ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ

Αρ. Αγωγής: 534/24

 

 

ΜΕΤΑΞΥ:

Σάββα Κώστα

Ενάγοντα

-και-

 

Αλέξη Αγιομαμίτη

Εναγόμενου

 

Ημερομηνία: 8/8/2025

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγοντα: Μούζουρου και Νεοφύτου ΔΕΠΕ

Για Εναγόμενο: κ. Μιχαήλ Γ. Ιωάννου

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

 

1.    Εισαγωγή/ Δικόγραφα

Ο Εναγων ενοικίασε διαμέρισμα στον Εναγόμενο για την περίοδο από 01/04/2022-31/03/2024. Ο Εναγόμενος από τον Ιανουάριο του 2024 σταμάτησε να καταβάλλει το συμφωνημένο ποσό προς ενοικίαση του ακινήτου, ήτοι €600, ενώ παρέλειψε να αποπληρώνει και λογαριασμούς, οι οποίοι αφορούν το ακίνητο. Ο Ενάγων ενημέρωσε τον Εναγόμενο για τη λήξη και τερματισμό της μεταξύ τους σύμβασης, αλλά ο τελευταίος παραμένει στο ακίνητο. Επιχειρήθηκε όπως επιδοθεί στον Εναγόμενο προδικαστικό πρωτόκολλο αλλά δεν άνοιγε την πόρτα παρότι βρισκόταν μέσα στο διαμέρισμα. Ο Ενάγων αξιώνει:

« Α. Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι το Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 24/03/2022 έχει τερματιστεί και/ή έχει λήξει

Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τον Εναγόμενο όπως παραδώσει προς τον Ενάγοντα, κενή και ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος και/ή υποστατικού και/ή ακινήτου επί της οδού [ ] 12, [ ], Διαμέρισμα 202, στο Στρόβολο εντός 15 ημερών από την έκδοση απόφασης.

Γ. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντος για το ποσό των ΕΥΡΩ 1.800 το οποίο αντιστοιχεί στα οφειλόμενα και/ή καθυστερημένα ενοίκια του ακινήτου προς τον Ενάγοντα για τους μήνες Ιανουάριος - Μάρτιος 2024.

Δ. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντος για τα ενδιάμεσα οφέλη εκ €600 τον μήνα και/ή ποσού που αντιστοιχεί στους λογαριασμούς ηλεκτρισμού και/ή νερού και/ή τηλεφώνου και/ή τελών αποχετεύσεως και/ή σκυβάλων και/ή των κοινοχρήστων από 01.04.2024 μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής του ακινήτου.

Ε. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντος για το ποσό των ΕΥΡΩ 77 το οποίο αντιστοιχεί σε οφειλόμενο προς τον Ενάγοντα ποσό για τα τέλη σκυβάλων του ακινήτου για το έτος 2023.

Στ. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντος για το ποσό των ΕΥΡΩ 80 το οποίο αντιστοιχεί σε οφειλόμενα προς τον Ενάγοντα κοινόχρηστα του ακινήτου για τους μήνες Ιανουάριος - Μάρτιος 2024.

Ζ. Γενικές Αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης και/ή ενδιάμεσα κέρδη και/ή διαφυγόντα κέρδη και/ή άλλως πως για την παράνομη και αδικαιολόγητη κράτηση και/ή κατοχή και/ή εκμετάλλευση του διαμερίσματος και/ή υποστατικού και/ή ακινήτου το οποίο βρίσκεται επί της οδού [ ] 12, [ ], Διαμέρισμα 202, στο Στρόβολο

Η. Οιανδήποτε άλλη θεραπεία ήθελε κρίνει δίκαια το Σεβαστό Δικαστήριο.

Θ. Νόμιμο Τόκο, δυνάμει του περί Δικαστηρίων Νόμου 1960 (14/1960), άρθρο 33 και/ή του περί της Καταπολέμησης των Καθυστερήσεων Πληρωμών στις Εμπορικές Συναλλαγές Νόμος του 2003 (73(Ι)/2003)

Ι. Έξοδα, πλέον έξοδα επιδόσεως, πλέον Φ.Π.Α.»

Ο Εναγόμενος αντιτείνει ότι πρέπει να απορριφθεί η Απαίτηση, καθώς ο Ενάγων δεν απέστειλε Προδικαστικό Πρωτόκολλο, ο Ενάγων δεν ήταν ο ιδιοκτήτης κατά την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης και ότι ο Ενάγων δεν μετακίνησε έπιπλα που υπήρχαν στο διαμέρισμα όπως συμφώνησαν, ενώ δεν του παρέδωσε αποθήκη. Υποστηρίζει επιπλέον ότι υπέγραψε Παράρτημα στο οποίο αναφέρονται τα έπιπλα που υπάρχουν στο διαμέρισμα, μετά από ψυχική πίεση που του ασκήθηκε, αφού είχε ήδη καταβάλει ως προκαταβολή ποσό που αντιστοιχεί σε 3 ενοίκια, είχε εγκαταλείψει το προηγούμενο του διαμέρισμα και δεν είχε άλλη επιλογή. Ισχυρίζεται επιπλέον ότι το ένα εκ των δύο δωματίων το χρησιμοποιεί ως αποθήκη των εν λόγω επίπλων, έτσι ενοικιάζει ουσιαστικά διαμέρισμα ενός αντί δύο υπνοδωματίων και υπολογίζει το κόστος αυτής της ενοικίασης στα €450. Παραδέχεται ότι έχει ευθύνη πληρωμής λογαριασμών πλην των σκυβάλων. Επίσης παραδέχεται ότι σταμάτησε να καταβάλλει το ποσό του ενοικίου. Αναφέρει στην υπεράσπιση του ότι ουδέποτε οχλήθηκε από επιδότη για τη λήψη Προδικαστικού Πρωτοκόλλου. Ο Εναγόμενος ανταπαιτεί:

«Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 24/3/22 να κηρύσσεται άκυρο και/ή ακυρώσιμο αφού υπεγράφη από τον εναγόμενο κατόπιν άσκησης από τον ενάγοντα ψυχικής βίας και/ή ψυχικής πίεσης και/ή εξαναγκασμού.

B) Διάταγμα του Δικαστηρίου για το ποσό των €150 μηνιαίως από 24/3/22 και μετέπειτα ως ποσά τα οποία αδίκως και/ή αδικαιολογήτως κατεβάλλοντο επί του ενοικίου από τον εναγόμενο.»

Με την Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση του, ο Ενάγων απορρίπτει τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου. Ισχυρίζεται ότι κατά τον χρόνο υπογραφής της συμφωνίας ενοικίασης το ακίνητο ανήκε στην αδερφή του, αλλά είχε εξουσιοδότηση να λειτουργεί εκ μέρους της. Στο μεταξύ το διαμέρισμα μεταβιβάστηκε δυνάμει δωρεάς στον ίδιο, με διαδικασία που είχε ξεκινήσει πριν την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Αναφέρει ότι ο Εναγόμενος δεν ήθελε να χρησιμοποιήσει την αποθήκη, ενώ τόσο κατά την αποστολή του Προδικαστικού Πρωτοκόλλου όσο και κατά την επίδοση της αγωγής, ο επιδότης ειδοποίησε τον Ενάγοντα ότι ο Εναγόμενος δεν άνοιγε την πόρτα παρά το ότι βρισκόταν στο διαμέρισμα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η παρούσα εκδικάστηκε ως Μικρή Απαίτηση, χωρίς ακρόαση, με την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων, όπου παρατίθεται η μαρτυρία των μερών και επισυνάπτονται τα σχετικά τεκμήρια (βλ. 29(9)ΚΔΠ).

 

2.    Επίδικα και παραδεκτά ζητήματα

Για σκοπούς περιορισμού των επίδικων θεμάτων, κρίνεται σκόπιμο να σημειωθεί ότι μέσω των δικογράφων, της μαρτυρίας των μερών, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτει παραδεκτώς ότι:

Α. Τα μέρη είχαν υπογράψει τόσο το Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 24/3/2022, όσο και το Παράρτημα ημερομηνίας 1/4/2022.

Β. Ο Εναγόμενος δεν κατέβαλλε ενοίκια στον Ενάγοντα από τον Ιανουάριο του 2024 και παραμένει στο διαμέρισμα.

Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένουν λοιπόν, ως επίδικα, όπως προκύπτει από τα δικόγραφα και την επ’ ακροατηρίω μαρτυρία τα εξής:

Α. Αν τηρήθηκε το προδικαστικό πρωτόκολλο.

B. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου ακινήτου.

Γ. Αν η όποια σύμβαση υπεγράφη ως αποτέλεσμα ψυχικής πίεσης και πως αυτό επενεργεί στη όποια συμβατική σχέση των μερών και

Δ. Αν υπήρξε παράβαση σύμβασης και από ποιον. Συγκεκριμένα αν ο Ενάγων δεν μετακίνησε τα έπιπλα και δεν παρέδωσε την αποθήκη, ως όφειλε κατά τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου ή αν ο Εναγόμενος μη καταβάλλοντας το ποσό των ενοικίων και των λογαριασμών παραβίασε ουσιώδη όρο της σύμβασης και θα έπρεπε να κενώσει το ακίνητο, δεδομένης και της λήξης του ενοικιαστηρίου.

 

3. Μαρτυρία

Δεν θα παρατεθούν με λεπτομέρεια τα όσα ισχυρίστηκε ο κάθε μάρτυρας, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται στις ένορκες δηλώσεις των μαρτύρων και τις έχω υπόψη μου. Έχω αναγνώσει τις γραπτές αγορεύσεις των διαδίκων και αναφορά σε αυτές θα γίνεται όπου κρίνεται σκόπιμο. Ως μάρτυρες στην επ ακροατηρίω διαδικασία κατέθεσαν ο Εναγων και ο Εναγόμενος.

Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα, με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα^[1]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα^[2]. Η ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας θα γίνει ανά επίδικο ζήτημα, με αντιπαραβολή και διερεύνηση της αντικειμενικής υπόστασης των εκατέρωθεν θέσεων, με αναφορά στα Τεκμήρια ώστε να εξαχθούν σχετικά ευρήματα, ενώ θα αξιολογηθεί κάθε μάρτυρας ξεχωριστά, ως και η νομολογία εισηγείται^[3].

 

3.1. Η αποστολή του Προδικαστικού Πρωτόκολλου

Ο Ενάγων υποστηρίζει ότι απέστειλε επιστολή την 11/3/2024 με την οποία ενημέρωνε τον Εναγόμενο ότι με τη λήξη του ενοικιαστηρίου αναμένει την παράδοση και τερματισμό της μεταξύ τους συμβατικής σχέσης, ενώ απαιτούσε καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων (Τεκμήριο 8 στην ένορκη δήλωση του Ενάγοντα). Την 11/4/2024 απέστειλε επιστολή ως Προδικαστικό Πρωτόκολλο στον Εναγόμενο, όπου ανέλυε τις αξιώσεις του (Τεκμήριο 9 στην Ένορκη Δήλωση του Ενάγοντα). Και οι δύο επιστολές στάλησαν με ιδιώτη επιδότη και σε αμφότερες τις περιπτώσεις ο επιδότης βεβαιώνει, την 8 και 22/4/2024 αντίστοιχα, ότι επιχείρησε να επιδώσει πολλές φορές αλλά ο Εναγόμενος δεν του άνοιγε ενώ ήταν μέσα στο διαμέρισμα. Αναλόγως και κατά την προσπάθεια επίδοσης της υπό εξέταση αγωγής ο ίδιος επιδότης με ένορκη του δήλωση ανέφερε ότι επιχείρησε πολλές φορές επίδοση στον Εναγόμενο, αλλά ενώ υπήρχαν άτομα στο σπίτι, αναμμένα φώτα και το αυτοκίνητο του Εναγόμενου ήταν στο γκαράζ κανείς δεν του άνοιξε την πόρτα, για να προβεί στην επίδοση.

Ο Εναγόμενος αντιτείνει ότι είναι 72 ετών, τις πλείστες ώρες της μέρας παραμένει στο διαμέρισμα και ποτέ δεν του κτύπησε κάποιος την πόρτα και να μην ανοίξει.

Η μαρτυρία του Ενάγοντα ως προς το εν λόγω ζήτημα είναι αρκούντος τεκμηριωμένη. Παρουσιάζει τις επιστολές Τεκμήρια 8 και 9, οι οποίες συνοδεύονται από βεβαιώσεις του επιδότη ίδιου χρονικού διαστήματος. Βεβαιώνεται ότι ο Εναγόμενος δεν άνοιγε την πόρτα για να λάβει επιστολές ή την αγωγή. Μάλιστα ο επιδότης αναφέρεται σε αριθμό φορών που επιχείρησε επίδοση χωρίς αποτέλεσμα. Δεν προκύπτει κίνητρο παραπλάνησης του Δικαστηρίου από τον εν λόγω επιδότη, ούτε οι γενικοί και έωλοι ισχυρισμοί του Εναγόμενου μπορούν να αντικρούσουν τα ως άνω τεκμήρια. Κρίνεται, λοιπόν, ότι ο Ενάγοντας μέσω των δικηγόρων του προέβη σε προσπάθειες επίδοσης επιτολής τερματισμού, Προδικαστικού Πρωτόκολλου και της αγωγής, χωρίς αποτέλεσμα, αφού δεν ανταποκρινόταν στις προσπάθειες του επιδότη ο Εναγόμενος.

 

3.2. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου ακινήτου

Αμφισβητήθηκε από τον Εναγόμενο ότι ο Ενάγων ήταν ο ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου κατά τη συνομολόγηση της μεταξύ τους συμφωνίας. Το ζήτημα ξεκαθαρίστηκε μέσω της ένορκης δήλωσης του Ενάγοντα. Ανέφερε ότι κατά τον χρόνο υπογραφής της συμφωνίας ενοικίασης το ακίνητο ανήκε στην αδερφή του, αλλά είχε εξουσιοδότηση να λειτουργεί εκ μέρους της. Στην εν λόγω εξουσιοδότηση Τεκμήριο 1 της ενόρκου δηλώσεως του Ενάγοντα, ημερομηνίας 22/3/2022 αναφέρεται ρητώς ότι ο τελευταίος δύναται να ενεργεί αντί της αδερφής του για οποιαδήποτε πράξη αφορά το διαμέρισμα, μεταξύ αυτών και την ενοικίαση. Στο μεταξύ το διαμέρισμα μεταβιβάστηκε δυνάμει δωρεάς στον ίδιο την 28/2/2023 (Τεκμήριο 4 στην ένορκη δήλωση του Ενάγοντα), με διαδικασία που είχε ξεκινήσει πριν την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας.

 

3.3. Ψυχική Πίεση

Ο Εναγόμενος εισηγείται ότι υπέγραψε το Παράρτημα της επίδικης συμφωνίας, Τεκμήριο 2 της ενόρκου δηλώσεως του,

«λόγω ψυχικής πίεσης και/ή ψυχικής βίας και/ή εξαναγκασμού από τον ενάγοντα, επειδή:

α) Τον ανάγκασε να υπογράψει αφού τον διαβεβαίωσε ψευδώς ότι σε λίγες μέρες θα μετέφερε τα έπιπλα εκτός του διαμερίσματος.

β) Ο ίδιος ο εναγόμενος διεμήνυσε στον ενάγοντα ότι δεν θέλει ξένα έπιπλα στο διαμέρισμα και ο ενάγοντας του υποσχέθηκε ότι θα τα μεταφέρει σε άλλο χώρο.

γ) Είχε ήδη καταβάλει, εκτός του ενοικίου και άλλα €1.200 για εγγύηση και δεν μπορούσε να ζητήσει να του επιστραφούν, κάτι που ο ενάγοντας εκμεταλλεύτηκε.

δ) Είχε ήδη εγκαταλείψει το διαμέρισμα που έμενε προηγουμένως και εάν επέμενε σε οποιεσδήποτε θέσεις του υπήρχε ορατός κίνδυνος να βρεθεί χωρίς στέγη.

ε) Κάτω από όλα αυτά τα δεδομένα η μόνη του διέξοδος ήταν να εμπιστευθεί τον ενάγοντα ότι θα μετέφερε σε λίγες μέρες τα έπιπλα σε άλλο χώρο και θα παρέδιδε το διαμέρισμα στον εναγόμενο χωρίς ξένα αντικείμενα, όπως ήταν άλλωστε και η υποχρέωση του.»

Αρχικά ο Εναγόμενος δεν διευκρινίζει για ποιο από τους ως άνω λόγους, ψυχική πίεση, βία ή εξαναγκασμό, υπέγραψε το Παράρτημα. Νομική ανάλυση των εν λόγω ορισμών θα γίνει κατωτέρω. Σε αυτή την ενότητα αρκεί να ειπωθούν τα ακόλουθα: Το Τεκμήριο 2 της ενόρκου δηλώσεως του Εναγόμενου υπεγράφη την 1/4/2022. Την ημέρα δηλαδή που θα ξεκινούσε η ισχύς, η συμβατική σχέση των μερών. Είχε δηλαδή ο Εναγόμενος τον χρόνο όταν του ζητήθηκε να υπογράψει το εν λόγω Παράρτημα να υπαναχωρήσει της συμβάσεως και να ζητήσει τα όποια ποσά προκατέβαλε. Ακόμα όμως και στο Τεκμήριο 1 της ενόρκου δηλώσεως του, του ενοικιαστήριου εγγράφου που υπέγραψε μαζί με τον Ενάγοντα, δήλωνε ότι έχει επισκεφτεί το επίδικο ακίνητο, το επιθεώρησε, το εξέτασε και το βρήκε της τελείας αρεσκείας του. Καμία αναφορά δεν γίνεται σε έπιπλα που επιθυμεί να μετακινηθούν, τουναντίον εκφράζει την αρέσκεια του στο διαμέρισμα ως είχε. Τέλος ο Ενάγοντας αποκάλυψε στην ένορκη του δήλωση μηνύματα που αντάλλαζαν με τον Εναγόμενο (Τεκμήριο 5). Από αυτά προκύπτει ότι ο Εναγόμενος ευχαριστούσε τον Ενάγοντα για τις όποιες παροχές και εξυπηρέτηση του παρείχε μέχρι τον Δεκέμβριο του 2023, όπου του αναφέρει ότι υπάρχουν προβλήματα, για τα οποία πρέπει να συναντηθούν. Τελικά τέτοια συνάντηση δεν έγινε, ο Εναγόμενος εξέφρασε τα προβλήματα μέσω μηνύματος τέλη Ιανουαρίου 2024, αναφερόμενος στη μη πληρωμή παλαιότερων κοινοχρήστων από τον Ενάγοντα. Ειρήσθω εν παρόδω τα εν λόγω ποσά καταβλήθηκαν μεταγενέστερα από τον Ενάγοντα, αλλά δεν μπορούν να αποτελέσουν επίδικο θέμα, αφού αφορούν τη σχέση του Ενάγοντα με τρίτο πρόσωπο, έστω για το επίδικο ακίνητο, χωρίς όμως να αποδειχθεί ότι επηρεάστηκε με τον όποιο τρόπο η συμβατική σχέση των μερών. Μόλις τον Μάρτιο του 2024 ο Εναγόμενος ήγειρε το ζήτημα των περιττών επίπλων και της μη παράδοσης αποθήκης, ενώ δηλαδή πλήρωνε κανονικά ενοίκια για σχεδόν δύο έτη και ουδέποτε είχε εκφράσει τον όποιο σχετικό προβληματισμό. Οι ισχυρισμοί λοιπόν, για ψυχική πίεση, κρίνονται ανυπόστατοι και απορρίπτονται.

 

3.4. Ισχυρισμοί για παράβαση σύμβασης.

Ο Εναγόμενος ουσιαστικά παραπονείται ότι ενώ ενοικίασε διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια του παραδόθηκε τελικά διαμέρισμα με διαθέσιμο ένα μόνο υπνοδωμάτιο. Ο εν λόγω ισχυρισμός δεν ευσταθεί. Ο Εναγόμενος ρητώς συμφώνησε ότι το διαμέρισμα ως είχε την ημερομηνία υπογραφής του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου, την 24/3/2022, ήταν της απολύτου αρεσκείας του. Κάποιες μέρες μετά υπέγραψε και σχετικό Παράρτημα, όπου καταγράφονται τα έπιπλα που βρίσκονται στο διαμέρισμα. Καμία, δε, αναφορά δεν γίνεται σε αποθήκη στο Ενοικιαστήριο Έγγραφο. Δεν προέβη σε κανένα παράπονο για αυτά, παρά μόνο μετά από 2 έτη, καθώς έληγε η ισχύς του ενοικιαστηρίου εγγράφου και είχε ήδη σταματήσει να καταβάλλει το όποιο ποσό ως ενοίκιο. Συνεπώς καμία παράβαση σύμβασης δεν έλαβε χώρα εκ μέρους του Ενάγοντα. Τόσο το Ενοικιαστήριο Έγγραφο όσο και το σχετικό Παράρτημα κατέγραφαν αφενός ότι ο Εναγόμενος ήταν ευχαριστημένος με το τι ενοικίαζε, χωρίς υποσημειώσεις ή επιφυλάξεις και αφετέρου καταγράφηκαν τα όσα έπιπλα υπήρχαν στο επίδικο διαμέρισμα από την έναρξη της ισχύος της ενοικίασης.

Ο Εναγόμενος αιτιάται ότι εφόσον είχε διαθέσιμο μόνο ένα υπνοδωμάτιο όφειλε στον Ενάγοντα το ποσό των €450 αντί αυτό των €600, έτσι ανταπαιτεί €150 για κάθε ενοίκιο που κατέβαλε. Ο εν λόγω ισχυρισμός αντιφάσκει με μια σειρά από ενέργειες και παραλείψεις του Εναγόμενου. Αρχικά παραδεκτώς παραμένει στο διαμέρισμα χωρίς να πληρώνει κανένα ποσό από τον Ιανουάριο του 2014, ήτοι για 20 μήνες τώρα. Δεν καταβάλλει δηλαδή ούτε το ποσό που ο ίδιος θεωρεί ως λογικό. Επίσης ενώ ο ίδιος ανταπαιτεί όπως η σύμβαση ενοικίασης με τον Ενάγοντα κηρυχθεί άκυρη, παραμένει στο ίδιο το ακίνητο, που η εν λόγω σύμβαση του παρέχει. Απαιτεί ο Εναγόμενος λοιπόν, να ακυρωθεί σύμβαση με την οποία ενοικίασε ένα ακίνητο, δεν καταβάλλει κανένα ποσό έναντι αυτής, αλλά παραμένει και στο ακίνητο, 18 μήνες μετά τη λήξη του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Αξίζει ακόμη να σημειωθεί ότι επί του ενοικιαστηρίου εγγράφου, στον όρο 6 ρητώς αναφέρεται  ότι ο ενοικιαστής, ο Εναγόμενος θα καταβάλλει τις δαπάνες για  ηλεκτρισμό, νερό, τηλέφωνο, τέλη αποχετεύσεως, κοινόχρηστα και σκύβαλα. Αναφορικά με αυτά ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι κατέβαλε όλα τα ποσά που οφείλει, αλλά αποδείξεις επεσύναψε μόνο αναφορικά με τα κοινόχρηστα. Αρνείται, δε, ότι οφείλει να καταβάλει το  όποιο  ποσό για αποκομιδή σκυβάλων. Ο Ενάγων ως Τεκμήριο 7 επεσύναψε λογαριασμούς για τέλη αποκομιδής σκυβάλων και του Συμβούλιου Αποχετεύσεων Λευκωσίας, με χρεώσεις κατά το διάστημα που κατέχει το ακίνητο ο Εναγόμενος.

Από την άλλη η κατά παραδοχή του Εναγόμενου μη καταβολή ενοικίων δυνάμει του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου, σαφώς και παραβιάζει τα όσα προβλέπονται στο ως άνω έγγραφο. Ο Ενάγων ενημέρωσε για την επιθυμία του να λάβει κατοχή του  επίδικου ακινήτου  με τη λήξη του ενοικιαστηρίου  εγγράφου  την 1/4/2024, μέσω μηνύματος την 27/3/2024, αλλά και προηγουμένως, την  11/3/2024 επιχείρησε να αποστείλει  επιστολή  στον Εναγόμενο, η οποία δεν επιδόθηκε. Σε κάθε περίπτωση εξέφρασε την επιθυμία του να λάβει κατοχή του επίδικου ακινήτου, τόσο λόγω παράβασης σύμβασης όσο και με τη λήξη της περιόδου ισχύος του Ενοικιαστήριου Εγγράφου.

 

4.    Ευρήματα

Ο Ενάγοντας ήταν εξουσιοδοτημένος από την 22/3/2022 να λειτουργεί εκ μέρους της ιδιοκτήτου του επίδικου ακινήτου και να προβαίνει ακόμα και στην ενοικίαση του. Σχεδόν ένα  έτος μετά κατέστη ο ίδιος  ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Τα μέρη υπέγραψαν την 24/3/2022 Ενοικιαστήριο Έγγραφο, με το οποίο ο Εναγόμενος θα ενοικίαζε το επίδικο ακίνητο με κόστος ενοικίου τα €600. Η ισχύς του εν λόγω εγγράφου ήταν από την 1/4/2022 μέχρι 31/3/2024. Συμφωνήθηκε επίσης ότι ο ενοικιαστής, Εναγόμενος θα καταβάλλει τις δαπάνες για  ηλεκτρισμό, νερό, τηλέφωνο, τέλη αποχετεύσεως, κοινόχρηστα και σκύβαλα.

Ο Εναγόμενος δήλωσε επί του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ότι το επίδικο  ακίνητο ήταν της απολύτου αρεσκείας του και την 1/4/2022 υπέγραψε παράρτημα επί του οποίου φαίνονται τα έπιπλα που βρίσκονται στο ακίνητο. Ο Εναγόμενος δεν κατέβαλε το ενοίκιο του Ιανουαρίου του 2024 και έπειτα, ενώ ακόμα κατέχει το επίδικο ακίνητο. Ο Εναγόμενος δεν αποπλήρωσε το τέλος αποκομιδής σκυβάλων (€70) και τέλη του Συμβούλιου Αποχετεύσεων Λευκωσίας (€533,70). Τουναντίον ο Εναγόμενος επεσύναψε αποδείξεις  μέσω των οποίων φαίνεται να εξόφλησε τα ποσά κοινοχρήστων.

Ο Ενάγων ενημέρωσε για την επιθυμία του να λάβει κατοχή του επίδικου ακινήτου με τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου την 1/4/2024, μέσω μηνύματος την 27/3/2024, αλλά και προηγουμένως, την 11/3/2024 επιχείρησε να αποστείλει  επιστολή  στον Εναγόμενο, η οποία δεν επιδόθηκε. Αναλόγως δεν επιδόθηκε στον Εναγόμενο, το Προδικαστικό Πρωτόκολλο, αφού όπως βεβαιώνει ο επιδότης, ο Εναγόμενος δεν του άνοιγε την πόρτα.

Καμιά ψυχική πίεση ή εξαναγκασμός δεν προκύπτει να ασκήθηκε στον Εναγόμενο από τον Ενάγοντα, ούτε καταδεικνύεται ο τελευταίος να υποσχέθηκε κάτι στον πρώτο  και να μην το έπραξε.

 

5.    Νομική Βάση

Αναφορικά με την τήρηση ή μη του Προδικαστικού Πρωτοκόλλου, ο Θεσμός 3.12  (1) (γ) προβλέπει ότι τα μέρη δεν απαιτείται να συμμορφώνονται με τις πρόνοιες της Ενότητας ΙΙ ή των Τύπων Ι, ΙΙ ή ΙΙΙ του Παραρτήματος Ι όταν μεταξύ άλλων υφίστανται εύλογοι και επαρκείς λόγοι για μη συμμόρφωση και αυτοί εκτίθενται πλήρως στο έντυπο απαίτησης ή στο δικόγραφο. Εν προκειμένω υφίστανται τέτοιοι λόγοι αφού όπως  ο Ενάγων απέδειξε ετοιμάστηκε επιστολή ως Προδικαστικό  Πρωτόκολλο και επιχειρήθηκε να επιδοθεί  στον Εναγόμενο, με τον τελευταίο να μην ανοίγει την πόρτα, ως ο επιδότης βεβαίωσε. Αναλόγως βεβαίωσε ο επιδότης ότι συμπεριφέρθηκε ο Εναγόμενος και κατά την προσπάθεια του να επιδώσει την επιστολή ημ. 11/3/2025 και την υπό εξέταση αγωγή. Υφίστατο συνεπώς πρακτικός λόγος για τον οποίο δεν θα μπορούσε να ακολουθηθεί το Προδικαστικό Πρωτόκολλο και αυτός καταγράφεται στην παράγραφο 12 της Έκθεσης Απαίτησης. Δεν προκύπτει λοιπόν λόγος επιβολής κυρώσεων στον Ενάγοντα.

Αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου ακινήτου, όταν συνάφθηκε η επίδικη σύμβαση ο Ενάγων ήταν αντιπρόσωπος της ιδιοκτήτριας. Το άρθρο 191 (2) του Κεφαλαίου 149 αναφέρει ότι:

«(2) Αν ο αντιπροσωπευόμενος καταστήσει τον εαυτό του γνωστό πριν από την πλήρη εκπλήρωση της σύμβασης, ο αντισυμβαλλόμενος δύναται να αρνηθεί να εκπληρώσει αυτήν, αν αποδείξει ότι δεν θα σύναπτε τη σύμβαση αν γνώριζε ποιος ήταν ο αντιπροσωπευόμενος στη σύμβαση, ή αν γνώριζε ότι ο αντιπρόσωπος δεν ενεργούσε για δικό του λογαριασμό.»

Εν προκειμένω ο Εναγόμενος δεν έχει αποδείξει ότι δεν θα σύναπτε τη σύμβαση αν γνώριζε ποιος είναι ο αντιπροσωπευόμενος. Τουναντίον ο Ενάγων απέκτησε τίτλο ιδιοκτησίας, δηλαδή τον τίτλο τον οποίο σύναψε τη σύμβαση ενώ αυτή ήταν σε ισχύ και καμία παράβαση ή έστω καταγγελία αυτής δεν υφίστατο. Όταν επήλθαν τα επίδικα γεγονότα, η παράλειψη καταβολή ενοικίων και τα παράπονα του Εναγόμενου, ο Ενάγων ήταν ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου. Με δεδομένο λοιπόν ότι ο Ενάγων υπέγραψε ως αντιπρόσωπος  του ιδιοκτήτη τη  συμφωνία με τον Εναγόμενο, στη συνέχεια κατέστη ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου και ότι με τον ίδιο συνομιλούσε καθ’ όλη τη διάρκεια της επίδικης συμφωνίας ο Εναγόμενος, δεν προκύπτει το οτιδήποτε μεμπτό.

Σχετικά με την εισήγηση του Εναγόμενου για εξαναγκασμό και ψυχική πίεση, ως προς τον ορισμό του εξαναγκασμού, το άρθρο 15 (1) του Κεφαλαίου 149 απαιτεί την ύπαρξη απειλής, κάτι το οποίο δεν αποδείχθηκε στην υπό κρίση περίπτωση.

Όταν δεν υφίσταται ειδική σχέση ανάμεσα στα μέρη, το βάρος απόδειξης της ψυχικής πίεσης ανήκει στο διάδικο, ο οποίος επιδιώκει να αποφύγει τη συναλλαγή, να αποδείξει την ψυχική πίεση[4]. Θα πρέπει απαραίτητα να αποδειχθεί θετικά ότι η επιρροή που άσκησε το ένα μέρος επί του άλλου υπήρξε ο αποφασιστικός παράγων για τη σύναψη της συμφωνίας, η οποία δεν θα γινόταν αν δεν μεσολαβούσε η άσκηση της επιρροής[5]. Εν προκειμένω δεν έχουν αποδειχθεί τα όσα επιτάσσει η νομολογία ώστε να αποφασιστεί  ψυχική πίεση. Αρχικά είναι οξύμωρο να εγείρονται ισχυρισμοί για ψυχική πίεση κατά την υπογραφή του Παραρτήματος της Συμφωνίας, αλλά να επιζητείται η ακύρωση αυτής κάθε αυτής της Συμφωνίας, ως να υπεγράφη λόγω ψυχικής πίεσης. Επιπλέον ως το άρθρο 17 του Κεφαλαίου 149 ορίζει ότι, η σύμβαση θεωρείται ακυρώσιμη κατ’ επιλογή του μη υπαίτιου μέρους. Η διαφορά μεταξύ άκυρης και ακυρώσιμης πράξης είναι ότι η μεν πρώτη θεωρείται ως να μην συνάφθηκε, ενώ η δεύτερη γεννά δικαίωμα στο μη υπαίτιο μέρος για ακύρωση της. Σχετικά είναι τα όσα αναφέρθηκαν στην David Peters Ltd v Revenue and Customs Commissioners, 2012 WL 608482 ως εξής:

«When a party enters into a transaction after a fraudulent misrepresentation had been made to induce the contract, the contract remains valid and binding until made void. It is voidable. The Appellant treated the contract as valid and binding, and did not seek to set it aside.»

Στην υπό εξέταση περίπτωση καμία μαρτυρία δεν δόθηκε που να δεικνύει ότι είχε τερματιστεί, ακυρωθεί η συμφωνία,  από τον Εναγόμενο. Παρά μόνο ήγειρε τον ισχυρισμό περί ψυχικής πίεσης στην Υπεράσπιση του πρώτη φορά, αλλά ακόμα και το ίδιο το ζήτημα των επιπλέον επίπλων και της μη παράδοσης αποθήκης τέθηκε δύο έτη μετά την σύναψη της σύμβασης, χωρίς σε καμία περίπτωση ο Εναγόμενος να τερματίσει την επίδικη σύμβαση.

Ο Ενάγων έχει αποδείξει παράβαση σύμβασης από τον Εναγόμενο, αφού ο τελευταίος παραδεκτώς δεν καταβάλλει ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2024, ενώ παραμένει στο επίδικο ακίνητο μετά τη λήξη του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Όπως έχει νομολογηθεί στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. [1993] 1 ΑΑΔ 748:

«Η μόνη βάση για τη διεκδίκηση αποζημιώσεων μετά την ακύρωση σύμβασης είναι εκείνη η οποία παρέχεται από το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149. Το Άρθρο 75 είναι αλληλένδετο με τα Άρθρα 64 και 65 του ΚΕΦ. 149 [βλ. επίσης POLLOCK & MULLA Indian Contract and Specific Relief Acts - για την ερμηνεία του αντίστοιχου άρθρου του Ινδικού Κώδικα]. Η ακύρωση (rescission) της σύμβασης έχει ως λόγο την αποκατάσταση των μερών στην προτεραία της σύμβασης θέση [βλ. Σταύρου ν. Δημητρίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 304]. Το Άρθρο 75 διαφυλάσσει το δικαίωμα του συμβαλλόμενου ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία που υφίσταται λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου.»

Στη βάση των πιο πάνω ο Ενάγων δικαιούται τα ποσά που θα λάμβανε ως ενοίκιο, σε περίπτωση δηλαδή που δεν παραβίαζε το σχετικό όρο της σύμβασης ο Εναγόμενος. Αυτά τα ποσά αφορούν το διάστημα από τον Ιανουάριο μέχρι τον Μάρτιο του 2024, όταν το Ενοικιαστήριο Έγγραφο ήταν σε ισχύ.

Επιπλέον ο Ενάγων επιζητεί ενδιάμεσα οφέλη, ήτοι ποσά που οφείλονται για την παραμονή του Εναγόμενου  στο επίδικο ακίνητο μετά τον τερματισμό της σύμβασης και τη λήξη της ισχύος του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Όταν πρόσωπο παραμένει στο ακίνητο άλλου, χωρίς ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να επιθυμεί ή να συγκατατίθεται άμεσα ή έμμεσα σε κάτι τέτοιο, τότε εκτός αν τίθεται θέμα δημιουργίας θέσμιας ενοικίασης, η παραμονή στο ακίνητο θεωρείται ότι συνιστά παράνομη επέμβαση που δικαιολογεί την έξωση του επεμβασία[6]. Η ως άνω αρχή έτυχε επιδοκιμασίας στην Δάμτσας κ.ά. v. D. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd, Πολ. Έφ. 133/11, ημ. 24.3.16, όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«το Ηalsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του.  (βλ. Λάμπρου ν. Κεφάλα (2000) 1 Γ. Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. ν. Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 813).

Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207:

"Tenant trespasser.  If a tenancy determines by effuxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."»

Στην παρούσα είναι παραδεκτό ότι έχει λήξει η μεταξύ των μερών σύμβαση και επίσης παραδεκτό είναι ότι ο Ενάγων με σειρά ενεργειών του εξέφρασε την αντίθεση του στην παράταση της ενοικίασης από τον Εναγόμενο. Ακόμα παραδεκτό είναι ότι ο Εναγόμενος οφείλει ενοίκια στον Ενάγοντα κατά παράβαση της μεταξύ τους σύμβασης. Στην βάση των ως άνω το μόνο λογικό συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί είναι ότι ο Εναγόμενος είναι παράνομος επεμβασίας, από την στιγμή που ο Ενάγων αρνείται ρητώς να ανανεώσει την λήξασα σχέση ενοικίασης μαζί τους, ενώ ρητώς με μηνύματα, επιστολές και την παρούσα αγωγή αξιώνει επιστροφή του ακινήτου. 

Οποιαδήποτε άλλη κατάληξη πέραν από παράλογη θα παραβίαζε κατάφορα το δικαίωμα του Ενάγοντα στην ιδιοκτησία, αφού ο ίδιος στερείται την ακίνητη περιουσία του και δη χωρίς να του καταβάλλεται το όποιο ποσό ως ενοίκιο, ενώ ας υπομνησθεί ότι η Δημοκρατία έχει θετική υποχρέωση να προστατεύσει το εν λόγω δικαίωμα της Ενάγουσας[7]. Έχει υποχρέωσή να διασφαλίσει ότι ο Ενάγων μπορεί να διαθέσει κατά το δοκούν την περιουσία του. Αν και  ο  Ενάγων δεν δικογραφεί ρητώς ως βάση αγωγής την παράνομη επέμβαση είναι δυνατή η παροχή θεραπείας χωρίς να έχει επιζητηθεί εφόσον στοιχειοθετούνται τα γεγονότα στο σώμα της απαίτησης[8].Έχει επίσης στοιχειοθετηθεί ότι ο Εναγόμενος δεν κατέβαλε το τέλος αποκομιδής σκυβάλων και ποσό που οφείλεται στο Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λευκωσίας, ως στο Ενοικιαστήριο Έγγραφο συμφωνεί να πράξει.

 

6.    Κατάληξη

Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου, ως εξής:

 Α. Ο Εναγόμενος διατάζεται όπως παραδώσει στον Ενάγοντα, κενή και ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος επί της οδού [ ] 12, [ ], Διαμέρισμα 202, στο Στρόβολο εντός 30 ημερών από σήμερα, 8/8/2025.

Β. Ο Εναγόμενος διατάζεται όπως καταβάλει στον Ενάγοντα το ποσό των €1.800 το οποίο αντιστοιχεί στα οφειλόμενα ενοίκια του επίδικου  ακινήτου προς για τους μήνες Ιανουάριος - Μάρτιος 2024.

Γ. Ο Εναγόμενος διατάζεται όπως καταβάλει στον Ενάγοντα ποσό €600 τον μήνα από τον Απρίλιο του 2024 μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής του ακινήτου.

Δ. Ο Εναγόμενος διατάζεται όπως καταβάλει στον Ενάγοντα ποσό €70 για τα τέλη σκυβάλων του ακινήτου για το έτος 2023 και ποσό €533,70 ως τέλη στο Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λευκωσίας.

Ε. Νόμιμο τόκο στα ποσά ως τα (Β) και (Γ) πιο πάνω, από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής.

Στ.  Επιδικάζονται έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγόμενου, για ποσό €1000, ως ο συνοπτικός υπολογισμός στον οποίο προέβη το Δικαστήριο (Βλ. Θεσμό 39.4 (1) (α) και 39.7).

Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, χωρίς έξοδα αφού απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν.

 

 (Υπ.)………………………………

Α. Λουκά Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής