ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Eνώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.

 

 

Αρ. Αγωγής: 8030/2013

 

 

Μεταξύ:

 

1. ΕΛΕΝΑΣ ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ

2. AIDAN PAUL WORTH

Ενάγοντες

 

και

 

 

XELOR ENTERTAINMENT LIMITED

Εναγόμενη

 

 

8 Σεπτεμβρίου, 2025

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγοντες/Εξ Ανταπαιτήσεως Εναγόμενους: κα Παύλου με κα Λάμπρου για A. P. Pavlou LLC

Για Εναγόμενη/Εξ Ανταπαιτήσεως Ενάγουσα: κ. Ποσνακίδης για Κύπρος Ανδρέου ΔΕΠΕ

 

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

 

Εισαγωγή/δικογραφημένες θέσεις. Στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης συνεκδικάστηκε η αξίωση των Εναγόντων και η ανταπαίτηση της Εναγόμενης εταιρείας. Τόσο η απαίτηση όσο και η ανταπαίτηση αφορούν αξιώσεις που απορρέουν από πωλητήριο έγγραφο για την αγορά κατοικίας που ανεγέρθηκε στην Λακατάμεια.

 

Έκθεση Απαίτησης. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, οι Ενάγοντες που είναι σύζυγοι συμφώνησαν να αγοράσουν από την Εναγόμενη εργοληπτική εταιρεία μια κατοικία τεσσάρων υπνοδωματίων (στο εξής η «Κατοικία») που θα ανεγείρετο από την Εναγόμενη εταιρεία στη Λακατάμεια, έναντι ποσού ΛΚ172.500 (€294.975). Προς το σκοπό αυτό υπογράφηκε πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.7.2007 μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης (στο εξής το «Πωλητήριο Έγγραφο»). Η Κατοικία θα κτιζόταν σε ακίνητο που ανήκε στην Εναγόμενη εταιρεία το οποίο βαρυνόνταν με υποθήκη υπέρ (τότε) της Alpha Bank. Στο εν λόγω ακίνητο θα ανεγείρονταν συνολικά τέσσερις κατοικίες. Η μεταβίβαση της Κατοικίας επ’ ονόματι των Εναγόντων θα γινόταν με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας. Για την αγορά της Κατοικίας, οι Ενάγοντες έλαβαν δάνειο ύψους ΛΚ130.000 από τη Λαϊκή Τράπεζα (στο εξής το «Δάνειο»). Η Alpha Bank παρείχε τραπεζική εγγύηση προς τη Λαϊκή Τράπεζα (στο εξής η «Εγγυητική Επιστολή») ως μέρος των εξασφαλίσεων του Δανείου. Το Πωλητήριο Έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (ΠΩΕ 2647/2007). Είναι κοινώς αποδεκτό ότι η Κατοικία ανεγέρθηκε και οι Ενάγοντες παρέλαβαν κατοχή περί τον Μάϊο 2008. Παραμένει στην κατοχή τους έκτοτε.

 

Η θέση των Εναγόντων είναι ότι εκπλήρωσαν πλήρως τις υποχρεώσεις τους με βάση το Πωλητήριο Έγγραφο και εξόφλησαν το τίμημα αγοράς της Κατοικίας. Είναι επίσης η θέση τους πως παρότι κάλεσαν την Εναγόμενη εταιρεία, αυτή δεν προσήλθε στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση της Κατοικίας. Οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Με την παρούσα αγωγή αξιώνουν διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του Πωλητηρίου εγγράφου (αιτητικό Α), διάταγμα που να διατάζει το Κτηματολόγιο να απαλλάξει το ακίνητο στο οποίο βρίσκεται η Κατοικία από υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη (αιτητικό Β). Διαζευκτικά ζητούν €351.930 ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας (αιτητικό Γ), ποσό €5.000 για έξοδα που έχουν υποστεί για εξασφάλιση τίτλου (αιτητικό Δ), €12.000 για έξοδα ανανέωσης της Εγγυητικής Επιστολής (αιτητικό Ε), €4.000 για κακοτεχνίες (αιτητικό Στ) καθώς και αποζημιώσεις «για τη διευθέτηση του φόρου των κεφαλαιουχικών κερδών και οποιωνδήποτε άλλων φορολογιών Φόρου Εισοδήματος και Δημαρχείου που είναι απαραίτητοι για τη μεταβίβαση» (αιτητικό Ζ). Διεκδικούν επίσης τόκο και έξοδα επί των πιο πάνω ποσών.

 

Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση. Στην Υπεράσπιση της, η Εναγόμενη εταιρεία παραδέχεται την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου. Ισχυρίζεται όμως ότι το αντίτιμο της αγοράς δεν εξοφλήθηκε και παραμένει οφειλόμενο το ποσό των €28.443,74.

 

Υποστηρίζει περαιτέρω ότι κατά την ανέγερση της Κατοικίας, κατόπιν αιτημάτων των Εναγόντων εκτελέστηκαν επιπλέον εργασίες αξίας €6.017, ποσό που δεν έχουν πληρώσει οι Ενάγοντες.

 

Ισχυρίζεται επίσης ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν καλύψει τα έξοδα ανανέωσης της Εγγυητικής Επιστολής ως όφειλαν με αποτέλεσμα αυτή να λήξει τον Ιανουάριο 2014. Ένεκα αυτού, η Τράπεζα Κύπρου (που είχε διαδεχθεί τη Λαϊκή Τράπεζα) απαίτησε πληρωμή του ποσού από την Alpha Bank. Η Alpha Bank πλήρωσε στη Λαϊκή Τράπεζα, το ποσό της Εγγυητικής Επιστολής που πιστώθηκε στο Δάνειο των Εναγόντων εξοφλώντας το χρεωστικό υπόλοιπο. Ταυτόχρονα χρεώθηκε ο λογαριασμός της Εναγόμενης που ζημιώθηκε για αντίστοιχο ποσό.

 

Θέση της Εναγόμενης είναι ότι η μη έκδοση ανεξάρτητου τίτλου για την Κατοικία δεν οφείλεται στην ίδια αλλά στο ότι οι Ενάγοντες και οι αγοραστές των άλλων κατοικιών που ανεγέρθηκαν στο ίδιο ακίνητο προέβησαν σε παράνομες κατασκευές που εμποδίζουν την ολοκλήρωση της διαδικασίας διαχωρισμού και ανεξάρτητης εγγραφής.

 

Η Εναγόμενη εγείρει ανταπαίτηση στα πλαίσια της οποίας αξιώνει ποσό €230.000 «δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου και/ή ως αποζημιώσεις ως ανωτέρω αναφέρεται» (αιτητικό Α), ποσό €28.443,74 επίσης «δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου και/ή ως αποζημιώσεις ως ανωτέρω αναφέρεται» (αιτητικό Β), ποσό €23.324 για τα έξοδα της Εγγυητικής Επιστολής (αιτητικό Γ), ποσό €6.017 για επιπρόσθετες εργασίες (αιτητικό Δ), γενικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας (αιτητικό Ε), διαζευκτικά ζητά διάταγμα που να ακυρώνει το Πωλητήριο Έγγραφο και να διατάζει επιστροφή της Κατοικίας στην Εναγόμενη (αιτητικό Στ). Επιπρόσθετα ζητά τόκους και έξοδα.

 

Απάντηση στην Υπεράσπιση & Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση. Οι Ενάγοντες εμμένουν στις δικές τους θέσεις, ισχυρίζονται ότι έχουν συμμορφωθεί πλήρως με τους όρους του Πωλητηρίου Εγγράφου, ότι κανένα ποσό οφείλουν σε σχέση με την ανανέωση της Εγγυητικής Επιστολής, ότι δεν υπάρχουν απλήρωτες επιπρόσθετες εργασίες στην Κατοικία και ζητούν απόρριψη της Ανταπαίτησης.

 

Μαρτυρία. Κατά την ακρόαση της αγωγής, κατέθεσαν στο Δικαστήριο επτά πρόσωπα. Για την πλευρά των Εναγόντων κατέθεσε ο Ενάγων 2 (ΜΕ1), η Χαρούλα Χρίστου (ΜΕ2), ο Γιαννάκης Ιωαννίδης (ΜΕ3), ο Αιμίλιος Τσίγκης (ΜΕ4) και ο Μιχάλης Ψιλογένης (ΜΕ5). Για την Εναγόμενη κατέθεσε ο Αντρέας Ιωάννου (ΜΥ1) και ο Νικόλας Φερέλης (ΜΥ2). Παρουσιάστηκε επίσης από τους μάρτυρες αριθμός τεκμηρίων.

 

Δεν θα παραθέσω με λεπτομέρεια όσα ανέφερε κάθε μάρτυρας αφού το σύνολο της μαρτυρίας είναι καταγεγραμμένο στα πρακτικά. Θα περιοριστώ σε μια συνοπτική αναφορά, εστιάζοντας στα σημεία που έκρινα σημαντικά για σκοπούς αξιολόγησης και για την κατάληξη μου.

 

ΜΕ1. Πρώτος μάρτυρας ήταν ο Ενάγων 2.

 

Κατά την μαρτυρία του αναφέρθηκε με λεπτομέρεια σε όσα διαμείφθηκαν κατά τη σύναψη του Πωλητηρίου Εγγράφου (Τεκμήριο 1). Εξήγησε ότι κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου η ανέγερση της Κατοικίας είχε ήδη ξεκινήσει. Πρόσθεσε ότι, εν αγνοία του ιδίου και της συζύγου του, κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου το ακίνητο βαρύνετο ήδη με υποθήκη υπέρ της Alpha Bank (σχετικό το Τεκμήριο 3).

 

Σύμφωνα με τον ΜΕ1, οι Ενάγοντες έχουν πληρώσει τμηματικά στην Εναγόμενη συνολικό ποσό €351.720 για την αγορά της Κατοικίας εξοφλώντας πλήρως το ποσό του Πωλητηρίου Εγγράφου (€294.733,75) και πληρώνοντας επιπλέον ποσό €56.986,25. Συγκεκριμένα, πλήρωσαν τα ακόλουθα ποσά:

 

(α)       ποσό ΛΚ50.000 (€85.430) που πληρώθηκε σε μετρητά στις 10.7.2007. Παρουσίασε απόδειξη, Τεκμήριο 4, όπου αναγράφεται ότι λήφθηκε από τους Ενάγοντες το εν λόγω ποσό για «κατοικία με αρ. 1, τύπος Α, Ελευθέριος 11».

 

(β)       ποσό ΛΚ20.000 (€34.172) που πληρώθηκε τις 27.7.2007. Παρουσίασε απόδειξη, Τεκμήριο 5, όπου αναγράφεται ότι λήφθηκε από τους Ενάγοντες το εν λόγω ποσό για «κατοικία 1, τύπος Α, Ελευθέριος 11».

 

(γ)        ποσό ΛΚ80.000 (€136.688) που πληρώθηκε στις 16.11.2007. Παρουσίασε απόδειξη, Τεκμήριο 6, όπου αναγράφεται ότι λήφθηκε από τους Ενάγοντες το εν λόγω ποσό για «κατοικία 1, τύπος Α, Ελευθέριος 11».

 

(δ)        ποσό €85.430 που πληρώθηκε στις 22.8.2008. Παρουσίασε απόδειξη, Τεκμήριο 7, όπου αναγράφεται ότι λήφθηκε από τους Ενάγοντες το εν λόγω ποσό «έναντι λογαριασμού Ελευθέριος 11, Κατοικία 1».

 

(ε)        ποσό €10.000 που πληρώθηκε στις 17.12.2009. Παρουσίασε απόδειξη, Τεκμήριο 8, όπου αναγράφεται ότι λήφθηκε από τους Ενάγοντες το εν λόγω ποσό «έναντι λογαριασμού Ελευθέριος 11, Διαμέρισμα Αρ. Κατ. 1». Σημειώνω ότι στην ίδια απόδειξη αναγράφεται «Ανάλυση Υπολοίπου».

 

Σε εκείνη την απόδειξη, η Εναγόμενη καταγράφει ότι το ποσό του συμβολαίου ήταν €294.733.75, ότι το σύνολο των εισπράξεων ανέρχεται σε €256.290,15, ότι υπάρχουν «έξτρα χρεώσεις» €15.029,60, ότι το «προηγούμενο υπόλοιπο» πριν την πληρωμή του ποσού αυτής της απόδειξης ήταν €53.473,20, ότι ο «νέο υπόλοιπο» μετά από αυτή την πληρωμή είναι €43.473,73.

 

Περαιτέρω, ο ΜΕ1 ανέφερε ότι η Εναγόμενη εξέδωσε βεβαίωση (Τεκμήριο 9) ότι έχει λάβει τα πιο πάνω ποσά, την οποία παρουσίασε. Το Τεκμήριο 9 περιλαμβάνει κατάσταση, άνευ ημερομηνίας, που ετοιμάστηκε και υπογράφεται από την Εναγόμενη. Σύμφωνα με αυτή, μεταξύ άλλων, η Εναγόμενη έχει εισπράξει ποσά €85.430 σε μετρητά (χωρίς να προσδιορίζεται ημερομηνία πληρωμής), €43.172 στις 27.7.2007, €136.688 στις 16.11.2007, €85.430 στις 22.8.2008, και €10.000 στις 17.12.2009, ήτοι σύνολο €351.720.

 

Ενόψει των πιο πάνω, ο ΜΕ1 αναφέρει ότι οι Ενάγοντες έχουν εκπληρώσει πλήρως τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από το Πωλητήριο Έγγραφο. Έχουν μάλιστα προβεί, όπως ανέφερε, σε υπέρ-πληρωμές ύψους €56.986,25, ποσό που υποστήριξε ότι θα πρέπει να τους επιστραφεί.

 

Ανέφερε επίσης ότι η Εναγόμενη έχει εκτελέσει αμελώς κάποιες από τις εργασίες ανέγερσης της Κατοικίας υποστηρίζοντας ότι ως αποτέλεσμα «υπεστήκαμε μεγάλες απώλειες χιλιάδων ευρώ σε επισκευές, ταλαιπωρίες, καθώς και σε απώλεια της απόλαυσης της περιουσίας μας για μεγάλο χρονικό διάστημα. Το πιο σημαντικό είναι ότι έχουμε χάσει τα αποκλειστικά μας δικαιώματα ως νόμιμοι κάτοχοι της κατοικίας για περισσότερα από 10 χρόνια. Ως αποτέλεσμα η αξία της περιουσίας μας έχει μειωθεί σημαντικά.»

 

Ανέφερε ότι ένεκα της παράλειψης της Εναγόμενης να μεριμνήσει για την έκδοση χωριστών τίτλων και μεταβίβαση της Κατοικίας στο όνομα των Εναγόντων, οι Ενάγοντες έχουν καταχωρήσει την Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών ΑΕΑ 1404/2015 (σχετικό το Τεκμήριο 12).

 

Σύμφωνα με τον ΜΕ1, οι Ενάγοντες χρηματοδότησαν την αγορά της Κατοικίας εν μέρη μέσω Δανείου που έλαβαν από την Λαϊκή Τράπεζα (Τεκμήριο 13) στις 30.8.2007 για ποσό ΛΚ130.000. Επίσης, ποσό ΛΚ50.000 που οι Ενάγοντες είχαν λάβει ως δώρο από τον πατέρα του Ενάγοντα 2, είχε πληρωθεί σε μετρητά στην Εναγόμενη (πρόκειται για το ποσό του Τεκμηρίου 4). Ο ΜΕ1 αναφέρει ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν κανονικά και ανελλιπώς τις δόσεις του Δανείου και προς απόδειξη αυτού παρουσίασε αντίγραφα καταστάσεων λογαριασμού (Τεκμήριο 14).

 

Ο ΜΕ1 σημείωσε ότι η Εναγόμενη τους πίεζε να συνάψουν δάνειο με την Alpha Bank αλλά οι ίδιοι αποφάσισαν να προχωρήσουν με δάνειο από τη Λαϊκή Τράπεζα. Τότε η Εναγόμενη τους είπε ότι «αυτό θα γινόταν δεκτό, φτάνει να πληρώσουμε εγγύηση για μερικούς μήνες μέχρι να εκδοθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας». Για αυτόν τον λόγο εκδόθηκε η Εγγυητική Επιστολή από την Alpha Bank προς τη Λαϊκή Τράπεζα. Σε σχέση με την Εγγυητική Επιστολή, σύμφωνα με τον ΜΕ1 αυτός και η σύζυγος του πλήρωσαν «περίπου 4000 ευρώ ετησίως για την ανανέωση της Εγγυητικής Επιστολής, από το 2010 έως το 2013». Προσθέτει ότι αν και πάντα ζητούσαν απόδειξη για τις πληρωμές αυτές η Εναγόμενη αρνείτο να τους δώσει. Σημειώνει ότι ένεκα αυτής της άρνησης η σύζυγος του είχε αποταθεί στην Alpha Bank και ρώτησε εάν γίνεται να πληρώνουν απευθείας στην τράπεζα το ποσό για την ανανέωση όμως ενημερώθηκαν ότι αυτό δεν είναι εφικτό γιατί αιτητής ήταν η Εναγόμενη εταιρεία και η πληρωμή έπρεπε να γίνει μέσω αυτής.

 

Ο ΜΕ1 προσθέτει ότι σε κάποιο στάδιο ενημερώθηκε από τους δικηγόρους ότι ένεκα της καθυστέρησης της Εναγόμενης να εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας η Τράπεζα Κύπρου (που διαδέχθηκε τη Λαϊκή Τράπεζα) απαίτησε πληρωμή του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής. Παρουσίασε αντίγραφο της επιστολής απαίτησης ημερομηνίας 28.1.2014 από την μια τράπεζα στην άλλη (Τεκμήριο 15). Στην εν λόγω επιστολή αναγράφεται, μεταξύ άλλων, ότι:

 

«…οι κ.κ. Xelor Entertainment Limited (ο πωλητής) δεν έχει μέχρι την 04/01/2014 εγγράψει το ακίνητο που αναφέρεται στην εν λόγω εγγυητική επιστολή ελεύθερο από οποιαδήποτε επιβάρυνση στο όνομα των κ.κ. Aidan Paul Worth και Έλενας Παναγιώτου.

 

Ως εκ τούτου απαιτούμε την πληρωμή του ποσού των EUR222.119,00 πλέον τόκους από 04/08/2008 κάτω από την εγγυητική.

 

Σε περίπτωση ανανέωσης της εγγυητικής για ακόμα 3 μήνες, παρακαλούμε θεωρείστε άκυρη την απαίτηση πληρωμής του πιο πάνω ποσού.»

 

Σε σχέση με τη μεταβίβαση της Κατοικίας, ο ΜΕ1 ανέφερε ότι μαζί με τη σύζυγο του είχαν πληρώσει δημοτικά τέλη (Τεκμήριο 19), τέλη συμβουλίου αποχετεύσεως(Τεκμήριο 22) και φορολογίες (Τεκμήριο 23) και προέβησαν σε διάφορες άλλες ενέργειες (Τεκμήριο 18). Πρόκειται για έξοδα που, σύμφωνα με τον ΜΕ1, έπρεπε να επιβαρυνθεί η Εναγόμενη και όχι οι ίδιοι. Τελικά πέτυχαν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για την Κατοικία τους που εκδόθηκε στο όνομα της Εναγόμενης το 2018 (Τεκμήριο 20).

 

Πρόσθεσε ότι το 2013 είχαν ειδοποιήσει την Εναγόμενη εταιρεία με επιστολή ημερομηνίας 11.11.2013 (Τεκμήριο 16) να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο σε καθορισμένη μέρα και ώρα για μεταβίβαση της Κατοικίας. Όμως την καθορισμένη ημερομηνία ουδείς εμφανίστηκε για την Εναγόμενη. Η επιστολή είχε επιδοθεί στον διευθυντή της Εναγόμενης εταιρείας, τον ΜΥ1 στις 18.11.2013. Σύμφωνα με την ένορκη δήλωση ιδιώτη επιδότη (μέρος Τεκμήριου 16), επιδότης μετέβηκε στην οικία του διευθυντή της Εναγόμενης εταιρείας ΜΥ1, είδε τον ΜΥ1 στο σπίτι και είδε ότι το αυτοκίνητο της εταιρείας του ήταν παρκαρισμένο έξω. Όμως ο ΜΥ1 δεν του άνοιγε. Έτσι άφησε την επιστολή κάτω από την πόρτα. Όπως ανέφερα ήδη, κατά την καθορισμένη ημερομηνία ουδείς εμφανίστηκε στο Κτηματολόγιο για την Εναγόμενη (Τεκμήριο 17).

 

Ο ΜΕ1 αναφέρει ότι με τη σύζυγο του έχουν υποστεί τεράστια ζημιά και ταλαιπωρία ένεκα της Εναγόμενης και αποφάσισαν να πωλήσουν την Κατοικία όμως ενημερώθηκαν από κτηματομεσίτη στον οποίο απευθύνθηκαν ότι ένεκα του ότι δεν είχαν τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα τους δεν θα ήταν εφικτή η πώληση στην αγοραία αξία αλλά θα έπρεπε να πωληθεί σε μειωμένη τιμή, περίπου κατά το ήμισυ της αγοραίας αξίας.

 

Αυτή ήταν η κυρίως εξέταση του ΜΕ1.

 

Μέρος της αντεξέτασης αφιερώθηκε στο ποσό των ΛΚ50.000 που οι Ενάγοντες υποστηρίζουν ότι είχαν πληρώσει σε μετρητά, με την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου και για το οποίο έλαβαν την απόδειξη Τεκμήριο 4. Απαντώντας σε σχετικές ερωτήσεις ο ΜΕ1 ανέφερε ότι το ποσό αυτό ήταν δώρο από τον πατέρα του ως βοήθεια για την νέα ζωή που θα ξεκινούσαν με τη σύζυγο του στην Κύπρο. Ο πατέρας του είχε εξασφαλίσει τα χρήματα με δάνειο που έλαβε στην Αγγλία όπου διαμένει. Οι Ενάγοντες πλήρωσαν τις ΛΚ50.000 σε μετρητά στον ΜΥ1, σε συνάντηση που είχαν στο σπίτι των πεθερικών του ΜΕ1. Κατά τη συνάντηση, ο ΜΥ1 επιχείρησε να φύγει με τα χρήματα χωρίς να δώσει απόδειξη όμως η πεθερά του ΜΕ1 επέμενε και τελικά ο ΜΥ1 τους έδωσε την απόδειξη Τεκμήριο 4.

 

Τέθηκε στον ΜΕ1 ότι τα γράμματα στο Τεκμήριο 4 δεν ανήκουν στον ΜΥ1 και ο ΜΕ1 απάντησε πως είχε δει τον ΜΥ1 να υπογράφει την απόδειξη μπροστά του.

 

Αναφορικά με την κατάσταση πληρωμών και οφειλών, Τεκμήριο 9, ο ΜΕ1 ανέφερε κατά την αντεξέταση ότι είχε σταλθεί από την Εναγόμενη για να εμποδιστούν να εξασφαλίσουν τίτλους ιδιοκτησίας για την Κατοικία. Ο ΜΕ1 ανέφερε ότι σε εκείνο το έγγραφο δεν περιλαμβάνονται όλες οι πληρωμές που έκαναν οι Ενάγοντες. Συγκεκριμένα δεν περιλαμβάνονται σε αυτό τα ποσά που είχαν πληρώσει οι Ενάγοντες για την ανανέωση των εγγυητικών, για τα οποία η Εναγόμενη δεν τους είχε εκδώσει αποδείξεις. Δεν ήταν σε θέση να θυμηθεί εάν είχαν διαμαρτυρηθεί για τα λάθη στο εν λόγω Τεκμήριο προς την Εναγόμενη γιατί, όπως εξήγησε, εκείνη ήταν η περίοδος που είχαν αρχίσει να ενοχλούν την Εναγόμενη για τους τίτλους ιδιοκτησίας και διασαλεύτηκαν οι σχέσεις τους.

 

Αναφορικά με την Εγγυητική Επιστολή σημείωσε ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν για την ανανέωση της μέχρι το 2014. Ανέφερε ότι ο ΜΥ1 τους πίεζε να πληρώνουν για την ανανέωση αναφέροντας τους ότι θα έχαναν το σπίτι εάν δεν ανανεωνόταν η Εγγυητική Επιστολή και γι΄ αυτό εκείνος και η σύζυγος του πλήρωναν στον ΜΥ1 τα ποσά που τους ζητούσε. Όταν ξεκίνησαν να ρωτούν πότε θα λάβουν τίτλο ιδιοκτησίας η στάση του ΜΥ1 έγινε εχθρική. Σύμφωνα με τον ΜΕ1, ο ΜΥ1 τους ενοχλούσε επίμονα σε ακατάλληλες ώρες ζητώντας χρήματα σε βαθμό που είχαν αναγκαστεί να αποταθούν στην αστυνομία. Απευθύνθηκαν στην Alpha Bank και ρώτησαν εάν μπορούν να πληρώσουν απευθείας το ποσό της ανανέωσης. Η τράπεζα τους είπε ότι η πληρωμή έπρεπε να γίνει από την Εναγόμενη. Εκείνη την περίοδο οι Ενάγοντες απευθύνθηκαν σε δικηγόρο.

 

Ο ΜΕ1 σημείωσε ότι μετά που παρέλαβαν κατοχή της Κατοικίας είχαν επισημάνει κάποια ελαττώματα προς τον ΜΥ1 που έπρεπε να διορθωθούν. Ενημέρωσαν σχετικά τον ΜΥ1 και κάποια από αυτά διορθώθηκαν. Όμως κάποια άλλα παραμένουν. Πρόσθεσε ότι ο ίδιος και η σύζυγος του αναγκάστηκαν να πληρώσουν για κάποιες εργασίες ώστε να προχωρήσει η έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας.

 

Αρνήθηκε ο ΜΕ1 ότι ο λόγος που δεν ήταν εφικτή η έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας ήταν ένεκα παράνομων εργασιών που έκαναν οι Ενάγοντες στο ακίνητο τους.

 

Ο ΜΕ1 αρνήθηκε ότι αυτός και η σύζυγος του οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στην Εναγόμενη δυνάμει του Πωλητηρίου Εγγράφου ή σε σχέση με την Κατοικία. Ανέφερε επίσης στην αντεξέταση πως όταν οι Ενάγοντες αιτήθηκαν επιστροφή του ΦΠΑ για την Κατοικία, η Εναγόμενη είχε βεβαιώσει προς τις φορολογικές αρχές ότι το τίμημα είχε εξοφληθεί.

 

Αναφορικά με την Εγγυητική Επιστολή, κατά την αντεξέταση ο ΜΕ1 ανέφερε ότι πρόκειτο για ζήτημα που ρυθμίστηκε μεταξύ των δύο τραπεζών, της Λαϊκής Τράπεζας και της Alpha Bank και οι Ενάγοντες δεν είχαν ενημερωθεί για τις λεπτομέρειες μέχρι πολύ αργότερα. Ανέφερε ότι σε κάποιο στάδιο ενημερώθηκαν από την τράπεζα τους ότι θα εξαργύρωνε την εγγυητική και ότι το ποσό της θα πιστωνόταν στο Δάνειο. Σημείωσε όμως ότι οι ίδιοι οι Ενάγοντες δεν είχαν απευθείας επικοινωνία με την Alpha Bank ή συμμετοχή στη διαδικασία απαίτησης του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής. Επανέλαβε ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν κανονικά τις δόσεις του Δανείου από τη σύναψη αυτού μέχρι την πληρωμή της Εγγυητικής Επιστολής. Δεν διαφώνησε όμως ότι στις 20.3.2014 η Alpha Bank, κατόπιν απαίτησης της Τράπεζας Κύπρου, πλήρωσε ποσό €230.918,05 που ήταν το υπόλοιπο του Δανείου των Εναγόντων κατά τον χρόνο εκείνο. Το ποσό αυτό εξόφλησε το Δάνειο.

 

Τέλος, κατά την αντεξέταση τέθηκε στον ΜΕ1 ότι «είχατε ζητήσει από τους Εναγόμενους να προβούν σε κάποιες έξτρα εργασίες της επίδικης κατοικίας και συγκεκριμένα αν θέλεις να σου πω στα κάγκελα, στην αυλή και στον πελεκάνο» και ότι η αξία των εργασιών αυτών ανήλθε σε €6.179 που δεν πληρώθηκε και παραμένει οφειλόμενο. Ο ΜΕ1 διαφώνησε αναφέροντας ότι «κάναμε κάποιες εσωτερικές αλλαγές στο σπίτι, κλείσαμε μια πόρτα και νομίζω δύο λιγότερα παράθυρα, κάτι τέτοιο». Διαφώνησε επίσης ότι το κόστος αυτών των αλλαγών που έκαναν οι Ενάγοντες ανήλθε σε €6.000.

 

Αυτή ήταν, συνοπτικά, η μαρτυρία του ΜΕ1.

 

ΜΕ2. Επόμενη μάρτυρας ήταν η Χαρούλα Χρίστου, λειτουργός της Τράπεζας Κύπρου.

 

Παραπέμποντας στις καταστάσεις λογαριασμού Τεκμήριο 14, η ΜΕ2 ανέφερε ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν κανονικά και έγκαιρα κάθε δόση του Δανείου (Τεκμήριο 13).

 

Η ΜΕ2 κατέθεσε αντίγραφο της Εγγυητικής Επιστολής, Τεκμήριο 28, που εκδόθηκε από την Alpha Bank προς τη Λαϊκή Τράπεζα. Σύμφωνα με το περιεχόμενο:

 

«Σε αντάλλαγμα την συμφωνίας σας να παρέχετε δάνειο στους [Ενάγοντες] έτσι ώστε να δυνηθούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους κάτω από το πωλητήριο συμβόλαιο ημερομηνίας 1.7.2007 […] εμείς με την παρούσα, κατά παράκληση του πωλητή εγγυούμαστε τον πωλητή μέχρι το ποσό των Ευρώ 222.119 (Ευρώ διακόσιες είκοσι δύο χιλιάδες εκατό ενενήντα εννέα) πλέον τόκους με κυμαινόμενο επιτόκιο που θα αποτελείται από το κάθε φορά καθοριζόμενο από την τράπεζα βασικό επιτόκιο προσαυξημένο κατά 1,25 εκατοστιαίες μονάδες ετησίως και που με βάσει το παραπάνω ο τόκος ανέρχεται σήμερα σε βασικό επιτόκιο: 4,25 εκατοστιαίες μονάδες το χρόνο, προσαύξηση 1,25 εκατοστιαίες μονάδες το χρόνος, σύνολο τόκου: 5,50 εκατοστιαίες μονάδες το χρόνο, ότι αυτός μέχρι την 04 Ιουλίου 2009 θα εγγράψει το πιο πάνω ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, ελεύθερο από οποιαδήποτε επιβάρυνση.»

 

(υπογράμμιση δική μου)

 

Η ΜΕ2 ανέφερε ότι η χορήγηση τραπεζικής εγγύησης ως μέρος των εξασφαλίσεων ενός στεγαστικού δανείου ήταν συχνή πρακτική σε περιπτώσεις εταιρειών ανάπτυξης γης που πωλούσαν κατοικίες σε ακίνητο χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας.

 

Ανέφερε ότι δεν είχε προσωπική εμπλοκή με την υπόθεση και την έκδοση της Εγγυητικής Επιστολής το 2007, ούτε στην εκτέλεση της το 2014. Όμως επιβεβαίωσε από τα ενώπιον της στοιχεία ότι το Δάνειο των Εναγόντων εξοφλήθηκε στις 20.3.2014 με την πληρωμή ποσού €230.918,05 κάτω από την Εγγυητική Επιστολή. Η απαίτηση για πληρωμή υποβλήθηκε γιατί δεν είχαν εκδοθεί τίτλοι ιδιοκτησίας από την Εναγόμενη.

 

Αυτά σε σχέση με τη μαρτυρία της ΜΕ2.

 

ΜΕ3. Επόμενος μάρτυρας ήταν ο Γιαννάκης Ιωαννίδης, λειτουργός του Δήμου Λακατάμειας.

 

Αναφορικά με το ακίνητο στο οποίο ανεγέρθηκε η Κατοικία, ο ΜΕ3 ανέφερε ότι το 2018 εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι στο όνομα της Εναγόμενης εταιρείας που είναι τώρα ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Για το σκοπό αυτό η Ενάγουσα 1 είχε πληρώσει τις μέχρι τότε εκκρεμούσες υποχρεώσεις του ακινήτου που αναλογούσαν στην Κατοικία.

 

ΜΕ4. Τέταρτος μάρτυρας ήταν ο Αιμίλιος Τσίγκης, λειτουργός του Κτηματολογίου.

 

Ο ΜΕ4 ανέφερε ότι η Κατοικία δεν έχει μεταβιβαστεί στο όνομα των Εναγόντων. Πρόσθεσε ότι οι Ενάγοντες έχουν καταθέσει την αίτηση για Εγκλωβισμένο Αγοραστή με αριθμό ΑΕΑ 1404/15, η οποία ακόμα εκκρεμεί.

 

Εξήγησε ότι για να γίνει αποδεκτή η αίτηση ΑΕΑ αυτό σημαίνει ότι στον φάκελο του Κτηματολογίου υπάρχουν στοιχεία ότι έχει εξοφληθεί το αντίτιμο του Πωλητηρίου Εγγράφου. Κατά την αντεξέταση για το σημείο αυτό ο μάρτυρας ανέφερε ότι προς ικανοποίηση της συγκεκριμένης προϋπόθεσης είχαν προσκομιστεί ένορκες δηλώσεις από τους αιτητές που συνοδεύονταν από κάποια αντίγραφα αποδείξεων.

 

Σύμφωνα με τον ΜΕ4, προκύπτει επίσης από τον φάκελο του Κτηματολογίου ότι το ακίνητο βαρύνεται με «προσωρινό διάταγμα από την Alpha Bank ημερομηνίας 10.09.2020 καθώς και από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το οποίο είναι για υπόλοιπο δικαιωμάτων το οποίο εκκρεμεί για τον φάκελο διαχωρισμού, ο οποίος ήταν και ο φάκελος έκδοσης των νέων τίτλων και εκκρεμεί ένα μικρό ποσό υπολοίπου δικαιωμάτων και για αυτό έχει… υπάρχει και ένα εμπράγματο βάρος από το τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Όπως είπα υπάρχει και το προσωρινό διάταγμα από την Alpha Bank… Υπάρχει και μια υποθήκη ημερομηνίας 27/1/2007 με αριθμό 1009/2007 με ενυπόθηκο δανειστή την εταιρεία Sky CAC Ltd».

 

ΜΕ5. Τελευταίος μάρτυρας για τους Ενάγοντες ήταν ο Μιχάλης Ψιλογένης, εκτιμητής ακινήτων. Στην αρχή της μαρτυρίας του αναφέρθηκε στις ακαδημαϊκές σπουδές και επαγγελματική του εμπειρία.

 

Κατά τη μαρτυρία του ο ΜΕ5 ανέφερε ότι η μη ύπαρξη χωριστών τίτλων και η επιβάρυνση ενός ακινήτου με υποθήκη επηρεάζει την αξία του. Η ύπαρξη υποθήκης είναι, κατά τον ΜΕ5, «πολύ μεγάλος ανασταλτικός παράγοντας να αγοραστεί ένα ακίνητο».

 

Σε σχέση με την Κατοικία, σύμφωνα με τον ΜΕ5 η αγοραία του αξία είναι μηδενική γιατί «έχει τόση προσφορά η αγορά που κανείς δεν θα πήγαινε να αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο με τα νομικά του προβλήματα». Κατά την αντεξέταση δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο να βρεθεί αγοραστής όμως πρόσθεσε ότι η ύπαρξη της υποθήκης συνεπάγεται κίνδυνο ανά πάσα στιγμή να εκδιωχθεί ο κάτοχος από τον ενυπόθηκο δανειστή κάτι που καθιστά περιορισμένο το ενδεχόμενο να επιδείξει κάποιος αγοραστής στην ελεύθερη αγορά ενδιαφέρον να αποκτήσει την Κατοικία. Τα νομικά προβλήματα του ακινήτου, όπως τα χαρακτήρισε, το καθιστούν ανεπιθύμητο.

 

Τέθηκε στον ΜΕ5 ότι «δεν επηρεάζει καθόλου την αγοραία αξία ενός ακινήτου αν έχει τίτλο ή όχι υπό προϋποθέσεις» όπως δεν επηρεάζει η ύπαρξη εμπράγματων βαρών. Ο ΜΕ5 διαφώνησε.

 

Με την ολοκλήρωση της μαρτυρίας του ΜΕ5, η πλευρά των Εναγόντων έκλεισε την υπόθεση της.

 

ΜΥ1. Πρώτος μάρτυρας για την Εναγόμενη ήταν ο Αντρέας Ιωάννου, εκ των διευθυντών της εταιρείας.

 

Σύμφωνα με τον ΜΥ1, οι Ενάγοντες και η Εναγόμενη υπέγραψαν το Πωλητήριο Έγγραφο την 1.7.2007 στα γραφεία της Εναγόμενης. Ανέφερε ότι οι Ενάγοντες είχαν αποταθεί στη Λαϊκή Τράπεζα για δάνειο προς χρηματοδότηση της αγοράς της Κατοικίας. Ανέφερε επίσης ότι στο ακίνητο που θα ανεγείρετο η Κατοικία θα ανεγείρονταν συνολικά τέσσερα σπίτια. Επειδή το ακίνητο βαρυνόταν με υποθήκη και δεν υπήρχε χωριστός τίτλος για το μέρος του ακινήτου στο οποίο θα κτιζόταν η Κατοικία, η Alpha Bank παραχώρησε την Εγγυητική Επιστολή προς όφελος της Λαϊκής Τράπεζας «καθότι δεν μπορούσε να υποθηκευτεί η κατοικία» (παράγραφος 6 της γραπτής δήλωσης). Πρόσθεσε ότι με την Εγγυητική Επιστολή «η Εναγόμενη εταιρεία εγγυήθηκε μέσω της Alpha Bank, τις υποχρεώσεις των Εναγόντων δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.7.2007 για το ποσό των €222.119 πλέον τόκους».

 

Ο ΜΥ1 πρόσθεσε ότι «το ακίνητο επί του οποίου ανεγέρθηκε η επίδικη κατοικία ήτο υποθηκευμένο στην Alpha Bank, η οποία χρηματοδοτούσε την Εναγόμενη στην κατασκευή έργων. Υπήρχε ρητή συνεννόηση μεταξύ της Εναγόμενης εταιρείας και της Alpha Bank ότι με την εξόφληση εκάστοτε κατοικίας του έργου, μεταξύ αυτών και του επίδικου, αυτό θα απελευθερωνόταν από την υποθήκη και θα εγγραφόταν επ’ αυτού ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.»

 

Σημείωσε ότι η Εγγυητική Επιστολή ανανεωνόταν ετήσια και ότι «υπήρξε διαβεβαίωση, συνεννόηση και προφορική συμφωνία μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης ότι τα τραπεζικά έξοδα των εγγυητικών και των ανανεώσεων τους θα τα πλήρωναν οι Ενάγοντες στην Εναγόμενη εταιρεία καθ’ ότι αυτά χρεώνοντο στο λογαριασμό της Εναγόμενης εταιρείας. Ο όρος αυτός ήταν ρητός προκειμένου να αποδεχθεί η Εναγόμενη εταιρεία να εγγυηθεί μέσω της Alpha Bank, τους Ενάγοντες στην δανειοδότηση τους».

 

Απορρίπτει ο ΜΥ1 ως ψευδείς τις θέσεις ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν τα ποσά για την ανανέωση των εγγυητικών σε μετρητά και ότι ο ΜΥ1 αρνείτο να τους δώσει απόδειξη. Παρουσίασε ανανεώσεις της Εγγυητικής Επιστολής και χρεωστικές σημειώσεις για το κόστος ανανέωσης (Τεκμήρια 30, 31, 32, 33).

 

Ο ΜΥ1 αρνήθηκε ότι η Εναγόμενη είχε λάβει ποσό ΛΚ50.000 σε μετρητά με την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου. Εξηγώντας γιατί είχε εκδοθεί η απόδειξη Τεκμήριο 4, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι «ήταν όρος και προϋπόθεση της [Λαϊκής Τράπεζας] για να εγκρίνει τη δανειοδότηση των Εναγόντων θα έπρεπε οι Ενάγοντες, μεταξύ άλλων, να καταδείξουν ότι έχουν καταβάλει περί το 30% του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας. Επειδή οι Ενάγοντες δεν είχαν το ποσό που αντιστοιχεί στο 30% του τιμήματος πώλησης μας παρακάλεσαν να εκδώσουμε μια απόδειξη με σκοπό να παρουσιάσουν απλά στην Τράπεζα για να εγκριθεί η δανειοδότηση τους. Λόγω του ότι είχαμε δείξει εμπιστοσύνη τους Ενάγοντες καθότι φαίνονταν ώριμοι και σοβαροί άνθρωποι και πάντοτε γενικότερα, προσπαθούσαμε να βοηθήσουμε τους πελάτες μας, εκδώσαμε μια απλή απόδειξη του βιβλιοπωλείου, χωρίς τον λογότυπο της Εναγόμενης εταιρείας για το ποσό των ΛΚ50.000». Πρόσθεσε ότι η απόδειξη αυτή είχε συμπληρωθεί από υπάλληλο της Εναγόμενης στα γραφεία της εταιρείας και υπογραφεί από τον ίδιο.

 

Αναφορικά με τα ποσά που πλήρωσαν οι Ενάγοντες στην Εναγόμενη για την απόκτηση της Κατοικίας, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι ήταν τα ακόλουθα:

 

(α)        ποσό ΛΚ20.000 (€34.172) στις 27.7.2007 (Τεκμήριο 5)

 

(β)       ποσό ΛΚ80.000 (€136.688) στις 16.11.2007 (Τεκμήριο 6)

 

(γ)        ποσό €85.430 στις 22.8.2008 (Τεκμήριο 7)

 

(δ)        ποσό €10.000 στις 17.12.2009 (Τεκμήριο 8)

 

Διευκρίνισε ότι οι αποδείξεις Τεκμήριο 5 και 6 εκδόθηκαν από την εταιρεία A. Ioannou & G. Panayi Developers Ltd που είναι θυγατρική της Εναγόμενης.

 

Υποστήριξε ότι οι Ενάγοντες πλήρωσαν συνολικό ποσό €266.290 και παραμένει οφειλόμενο το ποσό των €28.433,74 δυνάμει του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Σύμφωνα με τον ΜΥ1, η Κατοικία παραδόθηκε στους Ενάγοντες περί τον Μάιο 2008 και την κατέχουν μέχρι σήμερα. Πρόσθεσε πως «παρά το ότι το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 01/07/2007 στην παράγραφο 2(η) ορίζει ότι θα έπρεπε οι Ενάγοντες να καταβάλουν οποιοδήποτε υφιστάμενο υπόλοιπο με την παραλαβή της κατοχής της κατοικίας, εντούτοις λόγω της παράκλησης και διαβεβαίωσης ότι θα κατέβαλαν τα οφειλόμενα ποσά αλλά και της εμπιστοσύνης που υποδείξαμε στο πρόσωπο τους παραδώσαμε την κατοικία.»

 

Υποστήριξε επίσης ότι οι Ενάγοντες ζήτησαν εργασίες που δεν προνοούνταν από το Πωλητήριο Έγγραφο, «συγκεκριμένα στα κάγκελα, εργασίες στην αυλή και ξυλουργικές-πελεκανικά. Το κόστος των εν λόγω επιπρόσθετων εργασιών ανήλθε στο ποσό των €5.233 το οποίο και πάλι οι Ενάγοντες δεν πλήρωσαν».

 

Παρουσίασε κατάσταση λογαριασμού που ανέφερε ότι τηρούσε η Εναγόμενη εταιρεία στην οποία ανέφερε ότι φαίνονται οι πληρωμές που έγιναν, τα έξοδα ανανεώσεων των εγγυητικών, το αρχικό ποσό του συμβολαίου, οι επιπρόσθετες εργασίες και το οφειλόμενο υπόλοιπο. Η εν λόγω κατάσταση λογαριασμού κατέστη Τεκμήριο 35 και δείχνει οφειλόμενο υπόλοιπο στις 31.12.2014 ύψους €54.191,16.

 

Επειδή οι Ενάγοντες «δεν τηρούσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, μεταξύ άλλων, δεν κατέβαλλαν τα έξοδα των εγγυητικών η Εναγόμενη εταιρεία δεν αιτήθηκε την ανανέωση της εγγυητικής [με] αποτέλεσμα τη μη περαιτέρω ανανέωση της εγγυητικής επιστολής. Ενόψει των πιο πάνω, περί τον Ιανουάριο και Μάρτιο του 2013 η Τράπεζα Κύπρου (η οποία είχε διαδεχθεί την [Λαϊκή Τράπεζα]) με επιστολές στην Alpha Bank απαίτησε την πληρωμή του ποσού της εγγυητικής, ήτοι το ποσό των €222.119 πλέον τόκους με τη λήξη της εγγυητικής.» Ακολούθως το εν λόγω ποσό πληρώθηκε από την Alpha Bank και πιστώθηκε στο Δάνειο των Εναγόντων. Αντίστοιχα, χρεώθηκε ο λογαριασμός της Εναγόμενης εταιρείας.

 

Σύμφωνα με τον ΜΕ1 «είναι ψέματα ότι η εγγυητική κατέπεσε διότι δεν είχε εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας για να μπορέσει να υποθηκευτεί… Συνήθως η εγγυητική εκδίδεται και έχει ισχύ για 1 ή 2 χρόνια και ακολούθως, χωρίς πρόβλημα, ανανεώνεται κάθε χρόνο μέχρι την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας όπου και ακυρώνεται. Ως ανέφερα πιο πάνω ο πραγματικός λόγος που κατέπεσε η επίδικη εγγυητική δεν ήταν επειδή δεν είχε εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας της επίδικης κατοικίας αλλά επειδή οι Ενάγοντες δεν κατέβαλαν τα ποσά για την έκδοση και την ανανέωση της.»

 

Παρουσίασε αντίγραφο επιστολής της Alpha Bank προς την Τράπεζα Κύπρου ημερομηνίας 18.3.2014 σύμφωνα με την οποία:

 

«σας αποστέλλουμε με έμβασμα το ποσό των €230.918,05 προς εξόφληση του δανείου το οποίο έχετε παραχωρήσει στους [Ενάγοντες] (ο «Αγοραστής») ούτως ώστε ο Αγοραστής να δυνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του κάτω από το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο ημερομηνίας 1/7/2007…»

 

Σύμφωνα με τον ΜΥ1, στις 20.11.2018 εκδόθηκε ο τίτλος της επίδικης κατοικίας. Υποστηρίζει ότι η αγωγή είναι πρόωρη γιατί καταχωρήθηκε το 2013 ενώ η υποχρέωση για έκδοση ξεχωριστού τίτλου ήταν προϋπόθεση για τη μεταβίβαση της Κατοικίας.

 

Πρόσθεσε ότι η καθυστέρηση στην έκδοση χωριστών τίτλων οφειλόταν στους Ενάγοντες και σε αγοραστές των άλλων κατοικιών που είχαν προβεί σε κατασκευές και προσθήκες εκτός της πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας και γιατί τόσο οι Ενάγοντες όσο και οι άλλοι αγοραστές όφειλαν χρήματα στην Εναγόμενη.

 

Σε σχέση με τα ισχυριζόμενα οφειλόμενα ποσά παρουσίασε σειρά επιστολών. Συγκεκριμένα, παρουσίασε επιστολή ημερομηνίας 7.6.2010 προς τους Ενάγοντες, Τεκμήριο 24, όπου η Εναγόμενη αναφέρει:

 

«παρακαλούμε όπως προβείτε στην άμεση εξόφληση της κατοικίας σας η οποία σας έχει παραδοθεί από την εταιρεία εδώ και δύο χρόνια περίπου.

 

Για λεπτομέρειες που αφορούν το υπόλοιπο σας παρακαλούμε επικοινωνήστε με το λογιστήριο της εταιρείας».

 

Ακολούθησε επιστολή ημερομηνίας 26.4.2011, Τεκμήριο 25, προς τη δικηγόρο των Εναγόντων που αναφέρει, μεταξύ άλλων:

 

«…οι πελάτες σας κατά παράβαση των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου δεν επλήρωσαν τους Πελάτες μου και συνεχίσουν να οφείλουν στους πελάτες μου το ποσό των €47.691,24 συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ και επιπλέον τα έξοδα της εγγυητικής επιστολής τα οποία κατέβαλαν οι πελάτες μου για λογαριασμό των πελατών σας στην τράπεζα.»

 

Παρουσίασε επίσης επιστολή ημερομηνίας 20.10.2011 προς τη δικηγόρο των Εναγόντων, Τεκμήριο 39, όπου αναφέρεται ότι:

 

«επειδή οι πελάτες σας παρέβηκαν τους όρους του Πωλητηρίου εγγράφου και παρέλειψαν να πληρώσουν το τίμημα πώλησης σύμφωνα με το Πωλητήριο έγγραφο οι πελάτες μου θα προχωρήσουν με λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον των πελατών σας».

 

Παρουσίασε επίσης επιστολή ημερομηνίας 27.12.2013 προς τους Ενάγοντες, Τεκμήριο 38, όπου αναφέρεται:

 

«Εάν εντός 21 ημερών δεν εξοφλήσετε στους Πελάτες μας τα οφειλόμενα ποσά και δεν συμμορφωθείτε πλήρως με τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου τότε οι πελάτες μας θα προχωρήσουν σε τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου και στην συνέχεια στην λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον σας».

 

Ένεκα των πιο πάνω, ο ΜΥ1 κατέληξε στην κυρίως εξέταση του αναφέροντας ότι η Εναγόμενη δικαιούται σε απόφαση ως η ανταπαίτηση της.

 

Κατά την αντεξέταση ο ΜΥ1 ανέφερε ότι το ακίνητο στο οποίο είχε κτιστεί η Κατοικία ήταν υποθηκευμένο κατά τον χρόνο σύναψης του Πωλητηρίου Εγγράφου. Διαφώνησε ότι αυτό συνιστά παράβαση των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου από την Εναγόμενη. Ανέφερε ότι η εν λόγω υποθήκη επιβαρύνει ακόμα το ακίνητο.

 

Αναφορικά με τον λόγο για τον οποίο η Εναγόμενη δεν προσήλθε όταν κλήθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης της Κατοικίας, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι δεν θυμάται να ειδοποιήθηκε να παρουσιαστεί. Ερωτήθηκε εάν η Εναγόμενη έχει κάνει διαβήματα από το 2007 για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Απάντησε «έχουν γίνει διαβήματα παρόλο που έχει γίνει από την εταιρεία, οι πελάτες σας όπως και οι άλλοι που είναι μέσα έχουν κάνει παράνομα υποστατικά, το οποίο δυσκόλεψε το έργο της εταιρείας.»

 

Για το ζήτημα της απόδειξης Τεκμήριο 4 για ΛΚ 50.000, ο ΜΥ1 ερωτήθηκε εάν την εξέδωσε χωρίς αντάλλαγμα. Απάντησε «σας είπα είχα εξαιρετικές σχέσεις με τον πεθερό του πελάτη σας, μου ζήτησε βοήθεια γιατί δεν είχαν το ποσό να μπορέσουν να δανειοδοτηθούν γι΄αυτό και έχετε απόδειξη βιβλιοπωλείου, οι εξαιρετικές σχέσεις που είχα με την τράπεζα, με την [Λαϊκή Τράπεζα] τότε, γνώριζαν οι άνθρωποι και βοηθήσαμε μια κατάσταση.» Όταν ρωτήθηκε γιατί το ποσό αυτό συμπεριλήφθηκε από την Εναγόμενη στην κατάσταση που περιλαμβάνεται στο Τεκμήριο 9 ως να έχει εισπραχθεί από την Εναγόμενη, ο ΜΥ1 απάντησε «εξήγησα ότι το συγκεκριμένο ποσό εδώσαμε το με την προϋπόθεση να κάνουν δανειοδότηση οι πελάτες σας, να τους εγκρίνει η τράπεζα».

 

Αναφορικά με τον λόγο που είχε εκδοθεί η Εγγυητική Επιστολή, ο ΜΥ1 επέμενε ότι αυτό έγινε για να βοηθηθούν οι Ενάγοντες να λάβουν το Δάνειο από την τράπεζα τους.

 

Αναφορικά με την Εγγυητική Επιστολή η θέση του ΜΥ1 ήταν ότι «η συμφωνία ήταν η εγγυητική θα εκδίδεται και θα ανανεώνεται όσο χρόνο χρειαστεί μέχρι την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, φυσικά μέσα σε λογικά πλαίσια, με την προϋπόθεση οι πελάτες σας θα είχαν εξοφλήσει την εγγυητική». Ανέφερε επίσης ότι «εφόσον σταμάτησαν να πληρώνουν [οι Ενάγοντες] την συμφωνία του Αγοραπωλητήριου Εγγράφου η εταιρεία προχώρησε και ζήτησε να σταματήσει η εγγυητική. Αν συνέχιζε μέχρι σήμερα ήταν να μιλούμε για άλλα ποσά δαμέ.» Αργότερα πρόσθεσε ότι «όσον αφορά το αγοραπωλητήριο έγγραφο, δεν έχουμε ορίσει ημερομηνία έκδοσης τίτλων αν δεν με απατά η μνήμη μου και είχαμε πει ότι θα προχωρήσουμε στην έκδοση ξεχωριστών τίτλων όταν και εφόσον εξοφληθεί η κατοικία, δεν είχε να κάνει με την εγγυητική, ήταν θέμα καθαρά συμβολαίου. Ο όρος αφορά την εγγυητική, ήταν πάγια πρακτική της τράπεζας να αναφέρουν αυτόν τον όρο 10 η τράπεζα δεν θα σταματούσε την εγγυητική για λόγο τίτλου. Εάν εμείς συνεχίζαμε να πληρώνουμε τα έξοδα της εγγυητικής η τράπεζα δεν θα είχε κανένα λόγο να σταματήσει.»

 

Για το ποσό των €5.433 που η Εναγόμενη αξιώνει για επιπλέον εργασίες, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι «δεν αθυμούμαι αν εκδόθηκε τιμολόγιο πάντως υπήρχαν έξτρα εργασίες τις οποίες αναφέρουν. Οι πελάτες σας ξέρουν καλύτερα γιατί ζητούσαν τες». Όταν του ζητήθηκε να αναφέρει συγκεκριμένα ποιες ήταν οι επιπρόσθετες αυτές εργασίες, απάντησε «λυπούμαι που δεν μπορώ να σας βοηθήσω, δεν θυμούμαι, έχουν περάσει τόσα χρόνια». Την ίδια απάντηση έδωσε και για την αξίωση ποσού €6.179 και ποσού €5.000. Δεν ήταν επίσης σε θέση να αναφέρει κατά πόσο είχαν ενημερωθεί οι Ενάγοντες για τα ποσά αυτά. Ανέφερε επίσης ότι υπήρχαν άλλες εργασίες που εκτέλεσε και πλήρωσε η Εναγόμενη στην Κατοικία (αναφέρθηκε σε «αρμάρια δερμάτινα, τζιακούζι») για τα οποία δεν χρέωσε η Εναγόμενη αλλά επιβαρύνθηκε εκείνη το κόστος γιατί «με τον πεθερό του Ενάγοντα είχαμε καλές σχέσεις κάποια πράγματα τα έκανα από την καλή μου την ψυχή». Όταν του ζητήθηκε να εξηγήσει πως καθορίστηκαν τα πιο πάνω ποσά, ο ΜΥ1 απάντησε «είμαστε εταιρεία, έχουμε λογιστές, έχουμε μηχανικούς, έχουμε γραμματείς, που εν τούτη η δουλειά τους.»

 

Τέθηκε στον ΜΥ1 ότι η Εναγόμενη είχε υπογράψει ότι κανένα ποσό της οφείλεται όταν οι Ενάγοντες είχαν απευθυνθεί στον Έφορο ΦΠΑ για επιστροφή του ποσού ΦΠΑ επί της Κατοικίας. Ο ΜΥ1 απάντησε ότι δεν θυμάται εάν συνέβη κάτι τέτοιο.

 

Ερωτήθηκε ο ΜΥ1 γιατί η Εναγόμενη αξιώνει ποσό €230.000. Απάντησε «€230.000 ήταν η τιμή πώλησης του Πωλητηρίου Εγγράφου, ποσό το οποίο πληρώναμε εμείς πίσω ξανά στην τράπεζα εφόσον οι πελάτες σας δεν πήγαιναν ποτέ να πληρώσουν».

 

Αυτή ήταν η σύνοψη της μαρτυρίας του ΜΥ1.

 

ΜΥ2. Δεύτερος μάρτυρας για την Εναγόμενη εταιρεία ήταν ο Νικόλας Φερέλης, λειτουργός της DoValue.

 

Αναφέρθηκε στον λογαριασμό που διατηρούσε η Εναγόμενη εταιρεία στην Alpha Bank που στην πορεία μεταφέρθηκε στη Sky CAC Ltd και σήμερα διαχειρίζεται η DoValue.

 

Ο ΜΥ2 δεν είχε άμεση εμπλοκή με τα γεγονότα όμως εξήγησε ότι η αρχική Εγγυητική Επιστολή ανανεωνόταν μέχρι το 2013. Σημείωσε ότι τα έξοδα για την ανανέωση χρεώνονταν στον λογαριασμό της Εναγόμενης Εταιρείας.

 

Στη βάση των στοιχείων που είχε στην κατοχή του και τέθηκαν υπόψη του ανέφερε σε σχέση με την πληρωμή του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής, ο ΜΥ2 ανέφερε «είναι ξεκάθαρο ότι με την εγγυητική αυτή βγαίνει για να μπορέσει ο developer όταν θα εκδώσει τον ξεχωριστό τίτλο και μεταβιβάσει το ακίνητο προς όφελος  των πελατών, τότε η εγγυητική αυτή είναι άκυρη. Από τη στιγμή που δεν έχουν τηρηθεί οι όροι της εγγυητικής και δεν έχει ανανεωθεί, τότε έχει πληρωθεί».

 

Αυτό ήταν το σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε κατά τη δίκη.

 

Τελικές αγορεύσεις. Οι συνήγοροι της κάθε πλευράς, προέβησαν σε σύνοψη της προσαχθείσας μαρτυρίας και ανέπτυξαν τα εκατέρωθεν επιχειρήματα τους σε γραπτές αγορεύσεις. Έχω μελετήσει το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων καθώς και τη νομολογία στην οποία παρέπεμψαν οι συνήγοροι.

 

Πρέπει να σημειώσω ότι στην τελική αγόρευση των Εναγόντων υπάρχουν αναφορές σε σχέση με κακοτεχνίες στην Κατοικία, τη φύση τους, διάγνωση για τους λόγους που εμφανίστηκαν, το κόστος αποκατάστασης (σελίδα 35 και μετέπειτα της αγόρευσης). Πρόκειται για ζητήματα που εγείρονται για πρώτη φορά στην αγόρευση και για τα οποία δεν έχει δοθεί μαρτυρία. Συνεπώς δεν λαμβάνονται υπόψη στη διαμόρφωση του αποτελέσματος.

 

Αξιολόγηση. Κατά την ακροαματική διαδικασία, παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον μου. Εξέτασα τη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα αλλά, κυρίως, εξέτασα το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους^[1]. Όπως έχω ήδη αναφέρει, εξέτασα επίσης και το περιεχόμενο όλων των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια.

 

Προσεγγίζω το καθήκον αξιολόγησης της μαρτυρίας με γνώμονα το ότι δεν πρέπει να απομονώνονται τα λεγόμενα του κάθε μάρτυρα από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας στη δίκη. Η αξιολόγηση του κάθε μάρτυρα είναι ατομική και γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα της και την πειστικότητά της, όμως όσα αναφέρει κάθε μάρτυρας πρέπει να αντιπαραβάλλονται και να συγκρίνονται με τα λεγόμενα των υπόλοιπων μαρτύρων και το περιεχόμενο των τεκμηρίων για να διερευνάται η αντικειμενικότητα των εκατέρωθεν εκδοχών^[2]. Όλα αυτά γίνονται πάντα σε συνάρτηση με τα επίδικα θέματα, όπως προκύπτουν από τη δικογραφία.

 

ΜΕ1. Ξεκινώ από τον Ενάγοντα 2 που ήταν ο πρώτος μάρτυρας.

 

Σε γενικές γραμμές θεωρώ ότι ήταν μάρτυρας αξιόπιστος. Το μέρος της μαρτυρίας του που αφορά τη συνομολόγηση του Πωλητηρίου Εγγράφου και τις πληρωμές που έγιναν, συνάδει με το περιεχόμενο των αντίστοιχων τεκμηρίων που παρουσίασε. Το ίδιο ισχύει για τις αναφορές του σε σχέση με το Δάνειο που συνήψαν οι Ενάγοντες και την τακτική καταβολή των δόσεων αλλά και για τις ενέργειες των Εναγόντων για εξασφάλιση τίτλων ιδιοκτησίας για το ακίνητο.

 

Επί αυτών των ζητημάτων, όπως ανέφερα, η μαρτυρία του συνάδει με το περιεχόμενο των εγγράφων που παρουσίασε, ήταν πειστική, σταθερή και δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση. Συνεπώς, αυτά τα μέρη της μαρτυρίας του γίνονται αποδεκτά ως αξιόπιστα.

 

Όταν ένας μάρτυρας κριθεί αξιόπιστος, η μαρτυρία του μπορεί να γίνει αποδεκτή εν όλω ή εν μέρει.

 

Στην προκείμενη περίπτωση, έχοντας κατά νου το σύνολο της μαρτυρίας του ΜΕ1, κρίνω ότι υπάρχουν σημεία που δεν μπορώ να αποδεχτώ. Ειδικότερα, υπάρχουν σημεία της μαρτυρίας του όπου δεν πείστηκα ότι ήταν ειλικρινής.

 

Πρόκειται για τα σημεία που αφορούν την Εγγυητική Επιστολή. Η εκδοχή του ΜΕ1 ήταν ουσιαστικά πως η Εγγυητική Επιστολή ήταν ζήτημα που αφορούσε αποκλειστικά τις δύο τράπεζες και καμία σχέση είχε με τους ίδιους και την Εναγόμενη, ούτε με το Πωλητήριο Έγγραφο και το Δάνειο. Επέμενε ότι η πληρωμή του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής δεν ήταν κάτι που αφορούσε τον ίδιο και τη σύζυγο του ως αγοραστές.

 

Αυτή η στάση δεν είναι λογική ούτε πειστική. Δεν δέχομαι ότι δεν ήταν σε θέση να αναγνωρίσει ότι ως αποτέλεσμα της εκτέλεσης της Εγγυητικής Επιστολής ο ίδιος και η σύζυγος του επωφελήθηκαν κατά ποσό €230.918,05, ποσό που εξόφλησε το υπόλοιπο του Δανείου τους. Δεν δέχομαι πώς πίστευε ειλικρινά ότι αυτό το δεδομένο δεν είναι σχετικό με τις εκατέρωθεν απαιτήσεις και πρέπει να αγνοηθεί για σκοπούς των αξιώσεων που οι Ενάγοντες εγείρουν.

 

Ο ΜΕ1 προσπαθούσε να παρουσιάσει τον εαυτό του και τη σύζυγο του ως τρίτα μέρη σε εκείνη τη διαδικασία. Οι απαντήσεις του όμως δεν φαίνονταν φυσικές, σαν να προσπαθούσε να παραμείνει σε μια εκδοχή που όμως αντιλαμβανόταν ακόμα και εκείνος τις αδυναμίες της. Επανειλημμένα απέφευγε να δεχθεί ευθέως κάτι που, στη δική μου κρίση, προκύπτει αβίαστα, ότι δηλαδή ο ίδιος και η σύζυγος του είχαν το εμφανές όφελος ότι με την πληρωμή κάτω από την Εγγυητική Επιστολή εξοφλήθηκε πλήρως το υπόλοιπο του Δανείου τους που στις 20.3.2014 ήταν €230.918,05.

 

Χαρακτηριστική της στάσης του ήταν η ακόλουθη απάντηση:

 

«Ε: Σου υποβάλλω ότι αν συνέχιζες να καταβάλλεις τις δόσεις του δανείου θα έπρεπε να καταβάλλεις ακόμα 39 χρόνια για να εξοφλήσεις και αυτό που έκαναν οι Εναγόμενοι δηλαδή μέσω της Τράπεζας τους να πιστωθεί ο λογαριασμός σας και [εξοφληθεί] το δάνειο σας στις 20.3.2014 να ήταν ένα μεγάλο δώρο για εσάς.

 

Α: Όλα τα χρήματα που βάλαμε για το σπίτι, τα χρήματα που δώσαμε 50.000 μετρητά συν όλες τις πληρωμές που [κάναμε], χάθηκαν επειδή δεν έχουμε τίτλους, δεν έχουμε αξία. Είναι σαν να έχουμε όλα αυτά τα χρήματα και μετά κάποιος μας είπε δεν έχετε κάτι μετά για να το δείξετε, προσπαθήσαμε να το πουλήσουμε το σπίτι για ένα σπίτι για περισσότερο χώρο.»

 

Ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεων, για το ζήτημα της Εγγυητικής Επιστολής κρίνω ότι δεν κατέθεσε την αλήθεια αλλά προσπάθησε να παρουσιάσει μια εικόνα που θεωρούσε θετική για την υπόθεση τους. Συνεπώς, εκείνο το μέρος της μαρτυρίας του δεν γίνεται αποδεκτό για τη διαμόρφωση ευρημάτων.

 

Το ίδιο ισχύει και για το μέρος της μαρτυρίας του που αφορούσε σε ποσά που οι Ενάγοντες πλήρωσαν πέραν του τιμήματος αγοράς. Υπενθυμίζω ότι η θέση του ΜΕ1 είναι ότι είχαν πληρωθεί ποσά περί των €56.000 πέραν του ποσού του συμβολαίου που ανέφερε ότι δικαιούνται να τους επιστραφεί. Κατά την αντεξέταση ο ΜΕ1 ερωτήθηκε γιατί συνέχισαν να προβαίνουν σε πληρωμές προς την Εναγόμενη ακόμα και μετά που το τίμημα αγοράς της Κατοικίας στο Πωλητήριο Έγγραφο είχε εξοφληθεί.

 

Οι εξηγήσεις που έδινε ο ΜΕ1 αναφορικά με αυτό το θέμα δεν ήταν πειστικές. Δεν έδωσε απάντηση που να στέκει στη βάσανο της λογικής. Η θέση του ότι οι πληρωμές γίνονταν από τη Λαϊκή Τράπεζα στα πλαίσια του Δανείου, κατόπιν αιτημάτων της Εναγόμενης - αφήνοντας να νοηθεί ότι δεν είχαν γνώση οι Ενάγοντες – δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Δεν δέχομαι ότι οι αγοραστές μιας κατοικίας πληρώνουν ένα τέτοιο ποσό χωρίς αντάλλαγμα και χωρίς διαμαρτυρία.

 

Συνεπώς ούτε για αυτό το ζήτημα δέχομαι τη μαρτυρία του.

 

Αυτά είχαν να αναφέρω σε σχέση με την αξιολόγηση του ΜΕ1. Όμως πριν κλείσω αυτή την ενότητα, θεωρώ ότι πρέπει να προβώ σε κάποια γενικότερα σχόλια για τις θέσεις που η πλευρά της Εναγόμενης υπέβαλε προς τον ΜΕ1. Αυτό διότι είναι σχετικές με την όλη εκδοχή που ακολούθως προβλήθηκε μέσω των μαρτύρων που παρουσιάστηκαν για την Εναγόμενη.

 

Οφείλω να πω ότι σε κάποια σημεία της αντεξέτασης η προσπάθεια που έγινε να πληγεί η αξιοπιστία του ΜΕ1 δημιούργησε ερωτηματικά για τη στάση της Εναγόμενης στην όλη συναλλαγή. Συγκεκριμένα, κατά την αντεξέταση επιχειρήθηκε να παρουσιαστεί ως παραπλανητική η θέση που είχε εκφράσει ο ΜΕ1 ότι η Εναγόμενη είχε αποκρύψει πως το ακίνητο στο οποίο ανεγείρετο η Κατοικία ήταν υποθηκευμένο για χρέος της Εναγόμενης. Αυτό που τέθηκε στον ΜΕ1 ήταν το εξής:

 

«Ε: …εγώ σου υποβάλλω ότι σας είχαν ενημερώσει οι πωλητές, στην προκειμένη η Εναγόμενη εταιρεία, ότι όταν θα ερχόταν η στιγμή της μεταβίβασης της επίδικης κατοικίας που θα είχαν εκδοθεί και ξεχωριστοί τίτλοι για την κατοικία σας. Θα σας το μεταβίβαζαν χωρίς εμπράγματο βάρος, νοουμένου ότι και εσείς θα είχατε συμμορφωθεί με τις συμβατικές σας υποχρεώσεις»

 

Ή, σε άλλο σημείο:

 

«Ε: Όταν θα ερχόταν η στιγμή να σας μεταβιβάσουν το ακίνητο, άσχετο αν προηγουμένως υπήρχε υποθήκη, θα σας το μεταβίβαζαν ελεύθερο χωρίς υποθήκη, νοουμένου ότι και εσείς θα έπρεπε είχατε συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις σας προς τους Εναγόμενους».

 

Ο ΜΕ1 σταθερά αρνήθηκε ότι είχε συμβεί αυτό και επέμεινε στη θέση ότι οι διαβεβαιώσεις που δόθηκαν ήταν πως το ακίνητο ήταν ελεύθερο. Το σημαντικό όμως για αυτές τις υποβολές είναι ότι, χωρίς εξήγηση από την πλευρά της Εναγόμενης, έρχονται σε αντίθεση με τις πρόνοιες του Πωλητηρίου Εγγράφου η παράγραφος 9 του οποίου αναφέρει τα εξής:

 

«9. Ο πωλητής δηλώνει ότι το κτήμα επί του οποίου ανεγείρεται η κατοικία είναι ελεύθερη από κάθε εμπράγματο βάρος ή άλλη επιβάρυνση και συγκατατίθεται στην κατάθεση της συμφωνίας στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης…»

 

Καμία ασάφεια υπάρχει στο λεκτικό. Η Εναγόμενη δηλώνει ρητά ότι κατά τη σύναψη του Πωλητηρίου Εγγράφου το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών και η προσπάθεια από την πλευρά της Εναγόμενης να διαστρεβλώσει τα γραφόμενα υποσκάπτει την αληθοφάνεια της όλης εκδοχής που προβάλλει.

 

Αναφορικά με την απόδειξη Τεκμήριο 4, και πάλιν η γραμμή αντεξέτασης ήταν περίεργη. Η θέση που υποβλήθηκε στον ΜΕ1 ήταν ότι:

 

«Ε: Τελικά για να αντιληφθούμε κύριε μάρτυς. Είχατε εμπιστοσύνη των Εναγόμενων, μιλούμε τώρα για το 2007. Ναι ή όχι;

 

Α: Εκείνη την περίοδο, ναι.

 

Ε: Τότε γιατί ζητήσατε απόδειξη, κύριε μάρτυς, αφού τους είχατε απόλυτη εμπιστοσύνη Τεκμήριο 4 για την καταβολή τούτου του ποσού [των ΛΚ50.000];

 

Α: Δεν είπα ότι έχω απόλυτη εμπιστοσύνη αλλά επιβεβαίωση.»

 

Το επιχείρημα φαίνεται να ήταν ότι εφόσον οι Ενάγοντες είχαν εμπιστοσύνη στον ΜΥ1, ήταν παράλογη η επιμονή τους να λάβουν απόδειξη για την πληρωμή ΛΚ50.000 σε μετρητά. Αυτή η θέση που προβάλλεται από την πλευρά της Εναγόμενης δεν στέκει στη βάσανο της λογικής. Απόλυτα φυσιολογικό, αναμενόμενο και εύλογο να ζητά απόδειξη το πρόσωπο που πληρώνει ένα τέτοιο ποσό.

 

Για το ίδιο ζήτημα, τις ΛΚ50.000, ακολούθως υποβλήθηκε ότι το εν λόγω ποσό ουδέποτε πληρώθηκε από τους Ενάγοντες στον ΜΥ1. Στη συνέχεια υποβλήθηκε ότι τα γράμματα (όχι η υπογραφή) στο Τεκμήριο 4 δεν ανήκουν στον ΜΥ1, αφήνοντας να νοηθεί ότι ίσως «κατασκευάστηκε» από κάποιο άλλο πρόσωπο. Στη συνέχεια τέθηκε ότι «αυτή την απόδειξη σας έδωσαν οι Εναγόμενοι με σκοπό να μπορείτε να δανειοδοτηθείτε από την τράπεζα», αφήνοντας να νοηθεί ότι ναι μεν η απόδειξη είχε δοθεί από τον ΜΥ1 αλλά είχε δοθεί χωρίς να εισπραχθεί οποιοδήποτε ποσό, χαριστικά, για να βοηθηθούν οι Ενάγοντες να λάβουν δάνειο. Δεν μπορώ να εντοπίσω λογική αλληλουχία σε αυτές τις συνεχώς εναλλασσόμενες θέσεις που υποβάλλονταν. Δόθηκαν τα χρήματα; Δόθηκε η απόδειξη; Δόθηκαν τα χρήματα αλλά ήταν παράλογο που οι Ενάγοντες ζητούσαν απόδειξη; Συμπληρώθηκε και υπογράφηκε από τον ΜΥ1; Συμπληρώθηκε από άλλο πρόσωπο και την υπόγραψε ο ΜΥ1; Γιατί είναι σημαντικό ποιος τη συμπλήρωσε εάν είναι αποδεκτό ότι την υπέγραψε ο ΜΥ1; Δόθηκε ως χάρη και προς βοήθεια των Εναγόντων χωρίς να έχει πληρωθεί το ποσό;

 

Η περίεργη γραμμή αντεξέτασης συνεχίστηκε όταν ρωτήθηκε ο ΜΕ1 εάν παρουσίασε την απόδειξη Τεκμήριο 4 στην τράπεζα που είχαν αποταθεί για δάνειο. Ακολούθησε μια σειρά ερωτήσεων από την οποία δεν προβάλλεται μια συνεπής θέση. Μέρος των ερωτήσεων ήταν και οι ακόλουθες:

 

«Ε: Το δάνειο το κάνατε για 130.000 Λίρες Κύπρου. Δεν σας ρώτησε η τράπεζα, κύριε μάρτυς, αφού ήταν 172.000 Λίρες Κύπρου, κάνετε δάνειο για [130.000] Λίρες Κύπρου. Το υπόλοιπο ποσό; Από τις 130.000 μέχρι τις 172.000, υπάρχουν 42.500 Λίρες Κύπρου. Δεν σας ρώτησε η τράπεζα αν πληρώθηκαν αυτά τα ποσά;

 

Α: Εφόσον αφορούσε την τράπεζα τα πάντα είχανε πληρωθεί.

 

Ε: Η τράπεζα δεν σας ρώτησε; Το πωλητήριο λέει 170.000 Λίρες Κύπρου. Κάμετε δάνειο για 130.000 Λίρες Κύπρου. Οι 40.000 Λίρες Κύπρου πλερώθηκαν στους Εναγόμενους για την αγορά τούτης της οικίας; Δεν σας ρώτησε τούτο το πράμα η Τράπεζα;»

 

Δεν μπορώ να ακολουθήσω το συλλογισμό που εισηγείται η πλευρά της Εναγόμενης. Στη δική μου αντίληψη, αφού η τιμή του Πωλητήριου Έγγραφου ήταν ΛΚ172.000 και το Δάνειο ήταν για ΛΚ130.000 το λογικό συμπέρασμα είναι πως η διαφορά είχε πληρωθεί από τους Ενάγοντες στην Εναγόμενη με άλλο τρόπο. Αυτό ενισχύει την εντύπωση ότι ευσταθεί η αναφορά του ΜΕ1 πως πληρώθηκε το ποσό των ΛΚ50.000 της απόδειξης Τεκμήριο 4. Η εκδοχή της Εναγόμενης είναι ότι το Πωλητήριο Έγγραφο καθορίζει τιμή ΛΚ172.000, οι Ενάγοντες δανείστηκαν από την τράπεζα ΛΚ130.000 αλλά η διαφορά των ΛΚ42.000 δεν πληρώθηκε (ποτέ;), όμως ο ΜΥ1 υπέγραψε (ως χάρη) μια απόδειξη ότι έλαβε ΛΚ50.000;

 

Το βάρος απόδειξης είναι στους Ενάγοντες να στοιχειοθετήσουν τη θέση τους ότι το ποσό των ΛΚ50.000 πληρώθηκε. Προς απόδειξη δόθηκε μαρτυρία από τον ΜΕ1 και η εκδοχή του για τα γεγονότα είναι ως περίγραψα πιο πάνω. Ο ΜΕ1 παρουσίασε επίσης την απόδειξη Τεκμήριο 4. Είναι δικαίωμα της Εναγόμενης να προσπαθήσει να αποδυναμώσει, να πλήξει την εκδοχή και μαρτυρία των Εναγόντων. Όμως, προσπάθησε να το πράξει προβάλλοντας συγκεχυμένες, αλληλοσυγκρουόμενες, παράλογες εκδοχές χωρίς μια ξεκάθαρη θέση ή γραμμή. Με αυτό τον τρόπο δεν έχει πετύχει να αποδυναμώσει τη μαρτυρία του ΜΕ1. Μάλλον το αντίθετο, ενώ ταυτόχρονα – όπως και στην περίπτωση των επιβαρύνσεων επί του ακινήτου πιο πάνω – δημιουργεί ερωτηματικά για τη δική της στάση.

 

Πέραν των πιο πάνω, τέθηκε στον ΜΕ1 κατά την αντεξέταση ότι ένας από τους λόγους που δεν είχαν εκδοθεί χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας έγκαιρα ήταν γιατί οι Ενάγοντες είχαν υπερυψώσει την περίφραξη της κατοικίας τους με αποτέλεσμα κατά τις εργασίες εκείνες να σπάσουν οι πλάκες του πεζοδρομίου αλλά και να μη συνάδει η περίφραξη με τους όρους της άδειας οικοδομής. Αυτή η θέση που υποβλήθηκε από το συνήγορο της Εναγόμενης (την οποία ο ΜΕ1 αρνήθηκε), έρχεται σε αντίθεση με το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 18 και 19, εγγράφων που στάλθηκαν από το Δήμο Λακατάμειας όπου καταγράφονται οι παρανομίες που εμποδίζουν την έκδοση χωριστών τίτλων. Πουθενά στα έγγραφα αυτά αναγράφονται οι παρανομίες στις οποίες αναφέρθηκε ο συνήγορος της Εναγόμενης. Φαίνεται μάλιστα από το περιεχόμενο εκείνων των Τεκμηρίων ότι για την Κατοικία 1, των Εναγόντων δεν διαπιστώνει η δημοτική αρχή οποιαδήποτε οικοδομική παρατυπία. Εξ ου και οι τίτλοι ιδιοκτησίας που εκδόθηκαν τελικά για την Κατοικία, καμία υποσημείωση έχουν. Να υποβάλλεται μια θέση από την Υπεράσπιση η οποία έρχεται σε αντίθεση με το περιεχόμενο Τεκμηρίων (που δεν αμφισβητείται η γνησιότητα τους), μοιραία αποδυναμώνει την όλη εκδοχή της Εναγόμενης.

 

ΜΕ2. Προχωρώ στην επόμενη μάρτυρα που ήταν λειτουργός της Τράπεζας Κύπρου.

 

Δεν είχε άμεση εμπλοκή με τα γεγονότα της υπόθεσης και περιορίστηκε σε αναφορές που προκύπτουν από τα αρχεία που έχει στη διάθεση της η τράπεζα. Θεωρώ ότι ήταν μάρτυρας ανεξάρτητη. Ούτε η ίδια η μάρτυρας είχε προσωπικό συμφέρον στην υπόθεση αλλά ούτε διέκρινα η Τράπεζα Κύπρου να έχει οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση αυτής της αγωγής. Οι υποβολές κατά την αντεξέταση από το συνήγορο της Εναγόμενης ότι η μάρτυρας κατέθεσε με πρόθεση να βοηθήσει την υπόθεση των Εναγόντων, είναι μετέωρες.

 

Εξετάζοντας το σύνολο της μαρτυρίας της, δεν διακρίνω ενδείξεις αναλήθειας ή πρόθεση να παραπλανήσει. Συνεπώς θεωρώ ότι ήταν μάρτυρας αξιόπιστη και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή.

 

ΜΕ3. Ανεξάρτητος και αμέτοχος στην υποκείμενη διάφορα ήταν και ο ΜΕ3, λειτουργός του Δήμου Λακατάμειας.

 

Η μαρτυρία του, που ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση, κρίνεται αξιόπιστη και γίνεται αποδεκτή.

 

ΜΕ4. Ανεξάρτητος, αμερόληπτος και χωρίς προσωπική εμπλοκή ή συμφέρον στη διαδικασία ήταν και ο ΜΕ4, λειτουργός του Κτηματολογίου. Θεωρώ ότι ήταν αξιόπιστος και η μαρτυρία του οποίου γίνεται αποδεκτή.

 

ΜΕ5. Αναφορικά με τον ΜΕ5, ενόψει των ακαδημαϊκών και επαγγελματικών του προσόντων, όπως τα περίγραψε θεωρώ ότι διαθέτει πραγματογνωμοσύνη στον τομέα εκτίμησης ακινήτων.

 

Όμως η μαρτυρία του δεν ήταν βοηθητική. Ανέφερε ότι η μη ύπαρξη ξεχωριστών τίτλων και η υποθήκη επί του ακινήτου, συνιστούν ανασταλτικό παράγοντα για την πώληση μιας κατοικίας. Ανέφερε επίσης ότι ένεκα αυτού η αξία της Κατοικίας είναι μηδενική.

 

Δεν διαφωνώ ότι αυτά τα στοιχεία συνιστούν «νομικά προβλήματα», όπως τα περίγραψε για μια προς πώληση κατοικία. Όμως, δεν μπορώ να δεχτώ τη θέση του ότι η αξία ενός τέτοιου ακινήτου είναι «μηδενική». Αυτό αναιρείται από τα ίδια τα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης που αφορά μια Κατοικία η οποία αγοράστηκε από τους Ενάγοντες ενώ δεν υπήρχε ανεξάρτητος τίτλος, για ένα όχι ευκαταφρόνητο ποσό. Παράλληλα, η τράπεζα των Εναγόντων συμφώνησε να χρηματοδοτήσει την αγορά της Κατοικίας αυτής ενώ δεν υπήρχε ανεξάρτητος τίτλος και ενώ το ακίνητο στο οποίο ανεγέρθηκε βαρύνετο με υποθήκη. Αυτές οι συναλλαγές έγιναν με την προοπτική απόκτησης ανεξάρτητου τίτλου, χωρίς βάρη, έναντι ανταλλάγματος. Αυτή η προοπτική παραμένει έστω και εάν η διαφωνία Εναγόντων και Εναγόμενης ενδεχομένως καθιστά το εγχείρημα πιο πολύπλοκο. Συνεπώς δεν μπορώ να συμφωνήσω με τη θέση του ΜΕ5 ότι η αξία της Κατοικίας είναι μηδενική.

 

ΜΥ1. Προχωρώ στον διευθυντή της Εναγόμενης εταιρείας.

 

Πρέπει να πω ότι η γενική εντύπωση που άφησε δεν ήταν θετική.

 

Η γενικότερη εικόνα από το σύνολο της μαρτυρίας του είναι πως δεν ήταν πειστικός. Επί του βασικότατου ζητήματος της πληρωμής του αντίτιμου αγοράς της κατοικίας οι εξηγήσεις και αναφορές του ήταν αόριστες, υπήρχαν ασυμφωνίες μεταξύ των αναφορών του και των τεκμηρίων, δεν εξήγησε ικανοποιητικά το περιεχόμενο εγγράφων που προήλθαν από την Εναγόμενη και που δεν συνάδουν με την δική του εκδοχή.

 

Χαρακτηριστικά σημειώνω τα ακόλουθα από τη μαρτυρία του.

 

Ο τρόπος με τον οποίο ο ΜΥ1 προσπάθησε να εξηγήσει την απόδειξη Τεκμήριο 4 για την πληρωμή ποσού ΛΚ50.000 σε μετρητά δεν έπεισε. Παραπέμπω σχετικά με αυτό το σημείο και σε όσα έχω αναφέρει υπό τύπο γενικού σχολίου πιο πάνω, στην αξιολόγηση του ΜΕ1, για αυτό το ζήτημα.

 

Η θέση του ΜΥ1 ουσιαστικά ήταν ότι ένεκα της φιλίας του με τον πεθερό του ΜΕ1, συμφώνησε να εκδώσει μια ψεύτικη απόδειξη, με σκοπό να βοηθήσει τους Ενάγοντες να παραπλανήσουν την τράπεζα τους για να λάβουν το Δάνειο. Επικαλείται δηλαδή ότι συνέργησε στο να παραπλανηθεί η τράπεζα και να δοθεί μια αναληθής εικόνα, για να πείσει ότι λέει την αλήθεια στο Δικαστήριο; Τότε έκδωσε μια ψευδή απόδειξη αλλά στο Δικαστήριο λέει την αλήθεια; Προσπαθεί να πείσει ότι είναι αξιόπιστος στο Δικαστήριο, προβάλλοντας ότι ενήργησε ψευδώς στο παρελθόν; Όλο το επιχείρημα αυτό βασίζεται σε σαθρό έδαφος.

 

Στην απόδειξη Τεκμήριο 8, που εκδόθηκε σε σχέση με το τελευταίο ποσό που είχαν πληρώσει οι Ενάγοντες, περιλαμβάνεται και «ανάλυση υπολοίπου» που ετοιμάστηκε από την ίδια την Εναγόμενη. Σύμφωνα με εκείνη την ανάλυση υπήρχε οφειλή €15.029,60 για «έξτρα χρεώσεις». Με την ανταπαίτηση όμως διεκδικείται ποσό €6.017 για επιπλέον εργασίες. Ο ΜΥ1 δεν έδωσε εξήγηση για τη διαφορά. Η ίδια ανάλυση αναγράφει ως οφειλόμενο υπόλοιπο συμβολαίου ποσό €43.473,73. Αυτό το ποσό δεν συνάδει με το ποσό των €28.443,74 που αξιώνεται με την ανταπαίτηση. Καμία εξήγηση προσέφερε ο ΜΥ1.

 

Ο ΜΥ1 παραπέμπει στο περιεχόμενο της κατάστασης που ετοιμάστηκε από την Εναγόμενη και υπογράφεται από τον ίδιο, Τεκμήριο 9 για να δείξει ότι υπάρχει οφειλή από τους Ενάγοντες. Στο εν λόγω τεκμήριο περιλαμβάνεται κατάλογος με τις πληρωμές στις οποίες προέβησαν οι Ενάγοντες. Παραδόξως, στις πληρωμές εκείνες περιλαμβάνεται το αρχικό ποσό των ΛΚ50.000 (€84.430) σε μετρητά του Τεκμηρίου 4 (που ο ΜΥ1 αρνείται ότι έλαβε). Εάν δεν το έλαβε τότε γιατί το καταγράφει στην κατάσταση που ετοίμασε χρόνια αργότερα; Στην ίδια κατάσταση αναγράφεται ως ποσό του Πωλητηρίου Εγγράφου ΛΚ200.000 (€222.500). Καμία εξήγηση δίδεται γιατί αναγράφεται αυτό το ποσό ενώ στο Πωλητήριο Έγγραφο (Τεκμήριο 1) η τιμή αγοράς της Κατοικίας είναι ΛΚ172.500 (€294.733,75). Επίσης στην απόδειξη Τεκμήριο 8, ο ίδιος ο ΜΥ1 αναγράφει ότι το ποσό του συμβολαίου ήταν €294.733,75.

 

Επίσης, στην κατάσταση Τεκμήριο 9, μετά την καταγραφή χρεώσεων και πιστώσεων (σύμφωνα με την Εναγόμενη) υπάρχει και η φράση «όλες οι έξτρα εργασίες δεν έχουν χρεωθεί». Αδυνατώ να σκεφτώ λογική εξήγηση για τη συμπερίληψη αυτής της φράσης σε μια κατάσταση που προφανώς ετοιμάστηκε από την Εναγόμενη για να καθορίσει το ποσό που έχει να λαμβάνει.

 

Οι ευρύτερες ασυμφωνίες του Τεκμηρίου 9 με άλλα τεκμήρια, οι ασάφειες που εντοπίζονται στο έγγραφο και λοιπά στοιχεία που εγείρουν ερωτηματικά ως πιο πάνω, δεν μου επιτρέπουν να δεχτώ ότι συνιστούν αποτύπωση οφειλών από τους Ενάγοντες προς την Εναγόμενη. Οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ο ΜΥ1 που ετοίμασε το εν λόγω έγγραφο το ετοίμασε επί σκοπού, σε μια προσπάθεια να εισπράξει από τους Ενάγοντες παρά με διάθεση να αποτυπώσει την πραγματική εικόνα της οικονομικής πτυχής της συναλλαγής.

 

Αρνητική εντύπωση αφήνουν και οι γενικόλογες αναφορές και δικαιολογίες του σε σχέση με τις επιπλέον εργασίες για τις οποίες η Εναγόμενη εγείρει απαίτηση. Δεν μπορώ να δεχτώ ότι μια εργοληπτική εταιρεία δεν είναι σε θέση να παρουσιάσει μια ολοκληρωμένη κατάσταση με τις επιπλέον εργασίες που εκτέλεσε σε ένα έργο και να υποστηρίξει με λεπτομέρεια και σαφήνεια τα ποσά που διεκδικεί για την κάθε εργασία.

 

Σαν γενικότερο σχόλιο, τα ποσά που καταγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού της Εναγόμενης, τα δικογραφημένα ποσά, το ποσό που αναγράφεται στην επιστολή των δικηγόρων της Εναγόμενης Τεκμήριο 25 και τα ποσά που ο ΜΥ1 ανέφερε στη μαρτυρία του ότι οφείλουν οι Ενάγοντες, δεν συνάδουν μεταξύ τους. Πρόκειται για διαφορετικά ποσά που σε διάφορους χρόνους και, χωρίς καμία εξήγηση, η Εναγόμενη υποστηρίζει ότι της οφείλουν οι Ενάγοντες. Χωρίς ικανοποιητική εξήγηση από τον ΜΥ1, η Εναγόμενη απαιτεί ποσά το ύψος των οποίων φαίνεται να μεταβάλλεται κατά το δοκούν.

 

Ούτε σε σχέση με τι είχε συμφωνηθεί για την ανανέωση της Εγγυητικής Επιστολής έδωσε σαφείς και ξεκάθαρες απαντήσεις ο ΜΥ1. Με ποιόν συμφώνησε, πώς και πότε ότι τα έξοδα ανανέωσης θα πληρώνονταν από τους Ενάγοντες; Γιατί δεν συμπεριλήφθηκε ρητή πρόνοια στο Πωλητήριο Έγγραφο; Μόνο αοριστίες και γενικόλογες απαντήσεις έδωσε στις σχετικές ερωτήσεις.

 

Για τους πιο πάνω λόγους, κρίνω ότι θα ήταν λάθος να βασιστώ στη μαρτυρία του ΜΥ1 για τη διατύπωση ευρημάτων ως προς τα αμφισβητούμενα γεγονότα. Δεν έχω πειστεί ότι ήταν μάρτυρας της αλήθειας. Αντίθετα, θεωρώ ότι παρουσίασε μια εικόνα που θεωρούσε θετική για την Εναγόμενη (παρά την πραγματική) παρασυρόμενος από προσωπικές αντιπάθειες και την προσδοκία θετικής έκβασης της υπόθεσης για την Εναγόμενη.

 

ΜΥ2. Τελευταίος μάρτυρας ήταν ο ΜΥ2, που ήταν ανεξάρτητος και δεν είχε συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Θεωρώ ότι ήταν αξιόπιστος.

 

Ευρήματα. Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης της μαρτυρίας και πέραν των ζητημάτων για τα οποία υπάρχει κοινό έδαφος εκ των δικογράφων ή διαφάνηκε κοινό έδαφος στα πλαίσια της ακρόασης, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση:

 

1          Την 1.7.2007 υπεγράφη μεταξύ των Εναγόντων ως αγοραστών και της Εναγόμενης ως πωλητή το Πωλητήριο Έγγραφο (Τεκμήριο 1) σε σχέση με την ανέγερση και αγορά της Κατοικίας. Κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου, το ακίνητο στο οποίο ανεγέρθηκε η Κατοικία βαρύνετο με υποθήκη υπέρ της Alpha Bank και δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος. Το Πωλητήριο Έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΠΩΕ 2674/2007 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.

 

2          Κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου, ο ΜΥ1, ενεργώντας ως διευθυντής της Εναγόμενης εταιρείας εισέπραξε ποσό ΛΚ50.000 (€84.430) και εξέδωσε την απόδειξη Τεκμήριο 4.

 

3          Περαιτέρω, για την αγορά της Κατοικίας, οι Ενάγοντες προέβησαν στις πληρωμές που ανέφερε ο ΜΕ1 στη μαρτυρία του και παραθέτω με λεπτομέρεια πιο πάνω. Η Εναγόμενη εισέπραξε τα ποσά εκείνα και εξέδωσε τις αποδείξεις Τεκμήρια 5, 6, 7 και 8 προς τους Ενάγοντες. Το περιεχόμενο των εν λόγω εγγράφων είναι ως πιο πάνω.

 

4          Οι Ενάγοντες έλαβαν Δάνειο (Τεκμήριο 13) από τη Λαϊκή Τράπεζα για την αγορά της Κατοικίας και πλήρωναν κανονικά και έγκαιρα τις δόσεις τους (Τεκμήριο 14).

 

5          Η Κατοικία παραδόθηκε στους Ενάγοντες τον Μάιο 2008, οι οποίοι διατηρούν κατοχή μέχρι σήμερα.

 

6          Μέρος των εξασφαλίσεων του Δανείου ήταν και Εγγυητική Επιστολή που εκδόθηκε από την Alpha Bank προς την Λαϊκή Τράπεζα με περιεχόμενο ως περιγράφω πιο πάνω. Η Εγγυητική Επιστολή ανανεωνόταν μέχρι το 2013.

 

7          Με τη λήξη της τελευταίας ανανέωσης, η Τράπεζα Κύπρου (που διαδέχθηκε την Λαϊκή Τράπεζα ως δικαιούχος της Εγγυητικής Επιστολής) απαίτησε γραπτώς την πληρωμή του ποσού από την Alpha Bank με επιστολή ημερομηνίας 28.1.2014, με περιεχόμενο ως πιο πάνω (Τεκμήριο 15).

 

8          Στις 20.3.2014 η Alpha Bank πλήρωσε στη Λαϊκή Τράπεζα δυνάμει της Εγγυητικής Επιστολής ποσό €230.918,05. Το ποσό αυτό πιστώθηκε στον λογαριασμό Δανείου των Εναγόντων εξοφλώντας πλήρως το οφειλόμενο υπόλοιπο του Δανείου. Για αντίστοιχο ποσό χρεώθηκε ο λογαριασμός της Εναγόμενης στην Alpha Bank.

 

9          Οι Ενάγοντες είχαν καλέσει γραπτώς (Τεκμήριο 16) την Εναγόμενη εταιρεία το 2013 να προσέλθει στο Κτηματολόγιο προς μεταβίβαση της Κατοικίας σε συγκεκριμένη μέρα και ώρα. Η σχετική επιστολή επιδόθηκε ως αναφέρω πιο άνω στον ΜΥ1 ως διευθυντή της Εναγόμενης. Η Εναγόμενη εταιρεία δεν εμφανίστηκε στο Κτηματολόγιο (σχετική η τελευταία σελίδα του Τεκμηρίου 17).

 

10        Οι Ενάγοντες προέβησαν σε διάφορες ενέργειες για έκδοση ανεξάρτητου τίτλου ιδιοκτησίας για την Κατοικία (ως περιγράφονται στο Τεκμήριο 18) και πλήρωσαν δημοτικά τέλη, τέλη αποχετευτικού (Τεκμήριο 22) και φόρους (Τεκμήριο 23) για να γίνει εφικτή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου για την Κατοικία. Ο τίτλος εκδόθηκε στο όνομα της Εναγόμενης εταιρείας στις 20.11.2018 (Τεκμήριο 20). Έκτοτε η Κατοικία δεν έχει μεταβιβαστεί στο όνομα των Εναγόντων.

 

11        Σε σχέση με τη μεταβίβαση της Κατοικίας επ’ ονόματι τους, οι Ενάγοντες έχουν καταχωρήσει στο Κτηματολόγιο την Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών με αριθμό ΑΕΑ 1404/2015 (Τεκμήριο 12) η οποία εκκρεμεί.

 

12        Το ακίνητο στο οποίο βρίσκεται η Κατοικία βαρύνεται με προγενέστερη του πωλητηρίου Εγγράφου υποθήκη υπέρ της Sky CAC Ltd και με τα άλλα βάρη που έχει αναφέρει κατά τη μαρτυρία του ο ΜΕ4.

 

Ανάλυση. Παραμένει να εξεταστεί, αν στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων, στοιχειοθετείται επαρκώς η αξίωση που εγείρουν οι Ενάγοντες και ανταπαίτηση που εγείρει η Εναγόμενη.

 

Σημειώνω ότι το βάρος για απόδειξη των δικογραφημένων ισχυρισμών στους οποίους εδράζεται η αξίωση και η ανταξίωση βρίσκεται, αντίστοιχα, στους ώμους της κάθε πλευράς που τους επικαλείται και που οφείλει να αποσείσει το βάρος αυτό στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων.

 

Αγωγή. Στρέφομαι στην απαίτηση που εγείρουν οι Ενάγοντες εναντίον της Εναγόμενης.

 

Θα ξεκινήσω με κάποια επιμέρους ζητήματα τα οποία θα οδηγήσουν στο αποτέλεσμα αναφορικά με τις αξιώσεις.

 

Αντίτιμο αγοράς της Κατοικίας. Ένα από τα ουσιώδη ζητήματα της υπόθεσης αφορά το κατά πόσο οι Ενάγοντες έχουν εξοφλήσει το αντίτιμο για την αγορά της Κατοικίας ή εάν παραμένει οφειλόμενο υπόλοιπο.

 

Στο Πωλητήριο Έγγραφο, το αντίτιμο καθορίστηκε σε ΛΚ172.500 (€294.975). Σύμφωνα με τις παραγράφους 2 και 3 των ευρημάτων, οι Ενάγοντες έχουν πληρώσει συνολικό ποσό €351.720. Ακολουθεί ότι το συμφωνημένο αντίτιμο έχει εξοφληθεί.

 

Ο ΜΥ1 αναφέρθηκε σε επιπλέον εργασίες που δεν έχουν πληρωθεί από τους Ενάγοντες. Όμως καμία μαρτυρία παρουσιάστηκε (ειδικά από την Εναγόμενη που εγείρει σχετική αξίωση) αναφορικά με τη φύση των επιπλέον εργασιών και το κόστος. Δεν θα επαναλάβω όσα έχω ήδη αναφέρει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Προσθέτω μόνο ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια, όροι και προδιαγραφές ανέγερσης της Κατοικίας δεν έχουν παρουσιαστεί, συνεπώς δεν υπάρχει πεδίο για να διακριβωθεί εάν εκτελέστηκαν εργασίες επιπλέον των συμφωνημένων.

 

Στη βάση της μαρτυρίας που έγινε αποδεκτή ως αξιόπιστη δεν ήμουν σε θέση να καταλήξω σε εύρημα για απλήρωτες επιπλέον εργασίες και το κόστος τους. Ως αποτέλεσμα δεν μπορώ να θεωρήσω ότι υπάρχει απλήρωτη οφειλή προς την Εναγόμενη σε σχέση με επιπλέον εργασίες που εκτελέστηκαν στην Κατοικία. Συνεπώς, δεν έχει αποδειχθεί ότι παραμένει οφειλόμενο ποσό από τους Ενάγοντες προς την Εναγόμενη σε σχέση με την Κατοικία.

 

Συμβατική υποχρέωση έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας. Η μόνη αναφορά στο Πωλητήριο Έγγραφο σε έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας για την κατοικία είναι στην παράγραφο 7(1) που προβλέπει τα εξής:

 

«Η μεταβίβαση της Κατοικίας επ’ ονόματι του Αγοραστή θα γίνει με την Έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την κάθε Κατοικία και εφόσον ο Αγοραστής έχει εκπληρώσει όλες του τις υποχρεώσεις που απορρέουν από το παρόν Συμβόλαιο».

 

Το Πωλητήριο Έγγραφο δεν δημιουργούσε συμβατική υποχρέωση στην Εναγόμενη για έκδοση ξεχωριστού τίτλου εντός συγκεκριμένης προθεσμίας. Είναι όμως δεδομένο ότι, με τις ενέργειες και πρωτοβουλία των Εναγόντων εκδόθηκε ανεξάρτητος τίτλος ιδιοκτησίας της Κατοικίας το 2018.

 

Η Εναγόμενη όφειλε, εφόσον οι Ενάγοντες έχουν εξοφλήσει τις υποχρεώσεις τους, να μεταβιβάσει την Κατοικία επ΄ ονόματι τους με την έκδοση του ανεξάρτητου τίτλου. Η παράληψη της να το πράξει, ενώ της έχει ζητηθεί, συνιστά παράβαση της συμφωνίας από μέρους της.

 

Παρά αυτή την παράλειψη, οι Ενάγοντες επέλεξαν τη συνέχιση της συμφωνίας, εξακολουθούσαν να κατέχουν την Κατοικία και να επιδιώκουν την ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Εγγυητική Επιστολή. Κατά τη σύναψη του Δανείου, το ακίνητο στο οποίο ανεγείρετο η Κατοικία δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και βαρύνετο με υποθήκη για χρέος της Εναγόμενης.

 

Ως η συνήθης πρακτική σε τέτοιες περιπτώσεις, η τράπεζα της Εναγόμενης (Alpha Bank) χορήγησε την Εγγυητική Επιστολή προς την Λαϊκή Τράπεζα, η οποία αποτέλεσε μέρος των εξασφαλίσεων για το Δάνειο (ως το Τεκμήριο 13).

 

Μέσω της Εγγυητικής Επιστολής, η Alpha Bank δήλωσε ότι:

 

«…εγγυούμαστε [την Εναγόμενη] μέχρι το [υπόλοιπο του Δανείου] ότι μέχρι την 04 Ιουλίου 2009 θα εγγράψει το πιο πάνω ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, ελεύθερο από οποιαδήποτε επιβάρυνση» (Τεκμήριο 28).

 

Η Εγγυητική Επιστολή ανανεωνόταν με τους ίδιους όρους μέχρι το 2013.

 

Ένεκα της παράλειψης της Εναγόμενης να εγγράψει την Κατοικία ελεύθερη από οποιαδήποτε επιβάρυνση στο όνομα των Εναγόντων (σχετικό το Τεκμήριο 15), η Τράπεζα Κύπρου (που είχε διαδεχθεί τη Λαϊκή Τράπεζα) είχε απαιτήσει την πληρωμή του εξασφαλισμένου ποσού. Το εξασφαλισμένο ποσό ήταν το υπόλοιπο του Δανείου κατά τον χρόνο της απαίτησης, αφού η Εγγυητική Επιστολή είχε δοθεί ως εξασφάλιση για το Δάνειο.

 

Μια τραπεζική εγγύηση έχει την αυτονομία και αυτοτέλεια της μεταξύ εκδότη και δικαιούχου, με την έννοια ότι η εκδίδουσα τράπεζα αναλαμβάνει την πληρωμή του ποσού μόλις το ζητήσει ο δικαιούχος άσχετα από οποιαδήποτε ένσταση του άλλου συμβαλλόμενου[3].

 

Όμως εδώ, η Εγγυητική Επιστολή εντάσσεται στο πλαίσιο της ευρύτερο συναλλαγής. Δεν εκδόθηκε στο κενό. Όπως ρητά αναφέρεται στο κείμενο της Εγγυητικής Επιστολής, εκδόθηκε:

 

«σε αντάλλαγμα της συμφωνίας σας να παρέχεται δάνειο στους [Ενάγοντες] έτσι ώστε να δυνηθούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους κάτω από το Πωλητήριο συμβόλαιο…» (Τεκμήριο 28).

 

Είναι αυτονόητο ότι εάν το Δάνειο είχε ήδη εξοφληθεί πριν τις 20.3.2014 (που εισπράχθηκε η Εγγυητική Επιστολή) τότε η Τράπεζα Κύπρου κανένα λόγο είχε να απαιτήσει πληρωμή και κανένα ποσό θα είχε να λαμβάνει δυνάμει της Εγγυητικής Επιστολής.

 

Είναι επίσης σαφές ότι ο λόγος που πληρώθηκε η απαίτηση της Τράπεζας Κύπρου ήταν γιατί η Εγγυητική Επιστολή δεν ανανεώθηκε κατά τη λήξη της. Αυτό δηλώνεται ρητά στην ίδια την επιστολή απαίτησης από τη μια τράπεζα στην άλλη, Τεκμήριο 15 όπου αναφέρει ότι:

 

«…σε περίπτωση ανανέωσης της εγγυητικής για ακόμα 3 μήνες, παρακαλούμε θεωρείστε άκυρη την απαίτηση πληρωμής του πιο πάνω ποσού».

 

Ο λόγος για τον οποίο δεν ανανεώθηκε η Εγγυητική Επιστολή, δηλαδή εάν αυτό οφειλόταν στο ότι οι Ενάγοντες ή η Εναγόμενη δεν πλήρωσαν τα τέλη ανανέωσης, δεν ενδιαφέρει ιδιαίτερα. Το σημαντικό είναι ότι η πληρωμή του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής ήταν αναμφίβολα προς όφελος των Εναγόντων εφόσον εξοφλήθηκε το δικό τους Δάνειο.

 

Δεν συμφωνώ με τη θέση που εκφράστηκε από τον ΜΕ1 και την εισήγηση στην τελική αγόρευση των συνηγόρων των Εναγόντων, ότι η Εγγυητική Επιστολή ήταν ανεξάρτητη από το Δάνειο και καμία σχέση έχει με την αξίωση των Εναγόντων για ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Η εισήγηση αυτή ισοδυναμεί με το να κρατήσουν οι Ενάγοντες την Κατοικία έχοντας πληρώσει μόνο τη διαφορά της αξίας της Κατοικίας και του υπολοίπου του Δανείου τους το οποίο εξοφλήθηκε μέσω της Εγγυητικής Επιστολής. Με αυτό τον τρόπο όμως θα έχουν επωφεληθεί από την εξόφληση του Δανείου τους από χρήματα που χρεώθηκαν στην Εναγόμενη. Όπως σημείωσα πιο πάνω, η Εγγυητική Επιστολή έχει την αυτοτέλεια της μεταξύ των δύο τραπεζών αλλά δεν παύει να είναι μέρος των εξασφαλίσεων που οι Ενάγοντες παρείχαν στην τράπεζα τους για το στεγαστικό Δάνειο που τους χορήγησε.

 

Η πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Παναγιώτης Τσιελεπής ν Nichropa Developers Ltd, Πολιτική Έφεση 366/2019, ημερομηνίας 12.2.2025, αφορούσε παραπλήσια γεγονότα. Σε εκείνη την περίπτωση είχε αγοραστεί ένα διαμέρισμα σε υπό ανέγερση οικοδομή όμως δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Για αυτό τον λόγο ο πωλητής είχε εκδώσει τραπεζική εγγυητική για το ποσό αγοράς που χρησιμοποιήθηκε ως εξασφάλιση για το δάνειο που έλαβε ο αγοραστής για να χρηματοδοτήσει την αγορά του διαμερίσματος. Το Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση επιβεβαιώνοντας ως ορθή την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, με τα δεδομένα της υπόθεση, ως θέμα φυσικής δικαιοσύνης ήταν άδικο να επωφεληθεί ο αγοραστής διατηρώντας το όφελος από την πληρωμή της εγγυητικής.

 

Οι συνενωμένες αγωγές 2817/2010 και 4605/2015 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας Μιχαήλ κ.α. ν Getcon (Constructions) Limited αφορούσαν επίσης αντίστοιχα ζητήματα. Στις υποθέσεις εκείνες οι ενάγοντες είχαν αγοράσει από την εναγόμενη εταιρεία μια κατοικία για την οποία δεν υπήρχε ανεξάρτητος τίτλος. Η αγορά χρηματοδοτήθηκε με τραπεζικό δάνειο. Ως μέρος των εξασφαλίσεων του δανείου, είχε δοθεί τραπεζική εγγυητική από την τράπεζα της Εναγόμενης προς την τράπεζα των Εναγόντων. Σε κάποιο στάδιο η εγγυητική εκτελέστηκε και με την πληρωμή της εξοφλήθηκε το δάνειο των εναγόντων. Μέσω της μιας αγωγής, οι ενάγοντες διεκδικούσαν ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου. Με τη συνεκδικαζόμενη αγωγή η πωλήτρια εταιρεία διεκδικούσε επιστροφή του ποσού της εγγυητικής. Ο έντιμος δικαστής X. Χαραλάμπους Π.Ε.Δ. (ως ήταν τότε), παρέπεμψε στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Paget’ s Law of Banking, 13η έκδοση, σελίδα 864, παράγραφος 34.2 αναφέροντας τα εξής:

 

«“Those authorities are to the effect that it is implicit in the nature of the performance bond that, in the absence of some clear words to a different effect when the bond is called, there will at some stage in the future be an ‘accounting’ between the parties to the contract of sale in the sense that their rights and obligations will finally be determined at some future date. The bond is a guarantee of due performance; it is not be treated as representing a pre-estimate of the amount of damages to which the beneficiary may be entitled in respect of the breach of contract giving rise to the right to call for payment under the bond. If the amount of the bond is not enough to satisfy the seller’s claim for damages, the buyer is liable to the seller for the damages in excess of the amount of the bond. On the other hand, if the amount of the bond is more than enough to satisfy the seller’s claim for damages, the buyer can recover from the seller the amount of the bond which exceeds the seller’s damages”.

 

Δεν υπάρχει οποιαδήποτε αμφιβολία πως οι υπό εκδίκαση δύο αγωγές συνιστούν την εκκαθάριση λογαριασμών μεταξύ των δύο συμβαλομένων (“accounting”), κατά την οποίαν έχουν διακριβωθεί τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους και ασφαλώς το δίκαιο επιβάλλει την απόδοση χρημάτων τα οποία έχουν καταβληθεί καθ’ υπέρβαση των οφειλόμενων. Συνεπώς, οι αγοραστές οφείλουν να επιστρέψουν τα χρήματα αυτά στην πωλήτρια, η οποία και είχε χρεωθεί με το ισόποσο κατά την εκτέλεση των εγγυητικών.»

 

(υπογράμμιση δική μου)

 

Θεωρώ ότι η ίδια προσέγγιση πρέπει να ακολουθηθεί και στην παρούσα περίπτωση. Η Εναγόμενη έχει χρεωθεί με το ποσό που πληρώθηκε κατά την εκτέλεση της Εγγυητικής Επιστολής. Οι Ενάγοντες έχουν επωφεληθεί για αντίστοιχο ποσό, εφόσον η εκτέλεση της Εγγυητικής Επιστολής εξόφλησε το οφειλόμενο υπόλοιπο του Δανείου τους. Οι Ενάγοντες επιμένουν στην εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου και επιδιώκουν την εγγραφή της Κατοικίας επ’ ονόματι τους ως προβλέπει το Πωλητήριο Έγγραφο. Εάν διαταχθεί η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, «το δίκαιο επιβάλλει» (ως η Μιχαήλ, πιο πάνω) την απόδοση στην Εναγόμενη του επιπρόσθετου οφέλους που έχουν λάβει οι Ενάγοντες.

 

Ειδική Εκτέλεση Πωλητηρίου Εγγράφου. Η κύρια θεραπεία που αξιώνουν οι Ενάγοντες είναι η αξίωση τους για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του Πωλητηρίου Εγγράφου (παρακλητικά Α και Β της αγωγής). Σε αυτή τη θεραπεία επικεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της τελικής αγόρευσης των συνηγόρων τους.

 

Το ζήτημα αυτό ρυθμίζεται από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(Ι)/2011. Σύμφωνα με το άρθρο 16(2) του Ν.81(Ι)/2011, οι διατάξεις του εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που έχουν κατατεθεί πριν την έναρξη ισχύος του (όπως στην παρούσα περίπτωση).

 

Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 6 του Ν.81(Ι)/2011, το Πωλητήριο Έγγραφο της παρούσας αγωγής είναι δεκτικό ειδικής εκτέλεσης. Αυτό διότι:

 

(α)       έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας εμπρόθεσμα, και

 

(β)       δεν εγείρεται ούτε προκύπτει ζήτημα παραγραφής.

 

Συνεπώς, πληρούνται οι προϋποθέσεις για να διαταχθεί ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Η έκδοση διαταγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου που διατηρεί τη δυνατότητα επιβολής όρων που κρίνει αναγκαίους[4]. Συγκεκριμένα το άρθρο 7(1) του Ν.81(Ι)/2011 προβλέπει ότι:

 

«Παρά τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου, το Δικαστήριο δύναται με διάταγμά του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους.»

 

Στην παρούσα περίπτωση, κρίνω ότι είναι ορθό να εκδοθεί διάταγμα για την ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου. Όμως, κρίνω ορθό όπως το διάταγμα εκδοθεί υπό προϋποθέσεις ώστε να αποκατασταθεί η ανισότητα που θα προκύψει εάν εγγραφεί η Κατοικία επ΄ ονόματι των Εναγόντων ενώ το Δάνειο τους έχει εξοφληθεί από την εκτέλεση της Εγγυητικής Επιστολής.

 

Οι αποφάσεις Σοφοκλέους (ανωτέρω) και Μιχαήλ (ανωτέρω) δείχνουν ότι τα Δικαστήρια μπορούν και πρέπει να λειτουργούν με ευελιξία σε τέτοιες περιπτώσεις και έχουν την ευχέρεια να καθορίζουν όρους για την ειδική εκτέλεση, που είναι αναγκαίοι για το δίκαιο χειρισμό της κάθε περίπτωσης.

 

Ένας άλλος παράγοντας που δεν μπορώ να αγνοήσω εδώ είναι ότι το ακίνητο στο οποίο κτίστηκε η Κατοικία βαρύνεται με υποθήκη προγενέστερη του Πωλητηρίου Εγγράφου που ακόμα υφίσταται καθώς και άλλα βάρη. Σύμφωνα με το Πωλητήριο Έγγραφο:

 

«Ο Πωλητής υποχρεούται να μεταβιβάση την κατοικία στον Αγοραστή ελεύθερη υποθήκης ή άλλου εμπράγματου βάρους» (παράγραφος 9).

 

Συνεπώς, στο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης θα πρέπει να γίνουν οι αναγκαίες προβλέψεις ώστε η Κατοικία να μεταβιβαστεί ελεύθερη από οποιαδήποτε βάρη, ως προνοείται στο Πωλητήριο Έγγραφο.

 

Έχω επίσης υπόψη μου τις διατάξεις του άρθρου 7(4) του Ν.81(Ι)/2011 που προνοεί ότι:

 

«Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και σε περίπτωση που αυτό είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας, το ποσό που αναλογεί στο εν λόγω τμήμα που υπολογίζεται με βάση το συντελεστή της αξίας του».

 

Περαιτέρω, προέκυψε από τη μαρτυρία του ΜΕ4 ότι υπάρχουν και άλλα εμπράγματα βάρη. Ούτε για την υποθήκη αλλά ούτε για τα υπόλοιπα βάρη δόθηκαν περαιτέρω πληροφορίες, πέραν των αναφορών του ΜΕ4.

 

Συγκεφαλαιώνοντας, κρίνω ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης του Πωλητηρίου Εγγράφου το οποίο όμως πρέπει να περιλαμβάνει όρους που είναι αναγκαίοι για τη δίκαιη ρύθμιση των δεδομένων της παρούσας περίπτωσης.

 

Διαζευκτική αξίωση για αποζημιώσεις (παρακλητικό Γ της αγωγής). Η αξίωση αυτή εγείρεται διαζευκτικά με το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης το οποίο ήταν η κύρια επιδίωξη.

 

Ενόψει του ότι θα εκδοθεί διάταγμα για την ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου, αυτή η αξίωση δεν μπορεί να πετύχει παράλληλα.

 

Αξίωση για €5.000 για έξοδα εξασφάλισης τίτλου (παρακλητικό Δ της αγωγής). Σύμφωνα με το Πωλητήριο Έγγραφο:

 

«8(4) Ο Αγοραστής υποχρεούται από της παράδοσης της κατοικίας να πληρώνει προς τον Πωλητή τους κτηματικούς φόρους, ασφάλιστρα, αποχετευτικά και/ή άλλα δικαιώματα και επιβαρύνσεις που αφορούν την κατοικία, συμπεριλαμβανομένων και των κοινόχρηστων εξόδων».

 

Ενόψει αυτής της πρόνοιας, τα ποσά που καταβλήθηκαν από τους Ενάγοντες σε δημοτικά τέλη, τέλη αποχετευτικού και άλλα για σκοπούς έκδοσης τίτλων και μεταβίβασης της Κατοικίας, ήταν δική τους ευθύνη. Συνεπώς, δεν δικαιούνται να τα διεκδικούν από την Εναγόμενη. Για ποσά που αναλογούν σε φόρους γίνεται ρύθμιση στο διάταγμα που θα εκδοθεί.

 

Αξίωση για €12.000 έξοδα ανανέωσης Εγγυητικής Επιστολής (παρακλητικό Ε της Αγωγής). Όπως σημείωσα πιο πάνω, αναφορικά με το ζήτημα της Εγγυητικής Επιστολής, δεν έκρινα αξιόπιστη ούτε τη μαρτυρία του ΜΕ1 ούτε του ΜΥ1.

 

Συνεπώς, δεν υπήρχε πεδίο για να καταλήξω ποια ήταν η συνεννόηση μεταξύ των μερών για τα έξοδα της Εγγυητικής Επιστολής και ποιο από τα μέρη θα τα επιβαρυνόταν. Ούτε το Πωλητήριο Έγγραφο ούτε η ίδια η Εγγυητική Επιστολή δεν περιλαμβάνει οποιαδήποτε σχετική ρητή πρόνοια.

 

Ενόψει αυτού του κενού, δεν υπάρχει πεδίο για να εξεταστεί αυτή η αξίωση και να αποδοθεί οποιοδήποτε ποσό.

 

Αξίωση για €4.000 για κακοτεχνίες (παρακλητικό Στ της αγωγής). Για αυτή την αξίωση δεν τέθηκε ενώπιον μου επαρκής μαρτυρία από τον ΜΕ1 ώστε να είμαι σε θέση να προβώ σε συγκεκριμένα ευρήματα. Οι μόνες αναφορές του ΜΕ1 ήταν γενικές και αόριστες. Καμία απόδειξη για πληρωμή εξόδων προς αποκατάσταση κακοτεχνιών έχει προσκομιστεί.

 

Οι κακοτεχνίες έπρεπε να δικογραφηθούν με λεπτομέρεια και να αποδειχθούν με αυστηρότητα. Αυτό δεν έχει συμβεί.

 

Συνεπώς αυτή η αξίωση δεν μπορεί να επιτύχει.

 

Αξίωση για ποσά που καταβλήθηκαν σε φόρους και δημοτικές αρχές για σκοπούς της μεταβίβασης (παρακλητικό Ζ της αγωγής).

 

Αναφορικά με αυτή την αξίωση, θα περιληφθεί συγκεκριμένος όρος στο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης.

 

Ανταπαίτηση. Προχωρώ στις αξιώσεις που εγείρει η Εναγόμενη μέσω της ανταπαίτησης. Κατά το μεγαλύτερο μέρος, το αποτέλεσμα σε σχέση με αυτές τις αξιώσεις έχει κριθεί από όσα έχω ήδη αναφέρει.

 

Αξίωση για €230.000 «δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου και/ή ως αποζημιώσεις ως ανωτέρω» (παρακλητικό Α της ανταπαίτησης). Αν και από το δικόγραφο της Εναγόμενης δεν είναι ξεκάθαρο, θεωρώ ότι η αξίωση αυτή αναφέρεται στο ποσό που είχε πληρωθεί κατά την εκτέλεση της Εγγυητικής Επιστολής (€230.918,05).

 

Όπως θα εξηγήσω, κρίνω ότι αυτή η αξίωση δεν στοιχειοθετήθηκε.

 

Συνιστά εύρημα ότι το τίμημα πώλησης του Πωλητηρίου Εγγράφου εξοφλήθηκε. Διαπίστωση ότι υπήρξε παράβαση του Πωλητηρίου Εγγράφου από τους Ενάγοντες, δεν υπάρχει. Συνεπώς, αυτή η αξίωση δεν μπορεί να επιτύχει στη βάση παράβασης όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση υπάρχουν ισχυρισμοί αναφορικά με την πληρωμή της Εγγυητικής Επιστολής και συνεπακόλουθης ζημιάς που υπέστη η Εναγόμενη. Εξέτασα κατά πόσο η Εναγόμενη μπορεί να εδράζει την αξίωση αυτή σε ισχυριζόμενη παράβαση των όρων της Εγγυητικής Επιστολής (αν και κάτι τέτοιο δεν δικογραφείται ρητά).

 

Δεν διαπιστώνω ότι λανθασμένα το ποσό απαιτήθηκε και πληρώθηκε με βάση τους όρους της Εγγυητικής Επιστολής. Τα ενώπιον μου στοιχεία δείχνουν ότι η απαίτηση ήταν έγκαιρη και η πληρωμή έγινε σε συμμόρφωση της υποχρέωσης που η Alpha Bank ανέλαβε έναντι της Τράπεζας Κύπρου (πρώην Λαϊκής Τράπεζας).

 

Στην Τσιελεπής (ανωτέρω) ο πωλητής διεκδικούσε την επιστροφή του ποσού της Εγγυητικής Επιστολής στη βάση των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Στην παρούσα περίπτωση δεν δικογραφείται τέτοια βάση ανταπαίτησης. Συνεπώς δεν θα εξετάσω εάν, κατ’ επίκληση εκείνων των αρχών, θα μπορούσε να ικανοποιηθεί αυτή η αξίωση της Εναγόμενης.

 

Δεν θα επεκταθώ αχρείαστα. Καταλήγω ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία που να στοιχειοθετεί την απαίτηση της Εναγόμενης σε εκείνο το ποσό.

 

Αξίωση για €28.443,74 «δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου και/ή ως αποζημίωσης» (παρακλητικό Β της ανταπαίτησης). Αυτή η αξίωση φαίνεται βασίζεται στον ισχυρισμό περί ύπαρξης οφειλόμενου υπόλοιπου από τους Ενάγοντες προς την Εναγόμενη.

 

Όπως εξήγησα πιο πάνω, συνιστά εύρημα ότι το τίμημα πώλησης της Κατοικίας έχει εξοφληθεί. Συνεπώς, η αξίωση αυτή δεν μπορεί να πετύχει.

 

Αξίωση για €23.324 για έξοδα Εγγυητικής Επιστολής (παρακλητικό Γ της ανταπαίτησης). Για τον ίδιο λόγο που απέτυχε η αντίστοιχη αξίωση των Εναγόντων, ούτε αυτή η αξίωση επιτυγχάνει.

 

Δεν υπάρχει εύρημα ποιο από τα δύο μέρη είχε αναλάβει την υποχρέωση πληρωμής των εξόδων ανανέωσης της Εγγυητικής Επιστολής.

 

Αξίωση για €6.017 για επιπλέον εργασίες (παρακλητικό Δ της ανταπαίτησης). Ούτε αυτή η αξίωση μπορεί να πετύχει εφόσον δεν υπάρχει εύρημα για επιπλέον εργασίες οι οποίες δεν έχουν πληρωθεί.

 

Γενικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας (παρακλητικό Ε της ανταπαίτησης). Δεν εντοπίστηκε παράβαση όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου από τους Ενάγοντες. Συνεπώς, δεν μπορεί να αποδοθεί τέτοια αποζημίωση.

 

Διάταγμα που να ακυρώνει το Πωλητήριο Έγγραφο για να διατάζει επιστροφή της Κατοικίας (παρακλητικό Στ της ανταπαίτησης). Εφόσον δεν εντοπίστηκε παράβαση των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου από τους Ενάγοντες, δεν υπάρχει περιθώριο επιτυχίας ούτε αυτής της αξίωσης.

 

Κατάληξη. Στη βάση όλων των πιο πάνω και για τους λόγους που έχω εξηγήσει, καταλήγω ως εξής:

 

Η αγωγή επιτυγχάνει μερικώς.

 

Εκδίδεται διάταγμα για την ειδική εκτέλεση του πωλητήριου εγγράφου ημερομηνίας 1.7.2007 που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας με αριθμό ΠΩΕ 2674/2007.

 

Η εκτέλεση υπόκειται στους εξής όρους:

 

(α)       προηγουμένως ή ταυτόχρονα με την εκτέλεση, η Εναγόμενη θα μεριμνήσει ώστε να έχει απαλειφθεί τυχόν κατατεθειμένη υποθήκη ή άλλο εμπράγματο βάρος που προηγούνται σε σειρά προτεραιότητας του ΠΩΕ 2674/2007, και

 

(β)       προηγουμένως ή ταυτόχρονα με την εκτέλεση, οι Ενάγοντες πληρώσουν στην Εναγόμενη ποσό €230.918,05.

 

Η Εναγόμενη διατάζεται να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα και διαβήματα προς εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων προς υλοποίηση του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης εντός 45 ημερών από την επίδοση του διατάγματος.

 

Εάν η Εναγόμενη αρνηθεί ή αμελήσει, κάθε ένας από τους Ενάγοντες ενεργώντας μόνος του διορίζεται ως αντιπρόσωπος της Εναγόμενης και εξουσιοδοτείται όπως ενεργήσει εκ μέρους και για λογαριασμό της για να λάβει τα αναγκαία μέτρα και να προβεί στα αναγκαία διαβήματα ώστε να καταστεί δυνατή η διενέργεια της εγγραφής του ακινήτου στο όνομα των Εναγόντων.

 

Νοείται ότι σε περίπτωση που οι Ενάγοντες καταβάλουν ποσά που είναι πληρωτέα από την Εναγόμενη για να καταστεί εφικτή η εγγραφή και μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα τους ή καταβάλουν έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο ακίνητο, τα ποσά αυτά θα αφαιρεθούν από το ποσό της παραγράφου (β) πιο πάνω και τυχόν υπόλοιπο θα πληρωθεί στην Εναγόμενη.

 

Εάν δεν καταστεί εφικτή η μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα των Εναγόντων εντός ενός έτους από σήμερα τότε οι Ενάγοντες δύνανται να αιτηθούν ανανέωση της ισχύος του διατάγματος με αίτηση που θα καταθέσουν πριν από τη λήξη της περιόδου ισχύος αυτού.

 

Οι υπόλοιπες αξιώσεις της αγωγής αποτυγχάνουν και απορρίπτονται.

 

Η ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.

 

Τα έξοδα τόσο της αγωγής όσο και της ανταπαίτησης, ενόψει του αποτελέσματος, επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης όπως θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν. Ενόψει της συνεκδίκασης απαίτησης και ανταπαίτησης, ένα σετ εξόδων θα πληρωθεί.

 

 

 

(Υπ.)….……………..………………………….
Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής