου, και αφετέρου, στη βάση τους (κριτήρια, λεπτομέρειες και εχέγγυα), να μπορεί το Δικαστήριο να καταλήξει στα δικά του, ανεξάρτητα, σχετικά συμπεράσματα. Στην προκειμένη περίπτωση, ουδεμία μαρτυρία παρουσιάστηκε από πλευράς της Ενάγουσας, η οποία να επιτρέπει κρίση, ότι είτε ο Γ. Φωτίου είτε η Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ, αποτελούν πραγματογνώμονες επί των ζητημάτων που εκφράζουν γνώμη, ώστε να είναι επιτρεπτό να αναφέρουν τούτη ενώπιον του Δικαστηρίου.

 

               Πιο συγκεκριμένα, στον βαθμό που αφορά στον Γ. Φωτίου, το μόνο σχετικό που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, και τούτο ως μέρος της έκθεσής του, Τεκμήριο 7 (το οποίο και επανέλαβε ο Μ.Ε.1 στη μαρτυρία του), είναι ότι δηλώνει «Τοπογράφος Μηχανικός». Τίποτα άλλο σε σχέση με αυτήν την ιδιότητα έχει αναφερθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Το τι αφορά η ιδιότητα αυτή και επί ποιων θεμάτων επιτρέπεται σε ένα πρόσωπο που κατέχει τούτη να εκφράσει γνώμη, δεν αποτελεί δικαστική γνώση, και κατά συνέπεια προς τούτο θα έπρεπε να παρουσιαστεί μαρτυρία από πλευράς της Ενάγουσας. Αξίζει, δε, πάντα συναφώς, να σημειωθεί και το ότι, επί της μεθόδου που το πρόσωπο αυτό εφάρμοσε για να εκφράσει τη γνώμη του, πάντα στη βάση του περιεχομένου του Τεκμήριου 7, η μόνη σχετική αναφορά είναι ότι «μετά από επιτόπου μετρήσεις με τη χρήση σύγχρονων και μεγάλης ακρίβειας οργάνων, κατέληξα στα εξής αποτελέσματα». Παρέμεινε άγνωστο στο Δικαστήριο το τι αφορούν τα αναφερόμενα μεγάλης ακρίβειας όργανα, ο τρόπος και η μεθοδολογία χρήσης τους, και η δυνατότητά τους να προβαίνουν στις όποιες μετρήσεις. Παρέμειναν, επίσης, άγνωστες οι παράμετροι που συνυπολογίζουν τα συγκεκριμένα όργανα και οι οποιεσδήποτε σχετικές με την ακρίβεια των μετρήσεων, λεπτομέρειες, ώστε το Δικαστήριο, να λάβει όλα εκείνα τα αναγκαία εχέγγυα, κριτήρια αλλά και λεπτομέρειες, που θα του επιτρέψουν, αφενός να εξετάσει την ορθότητα των αποτελεσμάτων, αλλά και να καταλήξει στη δική του ανεξάρτητη, σχετική, κρίση.

 

               Εν πάση περιπτώσει, στη βάση των κριτηρίων που αναφέρονται στο άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, ουδεμία εξήγηση δόθηκε από πλευράς της Ενάγουσας γιατί δεν κάλεσε τον Γ. Φωτίου, για να καταθέσει ως μάρτυρας ενώπιον του Δικαστηρίου και επέλεξε να παρουσιάσει τη μαρτυρία του μέσω του Μ.Ε.1, εν είδει εξ ακοής μαρτυρίας. Το γεγονός ότι ο Μ.Ε.1 δεν αντεξετάστηκε επί της μαρτυρίας του, δεν αμβλύνει ούτε αναιρεί τις πιο πάνω αδυναμίες, αφού, ο Μ.Ε.1, ως απλός μάρτυρας γεγονότων^[1], δεν θα ήταν αναμενόμενο να αντεξεταστεί ως προς την ορθότητα και γενικότερα τη γνώμη που εκφράζει ο Γ. Φωτίου στην έκθεσή του, Τεκμήριο 7.

 

               Τα ίδια, που αναφέρθηκαν ανωτέρω σε σχέση με την έκθεση του Γ. Φωτίου, ισχύουν και για την έκθεση της Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ. Δεν μου διαφεύγει ότι στην έκθεση αυτή, αναφέρεται το τι συνυπολογίστηκε για να προκύψει η εκτίμηση ως προς την ετήσια ενοικιαστική αξία του επηρεαζόμενου, από, την κατ’ ισχυρισμό, επέμβαση της Εναγόμενης, μέρους των επιδίκων ακινήτων, καθώς επίσης και οι ενέργειες στις οποίες προέβη ο συντάκτης της για να ετοιμάσει τούτη. Ωστόσο, για τους λόγους που θα εξηγήσω ευθύς αμέσως, και σε αυτήν την περίπτωση ελλείπουν εκείνες οι αναγκαίες πληροφορίες, κριτήρια και εχέγγυα που θα επιτρέψουν στο Δικαστήριο, αφενός να εξετάσει την ορθότητα της, αλλά και που θα του επιτρέψουν να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα. Και για την περίπτωση αυτή, η μόνη προσδιοριστική της ιδιότητας του συντάκτη του Τεκμηρίου 9, ως πραγματογνώμονας, αναφορά, αφορά στη φράση «Εκτιμητές και Κτηματικοί Σύμβουλοι»[2], το δε πρόσωπο που υπογράφει εκ μέρους της Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ, στην τρίτη σελίδα του Τεκμηρίου 9, χαρακτηρίζεται ως «Εκτιμητής». Κατά συνέπεια, και σε αυτήν την περίπτωση, η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει ότι η εν προκειμένω εταιρεία, ή το πρόσωπο, που, εκ μέρους της, ετοίμασε την έκθεση, μπορεί να θεωρηθεί πραγματογνώμονας, κάτι που θα του επέτρεπε να εκφράσει γνώμη ενώπιον Δικαστηρίου επί των επιδίκων ζητημάτων. Το τι αποτελεί ένας εκτιμητής και κτηματικός σύμβουλος και επί ποιων θεμάτων μπορεί να εκφράσει γνώμη, επίσης δεν αποτελεί δικαστική γνώση. Τίποτα άλλο, σχετικό με το κατά πόσο ο συντάκτης του Τεκμηρίου 9 αποτελεί πραγματογνώμονα, δεν έχει τεθεί, είτε μέσω της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 είτε μέσω του εν λόγω τεκμηρίου.

 

               Εν πάση περιπτώσει, αναφορικά με την υποχρέωση ενός πραγματογνώμονα να παρέχει στο Δικαστήριο όλες τις αναγκαίες λεπτομέρειες, κριτήρια και εχέγγυα, στα οποία αναφορά έγινε πιο πάνω, θα πρέπει να σημειωθεί ότι για σκοπούς ετοιμασίας της εκτίμησης αυτής, ως προκύπτει από τα επισυναπτόμενα στο Τεκμήριο 9, αλλά και το περιεχόμενό του (βλέπε, στη δεύτερη σελίδα, την παράγραφο δίπλα από τον πλαγιότιτλο «Επέμβαση»), συνυπολογίστηκε και η έκθεση που ετοίμασε ο Γ. Φωτίου, στην οποία, για τους λόγους που ήδη εξηγήθηκαν ανωτέρω, δεν  μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα. Επίσης, ως προκύπτει από το λεκτικό του Τεκμηρίου 9, η κατάληξη της Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ ότι η ετήσια ενοικιαστική αξία, ανά τετραγωνικό μέτρο, των επίδικων ακινήτων ανέρχεται στα €0,50, φαίνεται να προκύπτει από το συνδυασμό, (α) σχετικής με παρακείμενα ακίνητα, δικαστικής κρίσης του Ε.Δ.Δ.Α. και (β) της ενοικιαστικής αξίας διαφόρων γεωργικών χωραφιών πέριξ των επίδικων ακινήτων. Στην πρώτη περίπτωση, και δη στη βάση της κρίσης του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, η ενοικιαστική αξία των εκεί αφορώντων ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο, ήταν €6,15, ενώ στην περίπτωση των γεωργικών χωραφιών, €0,06, χωρίς, στο Τεκμήριο 9, να δίδεται οποιαδήποτε εξήγηση ως προς το γιατί, δεδομένων των πιο πάνω συγκριτικών, η εκτίμησή ως προς τα επίδικα ακίνητα καθορίστηκε στα €0,50 ανά τετραγωνικό μέτρο. Η γενικότητα αυτής της αναφοράς, και η απουσία επεξήγησης ως προς την υιοθέτηση της συγκεκριμένης τιμής, αποτελεί, από μόνη της, λόγο για κρίση ότι, μέσω του Τεκμηρίου 9, δεν επιτελέστηκε το καθήκον ενεχυρίασης στο Δικαστήριο εκείνων των αναγκαίων λεπτομερειών, κριτηρίων και εχεγγύων που θα του επιτρέψουν, αφενός να εξεταστεί την ορθότητα της εν λόγω εκτίμησης, και αφετέρου, στη βάση του (του Τεκμηρίου 9), να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα. 

 

               Και σε αυτήν την περίπτωση, πάντα στη βάση των κριτηρίων του άρθρου 27 του Κεφ. 9, ουδεμία εξήγηση δόθηκε γιατί δεν παρουσιάστηκε το πρόσωπο που ετοίμασε την εκτίμηση, Τεκμήριο 9, για να καταθέσει ενώπιον του Δικαστηρίου. Για τους ίδιους, δε, λόγους που αναφέρθηκαν ανωτέρω σε σχέση με το Τεκμήριο 7, το γεγονός ότι ο Μ.Ε.1 δεν αντεξετάστηκε, δεν μεταβάλλει ή διαφοροποιεί τις ανωτέρω αναφερθείσες αδυναμίες που οδηγούν το Δικαστήριο στην κρίση ότι δεν μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 9.

 

               Κατά συνέπεια, στη μαρτυρία του Μ.Ε.1, που εδράστηκε στις και/ή εξαρτήθηκε από τις γνώμες που εκφράζονται στα Τεκμήρια 7 και 9 δεν μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα.

 

               Δεν μπορεί, επίσης, να προσδοθεί και οποιαδήποτε βαρύτητα στο μέρος της μαρτυρίας του Μ.Ε.1, που αφορά στο κόστος απομάκρυνσης, μέσω φορτηγών, των εναπομεινασών υλικών που αποτελούν την, κατ’ ισχυρισμό, υφιστάμενη επέμβαση της Eναγόμενης στα επίδικα ακίνητα, αφού αυτή εδράζεται σε δήλωση τρίτων προσώπων, τα οποία δεν παρουσιάστηκαν ως μάρτυρες στο Δικαστήριο, και για την απουσία των οποίων δεν δόθηκε οποιαδήποτε εξήγηση από πλευράς της Ενάγουσας. Τα δε πρόσωπα αυτά, χαρακτηρίζονται, απλώς, ως «εργολάβοι», χωρίς να αναφέρεται οτιδήποτε άλλο, προσδιοριστικό της δυνατότητας τους να εκφράσουν σχετική γνώμη, άποψη ή θέση.  Εν πάση περιπτώσει, η σχετική αυτή δήλωση είναι εντελώς γενική, δεν μεταφέρεται αυτούσια ως έγινε από τα πρόσωπα που φέρονται να προέβηκαν σε αυτήν, ούτε και αποκαλύπτεται, στο Δικαστήριο, ο χρόνος κατά τον οποίον φέρεται να έγινε τούτη, κριτήρια τα οποία αποτελούν μέρος των κριτηρίων του άρθρου 27 του Κεφ. 9 που τυγχάνουν εφαρμογής κατά την αξιολόγηση, από πλευράς του Δικαστηρίου, της βαρύτητας που μπορεί να προσδοθεί σε εξ ακοής μαρτυρία.

 

               Κατά συνέπεια, με εξαίρεση το μέρος εκείνο της μαρτυρίας του Μ.Ε.1, στο οποίο, για τους λόγους που ήδη εξήγησα, δεν μπορώ να προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα, το υπόλοιπο μέρος της, και δη αυτό που αφορά στα γεγονότα επί των οποίων έχει ιδία γνώση, ως αναντίλεκτο και ως συμβαδίζον με τη λοιπή ενώπιόν μου αποδεχτή μαρτυρία, το αποδέχομαι και προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.

Τελικά Ευρήματα

               Με γνώμονα την ανωτέρω αξιολόγηση της ενώπιόν μου μαρτυρίας, προβαίνω στα εξής τελικά ευρήματα. Σε απροσδιόριστο χρόνο, πλην όμως, πριν τον Σεπτέμβριο του 2011^[3], η Εναγόμενη, εισήλθε, χωρίς την άδεια, συγκατάθεση και/ή συμφωνία της Ενάγουσας, στα επίδικα ακίνητα, ως αυτά προσδιορίζονται, τόσο στην έκθεση απαίτησης όσο και στη μαρτυρία του Μ.Ε.1, και άρχισε να διεξάγει τις επιχειρηματικές της δραστηριότητες, και δη, την επεξεργασία και εμπορία χωμάτων. Στο πλαίσιο αυτό, τοποθέτησε σε αυτά όγκους χωμάτων, καθώς επίσης και άλλα υλικά, αλλά και μηχανήματα, τρακτέρ και φορτηγά. Επίσης, η Εναγόμενη στάθμευε σε αυτά, κατά καιρούς, αλλά οχήματα, τρακτέρ και φορτηγά που χρησιμοποιούσε για τη διεξαγωγή των εργασιών της. Με τις πιο πάνω ενέργειες της, η Εναγόμενη προέβαινε σε χρήση μέρους των επιδίκων ακινήτων εις τρόπο που καθιστούσε αδύνατη την αξιοποίηση τους (διαχωρισμός τους σε οικόπεδα) από την Ενάγουσα.  Η πρώτη, χρονικώς, προσδιορισθείσα, παρατήρηση που έγινε στην Εναγόμενη για άρση των ενεργειών της αυτών, ανάγεται στον Σεπτέμβριο του 2011, όταν και αποστάλθηκε σε αυτήν, αλλά και στην Ενάγουσα, σχετική επιστολή του Δήμου Λευκωσίας (βλέπε Τεκμήρια 3(α) και 3(β)). Ακολούθησε η αποστολή, από την Ενάγουσα πλέον, και, ακολούθως, τους δικηγόρους της, των δύο σχετικών επιστολών (βλέπε Τεκμήρια 4 και 5). Παρά τις πιο πάνω παραστάσεις και ενέργειες από πλευράς της Ενάγουσας, στη βάση των οποίων ζητείτο από την Εναγόμενη να πάψει να επεμβαίνει στην περιουσία της και να την εγκαταλείψει, αφού, προηγουμένως, θα επανάφερε τούτη στην αρχική της κατάσταση, η Εναγόμενη παρέλειψε να πράξει τούτο και συνέχισε να ενεργεί με τον ίδιο τρόπο. Συνεπεία της στάσης αυτής της Εναγόμενης, τον Νοέμβριο του 2012, η Ενάγουσα καταχώρησε την παρούσα αγωγή, την οποία και επέδωσε στην Εναγόμενη, με την τελευταία, και πάλι, να συνεχίζει να ενεργεί ως και προηγουμένως. Μετά το 2014, εκκρεμούσας της αγωγής, η Εναγόμενη απομάκρυνε, από τα επίδικα ακίνητα, τα ακινητοποιημένα και μη οχήματα, τρακτέρ και φορτηγά, καθώς επίσης και το μέρος των αξιοποιήσιμων χωμάτων που είχε τοποθετήσει εκεί, αφήνοντας, όμως, όγκους χωμάτων, σκύβαλα, αλλά και άλλα άχρηστα αντικείμενα, τα οποία εξακολουθούν να καταλαμβάνουν το ίδιο μέρος των επίδικων ακινήτων ως και προηγουμένως. Έκτοτε, η Εναγόμενη παραλείπει να απομακρύνει τα εναπομείναντα χώματα, σκύβαλα και άχρηστα αντικείμενα. Στις 24.06.2015, ο Μ.Ε.1 είδε έναν εκσκαφέα να καθαρίζει κάποια οικόπεδα παρακείμενα του βόρειου μέρους ενός εκ των επίδικων ακινήτων και ακολούθως, με την «κούπα» του να μεταφέρει «άχρηστα» με σκοπό να τα εναποθέσει σε αυτό. Την ίδια ώρα, φορτηγό, με συγκεκριμένο αριθμό εγγραφής, στον οποίο γίνεται αναφορά στο Τεκμήριο 11, φορτωμένο, επίσης, με «άχρηστα», κατευθύνθηκε από τον χώρο που καθαρίζονταν τα οικόπεδα και εκφόρτωσε τούτα στο ίδιο σημείο που αφέθηκαν, προηγουμένως, και τα μεταφερόμενα από τον εκσκαφέα, με τους οδηγούς των δύο αυτών οχημάτων να βρίσκονται σε συνεννόηση. Ο Μ.Ε.1 διαμαρτυρήθηκε έντονα σε αυτούς, αναφέροντας τους ότι ο χώρος στον οποίο εκφορτώθηκαν τα υλικά ανήκει στην Ενάγουσα και ότι δεν επιτρέπετο να πράξουν τούτο, με τον έναν εκ των οδηγών αυτών να του απαντά ότι θα τα σκέπαζαν, ακολούθως, με χώματα, και μετά εγκατέλειψε το σημείο. Το συμβάν καταγγέλθηκε στον Αστυνομικό Σταθμό Ομορφίτας, καθώς επίσης και στο αρμόδιο τμήμα του Δήμου Λευκωσίας. Ως αποτέλεσμα της καταγγελίας αυτής, ο Μ.Ε.1 ενημερώθηκε από συγκεκριμένο Αστυφύλακα που υπηρετεί στον Αστυνομικό Σταθμό Ομορφίτας ότι επικοινώνησε με συγκεκριμένο πρόσωπο («Καρατσιόλη»), ο οποίος και υποσχέθηκε ότι θα απομακρύνει τα συγκεκριμένα υλικά, και, ακολούθως, το φορτηγό και ο εκσκαφέας επέστρεψαν στο σημείο και απομάκρυναν από αυτό τα «άχρηστα» που είχαν εναποθέσει προηγουμένως.

 

               Κρίνω, στο σημείο αυτό, σημαντικό να σημειώσω ότι, ούτε οι οδηγοί του φορτηγού και εκσκαφέα, ούτε και ο αναφερόμενος «Καρατσιόλης», με τον οποίο φέρεται να συνομίλησε ο αστυνομικός, συσχετίστηκαν, μέσω της μαρτυρίας του Μ.Ε.1, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, με την Εναγόμενη.

Υπαγωγή Γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα αγωγή στο ανωτέρω νομικό πλαίσιο που τα διέπει

 

               Στη βάση των ανωτέρω τελικών ευρημάτων, και κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω νομολογιακών αρχών που διέπουν τούτα, είναι με μεγάλη ευκολία που καταλήγω ότι η Ενάγουσα κατάφερε να αποδείξει ότι η Eναγόμενη διέπραξε το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης στα επίδικα ακίνητα της, χωρίς, ωστόσο, να είναι δυνατός ο επακριβής προσδιορισμός της επηρεασθείσας επιφάνειάς τους, από την εν προκειμένω επέμβαση, πλην όμως, με δυνατότητα κρίσης ότι η επέμβαση αυτή επεκτάθηκε και στα τρία επίδικα ακίνητα, με τρόπο που ήταν αδύνατη η όποια, έστω μερική, αξιοποίηση τους από την Ενάγουσα. Η επέμβαση αυτή είναι συνεχής και διατηρείται μέχρι και σήμερα, στον βαθμό που στα εν λόγω ακίνητα παραμένουν ακόμα όγκοι χωμάτων, σκύβαλα αλλά και άλλα άχρηστα αντικείμενα, τα οποία τοποθέτησε η Εναγόμενη μέσω αντιπροσώπων και/ή εκπροσώπων και/ή υπαλλήλων της, παρά την απομάκρυνση των οχημάτων, φορτηγών, τρακτέρ και αξιοποιήσιμων χωμάτων μετά το 2014. Κατάφερε ακόμα να αποδείξει ότι ζήτησε από την Εναγόμενη, εδώ και χρόνια, να άρει τη συγκεκριμένη επέμβασή της, πλην όμως, η τελευταία δεν έπραξε τούτο. Στη βάση των ανωτέρω, κρίνω ότι η Ενάγουσα απέδειξε ότι δικαιολογείται η έκδοση διαταγμάτων και διακηρυκτικών αποφάσεων με τα/τις οποία/ες, αφενός να διατάσσεται τούτη να παύσει να επεμβαίνει στα επίδικα ακίνητα και αφετέρου να διακηρύττεται ότι η Εναγόμενη προέβη και συνεχίζει να προβαίνει σε παράνομη επέμβαση σε αυτά.

 

               Ωστόσο, στον βαθμό που με την παρούσα αγωγή επιδιώκεται η επιδίκαση αποζημιώσεων, είτε στη βάση απώλειας κέρδους (mesne profit) είτε για κάλυψη του κόστους περισυλλογής και απομάκρυνσης των εναπομεινασών χωμάτων, σκυβάλων και άχρηστων, η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει το ύψος τούτης, αφού στη σχετική με αυτά μαρτυρία που παρουσίασε, για τους λόγους που εξηγήθηκαν ανωτέρω, δεν μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα. Ωστόσο, στον βαθμό που αφορά στα έξοδα που προέβη η Ενάγουσα για την ετοιμασία των εκθέσεων του Γ. Φωτίου και της Σταύρος Δ. Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Λτδ, η μαρτυρία που προσκόμισε επαρκεί για να εκδοθεί απόφαση για σχετική αποζημίωσή της, έχοντας υπόψη τη φύση της παρούσας αγωγής και το δικαιολογημένο της αναζήτησης τέτοιας μαρτυρίας για σκοπούς προώθησής της, και τούτο ανεξάρτητα από τους λόγους, που, εν τέλει, δεν προσδόθηκε οποιαδήποτε βαρύτητα στο περιεχόμενο τους. Στη βάση ακριβώς της θεώρησης αυτής, κρίνω ότι η Ενάγουσα δικαιούται σε επιδίκαση αποζημιώσεων για το ποσό των €432,90, με νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της αγωγής, αφού πρόκειται για έξοδα στα οποία προέβη λίγο χρόνο πριν την καταχώρησή της, τα οποία και επιδικάζω.

 

               Στο σημείο αυτό, για τους λόγους που θα εξηγήσω ευθύς αμέσως, κρίνω ότι δεν μπορούν να εκδοθούν τα κατ’ αίτηση διατάγματα ως αυτά αναφέρονται στην παράγραφο 9 της έκθεσης απαίτησης, με τα οποία, στη βάση του εκεί προτεινόμενου λεκτικού, ζητείται από το Δικαστήριο να διατάξει την Eναγόμενη να απομακρύνει τα χώματα, άχρηστα αντικείμενα, και υλικά που τοποθέτησε στα επίδικα ακίνητα της Ενάγουσας, καθώς επίσης και να επαναφέρει τούτα (τα επίδικα ακίνητα), στη φυσική τους κατάσταση ως ήταν πριν την επέμβαση της Εναγόμενης.

 

               Και τούτο γιατί, στη βάση της ενώπιόν μου αποδεχτής μαρτυρίας, παρέμεινε άγνωστος ο ακριβής προσδιορισμός είτε του όγκου ή είδους των εναπομεινασών χωμάτων, είτε της φύσης των άχρηστων αντικειμένων και/ή υλικών και/ή σκυβάλων, καθώς επίσης και ο/οι ακριβής/εις χώρος/οι στον/ους οποίο/ους τούτα βρίσκονται εντός των επίδικων ακινήτων. Άγνωστη παρέμεινε και ποια ήταν η φυσική κατάσταση των ακινήτων πριν την επέμβαση της Eναγόμενης, όπως π.χ., η φύση και είδος του χώματος της επιφάνειάς τους και η όποια, εκεί, πριν την επέμβαση, παρουσία άλλων υλικών.

 

               Ως έχει νομολογηθεί, όταν το Δικαστήριο εκδίδει διάταγμα, θα πρέπει τούτο να χαρακτηρίζεται από σαφήνεια, σε τέτοιο βαθμό, ώστε το πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται να γνωρίζει και αντιλαμβάνεται, με ξεκάθαρο τρόπο, το τι διατάσσεται ή του απαγορεύεται να πράξει, ώστε να είναι σε θέση να ενεργήσει ως το διάταγμα ορίζει, αλλά και για να είναι ευχερές στο Δικαστήριο, στο πλαίσιο τυχόν αίτησης παρακοής, να εξετάσει, αν το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται το διάταγμα ενήργησε κατά παράβασή του (βλ. Δρόσος Μιχαηλίδης ν. Margita Μιχαηλίδου (2011) 1 ΑΑΔ 356).

 

               Δεδομένης της ανυπαρξίας των πιο πάνω πληροφοριών, τυχόν έκδοση των εν προκειμένω, κατ’ αίτηση, διαταγμάτων, τούτα θα χαρακτηρίζονται από ασάφεια, αφού δεν θα προσδιορίζεται με σαφήνεια το τί, ακριβώς, θα πρέπει να απομακρύνει η Εναγόμενη, αλλά και το ποια θα πρέπει να είναι η εικόνα των επίδικων ακινήτων μετά την απομάκρυνσή τους. Επίσης, δεν θα είναι δυνατός ο ασφαλής δικαστικός έλεγχος της όποιας τυχόν συμμόρφωσης της ή μη με αυτά.

 

               Ωστόσο, θεωρώ δικαιολογημένη την έκδοση του κατ’ αίτηση, στην παράγραφο 9 (Δ) της έκθεσης απαίτησης, διατάγματος, το οποίο και εκδίδεται, με το οποίο η Εναγόμενη και/ή αντιπρόσωποι και/ή υπάλληλοι και/ή υπηρέτες της δεν δικαιούνται και τους απαγορεύεται να εισέρχονται, χωρίς τη συγκατάθεση της Ενάγουσας, στα εν λόγω ακίνητα και να επεμβαίνουν παράνομα σε αυτά. Δικαιολογείται, επιπροσθέτως, πάντα στη βάση των ανωτέρω ευρημάτων, κατ’ εφαρμογή των σχετικών νομολογιακών αρχών, η έκδοση διακηρυκτικής απόφασης, η οποία και εκδίδεται, με την οποία διακηρύττεται ότι η Εναγόμενη, με την εκεί εναπόθεση όγκου χωμάτων, άχρηστων αντικειμένων και σκυβάλων, τα οποία παραμένουν μέχρι σήμερα στον χώρο, επεμβαίνει παράνομα στα επίδικα ακίνητα.

 

               Ως προς τα έξοδα της αγωγής, δεν έχω κανένα λόγο, για να παρεκκλίνω του κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας, και κατά συνεπεία τούτα επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα της αγωγής (€500.000 - €2.000.000), και τούτο με γνώμονα την αξία των επιδίκων ακινήτων, ως αυτή προκύπτει από τους τίτλους ιδιοκτησίας (Τεκμήρια 1(α), 1(β), 1(γ) και 2) και το εύρημα μου ότι, συνεπεία της επέμβασης της Εναγόμενης, η Ενάγουσα αδυνατεί να αξιοποιήσει, έστω μερικώς, τα επίδικα ακίνητα της. 

 

 

 

(Υπ.) ………………………………

 Δ. Θεοδώρου, Π. Ε. Δ.

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής