ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 24/2025
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και Αναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους
Μεταξύ:
1. ΘΕΟΔΟΣΗΣ ΠΗΤΤΑΣ
2. T.C.N. HOLDING COMPANY LIMITED
3. F.F. FRESCO FLOWERS LIMITED
4. ROSARY GARDENS LIMITED
Αιτητές/Εφεσείοντες
και
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη
2 Οκτωβρίου, 2025
Εμφανίσεις:
Για Αιτητές/Εφεσείοντες: κ. Μαθηκολώνης για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη: κ. Βαρνάβα για Τάσσος Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Εφεσείουσα 2 ήταν ιδιοκτήτρια ακινήτου που είχε υποθηκευτεί προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου ως εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν στις Εφεσείουσες 2, 3 και 4. Ο Εφεσείων 1 είναι διευθυντής των Εφεσείουσων 2, 3 και 4.
Οι πιστωτικές διευκολύνσεις ήταν υπερήμερες με αποτέλεσμα η Εφεσίβλητη (που στο μεταξύ είχε διαδεχθεί την Τράπεζα Κύπρου) να επιχειρήσει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με τη διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/1965. Ο πλειστηριασμός που έλαβε χώρα στις 25.5.2024 ήταν ανεπιτυχής και, μετά την πάροδο 6 μηνών, η Εφεσίβλητη εξάσκησε το δικαίωμα που της παρέχει το άρθρο 44 ΙΑ του Ν.9/1965 για να αγοράσει το ακίνητο.
Στις 20.12.2024, η Εφεσίβλητη απέστειλε προς τους Εφεσείοντες την ειδοποίηση δυνάμει του μέρους 44 Ι(2) του Ν.9/1965 με την οποία τους ενημέρωσε για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ακινήτου (στο εξής η «Επίδικη Ειδοποίηση»).
Αυτή η ειδοποίηση αποτέλεσε το έναυσμα για την παρούσα Αίτηση/Έφεση με την οποία, ουσιαστικά, οι Εφεσείοντες επιδιώκουν την ακύρωση ή παραμερισμό αυτής. Η Εφεσίβλητη έχει εγείρει ένσταση.
Πριν προχωρήσω περαιτέρω, σημειώνω ότι έχω μελετήσει τόσο την Αίτηση όσο και την ένσταση καθώς και τις ένορκες δηλώσεις και τεκμήρια που υποστηρίζουν εκάστη. Έχω επίσης μελετήσει τις αγορεύσεις που ετοιμάστηκαν από τους συνήγορους των δύο πλευρών για σκοπούς της ακρόασης. Γνωρίζω επίσης το περιεχόμενο του φακέλου.
Για τους λόγους που θα εξηγήσω στη συνέχεια, κρίνω ότι η παρούσα Αίτηση/Έφεση δεν μπορεί να επιτύχει.
Ο πρώτος λόγος είναι διότι οι εξελίξεις την έχουν καταστήσει άνευ αντικειμένου. Η Επίδικη Ειδοποίηση στάλθηκε στις 20.12.2024. Η παρούσα Αίτηση/Έφεση καταχωρήθηκε στις 17.1.2024 και ορίστηκε για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου στις 18.2.2025. Μέχρι τότε όμως η προτεινόμενη διανομή του προϊόντος πώλησης του ακινήτου είχε επικυρωθεί.
Σύμφωνα με τα άρθρα 44 Ι(2) και (3) του Ν.9/1965:
«(2) Ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω ταχυδρομείου, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, καταγράφοντας την προτεινόμενη διάθεσή του:
Νοείται ότι με την ειδοποίηση ενημερώνονται όλα τα ως άνω πρόσωπα ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης θεωρείται ότι επικυρώνεται την τριακοστή (30ή) ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης, η οποία καθίσταται τελική και ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(3) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ο κάτοχος οποιουδήποτε δικαιώματος αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, δύναται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο:
Νοείται ότι, με την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών που αναφέρεται στο εδάφιο (2) και νοουμένου ότι δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή σε όλα τα μέρη εντός πέντε (5) ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.»
(υπογράμμιση δική μου)
Συνεπώς, ως το άρθρο 44 Ι(3) πιο πάνω, με την πάροδο 30 ημερών από την Επίδικη Ειδοποίηση και με δεδομένο ότι δεν είχε εκδοθεί στο ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου που να ήταν σε ισχύ, η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης επικυρώθηκε και κατέστη τελική. Με την επικύρωση της διάθεσης και αφού αυτή κατέστη τελική, δεν παραμένει αντικείμενο αυτής της διαδικασίας. Η καταχώρηση αυτής της Αίτησης/Έφεσης δεν αναστέλλει αφ’ εαυτής την προθεσμία των 30 ημερών. Για να εμποδιστεί η επικύρωση της διανομής απαιτείται διάταγμα Δικαστηρίου.
Ο δεύτερος λόγος για τον οποίο η Αίτηση δεν μπορεί να πετύχει είναι διότι εδράζεται σε λανθασμένη αντίληψη. Οι Εφεσείοντες ζητούν τον παραμερισμό της Επίδικης Ειδοποίησης προβάλλοντας μια σειρά από διαδικαστικούς και τυπικούς λόγους (με τους οποίους εν πάση περιπτώσει δεν συμφωνώ όπως θα εξηγήσω πιο κάτω). Όμως, τα ζητήματα που εγείρουν οι Εφεσείοντες είναι εκτός του πλαισίου έφεσης που καταχωρείται στη βάση του άρθρου 44 Ι(3) του Ν.9/1965. Σύμφωνα με εκείνη τη διάταξη (παρατίθεται πιο πάνω) έφεση καταχωρείται εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης, ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή κάτοχος δικαιώματος «αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης».
Δηλαδή, το προς εξέταση ζήτημα στα πλαίσια έφεσης εναντίον της Επίδικης Ειδοποίησης θα μπορούσε να ήταν διαφωνία των Εφεσειόντων για τον τρόπο που η Εφεσίβλητη είχε πρόθεση να διαθέσει το προϊόν πώλησης του ακινήτου. Η εν λόγω διάταξη δεν παρέχει δικαίωμα έφεσης για άλλους λόγους από αυτόν.
Εδώ, οι Εφεσείοντες δεν εγείρουν οποιαδήποτε διαφωνία για τον τρόπο με τον οποίο η Εφεσίβλητη είχε πρόθεση να κατανέμει το προϊόν πώλησης του ακινήτου. Δηλαδή δεν φαίνεται να διαφωνούν για την προτεινόμενη σειρά προτεραιότητας πληρωμής χρεών. Σε ό,τι αφορά την προτεινόμενη διάθεση, φαίνεται ότι έχει τηρηθεί η σειρά που καθορίζεται στο άρθρο 44 Ι(4) του Ν.9/1965. Δεν εντοπίζω οτιδήποτε αντικανονικό ή παράτυπο στον τρόπο με τον οποίο η Εφεσίβλητη εισηγείτο να γίνει (και τελικά έγινε) η διάθεση του προϊόντος πώλησης.
Ενόψει αυτής της διαπίστωσης θεωρώ ότι δεν υπάρχει έρεισμα για παραμερισμό της Επίδικης Ειδοποίησης.
Παρά τα πιο πάνω, που προκρίνουν το αποτέλεσμα, πολύ επιγραμματικά θα αναφερθώ σε κάποια άλλα ζητήματα που εγείρουν οι Εφεσείοντες.
Υποστηρίζουν ότι καθορίστηκε παράτυπα η τιμή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου καθότι δεν ακολουθήθηκε ορθά η διαδικασία εκτίμησης του άρθρου 44 Δ του Ν.9/1965. Όμως η διαδικασία εκποίησης προχώρησε και εκείνο το διάβημα έχει ήδη συντελεστεί. Δεν μπορεί να εξεταστεί στο παρόν στάδιο. Επίσης, το ζήτημα εκείνο είχε εγερθεί από τους Εφεσείοντες και στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης 126/2022 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (με την οποία επιδίωκαν τον παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ) και απορρίφθηκε (σχετικά τα τεκμήρια 6 και 7 της Αίτησης/Έφεσης). Δεν θα εξεταστεί εκ νέου.
Οι Εφεσείοντες προβάλλουν επίσης ότι η Επίδικη Ειδοποίηση είναι παράτυπη. Ένας λόγος είναι γιατί δεν αναγράφεται σε αυτή το άρθρο του Ν.9/1965 στη βάση του οποίου αποστέλλεται. Δεν συμφωνώ με αυτή τη θέση. Κατ’ αρχάς ο Ν.9/1965 δεν καθορίζει συγκεκριμένο τύπο για την εν λόγω ειδοποίηση. Στη δική μου κρίση, αυτό που ενδιαφέρει είναι να περιλαμβάνει επαρκείς πληροφορίες ώστε ο παραλήπτης να είναι σε θέση να αντιληφθεί το ακίνητο που αφορά και τον τρόπο με τον οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής/αγοραστής προτίθεται να διανέμει το προϊόν πώλησης. Η Επίδικη Ειδοποίηση πληροί αυτές τις προϋποθέσεις.
Μια άλλη παρατυπία κατά τους Εφεσείοντες είναι ότι η Επίδικη Ειδοποίηση δεν αναφέρει τον αριθμό λογαριασμού στον οποίο η Εφεσίβλητη προτίθεται να καταθέσει το προϊόν πώλησης. Θεωρώ ότι αυτή η λεπτομέρεια θα ήταν εκ του περισσού. Το ουσιαστικό είναι η προτεινόμενη διανομή να συνάδει με τη σειρά πληρωμής που καθορίζεται στο άρθρο 44 Ι(4) του Ν.9/1965. Ο αριθμός λογαριασμού στον οποίο θα πιστωθεί το ποσό δεν ενδιαφέρει.
Υποστηρίζουν επίσης οι Εφεσείοντες ότι η Επίδικη Ειδοποίηση είναι παράτυπη γιατί δεν έχουν παρουσιαστεί στοιχεία που να αποδεικνύουν πότε η Εφεσίβλητη είχε αποφασίσει την αγορά του ακινήτου. Ένεκα αυτής της παράλειψης δεν μπορεί να εξεταστεί εάν τηρήθηκε η προθεσμία του άρθρου 44 Ι(2) που προβλέπει ότι η Επίδικη Ειδοποίηση αποστέλλεται «εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου». Ούτε με αυτό το επιχείρημα συμφωνώ. Η Εφεσίβλητη ανέφερε πότε λήφθηκε η απόφαση για αγορά του ακινήτου, έχει επίσης παρουσιάσει στοιχεία για το πότε υποβλήθηκε η σχετική αίτηση στον Φόρο και στο Κτηματολόγιο. Δεν διαπιστώνω ότι η Επίδικη Ειδοποίηση είναι εκπρόθεσμη. Περαιτέρω, ούτε σαν θέμα λογικής θα μπορούσε να θεωρηθεί εκπρόθεσμη. Οι 6 μήνες από τον αποτυχόν πλειστηριασμό παρήλθαν στις 26.11.2024. Αυτή ήταν και η ενωρίτερη ημερομηνία στην οποία θα μπορούσε η Εφεσίβλητη να αγοράσει το ακίνητο άρα είναι η ενωρίτερη ημερομηνία στην οποία θα μπορούσε να ξεκινά η προθεσμία των 30 ημερών του άρθρου 44 Ι(2). Η Επίδικη Ειδοποίηση στάλθηκε στις 20.12.2025. Συνεπώς δεν μπορεί παρά να στάλθηκε εμπρόθεσμα.
Ακόμα ένα σημείο που εγείρεται από τους Εφεσείοντες είναι πως λόγω των πιο πάνω ισχυριζόμενων παρατυπιών, η Εφεσίβλητη να ήταν σε θέση να συμμορφωθεί με το άρθρο 44 ΙΒ του Ν.9/1965. Δηλαδή, οι πιο πάνω παρατυπίες την εμπόδιζαν να παρουσιάσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο «ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και/ή του δημοπράτη, με την οποία βεβαιώνεται η πιστή τήρηση των διατάξεων του παρόντος Μέρους» για να ζητήσει μετεγγραφή του ακινήτου. Ούτε με αυτό το επιχείρημα συμφωνώ. Κατά πόσο ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 44 ΙΒ του Ν.9/1965 είναι ζήτημα που ανακύπτει μετά την επικύρωση της διανομής του προϊόντος πώλησης και που εξετάζεται από το Κτηματολόγιο στο στάδιο της μετεγγραφής του ακινήτου. Δεν αφορά ούτε μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας που είναι έφεση κατά της προτεινόμενης διανομής του προϊόντος πώλησης του ακινήτου.
Θεωρώ ότι δεν χρειάζεται να επεκταθώ περαιτέρω.
Για τους λόγους που εξήγησα η παρούσα Αίτηση/Έφεση δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται.
Αναφορικά με τα έξοδα, ενόψει του αποτελέσματος, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειόντων, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……….………………..………………………..
Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο