ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ

 

Αρ. Αγωγής: 2027/15 

 

 

Μεταξύ:

Λένιας Γιουσελλή

 

Ενάγουσας

 

-και-

 

1.    Γεννάδιου Κοτανίδη

2. Κ.ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΛΤΔ, δια μέσου του Επίσιμου Παραλήπτη ως

Εκκαθαριστή

 

Εναγόμενων

 

 

 

Συνενωμένη με την

Αρ. Αγωγής: 2028/15 

 

Μεταξύ:

Λένιας Γιουσελλή

 

Ενάγουσας

 

-και-

 

1. Φίλιππου Ρωμανίδη

2. Αφροδίτη Ταταρίδου

3. Κ.ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΛΤΔ, δια μέσου του Επίσιμου Παραλήπτη ως

εκκαθαριστή

 

Εναγόμενων

 

 

 

 

Συνενωμένη με την

Αρ. Αγωγής: 2029/15 

 

Μεταξύ:

Λένιας Γιουσελλή

 

Ενάγουσας

 

-και-

 

1.    Αιμίλιου Ανδρέου

2.     Κ.ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΛΤΔ, δια μέσου του Επίσιμου Παραλήπτη ως εκκαθαριστή

 

Εναγόμενων

 

 

 

Συνενωμένη με την

Αρ. Αγωγής: 2030/15 

 

Μεταξύ:

Λένιας Γιουσελλή

Ενάγουσας

 

-και-

 

1.    Κ. Κατερίνα Αρτοποιεία Λτδ

2.     Κ.ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΛΤΔ, δια μέσου του Επίσιμου Παραλήπτη ως εκκαθαριστή

Εναγόμενων

 

 

Ημερομηνία:  18/9/2026

 

Εμφανίσεις:

Η Ενάγουσα εμφανίζεται αυτοπροσώπως

Για Εναγόμενους στις 2027/15 και 2028/15: Γ. Λοίζου με κα. Α. Ρούσου

Για Εναγόμενο στην 2029/15: κα. Π. Παπαπέτρου

Για Εναγόμενη στην 2030/15: κα. Ν. Θεοδώρου με κ. Θ. Πιερίδη

 

 

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

1.    Εισαγωγή

 

Η Ενάγουσα, ιδιοκτήτρια οικοπέδου στο Τσέρι, σύναψε το 2007 Συμφωνία Αντιπαροχής με την Εναγόμενη 2 εταιρεία (Εναγόμενη 3 στην 2028/15), στο εξής «οι Εργολάβοι». Οι Εργολάβοι θα ανέγειραν πολυκατοικία στο οικόπεδο της Ενάγουσας και η Ενάγουσα θα λάμβανε 2 από τα 6 διαμερίσματα. Τελικώς οι εργασίες σε κάποιο σημείο σταμάτησαν, η Ενάγουσα τερμάτισε τη Συμφωνία Αντιπαροχής και με άλλη αγωγή κατόρθωσε όπως αυτή αποσυρθεί από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας.

Οι υπόλοιποι Εναγόμενοι είχαν στο μεταξύ συνάψει Συμφωνίες Πώλησης, συμφωνώντας να αγοράσουν από τους Εργολάβους διαμερίσματα που ανεγείρονταν.

Με τους Εργολάβους να εγκαταλείπουν ημιτελές το έργο και τα δεδομένα που δημιουργήθηκαν από τότε μέχρι την καταχώρηση της αγωγής, η Ενάγουσα αξιώνει μεταξύ άλλων απόσυρση των Πωλητηρίων Εγγράφων, όπως αυτά κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο. Από την άλλη οι Εναγόμενοι ανταπαιτούν τα ποσά που κατέβαλαν έναντι των πωλητηρίων εγγράφων.

Αξίζει να αναφερθεί ότι οι Εργολάβοι προστέθηκαν, στις συνενωμένες αγωγές, ως αναγκαίοι διάδικοι από το Δικαστήριο, και δεν καταχώρησαν εμφάνιση. Οι υπόλοιποι Εναγόμενοι δεν διαφοροποίησαν τη θέση τους μετά από αυτή την προσθήκη, ενώ η Ενάγουσα καταχώρησε μονομερή αίτηση για απόφαση εναντίον του, η οποία εκκρεμεί και θα αποφασιστεί στο πλαίσιο της παρούσας.

 

2.    Δικόγραφα

Αν και τα ως άνω σκιαγραφούν τα κύρια στοιχεία της υπόθεσης, υπάρχουν μια σειρά δικογραφημένων νομικών και πραγματικών ισχυρισμών που είναι αναγκαίο όπως παρατεθουν. Αρχικά κρίνεται χρήσιμο όπως παρατεθούν αυτούσια τα αιτητικά της Ενάγουσας σε όλες τις αγωγές, με αναγκαίες αναρποσαρμογές, ως εξής:

«Α. Δήλωση ή/και απόφαση ή/και διάταγμα του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα ουδεμία υποχρέωση έχει έναντι του Εναγομένου, δυνάμει [του πωλητηρίου εγγράφου], που η Εταιρεία πώλησε και/ή ανέλαβε και/ή επρόκειτο να εγήρει με δικά της έξοδα επί του οικοπέδου και- τεμαχίου με αρ. 1064, Φ/Σχ.30/45\Λ/1, στην τοποθεσία Κόλυμπος, στο Τσέρι της Επαρχίας Λευκωσίας, ιδιοκτησίας της Ενάγουσας.

Β. Δήλωση ή/και απόφαση του Δικαστηρίου διατάττουσα τη διαγραφή ή/και απόσυρση από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, του κατατεθειμένου με αναφορά [πωλητηρίου εγγράφου], αναφορικά με την πώληση από την Κ.Παπαϊωάννου Οικιστική Λτδ και την αγορά από τον Εναγόμενο ενός διαμερίσματος…,

Γ. Διαζευκτικά ή/και άνευ βλάβης με την υπό Β ανωτέρω θεραπεία, δήλωση ή/και απόφαση του Δικαστηρίου διατάττουσα τον Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας όπως εντός 10 ημερών από την έκδοση της απόφασης ή/και εντός ευλόγου χρόνου, ως ήθελε ορίσει το Δικαστήριο, λάβει κάθε δέουσα ή/και αναγκαία ενέργεια ή/και διάβημα για τη διαγραφή ή/και απόσυρση και/ή διαγράψει και/ή αποσύρει από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας του κατατεθειμένου, αναφορικά με την πώληση από την Κ.Παπαϊωάννου Οικιστική Λτδ και την αγορά από τον Εναγόμενο ενός διαμερίσματος….

Δ. Δήλωση και/ή απόφαση του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα ουδεμίαν ευθύνη έχει η ιδία για την καταβολή των φορολογικών κεφαλαιουχικών υποχρεώσεων και/ή οποιωνδήποτε άλλων φόρων, καθώς επίσης και τις επιβαρύνσεις αυτού από την «Εταιρεία» και/ή τον Εναγόμενο, αναφορικά με το πωλητήριο έγγραφο ….»

Η Ενάγουσα υποστηρίζει ότι οι Εργολάβοι ουδέποτε ολοκλήρωσαν το έργο, άφησαν ημιτελή και εγκαταλελειμμένα τόσο τους κοινόχρηστους χώρους όσο και τα διαμερίσματα της οικοδομής, με την ίδια να τερματίζει την μεταξύ τους σύμβαση. Επιπλέον την 09/04/2014 εξεδώθηκε απόφαση (3631/13 του Ε.Δ. Λευκωσίας) και διάταγμα εναντίον των Εργολάβων, με τα οποία εδηλούτο ότι η συμφωνία έχει τερματιστεί νομίμως από την Ενάγουσα, ενώ εξεδόθει διάταγμα για διαγραφή της Συμφωνίας Αντιπαροχής από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας καθώς επίσης και διάταγμα ότι για οποιαδήποτε πράξη στην οποία προέβησαν οι Εργολάβοι, ως αποτέλεσμα της Συμφωνίας Αντιπαροχής, δεν είναι δεσμευτική για την Ενάγουσα.

Η Ενάγουσα δικογραφεί επίσης ότι οι Εργολάβοι προέβησαν στην υπογραφή των πωλητηρίων με τους Εναγόμενους, χωρίς να έχουν ανανεωμένη ετήσια άδεια, ως ο Νόμος 29(Ι)/2001 ορίζει, συνεπώς οι συμφωνίες αυτές είναι άκυρες. Το Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων, στις 5/7/2010, προχώρησε στη διαγραφή των Εργολάβων καθώς και του τεχνικού διευθυντή τους, από το Μητρώο Εργοληπτών. Θέση της Ενάγουσας είναι ότι η οικοδομη παραμένει ημιτελής από το 2009, ενώ παραδέχεται ότι προσυπέγραψε τα πωλητήρια έγγραφα των Εναγόμενων, για να καταστεί δυνατή η κατάθεση του στο Κτηματολόγιο, χωρίς ανάληψη συμβατικής υποχρέωσης. Τέλος υποστηρίζει ότι οι Εναγόμενοι δεν εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δεν κατέβαλαν το συμφωνηθέν τίμημα βάσει της εκτελεσθείσας εργασίας από τους Εργολάβους.

Ο Εναγόμενος 1 στην 2027/15 αναφέρει ότι το 2014 διέμενε στη Ρωσία. Υποστηρίζει ότι η Ενάγουσα ευθύνεται πλήρως για την παράβαση της Συμφωνίας μεταξύ του Εναγόμενου, του Εργολάβου και της Ενάγουσας. Κατέβαλε τεράστιες προσπάθειες για εξεύρεση λύσεως ώστε να αποπερατωθεί το συγκρότημα και έκαστος να λάβει το δικό του διαμέρισμα αφού καταβάλει το αναλογούν μερίδιο του κόστους αποπερατώσεως. Οι εργασίες ανεγέρσεως του συγκροτήματος ευρίσκοντο σε πολύ προχωρημένο στάδιο και όπως και η ίδια η Ενάγουσα αναφέρει, με €200.000 μπορούσε και μπορεί να συμπληρωθεί η όλη οικοδομή. Κατά συνέπεια, θα μπορούσε έκαστος να συνεισφέρει σε αυτό το ποσό των €200.000 και δεν θα υπήρχε οποιοδήποτε πρόβλημα. Η Ενάγουσα προέβαλλε συνεχώς εμπόδια και τορπίλλιζε όλες τις προσπάθειες για εξεύρεση λύσεως, σκεπτόμενη κρυφίως και συμφεροντολογικώς την απόκτηση όλων των υπό ανέγερση και σχεδόν συμπληρωμένων διαμερισμάτων, χωρίς να καταβάλει οποιαδηποτε αποζημίωση στους Αγοραστές. Στις προθέσεις της αυτές συνέτεινε και η αμέλεια και οι παραλείψεις των Εργολάβων προς συμπλήρωση του όλου έργου, πράγμα το οποίο η Ενάγουσα εκμεταλλεύτηκε και προσπαθεί να προσπορίσει στον εαυτό της κέρδος εις βάρος του Εναγομένου ως και των άλλων τριών Αγοραστών των διαμερισμάτων.

Αν και αγνοεί την όποια μη ανανέωση άδειας και διαγραφή των Εργολάβων από το σχετικό μητρώο ο Εναγόμενος στην 2027/15 ισχυρίζεται ότι οποιαδήποτε παρανομία ή ακυρότητα σε σχέση με τη συμφωνία του με τους Εργολάβους εμπλέκει και την Ενάγουσα η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο και σήμερα ασκεί το επάγγελμα του δικηγόρου. Προσθέτει ότι ήταν συνεπής με τις υποχρεώσεις που γεννούσε το πωλητήριο καταβάλλοντας €49.000, εκ του ποσού του τιμήματος πωλήσεως των €116.185. Αυτό το ποσό των €49.000 είναι που ανταπαιτεί λόγω αθέτησης συμβολαίου εκ μέρους της Ενάγουσας και αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Ανάλογοι είναι και οι ισχυρισμοί των Εναγόμενων 1 και 2 στην 2028/15, με τους Εναγόμενους από το 2013 να διαμένουν στη Γερμανία και το ποσό που κατ’ ισχυρισμό κατέβαλαν και αξιώνουν να είναι αυτό των €93.000.

Ο Εναγόμενος στην 2029/15 αναφέρει περαιτέρω ότι ουδεμία ανάμειξη είχε στη Συμφωνία Αντιπαροχής και ουδεμία συνέπεια έχει η ακύρωση της στον ίδιο. Και ο ίδιος ισχυρίζεται ότι κατέβαλε προσπάθειες για εξώδικη διευθέτηση, με την Ενάγουσα να μην επιδεικνύει προθυμία για εξεύρεση λύσης. Αγνοεί τους ισχυρισμούς περί μη ανανεωμένης άδειας των Εργολάβων κατά την υπογραφή της μεταξύ τους σύμβασης, αλλά εισηγείται ότι η όποια παρανομία εμπλέκει και την Ενάγουσα. Το διαμέρισμα του είχε φτάσει μέχρι το στάδιο των κουφωμάτων και υπολείπετο το τέλειωμα των ερμαριών, το βάψιμο, η τοποθέτηση κάγκελων, κουζίνας, υδραυλικά και ηλεκτρολογικά. Αξιώνει ποσό €86.403, το οποίο κατέβαλε δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου με τους Εργολάβους, λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού αλλά και μεταβίβαση αναλογικού μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου.

Η Εναγόμενη στην 2030/15 πέραν των ως άνω ισχυρισμών, αναφέρει ότι δεν είναι παραδεκτή η ύπαρξη διαβρώσεων και ζημιών στην οικοδομή και ότι απαιτείται ποσό πέραν των €200,000 για την ολοκλήρωση της. Είναι ισχυρισμός της Εναγομένης ότι η εκδοθείσα απόφαση στην 3631/13 επηρεάζει αρνητικά τα δικαιώματα της που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο, ιδιαίτερα λαμβανομένου υπόψιν ότι η Εναγομένη δεν ήταν διάδικο μέρος εις την ως άνω αναφερομένη αγωγή και έτσι παραβιάστηκε το νόμιμο και θεμιτό δικαίωμα της να ακουστεί. Η εκδοθείσα απόφαση δεν δημιουργεί υποχρεώσεις προς την Εναγόμενη, είναι άκυρη αφού παραβιάζει τα νόμιμα δικαιώματα της και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί δεσμευτική προς αυτήν. Υπό το δίκαιο της επιείκειας η ενάγουσα είχε υποχρέωση να καταστήσει διάδικο την εναγόμενη στην αγωγή 3631/13 και τώρα κωλύεται λόγω παράβασης αυτής της υποχρέωσης να ζητά τα αιτούμενα διατάγματα.

Η προσυπογραφή από την Ενάγουσα του πωλητηρίου εγγράφου, ως πωλητή δημιουργεί σε αυτή συμβατικές, ρητές και εξυπακουόμενες υποχρεώσεις. Η Εναγομένη δεν ανέθεσε στους Εργολάβους την ανέγερση οικοδομής, αλλά αγόρασε διαμέρισμα, επομένως η μη ανανέωση της ετήσιας άδειας ουδόλως επηρεάζει τις υποχρεώσεις και δικαιώματα τα οποία απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο. Η Εναγομένη κατέβαλε στους Εργολάβους πολύ περισσότερα χρήματα απ’ ότι έπρεπε να καταβάλει με βάση το πωλητήριο έγγραφο, ήτοι συνολικά ποσό εκ €59,150. Παρέμεινε δε οφειλόμενο το ποσό των €30,850.00 το οποίο και είναι έτοιμη να καταβάλει εφόσον της παραδοθεί και τιτλοποιηθεί το διαμέρισμα. Γίνεται επίσης αναφορά σε επιστολές που ανταλλάγηκαν μεταξύ των μερών.

Η Εναγόμενη στην 2030/15 ανταπαιτεί Δήλωση ότι η ενάγουσα δεσμεύεται πλήρως έναντι της εναγόμενης με βάση τους όρους και προϋποθέσεις του Πωλητηρίου Εγγράφου, Ειδική Εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου και καταβολή προς την Ενάγουσα του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος και εγγραφή του πωληθέντος διαμερίσματος επ’ ονόματι της εναγομένης, με την καταβολή του εναπομείναντος ποσού. Διαζευκτικά αξιώνει ποσό €59,150 στη βάση των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού πλέον νόμιμο τόκο.

Με την Υπεράσπιση της στην Ανταπαίτηση και Απάντηση στην Υπεράσπιση στις 2027/15 και 2028/15, η Ενάγουσα αναφέρει ότι οι Εναγόμενοι ήταν γνώστες της Συμφωνίας Αντιπαροχής, αφού αυτή αναφερόταν επί των πωλητηρίων τους, αρνείται ότι οι Εναγόμενοι κατέβαλαν προσπάθειες για εξεύρεση λύσης και σημειώνει την παραδοχή του Εναγόμενου ότι το διαμέρισμα παρέμεινε ημιτελές από τα τέλη του 2009. Σημειώνει ότι ο δικηγόρος των Εναγόμενων είχε υποχρέωση να τους συμβουλέψει, ότι έπρεπε να ζητήσουν κατά την υπογραφή του Συμβολαίου από την Εργολάβους να τους παρουσιάσουν ανανεωμένη άδεια.

Στην Υπεράσπιση της στην Ανταπαίτηση και Απάντηση στην Υπεράσπιση στην 2030/15 προσθέτει ότι είναι η ίδια που προέβη σε προσπάθειες εξεύρεσης λύσης με τους Εναγόμενους να επιχειρούν να εκμεταλλευτούν την εγκατάλειψη των εργασιών από τους Εργολάβους για να καταβάλουν λιγότερο ποσό τιμήματος από το συμφωνηθέν στο πωλητήριο. Η Ενάγουσα προέβη σε εργασίες ολοκλήρωσης της οικοδομής τον Οκτώβριο του 2016 με δικά της αποκλειστικά έξοδα και εφόσον είχαν εξαντληθεί όλες οι προσπάθειες της για εμπλοκή ή συμμετοχή των Εναγόμενων. Έχει δαπανήσει ποσό πέραν των €140.000 για να ολοκληρώσει τα διαμερίσματα αντιπαροχής αλλά και τους κοινόχρηστους χώρους της επίδικης οικοδομής. Γι’ αυτό εκμεταλλεύεται και αξιοποιεί τα διαμερίσματα αντιπαροχής, από το 2017. Η Ενάγουσα δεν αποδέχεται την πληρωμή του όποιου ποσού από τους Εναγόμενους, ούτε ότι το επίδικο διαμέρισμα στην 2029/15 έφτασε στο σημείο που ο Εναγόμενος αναφέρει.

Σε σχέση με την 2030/15 η Ενάγουσα στην Υπεράσπιση της στην Ανταπαίτηση και Απάντηση στην Υπεράσπιση της αρνείται τον ισχυρισμό της Εναγομένης ότι είχε υποχρέωση να την καταστήσει διάδικο στην αγωγή 3631/13 και ότι δεν προσέφυγε στο δικαστήριο με καθαρά χέρια στην παρούσα αγωγή. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η ίδια υπέγραψε το πωλητήριο αποκλειστικά για σκοπούς κατάθεσης αυτού στο Κτηματολόγιο και καμία ευθύνη, δεν θα είχε έναντι της Εναγομένης. Η Ενάγουσα περαιτέρω ισχυρίζεται ότι με το εν λόγω πωλητήριο και τους όρους του η Εναγομένη ανέθετε ταυτοχρόνως και την ανέγερση του εν λόγω διαμερίσματος στους Εργολάβους, αφού αυτό δεν ήτο ετοιμοπαράδοτο, ενώ η Εναγομένη συμφώνησαν και τις προδιαγραφές αυτού.

 

3.    Επίδικα και παραδεκτά

Για σκοπούς περιορισμού των επίδικων θεμάτων, κρίνεται σκόπιμο να σημειωθεί ότι μέσω των δικογράφων, της μαρτυρίας των μερών, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτει παραδεκτώς ότι:

Α. H Ενάγουσα υπέγραψε τη Συμφωνία Αντιπαροχής (Τεκμήριο 2 και 3) με τους Εργολάβους το 2007, ώστε στο οικόπεδο ιδιοκτησίας της (Τεκμήριο 1) να ανεγερθεί πολυκατοικία και η ίδια να λάβει 2 διαμερίσματα από τα 6 που θα κτίζονταν. Οι Εναγόμενοι υπέγραψαν τα Πωλητήρια Έγγραφα όλοι εντός του 2008 (Τεκμήρια 4 έως 7). Ο Εναγόμενος στην 2027/15 την 25/9/2008 (Τεκμήριο 4), οι Εναγόμενοι στην 2028/15 την 4/3/2008 (Τεκμήριο 5), ο Εναγόμενος στην 2029/15 την 17/1/2008 (Τεκμήριο 6) και η Εναγόμενη στην 2030/15 την 11/11/2008 (Τεκμήριο 7). Άδεια οικοδομής εκδόθηκε την 5/1/2011 (Τεκμήριο 16).

Β. Η Ενάγουσα ακύρωσε τη Συμφωνία Αντιπαροχής και την εγγραφή της στο Κτηματολόγιο με την αγωγή 3631/13 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσία, όπου Εναγόμενοι ήταν μόνο οι Εργολάβοι και όχι οι Εναγόμενοι στης υπό κρίση αγωγές (Τεκμήριο 10). Η Ενάγουσα ενημέρωσε για αυτή την απόφαση τους Εναγόμενους. Οι Εργολάβοι από το 2012 είχαν τεθεί σε εκκαθάριση (Τεκμήριο 11).

Γ. Υπήρξαν συζητήσεις μεταξύ των μερών για εξεύρεση λύσης, αλλά αμφισβητείται το ποιος αναλάμβανε την πρωτοβουλία και το γνήσιο της πρόθεσης τους. Τελικώς, όπως έγινε παραδεκτό, η Ενάγουσα ολοκλήρωσε τα δικά της διαμερίσματα και τους κοινόχρηστους χώρους μετά την καταχώρηση της αγωγής, διαμένει στην πολυκατοικία, ενώ χρησιμοποιεί, όπως άλλωστε παραδέχθηκε στην Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση στην 2029/15, τουλάχιστον το διαμέρισμα που η εν λόγω αγωγή αφορά.

Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένουν λοιπόν ως αμφισβητούμενα, επίδικα στην παρούσα τα κάτωθι:

Α. Τα μέρη ερμηνεύουν διαφορετικά την κάθε σύμβαση, Αντιπαροχής και Πώλησης των διαμερισμάτων.

Β. Αν οι Εργολάβοι είχαν ανανεωμένη άδεια, ως ο Νόμος επιβάλλει και πως αυτό λειτουργεί, ως προς τις επίδικες συμβάσεις.

Γ. Κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου εκτιμητές και επιμετρητής, η μαρτυρία των οποίων αμφισβητήθηκε.

Δ. Πολλής λόγος έγινε και για τη συμπεριφορά των μερών κατά τον επίδικο χρόνο και μεταγενέστερα. Συγκεκριμένα η Ενάγουσα αμφισβητεί τα ποσά που οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι κατέβαλαν δυνάμει των συμβάσεων τους με τους Εργολάβους, αλλά και την γνησιότητα της πρόθεσης τους για εξεύρεση λύσης. Από την άλλοι οι Εναγόμενοι καταλογίζουν κακοπιστία στην Ενάγουσα με απώτερο σκοπό να καρπωθεί το έργο εις βάρος τους και εκμεταλλευόμενη τα ποσά που κατέβαλαν για να φτάσει στο σημείο που εγκαταλείφθηκε από τους Εργολάβους.

Ε. Θέση των Εναγόμενων είναι ότι δικαιούνται θεραπείες στη βάση αδικαιολόγητου πλουτισμού της Ενάγουσας και εξ επαγωγής εμπιστεύματος. Η Ενάγουσα βεβαίως διαφωνεί με τις ως άνω θέσεις και απόφανση για το εν λόγω επίδικο ζήτημα θα λάβει χώρα κατά την ανάλυση των νομικών αρχών της υπόθεσης.

 

4.    Μαρτυρία.

Δεν θα παρατεθούν με λεπτομέρεια τα όσα ισχυρίστηκε ο κάθε μάρτυρας, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται στα πρακτικά και τα έχω διεξέλθει. Έχω αναγνώσει τις γραπτές αγορεύσεις των διαδίκων και αναφορά σε αυτές θα γίνει όπου κριθεί σκόπιμο.

Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα, με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα^[1]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα^[2]. Η ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας θα γίνει ανά επίδικο ζήτημα, με αντιπαραβολή και διερεύνηση της αντικειμενικής υπόστασης των εκατέρωθεν θέσεων, με αναφορά στα Τεκμήρια ώστε να εξαχθούν σχετικά ευρήματα, ενώ θα αξιολογηθεί κάθε μάρτυρας ξεχωριστά, ως και η νομολογία εισηγείται^[3]. Δεδομένης της φύσης κάθε επίδικου και του ότι αυτό άπτεται συνδυασμού μαρτυρίας όσων κατέθεσαν στο Δικαστήριο, θα διαπιστώνεται το πραγματικό υπόβαθρο κάθε αμφισβητούμενου γεγονότος σχετικό με τα επίδικα και αυτό θα υπάγεται στις νομικές αρχές που θα ακολουθήσουν σε νέο κεφάλαιο.

 

4.1.Γενικά

Ως μάρτυρες στο Δικαστήριο για την Ενάγουσα κατέθεσαν η ίδια (Μ.Ε 1), ο κύριος Χριστάκης Μονογιός, επιμετρητής (Μ.Ε 2), ο κ. Λευτέρης Παπαλευτέρη εκ μέρους του Συμβουλίου Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων (Μ.Ε 3), ο κ. Χρίστος Ζένιου (Μ.Ε 4), ο κ. Πάτροκλος Γιαννακού (Μ.Ε 5), ο κ. Αριστόδημος Χατζηπαναγιώτου (Μ.Ε 6) και ο κ. Ιωάννης Αντωνίου (Μ.Ε 7). Κατέθεσαν επίσης στο Δικαστήριο ο Eναγόμενος στην 2027/15 (Μ.Υ 1), ο Eναγόμενος στην 2028/15 (Μ.Υ 2), ο κ. Κυριάκος Παπαϊωάννου, εκ μέρους των Εργολάβων (Μ.Υ 3), ο Eναγόμενος στην 2029/15 (Μ.Υ 4), οι κ.κ. Άγγελος Γεωργίου και Αργύρης Κυριακίδης, εκτιμητές (Μ.Υ 5 και Μ.Υ 8 αντίστοιχα), ο κ. Ανδρέας Ζαχαρία (Μ.Υ 6) και η κ. Κατερίνα Κκολού (Μ.Υ 7).

Οφείλω να αναφέρω, όπως αυτό καθίσταται προφανές και από την ανάγνωση των πρακτικών του Δικαστηρίου, ότι η διαδικασία διεξήχθη σε υψηλές εντάσεις. Με την Ενάγουσα εκπροσωπώντας τον εαυτό της να υψώνει αδικαιολόγητα τον τόνο της φωνής της προς τους μάρτυρες και τους συναδέλφους της δικηγόρους που εκπροσωπούσαν τους Eναγόμενους και να προβαίνει σε απρεπής χαρακτηρισμούς αναγκάζοντας το Δικαστήριο πολλές φορές να επεμβαίνει και άλλες φορές να διακόπτει, ώστε να επαναφερθεί η τάξη.

4.2. Οι όροι των Συμβασεων

Κρίνεται σκόπιμο όπως παρατεθούν συγκεκριμένοι όροι των επίδικων συμβάσεων, Αντιπαροχής και Πώλησης, ώστε να ξεκαθαριστεί η νομική θέση κάθε μέρους στη διαδικασία, αλλά και προς επίλυση των διαφορών των μερών ως προς την ερμηνεία συγκεκριμένων όρων.

Ως Τεκμήριο 2 και 3 κατατέθηκαν η συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ των Εργολάβων και της Ενάγουσας. Η μόνη διαφορά των Τεκμηρίων 2 και 3 είναι η ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας. Το πρώτο φέρει ημερομηνία 05/09/2007 και το δεύτερο ημερομηνία 05/12/2007. Η διαφορά κατά την Ενάγουσα έγκειται στο ότι αν και η συμφωνία υπογράφηκε την 05/09/2007, οι Εργολάβοι διαφοροποιήσαν την ημερομηνία ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάθεση αυτής. Η αλλαγή αυτή στην ημερομηνία λίγη σημασία έχει καθώς τον επίδικο χρόνο είναι παραδεκτό ότι οι Εργολάβοι κατείχαν σχετική άδεια, ενώ οι όροι του Τεκμηρίου 2 και Τεκμηρίου 3 είναι ταυτόσημοι.

Με την εν λόγω συμφωνία η Ενάγουσα παραχωρούσε το οικόπεδο της για την αξιοποίησή του προς όφελος των Εργολάβων λαμβάνοντας ως αντιπαροχή δύο διαμερίσματα. Η Ενάγουσα υποχρεούται να παραδώσει ελεύθερη από κάθε εμπράγματο βάρος κατοχή στους εργολάβους και αυτοί αναλάμβαναν να συμπληρώσουν και να παραδώσουν την κατοχή των μονάδων αντιπαροχής στην Ενάγουσα εντός δέκα μηνών. Σε περίπτωση μη παράδοσης εντός του πιο πάνω χρόνου προβλεπόταν όπως καταβληθεί αποζημίωση 500 Λ.Κ προς την Ενάγουσα.

Πολλής λόγος και έντονη διαφωνία μεταξύ των μερών προέκυψε σε σχέση με τον όρο 14 της συμφωνίας αντιπαροχής. Οι Εργολάβοι υποχρεούνταν όπως ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και την εγγραφή επ' ονόματι τους από την Ενάγουσα του 20% του ακινήτου κατά την ολοκλήρωση της τοιχοποιίας να προσκομίσουν και να παραδώσουν στην Ενάγουσα ανέκκλητη και άνευ όρων τραπεζική εγγύηση ύψους 90.000 Λ.Κ, η οποία θα εγγυάτο την πιστή τήρηση της συμφωνίας αντιπαροχής από μέρους των Εργολάβων. Ο ως άνω όρος θα ενεργοποιείτο κατά την ολοκλήρωση της τοιχοποιίας. Στις σελίδες 10 έως 12 της Συμφωνίας Αντιπαροχής περιγράφονται τεχνικές προδιαγραφές.

Το πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 4, υπεγράφη την 25/09/2008 μεταξύ της Ενάγουσας, των Εργολάβων και του Εναγόμενου στην 2027/15. Η Ενάγουσα όπως αναφέρεται στην πρώτη σελίδα του Τεκμηρίου 4, είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια που «προσυπογράφει την παρούσα σύμβαση για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης μόνο (specific performance) και για να καταστεί δυνατή η κατάθεση της στο κτηματολόγιο». Στο προοίμιο του Τεκμηρίου 4, γίνεται αναφορά στη συμφωνία αντιπαροχής. Αναγράφεται ρητώς ότι οι Εργολάβοι προτίθενται να αναπτύξουν διώροφη οικοδομή με έξι διαμερίσματα και άλλες λεπτομέρειες της καλούμενης ως η πολυκατοικία. Επίσης, στο προοίμιο γίνεται αναφορά σε επισυνημμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και τεχνικές προδιαγραφές.

Στον όρο 2 του Τεκμηρίου 4, οι Εργολάβοι αναλαμβάνουν να ανεγείρουν με δικά τους έξοδα το πωλούμενο διαμέρισμα. Στον όρο 3 μάλιστα γίνεται αναφορά στα ποσά που οφείλει να καταβάλει ο αγοραστής όταν η οικοδομή θα φτάνει σε συγκεκριμένο στάδιο. Οι Εργολάβοι αναλαμβάνουν να ανεγείρουν και τελειώσουν το διαμέρισμα σύμφωνα με τα σχέδια, προδιαγραφές και τεχνικούς όρους ως ο όρος 4 του Τεκμηρίου 4 ορίζει. Στον όρο 5 καθορίζεται ο χρόνος παράδοσης του διαμερίσματος αφού αυτό περατωθεί από τους Εργολάβους την 28/02/2009. Οι Εργολάβοι μάλιστα στον όρο 10 αναλαμβάνουν ευθύνη προς τον αγοραστή Eναγόμενο, σε σχέση με την οικοδόμηση του κτήματος ή τυχόν ελαττωματική κατασκευή του. Το Τεκμήριο 5, όπως υπογράφηκε από τους Eναγόμενους στην 2028/15, έχει ταυτόσημο περιεχόμενο με το Τεκμήριο 4.

Στο Τεκμήριο 6, το οποίο υπεγράφη μεταξύ Ενάγουσας, εργολάβων και του Εναγόμενου στην 2029/15 την 17/01/2008 ως προς την ιδιότητα των μερών του είναι ταυτόσημο με τα Τεκμήρια 4 και 5. Αναλόγως με τα Τεκμήρια 4 και 5 και στο σώμα του Τεκμηρίου 6 αναφέρεται ότι οι εργολάβοι θα ανεγείρουν με δικά τους έξοδα το διαμέρισμα που αγοράζει ο Eναγόμενος. Γίνεται πρόνοια ως προς την ολοκλήρωση, ότι το πωλούμενο διαμέρισμα θα έχει συμπληρωθεί και θα είναι έτοιμο προς παράδοση, αφού οι εργολάβοι το αναπτύξουν ως τα σχέδια και οι προδιαγραφές που επισυνάπτονται.

Περιέχεται επίσης όρος ως προς την ευθύνη των Εργολάβων προς τον Eναγόμενο σε σχέση με την οικοδόμηση κτήματος ενώ η πρόνοια 4 (δ) προβλέπει ότι αν κατά την εκτέλεση του έργου από τους πωλητές δεν τηρηθούν οι συμφωνηθέντες τεχνικοί όροι και κατασκευαστικά σχέδια ο αγοραστής δικαιούται να ζητήσει ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου.

Τέλος, το Τεκμήριο 7 επίσης τιτλοφορείται ως πωλητήριο έγγραφο όπως και τα Τεκμήρια 4 ως 6, διαφέρει όμως σε σχέση με τους όρους και τη σύνταξή του. Εκεί υπό την ιδιότητα του πωλητή ορίζονται οι Εργολάβοι και ως αγοραστής η Eναγόμενη στην 2030/15. Η Ενάγουσα αναγράφεται ως ιδιοκτήτρια του οικοπέδου και υπογράφει ως συμβαλλόμενη στην τέταρτη σελίδα, κάτω από τη λέξη «πωλητής» στο σημείο 2. Στο σώμα του τεκμηρίου 7, παρατηρώ ότι οι Εργολάβοι έχουν αναλάβει την ανάπτυξη και αξιοποίηση του κτήματος όπως αναφέρεται στο προοίμιο. Στον όρο 8, προβλέπεται ότι το διαμέρισμα θα ανεγερθεί και αποπερατωθεί από τους Εργολάβους και θα παραδοθεί στην Eναγόμενη σε συγκεκριμένο χρόνο. Στον όρο 5, αναφέρεται ότι το πωλούμενο διαμέρισμα θα ανεγερθεί σύμφωνα με τους τεχνικούς όρους και αυτοί οι τεχνικοί όροι τροποποιούνται μόνο στη βάση συμφωνίας των εργολάβων και της Eναγόμενης.

Είναι σημαντικό να αναφερθεί, ότι όπως η Ενάγουσα υπέβαλε στον ΜΥ 3, εκ μέρους των Εργολάβων, η ίδια συμμετείχε στη σύνταξη των πωλητηρίων κάνοντας παρατηρήσεις για αυτά και δεν τα υπέγραφε αν δεν γινόταν αυτό που ζητούσε[4]. Οι Εναγόμενοι άλλωστε παραδέχθηκαν ότι αν και στις συμβάσεις που υπέγραψαν γίνεται σαφής αναφορά στη Συμφωνία Αντιπαροχής, δεν είχαν αναγνώσει αυτήν, πριν υπογράψουν τις συμβάσεις Τεκμήρια 4 έως 7.                           

                     

 

 

4.3 Άδεια Εργολάβων

Η Ενάγουσα κατά τη μαρτυρία της κατέθεσε το Τεκμήριο 29 που είναι επιστολή του Συμβουλίου Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων, ημερομηνίας 06/11/2013. Όπως φαίνεται από το σώμα του Τεκμηρίου 29 αυτό απαντά σε επιστολή της Ενάγουσας ημερομηνίας 21/11/13.

Στο Τεκμήριο 29 αναφέρεται ότι οι Εργολάβοι είχαν σε ισχύ ετήσια άδεια μέχρι την 31/12/2007, ως εργολήπτες οικοδομικών έργων Δ τάξης. Για τα έτη 2008, 2009 και σε 2010 οι Εργολάβοι δεν είχαν ανανεώσει την ετήσια άδεια τους και στις 05/07/2010 το συμβούλιο αποφάσισε τη διαγραφή τους από το μητρώο εργοληπτών καθώς και του τεχνικού διευθυντή τους Μ.Υ 3.

Για τον σκοπό αυτό κατέθεσε ο Μ.Ε.3, τεχνικός στο Συμβούλιο Ελέγχου και Εγγραφής Εργοληπτών. Αναγνώρισε την επιστολή Τεκμήριο 29, επιβεβαίωσε ότι δεν εκδόθηκε άδεια για τους Εργολάβους για τα έτη 2008 μέχρι και 2010, ενώ πρόσθεσε ότι έχουν πληρωθεί οι οφειλές στο Συμβούλιο (Τεκμήριο 35).

Αντεξεταζόμενος ανάφερε ότι δεν είναι ο ίδιος που έλαβε το ποσό που πληρώθηκε, αλλά η πληρωμή έγινε ως το υπόλοιπο που έπρεπε να πληρώσει ο χρεώστης. Ο ουσιώδης χρόνος είχε περάσει και δεν γίνεται αναδρομικά ανανέωση άδειας. Αν δεν ανανεωθεί μέχρι την ημερομηνία που πρέπει, δεν ανανεώνεται μετά η σχετική άδεια. Οι εργολάβοι είχαν διαγραφεί από το μητρώο ως χρεώστες και για να υποβάλουν οποιοδήποτε αίτημα στο Συμβούλιο θα έπρεπε πρώτα να ξοφλήσουν το υπόλοιπο τους. Δεν γνωρίζει να υπέβαλαν οι εργολάβοι οποιοδήποτε άλλο αίτημα, όταν διαγράφηκαν από το μητρώο.

Εκ των ως άνω και ως ζήτημα πραγματικό καθίσταται σαφές ότι οι Εργολάβοι δεν είχαν ανανεωμένη άδεια από το Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων για τα έτη 2008 ως 2010.

Οι νομικές συνέπειες του ευρήματος τούτου σε αντιδιαστολή πάντα με τα υπόλοιπα ευρήματα του Δικαστηρίου και τους όρους των Τεκμηρίων 4 έως 7, θα λάβει χώρα κατωτέρω κατά την ανάλυση των νομικών αρχών.

 

 

4.4. Η μαρτυρία των Εκτιμητών και του Επιμετρητή

Ως Τεκμήριο 8 κατατέθηκε η επιμέτρηση του Μ.Ε.2. Ο συγκεκριμένος μάρτυρας ετοίμασε πίνακες με εργασίες για την επίδικη πολυκατοικία, εργασίες τις οποίες επιμέτρησε και κοστολόγησε. Η επιμέτρηση χωρίζεται σε τρεις στήλες, καλύπτει 23 σελίδες και καταλήγει στο συνολικό ποσό που απαιτείτο για την ανέγερση της πολυκατοικίας, την υπολειπόμενη εργασία και το ποσό αμοιβής του εργολάβου. Στο Τεκμήριο 8 επισυνάπτονται εφτά σελίδες φωτογραφιών. Στις έξι από αυτές υπάρχουν τέσσερις φωτογραφίες σε έκαστη όπου απεικονίζεται το έργο κατά τις ημερομηνίες που ο μάρτυρας το επισκέφθηκε.

Όπως ανέφερε κατά την κυρίως του εξέταση ο Μ.Υ. 2, είναι επιμετρητής ποσοτήτων από το 1980 και έχει εταιρεία από το 1990. Παρέδωσε την 21/12/2010 την επιμέτρηση στην Ενάγουσα. Κατά την επίσκεψη του στην οικοδομή δεν υπήρχαν σε αυτήν εργολάβοι. Χαρακτήρισε την οικοδομή ως «ξέφραγο αμπέλι», ως εγκαταλελειμμένη. Οι κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής όπως και τα διαμερίσματα ήταν ημιτελή. Ανέφερε ότι η επιμέτρηση του μπορεί να έχει απόκλιση 7-8 %.

Μια από τις φωτογραφίες του Τεκμηρίου 8 έχει ημερομηνία τον Φεβρουάριο του 2011. Για αυτή, διευκρίνισε ότι ακόμα και μετά τη μελέτη επισκέπτονται τον χώρο για να δουν ότι δεν έχει αλλάξει κάτι. Συμφώνησε με την ερώτηση αντεξέτασης που του έγινε ότι πέραν της μισής οικοδομής είχε ολοκληρωθεί. Εξήγησε ποιες νέες υπηρεσίες θα χρειαζόταν να αποπληρωθούν ώστε να ολοκληρωθεί το έργο, ενώ σημείωσε ότι δεν είναι σε θέση να απαντήσει αναφορικά με το ποσό που χρειάζεται για να ολοκληρωθεί έκαστο διαμέρισμα της πολυκατοικίας. Ως προς την κατάσταση του εργοταξίου ανέφερε αντεξεταζόμενος ότι δεν υπήρχαν οι πινακίδες που υπάρχουν συνήθως στα εργοτάξια, ούτε αποχωρητήριο για το προσωπικό, αλλά υπήρχαν μηχανήματα στο πάρκινγκ. Ακόμα και οι σκαλωσιές ήταν περιτριγυρισμένες από χόρτα και κατά την αντίληψή του θα ήταν σίγουρα τρεις ‑ τέσσερις μήνες εκεί.

Η μαρτυρία του Μ.Υ. 2, γίνεται αποδεκτή. Απαντούσε με πληρότητα στις ερωτήσεις που του γίνονταν τόσο κατά την κυρίως εξέταση όσο και κατά την αντεξέταση, εξήγησε τη διεργασία που έλαβε χώρα ώστε να καταλήξει στο αποτέλεσμα του Τεκμηρίου 8, δεν αμφισβητήθηκαν επί της ουσίας οι υπολογισμοί στους οποίους προέβη, ήταν λεπτομερής και με την επισύναψη συγκεκριμένων φωτογραφιών καθίσταται σαφές ότι ο μάρτυρας επισκέφθηκε και εξέτασε την οικοδομή. Η εμπειρία του και η τεχνογνωσία του επίσης δεν αμφισβητήθηκαν με αποτέλεσμα τα συμπεράσματα του να παραμείνουν αλώβητα. Τελειώνοντας με την αξιολόγηση του Μ.Υ. 2, οφείλω να αναφέρω ότι και οι εκτιμητές των Eναγόμενων έλαβαν υπόψη τους το Τεκμήριο 8 για να καταλήξουν στα δικά τους συμπεράσματα αποδεχόμενοι έστω εμμέσως την ορθότητα των συμπερασμάτων του Μ.Ε. 2. Συνεπώς, για όση σημασία έχει το υπόλοιπο που χρειαζόταν για να αποπερατωθεί η οικοδομή ήταν αυτό που αναφέρεται στην έκθεση Τεκμήριο 8, ήτοι, €162.000 πλέον η αμοιβή του εργολάβου περί τις €30.000.

Ο Μ.Υ. 5 κατέθεσε ως εκτιμητής εκ μέρους του Εναγόμενου στην 2029/15. Ο ίδιος εκτιμητής θα κατέθετε και εκ μέρους των Eναγόμενων στην 2027/15 και 2028/15, αλλά για δικονομικούς λόγους δεν επετράπη η σχετική κατάθεση. Κατά την κυρίως του εξέταση ανέφερε ότι από το 2006 είναι εκτιμητής ακίνητων. Η έκθεση εκτίμησής του κατατέθηκε ως Τεκμήριο 57, αποτελείται από 44 σελίδες στις οποίες περιλαμβάνονται και παραρτήματα. Ο σκοπός της εκτίμησης του ήταν να ανεύρει την αγοραία αξία του ακινήτου, ήτοι, του διαμερίσματος που συμφώνησε να αγοράσει ο Εναγόμενος στην 2029/15, κατά την περίοδο του 2010 ως ημιτελή μονάδα και την αγοραία αξία του το 2015 ως ολοκληρωμένο.

Ο Μ.Υ. 5 στηρίχτηκε στα όσα του ανέφερε για την κατάσταση του ακινήτου του εσωτερικά και εξωτερικά ο πελάτης του. Όπως και ο ίδιος αναφέρει στη σελίδα 5 της έκθεσης του σε αντίθεση με τους κανόνες και τις οδηγίες του RICS δεν κατέστη δυνατή η εσωτερική επιθεώρηση του ακινήτου. Στην έκθεσή του αναφέρονται μεταξύ άλλων κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου, κτηματολογικές έρευνες, περιγράφεται η τοποθεσία και η περιοχή αλλά και η χρήση του ακινήτου. Ιδιαίτερη σημασία αποκτά το ότι στη σελίδα 12 αναφέρεται σε προδιαγραφές που δόθηκαν από την κατασκευαστική εταιρεία αναφορικά με την κουζίνα στο σημείο 5.4.7. Παρά ταύτα, στη μαρτυρία του ο ίδιος ο Eναγόμενος στην 2029/15 ανέφερε ότι θα αναλάμβανε ο ίδιος την τοποθέτηση της κουζίνας, από συγκεκριμένο κατάστημα, άλλο από αυτό των των σχετικών προδιαγραφών. Σχετική ήταν και η μαρτυρία του Μ.Υ. 6.

Επιπλέον και ο ίδιος ο Μ.Υ.5, ανέφερε ότι υπήρχε μικρή απόκλιση στο εμβαδόν που έλαβε υπόψη στη βάση της εμβαδομέτρησης από αρχιτέκτονα και στη βάση που το κτηματολόγιο καταγράφει. Η μέθοδος που ακολούθησε είναι αυτή του συνδυασμού συγκριτικής μεθόδου και κόστους κατασκευής.

Στη βάση των πιο πάνω κατέληξε ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ως ημιτελής μονάδα ήταν €101.000 και ως ολοκληρωμένη €114.000. Δεν έγινε έρευνα για υποθήκες για άλλα εμπράγματα βάρη ή απαγόρευσης που βάρυναν το επίδικο ακίνητο. Εξήγησε κατά την κυρίως του εξέταση ότι συγκριτικές πώλησης βρέθηκαν για το έτος 2011, προέβη στις σχετικές αναπροσαρμογές.

Ανηύρε ότι ο μέσος όρος των διαμερισμάτων είχε ένα κόστος της τάξεως των €807 το τετραγωνικό μέτρο, το πολλαπλασίασε επί το ολικό εμβαδόν της οικοδομής για να καταλήξει σε ποσό που κοντά με αυτό του Τεκμηρίου 8, το διαίρεσε στο συνολικό ποσό των τετραγωνικών μέτρων της οικοδομής για να έχει το ποσό που απαιτείται για ολοκλήρωση ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ κατά του υπολογισμούς του αφαίρεσε €7.000, διαδικασίες τις οποίες προέτεινε ο πελάτης, ήτοι ο Eναγόμενος στην 2029/15, για να καταλήξει ότι με ένα ποσό περί τις €29.500 θα ολοκληρωνόταν το διαμέρισμα του.

Κατά την αντεξέταση του από την Ενάγουσα αμφισβητήθηκε το πότε έλαβε οδηγίες και πότε παρέλαβε την εκτίμηση, αλλά με την κατάθεση των Τεκμηρίων 58 και 59 προκύπτει ότι την 11 Μαρτίου 2024 στάληκαν τα όσα απαιτούνταν για να γίνει εκτίμηση και η εκτίμηση αποστάληκε στη δικηγόρο του Εναγόμενου και στον ίδιο την 5 Απριλίου 2024.

Σε κάθε όμως περίπτωση, δεν θεωρώ ότι ο Μ.Υ.5 έχει ανασφαλές υπόβαθρο ούτως ώστε να καταλήξει σε συμπεράσματα για τους κάτωθι λόγους. Ως είναι νομολογημένο λαμβάνεται υπόψη για την αξιολόγηση του εκτιμητή το αν έχουν γίνει αυθαίρετες υποθέσεις ως προς το εσωτερικό του ακινήτου^[5]. Ο Εναγόμενος, Μ.Υ.5, παραδέχτηκε ότι η μη επιθεώρηση του εσωτερικού του ακινήτου δεν συνάδει καν με τους κανόνες που η πρακτική των εκτιμητών επιβάλλει, αλλά εκ των πραγμάτων έλαβε υπόψη του και στοιχεία τα οποία δεν συνάδουν με την υπόλοιπη μαρτυρία όπως τον υπολογισμό της κουζίνας που θα τοποθετείτο στη βάση των τεχνικών προδιαγραφών ενώ ο ίδιος ο πελάτης του ανέφερε ότι θα αναλάμβανε ο ίδιος την τοποθέτηση της κουζίνας.

Πέραν τούτου, όμως υπήρχαν και μια σειρά άλλων στοιχείων τα οποία αντιφάσκουν με την ενώπιον μου μαρτυρία και αφορούν την απόκλιση, έστω μικρή, ως προς το εμβαδόν του διαμερίσματος, αλλά και την αφαίρεση ποσού για εργασίες που θα έκανε ο ίδιος ο Eναγόμενος χωρίς να επισυναφθούν στην εκτίμηση σχετικές αποδείξεις. Επιπλέον ενώ ο ΜΥ 5 ρητώς ανέφερε ότι θεωρεί ορθή την επιμέτρηση του Τεκμηρίου 8, προέβη σε νέους υπολογισμούς με αποτέλεσμα να υπάρχει απόκλιση περί τις €32.000 στο ποσό που υπολόγισε από αυτό του Τεκμηρίου 8. Τούτη η απόκλιση κρίνεται σημαντική και δεν μπορεί να κριθεί ότι τα δύο ποσά συνάδουν, όπως ο ΜΥ 5 ανέφερε.

Όπως άλλωστε ο ίδιος ο Μ.Υ.5 παραδέχτηκε η εκτίμηση έγινε με το υποθετικό σενάριο που του δόθηκε από τον Eναγόμενο χωρίς να σημαίνει ότι αυτό το υποθετικό σενάριο ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα όπως προκύπτει και από τις ως άνω αντιφάσεις. Επιπλέον, ο Μ.Υ.5 δεν είδε ούτε εξωτερικά την οικοδομή το 2010 ή το 2015 ώστε να μπορεί να έχει άποψη για την κατάσταση που αυτή βρισκόταν για να μπορεί να την εκτιμήσει αναλόγως. Όπως περιγράφηκε από σειρά μαρτύρων (Μ.Ε.2, Μ.Ε.4, Μ.Ε.5 και Μ.Ε.7) η οικοδομή βρισκόταν σε ημιτελή κατάσταση, αλλά οι εν λόγω μάρτυρες είχαν δώσει και συγκεκριμένες λεπτομέρειες ως προς αυτή την κατάσταση.

Τούτα είναι στοιχεία που το Δικαστήριο θεωρεί ότι θα έπρεπε να έχει υπόψη του και να λάμβανε υπόψη ένας εκτιμητής για να αποφασίσει με ασφάλεια την αξία της ίδιας της οικοδομής. Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι δεν δύναται το Δικαστήριο να αποδεχτεί τη μαρτυρία του ΜΥ 5 αφού η έκθεση του βασίστηκε σε ελλιπή και λανθασμένα στοιχεία και αυτός είχε άγνοια της πραγματικής κατάστασης και των φυσικών χαρακτηριστικών του ακινήτου^[6]. Τα δεδομένα που έλαβε υπόψη ο Μ.Υ.5, δεν ήταν αφενός τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τους χρόνους της εκτίμησης του και αφετέρου δεν μπορούσε να έχει υπόψη του σημαντικά δεδομένα αναφορικά με το ακίνητο όπως ενδεικτικά την εσωτερική αλλά και την εξωτερική του κατάσταση τον χρόνο για κατά τον οποίο αφορούσε η εκτίμηση του.

Για την Eναγόμενη στην 2030/15 κατέθεσε ο ΜΥ 8, ως εκτιμητής ακινήτων. Για τον ΜΥ 8 τέθηκε από την Ενάγουσα ζήτημα ανεξαρτησίας του, καθώς η δικηγόρος που χειριζόταν την υπόθεση είναι σύζυγος του αδελφού του, ο οποίος αδελφός του είναι ιδιοκτήτης του δικηγορικού γραφείου που εκπροσωπεί την Eναγόμενη. Έχω την άποψη ότι τόσο μέσα από τις απαντήσεις του, όσο και με τα δεδομένα που τέθηκαν ενώπιον μου γενικώς, ο Μ.Υ8 ήταν ανεξάρτητος. Ειδικότερα, ως ο ίδιος εξήγησε δεν έχει καμία απολύτως σχέση με τον αδελφό του σε επαγγελματικό επίπεδο, είναι η Εναγόμενη που τον προσέγγισε και το Τεκμήριο 63, η έκθεση εκτίμησής του, δεν προκύπτει να ετοιμάστηκε για οποιοδήποτε αλλότριο σκοπό. Αποτελεί ένα λεπτομερές κείμενο 15 σελίδων με επισυνάψεις και είναι για αυτή του τη δουλειά που θα αξιολογηθεί και όχι για την οποιαδήποτε άλλη σχέση του.

Ο ΜΥ 8, όπως και ο ΜΥ 5 χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο σε συνδυασμό με τη μέθοδο του κόστους κατασκευής. Ο Μ.Υ 8 αν και επισκέφθηκε την πολυκατοικία και έλαβε φωτογραφίες εξωτερικά, δεν επιθεώρησε το εσωτερικό της, με τον ίδιο να παραδέχεται ότι αυτό αποτελεί παρέκκλιση των κανονισμών του επαγγέλματος του. Σκοπός της έκθεσης του Τεκμήριο 63, ήταν ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του οικοπέδου την 31/12/2010, ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος που η Eναγόμενη στην 2030/15 αγόρασε ως πλήρως αποπερατωμένο την ίδια ημερομηνία και ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του ίδιου διαμερίσματος ως ημιτελές την ίδια ημερομηνία. Όπως εξήγησε, επιχείρησε επαλήθευση του εμβαδογράμματος που έλαβε υπόψη, παραδεχόμενος ότι υπάρχει περιθώριο λάθους 2‑3%. Εξήγησε ότι η ανάλυση που γίνεται από τους εκτιμητές είναι το εμβαδόν κλειστών χώρων και καλυμμένων βεραντών που λαμβάνει υπόψη.

Κρίνεται ότι και σε αυτή την περίπτωση υπάρχουν μια σειρά στοιχείων, τα οποία είναι καθοριστικά για να αποκαλύψουν την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και τα οποία δεν έλαβε υπόψη ο ΜΥ 8. Αρχικά, δεν επιθεώρησε το εσωτερικό του διαμερίσματος. Δεν ήταν, δηλαδή σε θέση ο εκτιμητής να λάβει υπόψη του το στάδιο στο οποίο έφτασαν οι εργασίες στο εσωτερικό του διαμερίσματος, την ποιότητα αυτών, και ποιες θα ήταν οι εναπομείνασες εργασίες, ώστε να αποφασίσει και να γνωματεύσει για την αξία του ως ημιτελές και αποπερατωμένο. Κατά δεύτερο, ο Μ.Υ 8 ανάφερε ότι έλαβε υπόψη του τις τεχνικές προδιαγραφές του ακίνητου. Σχετική αναφορά κάνει και στη σελίδα 7 του Τεκμηρίου 63. Πλην όμως αυτές οι τεχνικές προδιαγραφές δεν επισυνάπτονται στην έκθεση, αλλά ούτε και το πωλητήριο Τεκμήριο 7 που κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου. Η ίδια άλλωστε η Μ.Υ 7, η οποία κατέθεσε εκ μέρους της Εναγόμενης, δεν προσκόμισε τις τεχνικές προδιαγραφές. Αυτές οι τεχνικές προδιαγραφές ήταν σημαντικό στοιχείο, το οποίο το Δικαστήριο θα έπρεπε να έχει ενώπιον του, αλλά και ο ίδιος ο Μ.Υ 8 θα έπρεπε να είχε επισυνάψει ως το πλέον σημαντικό έγγραφο για την πραγματοποίηση της εκτίμησής του. Με αυτά τα δεδομένα, το Δικαστήριο δεν μπορεί να στηριχθεί στην εκτίμηση του Μ.Υ 8, καθώς δεν λήφθηκαν υπόψη και ελλείπουν σημαντικά στοιχεία απαραίτητα για την κρίση περί της ορθότητας της εκτίμησης.

 

4. 5. Ενέργειες των μερών/ διαχρονική κατάσταση του ακίνητου

Σε αυτή την ενότητα το Δικαστήριο θα αναφερθεί στον τρόπο που ενέργησε κάθε μέρος από τη σύναψη των διαφόρων συμφωνιών μέχρι και την καταχώριση των υπό κρίση αγωγών. Οφείλω αρχικά να σημειώσω κάποιες παραδοχές της Ενάγουσας, ήτοι το ότι η ίδια από το 2016 και μετά από μόνη της ολοκλήρωσε τα διαμέρισμα αντιπαροχής και τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, ενώ όπως παραδέχθηκε αντεξεταζόμενη χρησιμοποιεί το διαμέρισμα που αγόρασε ο Εναγόμενος στην 2029/15.

Η Ενάγουσα αμφισβήτησε τα ποσά που οι Eναγόμενοι κατέβαλαν στους Εργολάβους. Πράγματι τουλάχιστον στις περιπτώσεις των αγωγών 2027/15 και 2028/15, έχουν δικογραφηθεί διαφορετικά ποσά από αυτά των αποδείξεων που τελικώς κατατέθηκαν (Τεκμήρια 44 και 45). Με σχετική μαρτυρία οι Eναγόμενοι, ήτοι με τη μαρτυρία του Μ.Υ 3, έχουν αποδείξει ότι κατέβαλαν στους Εργολάβους τα ποσά των αποδείξεών τους. Η μικροσκοπική αντεξέταση της Ενάγουσας, ως προς τους αριθμούς των αποδείξεων, τον γραφικό χαρακτήρα αυτών, αλλά και τις ημερομηνίες έκδοσής τους, δεν κατέστη δυνατό να αμφισβητήσει την αυθεντικότητά τους. Οι Eναγόμενοι στις 2027/15 και 2028/15 με τη μαρτυρία τους, προκύπτει να είναι πρόσωπα τα οποία, εφόσον δεν ολοκληρώθηκε, η οικοδομή αποχώρησαν από την Κύπρο, εργάζονταν σε διάφορες χώρες, ενώ για να καταφέρουν να αγοράσουν τα επίδικα διαμερίσματα, έδιδαν χρήματα από το υστέρημα τους και θα λάμβαναν δάνειο. Όπως εξήγησαν, κατά περιόδους κατέβαλλαν ποσά στον Μ.Υ 3 τον διευθυντή των Εργολάβων και αυτός τους έδιδε μεταγενέστερα αποδείξεις. Ο Μ.Υ 3, εξήγησε ότι είχε διαφορετικά βιβλία αποδείξεων στην κατοχή του και αυτό εξηγεί την ανομοιομορφία στους αριθμούς αποδείξεων που κατατέθηκαν. Ο Μ.Υ 3 ήρθε να επιβεβαιώσει τους ισχυρισμούς των συγκεκριμένων Εναγομένων αναφερόμενος στα ποσά που κατέβαλαν οι Εναγόμενοι στις 2027/15 και 2028/15, ήτοι €35.610 και €52.710 αντίστοιχα.

Αναφορικά με τους υπόλοιπους Εναγόμενους, στην 2029/15 ο Εναγόμενος εξήγησε με λεπτομέρεια τα ποσά που κατέβαλλε, τον χρόνο που τα κατέβαλε αυτά, ενώ ανάφερε και παρουσίασε και μαρτυρία σε σχέση με εργασίες στις οποίες θα προέβαινε ο ίδιος στο ακίνητο. Τα ποσά που κατέβαλε συμποσούνται σε 86.403 ευρώ. Η Μ.Υ 7, επίσης μέσα από τη γραπτή της μαρτυρία Έγγραφο Ζ, αναφέρθηκε στο ποσό που κατέβαλε και αν και δεν μπορούσε να δώσει περισσότερες λεπτομέρειες κατά την αντεξέτασή της, προκύπτει ότι αυτό είναι το ποσό των αποδείξεων που κατέθεσε, δικογράφησε, και επιβεβαίωσε ο Μ.Υ 3 ήτοι αυτών των €59. 450. Η Μ.Υ 7, μάλιστα εξήγησε ότι είναι σε θέση να καταβάλει και το υπόλοιπο ποσό με την ολοκλήρωση του ακίνητου. Σε κάθε περίπτωση η Ενάγουσα δεν ήταν σε θέση να τεκμηριώσει τους ισχυρισμούς της περί πλαστών ή εικονικών αποδείξεων, ούτε να καταδείξει ότι αυτές δεν ήταν γνήσιες.

Από τα ως άνω προκύπτει ότι κανένας εκ των Εναγόμενων δεν αποπλήρωσε το τίμημα της πώλησης, όπως αυτό καθοριζόταν στη σύμβασή του με τους εργολάβους. Ο Μ.Υ 3, μάρτυρας τον οποίο από κοινού παρουσίασαν οι Eναγόμενοι, ρητώς ανάφερε ότι όλοι όφειλαν ποσά στους Εργολάβους κατά τον χρόνο που σταμάτησαν οι εργασίες. Επομένως, από τη μαρτυρία που οι ίδιοι οι Eναγόμενοι παρουσίασαν, προκύπτει να μην κατέβαλαν τα ποσά ως προβλεπόταν στη σύμβασή τους.

Σημαντική για την υπό εξέταση υπόθεση καθίσταται η μαρτυρία του Μ.Υ 3, εκ μέρους των Εργολάβων. Ο Μ.Υ 3 παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με ένα συγκεκριμένο αφήγημα, μέσω του οποίου προσπαθούσε να εξηγήσει ότι λόγω της συμπεριφοράς της Ενάγουσας ματαιώθηκε το έργο, αλλά και ο ίδιος καταστράφηκε. Αυτό το αφήγημα του το στηρίζει στο ότι ανέμενε από την Ενάγουσα να του μεταβιβάσει μέρος του ακίνητου, ως το Τεκμήριο 2 προέβλεπε και όταν τούτο λάμβανε χώρα, θα εξασφάλιζε τόσο οικονομική βοήθεια από τράπεζα, όσο και ποσά από δάνεια που θα λάμβαναν οι Εναγόμενοι στην 2027/15 και 2028/15. Σε κάθε σχεδόν ερώτηση που του γινόταν, προέβαλλε αυτό το επιχείρημα. Βέβαια η θέση της Ενάγουσας είναι ότι η εν λόγω μεταβίβαση θα λάμβανε χώρα ταυτόχρονα με εγγυητική που θα της παραδιδόταν από τους εργολάβους, πράγμα που δεν επεσυνέβη.

Ως προς τούτο το ζήτημα, από τον ίδιο τον όρο του Τεκμηρίου 2, προκύπτει η ταυτόχρονη παράδοση της εγγυητικής μαζί με τη μεταβίβαση συγκεκριμένου ποσοστού του ακίνητου. Δεν προέκυψε απτή μαρτυρία που να δεικνύει ότι ήταν σε θέση να παραδώσει τέτοια εγγύηση ο Μ.Υ 3. Τουναντίον καμία επιστολή δεν απέστειλε στην Ενάγουσα που να της εξηγεί ότι είναι έτοιμος να της παραδώσει εγγυητική επιστολή και να μεταβιβαστεί υπέρ των Εργολάβων μέρος του ακίνητου. Καμία απτή μαρτυρία δεν κατέθεσε που να δεικνύει αυτή την ετοιμότητά του. Χωρίς έρεισμα άλλωστε παρέμεινε και ο ισχυρισμός των ΜΥ 1 έως 3 για συμφωνία δανείου με εμπράγματο βάρος μερίδιο του επίδικου ακινήτου, με καμία απτή και επιστική μαρτυρία να μην προσφέρεται προς τούτο. Οι έωλες αναφορές του ΜΥ 3 σε εκτεταμένη συνεργασία με συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό δεν δύνανται να αποδείξουν και το επιχείρημά του.

Πέραν τούτων ο Μ.Υ 3 υπήρξε ειλικρινής. Ανάφερε ότι προσπαθούσε να βοηθήσει τους αγοραστές, προβαίνοντας και σε συναντήσεις με τους αγοραστές και την Ενάγουσα. Εξήγησε ότι μετά τον θάνατο του γαμπρού του τον Γενάρη του 2010, έπαυσαν οι εργασίες, ενώ εξήγησε ότι με την καταβολή του ποσού κάποιο χρόνο μετά εξέδιδε αποδείξεις. Πλην όμως, η μαρτυρία του Μ.Υ3 καταδεικνύει τον πρόχειρο τρόπο που αντιμετώπιζε το έργο και τις επίδικες συμβάσεις, καθώς δεν μπορούσε να απαντήσει με σαφήνεια ως προς την ανανέωση της άδειας εργολήπτη, δεν μπορούσε να προσδιορίσει σαφώς το πότε έλαβε χώρα η τελευταία εργασία επί του ακίνητου, δεν μπορούσε να εξηγήσει τη διαφορετική ημερομηνία στη συμφωνία αντιπαροχής που κατατέθηκε στο κτηματολόγιο Τεκμήριο 3, παραδεχόμενος την καθυστερημένη κατάθεσή της, δεν δύνατο να απαντήσει σε σχέση με την εναντίον των Εργολάβων αγωγή από την Ενάγουσα και δεν ήταν σε θέση να απαντήσει σε σειρά άλλων ερωτημάτων της Ενάγουσας. Συνεπώς πλην των ως άνω αναφορών που καταδεικνύουν πρόχειρο χειρισμό ζητημάτων, δεν καταδείχθηκε κάποιο κίνητρο ή κάποιος αλλότριος σκοπός που να μην καθιστά τον Μ.Υ 3 αξιόπιστο, ως προς τη λοιπή μαρτυρία του.

Ένα άλλο ζήτημα που τέθηκε ήταν οι επιπλέον εργασίες στις οποίες θα προέβαινε και θα τις πλήρωνε ο Εναγόμενος στην 2029/15. Σχετικές είναι οι αναφορές του στις παραγράφους 16‑21 του Εγγράφου ΣΤ. Ο συγκεκριμένος Εναγόμενος ανάφερε με λεπτομέρεια ποιες εργασίες θα αναλάμβανε να πραγματοποιήσει πέραν του συμβολαίου του και να τις αποπληρώσει ο ίδιος και παρά την επίμονη αντεξέταση από την Ενάγουσα, η μαρτυρία του παρέμεινε αλώβητη. Εξήγησε ότι θα τοποθετούσε κουζίνα, πέραν αυτής που προβλεπόταν στις τεχνικές προδιαγραφές και για αυτό υπάρχει σχετική διαφορά στο ποσό που προβλεπόταν για πελεκανικά στο διαμέρισμα του, επί του Τεκμηρίου 56. Κατέθεσε τα Τεκμήρια 52‑ 54, μέσω των οποίων καταδεικνύεται ότι κατέβαλλε ποσά ο ίδιος για επιπλέον εργασίες στο διαμέρισμά του. Τέλος, παρουσίασε τη μαρτυρία του ο Μ.Υ 6. Παρά την ως άνω μαρτυρία, δεν προκύπτου ως ποσά που κατέβαλε, ο Εναγόμενος στην 2029/15, για επιπλέον εργασίες, αυτά τα ποσά που έλαβε υπόψη ο ΜΥ 5 στην έκθεση του.

Ο Μ.Υ 6 ήρθε να καταθέσει ότι του ζητήθηκαν, από τον Εναγόμενο στην 2029/15, κάποιες επιπλέον εργασίες από αυτές που προβλεπόταν στο συμβόλαιο. Αντεξετάστηκε για δύο δικασίμους με την θεματολογία της αντεξέτασης του να περιλαμβάνει τη σύσταση της εταιρείας του, την αυθεντικότητα των εντύπων‑προσφορών, ακόμα και την έκδοση των αποδείξεων. Με κάθε σεβασμό άλλα η αντεξέταση του Μ.Υ 6 δεν κατέστη ικανή να αμφισβητήσει τον επαγγελματισμό του. Ο ίδιος αναφέρθηκε στην πολυετή εμπειρία του και στις επαγγελματικές εργασίες του. Εξήγησε τον τρόπο λειτουργίας του, ότι γίνεται μια τοποθέτηση των πελεκανικών και στη συνέχεια εξάγονται τα συγκεκριμένα τεμάχια για να ετοιμαστούν στο εργοστάσιο. Εξήγησε επίσης ότι τα όσα παρήγγειλε ο Εναγόμενος στην 2029/15 παραμένουν στο εργοστάσιό του έτοιμα και τελικώς δεν τοποθετήθηκαν εφόσον προέκυψε η παύση των εργασιών από τους Εργολάβους. Εξήγησε ακόμα και το τι είχε παραγγείλει ο Εναγόμενος, ποια υπάλληλος του τον είχε δει και τη διαδικασία που έγινε.

Δεν καταδείχθηκε το όποιο το κίνητρο του μάρτυρος να καταθέσει υπέρ ή εναντίον του οποιουδήποτε. Ως εξήγησε ο ίδιος δεν αξιώνει οποιοδήποτε πόσο από κανένα πλέον. Οι Εργολάβοι έχουν παύσει τις εργασίες τους, άρα δεν τίθεται ζήτημα συναλλαγής μαζί τους και σε κάθε περίπτωση η όποια μιρκοαντίφαση σε μια μαρτυρία που δόθηκε περί τα 20 χρόνια μετά τον επίδικο χρόνο, δεν μπορεί να κριθεί ότι καθιστά τον μάρτυρα αναξιόπιστο.

Η Ενάγουσα δεν ήταν σε θέση να τεκμηριώσει τους όποιους ισχυρισμούς της περί εικονικών αποδείξεων. Δυσκολευόταν μάλιστα να υποβάλει σχετική θέση όπως αποκαλύπτουν τα πρακτικά. Και αυτό πάντα ενώ ο Μ.Υ 6 εξήγησε επακριβώς τον τρόπο που λειτουργούσε, τις εργασίες στις οποίες προέβη, τα χρήματα που έλαβε και χωρίς να έχει κίνητρο να πει ψέματα, πόσο μάλλον να κατασκευάσει έγγραφα και να τα παρουσιάσει στο Δικαστήριο. Ως ένας επαγγελματίας για 30 και πλέον χρόνια είναι αδιανόητο να του καταλογίζεται ότι κατασκεύασε έγγραφα για να υποβοηθήσει διάδικους χωρίς να έχει το οποιοδήποτε κίνητρο αφού η Εργολάβοι διαλύθηκαν και χωρίς να έχει να λαμβάνει το οποιοδήποτε ποσό.

Κατά τη διάρκεια της ακρόασης αμφισβητήθηκε το στάδιο στο οποίο έφτασε η πολυκατοικία και το πότε ολοκληρώθηκαν οι εργασίες. Η Ενάγουσα ισχυριζόταν ότι οι εργασίες έπαυσαν τέλος του 2009, ενώ οι Eναγόμενοι μέσα του 2010. Ο ίδιος ο Μ.Υ 3 παραδέχθηκε ότι από τις αρχές του 2010 δεν έγινε κάποια άλλη εργασία λόγω του θανάτου του γαμπρού του. Συνεπώς προκύπτει ότι εντός του 2010 δεν έλαβαν χώρα άλλες εργασίες προς ολοκλήρωση της οικοδομής, ισχυρισμός άλλωστε που δεν αμφισβητήθηκε στα δικόγραφα των Εναγόμενων.

Ως προς το στάδιο που έχει φτάσει κάθε διαμέρισμα, ο Εναγόμενος στην 2027/15, αναφέρει ότι το διαμέρισμα που συμφώνησε να αγοράσει είχε κτιστεί μέχρι τα σουβατίσματα. Δεν προκύπτει να αμφισβητήθηκε η συγκεκριμένη μαρτυρία, ενώ αυτή συνάδει με τη μαρτυρία του Μ.Υ 3. Συνεπώς, αυτή η θέση καθίσταται και εύρημα του Δικαστηρίου. Αναλόγως και σε σχέση με τη μαρτυρία του Εναγόμενου στην 2028/15, ο οποίος κατέθεσε ότι το διαμέρισμα που συμφώνησε να αγοράσει είχε φτάσει επίσης στα σοβατίσματα.

Ο Εναγόμενος στην 2029/15 όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, ήταν λεπτομερής σε σχέση με το σε ποιο στάδιο είχε φτάσει το διαμέρισμα που είχε αγοράσει τις επιπλέον εργασίες που είχαν γίνει. Ακόμα και σχετικές φωτογραφίες, δεικνύουν ότι το συγκεκριμένο διαμέρισμα ήταν προχωρημένο, κάτι που επιβεβαιώνει και ο Μ.Υ 3. Επομένως οι σχετικές δικογραφημένες θέσεις του στην 2029/15 γίνονται αποδεχτές. Η Μ.Υ 7 δεν αναφέρεται σε συγκεκριμένο σημείο που να έπαυσε η ολοκλήρωση του διαμερίσματός της.

Μετά την παύση των εργασιών είναι δεδομένο ότι έλαβαν χώρα προσπάθειες για διευθέτηση των προβλημάτων που είχαν δημιουργηθεί. Σε αυτές τις προσπάθειες είναι δεδομένο ότι συμμετείχαν η Ενάγουσα, οι Eναγόμενοι και οι Εργολάβοι. Εκείνο που αμφισβητείται είναι η πρωτοβουλία για τη διενέργεια αυτών των συναντήσεων και το πως λειτούργησε το κάθε μέρος στην προσπάθεια διευθέτησης. Στα δικόγραφα, τη μαρτυρία των Εναγόμενων και του Μ.Υ 3, κοινή θέση τους ήταν ότι η Ενάγουσα κατά την προσπάθεια διευθέτησης ήταν έντονη και φώναζε. Τούτη η θέση γίνεται δεκτή, καθώς αποτέλεσε την κοινή θέση όλων των μερών της διαδικασίας, πλην της Ενάγουσας, ενώ η νευρικότητα και η συγκρουσιακή ιδιοσυγκρασία της Ενάγουσας ήταν πασιφανής και κατά την κατάθεσή της^[7].

Οι Eναγόμενοι μέσω της επιστολής ημερομηνίας 23/7/2012 Τεκμήριο 19, είχαν κάνει μια πρώτη προσέγγιση προς επίλυση του ζητήματος που ανέκυψε. Οι Eναγόμενοι στην 2030/15 είχαν αποστείλει και σχετική επιστολή Τεκμήριο 33 την 25/11/2014 ήτοι σε χρόνο μεταγενέστερο της επιστολής Τεκμήριο 19. Παρά τις εν λόγω επιστολές τους όμως προκύπτει ότι η Ενάγουσα προέβη σε ενέργειες για υπολογισμό των όσων κάθε Εναγόμενος όφειλε να καταβάλει προς ολοκλήρωση των εργασιών, Τεκμήριο 20, αλλά και στην ετοιμασία του Τεκμηρίου 8 για να υπολογιστεί το ποσό που χρειαζόταν για την ολοκλήρωση της οικοδομής. Συνεπώς προκύπτει ότι οι ενέργειες της Ενάγουσας παρά την όποια νευρικότητα με την οποία αντιμετώπιζε τους Εναγόμενους, ήταν απτές και καταδείκνυαν ένα πλαίσιο εντός του οποίου μπορούσαν τα μέρη να δράσουν για επίλυση των επίδικων ζητημάτων.

Σχετική είναι και η πρωτοβουλία του ΜΕ 6 να καλέσει τους Εναγόμενους σε διαδοχικές συναντήσεις ώστε να εξευρεθεί λύση. Ο ΜΕ 6 εξήγησε τους τρόπους που προσέγγισε τους Εναγόμενους και τους Εργολάβους και γιατί ο ίδιος θεωρεί ότι δεν βρέθηκε λύση. Αν και αμφισβητήθηκε ποιοι παρευρέθηκαν σε κάθε συνάντηση που κάλεσε ο ΜΕ 6, παραμένει δεδομένη η προσπάθεια του για να εξευρεθεί λύση στα ζητήματα που αντιμετώπιζαν οι αντιδίκοι.

Είναι αλήθεια βέβαια, ότι σε μεταγενέστερες προσεγγίσεις από τους Εναγόμενους προς την Ενάγουσα  (βλ. Τεκμήριο 35), η Ενάγουσα ήταν αρνητική και απειλούσε με καταγγελία στην Αστυνομία αν επιχειρούσαν οι Eναγόμενοι να εισέλθουν εντός της οικοδομής (βλ. Τεκμήριο 36).

Τελικώς, η Ενάγουσα ανέλαβε το 2016 όλα τα έξοδα για την ανέγερση του ακίνητου όπως δεικνύουν και οι φωτογραφίες Τεκμήριο 24 και καταβάλλει σχετικούς φόρους χωρίς την αρωγή ή τη σχετική ενημέρωση των Εναγόμενων (βλ. Τεκμήρια 25‑ 28). Αυτό επιβεβαίωσαν και οι ΜΕ 4, 5 και 7, ότι δηλαδή προέβησαν σε εργασίες για τις οποίες έλαβαν οδηγίες από την Ενάγουσα, ενώ περιέγραψαν τον χώρο του εργοταξίου, όταν τον είχαν επισκεφθεί, ως εγκαταλελειμένο. Σύμφωνα μάλιστα με τη μαρτυρία του ΜΕ 5 ενώ είχε αποπληρωθεί η από μέρους του τοποθέτηση του ανελκυστήρα, η εγκατάλειψη του εργοταξίου για μεγάλο χρονικό διάστημα απαιτούσε περαιτέρω έξοδα για να τεθεί ο ανελκυστήρας σε λειτουργία. Η μαρτυρία των ΜΕ 4, 5 και 7, δεν αμφισβητήθηκε ουσιαστικά επί των επίδικων ζητημάτων που έθεσαν και καταγράφονται αμέσως πιο πάνω.

Αν και από τα ως άνω αξιολογείται η στάση έκαστου μάρτυρα αναφορικά με τα επίδικα, το Δικαστήριο προβαίνει συνοπτικά και σε αξιολόγηση τους αποσπασματικά ως οι βουλές της Νομολογίας. Η Ενάγουσα παρά τη νευρικότητά της και τη στάση της έναντι των συναδέλφων της αλλά και ενώπιον του Δικαστηρίου, στα πλείστα θέματα που εγέρθηκαν, υπήρξε συνεπής, τεκμηριώνοντας τις θέσεις της. Ήταν ειλικρινής να παραδεχτεί εις βάρος της υπόθεσής της τη χρήση του διαμερίσματος του Εναγόμενου στην 2029/15. Κατά τα άλλα τεκμηρίωσε τις θέσεις της ότι προέβη σε προσπάθειες διευθέτησης της υπόθεση, έστω και αν στο τέλος από το τα Τεκμήρια που κατατέθηκαν προκύπτει να ήταν αρνητική, ότι οι Eναγόμενοι δεν κατέβαλαν όλα τα ποσά που οφείλονταν στους εργολάβους, ότι οι Εργολάβοι δεν είχαν σχετική άδεια και τον χρόνο που έπαυσαν οι εργασίες από τους Εργολάβους.

Ο Εναγόμενος στην 2027/15, επίσης παραδέχθηκε ότι η Ενάγουσα ολοκλήρωσε τους κοινόχρηστους χώρους, ότι δεν είχαν αποπληρώσει το σύνολο του ποσού που οφειλόταν στους Εργολάβους και ότι θα λάμβανε δάνειο προς αποπληρωμή του διαμερίσματος του. Υπήρξε ειλικρινής και απάντησε επί των ουσιωδών ζητημάτων που ρωτήθηκε μη γνωρίζοντας την απάντηση επί νομικών ζητημάτων που εγέρθησαν, πράγμα θεμιτό. Αναλόγως και ο Μ.Υ 2 ήταν ειλικρινής ως προς το ποσό που κατέβαλε, ως προς την κατάσταση που τον οδήγησε να αποχωρίσει από τη χώρα, αλλά και ως προς τις περαιτέρω ενέργειες σε σχέση με τα επίδικα.

Ο Εναγόμενος στην 2029/15 ήταν μάρτυρας που ήρθε στο Δικαστήριο και είπε την αλήθεια. Κάποιες φορές ανέβαινε η ένταση της φωνής του θεωρώντας ότι αδικήθηκε από αυτή την υπόθεση, καθώς το διαμέρισμά του ήταν πολύ προχωρημένο, είχε καταβάλει το μεγαλύτερο μέρος του ποσού προς τους Εργολάβους και ως εξήγησε ήταν διατεθειμένος να ολοκληρώσει το διαμέρισμά του. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις, παρά την ένταση κατά τη διαδικασία, και εκείνο που αντιλήφθηκε το Δικαστήριο είναι ότι ο συγκριμένος Εναγόμενος είχε γνήσια πρόθεση ολοκλήρωσης της σύμβασης και εξεύρεσης λύσης σε σχέση με την εν λόγω υπόθεση.

Τέλος, η Εναγόμενη στην 2030/15 αν και κατέθεσε σειρά τεκμηρίων, πέραν αυτών, δεν θυμόταν να απαντήσει στις ερωτήσεις που της θέτονταν κατά την αντεξέταση, με αποτέλεσμα η μαρτυρία της να μην υποβοηθά προς επίλυση των επίδικων. Κατά τ' άλλα, προκύπτει και η ίδια να είχε καταβάλει μεγάλο μέρος του οφειλόμενου δυνάμει του Τεκμηρίου 7 ποσού, να έλαβε μέρος στη διαδικασία διαπραγματεύσεων, αλλά και να επιχείρησε μέσω του Τεκμηρίου 35 να προσεγγίσει την Ενάγουσα με τον σκοπό της ολοκλήρωσης της οικοδομής.

 

5.    Νομική Βάση

Εν πρώτοις θα πρέπει να εξεταστούν οι νομικές συνέπειες της μη κατοχής  ανανεωμένης, ετήσιας άδειας εργολήπτη από τους Εργολάβους. Σχετικός είναι ο Περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμος του 2001 (29(I)/2001) (στο εξής «ο Νόμος»). Στο άρθρο 30 του Νόμου αναφέρεται ότι:

«.. ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε μη εγγεγραμμένο εργολήπτη ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ισχύουσας ετήσιας άδειας ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ετήσιας άδειας αντίστοιχης της τάξης του τεχνικού ή οικοδομικού, ανάλογα με την περίπτωση, έργου είναι άκυρη.»

Το άρθρο 25 των Νόμων απαγορεύει την ανάθεση ή την εκτέλεση οποιουδήποτε οικοδομικού και ή τεχνικού έργου από πρόσωπο το οποίο δεν κατέχει κατά τον ουσιώδη χρόνο ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο. Η δεύτερη παράγραφος του άρθρου 30 προβλέπει ότι η ως άνω ακυρότητα δύναται να θεραπευτεί αναδρομικά αν εργολάβος, εντός τριών μηνών από την ημερομηνία συνομολόγησης της συμβάσεως, εξασφαλίσει από το Συμβούλιο ετήσια άδεια της τάξης του οικοδομικού ή τεχνικού, ανάλογα με την περίπτωση, έργου που διαλαμβάνεται στη συμφωνία.

Όπως έχει νομολογηθεί αφ’ ης στιγμής το πρόσωπο που υπέγραψε την επίδικη σύμβαση, δεν είχε ισχύουσα άδεια εργολάβου, η συνομολόγηση της επίδικης συμφωνίας ήταν παράνομη^[8] και καθίσταται εξ υπαρχής άκυρη^[9]. Όπως καταγράφεται στην Chr. Mavrikios Constructions Ltd v. Χατζηκωνσταντά [2009] 1(Β) Α.Α.Δ. 1093:

«Είναι δοσμένη αρχή ότι χρήματα που καταβλήθηκαν βάσει μιας παράνομης σύμβασης δεν μπορούν ν' ανακτηθούν (βλ. Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 968.

Θεωρούμε ως λογική επέκταση της πιο πάνω αρχής, ότι δεν νοείται ο προσπορισμός οφέλους από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων σε μια παράνομη συναλλαγή, όπως αναλύθηκε στην υπόθεση A.C. Antoniou Resort Ltd v. Eleonora Hotel Apartm. Ltd (2002) 1(B) Α.Α.Δ. 1321.

Περαιτέρω σε περίπτωση μιας παράνομης συμφωνίας τα μέρη δεν νομιμοποιούνται στη διεκδίκηση εκατέρωθεν απαιτήσεων βασιζομένων στη συμφωνία αυτή (βλ. Flecha Contracting Ltd v. M.C. Michael Dev. Ltd (2003) 1(A) Α.Α.Δ. 263.»

Οι Εναγόμενοι εισηγούνται ότι η συμφωνίες που υπέγραψαν με τους Εργολάβους σκοπό είχαν την πώληση διαμερίσματος και όχι την εκτέλεση οικοδομικού ή τεχνικού έργου, ως ο Νόμος ορίζει. Παραπέμπουν σχετικά στην Βουζούνη κ.α. ν. Αποστόλου, Πολ. Εφ. 457/12 ημερ. 10/4/2019, ECLI:CY:AD:2019:A138, ECLI:CY:AD:2019:A138. Εκεί το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι θα πρέπει να ερμηνευτεί η σύμβαση ώστε να κριθεί αν είναι παράνομη ή όχι.

Οι αρχές της ερμηνείας των όρων συμβάσεων επιτάσσουν όπως το Δικαστήριο μέσα από το λεκτικό, αναζητά τις προθέσεις των συμβαλλομένων, με κριτήριο πάντοτε να είναι η έννοια την οποία μεταδίδει στο μέσο λογικό άνθρωπο^[10]. Οι όροι της σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζονται απομονωμένοι από το όλο πνεύμα της σύμβασης και την πρόθεση των συμβαλλομένων, αλλά να δίδεται η ερμηνεία η οποία οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο το οποίο εξετάζεται ως ενιαίο σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση^[11]. Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου, είναι ασαφές^[12]. Είναι ο γενικός κανόνας πως όταν μια συμφωνία είναι γραπτή, εξωγενής μαρτυρία δεν είναι αποδεκτή για να προσθέσει, να αφαιρέσει, να τροποποιήσει ή να αντικρούσει τους όρους του εγγράφου. Στον κανόνα αυτό υπάρχουν εξαιρέσεις και εξωγενής μαρτυρία είναι επιτρεπτή σε περίπτωση διευκρίνισης ασάφειας ή αμφιβολίας σε ένα έγγραφο με σκοπό τη διευκρίνιση της πρόθεσης των συμβαλλομένων^[13].

Εν προκειμένω τα Τεκμήρια 4 έως 7 υπογράφηκαν το 2008 όταν οι Εργολάβοι δεν κατείχαν σχετική άδεια. Το έργο είναι ξεκάθαρα οικοδομικό, αφού εκείνο που συμφωνείται ουσιαστικά, το πνεύμα της σύμβασης, η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η ανέγερση από τους Εργολάβους και η αγορά από τους Εναγόμενους, διαμερισμάτων με συγκεκριμένες προδιαγραφές. Στις τεχνικές προδιαγραφές, όπου κατατέθηκαν, αλλά και στο σώμα των συμβάσεων περιγράφονται οι οικοδομικές εργασίες στις οποίες θα προέβαιναν οι Εργολάβοι. Οι όροι της σύμβασης όπως αναφέρονται παραπάνω (βλ. ενότητα 4.2) ομιλούν ξεκάθαρα για ανέγερση του έργου από τους Εργολάβους και όχι απλώς για πώληση διαμερίσματος.

Ειδικότερα στα Τεκμήρια 4 έως 6 αναφέρεται ρητώς ότι οι Εργολάβοι αναλαμβάνουν να ανεγείρουν με δικά τους έξοδα τα διαμερίσματα, γίνεται αναφορά στα ποσά που οφείλει να καταβάλει ο αγοραστής όταν η οικοδομή θα φτάνει σε συγκεκριμένο στάδιο και οι Εργολάβοι αναλαμβάνουν να ανεγείρουν και τελειώσουν τα διαμερίσματα σύμφωνα με τα σχέδια, προδιαγραφές και τεχνικούς όρους. Οι Εργολάβοι μάλιστα στον όρο 10 αναλαμβάνουν ευθύνη προς τους Εναγόμενους, σε σχέση με την οικοδόμηση του κτήματος ή τυχόν ελαττωματική κατασκευή του. Και στο Τεκμήριο 7 αναφέρεται ότι οι εργολάβοι έχουν αναλάβει την ανάπτυξη και αξιοποίηση του κτήματος, ενώ προβλέπεται ότι το διαμέρισμα θα ανεγερθεί και αποπερατωθεί από τους Εργολάβους και θα παραδοθεί στην Eναγόμενη σε συγκεκριμένο χρόνο. Τα εν λόγω Τεκμήρια τιτλοφορούνται ως Συμφωνίες Πώλησης, όπως όμως έχει νομολογηθεί αν και το όνομα που τα μέρη δίνουν στη συναλλαγή δεν είναι στοιχείο άσχετο, δεν είναι και αποφασιστικής σημασίας και σαφώς δεν δεσμεύει το Δικαστήριο. Η ερμηνεία της σύμβασης προς προσδιορισμό της φύσης της, ως θέμα νομικό, είναι έργο του Δικαστηρίου[14].

Συνεπώς οι όροι της ίδιας της σύμβασης φανερώνουν τι ακριβώς συμφωνήθηκε από τα μέρη. Οι Εναγόμενοι συμφώνησαν με τους Εργολάβους να αγοράσουν οικοδομικό έργο που θα ανήγειραν οι τελευταίοι. Συμφώνησαν τις τεχνικές προδιαγραφές, τον τρόπο πληρωμής, αλλά και τις ευθύνες των Εργολάβων, με δεδομένο ότι οι Εργολάβοι θα ανήγειραν το διαμέρισμα στη βάση της συμφωνίας, θα πληρώνονταν σε συγκεκριμένα στάδια του οικοδομικού έργου που θα εκτελούσαν και τέλος θα παρέδιδαν τα διαμερίσματα όταν θα ολοκλήρωναν την ανέγερση τους.

Τούτο άλλωστε εξάγεται και από τη μαρτυρία που οι ίδιοι οι Εναγόμενοι έδωσαν. Ο Εναγόμενος στην 2029/15 ανέφερε ότι κάποιες από τις εργασίες θα τις ολοκλήρωνε ο ίδιος ενώ άλλες, οικοδομικές μεταξύ άλλων, εργασίες, θα παρέμεναν ως οι τεχνικές προδιαγραφές της σύμβασης του με τους Εργολάβους. Υπέδειξε σαφώς, δηλαδή, ότι το αντικείμενο της συμφωνίας του με τους Εργολάβους ήταν να ανεγείρουν και να του παραδώσουν οικοδομικό έργο, διαμέρισμα. Το ίδιο και οι Εναγόμενοι στις 2027/15 και 2028/15, οι οποίοι κατά τη μαρτυρία τους ανέφεραν ότι παρακολουθούσαν τις εργασίες, ενώ ήταν έτοιμοι να συνεισφέρουν στην οικοδόμηση του διαμερίσματος τους, αφού ασχολούνται με οικοδομικές εργασίες.

Φρονώ ότι δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τα Τεκμήρια 4 έως 7 προνοούν την ανάθεση εκτέλεσης οικοδομικού έργου. Δεδομένου ότι κατά τη συνομολόγηση τους, από το 2008 και μετά, οι Εργολάβοι δεν είχαν σε ισχύ ετήσια άδεια ως ο Νόμος 29(I)/2001 ορίζει, οι συμβάσεις Τεκμήρια 4 έως 7 είναι παράνομές και καθίστανται εξ υπαρχής άκυρες.

Δεδομένων των ως άνω το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει πως λειτουργεί η προσυπογραφή της Ενάγουσας στις επίδικες συμφωνίες Τεκμήρια 4 έως 7. Στην αγόρευση της η Ενάγουσα υποστήριξε ότι οι εν λόγω συμβάσεις ως άκυρες θα πρέπει να «διαγραφούν και να αποσυρθούν από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας γιατί δεν μπορούν και δεν υπάρχει περαιτέρω λόγος να είναι εμπράγματα βάρη επί της ακίνητης περιουσίας της». Επιζητεί δηλαδή η Ενάγουσα να επιτύχουν οι θεραπείες που αξιώνει, λόγω ακυρότητας συμβάσεων τις οποίες προσυπέγραψε, και όπως υπέβαλε κατά την ακρόαση διαπραγματεύτηκε (βλ. σελ. 13). Όπως όμως παραδέχεται στις αγορεύσεις της η νομιμότητα ή όχι μιας σύμβασης θα πρέπει να αποτελεί έγνοια κάθε συμβαλλομένου.

Στην Πολυδώρου ν. Α. Μ. Πολυδώρου κ.α., Πολιτική Έφεση αρ. 97/2014, 28/9/2021, ECLI:CY:AD:2021:A426, ECLI:CY:AD:2021:A426 αναφέρθηκε ότι:

«Το Δικαστήριο οφείλει να αποστερήσει το διάδικο που αναμιγνύεται σε παράνομη ενέργεια από οποιαδήποτε θεραπεία, έστω και εάν επιχειρεί τεχνηέντως να θεμελιώσει τέτοια θεραπεία, διατρέχοντας μέσα από διάφορες νομικές βάσεις.  Όταν μια δραστηριότητα κρίνεται παράνομη, τότε δεν μπορεί να θεμελιωθεί θεραπεία διαχωρίζοντας πλασματικά βάσεις αγωγής που προέρχονται όμως από τα ίδια γεγονότα που μιαίνονται από παρανομία»

Εκεί το συγκεκριμένο ζήτημα συνδέθηκε με την αρχή του ex turpi causa με παραπομπή στην Γ. Χριστοδούλου κ.α. v. Antonius H.F.M. Vraets [2009] 1 AAΔ 802. Σχετικά με αυτή την αρχή στην Patel v Mirza [2016] UKSC 42 παρ. 99, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«Looking behind the maxims, there are two broad discernible policy reasons for the common law doctrine of illegality as a defence to a civil claim. One is that a person should not be allowed to profit from his own wrongdoing. The other, linked, consideration is that the law should be coherent and not self-defeating, condoning illegality by giving with the left hand what it takes with the right hand»

Απολύτως σχετικά με την παρούσα είναι τα όσα καταγράφονται στην Tinsley v Milligan [1993] 3 All ER 65 σελ. 90

«A party to an illegality can recover by virtue of a legal or equitable property interest if, but only if, he can establish his title without relying on his own illegality.»

H απόλυτη αυτή αρχή της Tinsley, βέβαια αντικαταστάθηκε από την στάθμιση μιας σειρά παραγόντων, ως η Patel, τους καθόρισε. Στην προκείμενη περίπτωση, η Ενάγουσα συμμετείχε τόσο στη συνομολόγηση όσο και στην υπογραφή των Τεκμηρίων 4 έως 7. Όπως η ίδια παραδέχτηκε διαπραγματεύτηκε τις συμβάσεις αυτές και δεν θα τις υπέγραφε αν δεν περιέχονταν οι όροι που πρότεινε. Σε όλο αυτό το διάστημα, ούσα δικηγόρος, λάμβανε και νομική συμβουλή από συγκεκριμένο δικηγορικό γραφείο, όπου εργαζόταν, όπως πλειστάκις ανέφερε. Είχε δηλαδή και τη γνώση και την καθοδήγηση σχετικά με τις νομικές προεκτάσεις των συμβάσεων που υπέγραφε. Παρά ταύτα κατέστη μέρος των συμβάσεων, έστω για περιορισμένους σκοπούς, ως η ιδιοκτήτρια της γης, υπέγραψε τις παράνομες συμβάσεις και είναι μέσω αυτής της παρανομίας, στην οποία συμμετείχε, όπου επιχειρεί να λάβει θεραπεία, με τις υπό εξέταση αγωγές. Σε κάθε περίπτωση το επιχείρημα της Ενάγουσας ότι αναγραφόταν ως μέρος στις Συμφωνίες Πώλησης, για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης, δεν ισχύει αφού ως έχει νομολογηθεί δεν ήταν απαραίτητη η συμπερίληψη της στη Συμφωνία Πώλησης[15]. Η ίδια άλλωστε παραδέχθηκε ότι έλεγξε και απαίτησε συγκεκριμένο λεκτικό, επί των εν λόγω συμφωνιών, και δεν θα τις υπέγραφε αν αυτό δεν περιλαμβανόταν. Είναι σαφής δηλαδή η εμπλοκή της, η ουσιαστική συμμετοχή της, στη συνομολόγηση των συμβάσεων αυτών, αλλά και ως μέρος υπογράφοντας τις.  Ως εκ τούτου κρίνεται ότι δεδομένης της συμμετοχής της Ενάγουσας στην συνομολόγηση και την υπογραφή των επίδικων παράνομων συμφωνιών Τεκμηρίων 4 έως 7, η ίδια δεν δικαιούται θεραπείας, ως οι ως άνω αρχές ορίζουν.

Αν και τα ως άνω ορίζουν την τύχη των απαιτήσεων και των ανταπαιτήσεων προχωρώ να εξετάσω και τα υπόλοιπα επιχειρήματα των μερών. Η Ενάγουσα, μέσω της αγόρευσης της δεν κατέδειξε ποια είναι η νομική βάση μέσω της οποίας αξιώνει τις θεραπείες της. Αναφέρθηκε σε πρόνοιες νόμων, οι οποίες όμως δεν στοιχειοθετούν τις απαιτήσεις της.

Οι Εναγόμενοι ήγειραν ζήτημα εξ επαγωγής εμπιστεύματος, καθώς το δίκαιο της επιείκειας επιβάλλει εξ επαγωγής εμπίστευμα υπέρ των αγοραστών και υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να υποχωρήσουν έναντι των ουσιαστικών περιουσιακών δικαιωμάτων εκείνων. Βάση της θέσης τους αυτής αποτελούν, μεταξύ άλλων, τα λεχθέντα στην St. George's Car Hire Ltd και Άλλοι ν. Μακεδονίας Γαβριηλίδου και Άλλων [2006] 1 ΑΑΔ 47. Διαφωνώ ότι η ως άνω απόφαση προσομοιάζει με την υπό εξέταση. Εκεί οι αγοραστές των διαμερισμάτων (τα οποία πούλησε η εταιρεία), σε μιαν επιχείρηση διάσωσης που ανέλαβαν, συμπλήρωσαν το έργο με δικά τους έξοδα και πάλι εν γνώσει των ιδιοκτητών της γης οι οποίοι, μάλιστα, επωφελήθηκαν από αυτές τις ενέργειες των αγοραστών εφόσον συμπληρώθηκαν και τους παραδόθηκαν και τα δικά τους διαμερίσματα. Εδώ όχι μόνο δεν συμπληρώθηκαν τα διαμερίσματα από τους αγοραστές, αλλά όπως οι Εργολάβοι κατέθεσαν μέσω του ΜΥ 3, οι Εναγόμενοι αγοραστές όφειλαν ποσά δυνάμει των συμβάσεων τους Τεκμήρια 4 έως 7. Επιπλέον κάποιοι από τους αγοραστές προκύπτει να αποχώρησαν και από τη χώρα μετά την παύση των εργασιών. Σε κάθε όμως περίπτωση η συζήτηση αυτή του εξ επαγωγής εμπιστεύματος, γίνεται σε θεωρητική βάση, αφού οι συμβάσεις Τεκμήρια 4 έως 7 κρίθηκαν ως παράνομες και κανείς συμβαλλόμενος τους δεν δύναται να επωφεληθεί από αυτές.

Επιπλέον στην πολύ πρόσφατη Morgan ν. Μολέσκη κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 360/2019, 12/5/2026 κρίθηκε ότι αξίωση από αγοραστές διαμερισμάτων, σε παρόμοιων γεγονότων υπόθεση, υπάρχει εναντίων των Εργολάβων και όχι του ιδιοκτήτη, εφόσον είναι οι Εργολάβοι που δεν συμμορφώθηκαν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και εναντίον αυτών θα έπρεπε να κινηθούν οι αγοραστές. Αν οι Εργολάβοι θεωρούσαν υπάιτια της όποιας κατάστασης περιήλθαν την Ενάγουσα, τότε θα έπρεπε να προβούν στα σχετικά δικονομικά διαβήματα. Δεν ευθύνεται δηλαδή η Ενάγουσα, απευθείας έναντι των Εναγομένων, για την από μέρους των Εργολάβων παράβαση σύμβασης. Δεν δύναται να καρποφορήσει λοιπόν ούτε ο ισχυρισμός των Εναγομένων για αδικαιολόγητο πλουτισμό της Ενάγουσας, αφού δεν έχει καταδειχθεί η όποια λανθασμένη ή έκνομη πράξη της[16], ειδικά από την στιγμή που κρίθηκε ότι οι ίδιες οι συμβάσεις Τεκμήρια 4 έως 7 δεν ήταν νόμιμες[17], αλλά παράνομες και εξ υπαρχής άκυρες.

 

6.    Κατάληξη

Με βάση όλα τα ανωτέρω οι συνεκδικασθείσες αγωγές 2027/15, 2028/15, 2029/15 και 2030/15 αποσυνενώνονται και εκδίδονται αποφάσεις ως εξής:

Η αγωγή και η ανταπαίτηση στην 2027/15 απορρίπτονται. Η αγωγή και η ανταπαίτηση στην 2028/15 απορρίπτονται. Η αγωγή και η ανταπαίτηση στην 2029/15 απορρίπτονται. Η αγωγή και η ανταπαίτηση στην 2030/15 απορρίπτονται. Η αίτηση για απόφαση εναντίον των Εναγόμενων 2 στις 2027/15, 2029/15 και 2030/15 και Εναγόμενων 3 στην 2028/15 απορρίπτεται.

Λαμβάνοντας υπόψη την κοινή εμπλοκή των διαδίκων στη σύναψη της παράνομης συμφωνίας, δεν θα δοθεί διαταγή για έξοδα[18].

 

 

(Υπ.)………………………………

Α. Λουκά Ε.Δ.

 

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής