ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΥ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΩΝ

Ενώπιον:  Α. ΛΟΥΚΑ, Ε.Δ.

 

                                                                               Αρ. Παραπομπής: 1/20

 

Μεταξύ:

Χαράλαμπου Χαραλάμπους

Αιτητή

και

 

Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

Αποζημιούσας Αρχής

 

Ημερομηνία: 8/6/2026

 

Εμφανίσεις:

Για Αιτητή: κ. Σ. Στυλιανού

Για Αποζημιούσα Αρχή: κα. Τ. Μένοικου

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

1.    Η Αξίωση

 

Ο Αιτητής αξιώνει €34.000 ως αποζημίωση για απαλλοτρίωση και €340 ενοίκιο για την επίταξη για 6 έτη και 4 μήνες (6/2009 – 10/2015) ακινήτου εξ ημισίας ιδιοκτησίας του στον Πάνω Πύργο συνολικής έκτασης 3011 τ.μ. Τα μέρη από την πρώτη δικάσιμο συμφώνησαν ότι θα εκδοθούν δύο διατάγματα που θα αποζημιώνουν τον Αιτητή, ένα για την ενοικιαστική αξία για την περίοδο 6/2009 – 10/2015 και ένα ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου. Αυτό ξεκαθαρίστηκε και κατά τις διευκρινίσεις που ζητήθηκαν από τους διάδικους των μερών σε μεταγενέστερο στάδιο.

 

2.    Παραδεκτά

 

Έχει καταχωρηθεί μια σειρά τεκμηρίων ως παραδεκτά από τα μέρη. Από αυτά προκύπτει ότι, ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης μεριδίου ½ του επίδικου ακινήτου, όπως περιγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 1. Στην περιγραφή ιδιοκτησίας επί του Τεκμηρίου 1 αναφέρεται ότι το ακίνητο αποτελείται από ισόγεια κατοικία και φυτεία αμυγδαλιών. Το επίδικο ακίνητο δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο αλλά παρακείμενο ακίνητο, το οποίο ανήκει κατά ½ στον Αιτητή και κατά το άλλο ½ στην αδερφή του έχει πρόσβαση σε δρόμο. Σχετικός είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας Τεκμήριο 2.

 

Την 29/5/2009 επιτάχθηκε το επίδικο ακίνητο, ως αναγκαίο για σκοπούς δημόσιας ωφελείας, ήτοι αρχαιολογικές ανασκαφές (Τεκμήριο 3). Ζητήθηκε επίσης, την 15/10/2010, η έγγραφη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, ώστε να κατεδαφιστεί κτίσμα επί του ακινήτου (Τεκμήριο 4). Η περίοδος επίταξης παρατάθηκε (Τεκμήρια 5 και 6) μέχρι την 28/9/2015, όταν και δημοσιεύτηκε στην επίσημη εφημερίδα της κυβέρνησης η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης του επίδικου ακίνητου (Τεκμήριο 7). Σχετική επιστολή απεστάλη στον Αιτητή την 20/10/2015. Την 12/12/2016 του προτάθηκε όπως αποζημιωθεί για την απαλλοτρίωση με το ποσό των €15.000 (Τεκμήριο 9) και για την επίταξη για ετήσιο ενοίκιο ύψους €45 (Τεκμήριο 10).

 

Πέραν των ως άνω παραδεκτών ο Αιτητής κατέθεσε επιστολές των δικηγόρων του προς τα αρμόδια τμήματα, ημερομηνιών 21/10/2013 και 16/1/2014 (Τεκμήρια 16 και 17). Κατέθεσε επίσης επιστολή ημερομηνίας 13/1/2017, με την οποία ενημερώνει ότι δεν γίνεται αποδεκτό το ποσό που προσφέρθηκε από την Αποζημιούσα Αρχή (Τεκμήριο 18). Κατέθεσε επίσης βεβαιώσεις των κοινοτικών αρχών στις οποίες πιστοποιείται ότι ο πατέρας του Αιτητή, προηγούμενος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, ήταν ιδιοκτήτης και υδρομετρητή για το ακίνητο, για 30 έτη, μέχρι την μεταβίβαση του υδρομετρητή στο Τμήμα Αρχαιοτήτων το 2010 (Τεκμήρια 14 και 14 Α).

 

Τα ως άνω ως παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου.

 

 

3.    Επίδικα

 

Κατά κανόνα σκοπός της διαδικασίας του παρόντος Δικαστηρίου είναι να αποφασίσει το ποσό που ο Αιτητής δικαιούται στη βάση της μαρτυρίας που τα μέρη παρουσιάζουν. Καίρια, λοιπόν, κρίνεται η μαρτυρία των εκτιμητών αλλά και η όποια άλλη μαρτυρία ως προς τα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου.  Ως αμφισβητούμενα στην προκείμενη περίπτωση αναδεικνύονται τα ακόλουθα:

 

Α. Η Αποζημιούσα Αρχή θεωρεί το επίδικο ακίνητο ως περίκλειστο χωρίς πρόσβαση σε δρόμο. Η πλευρά του Αιτητή αν και παραδέχεται ότι το επίδικο ακίνητο είναι τυπικά περίκλειστο, το εκτιμά ως ακίνητο με δρόμο, γιατί δύναται να λάβει πρόσβαση στον δρόμο από το παρακείμενο ακίνητο, ιδιοκτησίας του κατά το ½ και της αδερφής του επίσης κατά ½.

 

Β. Τα μέρη διαφωνούν ως προς το πόσα δέντρα υπήρχαν εντός του επίδικου ακινήτου.

 

Γ.  Επιπλέον εντός του επίδικου ακινήτου υπήρχε ένα κτίσμα, μια κατοικία, η κατάσταση της οποίας περιγράφεται διαφορετικά από τα μέρη, ενώ εκτιμάται και με διαφορετικό τρόπο, στη διεργασία εκτίμησης της αξίας του ακινήτου.

 

Δ. Έχει ακόμα αμφισβητηθεί και η ίδια η ανεξαρτησία των εκτιμητών που κατέθεσαν.

 

Ε. Τέλος στις εκθέσεις εκτίμησης των μερών αν και εφαρμόζεται σε αμφότερες η συγκριτική μέθοδος, λαμβάνονται υπόψη διαφορετικές πωλήσεις, ώστε να καταλήξουν στο αποτέλεσμα τους, ενώ ερμηνεύονται με διαφορετικό τρόπο οι πωλήσεις που κάθε πλευρά παρουσίασε.

 

4.    Νομική Βάση

 

Φρονώ ότι καθίσταται αναγκαίο να τεθεί το νομικό υπόβαθρο πριν την ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας. Η νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου υποστηρίζει ότι ο όρος «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» συνεπάγεται εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα^[1].

 

Στη διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, ενώ παρέχονται σημαντικά περιθώρια πρωτοβουλίας στα μέρη τόσο για τοποθέτηση τους όσο και για προσκόμιση μαρτυρίας, εντούτοις το δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης οι οποίες καταδεικνύουν τον τουλάχιστον εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας[2]. Για αυτό το λόγο κρίθηκε ότι η εφαρμογή των αρχών που ισχύουν στις πολιτικές υποθέσεις ως προς την δικογράφηση, τις γραπτές προτάσεις, δεν τηρούνται στην παρούσα διαδικασία με την ίδια ευλάβεια, αφού θα αποστερούσαν από το καθήκον καθορισμού δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης^[3]. Αυτή η νομολογιακή αρχή απαντά και στη θέση που έθεσε στις αγορεύσεις του ο Αιτητής, ότι δηλαδή η μη δικογράφηση συγκεκριμένων βασικών ισχυρισμών από την Αποζημιούσα Αρχή την εμπόδιζε και από του να τους εγείρει.

 

Παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το Δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία του επηρεαζόμενου ακινήτου και την δίκαια και εύλογη αποζημίωση που θα πρέπει να καταβληθεί, υπό το φως του συνόλου της τεθείσας υπόψη του μαρτυρίας και χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς και  να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή επί του ζητήματος[4]. Το Δικαστήριο είχε τη δυνατότητα να προβεί και στους δικούς του υπολογισμούς και προσαρμογές[5], η απόφαση του όμως πρέπει να πηγάζει από τη δοθείσα μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή[6]. Σε κάθε περίπτωση κατά την αξιολόγηση πραγματογνωμόνων το Δικαστήριο δύναται για επαρκείς λόγους να προτιμήσει κάποιες από αυτές τις απόψεις και να απορρίψει άλλες ή να τις απορρίψει όλες (ή να τις αποδεχθεί όλες εάν δεν αντιμάχονται η μια την άλλη) και να προβεί στη δική του ανάλυση δοσμένης της υπόλοιπης αξιόπιστης μαρτυρίας[7].

 

 

Δεδομένης και της φύσης των εκτιμήσεων και των επίδικων όπως προκύπτουν από αυτές, αξίζει να σημειωθούν σχετικές αρχές που η νομολογία καθόρισε. Δεν είναι ορθό να προαποκλείονται πωλήσεις ακινήτων κατά τη συγκριτική μέθοδο. Εξαρτάται από τις περιστάσεις της κάθε περίπτωσης κατά πόσο μια πώληση άλλου ακινήτου μπορεί να είναι βοηθητική στον καθορισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου.  Αναμφίβολα πωλήσεις ακινήτων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως το υπό εκτίμηση, κατά κανόνα, προτιμώνται.  Αυτό γιατί δεν απαιτείται προσαρμογή στην τιμή προς εξουδετέρωση αυτής της διαφοράς. Όσο περισσότερο διαφέρουν τα συγκρινόμενα ακίνητα, αναφορικά με τα νομικά τους χαρακτηριστικά, την τοποθεσία, το σχήμα, τη θέα κ.λ.π., περισσότερες είναι και οι προσαρμογές που θα πρέπει να γίνουν, με μεγαλύτερο κίνδυνο αστοχίας ή περισσότερων, επουσιωδών έστω, σφαλμάτων που οδηγούν σε αποτέλεσμα που μπορεί να απέχει από το ορθό[8].

 

Όπως λέχθηκε και παραπάνω, το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία στο σύνολο τους για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό, ειδικά όταν οι εκτιμητές αναφέρονται στη γνώμη και στην εικασία τους παρά σε αντικειμενικά δεδομένα[9]. Τέλος προτιμάται όπως λαμβάνεται υπόψη εκτίμηση που αποτίμησε ακίνητο στο σύνολο του, μετά από επιτόπια εξέταση εσωτερικά και εξωτερικά[10].

 

5.    Η μαρτυρία

 

Δεν θα παρατεθούν με λεπτομέρεια τα όσα ισχυρίστηκε ο κάθε μάρτυρας, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται στα πρακτικά και τα έχω υπόψη μου. Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα^[11]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα^[12]. Η ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας θα γίνει με αντιπαραβολή και διερεύνηση της αντικειμενικής υπόστασης των εκατέρωθεν θέσεων, με αναφορά στα Τεκμήρια ώστε να εξαχθούν σχετικά ευρήματα, ως και η νομολογία εισηγείται^[13]. Για τον Αιτητή (ΜΑ 1) κατέθεσε ο ίδιος και εκτιμητής ο κ. Πάνος Δανός (ΜΑ 2). Για την Αποζημιούσα Αρχή κατέθεσαν ο εκτιμητής κ. Χρήστος Παπαδόπουλος (ΜΑΑ 1) και ο κ. Χαράλαμπος Διονυσίου από το Τμήμα Αρχαιοτήτων (ΜΑΑ 2).

 

5.1.   Το επίδικο ακίνητο ήταν περίκλειστο;

 

Αρχικά αμφισβητείται αν το επίδικο ακίνητο θα έπρεπε να εκτιμηθεί ως ακίνητο με πρόσβαση σε δρόμο ή ως περίκλειστο. Είναι παραδεκτό ότι το επίδικο ακίνητο δεν είχε πρόσβαση σε δρόμο. Θέση του Αιτητή ήταν ότι ουσιαστικά είχε τέτοια πρόσβαση από παρακείμενο ακίνητο ιδιοκτησίας δικής του και της αδερφής του κατά ½. Δεν έχει παρουσιαστεί η όποια συμφωνία ή εγγραφή σε σχέση με δικαίωμα διέλευσης μέσω του εν λόγω παρακείμενου ακινήτου. Αξίζει να αναφερθεί ότι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου ήταν κατά ½ ο Αιτητής και ο Θείος του,  επομένως ήταν διαφορετικό το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάθε ακινήτου, ενώ κανένα νομικό διάβημα ή ιδιωτική συμφωνία δεν παρουσιάστηκε που να προσδίδει τέτοιο δικαίωμα διάβασης.

 

Αφενός το επίδικο δεν εφάπτεται δημόσιου ή άλλου δρόμου. Αφετέρου το συγγενικό έστω καθεστώς παρακείμενου ακινήτου, δεν του δίδει αυτομάτως πρόσβαση σε δρόμο. Υπάρχουν συγκεκριμένες ιδιωτικές συμφωνίες ή νομικές διαδικασίες που δίδουν αυτή την ευχέρεια, αλλά στην προκειμένη περίπτωση τίποτα σχετικό δεν τέθηκε ενώπιον μου. Περαιτέρω καμία επιστημονική εξήγηση ή παραπομπή σε βιβλιογραφία δεν προσφέρθηκε από τον ΜΑ 2 που να εισηγείται έστω ότι εξ ημισείας ιδιοκτησία παρακείμενου ακινήτου καθιστά τυπικά περίκλειστο ακίνητο, ως ουσιαστικά ακίνητο με δρόμο.

 

Κάτι τέτοιο άλλωστε δεν συνάδει με την αυτοτέλεια κάθε ακινήτου, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη βούληση των ιδιοκτητών. Αν, δε, η αδερφή του Αιτητή ήταν διατεθειμένη να του δώσει πρόσβαση σε δρόμο, εύκολα θα μπορούσε αυτή η πρόθεση να τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, μέσω μαρτυρίας της, εξουσιοδότησης της ή έστω σχετική συμφωνίας. Απόφανση ότι το επίδικο ακίνητο δικαιούται διέλευσης από το παρακείμενο ακίνητο, θα περιόριζε το δικαίωμα της απόλαυσης της περιουσίας του τελευταίου από τη συνιδιοκτήτρια του, χωρίς η ίδια να ακουστεί από το Δικαστήριο. Εν πάση όμως περιπτώσει οι ισχυρισμοί περί εξόδου του επίδικου ακινήτου σε δρόμο στηρίζονται σε σειρά υποθέσεων και εικασιών, χωρίς τεκμηρίωση και χωρίς να τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οτιδήποτε που να δεικνύει ότι το επίδικο ακίνητο δεν είναι περίκλειστο. Ακόμα και στην επιστολή Τεκμήριο 15 ο Αιτητής αναφέρει ότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται κοντά σε δρόμο και όχι ότι έχει έξοδο σε δρόμο. Συνεπώς το επίδικο ακίνητο αξιολογείται ως περίκλειστο.

 

5.2.   Πόσα δέντρα υπήρχαν στο ακίνητο

 

Ο Αιτητής εισηγείται στη γραπτή του δήλωση Έγγραφο Α, ότι στο επίδικο ακίνητο ήταν φυτεμένα 20 ελαιόδεντρα 20 κιλά το καθένα και 30 αμυγδαλιές 20 κιλά η κάθε μια. Στον τίτλο ιδιοκτησίας Τεκμήριο 1 αναφέρεται ότι στην ακίνητη ιδιοκτησία υπάρχει φυτεία αμυγδαλιών. Ο ΜΑ 2 ορίζει την αξία των εν λόγω δέντρων στα €2400, εκτιμώντας ως €3/κιλό τις ελιές και €2/κιλό τις αμυγδαλιές, στην εκτίμηση του Τεκμήριο 21. Σχετική είναι και η επιστολή Τεκμήριο 15, όπου μεταξύ των αποστολέων είναι και ο Αιτητής και αναφέρει στο Τμήμα Αρχαιοτήτων τον ως άνω αριθμό δέντρων, από την 13/1/2012.

 

Από την άλλη κατατέθηκε επιστολή ημ. 14/11/2025, από την Αποζημιούσα Αρχή, Τεκμήριο 27. Η επιστολή αυτή εστάλη από τον Επαρχιακό Γεωργικό Λειτουργό κ. Ανδρέα Παύλου, προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό ΜΑΑ 1, για να τον ενημερώσει ότι με αναπροσαρμογή των τιμών εντός του επίδικου ακινήτου υπήρχαν 9 ελιές 10 ετών αξίας €1350 και 5 αμυγδαλιές μεγαλύτερες των 25 ετών αξίας €350.

 

Ο Αιτητής κατά την αντεξέταση του δεν θυμόταν πόσα δέντρα βρίσκονταν εντός του ακινήτου και παρέπεμψε στη δήλωση του. Ο ΜΑ 2 αναφέρει ότι προέβη σε επιτόπια επιθεώρηση και καταμέτρησε τα δέντρα για να καταλήξει στους πιο πάνω αριθμούς. Από την άλλη ούτε ο ΜΑΑ 1 ούτε ο ΜΑΑ 2 καταμέτρησαν τα δέντρα, η επιστολή Τεκμήριο 27 δεν αναφέρει πως κατέληξε ο γραφών στο νούμερο των δέντρων που εκτίμησε, ενώ ο ΜΑΑ 2 ανέφερε ότι τα δέντρα έχουν αποκοπεί. Αξίζει να αναφερθεί ότι το Τεκμήριο 27 αναφέρει ότι εκτίμησε την αξία των δέντρων την 24/10/2025 και έκανε αναπροσαρμογή σε τιμές 2015. Επομένως ακόμα και αν κριθεί ότι στο πλαίσιο της εκτίμησης από το αρμόδιο τμήμα καταμετρήθηκαν τα δέντρα, αυτά καταμετρήθηκαν σε πολύ μεταγενέστερο του επίδικου χρόνο. Με δεδομένο, δε, ότι δέντρα αποκόπηκαν για τους σκοπούς της ανασκαφής όπως ο ΜΑΑ 2 παραδέχθηκε, η θέση της αποζημιούσας αρχής δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.

 

Η Αποζημιούσα Αρχή έχει αποδείξει ότι μέλη της οικογένειας του εκμεταλλεύονταν για ένα διάστημα τα δέντρα αυτά, όπως ο Αιτητής παραδέχθηκε. Αυτό όμως το διάστημα δεν διευκρινίστηκε επαρκώς και τεκμηριωμένα, ενώ δεν διαφάνηκε η όποια εμπλοκή ή όφελος του Αιτητή. Ο ισχυρισμός, δε, του ΜΑΑ 2 για επιστροφή των δέντρων παρέμεινε χωρίς τεκμηρίωση, χωρίς να δύναται ο μάρτυρας αυτός να δώσει σχετικές λεπτομέρειες και χωρίς να υποβληθεί καν στον Αιτητή, επομένως δεν γίνεται αποδεκτός. Ως προς τούτο το ζήτημα γίνονται αποδεκτοί οι ισχυρισμοί του Αιτητή.

 

5.3.   Το κτίσμα εντός του επίδικου ακινήτου

 

Θέση της Αποζημιούσας Αρχής είναι ότι το κτίσμα εντός του επίδικου ακινήτου ήταν σε ερειπιώδη κατάσταση, η οροφή και τα πορτοπαράθυρα είχαν καεί σε πυρκαγιά πριν την έναρξη των ανασκαφών και δεν είχε αρχιτεκτονική αξία, όπως αναφέρει ο ΜΑΑ 2 στο Έγγραφο Δ. Ο ΜΑΑ 1 αναφέρει, δε, ότι κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, δεν υπήρχε κτίσμα στο επίδικο ακίνητο, αφού είχε κατεδαφιστεί προηγουμένως με τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών. Σχετικό είναι και το Τεκμήριο 27 που κατέθεσε ο ΜΑΑ 2 όπου επισυνάπτεται γραπτή εξουσιοδότηση ημερομηνίας 1/12/2010, των συνιδιοκτητών για κατεδάφιση.

 

Ο ΜΑ 2, δεν είχε δει την πετρόκτιστη κατοικία από κοντά, αλλά υπολογίζει το κόστος κατασκευής της στα €350/τ.μ. γιατί πρόκειται για πετρόκτιστη κατασκευή, η οποία παρουσιάζει δυσκολίες, πιο εξειδικευμένους τεχνίτες και πιο ψηλό κόστος κατασκευής. Είναι από φωτογραφίες που την είδε και ανέφερε ότι θα μπορούσε να ωφεληθεί από ποσά που αναφέρονται σε ανακαίνιση, αλλά και σε κίνητρα που δίνονται για επιπλέον συντελεστή δόμησης.

 

Ο ΜΑ 1 αναφέρει στο Έγγραφο Α ότι μπορούσε να γίνει επέκταση της κατοικίας, ανακαίνιση της ή ακόμα και να κηρυχθεί διατηρητέα. Κατά την αντεξέταση του βέβαια ανέφερε ότι δεν εννοούσε ότι δύναται η κατοικία να κηρυχθεί διατηρητέα ως ο σχετικός Νόμος ορίζει, ενώ διευκρίνισε ότι δεν είχε προβεί σε καμιά αίτηση για λήψη χορηγιών ή άλλων ωφελημάτων. Μέσω του Τεκμηρίου 14 και 14  Α καταδείχθηκε ότι υπήρχε υδροδότηση στο επίδικο τεμάχιο. Στην επιστολή τους Τεκμήριο 15 οι συνιδιοκτήτες αναφέρουν ότι η κατοικία ήταν παλιά 32 τ.μ. μεγάλης συναισθηματικής αξίας.

 

Η κατοικία δεν επιθεωρήθηκε επί τόπου από τον ΜΑ 2, ώστε να διαπιστωθούν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της, αλλά και οι ισχυρισμοί της Αποζημιούσας Αρχής ότι αυτή ήταν σε ερειπιώδη κατάσταση. Οι σχετικές του εκτιμήσεις δηλαδή, μόνο από τις φωτογραφίες και λαμβάνοντας υπόψη μόνο ότι η κατοικία ήταν πετρόκτιστη, καθιστούν ακροσφαλή τη θέση του, ως προς την επαύξηση της αξίας του επίδικου ακινήτου λόγω της ύπαρξης του κτίσματος. Επιπλέον έλαβε υπόψη του μια σειρά από δεδομένα που δεν υφίσταντο, όπως δυνατότητες για ανακαίνιση, χορηγίες και επιδόματα, ενώ ο Αιτητής παραδέχθηκε ότι σε καμιά αίτηση δεν προέβη. Επομένως η εκτίμηση του κτίσματος εντός του επίδικου ακίνητου από τον ΜΑ 2 δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη.

 

Από την άλλη με την μαρτυρία που προσέφερε η Αποζημιούσα Αρχή κατέδειξε την ερειπιώδη κατάσταση στην οποία βρισκόταν η κατοικία. Τούτο επιβεβαιώθηκε με την εξ ακοής μαρτυρία του υπεύθυνου της ανασκαφής, όπως την μετέφερε ο ΜΑΑ 2. Ο τελευταίος ήταν φανερό ότι είχε γνώση του φακέλου της ανασκαφής, εξήγησε επ’ ακριβώς με λεπτομέρεια το πως εξελίχθηκε η διαδικασία ανασκαφής και εξήγησε ότι ως γνώστης λαϊκής αρχιτεκτονικής η κατοικία δεν είχε καμία αξία. Καμία μαρτυρία δεν παρουσιάστηκε ως προς το αν γινόταν χρήση του εν λόγω κτίσματος, ενώ οι θέσεις του ΜΑΑ 2 ως προς την κατάσταση του κτίσματος παρέμειναν ακλόνητες. Σε κάθε περίπτωση κατά την ημερομηνία απαλλοτρίωσης η κατοικία είχε ήδη κατεδαφιστεί, με τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών, επομένως δεν δύναται να επαυξήσει το ποσό της αποζημίωσης που θα καταβληθεί για την απώλεια του επίδικου ακινήτου, λόγω απαλλοτρίωσης.

 

5.4.   Η Ανεξαρτησία των εκτιμητών

 

Και οι δύο πλευρές αμφισβητούν την ανεξαρτησία των εκτιμητών των αντιδίκων τους. Αμφότεροι κρίνω ότι αδικούν τους ΜΑ 2 και ΜΑΑ 1. Ο πρώτος εργάζεται ως εκτιμάται εμπειρογνώμονας και έχει την απαραίτητη πείρα και μόρφωση. Ως όφειλε ο Αιτητής παρουσίασε μαρτυρία εκτιμητή για να υποστηρίξει την υπόθεση του και είναι αναμενόμενο και δεδομένο ότι πλήρωσε αυτόν. Η πρόσληψη αυτή αποτελεί προαπαιτούμενο για την παρουσίαση της υπόθεσης του Αιτητή και όχι ζήτημα που πλήττει την ανεξαρτησία μάρτυρα. Άλλωστε δεν είναι ορθό και δίκαιο να αμφισβητείται ο επαγγελματισμός προσώπων που παρουσιάζονται στο Δικαστήριο αόριστα, μόνο και μόνο επειδή παρουσιάζονται από συγκεκριμένο διάδικο.

 

Αναλόγως και ο ΜΑΑ 1. Είναι μεν πρόσωπο που διενεργεί εκτιμήσεις μόνο υπέρ της Αποζημιούσα Αρχής, αλλά έχει την εμπειρία και την επάρκεια για να παρουσιάσει αντικειμενικά στοιχεία ενώπιον του Δικαστηρίου. Ανεξαρτήτως των ως άνω η εκτίμηση κάθε ενός από τους ΜΑ 2 και ΜΑΑ 1 αξιολογείται και θα αξιολογηθεί, με βάση τα δεδομένα που έθεσαν και τα τεκμήρια στα οποία στηρίχθηκαν.

 

5.5.   Οι συγκριτικές πωλήσεις και σχετικά ευρήματα

 

Όπως και η νομολογία που εκτέθηκε παραπάνω ορίζει δεν προαποκλείεται καμία πώληση, αλλά προτιμάται η σύγκριση με ακίνητα που έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά, ώστε να χρειάζονται όσο το δυνατόν λιγότερες προσαρμογές.

 

Εν προκειμένω ο ΜΑ 2 εξήγησε στη γραπτή του δήλωση Έγγραφο Β πως αξιολόγησε κάθε συγκριτική πώληση. Αναφέρθηκε σε δύο ακίνητα το ένα περίκλειστο και το άλλο σε δρόμο, τα οποία πωλήθηκαν στην ίδια τιμή €14.95/τ.μ (παρ. 22( α)), ενώ σε άλλες περιπτώσεις γειτονικά ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά είχαν μεγάλη διάσταση (παρ. 22(β)). Άλλα ακίνητα με έξοδο σε δρόμο πωλήθηκα για €14.50/τ.μ και €8.15/τ.μ. Έτσι ο ΜΑ 2 κατέλειξε ότι το αν ένα ακίνητο είναι περίκλειστο ή όχι δεν μεταβάλλει την αξία του στην συγκεκριμένη περιοχή, ακίνητα με ίδια χαρακτηριστικά απέχουν σημαντικά στην τιμή πώλησης και αποτυπώνονται ανώτερα επίπεδα αξιών.

 

Εκείνο που παρατηρείται από τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ο ΜΑ 2 (Παράρτημα Β του Τεκμηρίου 21) είναι ότι όσα έχουν τιμή ψηλότερη των €10/τ.μ, είναι μερίδια και μάλιστα 1/20, 1/36, 71/240 και 1/6. Η θέση που υποβλήθηκε στον ΜΑΑ 1 είναι ότι δεν υπάρχει στη βιβλιογραφία ο όρος της ειδικής αξίας. Τούτο δεν μπορεί να ισχύει γιατί ο ίδιος ο εκτιμητής που παρουσίασε ο Αιτητής, ο ΜΑ 2 εξήγησε αυτό τον όρο όταν ερωτήθηκε από την κα. Μένοικου. Είπε χαρακτηριστικά ότι:

 

«Ειδική αξία μπορεί να προκύψει για δύο κυρίως λόγους, ένα καταναγκαστική αξία, δηλαδή ο πωλητής να εξαναγκάζεται για διάφορους προσωπικούς του λόγους ως επί το πλείστων να πωλήσει σε χαμηλότερη τιμή από την αγορά ή ένας αγοραστής να αγοράσει ένα ακίνητο σε υψηλότερη τιμή ένεκα ειδικού ενδιαφέροντος, αν αυτό είναι το special price που αναφέρεται η αντίδικος.»

 

Για το συγκριτικό αρ. 1 (€14.95/ τ.μ για το 1/20) στην έκθεση του ΜΑ 2, ο ΜΑΑ 1 εξήγησε ότι το αγόρασε συνιδιοκτήτης, άρα τίθεται σε ισχύ η αγορά σε ειδική αξία (special price). Το συγκριτικό αρ. 5, δε, είναι μερίδιο του 1/36 το οποίο πάλι καθιστά ακροσφαλές να ληφθεί υπόψη για σκοπούς σύγκρισης.

 

Τα συγκριτικά 6 και 7, του ΜΑ 2 αφορούν ακίνητα με διαφορετικά χαρακτηριστικά, περίκλειστο και με δρόμο, τα οποία πωλούνται στην ίδια τιμή των €14,95 την ίδια μέρα. Η μη διαφοροποίηση των τιμών σε ακίνητα με δρόμο από τα περίκλειστα προκύπτει και από τα συγκριτικά του ΜΑΑ 1. Συγκεκριμένα στο Παράρτημα του Τεκμηρίου 24 το συγκριτικό 2 είναι ακανόνιστο περίκλειστο και πωλείται στα €10,54/τ.μ και το 3 είναι ακανόνιστο που εφάπτεται δυτικά με δρόμο και πωλείται στα €10,24/τ.μ. Το συγκριτικό 2, βέβαια πωλήθηκε το όλον, ενώ το 3 τα 71/240. Οι τιμές που συνέκρινε ο ΜΑΑ 1 κυμαίνονται από €8.26/τ.μ μέχρι €15.12/τ.μ. Όλες οι πιο πάνω τιμές έχουν αναπροσαρμοστεί με τις τιμές κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης.

 

Λαμβάνω λοιπόν υπόψη τα κάτωθι δεδομένα:

 

Α. Ο ΜΑ 2 έλαβε υπόψη την αξία της κατοικίας, χωρίς να επιθεωρήσει αυτήν επί τόπου, λαμβάνοντας υπόψη δεδομένα που δεν ίσχυαν και αυξάνοντας την αξία του ακινήτου αδικαιολόγητα.

 

Β. Ο ΜΑ 2 κατέδειξε και εμφαίνεται και από τα συγκριτικά του ΜΑΑ 1 ότι δεν προσθέτει ιδιαίτερη αξία στην περιοχή, αν το ακίνητο είναι περίκλειστο ή εφάπτεται δρόμου.

 

Γ. Ένα από τα ακίνητα που συνέκρινε ο ΜΑ 2 ενείχε ειδική αξία, ενώ άλλα είχαν πωληθεί μικρά μερίδια των ακινήτων, με αποτέλεσμα οι τιμές να μην είναι ενδεικτικές, αντιπροσωπευτικές το ποσού που τα ακίνητα στην περιοχή εκτιμούνται. Σε κάθε περίπτωση η πώληση ολόκληρων ακινήτων κυμαίνεται περί τα €10/τ.μ, συγκριτικά 3 και 4 του ΜΑ 2 και 2 του ΜΑΑ 1.

 

Φρονώ ότι το ποσό που πρέπει να επιδικαστεί ως αποζημίωση για την υπό εξέταση απαλλοτρίωση είναι αυτό των €10/τ.μ. Επιπλέον ως προς την επίταξη μόνο η πλευρά το Αιτητή προσέφερε μαρτυρία, η θέση της σχετικά με τα δέντρα εντός του ακινήτου έγινε αποδεκτή και επομένως επιδικάζονται υπέρ του Αιτητή και ποσό €340 για την επίταξη. Ως προς τα έξοδα του εκτιμητή αυτά έχουν αποδειχθεί μέσω του Τεκμηρίου 19 και θα επιδικαστούν. Είναι έξοδα για αμοιβή ως το εν λόγω Τεκμήριο καταδεικνύει και ως η νομολογία, στην οποία προς πίστην της παρέπεμψε η κα. Μένοικου, ορίζει ότι δηλαδή ο Αιτητής τα δικαιούται υπό οποιεσδήποτε συνθήκες[14].

 

 

6.    Κατάληξη

 

Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Απαλλοτριώσας Αρχής για το ποσό των €15.055 (€10 x 3011τ.μ. ÷ 2) πλέον το ποσό των €340, ως ποσό αποζημίωσης για την επίταξη, πλέον εκτιμητικά έξοδα €1.000.

 

Τα δικηγορικά έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Αποζημιούσας Αρχής και εναντίον του Απαιτητή, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλήτή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, αφού το ποσό που επιδικάζεται είναι αυτό που είχε προσφερθεί από την αρχή στο Απαιτητή, δεν το αποδέχθηκε και οδηγήθηκε η διαδικασία σε ακρόαση.

 

 

(Υπ.)………………………………

Α. Λουκά Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής