EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Π.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 23/25
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965), όπως τροποποιήθηκε
- και –
Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ.224, όπως τροποποιήθηκε:
Μεταξύ:
1. ΘΕΟΔΟΣΗΣ ΠΗΤΤΑΣ
2. T.C.N. HOLDING COMPANY LIMITED
3. F.F. FRESCO FLOWERS LIMITED
4. ROSARY GARDENS LIMITED
Αιτητών/Εφεσειόντων
-και-
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Καθ’ης η αίτηση/ Εφεσίβλητη
------------------------------------
Ημερομηνία: 16 Σεπτεμβρίου, 2025
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κα Χ. Παπαχριστοδούλου
Για τους Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους: κ. Κ. Βαρνάβα για Τάσσο Παπαδόπουλο και Συνεργάτες ΔΕΠΕ
ΑΠΟΦΑΣΗ
Το ενυπόθηκο ακίνητο έχει πωληθεί και οι Αιτητές/Εφεσείοντες έλαβαν ειδοποίηση την 20.12.2024 σε σχέση με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης του ακινήτου.
Ζητούν την έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:
Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η ως άνω εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση, ημερομηνίας 20/12/2024, και/ή
Β. Διάταγμα και/ή Απόφαση του Δικαστηρίου δια της οποίας να κηρύσσεται άκυρη η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος αγοράς/πώλησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου με Αριθμό Εγγραφής 1/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 21/550103, Τεμάχιο [ ], Μερίδιο 1/1, στον Άγιο Αντώνιο, Λευκωσία, ιδιοκτησίας της Αιτήτριας/Εφεσείουσας αρ. 2 T.C.N. HOLDING COMPANY LIMITED (HE 192524) και το οποίο επιβαρύνεται με την Υποθήκη με αρ. 1/Y/11545/2007 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας, βάσει της Ειδοποίησης ημερομηνίας 20/12/2024, η οποία αποστάληκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους και που έχει ως θέμα την «Ειδοποίηση προς ενυπόθηκο οφειλέτη, ενδιαφερόμενα μέρη και κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου.», και/ή
Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η σκοπούμενη με την επίδικη Ειδοποίηση, ημερομηνίας 20/12/2024, επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος αγοράς/πώλησης του επίδικου ως άνω ενυπόθηκου ακινήτου, ένεκα της ακυρότητας και/ή του παραμερισμού της ως άνω εφεσιβαλλόμενης δια της παρούσας, Ειδοποίησης ημερομηνίας 20/12/2024, και/ή
Δ. Διάταγμα και/ή Απόφαση του Δικαστηρίου με το οποίο να κηρύττεται άκυρη η αγορά του επίδικου υπό του Αιτητικού (Β) ανωτέρω περιγραφόμενου ακινήτου, η οποία έγινε δυνάμει του Άρθρου 44ΙΑ, Εδαφίου 1 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/65), και/ή
Ε. Οποιανδήποτε θεραπεία κρίνει το Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις
Στ. Έξοδα και Φ.Π.Α.
Εχουν αιτηθεί να προσβάλουν τη συγκεκριμένη ειδοποίηση με τους ακόλουθους λόγους έφεσης:
1. Η εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση ημερομηνίας 20/12/2024 είναι παράνομη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη ενόψει του ότι αποστάληκε μετά την πάροδο της χρονικής περιόδου των 30 ημερών όπως επιβάλλεται από το Άρθρο 44Ι και συνεπώς έχει αποσταλεί κατά παράβαση και μη συμμόρφωση με τις διατάξεις της Νομοθεσίας του Ν.9/1965 ως έχει τροποποιηθεί και είναι παράνομη και άκυρη, και/ή
2. Διαζευκτικά και/ή άνευ επηρεασμού του λόγου έφεσης της παραγράφου 1 ανωτέρω, η εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση ημερομηνίας 20/12/2024 είναι παράνομη και/ή παράτυπη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη διότι δεν αναφέρεται και/ή δεν αναγράφεται σε αυτήν η ημερομηνία πώλησης ή/και αγοράς του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου με αποτέλεσμα ότι οι Αιτητές-Εφεσείοντες αλλά και το Δικαστήριο να μην είναι σε θέση να αξιολογήσουν τη νομιμότητα της σύμφωνα με το Εδάφιο (2) του Άρθρου 44Ι του Ν.9/65.
3. Η εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση ημερομηνίας 20/12/2024 είναι παράνομη και/ή παράτυπη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη διότι δεν αναφέρεται και/ή αναγράφεται σε αυτήν η σχετική διάταξη του Νόμου. Συγκεκριμένα, το Άρθρο 44Ι του Ν.9/65 είναι η σχετική νομοθετική διάταξη που διέπει την επίδικη στην παρούσα Αίτηση/Έφεση διαδικασία αποστολής της εφεσιβαλλόμενης Ειδοποίησης, γεγονός το οποίο θα έπρεπε να αναφέρεται και/ή αναγράφεται στην εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση. Το γεγονός ότι δεν αναφέρεται και/ή αναγράφεται στην εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση ότι αυτή αποστέλλεται δυνάμει του Άρθρου 44Ι του Ν.9/65, καθιστά την εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση παράνομη και/ή παράτυπη και συνεπώς άκυρη και ανεφάρμοστη, ως επίσης συνιστά έντεχνη προσπάθεια από την Καθ’ ης η αίτηση να διαφύγει της εφαρμογής του Άρθρου 44Ι, διότι η εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση αποστάληκε κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου (βλέπε τον λόγο έφεσης της παραγράφου 1 ανωτέρω) και δη, μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 30 ημερών από την πώληση του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου.
4. Η επίδικη Ειδοποίηση, ημερομηνίας 20/12/2024, είναι ελλιπής και/ή δεν πληρεί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις και συνπώς είναι παράνομη, άκυρη και ανεφάρμοστη, καθότι δεν αναφέρεται και/ή δεν αναγράφεται σε αυτήν σε ποιον λογαρισασμό των Αιτητών/Εφεσειόντων πιστώθηκε το ποσό που εισπράχθηκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση.
5. Άνευ επηρεασμού των λόγων έφεσης των παραγράφων 1, 2, 3 και 4 ανωτέρω, η προτιθέμενη διανομή του προϊόντος πώλησης ύψους €1.369.000,00, η οποία θα προκύψει από την αγορά του επίδικου ακινήτου από την Εφεσίβλητη υπό την ιδιότητα της ως Ενυπόθηκος Δανειστής δυνάμει του Άρθρου 44ΙΑ(1) του Μέρους VIA, όπως αυτή περιγράφεται στην εφεσιβαλλόμενη Ειδοποίηση, ημερομηνίας 20/12/2024, είναι παντελώς παράνομη ή/και άκυρη ή/και δεν θα πρέπει να καταστεί τελική από το Σεβαστό Δικαστήριο, διότι το ΔΕΛΤΙΟ «Α» ημερομηνίας 01/03/2022, το οποίο αφορούσε τον αποτυχόντα πλειστηριασμό, ημερομηνίας 25.05.2022, που διενήργησε η Εφεσίβλητη για το επίδικο ακίνητο είναι ελλιπές και/ή παράτυπο και συνεπώς παράνομο, διότι δεν αναφέρεται σε αυτό η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης για το επίδικο ακίνητο αλλά αντ’ αυτού η Καθ΄ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη φαίνεται να καθόρισε επιφυλασσόμεη τιμή πώλησης που αφορά δύο ακίνητα με ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας, ήτοι το επίδικο ακίνητο με αρ. Εγγραφής 1/3076 και το γειτονικό του ακίνητο με αρ. Εγγραφής 1/3077, τα οποία ακίνητα, τελικά, πωλήθηκαν ξεχωριστά, πράγμα που σημαίνει ότι κατά τη διαδικασία εκποίησης της επίδικης υποθήκης 1/Υ/11545/2007 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας, που εκκίνησε ή/και διεξήγαγε ή/και που συνεχίζει να προωθεί η Εφεσίβλητη δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του Ν.9/65, είναι στην ολότητά της παράνομη και άκυρη και μη εφαρμόσιμη, διότι οι Εφεσίβλητοι δεν τήρησαν τις διατάξεις των Εδαφίων 1 έως 6 του Άρθρου 44Δ του Ν.9/65 όσο αφορά τη διενέργεια εκτιμήσεων της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου για τους σκοπούς του πλειστηριασμού. Συγκεγκριμένα οι Εφεσίβλητοι:
i. Παρέλειψαν ή και απέτυχαν να εφαρμόσουν ή και να συμμορφωθούν ή και να ακολουθήσουν πιστά τη διαδικασία εκτίμησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις πρόνοιες των Άρθρων 44Δ(1), (2), (3), (4), (5), και (6) του Μέρους VIA του Ν.9/65.
ii. Παρέλειψαν να προχωρήσουν στο διορισμό δύο εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, κατά παράβαση των διατάξεων του Άρθρου 44Δ(2).
iii. Οι Εφεσίβλητοι όχι μόνο δεν έκαναν εκτίμηση, αλλά ακόμα και να θεωρείτο ότι έγινε μία εκτίμηση, παρόλα αυτά ουδέποτε έγινε δεύτερη εκτίμηση, κατά παράβαση της Νομοθεσίας. Περαιτέρω, ουδέποτε παραδόθηκε η εκτίμηση της Εφεσίβλητης προς τους Αιτητές/Εφεσείοντες κατά παράβαση των διατάξεων του Μέρους VIA ΤΟΥ Ν.9/65.
iv. Επίσης, η Εφεσίβλητη ουδέποτε ενημέρωσε τους Εφεσείοντες για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε και πάλι κατά παράβαση της σχετικής Νομοθεσίας (Άρθρο 44Ζ(2) πιο πάνω).
v. Παρέλειψαν να συμμοφθωθούν με τις πρόνοιες της επιφύλαξης του Άρθρου 44Δ(3) και να ζητήσουν εμπρόθεσμα ή και καθόλου τον διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, ο οποίος να ετοιμάσει ανεξάρτητη εκτίμηση εντός 30 ημερών από το διορισμό του, ή/και
vi. Κατά τη διαδικασία εκτίμησης ή και τη διενέργεια ανεξάρτητων εκτιμήσεων της αξίας του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, δεν λήφθηκε υπόψη ή και ο εκτιμητής ή και εκτιμητές παρέλειψαν να λάβουν υπόψη την εκτίμηση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, κατά παράβαση της τρίτης επιφύλαξης του Άρθρου 44Δ(1).
vii. Παρέλειψαν να εφαρμόσουν τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(4) που προβλέπει ότι σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο Εδάφιο (3) του Άρθρου 44Δ, είναι μικρότερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο (2) εκτιμήσεων και η αγοραία αυτή αξία είναι τελική.
viii. Παρέλειψαν να εφαρμόσουν ή και να συμμορφωθούν με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(5), το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο Εδάφιο (3) του Άρθρου 44Δ, είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει εντός πέντε (5) ημερών από την ημέρα παραλαβής των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή εντός δέκα (10) ημερών, ο οποίος, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από το διορισμό αυτού ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παραδίδει ταυρότόχρονα πιστό αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον ενυπόθηκο δανειστή, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
ix. Παρέλειψαν να εφαρμόσουν ή και να συμμορφωθούν με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Δ(6), το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, δυνάμει των διατάξεων του Εδαφίου (5) του Άρθρου 44Δ, ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται, λαμβανομέων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του Εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων και επίσης, σε περίπτωση που οι τρεις (3) εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.
x. Παρέλειψαν να εφαρμόσουν ή και να συμμορφωθούν με τις πρόνοιες των Άρθρων 44Δ(4), (5) και (6) ή και δεν εφάρμοσαν ορθά και/ή νομότυπα τις εν λόγω διατάξεις, με αποτέλεσμα να καταλήξουν σε αυθαίρετες ή και παράνομες ή και εσφαλμένες τιμές της αγοραίας αξίας των επίδικων ενυπόθηκων ακινήτων.
xi. Διότι οι Εφεσίβλητοι δεν τήρησαν τις διατάξεις του Άρθρου 44Ζ(2)(β) του Ν.9/65 όσο αφορά τις δημοσιεύσεις των Ειδοποιήσεων των πρώτων πλειστηριασμών, καθότι παρέλειψαν να δημοσιεύσουν τους εν λόγω πλειστηριασμούς σε δύο ημερήσιες εφημερίδες παγκύπριας κυκλοφορίας ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο.
xii. Περαιτέρω, εφόσον οι Εφεσίβλητοι παρέλειψαν να συμμορφωθούν με τα πιο πάνω, συνεπάγεται, επίσης, ότι δεν συμμορφώθηκαν ούτε με τις πρόνοιες των Άρθρων 44Ε(1) και (2) ή/και οι επίδικοι πλειστηριαμσοί διεξήχθησαν με αυθαίρετες ή και παράνομες ή και εσφαλμένες επιφυλαχθείσες τιμές που έπρεπε να είναι όχι μικρότερες του 80% της αγοραίας αξίας των ακινήτων, όπως αυτό καθορίζεται από τις διατάξεις του Άρθρου 44Δ.
Η νομική βάση της αίτησης είναι τα Άρθρα 29-32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου και τα Άρθρα 44, 44Α, 44Β, 44Γ, 44Δ, 44Ε, 44Ζ, 44Η, 44Θ, 44Ι, 44ΙΑ, 44ΙΒ. 44ΙΔ, 44ΙΕ, 44ΙΑΑ, ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος Κεφ. 224 και οι Θεσμοί της Πολιτικής Δικονομίας.
Κατά την ακρόαση της αίτησης, οι Αιτητές εγκατέλειψαν τον πέμπτο λόγο έφεσης και εστιάστηκαν στον λόγο έφεσης που αφορά τις 30 ημέρες. Ήταν θέση τους ότι είχαν υποχρέωση οι Καθ’ ων η Αίτηση να αποστείλουν την ειδοποίση προτεινόμενης διάθεσης από την ημερομηνία πώλησης του ακινήτου.
Το πραγματικό πλαίσιο της αίτησης είναι η ένορκη δήλωση που έχει συντάξει ο Αιτητής/Εφεσείοντας 1. Αναφέρει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο ήταν εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν από την Τράπεζα Κύπρου στις Εφεσείουσες 2, 3 και 4, στις οποίες ο Εφεσείοντας 1 είναι διευθυντής. Για τις Εφεσείουσες 2, 3 και 4 είχε διοριστεί Παραλήπτης/Διαχειριστής και οι δικηγόροι του Εφεσείοντα 1 έχουν λάβει εξουσιοδότηση εκπροσώπησης στη διαδικασία, με βάση το κατάλοιπο εξουσίας που διατηρούν οι διευθυντές των εταιρειών.
Εγινε η έναρξη της διαδικασίας εκποίησης και η υλοποίηση αυτής με την αποστολή ειδοποίησης «Τύπου Ι» κατά ή περί την 02.03.2021. Ακολούθησε η αποστολή ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» και καταχώρησαν ένδικο διάβημα προς παραμερισμό της ειδοποίησης στην αίτηση έφεσης 125/2022. Το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση και απέρριψε την αίτηση έφεσης. Καταχωρήθηκε και αγωγή εναντίον της Τράπεζας Κύπρου με αριθμό 1583/2021. Η αγωγή και τα προσωρινά μέτρα που προωθήθηκαν στα πλαίσια της αγωγής απορρίφθηκαν και καταχωρήθηκαν οι εφέσεις με αριθμό Ε199/2021 και Ε152/2022.
Στις 20.12.2024, η Καθ’ ης η Αίτηση απέστειλε ειδοποίηση στους Αιτητές και τους ενημέρωσε ότι αγοράστηκε το ενυπόθηκο ακίνητο δηλαδή, αγοράσθηκε το ακίνητο από την Καθ’ ης η Αίτηση, δυνάμει των διατάξεων του Άρθρου 44ΙΑ(1) και εισπράχθηκε το ποσό των €1.369.000,00. Η επιστολή δεν έγραφε πότε είχε αγορασθεί. Είναι θέση των Αιτητών ότι η ειδοποίηση είναι τελική την ημέρα που η διάθεση του προϊόντος γίνει τελική και μπορεί να επικυρωθεί από την Εφεσίβλητη με νέα αποστολή ειδοποίησης εντός πέντε ημερών. Η ειδοποίηση ημερομηνίας 20.12.2024 είναι παράνομη, διότι αποστάλθηκε μετά την πάροδο της χρονικής προθεσμίας των 30 ημερών. Η ειδοποίηση είναι άκυρη, διότι δεν αναφέρεται ημερομηνία αγοράς του ακινήτου. Οι ειδοποίησεις δεν τους αποστάλθηκαν εντός 30 ημερών από την πώληση του ακινήτου.
