ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Α. ΛΟΥΚΑ, Ε.Δ.

 Αρ. Αίτησης Έφεσης: 3/26

 

Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, (9/65), Μέρος VI και VIA, άρθρα 33-44 ΙΑ, τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 και τον Περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας Νόμο του 2002 (Ν. 82 (Ι)/2002), ως και τις τροποποιήσεις τους.

 

Μεταξύ.-

Ανδρέα Παπασάββα

Εφεσείοντα/ Αιτητή

                                                            -Και-

 

Sky Cac Limited

Εφεσίβλητης/ Καθ’ ης η αίτηση

Ημερομηνία: 12/1/2026

Εμφανίσεις:

Για Εφεσείοντα- Αιτητή: κ. Σ. Zανούπας

Για Εφεσίβλητη- Καθ’ ης η αίτηση: κα. Μ. Παπαδοπούλου

 

                                                               ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Με την υπό εξέταση αίτηση επιχειρείται ο παραμερισμός της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ημ. 24/9/2025, η ακύρωση σκοπούμενου πλειστηριασμού ακινήτου ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα Αιτητή (στο εξής «ο Αιτητής»), η ακύρωση της απόφασης της Εφεσίβλητη Καθ’ ης η αίτηση (στο εξής «η Καθ’ ης η αίτηση») να προβεί σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό και η αναστολή της όλης διαδικασίας του πλειστηριασμού, όπως ενεργοποιήθηκε από αυτήν. Η Αίτηση καταχωρήθηκε την 19/12/2025 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, παραπέμφθηκε στο παρόν Δικστήριο την 8/1/2025 και ο πλειστηριασμός είναι ορισμένος την 13/1/2026.

 

Ο Αιτητής εγείρει ενδεικτικά τους εξής λόγους έφεσης: τη μη δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» και το παράτυπο και λανθασμένο του περιεχομένου της εν λόγω ειδοποίησης και των ποσών που αναφέρονται επ’ αυτής. Υποστηρίζει επίσης ότι η διαδικασία ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ενεργοποιήθηκε από αναρμόδιο πρόσωπο και κατά παράβαση της ΚΔΠ 346/19.

Ότι προστίθεται με την ένορκη δήλωση του Αιτητή είναι πως την 6/11/2025 του επιδόθηκε η επίδικη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» μέσω ιδιώτη επιδότη. Κατά τα άλλα αναπτύσσει νομικά επιχειρήματα σχετιζόμενα με τους λόγους έφεσης του.

Η Καθ’ ης η αίτηση αναπτύσσει μια σειρά λόγους ένστασης με κυριότερους, όπως αναπτύχθηκαν και κατά τις αγορεύσεις της, τους κάτωθι: Η αίτηση δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ήτοι πρωτοφειλέτη και τον ενυπόθηκο δανειστή, η επίδοση με ιδιώτη επιδότη έλαβε χώρα μόνο μετά την αποτυχία αποστολής συστημένης επιστολής, ως ο νόμος ορίζει και η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» συντάχθηκε ως προνοείται στο σχετικό Παράρτημα του Νόμου, τηρώντας τα όσα εκεί ορίζονται.

Οι λόγοι ένστασης υποστηρίζονται από ένορκη δήλωση του κ. Νικόλα Φερελή. Εκεί καταγράφεται η διαδοχή, το ιστορικό της επίδικης υποθήκης. Όπως εξηγεί για το οφειλόμενο ποσό έχει καταχωρηθεί και αγωγή. Σε κάθε περίπτωση ξεκίνησε η διαδικασία εκποίησης του επίδικου ακινήτου με την αποστολή ειδοποίησης τύπου «Ι», στην οποία επισυναπτόταν κατάσταση λογαριασμού. Ο Αιτητής και η πρωτοφειλέτης δεν υπέβαλαν κανένα παράπονο.

Η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» απεστάλη αρχικώς με συστημένο ταχυδρομείο την 13/10/2025 στον Αιτητή. Από το Τεκμήριο 10, όπως το επισυνάπτει ο κ. Φερελής προκύπτει ότι η ειδοποίηση δεν είχε ληφθεί και επεστράφη στον αποστολέα την 28/11/2025. Τελικά η επίδικη ειδοποίηση απεστάλη στον Αιτητή με ιδιώτη επιδότη την 6/11/2025.

Οι συνήγοροι των μερών κατέθεσαν γραπτές αγορεύσεις υποστηρίζοντας τις θέσεις τους. Ο Αιτητής επικεντρώνεται στο ότι δεν έλαβε χώρα επίδοση νομότυπα και ότι δεν αναφέρεται ποσό εξόδων επί της ειδοποίησης, ως ο Νόμος ορίζει. Η Καθ’ ης η αίτηση αντιτείνει ότι η διαδικασία που τηρήθηκε και οι Ειδοποιήσεις που αποστάλθηκαν ακολούθησαν τα όσα ο Νόμος ορίζει, ενώ η Αίτηση δεν επιδόθηκε σε επηρεαζόμενα πρόσωπα. Αμφότεροι παρέθεσαν νομολογία προς επίρρωση των επιχειρημάτων τους. Περαιτέρω αναφορά στις γραπτές αγορεύσεις θα γίνεται όπου κριθεί σκόπιμο.

Η διαδικασία πλειστηριασμού ενός ακινήτου περιγράφεται και προδιαγράφεται αναλυτικά στο Μέρος VIA του Ν.9/1965, όπως αυτός τροποποιήθηκε. Σκοπός του νομοθετήματος, όπως προκύπτει και από την Αιτιολογική Έκθεση που κατατέθηκε στη συνεδρία της Βουλής των Αντιπροσώπων στις 06/09/2014 για την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου και την ενσωμάτωση του Μέρους VIA στο βασικό Νόμο, είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών πώλησης ενυπόθηκων ακινήτων με διεξαγωγή διαδικασίας που γίνεται εξ' ολοκλήρου από τον ενυπόθηκο δανειστή, χωρίς παρέμβαση από τις κυβερνητικές υπηρεσίες.

 

Το Άρθρο 44Β του Νόμου, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να κινήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου στην περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη για περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών. Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, τότε αποστέλλει στον οφειλέτη Ειδοποίηση Τύπου «Θ» για την ύπαρξη υπερημερίας. Καταγράφονται μάλιστα εξαντλητικά τα όσα θα πρέπει να περιέχονται στην Ειδοποίηση Τύπου «Θ».

 

Η έναρξη της διαδικασίας εκποίησης γίνεται με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, αλλά και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ειδοποίησης Τύπου «Ι», ζητώντας εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών την εξόφληση του χρέους. Μαζί με την εν λόγω Ειδοποίηση Τύπου «Ι» αποστέλλεται κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων, ενημερώνοντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη περί των επικείμενων συνεπειών σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού.

 

Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2), στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης, ο δανειστής δύναται να επιδώσει δεύτερη ειδοποίηση, ήτοι την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Ενυπόθηκος οφειλέτης ή ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύνανται εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να την προσβάλουν ζητώντας παραμερισμό της, με έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, για μια σειρά από λόγους που καταγράφονται στο 44 Γ (3) (α) έως (η) του Νόμου.

 

Προέχει η εξέταση του ζητήματος της μη επίδοσης της αίτησης σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Αναφορικά με αυτό το ζήτημα δεν εντοπίζεται η όποια αναφορά στην αγόρευση του Αιτητή. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/65 «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙». Ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να επιδώσει την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ως το άρθρο 44 Γ (1), ορίζει. Στη βάση των ως άνω εμπλέκονται στη διαδικασία μια σειρά από πρόσωπα και όχι μόνο ο ιδιοκτήτης του υπό εκποίηση ακινήτου. Και εμπλέκονται ουσιαστικά έλκοντας υποχρεώσεις και δικαιώματα από την όλη διαδικασία. Εν προκειμένω για παράδειγμα, η πρωτοφειλέτης, όπως ορθά αναφέρει η Καθ’ ης η αίτηση στην αγόρευση της, θα επωφεληθεί άμεσα με την εκποίηση του επίδικου ακινήτου γιατί θα μειωθεί το χρέος της ή ακόμα και θα εξοφληθεί.

 

Έχει νομολογηθεί ότι σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα[1]. Επιπλέον ο Καν.5(2) του περί Ακινήτου ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμού του 1956 (622/1956) αναφέρει ότι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη θα πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι σε δικαστική διαδικασία. Γενικότερα όμως το δικαίωμα του καθενός να λαμβάνει γνώση για οιαδήποτε δικαστική διαδικασία τον αφορά ή μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματα του και να παραστεί στη διαδικασία και να ακουστεί, είναι ο ακρογωνιαίος λίθος του συστήματος απονομής της δικαιοσύνης στην Κύπρο[2]. Τούτο το δικαίωμα αποστερείται μέσω της μη συνένωσης όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων στην διαδικασία από τον Αιτητή, ειδικά από τη στιγμή που δεδομένα επηρεάζονται τα δικαιώματα τους. Συνεπώς η μη ειδοποίηση έστω όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων για την υπό κρίση διαδικασία, σφραγίζει την τύχη της αίτησης και οδηγεί αναπόδραστα σε απόρριψη της.

 

Σε κάθε περίπτωση ούτε οι υπόλοιποι λόγοι ένστασης μπορούν να επιτύχουν. Αναφορικά με τον πρώτο λόγο ένστασης το νομότυπο ή όχι της επίδοσης των Ειδοποιήσεων. Ο ορισμός της επίδοσης, ως το Μέρος VIA του Νόμου τις εννοεί, δίδεται στο άρθρο 44 ΙΕ ως εξής:

 

««επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο»

 

Έχει νομολογιακά κριθεί ότι ο ενυπόθηκος δανειστής όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο κατέστη ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης[3].

 

Η επίδοση της επίδικης ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» έλαβε χώρα ως προβλέπεται πιο πάνω. Επιχειρήθηκε η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου. Σχεδόν ένα μήνα μετά η εν λόγω προσπάθεια δεν είχε αποτέλεσμα και τελικώς η ειδοποίηση επεστράφη στον αποστολέα, την Καθ’ ης η αίτηση. Έχει καταδειχθεί, λοιπόν, από την αναντίλεκτη μαρτυρία που παρουσίασε η Καθ’ ης η αίτηση ότι κατέστη ανέφικτη η επίδοση με συστημένη επιστολή ή ταχυδρομείο και συνεπώς νομιμοποιείτο να προβεί σε επίδοση μέσω ιδιώτη επιδότη.

 

Αναφορικά με τους λόγους έφεσης 2 και 3 που αφορούν τη μη αναγραφή του οφειλόμενου ποσού ως τα άρθρα 44 Γ (1) και (2) προνοούν, έχει νομολογηθεί ότι το οφειλόμενο ποσό πρέπει να συγκεκριμενοποιείται και όχι να περιγράφεται[4]. Στην επίδικη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» καταγράφονται τα εξής ως προς το οφειλόμενο ποσό: «€282,277.62, πλέον τόκος €31.735,77, πλέον έξοδα €0.00». Είναι προφανές ότι με αυτό τον τρόπο οι ενυπόθηκοι δανειστές συγκεκριμενοποιούν σαφώς το ποσό που θεωρούν ότι οφείλεται. Το ότι το ποσό των εξόδων είναι μηδενικό, δεν αποστερεί από το ότι καθορίζεται συγκεκριμένα. Απλώς οι ενυπόθηκοι δανειστές δεν έχουν χρεώσει έξοδα και το ποσό που καλείται να καταβάλει, αν επιθυμεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή ο ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, είναι αυτό που φαίνεται, χωρίς να έχουν χρεωθεί έξοδα. Ούτε προκύπτει ότι το ποσό είναι αυτό που ίσχυε 2 έτη πριν. Σαφώς η ειδοποίηση καθορίζει το απαιτητό ποσό και ο υπολογισμός του δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας. Συνεπώς δεν προκύπτει η όποια παράβαση τύπου ή προϋποθέσεως, ως ο Νόμος τις προβλέπει.

 

Οι λοιποί λόγοι ένστασης δεν άπτονται ζητημάτων όπως αυτά καθορίζονται στο άρθρο 44 Γ (3). Οφείλω όμως να αναφέρω ότι η χρονική απόκλιση μεταξύ Ειδοποίησης τύπου «Ι» και τύπου «ΙΑ», δεν δημιουργεί το όποιο ζήτημα αρκεί να εφαρμόζονται οι προθεσμίες του Νόμου, όπως στην προκείμενη περίπτωση. Καθορίζει η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» πότε θα γίνει ο πλειστηριασμός. Τέλος η διαδικασία ηλεκτρονικού πλειστηριασμού που αποφασίστηκε όπως ακολουθηθεί αποτελεί το μέσο της εκποίησης και δεν έγκειται ζητήματος της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», η οποία προσβάλλεται με την υπό κρίση αιτηση. Σε κάθε περίπτωση δεν καταδείχθηκε η όποια παράβαση των όσων προνοούνται στην ΚΔΠ 346/2019, ούτε έχει τεθεί το όποιο σχετικό πραγματικό υπόβαθρο.

 

Στη βάση των ως άνω η Αίτηση Έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα εναντίον του Αιτητή Εφεσείοντα και υπέρ της Καθ’ ης η αίτηση Εφεσίβλητης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

(Υπ.)………………………………

Α. Λουκά Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής