ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.

 

Αρ. Αγωγής: 4131/2016

 

ΜΕΤΑΞΥ:

TOFARCO LTD

Ενάγοντες

και

 

ΚΥΠΡΟΣ Α. ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗΣ ΛΙΜΙΤΕΔ

 

Ημερομηνία:  3/6/2026

 

Εμφανίσεις:

Για τους Ενάγοντες: κ. Γ. Παπαθεοδώρου.

Για τους Εναγόμενους: κ. Σ. Σκορδής μαζί με κα Α. Ιωαννίδου για Σκορδής & Στεφάνου ΔΕΠΕ.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Εισαγωγή

Οι Ενάγοντες στην παρούσα αγωγή αξιώνουν από τους Εναγόμενους ποσό €158.899,93.- ως συμφωνηθέντα έξοδα διαχωρισμού βιομηχανικού τεμαχίου - ακινήτου, το οποίο πώλησαν οι Ενάγοντες στους Εναγομένους, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 23/11/2007 ή και ως ποσό οφειλόμενο δυνάμει παραδεδειγμένου / συμφωνημένου λογαριασμού. Περαιτέρω, αξιώνουν ποσόν €30.190,98 ως συμφωνημένο ποσό ΦΠΑ, ήτοι 19% επί του εν λόγω ποσού[1], πλέον συμφωνημένο τόκο 5% επί του εν λόγω αξιούμενου ποσού από 1/2/2012 μέχρι εξόφλησης, καθώς επίσης έξοδα και νόμιμο τόκο επί των εξόδων πλέον ΦΠΑ.[2]

 

Οι Εναγόμενοι αρνούνται τους ισχυρισμούς των Εναγόντων και την αξίωση τους, με κύριο επιχείρημα ότι οι Ενάγοντες ουδέποτε ολοκλήρωσαν ή αποπεράτωσαν τις εργασίες διαχωρισμού του επίδικου οικοπέδου και ουδέποτε εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Περαιτέρω, προβάλλουν τη θέση ότι το γεγονός αυτό τους έχει προκαλέσει ζημιές, βλάβες και απώλειες. Με την Ανταπαίτηση τους δε, μετά την απόσυρση της ειδικής ζημιάς που περιλαμβάνεται στην παράγραφο 9 (δ) (vii) και τον περιορισμό του ποσού της ειδικής ζημιάς που περιλαμβάνεται στην παράγραφο 9 (δ) (viii), αξιώνουν τελικώς από τους Ενάγοντες ειδικές ζημιές ύψους €101.153,40[3], πλέον γενικές αποζημιώσεις, νόμιμο τόκο και έξοδα, καθώς και διάταγμα ότι οι Ενάγοντες παραβιάζουν την επίδικη συμφωνία και συνεπεία τούτου δεν δικαιούνται να αξιώνουν τόκους από τους Εναγόμενους. 

 

Οι θέσεις των Εναγόμενων βεβαίως τυγχάνουν άρνησης με την Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση των Εναγόντων, οι οποίοι ζητούν την απόρριψη της Ανταπαίτησης.

 

Παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα

Α.  Κατ’ αρχάς, προκύπτει από τη δικογραφία ότι το περιεχόμενο των παραγράφων 1-4, 5(1)(2), 6 και 7 της Έκθεσης Απαίτησης είναι παραδεκτο (βλ. τις παραγράφους 3-5 της Υπεράσπισης). Οι εν λόγω παράγραφοι της Έκθεσης Απαίτησης είναι οι εξής (παρατίθενται αυτούσιες):

 

« 1. Οι Ενάγοντες καθ’ όλον τον ουσιώδη χρόνο για τους σκοπούς της αγωγής αυτής ήσαν ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης κατάλληλα εγγεγραμμένη και λειτουργούσα σύμφωνα με τις πρόνοιες του Περί Εταιρειών Νόμου ΚΕΦ.113 και ασχολούνταν μεταξύ άλλων με τις επιχειρήσεις της ανάπτυξης, αξιοποίησης, διαίρεσης, αναφορικά με ακίνητη περιουσία ως και άλλες σχετικές ή/και συναφείς ή/και παρεμφερείς εργασίες, με έδρα τη Λευκωσία.

 

2. Οι Εναγόμενοι καθ’ όλον τον ουσιώδη χρόνο για τους σκοπούς της αγωγής ήσαν ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης ιδρυθείσα και λειτουργούσα δυνάμει του περί Εταιρειών Νόμου ΚΕΦ.113 με έδρα τη Λευκωσία.

 

3. Οι Ενάγοντες καθ’ όλον τον ουσιώδη χρόνο για τους σκοπούς της αγωγής αυτής ήσαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ή/τα πρόσωπα τα νομιμοποιούμενα όπως εγγραφούν ως οι ιδιοκτήτες ενός τεμαχίου γης με Αριθμό Εγγραφής 2-98 Φ/Σχέδιο 30/15W2 Τοποθεσία ΤΣΙΑΜΠΡΕΣ Δήμος Λατσιών – Λευκωσία στο εξής η «ΓΗ».

 

4. Την 23.11.2007 με γραπτή συμφωνία η οποία έγινε στη Λευκωσία μεταξύ των Εναγόντων ως των ιδιοκτητών της «ΓΗ» και των Εναγομένων ως αγοραστών, στο εξής η «ΣΥΜΦΩΝΙΑ», οι Ενάγοντες συμφώνησαν όπως πωλήσουν στους Εναγομένους ένα από τα οκτώ (8) βιομηχανικά οικόπεδα τα οποία θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό της «ΓΗΣ», με βάση το επισυνημμένο στη ΣΥΜΦΩΝΙΑ σχέδιο.

 

5.  Μεταξύ άλλων η ΣΥΜΦΩΝΙΑ διελάμβανε τα ακόλουθα:

 

(1) Το υπό των Εναγόντων προς τους Εναγομένους πωλούμενο βιομηχανικό τεμάχιο, στο εξής το ΟΙΚΟΠΕΔΟ, θα ήταν το οικόπεδο με στοιχεία «Η» επί του επισυνημμένου στη ΣΥΜΦΩΝΙΑ σχεδίου το οποίο μονογραφήθηκε από τα μέρη.

 

(2) Το τελικό εμβαδόν του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ θα ήταν 2376 τ.μ. και θα αποτελείτο από 2059 τ.μ. το οικόπεδο και 317 τ.μ. μέρος ιδιωτικού δρόμου.

 

6. Το συμφωνηθέν τίμημα πωλήσεως του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ήταν το ποσό των Λ.Κ.276.000.00σ. (Λ.Κ.471.573.99σ.) το οποίο θα καταβάλλετο από τους Εναγομένους – Αγοραστή ως εξής:

 

(α) Το ποσό των Λ.Κ.20.000.00σ. (€34.172.03σ.) καταβλήθηκε από τους Εναγομένους – αγοραστές προ ή κατά την υπογραφή της ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ.

(β) Το υπόλοιπο ποσό θα καταβάλλεται από τον Αγοραστή – Εναγομένους προς τους Ενάγοντες – Πωλητές ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του μεριδίου επί της ΓΗΣ και την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα των Εναγομένων του συμφωνηθέντος μεριδίου που αντιστοιχούσε στο ΟΙΚΟΠΕΔΟ όπως η ΣΥΜΦΩΝΙΑ. Η μεταβίβαση του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ στο όνομα των Εναγομένων έγινε την ή περί την 18.12.2007 και οι Εναγόμενοι κατέβαλαν κανονικά το υπόλοιπο ποσό που αφορούσε την συμφωνημένη αξία του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ.

 

7. Οι Εναγόμενοι – Αγοραστής συμφώνησαν όπως καταβάλουν στους Ενάγοντες – πωλητές τα έξοδα του διαχωρισμού του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ που αντιστοιχούσαν – αναλογούσαν στο ΟΙΚΟΠΕΔΟ εκ Λ.Κ.93.000.00σ. (€158.899.93σ.). Το ποσό αυτό θα καταβάλλετο προς τους Ενάγοντες – πωλητές ταυτόχρονα με την αποπεράτωση των εργασιών διαχωρισμού. »

 

Β.  Περαιτέρω, από τη μαρτυρία που ευρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτει ότι τα ακόλουθα γεγονότα είναι παραδεκτά ή/και μη αμφισβητούμενα.

 

i.              Ο Μ.Ε.1 είναι διευθυντής των Εναγόντων.

 

ii.            Η Μ.Υ.1 είναι διευθύντρια και μέτοχος των Εναγόμενων.

 

iii.           Η Συμφωνία που υπεγράφη μεταξύ των Μερών είναι το Τεκμήριο 1(1) και εκ μέρους των Εναγόμενων υπεγράφη από τον Κύπρο Οικονομίδη, πατέρα της Μ.Υ.1, ο οποίος απεβίωσε το 2009.

 

iv.           Την 18/12/2007, οι Ενάγοντες μεταβίβασαν στους Εναγόμενους το συμφωνηθέν μερίδιο επί της γης, το οποίο αντιστοιχούσε στο οικόπεδο που αγόρασαν οι τελευταίοι (βλ. Τεκμήρια 1(2) και 4).  

 

v.            Οι Εναγόμενοι μετά την μεταβίβαση του μεριδίου επί της γης πιο πάνω, κατέβαλαν στους Ενάγοντες το υπόλοιπο ποσό που αφορούσε την συμφωνημένη αξία αγοράς του οικοπέδου.

 

vi.           Οι Ενάγοντες απέστειλαν στους Εναγόμενους τις επιστολές ημερ. 23/7/2012 [Τεκμήριο 1(4)] και ημερ.7/9/2012 [Τεκμήριο 1(5)], ζητώντας την αποπληρωμή των εξόδων του διαχωρισμού.

vii.          Οι Εναγόμενοι προς απάντηση της επιστολής ημερ.7/9/2012 ανωτέρω, απέστειλαν στους Ενάγοντες την επιστολή ημερ. 21/9/2012, εκφράζοντας την απολογία τους για την καθυστέρηση στην αποπληρωμή του ποσού και αναφέροντας ότι θα εξοφλήσουν το ποσό παρά τις δυσκολίες που υπάρχουν [Τεκμήριο 1(6)].

 

viii.         Οι Ενάγοντες απέστειλαν στην Μ.Υ.1 ηλεκτρονικά μηνύματα στις 28/7/2015, 30/11/2015 και 2/12/2015 [Τεκμήρια 1(7)-(9)]. Με τα εν λόγω μηνύματα ζητείται η καταβολή συγκεκριμένων ποσών και γίνεται αναφορά σε υπόσχεση ή/και συνεννόηση της με τον Μ.Ε.1 για πληρωμή.

 

ix.           Κατόπιν οδηγιών των Εναγόντων, ο δικηγόρος τους, στις 3/2/2016, απέστειλε στους Εναγόμενους επιστολή με την οποία τους καλούσε να καταβάλουν το υπόλοιπο ποσό €415.324,36 (συμπεριλαμβανομένων τόκων) εντός 10 ημερών και σε περίπτωση που δεν το έπρατταν θα λαμβάνονταν μέτρα εναντίον τους [Τεκμήριο 1(10)]. 

 

x.            Οι Εναγόμενοι ανταποκρίθηκαν στην πιο πάνω επιστολή και με επιστολή τους ημερ.4/2/2016 ανέφεραν ότι διαφωνούν με το αξιούμενο ποσό και ζήτησαν άμεσα ανάλυση του ποσού για να μπορέσουν να απαντήσουν επίσημα στο θέμα.

 

xi.           Ο δικηγόρος των Εναγόντων, ακολούθως, απέστειλε προς τους Εναγόμενους την επιστολή ημερ.8/2/2016 μαζί με κατάσταση λογαριασμού [Τεκμήριο 1(11)].

 

xii.          Οι επιστολές ημερ.3/2/2016 και 8/2/2016 ανωτέρω, απαντήθηκαν με επιστολή των δικηγόρων των Εναγόμενων ημερ.6/5/2016 και το περιεχόμενο τους απορρίφθηκε. Σύμφωνα με τους δικηγόρους των Εναγόμενων, οι Ενάγοντες ουδέποτε συμμορφώθηκαν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις για αποπεράτωση των εργασιών και αντίθετα καθυστερούν αδικαιολόγητα, οι Εναγόμενοι είναι έτοιμοι να καταβάλουν το υπόλοιπο της οφειλής χωρίς τόκους με την αποπεράτωση των εργασιών, ενώ αναφέρονται και σε ζημιές που προκαλούνται σε αυτούς [Τεκμήριο 13(1)]. Επιστολή με παρόμοιο περιεχόμενο στάλθηκε από τους δικηγόρους των Εναγόμενων προς τον δικηγόρο των Εναγόντων και στις 11/7/2016 [Τεκμήριο 13(2)]. Σημειώνεται ότι με αμφότερες τις επιστολές, καλούνται οι Ενάγοντες να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δη να αποπερατώσουν τις εργασίες διαχωρισμού και να προχωρήσουν με την έκδοση τελικής έγκρισης των εργασιών και ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το επίδικο οικόπεδο εντός 15 ημερών και 30 ημερών αντίστοιχα. 

 

xiii.         Οι Εναγόμενοι το 2009 υπέβαλαν αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής σε σχέση με το επίδικο τεμάχιο γης, προς ανέγερση τριών βιομηχανικών μονάδων και περίφραξης. Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε στις 3/2/2012, με περίοδο ισχύος μέχρι 30/10/2013 [Τεκμήριο 1(12)].

 

xiv.        - Οι Εναγόμενοι, τον Δεκέμβριο 2007, είχαν εξασφαλίσει δάνειο από την Ελληνική Τράπεζα ύψους Λ.Κ.450.000 για μερική κάλυψη του κόστους αγοράς του μεριδίου γης (τεμαχίου) από τους Ενάγοντες, του διαχωρισμού του εν λόγω τεμαχίου σε ξεχωριστό οικόπεδο και της κατασκευής αποθήκης για τις ανάγκες της εταιρείας.

- Σύμφωνα με τους όρους χρηματοδότησης, η εκταμίευση του δανείου θα γινόταν ως εξής: (α) Λ.Κ.166.000 άμεσα και ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του μεριδίου γης (τεμαχίου) για κάλυψη του 60% του κόστους αγοράς. (β) Λ.Κ.64.000 σε μεταγενέστερο στάδιο για κάλυψη του 60% του κόστους διαχωρισμού της γης. (γ) Λ.Κ.220.000 σταδιακά για κάλυψη του 60% του κόστους κατασκευής ιδιόκτητης αποθήκης 1.188 τ.μ..

-  Από τα πιο πάνω αναφερόμενα ποσά, έγινε εκταμίευση των Λ.Κ.166.000 τον Δεκέμβριο του 2007, ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του τεμαχίου στους Εναγόμενους.

-  Το εν λόγω δάνειο τερματίστηκε τον Μάιο 2012. Οι υπόλοιπες εκταμιεύσεις συνομικού ποσού Λ.Κ.284.000 δεν έγιναν, «καθώς ουδέποτε προσκομίστατε οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία για υλοποίηση του σκοπού για τον οποίο εγκρίθηκαν τα αντίστοιχα ποσά». [βλ. επιστολή Ελληνικής Τράπεζας προς τους Εναγόμενους ημερ.13/3/2017, Τεκμήριο 1(13)].

xv.    Οι Ενάγοντες δεν είναι πλέον συνιδιοκτήτες στο επίδικο ακίνητο, καθότι το δικό τους μερίδιο έχει περιέλθει στην Τράπεζα Κύπρου.

 

Η Μαρτυρία

Κατά την ακρόαση κατέθεσε ένας μάρτυρας για κάθε πλευρά. Πιο συγκεκριμένα, για την πλευρά των Εναγόντων κατέθεσε ο Κλεόβουλος Τοφαρίδης (Μ.Ε.1) ενώ για την πλευρά των Εναγόμενων κατέθεσε η Χριστίνα Οικονομίδου (Μ.Υ.1). 

 

Ο Μ.Ε.1 είναι ο διευθυντής των Εναγόντων και κατέθεσε την γραπτή δήλωση που ετοίμασε (Τεκμήριο 1), καθώς επίσης τα Τεκμήρια 1(1)-1(13). Ήταν η θέση του ότι οι εργασίες διαχωρισμού των οικοπέδων ολοκληρώθηκαν περί την 19/1/2012, όμως οι Εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν στην υποχρέωση τους να καταβάλουν στους Ενάγοντες τα έξοδα διαχωρισμού που αντιστοιχούσαν στο δικό τους οικόπεδο, ήτοι €158.899,93 πλέον ΦΠΑ. Ως ανέφερε δε, μετά την αγωγή δεν τους πληρώθηκε κανένα ποσό.

 

Ο μάρτυρας αντεξετάστηκε και ενέμεινε στη θέση του πως οι εργασίες διαχωρισμού του ακινήτου έχουν ολοκληρωθεί. Στο πλαίσιο της αντεξέτασης του κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και το Τεκμήριο 2.

 

Η Μ.Υ.1  είναι μέτοχος και διευθύντρια των Εναγόμενων. Κατά την κυρίως εξέταση της, κατέθεσε γραπτή δήλωση ως Τεκμήριο 3, καθώς επίσης τα τεκμήρια 4 – 13 (1) και (2). Η δική της θέση ήταν ότι οι Ενάγοντες μέχρι σήμερα δεν ολοκλήρωσαν τις εργασίες διαχωρισμού του οικοπέδου που αγόρασαν οι Εναγόμενοι και δεν εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Περαιτέρω, προέβαλε τη θέση ότι οι Ενάγοντες δεν δικαιούνται τόκους 5% τόσο για τον πιο πάνω λόγο αλλά και επειδή αποτελεί ποινική ρήτρα, ότι οι Ενάγοντες δεν είναι πλέον συνιδιοκτήτες του ακινήτου, κάτι που, σύμφωνα με τη θέση της, αποτελεί επιπρόσθετο λόγο απόρριψης της αγωγής, καθώς και ότι οι Εναγόμενοι έχουν υποστεί ζημιές ύψους €101.153,40 συνεπεία της παράβασης των υποχρεώσεων από μέρους των Εναγόντων. 

 

Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας ενέμεινε στις πιο πάνω θέσεις της. Σημειώνεται ότι κατά το στάδιο αυτό κατατέθηκαν επιπλέον τεκμήρια, ήτοι τα Τεκμήρια 14-17.

 

Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών-Γραπτές αγορεύσεις

Οι θέσεις των δύο πλευρών περιλαμβάνονται στις γραπτές αγορεύσεις των συνηγόρων τους, οι οποίες έχουν τύχει ενδελεχούς μελέτης από το Δικαστήριο. Δεν κρίνεται, ωστόσο, σκόπιμο να παρατεθούν στο παρόν στάδιο όσα αναφέρονται στις αγορεύσεις, ενώ θα γίνει αναφορά σε συγκεκριμένα σημεία αυτών κατωτέρω, εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.

 

Αξιολόγηση Μαρτυρίας

Έχω παρακολουθήσει με προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου και έχω εξετάσει τόσο την προφορική τους μαρτυρία όσο και την γραπτή μαρτυρία που προσέφεραν, στη βάση των καθιερωμένων αρχών αξιολόγησης, προς το σκοπό κατάληξης και διατύπωσης των αναγκαίων ευρημάτων, έχοντας κατά νουν τα επίδικα ζητήματα και τους δικογραφημένους ισχυρισμούς.

 

Υπενθυμίζεται εδώ, ότι το Δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια ν’ αποδέχεται μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα που συγκεντρώνει τα απαραίτητα στοιχεία αξιοπιστίας και ν’ απορρίπτει το υπόλοιπο μέρος αυτής ως αναξιόπιστο, ενεργώντας αναλόγως. Για μερική αποδοχή μαρτυρίας, χρειάζεται βεβαίως ικανή αιτιολόγηση από το Δικαστήριο.[4]

 

Επίσης, στο σημείο αυτό επαναλαμβάνω την πάγια νομολογημένη αρχή, ότι η όλη διαδικασία θα πρέπει να κινείται πάνω στις γραμμές που χαράζονται από τη δικογραφία και θέματα εκτός δικογράφων δεν μπορούν και δεν πρέπει να εξετάζονται[5].

Ξεκινώντας από τον Μ.Ε.1, θεωρώ ότι αυτός δεν ήταν ειλικρινής για το κυριότερο ζήτημα των εργασιών διαχωρισμού των οικοπέδων και την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης του διαχωρισμού. Ως προς το ζήτημα αυτό, η μαρτυρία του χαρακτηριζόταν από συνεχείς υπεκφυγές, σύγχυση και αδυναμία παροχής λογικών και πειστικών εξηγήσεων.

 

Σημειωτέον ότι ο μάρτυρας κατ’ αρχάς συμφώνησε ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας τεκμήριο 1(2), αφορά μερίδιο ακινήτου, αλλά αμέσως μετά διαφώνησε ότι δεν αποτελεί ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και ότι δεν υπάρχει τελική έγκριση για διαχωρισμό. Βεβαίως τα όσα ανέφερε προς αιτιολόγηση της διαφωνίας του κρίνονται άσχετα. Ανέφερε συγκεκριμένα ότι το τεμάχιο τούτο προέκυψε μετά τη συνένωση δύο τεμαχίων για να δημιουργηθούν τα βιομηχανικά οικόπεδα και ότι το επίδικο τεμάχιο είναι αυτόνομο και τα ποσοστά είναι ξεκάθαρα.  Επισημαίνεται ότι σύμφωνα με το εν λόγω τεκμήριο οι Εναγόμενοι είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, κατέχοντας μερίδιο 1153/4934, ενώ τα υπόλοιπα μερίδια φαίνεται να κατέχονται από τους Ενάγοντες και δυο άλλες εταιρείες. Στη συνέχεια βεβαίως, ο μάρτυρας αποδέχτηκε το αυτονόητο, ότι δηλαδή ο διαχωρισμός, αφού προηγουμένως λαμβανόταν τελική έγκριση του, θα κατέληγε σε ένα ξεχωριστό τίτλο επ’ ονόματι των Εναγόμενων.

 

Ως προς τη διαδικασία για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, ο μάρτυρας ανέφερε ότι πρόκειται για πολύπλοκη διαδικασία και έδωσε κάποιες λεπτομέρειες. Ήταν σαφές όμως ότι ο μάρτυρας στη συνέχεια προσπάθησε να χρησιμοποιήσει υπερ των Εναγόντων την πολυπλοκότητα της διαδικασίας στην οποία έκανε αναφορά και να υπεκφύγει από την ουσία, που δεν ήταν άλλη από το γεγονός ότι στην προκειμένη περίπτωση, όπως θα διαφανεί και από την περαιτέρω ανάλυση που ακολουθεί, δεν συμπληρώθηκαν οι απαιτούμενες εργασίες και δεν έφτασε στο τελικό στάδιο η διαδικασία προκειμένου να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Επίσης, κατά την αντεξέταση του προσπάθησε ανεπιτυχώς να διασυνδέσει τη μη έκδοση τίτλου για το διαχωρισμό με το γεγονός ότι εν τέλει οι Εναγόμενοι δεν προχώρησαν στην ανέγερση υποστατικού εντός του τεμαχίου.

 

Επί του τελευταίου, σημειώνω ότι η άδεια διαχωρισμού των οικοπέδων και η έκδοση τελικής έγκρισης για το διαχωρισμό προφανώς δεν έχουν σχέση με το ζήτημα της ανέγερσης υποστατικού στο τεμάχιο των Εναγόμενων ή/και την «αδυναμία συνέχισης» των τελευταίων που επικαλέστηκε ουσιαστικά ως λόγο διακοπής της διαδικασίας για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Εξάλλου, τονίζεται ότι οι Εναγόμενοι εξασφάλισαν άδεια οικοδομής για ανέγερση βιοτεχνικών μονάδων και περίφραξης στο τεμάχιο τους στις 3/2/2012, κατόπιν αίτησης που υπέβαλαν το έτος 2009 [βλ. τεκμήριο 1(12)] και σύμφωνα με τον όρο 17 του Παραρτήματος Α «δεν θα εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης για την οικοδομή προτού εκδοθεί τέτοιο για το διαχωρισμό οικοπέδων»[6]. Παρεμβάλλω εδώ, ότι δεν ήταν ποτέ η θέση του μάρτυρα ότι η έκδοση της άδειας οικοδομής διασυνδέεται με το τεκμήριο 1(3) ημερομηνίας 19/1/2012, το οποίο σύμφωνα με τον ίδιο αφορά την ολοκλήρωση των εργασιών διαχωρισμού. Περαιτέρω, επισημαίνεται ότι ο μάρτυρας δεν απέρριψε τη θέση που του τέθηκε ότι κατά το 2022 κατέθεσαν την πολεοδομική άδεια για το συγκεκριμένο ακίνητο επειδή δεν είχε ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός και ότι διόρισαν ιδιώτη τοπογράφο (Δ. Μακρυγιάννη) για να συνδράμει στην ολοκλήρωση των εργασιών.

 

Παρενθετικά, και με κάθε σεβασμό, σημειώνω ότι ο όρος 5 του Παραρτήματος Β (πρώτη σελίδα) και οι όροι 18 και 19 του Παραρτήματος Α (δεύτερη και τρίτη σελίδα), στους οποίους παραπέμπει ο συνήγορος των Εναγόντων στην αγόρευση του, αφορούν το ζήτημα της έκδοσης πιστοποιητικού έγκρισης για την οικοδομή και δεν έχουν κάποια σχέση με το θέμα του διαχωρισμού. Κατά την κρίση μου προκύπτει με σαφήνεια από τον όρο 17 ανωτέρω σε συνάρτηση με την αναφερθείσα νομοθεσία, ότι το θέμα διαχωρισμός είναι ένα ξεχωριστό ζήτημα και η διασύνδεση της εξασφάλισης τελικής έγκρισης του οικοπέδου με την ανέγερση της οικοδομής που επιχειρείται από το συνήγορο στην αγόρευση του, δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο.

 

Υπό το φως των ανωτέρω, κατά την κρίση μου προκύπτει με σαφήνεια ότι η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης για το διαχωρισμό διακρίνεται από το ζήτημα της όποιας ανέγερσης οικοδομής με βάση σχετική άδεια. Όπως προκύπτει μάλιστα από τον τίτλο ιδιοκτησίας τεκμήριο 4 (βλ. σημειώσεις), η έκδοση τέτοιου πιστοποιητικού είναι απαραίτητη ακόμη και για να επιτραπεί η εκούσια μεταβίβαση και/ή υποθήκευση του ακινήτου. Επί του προκειμένου κρίνεται ορθή η θέση της Μ.Υ.1 ότι δεν έχει σχέση ο διαχωρισμός των οικοπέδων με την οικοδομή.

 

Επανερχόμενος στο ζήτημα των εργασιών διαχωρισμού, σημειώνω ότι την ίδια στιγμή που ο μάρτυρας προσπαθούσε να πείσει ότι αυτές ολοκληρώθηκαν, προέβαλλε θέσεις που οδηγούσαν σε αντίθετο συμπέρασμα, προκαλώντας σύγχυση. Έτσι που είναι δύσκολο να γίνει αντιληπτή η θέση του ότι «βάσει του Νόμου όλες μου οι υποχρεώσεις είχαν εκπληρωθεί».

 

Επαναλαμβάνω και εδώ ότι δεν απέρριψε τη θέση που του τέθηκε ότι κατά το 2022 κατέθεσαν την πολεοδομική άδεια για το συγκεκριμένο ακίνητο επειδή δεν είχε ολοκληρωθεί ο διαχωρισμός και ανέφερε ότι αυτό που θυμάται είναι ότι για να γίνει διαχωρισμός υπήρχε πρόσβαση μέσω ενός μπροστινού τεμαχίου και «σε κάποια φάση ανακάλυψαν οι δημόσιοι υπάλληλοι εκεί ότι ξέχασαν να απαλλοτριώσουν τη γέφυρα η οποία περνούσε και έδιδε το access σε αυτό το τεμάχιο και εξού και οι μεγάλες καθυστερήσεις», κάτι που οι ίδιοι δεν γνώριζαν.

 

Αποδέκτηκε επίσης ότι υπήρχε πίεση από την Τράπεζα Κύπρου, αφού έλαβε το δικό τους μερίδιο στο ακίνητο, ως προς το ζήτημα του διαχωρισμού, παρόλο που η δική του θέση ήταν ότι η πίεση αφορούσε το ζήτημα του δρόμου και όχι γενικότερα τις εργασίες του διαχωρισμού. Πάντως δεν αρνήθηκε ότι η εν λόγω τράπεζα κάλεσε τους συνιδιοκτήτες για να δουν τι θα κάνουν με την ολοκλήρωση των εργασιών, μιλώντας για «παιχνίδι» από μέρους της, χωρίς όμως να εξηγήσει ποτέ τι εννοεί και κατά ποιο τρόπο η τράπεζα έκανε «παχνίδι» ενδιαφερόμενη για την οκλοκλήρωση των εργασιών.

 

Πέραν των ανωτέρω, επισημαίνω ότι την ίδια στιγμή που ο μάρτυρας επικαλείται την επιστολή της εταιρείας Kedris Construction Ltd ημερομηνίας 19/1/2012 [Τεκμήριο 1(3)] για να ισχυριστεί ότι ολοκληρώθηκαν οι εργασίες διαχωρισμού, η οποία ειρήσθω εν παρόδω ό,τι επιβεβαιώνει είναι απλά τη διενέργεια από μέρους της συγκεκριμένης εταιρείας κάποιων επιπλέον εργασιών ως προς το διαχωρισμό και όχι την ολοκλήρωση των εργασιών, ο μάρτυρας δεν έδωσε επαρκείς εξηγήσεις ως προς τα όσα υποδεικνύει ο Δημοτικός Μηχανικός με την επιστολή του ημερομηνίας 14/10/2015 (τεκμήριο 2), ήτοι τέσσερα χρόνια σχεδόν μετά την υποτιθέμενη ολοκλήρωση.

 

Πιο συγκεκριμένα, με βάση την εν λόγω επιστολή ο Δημοτικός Μηχανικός πληροφορεί τους Ενάγοντες καθώς και τον ιδιώτη τοπογράφο που αναφέρθηκε ανωτέρω, ότι για την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης θα πρέπει να τακτοποιήσουν τις παρατηρήσεις που αναφέρονται και συγκεκριμένα:

 

1. Να υποβληθεί πιστοποιητικό συμπλήρωσης εργασιών από τον επιβλέποντα Μηχανικό (Τοπογράφο Μηχανικό) του έργου.
2. Να υποβληθεί έντυπο αίτησης για έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης.
3. Να υποβληθεί βεβαίωση τελικής χωρομετρικής εργασίας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σύμφωνα με τον σχετικό όρο της άδειας διαίρεσης γης.
4. Να γίνει διαμόρφωση των χώρων πρασίνου σύμφωνα με τον σχετικό όρο της άδειας διαίρεσης γης.
5. Να υποβληθεί βεβαίωση ορθής εκτέλεσης εργασίας από το Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λευκωσίας.

 

Παρενθετικά, σημειώνω ότι δεν κατατέθηκε στη διαδικασία η αναφερόμενη άδεια διαίρεσης γης και το Δικαστήριο δεν έχει καμία εικόνα ως προς τους συγκεκριμένους όρους που τέθηκαν σε αυτήν.  

 

Εν πάση περιπτώσει, ο μάρτυρας αντί να δώσει μια σαφή απάντηση επί των πιο πάνω, απέδωσε τις καθυστερήσεις σε δυσλειτουργίες των αρμοδίων αρχών, λέγοντας χαρακτηριστικά ότι «ο Δήμος Λατσιών είχε τεράστια προβλήματα στο τεχνικό τμήμα και κλωτσούσαν τη μάππα συνήθως έξω που το γήπεδο.... Είναι ορισμένα διαδικαστικά πράγματα που κάνουν την ζωή μας ποδήλατο και του κόσμου φοβερά δύσκολο. Αυτά τα πράγματα είναι μια γραφειοκρατική διαδικασία που ακολουθούν και ακολουθούσαν ορισμένες Δημοτικές Αρχές για κοινώς να κλωτσούν τη μάππα παρακάτω.»  Όσο και αν προσπάθησε δε να πείσει ότι τα πράγματα εν προκειμένω είναι καθαρά και ότι πρέπει να πληρωθεί το ποσό επειδή ολοκληρώθηκαν οι εργασίες, απέτυχε να πείσει για τούτο. Ας σημειωθεί ότι παρά την αναφορά του ότι το σημείο 4 ανωτέρω αφορούσε το κτίσιμο ενός κιόσκι 3 Χ 3, με κεραμίδι και ότι αυτό έχει γίνει, εντούτοις, πέραν του ότι δεν ευρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου η άδεια διαίρεσης προς επιβεβαίωση του τι αφορούσε ακριβώς η διαμόρφωση των χώρων πρασίνου, δεν παρουσιάστηκε ούτως ή άλλως κανένα αποδεικτικό ως προς τούτο. Επίσης, ερωτώμενος για το σημείο 1 της επιστολής πιο πάνω και κατά πόσο έχει πιστοποιητικό συμπλήρωσης, υπεκφεύγοντας, απάντησε «δεν ξέρω τι λέτε» και στη συνέχεια αναφέρθηκε πάλιν σε πολύπλοκη διαδικασία και σε προβλήματα που παρουσιάζονται γενικά σε οικοδομές αλλά και σε οικονομικά προβλήματα των Εναγόμενων που δεν τους επέτρεψαν να συνεχίσουν (την ανέγερση), τα οποία είναι άσχετα με το ζήτημα του διαχωρισμού. 

 

Επισημαίνεται συναφώς ότι ο όρος 2 της επίδικης συμφωνίας [τεκμήριο 1(1)], ομιλεί για καταβολή του ποσού που αντιστοιχεί στην αναλογία των εξόδων διαχωρισμού «με την αποπεράτωση των εργασιών διαχωρισμού». Οι εργασίες συνεπώς που περιλαμβάνονται στους όρους της άδειας διαίρεσης γης, η οποία εκδόθηκε και αφορά τον επίδικο διαχωρισμό, περιλαμβανομένου του σημείου 4 της επιστολής του Μηχανικού πιο πάνω, δεν μπορούν εύλογα να αποσυνδεθούν από τις λοιπές εργασίες και να θεωρηθούν «γραφειοκρατική δυνατότητα», όπως ισχυρίστηκε δηλαδή ο μάρτυρας. 

 

Στο σημείο αυτό επισημαίνω ότι δεν διέλαθε την προσοχή του Δικαστηρίου ότι στο τεκμήριο 1(3) αναγράφεται «Τελικό Διατακτικό-Ποσόν Συμβολαίου», καθώς και ότι ο μάρτυρας αναφέρθηκε πολλάκις στο συγκεκριμένο τεκμήριο προς υποστήριξη της θέσης του ότι οι εργασίες αποπερατώθηκαν. Αφού επαναλάβω όμως και εδώ ότι το συγκεκριμένο τεκμήριο επιβεβαιώνει τη διενέργεια κάποιων επιπλέον εργασιών ως προς το διαχωρισμό, τονίζω ότι δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία προς απόδειξη της ολοκλήρωσης των εργασιών ή/και ότι το συγκεκριμένο έγγραφο αφορούσε το ζήτημα αυτό. Παρενθετικά, αναφέρω ότι ο μάρτυρας σε κάποια στιγμή αναφέρθηκε σε αυτό λέγοντας ότι πρόκειται για τιμολόγιο, σε επόμενο σημείο είπε ότι είναι κατάσταση λογαριασμού και εν τέλει ότι είναι διατακτικό. Πάντως, συμφωνώντας με τις θέσεις που τέθηκαν στο μάρτυρα, επισημαίνεται ότι στο εν λόγω έγγραφο δεν αναγράφεται ούτε αριθμός τιμολογίου, ούτε αριθμός ΦΠΑ ή αριθμός διατακτικού, αλλά ούτε και υπογράφεται από κάποιον επιβλέποντα προς επιβεβαίωση της ολοκλήρωσης των εργασιών. Εξάλλου, όπως αναφέρθηκε ήδη, τέσσερα χρόνια περίπου μετά στάλθηκε από τον Δημοτικό Μηχανικό η επιστολή τεκμήριο 2 ανωτέρω, ενώ, πέραν της γενικής αναφοράς περί συμμόρφωσης με την παρατήρηση 4, δεν παρουσιάστηκε καμία μαρτυρία ως προς τη συμμόρφωση με τις παρατηρήσεις που καταγράφονται σε αυτήν.  Ούτε και αναφέρθηκε τελικά από το μάρτυρα ότι διευθετήθηκε το ζήτημα που προέκυψε με το δρόμο και το οποίο προκάλεσε σύμφωνα με τον ίδιο καθυστερήσεις. Το γεγονός επίσης ότι οι Εναγόμενοι μπορούσαν να εξασφαλίσουν άδεια οικοδομής και να κτίσουν εντός του ακινήτου, κάτι που επανέλαβε πολλές φορές ο μάρτυρας, όπως αναφέρθηκε ήταν ένα ανεξάρτητο ζήτημα και δεν συνεπάγεται ότι αποπερατώθηκαν οι εργασίες διαχωρισμού.

 

Πριν καταλήξω όμως επί της μαρτυρίας του για το συγκεκριμένο ζήτημα, σημειώνω ότι έχω στρέψει την προσοχή μου και στην επιστολή που στάλθηκε από την Μ.Υ.1 ημερομηνίας 21/9/2012 [τεκμήριο 1(6)]. Πρόκειται για επιστολή στην οποία οι Ενάγοντες βασίζουν τη θέση τους ότι οι Εναγόμενοι αναγνώρισαν την εκτέλεση των εργασιών και την οφειλή τους, και ότι ουσιαστικά η θέση που προβάλλεται περί μη ολοκλήρωσης των εργασιών αποτελεί εκ των υστέρων σκέψη. Από την ανάγνωση του περιεχομένου της επιστολής, προκύπτει πράγματι ότι η Μ.Υ.1 απαντώντας σε επιστολή του Μ.Ε.1, ημερ. 7/9/2012 [τεκμήριο 1(5)], φαίνεται να απολογείται για την καθυστέρηση που υπάρχει στην αποπληρωμή και ν’ αναφέρει ότι το ποσό θα εξοφληθεί.

 

Παρά ταύτα όμως, η Μ.Υ.1 έχει δώσει λογική και πειστική εξήγηση ως προς την αποστολή της εν λόγω επιστολής με το συγκεκριμένο περιεχόμενο. Πιο συγκεκριμένα, ανέφερε ότι έστειλε την επιστολή ενώ βρισκόταν στο εξωτερικό και επειδή η επιστολή των Εναγόντων αναφερόταν σε γενικό υπόλοιπο, απάντησε χωρίς να κάνει τις ανάλογες έρευνες, στηριζόμενη στο θέμα της σχέσης και της εμπιστοσύνης που υπήρχε. Παρεμβάλλω ότι ως προς την «άριστη σχέση» που υπήρχε μεταξύ τους, αναφορά έκανε και ο Μ.Ε.1. Ανέφερε επίσης ότι στην πορεία, όταν είδε το ζήτημα και με τους δικηγόρους της, διαπίστωσε ότι δεν είχαν γίνει οι εργασίες για τις οποίες ζητούνταν τα ποσά. Αποδέχομαι την εξήγηση αυτή, όχι μόνον επειδή ακολούθησαν οι επιστολές των δικηγόρων της στο πλαίσιο των οποίων εγείρεται κατά συγκεκριμένο τρόπο το ζήτημα της μη ολοκλήρωσης των εργασιών, αλλά κυρίως επειδή από την ανάλυση που προηγήθηκε πράγματι επιβεβαιώνεται η θέση της ότι οι εργασίες δεν ολοκληρώθηκαν. Στο σημείο αυτό αναφέρω πως δεν διέλαθαν την προσοχή μου οι πληρωμές του τεκμηρίου 12 (1)-(3) οι οποίες έγιναν στις 2/9/2015 και στις 5/10/2015, καθώς και η πληρωμή ποσού €170,55, που όλες συμποσούνται σε ποσό €19.595,55, όμως με δεδομένα τα πιο πάνω και ότι ακολούθησαν οι επιστολές των δικηγόρων της με συγκεκριμένη θέση ως προς τη μη ολοκλήρωση των εργασιών που επιβεβαιώνεται, δεν θεωρώ πως αυτές έχουν τη δυναμική που εισηγούνται οι Ενάγοντες.

 

Ως προς την αναφορά του συνηγόρου των Εναγόντων στην αγόρευση του ότι δεν αντεξετάστηκε ο Μ.Ε.1 και δεν αμφισβητήθηκε ως προς το περιεχόμενο των επιστολών που στάλθηκαν προς τους Εναγόμενους [τεκμήρια 1(4), 1(5), 1(7) και 1(8)], σημειώνω με κάθε σεβασμό ότι από τη μελέτη των πρακτικών δεν επιβεβαιώνεται η θέση του αυτή. Πιο συγκεκριμένα, σε σχέση με τις επιστολές τεκμήρια 1(4) και 1(5), παρατηρώ ότι κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.1 τέθηκε η βασική θέση της υπεράσπισης, ότι δηλαδή η Μ.Υ.1 είχε αναλάβει μετά το θάνατο του πατέρα της και δεν είχε πλήρη γνώση των υποθέσεων, την οποία μάλιστα ο Μ.Ε.1 αποδέκτηκε, αναφέροντας ότι αυτός ήταν ο λόγος που προσπάθησαν να βοηθήσουν την εταιρεία. Τέθηκε επίσης στο μάρτυρα η θέση ότι η Μ.Υ.1, στα πλαίσια της καλής σχέσης που υπήρχε, θεώρησε ορθό να στείλει μια επιστολή [τεκμήριο 1(6)] και να ζητήσει χρόνο για να πληρώσει. Επί τούτου, ο μάρτυρας απάντησε γενικά ότι «μεσολάβησαν δεκάδες τηλεφωνήματα και επικοινωνίες και υποσχέσεις εκ μέρους της κυρίας Οικονομίδου για εξόφληση», αναφορά την οποία η υπεράσπιση απέρριψε.

 

Δεν διαφεύγουν επίσης της προσοχής του Δικαστηρίου τα ηλεκτρονικά μηνύματα τεκμήρια 1(7)-1(9). Σε σχέση με τα δύο πρώτα οφείλω να παρατηρήσω όμως ότι δεν δόθηκαν οποιεσδήποτε λεπτομέρειες για την αναφερόμενη συνάντηση και για την ισχυριζόμενη υπόσχεση, ούτε και τέθηκε στην Μ.Υ.1 οτιδήποτε σχετικό για να το σχολιάσει. Επισημαίνεται επίσης ότι την ίδια στιγμή που γίνεται αναφορά τόσο στο δεύτερο όσο και στο τρίτο μήνυμα για συνεννόηση με τον Μ.Ε.1 για πληρωμή ποσού €40.000 που υποτίθεται ότι ανέλαβε η Μ.Υ.1 να πληρώσει με δύο δόσεις, ο Μ.Ε.1 ερωτώμενος σχετικά δεν ήταν σε θέση να δώσει εξηγήσεις ως προς το τι αφορούσε το εν λόγω ποσό.

 

Συνεπώς, επειδή οι Ενάγοντες απέστειλαν κάποια ηλεκτρονικά μηνύματα επικαλούμενοι γενικά μια συνάντηση του Μ.Ε.1 και της Μ.Υ.1 και κάποια υπόσχεση της τελευταίας, χωρίς άλλο, το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να εξάξει οποιοδήποτε ασφαλές συμπέρασμα σε σχέση με το περιεχόμενο των μηνυμάτων αυτών. Αντίθετα, μπορεί να λεχθεί ότι από το περιεχόμενο τους προκύπτει ότι υπήρχαν οφειλές στο Δήμο Λατσιών για το ζήτημα του διαχωρισμού ύψους €40.000.

 

Παρεμβάλλω εδω, ότι η μοναδική συνάντηση στην οποία έκανε συγκεκριμένη αναφορά ο Μ.Ε.1 και έγινε αποδεκτό από την Μ.Υ.1 ότι έλαβε χώρα ήταν αυτή της 28/8/2017, δηλαδή δύο χρόνια περίπου μετά τα εν λόγω ηλεκτρονικά μηνύματα, αλλά υπήρξε διαφωνία ως προς το τι διημείφθη στην εν λόγω συνάντηση. Σε σχέση δε με αυτήν, σημειώνω ότι δεν είναι αποδεκτή η θέση του Μ.Ε.1 ότι το μόνο θέμα που είχε συζητηθεί ήταν ο τρόπος πληρωμής. Υπενθυμίζω ότι είχαν προηγηθεί οι δύο επιστολές των δικηγόρων των Εναγόμενων ημερ. 6/5/2016 και 11/7/2016 [τεκμήρια 13(1) και 13(2)] με τις οποίες καλούσαν τους Ενάγοντες να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και περαιτέρω επιφύλασσαν τα δικαιωμάτα τους για τις ζημιές που κατ’ ισχυρισμό είχαν υποστεί, ενώ περαιτέρω από την ανάλυση που προηγήθηκε προκύπτει ότι πράγματι οι εργασίες διαχωρισμού δεν είχαν ολοκληρωθεί. Ως εκ τούτου, επί του προκειμένου γίνεται αποδεκτή η θέση της Μ.Υ.1 ότι στη συνάντηση οι Εναγόμενοι εξέφρασαν τη θέση ότι μόλις ολοκληρώνονταν οι εργασίες διαχωρισμού θα πλήρωναν το ποσό της συμφωνίας, χωρίς τόκους και εφόσον αφαιρούνταν οι ζημιές τους.

 

Τέλος, σημειώνω ότι ως προς τη μη ολοκλήρωση των εργασιών διαχωρισμού σχετικό είναι και το ηλεκτρονικό μήνυμα της κας Χ. Χριστοδούλου, λειτουργού στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων της Τράπεζας Κύπρου, ημερ. 1/2/2024 (τεκμήριο 16), το οποίο κατατέθηκε στη διαδικασία από τη Μ.Υ.1. Λαμβάνοντας βεβαίως υπόψη ότι το εν λόγω πρόσωπο δεν κλήθηκε ως μάρτυρας, το περιεχόμενο του μηνύματος θα πρέπει να αξιολογηθεί ως εξ ακοής μαρτυρία και το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφανθεί κατά πόσο θα δοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα στο έγγραφο αυτό, έχοντας κατά νουν και τους παράγοντες που, μεταξύ άλλων, καθορίζει το άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ.9.  Επισημαίνω, ότι η μαρτυρία αυτή δεν μπορεί να αποκλειστεί για μόνο το λόγο ότι είναι εξ ακοής.

 

Πιο συγκεκριμένα, κατά την αξιολόγηση του κατά πόσο θα προσδοθεί στη συγκεκριμένη μαρτυρία οποιαδήποτε βαρύτητα ή και ποια θα είναι αυτή, λαμβάνεται υπόψιν με βάση το άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ.9, το σύνολο των περιστάσεων από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική αξία της εν λόγω μαρτυρίας και ειδικά με βάση το εδάφιο 2 του άρθρου 27:

 

«(α) Κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που έχει προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση·

(β) το χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής δήλωσης και του γεγονότος στο οποίο αυτή αναφέρεται·

(γ) το βαθμό της εξ ακοής μαρτυρίας, δηλαδή κατά πόσο η μαρτυρία περιλαμβάνει εξ ακοής μαρτυρία πέραν του πρώτου βαθμού·

(δ) κατά πόσο οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε οποιοδήποτε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα·

(ε) κατά πόσο η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επακριβώς ή όχι·

(στ) το πλαίσιο μέσα στο οποίο, ή οποιοσδήποτε σκοπός για τον οποίο έγινε η αρχική δήλωση·

(ζ)   κατά  πόσο η εξ ακοής μαρτυρία είναι ουσιωδώς διαφορετική από την αρχική δήλωση·

(η) κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες προσάγεται η εξ ακοής μαρτυρία, φαίνεται ότι δεν διευκολύνεται η ορθή αξιολόγηση της βαρύτητας της μαρτυρίας ή γίνεται προσπάθεια παρεμπόδισης της ορθής αξιολόγησης της βαρύτητας της μαρτυρίας. »

 

Πέραν και ανεξάρτητα ωστόσο των πιο πάνω προϋποθέσεων, σημειώνω πως κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που προσδίδεται από το Δικαστήριο σ’ εξ ακοής μαρτυρία, λαμβάνεται ιδιαίτερα υπόψη σύμφωνα με το εδάφιο 3 του άρθρου 27 το κατά πόσο ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε.

 

Περιπλέον των πιο πάνω προϋποθέσεων που θέτει ο νόμος, όπως λέχθηκε και στην Νικηφόρου v. Αστυνομίας, Ποιν. Έφ.19/2022, ημερ. 6/3/2023, ECLI:CY:AD:2023:B79, με παραπομπή στην Θεοπίστη Τουμαζή v. Vandita Dixit, Πολιτική Έφεση αρ. 274/2010, ημερ. 5/5/2015[7], το Δικαστήριο κατά την αξιολόγηση μιας εξ ακοής μαρτυρίας, λαμβάνει υπόψη, πέραν από τα τυπικά και ουσιαστικά κριτήρια που αναγράφονται στο άρθρο 27(2), αλλά και το σύνολο των περιστάσεων που αναφέρονται στο άρθρο 27(1), και το συμφέρον της δικαιοσύνης, δηλαδή τους σκοπούς της ορθής απονομής της δικαιοσύνης, το οποίο περιλαμβάνει πρωτίστως τη διασφάλιση δίκαιης δίκης και ακριβοδίκαιης μεταχείρισης των διαδίκων.

 

Ως αναφέρθηκε επίσης στην Assad v. Αστυνομίας, Ποιν.Έφ.164/2016, ημερ.6/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:B447:

 

« Η αξιολόγηση της βαρύτητας εξ ακοής μαρτυρίας, σύμφωνα με το άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, γίνεται, προσεκτικά, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είναι ορθό να επεξηγεί τους λόγους για τους οποίους αποδίδει ή δεν αποδίδει βαρύτητα σε εξ ακοής μαρτυρία (Δέστε Πολιτική Έφεση αρ. 6/2011, Λευκόνικο Χρηματιστηριακή Λτδ v.  Χρυστάλλα άλλως Στάλω Χριστοδούλου, ημερ. 15.7.2016 και Ανδρέου κ.α. v. Αστυνομίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 152). Το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψιν του όλα τα περιστατικά της υπόθεση και, ιδιαίτερα, το αν θα ήταν εύλογο και εφικτό να κλητευθεί, ως μάρτυρας στη διαδικασία, το πρόσωπο που έκανε την αρχική δήλωση, το διαρρεύσαν χρονικό διάστημα, ο βαθμός της εξ ακοής μαρτυρίας, το αν οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα (όπως στην παρούσα υπόθεση), το αν η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επ' ακριβώς ή όχι, το πλαίσιο μέσα στο οποίο έγινε η δήλωση, κτλ. Οι παράγοντες αυτοί, οι οποίοι αναφέρονται στο άρθρο 27(2) του Κεφ. 9, δεν είναι βέβαια εξαντλητικοί, σύμφωνα με τη Νομολογία μας. Όμως επιβάλλεται όπως η διεργασία αξιολόγησης της βαρύτητας της εξ ακοής μαρτυρίας γίνεται με προσοχή και επεξηγείται από το Δικαστήριο, είτε η εξ ακοής μαρτυρία απορρέει από προφορική είτε από γραπτή μαρτυρία (Δέστε Γεωργίου v. Στυλιανού (2009) 1 Α.Α.Δ. 70 και Μονός κ.α. v. S. Xenides Trading Co Ltd  κ.α. (2010) 1 Α.Α.Δ. 1002).

 

Το άρθρο 27(3) του Κεφ. 9 προνοεί ότι, κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που προσδίδεται σε εξ ακοής μαρτυρία, λαμβάνεται ιδιαίτερα υπόψιν το αν ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε.  Πέραν των προαναφερομένων, το Δικαστήριο μπορεί να λάβει υπόψιν του και άλλα αξιολογήσιμα κριτήρια και να συνυπολογίσει κατά πόσον η απόδοση βαρύτητας σε εξ ακοής μαρτυρία εξυπηρετεί ή όχι τις προϋποθέσεις της δίκαιης δίκης και του συμφέροντος της δικαιοσύνης (Δέστε Ηλιάδη και Σάντη - Το Δίκαιο της Απόδειξης, σελ. 320 - 331). »

 

Οι εισηγήσεις των δύο πλευρών με βάση τις τελικές τους αγορεύσεις για το κατά πόσο θα πρέπει να δοθεί βαρύτητα στα όσα αναφέρει στο ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμήριο 16) το εν λόγω πρόσωπο είναι αντικρουόμενες, αφού οι μεν Ενάγοντες εισηγούνται ότι δεν θα πρέπει να δοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα[8], ενώ αντίθετη είναι η εισήγηση της υπεράσπισης[9].

 

Κατ’ αρχάς, σημειώνω ότι η Χριστοδούλου δεν κλητεύθηκε ως μάρτυρας, ούτε δόθηκε οποιαδήποτε εξήγηση για τη μη κλήτευση της, παρά το γεγονός ότι εκ πρώτης όψεως δεν φαίνεται να υπήρχε οποιοδήποτε εμπόδιο προς τούτο. Από την άλλη, δεν αποτέλεσε ποτέ θέση των Εναγόντων προς την Μ.Υ.1 ότι πρόκειται για πλαστό έγγραφο ή/και έγγραφο που κατασκευάστηκε από την ίδια προκειμένου να υποστηρίξει την υπόθεση των Εναγόμενων, και εν τέλει δεν αμφισβητήθηκε ότι το συγκεκριμένο έγγραφο είναι ηλεκτρονικό μήνυμα που στάλθηκε από την Χριστοδούλου την 1/2/2024 για σκοπούς διευθέτησης συνάντησης για να συζητηθεί το ζήτημα του διαχωρισμού. Αντίθετα, έγινε αποδεκτό ουσιαστικά ότι πρόκειται για γνήσιο ηλεκτρονικό μήνυμα, αφου η θέση που τέθηκε στη μάρτυρα είναι ότι «εκεί που αναφέρονται οι γνώμες της κυρίας Χριστίνας Χριστοδούλου δεν ισχύουν».

 

Δεν διέλαθε βεβαίως την προσοχή μου ότι η Μ.Υ.1 παρουσίασε το έγγραφο ως πρακτικό της συνεδρίας/συνάντησης που έγινε στην Τράπεζα Κύπρου τον Φεβρουάριο του 2024, όμως η περιγραφή που έδωσε στο έγγραφο η μάρτυρας δεν έχει τόσο ουσιαστική σημασία από τη στιγμή που το ίδιο το έγγραφο έχει κατατεθεί και ευρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου προς αξιολόγηση του περιεχομένου του.

 

Για το γεγονός ότι το έγγραφο δεν φέρει υπογραφή, κάτι που εγείρει ο συνήγορος των Εναγόντων στην αγόρευση του, σημειώνω ότι αυτό δεν μειώνει αφ’ εαυτού την αξιοπιστία ή τη γνησιότητα του, δεδομένης της φύσης των ηλεκτρονικών επικοινωνιών. Επαναλαμβάνεται και εδώ, ότι οι Ενάγοντες δεν αμφισβήτησαν τη γνησιότητα του εγγράφου.

 

Περαιτέρω, προκύπτει από το έγγραφο ότι η Χριστοδούλου είναι λειτουργός στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων της Τράπεζας Κύπρου και ότι σκοπός της παραθέτοντας το ιστορικό και κάποιες εξελίξεις σε σχέση με το διαχωρισμό ήταν για να δικαιολογήσει τη συνάντηση στα γραφεία τους στις 12/2/2024 και ώρα 14:00. Ως προς τα όσα αναφέρει δε, θεωρώ πως δεν είχε οποιοδήποτε κίνητρο για να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα, ούτε και μου υποδείχθηκε τέτοιο κίνητρο. Σημειώνω επίσης ότι οι Ενάγοντες δεν επιδίωξαν την κλήτευση της Χριστοδούλου προς αντεξέταση δυνάμει του άρθρου 26 του Κεφ.9, στοιχείο που επίσης λαμβάνεται υπόψη.

 

Ως προς το περιεχόμενο τώρα του τεκμηρίου 16, παρατηρώ ότι τα όσα καταγράφονται σε μεγάλο βαθμό επιβεβαιώνονται από τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω. Για το ζήτημα της μη ολοκλήρωσης των εργασιών από μέρους των Εναγόντων και την εμπλοκή της Τράπεζας Κύπρου, η οποία κατέστη ιδιοκτήτρια του μεριδίου των Εναγόντων στο ακίνητο, αναφέρθηκε βεβαίως η Μ.Υ.1, ενώ σχετικά είναι τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Περαιτέρω, η τελευταία αναφέρθηκε στην πίεση από μέρους της Τράπεζας Κύπρου προς τους Ενάγοντες και στην εργοδότηση από μέρους των τελευταίων του Μακρυγιάννη, χωρομέτρη τοπογράφου, στην κατάθεση της πολεδομικής άδειας το 2022 καθώς και στη συνάντηση των συνιδιοκτητών στα γραφεία της Τράπεζας Κύπρου στις 12/2/2024. Σημειωτέον ότι τα πιο πάνω δεν έτυχαν άρνησης από τον Μ.Ε.1, ο οποίος δεν αρνήθηκε ούτε ότι ο Μακρυγιάννης δεν επικοινωνούσε με την Τράπεζα και τον Δήμο για ολοκλήρωση των εργασιών, αναφέροντας ότι δεν ήταν ενήμερος. Επίσης, ο Μ.Ε.1 κατά τη μαρτυρία του αναφέρθηκε στο ζήτημα που προέκυψε με τον δρόμο και μάλιστα δήλωσε τη διαφωνία του με τη θέση της Τράπεζας για να μετατραπεί σε δημόσιο.

 

Υπό το φως όλων των ανωτέρω, έχω καταλήξει ότι είναι προς το συμφέρον της δικαιοσύνης όπως δοθεί βαρύτητα στην εξ ακοής μαρτυρία, η οποία ενισχύει τα συμπεράσματα στα οποία έχει ήδη καταλήξει το Δικαστήριο αναφορικά με τη μη ολοκλήρωση των εργασιών διαχωρισμού. Από τα όσα αναφέρονται δε, τονίζεται και η αναφερόμενη έλλειψη συνεργασίας από μέρους των Εναγόντων με τους συνιδιοκτητήτες του ακινήτου ως προς το ζήτημα του διαχωρισμού.

 

Συνοψίζοντας όλα τα πιο πάνω, η μαρτυρία του Μ.Ε.1 ως προς το ζήτημα της ολοκλήρωσης των εργασιών διαχωρισμού αλλά και σε σχέση με τα επιμέρους ζητήματα που απασχόλησαν, κρίνεται αναξιόπιστη και μη πειστική.

 

Από την άλλη, η Μ.Υ.1 σε γενικές γραμμές έκανε καλή εντύπωση στο Δικαστήριο και ως ήδη αναφέρθηκε γίνεται αποδεκτή η θέση της για το ζήτημα της μη ολοκλήρωσης των εργασιών διαχωρισμού αλλά και για τα επιμέρους ζητήματα στα οποία έχει γίνει αναφορά. Επαναλαμβάνεται επίσης ότι είναι αποδεκτή η θέση της ότι δεν έχει σχέση ο διαχωρισμός των οικοπέδων με το ζήτημα της ανέγερσης οικοδομής στο τεμάχιο.

 

Κρίνεται όμως λανθασμένη και μη αποδεκτή η θέση που εξέφρασε για το λόγο της ακύρωσης του δανείου από την Ελληνική Τράπεζα. Το περιεχόμενο του τεκμηρίου 1(13) δεν έχει αμφισβητηθεί, εξ ου και έχει παρατεθεί στην σχετική ενότητα με τα παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα ανωτέρω. Η θέση της μάρτυρος ήταν ουσιαστικά ότι το δάνειο ακυρώθηκε το 2012 εξ υπαιτιότητας των Εναγόντων ή/και λόγω παράβασης των από μέρους τους συμβατικών υποχρεώσεων, γεγονός που προκάλεσε στους Εναγόμενους βλάβες, απώλειες και ζημιές.

 

Όπως αναφέρθηκε, το δάνειο εγκρίθηκε για μερική κάλυψη του κόστους για την αγορά της γης, για το διαχωρισμό του τεμαχίου και για την κατασκευή της αποθήκης. Έγινε εκταμίευση μόνον του ποσού που αφορούσε την αγορά της γης. Από εκει και πέρα το δάνειο τερματίστηκε και η εκταμίευση του υπόλοιπου ποσού δεν έγινε «καθώς ουδέποτε προσκομίσατε οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία για υλοποίηση του σκοπού για τον οποίο εγκρίθηκαν τα αντίστοιχα ποσά». Αυτό που κατά την κρίση μου προκύπτει με σαφήνεια είναι ότι κατά τον τερματισμό του δανείου στην ουσία δεν είχε υλοποιηθεί ούτε ο διαχωρισμός του τεμαχίου σε ξεχωριστό οικόπεδο ούτε η κατασκευή της αποθήκης. Ως προς την ανέγερση της αποθήκης, υπενθυμίζεται ότι η άδεια οικοδομής εκδόθηκε στις 3/2/2012 και μέχρι τον τερματισμό του δανείου τον Μάιο του 2012, οι Εναγόμενοι δεν προέβησαν στην ανέγερση. Κάτι που δεν έπραξαν όμως ούτε στη συνέχεια, αφού αποφάσισαν να μην προχωρήσουν. 

 

Εξάλλου, σημειώνω ότι στην επιστολή της προς τους Ενάγοντες ημερ.21/9/2012 [τεκμήριο 1(6)], η Μ.Υ.1 ανέφερε πως το ποσό ήταν εγκριμένο από την Τράπεζα «και όταν ήρθε η ώρα να πληρώσουν μου είπαν ότι αναθεωρείται λόγο των καταστάσεων». Όταν ερωτήθηκε δε η μάρτυρας επί τούτου, αντεξεταζόμενη, είναι γεγονός ότι δεν έδωσε καμία πειστική εξήγηση ως προς την εν λόγω αναφορά της. 

 

Με αυτά υπόψη, θεωρώ πως δεν μπορεί να ευσταθήσει η θέση της Μ.Υ.1, ότι τερματίστηκε το δάνειο επειδή δεν ενημέρωσαν οι Ενάγοντες την Τράπεζα ότι ολοκληρώθηκαν οι εργασίες, ούτε όμως ότι αυτό που αναφέρει το τεκμήριο 1(13) είναι ότι το δάνειο αφορούσε συγκεκριμένα τον διαχωρισμό. Οι εργασίες του διαχωρισμού όπως έχει αναφερθεί δεν ολοκληρώθηκαν, όμως το δάνειο δεν έγινε μόνον για το σκοπό αυτό και ούτε προκύπτει από κάπου ότι οι Ενάγοντες είχαν υποχρέωση απευθείας ενημέρωσης της Τράπεζας στο πλαίσιο μιας συμφωνίας δανείου που δεν τους αφορούσε. Επισημαίνεται εδώ ότι δεν υπάρχει μεν μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου για τον ακριβή χρόνο που η Τράπεζα Κύπρου κατέστη ιδιοκτήτρια του μεριδίου των Εναγόντων στο ακίνητο, όμως από το γεγονός ότι στις 21/3/2016, ημερομηνία έκδοσης του τεκμηρίου 4, οι Ενάγοντες συνέχιζαν να είναι συνιδιοκτήτες, προκύπτει με ασφάλεια ότι κατά τον τερματισμό του δανείου προγενέστερα δεν υπήρχε οποιαδήποτε σχέση της Τράπεζας Κύπρου με το ακίνητο και κατ’ επέκταση κάποια υποχρέωση των Εναγόντων έναντι της.   

 

Υπό το φως των ανωτέρω, αποτελεί συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι το δάνειο τερματίστηκε τον Μάιο του 2012 επειδή δεν προσκομίστηκαν στοιχεία για την υλοποίηση του διαχωρισμού και της ανέγερσης της αποθήκης και η απομόνωση του ζητήματος του διαχωρισμού εκ μέρους της Μ.Υ.1, δεν γίνεται αποδεκτή. Περαιτέρω, δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από την Ελληνική Τράπεζα η οποία να υποστηρίζει τη θέση ότι ο τερματισμός του δανείου οφειλόταν αποκλειστικά στη μη ολοκλήρωση του διαχωρισμού και ότι η κατασκευή της υποθήκης δεν έπαιξε κάποιο ρόλο σε αυτή την εξέλιξη.

 

Έχοντας υπόψη την αξιολόγηση της μαρτυρίας ανωτέρω, το Δικαστήριο θα προχωρήσει να εξετάσει τις εκατέρωθεν αξιώσεις. Στο πλαίσιο αυτό βεβαίως, τίθενται και αξιολογούνται κάποιες επιμέρους θέσεις των μαρτύρων.

 

Α. Οι αξιώσεις των Εναγόντων

 

1.  Όπως αναφέρεται στον όρο 2 της συμφωνίας των μερών [τεκμήριο 1(1)]:

 

« Η αναλογία των εξόδων διαχωρισμού των οικοπέδων που αντιστοιχεί στο εν λόγω οικόπεδο ανέρχεται στις Λ.Κ.93.000,00 (Ενενήντα τρεις χιλιάδες Λίρες Κύπρου) πλέον ΦΠΑ (το «Κόστος Διαχωρισμού») και θα καταβληθεί από τον Αγοραστή στον Πωλητή ταυτόχρονα με την αποπεράτωση των εργασιών διαχωρισμού, (€158.899,93). »

(έμφαση δοθείσα)

 

Όπως έχει προκύψει από την ανάλυση της μαρτυρίας που προηγήθηκε και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, οι Ενάγοντες μέχρι και σήμερα δεν αποπεράτωσαν τις εργασίες διαχωρισμού. Και όχι μόνον αυτό, αλλά επέλεξαν μέσω του Μ.Ε.1 να παρουσιάσουν μια ασαφή και ελλιπή εικόνα αναφορικά με την πραγματική κατάσταση του διαχωρισμού. Αντίθετα, οι Εναγόμενοι κατέστησαν σαφές τόσο προφορικά όσο και μέσω των επιστολών των δικηγόρων τους [τεκμήρια 13(1) και (2)] ότι η αποπεράτωση των εργασιών είναι ουσιώδης προκειμένου οι ίδιοι να εκπληρώσουν τη δική τους υποχρέωση για καταβολή του ποσού που αντιστοιχεί στο δικό τους οικόπεδο ως έξοδα διαχωρισμού (ανεξαρτήτως αν ανέφεραν ότι θα καταβάλουν το ποσό χωρίς τόκους και αφού αφαιρεθούν οι ζημιές τους).

 

Σημειώνεται, προκειμένου να είναι σαφές, ότι με βάση τη συμφωνία των μερών δεν απαιτείτο η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για να καταβληθεί το ποσό. Η αποπεράτωση των εργασιών οδηγεί βεβαίως κατά λογική συνέπεια στην έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και ξεχωριστού τίτλου, όμως τα μέρη συμφώνησαν ότι το ποσό θα καταβληθεί με την αποπεράτωση των εργασιών. Σχετική αναφορά που εντοπίζεται στον όρο 1 για έκδοση ξεχωριστών τίτλων και στην οποία έγινε αναφορά από το συνήγορο των Εναγόμενων κατά την διαδικασία, αφορούσε το τίμημα πώλησης του οικοπέδου, το οποίο όμως έχει εξοφληθεί και δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα στην παρούσα.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, το οποίο θεωρώ ότι  τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα:

 

« 51. Αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει. »[10]

 

Λαμβάνοντας λοιπόν υπόψη ότι οι Ενάγοντες δεν εκπλήρωσαν την υποχρέωση τους για αποπεράτωση των εργασιών, είναι σαφές ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οι Εναγόμενοι αθέτησαν την υπόσχεση τους για πληρωμή ή/και δεν έχει στοιχειοθετηθεί υποχρέωση πληρωμής εκ μέρους των τελευταίων. Συναφώς, οι Ενάγοντες δεν δικαιούνται να διεκδικούν την καταβολή του ποσού που αντιστοιχεί στα έξοδα διαχωρισμού και η αξίωση τους είναι πρόωρη, οπότε δεν μπορεί να ικανοποιηθεί.

 

2.  Ενόψει των όσων αναφέρονται αμέσως πιο πάνω, δεν τίθεται ζήτημα επιδίκασης τόκων επί οποιουδήποτε ποσού. Για σκοπούς πληρότητας όμως αναφέρονται τα εξής.

 

Σύμφωνα με τον όρο 5 της συμφωνίας:

 

« Αν ο Αγοραστής καθυστερήσει οποιαδήποτε πιο πάνω αναφερόμενη πληρωμή, θα επιβαρύνεται με τόκο όπως προνοείται πιο πάνω, και επιπλέον τούτου συμφωνείται ότι θα καταβάλει στον Πωλητή 5% επιβάρυνση επί των καθυστερημένων δόσεων που αντιπροσωπεύει τόκους υπερημερίας οι οποίοι θα κεφαλαιοποιούνται την 30^η Ιουνίου και 3^η Δεκεμβρίου κάθε χρόνου. »

 

Κατ’ αρχάς, για να είναι σαφές, σημειώνω ότι ο τόκος που «προνοείται πιο πάνω», αφορά την αξίωση τόκου και/ή συμφωνημένης προσαύξησης 7%, η οποία έχει αποσυρθεί.

 

Σε σχέση με την αξίωση τόκου 5% είναι γεγονός ότι ο Μ.Ε.1, κατά την αντεξέταση του, στην ουσία ανέφερε ότι δεν διεκδικείται. Πιο συγκεκριμένα, ερωτώμενος για τη συγκεκριμένη αξίωση τους, διερωτήθηκε «γιατί συζητούμε», εφόσον πρόκειται για τόκους που αφαίρεσαν. Επίσης, όταν παραπέμφθηκε στον όρο 5 της συμφωνίας, ανέφερε ότι οι δικηγόροι τους, τους συμβούλευσαν «ότι αυτό το πράγμα δεν είναι, δεν μπορεί να επιτευχθεί και αφαιρέσαμε από την απαίτηση αυτές τις απαιτήσεις.»

 

Εν πάση περιπτώσει, προχωρώ να εξετάσω την σχετική αξίωση για την περίπτωση που θεωρηθεί ότι η πιο πάνω θέση του πηγάζει από σύγχυση, αφού όπως έχει αναφερθεί η αξίωση που αποσύρθηκε κατόπιν δήλωσης του συνηγόρου των Εναγόντων αφορούσε την αξίωση τόκου 7% που προνοείται στον όρο 3 της συμφωνίας και όχι του τόκου που προνοείται στον όρο 5.

 

Η θέση των Εναγόμενων καθ’ όλη τη διάρκεια της δίκης ήταν ότι οι Ενάγοντες δεν δικαιούνται τόκο δυνάμει του όρου 5. Με την αγόρευση τους, οι συνήγοροι των Εναγόμενων προβάλλουν τη θέση ότι οι τελευταίοι δεν απέδειξαν οποιαδήποτε ζημιά, ούτως ώστε να δικαιούνται τόκο υπερημερίας, ο οποίος εν πάση περιπτώσει αποτελεί καταχρηστικό όρο και/ή ποινική ρήτρα και δεν μπορεί να αποδοθεί από το Δικαστήριο.

 

Ο τόκος υπερημερίας (default interest) αποσκοπεί στο να αποζημιώσει το αθώο μέρος μιας σύμβασης σε περίπτωση παράβασης της από τον αντισυμβαλλόμενο για την πραγματική ζημιά την οποία έχει υποστεί ο πρώτος ένεκα της υπερημερίας του δεύτερου (Lordsvale Finance Plc v. Bank of Zambia [1996] 3 All E.R. 156, Jeancharm Ltd v. Bamet Football Club Ltd (2003) EWCA Civ 58). 

 

Σύμφωνα με το άρθρο 74 (1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149:

 

« 74.-(1) Αν στη σύμβαση διαλαμβάνεται όρος ως προς το ποσό το οποίο πρέπει να καταβληθεί σε περίπτωση παράβασης αυτής ή ποινική ρήτρα, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης από τον ένα από τους συμβαλλόμενους, ο άλλος δικαιούται, και αν ακόμη δεν αποδειχτεί ότι υπέστη από την παράβαση πραγματική ζημιά ή απώλεια, να λάβει από τον υπαίτιο εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό που ορίστηκε κατά τον πιο πάνω τρόπο, ή ανάλογα με την περίπτωση, την ποινική ρήτρα.

 

Ρήτρα για καταβολή αυξημένου τόκου από την υπερημερία, δύναται να θεωρηθεί ως ποινική ρήτρα. »

 

Το άρθρο 74(1) του Κεφ. 149 έτυχε ερμηνείας και ανάλυσης σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου[11].

 

Ως προς το πότε συμβατικός όρος αποτελεί «ποινική ρήτρα», παραπέμπω στις υποθέσεις Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v. New Garage and Motor Co Ltd [1915] 79 (A.C.) και Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου (ανωτέρω).

 

Το πιο βασικό στοιχείο για να αποφασιστεί αν κάποια πρόνοια είναι γνήσια προσπάθεια καθορισμού αποζημιώσεων ή κατά πόσο αποτελεί ποινική ρήτρα είναι κατά πόσο ο καθορισμός των αποζημιώσεων έχει ή δεν έχει οποιαδήποτε σχέση με ενδεχόμενες ζημιές ή απώλειες από την όποια παράβαση σύμβασης. Εάν ο «συμφωνημένος» καθορισμός είναι εξωφρενικός σε σχέση με τις ενδεχόμενες ζημιές και απώλειες που θα προκύψουν από την όποια παράβαση της συγκεκριμένης σύμβασης τότε θα θεωρηθεί ότι η επίδικη ρήτρα αποσκοπεί σε τιμωρία και όχι σε αποζημίωση.[12]

 

Στην υπόθεση Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου (ανωτέρω), το Δικαστήριο, μετά από ανασκόπηση της σχετικής νομολογίας, αποφάσισε ότι στην Κύπρο, σε αντίθεση με ότι ισχύει στην Αγγλία, η διάκριση μεταξύ ενός γνησίου εκ των προτέρων υπολογισμού των αποζημιώσεων (a genuine pre-estimate of damages) και μιας ποινικής ρήτρας (penalty) δεν έχει ουσιαστική σημασία καθότι το δικαστήριο διατηρεί και στις δύο περιπτώσεις τη διακριτική του εξουσία να επιδικάσει εύλογη αποζημίωση η οποία ωστόσο σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το καθοριζόμενο στη σύμβαση ποσό είτε τούτο αποτελεί ποινική ρήτρα είτε όχι.  Απλά το δικαστήριο, αφού καταλήξει στο συμπέρασμα ότι το ποσό που αναφέρεται στη σύμβαση μπορεί να θεωρηθεί ως ένας προκαθορισμός των αποζημιώσεων, βοηθείται καλύτερα στον δικό του υπολογισμό των αποζημιώσεων οι οποίες μπορούν να είναι και λιγότερες του καθοριζόμενου ποσού, αλλά όχι περισσότερες.  

 

Όπως περαιτέρω αναφέρθηκε στην υπόθεση Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life (ανωτέρω), σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 74(1) του Κεφ. 149, ο προκαθορισμός της ζημιάς στη σύμβαση δεν είναι δεσμευτικός. Επενεργεί μόνο στην οριοθέτηση του ανωτάτου ορίου της αποζημίωσης που μπορεί να επιδικασθεί. Εκεί όπου η προβλεπόμενη αποζημίωση ενέχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας (penalty) αυτή αγνοείται, ενώ εκεί που συνιστά γνήσια προσπάθεια προκαθορισμού της ζημιάς την οποία θα υποστεί το αθώο μέρος από την παράβαση της συμφωνίας, τότε μετρά ως στοιχείο σχετικό στον καθορισμό της εύλογης αποζημιώσεις και λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο.

 

Στην ίδια υπόθεση λέχθηκε επίσης και ότι :

 

« Αυτό που διακρίνει βασικά την ποινική ρήτρα από τον προκαθορισμό της ζημιάς είναι ότι ενώ ο προκαθορισμός της ζημιάς χαρακτηρίζεται και στην ουσία συνιστά μια γνήσια προσπάθεια από πλευράς των συμβαλλομένων να υπολογίσουν και να καθορίσουν εκ των προτέρων τη ζημιά την οποία θα υποστεί το αθώο μέρος από την παράβαση της συμφωνίας, η ποινική ρήτρα στόχο έχει τον εκφοβισμό του παραβάτη έτσι ώστε ο τελευταίος να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Το στοιχείο του εκφοβισμού συνιστά θα λέγαμε την ουσία της ποινικής ρήτρας (βλ. Dunlop Pneumatic Tyre Co. Ltd. v. New Garage & Motor Co. Ltd. [1915] A.A. 79). Όμως τόσο στη μια όσο και στην άλλη περίπτωση αυτό που προνοείται από τον επίμαχο όρο της σύμβασης είναι η καταβολή χρημάτων από τον παραβάτη συμβαλλόμενο, στον αθώο συμβαλλόμενο. Με άλλα λόγια, είτε πρόκειται για περίπτωση προκαθορισμού ζημιάς, είτε πρόκειται για περίπτωση ποινικής ρήτρας, αυτό που με το σχετικό όρο καλείται ο παραβάτης συμβαλλόμενος να κάμει, είναι να καταβάλει χρήματα στην άλλη πλευρά.»

 

Εν προκειμένω, οι Ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει οποιαδήποτε μαρτυρία που να εξηγεί τον τρόπο με τον οποίο καθορίστηκε η επιβάρυνση 5% του όρου 5 ή που να καταδεικνύει ότι αυτή αποτελούσε γνήσια προσπάθεια εκ των προτέρων υπολογισμού της ζημίας που θα υφίσταντο σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής. Ούτε προκύπτει από το κείμενο της συμφωνίας ή από οποιοδήποτε άλλο στοιχείο ενώπιον του Δικαστηρίου ότι το εν λόγω ποσοστό είχε οποιαδήποτε σύνδεση με αναμενόμενη οικονομική απώλεια των Εναγόντων από τυχόν υπερημερία των Εναγομένων.

 

Αντίθετα, η πρόνοια προβλέπει την επιβολή πρόσθετης επιβάρυνσης 5% επί των καθυστερημένων δόσεων, πέραν του τόκου που ήδη προβλεπόταν στη συμφωνία. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη φύση και τη διατύπωση της σχετικής πρόνοιας, οδηγεί το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι ο όρος 5 είχε πρωτίστως αποτρεπτικό και εξαναγκαστικό χαρακτήρα, αποσκοπώντας στη διασφάλιση της έγκαιρης πληρωμής και όχι στην αποζημίωση των Εναγόντων για συγκεκριμένη αναμενόμενη ζημία.

 

Υπό τις περιστάσεις, καταλήγω ότι η επίδικη πρόνοια έχει τα χαρακτηριστικά ποινικής ρήτρας κατά την έννοια του άρθρου 74 του Κεφ.149. Εν πάση περιπτώσει, ακόμη και αν θεωρηθεί ότι πρόκειται για προσπάθεια προκαθορισμού της ζημίας, οι Ενάγοντες δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία που να επιτρέπει στο Δικαστήριο να διαπιστώσει ότι υπέστησαν εύλογη ζημία αντίστοιχη με το ποσό που αξιώνεται ή μέρος αυτού. Ως εκ τούτου, δεν θα δικαιούνταν οποιοδήποτε ποσό δυνάμει της συγκεκριμένης πρόνοιας, ακόμη και αν η κύρια αξίωσή τους γινόταν αποδεκτή.Top of Form

 

Β. Οι αξιώσεις των Εναγόμενων - Ανταπαίτηση

 

Οι Εναγόμενοι εν προκειμένω, παρά το ότι δεν απέκλεισαν τον τερματισμό της συμφωνίας με την επιστολή των δικηγόρων τους τεκμήριο 13(2), εντούτοις δεν προχώρησαν σε τερματισμό της συμφωνίας και επέλεξαν να διεκδικήσουν απλά αποζημιώσεις. Είναι θεμελιωμένο ότι όταν υπάρχει αθέτηση μιας συμφωνίας, το αθώο - αναίτιο μέρος, έχει δικαίωμα είτε να τερματίσει την συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις, είτε να επιμείνει στην τήρηση της και να αξιώσει αποζημιώσεις (βλ. και Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1Β Α.Α.Δ. 1311).

 

Το άρθρο 73(1) του Κεφ.149 προνοεί ότι:

 

« 73.-(1) Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης.

 

Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης. »

 

Η γενική αρχή η οποία διέπει τον καθορισμό των ζημιών, είναι λοιπόν εκείνη της αποζημίωσης, δηλαδή το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί, σε όποιο βαθμό αυτό μπορεί να επιτευχθεί με το χρήμα, στην ίδια θέση στην οποία θα ήταν ως εάν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί (βλ. Saab a.ο. ν. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499 και George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.ά. (1997) 1Α Α.Α.Δ. 199). Η ζημία αυτή θα πρέπει να προέκυψε φυσικά κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης. Όπως διευκρινίζεται στην Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. v. Τρυφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ. 679, η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στην θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι την ζημία την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας. Η λογική πρόβλεψη και τα φυσικά επακόλουθα των όσων ήταν προβλεπτά, όπως διαγράφονται από την σύμβαση, συνιστούν το μέτρο για προσδιορισμό των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας (βλ. Markidou v. Kiliaris a.o. (1983) 1 C.L.R. 392, Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23 και Μουρτζινός ν. Του Πλοίου "Galaxias" κ.ά. (1997) 1Α Α.Α.Δ. 80).

 

Ο κανόνας είναι δε ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης -παράβασης της σύμβασης, διότι η ζημία την οποία υπέστη το αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο εκείνο και καθένας εκ των συμβαλλομένων μπορεί να κατευθύνει τις πράξεις του ανάλογα με τη νέα κατάσταση πραγμάτων. Ο κανόνας αυτός δεν είναι όμως άκαμπτος. Εξαίρεση μπορεί να γίνει όταν το επιβάλλει το δίκαιο της υπόθεσης, οπόταν οι αποζημιώσεις μπορεί να εκτιμηθούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία (βλ. Saab ανωτέρω, Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά. (1997) 1Γ Α.Α.Δ. 1800 και Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881).

 

Ερχόμενος στις ειδικές ζημιές που διεκδικούν οι Εναγόμενοι εν προκειμένω, αναφέρονται τα ακόλουθα:

 

i. Έξοδα για ηλεκτρολογική μελέτη, πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, στατική μελέτη, υποβολή σχεδίων, ντεπόζιτο Δήμου Λατσιών.

 

Κατ’ αρχάς, επισημαίνεται ότι σύμφωνα με την Μ.Υ.1 το βιομηχανικό τεμάχιο αγοράστηκε προκειμένου να ανεγερθεί εντός αυτού οικοδομή (βιοτεχνικά υποστατικά) και γι’ αυτό έγιναν «τα ανάλογα έξοδα». Εξάλλου, υπενθυμίζεται ότι σχετικές πρόνοιες για την ανέγερση υπάρχουν στην επίδικη συμφωνία, οι οποίες όμως δεν χρειάζεται να απασχολήσουν, ενώ η άδεια οικοδομής που εκδόθηκε αφορούσε την ανέγερση «3 βιοτεχνικών μονάδων και περίφραξης».

 

Η εν λόγω θέση της βεβαίως έρχεται σε αντίφαση με τη δικογραφημένη θέση των Εναγόμενων ότι τα έξοδα έγιναν προς το σκοπό πώλησης του τεμαχίου. Επισημαίνεται ότι όλα τα τιμολόγια που παρουσιάστηκαν σε σχέση με τα πιο πάνω έξοδα (τεκμήρια 5-10), προκύπτει ότι αφορούσαν εργασίες και έξοδα που έγιναν πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής ή/και προς το σκοπό έκδοσης της, και πριν ληφθεί η απόφαση από τους Εναγόμενους να μην προχωρήσουν με την ανέγερση.    

 

Περαιτέρω, από τη μαρτυρία της, η οποία έγινε δεκτή, προκύπτει ότι δεν προχώρησαν στην ανέγερση με δική τους απόφαση και για δικούς τους λόγους, καθώς και ότι ο διαχωρισμός δεν είχε καμία σχέση με την ανέγερση της οικοδομής.

 

Συνεπώς, με βάση τα πιο πάνω είναι ομολογουμένως δύσκολο να γίνει αντιληπτό πως διασυνδέονται τα πιο πάνω έξοδα με τους Ενάγοντες και την παράβαση της συμφωνίας από μέρους τους ως προς το ζήτημα του διαχωρισμού, ώστε να διεκδικούνται ως ζημιές από αυτούς. Όλα τα πιο πάνω έξοδα έγιναν στο πλαίσιο της προετοιμασίας για την ανέγερση της οικοδομής, την οποία στη συνέχεια οι Εναγόμενοι, με δική τους απόφαση, απόφάσισαν να μην προχωρήσουν. 

 

Συναφώς, δεν πρόκειται για ζημιές που προέκυψαν από την παράβαση και οι Εναγόμενοι δεν δικαιούνται βεβαίως να έχουν βάσιμη αξίωση σε σχέση με τα σχετικά ποσά.

 

Ανεξαρτήτως όμως των ανωτέρω, για σκοπούς πληρότητας, αναφέρω τα εξής.

 

Σύμφωνα με την πάγια Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου οι ειδικές ζημιές θα πρέπει να καταγράφονται στις έγγραφες προτάσεις με λεπτομέρεια και πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά, με συγκεκριμένη και θετική μαρτυρία (βλ. Τηλεμάχου ν. Παπακυριακού (1986) 1 Α.Α.Δ. 705 και Ηρακλέους ν. Πίτρου (1994) 1 Α.Α.Δ. 239).

 

Η Μ.Υ.1 ενέμεινε κατά την αντεξέταση της ότι όλα τα τιμολόγια/οφειλές (Τεκμήρια 5-10) έχουν εξοφληθεί και ότι η εταιρεία τους δεν χρωστά σε κανένα από τους εκδότες των τιμολογίων. Στο πλαίσιο της αμφισβήτησης της ως προς την εξόφληση τους, η μάρτυρας ανέφερε ότι θα μπορούσαν να προσκομιστούν οι αποδείξεις.

 

Σε επόμενη δικάσιμο, η μάρτυρας κατέθεσε τα τεκμήρια 14 και 15. Όπως ανέφερε πρόκειται για έγγραφα από το λογισμικό των Εναγόμενων, όπου φαίνεται ο αριθμός της επιταγής και από ποια τράπεζα έγινε η πληρωμή των δύο τιμολογιών του τεκμηρίου 5 (αρ.1172/2009 για ποσό €3.795 και αρ. 1300/2011 για ποσό €1.587) για ηλεκτρολογική μελέτη και αναθεωρημένη ηλεκτρολογική μελέτη αντίστοιχα. Όπως ανέφερε, αντεξεταζόμενη, έχουν εκδοθεί αποδείξεις αλλά δεν ήταν εύκολη η πρόσβαση για να τις παρουσιάσει.

 

Παρά το γεγονός ότι δεν παρουσιάστηκαν οι αποδείξεις εξόφλησης των εν λόγω τιμολογιών, εντούτοις δεν αμφισβητήθηκε ότι τα τεκμήρια 14 και 15 αφορούν εκτυπώσεις από το λογισμικό πρόγραμμα της εταιρείας. Στα εν λόγω τεκμήρια εμφαίνονται τα στοιχεία των Τραπεζών από τις οποίες πληρώθηκαν τα ποσά (Ελληνική Τράπεζα και Λαική Τράπεζα) και οι αριθμοί των σχετικών επιταγών, καθώς επίσης το όνομα του εκδότη των τιμολογίων και οι αριθμοί των τιμολογίων. Θεωρώ ότι έχουν δοθεί επαρκείς εξηγήσεις από την Μ.Υ.1 και αποδέχομαι τη θέση της ότι τα τιμολόγια του τεκμηρίου 5 έχουν εξοφληθεί.

 

Δεν γίνεται αποδεκτό όμως ότι έχουν εξοφληθεί τα ποσά των τεκμηρίων 6-10, εφόσον δεν έχει παρουσιαστεί καμία απόδειξη για τούτο και δεν έχει δοθεί ούτε κάποια εξήγηση ως προς τη μη παρουσίαση των αποδείξεων, παρά το γεγονός ότι η υπόθεση μετατέθηκε σε άλλη ημερομηνία για να δοθεί η ευκαιρία στη μάρτυρα να τις παρουσιάσει, όπως η ίδια ζήτησε. 

 

ii.  Δικηγορικά έξοδα ποινικής υπόθεσης 1641/2010

 

Σύμφωνα με τη Μ.Υ.1, συνεπεία των παράνομων πράξεων και παραλείψεων των Εναγόντων, οι Εναγόμενοι διώχθηκαν ποινικά και αναγκάστηκαν να πληρώσουν δικηγορικά έξοδα €993. Σημειωτέον ότι το τεκμήριο 11 που παρουσιάστηκε αφορά επιστολή συγκεκριμένου δικηγορικού γραφείου ημερ.7/12/2010 προς τους Ενάγοντες, με την οποία πληροφορούνται για την απόσυρση της εν λόγω ποινικής υπόθεσης και ότι υπάρχει οφειλή προς το γραφείο τους €993.

 

Ας σημειωθεί ότι στην εν λόγω επιστολή υπάρχει επισυνημμένο το κατηγορητήριο της υπόθεσης. Από τη μελέτη του προκύπτει ότι κατηγορούσα αρχή ήταν ο Δήμος Λατσιών και κατηγορούμενοι έξι πρόσωπα, τρία νομικά και τρία φυσικά. Μεταξύ αυτών, ήταν οι Ενάγοντες, οι Εναγόμενοι και ο Μ.Ε.1. Οι κατηγορίες δε, αφορούσαν έναρξη, ανοχή και επίτρεψη ανέγερσης οικοδομής χωρίς άδεια.

 

Όπως προέκυψε από την αντεξέταση της Μ.Υ.1, οι εργασίες ανέγερσης αφορούσαν ανέγερση γκαράζ σε διπλανό τεμάχιο από το δικό τους και επειδή δεν υπήρχε διαχωρισμός και δεν υπήρχε ξεκάθαρα ιδιοκτήτης, ουσιαστικά κατηγορήθηκαν όλοι.

 

Εν πάση περιπτώσει, με αυτά υπόψη κρίνεται ότι οι Εναγόμενοι δεν δικαιούνται να αξιώνουν οποιοδήποτε ποσό για το ζήτημα αυτό για δύο λόγους. Κατ’ αρχάς, επειδή δεν μπορεί να αποδίδεται ευθύνη στους Ενάγοντες για τη δίωξη των Εναγόμενων επειδή ένας τρίτος, συνιδιοκτήτης στο ακίνητο, αποφάσισε να ξεκινήσει εργασίες χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση άδειας για τούτο, ούτε για την επιλογή του Δήμου να διώξει όλους τους συνιδιοκτήτες και στη συνέχεια να την αποσύρει.

 

Περαιτέρω, επειδή δεν έχει αποδειχθεί ότι οι Εναγόμενοι υποχρεούντο στην καταβολή οποιουδήποτε ποσού ή ότι εν τέλει κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό. Επί τούτου, αναφέρω ότι πέραν της αντίφασης που παρατηρείται στις θέσεις των Εναγόμενων, οι οποίοι μέσω του δικηγόρου τους υπέβαλαν στον Μ.Ε.1 ότι κατέβαλαν ποσό €1.200, ενώ στη συνέχεια περιόρισαν την απαίτηση τους και αξιώνουν €993, χωρίς να δώσουν καμία εξήγηση, εν τέλει δεν παρουσίασαν ούτε κάποια απόδειξη για την ισχυριζόμενη πληρωμή παρά την περί του αντιθέτου δέσμευση της Μ.Υ.1.

 

iii. Απώλεια κέρδους από την μη πώληση του οικοπέδου

 

Ήταν η θέση της Μ.Υ.1 ότι οι Εναγόμενοι απώλεσαν διάφορες ευκαιρίες πώλησης του επίδικου οικοπέδου και αναφέρθηκε ειδικότερα σε περίπτωση που υπήρξε ενδιαφέρον εντός του Απριλίου του 2016 για το ποσό των €515.000, την οποία απώλεσαν λόγω των προβλημάτων του επίδικου ακινήτου και από την οποία απώλεσαν ποσό €43.426,01 κέρδος που θα είχαν.

 

Επί τούτου, είναι κατ’ αρχάς η θέση των Εναγόντων ότι για την πώληση του ακινήτου θα έπρεπε να ενημερωθούν γραπτώς και η πώληση θα έπρεπε να γίνει μέσω τους, ενώ οι ίδιοι δικαιούνταν ποσοστό 3% ως προμήθεια πώλησης, από τη διαφορά στην τιμή πώλησης που τυχόν θα προέκυπτε, δυνάμει του όρου 11 της συμφωνίας. Ο Μ.Ε.1 δεν απέκλεισε τη θέση ότι ενημερώθηκαν προφορικά για την πρόθεση των Εναγόμενων. Εν πάση περιπτώσει ο Μ.Ε.1 παρά την αρχική αναφορά του ότι οι Ενάγοντες διαθέτουν άδεια κτηματομεσίτη, εντούτοις στη συνέχεια ανέφερε ότι δεν έχουν τέτοια άδεια. Επισημαίνεται ότι σύμφωνα με τον περί Κτηματομεσιτών Νόμο (Ν.71(Ι)/2010), όταν σε κτηματική συναλλαγή μεσολαβεί πρόσωπο που είναι αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και να εισπράξει την συμφωνηθείσα αμοιβή. Εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής. Το συγκεκριμένο ζήτημα όμως δεν χρειάζεται να με απασχολήσει περαιτέρω.

 

Και τούτο, διότι ούτως ή άλλως η μαρτυρία της Μ.Υ.1 επί του συγκεκριμένου ζητήματος κρίνεται γενική και μη πειστική. Η παρουσίαση ενός πωλητηρίου εγγράφου (τεκμήριο 17) και η αναφορά γενικά ότι ουσιαστικά δεν προχώρησε η συμφωνία επειδή δεν ολοκληρώθηκε ο διαχωρισμός, δεν μπορεί να θεωρηθεί επαρκής. Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, απαιτείται αυστηρή απόδειξη των ειδικών ζημιών και το Δικαστήριο θα ανέμενε να παρουσιαστεί συγκεκριμένη μαρτυρία για το ενδιαφέρον αγοράς από την αναφερόμενη στο τεκμήριο 17 εταιρεία, για το συγκεκριμένο ποσό, καθώς και για τους λόγους που δεν προχώρησε η ολοκλήρωση της συμφωνίας. Καμία εξήγηση επίσης δεν έχει δοθεί από την Μ.Υ.1 γιατί ενώ αναφέρθηκε σε ενδιαφέρον εντός Απριλίου 2016 (που είναι και η δικογραφημένη θέση των Εναγόμενων), το Τεκμήριο 17 αφορά συμφωνία  «…Αύγουστο 2023». 

 

Περαιτέρω, σημειώνω ότι δεν έχουν δοθεί επαρκείς εξηγήσεις για τη μη παρουσία του δεύτερου μάρτυρα που θα κατέθετε για το θέμα αυτό (κ. Κ. Κρητικός). Η Μ.Υ.1, κατά τη δικάσιμο που ορίστηκε για να ολοκληρωθεί η μαρτυρία της με την παρουσίαση κάποιων αποδείξεων και προκειμένου να ακουστεί ο δεύτερος μάρτυρας των Εναγόμενων, ανέφερε γενικά ότι αυτός απουσίαζε στο εξωτερικό και δεν μπορούσε να παρευρεθεί για προσωπικούς λόγους. Επισημαίνω ότι δεν ζητήθηκε από την πλευρά των Εναγόμενων άλλη ημερομηνία για να κλητεύσει το μάρτυρα και με το πέρας της μαρτυρίας της Μ.Υ.1 έκλεισε την υπόθεση της. 

 

Τονίζεται εδώ, ότι ήταν βεβαίως δικαίωμα των Εναγόμενων να παρουσιάσουν την υπόθεση τους όπως επιθυμούσαν και δεν επιτρέπεται η εξαγωγή δυσμενούς συμπεράσματος από μόνη τη μη κλήση του μάρτυρα. Εντούτοις, η απουσία μαρτυρίας από πρόσωπο που θα μπορούσε να δώσει άμεση πληροφόρηση για το συγκεκριμένο ζήτημα, χωρίς μάλιστα να δοθούν επαρκείς εξηγήσεις προς τούτο, έχει ως αποτέλεσμα να παραμένουν αναπάντητα ουσιώδη ζητήματα και, εν τέλει, κενό στην υπόθεση των Εναγόμενων (βλ. κατ' αναλογίαν, Λοφίτης v Δημητρίου κ.α. (2000) 1 (Β) ΑΑΔ 1402, 1410).

 

Εν κατακλείδι, αποτελεί συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι οι Εναγόμενοι δεν έχουν αποδείξει ότι δικαιούνται οποιοδήποτε ποσό ως ειδικές αποζημιώσεις. 

 

Κατάληξη

Λαμβάνοντας υπόψη τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, τόσο η αγωγή όσο και η ανταπαίτηση απορρίπτονται.

 

Ως προς τα έξοδα, ενόψει της αποτυχίας της αγωγής και της ανταπαίτησης, η κάθε πλευρά να επιβαρυνθεί με τα δικά της έξοδα.

 

 

(Υπ.)  …………………………….

                                                                              Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.

 

Πιστόν αντίγραφον

 

Πρωτοκολλητής