Η επίδικη υποθήκη καλύπτει τρεις πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν από την Τράπεζα Κύπρου προς τις Αιτήτριες 2, 3 και 4, δάνεια με αριθμούς χχχχχ82, χχχχχχχχ10 και χχχχχχχχχχχ63. Η ειδοποίηση θα έπρεπε να αναφέρει έναντι ποιας πιστωτικής διευκόλυνσης είχε πιστωθεί. Το Δελτίο Α, ημερομηνίας 01.03.2022, που αφορούσε αποτυχημένο πλειστηριασμό, ημερομηνίας 25.05.2022, δεν αναφέρεται σε επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου. Φαίνεται να καθορίστηκε επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης που αφορά δύο ακίνητα με ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας, το επίδικο ακίνητο 1/3076 και το γειτονικό ακίνητο 1/3077. Τα ακίνητα πωλήθηκαν ξεχωριστά. Η εκποίηση ήταν παράνομη, διότι οι Εφεσίβλητοι δεν τήρησαν τις προϋποθέσεις των Άρθρων 44Δ του Νόμου 9/1965.
Δεν διόρισαν δύο εκτιμητές για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Οι εκτιμητές δεν έλαβαν υπόψη τους την εκτίμηση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου. Δεν τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις του Άρθρου 44Δ(4) και 44Δ(5). Όταν η διαφορά μεταξύ των εκτιμήσεων είναι πάνω από 25% ο δανειστής, εντός πέντε ημερών, πρέπει να ζητήσει από το ΕΤΕΚ τον διορισμό τρίτου εκτιμητή εντός δέκα ημερών και εντός 30 ημερών να ετοιμαστεί ανεξάρτητη εκτίμηση. Επειδή δεν έχουν ακολουθηθεί οι νενομισμένες διαδικασίες, η Εφεσίβλητη επιχειρεί να αποκτήσει το ακίνητο σε τιμή μικρότερη από την αγοραία αξία του.
Σύμφωνα με τις διατάξεις του Άρθρου 44ΙΑ, ο ενυπόθηκος δανειστής για να προχωρήσει σε μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, θα έπρεπε να υποβάλει αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, που να συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και του δημοπράτη, με την οποίαν να βεβαιώνει ότι τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις του Μέρους VIA. Δεν τηρήθηκαν τα ανωτέρω και έτσι πάσχει η διαδικασία, διότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 44ΙΒ.
Η Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη έχει καταχωρήσει ένσταση και έχει προβάλει τους ακόλουθους λόγους ένστασης, ως ακολούθως:
1. Η παρούσα Αίτηση/Έφεση έχει καταστεί άνευ αντικειμένου και/ή το Δικαστήριο δεν κέκτηται εξουσίας ακύρωσης της επίδικης διάθεσης του προϊόντος αγοράς, εφόσον η προτεινόμενη διάθεση έχει ήδη καταστεί τελική και/ή έχει ήδη επικυρωθεί, δυνάμει Νομοθεσίας.
2. Η Εφεσίβλητη νόμιμα επέλεξε να αγοράσει το επίδικο ενυπόθηκο ακίνητο και/ή το προϊόν αγοράς του επίδικου ακινήτου, έχει ήδη διανεμηθεί και/ή η Εφεσίβλητη έχει ήδη καταστεί εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του εν λόγω ακινήτου.
3. Η προτεινόμενη διάθεση είναι ορθή και νόμιμη και/ή οι Εφεσείοντες δεν αμφισβητούν το μόνο επίδικο ζήτημα που θα μπορούσαν να εγείρουν στο πλαίσιο της παρούσας Αίτησης/Έφεσης, ήτοι τη σειρά προτεραιότητας των δικαιούχων της διανομής και/ή το ύψος των ποσών που διανεμήθηκαν βάσει της διάθεσης του προϊόντος αγοράς.
4. Η Εφεσίβλητη αγόρασε το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία του αξία, η οποία υπολογίστηκε όπως προβλέπεται στις σχετικές νομοθετικές πρόνοιες και/ή καταβάλλοντας ποσό υψηλότερο της αγοραίας αξίας, προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή.
5. Το Μέρος VIA του Ν.9/65, ως έχει τροποποιηθεί, δεν προβλέπει συγκεκριμένο τύπο ή περιεχόμενο της ειδοποίησης προτεινόμενης διάθεσης του προϊόνοτος πώλησης και/ή αγοράς και/ή η παρούσα Αίτηση/Έφεση δεν προσφέρει το πλαίσιο για παραμερισμό της εν λόγω ειδοποίησης, παρά μόνο για αμφισβήτηση της διάθεσης προϊόντος.
6. Οι Εφεσείοντες προωθούν λόγους έφεσης, οι οποίοι δεν δύναται να εξεταστούν στο περιορισμένο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας και/ή οι Εφεσείοντες εγείρουν μη εφέσιμα ζητήματα. Ειδικότερα, αλλά χωρίς περιορισμό, οι Εφεσείοντες εγείρουν μη εφέσιμα ζητήματα ως προς:
(i) Τον τύπο και το περιεχόμενο της ειδοποίησης, ημερομηνίας 20.12.2024, της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος πώλησης.
(ii) Τη δέουσα αποστολή και/ή επίδοση και/ή χρόνο αποστολής και/ή παραλαβής της ειδοποίησης της προτεινόμενης διάθεσης προϊόντος πώλησης.
(iii) Το περιεχόμενο του προγενέστερου Δελτίου Α, με το οποίο ορίστηκε ο πρώτος αποτυχόντας πλειστηριασμός.
(iv) Την προγενέστερη επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο αποτυχόντα πλειστηριασμό.
(v) Τη διαδικασία μεταγραφής του επίδικου ακινήτου στο όνομα της Εφεσίβλητης.
7. Η Εφεσίβλητη ακολούθησε δεόντως όλες τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου Ν.9/1965, ως έχει τροποποιηθεί.
8. Οι ισχυρισμοί των Εφεσειόντων είναι γενικοί και αόριστοι και/ή οι Εφεσείοντες δεν έχουν προσκομίσει επαρκή μαρτυρία ώστε να στοιχειοθετείται λόγος για επιτυχία της Αίτησης/Έφεσης.
Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση λειτουργού του Τμήματος Ανάκτησης Χρεών της Τράπεζας Κύπρου, που μεταφέρθηκε στο τμήμα της εταιρείας Gordian.
Το ακίνητο δόθηκε ως εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις που έλαβε η Εφεσείουσα 2, ως ακολούθως:
10.11.2016 ύψους 1450000 και δεύτερο δάνειο 300000 με πρώτη υποθήκη Υ11545/2007 στο ακίνητο 1/3076 που εφάπτεται του ακίνητου με αριθμό 1/3077. Στο επίδικο ακίνητο ανεγέρθηκε το εστιατόριο «Ευωχία» και το εφαπτόμενο δεν έχει κτίρια.
Κατ’ εφαρμοσγή των προνοιών του Άρθρου 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου του 2015 (Ν.169(Ι)/2015), ως έχει τροποποιηθεί, η ΤΚ πώλησε στην Εφεσίβλητη, δυνάμει σχετικής συμφωνίας μεταβίβασης πιστωτικών διευκολύνσεων, μεταξύ άλλων, πιστωτικές διευκολύνσεις, εξ αποφάσεως χρέη και τις εξασφαλίσεις αυτών, περιλαμβανομένων και των Συμφωνιών Δανείου Α και Β μετά των Υποθηκών Υ11545/2007 και Υ5824/16.
Ως εκ τούτου, στις 30/05/2019 η ΤΚ μετέφερε στην Εφεσίβλητη τις Συμφωνίες Δανείου μαζί με όλα τα δικαιώματα, υποχρεώσεις και τις εξασφαλίσεις τους. Προς τούτον τον σκοπό, στις 31/05/2019 η ΤΚ και η Εφεσίβλητη απέστειλαν επιστολές στην Εφεσείουσα 2, με τις οποίες ενημέρωσαν, μεταξύ άλλων, ότι η μεταβίβαση ολοκληρώθηκε.
Βάσει όσων ανέφερα, η Εφεσίβλητη έχει αυτόματα αντικαταστήσει και υποκαταστήσει όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της ΤΚ, αναφορικά με τις Συμφωνίες Δανείου Α και Β, καθώς και τις Υποθήκες Υ11545/2007 και Υ5824/16.
Η διαδικασία της εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου έγινε με την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου ΙΒ και κάλεσαν την Εφεσείουσα 2 εντός δέκα ημερών να διορίσει δικό της εκτιμητή. Επιδόθηκε η ειδοποίηση στο εγγεγραμμένο γραφείο της Εφεσείουσας, καθώς και υπάρχει αποδεικτικό παραλαβής από το ταχυδρομείο της συστημένης επιστολής προς την Εφεσείουσα 2. Παραλήφθηκε στις 03.01.2022 από το ταχυδρομείο. Στη συνέχεια, η Εφεσίβλητη διόρισε τους εκτιμητές CP Pavlides να προβούν σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας. Στις 17.01.2022 έλαβαν οδηγίες να κάνουν εκτίμηση για το εφαπτόμενο ακίνητο. Η αξία του ενυπόθηκου ακινήτου, σύμφωνα με την εκτίμηση, ανέρχεται στα €1.432.200 και αφαιρείται το ποσό των €85.000 που είναι το κόστος κατεδάφισης κτιρίου.
Οι Εφεσείοντες διόρισαν τους εκτιμητές Xenios Stephanou να διενεργήσουν εκτίμηση των δύο ακινήτων και κατέληξαν στην εκτίμηση των €1.868.370. Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση ειναι μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν 25%, τότε όφειλε να διορίσει, η Εφεσίβλητη, τρίτο εκτιμητή. Στην παρούσα περίπτωση η χαμηλότερη εκτίμηση κατά 25% ανέρχεται σε €1.616.640. Επομένως, η ψηλότερη εκτίμηση είναι μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη συν 25% και έτσι η Εφεσίβλητη προχώρησε στον διορισμό τρίτου εκτιμητή. Σύμφωνα με την εκτίμηση του ΕΤΕΚ, η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται σε €1.250.000. Σε περίπτωση διορισμού τρίτου εκτιμητή με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, η αγοραία αξία είναι ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων. Αυτή η εκτίμηση είναι €1.298.600 (1.250.000 και 1.327.200).
Εγινε η διαδικασία σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου 9/1965 και αποστάλθηκε η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, με προσπάθεια πλειστηριασμού που προγραμματίστηκε στις 25.05.2022. Δεν πωλήθηκε το ακίνητο και περάσαν έξι μήνες και ο ενυπόθηκος δανειστής είχε την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο καταβάλλοντας, τουλάχιστον, την αγοραία αξία, βάσει της τελευταίας εκτίμησης. Η Εφεσίβλητη απέκτησε νομοθετικό δικαίωμα να αποκτήσει το ακίνητο την 25.11.2022.
Η Εφεσίβλητη υπέβαλε αίτηση στο Κτηματολόγιο να αγοράσει το ακίνητο την 18.12.2024 και η αίτηση συνοδευόταν από όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Με επιστολή, ημερομηνίας 20.12.2024, η Εφεσείουσα απέστειλε προς την Εφεσείουσα 2 ειδοποίηση και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και τους ενημέρωσε για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, ήτοι το ποσό των €1.369.000. Η Εφεσίβλητη κατέβαλε ποσό ψηλότερο από την αγοραία αξία του ακινήτου βάσει των πιο πάνω εκτιμήσεων. Με τις εν λόγω επιστολές διάθεσης ενημερώθηκαν ότι την 30η ημέρα από την ημερομηνία της επιστολής, η προτεινόμενη διάθεση θα επικυρωθεί και θα καταστεί τελική. Δεν εκδόθηκε απαγορευτικό διάταγμα κατά την 30η ημέρα και έτσι η προτεινόμενη διάθεση έχει καταστεί τελική. Την 20.01.2025 η Εφεσίβλητη απέστειλε επιστολή στην Εφεσείουσα 2 με την οποίαν επικυρώθηκε η διάθεση του προϊόντος της αγοράς. Η προτεινόμενη διάθεση ορθά κατανέμει το καταβληθέν ποσό πρωτίστως προς εξόφληση χρεών, φόρων και τελών έναντι εξασφαλισμένου χρέους προς την Εφεσίβλητη.
Ο ενυπόθηκος δανειστής δικαιούται το συνολικό ποσό των €1.360.244,07. Ξόφλησε τον λογραριασμό Β, καταβάλλοντας το ποσό των €1.24121,91 και επίσης κατέθεσε το υπόλοιπο ποσό που δικαιούτο, δηλαδή το ποσό των €1.236.122,16, έναντι του λογαριασμού Α. Στις 23.12.2024 το Κτηματολόγιο μεταβίβασε το ενυπόθηκο ακίνητο στο όνομα της Εφεσίβλητης και εκδόθηκε τίτλος ιδιοκτησίας.
Δεδικασμένο και κατάχρηση διαδικασίας
Ολα τα ζητήματα που αφορούν τη διαδικασία εκποίησης του ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 και τη νομιμότητα της εκκρεμούσας διαδικασίας, έχουν εκδικασθεί και έχουν τελεσιδικήσει. Το γεγονός της πραγματοποίησης πλειστηριασμού δυνάμει της αποστολής ειδοποίσης Τύπου ΙΑ που να αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο 1/3076 έχει ήδη δικασθεί στα πλαίσια της αίτησης έφεσης 125/2022 και ακολούθησε αιτιολογημένη Δικαστική Απόφαση, ημερομηνίας 23.05.2022, που απέρριψε την Αίτηση Έφεσης που είχε εγερθεί, δυνάμει του Άρθρου 44Γ του Νόμου 9/1965. Ολα τα ζητήματα που αφορούσαν τη νομιμότητα των πιστωτικών διευκολύνσεων, για τις οποίες δόθηκε ως εξασφάλιση το ενυπόθηκο ακίνητο, είχαν εγερθεί στα πλαίσια της Αγωγής 1583/21. Εκδόθηκε ενδιάμεση απόφαση στα πλαίσια ζητούμενου προσωρινού διατάγματος για παγοποίηση και ακύρωση της διαδικασίας πλειστηριασμού στα πλαίσια της αγωγής, που και αυτό απορρίφθηκε δυνάμει Δικαστικής Απόφασης, ημερομηνίας 27.10.2021 Συνεπώς, όλα τα ζητήματα που αφορούν την εγκυρότητα του πλειστηριασμού που είχε διεξαχθεί την 25.05.2022 δυνάμει ειδοποιήσεως Τύπου ΙΑ, έχουν ήδη εκδικασθεί και επιλυθεί.
Εχουν παρέλθει oι έξι μήνες από τον προγραμματισμό του πλειστηριασμού που δεν κατέληξε στην πώληση του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου, ήτοι την 25.11.2022 και ακολουθήθηκαν οι πρόνοιες του Άρθρου 44ΙΑ (1) ως ακολούθως:
Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου έξι (6) μηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του, βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους ή με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του, με βάση τις διατάξεις του Άρθρου 44Δ.
Επομένως, ο ίδιος ο Νόμος δίδει δικαίωμα στον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει μετά από έξι μήνες με την επιλογή να αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο στην αγοραία αξία της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε. Επειδή οι έξι μήνες έχουν περάσει και ο ενυπόθηκος δανειστής κατοχυρώνεται βάσει Νόμου να διενεργήσει την αγορά κατ’ επιλογή του, δεν υπάρχει δικαίωμα των Εφεσειόντων να προσβάλουν το νομικό του δικαίωμα. Οι δύο προϋποθέσεις για τη διενέργια της αγοράς, ήτοι ο πρώτος αποτυχημένος πλειστηριασμός και η παρέλευση των έξι μηνών, δεν αμφισβητείται ότι ικανοποιούνται, επομένως το γεγονός της αγοράς του ακινήτου δεν μπορεί να προσβληθεί.
Για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε προγενέστερα του πρώτου πλειστηριασμού, δεν μπορεί να υπάρχει στο στάδιο αυτό η αμφισβήτησή του, επειδή οι Εφεσείοντες άσκησαν ένδικο διάβημα που τους παρείχε ο Νόμος που απορρίφθηκε και η εκ νέου ενασχόληση του Δικαστηρίου με αυτά τα ζητήματα παραπέμπει σε καταχρηστικότητα της διαδικασίας.
Κωλύεται ο Αιτητής να εγείρει οποιοδήποτε ζήτημα σε σχέση με το δικαίωμα της Καθ’ ης η Αίτηση να προχωρήσει με την εκποίηση της υποθήκης ενόψει της ύπαρξης Δικαστικής Απόφασης που δημιουργεί δεδικασμένο σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που να αφορά το δικαίωμα αυτό. Θεωρώ ότι έχει δημιουργηθεί ζήτημα δεδικασμένου με αποτέλεσμα να υπάρχει νομικό κώλυμα να προωθείται με την Αίτηση Έφεσης που να αφορά τα ίδια ζητήματα. Στην απόφαση Γαβριήλ ν Αγαπίου (1998) 1(Γ) ΑΑΔ 1868, επεξηγήθηκε ότι ακόμη και η απόρριψη αγωγής, στην οποίαν δεν έχει προηγηθεί ακροαματική διαδικασία, επιφέρει τη λύση διαφοράς της αγωγής και καθιστά το αγώγιμο δικαίωμα δεδικασμένο. Το δεδικασμένο θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας. Το δεδικασμένο προκύπτει όποτε υπάρχει ταυτότητα των συμφερόντων (δηλαδή τα επίδικα ζητήματα της μίας αγωγής είναι τα ίδια με τη δεύτερη αγωγή) και ταυτότητα των διαδίκων. Η δέσμευση που προκύπτει από το δεδικασμένο βαρύνει μόνο τους διαδίκους και τους διαδόχους των διαδίκων.
Η παρούσα Αίτηση/Έφεση διεξάγεται μεταξύ των ίδιων διαδίκων και/ή συμφερόντων και αφορά το ίδιο αντικείμενο, επειδή αφορά την εκποίηση ακινήτου που αποτελούσε ενυπόθηκη εξασφάλιση για το ίδιο χρέος που οφείλεται, επειδή βρίσκεται σε υπερημερία. Αυτή η διαφορά επιλύθηκε με Δικαστική Απόφαση και έτσι δεν μπορεί να τεθεί θέμα σε σχέση με τη νομιμότητα της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ και το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την πώληση του ακινήτου.
Στην υπόθεση Σοφία Κλεόπα ν Χριστοφόρου Αντωνίου (2002) 1 ΑΑΔ 58, το Εφετείο επεξήγησε ότι στην περίπτωση που τα θέματα των δύο αγωγών είναι τα ίδια, το δεδικασμένο δεν καλύπτει μόνο τις θεραπείες που ζητήθηκαν με τις αγωγές, αλλά καλύπτει και θέματα που προκύπτουν και θα μπορούσαν να εγερθούν με τις αγωγές.
Σε εκείνην την υπόθεση, η πρώτη αγωγή αφορούσε απαίτηση για ζημιές του οχήματος που ενεπλάκη σε δυστύχημα. Ενώ, σε δεύτερη αγωγή που αφορούσε το ίδιο δυστύχημα εναντίον του ίδιου διαδίκου, ενσωματώθηκε απαίτηση για σωματικά τραύματα και γενικές αποζημιώσεις. Το Εφετείο επικύρωσε Πρωτόδικη Απόφαση, στην οποίαν αποφασίσθηκε ότι η δεύτερη αγωγή δεν μπορούσε να προχωρήσει εξαιτίας του δεδικασμένου που δημιουργήθηκε με την ίδια αιτία αγωγής στην πρώτη αγωγή, με το εξής σκεπτικό:
«Η νομική φύση του δεδικασμένου απασχόλησε επανειλημμένα. Το υπό κρίση είναι από τα θέματα που έχει φωτίσει αρκούντως η νομολογία. Στην Παμπορίδης ν. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ. (1995) 1 Α.Α.Δ. 670 επισημάνθηκε από το Εφετείο ότι:
«..........δημιουργείται δεδικασμένο όχι μόνο σε σχέση με όσες αξιώσεις περιλήφθηκαν στην πρώτη αγωγή αλλά και σε σχέση με εκείνες που μπορούσαν να προβληθούν ως ενταγμένες στο πλαίσιο του αρχικού αντικειμένου της αντιδικίας, αλλά δεν προβλήθηκαν. Είναι θεμελιωμένο πως αυτή η προέκταση ισχύει και ως προς τις δύο εκφάνσεις του δεδικασμένου δηλαδή και για κώλυμα αναφορικά με την αιτία της αγωγής και για κώλυμα αναφορικά με επίδικο θέμα. Στην υπόθεση Arnold v. NatWest Bank PLC (ανωτέρω) αποφασίστηκε πως όπου εξαιρετικές περιστάσεις δείχνουν ότι η άκαμπτη εφαρμογή των κανόνων ως προς το δεδικασμένο θα οδηγούσε σε αδικία ενώ, αντίστροφα, η παράκαμψη τους δεν θα απέληγε σε κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας, δικαιολογείται η συζήτηση θέματος σε νέα δικαστική διαδικασία έστω και αν αυτό το θέμα πράγματι αποφασίστηκε σε προηγούμενη ή ενώ δεν είχε προβληθεί για να αποφασιστεί, θα μπορούσε να είχε προβληθεί. Η υπόθεση Arnold v. NatWest Bank PLC (ανωτέρω) δεν αφορούσε σε κώλυμα ως προς την αιτία της αγωγής αλλά σε κώλυμα ως προς επίδικο θέμα. Στην υπόθεση The "Indian Grace" (ανωτέρω) κρίθηκε ότι, κατ' εφαρμογήν της, ισχύουν τα ίδια και στην περίπτωση κωλύματος ως προς την ίδια την αιτία της αγωγής, σε σχέση όμως με θέμα που ενώ δεν αποφασίστηκε πράγματι, θα μπορούσε να είχε προβληθεί στο πλαίσιο της πρώτης διαδικασίας για να αποφασιστεί».
Προηγουμένως, στην Κ.S.R. Commercio S.A. κ.ά. v. Bluecoral Navigation Ltd (1995) 1 A.A.Δ. 309, έχει λεχθεί, αναφορικά με τα όρια μέχρι τα οποία εκτείνεται η αρχή, καθώς και την αναγκαιότητα εφαρμογής της, στη σελ. 312:
«Σαν θέμα γενικής πολιτικής του δικαίου η παράλειψη διαδίκου να εγείρει σε προηγούμενη δικαστική διαδικασία στα λιθογραφήματα του ή την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ή να προσκομίσει μαρτυρία αναφορικά με οτιδήποτε θα μπορούσε να στηρίξει την υπόθεση ή υπεράσπιση του δε δικαιολογεί ούτε επιτρέπει νέο δικαστικό αγώνα με αντικείμενο ότι παραλείφθηκε. Αυτό θα σήμαινε την τμηματική εκδίκαση των διαφορών κατ' επιλογήν του διαδίκου και τη διαιώνιση τους. Έτσι η αρχή της τελεσιδικίας, που είναι κοινωνικά επιβεβλημένη, θα υφίστατο καίριο πλήγμα».
Όμοιος είναι ο κανόνας που καθιέρωσε ο Άρειος Πάγος, όπως προκύπτει από τη σύνοψη της παρακάτω απόφασης του:
«Το δεδικασμένο, εξαιτίας του οποίου δεν επιτρέπεται να εξετασθεί εκ νέου σε άλλη δίκη μεταξύ των ιδίων διαδίκων είτε ως κύριο αντικείμενο είτε ως προϋπόθεση άλλου δικαιώματος το αρμοδίως κριθέν με τελεσίδικη απόφαση ως πηγάζον από ορισμένη αιτία δικαίωμα εκτείνεται όχι μόνο στις ενστάσεις που προτάθηκαν και απορρίφθηκαν ουσιαστικά ή τυπικά, αλλά και σε εκείνες τις ενστάσεις οι οποίες, μολονότι υπήρχαν κατά την πρώτη επ' ακροατηρίου συζήτηση ή γεννήθηκαν αργότερα μέχρι τη συζήτηση κατά την οποία εκδόθηκε η απόφαση που έκρινε τελεσιδίκως τη διαφορά, δεν προτάθηκαν ή προτάθηκαν απαραδέκτως από το διάδικο υπέρ του οποίου υπάρχουν οι ενστάσεις αυτές, Α.Π. 135/1990 Ε.Ε.Δ. 49. 866. Ε.Ε.Α.Δ. 24. 714».
Παραβιάζει και προσκρούει στο δεδικασμένο η αναβίωση ζητήματος σε σχέση με την εγκυρότητα της διαδικασίας της εγκυρότητας της ενυπόθηκης συμφωνίας και κατά συνέπεια του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την εκποίηση της υποθήκης που έχει ήδη επιλυθεί οριστικά στο παρελθόν. Η αμφισβήτηση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης είναι η δικαιοδοτική προϋπόθεση εξέτασης της αίτησης για να εξετασθεί η διάθεση του προϊόντος του εκπλειστηριάσματος, σημαίνει ότι έχει προηγηθεί νόμιμος πλειστηριασμός. Είναι νομικά ανακόλουθο να εξετάζεται ζήτημα διάθεσης του προϊόντος του πλειστηριασμού και παράλληλα να γίνει επανάνοιγμα ζητημάτων που άπτονται της εγκυρότητας της εκποίησης.
Η δύο διαδικασίες διαφέρουν μεταξύ τους αλλά για να εξετασθεί αυτό το στάδιο της διάθεσης του προϊόντος προϋποθέτει ότι έχει προηγηθεί το στάδιο του πλειστηριασμού. Ακόμη και να θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει δεδικασμένο με την αυστηρή έννοια του δόγματος αυτού ως εφαρμόζεται εξαιτίας το διαφορετικό του χαρακτήρα των δύο διαδικασιών, και πάλι θα κατέληγα στο ίδιο αποτέλεσμα επειδή με την παρούσα Αίτηση/Έφεση επιδιώκεται το ίδιο αποτέλεσμα, ήτοι η ματαίωση του πλειστηριασμού που ήταν κάτι που θα μπορούσε και όφειλε ο Αιτητής να επιδιώξει με την Αίτηση Έφεσης 125/2022 . Η προώθηση αυτού του ζητήματος εκ νέου με τη νέα Αίτηση Έφεσης, συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας ως έμμεση αμφισβήτηση (collateral attack) της Δικαστικής Απόφασης που απέρριψε την προηγηθείσα.
Το θέμα, έστω και έμμεσα, δεν μπορεί να εγερθεί στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας.
Αναφορικά με το έντυπο Δελτίο Δ και την αναφορά στην πώληση του εφαπτόμενου τεμαχίου ως σημείο 2 στο δελτίο και πάλι είναι ζήτημα που θα μπορούσε να εγερθεί στα πλαίσια αμφισβήτησης της εγκυρότητας της διαδικασίας. Σε κάθε περίπτωση, ήταν ξεκάθαρο το περιεχόμενο της ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» βάσει του οποίου ενημερώθηκαν οι Εφεσείοντες για τον επικείμενο πλειστηριασμό ότι αφορούσε το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 1/3076. Το δεύτερο εφαπτόμενο ακίνητο αφορούσε άλλη διαδικασία και ο Νόμος δεν καθορίζει συγκεκριμένο τύπο ή δελτίο της πώλησης του ακινήτου σε ηλεκτρονική μορφή.
Το επιχείρημα ότι η Εφεσίβλητη έχει αποκτήσει το ακίνητο σε επιφυλασσόμενη τιμή που δεν αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία του ακινήτου.
Το ακίνητο αποκτήθηκε από την Εφεσίβλητη για το ποσό των €1.369.000,00. Αυτή η εκτίμηση σύμφωνα με τη μαρτυρία που οι Εφεσίβλητοι έθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, συνάδει με την τελευταία εκτίμηση που έγινε του ακινήτου και μάλιστα έχουν αποδείξει ότι το ακίνητο αποκτήθηκε σε τιμή που υπερβαίνει την αγοραία αξία του ακινήτου, συμφώνως της εν λόγω εκτίμησης.
Οι Αιτητές δεν έχουν προσκομίσει μαρτυρία για να αντικρούσουν την πιο πάνω μαρτυρία. Όπως έχει λεχθεί στις αποφάσεις Luis Vuitton v Δερμοσακ Λτδ. [1] και Fashion Box SRL v Ferro Fashions Ltd. [2], όταν υπάρχει διάσταση ως προς τα γεγονότα σε ενδιάμεσες αιτήσεις μεταξύ του Αιτητή και του προσώπου που έχει ενστεί στην αίτηση, αυτός που έχει το βάρος απόδειξης θα πρέπει κατά την ακρόαση της αίτησης να αποδείξει τα γεγονότα.
Προσκόμισαν ως τεκμήριο μία έκθεση εκτίμησης που έγινε για λογαριασμό των Αιτητών, ημερομηνίας 14.12.2021. Η εκτίμηση δεν αφορούσε μόνο το επίδικο ενυπόθηκο ακίνητο που έχει πωληθεί αλλά ‘Οικόπεδα, το ένα με κτίριο’.
Το ζήτημα της εκτίμησης ακινήτου, ώστε να πραγματοποιηθεί εκποίηση σύμφωνα με το Μέρος VI του Ν.9.1965, διέπεται από τα Άρθρο 44Δ, πιο κάτω, που περιέχει αναλυτικό σύστημα εκτίμησης του ακινήτου που πρόκειται να πωληθεί:
44Δ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του Εδαφίου (3) του Άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο:
Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται αντί να προβεί στο διορισμό εκτιμητή σύμφωνα με τα πιο πάνω, να ζητήσει όπως η αξία γενικής εκτίμησης που αφορά ενυπόθηκο ακίνητο, όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου:
Νοείται περαιτέρω ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συνεργάζονται και να διευκολύνουν τον εκτιμητή στην εκτέλεση του έργου του:
Νοείται ότι, περαιτέρω, οι δύο εκτιμητές κατά τη διενέργεια των ανεξάρτητων εκτιμήσεών τους λαμβάνουν υπόψη και την εκάστοτε εκτίμηση του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του Εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από είτε μετά από είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός δέκα (10) ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή:
Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε πριν από τη λήξη της προθεσμίας των δέκα (10) ημερών, ώστε ο ενυπόθηκος δανειστής να καταστεί δυνατό να διορίσει τον εκτιμητή του:
Νοείται, περαιτέρω, ότι σε περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει προβεί στο διορισμό εκτιμητή εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στο διορισμό δύο (2) εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου:
Νοείται, περαιτέρω, ότι τα μέρη καταβάλλουν το κόστος υπηρεσιών του εκτιμητή, του οποίου έκαστος διορίζει.
(3) Οι εκτιμητές, με βάση τις διατάξεις του Εδαφίου (1), συντάσσουν τις εκθέσεις εκτίμησης ταυτόχρονα, ανεξάρτητα και χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώνουν την εκτίμησή τους ο ένας στον άλλον ή σε τρίτο μέρος μέχρι την επίσημη παράδοσή τους˙ οι εκθέσεις παραδίδονται στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στον τόπο και στο χρόνο που καθορίζεται στην ειδοποίηση που αναφέρεται στο Εδάφιο (2), σε καμία όμως περίπτωση μετά από την πάροδο της χρονικής περιόδου των τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του εκτιμητή εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή:
Νοείται ότι, σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από τους δύο (2) εκτιμητές παραλείπει να παραδώσει εντός της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών την έκθεση εκτίμησής του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία της παράλειψης ζητά από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος προβαίνει στην ετοιμασία ανεξάρτητης εκτίμησης εντός τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του, τηρουμένων των διατάξεων των Εδαφίων (4), (5) και (6).
(4) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο Εδάφιο (3), είναι μικρότερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο (2) εκτιμήσεων και η αγοραία αυτή αξία είναι τελική.
(5) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο Εδάφιο (3), είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει εντός πέντε (5) ημερών από την ημέρα παραλαβής των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή εντός δέκα (10) ημερών, ο οποίος, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από το διορισμό αυτού, ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παραδίδει ταυτόχρονα πιστό αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον ενυπόθηκο δανειστή, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
(6) Σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, δυνάμει των διατάξεων του Εδαφίου (5), ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται, λαμβανομένων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του Εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων:
Νοείται ότι, σε περίπτωση που οι τρεις (3) εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.
Εκείνο που προκύπτει με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιόν μου είναι ότι διενεργήθηκαν δύο εκτιμήσεις. Το ένα διενεργήθηκε για λογαριασμό των Αιτητών και το άλλο για λογαριασμό της Καθ’ ης η Αίτηση και η ψηλότερη εκτίμηση των Αιτητών υπερέβαινε τη χαμηλότερη εκτίμηση της Καθ’ ης η Αίτηση συν το 25% που προνοεί η Νομοθεσία ώστε να ήταν αναγκαία η αναζήτηση τρίτης εκτίμησης. Ενόψει αυτού, ζητήθηκε τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ΕΤΕΚ που ετοιμάσθηκε σύμφωνα με το Εδάφιο (5), πιο πάνω, βάσει της οποίας εκτιμήθηκε η αγοραία αξία του ακινήτου στο ποσό των €125.000. Ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων ήτοι του ΕΤΕΚ και εκείνη που είχε ζητήσει να γίνει η Εφεσίβλητη από το γραφείο CP Pavlides LLC για την αγοραία αξία του ακινήτου, ανέρχεται στο ποσό των €1.298.600 και έτσι η τιμή με την οποίαν η Εφεσίβλητη απέκτησε το ακίνητο €1.360.244 υπερβαίνει την αγοραία αξία.
Δεν υπάρχει κανένα ζήτημα αδικίας αναφορικά με το τίμημα της πώλησης του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, το ζήτημα αυτό δεν μπορεί να εγερθεί εκ νέου στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας ως ζήτημα που αφορά την εγκυρότητα της διαδικασίας μέχρι τον πρώτο πλειστηριαμό που ήταν το αντικείμενο της Αίτησης Έφεσης 125/2022 και οι Αιτητές κωλύονται να το προωθήσουν στο παρόν στάδιο.
Η αίτηση είναι ανεδαφική
Τα αιτήματα των Αιτητών ξεφεύγουν από το δικαιοδοτικό πλαίσιο του Άρθρου 44Ι του Ν.9/1965 ως νομική βάση για την έγερση ένδικου διαβήματος για τη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ενυπόθηκου ακίνητου στα πλαίσια της διαδικασίας που προδιαγράφει το Μέρος VI του Ν.9/1965.
Εκείνο που δικαιούνται να προσβάλλουν οι Αιτητές είναι τη διάθεση του προϊόντος της πώλησης. Παραθέτω το σχετικό άρθρο πιο κάτω:
44Ι.-(1) Ο ενυπόθηκος δανειστής, μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ενημερώνει τον ενυπόθηκο οφειλέτη-
(i) για το προϊόν της πώλησης που εισπράχθηκε είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση,
(ii) για το κόστος, τις χρεώσεις, τους φόρους ή τα τέλη που επιβλήθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού, σε περίπτωση που η πώληση πραγματοποιήθηκε με πλειστηριασμό.
(2) Ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω ταχυδρομείου, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, καταγράφοντας την προτεινόμενη διάθεσή του:
Νοείται ότι με την ειδοποίηση ενημερώνονται όλα τα ως άνω πρόσωπα ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης θεωρείται ότι επικυρώνεται την τριακοστή (30ή) ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης, η οποία καθίσταται τελική και ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(3) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ο κάτοχος οποιουδήποτε δικαιώματος αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, δύναται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο:
Νοείται ότι, με την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών που αναφέρεται στο Εδάφιο (2) και νοουμένου ότι δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή σε όλα τα μέρη εντός πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(4) Ο ενυπόθηκος δανειστής διαθέτει το προϊόν της πώλησης, σύμφωνα με την επικυρωμένη τελική διάθεσή του δυνάμει του Εδαφίου (2), για τα ακόλουθα:
(i) Οποιοδήποτε ποσό έχει καταβληθεί υπό μορφή φόρων, τελών και χρεώσεων αναγκαίων για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, περιλαμβανομένου του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών·
(ii) εάν υπάρχουν προγενέστερα εμπράγματα βάρη στο ακίνητο, το ποσό που αναλογεί σε κάθε προγενέστερο δικαιούχο τέτοιων βαρών, όπως καθορίζεται από τις διατάξεις του Εδαφίου (1) του Άρθρου 44Θ, στη δήλωση/συγκατάθεση του δικαιούχου ή στην απόφαση του Δικαστηρίου·
(iii) μετά την καταβολή των ποσών, κατά τα οριζόμενα στις παραγράφους (i) και (ii), το ποσό που αντιπροσωπεύει το ενυπόθηκο χρέος πλέον τόκους·
(iv) εάν υπάρχουν οποιαδήποτε μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη, το ποσό που αναλογεί σε τέτοια βάρη με σειρά προτεραιότητας:
Νοείται ότι οποιοδήποτε υπόλοιπο καταβάλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη:
Νοείται, περαιτέρω, ότι οποιαδήποτε τέλη, δικαιώματα και έξοδα της πώλησης καταβάλλονται από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Με το παρόν ένδικο διάβημα, το μόνο που δικαιούνται οι Αιτητές να προσβάλλουν είναι την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης. Στην υπόθεση, αναφορικά με την αίτηση Σιακόλα Πολιτική Αίτηση αρ. 208/2019 ημερομηνίας 23/12/2019, ECLI:CY:AD:2019:D538, το Εφετείο επιβεβαίωσε την αρχή ότι η ύπαρξη δικαιοδοσίας είναι προαπαιτούμενο στοιχείο που εξετάζεται για κάθε έγκυρη δικαστική απόφαση που εξυπακούει την κρίση του Δικαστηρίου. Το νομοθέτημα πιο πάνω περιέχει λεκτικό που προσδιορίζει ότι δύναται ενδιαφερόμενος να αμφισβητήσει τη διάθεση του προϊόντος που έχει εισπραχθεί. Στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία ν Χ’ Ιωάννου 3 ΑΑΔ 401 (1994) το Ανώτατο Δικαστήριο επεξήγησε κατευθυντήριες γραμμές προς βοήθηση της ορθής ερμηνείας των νόμων:
Όπου το λεκτικό είναι σαφές, το Δικαστήριο ερμηνεύει το νόμο με βάση τη φυσική και συνήθη ερμηνεία των λέξεων.
Όπου υπάρχει ασάφεια, ολόκληρο το σχετικό μέρος του Νόμου ή ολόκληρος ο νόμος εξετάζονται.
Παρόλο ότι οι λέξεις σε ένα νομοθέτημα, γενικά, ερμηνεύονται με τη συνήθη σημασία τους, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη το αντικείμενο και ο σκοπός του νόμου, οπότε οι λέξεις ερμηνεύονται με βάση τα συμφραζόμενα, παρά με την αυστηρή ετυμολογική ή συνήθη σημασία τους - (βλ. Halsbury's Laws of England, 4η Έκδοση, Τόμος 44, παράγραφοι 863-873).
Στην υπόθεση Sussex Peerage, (1844), 11 Cl. & Fin. 85, [8 E.R. 1034], ο Tindal, C.J., εκδίδοντας την Απόφαση των Δικαστών της Βουλής των Λόρδων, είπε στη σελ. 144:-
"My Lords, the only rule for the construction of Acts of Parliament is, that they should be construed according to the intent of the Parliament which passed the Act. If the words of the statute are in themselves precise and unambiguous, then no more can be necessary than to expound those words in their natural and ordinary sense. The words themselves alone do, in such case, best declare the intention of the lawgiver. But if any doubt arises from the terms employed by the Legislature, it has always been held a safe mean of collecting the intention, to call in aid the ground and cause of making the statute, and to have recourse to the preamble, which, according to Chief Justice Dyer (Stowel v. Lord Zouch, Plowden, 369), is 'a key to open the minds of the makers of the Act, and the mischiefs which they intended to redress.'"
Στην υπόθεση Salomon v. Salomon & Co. [1897] A.C 22, ο Lord Watson είπε στη σελ. 38:-
"Intention of the Legislature' is a common but very slippery phrase, which, popularly understood, may signify anything from intention embodied in positive enactment to speculative opinion as to what the Legislature probably would have meant, although there has been an omission to enact it. In a Court of Law or Equity, what the Legislature intended to be done or not to be done can only be legitimately ascertained from that which it has chosen to enact, either in express words or by reasonable and necessary implication."
Όπου υπάρχει ασάφεια, το Δικαστήριο μπορεί να ανατρέξει στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου και στα πρακτικά της Βουλής των Αντιπροσώπων.
H παρούσα Νομοθεσία δεν είναι αμφιλεγόμενη ως προς το νόημά της. Θα πρέπει να επικρατήσει η συνήθη σημασία των λέξεων του άρθρου. Περαιτέρω, το αντικείμενο του Νόμου δεν καταπιάνεται ή έχει ως στόχο την παρεμπόδιση της αγοράς του ακινήτου από τον ίδιο τον ενυπόθηκο δανειστή και τη μετεγγραφή επ’ ονόματί του. Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει ξεχωριστό δικαίωμα που του δίνει ο Νόμος, δυνάμει του Άρθρου 44ΙΑ του Ν.9/1965 μετά την περίοδο των έξι μηνών να το αγοράσει και να προχωρήσει με τη μετεγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή. Δεν παρατίθεται δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να προσβάλλει την αγορά του ακινήτου υπό αυτές τις περιστάσεις και έτσι δεν δύναται να προσβληθεί η μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου μετά από αγορά του ενυπόθηκου δανειστή ως δικαίωμα που διέπεται από το Άρθρο 44ΙΑΒ του Ν. 9/1965. Η προσθεσμία των 30 ημερών που δίδεται στον ενυπόθηκο δανειστή για να ολοκληρώσει τη μετεγγραφή, δεν είναι για να δοθεί ευκαιρία στους Αιτητές να προσβάλλουν την πώληση, αλλά για να θέσει προθεσμία στον ενυπόθηκο δανειστή να ολοκληρώσει την πράξη της μετεγγραφής.
Αυτός είναι ο λόγος που θα πρέπει να δοθεί ειδοποίηση εντός 30 ημερών από την πώληση σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ώστε η διάθεση του προϊόντος να προσβληθεί πρωτού ολοκηρωθεί και πριν τη μετεγγραφή.
Η παρούσα Αίτηση Έφεσης, που σκοπός της ήταν ο παραμερισμός της ειδοποίησης, ημερομηνίας 20.12.2024, και ακύρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, δεν είναι παραδεκτή επειδή οι πράξεις που προσβάλλονται ξεφεύγουν από το δικαιοδοτικό πλαίσιο που επιτρέπει το συγκεκριμένο νομοθέτημα. Το μόνο που θα μπορούσε να προσβάλλουν οι Αιτητές είναι τη διάθεση του ποσού των €1.360.244,07, πράγμα που δεν έχουν κάνει με την παρούσα αίτηση. Εχουν αναφερθεί σε τρεις (3) πιστωτικούς λογαριασμούς, αλλά δεν έχουν στοιχειοθετήσει τι σχέση έχουν αυτά τα χρέη με το ενυπόθηκο ακίνητο, ώστε να προβάλλουν μία άλλη διαχείριση των χρημάτων που έχουν εισπραχθεί. Αντιθέτως, η Καθ’ ης η Αίτηση έχει παραθέσει στοιχεία των δύο πιστωτικών διευκολύνσεων που συνδέονται με την εξασφάλιση που αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο. Οι Εφεσίβλητοι έχουν υποδείξει το υπόλοιπο αυτών των δύο λογαριασμών με αναφορά αναλυτικών καταστάσεων λογαριασμού, που έχουν προσκομίσει ως μαρτυρία. Εχουν καταδείξει ότι το ένα ποσό, ήτοι το ποσό των €1.242,07, είχε καταβληθεί έναντι του πρώτου δανείου με αρχικό κεφάλαιο €300.000, με αποτέλεσμα το οφειλόμενο ποσό να έχει μηδενιστεί. Το δεύτερο υπόλοιπο των €1.236.122, που αφορούσε το δεύτερο δάνειο με αρχικό κεφάλαιο €1.450.000 είχε ένα υπόλοιπο €3.776 μετά τη διάθεση του προϊόντος της πώλησης που αργότερα έχει εκμηδενισθεί, διότι έγινε διαγραφή του υπολοίπου (βλ. Τεκμήριο 25 επί της ένστασης).
Επί της ουσίας, παρατηρώ ότι η ειδοποίηση, ημερομηνίας 20.12.2024, δεν πάσχει με κανέναν τρόπο. Το ακίνητο δεν πωλήθηκε με πλειστηριασμό, αγοράσθηκε όταν ο ενυπόθηκος δανειστής το αγόρασε στην αγοραία του αξία μετά την πάροδο των έξι μηνών. Εφόσον η μετεγγραφή του ακινήτου έγινε σε χρόνο εντός των 30 ημερών από την 20.12.2024 η ειδοποίηση είναι ορθή και δεν επηρεάζει τα δικαιώματα των Αιτητών. Η ειδοποίηση, Τεκμήριο 22, έκανε αναφορά σε συγκεκριμένη ημερομηνία, 20.12.2024, και οι Αιτητές/Εφεσείοντες πληροφορήθηκαν στη βάση του περιεχομένου της ειδοποίησης επακριβώς πώς θα διεξαγόταν η διάθεση του προϊόντος της πώλησης. Η τελική διάθεση του προϊόντος έγινε στις 20.01.2025 με δεύτερη ειδοποίηση προς τους ενδιαφερόμενους. (βλ. Τεκμήριο 23). Επί του Τεκμηρίου 22 σημειώνεται ρητώς ότι η διάθεση του προϊόντος θα καταστεί τελική εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης, ήτοι 30 ημέρες από την 20.12.2024. Η επικύρωση της διάθεσης του προϊόντος της πώλησης έγινε τελικώς την 20.01.2025. Με βάση τις αναλυτικές καταστάσεις λογαριασμού προκύπτει ότι είχαν περάσει οι 30 ημέρες για να πιστωθούν τα χρήματα στους εν λόγω οφειλόμενους λογαριασμούς, ώστε να ξοφληθούν οι δύο πιστωτικές διευκολύνσεις για τις οποίες το επίδικο ακίνητο ήταν εξασφάλιση.
Μέσα στην περίοδο των 30 ημερών δεν είχε εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου, το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, και έτσι με την πάροδο των 30 ημερών ο ενυπόθηκος δανειστής επικύρωσε την προτεινόμενη διάθεση, η οποία είχε καταστεί τελική και είχε αποστείλει την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης. Στη συνέχεια, διέθεσε το προϊόν της πώλησης, σύμφωνα με την επικυρωμένη τελική διάθεσή, και αφού είχε αποστείλει στους ενδιαφερόμενους ειδοποίηση εντός της προθεσμίας των 30 ημερών ως προνοεί το Εδάφιο 4 ως ακολούθως:
(i) Οποιοδήποτε ποσό έχει καταβληθεί υπό μορφή φόρων, τελών και χρεώσεων αναγκαίων για τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, περιλαμβανομένου του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών·
(ii) εάν υπάρχουν προγενέστερα εμπράγματα βάρη στο ακίνητο, το ποσό που αναλογεί σε κάθε προγενέστερο δικαιούχο τέτοιων βαρών, όπως καθορίζεται από τις διατάξεις του Εδαφίου (1) του Άρθρου 44Θ, στη δήλωση/συγκατάθεση του δικαιούχου ή στην απόφαση του Δικαστηρίου·
(iii) μετά την καταβολή των ποσών, κατά τα οριζόμενα στις παραγράφους (i) και (ii), το ποσό που αντιπροσωπεύει το ενυπόθηκο χρέος πλέον τόκους·
(iv) εάν υπάρχουν οποιαδήποτε μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη, το ποσό που αναλογεί σε τέτοια βάρη με σειρά προτεραιότητας.
Η διαδικασία που προνοεί ο Νόμος ακολουθήθηκε με ευλάβια και δεν υπάρχει βάσιμος λόγος ακύρωσης της διάθεσης του προϊόντος της πώλησης. Περαιτέρω, για τους λόγους που έχω εξηγήσει αναλυτικά πιο πάνω, απορρίπτεται η Αίτηση Έφεσης στην ολότητά της.
Τα έξοδα της Αίτησης Έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης/Καθ’ ης η Αίτηση και εναντίον των Εφεσειόντων/Αιτητών αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα όπως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)....................................................
Ν. Ταλαρίδου – Κοντοπούλου, Π.Ε.Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο