ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Ν. Πετρίδου, Ε.Δ.

 

Αρ. Απαίτησης: 1/2024

 

 

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ «[ ] 11», [ ] 12, 1046 Παλουριώτισσα

 

Ενάγουσα

-και-

 

ΒΛΑΔΙΜΗΡΟΣ ΒΑΣΙΛΕΙΑΔΗΣ, [ ] 12, 1046 Παλουριώτισσα

 

Εναγόμενος

 

Ημερομηνία: 20 Οκτωβρίου 2025

 

Εμφανίσεις:

Για την Ενάγουσα: κ. Στ. Μιχαήλ

Για τον Εναγόμενο: κα. Ε. Βλάχου

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Μέσω της παρούσας Απαίτησης, η Ενάγουσα επιζητεί εναντίον του Εναγόμενου, το ποσό των €1.233 ως οφειλόμενα κοινόχρηστα και/ή ως οφειλόμενες έκτακτες δαπάνες κοινοχρήστων, σε σχέση με την ιδιοκτησία και/ή κατοχή του διαμερίσματος του Εναγόμενου, στην πολυκατοικία “[ ] 11” (στο εξής «η Πολυκατοικία»).

 

Σημειώνω, εξ αρχής, για σκοπούς καλύτερης κατανόησης της παρούσας, ότι η πιο πάνω Απαίτηση, ένεκα του ύψους της, αλλά και της φύσης αυτής, ταξινομήθηκε ως «Μικρή Απαίτηση» (στη βάση του Μέρους 29 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023) και, στη βάση τούτου, δόθηκαν, στις δύο πλευρές, οδηγίες, για την καταχώρηση της γραπτής τους μαρτυρίας προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων τους[1].

 

Σημειώνω ακόμη, ότι, η πλευρά της Ενάγουσας προς απόδειξη της απαίτησης της, καταχώρησε γραπτή μαρτυρία, υπό μορφή ένορκης δήλωσης του Προέδρου της Διαχειριστικής Επιτροπής της Πολυκατοικίας, κ. Π. Μαραθοβουνιώτη (στο εξής «ο ΜΕ 1»), ο οποίος δεν αντεξετάστηκε. Η πλευρά του Εναγόμενου δεν προσκόμισε μαρτυρία, ούτε και αυτός προέβη σε οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση του ΜΕ 1, με τη συνήγορο του να δηλώνει ότι θα περιοριστεί στην υιοθέτηση της γραπτής αγόρευσης που καταχώρησε κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων.

 

Προτού προχωρήσω να παραθέσω, εν συντομία, τη μαρτυρία που καταχωρήθηκε προς υποστήριξη της απαίτησης της Ενάγουσας, κρίνω σκόπιμο να παραθέσω, συνοπτικά, τις εκδοχές των διαδίκων.

 

Η εκδοχή της Ενάγουσας

 

Τόσο δικογραφικώς, όσο και μέσω της μαρτυρίας που καταχώρησε προς υποστήριξη της απαίτησης της, είναι η θέση της Ενάγουσας ότι, αυτή, καθ’ όλους τους ουσιώδεις χρόνους, αποτελεί δεόντως συσταθείσα, σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία, αλλά και στη βάση της γενικής συνέλευσης των κυριών της Πολυκατοικίας, διαχειριστική επιτροπή της Πολυκατοικίας, η οποία (Πολυκατοικία) είναι κοινόκτητη οικοδομή. Ο δε Εναγόμενος, είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και/ή κάτοχος του Διαμερίσματος. Αποτελεί, επίσης, θέση της ότι, ως διαχειριστική επιτροπή, είναι επιφορτισμένη με την διαχείριση, έλεγχο, συντήρηση, καθαριότητα και την είσπραξη των κοινοχρήστων και/ή άλλων αναγκαίων δαπανών της Πολυκατοικίας, από τους ιδιοκτήτες, κατόχους και/ή ενοίκους των διαμερισμάτων αυτής. Ισχυρίζεται ότι, τα ποσά των κοινοχρήστων, ως επίσης και οι λοιπες αναγκαίες δαπάνες της Πολυκατοικίας, καθορίζονται, από την ίδια, κατά κύριο μονάδας και κατ’ αναλογία του μεριδίου έκαστης μονάδας, στη βάση του εμβαδού αυτής, ως ο σχετικός Νόμος ορίζει. Είναι η θέση της ότι, βάσει της ποσοστιαίας αναλογίας του μεριδίου του Διαμερίσματος, το πάγιο ποσό κοινοχρήστων, που καθορίστηκε, ως μηνιαία καταβλητέο, σε σχέση με το Διαμέρισμα του Εναγόμενου, ήταν το ποσό των €35. Πάντα, συναφώς, αποτελεί θέση της ότι, ο Εναγόμενος κατέβαλλε το πιο πάνω μηνιαίο ποσό κοινοχρήστων μέχρι τις 25.8.2016, χωρίς να εγείρει οποιοδήποτε ζήτημα, είτε για την δέουσα και/ή νόμιμη σύσταση της Ενάγουσας, είτε αναφορικά με το ύψος του εν λόγω ποσού. Εντούτοις, από τις 28.9.2016 μέχρι τις 18.5.2023, ο Εναγόμενος, μονομερώς, αποφάσισε να καταβάλλει μόνο μέρος του μηνιαίου ποσού των κοινοχρήστων και, ως εκ τούτου, κατέβαλλε το ποσό των €25 μηνιαίως, ενώ έκτοτε δεν καταβάλλει κανένα ποσό. Πέραν των ανωτέρω, ισχυρίζεται η Ενάγουσα ότι, για την κάλυψη έκτακτων εξόδων, τα οποία αφορούσαν την επιδιόρθωση, συντήρηση και αποκατάσταση της Πολυκατοικίας, απαίτησε από τον Εναγόμενο, την καταβολή του ποσού των €31 (στις 31.1.2020), το οποίο αναλογούσε στο μερίδιο του Διαμερίσματος του, για την αγορά κάδου απορριμμάτων της Πολυκατοικίας και το ποσό των €62 (στις 17.10.2022), το οποίο αναλογούσε στο μερίδιο του Διαμερίσματος του, αναφορικά με την επιδιόρθωση των θυροτηλεφώνων της Πολυκατοικίας. Εντούτοις, ως ισχυρίζεται, ο Εναγόμενος δεν κατέβαλε και/ή αρνήθηκε να καταβάλει τα εν λόγω ποσά, ενώ, από τις 18.5.2023, αρνήθηκε και/ή δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό κοινοχρήστων που του αναλογούσε, με αποτέλεσμα, οι δικηγόροι της Ενάγουσας, στις 9.10.2023, να του αποστείλουν επιστολή απαίτησης (προδικαστηριακό πρωτόκολλο), με το οποίο ο Εναγόμενος παρέλειψε να συμμορφωθεί, εξού και η Ενάγουσα αναγκάστηκε να εγείρει την παρούσα Απαίτηση εναντίον του.

 

Η δικογραφημένη εκδοχή του Εναγόμενου

 

Ως ήδη ανέφερα ανωτέρω, ο Εναγόμενος δεν παρουσίασε οποιαδήποτε μαρτυρία προς υποστήριξη των δικογραφημένων θέσεων του. Στη βάση των όσων δικογραφικώς προβάλλει, μέσω της Υπεράσπισης που καταχώρησε, είναι η θέση του ότι η Ενάγουσα δεν εξελέγη νομίμως και/ή δεν τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την εκλογή της διαχειριστικής επιτροπής της Ενάγουσας, και, ως εκ τούτου, αυτή δεν νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα Απαίτηση εναντίον του. Ο Εναγόμενος παραδέχεται ότι είναι ιδιοκτήτης και κάτοχος του Διαμερίσματος. Είναι η θέση του ότι, η Ενάγουσα δεν έδωσε καμία λεπτομέρεια αναφορικά με την έκταση αυτού (του Διαμερίσματος) ή αναφορικά με τον τρόπο καθορισμού του ποσού των κοινοχρήστων. Πάντα κατά τους ισχυρισμούς του, το μηνιαίο ποσό κοινοχρήστων ύψους €35, είναι αυθαίρετο. Πέραν των πιο πάνω, ο Εναγόμενος αρνείται ότι του ζητήθηκε να καταβάλει οποιαδήποτε επιπρόσθετα ποσά δαπανών κοινοχρήστων και ισχυρίζεται ότι ουδέποτε ενημερώθηκε για τούτα από την Ενάγουσα και ότι, εν πάση περιπτώσει, τα εν λόγω ποσά είναι υπερβολικά και εξογκωμένα. Πάντα συναφώς, είναι η θέση του ότι, οι έκτακτες δαπάνες αποφασίζονται κατόπιν σύγκλησης της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών και όχι από την οποιαδήποτε διαχειριστική επιτροπή. Τέλος, αρνείται ότι οχλήθηκε από την Ενάγουσα για να καταβάλει τα αξιούμενα ποσά, ως επίσης και αρνείται ότι παρέλαβε το προδικαστηριακό πρωτόκολλο που η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι του απέστειλε.

 

Νομιμοποίηση της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα Απαίτηση

 

Προτού προχωρήσω να παραθέσω την ενώπιον μου μαρτυρία, κρίνω σκόπιμο όπως εξετάσω κατ’ αρχάς, το ζήτημα που εγείρει η πλευρά του Εναγόμενου, τόσο στην Υπεράσπιση της, όσο και στην αγόρευση που καταχώρησε στο πλαίσιο της παρούσας, και δη ότι η Ενάγουσα δεν αποτελεί δεόντως συσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή και, ως εκ τούτου, δεν νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα Απαίτηση εναντίον του, εφόσον αμφισβητείται η ύπαρξη της ως νομική οντότητα.

 

Είναι προφανές ότι η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση και την ύπαρξη αντιδικίας (βλ. K.N.G. Autoparts Ltd v Μιχάλη Ιωάννου (1996) 1 ΑΑΔ 689). Ως λέχθηκε στην υπόθεση Lioufis and Co. Ltd v. Ανδρονίκου ν. Παναγίδη (1996) 1 ΑΑΔ 773:

 

«Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο[2]. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D’ Escompte de Mulhouse [1925] AC 112 (HL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. The Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575).

Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.»

 

Ο δικαστικός λόγος της  Lioufis (ανωτέρω) υιοθετήθηκε στην Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd (2003) 1 A.Α.Δ. 990,  όπου λέχθηκαν τα εξής σχετικά:

 «Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 "αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει να αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο, δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη[3]".

 

Η πιο πάνω αρχή έχει διατυπωθεί στην Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D’ Escompte de Mulhouse [1925] AC 112 (HL) στην οποία λέχθηκαν τα εξής:

           

".. I do not think that it is open to the defendants to raise this question by way of defence to the action. If the defendants desired to dispute the authority of Mr Jones to commence these proceedings in the name of the plaintiff company, their proper course was to move at an early stage of the action to have the name of the company struck out as plaintiff and so to bring the proceedings to an end.»

Σε μετάφραση:

 «.... Δεν νομίζω ότι οι εναγόμενοι μπορούσαν να εγείρουν αυτό το θέμα με την μορφή υπεράσπισης στην αγωγή.  Αν οι εναγόμενοι επιθυμούσαν να αμφισβητήσουν την εξουσία του κ. Jones να αρχίσει αυτή τη διαδικασία στο όνομα της ενάγουσας εταιρείας η ορθή διαδικασία έγκειτο στη λήψη μέτρων στο αρχικό στάδιο της αγωγής για τη διαγραφή του ονόματος της εταιρείας ως ενάγουσας και με τον τρόπο αυτό να τερματίσουν τη διαδικασία.»

Οι θέσεις που διατυπώθηκαν στην Russian Commercial and Industrial Bank (πιο πάνω) υιοθετήθηκαν στην Lioufis and Co. Ltd v. Ανδρονίκου κ.ά. (1996) 1 Α.Α.Δ. 773, 780 (απόφαση Πική, Π.) στην οποία λέχθηκαν και τα εξής:...».

 

Περαιτέρω, στην υπόθεση Ανδρονίκου κ.α. ν. Επιτροπής του Σχεδίου Ταμείου Συντάξεων, Πολιτική Έφεση αρ. 168/10, ημερομηνίας 24.2.2016, στην οποία, πρωτοδίκως, απορρίφθηκε η αίτηση των εφεσειόντων, για απόρριψη της αγωγής ως καταχρηστικής, στη βάση του ισχυρισμού τους ότι η εφεσίβλητη στερείτο νομικής προσωπικότητας, το Ανώτατο Δικαστήριο (απόφαση πλειοψηφίας), επικυρώνοντας την πρωτόδικη απόφαση, σημείωσε τα ακόλουθα:

 

«Ως προς την εισήγηση ότι η απόρριψη της αίτησης λόγω καθυστέρησης θα ισοδυναμούσε με συνέχιση της αγωγής με ανύπαρκτο ενάγοντα, σημειώνεται ότι, με βάση τη νομολογία, όπως στην περίπτωση που αμφισβητείται η εξουσιοδότηση του δικηγόρου του ενάγοντα έτσι και εν προκειμένω, εναπόκειται στον εναγόμενο να εγείρει το ζήτημα εγκαίρως και δεόντως.  Αν δεν λάβει μέτρα ή αν ενεργήσει με αδικαιολόγητη καθυστέρηση με αποτέλεσμα ν΄απορριφθεί η αίτησή του, τέτοια απόρριψη δεν ισοδυναμεί με συνέχιση της αγωγής από ανύπαρκτο διάδικο, ως η εισήγηση των εφεσειόντων, αλλά απλώς έχει ως συνέπεια τη συνέχιση της αγωγής χωρίς να είναι πλέον δυνατό για τον εναγόμενο να ισχυρίζεται ότι ο ενάγοντας είναι ανύπαρκτο πρόσωπο[4].».

 

Πρόσφατα, οι ίδιες αρχές επαναλήφθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στις υποθέσεις Χαρούλα Κόκκινου κ.ά. v. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολιτική Έφεση 346/2016, ημερ. 6.5.2025 και Μαρία Χαραλάμπους v. B2KAPITAL CYPRUS LTD, Πολιτική Έφεση 296/2016, ημερ. 30.1.2025.

 

Έχοντας κατά νου τις πιο πάνω νομολογιακές αρχές, κρίνω ότι το ζήτημα της αμφισβήτησης της ύπαρξης της Ενάγουσας χωρεί μόνο προδικαστικά, στη βάση των όσων προβλέπονται στο Μέρος 3.3[5] των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, καθώς και ότι το ορθό δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή της αγωγής, που εγείρεται εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου, παρέχεται από το εν λόγω Μέρος 3.3 των Κανονισμών. Εν προκειμένω, σημειώνω ότι, ουδέποτε υποβλήθηκε από μέρους του Εναγόμενου, οποιαδήποτε αίτηση για απόρριψη της παρούσας Απαίτησης, στη βάση της κατ’ ισχυρισμόν ανυπαρξίας και/ή μη νόμιμης και/ή δέουσας συγκρότησης της Ενάγουσας. Συνεπώς, δεν τίθεται ζήτημα εξέτασης του εν λόγω ισχυρισμού του Εναγόμενου αναφορικά με την αμφισβήτηση της Ενάγουσας ως υπαρκτή και/ή δεόντως συγκροτημένη και/ή εκλελεγμένη νομική οντότητα, εφόσον τούτο, στη βάση της ανωτέρω νομολογίας, δεν μπορεί να προωθηθεί στο στάδιο της ακρόασης της Απαίτησης. 

 

Επομένως, η εν λόγω θέση της πλευράς του Εναγόμενου, απορρίπτεται.

 

Μαρτυρία

 

Προχωρώ τώρα να παραθέσω την μαρτυρία που παρουσιάστηκε από πλευράς της Ενάγουσας.

 

ΜΕ 1

 

Στην ουσία, ο μάρτυρας αυτός προώθησε ισχυρισμούς ως η ανωτέρω εκδοχή της Ενάγουσας. Επισύναψε στην ένορκη του δήλωση, ως Τεκμήριο 1, αντίγραφο των πρακτικών της ετήσιας Γενικής Συνέλευσης των κυριών της Πολυκατοικίας, ημερομηνίας 8.2.2008, στη βάση των οποίων αυτός διορίστηκε ως Πρόεδρος της Διαχειριστικής Επιτροπής της Πολυκατοικίας. Ανέφερε ότι, στη βάση της ποσοστιαίας αναλογίας του μεριδίου του Διαμερίσματος, το μηνιαίο πάγιο ποσό κοινοχρήστων που καθορίστηκε για το εν λόγω Διαμέρισμα, έκτοτε, ήταν ύψους €35, και παρέπεμψε προς τούτο στο Τεκμήριο 1. Ισχυρίστηκε, ακόμη, ότι αντίγραφο των εν λόγω πρακτικών (Τεκμήριο 1) τοποθετήθηκε σε όλα τα γραμματοκιβώτια της Πολυκατοικίας, συμπεριλαμβανομένου και αυτού του Εναγόμενου, στις 20.3.2008. Επίσης, ο μάρτυρας αυτός, επισύναψε ως Τεκμήριο 1Α, τα πρακτικά της Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης, ημερoμηνίας 22.6.2022, κατά την οποία διορίστηκε εκ νέου ως Πρόεδρος της Διαχειριστικής Επιτροπής της Πολυκατοικίας, τα οποία, ως ανέφερε, είναι δεόντως υπογεγραμμένα από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της Πολυκατοικίας που ήταν παρόντες κατά την εν λόγω γενική συνέλευση, και τα οποία στάληκαν στην τράπεζα για σκοπούς επικαιροποίησης του λογαριασμού της Ενάγουσας. Σε ό,τι αφορά τις επιπρόσθετες δαπάνες συνολικού ποσού €93, που απαιτεί η Ενάγουσα από τον Εναγόμενο, ο μάρτυρας αυτός παρέπεμψε στα Τεκμήρια 2 και 2Α, τα οποία επισύναψε στην ένορκη του δήλωση, όπου φαίνεται ο αναλυτικός υπολογισμός των εν λόγω οφειλών του Εναγόμενου, στη βάση του εμβαδού του Διαμερίσματος του. Ισχυρίστηκε, ακόμη, ότι, από την 1.1.2013, εγκατέστησε, στον ηλεκτρονικό του υπολογιστή, ειδικό λογιστικό λογισμικό, μέσω του οποίου γίνονται οι καταχωρήσεις χρεώσεων και πιστώσεων αναφορικά με κάθε διαμέρισμα στην Πολυκατοικία και επισύναψε, ως Τεκμήριο 3, την κατάσταση λογαριασμού που αφορά το Διαμέρισμα, για την περίοδο από την 1.1.2013 μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Απαίτησης. Ήταν η θέση του ότι, ως εμφαίνεται από το εν λόγω Τεκμήριο 3, το οφειλόμενο υπόλοιπο των κοινόχρηστων οφειλών, ως επίσης και των έκτακτων δαπανών κοινοχρήστων του Εναγόμενου, μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Απαίτησης, ανέρχετο στο ποσό των €1.233. Επίσης, ως ισχυρίστηκε, από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Απαίτησης, μέχρι και το χρόνο καταχώρησης της ένορκης του δήλωσης (στο πλαίσιο της παρούσας Απαίτησης), προστέθηκαν ενδιάμεσα κοινόχρηστα 6 μηνών, συνολικού ύψους €210, και επισύναψε το Τεκμήριο 3Α, προς υποστήριξη του εν λόγω ισχυρισμού του, το οποίο αποτελεί σχετική κατάσταση λογαριασμού αναφορικά με το Διαμέρισμα. Τέλος, επισύναψε ως Τεκμήριο 3Β, το προδικαστηριακό πρωτόκολλο, ημερ. 9.10.2023, που απέστειλαν οι δικηγόροι της Ενάγουσας προς τον Εναγόμενο, και ανέφερε ότι ο τελευταίος ουδέν ποσό κατέβαλε προς εξόφληση των οφειλών του.

 

 

Αξιολόγηση ΜΕ 1

 

Η μαρτυρία του ΜΕ 1 παρέμεινε αναντίλεκτη. Αυτός δε, τεκμηρίωσε με σχετικά αποδεικτικά έγγραφα, τα οποία παρουσίασε ως τεκμήρια, όλους τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας, όπως τούτοι τέθηκαν μέσω των σχετικών δικογράφων που καταχώρησε η πλευρά της. Ο μάρτυρας αυτός, δεν εκφράστηκε γενικά και αόριστα, αλλά, απεναντίας, με τρόπο ξεκάθαρο και συγκεκριμένο, έδωσε ακριβείς ημερομηνίες για την διεξαγωγή των γενικών συνελεύσεων που ανέφερε, ως επίσης και παρουσίασε τα πρακτικά έκαστης εκ των συνελεύσεων αυτών. Μάλιστα, από το Τεκμήριο 1, προκύπτει ότι ο Εναγόμενος ήταν παρών κατά την ετήσια γενική συνέλευση ημερ. 8.2.2008, όπου καθορίστηκε και το πάγιο μηνιαίο ποσό κοινοχρήστων που όφειλε να καταβάλλει για το Διαμέρισμά του, και δη το ποσό των €35 μηνιαίως. Το ότι δε αυτός χρεωνόταν και κατέβαλλε το εν λόγω ποσό μηνιαίως, από την 1.1.2013 μέχρι και τις 25.8.2016, χωρίς να εκφράσει οποιοδήποτε παράπονο για τούτο, εμφαίνεται και από το Τεκμήριο 3. Επίσης, από το Τεκμήριο 3 προκύπτει ότι, ενώ ο λογαριασμός που τηρείτο για το Διαμέρισμα του Ενάγοντα, συνέχισε να χρεώνεται με το μηνιαίο ποσό των €35 ως κοινόχρηστα, εντούτοις αυτός, εντελώς αυθαίρετα αποφάσισε να καταβάλλει το ποσό των €25 μηνιαίως, από την 1.9.2016 μέχρι τις 18.5.2023, οπόταν και σταμάτησε να καταβάλλει οποιοδήποτε ποσό. Ο δε ισχυρισμός της πλευράς του Εναγόμενου ότι ο ίδιος κατέβαλλε αρχικά, το ποσό των €25 μηνιαίως, ως κοινόχρηστα, και ότι πουθενά η Ενάγουσα δεν εξηγεί πως υπολογίστηκε το ποσό των κοινοχρήστων για το Διαμέρισμα του, εκ €35 μηνιαίως, και αν έγινε ανάλογη αύξηση και για τα λοιπά διαμερίσματα της Πολυκατοικίας, πέραν του ότι δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε μαρτυρία από πλευράς του, καταρρίπτεται από το ίδιο το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 3 (πιο πάνω).

 

Πέραν των ανωτέρω, το συνολικό ποσό των €93 που απαιτεί η Ενάγουσα ως έκτακτες δαπάνες κοινοχρήστων, διαφαίνεται ξεκάθαρα από τα Τεκμήρια 2 και 2Α, ενώ το γεγονός ότι αποστάληκε το προδικαστηριακό πρωτόκολλο στον Εναγόμενο, με το οποίο η Ενάγουσα αξίωνε τα ποσά που απαιτεί μέσω της παρούσας Απαίτησης της, καταδεικνύεται από το Τεκμήριο 3Β.

 

Τελικά ευρήματα

 

Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης μου, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα:

 

1.    Η πολυκατοικία «[ ] 11» είναι κοινόκτητη οικοδομή, σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία και η Ενάγουσα είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της εν λόγω Πολυκατοικίας.

2.    Η Ενάγουσα ήταν και/ή είναι επιφορτισμένη με τη διαχείριση, έλεγχο, συντήρηση, καθαριότητα και είσπραξη των κοινοχρήστων και/ή άλλων αναγκαίων δαπανών, από τους ιδιοκτήτες και/ή κατόχους και/ή ενοίκους των διαμερισμάτων που βρίσκονται στην Πολυκατοικία.

3.    Ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης και κάτοχος του Διαμερίσματος στην Πολυκατοικία.

4.    Στη βάση του εμβαδού του Διαμερίσματος του Εναγόμενου, υπολογίστηκε ως πάγιο μηνιαίο ποσό κοινοχρήστων για το Διαμέρισμά του, το ποσό των €35.

5.    Το συνολικό, επιπλέον, ποσό ύψους €93, που απαίτησε η Ενάγουσα από τον Εναγόμενο, ως έκτακτη δαπάνη κοινοχρήστων, για τις ανάγκες της Πολυκατοικίας, υπολογίστηκε στη βάση του εμβαδού του Διαμερίσματος του τελευταίου. Εντούτοις, ο Εναγόμενος ουδέποτε κατέβαλε το εν λόγω ποσό στην Ενάγουσα.

6.    Ο Εναγόμενος χρεωνόταν για το Διαμέρισμα του, ως κοινόχρηστα, το ποσό των €35 μηνιαίως, ποσό το οποίο και κατέβαλλε, μέχρι τις 25.8.2016. Ακολούθως, και ενώ συνέχισε να χρεώνεται από την Ενάγουσα το ποσό των €35 μηνιαίως, ως κοινόχρηστα, εντελώς αυθαίρετα, αυτός κατέβαλλε μέρος του εν λόγω ποσού κοινοχρήστων, και δη το ποσό των €25 μηνιαίως, μέχρι τις 18.5.2023, οπόταν και σταμάτησε να καταβάλλει οποιοδήποτε ποσό κοινοχρήστων.

7.    Αποτέλεσμα των πιο πάνω, είναι ότι, κατά την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Απαίτησης, ο Εναγόμενος όφειλε προς την Ενάγουσα το ποσό των €1.233, ποσό το οποίο περιλαμβάνει τόσο τα καθυστερημένα κοινόχρηστα για το Διαμέρισμά του, όσο και το ανωτέρω ποσό των έκτακτων δαπανών κοινοχρήστων που του αναλογούσε (€93).

8.    Επίσης, ο Εναγόμενος δεν κατέβαλε στην Ενάγουσα τα κοινόχρηστα των μηνών Ιανουαρίου 2024 – Ιουνίου 2024, συνολικού ύψους €210.

 

Νομική πτυχή και συμπεράσματα

 

Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, ο Ενάγων έχει το γενικό βάρος να αποδείξει στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων ότι η δική του εκδοχή γεγονότων είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Η αρχή αυτή έχει επαναληφθεί στην απόφαση Χρυσάνθη Χρύσανθου και Σταύρος Φραντζή ν Αντρέα Φραντζή (2010) 1Β Α.Α.Δ.1295, όπου με παραπομπή στην υπόθεση Μαρσέλ κ.ά ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ (2001) 1(B) Α.Α.Δ 1858 λέχθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).».

 

Με την παρούσα Απαίτηση, η Ενάγουσα αξιώνει τα ποσά των κοινοχρήστων, ως επίσης και τις έκτακτες δαπάνες κοινοχρήστων της Πολυκατοικίας, που αναλογούν στο Διαμέρισμα του Εναγόμενου, και δη ποσά τα οποία ο Εναγόμενος δεν της κατέβαλε, σε σχέση με το Διαμέρισμα του.

 

Έχοντας καταλήξει ανωτέρω, στα τελικά μου ευρήματα ότι, ο Εναγόμενος δεν έχει καταβάλει τα πιο πάνω ποσά στην Ενάγουσα, προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο αυτός έχει υποχρέωση να καταβάλει τούτα στην τελευταία.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224:

 

«(1) Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.

(2) Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.».

 

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΣΤ του πιο πάνω Νόμου:

 

«38ΚΣΤ.-(1) Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.

(2) Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου (1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί-

(α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή.

(β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι.

(γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής.

(δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.»

 

Στη βάση των πιο πάνω, είναι εμφανές ότι, η υποχρέωση των κυριών μονάδων να καταβάλλουν τα κοινόχρηστα  που ήθελε αποδειχθεί ότι νόμιμα επιβλήθηκαν, προνοείται δια Νόμου. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224 (ανωτέρω), οι κύριοι μονάδων κοινόκτητης οικοδομής υποχρεούνται να συνεισφέρουν στις αναγκαίες δαπάνες, κατ' αναλογία, σύμφωνα με το μερίδιο της μονάδας που τους ανήκει. 

 

Εν προκειμένω, ο Εναγόμενος είναι κύριος του Διαμερίσματος στην Πολυκατοικία της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα έχει συσταθεί και έχει αποδειχθεί ότι το μηναίο ποσό κοινοχρήστων ύψους €35, καθορίστηκε με βάση το εμβαδόν του Διαμερίσματος (μονάδας) του Εναγόμενου, ως προνοείται στο άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224. Το ίδιο ισχύει και για τις έκτακτες δαπάνες κοινοχρήστων, συνολικού ύψους €93, που κλήθηκε ο Εναγόμενος να καταβάλει.

 

Έχοντας κατά νου όλα τα ανωτέρω, κρίνω ότι ο Εναγόμενος οφείλει το συνολικό αξιούμενο ποσό κοινοχρήστων και έκτακτων δαπανών κοινοχρήστων (συνολικού ύψους €1.233) και έχει υποχρέωση να καταβάλει τούτο στην Ενάγουσα.

 

Σε ό,τι τώρα αφορά το κατά ποσό, πέραν των πιο πάνω οφειλόμενων κοινοχρήστων και έκτακτων δαπανών κοινοχρήστων, η Ενάγουσα δικαιούται να αξιώνει ενδιάμεσα κοινόχρηστα, από την 1.1.2024 μέχρι την εκδίκαση της παρούσας Απαίτησης (βλ. παράγραφο 13(Γ)  της Έκθεσης Απαίτησης της), σημειώνω ότι το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, προβλέπει ότι η Διαχειριστική Επιτροπή «μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος». Εν προκειμένω, ως αποτελεί εύρημα μου ανωτέρω, ο Εναγόμενος δεν έχει καταβάλει το ποσό των €210 που αφορά τα κοινόχρηστα (που αναλογούν στο Διαμέρισμα του) για τους μήνες Ιανουάριο 2024 μέχρι Ιούνιο του 2024 (6 μήνες). Ως εκ τούτου, η Ενάγουσα δικαιούται, επίσης, και στην καταβολή του εν λόγω ποσού.

 

Κατάληξη

 

Στη βάση των όσων προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, κρίνω ότι η Ενάγουσα απέσεισε το βάρος που είχε να αποδείξει ότι ο Εναγόμενος οφείλει τα αξιούμενα ποσά και ότι έχει υποχρέωση να της τα καταβάλει.

 

Ως εκ τούτου, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου, ως ακολούθως:

 

1.    Για το ποσό των €1.233, πλέον νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της παρούσας Απαίτησης μέχρι εξόφλησης, και

2.    Για το ποσό των €210, πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα μέχρι εξόφλησης.

 

Σε ό,τι αφορά τα έξοδα, δεν βρίσκω κανένα λόγο να αποκλίνω από το γενικό κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα, ειδικότερα εφόσον ο Εναγόμενος δεν συμμορφώθηκε, ούτε και έκανε προσπάθεια συμμόρφωσης με το προδικαστηριακό πρωτόκολλο που του απέστειλε η Ενάγουσα πριν την καταχώρηση της παρούσας Απαίτησης. Ως εκ τούτου, επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου, τα οποία υπολογίζω στο ποσό των €1000 πλέον ΦΠΑ. Σημειώνω εδώ ότι, ουδείς εκ των συνηγόρων των διαδίκων έχει καταχωρήσει σχετικό κατάλογο εξόδων, στη βάση του Μέρους 39.9 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας[6].

 

 

(Υπογρ.)……………………

Ν. Πετρίδου, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής