ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Απαίτηση Αρ: 302/2025
Σε σχέση με τη σκοπούμενη Διαιτησία μεταξύ:
EKO Cyprus Limited
Ενάγουσα
και
Αντωνάκης Λοΐζου
Εναγόμενος
-------------------------------
Αίτηση ημερ. 26/06/2025 για παραπομπή σε Διαιτησία
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 30 Ιουλίου, 2025.
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Αιτήτρια Εταιρεία: κ. Μακρίδης με κα Χατζηγεωργίου, για Χρυσαφίνης & Πολυβίου Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ΄ ου η αίτηση: κ. Σοφοκλέους για Χαβιαράς & Φιλίππου Δ.Ε.Π.Ε.
Προτιθέμενος Διαιτητής: κ. Ν. Μακρίδης
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση αίτηση η Αιτήτρια ζητά την έκδοση διατάγματος για παραπομπή σε Διαιτησία των διαφορών που προέκυψαν μεταξύ των Μερών στα πλαίσια της Σύμβασης Ενοικίασης ημερ. 06/04/2000, η οποία αφορά το ακίνητο με Αρ. Εγγραφής 2/1926, Φ./Σχ.30/15 W1 Τεμ.1750, στα Λατσιά. Ταυτόχρονα, ζητείται και διάταγμα με το οποίο να διορίζεται ως μόνος διαιτητής, για την επίλυση των διαφορών που προέκυψαν στα πλαίσια της Σύμβασης Ενοικίασης ημερομ. 06/04/2000 που αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο, ο κ. Νίκος Μακρίδης, δικηγόρος, από την Λευκωσία.
Νομική βάση της αίτησης αποτελεί το Άρθρο 30.2 του Συντάγματος, τα άρθρα 2, 3, 6, 7, 10, 11 και 28 και το Πρώτο Παράρτημα του περί Διαιτησίας Νόμου, τα Μέρη 1.2, 3.1, 8 και 44 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, οι κανόνες της Επιείκειας, η πρακτική και οι σύμφυτες εξουσίες του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα στα οποία βασίζεται η αίτηση παρατίθενται στην ένορκη δήλωση της Άννας Λεωνίδου, Λειτουργού στο Τμήμα Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων και των συμβολαίων της Αιτήτριας. Είναι η θέση της ότι η Αιτήτρια-Ενάγουσα είναι εταιρεία εγγεγραμμένη ως αλλοδαπή στο Μητρώο του Εφόρου Εταιρειών Κύπρου με εγγεγραμμένο γραφείο στην Λευκωσία. Δραστηριοποιείται στον τομέα της εμπορίας και πώλησης πετρελαιοειδών και άλλων συναφών προϊόντων. Όσον αφορά τα γεγονότα καταγράφει ότι η Αιτήτρια ενοικιάζει από τον Καθ΄ου η αίτηση, δυνάμει σύμβασης ενοικίασης ημερ. 06/04/2000, ένα ακίνητο στα Λατσιά στο οποίο λειτουργεί πρατήριο πώλησης πετρελαιοειδών. Είχε παραχωρηθεί στον Καθ΄ου η αίτηση άδεια χρήσης του συγκεκριμένου Πρατηρίου για 25 χρόνια, η οποία τροποποιήθηκε με γραπτή συμφωνία στις 20/07/2005 έτσι ώστε η άδεια χρήσης να λήγει στις 06/04/2025.
Είναι ο ισχυρισμός της Ομνύουσας ότι το Πρατήριο ανεγέρθηκε από τον Καθ΄ου η αίτηση με δικά του έξοδα, τα οποία όμως χρηματοδοτήθηκαν στη βάση ενός προγράμματος της BP που ίσχυε τότε, το «Project Ventura». Στη συνέχεια το συγκεκριμένο Πρατήριο μαζί με όλο τον εξοπλισμό του εξαγοράστηκε από την Αιτήτρια, γεγονός το οποίο αναγνωρίστηκε από τον Καθ΄ου η αίτηση ενώπιον της Επιτροπής Προστασίας Ανταγωνισμού. Η ενοικίαση του Πρατηρίου ανανεώθηκε διαδοχικά μέχρι τις 31/07/2025 και λόγω του ότι θα εκπνεύσει γίνονταν προσπάθειες ανανέωσής της, πλην όμως αυτό δεν κατέστη δυνατό εξ υπαιτιότητας του Καθ΄ου η αίτηση. Η Αιτήτρια, με επιστολή της ημερομ. 09/10/2024, είχε γνωστοποιήσει στον Καθ΄ου η αίτηση το ενδιαφέρον της για ανανέωση της Σύμβασης Ενοικίασης και τον καλούσε, σε περίπτωση που ο ίδιος δεν επιθυμούσε την ανανέωση, όπως προχωρήσει στα απαραίτητα διαβήματα για έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης και στην έκδοση πιστοποιητικού εξωτερικής οριοθέτησης, το οποίο είναι απαραίτητο για την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης, προκειμένου η ίδια να παραδώσει το ακίνητο, στον Καθ΄ου η αίτηση, στην προτέρα της ενοικίασης κατάσταση, ως οι συμβατικές της υποχρεώσεις. Ακολούθησαν διαπραγματεύσεις κατά τις οποίες η Άδεια Χρήσης παρατάθηκε μέχρι και τις 12/06/2025. Συν τω χρόνω, η Αιτήτρια λόγω της μη επίτευξης συμφωνίας κάλεσε τον Καθ΄ου η αίτηση, ως αδειούχο και την εταιρεία AL Service Station Ltd, η οποία εν μέρη ασκεί τη διαχείριση του Πρατηρίου, όπως παραδώσουν την κατοχή του με τη λήξη της Άδειας Χρήσης, ήτοι στις 12/06/2025, πλην όμως ο Καθ΄ου η αίτηση και η συγκεκριμένη εταιρεία αρνήθηκαν να το πράξουν και συνεχίζουν να διατηρούν την κατοχή του Πρατηρίου παράνομα μέχρι σήμερα ενώ ο Καθ΄ου η αίτηση, μέσω των δικηγόρων του, προώθησε διάφορες θέσεις και απαιτήσεις. Οι διαπραγματεύσεις συνεχίστηκαν χωρίς όμως επιτυχία και ο Καθ΄ου η αίτηση και η εταιρεία κλήθηκαν να παραδώσουν την κατοχή του Πρατηρίου κατά την ημέρα λήξης της Άδειας Χρήσης, ήτοι στις 12/06/2025 η ώρα 18:00 και παράλληλα ο Καθ’ ου η αίτηση κλήθηκε όπως υπογράψει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για να εκδοθεί η απαραίτητη Άδεια Κατεδάφισης. Λόγω της άρνησης του να συμμορφωθεί, η Αιτήτρια καταχώρησε την υπό κρίση αίτηση για να διοριστεί αρμόδιος Διαιτητής, έτσι ώστε να επιτευχθεί λύση των διαφορών μεταξύ των Μερών. Η Αιτήτρια κάλεσε τον Καθ΄ου η αίτηση, ενόψει και της ύπαρξης Ρήτρας Διαιτησίας στη Σύμβαση Ενοικίασης, όπως αποδεχθεί να επιλυθούν οι διαφορές που προέκυψαν μέσω Διαιτησίας, πλην όμως δεν ανταποκρίθηκε και γι’ αυτό του απέστειλε την νενομισμένη Ειδοποίηση Διορισμού του προτεινόμενου Διαιτητή.
Κατά τη δική της άποψη η προώθηση της διαδικασίας Διαιτησίας είναι πραγματικά απαραίτητη προκειμένου να εξαναγκαστεί ο Καθ΄ου η αίτηση να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες και διαβήματα για έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης. Δηλώνει ότι η Αιτήτρια προωθεί και δεύτερη διαδικασία εναντίον του Καθ΄ου η αίτηση, στη βάση της παράνομης επέμβασης στο Πρατήριο, αφού ο Καθ΄ου η αίτηση αρνείται να παραδώσει την κατοχή του και η Άδεια Χρήσης έχει λήξει.
Αναφέρεται, η Ομνύουσα, στο ιστορικό της ενοικίασης και ανέγερσης του Πρατηρίου και εξηγεί ότι η ενοικίαση μέρους του ακινήτου είχε ξεκινήσει το 1998 με ημερομηνία λήξης στις 31/07/2023. Σχετική Συμφωνία Ενοικίασης είχε υπογραφτεί στις 06/04/2000 και παρά το γεγονός ότι είχε λήξει στις 31/07/2023, ανανεώθηκε σιωπηρά από έτος σε έτος για 2 χρόνια και ως εκ τούτου λήγει στις 31/07/2025. Μεταξύ των ουσιωδών όρων της Συμφωνίας Ενοικίασης ήταν ότι η Αιτήτρια θα προέβαινε στην ανέγερση ή ανακαίνιση ή λειτουργία ή συνέχιση της λειτουργίας του Πρατηρίου, ότι θα επέστρεφε το ακίνητο κατά τη λήξη της Σύμβασης Ενοικίασης αφού κατεδαφίσει τις κατασκευές που είχαν ανεγερθεί σ’ αυτό, ότι κατά τη λήξη της ενοικίασης ο Καθ΄ου η αίτηση θα επέτρεπε στην Αιτήτρια να απομακρύνει όλες τις εγκαταστάσεις-εξοπλισμό που τοποθετήθηκαν, ότι ο Καθ΄ου η αίτηση αναλάμβανε όπως υπογράψει όλες τις σχετικές αιτήσεις προς τις αρμόδιες αρχές για την έκδοση των απαραίτητων αδειών για τη διενέργεια όλων των απαραίτητων εργασιών στο ακίνητο και ότι η οποιαδήποτε διαφορά προέκυπτε μεταξύ των Μερών θα παραπεμπόταν σε Διαιτησία ενώπιον ενός διαιτητή.
Καταγράφει ότι την ίδια μέρα που υπογράφτηκε η Συμφωνία Ενοικίασης υπογράφτηκε και Συμφωνία Άδειας Χρήσης στην οποία προνοείτο ότι σε σχέση με το πρατήριο που θα ανεγειρόταν επί του συγκεκριμένου ακινήτου και είχε ενοικιαστεί από τον Καθ’ ου η αίτηση, η Αιτήτρια θα παραχωρούσε αποκλειστική άδεια χρήσης προς τον Καθ’ ου η αίτηση και ο ίδιος θα αναλάμβανε το κόστος ανέγερσής του, το οποίο εκτιμήθηκε στις £230.000, με την Αιτήτρια να του καταβάλλει ως αντάλλαγμα μια επιπρόσθετη προμήθεια. Η συγκεκριμένη Άδεια Χρήσης παραχωρήθηκε για περίοδο 25 ετών, δηλαδή μέχρι 06/04/2025 και η Αιτήτρια είχε δικαίωμα να την τερματίσει χωρίς προειδοποίηση για τους λόγους που αναφέρονται στον όρο 12 της συγκεκριμένης Συμφωνίας. Η συγκεκριμένη συμφωνία τροποποιήθηκε στη συνέχεια με επιστολές που ανταλλάχθηκαν μεταξύ των Μερών, έτσι ώστε να διευκρινιστούν ζητήματα που αφορούσαν το ποιος ήταν υπεύθυνος για την ανέγερση του Πρατηρίου καθώς και το ζήτημα της ανάληψης ευθύνης για το κόστος των εργασιών της ανέγερσής του. Η ανέγερση ολοκληρώθηκε το 2002 και το Πρατήριο ξεκίνησε τη λειτουργία του με τον Καθ’ ου η αίτηση να είναι ο αδειούχος-πρατηριούχος μέχρι και σήμερα. Με τροποποιητική συμφωνία ημερομ. 20/07/2005 συμφωνήθηκε μεταξύ των Μερών όπως η Αιτήτρια καταβάλει το ποσό των £98.332 προς τον Καθ’ ου η αίτηση έτσι ώστε να διαγραφούν και να αντικατασταθούν οι όροι 4, 12, 13 και 14 της Συμφωνίας Άδειας Χρήσης. Αποτέλεσμα της συγκεκριμένης τροποποίησης ήταν ο εξοπλισμός, οι εγκαταστάσεις, τα κτήρια και γενικά όλα τα περιουσιακά στοιχεία που είχαν ανεγερθεί στο ακίνητο να μεταβιβαστούν στην Αιτήτρια.
Είναι η θέση της Ομνύουσας ότι περί τα μέσα του 2005 ο Καθ’ ου η αίτηση πώλησε και εκχώρησε την Άδεια Χρήσης σε τρίτο πρόσωπο χωρίς τη γνώση και έγκριση της Αιτήτριας, κατά παράβαση των ρητών όρων της Συμφωνίας Άδειας Χρήσης και λόγω της συγκεκριμένης παραβίασης η Αιτήτρια, με επιστολή της ημερομ. 09/01/2006, τερμάτισε τη συγκεκριμένη Συμφωνία και ζήτησε από τον Καθ’ ου η αίτηση όπως παραδώσει το Πρατήριο. Ο Καθ’ ου η αίτηση προέβη σε καταγγελία στην ΕΠΑ εναντίον της Αιτήτριας και στη συνέχεια η Αιτήτρια εγκατέλειψε τον τερματισμό της άδειας χρήσης και ο Καθ’ ου η αίτηση συνέχισε να λειτουργεί το Πρατήριο με το ίδιο καθεστώς που ίσχυε πριν από την προσπάθεια εκχώρησης της Άδειας Χρήσης στο τρίτο πρόσωπο. Λόγω του ότι η Συμφωνία Ενοικίασης έληγε στις 31/07/2023, ξεκίνησαν στις 30/03/2023 οι συζητήσεις και διαπραγματεύσεις για τη σύναψη νέας συμφωνίας. Όμως, παρά τη διενέργεια συναντήσεων και την ανταλλαγή αλληλογραφίας, δεν κατέστη δυνατή η κατάληξη στη σύναψη νέας συμφωνίας. Λόγω των συνεχιζόμενων συζητήσεων η Συμφωνία Ενοικίασης παρατεινόταν εκ της συμπεριφοράς των Μερών από έτος σε έτος και με την καταβολή, προκαταβολικά, προς τον Καθ’ ου η αίτηση του συμφωνηθέντος ενοικίου. Η άτυπη παράταση της Συμφωνίας Ενοικίασης έγινε εκ μέρους της Αιτήτριας και γνώμονα ότι στην περίπτωση που δεν υπήρχε θετικό αποτέλεσμα στις διαπραγματεύσεις θα υπήρχε αρκετός χρόνος ούτως ώστε ο Καθ’ ου η αίτηση να λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα και διαβήματα για την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης και αφετέρου η Αιτήτρια να έχει την ευχέρεια χρόνου να κατεδαφίσει το Πρατήριο μέχρι τη λήξη της ενοικίασης και να επιστρέψει το ακίνητο στον Καθ’ ου η αίτηση στη μορφή που αυτό είχε πριν την έναρξη της ενοικίασης. Επειδή δεν επιτεύχθηκε νέα συμφωνία η Αιτήτρια, με επιστολή της ημερομ. 09/10/2024, κάλεσε τον Καθ’ ου η αίτηση όπως προβεί σε όλα τα απαραίτητα μέτρα και διαβήματα για την έκδοση πιστοποιητικού εξωτερικής οριοθέτησης, το οποίο είναι προαπαιτούμενο για την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης. Ο Καθ’ ου η αίτηση με επιστολή του ημερομ. 15/11/2024 ανέφερε ότι είναι έτοιμος να αποδεχθεί τη διακοπή της συνεργασίας του με την Αιτήτρια και να αποχωρήσει από το Πρατήριο υπό την προϋπόθεση ότι η Αιτήτρια του καταβάλει ενοίκιο για την περίοδο 01/08/2025 μέχρι 31/07/2026. Η Αιτήτρια με απαντητική της επιστολή, ημερομ. 02/12/2024, απέρριψε τη θέση που αφορούσε την καταβολή ενοικίου αφού το ενοίκιο για την περίοδο μέχρι 31/07/2025 είχε προπληρωθεί και κάλεσε τον Καθ’ ου η αίτηση όπως προβεί σε όλα τα απαραίτητα διαβήματα για την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης εφιστώντας την προσοχή του στα στενά χρονικά περιθώρια. Ακολούθησε η ανταλλαγή αλληλογραφίας χωρίς αποτέλεσμα και η Αιτήτρια, λόγω του ότι δεν υπήρχε άλλη επιλογή, με επιστολή της ημερομ. 26/02/2025 εισηγήθηκε όπως η διαφορά που είχε προκύψει παραπεμφθεί σε διαιτησία προτείνοντας ως διαιτητή τον κ. Νίκο Μακρίδη και παράλληλα ζήτησε από τον Καθ’ ου η αίτηση να τοποθετηθεί.
Σημειώνει, η Ομνύουσα, ότι σε συνάντηση που διενεργήθηκε στις 11/03/2025 συμφωνήθηκε προφορικώς προκαταρτικά η διαδικασία για την κατεδάφιση του Πρατηρίου, η οποία πρέπει να ολοκληρωθεί μέχρι τον Ιούλιο 2026, με την καταβολή ενός επιπλέον ετήσιου ενοικίου ύψους €261.952,56. Δόθηκαν οδηγίες για τη σύνταξη προσχεδίου συμφωνίας σε σχέση με τα όσα είχαν συμφωνηθεί, πλην όμως ακολούθησε η διαβίβαση επιστολής από το δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπούσε τον Καθ’ ου η αίτηση προς τους δικηγόρους της Αιτήτριας, το περιεχόμενο της οποίας ανέτρεπε τα όσα είχαν συμφωνηθεί. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των Μερών στα πλαίσια της οποίας αποκαλύφθηκε ότι υπήρχαν αρκετές διαφορές μεταξύ τους, καθώς επίσης και ότι ο Καθ’ ου η αίτηση συνεχώς άλλαζε τις θέσεις του έτσι ώστε να χρονοτριβεί. Στις 04/04/2025 διενεργήθηκε συνάντηση στην παρουσία της δικηγόρου του Καθ’ ου η αίτηση και των δικηγόρων της Αιτήτριας στην οποία συμφωνήθηκαν οι τελικές ενέργειες που θα διενεργούνταν και τέθηκαν τα χρονοδιαγράμματα που έπρεπε να τηρηθούν, με τον Καθ’ ου η αίτηση να δεσμεύεται ότι θα τα τηρούσε. Η απαίτηση του Καθ’ ου η αίτηση να μην κατεδαφιστεί πλήρως το Πρατήριο αλλά να παραμείνει το κτήριο και ο χώρος του πλυντηρίου οχημάτων απορρίφθηκε αφού, ως επεξηγήθηκε, η άδεια κατεδάφισης εκδίδεται για κατεδάφιση ολόκληρου του πρατηρίου. Ενόψει του ότι οι συζητήσεις συνεχίζονταν, συμφωνήθηκε γραπτώς η παράταση της Άδειας Χρήσης μέχρι τις 12/05/2025 έτσι ώστε ο Καθ’ ου η αίτηση να διαβιβάσει τις θέσεις του σε σχέση με τη συμφωνία διευθέτησης που είχε καταρτιστεί. Μετά την υπογραφή της συμφωνίας παράτασης, οι δικηγόροι της Αιτήτριας ξεκίνησαν τη σύνταξη της νέας συμφωνίας διευθέτησης ούτως ώστε να καταγραφούν και γραπτώς όλα όσα είχαν εκ πρώτης όψεως συμφωνηθεί για να παραδοθεί το Πρατήριο, να εκδοθεί η Άδεια Κατεδάφισης και να ολοκληρωθούν οι εργασίες κατεδάφισης. Το προσχέδιο συμφωνίας διαβιβάστηκε στον Καθ’ ου η αίτηση στις 30/04/2025 με τη δική του δέσμευση ότι θα επανερχόταν με τα δικά του σχόλια μέχρι τις 06/05/2025, πλην όμως δεν επανήλθε και η δικηγόρος του ενημέρωσε, στις 05/06/2025 με επιστολή, ότι πλέον δεν εκπροσωπούσε τον Καθ’ ου η αίτηση. Διαφάνηκε ότι δεν θα υπήρχε οποιαδήποτε κατάληξη πριν από τη λήξη της παραταθείσας Άδειας Χρήσης και οι δικηγόροι της Αιτήτριας διαβίβασαν προς τον Καθ’ ου η αίτηση δύο επιστολές ημερομ. 10/06/2025, η μια υπό την ιδιότητα του ως αδειούχου και η δεύτερη υπό την ιδιότητα του ως ιδιοκτήτη. Στην επιστολή που του διαβιβάστηκε υπό την ιδιότητα του ως ιδιοκτήτη τον ενημέρωναν ότι λόγω της παράλειψης του να τοποθετηθεί επί της εισήγησης για διορισμό του Ν. Μακρίδη ως Διαιτητή, τον διόριζαν οι ίδιοι ως Διαιτητή. Παραλήφθηκε, στις 12/06/2025, απαντητική επιστολή από τους νέους δικηγόρους του Καθ’ ου η αίτηση και ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων της Αιτήτριας και των νέων δικηγόρων του Καθ’ ου η αίτηση. Ακολούθως δόθηκαν οδηγίες από την Αιτήτρια στους δικηγόρους της για την έναρξη δικαστικών διαδικασιών τόσο σε σχέση με την παράδοση της κατοχής του Πρατηρίου όσο και για τον διορισμό από το Δικαστήριο του κ. Μακρίδη ως Διαιτητή. Καταλήγει ότι οι ισχυρισμοί που προωθούνται από τους δικηγόρους του Καθ’ ου η αίτηση είναι ανυπόστατοι.
Η αίτηση αντιμετωπίστηκε με ένσταση στην οποία καταγράφηκαν δέκα (10) λόγοι ενστάσεως. Μπορούν να συνοψιστούν ως ακολούθως: Ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε για ενεργοποίηση της πρόνοιας για παραπομπή σε Διαιτησία είναι πρόωρη και ή δεν είναι η ορθή και ή ενδεδειγμένη και ή δεν συνάδει με τις πρόνοιες του περί Διαιτησίας Νόμου και ή με τις πρόνοιες της Σύμβασης Ενοικίασης. Ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ενεργοποίηση της πρόνοιας για παραπομπή σε Διαιτησία. Ότι η Απαίτηση είναι αβάσιμη, παράτυπη, ελλιπής, καταχρηστική και αντικανονική. Ότι δεν καταδεικνύεται οποιοσδήποτε σοβαρός και εύλογος λόγος που να δικαιολογεί την έκδοση των διαταγμάτων. Ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση δεν αποκαλύπτει εύλογη, καλόπιστη και νόμιμη δικαιολογία και γεγονότα που να δικαιολογούν την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Ότι η Αιτήτρια ενεργεί κακόπιστα, ότι δεν προσήλθε στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια και ότι οι ισχυρισμοί συνιστούν εκ των υστέρων σκέψεις. Ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων. Ότι η Αιτήτρια αλλοίωσε το πραγματικό υπόβαθρο των γεγονότων παραπλανώντας το Δικαστήριο και ότι η προώθηση της αίτησης είναι καταχρηστική.
Η νομική βάση της Ένστασης είναι πανομοιότυπη με αυτήν της Αίτησης και το Δικαστήριο δεν προτίθεται να την επαναλάβει.
Τα γεγονότα στα οποία βασίζεται η Ένσταση παρατίθενται σε ένορκη δήλωση του Καθ΄ου η αίτηση, ο οποίος είναι καλός γνώστης αυτών. Είναι η δική του θέση ότι η Αιτήτρια δεν εξαγόρασε το Πρατήριο και όλο τον εξοπλισμό δυνάμει της Τροποποιητικής Συμφωνίας ημερομ. 20/07/2005 και ότι δεν προκύπτει από το περιεχόμενο της Τροποιητικής Συμφωνίας ο συγκεκριμένος ισχυρισμός. Επιπρόσθετα, αρνείται τον ισχυρισμό ότι ο ίδιος είχε αναγνωρίσει το γεγονός αυτό ενώπιον της Επιτροπής Προστασίας Ανταγωνισμού. Παραδέχεται ότι η Συμφωνία Ενοικίασης έληξε την 31/07/2023 και ότι η Αιτήτρια έκτοτε έμεινε εντός του ακινήτου στη βάση συμφωνίας που ανανεωνόταν από έτος σε έτος, με την καταβολή ετήσιου ενοικίου προκαταβολικά την 01/08 εκάστου έτους.
Υποστηρίζει ότι δεν διατηρεί παράνομα την κατοχή του Πρατηρίου και δηλώνει ότι δεν αρνήθηκε να υπογράψει την Αίτηση για έκδοση Άδειας Κατεδάφισης και δεν αρνείται να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις ενώ προωθεί τη θέση ότι το ζήτημα ήταν αντικείμενο διαπραγμάτευσης που δεν ολοκληρώθηκε. Ο ίδιος δεν έχει οποιοδήποτε σκοπό να αφαιρέσει ή απομακρύνει περιουσιακά στοιχεία της Αιτήτριας από το Πρατήριο. Δηλώνει ότι ο ίδιος δεν είχε πρόθεση, με την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.98.332, να μεταβιβάσει στην Αιτήτρια τον εξοπλισμό, τις εγκαταστάσεις, τα κτήρια και γενικά όλα τα περιουσιακά στοιχεία του ακινήτου, αφού το συγκεκριμένο ποσό δεν αντιπροσωπεύει το συνολικό ποσό της δικής του επένδυσης.
Διατείνεται ότι ουδέποτε τέθηκε ως προϋπόθεση για την ανανέωση της ενοικίασης και για την πληρωμή των ενοικίων για τα έτη 2023 - 2024 και 2024 - 2025 ότι θα προχωρούσε με την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης του Πρατηρίου. Υποστηρίζει ότι η Αιτήτρια κατέβαλε προκαταβολικά το ενοίκιο για την περίοδο 2024 - 2025 χωρίς επιφύλαξη και ο ίδιος δεν ανέμενε, ενώ συζητείτο η ανανέωση της ενοικίασης, ότι η Αιτήτρια θα απαιτούσε την έκδοση Άδειας Κατεδάφισης ώστε να του επιστρέψει το ακίνητο ως ήταν πριν την ενοικίαση. Κατά τη δική του αντίληψη η Αιτήτρια είχε χρησιμοποιήσει τη συζήτηση για ανανέωση της ενοικίασης για να απαιτήσει την έκδοση της Άδειας Κατεδάφισης γιατί στην ουσία ήθελε να κατεδαφίσει το Πρατήριο σε σύντομο χρόνο, λόγω του ότι ανήγειρε νέο πρατήριο σε απόσταση 1 χλμ από το υπό συζήτηση Πρατήριο.
Καταγράφει ότι στις 12/06/2025 η Αιτήτρια απενεργοποίησε πλήρως τα συστήματα του Πρατηρίου καθιστώντας το μη λειτουργήσιμο και έκτοτε δεν λειτουργεί με αποτέλεσμα ο ίδιος να υφίσταται οικονομική ζημιά και απώλεια.
Η ακρόαση της αίτησης προχώρησε με την καταχώρηση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων στις οποίες οι ευπαίδευτοι συνήγοροι προώθησαν τις εκατέρωθεν θέσεις. Προέβησαν και σε δια ζώσης διευκρινήσεις ενώπιον του Δικαστηρίου. Διαφάνηκε, από το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων καθώς και των προφορικών διευκρινήσεων, ότι δεν αμφισβητείται η ύπαρξη της Ρήτρας Διαιτησίας στην Σύμβαση Ενοικίασης. Αυτό που προβάλλεται έντονα από τον ευπαίδευτο συνήγορο του Καθ΄ου η αίτηση είναι η νομιμότητα της ενεργοποίησης της Ρήτρας της Διαιτησίας γιατί, είναι η θέση του, κατά τον χρόνο που στάλθηκε η επιστολή για ενεργοποίηση της Ρήτρας δεν υπήρχε διαφωνία. Αντίθετη είναι η θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ο οποίος παρέπεμψε στις προσπάθειες ανεύρεσης λύσης στις διαφορές των Μερών, στην κατάρτιση αναθεωρημένου προσχέδιου Συμφωνίας και στην τοποθέτηση όρων και προϋποθέσεων, από τον Καθ΄ου η αίτηση για να το αποδεχθεί, σε σημείο που να καθίστανται εκβιασμός. Ο τρόπος που ενεργεί ο Καθ’ ου η αίτηση, εισηγήθηκε, καταδεικνύει την ύπαρξη διαφοράς μεταξύ των Μερών η οποία θα πρέπει να επιλυθεί με την συνδρομή Διαιτητή.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Η εξουσία του Δικαστηρίου για διορισμό διαιτητή εμπεριέχεται στο άρθρο 10 του περί Διαιτησίας Νόμου, Κεφ.4 το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
« 10.-(1) Σε oπoιαδήπoτε από τις ακόλoυθες περιπτώσεις-
(α) όταv τo συvυπoσχετικό πρoβλέπει ότι η παραπoμπή σε διαιτησία θα γίvει σε έvα μόvo διαιτητή και μετά τηv εμφάvιση διαφoρώv όλoι oι συμβαλλόμεvoι δεv συμφωvoύv στo διoρισμό εvός διαιτητή. ή
…………………………………………………………………………………………………………..»
Το γεγονός ότι στον όρο 7 της Σύμβασης Ενοικίασης, Τεκμήριο 3 στην Αίτηση, υπάρχει Ρήτρα Διαιτησίας, είναι αποδεκτό και από τις δύο πλευρές. Ο συγκεκριμένος όρος προνοεί ότι σε περίπτωση έγερσης διαφοράς, τα δικαιώματα, υποχρεώσεις και ευθύνες που δημιουργούνται ή αναφύονται, δυνάμει των προνοιών της συμφωνίας ενοικίασης και την εφαρμογή για εκτέλεση αυτών, θα παραπέμπονται σε Διαιτησία ενώπιον ενός μόνο διαιτητή που θα συμφωνηθεί μεταξύ τους και σε περίπτωση που τα Μέρη δεν συμφωνούν στο πρόσωπο του μοναδικού Διαιτητή τότε η/οι διαφορά/ές θα παραπέμπονται σε διαιτησία ενώπιον δύο διαιτητών με τον κάθε συμβαλλόμενο να διορίζει τον Διαιτητή της επιλογής του, πάντοτε όμως υπό την αίρεση, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Διαιτησίας Νόμου.
Ο όρος 7 διαλαμβάνει:
« 7. All questions of difference which may at any time hereinafter arise between the parties hereto or their respective representatives or any of them touching or concerning these presents, or the construction meaning operation or effect thereof, or of any clause herein contained or as to the rights, duties or liabilities of the parties hereto respectively, or their respective representatives, or any of them under or by virtue of these presents or arising out of or in relation thereto shall be referred to a single arbitrator, in case the parties can agree upon one, otherwise to two arbitrators one to be appointed by each part to the difference and in either case in accordance with and subject to the provisions of the Arbitration Law Cap. 4 or any statutory modification or reenactment thereof for the time being in force.»
Το ερώτημα προς απάντηση είναι κατά πόσο υπάρχουν διαφορές μεταξύ των Μερών σε σχέση με τη Σύμβαση Ενοικίασης για να ενεργοποιηθεί η συγκεκριμένη Ρήτρα Διαιτησίας. Τα δύο Μέρη διαφωνούν ότι υπάρχουν διαφορές. Η πλευρά της Αιτήτριας εισηγείται ότι υπάρχουν διαφορές, τις οποίες καταγράφει στην παράγραφο 3.2.4, σελίδα 8 της γραπτής αγόρευσής της καθώς και στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση. Η πλευρά του Καθ΄ου η αίτηση υποστηρίζει ότι κατά την επίδοση της επιστολής ημερομ. 10/06/2025 δεν υπήρχε διαφορά μεταξύ των Μερών, αφού οι όροι της κατεδάφισης έπρεπε να συμφωνηθούν και να κωδικοποιηθούν από τους δικηγόρους των Μερών εντός της συμφωνηθείσας παράτασης. Αναγνωρίζει ο Καθ΄ου η αίτηση ότι τα άρθρα 2(b), 4(d) και 4(e) της Σύμβασης Ενοικίασης αφορούν δικαιώματα και υποχρεώσεις, πλην όμως ισχυρίζεται ότι αυτές οι υποχρεώσεις και δικαιώματα ενεργοποιούνται κατά τη λήξη της Συμφωνίας Ενοικίασης, οπόταν είναι η δική του θέση ότι το αίτημα για παραπομπή είναι πρόωρο.
Προκύπτει από τα Τεκμήρια που συνοδεύουν την Αίτηση ότι από τον Οκτώβριο 2024 η Αιτήτρια είχε ζητήσει από τον Καθ΄ου η αίτηση όπως προβεί στα απαραίτητα διαβήματα για να εκδώσει πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης καταδεικνύοντας με αυτή την ενέργεια την πρόθεσή της για κατεδάφιση του Πρατηρίου, αφού το συγκεκριμένο πιστοποιητικό είναι προαπαιτούμενο της έκδοσης άδειας κατεδάφισης. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των Μερών με την Αιτήτρια να εμμένει στη θέση της και τον Καθ΄ου η αίτηση να αρνείται να συμμορφωθεί. Λόγω ακριβώς αυτής της συμπεριφοράς η Αιτήτρια γνωστοποίησε στον Καθ΄ου η αίτηση, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομ. 13/02/2025, ότι είχε προκύψει διαφορά και με δεύτερη επιστολή ημερομ. 26/02/2025 παρέπεμψαν την διαφορά σε διαιτησία προτείνοντας ως Διαιτητή τον κ. Νίκο Μακρίδη, Τεκμήρια 14 και 16 στην Αίτηση.
Στην απόφαση Tradax ν. Gueensea Marine Co (1986) 1 CLR 559, ο Δικαστής Πικής, όπως ήταν τότε, κατέγραψε τα ακόλουθα αναφορικά με το πότε υπάρχει «διαφορά» μεταξύ των μερών για να παραπεμφθεί σε διαιτησία. Στις σελίδες 562-563 διαβάζονται τα ακόλουθα:
« A dispute presupposes disagreement about facts relevant to liability of the parties or the implications of such facts in law...... The object of arbitration is not to provide a substitute for the coercive powers of the Court to order the discharge of contractual or other obligations. Arbitration is merely an alternative forum for the elucidation of the parties. In this case, no question ever arose between the parties about the liabilities of the defendants nor is presently a dispute pending between them. In the absence of a dispute the abitration clause was inapplicable and the right of the plaintiffs to have recourse to the Court cannot be suspended or defeated by reference thereto. ».
Από τα γεγονότα, ως αυτά τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου μέσω των ενόρκων δηλώσεων και των δύο εμπλεκόμενων Μερών, διαφαίνεται ότι προέκυψε διαφωνία μεταξύ των Μερών αναφορικά με την εκτέλεση των υποχρεώσεων που προκύπτουν από την Σύμβαση Ενοικίασης. Η πλευρά του Καθ΄ ου η αίτηση αναγνωρίζει ότι έχει υποχρέωση να επιτρέψει στην Αιτήτρια να κατεδαφίσει το κτήριο και να απομακρύνει τις εγκαταστάσεις και τον εξοπλισμό που έχει τοποθετηθεί εντός του ακινήτου, καθώς και ότι έχει υποχρέωση να υπογράψει την αίτηση για να εκδοθεί η σχετική άδεια, όμως αρνείται να το πράξει επικαλούμενος ότι η ενοικίαση δεν έχει ακόμη λήξει. Όμως δεν αμφισβητεί το γεγονός ότι η Αιτήτρια του έχει αποκαλύψει την πρόθεσή της από τον Οκτώβριο 2024, Τεκμήριο 10 της Αίτησης, να κατεδαφίσει το Πρατήριο. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η Αιτήτρια έχει καταβάλει το ενοίκιο για το έτος 2025 και έχει καλέσει τον Καθ’ ου η αίτηση να προβεί σ’ όλα τα διαβήματα για έκδοση της σχετικής Άδειας Κατεδάφισης. Οπόταν, κατά τον τερματισμό της Σύμβασης Ενοικίασης, ήτοι στις 31/07/2025 θα πρέπει να είναι όλα σε τάξη για να μπορεί να λυθεί η σχέση μεταξύ των Μερών. Σίγουρα, δεν μπορεί να γίνει αυθημερόν η λήψη άδειας για κατεδάφιση ενός πρατηρίου βενζίνης.
Επικαλείται η πλευρά του Καθ΄ου η αίτηση την πρόνοια των τροποποιητικών Συμφωνιών της Άδειας Χρήσης, ημερομ. 04/04/2025 και 12/05/2025, στην οποία καταγράφετο ότι οι όροι κατεδάφισης θα κωδικοποιούνταν σε συμφωνία που θα καταρτιζόταν κατά τη διάρκεια της συμφωνηθείσας παράτασης. Όμως αυτό που λησμονεί είναι η αδυναμία των εμπλεκομένων Μερών να καταλήξουν σε συμφωνία. Δεν αμφισβήτησε ο Καθ’ ου η αίτηση ότι του διαβιβάστηκε προσχέδιο της Συμφωνίας των όρων Κατεδάφισης ημερομ. 30/04/2025 στο οποίο ο ίδιος δεν τοποθετήθηκε ενώ είχε δεσμευτεί να το πράξει μέχρι τις 06/05/2025. Το γεγονός αυτό, από μόνο του, αποκαλύπτει ότι υπάρχει διαφορά η οποία αφορά την υποχρέωση του Καθ΄ου η αίτηση όπως αυτή αποτυπώνεται στις δύο Συμβάσεις, την Σύμβαση Ενοικίασης και την Άδεια Χρήσης και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις τους, η οποία διαφορά ενέχει νομικές επιπτώσεις. Το γεγονός ότι η επιστολή ημερομ. 10/06/2025, για παραπομπή σε διαιτησία δόθηκε πριν την εκπνοή της παράτασης δεν αλλάζει τα γεγονότα αφού ήταν εμφανές από τον Φεβρουάριο 2025, Τεκμήριο 14 στην Αίτηση, ότι η Αιτήτρια ήταν αποφασισμένη να προχωρήσει με την κατεδάφιση λόγω της αποτυχίας των διαπραγματεύσεων. Ο όρος «within the Extended Expiry Date…», τον οποίο επικαλείται ο Καθ΄ου η αίτηση, δεν σημαίνει κατά την λήξη της συμφωνηθείσας παράτασης της Άδειας Χρήσης αλλά κατά την διάρκεια ή εντός της διάρκειας της Άδειας Χρήσης η οποία έληγε στις 12/06/2025.
Με τις πιο πάνω διαπιστώσεις κατά νου, το Δικαστήριο θα εξετάσει κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις για παραπομπή σε Διαιτησία. Όπως έχει προλεχθεί δεν αμφισβητήθηκε ότι υπάρχει έγκυρη διαιτητική ρήτρα και ότι δόθηκε η προβλεπόμενη από το άρθρο 10 του περί Διαιτησίας Νόμου ειδοποίηση για διορισμό Διαιτητή. Το ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ των Μερών έχει διαπιστωθεί από το Δικαστήριο. Ενώ έχει απορριφθεί η θέση του Καθ΄ου η αίτηση ότι η διαδικασία που προωθήθηκε είναι πρόωρη.
Ως εκ τούτου, η Αιτήτρια έχει εν προκειμένω εξειδικεύσει ποια ακριβώς είναι η διαφορά που προέκυψε και έχει προσδιορίσει τη φύση της διαφοράς, η οποία φαίνεται να αφορά σε αντικρουόμενες ερμηνείες των όρων του επίδικου Συμβολαίου Ενοικίασης και της Άδειας Χρήσης. Εν ολίγοις, η Αιτήτρια έχει επιτύχει να αποκαλύψει τη διαφωνία που προέκυψε σε σχέση με τα γεγονότα, τα οποία είναι σχετικά με τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που πηγάζουν από τις επίδικες Συμφωνίες.
Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, το Δικαστήριο καταλήγει ότι η Αιτήτρια έχει αποδείξει όλες τις προϋποθέσεις ούτως ώστε να ασκηθεί η διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου υπέρ της έγκρισης του αιτήματος της. Αντιθέτως, ο Καθ' ου η αίτηση δεν έχει αποδείξει καλό λόγο γιατί να μην εφαρμοστεί η Ρήτρα Διαιτησίας.
Συνακόλουθα, εκδίδονται διατάγματα ως οι παράγραφοι 1 και 2 της παρούσας αίτησης και παραπέμπεται σε Διαιτησία η διαφορά των Μερών δυνάμει του όρου 7 της Συμφωνίας Ενοικίασης. Δεν έχει διαπιστωθεί διαφωνία μεταξύ των Μερών ως προς τον προτιθέμενο Διαιτητή.
Ο Καθ' ου η αίτηση θα επιβαρυνθεί με τα έξοδα της παρούσας αίτησης, ως αυτά θα συμφωνηθούν μεταξύ των Μερών και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Σε αντίθετη περίπτωση, οι διάδικοι καλούνται να συμμορφωθούν με τα όσα προνοούνται στο Μέρος 39 κ.9 των περί Πολιτικής Δικονομίας Κανονισμών του 2023 και να προσκομίσουν τους καταλόγους εξόδων ώστε να δύναται το Δικαστήριο να προβεί σε συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων της Αίτησης, εντός 7 ημερών από σήμερα.
(Υπ.) ……………...……………………
Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο