ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Χ. Σατσιά, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 3408 / 2019
Μεταξύ:
ΕΛΕΝΗΣ ΒΕΛΑΡΗ
Ενάγουσας
και
1.E. SIEITTANIS & A. KATHEM JEWELLERY LTD
2.ΠΑΝΤΕΛΙΤΣΑΣ ΠΑΝΑΓΗ
3.ΝΙΚΟΛΕΤΤΑΣ ΣΙΕΪΤΤΑΝΗ
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 17 Φεβρουαρίου, 2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα / Καθ’ ης η Αίτηση: κος Κ. Αντωνίου για Βελάρης & Βελάρης Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη 2 / Αιτήτρια: κ.κ. Γ. Παπαθεοδώρου και Σ. Παπαθεοδώρου
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Αίτηση για προδικαστική εκδίκαση νομικού σημείου, ημερ. 07.02.2024 («Αίτηση»)
Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1. Δια της παρούσης αγωγής η Ενάγουσα αξιώνει εναντίον των Εναγόμενων 1, ως πρωτοφειλετών και των Εναγόμενων 2 και 3, ως αλληλέγγυων εγγυητριών, το ποσό των €12.000 το οποίο αφορά καθυστερημένα και δεδουλευμένα ενοίκια, πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα.
2. Δια της εν προκειμένω Αίτησης η Εναγόμενη 2 / Αιτήτρια αιτείται όπως το νομικό σημείο, ήτοι η προδικαστική ένσταση η οποία εγέρθηκε από αυτήν στις παραγράφους 1 και 2 της Υπεράσπισης της, προδικαστεί και αποφασιστεί υπό του Δικαστηρίου πριν από την ακρόαση της Αγωγής. Η προδικαστική ένσταση αφορά την κατ’ ισχυρισμό έλλειψη δικαιοδοσίας – καθ’ ύλην αρμοδιότητας – του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας να εκδικάσει την Αγωγή καθότι η ενοικίαση του επίδικου Ακινήτου από τους Εναγόμενους 1 κατέστη θέσμια.
Β. ΔΙΚΟΓΡΑΦΗΜΕΝΟΙ ΙΣΧΥΡΙΣΜΟΙ
3. Σύμφωνα με τους δικογραφημένους στην Έκθεση Απαίτηση της Ενάγουσας ισχυρισμούς, η Ενάγουσα κατέχει την επικαρπία του καταστήματος στην οδό Λήδρας 169 στη Λευκωσία (εφεξής «Κατάστημα»). Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 01.12.2017 η Ενάγουσα ενοικίασε το υποστατικό στους Εναγόμενους 1 για περίοδο πέντε ετών, ήτοι από 01.12.2017 έως και την 30.11.2022. Το εκάστοτε καταβλητέο ενοίκιο θα έπρεπε να καταβάλλεται προκαταβολικά με 10 μέρες χάρη.
4. Από τον Απρίλιο του 2019, οι Εναγόμενοι 1 επέδειξαν αδυναμία στην καταβολή δεδουλευμένων ενοικίων, καθυστερούσαν την καταβολή των ενοικίων ενώ οι καθυστερήσεις με την πάροδο του χρόνου αυξανόντουσαν. Τα δεδουλευμένα και απαιτητά ενοίκια ανέρχονταν στις €12.000 μέχρι τις 30.09.2019 και τόσο οι Εναγόμενοι 1 όσο και οι εγγυητές των (Εναγόμενες 2 και 3) αρνούνται ή/και παραλείπουν να τα καταβάλουν παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της Ενάγουσας προς τούτο.
5. Σημειώνεται ότι εναντίον των Εναγόμενων 1 εξασφαλίστηκε απόφαση ερήμην την 11.12.2019, λόγω της παράλειψης τους να καταχωρίσουν σημείωμα εμφάνισης στην αγωγή. Η αγωγή σε σχέση με την Εναγόμενη 3 έχει διευθετηθεί και αποσυρθεί. Επομένως, παραμένει μόνο σε σχέση με την Εναγόμενη 2.
6. Στην Υπεράσπιση της η Εναγόμενη 2 εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας δεν έχει καθ’ ύλην αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Αποκλειστική δικαιοδοσία έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καθότι η ενοικίαση κατέστη θέσμια πριν την καταχώριση της παρούσας αγωγής: «Οι Εναγόμενοι 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου ακινήτου του οποίου η ενοικίαση τερματίστηκε και η κατοχή παραδόθηκε στην Ενάγουσα την ή περί την 07.01.2020».
7. Περαιτέρω, προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι το Κατάστημα συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, ευρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή για σκοπούς του Νόμου περί Ενοικιοστασίου. Ν. 23/1983, ως έχει τροποποιηθεί (εφεξής «Νόμος Ενοικιοστασίου») και η ενοικίαση του τερματίστηκε με συστημένη επιστολή ημερ. 30.08.2019 των Εναγόμενων 1 προς την Ενάγουσα, με την επιστολή των δικηγόρων της Ενάγουσας προς τους Εναγόμενους ημερ. 25.07.2019 και με την καταχώριση της αγωγής.
8. Εκτός από την πιο πάνω αναφερόμενη προδικαστική ένσταση η Εναγόμενη 2 παραδέχεται ότι εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις των Εναγόμενων 1 έναντι της ιδιοκτήτριας, ωστόσο ισχυρίζεται ότι η εγγύηση της ίσχυε και τη δέσμευε κατά την διάρκεια της συμβατικής περιόδου ενοικίασης και έπαυσε να ισχύει από την στιγμή κατά την οποία η ενοικίαση του Καταστήματος κατέστη θέσμια.
Γ. Η ΑΙΤΗΣΗ ΚΑΙ Η ΕΝΣΤΑΣΗ
9. Η Αίτηση βασίζεται, μεταξύ άλλων στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.27 θθ. 1 και 2, Δ.36 θ. 3 και Δ.48 θθ. 1 – 3 και υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Εναγόμενης 2 / Αιτήτριας (εφεξής «ΕΔ ΠΠ»).
10. Στην Ε.Δ. ΠΠ αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι:
10.1 Την 22.08.2019 η Ενάγουσα μέσω του δικηγόρου της αξίωσε την καταβολή του ποσού των €12.000 ως οφειλόμενα ενοίκια (Τεκμήριο 1, ΕΔ ΠΠ).
10.2 Με αυτόν τον τρόπο «τερμάτισε την συμφωνία ενοικίασης και κατέστησε την ενοικιαστή Εναγόμενη 1 θέσμια ενοικιάστρια. Η Εναγόμενη 1 εξακολουθούσε να κατέχει το ΑΚΙΝΗΤΟ και μετά την αποστολή και λήψη από αυτήν της επιστολής…».
10.3 Το Κατάστημα βρίσκεται σε διατηρητέο κτίριο.
10.4 Οι Εναγόμενοι 1 απέστειλαν προς την Ενάγουσα επιστολή ημερ. 30.08.2019 με την οποία τερματίζουν την ενοικίαση του Καταστήματος την 31.11.2019 (Τεκμήριο 5, ΕΔ ΠΠ).
10.5 Το ακίνητο εντός του οποίου βρίσκεται το Κατάστημα είχε ολοκληρωθεί και υπήρχε πολύ πριν από το έτος 1997 ημερομηνία κατά την οποία κηρύχθηκε σε διατηρητέα οικοδομή, το ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και από τη στιγμή που η ενοικίαση τερματίστηκε, τόσο με το Τεκμήριο 1, ΕΔ ΠΠ όσο και με την καταχώριση της αγωγής και οι Εναγόμενοι 2 εξακολούθησαν να κατέχουν το Κατάστημα ως θέσμιοι ενοικιαστές.
10.6 Η ενοικίαση του Καταστήματος είχε καταστεί θέσμια από την 22.08.2019.
10.7 Συνεπώς, κατά την θέση της το Ε.Δ. Λευκωσίας στερείται δικαιοδοσίας να συνεχίσει την εκδίκαση της υπόθεσης και αυτή θα πρέπει να παραπεμφθεί στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (εφεξής «ΔΕΔ»).
11. Η Ενάγουσα / Καθ’ ης η Αίτηση υπέβαλε ένσταση στην Αίτηση στο σώμα της οποίας εκτίθενται έξι λόγοι ένστασης. Στην ουσία προβάλλεται ότι:
11.1 Η Αίτηση καταχωρίστηκε με υπέρμετρη καθυστέρηση γεγονός το οποίο την καθιστά καταχρηστική. Περαιτέρω δημιουργείται κώλυμα στην προώθηση της Αίτησης.
11.2 Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις οι οποίες τίθενται στη Δ.27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
11.3 Δεν υπάρχει το αναγκαίο παραδεκτό πραγματικό υπόβαθρο ώστε να μπορεί να εκδικαστεί προδικαστικά το νομικό σημείο.
11.4 Επί της ουσίας το Ε.Δ. Λευκωσίας είναι το καθ’ ύλην αρμόδιο Δικαστήριο και ουδέποτε δημιουργήθηκε θέσμια ενοικίαση – η ενοικίαση παρέμεινε συμβατική.
12. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Ενάγουσας (εφεξής «ΕΔ ΕΒ»). Στην ΕΔ ΕΒ γίνεται αναφορά, μεταξύ άλλων, στα γεγονότα της υπόθεσης. Παρουσιάζεται ως Τεκμήριο 1 το ενοικιαστήριο έγγραφο και ως Τεκμήρια 2 και 3 δύο επιστολές ημερ. 25.07.2019 και 22.08.2019 από τους δικηγόρους της ΕΒ προς τους Εναγόμενους. Δια των εν λόγω επιστολών ζητείτο η άμεση καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων και από το περιεχόμενο τους προκύπτει ξεκάθαρα πως η ενοικίαση δεν είχε τερματιστεί. Εν πάση περιπτώσει, η Εναγόμενη 1 διατηρούσε την κατοχή του Καταστήματος.
13. Προσθέτει επίσης ότι μέχρι την καταχώριση της αγωγής δεν υπήρξε τερματισμός της ενοικίασης και δη νόμιμος τερματισμός. Συνεπώς, η οποιαδήποτε αναφορά της Αιτήτριας σε σχέση με θέσμια ενοικίαση είναι αβάσιμη.
Δ. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
14. Η ακρόαση της Αίτησης διεξήχθη επί τη βάσει των ενόρκων δηλώσεων τις οποίες αμφότερες οι πλευρές καταχώρισαν. Ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των μερών καταχώρισαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις το περιεχόμενο των οποίων λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο.
15. Επισημαίνω, ότι τα επιχειρήματα τα οποία τέθηκαν και η μαρτυρία η οποία προσκομίσθηκε από τους διάδικους εξετάστηκαν σε όλη τους την εμβέλεια από το Δικαστήριο χωρίς να υπάρχει ανάγκη ειδικής επίκλησής τους καθότι δεν αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αιτιολόγησης δικαστικής απόφασης ειδική αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται. Η δραστικότητα ενός επιχειρήματος συναρτάται με την επίδραση τη οποία μπορεί να έχει στη θεώρηση των επίδικών θεμάτων (BITONIC LTD v. BΑNK OF MOSCOW-BANK JOINT STOCK COMPANY, Πολ. Εφ. 117/2018, 16.03.2022, ECLI:CY:AD:2022:A113, Νίκος Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 ΑΑΔ 490).
16. Πρέπει να αναφερθεί ότι στην αγόρευση της Εναγόμενης 2 / Αιτήτριας λαμβάνει χώρα ανάλυση του κατά πόσον δημιουργήθηκε θέσμια ενοικίαση και συνεπακόλουθα του κατά πόσον το Δικαστήριο έχει την καθ’ ύλην αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα διαφορά. Δεν αναλύονται οι προϋποθέσεις της Δ.27 για προδικαστική εκδίκαση νομικού σημείου. Στην αγόρευση της Καθ’ ης η Αίτηση αναλύονται τόσο οι προϋποθέσεις της Δ.27 όσο και το κατά πόσον έχει δικαιοδοσία το Δικαστήριο να εκδικάσει την υπόθεση η οποία κατά την θέση της αποτελεί μια «απλή εκκαθαρισμένη απαίτηση χρέους».
Ε. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
i. Προδικαστική εκδίκαση νομικού σημείου
17. Η Διαταγή 27 θθ 1-2 προνοεί τα ακόλουθα:
«1. Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.
2. If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such other order therein as may be just.
Σε ανεπίσημη μετάφραση στα Ελληνικά:
1. Οποιοσδήποτε διάδικος δικαιούται να εγείρει στα δικόγραφα του οποιοδήποτε νομικό σημείο και κάθε τέτοιο σημείο θα αποφασίζεται από το Δικαστήριο σε οποιοδήποτε στάδιο ήθελε φανεί λογικό στο Δικαστήριο.
2. Εάν το Δικαστήριο είναι της άποψης ότι η απόφαση επί αυτού του νομικού σημείου ουσιαστικά κρίνει ολόκληρη την αγωγή ή οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα, βάση υπεράσπισης, ανταπαίτησης, απάντησης σ' αυτή, το Δικαστήριο μπορεί τότε να απορρίψει την αγωγή ή να εκδώσει οποιοδήποτε άλλο διάταγμα σ' αυτή που θα είναι δίκαιο.»
18. Οι νομικές αρχές οι οποίες διέπουν την προδικαστική εκδίκαση νομικών σημείων σύμφωνα με τη Δ.27 θ.1, επί της οποίας βασίζεται και η παρούσα Αίτηση, έχουν αποκρυσταλλωθεί σε σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου.
19. Το απαύγασμα της νομολογίας κατατείνει στο ότι προδικαστικά εκδικάζονται μόνο καθαρά νομικά σημεία (Malachtos v. Armeftis (1985) 1 C.L.R. 548) νοουμένου ότι ικανοποιούνται ορισμένες προϋποθέσεις, οι οποίες συνοψίζονται στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Χ''Οικονόμου ν. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 949, απόσπασμα από την οποία ακολουθεί:
«Οι αρχές που διέπουν την προκαταρκτική εκδίκαση νομικών σημείων που εγείρονται στις έγγραφες προτάσεις, έχουν νομολογηθεί. (Βλ. μεταξύ άλλων, Costas Mavromoustaki v. Iacovos N. Yeroudes as Executor of the Will of the deceased Spyros Michaelides (1965) 1 CLR 176, Maroulla Athanassi Michaelides (Wife of Aristotelis Gregoriades) v. Pinelopi HjiMichael Diakou (1986) 1 CLR 392, Michael v. United Sea Transport (1981) 1 CLR 322.)
Οι αρχές αυτές που καθορίζουν τα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, μπορούν να συνοψισθούν ως ακολούθως:
Η σχετική αίτηση πρέπει να καθορίζει το συγκεκριμένο νομικό σημείο που εγείρεται και να καταχωρείται κατά το χρόνο που κλείνουν οι έγγραφες προτάσεις ή πολύ σύντομα αργότερα. Κανονικά η προκαταρκτική εκδίκαση θα πρέπει να ζητείται στην Αίτηση για Οδηγίες (Summons for Directions). Η έκδοση τέτοιας διαταγής γίνεται κατά κανόνα, όταν το Δικαστήριο κρίνει ότι το κρινόμενο νομικό σημείο εγείρει σοβαρό νομικό θέμα, το οποίο αν αποφασιστεί υπέρ του αιτητή, αποφασίζεται η όλη υπόθεση, ή ένα ουσιώδες θέμα της αγωγής. Μια τέτοια διαταγή θα πρέπει να εκδίδεται με φειδώ και σε εξαιρετικά απλές και καθαρές περιπτώσεις και όχι στις περιπτώσεις εκείνες που τα εγειρόμενα θέματα, λόγω της ασάφειας των γεγονότων ή του νόμου, θα πρέπει να αποφασιστούν κατά την ακρόαση. Ακόμα, η διαταγή αυτή δεν εκδίδεται όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα γεγονότα.
… Τέλος, κρίνουμε σκόπιμο να παρατηρήσουμε πως στην υπόθεση αυτή, εκτός των άλλων, υπήρξε πράγματι αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην καταχώρηση της αίτησης. … Αιτήσεις για προκαταρτική εκδίκαση νομικών σημείων, όπως και άλλες ενδιάμεσες αιτήσεις, θα πρέπει να καταχωρούνται νωρίτερα, όπως έχουμε αναφέρει και όχι σε μεταγενέστερο στάδιο, που μόνο καθυστέρηση στην εκδίκαση της υπόθεσης μπορούν να επιφέρουν και όχι διευκόλυνση ή συντόμευση της διαδικασίας.»
20. Όπου τα γεγονότα, όπως αυτά εκτίθενται στις έγγραφες προτάσεις, είναι ικανά να δώσουν πλήρη εικόνα στο Δικαστήριο, τότε το Δικαστήριο υιοθετεί τη διαδικασία της προδικαστικής εκδίκασης του σημείου. Σε περίπτωση κατά την οποία χρειάζεται, όμως, να δοθεί πρόσθετο φως στα γεγονότα με μαρτυρία, είναι ορθότερο όπως η υπόθεση προχωρήσει σε δίκη σύμφωνα με τις πρόνοιες της Διαταγής 33. Μόνο καθαρά νομικά ζητήματα μπορούν να τύχουν εξέτασης δυνάμει της Δ.27 θ.1, τα οποία θα είναι καθοριστικά της αντιδικίας μεταξύ των διαδίκων.
21. Σχετική είναι και η απόφαση στην υπόθεση Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα κ.α. (1991) 1 Α.Α.Δ. 229 στην οποία αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Στην πρωτόδικη απόφαση γίνεται εκτενής αναφορά στη νομολογία η οποία διέπει τον καθορισμό και την επίλυση Θέματος βάσει της Δ.27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας (Βλ. μεταξύ άλλων, Western S.S. Co v. Amaral Sutherland & Co. [1914] 3 K.B. 55. Windsor Refrigerator Co Ltd. v. Branch Nominees Ltd [1961] Ch. 375. Isaacs and Sons Ltd. v. Cook [1925] 2 K.B. 886 Andreson v. Midland Railway [1902] 1 Ch. 374. Papamichael v. Haholiades (1970) 1 C.L.R. 360. Malachtou v. Armefti and another (1984) 1 C.L.R. 548).
Ο,τι προκύπτει από τη νομολογία, είναι ότι η επίλυση θέματος προδικαστικά και, γενικότερα, η επίλυση θέματος έξω από το πλαίσιο της δίκης - το φυσιολογικό πεδίο για τη διαπίστωση των γεγονότων και τον καθορισμό των δικαιϊκών τους συνεπειών - αποτελεί εξαιρετικό μέτρο, προσφυγή στο οποίο δικαιολογείται μόνο εφ' όσο τα γεγονότα είναι αδιαμφισβήτητα ή παραδεκτά.
Δικαιολογείται, συνεπώς η επίκληση της Διάταξης 27 εφ' όσο το συζητούμενο θέμα αποκρυσταλλώνεται σε καθαρά νομικό θέμα, η λύση του οποίου μπορεί να επιδιωχθεί με την ίδια ευχέρεια σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας. Τα γεγονότα, άλλωστε, τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου είναι, όπως υποδεικνύεται στη Sevegep Ltd. v. United Sea Transport Ltd. And others (1989) 1 Α.Α.Δ. (E) 729 εκείνα τα οποία συνθέτουν την απαίτηση, και αποκλειστική πηγή αναζήτησης τους είναι η έκθεση απαιτήσεως».
22. Στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Stoba Trading Ltd κ.α. ν. South Automobile Group LLC, Πολ. Εφ. Ε223/2019, 27.11.2025 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα ως προς το πότε πρέπει να εκδικάζεται προδικαστικά νομικό σημείο:
«Η ευχέρεια της προδικαστικής εκδίκασης νομικού σημείου αποφασίζεται με βάση τις πρόνοιες των Θεσμών 1 και 2 της Διαταγής 27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Τα εγειρόμενα νομικά ζητήματα πρέπει να αφορούν εξαιρετικά απλές και καθαρές περιπτώσεις και όχι περιπτώσεις που τα εγειρόμενα θέματα, λόγω της ασάφειας των γεγονότων ή του νόμου, θα πρέπει να αποφασιστούν κατά την ακρόαση, ως επίσης, ούτε όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα γεγονότα (βλέπετε Ιωάννης Νικόλα Χ"Οικονόμου ν. Ελληνικής Τραπέζης Λτδ (1992) 1 ΑΑΔ 949). Ειδικότερα, οι Θεσμοί 1 και 2 της Διαταγής 27 δεν έχουν εφαρμογή όταν τα πραγματικά γεγονότα ή ανάμεικτα νομικά θέματα αμφισβητούνται.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι δεν υπήρχαν απλά γεγονότα, αλλά περίπλοκα και σύνθετα ζητήματα, συνδεδεμένα με τις βάσεις αγωγής που έχουμε προαναφέρει και, εκ του περισσού, σημειώνουμε ότι τα εν λόγω ζητήματα προωθούνται μέσα από την Έκθεση Απαίτησης, αποτελούμενης από 20 σελίδες. Δεν προβάλλεται πειστικός αντίλογος επί αυτής της διαπίστωσης. Έπεται πως, ενόψει των πιο πάνω νομολογηθέντων, και εφ' όσον ορθά κρίθηκε ότι εγείρονταν περίπλοκα ζητήματα, ορθά, κατ' επέκταση, δεν διατάχθηκε η προδικαστική εκδίκαση των εγειρόμενων ζητημάτων.»
ii. Θέσμια Ενοικίαση και δικαιοδοσία του ΔΕΔ
23. Για να κέκτηται δικαιοδοσία το ΔΕΔ θα πρέπει να υπάρχει θέσμια ενοικίαση, το ακίνητο να βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, να έληξε η πρώτη ενοικίαση, ή να τερματίστηκε και ο ενοικιαστής να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Πρέπει επίσης το ακίνητο να είχε συμπληρωθεί και να ενοικιάστηκε πριν την 31.12.1999.
24. Στην απόφαση του Εφετείου στην Πολ. Εφ. 230 / 2020, Γεωργίου Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, 17.11.2023, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σε σχέση με τις προϋποθέσεις οι οποίες πρέπει να πληρούνται:
«Όπως ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο η δικαιοδοσία του δεν αμφισβητήθηκε αλλά σε κάθε περίπτωση τεκμαίρεται αφού αφορά υποστατικό εντός ελεγχόμενης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής και η ενοικίαση είχε καταστεί θέσμια. Το ακίνητο είχε συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.99 άρα εμπίπτει εντός της έννοιας του Νόμου. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Φυσεντζίδη v. K&C Snooker and Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση αριθμός 30/19, ημερομηνίας 1.6.20 και Ανδρέου v. Κλοκάρη, Πολιτική Έφεση αριθμός 138/13, ημερομηνίας 21.12.18.»
25. Στην υπόθεση Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 261, στη σελίδα 270, αναφέρθηκαν μεταξύ άλλων και τα ακόλουθα σε σχέση με τη δικαιοδοσία του ΔΕΔ:
«Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το Άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83. Παρόμοια πρόνοια συναντούμε και στο άρθρο 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν 36/75) ο οποίος έχει καταργηθεί με το Νόμο 23/83. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4(1) του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and others (1986) 1 C.L.R. 341, 344,345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4 (1) του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά.»
Το άρθρο 4(1) του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί και στην Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, 173, 174. Μεταφέρουμε το σχετικό απόσπασμα:
"The issue as to whether there is jurisdiction to determine disputes touching eviction and recovery of arrears of rent is one which can be determined without any difficulty by reference to the provisions of the Rent Control Law. Section 4 of such Law makes unambiguous provision that any matter incidental to the recovery of possession can be dealt with by the same Court in the same proceedings. The object of the legislator in inserting this provision was to avoid duplicity of proceedings on the same issues one under the Rent Control Law for eviction on the ground of arrears of rent under section 16(1)(a), and another one under the Civil Procedure Rules for the recovery of such arrears of rent. A summary procedure is contemplated by the Rent Control Law to secure a speedy and less expensive procedure and therefore the Court dealing with the determination of a dispute concerning recovery of possession is authorized to deal in the same proceedings with any matters incidental thereto such as the recovery of arrears of rent."
Σε μετάφραση:
"Το κατά πόσο υπάρχει δικαιοδοσία επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με την έξωση και την ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων είναι θέμα που μπορεί να επιλυθεί χωρίς δυσκολία με αναφορά στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το άρθρο 4 αυτού του Νόμου περιέχει σαφή πρόνοια ότι οποιοδήποτε θέμα παρεμπίπτον προς την ανάκτηση κατοχής μπορεί να εξεταστεί από το ίδιο Δικαστήριο στην ίδια διαδικασία. Σκοπός του Νομοθέτη κατά τη θέσπιση αυτής της πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα, ένα δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων δυνάμει του άρθρου 16(1)(α) και ένα άλλο δυνάμει των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών για την ανάκτηση των καθυστερημένων ενοικίων. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προβλέπει για συνοπτική διαδικασία για την εξασφάλιση μιας ταχείας και λιγότερο δαπανηρής διαδικασίας και επομένως το δικαστήριο που εξετάζει επίλυση διαφοράς για την ανάκτηση κατοχής έχει εξουσία να εξετάσει, κατά την ίδια διαδικασία, οποιαδήποτε παρεμπίπτοντα θέματα όπως είναι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων."»
26. Περαιτέρω, στην πιο πάνω αναφερόμενη απόφαση υπογραμμίζεται, μεταξύ άλλων, ότι κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα, ή υπόσταση του ενοικιαστή ή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο ενοικιαστής καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, οποιαδήποτε αξίωση εγείρεται εναντίον του αφού αποδοθεί σε αυτόν η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του ΔΕΔ. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Κυρίαρχος παράγοντας είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων.
27. Το δε γεγονός της κατοχής από τον ενοικιαστή ή της παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στον ιδιοκτήτη, δεν φαίνεται να έχει οποιαδήποτε επίδραση στο ζήτημα της δικαιοδοσίας. Στην υπόθεση Cedrus Estates Limited ν. Πισσαρίδη (1994) 1 ΑΑΔ 590, οι ιδιοκτήτες είχαν εξασφαλίσει απόφαση από το ΔΕΔ για έξωση του ενοικιαστή και καθυστερημένα ενοίκια. Οι ενοικιαστές εκκένωσαν τα υποστατικά μετά την έκδοση της απόφασης του ως άνω Δικαστηρίου, πλην όμως παρέλειψαν να καταβάλουν το εξ αποφάσεως χρέος που αντιπροσώπευε οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα κέρδη.
28. Οι ιδιοκτήτες με αγωγή τους, την οποία καταχώρησαν και προώθησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αξίωσαν την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων από τον εγγυητή υποστηρίζοντας πως εφόσον η απαίτηση των ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή για ενοίκια είχε εκκαθαριστεί στη διαδικασία η οποία προηγήθηκε και η οφειλή έχει αποκρυσταλλωθεί, τούτο θεμελιώνει νέα βάση αγωγής για την οποία αρμοδιότητα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Η θέση αυτή δεν έγινε δεκτή από το Πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο έκρινε πως ήταν αναρμόδιο, υποδεικνύοντας ότι δικαιοδοσία για την επίλυση του ζητήματος της καταβολής ή μη των οφειλόμενων ενοικίων είχε το ΔΕΔ. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου για το ζήτημα επικυρώθηκε και από το Ανώτατο Δικαστήριο.
29. Το γεγονός ότι σε βάρος των εγγυητών αξιωνόταν μόνο οφειλόμενα ενοίκια και όχι ανάκτηση του ακινήτου (η οποία είχε ήδη προηγηθεί) δεν εμπόδισε την ανάληψη δικαιοδοσίας για επίλυση του ζητήματος από το ΔΕΔ.
30. Ως αναφέρθηκε από έντιμο Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου Γ.Μ. Πική (ως ήταν τότε) το αγώγιμο δικαίωμα εκπορευόταν ή πήγαζε από την ενοικίαση. Το ζήτημα τέθηκε ως εξής στην εν λόγω περίπτωση:
«Η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου για έλλειψη δικαιοδοσίας να επιληφθεί της αγωγής, λήφθηκε υπό το φως των δικαιοδοτικών διατάξεων του Ν.23/83 [(Άρθρο 4(1)] και της ερμηνείας που έτυχαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στις αποφάσεις Efthymiadou v. Zoudros and others (1986) 1 C.L.R. 341 και Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571. Στην Efthymiadou το Δικαστήριο ασχολήθηκε με την ερμηνεία του Άρθρου 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν.36/75) και στην Papageorghiou με την ερμηνεία του αντίστοιχου δικαιοδοτικού άρθρου του Ν.23/83. Οι δικαιοδοτικές πρόνοιες των δύο νομοθετημάτων είναι στην ουσία όμοιες, όπως όμοιο είναι και το πλαίσιο στο οποίο απαντούνται. Και τα δυο αφορούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Με τις διατάξεις του Άρθρου 4 (1) του Ν.23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου "... συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος....". Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστή αφορά άμεσα την εφαρμογή του νόμου. Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση.»
ΣΤ. ΥΠΑΓΩΓΗ ΤΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ ΣΤΙΣ ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΕΣ ΝΟΜΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ
31. Επανερχόμενο το Δικαστήριο στην εν προκειμένω περίπτωση, το πρώτο ερώτημα το οποίο χρήζει απάντησης είναι το κατά πόσον η υπόθεση είναι κατάλληλη για την εκδίκαση του προδικαστικού ζητήματος το οποίο εγείρεται προδικαστικά.
32. Η απάντηση είναι αρνητική. Εν πρώτοις, τα γεγονότα δεν είναι αδιαμφισβήτητα ούτε αποκρυσταλλωμένα. Σε κάθε περίπτωση, υπάρχουν γεγονότα τα οποία θα πρέπει να φωτιστούν με μαρτυρία και όπως θα εξηγήσω ακολούθως υπάρχει και κάποιο κενό στο πλέγμα των γεγονότων τα οποία θα επέτρεπαν την προδικαστική εκδίκαση του ζητήματος αυτού.
33. Ως αναφέρθηκε στην αυθεντία επί του ζητήματος Toulla G. Malachtou v. Christodoulos K. Armefti and another (1984) 1 CLR 548 “[t]he establishment with certainty of the state of facts from which there emerges the necessity of a preliminary decision of a point of law under Order 27, rule 1, is invariably a "sine qua non" element in all Cyprus authorities and in the vast majority of English cases to which we have looked for guidance.”
34. Εν προκειμένω, δεν είναι ξεκάθαρο και αδιαμφισβήτητο το κατά πόσον τερματίστηκε και, σε περίπτωση κατά την οποία τερματίστηκε η ενοικίαση, το πότε επήλθε ο τερματισμός της ενοικίασης. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αιτήτριας στην αγόρευση του αναφέρει τρεις πιθανές ημερομηνίες τερματισμού (τέσσερεις αν εκληφθεί και η αγωγή ως τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης)∙ προωθείται η θέση ότι ο τερματισμός επήλθε είτε μέσω επιστολών που «θεωρούνται» ειδοποιήσεις εν τη εννοία του αρ. 11(4) του Νόμου Ενοικιοστασίου, είτε μέσω επιστολής τερματισμού την οποία απέστειλε εν τέλει ο ενοικιαστής.
35. Γενικώς, υπάρχει διάσταση ως προς το κατά πόσον είχε τερματιστεί η ενοικίαση ή έστω εάν τερματίστηκε νόμιμα η ενοικίαση. Η δε Ενάγουσα ως ανέφερε στην ΕΔ ΕΒ δεν τερμάτισε την ενοικίαση και δεν προκύπτει οποιαδήποτε πρόθεση της περί τούτου από το περιεχόμενο των επιστολών οι οποίες αποστάλθηκαν στους Εναγόμενους (Τεκμήρια 2 και 3, ΕΔ ΕΒ). Στο δε Τεκμήριο 5 της ΕΔ ΠΠ φαίνεται να υπάρχει χειρόγραφη σημείωση της Καθ’ ης η Αίτηση ότι δεν αποδέχεται τον τερματισμό της ενοικίασης από την ενοικιάστρια εταιρεία (Εναγόμενη 1), γεγονός το οποίο δημιουργεί ερωτηματικά.
36. Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Nicos Christou Developments Ltd ν. Παναγιώτη Τoφίνη (1998) 1 ΑΑΔ 1990 αναφέρθηκε, inter alia, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα θα έπρεπε είτε να εκπνεύσει η περίοδος ενοικίασης ή να τερματιστεί νόμιμα:
«Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Στην παρούσα περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος ότι ειδοποίηση τερματισμού δεν δόθηκε. Εφόσον δε κατά τον ουσιώδη χρόνο η περίοδος ενοικίασης με βάση το άκυρο έγγραφο δεν είχε λήξει, η συμβατική σχέση εκμίσθωσης συνεχιζόταν από μήνα σε μήνα και όπως αναφέραμε πιο πάνω τίποτε που περιέχεται στον ορισμό του όρου "πρώτη ενοικίαση" δεν επηρέαζε τις πιο πάνω αρχές, ώστε να καταστήσει την εκμίσθωση λήξασα.»
37. Σε αυτό το στάδιο το Δικαστήριο δεν έχει πλήρη εικόνα ως προς το ζήτημα του τερματισμού της ενοικίασης εν γένει και ως προς τη νομιμότητα του τερματισμού.
38. Σημειώνω ακόμα ότι στην υπό εξέταση περίπτωση στην Έκθεση Απαίτησης δεν δικογραφείται τερματισμός της σύμβασης ενοικίασης ούτε και εκπνοή της πρώτης ενοικίασης και συνέχιση της κατοχής. Αποτελεί καλά θεμελιωμένη νομολογιακά αρχή ότι σε θέματα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, τα γεγονότα που στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση και αποκλειστική πηγή αναζήτησης τους είναι η έκθεση απαίτησης (Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.α., ανωτέρω, Μούρτζινος ν. Global Cruises Ltd (1992) 1 ΑΑΔ 1160).
39. Επιπρόσθετα, ως προαναφέρθηκε, στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ v. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολ. Εφ. 30/2019, 01.06.2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 διευκρινίστηκε ότι για να εφαρμοστεί ο Νόμος Ενοικιοστασίου θα πρέπει το κτίριο να βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, να έχει συμπληρωθεί μέχρι και την 31.12.1999 και κατά την εν λόγω ημερομηνία να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση.
40. Δεν υπάρχει καμία μαρτυρία επί αυτού του ζητήματος σε αυτό το σημείο. Ούτε δικογραφείται τέτοιος ισχυρισμός αλλά ούτε και προωθήθηκε τέτοιος ισχυρισμός στις ένορκες δηλώσεις οι οποίες συνοδεύουν την Αίτηση και την ένσταση.
41. Κατά συνέπεια, υπάρχει ένα κενό στο πλέγμα των γεγονότων που δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο να αποφασίσει επί του κατά πόσον δημιουργήθηκε σχέση θέσμιου ενοικιαστή και συνακόλουθα να αποφασίσει επί του ζητήματος της δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας να επιλύσει την διαφορά, ή της έλλειψης αυτής.
42. Αφενός εγείρεται ένα πολύ σοβαρό θέμα το οποίο αν αποφασιστεί υπέρ της Αιτήτριας θα αποφασίσει όλη την υπόθεση ή τουλάχιστον αποτελεί ουσιώδες θέμα της αγωγής. Αφετέρου δε, η παρούσα περίπτωση δεν αποτελεί εξαιρετικά απλή και καθαρή περίπτωση λόγω της ασάφειας των γεγονότων και του κενού στη μαρτυρία και στα γεγονότα το οποίο προανέφερα. Ελλείπει μαρτυρία σε σχέση με ένα εκ των συστατικών στοιχείων της θέσμιας ενοικίασης.
43. Εν προκειμένω, πρόκειται για ένα θέμα το οποίο δεν είναι καθαρά νομικό αλλά μεικτό πραγματικό και νομικό. Θα πρέπει να προσαχθεί μαρτυρία και να εξαχθούν ευρήματα τα οποία να υπαχθούν στο νομικό καθεστώς για να αποφασιστεί το ζήτημα της δικαιοδοσίας. Εν ολίγοις, το ζήτημα αυτό θα πρέπει να αποφασιστεί κατά την ακρόαση και όχι προδικαστικά.
44. Τονίζεται ότι δεν θα υπεισέλθω στην εξέταση της ουσίας της Αίτησης. Σε αυτό το στάδιο αποφασίζω μόνο ότι δεν μπορεί να επιτραπεί η προδικαστική εκδίκαση του ζητήματος της δικαιοδοσίας. Το κατά πόσον το Δικαστήριο είναι αρμόδιο να εκδικάσει τη διαφορά θα αποφασιστεί κατά την ακρόαση της αγωγής.
45. Σημειώνω επίσης ότι η Αίτηση καταχωρίστηκε με σημαντική καθυστέρηση η οποία δεν δικαιολογείται. Η αγωγή στις 12.10.2022 ορίστηκε για ακρόαση στις 06.02.2023. Ορίστηκε ξανά για ακρόαση στις 23.11.2023. Στις 25.01.2024 το Δικαστήριο κάλεσε τους δικηγόρους της Αιτήτριας να τοποθετηθούν ως προς τον κατά πόσον θα καταχωρούσαν αίτηση για εκδίκαση του προδικαστικού ζητήματος. Η Αίτηση καταχωρίστηκε στις 07.02.2024, περίπου 4.5 έτη μετά την καταχώριση της αγωγής και 4 χρόνια μετά την καταχώριση της Υπεράσπισης της Αιτήτριας.
46. Υπό κανονικές συνθήκες, ζήτημα δικαιοδοσίας θα πρέπει να εγείρεται με την πρώτη ευκαιρία. Εν προκειμένω, η Αίτηση προωθήθηκε αφού η αγωγή ορίστηκε δύο φορές για ακρόαση. Παρήλθε προ πολλού ο χρόνος κατά τον οποίο θα μπορούσε η εκδίκαση της Αίτησης και η προδικαστική εκδίκαση του ζητήματος αυτού να οδηγήσει στην εξοικονόμηση χρόνου και εξόδων. Αντιθέτως, σε αυτό το στάδιο οι ενδιάμεσες αιτήσεις όπως η παρούσα απολήγουν στο καθυστερούν περισσότερο την εκδίκαση της αγωγής επί της ουσίας (Χ''Οικονόμου, ανωτέρω).
47. Κατά συνέπεια, η Αίτηση απορρίπτεται και λόγω της υπέρμετρης καθυστέρησης στην υποβολή της.
Ζ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
48. Συμπερασματικά, η παρούσα περίπτωση δεν είναι μια από τις εξαιρετικά απλές και καθαρές περιπτώσεις στις οποίες δεν υπάρχουν ασάφειες στα γεγονότα ή στο νόμο, ούτε και αμφισβητούμενα γεγονότα και στις οποίες μπορεί να εκδικαστεί προδικαστικά ένα νομικό σημείο.
49. Κατ’ ακολουθία των όσων έχουν προαναφερθεί η Αίτηση δεν μπορεί να έχει επιτυχή κατάληξη και απορρίπτεται.
50. Ως προς τα έξοδα της Αίτησης δεν υπάρχει αποχρών λόγος γιατί να μην επιδικαστούν υπέρ του επιτυχόντος διαδίκου. Κατά συνέπεια, επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Ενάγουσας / Καθ’ ης η Αίτηση και εναντίον της Εναγόμενης 2 / Αιτήτριας ως θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Θα είναι δε καταβλητέα στο τέλος της διαδικασίας.
Υπ. _______________________
Χ. Σατσιάς, Ε. Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο