ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ:    Μ. Αγιομαμίτη, Π.Ε.Δ.

 

Αρ. Συνενωμένων Αγωγών:  853/14 και 852/14

 

Αρ. Αγωγής:  853/14

 

Μεταξύ:

 

ANDREAS SOTERIOU – ANDREOTTI LIMITED

Ενάγουσας

και

 

CHR. KARAOLIS CONTRACTORS – DEVELOPERS LIMITED

Εναγόμενης

 

- - - - - - - - - - -

 

Αρ. Αγωγής:  852/14

 

Μεταξύ:

 

ANDREAS SOTERIOU – ANDREOTTI LIMITED

Ενάγουσας

και

 

CHR. KARAOLIS CONTRACTORS – DEVELOPERS LIMITED

Εναγόμενης

 

- - - - - - - - - - -

 

 

 

 

Ημερομηνία:  02.04.2025

Για την Ενάγουσα:  κα Μ. Τζιούτ για Elias Neocleous & Co LLC με κ. Μ. Βιολάρη για M. Violares LLC

Για την Εναγόμενη:  κ. Φ. Σωφρονίου για Φωκάς Α. Σωφρονίου ΔΕΠΕ με κ. Κ. Θεοδωρίδη και Λ. Φιλοθέου για Θεοδωρίδης, Γεωργίου, Ιακώβου & Σία ΔΕΠΕ

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η Ενάγουσα, εταιρεία η οποία δραστηριοποιείται στο εμπόριο, την εισαγωγή και πώληση οικιακών ειδών και επιπλώσεων, συνήψε με την Εναγόμενη, εταιρεία η οποία δραστηριοποιείται στον τομέα της ανάπτυξης γης και της κατασκευής ακινήτων, συμφωνία για την αγορά καταστήματος.

 

Σύμφωνα με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης, οι διάδικοι υπέγραψαν συμφωνία ημερομηνίας 27.06.2011, η οποία κατατέθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού.

 

Με την προαναφερόμενη συμφωνία, η Ενάγουσα αγόρασε από την Εναγόμενη ένα κατάστημα έναντι του τιμήματος των €2.100.000 πλέον Φ.Π.Α. Η κατοχή του καταστήματος θα έπρεπε να παραδοθεί στην Ενάγουσα μέχρι την 31.07.2012. Δυνάμει τροποποιητικής συμφωνίας ημερομηνίας 12.10.2012, η Εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει επιπρόσθετα οποιασδήποτε άλλης αποζημίωσης το ποσό των €50.000 μηνιαίως, εάν δεν παρέδιδε το κατάστημα μέχρι τις 15.11.2012.

 

Το κατάστημα παραδόθηκε μερικώς στις 23.11.2012. Η Ενάγουσα υπέστη ζημιές από την καθυστερημένη μερική παράδοση του καταστήματος. Περαιτέρω, η Εναγόμενη, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, δεν εκτέλεσε σωστά διάφορες εργασίες και/ή υπάρχουν κακοτεχνίες, οι οποίες προκάλεσαν ζημιές, απώλεια και έξοδα στην Ενάγουσα. Επιπροσθέτως, η Ενάγουσα κατέβαλε σε υπεργολάβους και προμηθευτές της Εναγόμενης χρηματικά ποσά τα οποία όφειλε η τελευταία να καταβάλει.

Πέραν των πιο πάνω, η Ενάγουσα απώλεσε ένα χώρο στάθμευσης και υπέστη απώλεια κερδών κατά τα έτη 2012 – 2019. Λόγω δε της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων, αναγκάστηκε να ζητήσει τις υπηρεσίες τρίτων προσώπων καταβάλλοντας σε αυτούς αμοιβή.

 

Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνει γενικές και ειδικές αποζημιώσεις, τόκους, καθώς και ειδική εκτέλεση της συμφωνίας.

 

Η Εναγόμενη στην τροποποιημένη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση, αρνείται ότι το έγγραφο ημερομηνίας 12.10.2012 τροποποίησε τη συμφωνία ημερομηνίας 27.06.2011 και ισχυρίζεται ότι το πιο πάνω έγγραφο υπογράφηκε συνεπεία εξαναγκασμού.

 

Η ημερομηνία παράδοσης του καταστήματος παρατάθηκε με τη σύμφωνη γνώμη της Ενάγουσας, λόγω επιπρόσθετων εργασιών που συμφωνήθηκαν μεταξύ των διαδίκων μετά από παράκληση της Ενάγουσας. Το κόστος των επιπλέον εργασιών ανέρχεται σε €259.580,97 πλέον Φ.Π.Α. Επιπλέον, η Ενάγουσα οφείλει στην Εναγόμενη το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του καταστήματος, ήτοι €1.193.064,67 πλέον Φ.Π.Α.

 

Η Εναγόμενη εκτέλεσε όλες τις συμβατικές υποχρεώσεις της στο ακέραιο και το κατάστημα παραδόθηκε σε άριστη κατάσταση.

 

Στη βάση των πιο πάνω η Εναγόμενη ανταπαιτεί το ποσό των €1.193.064,67 πλέον Φ.Π.Α εκ ποσού €175.863,83 πλέον τόκο 8% ετησίως από 23.12.2012, πλέον το ποσό των €259.580,97 πλέον Φ.Π.Α εκ ποσού €46.724,57 πλέον τόκο 8% ετησίως από 23.12.2012.

 

Η Ενάγουσα στην τροποποιημένη Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση αρνείται την ανταπαίτηση της Εναγόμενης και επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης.

 

Στις 09.12.2022 εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα συνένωσης της παρούσας αγωγής με την αγωγή με αρ.852/2014 Ε.Δ. Λεμεσού.  Η εν λόγω αγωγή η οποία αφορά τη δεύτερη συμφωνία που συνήψαν οι διάδικοι στις 27.06.2011 για την αγορά ακόμη ενός καταστήματος στο ίδιο κτηριακό συγκρότημα. Τα δικόγραφα των πιο πάνω αγωγών είναι πανομοιότυπα, με τη μόνη διαφορά να εντοπίζεται στο πωλούμενο ακίνητο και το τίμημα αγοράς.

 

Το διάταγμα συνένωσης καλύπτει το σύνολο των επιδίκων θεμάτων των συνενωμένων αγωγών. Παράλληλα, διατάχθηκε η συνεκδίκαση των απαιτήσεων με τις ανταπαιτήσεις. Συνεπώς, κατά την ακροαματική διαδικασία προσφέρθηκε μαρτυρία επί όλων των επίδικων θεμάτων, τόσο σε σχέση με τις απαιτήσεις, όσο και σε σχέση με τις ανταπαιτήσεις.

 

Μαρτυρία

Η Ενάγουσα παρουσίασε τέσσερις μάρτυρες και η Εναγόμενη δύο. Επίσης, κατατέθηκαν 119 Τεκμήρια.

 

Θα επιχειρήσω στη συνέχεια να παραθέσω το ουσιαστικό μέρος της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα (Καννάουρου κ.ά ν. Σταδιώτη κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ 35 και Παπακοκκίνου κ.α. ν. Τράπεζας Κύπρου Λτδ, Πολ. Έφ. 169/2011, ημερ.13.07.2022), ECLI:CY:AD:2022:D309.

 

Η Μ.Ε.1 υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής της γραπτή δήλωση η οποία κατατέθηκε ως Έγγραφο Α. 

 

Στην 29 σελίδων γραπτή δήλωσή της ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι είναι μία εκ των δύο διευθυντών, καθώς και η γραμματέας της Ενάγουσας.  Στις 27.06.2011 οι διάδικοι συνήψαν δύο συμφωνίες πώλησης δύο καταστημάτων που θα ανεγείρονταν από την Εναγόμενη (Τεκμήρια 4 και 5).  Το συνολικό τίμημα πώλησης που θα κατέβαλλε η Ενάγουσα στην Εναγόμενη για την αγορά των καταστημάτων ανερχόταν στο ποσό των €3.777.000 πλέον Φ.Π.Α. και θα καταβαλλόταν, πλην της προκαταβολής, σε συγκεκριμένα στάδια προόδου εκτέλεσης των εργασιών του κτηρίου και κατ’ επέκταση των καταστημάτων που αποτελούσαν μέρος αυτού. Οι επίμαχες συμφωνίες αγοράς των καταστημάτων κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 28.07.2011. 

 

Οι εργασίες κατασκευής του κτηρίου και των καταστημάτων δεν προχωρούσαν στη βάση του χρονοδιαγράμματος, όπως αυτό συμφωνήθηκε στα Τεκμήρια 4 και 5.  Υπήρξαν έντονες συζητήσεις και ανταλλαγή αλληλογραφίας μεταξύ της Μ.Ε.1 και του διευθυντή της Εναγόμενης.  Οι διαμαρτυρίες της Ενάγουσας, ωστόσο, δεν εισακούονταν και η τελευταία αποφάσισε όπως προχωρήσει στον διορισμό πολιτικού μηχανικού, καθώς και επιμετρητή ποσοτήτων προκειμένου να την συμβουλεύουν αναφορικά με την εξέλιξη των εργασιών στην οικοδομή, αλλά και για να διαβουλεύονται με την Εναγόμενη. 

 

Στη βάση συμβουλής που έλαβε η Ενάγουσα από τον Μ.Ε.2, αρνήθηκε να καταβάλει τα χρηματικά ποσά που η Εναγόμενη ζήτησε με απαίτησή της στις 26.09.2012. Αυτό, διότι η Εναγόμενη δεν είχε ολοκληρώσει κατά το συγκεκριμένο χρονικό σημείο, ως όφειλε, το στάδιο κατασκευής της τοιχοποιίας του κτηρίου, αλλά ούτε και την τοποθέτηση των δαπέδων.  Ταυτόχρονα, τα χρηματικά ποσά που μέχρι τότε είχε καταβάλει η Ενάγουσα κάλυπταν πλήρως τις εργασίες που είχε εκτελέσει η Εναγόμενη. 

 

Η προαναφερόμενη απόφαση της Ενάγουσας προκάλεσε την έντονη αντίδραση της Εναγόμενης.  Προς εξομάλυνση της κατάστασης πραγματοποιήθηκε  συνάντηση μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών.  Στην πιο πάνω συνάντηση ο διευθυντής της Εναγόμενης υπέγραψε έγγραφο με τίτλο «Έγγραφο Ανάληψης Υποχρέωσης» (Τεκμήριο 20).

 

Οι καθυστερήσεις στην πρόοδο των εργασιών συνεχίζονταν και η Ενάγουσα αναγκάστηκε να αναλάβει την εκτέλεση ορισμένων εργασιών για να επιταχυνθεί η παράδοση των καταστημάτων.  Προς τούτο συμφώνησε με τον διευθυντή της Εναγόμενης, όπως οι πληρωμές που θα γίνονταν από την Ενάγουσα για εργασίες που θα έπρεπε να εκτελεστούν από την Εναγόμενη αφαιρεθούν από το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης.

 

Το έργο δεν παραδόθηκε τελικά στις 15.11.2012. Η Ενάγουσα παρέλαβε με τμηματική/μερική παραλαβή τα καταστήματα στις 23.12.2012.  Κατά τον χρόνο εκείνο το κτήριο ήταν ημιτελές και παρουσίαζε εικόνα εργοταξίου. 

 

Αμέσως μετά την εγκατάσταση της Ενάγουσας στα καταστήματα άρχισαν να παρουσιάζονται προβλήματα τα οποία οφείλονταν σε κακοτεχνίες, καθώς και στο γεγονός ότι το κτήριο ήταν ημιτελές. Συγκεκριμένα, το κτήριο παρέμενε χωρίς εξωτερική τοιχοποιία με αποτέλεσμα να είναι εκτεθειμένο στις καιρικές συνθήκες, σε είσοδο ζώων και τρωκτικών, αλλά και σε κλοπές. Τα εν λόγω συμβάντα διήρκησαν μέχρι και το 2019, όταν και ολοκληρώθηκε η κατασκευή του κτηρίου από τον νέο αγοραστή. 

 

Η προαναφερόμενη κατάσταση προκάλεσε μεγάλη δυσχέρεια στην Ενάγουσα, καθώς και ζημιά στη φήμη της.  Πιο συγκεκριμένα, αρκετά συχνά προκαλείτο πλημμύρα στο κτήριο με αποτέλεσμα νερά να εισέρχονται στα καταστήματα της Ενάγουσας προκαλώντας ζημιές τόσο στις γυψοσανίδες οροφής και σε ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, όσο και σε εμπορεύματα.  Επίσης, διακοπτόταν συχνά η παροχή ηλεκτρικού ρεύματος και δεν ήταν λίγες οι φορές που πελάτες της Ενάγουσας εγκλωβίστηκαν στον ανελκυστήρα των καταστημάτων.  Για την επαναφορά του ρεύματος αναγκαζόταν η Μ.Ε.1 ή άλλα μέλη της οικογένειάς της να μεταβούν στο υπόγειο, όπου βρισκόταν ο κεντρικός διακόπτης παροχής ρεύματος, για να τον επαναφέρουν. Η ενέργεια αυτή γινόταν με κίνδυνο της υγείας τους, καθώς ο υπόγειος χώρος, λόγω έλλειψης υδρορροών, ήταν σχεδόν πάντοτε πλημμυρισμένος. 

 

Επιπροσθέτως, η κακή κατάσταση του κτηρίου και η λειτουργία των καταστημάτων μέσα σε ένα εργοτάξιο, επηρέασε σε μεγάλο βαθμό τη φήμη της Ενάγουσας και προκλήθηκε μεγάλη απώλεια κέρδους. Τα εμπορεύματα που πωλούνταν στα καταστήματα ήταν πολυτελείας και απευθύνονταν σε μία ιδιαίτερη κατηγορία πελατών με υψηλά εισοδήματα. Η εικόνα του ημιτελούς κτηρίου και τα λειτουργικά προβλήματα των καταστημάτων είχαν αρνητικό αντίκτυπο στον κύκλο εργασιών της Ενάγουσας, η οποία έχανε συνεχώς πελατεία.

 

Μέχρι και σήμερα δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, ούτε και μεταβιβάστηκε στην Ενάγουσα ο τίτλος ιδιοκτησίας των καταστημάτων.  Μάλιστα, αρχές του 2019, η εταιρεία που αγόρασε το κτήριο ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι για να καταστεί δυνατή η έκδοση άδειας οικοδομής, θα πρέπει να παραχωρηθεί από την Ενάγουσα ένας χώρος στάθμευσης. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα η Ενάγουσα να απωλέσει ένα χώρο στάθμευσης, χωρίς να λάβει οποιαδήποτε αποζημίωση. 

 

Η Ενάγουσα δεν οφείλει οποιοδήποτε χρηματικό ποσό στην Εναγόμενη, καθώς η τελευταία όχι μόνο αποπληρώθηκε για τις εργασίες που διεκπεραίωσε, αλλά εισέπραξε και περισσότερα χρήματα από αυτά που πράγματι της οφείλονταν. 

 

Περαιτέρω, η Ενάγουσα αξιώνει αποζημιώσεις για την καθυστέρηση στην παράδοση των καταστημάτων, για την ταλαιπωρία που υπέστη καθ’ όλο το χρονικό διάστημα κατά το οποίο το κτήριο ήταν ημιτελές, για τις κακοτεχνίες και ελαττωματικές εργασίες που εκτέλεσε η Εναγόμενη, για τα ποσά που αναγκάστηκε να καταβάλει σε υπεργολάβους της Εναγόμενης αποπληρώνοντας δικές της υποχρεώσεις, για την απώλεια κερδών που υπέστη ένεκα της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της Εναγόμενης, καθώς και για τις αμοιβές που αναγκάστηκε να καταβάλει σε εμπειρογνώμονες προς τους οποίους αποτάθηκε λόγω και πάλι της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της Εναγόμενης.  Τέλος, αξιώνει από την Εναγόμενη τους τόκους που κατέβαλε σε τραπεζικό ίδρυμα λόγω της εκταμίευσης των εναπομεινάντων χρηματικών ποσών που δανείστηκε για την αγορά των καταστημάτων.

 

Στη δια ζώσης μαρτυρία της, η Μ.Ε.1 κατέθεσε ως Τεκμήριο 95 usb στο οποίο περιλαμβάνεται αριθμός φωτογραφιών και βίντεο του κτηρίου και των καταστημάτων στα οποία αποτυπώνονται κυρίως τα προβλήματα που δημιουργούνταν από την εισροή βρόχινων νερών στα καταστήματα. Η Μ.Ε.1 επισήμανε, ότι ουδέποτε υπήρξε από μέρους της Εναγόμενης ολοκληρωμένη παράδοση του κτηρίου και των καταστημάτων.

 

Αντεξεταζόμενη αρνήθηκε την υποβληθείσα θέση, ότι η Ενάγουσα λόγω οικονομικής αδυναμίας δεν εκπλήρωσε τις οικονομικές της υποχρεώσεις προς την Εναγόμενη στη βάση των Τεκμηρίων 4 και 5. Τα χρήματα για την αγορά των καταστημάτων ήταν διαθέσιμα μέσω της χρηματοδότησης που εξασφαλίστηκε από τραπεζικό ίδρυμα. Η χρηματοδότηση δεν εκταμιεύθηκε προς εξόφληση της Εναγόμενης, διότι η τελευταία ποτέ δεν παρέδωσε ολοκληρωμένα τα καταστήματα. Μέχρι και σήμερα δεν υπάρχει άδεια οικοδομής του κτηρίου, ούτε και εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής παράδοσης.

 

Η Μ.Ε.1 διαφώνησε με τη θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Εναγόμενης, ότι υπάρχει υπόλοιπο, βάσει των Τεκμηρίων 4 και 5, εκ ποσού €1.746.901 πλέον τόκους προς 8% το οποίο οφείλει η Ενάγουσα στην Εναγόμενη. Επανέλαβε, ότι η παραλαβή των καταστημάτων ήταν τμηματική. Επιπροσθέτως, η Ενάγουσα κατέβαλε ποσά σε υπεργολάβους της Εναγόμενης τους οποίους η τελευταία, παρά την υποχρέωσή της, αδυνατούσε να αποπληρώσει. Σε κάθε περίπτωση, τα χρήματα που κατέβαλε η Ενάγουσα για την αγορά των καταστημάτων είναι πολύ περισσότερα από τις εργασίες που εκτέλεσε η Εναγόμενη.

 

Η τοποθέτηση κλιματισμού στα καταστήματα ήταν υποχρέωση που βάρυνε την Εναγόμενη (Τεκμήριο 7), την οποία δεν εκπλήρωσε. Η δαπάνη των €96.011,28 για την αγορά και τοποθέτηση κλιματισμού εγκρίθηκε από τον μηχανολόγο του έργου, ο οποίος διορίστηκε από την Εναγόμενη.

 

Αναφορικά με τις συνθήκες υπογραφής του Τεκμηρίου 20, η Μ.Ε.1 δήλωσε, ότι αυτό υπογράφηκε μετά από εισήγηση του διευθυντή της Εναγόμενης και του αρχιτέκτονα του έργου.

 

Οι τεχνικές προδιαγραφές που επισυνάφθηκαν στα Τεκμήρια 4 και 5, δεν αφορούσαν το κτήριο, αλλά ήταν τεχνικές προδιαγραφές άλλων έργων της Εναγόμενης και συγκεκριμένα οικιών. Τοποθετήθηκαν στις συμφωνίες, διότι δεν ήταν έτοιμες οι τεχνικές προδιαγραφές του κτηρίου, οι οποίες παραδόθηκαν σε μεταγενέστερο στάδιο.

 

Τα λειτουργικά προβλήματα των καταστημάτων δεν προκάλεσαν ζημιές ή μείωση των εσόδων της Ενάγουσας, αλλά υπήρχε μείωση στον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών της.

 

Τέλος, η Μ.Ε.1 ανέφερε, ότι η αγορά του φορτίου της Α.Η.Κ, καθώς και οι μελέτες των μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, αποτελούσαν υποχρεώσεις της Εναγόμενης. Όπως υποχρέωση της Εναγόμενης αποτελούσε και η δενδροφύτευση του κήπου του κτηρίου.

 

Ο Μ.Ε.2 υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του το περιεχόμενο γραπτής δήλωσης η οποία κατατέθηκε ως Έγγραφο Β. 

 

Διορίστηκε από την Ενάγουσα στις 14.09.2012 ως σύμβουλος για σκοπούς γνωμοδότησης και διαχείρισης του έργου της κατασκευής των επίδικων καταστημάτων. 

 

Μετά τον διορισμό του, επισκέφθηκε το εργοτάξιο στις 18.09.2012 οπότε και έλαβε ενημέρωση για τις εργασίες που βρίσκονταν σε εξέλιξη.  Μετά την εν λόγω επίσκεψη, εισηγήθηκε τη λήψη διαφόρων ενεργειών οι οποίες θα μπορούσαν να συμβάλουν στη λειτουργικότερη και γρηγορότερη εκτέλεση των εργασιών.  Η πιο πάνω πρωτοβουλία του δεν έγινε αποδεκτή από την Εναγόμενη και τον αρχιτέκτονα του έργου.

 

Μετά την έκδοση του Τεκμηρίου 17 από τον αρχιτέκτονα του έργου, πραγματοποίησε επιτόπια επίσκεψη στο εργοτάξιο και διαπίστωσε ότι υπήρχαν εργασίες που δεν εκτελέστηκαν κατ’ αντίθεση με όσα καταγράφονταν στο εν λόγω Τεκμήριο.  Οι σημαντικότερες διαφωνίες του εντοπίζονταν στο στάδιο εκτέλεσης που αφορούσε την κατασκευή της τοιχοποιίας της οικοδομής, καθώς και το στάδιο που αφορούσε την τοποθέτηση των δαπέδων.  Η μη ολοκλήρωση των εργασιών της τοιχοποιίας άφηνε εκτεθειμένα τα καταστήματα στις καιρικές συνθήκες. Ενόψει των πιο πάνω διαπιστώσεών του, εισηγήθηκε προς την Ενάγουσα την μη καταβολή της πληρωμής που απαίτησε η Εναγόμενη λαμβάνοντας υπόψη και το γεγονός ότι τα ποσά που είχαν ήδη καταβληθεί υπερκάλυπταν και το στάδιο κατασκευής της τοιχοποιίας.

 

Η Ενάγουσα προχώρησε σε νέα πληρωμή μετά την υπογραφή του Τεκμηρίου 20.  Η εν λόγω πληρωμή δεν αντιστοιχούσε σε εκτελεσθείσα εργασία, αλλά αποσκοπούσε στο να παρασχεθεί οικονομική βοήθεια στην Εναγόμενη προκειμένου η τελευταία να προχωρήσει στην ολοκλήρωση του έργου.

 

Η πρόοδος των εργασιών, ωστόσο, δεν ήταν η αναμενόμενη, με αποτέλεσμα να παρέλθει και η 15.11.2012, ημερομηνία κατά την οποία η Εναγόμενη, σύμφωνα με το Τεκμήριο 20, ανέλαβε την υποχρέωση να παραδώσει τα καταστήματα.

 

Μετά την πάροδο και της προαναφερόμενης προθεσμίας, ακολούθησε νέα αλληλογραφία μεταξύ του ιδίου και της Εναγόμενης στην οποία καταγράφονταν οι εκκρεμότητες για την ολοκλήρωση του έργου.  Παρά τις καθυστερήσεις, στις 07.12.2012, με συμβουλή του, καταβλήθηκε επιπλέον ποσό ύψους €200.000. Το εν λόγω ποσό δεν αφορούσε πληρωμή εκτελεσθεισών εργασιών.  Δόθηκε έναντι ενόψει του ότι είχαν προχωρήσει κάπως οι εργασίες, αλλά και για να βοηθηθεί η Εναγόμενη στην ομαλότερη διεξαγωγή των υπολειπόμενων εργασιών.

 

Η τμηματική παραλαβή των καταστημάτων στις 23.12.2012 δεν θεωρείται ως έμπρακτη συμπλήρωση, αφού υπολείπονταν ακόμη εργασίες μεταξύ των οποίων η ολοκλήρωση της τοιχοποιίας της οικοδομής. 

 

Μέχρι και σήμερα δεν έχει γίνει πλήρης παράδοση των καταστημάτων, παρά το ότι η οικοδομή ολοκληρώθηκε το 2019 από άλλο εργολάβο. Λόγω της μη πλήρους παράδοσης των καταστημάτων, η Ενάγουσα δικαιούται για την περίοδο από 31.07.2012 – 23.12.2012 αποζημιώσεις οι οποίες ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €133.167. 

 

Επιπροσθέτως, δικαιούται εύλογη αποζημίωση, λόγω της καθυστερημένης μερικής παράδοσης που αφορά την περίοδο 24.12.2012 – 31.12.2019 για το ποσό των €504.000.  Ο Μ.Ε.2 επεξήγησε, ότι η προαναφερόμενη αποζημίωση υπολογίστηκε στο ποσό των €6.000 μηνιαίως και για τα δύο καταστήματα. Το ποσό των €6.000 αποτελεί το 40% της συμφωνημένης αποζημίωσης σύμφωνα με τον όρο 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5.

 

Περαιτέρω, λόγω της εκτέλεσης εργασιών κατά παράβαση των όρων των Τεκμηρίων 4 και 5 και των τεχνικών προδιαγραφών του έργου, καθώς και άλλων κακοτεχνιών, η Ενάγουσα υπέστη συνολική ζημιά η οποία εκτιμάται στο ποσό των €118.700.

 

Πέραν των πιο πάνω, η Ενάγουσα επωμίστηκε έξοδα για πληρωμές υπεργολάβων της Εναγόμενης και για τα οποία δικαιούται να αποζημιωθεί καθώς αφορούσαν υποχρεώσεις της τελευταίας. Μάλιστα, ο διευθυντής της Εναγόμενης, στην παρουσία του Μ.Ε.2, ανέφερε στην Μ.Ε.1 ότι τα εν λόγω χρηματικά ποσά που κατέβαλε η Ενάγουσα θα αφαιρούνταν από το τελικό υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων.

 

Αντεξεταζόμενος αρνήθηκε, ότι οι όροι εντολής που έλαβε από την Ενάγουσα περιορίζονταν στην ιδιότητά του ως επιμετρητής ποσοτήτων. Ανέφερε, ότι εργοδοτήθηκε ως σύμβουλος της Ενάγουσας και οι όροι ήταν ευρύτεροι και αφορούσαν την παροχή συμβουλών ως προς την όλη διεύθυνση του έργου. Στην υποβληθείσα θέση του κ. Σωφρονίου, ότι η Εναγόμενη αποδέχθηκε τον διορισμό του μόνον ως επιμετρητή ποσοτήτων, ο Μ.Ε.2 παρέπεμψε στην αλληλογραφία που αντάλλασσε με την Εναγόμενη και τον αρχιτέκτονα του έργου, όπου περιγράφει την ιδιότητά του.

 

Αρνήθηκε τη θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Εναγόμενης, ότι δεν είχε δικαίωμα να αμφισβητήσει την πιστοποίηση εργασιών από τον αρχιτέκτονα του έργου και να συμβουλεύσει την Ενάγουσα να μην προχωρήσει σε πληρωμή. Επεξήγησε, ότι στο Τεκμήριο 17 ο αρχιτέκτονας του έργου δεν αναφέρεται σε όλες τις εργασίες τοιχοποιίας, αλλά μόνο σε αυτές από γυψοσανίδα, και, επιπρόσθετα, δεν αναφέρεται στο σύνολο του κτηρίου, αλλά μόνο στο ισόγειο και το μεσοπάτωμα.

 

Συμφώνησε με τον συνήγορο της Εναγόμενης, ότι υπήρξαν προσθηκομετατροπές που ζητήθηκαν από την Ενάγουσα. Δεν υπολόγισε, όμως, κατά πόσο οι επιπρόσθετες εργασίες που εκτελέστηκαν στα καταστήματα έφθασαν το ποσό των €235.000. Περαιτέρω, διαφώνησε με τον κ. Σωφρονίου, ότι λόγω συμβουλών του διακοσμητή που προσέλαβε η Ενάγουσα υπήρξε καθυστέρηση και παρακώλυση στην ομαλή εκτέλεση των εργασιών.

 

Το ηλεκτρολογικό φορτίο που εξασφάλισε η Εναγόμενη για τα καταστήματα αφορούσε ένα τυπικό φορτίο μίας τυπικής κατοικίας και δεν ήταν επαρκές για να φωτίσει και να κλιματίσει τα καταστήματα τα οποία υπερέβαιναν τα 1.000m², έχοντας, μάλιστα, διπλάσιο ύψος λόγω του μεσοπατώματος. Αυτό το φορτίο δεν ανταποκρινόταν στις τεχνικές προδιαγραφές που δόθηκαν για τα καταστήματα με το Τεκμήριο 7.

 

Ο υπολογισμός των αποζημιώσεων για την περίοδο 24.12.2012 – 31.12.2019 στο ποσό των €504.000 έγινε στη βάση του ότι τα καταστήματα, μετά την τμηματική παραλαβή, λειτούργησαν παρά το ότι το υπόλοιπο κτήριο ήταν σε κατάσταση εργοταξίου και, μάλιστα, για μεγάλη περίοδο ανενεργού εργοταξίου. Συνυπολογίζοντας αυτό το γεγονός, μαζί με την έλλειψη χώρων στάθμευσης, ολοκληρωμένων πεζοδρομίων, έχοντας επίσης κατά νου τα προβλήματα που προκαλούνταν με τις καιρικές συνθήκες και τη διαρροή νερών στα καταστήματα, θεώρησε ότι ένα ελάχιστο ποσοστό αποζημίωσης 40% από την προβλεπόμενη στα Τεκμήρια 4 και 5 αποζημίωση ήταν συγκαταβατικό και πλήρως δικαιολογημένο.

 

Τέλος, διευκρίνισε ότι τα ποσά που διεκδικεί ως αποζημιώσεις η Ενάγουσα λόγω εκτέλεσης εργασιών κατά παράβαση των όρων των Τεκμηρίων 4 και 5 και των τεχνικών προδιαγραφών, καθώς και λόγω ελαττωματικών εργασιών, είναι κατ’ εκτίμηση.

 

O M.E.3 ασκεί το επάγγελμα του δικηγόρου και ήταν αυτός που σύνταξε το Τεκμήριο 20. Στο πλαίσιο της κυρίως εξέτασής του υιοθέτησε το περιεχόμενο γραπτής δήλωσης, η οποία κατατέθηκε ως Έγγραφο Γ. Δήλωσε, μεταξύ άλλων, ότι ενεργώντας εκ μέρους και των δύο διαδίκων βοήθησε στην ετοιμασία των Τεκμηρίων 4 και 5.

 

Ακολούθως ζητήθηκε η συνδρομή του τον Οκτώβριο του 2012. Συγκεκριμένα, αποδέχθηκε πρόσκληση της Μ.Ε.1 να παρευρεθεί σε συνάντηση που θα πραγματοποιούνταν στις 12.10.2012 μεταξύ της ιδίας, του διευθυντή της Εναγόμενης, του αρχιτέκτονα του έργου και του Μ.Ε.2.

 

Στην εν λόγω συνάντηση, ο μεν διευθυντής της Εναγόμενης ζήτησε να πληρωθεί για εργασίες που δεν εκτέλεσε λέγοντας ότι δεν διέθετε χρήματα για να καταβάλει πληρωμές σε υπεργολάβους του.  Η δε Μ.Ε.1 δήλωσε ότι δεν θα προχωρούσε σε άλλη προπληρωμή που δεν θα ανταποκρίνεται στους όρους των Τεκμηρίων 4 και 5. Στην πορεία των συζητήσεων, ο διευθυντής της Εναγόμενης δήλωσε ότι θα ήταν πρόθυμος να δεσμευτεί εγγράφως ότι θα παρέδιδε τα καταστήματα μέχρι τις 16.11.2012 και σε αντίθετη περίπτωση θα επιβαρυνόταν με επιπρόσθετη αποζημίωση ύψους €50.000 μηνιαίως και για τα δύο καταστήματα. Σε αντάλλαγμα ζήτησε από την Μ.Ε.1 να προχωρήσει σε νέα πληρωμή.

 

Οι διάδικοι συμφώνησαν με την προαναφερόμενη εισήγηση και ο ίδιος ετοίμασε επί τόπου το Τεκμήριο 20. Ουδεμία πίεση ασκήθηκε στον διευθυντή της Εναγόμενης για να υπογράψει το Τεκμήριο 20.

 

Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε, ότι ο ίδιος ουδέποτε επισκέφθηκε το εργοτάξιο, αλλά ενημερώθηκε από τη Μ.Ε.1 τόσο για την καθυστέρηση στην εκτέλεση των εργασιών, όσο και για το ότι η Εναγόμενη έλαβε περισσότερες πληρωμές σε σχέση με τις εργασίες που εκτέλεσε.

 

Αρνήθηκε τη θέση του κ. Σωφρονίου περί άσκησης πιέσεων στον διευθυντή της Εναγόμενης για να υπογράψει το Τεκμήριο 20.

 

Ο Μ.Ε.4 είναι εγκεκριμένος λογιστής – ελεγκτής και παρέχει ελεγκτικές υπηρεσίες στην Ενάγουσα. Υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του τη γραπτή δήλωση – Έγγραφο Δ.

 

Η Ενάγουσα είναι οικογενειακή επιχείρηση και γνωρίζει προσωπικά όλα τα μέλη της οικογένειας, αφού είναι και ο οικονομικός σύμβουλος της εταιρείας. Υπό αυτήν την ιδιότητά του λαμβάνει μέρος στις συνεδριάσεις της εταιρείας και γνωρίζει την οικονομική στρατηγική και πορεία της.

 

Η απόφαση της Ενάγουσας να συνάψει συνεργασίες και να εξασφαλίσει κατ’ αποκλειστικότητα αντιπροσωπείες που μέχρι τότε δεν υπήρχαν στην Κύπρο, ήταν καινοτόμα. Σε ό,τι αφορά το οικονομικό κομμάτι, ο Μ.Ε.4 ετοίμασε προϋπολογισμό με προβλέψεις πωλήσεων και εξόδων.

 

Η μη ολοκλήρωση των καταστημάτων και η λειτουργία τους για αρκετά χρόνια μέσα σε ένα εργοτάξιο επέφερε απώλεια κερδών στην Ενάγουσα. Για τον υπολογισμό της πιο πάνω απώλειας έλαβε υπόψη του τις ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις της Ενάγουσας για τα έτη 2012 – 2019 (δέσμη Τεκμηρίου 111). Ειδικότερα, έλαβε υπόψη τα συνολικά εισοδήματα από τις πωλήσεις των προϊόντων της Ενάγουσας και το ύψος των πωλήσεων των προϊόντων που πωλούνταν αποκλειστικά στα καταστήματα. Στη βάση των πιο πάνω στοιχείων προχώρησε σε έναν συντηρητικό υπολογισμό της απώλειας κερδών της Ενάγουσας για τα έτη 2012 – 2019 καταλήγοντας στο ποσό των €800.578 (Παράρτημα Α Εγγράφου Δ).

 

Στη δια ζώσης μαρτυρία του ανέφερε, ότι για το έτος 2012 η απώλεια κερδών υπολογίστηκε από την περίοδο που θα έπρεπε τα καταστήματα να παραδοθούν, ήτοι από τις 31.07.2012. Πιο συγκεκριμένα, θεώρησε ότι απωλέστηκαν 4,5 μήνες πωλήσεων, αφού προσμέτρησε το γεγονός ότι θα απαιτούνταν περίοδος 2 περίπου εβδομάδων για να είναι έτοιμα τα καταστήματα να λειτουργήσουν από την ημερομηνία παράδοσής τους. Περαιτέρω, ως βάση υπολογισμού της απώλειας για το συγκεκριμένο έτος χρησιμοποιήθηκαν οι πωλήσεις που πραγματοποιήθηκαν το έτος 2014, καθώς το έτος 2013, λόγω της εφαρμογής του μνημονίου, δεν ήταν αντιπροσωπευτική χρονιά.

 

Για τα υπόλοιπα έτη χρησιμοποίησε ποσοστό 5% επί των πωλήσεων που επιτεύχθηκαν ανά έτος για την κάθε χρονιά. Μετά τον υπολογισμό των πωλήσεων που απωλέσθηκαν, υπολόγισε το κέρδος στη βάση του ποσοστού κέρδους των οικονομικών καταστάσεων αφαιρώντας τη σχετική φορολογία επί των κερδών.

 

Αντεξεταζόμενος, δήλωσε ότι κατά την ετοιμασία και υπογραφή των οικονομικών εκθέσεων της Ενάγουσας (δέσμη Τεκμηρίου 111) διατήρησε την υποχρέωση της ανεξαρτησίας του και δεν επηρεάστηκε ο έλεγχος καθ’ οιονδήποτε τρόπο από την προσωπική γνωριμία και σχέση που διατηρούσε και διατηρεί με τα μέλη της οικογενειακής επιχείρησης της Ενάγουσας. 

 

Στις συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Ενάγουσας συμμετείχε απλώς ως σύμβουλος σε σχέση με οικονομικά θέματα, χωρίς να συμμετέχει στη λήψη αποφάσεων.  Δεν προκύπτει σύγκρουση συμφέροντος, λόγω της ιδιότητας του ως οικονομικός σύμβουλος της Ενάγουσας.

 

Η έμφαση θέματος που καταγράφεται στις οικονομικές καταστάσεις του έτους που λήγει στις 31.12.2011 (Τεκμήριο 113), δεν οδηγεί σε συμπέρασμα ότι η οικονομική κατάσταση της Ενάγουσας ήταν άσχημη.  Στη βάση των διεθνών λογιστικών προτύπων, έμφαση θέματος καταγράφεται σε οικονομικές εκθέσεις όταν οι τρέχουσες υποχρεώσεις, δηλαδή οι υποχρεώσεις που πρέπει να πληρωθούν εντός των επόμενων 12 μηνών, υπερβαίνουν το κυκλοφορούμενο ενεργητικό, δηλαδή την περιουσία η οποία μπορεί να ρευστοποιηθεί εντός των επόμενων 12 μηνών.  Στην παρούσα περίπτωση η έμφαση θέματος προέκυψε, λόγω του ότι αναγνωρίστηκε, ενόψει της υπογραφής των Τεκμηρίων 4 και 5, η υποχρέωση της Ενάγουσας έναντι της Εναγόμενης προς πληρωμή του τιμήματος αγοράς των καταστημάτων. Τα καταστήματα, ως περιουσιακά στοιχεία, περιλαμβάνονται στα μόνιμα περιουσιακά στοιχεία της Ενάγουσας και όχι σε αυτά που δύνανται να ρευστοποιηθούν εντός 12 μηνών.

 

Οι κύριοι παράγοντες που επηρέασαν αρνητικά την κερδοφορία της Ενάγουσας, ήταν ο θάνατος του πατέρα της Μ.Ε.1 κατά το 2011, τα προβλήματα που προέκυψαν με τα καταστήματα, τα οποία λειτουργούσαν εντός εργοταξίου, και τα γεγονότα που έλαβαν χώρα στην κυπριακή οικονομία το 2013.

 

Ο υπολογισμός της απώλειας κερδών έγινε πάνω στις πραγματικές πωλήσεις που διενεργήθηκαν κατά τις επίμαχες χρονικές περιόδους και όχι στη βάση των αναμενόμενων πωλήσεων.  Εάν ο πιο πάνω υπολογισμός γινόταν στη βάση των αναμενόμενων πωλήσεων, τότε, το ύψος της απώλειας κερδών θα ήταν πολύ μεγαλύτερο. 

 

Ο Μ.Ε.4 διευκρίνισε, ότι για την ετοιμασία της μελέτης του, έλαβε υπόψη δύο βάσεις δεδομένων.  Η μία αφορούσε το σύνολο των πωλήσεων επί όλων των προϊόντων της Ενάγουσας και η άλλη τις πωλήσεις που αφορούσαν τα προϊόντα που διατίθενται μόνο στα καταστήματα.  Για τον υπολογισμό της απώλειας κερδών του έτους 2012 χρησιμοποιήθηκαν μόνο οι πωλήσεις που αφορούσαν αποκλειστικά τα προϊόντα που διατίθενται στα καταστήματα.

 

Ο λόγος που η απώλεια κερδών υπολογίστηκε επί του συνόλου των προϊόντων αναφορικά με τα έτη 2013 – 2019, είναι διότι υπάρχουν προϊόντα της Ενάγουσας τα οποία δεν διατίθενται προς πώληση στα καταστήματα.  Συνεπώς, κάποιος πελάτης που θα επισκεπτόταν τα καταστήματα και θα εκδήλωνε ενδιαφέρον αγοράς επίπλων που δεν διατίθενται στα καταστήματα, θα παραπεμπόταν στον άλλο εκθεσιακό χώρο της Ενάγουσας για να συμπληρώσει την παραγγελία του. 

 

Τα στοιχεία των πωλήσεων που αφορούσαν αποκλειστικά τα προϊόντα που διατίθενται στα καταστήματα, λήφθηκαν από το λογιστήριο της Ενάγουσας.  Δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει τα εν λόγω στοιχεία στο Δικαστήριο, καθώς περιέχουν απόρρητα στοιχεία, όπως για παράδειγμα τα προϊόντα που αντιπροσωπεύει η Ενάγουσα και τις τιμές πωλήσεων. Αρνήθηκε την υποβληθείσα θέση, ότι τα προαναφερόμενα στοιχεία δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και είναι αυθαίρετα. 

 

Επέλεξε ποσοστό 5% για τον υπολογισμό της απώλειας κερδών, διότι θεώρησε ως λογικό το εν λόγω ποσοστό στο πλαίσιο ενός συντηρητικού υπολογισμού.  Πιο συγκεκριμένα, μετατρέποντας το εν λόγω ποσοστό σε απόλυτο αριθμό επί των μηνιαίων πωλήσεων, διαπίστωσε ότι αντιστοιχούσε στην απώλεια ενός πελάτη ανά  τρίμηνο.

 

Κατά την επανεξέτασή του διευκρίνισε, ότι δεν διατηρεί οποιοδήποτε βαθμό συγγένειας με τα μέλη της οικογενειακής επιχείρησης της Ενάγουσας.

 

Για σκοπούς καλύτερης παρακολούθησης παρεμβάλλω τη μαρτυρία του Μ.Υ.2, η οποία αφορά το ίδιο αντικείμενο με αυτό της μαρτυρίας του Μ.Ε.4.

 

Ο Μ.Υ.2 υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής δήλωσής του – Έγγραφο Ζ ως την κυρίως εξέτασή του.  Ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι διαφωνεί με την προσέγγιση του Μ.Ε.4 ο οποίος για τον εντοπισμό του ισχυριζόμενου διαφυγόντος κέρδους των καταστημάτων για το έτος 2012 έλαβε υπόψη του τις πωλήσεις που διενεργήθηκαν το 2014.  Η ορθή προσέγγιση είναι όπως ο υπολογισμός γίνει στη βάση των πωλήσεων του πρώτου έτους λειτουργίας των καταστημάτων, δηλαδή το 2013 με αναπροσαρμογή στις πωλήσεις του εν λόγω έτους ούτως ώστε να προστεθεί στο ύψος των πωλήσεων η μείωση που επήλθε λόγω της οικονομικής κρίσης και της απομείωσης των καταθέσεων που επιβλήθηκε στην Κύπρο κατά το πιο πάνω έτος.  Στη βάση των πιο πάνω υπολογισμών η ισχυριζόμενη ζημιά για τους επίμαχους μήνες του 2012 περιορίζεται στο ποσό των €58.656. 

 

Περαιτέρω, διαφωνεί με τη χρήση ποσοστού 5% για τον υπολογισμό της ισχυριζόμενης μείωσης των πωλήσεων των καταστημάτων λόγω της ύπαρξης εργοταξίου.  Το ποσοστό είναι εντελώς αυθαίρετο, καθώς δεν δόθηκε οποιαδήποτε επεξήγηση ως προς τον υπολογισμό του ύψους του.

 

Επιπρόσθετα, το ισχυριζόμενο ποσοστό μείωσης των πωλήσεων θα έπρεπε να επιβληθεί αποκλειστικά και μόνο στις πωλήσεις των προϊόντων που διενεργούνταν στα καταστήματα και όχι στις συνολικές πωλήσεις των προϊόντων της Ενάγουσας.  Επιπλέον, επί της εν λόγω ισχυριζόμενης μείωσης θα πρέπει να αφαιρεθούν και τα έξοδα προώθησης και πωλήσεων τα οποία υπολογίζονται σε ποσοστό 16,81% επί των πωλήσεων.  Ως εκ των ανωτέρω, η ισχυριζόμενη ζημιά επί των πωλήσεων των καταστημάτων περιορίζεται στο ποσό των €161.906 για την περίοδο 2013 – 2019.

 

Στη βάση των οικονομικών στοιχείων που παρέθεσε ο Μ.Ε.4 προκύπτει ότι ο μέσος όρος αύξησης του κύκλου εργασιών των καταστημάτων από το έτος 2014 μέχρι το έτος 2019 ήταν 20%.  Ο κύκλος εργασιών των καταστημάτων από το έτος 2019 στο έτος 2020, το οποίο ήταν το πρώτο έτος κατά το οποίο δεν υπήρχε η κατ’ ισχυρισμό ζημιά λόγω ύπαρξης εργοταξίου, ήταν 16%.  Συνεπώς, ο μέσος όρος αύξησης του κύκλου εργασιών κατά τα έτη ύπαρξης εργοταξίου ήταν υψηλότερος από αυτόν που καταγράφηκε κατά το πρώτο έτος που τα καταστήματα λειτούργησαν χωρίς να υπάρχει εργοτάξιο.  Επομένως, δεν υπήρξε μείωση του κύκλου εργασιών των καταστημάτων λόγω της ύπαρξης εργοταξίου.

 

Η μοναδική ζημιά που θα μπορούσε να υπολογιστεί δίκαια προς όφελος της Ενάγουσας, χωρίς την ύπαρξη αυθαίρετων παραδοχών, είναι το ποσό των €58.656 που αφορά την απώλεια εσόδων από τη μη λειτουργία των καταστημάτων κατά το έτος 2012.

 

 Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι δεν είναι σε θέση να γνωρίζει το ποσοστό κέρδους σε σχέση με τα προϊόντα που πωλούνταν στα καταστήματα.  Για τον λόγο αυτό χρησιμοποίησε το συνολικό ποσοστό κέρδους επί όλων των προϊόντων που πωλούσε η Ενάγουσα καθώς και αυτή ήταν η μοναδική πληροφόρηση που κατείχε από τα στοιχεία που παρατέθηκαν από τον Μ.Ε.4.  Συμφώνησε με τον ευπαίδευτο συνήγορο της Ενάγουσας, ότι οι υπολογισμοί του θα ήταν ακριβέστεροι αν χρησιμοποιούσε το ποσοστό μεικτού κέρδους των καταστημάτων.  Ανέφερε, ωστόσο, ότι είναι πολύ πιθανό το ποσοστό μεικτού κέρδους των καταστημάτων να ήταν μικρότερο εφόσον τα προϊόντα που πωλούνταν σε αυτά είχαν υψηλότερες τιμές. 

 

Διαφώνησε με την προσέγγιση του Μ.Ε.4 περί διενέργειας διασταυρούμενων πωλήσεων, καθώς η προσέγγιση του τελευταίου δεν τεκμηριώθηκε.  Ειδικότερα, παρά το ότι ο Μ.Ε.4 διέθετε τα λογιστικά της Ενάγουσας, εντούτοις δεν παρουσίασε συγκεκριμένα στοιχεία τα οποία να δεικνύουν ποιο ήταν το ποσοστό πελατών που αγόρασε προϊόντα τόσο από τα καταστήματα, όσο και από τον άλλο εκθεσιακό χώρο της Ενάγουσας.

 

Τα έξοδα διανομής και πωλήσεων περιλαμβάνονται στις οικονομικές καταστάσεις της Ενάγουσας και αφορούν, μεταξύ άλλων, μισθούς υπαλλήλων, προμήθειες και έξοδα διαφημίσεων.  Τα έξοδα διανομής και πωλήσεων είναι περισσότερο ταυτισμένα με τις διακυμάνσεις των πωλήσεων.   Δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί επί των ακριβών ποσοστών των εξόδων διανομής και πωλήσεων και τη διακύμανση τους αναλόγως των πωλήσεων που διενεργούνταν, καθώς δεν συμπεριλήφθηκε το εν λόγω κομμάτι στη μελέτη του Μ.Ε.4. 

 

Διαφώνησε με τη θέση του κ. Βιολάρη, ότι στη μελέτη του υπολόγισε και αφαίρεσε δύο φορές τα έξοδα διανομής και πωλήσεων.  Επισήμανε, ότι το ποσοστό 16,81% αφαιρέθηκε μόνο επί των υπολογιζόμενων απολεσθέντων πωλήσεων.  Επομένως, το πιο πάνω ποσοστό αφαιρέθηκε μόνο για σκοπούς υπολογισμού του ισχυριζόμενου διαφυγόντος κέρδους. 

 

Τέλος, σε σχέση με την αύξηση του κύκλου εργασιών των καταστημάτων από το 2019 στο έτος 2020 το οποίο καθόρισε σε 16%, ο Μ.Υ.2 συμφώνησε ότι δεν έλαβε υπόψη του τον επηρεασμό που μπορεί να επήλθε στις πωλήσεις λόγω των μέτρων που επιβλήθηκαν προς αντιμετώπιση της πανδημίας του κορονοϊού. 

 

Ο Μ.Υ.1 υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του το περιεχόμενο γραπτής δήλωσης, η οποία κατατέθηκε ως Έγγραφο Ε. Δήλωσε, μεταξύ άλλων, ότι είναι εγκεκριμένος λογιστής ‑ ελεγκτής. Στις 05.10.2017 διορίστηκε ως παραλήπτης και διαχειριστής του ενεργητικού της Εναγόμενης δυνάμει ομολόγων κυμαινόμενης επιβάρυνσης, τα οποία παραχώρησε η Εναγόμενη προς όφελος τραπεζικού ιδρύματος (Τεκμήριο 3).

 

Στο πλαίσιο των καθηκόντων του παρέλαβε από τους διευθυντές της Εναγόμενης το λεπτομερές καθολικό της εταιρείας (δέσμη Τεκμηρίου 114). Περαιτέρω, παρέλαβε όλες τις καταστάσεις λογαριασμών που διατηρούνται από την Εναγόμενη, περιλαμβανομένων των λογαριασμών που διατηρούσε η Εναγόμενη σε σχέση με τα καταστήματα που αγόρασε η Ενάγουσα.

 

Στη βάση των προαναφερόμενων εγγράφων, ετοίμασε πίνακα (δέσμη Τεκμηρίου 115) προς επεξήγηση του ποσού που οφείλει η Ενάγουσα προς την Εναγόμενη. Στον εν λόγω πίνακα παρουσιάζονται οι πληρωμές που διενήργησε η Ενάγουσα, οι τόκοι και ο Φ.Π.Α. Σύμφωνα με την ανάλυση που διενήργησε, η Ενάγουσα εξακολουθεί μέχρι σήμερα να οφείλει το συνολικό ποσό των €4.332.425,73 στο οποίο περιλαμβάνονται οι τόκοι και ο Φ.Π.Α. Πιο συγκεκριμένα, το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς των καταστημάτων ανέρχεται στο ποσό των €2.077.740,40 συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α, πλέον τους συμβατικούς τόκους οι οποίοι ανέρχονται στο ποσό των €2.254.685,33.

 

Τα καταστήματα παραδόθηκαν πλήρως στην Ενάγουσα τον Δεκέμβρη του 2012. Η μόνη εκκρεμότητα κατά τον χρόνο παράδοσης των καταστημάτων, σε σχέση με το τι όφειλε η Εναγόμενη να παραδώσει στην Ενάγουσα, αφορούσε έξι χώρους στάθμευσης, οι οποίοι βρίσκονταν στο δεύτερο υπόγειο του κτηρίου.

 

Στη διά ζώσης μαρτυρία του ανάφερε, ότι δεν έχουν χρεωθεί τόκοι επί του ποσού των €10.000 που προβλέπεται τόσο στο Τεκμήριο 4, όσο και στο Τεκμήριο 5, καθώς η πληρωμή των εν λόγω ποσών θα γίνει ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των καταστημάτων.

 

Αντεξεταζόμενος δήλωσε, ότι η πρώτη φορά που πληροφορήθηκε για τα επίδικα ζητήματα της παρούσας υπόθεσης ήταν μετά τον διορισμό του. Σε επίσκεψη του στο κτήριο, το οποίο βρισκόταν υπό ανέγερση, διαπίστωσε ότι στο ισόγειο αυτού λειτουργούσαν τα επίδικα καταστήματα, τα οποία βρίσκονταν στην κατοχή της Ενάγουσας. Εξ όσων γνωρίζει, μέχρι και σήμερα δεν παραδόθηκε πιστοποιητικό πλήρους παράδοσης πάρα την αποπεράτωση του κτηρίου από τον νέο αγοραστή.

 

Δεν γνωρίζει κατά πόσο η Εναγόμενη απαίτησε από την Ενάγουσα οποιαδήποτε άλλη πληρωμή μετά τις 24.12.2012. Στη θέση της ευπαίδευτης συνηγόρου της Ενάγουσας, ότι δεν υπήρξε απαίτηση οποιασδήποτε άλλης πληρωμής διότι η Ενάγουσα δεν όφειλε οποιοδήποτε επιπρόσθετο ποσό, απάντησε ότι στα λογιστικά βιβλία της Εναγόμενης καταγράφονται οι οφειλές που προκύπτουν από τα Τεκμήρια 4 και 5.

 

Ο Μ.Υ.1 δήλωσε, ότι ο Φ.Π.Α αποδίδεται κατά τον χρόνο που γίνεται η πληρωμή από τον αγοραστή. Στην επισήμανση της κας Τζιούτ, ότι η Ενάγουσα δεν θα επιβαρυνόταν με την αναπροσαρμογή του Φ.Π.Α εάν εκδίδονταν τιμολόγια προηγουμένως, ο μάρτυρας ανέφερε ότι η Εναγόμενη δεν προχώρησε στην έκδοση τιμολογίων καθώς η Ενάγουσα δεν ήταν πρόθυμη να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Εάν εκδίδονταν τα τιμολόγια η Εναγόμενη θα ήταν υπόχρεη να καταβάλει τον Φ.Π.Α, έστω κι αν αυτά δεν εξοφλούνταν.

 

Αρνήθηκε τη θέση της κας Τζιούτ περί μη οφειλής τόκου, λέγοντας ότι η συγκεκριμένη υποχρέωση απορρέει από τους όρους των Τεκμηρίων 4 και 5. Διαφώνησε, επίσης, με τη θέση της συνηγόρου ότι στα Τεκμήρια 4 και 5 δεν προνοείται κεφαλαιοποίηση των τόκων. Ανέφερε, μάλιστα, ότι στη βάση των πιο πάνω Τεκμηρίων η κεφαλαιοποίηση γινόταν μία φορά ετησίως.

 

Ο Μ.Υ.1 αναγνώρισε ότι στη δέσμη Τεκμηρίου 114 υπάρχουν ημερομηνίες πληρωμών, οι οποίες δεν ανταποκρίνονται στον χρόνο κατά τον οποίο διενεργήθηκαν πράγματι οι πληρωμές από την Ενάγουσα. Ανάφερε, ωστόσο, ότι οι εν λόγω διαφορές δεν καθιστούν λανθασμένο το Τεκμήριο 114, αφού το ουσιαστικό μέρος, το οποίο αφορά το ύψος των εκάστοτε πληρωμών, είναι ορθό. Η διαφορετική αναγραφή ημερομηνιών σε σύγκριση με τις ημερομηνίες που όντως διενεργήθηκαν οι πληρωμές, δεν επηρεάζει ούτε και τον Φ.Π.Α. Αυτό, διότι οι καταγραφές των πληρωμών έγιναν εντός του τριμήνου που αφορούσε η σχετική περίοδος του Φ.Π.Α.

 

Αξιολόγηση

Μέσα από τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων και τη μη αμφισβητηθείσα μαρτυρία αναδεικνύονται τα πιο κάτω γεγονότα ως παραδεκτά:

·         Μεταξύ των διαδίκων υπογράφηκαν στις 27.06.2011, δύο συμφωνίες πώλησης δυνάμει των οποίων η Εναγόμενη πώλησε στην Ενάγουσα τα καταστήματα με αρ. 2 (αντικείμενο της αγωγής με αρ.852/2014) και με αρ. 3 (αντικείμενο της αγωγής με αρ.853/2014), τα οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν υπό ανέγερση και αποτελούσαν μέρος του κτηριακού συγκροτήματος «Karaolis Commercial Center».

·         Οι συμφωνίες πώλησης των καταστημάτων κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 28.07.2011.

·         Τα καταστήματα ενοποιήθηκαν, έτσι ώστε να αποτελούν ένα ενιαίο κατάστημα.

·         Τα καταστήματα παραδόθηκαν στην Ενάγουσα στις 23.12.2012 και προς τούτο εκδόθηκε από τον αρχιτέκτονα του έργου πιστοποιητικό με τίτλο «Πιστοποιητικό Τμηματικής Παραλαβής». Η Ενάγουσα παρέλαβε την κατοχή των καταστημάτων και λειτούργησε εντός αυτών την επιχείρησή της.

·         Κατά τον χρόνο παράδοσης των καταστημάτων, το κτήριο, μέρος του οποίου αποτελούν τα καταστήματα, ήταν ημιτελές.

·         Η Εναγόμενη τέθηκε υπό διαχείριση και παραλήπτης – διαχειριστής της διορίστηκε από τις 05.10.2017 ο Μ.Υ.1.

·         Το κτηριακό συγκρότημα πωλήθηκε στην εταιρεία BG WAYWIN DEVELOPMENTS LIMITED (στο εξής «BWD») η οποία κατέστη ιδιοκτήτριά του, πλην των καταστημάτων, στις 20.11.2017. Η BWD συνέχισε τις εργασίες αποπεράτωσης του κτηρίου, το οποίο ολοκληρώθηκε εντός του 2019.

·         Η Ενάγουσα κατέβαλε στην Εναγόμενη έναντι του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων το συνολικό ποσό των €2.356.000,03 περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.

·         Μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί χωριστός τίτλος εγγραφής των καταστημάτων.

 

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας θα γίνει μόνο επί των διιστάμενων εκδοχών και σε σχέση με τα επίδικα θέματα (Παπαλλής κ.ά. ν. Κυριακίδη (2008) 1Α Α.Α.Δ 83 και SP CONSULTANCY LTD κ.α v. TRANSTEAM LTD κ.α (2016) 1Β Α.Α.Δ 980), με κριτήρια, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος στην υπόθεση, την ευκαιρία που είχαν οι μάρτυρες να παρακολουθήσουν τα επίδικα γεγονότα, τη λογικότητα και τη συνοχή της μαρτυρίας τους, αλλά και τη σύγκριση της με την υπόλοιπη μαρτυρία (Μαυροσκούφη ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ (2014) 1Α Α.Α.Δ. 339).

 

Η Μ.Ε.1 θεωρώ, ότι εν γένει κατέθεσε με ειλικρίνεια και μετέφερε στο Δικαστήριο τα πραγματικά γεγονότα που περιστοιχίζουν την αγορά των καταστημάτων και την εξέλιξη της σχέσης των διαδίκων. 

 

Η Μ.Ε.1 ήταν, εκ μέρους της Ενάγουσας, το πρόσωπο που είχε άμεση και προσωπική εμπλοκή σε όλα τα στάδια της παρούσας υπόθεσης. Η μαρτυρία της διαιρείται σε δύο κύριες χρονικές περιόδους, ήτοι την περίοδο που καλύπτει την υπογραφή των Τεκμηρίων 4 και 5 μέχρι και την παράδοση των καταστημάτων και την περίοδο μετά την παράδοση των καταστημάτων.

 

Ξεκινώντας από την πρώτη περίοδο, οι ισχυρισμοί της ότι ο ρυθμός εκτέλεσης των εργασιών από την Εναγόμενη δεν ήταν ο αναμενόμενος και δεν συμβάδιζε με την υποχρέωση της τελευταίας για παράδοση των καταστημάτων μέχρι την 31.07.2012 (όρος 6 των Τεκμηρίων 4 και 5), δεν έτυχε οποιασδήποτε ουσιαστικής αμφισβήτησης. Άλλωστε, οι πιο πάνω ισχυρισμοί επιβεβαιώνονται τόσο από το Τεκμήριο 20, όσο και από την ημερομηνία παράδοσης των καταστημάτων (Τεκμήριο 24). Υποδεικνύω, ότι με το Τεκμήριο 20 η Εναγόμενη ανέλαβε την ευθύνη όπως, σε περίπτωση μη παράδοσης των καταστημάτων μέχρι την 15.11.2012, καταβάλει επιπρόσθετες αποζημιώσεις ύψους €50.000. Ως προς την ημερομηνία παράδοσης, υπενθυμίζω, ότι τα καταστήματα παραδόθηκαν εντέλει στις 23.12.2012. Τα πιο πάνω αντικειμενικά δεδομένα καταδεικνύουν του λόγου το αληθές ως προς τη μη ομαλή πρόοδο των εργασιών.

 

Σε ό,τι αφορά ειδικότερα το Τεκμήριο 20, η θέση της Εναγόμενης ότι αυτό υπογράφηκε κατόπιν αθέμιτων πιέσεων προς τον διευθυντή της τελευταίας, παρέμεινε μετέωρη. Η Μ.Ε.1 ήταν σταθερή στη θέση της, ότι το έγγραφο υπογράφηκε με την ελεύθερη βούληση του διευθυντή της Εναγόμενης και κατόπιν δικής του εισήγησης. Τούτο επιμαρτυρείται και από τον Μ.Ε.3, η ακεραιότητα του οποίου δεν αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη κατά την αντεξέτασή του. Από την άλλη, ο διευθυντής της Εναγόμενης δεν προσήλθε ως μάρτυρας. Επομένως, ο ισχυρισμός περί εξαναγκασμού του να υπογράψει το Τεκμήριο 20 παρέμεινε σε επίπεδο απλής υποβολής.

 

Η δεύτερη χρονική περίοδος της μαρτυρίας της Μ.Ε.1 καλύπτει τα όσα διαδραματίστηκαν μετά την παράδοση των καταστημάτων. Σημειώνω εξαρχής, ότι σε αυτό το σκέλος της μαρτυρίας της προβλήθηκαν ισχυρισμοί οι οποίοι, για λόγους που θα επεξηγηθούν πιο κάτω, δεν γίνονται αποδεκτοί.

 

Καταρχάς, θεωρώ ότι μπορώ να αποδώσω βαρύτητα στους ισχυρισμούς της μάρτυρος περί ύπαρξης προβλημάτων στη λειτουργία των καταστημάτων, με κυριότερο αυτό της εισροής νερών μετά από βροχοπτώσεις. Αποδέχομαι τη θέση της Μ.Ε.1, ότι το συγκεκριμένο πρόβλημα ήταν απόρροια του γεγονότος ότι το κτήριο ήταν ημιτελές και, με εξαίρεση τα καταστήματα, εκτεθειμένο στις καιρικές συνθήκες. Η μαρτυρία της επί του εν λόγω σημείου, όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκε, αλλά επιβεβαιώνεται τόσο από τη μαρτυρία του Μ.Ε.2, για την οποία θα γίνει λόγος πιο κάτω, όσο και από τις αποζημιώσεις που έλαβε από τις ασφαλιστικές εταιρείες, αρχικά της Εναγόμενης και μεταγενέστερα της BWD για τις ζημιές που υπέστη από πλημμύρες τον Ιανουάριο του 2015 και τον Ιανουάριο του 2018 αντίστοιχα. Επισημαίνω, ότι η Εναγόμενη δεν αμφισβήτησε το γεγονός της υποβολής απαίτησης από την Ενάγουσα στην ασφαλιστική εταιρεία της πρώτης και αποζημίωσής της αναφορικά με ζημιές που προκλήθηκαν από τις πλημμύρες του Ιανουαρίου 2015 (Τεκμήρια 38 και 39). Ούτε και προσκομίστηκε μαρτυρία εκ μέρους της που να υποστηρίζει, ότι είχαν συμπληρωθεί οι οικοδομικές εργασίες του υπόλοιπου κτηρίου και δεν υπήρχε η εικόνα εργοταξίου. Αντιθέτως, αποτέλεσε κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων ότι το κτήριο ολοκληρώθηκε περί το 2019 από την BWD.

 

Αποδέχομαι, επίσης, τη θέση της, ότι, λόγω της ημιτελούς εκτέλεσης των εργασιών κατασκευής του κτηρίου, εισέρχονταν ζώα και τρωκτικά και διενεργούνταν κατά διαστήματα κλοπές μέχρι και την ολοκλήρωση του κτηρίου το 2019. Οι προαναφερόμενοι ισχυρισμοί δεν αντικρούστηκαν και σε, κάθε περίπτωση, επιβεβαιώνονται από φωτογραφίες που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια (βλ. για παράδειγμα Τεκμήριο 48, αλλά και το usb Τεκμήριο 95).

 

Καθόλα πειστική ήταν η Μ.Ε.1 και στη δήλωσή της για ύπαρξη προφορικής συμφωνίας μεταξύ της ιδίας και του διευθυντή της Εναγόμενης, σύμφωνα με την οποία η Ενάγουσα θα κατέβαλλε σε υπεργολάβους της Εναγόμενης αμοιβή που όφειλε η τελευταία να καταβάλει και θα αφαιρούνταν οι σχετικές πληρωμές από το τίμημα πώλησης των καταστημάτων. Η πιο πάνω θέση της Μ.Ε.1 δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέτασή της, αλλά ούτε και προωθήθηκε αντίθετη μαρτυρία από την Εναγόμενη.

 

Μέσα στο πιο πάνω πλαίσιο η Μ.Ε.1 κατέθεσε ως Τεκμήρια 70, 72 – 75 και 78 – 80 τα τιμολόγια που εκδοθήκαν από υπεργολάβους της Εναγόμενης επ’ ονόματι της Ενάγουσας.  Η έκδοση των προαναφερόμενων τιμολογίων, καθώς και η εξόφλησή τους από την Ενάγουσα δεν έτυχαν αμφισβήτησης.

 

Η αντεξέταση της μάρτυρος περιστράφηκε κυρίως στη διαφοροποίηση των χρηματικών αμοιβών που διεκδικούνται στη βάση των προαναφερόμενων Τεκμηρίων, σε σύγκριση με τα αντίστοιχα δικογραφημένα ποσά.  Συγκεκριμένα, ο κ. Σωφρονίου υπέδειξε, ότι οι αμοιβές που διεκδικούνται για τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις και την τοποθέτηση μεταλλικής σκάλας διαφέρουν από τις αντίστοιχες δικογραφημένες (βλ. παράγραφοι 8 των τροποποιημένων Εκθέσεων Απαιτήσεων).

 

Η πιο πάνω επισήμανση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Εναγόμενης, μας οδηγεί στην παράθεση των μη αποδεκτών πτυχών της μαρτυρίας της Μ.Ε.1.

 

Ξεκινώ από την ύπαρξη διάστασης ανάμεσα στη μαρτυρία της Μ.Ε.1 και τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας.  Αποτελεί πάγια αρχή της νομολογίας, ότι μαρτυρία η οποία εκφεύγει των δικογραφημένων θέσεων δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη (Μελάς ν. Κυριάκου (2003) 1Β Α.Α.Δ 826, Παπά ν. D. Stavrinos Constructions Ltd, Πολ. Έφ. αρ.217/2008, ημερ.21.02.2017, ECLI:CY:AD:2017:A56 και Demar Kronos Limited v. Gray κ.α., Πολ. Έφ. αρ.264/2014, ημερ.22.02.2023), ECLI:CY:AD:2023:A62. Στην προκείμενη, μάλιστα, περίπτωση η υπό αναφορά μαρτυρία άπτεται της πτυχής των ειδικών αποζημιώσεων οι οποίες, σύμφωνα με τη νομολογία, πρέπει να εξειδικεύονται στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα (Μ.Σ. Ιακωβίδης & Σία Λτδ κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2015) 1Β Α.Α.Δ 1593).

 

Συνεπώς, η μαρτυρία της Μ.Ε.1 σε σχέση με πληρωμές που κατέβαλε η Ενάγουσα σε υπεργολάβους της Εναγόμενης, δεν θα ληφθεί υπόψη  σε όση έκταση υπερβαίνει τους αντίστοιχους δικογραφημένους ισχυρισμούς.  Πέραν των ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και της μεταλλικής κατασκευής σκάλας, διαφορά μεταξύ των δικογραφημένων θέσεων και της μαρτυρίας εντοπίζεται και σε σχέση με τις μαρμάρινες επενδύσεις, τα χερούλια θύρας εισόδου, την αγορά επιπρόσθετου φορτίου από την Α.Η.Κ και την πληρωμή σχετικών υπερωριών (Τεκμήριο 77), τις ξυλουργικές εργασίες, καθώς και τα είδη υγιεινής και υλικών επενδύσεων. 

 

Ειδικότερα, σε σχέση με το ζήτημα της αγοράς του εξοπλισμού των μηχανολογικών εγκαταστάσεων (chillers), σημειώνω και τα ακόλουθα. Η θέση της Μ.Ε.1, ότι η Εναγόμενη θα επιβαρυνόταν με το κόστος αγοράς του εξοπλισμού δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.  Ούτε τα Τεκμήρια 4 και 5, αλλά ούτε και το Τεκμήριο 7 δημιουργούν τέτοια υποχρέωση στο πρόσωπο της Εναγόμενης.  Συγκεκριμένα, στα Τεκμήρια 4 και 5 απουσιάζει οποιαδήποτε αναφορά στον εξοπλισμό των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, πόσο μάλλον ότι η Εναγόμενη θα επωμιζόταν το κόστος αγοράς του εξοπλισμού που θα αποφάσιζε η Ενάγουσα.  Στο δε Τεκμήριο 7 γίνεται απλώς αναφορά ότι το σύστημα κλιματισμού θα είναι με chillers, χωρίς να περιλαμβάνεται οποιαδήποτε υποχρέωση της Εναγόμενης για την αγορά του συστήματος.  Η όλη αναφορά έγινε στο πλαίσιο της περιγραφής της ηλεκτρομηχανολογικής μελέτης, με την υποχρέωση της Εναγόμενης να περιορίζεται, προφανώς, στην κατασκευή των προνοιών του συστήματος κλιματισμού με chillers.  Ταυτόχρονα, σημειώνω, ότι δεν έχει τεθεί ενώπιον μου μαρτυρία ότι το κόστος του συγκεκριμένου εξοπλισμού κοινοποιήθηκε στην Εναγόμενη και η τελευταία αποδέχθηκε όπως καταβάλει την αξία του.

Όσον αφορά τις εργασίες και κατασκευές αλουμινίων (Τεκμήριο 76), επισημαίνω, ότι το εν λόγω κονδύλι δεν περιλαμβάνεται καν στις Εκθέσεις Απαίτησης. Επίσης, δεν υπάρχει δικογραφική κάλυψη σε σχέση με τους ισχυρισμούς της Μ.Ε.1 περί πρόκλησης ζημιών στο σύστημα κλιματισμού για αποκατάσταση του οποίου δαπανήθηκε ποσό €5.008,47, καθώς και του ισχυρισμού της περί κακοτεχνίας στην τοποθέτηση των κεραμικών βεράντας των καταστημάτων για την επιδιόρθωση της οποίας καταβλήθηκε το ποσό των €333,20.   Τα πιο πάνω μέρη της μαρτυρίας, αφ’ ης στιγμής δεν υποστηρίζονται δικογραφικά, δεν μπορεί παρά να αγνοηθούν.

 

Σε σχέση, τώρα, με τα έξοδα τοποθέτησης φυτοχώματος και δενδροφύτευσης του κήπου του κτηριακού συγκροτήματος, η θέση της Μ.Ε.1, ότι η Εναγόμενη οφείλει στην Ενάγουσα το ποσό των €5.959, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αυτό, διότι η μαρτυρία που προσκόμισε η ίδια η Μ.Ε.1 δεικνύει, ότι αυτό που η Εναγόμενη αποδέχθηκε ήταν την καταβολή ποσού της τάξης των €4.000 (Τεκμήριο 28).  Σημειώνεται, ότι η Εναγόμενη, σύμφωνα με τα Τεκμήρια 4 και 5, δεν είχε συμβατική υποχρέωση δενδροφύτευσης του κήπου.  Όπως δε προκύπτει από το Τεκμήριο 28, η Εναγόμενη εκδήλωσε την πρόθεσή της να καταβάλει χαριστικώς ποσό που δεν θα υπερέβαινε τις €4.000. 

 

Ομοίως, στα Τεκμήρια 4 και 5, δεν περιλαμβάνεται πρόνοια για τα έξοδα συντήρησης του κήπου. Συνεπώς, η θέση της Μ.Ε.1 περί υποχρέωσης της Εναγόμενης να αποζημιώσει την Ενάγουσα για τα εν λόγω έξοδα για την περίοδο Δεκεμβρίου 2013 - Δεκεμβρίου 2019, δεν βρίσκει έρεισμα στις συμβατικές υποχρεώσεις της Εναγόμενης.

 

Οι πιο πάνω ισχυρισμοί της Μ.Ε.1, οι οποίοι δεν βρίσκουν δικογραφική κάλυψη, συνιστούν μη αποδεκτή μαρτυρία.  Το Δικαστήριο, έστω κι αν η εν λόγω μαρτυρία παρείσφρησε στη διαδικασία χωρίς ένσταση, οφείλει και σε αυτό ακόμη το στάδιο να την αποκλείσει (Φελλά ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2015) 1Β Α.Α.Δ 1981).

 

Έρχομαι στο ζήτημα των τόκων. Σύμφωνα με τη Μ.Ε.1, η Ενάγουσα επιβαρύνθηκε με τόκους προκειμένου να διατηρήσει διαθέσιμα τα χρήματα των δανείων που εξασφάλισε για την αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με τη Μ.Ε.1, η Εναγόμενη οφείλει να αποζημιώσει την Ενάγουσα για την εν λόγω απώλεια.

 

Είναι φανερό, ότι η μάρτυρας με την πιο πάνω θέση της εξέφρασε την άποψή της ως προς την ευθύνη της Εναγόμενης σε σχέση με την υπό αναφορά ισχυριζόμενη ζημιά της Ενάγουσας. Σύμφωνα με καλά καθιερωμένη αρχή του δικαίου της απόδειξης, οι μάρτυρες καταθέτουν επί των γεγονότων που περιέρχονται στην προσωπική τους αντίληψη. Η εκφορά γνώμης ή άποψης, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων, δεν επιτρέπεται (βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές, των κκ Ηλιάδη και Σάντη, έκδοση 2014, σελ. 605 επ.). Το κατά πόσο η συγκεκριμένη επιβάρυνση συνιστά ζημία, η οποία μάλιστα δύναται να διεκδικηθεί από την Εναγόμενη, αποτελεί νομικό ζήτημα. Επ’ αυτού του νομικού ζητήματος, δεν είναι επιτρεπτή η εκφορά γνώμης από τη Μ.Ε.1. Επομένως, η επί του θέματος μαρτυρία της Μ.Ε.1 δεν γίνεται αποδεκτή.

 

Για τους πιο πάνω λόγους θα αγνοηθεί και η άποψη της Μ.Ε.1, ότι η Ενάγουσα δεν οφείλει να καταβάλει οποιοδήποτε χρηματικό ποσό στην Εναγόμενη για την αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς των καταστημάτων.  Η πιο πάνω θέση της Μ.Ε.1, δεν βασίζεται σε ισχυρισμό περί εξόφλησης του συμφωνηθέντος τιμήματος αγοράς των καταστημάτων.  Ο ισχυρισμός της Μ.Ε.1 στηρίζεται σε ερμηνεία των Τεκμηρίων 4 και 5, στη βάση της οποίας υποστηρίζει ότι η Ενάγουσα δεν υποχρεούται να καταβάλει στην Εναγόμενη οποιοδήποτε ποσό σε σχέση με το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος αγοράς.  Επισημαίνω, ότι η ερμηνεία εγγράφων επαφίεται στο Δικαστήριο, καθώς αποτελεί άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα (Αλεξάνδρου ν. Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ, Πολ. Έφ. Αρ. 34/2013, ημερ. 04.02.2019), ECLI:CY:AD:2019:A32.

 

Για τον προαναφερόμενο λόγο θα αγνοηθεί  και η πτυχή της μαρτυρίας της Μ.Ε.1 σε σχέση με τη σημασία του Τεκμηρίου 24.  Η μάρτυρας επιχείρησε, ουσιαστικά, να ερμηνεύσει το Τεκμήριο 24. Η ερμηνεία εγγράφων, ως αναφέρθηκε πιο πάνω, αποτελεί έργο του Δικαστηρίου.

 

Επίσης, θεωρώ ότι δεν μπορεί να αποδοθεί βαρύτητα στους ισχυρισμούς της Μ.Ε.1, ότι η Ενάγουσα απώλεσε πελάτες λόγω της κατάστασης που παρουσίαζε το κτήριο. Οι εν λόγω ισχυρισμοί, δεν στηρίζονται σε συγκεκριμένα γεγονότα, αλλά αποτελούν καθαρά υποθετικά σενάρια.  Ειδικότερα, η Μ.Ε.1 δεν υποστήριξε ότι γνωρίζει προσωπικά ή περιήλθαν στην γνώση της συγκεκριμένες περιπτώσεις υποψήφιων πελατών οι οποίοι εντέλει δεν προσήλθαν στα καταστήματα λόγω της κατάστασης του κτηρίου. Ούτε και προβλήθηκε ισχυρισμός, ότι υπήρξαν πελάτες οι οποίοι αποχώρησαν από τα καταστήματα, επικαλούμενοι την κατάσταση του κτηρίου ή του περιβάλλοντος χώρου των καταστημάτων.  Αντιθέτως, οι ισχυρισμοί που παρέθεσε η Μ.Ε.1 στην παράγραφο 24 του Εγγράφου Α παρέμειναν αόριστοι και ατεκμηρίωτοι και δεν μετουσιώθηκαν σε αποδεδειγμένα γεγονότα. 

 

Κλείνοντας την αναφορά μου στο κεφάλαιο απώλειας πελατών, σημειώνω και τα εξής. Τα οικονομικά δεδομένα που παρέθεσε ο Μ.Ε.4 (Παράρτημα Α του Εγγράφου Δ) παρουσιάζουν σταθερή αυξητική πορεία στις πραγματικές πωλήσεις των επίδικων καταστημάτων κατά τα έτη 2013 – 2018. Συνεπώς, ούτε και τα οικονομικά αποτελέσματα της Ενάγουσας ενισχύουν τους ισχυρισμούς της Μ.Ε.1 περί πραγματικής απώλειας πελατών λόγω των πιο πάνω γεγονότων.  Άλλωστε, όπως και οι συνήγοροι της Ενάγουσας παραδέχονται στη σελίδα 35 της τελικής αγόρευσής τους «… από τον εκθεσιακό αυτό χώρο έχουν γίνει γνωστοί και έχουν αποκτήσει αναγνωρισιμότητα για τα προϊόντα που πωλούν…»

 

Δεν μου διαφεύγει, ότι η Μ.Ε.1 ισχυρίστηκε ότι η απώλεια εισοδημάτων στηρίχθηκε στον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών και όχι σε πραγματική απώλεια εισοδημάτων. Παραθέτω αυτούσιο χαρακτηριστικό απόσπασμα της αντεξέτασης της Μ.Ε.1 (οι υπογραμμίσεις είναι δικές μου):

 

               «E.    Εσείς στην κυρίως εξέτασή σας είπατε ότι δημιουργήθηκαν προβλήματα σε εσάς, στην εταιρεία σας, χάσατε αρκετά χρήματα εξαιτίας του ότι δεν ήταν σε καλή κατάσταση το κατάστημα και χάνατε πελάτες και ήταν μία κύρια αιτία του να χάνει εισοδήματα η εταιρεία σας. 

    A.     Διαφωνώ, δεν είπα έτσι, εγώ είχα πει ότι είχαμε μείωση στον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών της εταιρείας. …»

 

Επί τούτου σημειώνω, ότι οι εκτιμήσεις αναφορικά με τον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών δεν προσκομίστηκαν. Επομένως, δεν τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου εκείνα τα δεδομένα που θα επέτρεπαν την σύγκριση μεταξύ των ισχυριζόμενων προβλέψεων και των πωλήσεων που όντως διενεργήθηκαν για να διαπιστωθεί κατά πόσο υπάρχει διαφορά και σε περίπτωση καταφατικής απάντησης κατά πόσο αυτή η διαφορά οφείλεται στην κατάσταση που παρουσίαζε το κτήριο και γενικότερα ο χώρος που περιέβαλλε τα καταστήματα.

 

Τέλος, η Μ.Ε.1 ισχυρίστηκε ότι η αλλαγή σχεδιασμού μέρους του κτηρίου προκάλεσε ζημιά στην Ενάγουσα καθώς μειώθηκε η αξία των καταστημάτων, αφού το κτήριο, όπως εντέλει κατασκευάστηκε, είναι υποδεέστερης ποιότητας από αυτό που διαφήμιζε η Ενάγουσα.  Ο πιο πάνω ισχυρισμός δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός, διότι αφενός αποτελεί την προσωπική γνώμη της Μ.Ε.1 και αφετέρου, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να υποστηρίζει ότι η αξία των καταστημάτων επηρεάστηκε δυσμενώς από την αλλαγή στον σχεδιασμό του κτηρίου.

 

Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της Μ.Ε.1 κρίνεται ως αποδεκτή και αξιόπιστη, με εξαίρεση τα σημεία της μαρτυρίας της που προσδιορίστηκαν πιο πάνω. Σύμφωνα με τη νομολογία, το Δικαστήριο μπορεί να αποδεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο, νοουμένου ότι ο πυρήνας της μαρτυρίας κρίνεται ως αυθεντικός και ο μάρτυρας εν γένει αξιόπιστος (Ευθυμίου ν. Ττάντης, Πολ. Έφεση αρ.90/2018, ημερ.11.10.2024).

 

Ο Μ.Ε.2 κατέθεσε υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα. Το καθήκον των εμπειρογνωμόνων και ο τρόπος προσέγγισης της μαρτυρίας τους απασχόλησε σε αρκετές περιπτώσεις τη νομολογία. Στη Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Γεώργιος Ευριπίδου κ.ά., (2015) 2Α Α.Α.Δ 140, λέχθηκαν σχετικά τα ακόλουθα:

 

«Υπενθυμίζουμε ότι με βάση καλά εδραιωμένες νομολογιακές αρχές, η υποχρέωση ενός εμπειρογνώμονα είναι να προμηθεύσει το δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του ώστε να σχηματίσει ίδιαν ανεξάρτητη γνώμη [βλ. Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1(Ε) ΑΑΔ 298]. Ο εμπειρογνώμονας μάρτυρας, δεν πρέπει επίσης να αρκείται στην παρουσίαση της άποψης του με γυμνές δηλώσεις οι οποίες δεν παρέχουν στο Δικαστήριο δυνατότητα ελέγχου της επιστημονικής άποψης του [βλ. Δημοκρατία ν. Ηροδότου Αγιώτου (2000) 1 ΑΑΔ 1020].»

 

Προέχει, φυσικά, η εξέταση του κατά πόσο ο μάρτυράς είναι εμπειρογνώμονας στον τομέα που καταθέτει (Halil κ.α ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 271/18, ημερ.15.03.2024). Ο Μ.Ε.2 ανέφερε, ότι είχε διπλό ρόλο, αφενός του συμβούλου της Ενάγουσας για σκοπούς διαχείρισης του έργου που αφορούσε την αγορά των καταστημάτων και αφετέρου του επιμετρητή ποσοτήτων. Η ικανότητά του να καταθέσει ως σύμβουλος διαχείρισης έργου αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη. Θεωρώ, ότι ο μάρτυρας μπορεί να καταθέσει ως εμπειρογνώμονας και υπό τις δύο ιδιότητες που επικαλέστηκε. Προς τούτο σημειώνω, ότι τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά προσόντα του δεν αμφισβητήθηκαν. Σύμφωνα με αυτά, ο Μ.Ε.1 κατέχει, μεταξύ άλλων, μεταπτυχιακό δίπλωμα στην διαχείριση έργων (Advanced Postgraduate Diploma in Project Management) και είναι μέλος σχετικού επαγγελματικού συνδέσμου (Member of the Association for Project Managers).

 

Σημείο τριβής σε σχέση με την ιδιότητα του Μ.Ε.2 ως συμβούλου διαχείρισης του έργου εκ μέρους της Εναγόμενης, υπήρξε το κατά πόσο είχε την αρμοδιότητα να συμβουλεύσει την Ενάγουσα να μην προχωρήσει σε πληρωμές προς την Εναγόμενη παρά την έκδοση σχετικού πιστοποιητικού εκτέλεσης εργασίας από τον αρχιτέκτονα του έργου.

 

Θεωρώ, ότι το προαναφερόμενο ζήτημα κατέστη εκ των πραγμάτων ουδέτερης σημασίας. Αυτό, διότι, σύμφωνα με τον όρο 2 Β) των Τεκμηρίων 4 και 5, πιστοποιητικό του αρχιτέκτονα του έργου προς πιστοποίηση εκτέλεσης εργασιών για σκοπούς διενέργειας πληρωμών προβλεπόταν μόνο σε σχέση με τα στάδια ολοκλήρωσης του μεταλλικού σκελετού της πολυκατοικίας, της κατασκευής της τοιχοποιίας της πολυκατοικίας και της τοποθέτησης των δαπέδων (βλ. όρους 2 Α) iii), iv), v) αντίστοιχα των Τεκμηρίων 4 και 5). Παρά τις διαφωνίες που εκφράστηκαν ως προς τη συμπλήρωση των σταδίων που προβλέπονται στους όρους 2 Α) iv) και v), οι σχετικές πληρωμές από την Ενάγουσα προς την Εναγόμενη συντελέστηκαν ουσιαστικά μεταξύ των ημερομηνιών 23.05.2012 – 15.10.2012 (δέσμη Τεκμηρίου 8), όπου με τέσσερις δόσεις καταβλήθηκε το συνολικό ποσό των €668.889,62 πλέον Φ.Π.Α. Ειδικά όσον αφορά το στάδιο της τοιχοποιίας (2 Α) iv)), το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής που προβλεπόταν στα Τεκμήρια 4 και 5 (€340.000 πλέον Φ.Π.Α) είχε ήδη αποπληρωθεί μέχρι τις 03.08.2012, πριν δηλαδή τον διορισμό του Μ.Ε.2 και την αποστολή του Τεκμηρίου 17. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο 23.05.2012 – 03.08.2012 καταβλήθηκε το συνολικό ποσό των €334.188,74 πλέον Φ.Π.Α. Ακολούθως, στις 07.12.2012 και 24.12.2012, έγιναν ακόμη δύο πληρωμές συνολικού ποσού €347.732,30 πλέον Φ.Π.Α.  Επομένως, αφ’ ης στιγμής οι πληρωμές των σταδίων iv) και v) (εκ ποσού €680.521,77 πλέον Φ.Π.Α.) διενεργήθηκαν, το κατά πόσο ο Μ.Ε.2 είχε αρμοδιότητα να συμβουλεύσει την Ενάγουσα να αρνηθεί την πραγματοποίησή τους ή όχι, καθίσταται ακαδημαϊκής σημασίας ζήτημα.

 

Κατά την αντεξέταση αμφισβητήθηκε η άποψη του Μ.Ε.2 περί υποχρέωσης της Εναγόμενης να εξασφαλίσει το κατάλληλο για την λειτουργία των καταστημάτων ηλεκτρολογικό φορτίο. Υπέδειξε ο Μ.Ε.2, χωρίς να αμφισβητηθεί, ότι ο κλιματισμός των καταστημάτων μέσω chillers δεν μπορούσε να επιτευχθεί με την αγορά ενός τυπικού ηλεκτρολογικού φορτίου.

 

Εν πρώτοις σημειώνω, ότι δεν χωρεί αμφισβήτηση ως προς το ότι το σύστημα κλιματισμού θα ήταν με chillers. Στο Τεκμήριο 7 ο αρχιτέκτονας του έργου ανέφερε επί του επίμαχου σημείου:

 

«Όλοι οι εσωτερικοί χώροι Καταστημάτων και Γραφείων θα κλιματίζονται και θα φωτίζονται επαρκώς, ο κάθε ένας χώρος ανάλογα με την χρήση του.  Το σύστημα Κλιματισμού θα είναι με chillers τα οποία θα βρίσκονται στην οροφή του κτηρίου και θα τροφοδοτούν παντού εσωτερικά μηχανήματα τύπου ΄κασσέτας΄, εκτός αν ζητηθεί διαφορετικό σύστημα από τον κάθε Αγοραστή μονάδων.»

 

Η αναφορά, τώρα, του Μ.Ε.2, ότι το ηλεκτρολογικό φορτίο που εξασφάλισε η Εναγόμενη δεν ήταν επαρκές, πέραν του ότι δεν αμφισβητήθηκε, επιβεβαιώνεται και από τις δηλώσεις του προσώπου που εκπόνησε την ηλεκτρομηχανολογική μελέτη του έργου και περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 102. Πιο συγκεκριμένα, ο ηλεκτρολόγος μηχανικός του έργου ανέφερε ότι η ποσότητα του ηλεκτρολογικού φορτίου που απαιτείται για να λειτουργήσουν τα καταστήματα είναι 3χ80Α, ενώ η Εναγόμενη εξασφάλισε φορτίο 3χ20Α. Διευκρίνισε, μάλιστα, ότι το φορτίο αφορά κυρίως τον κλιματισμό.

 

Η πιο πάνω παραδοχή δεν αφήνει την παραμικρή αμφιβολία ως προς το ότι το ηλεκτρολογικό φορτίο που εξασφάλισε η Εναγόμενη δεν ήταν ικανοποιητικό για τη λειτουργία των καταστημάτων. Και τούτο κατά παράβαση της σχετικής υποχρεώσής της, όπως αυτή προκύπτει από το Τεκμήριο 7.

 

Δεν παραβλέπω, ότι τα Τεκμήρια 7 και 102 συνιστούν εξ ακοής μαρτυρία. Έχοντας, ωστόσο, υπόψη μου, το σύνολο των περιστάσεων της υπόθεσης και ειδικότερα, ότι οι αρχικές δηλώσεις προσκομίστηκαν αυτούσιες, ότι αυτές είναι διατυπωμένες με ξεκάθαρο τρόπο, καθώς και ότι το περιεχόμενό τους δεν αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη, θεωρώ ότι μπορώ να τους προσδώσω βαρύτητα (άρθρο 27(1) του Κεφ.9).

 

Έρχομαι στα ζητήματα της ελαττωματικής εκτέλεσης εργασιών.

 

Ο Μ.Ε.2 προσδιόρισε 13 σημεία ελαττωματικής εκτέλεσης εργασιών εκ μέρους της Εναγόμενης. Αναφέρθηκε ξεχωριστά στην κάθε μία από αυτές υποδεικνύοντας τον τρόπο επιδιόρθωσής τους, αναλύοντας ταυτόχρονα τα κονδύλια που κατά την άποψή του απαιτούνται για την αποκατάστασή τους. Εξαίρεση αποτέλεσαν το αυξημένο μέγεθος των κολόνων και η αύξηση του όγκου της πρόσοψης που είχε ως αποτέλεσμα την απώλεια βιτρίνας. Σε σχέση με τις τελευταίες δύο κακοτεχνίες, λόγω, προφανώς, της φύσης τους και της εξ’ αυτής αδυναμίας επιδιόρθωσης, δεν πρότεινε μέτρα αντιμετώπισης του προβλήματος και περιορίστηκε στον υπολογισμό αποζημιώσεων.

 

Παρατηρώ, ότι κατά την αντεξέτασή του δεν προκλήθηκε ρήγμα στη μαρτυρία του. Αντιθέτως, ο Μ.Ε.2 παρέμεινε σταθερός.  Ειδικότερα, σε σχέση με το παρκέ, για το οποίο έγινε αρκετός λόγος, επεξήγησε ότι η αστοχία δεν αφορούσε πρόβλημα αυτού καθ’ αυτού του παρκέ, αλλά της επιπεδότητας. Για αυτόν τον λόγο δεν ζητά αντικατάσταση του παρκέ, αλλά αφαίρεσή του για επιδιόρθωση της επιπεδότητας του εδάφους και επανατοποθέτησή του.

 

Περαιτέρω, επεξήγησε, χωρίς να αντικρουστεί η δήλωσή του, ότι η χρέωση των εργατικών γίνεται με τη μέρα (μεροκάματο) και όχι με την πραγματική ώρα που θα εργαστεί ένα συνεργείο. Για παράδειγμα, εάν ένα συνεργείο εργαστεί για 6 ώρες, η χρέωση θα είναι για 8 ώρες. Γενικότερα, παρέμεινε αναντίλεκτη η δήλωση του Μ.Ε.2, ότι οι εκτιμήσεις του για τις αποζημιώσεις έγιναν στο ελάχιστο δυνατό κόστος.

 

Επανέρχομαι στις κακοτεχνίες του αυξημένου τελικού μεγέθους των κολόνων και της αύξησης του όγκου στην πρόσοψη του καταστήματος. Ο Μ.Ε.2 υπολόγισε, ότι η ζημιά για τη μεν πρώτη ανέρχεται σε €7.000, για τη δε δεύτερη σε €50.000.  Σε αυτή την πτυχή της μαρτυρίας του θεωρώ, ότι δεν μπορώ να προσδώσω βαρύτητα.

 

Ξεκινώντας από το μέγεθος των κολόνων, σημειώνω ότι ο Μ.Ε.2 υποστήριξε ότι οι μεταλλικές κολόνες επενδύθηκαν με πλάκες από γυψοσανίδα σε μεγαλύτερη διάσταση από αυτή που θα ήταν λογικό να κατασκευαστούν. Καταρχάς, για να μπορεί να γίνει λόγος για κακοτεχνία θα πρέπει να υπήρξε κακή κατασκευή (Χαραλάμπους ν. Decostone Ltd (2010) 1B A.A.Δ 747). Εν προκειμένω, ο Μ.Ε.2 περιορίστηκε στο τι θα ήταν λογικό ως προς τις διαστάσεις και όχι ότι υπήρξε κακή ή ανεπαρκής ή απαράδεκτη εκτέλεση της εργασίας. Η επίμαχη δήλωση του Μ.Ε.2 παρέμεινε απογυμνωμένη από οποιαδήποτε στοιχεία τα οποία θα επέτρεπαν στο Δικαστήριο να εξετάσει αντικειμενικά την ορθότητα της θέσης του ως προς τις λογικές διαστάσεις επένδυσης μίας κολόνας.  Εν πάση περιπτώσει, δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας ως προς το ότι προκλήθηκε οποιαδήποτε δυσχέρεια, είτε από πρακτική άποψη, είτε από αισθητική – οπτική άποψη, στην Ενάγουσα η οποία να δικαιολογεί την επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω της απώλειας 2m² ωφέλιμου χώρου σε καταστήματα συνολικού εμβαδού 1.055m².

 

Δεν μπορεί, επίσης, να αποδοθεί βαρύτητα στην εκτίμησή του περί μείωσης της αξίας των καταστημάτων λόγω της απώλειας βιτρίνας. Όπως στην περίπτωση των κολόνων, έτσι και στην παρούσα, δεν υπήρξε οποιαδήποτε επιστημονική τεκμηρίωση της θέσης του μάρτυρα, ότι η βιτρίνα πρόσοψης καταστημάτων αντιστοιχεί στο 5% της αξίας των καταστημάτων. Η θέση του, επομένως, παρέμεινε σε ένα καθαρά θεωρητικό επίπεδο.

 

Ένα άλλο σημείο της μαρτυρίας του Μ.Ε.2 επί του οποίου δεν μπορεί να αποδοθεί βαρύτητα αφορά την ερμηνεία που επιχείρησε να δώσει στα Τεκμήρια 4, 5 και 20. Συγκεκριμένα, ο Μ.Ε.2 έδωσε τη δική του ερμηνεία σε σχέση με την υποχρέωση της Εναγόμενης να αποζημιώσει την Ενάγουσα λόγω, αφενός της καθυστερημένης παράδοσης των καταστημάτων και αφετέρου της, κατά τον μάρτυρα, μερικής ή μη πλήρους παράδοσής τους.

 

Υπενθυμίζω, ότι η ερμηνεία των όρων ενός εγγράφου επαφίεται στην κρίση του Δικαστηρίου και είναι μια άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα (Αλεξάνδρου ν. Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ, ανωτέρω). Η πιο πάνω αρχή βρίσκει απόλυτη εφαρμογή στην προκείμενη περίπτωση, αφού η ερμηνεία που επιχείρησε να δώσει ο Μ.Ε.2 δεν αφορά κάποιο τεχνικό ζήτημα που εμπίπτει στο πεδίο της εμπειρογνωμοσύνης του, αλλά αφορά καθαρά τη νομική ερμηνεία συγκεκριμένων προνοιών των Τεκμηρίων 4, 5 και 20. Επομένως, το κατά πόσο, στη βάση των προαναφερόμενων Τεκμηρίων προκύπτει υποχρέωση πληρωμής αποζημίωσης και σε τέτοια περίπτωση, ποιο θα είναι το ύψος της αποζημίωσης, θα κριθεί από το Δικαστήριο κατά την ερμηνεία των εν λόγω εγγράφων και την εξαγωγή των συμπερασμάτων του.

 

Επιπροσθέτως των πιο πάνω, σημειώνω και τα ακόλουθα σε σχέση με τους υπολογισμούς του Μ.Ε.2 για εύλογη αποζημίωση ύψους €504.000.  Ο Μ.Ε.2 δικαιολόγησε την άποψή του στηριζόμενος στις εκκρεμότητες που παρουσίαζε η ολοκλήρωση του υπολοίπου κτηρίου το οποίο παρέμεινε ως ημιτελές εργοτάξιο μέχρι και το 2019 οπότε και σταμάτησε η ταλαιπωρία της Ενάγουσας. Καθόρισε την αποζημίωση σε ποσοστό 40% της προβλεπόμενης στον όρο 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5 αποζημίωσης, με το σκεπτικό ότι τα καταστήματα τέθηκαν σε μερική λειτουργία.

 

Θεωρώ, ότι η εκτίμηση του Μ.Ε.2 περί μερικής λειτουργίας των καταστημάτων δεν βρίσκει έρεισμα στην προσκομισθείσα μαρτυρία. Η μαρτυρία καταδεικνύει, ότι τα καταστήματα, παρά τις δυσχέρειες που υπήρχαν, ήταν σε πλήρη λειτουργία.  Η εμφάνιση προβλημάτων, λόγω της κατάστασης που βρισκόταν το υπόλοιπο κτήριο, δεν αναιρεί το γεγονός της πλήρους λειτουργίας των καταστημάτων.  Αυτό, άλλωστε, καταμαρτυρείται και από το Τεκμήριο 24 στο οποίο καταγράφεται ότι:

 

«Όλες οι οικοδομικές εργασίες που αφορούν το εσωτερικό του καταστήματος και της πρόσοψης του έχουν ολοκληρωθεί ώστε να μην κωλύεται η ομαλή του λειτουργία σαν εμπορική μονάδα.»

 

Επαναλαμβάνω, ότι δεν αμφισβητήθηκε η λειτουργία των καταστημάτων.  Σε κάθε, όμως, περίπτωση, ακόμη και αν δικαιολογούνταν η επιδίκαση εύλογης αποζημίωσης για την περίοδο μετά την παράδοση των καταστημάτων, αυτή δεν θα μπορούσε να εκτείνεται μέχρι τις 31.12.2019, εφόσον η δικογράφηση (παράγραφος 6(γ) των τροποποιημένων Εκθέσεων Απαίτησης) καλύπτει την περίοδο μέχρι 31.12.2018 (βλ. Μελάς ν. Κυριάκου, Παπά ν. D. Stavrinos Constructions Ltd και Demar Kronos Limited v. Gray κ.α. ανωτέρω).

 

Ως εκ των ανωτέρω, με εξαίρεση τα πιο πάνω σημεία της μαρτυρίας του Μ.Ε.2, η μαρτυρία του κρίνεται ως αποδεκτή και αξιόπιστη.

 

Ο ρόλος του Μ.Ε.3 περιορίζεται στις υπηρεσίες που παρείχε ως δικηγόρος στους διαδίκους κατά την ετοιμασία των Τεκμηρίων 4, 5 και 20. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε αμφισβήτηση εκ μέρους της Εναγόμενης στα όσα κατέθεσε ο μάρτυρας, ο οποίος παρέμεινε ακλόνητος ως προς το ότι ουδεμία πίεση ασκήθηκε στον διευθυντή της Εναγόμενης για την υπογραφή του Τεκμηρίου 20. Η αντίθετη θέση της Εναγόμενης, παρέμεινε σε επίπεδο απλής υποβολής.

 

Στη βάση των πιο πάνω, η μαρτυρία του Μ.Ε.3 κρίνεται ως αποδεκτή και αξιόπιστη στην ολότητά της.

 

Η μαρτυρία του Μ.Ε.4 αποσκοπεί στην τεκμηρίωση της απαίτησης της Ενάγουσας για αποζημιώσεις ύψους €800.578 λόγω ισχυριζόμενης απώλειας κερδών και/ή διαφυγόντων κερδών για τα έτη 2012 (μέρος) – 2019.

 

Ο Μ.Ε.4 καταθέτοντας υπό την ιδιότητα του ελεγκτή και οικονομικού συμβούλου της Ενάγουσας, αναφέρθηκε στα δεδομένα που έλαβε υπόψη του για τον υπολογισμό της ισχυριζόμενης απώλειας κερδών.

 

Συνοψίζοντας τις θέσεις του Μ.Ε.4, ο τελευταίος βασίστηκε στο σύνολο των πωλήσεων που διενήργησε η Ενάγουσα κατά τα έτη 2013 – 2019 και εφάρμοσε επ’ αυτού ποσοστό 5% προς εξεύρεση της απώλειας κερδών σε απόλυτους αριθμούς. Ακολούθως, αφαίρεσε το ποσοστό μεικτού κέρδους και τους σχετικούς φόρους για να καταλήξει στην καθαρή απώλεια κέρδους για το κάθε έτος. Για το έτος 2012 υπολόγισε την ισχυριζόμενη απώλεια κερδών για περίοδο 4,5 μηνών μόνο. Αυτό, διότι τα καταστήματα έπρεπε να παραδοθούν στις 31.07.2012. Επομένως, η αναμενόμενη περίοδος λειτουργίας τους για το 2012, αφαιρώντας διάστημα 2 εβδομάδων για σκοπούς προετοιμασίας της λειτουργίας τους, θα ήταν  4,5 μήνες. Τα καταστήματα, ωστόσο, παραδόθηκαν τέλη Δεκεμβρίου του 2012. Ως εκ τούτου, υπήρξε πλήρης απώλεια πωλήσεων για 4,5 μήνες. Προς εξεύρεση της εν λόγω απώλειας χρησιμοποίησε τις πωλήσεις των καταστημάτων κατά το έτος 2014, καθώς το 2013, λόγω των προβλημάτων της κυπριακής οικονομίας δεν ήταν αντιπροσωπευτικό.

 

Θεωρώ, για τους λόγους που θα προσπαθήσω να εξηγήσω αμέσως πιο κάτω, ότι δεν μπορώ να βασιστώ στους προαναφερόμενους υπολογισμούς του Μ.Ε.4.

 

Ως αναφέρθηκε πιο πάνω, ο Μ.Ε.4 χρησιμοποίησε ως βάση για τον υπολογισμό της ισχυριζόμενης απώλειας κερδών το σύνολο των πωλήσεων που διενήργησε η Ενάγουσα, τόσο στα καταστήματα, όσο και στον άλλο εκθεσιακό της χώρο. Το ζητούμενο, ωστόσο, είναι το κατά πόσο η Ενάγουσα απώλεσε πελάτες που προορίζονταν να επισκεφθούν τα επίδικα καταστήματα και να αγοράσουν προϊόντα που πωλούνταν αποκλειστικά σε αυτά. Υπενθυμίζω, ότι έγινε αρκετός λόγος από τη Μ.Ε.1 για το ότι τα καταστήματα αποτελούσαν εκθεσιακούς χώρους εξειδικευμένων πολυτελών προϊόντων, τα οποία απευθύνονταν σε στοχευμένο πελατολόγιο υψηλών εισοδημάτων. Η λειτουργία δε των καταστημάτων σε ένα ημιτελές εργοτάξιο, είχε, σύμφωνα με τη Μ.Ε.1, ως συνέπεια την απώλεια πελατών αυτού του επιπέδου που προορίζονταν για τα επίδικα καταστήματα.

 

Επομένως, το υπόβαθρο της μαρτυρίας που έθεσε η Ενάγουσα μέσω της Μ.Ε.1 καταδεικνύει, ότι δεν μπορεί ο υπολογισμός της απώλειας εσόδων από αυτό το στοχευμένο πελατολόγιο να γίνεται στη βάση των συνολικών πωλήσεων της Ενάγουσας.

 

Δεν παραβλέπω την επεξήγηση που έδωσε ο Μ.Ε.4 για τη χρησιμοποίηση του συνόλου των πωλήσεων. Συγκεκριμένα ανέφερε, ότι πελάτες που επισκέπτονταν τα καταστήματα παραπέμπονταν και στον άλλο εκθεσιακό χώρο της Ενάγουσας για να συμπληρώσουν την παραγγελία τους με προϊόντα που δεν προσφέρονταν προς πώληση στα καταστήματα. Γίνονταν, δηλαδή, διασταυρούμενες πωλήσεις (cross selling). Δήλωσε, μάλιστα, ότι αυτός ήταν και ένας από τους στόχους των επίδικων καταστημάτων.

 

Εν πρώτοις, παρατηρώ, ότι οι πιο πάνω επεξηγήσεις του Μ.Ε.4 δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία της Μ.Ε.1.  Η Μ.Ε.1 ουδέν ανέφερε περί διασταυρούμενων πωλήσεων ή ότι στόχος των καταστημάτων ήταν να οδηγήσουν πελάτες και στον άλλο εκθεσιακό χώρο της Ενάγουσας.  Αντιθέτως, κατ΄ επανάληψη ανέφερε ότι με τα καταστήματα η Ενάγουσα στόχευε σε συγκεκριμένο πελατολόγιο προς πώληση των πολυτελών εμπορευμάτων που θα εκτίθονταν σε αυτό.

 

Περαιτέρω, ουδέν στοιχείο παρουσιάστηκε προς τεκμηρίωση της θέσης του Μ.Ε.4 περί πραγματοποίησης διασταυρούμενων πωλήσεων. Υπενθυμίζω, ότι οι αριθμοί που παρέθεσε ο Μ.Ε.4 στο Παράρτημα Α του Εγγράφου Δ, με τον πλαγιότιτλο «Total sales per audited accounts» αποτελούν το σύνολο των πραγματικών πωλήσεων που διενήργησε η Ενάγουσα σύμφωνα με τις ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις της – δέσμη Τεκμηρίου 111. Εύλογα, επομένως, καταλήγει κάποιος στο συμπέρασμα ότι η Ενάγουσα θα μπορούσε να παρουσιάσει στοιχεία για τους πελάτες των καταστημάτων οι οποίοι, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της, πραγματοποίησαν αγορές και από τον άλλο εκθεσιακό χώρο της. Δεν παρουσιάστηκαν, όμως, τέτοια στοιχεία. Συνεπώς, η θέση του Μ.Ε.4 παρέμεινε μετέωρη με αποτέλεσμα να αποδομείται ο όλος συλλογισμός του περί υπολογισμού της ισχυριζόμενης απώλειας εσόδων στη βάση των συνολικών πωλήσεων της Ενάγουσας.

 

Ομοίως μετέωρη παρέμεινε και η θέση του ως προς την ισχυριζόμενη απώλεια εσόδων κατά το έτος 2012. Αυτό, διότι δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο οποιοδήποτε στοιχείο προς επιβεβαίωση των ισχυρισμών του Μ.Ε.4, ότι κατά το έτος 2014 πραγματοποιήθηκαν στα καταστήματα πωλήσεις του ύψους που περιγράφονται στο Παράρτημα Α του Εγγράφου Δ. Ούτε και πρόσφερε οποιαδήποτε εξήγηση για την επιλογή του για τα διαφυγόντα κέρδη του 2012 να χρησιμοποιήσει τις πωλήσεις μόνο των καταστημάτων, αντί τις συνολικές πωλήσεις της Ενάγουσας.

 

Η πιο πάνω επισήμανση για τις πωλήσεις που διενεργήθηκαν στα καταστήματα κατά το έτος 2014, ισχύει και για τα έτη 2013 και 2015 – 2019.  Συγκεκριμένα, δεν έχουν τεθεί ενώπιόν μου τα στοιχεία από τα οποία ο Μ.Ε.4 άντλησε πληροφόρηση για τις πωλήσεις των καταστημάτων. Αντεξεταζόμενος επί του εν λόγω ζητήματος ανέφερε τα ακόλουθα:

 

«E.            Από πού τα πήρετε αυτά;

A.       Αυτά τα πήρα από το λογιστήριο της εταιρείας καθότι το λογισμικό μπορεί να σου τυπώσει τις πωλήσεις ανά προϊόν και επειδή γνωρίζουμε τα προϊόντα που πουλιούνται στο συγκεκριμένο κατάστημα βγήκε το report και πήρα αυτό το νούμερο.

E.       Τα έχετε να τα παρουσιάσετε στο Δικαστήριο αυτά;

A.       Όχι.

E.       Γιατί δεν τα φέρετε για να κάνουμε συγκρίσεις αν είναι σωστά ή όχι;

A.       Διότι περιλαμβάνει πολύ απόρρητα στοιχεία όπως για παράδειγμα τα προϊόντα που αντιπροσωπεύουν, τις τιμές πωλήσεων, τις οποίες δεν θεωρώ ότι πρέπει να αποκαλύπτονται γι' αυτόν τον σκοπό.»

 

Δεν θεωρώ ικανοποιητική την εξήγηση που πρόσφερε ο Μ.Ε.4 για την παράλειψη παρουσίασης των εν λόγω στοιχείων. Πολύ δε περισσότερο, από τη στιγμή που η μεν Μ.Ε.1 κατονόμασε εμπορικές επωνυμίες προϊόντων που διατίθενται στα καταστήματα, ο δε Μ.Ε.4 αποκάλυψε τιμές προϊόντων λέγοντας ότι η αγορά ενός χαλιού από τα καταστήματα μπορεί να άξιζε μέχρι και €35.000.  Συνεπώς, η όλη διεργασία του μάρτυρα παρέμεινε χωρίς το αναγκαίο υπόβαθρο.  

 

Άνευ αιτιολόγησης παρέμεινε και η θέση του ως προς τη χρησιμοποίηση ποσοστού 5% για την εξεύρεση της ισχυριζόμενης απώλειας κερδών. Ο Μ.Ε.4 δεν παρέπεμψε σε οποιαδήποτε αναγνωρισμένη μέθοδο ή κοινή πρακτική που εφαρμόζεται από ελεγκτές – λογιστές στη βάση της οποίας συστήνεται η χρησιμοποίηση του εν λόγω ποσοστού για σκοπούς υπολογισμού απώλειας κερδών σε περιπτώσεις όπως η παρούσα.

 

Σημειώνω και την εξής παράμετρο. Ανάμεσα στη μαρτυρία των Μ.Ε.1 και Μ.Ε.4 παρατηρείται διάσταση ως προς τη μεθοδολογία υπολογισμού της ισχυριζόμενης απώλειας κερδών. Συγκεκριμένα, η Μ.Ε.1 δήλωσε ότι η ισχυριζόμενη απώλεια κερδών της Ενάγουσας αφορά τον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών.  Από την άλλη, ο Μ.Ε.4, ο οποίος κλήθηκε για να προσφέρει μαρτυρία για την απώλεια κερδών, δεν στήριξε τη μελέτη του στον προβλεπόμενο κύκλο εργασιών, αλλά στις πραγματικές πωλήσεις που διενήργησε η Ενάγουσα.

 

Παρεμβάλλω σε αυτό το σημείο, για σκοπούς ευκολότερης παρακολούθησης, την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Υ.2 η οποία αποσκοπούσε στο να αντικρούσει τη μαρτυρία του Μ.Ε.4 και ειδικότερα τους υπολογισμούς του τελευταίου σε σχέση με την ισχυριζόμενη απώλεια εσόδων και/ή διαφυγόντων κερδών.

 

Θεωρώ, ότι δεν μπορώ να αποδώσω βαρύτητα στη μαρτυρία του Μ.Υ.2, καθώς η μεθοδολογία που ανέπτυξε προκρίνοντας την ως ορθότερη από αυτή του Μ.Ε.4 δεν τέθηκε στον τελευταίο κατά την αντεξέτασή του. Αποτελεί βασική αρχή του δικαίου της απόδειξης, ότι οι ουσιαστικές θέσεις που θα προωθηθούν από την Υπεράσπιση θα πρέπει να τίθενται στους μάρτυρες της άλλης πλευράς (Frederickou School Co Ltd κ.α. v. Acuac Inc. (2002) 1Γ Α.Α.Δ. 1527, M & Th. Petrou & Sons Developers Ltd v. Κουκκουλή (2016) 1Γ Α.Α.Δ 2663 και A.P.A. Developing Ltd v. Τσουλλόφτα, Πολ. Έφ. αρ.208/2011, ημερ.10.10.2017, ECLI:CY:AD:2017:A345).

 

Ειδικότερα, δεν τέθηκαν στον Μ.Ε.4, οι υπολογισμοί του Μ.Υ.2, όπως αυτοί αποτυπώνονται στα Τεκμήρια 117 – 119. Πιο συγκεκριμένα, η θέση ότι είναι εκ προοιμίου λάθος ο υπολογισμός της ισχυριζόμενης απώλειας εσόδων για το έτος 2012 στη βάση των πωλήσεων του έτους 2014, καθώς σε αυτό περιλαμβάνονται αυξήσεις δύο ετών, δεν προωθήθηκε κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.4. Ούτε και τέθηκε σε αυτόν η θέση του Μ.Υ.2 περί αναπροσαρμογής των πωλήσεων του 2013 σε ποσοστό 31,73%, προκειμένου να αντισταθμιστεί η μείωση που παρατηρήθηκε κατά το εν λόγω έτος λόγω της οικονομικής κρίσης. Τα ίδια ισχύουν και για την, επίσης, ουσιώδη θέση του Μ.Υ.2, ότι θα έπρεπε να αφαιρεθεί από το μεικτό κέρδος πωλήσεων κάποιο ποσοστό ως έξοδα προώθησης και πωλήσεων, το οποίο ο μάρτυρας προσδιόρισε κατά μέσο όρο σε 16,81%. Τέλος, δεν τέθηκε στον Μ.Ε.4 η μελέτη του Μ.Υ.2 σύμφωνα με την οποία δεν επήλθε οποιαδήποτε απώλεια κερδών λόγω της ύπαρξης εργοταξίου, διότι ο μέσος όρος αύξησης των πωλήσεων των καταστημάτων κατά τα έτη 2013 – 2019 ήταν μεγαλύτερος από το ποσοστό αύξησης των πωλήσεων των καταστημάτων κατά τα έτη 2019 - 2020, δηλαδή κατά τον πρώτο λειτουργίας των καταστημάτων χωρίς εργοτάξιο (Τεκμήριο 119).

 

Καθίσταται φανερό από τα προαναφερόμενα, ότι ο Μ.Ε.4 και κατ’ επέκταση η Ενάγουσα αποστερήθηκε της δυνατότητας να τοποθετηθεί επί ουσιαστικών θέσεων που εξέφρασε εκ των υστέρων η Εναγόμενη μέσω του Μ.Υ.2. Στην υπόθεση M & Th. Petrou & Sons Developers Ltd v. Κουκκουλή (ανωτέρω), λέχθηκαν χαρακτηριστικά τα ακόλουθα:

 

«Η πλευρά των εφεσειόντων λανθασμένα δεν έθεσε αριθμό θεμάτων κατά την αντεξέταση του εφεσίβλητου και των μαρτύρων του, με αποτέλεσμα οι τελευταίοι να στερηθούν του ευεργετήματος να απαντήσουν και να σχολιάσουν τις θέσεις αυτές. Αυτό παραμένει ένα ουσιώδες λάθος από πλευράς τους διότι η επί ακροατηρίω διαδικασία οφείλει να είναι διάφανη και δεν επιτρέπεται η απόκρυψη των θέσεων της μιας ή της άλλης πλευρά κατά την ώρα της αντεξέτασης του έτερου διαδίκου. Ορθά συνεπώς το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε όλες αυτές τις εκδοχές των εφεσειόντων ως εκ των υστέρων σκέψεις που δεν έπειθαν, μεταξύ άλλων, και για το λόγο ότι ουδέποτε τέθηκαν στον εφεσίβλητο για να τις αντικρούσει.»

 

Επιπροσθέτως των πιο πάνω, σημειώνω τα ακόλουθα σε σχέση με το ποσοστό προώθησης και πωλήσεων και το ποσοστό αύξησης των πωλήσεων των καταστημάτων από το έτος 2019 στο έτος 2020.

 

Σε σχέση με το ποσοστό προώθησης και πωλήσεων, ο μέσος όρος του οποίου καθορίστηκε από τον Μ.Υ.2 σε 16,81%, παρατηρώ ότι η θέση του παρουσιάζει εγγενείς αδυναμίες. Όπως παραδέχθηκε ο Μ.Υ.2 τα εν λόγω έξοδα είναι πιθανόν να κυμαίνονται, όπως κυμαίνονται και οι πωλήσεις. Δεν ήταν σε θέση, ωστόσο, να παρουσιάσει λεπτομερέστερο υπολογισμό, καθώς, ως ανέφερε, η σχετική έρευνα δεν έγινε από τον Μ.Ε.4, ο οποίος είχε στη διάθεσή του τα λογιστικά βιβλία της Ενάγουσας. Συνεπώς, η χρησιμοποίηση ποσοστού 16,81% δεν θα μπορούσε σε κάθε περίπτωση να τεκμηριωθεί.

 

Επίσης, εγγενείς αδυναμίες παρουσιάζει και η θέση του Μ.Υ.2 περί μειωμένης αύξησης στα ποσοστά πωλήσεων των καταστημάτων κατά τον πρώτο χρόνο λειτουργίας τους χωρίς την ύπαρξη εργοταξίου. Αυτό, διότι, ως διαφάνηκε κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας δεν έλαβε υπόψιν την ενδεχόμενη επίδραση στις πωλήσεις από την πανδημία του κορονοϊού και των μέτρων απαγόρευσης μετακινήσεων.

 

Η μαρτυρία του Μ.Υ.1 αποσκοπούσε στο να παρουσιάσει το λεπτομερές καθολικό της Εναγόμενης (δέσμη Τεκμηρίου 114), καθώς και τους υπολογισμούς που ο ίδιος διενήργησε σε σχέση με την ανταπαίτηση της Εναγόμενης (δέσμη Τεκμηρίου 115).

 

Η Ενάγουσα κατά την αντεξέταση του Μ.Υ.1 επιχείρησε να πλήξει τον ισχυρισμό του περί της ορθότητας των καταγραφών που περιλαμβάνονται στο λεπτομερές καθολικό – δέσμη Τεκμηρίου 114.  Ειδικότερα, η αντεξέταση επικεντρώθηκε σε σχέση με λανθασμένες καταγραφές ημερομηνιών που αφορούσαν πληρωμές που διενεργήθηκαν από την Ενάγουσα.  Κρίνω ως επαρκείς και ικανοποιητικές τις επεξηγήσεις του Μ.Υ.1, ο οποίος διευκρίνισε ότι οι ημερομηνίες που παρουσιάζονται στη δέσμη Τεκμηρίου 114 είναι οι ημερομηνίες κατά τις οποίες ο λογιστής της Εναγόμενης καταχώρισε τις εν λόγω πληρωμές στο λεπτομερές καθολικό.  Διευκρίνισε, μάλιστα, χωρίς να υπάρξει οποιαδήποτε αμφισβήτηση επ’ αυτού ότι οι εγγραφές στα λογιστικά συστήματα μιας εταιρείας γίνονται κατά την τριμηνία εντός των οποίων διενεργούνται οι πληρωμές χωρίς κατ’ ανάγκη η εγγραφή να πρέπει να γίνει την ημερομηνία που όντως διενεργείται μια πληρωμή.

 

Πέραν των εξηγήσεων που δόθηκαν από τον Μ.Υ.1, σημειώνω ότι δεν έχει αμφισβητηθεί από την Ενάγουσα η ορθότητα των χρηματικών ποσών που καταγράφονται στο λεπτομερές καθολικό.  Ούτε, από την άλλη, το γεγονός ότι στη δέσμη Τεκμηρίου 114 δεν εμφαίνεται η αναπροσαρμογή του Φ.Π.Α. η οποία έλαβε χώραν τον Ιανουάριο του 2014 καθιστά αυτό ως λανθασμένο. 

 

Όσον αφορά τους υπολογισμούς που προέβη ο ίδιος ο Μ.Υ.1 και κατέγραψε στις καταστάσεις που κατέθεσε ως δέσμη Τεκμηρίου 115, παρατηρώ ότι η ορθότητα των πράξεων που διενήργησε δεν αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέτασή του.  Αυτό το οποίο αμφισβητήθηκε ήταν το κατά πόσο υπάρχει οφειλή της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη και κατά πόσο η Εναγόμενη δικαιούται να διεκδικεί τόκο προς 8% επί της ισχυριζόμενης ανταπαίτησης προχωρώντας, μάλιστα, σε κεφαλαιοποίηση των τόκων την 31^η Δεκεμβρίου εκάστου έτους.

 

Η μαρτυρία που προσφέρθηκε από τον Μ.Υ.1 επί των πιο πάνω αμφισβητούμενων ζητημάτων δεν είναι αποδεκτή.  Αυτό, διότι η μαρτυρία του στηρίχθηκε στην ερμηνεία που ο ίδιος έδωσε στις επίδικες συμφωνίες – Τεκμήρια 4 και 5.  Εξέφρασε, επομένως, τη γνώμη του επί ζητημάτων τα οποία εκφεύγουν του πεδίου της εμπειρογνωμοσύνης του. 

 

Επίσης, ως μη αποδεκτή κρίνεται και η πτυχή της μαρτυρίας του που αφορά ισχυριζόμενες δηλώσεις οι οποίες μεταφέρθηκαν στον ίδιο από τον αρχιτέκτονα του έργου.  Με τις εν λόγω δηλώσεις, ο Μ.Υ.1 επιχείρησε να ερμηνεύσει το Τεκμήριο 24 λέγοντας ότι ο αρχιτέκτονας κατέγραψε στο εν λόγω Τεκμήριο την αναφορά «σε μερική παράδοση», διότι δεν είχαν παραδοθεί στην Ενάγουσα έξι χώροι στάθμευσης οι οποίοι βρίσκονταν στο δεύτερο υπόγειο. 

 

Πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία στην οποία δεν μπορεί να δοθεί βαρύτητα, καθώς το πρόσωπο το οποίο προέβη στην αρχική δήλωση δεν κλήθηκε να καταθέσει ως μάρτυρας χωρίς μάλιστα να δοθεί οποιαδήποτε εξήγηση προς τούτο από την Εναγόμενη (άρθρο 27(2)(α) και (3) του Κεφ.9).  Σημειώνω, ότι, στη βάση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιόν μου, ο αρχιτέκτονας του έργου είχε επιλεγεί από την Εναγόμενη.  Συνεπώς, εξάγεται το εύλογο συμπέρασμα ότι η Εναγόμενη θα μπορούσε να καλέσει το εν λόγω πρόσωπο ως μάρτυρα.  Περαιτέρω, η υπό αναφορά εξ ακοής μαρτυρία του Μ.Υ.1 δεν υποστηρίζεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 24 (άρθρο 27(2)(ε) του Κεφ. 9).

 

Ευρήματα

Τα γεγονότα που καταγράφηκαν στο κεφάλαιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας ως παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Για σκοπούς οικονομίας θεωρώ ότι δεν χρειάζεται να καταγραφούν εκ νέου. Επιπροσθέτως των πιο πάνω, αποτελούν ευρήματά μου και τα ακόλουθα γεγονότα:

 

Οι εργασίες ανέγερσης των καταστημάτων δεν προχωρούσαν ικανοποιητικά, με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η παράδοσή τους κατά τη συμφωνημένη ημερομηνία, ήτοι στις 31.07.2012.

 

Λόγω της πιο πάνω προβληματικής κατάστασης και των εντάσεων που δημιουργούνταν εξ αυτής μεταξύ των αξιωματούχων των διαδίκων, δηλαδή της Μ.Ε.1 και του διευθυντή της Εναγόμενης, η Ενάγουσα αποφάσισε όπως διορίσει τον Μ.Ε.2 ως σύμβουλό της.

 

Μετά τον διορισμό του Μ.Ε.2 και κατόπιν συμβουλής του, η Ενάγουσα αρνήθηκε να προχωρήσει σε νέες πληρωμές προς την Εναγόμενη έναντι του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων. Συγκεκριμένα, υπήρξε διαφωνία μεταξύ των διαδίκων, ως προς το κατά πόσο ολοκληρώθηκαν οι εργασίες κατασκευής της τοιχοποιίας της πολυκατοικίας και της τοποθέτησης δαπέδων.

 

Η προαναφερόμενη άρνηση της Ενάγουσας πυροδότησε νέες εντάσεις. Υπήρξε συνάντηση μεταξύ των διαδίκων στις 12.10.2012. Αποτέλεσμα της συνάντησης ήταν η υπογραφή του εγγράφου ανάληψης υποχρέωσης. Με το εν λόγω έγγραφο, η Εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση, όπως, σε περίπτωση κατά την οποία δεν θα παρέδιδε τα καταστήματα μέχρι τις 15.11.2012, καταβάλει επιπρόσθετη αποζημίωση ύψους €50.000 για κάθε μήνα καθυστέρησης. Ταυτόχρονα, η Ενάγουσα συμφώνησε όπως προχωρήσει σε νέα πληρωμή προς την Εναγόμενη και όντως κατέβαλε στην Εναγόμενη στις 15.10.2012 το ποσό των €334.700,88 πλέον Φ.Π.Α.

 

Μετά την παράδοση των καταστημάτων, τα τελευταία τέθηκαν σε λειτουργία από την Ενάγουσα. Για να καταστεί, ωστόσο, δυνατή η παράδοση των καταστημάτων η Ενάγουσα κατέβαλε πληρωμές σε υπεργολάβους της Εναγόμενης και σε προμηθευτές υλικών. Οι πιο πάνω πληρωμές έπρεπε να καταβληθούν από την Εναγόμενη. Παρά ταύτα, καταβλήθηκαν από την Ενάγουσα κατόπιν συμφωνίας των διαδίκων ότι θα αφαιρούνταν από το τίμημα πώλησης των καταστημάτων.

 

Περαιτέρω, το ηλεκτρολογικό φορτίο που εξασφάλισε η Εναγόμενη δεν ήταν ικανοποιητικό για τη λειτουργία των καταστημάτων στη βάση των συμφωνηθέντων τεχνικών προδιαγραφών. Η Ενάγουσα αναγκάστηκε με δικά της έξοδα να εξασφαλίσει από την Α.Η.Κ το απαραίτητο για τη λειτουργία των καταστημάτων ηλεκτρολογικό φορτίο. Επιπροσθέτως, υπήρξαν κακοτεχνίες σε διάφορες εργασίες που εκτέλεσε η Εναγόμενη στα καταστήματα. Επιπλέον, η Ενάγουσα απώλεσε έναν χώρο στάθμευσης.

 

Καθ’ όλη τη διάρκεια λειτουργίας των καταστημάτων την περίοδο 2013 – 2019, κατά την οποία το υπόλοιπο κτήριο δεν είχε αποπερατωθεί, τα καταστήματα παρουσίαζαν σταθερά αυξητική πορεία στις πωλήσεις των προϊόντων που προσφέρονταν σε αυτά.

 

Η λειτουργία, ωστόσο, των καταστημάτων σε ένα ημιτελές κτήριο προκαλούσε δυσχέρειες με κυριότερη αυτή της αντιμετώπισης των έντονων βροχοπτώσεων. Ενόψει του ότι οι οικοδομικές εργασίες στους ορόφους του κτηρίου άνωθεν των καταστημάτων  δεν ολοκληρώθηκαν, τα βρόχινα νερά εισέρχονταν μέσω αυτών στα καταστήματα προκαλώντας ζημιές στις γυψοσανίδες οροφής των καταστημάτων, σε ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, καθώς και σε εμπορεύματα. Σε δύο, μάλιστα, περιπτώσεις, τον Ιανουάριο του 2015 και τον Ιανουάριο του 2018, υπήρξαν πλημμύρες στα καταστήματα για τις οποίες η Ενάγουσα αποζημιώθηκε από τις ασφαλιστικές εταιρείες της Εναγόμενης και της BWD αντίστοιχα.

 

Τέλος, αποτελεί εύρημά μου, ότι μετά την τελευταία πληρωμή που διενήργησε η Ενάγουσα στις 24.12.2012, δεν κατέβαλε οποιοδήποτε άλλο ποσό στην Εναγόμενη ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο σε σχέση με τις επίδικες συμφωνίες πώλησης.

 

Νομική πτυχή - Συμπεράσματα

Το πλαίσιο που ρυθμίζει τις σχέσεις των διαδίκων είναι οι συμφωνίες ημερομηνίας 27.06.2011 (Τεκμήρια 4 και 5), μαζί με το έγγραφο ανάληψης υποχρέωσης ημερομηνίας 12.10.2012 (Τεκμήριο 20). Στο επίκεντρο της διαφοράς των διαδίκων βρίσκεται η ερμηνεία των όρων των προαναφερόμενων εγγράφων, με τη βασικότερη διαφωνία τους να εντοπίζεται στο κατά πόσο η Εναγόμενη συμμορφώθηκε με την υποχρεώσή της για την κατασκευή και παράδοση των καταστημάτων.

 

Ειδικότερα, η Ενάγουσα ισχυρίζεται, ότι η Εναγόμενη δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις και δεν δικαιούται να λάβει το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης. Οι συνολικές πληρωμές εκ ποσού €2.356.000,03 περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α υπερκαλύπτουν τις εργασίες που εκτέλεσε η Εναγόμενη. Συγκεκριμένα, τα καταστήματα παραδόθηκαν μερικώς στις 23.12.2012, αφού κατά τον χρόνο παράδοσής τους μέχρι και το 2019, το κτήριο, μέρος του οποίου αποτελούσαν τα καταστήματα, ήταν ημιτελές και αποτελούσε στην ουσία εργοτάξιο το οποίο, μάλιστα, κατά τη μεγαλύτερη περίοδο των πιο πάνω ετών ήταν ανενεργό. Μέχρι και σήμερα τα καταστήματα δεν έχουν παραδοθεί πλήρως.

 

Στην αντίπερα όχθη, η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι τα καταστήματα παραδόθηκαν πλήρως και σε λειτουργήσιμη κατάσταση. Εξού και η Ενάγουσα παρέλαβε τα καταστήματα και λειτούργησε εντός αυτών τις εμπορικές δραστηριότητές της. Συνεπώς, δικαιούται το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης, με εξαίρεση το ποσό των €10.000 για κάθε κατάστημα, το οποίο θα καταστεί πληρωτέο κατά τη μεταβίβασή τους.

 

Οι όροι των επίδικων συμφωνιών (Τεκμήρια 4 και 5) είναι πανομοιότυποι, με μοναδική εξαίρεση το πωλούμενο ακίνητο και το τίμημα πώλησης.  Για σκοπούς ευκολίας θα αναφέρομαι στη συνέχεια στη συμφωνία που αφορά το ακίνητο της οδηγού αγωγής (853/2014), ήτοι το Τεκμήριο 5.  Θεωρώ χρήσιμη την παράθεση του όρου 1 του Τεκμηρίου 5, ο οποίος προσδιορίζει το αντικείμενό της (ο όρος παρατίθεται αυτούσιος):

 

«Οι Πωλητές πωλούν στους Αγοραστές και οι Αγοραστές αγοράζουν από τους Πωλητές το ακίνητο που περιγράφεται πιο κάτω και που στη συνέχεια θα αναφέρεται «Το Πωλούμενο Ακίνητο»,

 

«Το κατάστημα Αρ. 3 με συνολικό εμβαδόν ισογείου 393 τετρ. μέτρα και 196 τετρ. μέτρα μεσοπατώματος, με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης των υπαίθριων χώρων στάθμευσης με τους αριθμούς 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93 και των καλυμμένων χώρων στάθμευσης με τους αριθμούς 26, 27, 28.»

 

Το Πωλούμενο Ακίνητο εμφαίνεται με κίτρινο χρώμα στα συνημμένα Αρχιτεκτονικά Σχέδια σημειούμενα Παράρτημα “Α” και αποτελεί μέρος του συγκροτήματος υποστατικών γνωστών ήδη ως “Karaolis Commerecial Center” (που στη συνέχεια θα αναφέρεται ως “Το Συγκρότημα”).»

 

Αντικείμενο, επομένως, των επίδικων συμφωνιών είναι τα καταστήματα, τα οποία προσδιορίζονται στις συμφωνίες ως «Πωλούμενο Ακίνητο». Αυτό το γεγονός γίνεται αποδεκτό και από τους ευπαίδευτους συνηγόρους της Ενάγουσας στη σελ. 28 της τελικής γραπτής αγόρευσής τους.  Συνεπώς, στη βάση του όρου 1 των Τεκμηρίων 4 και 5, η υποχρέωση της Εναγόμενης, ως πωλήτριας, ήταν να κατασκευάσει και να παραδώσει στην Ενάγουσα, ως αγοράστρια, τα καταστήματα. Αντιστοίχως, η υποχρέωση της Ενάγουσας ήταν η καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος αγοράς στη βάση του όρου 2Α) των συμφωνιών, ο οποίος προνοεί για τη σταδιακή πληρωμή του τιμήματος.  Παραθέτω τον όρο 2Α) του Τεκμηρίου 5 (ο όρος παρατίθεται αυτούσιος):

 

       « Το Πωλούμενο Ακίνητο πωλείται στην τιμή των €2.100.000,00 (Ευρώ Δύο Εκατομμύρια Εκατόν Χιλιάδες μόνον) πλέον Φ.Π.Α. €315.000 (Ευρώ Τριακόσιες Δέκα Πέντε Χιλιάδες), ποσά που οι Αγοραστές αναλαμβάνουν να πληρώσουν στους Πωλητές ως ακολούθως:

 

i)              €21.739.13 (Ευρώ Είκοσι Μία Χιλιάδες Επτακόσια Τριάντα Εννέα και 13/100) πλέον Φ.Π.Α. €3.260,87 (Ευρώ Τρεις Χιλιάδες Διακόσια Εξήντα και 87/100) έχουν πληρωθεί στις 10/06/2011 ως προκαταβολή κράτησης και οι Πωλητές με την υπογραφή της συμφωνίας αυτής αναγνωρίζουν λήψη του ποσού αυτού.

ii)             €360.000 (Ευρώ Τριακόσιες Εξήντα Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €54.000 (Ευρώ Πενήντα Τέσσερεις Χιλιάδες) θα πληρωθούν εντός σαρανταπέντε ημερών από την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας.

iii)           €210.000 (Ευρώ Διακόσιες Δέκα Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €31.500 (Ευρώ Τριάντα Μία Χιλιάδες Πεντακόσια) θα πληρωθούν με την ολοκλήρωση του μεταλλικού σκελετού της πολυκατοικίας.

iv)           €210.000 (ευρώ Διακόσιες Δέκα Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €31.500 (Ευρώ Τριάντα Μία Χιλιάδες Πεντακόσια) θα πληρωθούν με την κατασκευή της τοιχοποιίας της πολυκατοικίας.

v)            €210.000 (ευρώ Διακόσιες Δέκα Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €31.500 (Ευρώ Τριάντα Μία Χιλιάδες Πεντακόσια) θα πληρωθούν με την τοποθέτηση των δαπέδων.

vi)           €246.000 (Ευρώ Διακόσιες Σαράντα Έξη Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €36.900 (Ευρώ Τριάντα Έξη Χιλιάδες Εννιακόσια) θα πληρωθούν ταυτόχρονα με την παράδοση του πωλούμενου ακινήτου.

vii)          €832.260,90 (Ευρώ Οκτακόσιες Τριάντα Δύο Χιλιάδες Διακόσια Εξήντα και 90/100) πλέον Φ.Π.Α. €124.839,13 (Ευρώ Εκατόν Είκοσι Τέσσερεις Χιλιάδες Οκτακόσια Τριάντα Εννέα και 13/100) θα πληρωθούν 12 μήνες ή ενωρίτερα από την ημερομηνία παράδοσης του πωλούμενου ακινήτου.

viii)         €10.000 (Ευρώ Δέκα Χιλιάδες) πλέον Φ.Π.Α. €1.500 (Ευρώ Χίλια Πεντακόσια) θα πληρωθούν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση ξεχωριστού τίτλου εγγραφής του Πωλούμενου Ακινήτου επ’ ονόματι των Αγοραστών.»

                          

Κατά την ακροαματική διαδικασία, η Ενάγουσα προώθησε τη θέση ότι η Εναγόμενη δεν εκπλήρωσε τις εργασίες που αφορούν τα στάδια του όρου 2Α) iii), iv) και v). Ιδιαίτερα έντονη υπήρξε η θέση της Ενάγουσας ως προς το στάδιο πληρωμής αναφορικά με την κατασκευή της τοιχοποιίας του κτηρίου (όρος 2Α) iv)).

 

H τήρηση του χρονοδιαγράμματος αποπληρωμής συνιστούσε, σύμφωνα με τον όρο 4 των Τεκμηρίων 4 και 5, ουσιώδη όρο. Παρά την πιο πάνω ρητή αναφορά, το χρονοδιάγραμμα δεν τηρήθηκε στην πράξη, όπως καταμαρτυρείται από τις πληρωμές που έγιναν από την Ενάγουσα (δέσμες Τεκμηρίων 8, 114 και 115).  Συγκεκριμένα, από τη δέσμη Τεκμηρίου 8 προκύπτει ότι η δόση για τον μεταλλικό σκελετό δεν καταβλήθηκε εφάπαξ (όρος 2Α) iii)), αλλά με δύο δόσεις στις 27.12.2011 και 29.02.2012. Οι δε πληρωμές για την τοιχοποιία και τα δάπεδα συντελέστηκαν με τέσσερις ουσιαστικά δόσεις, αντί με δύο (όρος 2Α iv) και v)), μεταξύ της περιόδου 23.05.2012 – 15.10.2012.  Οι διάδικοι, επομένως, με τη συμπεριφορά τους, δεν επέμειναν στην αυστηρή τήρηση των σταδίων πληρωμής των δόσεων του τιμήματος πώλησης. Συνεπώς, τα στάδια αποπληρωμής των δόσεων ατόνησαν στην πράξη, με αποτέλεσμα να παύσουν να είναι ουσιώδη (Κυριάκου κ.α. ν. Galatex Tourist Enterprises Ltd, Πολ. Έφ. αρ.185/2011 και 186/2011, ημερ.02.05.2017).

 

Περαιτέρω, επισημαίνω, ότι οι πληρωμές που διενήργησε η Ενάγουσα καλύπτουν όλα τα πιο πάνω στάδια εργασιών για τα οποία διαμαρτύρεται ότι δεν εκτελέστηκαν πλήρως από την Εναγόμενη. Ειδικότερα, όσον αφορά την τοιχοποιία για την οποία έγινε αρκετός λόγος, από τη συνολική δόση των €340.000 πλέον Φ.Π.Α παρέμεινε στις 03.08.2012 υπόλοιπο περί τις €6.000 πλέον Φ.Π.Α. Είχε, δηλαδή, εξοφληθεί σχεδόν πλήρως η εν λόγω δόση πριν τον διορισμό του Μ.Ε.2 και την άρνηση της Ενάγουσας για καταβολή επιπλέον πληρωμών. Παράλληλα, υπενθυμίζω, ότι μετά τον διορισμό του Μ.Ε.2 και την υπογραφή του Τεκμηρίου 20, ακολούθησε η πληρωμή άλλων τριών δόσεων στις 15.10.2012 (€334.700,88 πλέον Φ.Π.Α), στις 07.12.2012 (€170.040 πλέον Φ.Π.Α) και στις 24.12.2012 (€177.692,30 πλέον Φ.Π.Α.).

 

Ούτε, από την άλλη, η διασύνδεση της πληρωμής μέρους του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων με εργασίες που αφορούσαν συνολικά το κτήριο, έχει την έννοια ότι η ολοκλήρωση του κτηρίου, μέρος του οποίου αποτελούσαν τα καταστήματα, συνιστούσε προϋπόθεση για την πλήρη αποπληρωμή του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης. Η απομόνωση των συγκεκριμένων δόσεων πληρωμής από τους υπόλοιπους όρους των Τεκμηρίων 4 και 5, θα αντιστρατευόταν τον σκοπό της συμφωνίας και την πραγματική πρόθεση των μερών. Είναι νομολογημένο, ότι το κείμενο μίας συμφωνίας πρέπει να ερμηνεύεται στο σύνολό του και όχι αποσπασματικά (Βουζούνη κ.α ν. Αποστόλου, Πολ. Έφ. αρ.457/2012, ημερ.10.04.2019), ECLI:CY:AD:2019:A138. 

 

Η ερμηνεία των Τεκμηρίων 4 και 5 στην ολότητά τους, οδηγεί χωρίς δυσκολία στο συμπέρασμα ότι η υποχρέωση που ανέλαβε η Εναγόμενη ήταν να κατασκευάσει και να παραδώσει τα καταστήματα, όπως αυτά ορίζονται και περιγράφονται («Πωλούμενο Ακίνητο») στον όρο 1 των συμφωνιών. Είναι εμφανές, ότι η διασύνδεση με τις εργασίες κατασκευής του κτηρίου έγινε απλώς και μόνο για σκοπούς προσδιορισμού του χρονικού σημείου πληρωμής τριών από τις οκτώ συνολικά δόσεις που προβλέπονται στον όρο 2Α) των συμφωνιών.  Τονίζω, ότι οι μεγαλύτερες σε ύψος πληρωμές (€140.000 και €844.739,10 πλέον Φ.Π.Α. στο Τεκμήριο 4 και €246.000 και €832.260,90 πλέον Φ.Π.Α. στο Τεκμήριο 5) διασυνδέονται ρητά με την παράδοση των καταστημάτων. Επισημαίνεται, ότι σε κανένα άλλο σημείο των συμφωνιών δεν γίνεται διασύνδεση των υποχρεώσεων των διαδίκων με την πορεία εκτέλεσης των εργασιών στο υπόλοιπο κτήριο.  Εάν αυτή ήταν η πρόθεση των μερών, τότε θα μπορούσε κάλλιστα να συμπεριληφθεί πρόνοια με την οποία να εξαρτηθούν όλες οι πληρωμές από την πρόοδο των εργασιών στο κτήριο.  Δεν προκύπτει να ήταν, όμως, αυτή η πρόθεση των μερών.

 

Τα προαναφερόμενα επιβεβαιώνονται και από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 20.  Συγκεκριμένα, η υποχρέωση που αναλήφθηκε αφορούσε αποκλειστικά και μόνο τα καταστήματα. Είναι σε σχέση με αυτήν την υποχρέωση, η οποία αποτελούσε και την ουσιαστική υποχρέωση δυνάμει των Τεκμηρίων 4 και 5, που συμφωνήθηκε η επιπρόσθετη αποζημίωση ύψους €50.000 σε περίπτωση μη παράδοσης των καταστημάτων μέχρι τις 15.11.2012.  Ουδεμία αναφορά γίνεται στο Τεκμήριο 20, είτε στις εργασίες τοιχοποιίας, είτε γενικά στην πρόοδο των εργασιών που αφορούσαν το υπόλοιπο κτήριο. Τούτο είναι αποκαλυπτικό της πραγματικής πρόθεσης των μερών, αφού κατά τον χρόνο υπογραφής του Τεκμηρίου 20 ήταν ήδη γνωστά τα προβλήματα στην πρόοδο των εργασιών ολόκληρου του κτηρίου.

 

Ανοίγω μία παρένθεση για να σχολιάσω τη θέση της Ενάγουσας περί διενέργειας πληρωμών προς την Εναγόμενη οι οποίες υπερκαλύπτουν την αξία των εργασιών που η τελευταία εκτέλεσε. Στη βάση αυτού του συλλογισμού, η Ενάγουσα θεωρεί ότι δεν υφίσταται συμβατική υποχρέωση για εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων. 

 

Καταρχάς, σημειώνω ότι δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία σε σχέση με την αξία των εκτελεσθέντων εκ μέρους της Εναγόμενης εργασιών.  Η απουσία μαρτυρίας ως προς την αξία της πραγματικά εκτελεσθείσας εργασίας δεν επιτρέπει την σύγκριση της τελευταίας με τα χρηματικά ποσά που κατέβαλε η Ενάγουσα, με αποτέλεσμα να αφήνει μετέωρο τον ισχυρισμό της Ενάγουσας περί υπερπληρωμών και απαλλαγής της από τις συμβατικές της υποχρεώσεις.

 

Περαιτέρω, ο πιο πάνω συλλογισμός αγνοεί παντελώς το γεγονός ότι οι επίδικες συμφωνίες δεν ήταν απλά συμφωνίες εργοληπτικών εργασιών, αλλά και συμφωνίες πώλησης ακινήτων. Επομένως, το συμφωνηθέν τίμημα, δεν αντικατοπτρίζει μόνο την αξία των οικοδομικών εργασιών, αλλά και την αξία του μεριδίου της γης που αντιστοιχεί στα καταστήματα. Για την τελευταία αξία, ουδείς λόγος έγινε από την Ενάγουσα.

 

Κλείνω την πιο πάνω παρένθεση και προχωρώ στον σχολιασμό της θέσης της Ενάγουσας περί μη πλήρους παράδοσης των καταστημάτων. Η πιο πάνω θέση στηρίχθηκε κατά κύριο λόγο στο Τεκμήριο 24. Θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσιο το περιεχόμενο του πιο πάνω Τεκμηρίου:

 

«Με το παρόν έγγραφο πιστοποιούμε ότι η πιο πάνω Εμπορική Μονάδα η οποία βρίσκεται στο Ισόγειο της προαναφερόμενης 5-όροφης οικοδομής – η οποία ανεγείρεται σύμφωνα με την Αρχιτεκτονική Μελέτη του Γραφείου μας – έχει Παραδοθεί στους Χρήστες από τον Ιδιοκτήτη/ Εργολήπτη και έχει Παραληφθεί από τους Χρήστες του στις 23 Δεκεμβρίου, 2012.

 

Όλες οι οικοδομικές εργασίες που αφορούν το εσωτερικό του καταστήματος και της πρόσοψης του έχουν ολοκληρωθεί ώστε να μην κωλύεται η ομαλή του λειτουργία σαν εμπορική μονάδα.

 

Οι υπόλοιπες οικοδομικές εργασίες για την παράδοση όλων των εμπορικών μονάδων του κτηρίου καθώς και οι κοινόχρηστοι χώροι αναμένεται να ολοκληρωθούν το αργότερο μέχρι τις 30 Απριλίου, 2013.

 

Για οποιεσδήποτε επιπλέον πληροφορίες, παρακαλώ επικοινωνήστε με το γραφείο μας.»

 

Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της Ενάγουσας στις τελικές αγορεύσεις τους παραθέτουν συγγράμματα και νομολογία προς επεξήγηση της διαφοράς μεταξύ τελικών και ενδιάμεσων πιστοποιητικών. Θεωρώ, ότι οι σχετικές παραπομπές δεν είναι βοηθητικές για την επίλυση του υπό εξέταση ζητήματος, καθώς το Τεκμήριο 24 δεν αποτελεί ούτε τελικό, ούτε ενδιάμεσο πιστοποιητικό. Πρόκειται, όπως το ίδιο προσδιορίζει στον τίτλο του, για πιστοποιητικό τμηματικής παραλαβής. Παράλληλα, σημειώνω ότι στον όρο 2Α) vi) και vii), καθώς και στον όρο 2Β) των Τεκμηρίων 4 και 5 δεν προβλέπεται η έκδοση πιστοποιητικού από τον αρχιτέκτονα προς επιβεβαίωση της παράδοσης. Ούτε και αποτελεί η έκδοση τέτοιου πιστοποιητικού προϋπόθεση για την πληρωμή των δόσεων που αντιστοιχούν στην παράδοση των καταστημάτων.

 

Θα προχωρήσω, επομένως, στην ερμηνεία του Τεκμηρίου 24 στη βάση του νοήματος που αποδίδουν οι λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν για τη συγγραφή του.

 

Η θέση της Ενάγουσας, ότι με το Τεκμήριο 24 πιστοποιείται η μερική παράδοση των καταστημάτων δεν βρίσκει έρεισμα στο περιεχόμενό του.  Η μελέτη του Τεκμηρίου 24 καταδεικνύει, ότι απουσιάζει οποιαδήποτε αναφορά σε μερική παράδοση των καταστημάτων. Αντιθέτως, ο αρχιτέκτονας πιστοποιεί την παράδοση των καταστημάτων και την παραλαβή τους από την Ενάγουσα δηλώνοντας ταυτόχρονα ότι δεν κωλύεται η ομαλή λειτουργία τους ως εμπορική μονάδα.

 

Ούτε και το «Θέμα» του Τεκμηρίου 24 υποδηλοί ότι τα καταστήματα παραδόθηκαν μερικώς. Αυτό το οποίο συνάγεται με καθαρότητα από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 24, είναι ότι η παραλαβή ήταν τμηματική, υπό την έννοια ότι ένα μόνο τμήμα του όλου κτηρίου, ήτοι τα καταστήματα, παραδόθηκαν ενώ εκκρεμούσαν οικοδομικές εργασίες για τις υπόλοιπες εμπορικές μονάδες και τους κοινόχρηστους χώρους.

 

Τα καταστήματα, επομένως, παραδόθηκαν πλήρως και σε λειτουργήσιμη κατάσταση έχοντας ολοκληρωθεί όλες οι οικοδομικές εργασίες που αφορούν το εσωτερικό τους και την πρόσοψή τους. Τούτο, άλλωστε, επιβεβαιώθηκε στην πράξη, καθώς τα καταστήματα λειτούργησαν, παρουσιάζοντας καθ’ όλη την επίδικη περίοδο μία σταθερή αυξητική πορεία στις πωλήσεις των προϊόντων που προσφέρονταν σε αυτά.

 

Η κατασκευή και παράδοση των καταστημάτων σηματοδοτεί και την ουσιαστική εκπλήρωση των υποχρεώσεων της Εναγόμενης. Η αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης έχει αναγνωριστεί νομολογιακά. Στην υπόθεση Quickserf Advertising Ltd v. Bonny Unisex Co κ.α, Πολ. Έφ. αρ.289/2012, ημερ.28.06.2018, ECLI:CY:AD:2018:A316, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Είναι γνωστός ο κανόνας για πλήρη και εξ ολοκλήρου εκπλήρωση των εκατέρωθεν συμβατικών υποχρεώσεων αλλ’ όμως δεν εφαρμόζεται εκεί που θα δημιουργείτο προφανής αδικία, όπως στην περίπτωση που υπάρχει «ουσιαστική εκπλήρωση» της σύμβασης.

 

Σε τέτοια περίπτωση το μέρος που ουσιαστικά εκπλήρωσε την υποχρέωση του δικαιούται στην είσπραξη της αμοιβής του ενώ το άλλο μέρος σε αποζημιώσεις με Ανταπαίτηση.

 

Το τι συνιστά «ουσιαστική εκπλήρωση» είναι νομολογιακά γνωστό ότι εξαρτάται από τη φύση της σύμβασης και των γεγονότων. Η αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης μπορεί να αποκλειστεί με ρητή πρόνοια στη σύμβαση. Είναι θέμα που αφορά στη φύση της σύμβασης και των γεγονότων της κάθε περίπτωσης.»

 

Χρήσιμη αναφορά για την αρχή της ουσιαστικής εκπλήρωσης, ειδικά σε ό,τι αφορά συμβόλαια όπου η πληρωμή χρηματικών ποσών συνδέεται με τη συμπλήρωση συγκεκριμένης εργασίας, μπορεί να γίνει και στην αγγλική υπόθεση Hoening v. Isaacs [1952] 2 All ER 176. Συγκεκριμένα, ο Λόρδος Denning, ανέφερε τα εξής (οι υπογραμμίσεις είναι δικές μου):

 

«… When a contract provides for a specific sum to be paid on completion of specified work, the courts lean against a construction of the contract which would deprive the contractor of any payment at all simply because there are some defects or omissions.  The promise to complete the work is, therefore, construed as a term of the contract, but not as a condition.  It is not every breach of that term which absolves the employer from his promise to pay the price, but only a breach which goes to the root of the contract, such as an abandonment of the work when it is only half done.  Unless the breach does go to the root of the matter, the employer cannot resist payment of the price.  He must pay it and bring a cross-claim for the defects and omissions, or, alternatively, set them up in diminution of the price.»

 

Εν προκειμένω, οι εκκρεμότητες που υπήρχαν σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους, τον κεντρικό διακόπτη της Α.Η.Κ, τους χώρους στάθμευσης ή ακόμη και την τοιχοποιία, δεν αναιρούν την υλοποίηση του βασικού αντικειμένου των συμφωνιών, το οποίο, επαναλαμβάνω, ήταν η κατασκευή και παράδοση των καταστημάτων. Τούτο φανερώνει η δομή των επίδικων συμφωνιών και αυτή η ουσιώδης υποχρέωση συντελέστηκε, ως ήδη αναφέρθηκε, στις 23.12.2012.

 

Ακόμη, όμως, κι αν έχει δίκαιο η Ενάγουσα ως προς το ότι δεν υπήρξε πλήρης παράδοση των καταστημάτων διότι το υπόλοιπο κτήριο ήταν ημιτελές, το πιο πάνω επιχείρημα έχει ξεπεραστεί από τα γεγονότα που μεσολάβησαν μετά τις 23.12.2012.  Για να είμαι πιο συγκεκριμένος, αποτελεί κοινό έδαφος, ότι οι κατασκευαστικές εργασίες στο κτήριο ολοκληρώθηκαν το 2019.  Επομένως, η Ενάγουσα, εκ των πραγμάτων, δεν μπορεί πλέον να αρνείται την αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς στη βάση του ότι το κτήριο, μέρος του οποίου αποτελούν τα καταστήματα, παρέμεινε ημιτελές παρουσιάζοντας εικόνα εργοταξίου. 

 

Δεν αγνοώ το γεγονός της αποπεράτωσης του κτηρίου από τρίτο πρόσωπο και όχι από την Εναγόμενη. Θεωρώ, ωστόσο, ότι αυτό το δεδομένο δεν απαλλάσσει την Ενάγουσα από την υποχρέωσή της προς αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς των καταστημάτων. 

 

Οι συνήγοροι της Ενάγουσας αναφέρουν στη σελίδα 35 της αγόρευσής τους τα ακόλουθα επί του προαναφερόμενου ζητήματος:

 

«Παράλληλα, το υπόλοιπο κτήριο αγοράστηκε ως εργοτάξιο και ολοκληρώθηκε από τον νέο αγοραστή με άλλον εργολάβο.  Ως εκ τούτου, οι Εναγόμενοι έχουν ήδη αποζημιωθεί για την διαφορά αυτή και οποιοδήποτε περαιτέρω ποσό τυχόν διαταχθούν οι Ενάγοντες να τους καταβάλουν θα αποτελεί αδικαιολόγητο πλουτισμό προς όφελος των Εναγόμενων.»

 

 

Με κάθε σεβασμό, θεωρώ άστοχη την πιο πάνω αναφορά των συνηγόρων. Δεν γίνεται αντιληπτό με ποιο τρόπο η Εναγόμενη, μέσω της πώλησης του υπολοίπου  κτηρίου στη BWD, έχει αποζημιωθεί σε σχέση με το οφειλόμενο υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων. Πέραν του ότι το περιεχόμενο της συμφωνίας της Εναγόμενης με τη BWD παραμένει άγνωστο, είναι αδιαμφισβήτητο το γεγονός ότι η εν λόγω συμφωνία αφορά διαφορετικό αντικείμενο από αυτό των επίδικων συμφωνιών, αλλά και διαφορετικά συμβαλλόμενα μέρη. Περαιτέρω, σημειώνω ότι δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία που να υποστηρίζει ότι η Ενάγουσα κλήθηκε από τη BWD να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό χρημάτων για τις εργασίες ολοκλήρωσης του υπολοίπου κτηρίου. Συνεπώς, δεν μπορεί να γίνεται λόγος για προσπορισμό αδικαιολόγητου οφέλους στο πρόσωπο της Εναγόμενης σε περίπτωση κατά την οποία η Ενάγουσα κληθεί να καταβάλει το ποσό που παρέμεινε ως υπόλοιπο για την αγορά των καταστημάτων.

 

Προχωρώ στην εξέταση των διεκδικούμενων αποζημιώσεων. Αποτελεί καλά καθιερωμένη αρχή, ότι οι αποζημιώσεις στο δίκαιο των συμβάσεων έχουν σκοπό την αποκατάσταση του αθώου μέρους στη θέση που θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι τη ζημιά την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών διάρρηξης της συμφωνίας (Άλπαν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ ν. Τρυφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ 679 και Men Mar Ltd ως εμπορεύεται υπό την εμπορική επωνυμία M & M Caterhome ν. CLP Catering Ltd, Πολ. Έφ.27/2012 σχετ. με 28/2012, ημερ.23.01.2018).

 

Ξεκινώ από την απαίτηση αναφορικά με την καθυστερημένη παράδοση των καταστημάτων.

 

Όπως αναφέρθηκε τα καταστήματα θα έπρεπε να παραδοθούν το αργότερο μέχρι την 31.07.2012 (όρος 6(α) των Τεκμηρίων 4 και 5). Τα καταστήματα παραδόθηκαν εντέλει πλήρως και σε λειτουργίσιμη κατάσταση στις 23.12.2012.  Υπήρξε, επομένως, παράβαση του συμβατικού όρου που αφορούσε τον χρόνο παράδοσής τους.  Η πιο πάνω παράβαση ενεργοποιεί τον όρο 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5 και καθιστά την Εναγόμενη υπόλογη σε αποζημιώσεις.   

 

Ο όρος 6(γ) προβλέπει, ότι η Ενάγουσα θα καταβάλει αποζημίωση ύψους €7.500 για κάθε μήνα καθυστέρησης για κάθε κατάστημα, καθώς και ότι το συνολικό ποσό αποζημίωσης θα αφαιρεθεί από την προτελευταία πληρωμή. Επιπροσθέτως, η Εναγόμενη ανέλαβε με το Τεκμήριο 20 την υποχρέωση όπως από τις 15.11.2012 καταβάλει επιπλέον αποζημίωση ύψους €50.000 μηνιαίως μέχρι την παράδοση και των δύο καταστημάτων. Συνεπώς, η Εναγόμενη οφείλει δυνάμει του όρου 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5 το ποσό των €71.500 για την καθυστέρηση στην παράδοση των καταστημάτων για την περίοδο 31.07.2012 – 23.12.2012. Επιπλέον, οφείλει το ποσό των €61.667 δυνάμει της υποχρέωσης που ανέλαβε με το Τεκμήριο 20 και αφορά την περίοδο 16.11.2012 – 23.12.2012. 

 

Υπήρξε εισήγηση εκ μέρους της Εναγόμενης, ότι οι πιο πάνω συμφωνηθείσες αποζημιώσεις δεν συνιστούν συμβατικές υποχρεώσεις, αλλά ποινικές ρήτρες. Κατά συνέπεια, η Ενάγουσα όφειλε να αποδείξει μέσω μαρτυρίας την ισχυριζόμενη ζημιά της λόγω της καθυστέρησης στην παράδοση των καταστημάτων. Δεν παρουσιάστηκε αποδεκτή μαρτυρία, όπως π.χ. από εκτιμητή ακινήτων, προς απόδειξη της εν λόγω ζημιάς.

 

Εν πρώτοις παρατηρώ, ότι δεν εγείρεται δικογραφικά ζήτημα ποινικής ρήτρας. Εφαρμόζοντας κατ’ αναλογία τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Έλληνας ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφ. αρ.87/2013, ημερ. 03.12.2019, ECLI:CY:AD:2019:A503, θεωρώ ότι ο ισχυρισμός περί ύπαρξης ποινικής ρήτρας θα έπρεπε να εγερθεί ρητά στο δικόγραφο της Εναγόμενης.  

 

Σε κάθε, όμως, περίπτωση, η εισήγηση για ύπαρξη ποινικής ρήτρας δεν με βρίσκει σύμφωνο. Η νομολογία ορίζει, ότι ποινική ρήτρα συνιστά ο όρος ο οποίος αποβλέπει στον εκφοβισμό μέσω του ύψους της αποζημίωσης που καθορίζεται στην εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων (Παγιάση κ.α. ν. Σπύρος Σταυρινίδης Κέμικαλς Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ 232). Στην υπόθεση Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού (2002) 1Α Α.Α.Δ 518, λέχθηκε ότι η ποινική ρήτρα είναι ένας συμβατικός όρος ο οποίος περιέχει υπόσχεση του ενός συμβαλλόμενου μέρους προς το έτερο, ότι σε περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως οφειλόμενη παροχή τότε θα υποχρεούται να καταβάλει συγκεκριμένο χρηματικό ποσό, υπό μορφή τιμωρίας.

 

Η γραμματική, αλλά και τελολογική ερμηνεία των Τεκμηρίων 4 και 5, φανερώνει ότι ο όρος 6(γ) δεν τέθηκε προς εκφοβισμό της Εναγόμενης ή προς τιμωρία της τελευταίας σε περίπτωση που δεν εκπλήρωνε την υποχρέωσή της για παράδοση των καταστημάτων σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Το πραγματικό νόημα είναι, κατά την κρίση μου, ότι το τίμημα πώλησης θα μειωνόταν ή με άλλα λόγια η Ενάγουσα θα απαλλασσόταν από την υποχρεώσή της για πληρωμή του τιμήματος πώλησης στο σύνολό του σε περίπτωση καθυστερημένης παράδοσης των καταστημάτων (βλ. κατ’ αναλογία Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού, ανωτέρω). Εξού και η ρητή αναφορά στην επίμαχη πρόνοια σε αφαίρεση των συμφωνηθέντων ποσών από την προτελευταία δόση. 

 

Ούτε και η συμφωνηθείσα επιπλέον αποζημίωση των €50.000 μηνιαίως από τις 15.11.2012 (Τεκμήριο 20) συνιστά, κατά την κρίση μου, ποινική ρήτρα. Ουσιαστικά, με το Τεκμήριο 20 η Εναγόμενη επέκτεινε τη συμβατική ευθύνη που ανέλαβε με τον όρο 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5 σε περίπτωση που η καθυστέρηση συνεχιζόταν για περίοδο πέραν των 3½ μηνών από τη συμφωνηθείσα ημερομηνία παράδοσης. Παράλληλα, η Εναγόμενη επωφελήθηκε με την υπογραφή του Τεκμηρίου 20, εφόσον έλαβε από την Ενάγουσα στις 15.10.2012 πληρωμή η οποία, κατά κοινή παραδοχή, δεν είχε ακόμη καταστεί πληρωτέα στο σύνολό της. 

 

Ως εκ των ανωτέρω, τόσο ο όρος 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5, όσο και το Τεκμήριο 20, αφορούν αναληφθείσες υποχρεώσεις της Εναγόμενης, καθόλα έγκυρες και εκτελεστές.

 

Μία άλλη πτυχή της απαίτησης της Ενάγουσας αφορά την ύπαρξη κακοτεχνιών.

 

Στη Βουζούνη κ.α ν. Αποστόλου (ανωτέρω) λέχθηκε, ότι οι κακοτεχνίες είναι ειδικές ζημιές, οι οποίες πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά. Η μαρτυρία του Μ.Ε.2, για τους λόγους που επεξηγήθηκαν στο στάδιο αξιολόγησής της, κρίθηκε ως αποδεκτή και αξιόπιστη, τόσο σε σχέση με την ύπαρξη κακοτεχνιών, όσο και ως προς το κόστος αποκατάστασής τους. Μία τέτοια μαρτυρία (κόστος αποκατάστασης ή θεραπείας - cost of cure) αποτελεί αποδεκτή μέθοδο για τον υπολογισμό των αποζημιώσεων που προκαλούνται από την ύπαρξη κακοτεχνιών. Στο σύγγραμμα “Hudson’s Building and Engineering Contracts”, 13^th Edition, σελ. 835, αναφέρονται σχετικά τα ακόλουθα:

 

“Consideration of the cases illustrated above shows that, in the case of defective work (that is, work not in accordance with the contract) there are in fact four possible bases of assessing damages, namely:

 

(a)    The “cost of cure”;

(b)    The difference in cost to the builder of the actual work done and the work specified;

(c)    The diminution in value of the completed work or building due to the breach of contract; and

(d)    Loss of amenity.

 

The cases illustrated above establish that the starting position in a claim for damages arising from a builder’s defective or incomplete work in contract is that the appropriate measure of damages is the cost of cure. It is only by making a money award in an amount necessary to restore the work to the condition that the contract required that the building Owner’s expectation interest can be satisfied.”

 

Επομένως, η Ενάγουσα έχει αποδείξει την ύπαρξη των πιο κάτω κακοτεχνιών και το εκτιμώμενο κόστος αποκατάστασής τους:

 

·         Αστοχία στην επίτευξη επιπεδότητας παρκέ, αξίας €2.400.

·         Περιποίηση λεπτομερειών σε σχέση με κατασκευές ξηράς δόμησης, αξίας €800.

·         Στήριξη παραθύρων βιτρινών jumbo με αντιρρήδες, αξίας €6.900.

·         Εισχώρηση αέρα από τις γυάλινες θύρες στην ανατολική όψη, αξίας €1.000.

·         Απουσία περιμετρικού φωτισμού του κτηρίου, αξίας €1.500.

·         Εμφάνιση υγρασιών σε σκαλιά εισόδου των καταστημάτων, αξίας €1.000.

·         Κακή ποιότητα τελειώματος πεζοδρομίων και κρασπέδων περιμετρικά του κτηρίου, αξίας €4.000.

·         Ανεπαρκής ποιότητα του κεραμικού και της τοποθέτησης επένδυσης πατώματος στον ισόγειο χώρο των καταστημάτων, αξίας €40.000.

·         Ρωγμές σε ενώσεις γυψοσανίδας, αξίας €2.000.

·         Υγρασίες που προκύπτουν από τους ανθώνες στην πρόσοψη και πλάγια όψη των καταστημάτων, αξίας €1.500.

 

Κατά συνέπεια, οι κακοτεχνίες στα καταστήματα για τις οποίες ευθύνη φέρει η Εναγόμενη εκτιμώνται στο συνολικό ποσό των €61.100.

 

Προχωρώ στην εξέταση της αξίωσης της Ενάγουσας που αφορά τη διεκδίκηση χρηματικών ποσών που κατέβαλε σε υπεργολάβους και προμηθευτές της Εναγόμενης προκειμένου οι τελευταίοι να εκτελέσουν εργασίες και να προμηθεύσουν υλικά. Οι αμοιβές των εν λόγω προσώπων αποτελούσαν υποχρέωση της Εναγόμενης, η οποία, όμως, αδυνατούσε να τις καταβάλει.  Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η Μ.Ε.1 και ο διευθυντής της Εναγόμενης συμφώνησαν όπως οι προαναφερόμενες αμοιβές καταβληθούν από την Ενάγουσα και η Εναγόμενη θα αφαιρούσε τις εν λόγω πληρωμές από το τίμημα πώλησης.

Στη βάση της αποδεκτής και αξιόπιστης μαρτυρίας της Μ.Ε.1, η Ενάγουσα δικαιούται όπως αποζημιωθεί για πληρωμές προς υπεργολάβους της Εναγόμενης, μέσω της αφαίρεσής τους από το τίμημα πώλησης.

 

Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Μ.Ε.1, επισημάνθηκε ότι η μαρτυρία της ως προς το ύψος ορισμένων αμοιβών παρουσιάζει διάσταση προς τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας. Οι συνήγοροι της Ενάγουσας με παραπομπή στην υπόθεση Παπαχρυσοστόμου ν. Γρηγοριάδη & Συνεταίροι, Πολ. Έφ. αρ.118/10 ημερ. 16.12.2015, υποστήριξαν ότι παρά τις διαφοροποιήσεις που παρατηρούνται το Δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει τα ποσά ως αυτά προσδιορίστηκαν στη μαρτυρία καθώς έχουν αποδειχθεί μέσω των σχετικών τιμολογίων. 

 

Η προαναφερόμενη απόφαση δεν βρίσκει, κατά την άποψή μου,  εφαρμογή στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Αυτό, διότι η αρχή που καθιέρωσε αφορά περιπτώσεις όπου η μαρτυρία είναι μεν αξιόπιστη, αλλά υπολείπεται σε επάρκεια. Εν προκειμένω, δεν τίθεται ζήτημα επάρκειας της μαρτυρίας, αλλά διάστασης μεταξύ των δικογραφημένων θέσεων και της προσκομισθείσας μαρτυρίας. Επομένως, το πρόβλημα εντοπίζεται στο ότι οι διεκδικούμενες αποζημιώσεις, σε ό,τι αφορά το ύψος τους, στερούνται του απαραίτητου δικονομικού υποβάθρου.

 

Στη βάση των πιο πάνω, τα ποσά που δικαιούται να διεκδικήσει η Ενάγουσα περιορίζονται σε αυτά των δικογραφημένων ισχυρισμών της και αφορούν τις κάτωθι πληρωμές:

 

·         Ηλεκτρολογική εγκατάσταση των καταστημάτων, αξίας €35.000 (δέσμη Τεκμηρίου 70).

·         Κόστος για τις μαρμάρινες επενδύσεις, αξίας €7.353 (δέσμη Τεκμηρίου 72).

·         Κόστος για έπιπλα νιπτήρα και καθρέφτες στις τουαλέτες των καταστημάτων, αξίας €1.200.

·         Κόστος για την μεταλλική κατασκευή σκάλας, αξίας €5.128,20 (Τεκμήριο 73).

·         Κόστος για χερούλια θύρας εισόδου, αξίας €1.200 (Τεκμήριο 74).

·         Αναλογία κόστους για την αντικατάσταση ανοιγόμενων θυρών στη βόρεια είσοδο με συρόμενη ηλεκτρική, αξίας €1.000 (Τεκμήριο 75).

·         Κόστος αγοράς φορτίου από την ΑΗΚ και καταβολή υπερωριών, αξίας €5.129 (Τεκμήριο 77).

·         Κόστος για τοιχοποιίες/διαχωριστικά από ξηρά δόμηση, αξίας €5.360 (Τεκμήριο 78).

·         Κόστος για ξυλουργικές εργασίες, αξίας €6.432 (δέσμη Τεκμηρίου 79).

·         Κόστος για αγορά ειδών υγιεινής και λοιπών επενδύσεων, αξίας €4.258 (δέσμη Τεκμηρίου 80).

 

Οι πληρωμές που κατέβαλε η Ενάγουσα σε υπεργολάβους και προμηθευτές της Εναγόμενης συμποσούνται σε €72.060,20. Στο πιο πάνω ποσό θα πρέπει να προστεθεί και η υποχρέωση που ανέλαβε η Εναγόμενη δυνάμει του Τεκμηρίου 28 όπως καταβάλει το ποσό των €4.000 για την φύτευση των ανθώνων και των κήπων στους κοινόχρηστους χώρους του κτηρίου. Συνεπώς, το συνολικό ποσό το οποίο θα πρέπει να αφαιρεθεί από το τίμημα πώλησης των καταστημάτων ανέρχεται σε €76.060,20.

 

Η Ενάγουσα αξιώνει, επίσης, αποζημιώσεις σε σχέση με αμοιβές που κατέβαλε σε διάφορους επαγγελματίες. Έχω ικανοποιηθεί, ότι οι αμοιβές που καταβλήθηκαν στον πολιτικό μηχανικό για παροχή υπηρεσιών συμβούλου πολιτικού μηχανικού (Τεκμήρια 84 και 85), στην εταιρεία P.N. Marinos Consulting Ltd (δέσμη Τεκμηρίου 86) και στην εταιρεία Floros Panteli Associates LLC Consulting Engineers (δέσμη Τεκμηρίου 87), διασυνδέονται άμεσα με την παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης. 

 

Αντιθέτως, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι οι υπηρεσίες που πρόσφεραν στην Ενάγουσα η εταιρεία Alexis Stavrou & Associates Ltd – Mechanical and Electrical Consulting Engineers (Τεκμήριο 83) και το αρχιτεκτονικό γραφείο Leventis & Leventis Architects (δέσμη Τεκμηρίου 88) συσχετίζονται με την παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης. Μέσα από την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν προκύπτει, ότι οι αμοιβές στα πιο πάνω πρόσωπα καταβλήθηκαν λόγω πράξεων ή παραλείψεων της Εναγόμενης.  Πιο συγκεκριμένα, από την επιστολή ημερομηνίας 12.06.2012 (Τεκμήριο 83) που αφορά την εκπόνηση μηχανολογικής και ηλεκτρολογικής μελέτης, αλλά και την επιστολή ημερομηνίας 23.12.2012 (μέρος της δέσμης Τεκμηρίου 88), προκύπτει ότι πρόκειται για υπηρεσίες που ζητήθηκαν από την Ενάγουσα ανεξαρτήτως των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης. 

 

Ως εκ των ανωτέρω, η Ενάγουσα νομιμοποιείται στη διεκδίκηση των αμοιβών που κατέβαλε στα πιο πάνω πρόσωπα (Τεκμήρια 84 – 87) και οι οποίες ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €13.506.

 

Επιπροσθέτως, έχω ικανοποιηθεί ότι η Ενάγουσα υπέστη ζημιά ύψους €42.000 από την απώλεια ενός χώρου στάθμευσης του καταστήματος με αρ.3, όπως αυτή προκύπτει από τη μελέτη - Τεκμήριο 66. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της Εναγόμενης στη σελίδα 19 της τελικής αγόρευσής τους υποστηρίζουν ότι η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται να διεκδικεί το εν λόγω ποσό διότι, σύμφωνα με τη δέσμη Τεκμηρίου 65, υπέγραψε «αμετάκλητη δήλωση» στην οποία καταγράφεται ότι δεν θα έχει καμία απαίτηση σε σχέση με τον επίμαχο χώρο στάθμευσης.

 

Η πιο πάνω εισήγηση δεν με βρίσκει σύμφωνο, καθώς δεν υποστηρίζεται από τη δέσμη Τεκμηρίου 65. Η μελέτη του εγγράφου με τίτλο «αμετάκλητη δήλωση» αναδεικνύει δύο δεδομένα τα οποία αναιρούν τα όσα υποστήριξαν οι συνήγοροι της Εναγόμενης. Πρώτον, το εν λόγω έγγραφο δεν φέρει την υπογραφή της Ενάγουσας. Δεύτερον, καταγράφεται ρητά σε αυτό ότι η επίμαχη δήλωση δεν επηρεάζει τις υπό εκδίκαση αγωγές. 

 

Έρχομαι, τώρα, στην πτυχή των διεκδικούμενων αποζημιώσεων που αφορούν την απώλεια κερδών κατά την περίοδο 31.07.2012 – 31.12.2019. Μαρτυρία για την πιο πάνω πτυχή της απαίτησης της Ενάγουσας προσφέρθηκε από τον Μ.Ε.4.  Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Ε.4 επεξηγήθηκαν οι λόγοι για τους οποίους, κατά την άποψή μου, δεν μπορεί να αποδοθεί βαρύτητα σε αυτή.  Συνεπώς, η Ενάγουσα δεν έχει αποδείξει την υπό αναφορά αξίωσή της.

 

Ούτε και η αξίωση για την πληρωμή των τόκων που η Ενάγουσα κατέβαλε στην Τράπεζα Κύπρου σε σχέση με τα δάνεια που εξασφάλισε για την αγορά των καταστημάτων, μπορεί να επιτύχει. Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η Ενάγουσα, ενόψει της ουσιαστικής εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης, η οποία έλαβε χώραν με την πλήρη παράδοση των καταστημάτων στις 23.12.2012, όφειλε να προχωρήσει σε αποπληρωμή του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς.  Επομένως, η διατήρηση των εναπομεινάντων ποσών των δανείων σε λογαριασμό cash guarantee και η επιβάρυνση της Ενάγουσας με τόκο 0,75%, δεν ήταν απόρροια της συμπεριφοράς που επέδειξε η Εναγόμενη, αλλά αποτέλεσμα της δικής της απόφασης να μην προχωρήσει σε εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς.

 

Σημειώνω και την εξής παράμετρο.  Εφόσον η θέση της Ενάγουσας ήταν ότι με τις πληρωμές που ήδη κατέβαλε εκπλήρωσε πλήρως τις συμβατικές της υποχρεώσεις, τότε, δημιουργείται το ερώτημα για ποιο λόγο αποφάσισε να διατηρήσει τα ποσά των δανείων που εξασφάλισε.  Το αναμενόμενο θα ήταν η Ενάγουσα, αν όχι από τις 24.12.2012, τουλάχιστο από το Νοέμβριο του 2017, οπότε και πληροφορήθηκε την πώληση του υπόλοιπου κτηρίου σε νέο αγοραστή, να τερματίσει τις δανειακές διευκολύνσεις που έλαβε και να περιορίσει έτσι την ισχυριζόμενη ζημιά της από την επιβάρυνση τόκων.  Δεν έπραξε, ωστόσο, όπως πιο πάνω, ούτε και πρόσφερε κάποια εξήγηση για την εν λόγω παράλειψή της.

 

Εν πάση περιπτώσει, πρόκειται, κατά την άποψή μου, για απομακρυσμένη ζημιά η οποία δεν ήταν προβλεπτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης.  Στην υπόθεση Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα (1998) 1 Α.Α.Δ 881, αναφέρθηκε ότι ο τόκος δεν αποτελεί προβλεπτή ζημιά η οποία ανακύπτει από τη διάρρηξη συμφωνίας, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση ή εξυπακούεται από τη φύση της υποχρέωσης.

 

Η τελευταία πτυχή των οικονομικών αξιώσεων της Ενάγουσας αφορά τη διεκδίκηση γενικών αποζημιώσεων. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της Ενάγουσας στις τελικές τους αγορεύσεις ανέφεραν ότι θεωρούν ως ορθό και δίκαιο όπως επιδικαστεί ελάχιστο ποσό €100.000 για την ταλαιπωρία που έχει υποστεί η Ενάγουσα κατά την επίδικη περίοδο των 7 ετών, δηλαδή κατά τα έτη 2013 – 2019. 

 

Έχει αναγνωριστεί η δυνατότητα στο πλαίσιο του δικαίου των συμβάσεων επιδίκασης αποζημιώσεων για ψυχική ταλαιπωρία, οδύνη και αναστάτωση, έστω και αν δεν υπήρξε οικονομική επίπτωση (Ιωάννου κ.ά. ν. Kapsis Travel & Trade Ltd (2003) 1Α Α.Α.Δ 52).  Στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» του Π.Γ. Πολυβίου, Τόμος Β, σελ. 721, παρατίθενται, με αναφορά στην υπόθεση Watts v. Morrow (1991) 1 WLR 1421, οι κατηγορίες των περιπτώσεων κατά τις οποίες το Δικαστήριο δύναται να επιδικάσει αποζημίωση για ταλαιπωρία, οδύνη και ψυχική αναστάτωση.  Παρατίθεται το σχετικό απόσπασμα από την προαναφερόμενη υπόθεση:

 

«(1)  A contract-breaker is not in general liable for any distress, frustration, anxiety, displeasure, vexation, tension or aggravation which his breach of contract may cause to the innocent party.  This rule is not, I think, founded on the assumption that such reactions are not foreseeable, which they surely are or may be, but on considerations of policy.

 

(2)  But the rule is not absolute.  Where the very object of a contract is to provide pleasure, relaxation, peace of mind or freedom from molestation, damages will be awarded if the fruit of the contract is not provided or if the contrary result is procured instead.  If the law did not cater for this exceptional category of case it would be defective.  A contract to survey the condition of a house for a prospective purchaser does not, however, fall within this exceptional category.

 

(3)  In cases not falling within this exceptional category, damages are in my view recoverable for physical inconvenience and discomfort caused by the breach and mental suffering directly related to that inconvenience and discomfort.  If those effects are foreseeably suffered during a period when defects are repaired I am prepared to accept that they sound in damages even though the costs for the repairs is not recoverable as such.  But I also agree that awards should be restrained ….»

 

Είναι ξεκάθαρο, ότι η υπό κρίση περίπτωση δεν εμπίπτει σε μία από τις κατηγορίες που παρατίθενται στην πιο πάνω απόφαση. Σκοπός των επίδικων συμφωνιών δεν ήταν η παροχή αναψυχής, ξεκούρασης ή απόλαυσης.  Οι επίδικες συμφωνίες αφορούν την αγορά ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς. Σε περιπτώσεις, όπως η παρούσα, δεν επιδικάζονται κατά κανόνα αποζημιώσεις αυτής της φύσης.  Απόλυτα σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα “Keating on Building Contracts”, 5^η έκδοση, σελ. 205 (η υπογράμμιση είναι δική μου):

 

«Modest damages may be recoverable under these heads where the contract is for works to the plaintiff’s own house and home, but not where it is a commercial enterprise unless perhaps the contract was itself one to provide peace of mind or freedom from distress.»

 

 

Κλείνοντας το κεφάλαιο των αποζημιώσεων λόγω ταλαιπωρίας και αναστάτωσης, υπενθυμίζω ότι η Ενάγουσα αποζημιώθηκε για τις πραγματικές ζημιές που υπέστη από τις έντονες βροχοπτώσεις του Ιανουαρίου του 2015 και του Ιανουαρίου του 2018. 

 

Η Ενάγουσα, επιπροσθέτως των αποζημιώσεων, διεκδικεί και την έκδοση διαταγμάτων ειδικής εκτέλεσης των επίδικων συμφωνιών – Τεκμήρια 4 και 5.  Ως ήδη αναφέρθηκε, είναι παραδεκτό γεγονός ότι οι προαναφερόμενες συμφωνίες κατατέθηκαν για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 28.07.2011 λαμβάνοντας αντίστοιχα τον αριθμό ΠΩΕ 1271/2011 και 1272/2011 (δέσμη Τεκμηρίου 6).

 

Κατά τον χρόνο σύναψης των Τεκμηρίων 4 και 5 και κατάθεσής τους στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού ίσχυε ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232.  Σημειώνω, ότι ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν.81(Ι)/2011, ο οποίος κατάργησε και αντικατέστησε το Κεφ. 232, τέθηκε σε ισχύ στις 30.07.2011 (άρθρο 17 του Ν.81(Ι)/2011).

 

Επομένως, το κατά πόσο τα Τεκμήρια 4 και 5 είναι δεκτικά ειδικής εκτέλεσης θα εξεταστεί υπό το πρίσμα των διατάξεων του Ν.81(Ι)/2011 (άρθρο 16(2) Ν.81(Ι)/2011 και Σοφοκλέους κ.α. ν. Γεώργιου Αριστοτέλους & Υιοί Εργοληπτική Εταιρεία Λτδ, Πολ. Εφ. αρ.299/2014, ημερ. 19.05.2022), ECLI:CY:AD:2022:D192.  Το άρθρο 6 καθορίζει ποιες συμβάσεις είναι δεκτικές ειδικής εκτέλεσης.  Παρατίθεται αυτούσιο:

 

«6.-(1) Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή:

 

(α) Με την επιφύλαξη των διατάξεων του εδαφίου (2), η σύμβαση είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 3 και τις διατάξεις του άρθρου 3Α· και

 

(β) η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης.

 

(2) Σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεσή της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις και ικανοποιηθεί ότι-

 

(α) στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών και το αντικείμενο της σύμβασης,

 

(β) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.»

 

Οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 6(2)(α) και (β) του Ν.81(Ι)/2011 πληρούνται, καθώς στα Τεκμήρια 4 και 5 προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων και του αντικειμένου της σύμβασης.  Περαιτέρω, είναι αδιαμφισβήτητο ότι τα ακίνητα επί των οποίων ανεγέρθηκαν τα καταστήματα ανήκαν εξ ολοκλήρου κατά τον ουσιώδη χρόνο στην Εναγόμενη, ενώ επί του παρόντος η Εναγόμενη εξακολουθεί να είναι ιδιοκτήτρια τμήματος των ακινήτων επί των οποίων βρίσκονται τα καταστήματα (Τεκμήριο 58).  Επιπροσθέτως, δεν έχει τεθεί ενώπιόν μου μαρτυρία περί ύπαρξης εμπράγματου βάρους επί του μεριδίου των ακινήτων που ανήκει στην Εναγόμενη, ούτε και ότι επηρεάζονται τα δικαιώματα οποιουδήποτε τρίτου προσώπου από το ενδεχόμενο έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης. Γενικότερα δεν αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη, ότι οι επίδικες συμφωνίες είναι δεκτικές ειδικής εκτέλεσης.

 

Ο κ. Σωφρονίου στη διά ζώσης τελική του αγόρευση, ανέφερε ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης λόγω ύπαρξης εμπράγματου βάρους.  Σημειώνω την καλά εδραιωμένη αρχή ότι μέσω των αγορεύσεων δεν προσφέρεται μαρτυρία. Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, τέτοιος ισχυρισμός δεν προβλήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Εν κατακλείδι, επισημαίνω, ότι ανάλογος ισχυρισμός δεν προβάλλεται ούτε στις Υπερασπίσεις και Ανταπαιτήσεις της Εναγόμενης.

 

Ως εκ των ανωτέρω, θεωρώ, υπό τις περιστάσεις, δίκαιο και εύλογο όπως εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Πέραν της ικανοποίησης των τυπικών προϋποθέσεων που τάσσονται στο άρθρο 6(2) του Ν.81(Ι)/2011, προσμετρώ το γεγονός ότι η Ενάγουσα έχει ήδη καταβάλει πέραν του 50% του καθαρού τιμήματος πώλησης των καταστημάτων, καθώς και το γεγονός ότι από τις 23.12.2012 η Εναγόμενη παρέδωσε την κατοχή των καταστημάτων στην Ενάγουσα, η οποία έκτοτε βρίσκεται στην κατοχή τους χωρίς οποιαδήποτε όχληση εκ μέρους της Εναγόμενης.  Ταυτόχρονα, σημειώνεται, ότι η Εναγόμενη ουδέποτε τερμάτισε τις επίδικες συμφωνίες και δεν αξιώνει με τις Ανταπαιτήσεις της οποιαδήποτε θεραπεία όσον αφορά τα καταστήματα, παρά μόνο την εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς.

 

Προχωρώ στην εξέταση των ανταπαιτήσεων. Η Εναγόμενη αξιώνει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων.

 

Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η παράδοση των καταστημάτων στις 23.12.2012 σηματοδότησε την ουσιαστική εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης. Συνεπώς, η Εναγόμενη νομιμοποιείται να αξιώνει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων, αφαιρουμένων των ποσών των €10.000 πλέον Φ.Π.Α για κάθε κατάστημα. Τα πιο πάνω ποσά, στη βάση των όρων των Τεκμηρίων 4 και 5, δεν έχουν καταστεί ακόμη πληρωτέα εφόσον αυτά θα πληρωθούν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση ξεχωριστού τίτλου εγγραφής των καταστημάτων. Επίσης, θα πρέπει να αφαιρεθούν τα χρηματικά ποσά που αναλογούν στην καθυστερημένη παράδοση των καταστημάτων, καθώς και τα ποσά τα οποία η Ενάγουσα, στη βάση της συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, κατέβαλε σε υπεργολάβους και προμηθευτές της Εναγόμενης.

 

Το πρώτο ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί αφορά το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς των καταστημάτων.

 

Η δέσμη Τεκμηρίου 8, η οποία κατατέθηκε από τη Μ.Ε.1, αποτελεί τις αποδείξεις είσπραξης που έκδωσε η Εναγόμενη για τα χρηματικά ποσά που έλαβε από την Ενάγουσα. Τα ποσά που αναγράφονται στις πιο πάνω αποδείξεις ταυτίζονται με τα ποσά των εισπράξεων που εμφαίνονται στις δέσμες Τεκμηρίων 114 και 115, οι οποίες κατατέθηκαν από τον Μ.Υ.1. Από το σύνολο των πιο πάνω Τεκμηρίων προκύπτει, ότι η Ενάγουσα κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων το συνολικό ποσό των €2.356.000,03, το οποίο αναλύεται σε €2.030.999,66 πλέον Φ.Π.Α €331.740,05. Το καθαρό τίμημα αγοράς των καταστημάτων, αθροίζοντας τα αντίστοιχα ποσά των Τεκμηρίων 4 και 5, είναι €3.777.000. Αφαιρώντας από το εν λόγω ποσό το ύψος των καθαρών πληρωμών, καθώς και το ποσό των €20.000 που δεν κατέστη ακόμη απαιτητό, παραμένει καθαρό υπόλοιπο εκ ποσού €1.726.000,35.

 

Η Εναγόμενη στις παραγράφους 16 των Υπερασπίσεων και Ανταπαιτήσεων αξιώνει το ποσό των €1.452.645,64. Παραθέτω την παράγραφο 16 των Υπερασπίσεων και Ανταπαιτήσεων:

 

«Οι Εναγόμενοι υιοθετούν και επαναλαμβάνουν τους ισχυρισμούς τους που περιέχονται στην Υπεράσπιση τους πιο πάνω και αξιούν ανταπαιτητικά από τους Ενάγοντες ποσό €1.452.645,64 πλέον Φ.Π.Α. €222.588,40 πλέον τόκο 8% ετησίως για το τίμημα αγοράς και/ή τις ζημιές και/ή έξοδα και/ή συμφωνηθέντες απώλειες και/ή απώλειες που υπέστησαν συνεπεία των πράξεων και/ή ενεργειών και/ή παραλείψεων και/ή αμελειών των Εναγόντων.»

 

Η πιο πάνω διάσταση ανάμεσα στη μαρτυρία και τις δικογραφημένες θέσεις της Εναγόμενης, δεν έτυχε σχολιασμού από τους συνηγόρους των διαδίκων. Δεν μπορεί, ωστόσο, να αγνοηθεί το γεγονός ότι η Εναγόμενη αξιώνει ποσό μικρότερο του πραγματικού υπολοίπου του τιμήματος πώλησης. Έχει τονιστεί σε αρκετά μέρη της παρούσας απόφασης η σημασία της δικογραφίας (βλ. Μελάς ν. Κυριάκου, Παπά ν. D. Stavrinos Constructions Ltd και Demar Kronos Limited v. Gray κ.α. ανωτέρω). Η Εναγόμενη, επομένως, δεν νομιμοποιείται να αξιώνει ποσό μεγαλύτερο από αυτό που δικογραφεί. Κατά συνέπεια, η ανταπαίτηση περιορίζεται στο ποσό των €1.452.645,64.

 

Από το προαναφερόμενο ποσό θα πρέπει να αφαιρεθούν τα ποσά που κατέβαλε η Ενάγουσα σε υπεργολάβους και προμηθευτές της Εναγόμενης, στη βάση της προφορικής συμφωνίας των διαδίκων, καθώς και τα ποσά που αναλογούν στην καθυστερημένη παράδοση των καταστημάτων (όρος 6(γ) των Τεκμηρίων 4 και 5 και Τεκμήριο 20). Συνεπώς, από το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης των καταστημάτων αφαιρείται το ποσό των €76.060,20 (πληρωμές προς υπεργολάβους και προμηθευτές) και το ποσό των €133.167, με αποτέλεσμα να παραμένει ως υπόλοιπο το ποσό των €1.243.418,44.

 

Η Εναγόμενη αξιώνει τόκο προς 8% από τις 23.12.2012, ημερομηνία παράδοσης των καταστημάτων, με κεφαλαιοποίηση μάλιστα του τόκου την 31^η Δεκεμβρίου εκάστου έτους.

 

Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής των δόσεων ατόνησε στην πράξη, με αποτέλεσμα να παύσει να είναι ουσιώδες (Κυριάκου κ.α. ν. Galatex Tourist Enterprises Ltd, ανωτέρω). Στη βάση της πιο πάνω διαπίστωσης, σε συνδυασμό με το ότι δεν υπάρχει ενώπιόν μου μαρτυρία που να υποστηρίζει ότι η Εναγόμενη μετά την τελευταία πληρωμή της Ενάγουσας στις 24.12.2012 και πριν την έγερση των ανταπαιτήσεων απαίτησε την πληρωμή οποιουδήποτε ποσού, θεωρώ ότι δεν δικαιολογείται η επιδίκαση τόκου από τις 23.12.2012. Η επιδίκαση του συμφωνηθέντος συμβατικού τόκου προς 8% δικαιολογείται, κατά την κρίση μου, από την ημερομηνία καταχώρησης των Ανταπαιτήσεων, ήτοι από τις 02.12.2016.

 

Αναφορικά, τώρα, με την κεφαλαιοποίηση παρατηρώ ότι δεν προβάλλεται τέτοιος δικογραφημένος ισχυρισμός. Αντιθέτως, στην παράγραφο 16 των Υπερασπίσεων και Ανταπαιτήσεων, η οποία έχει παρατεθεί πιο πάνω, αξιώνεται απλώς η επιδίκαση τόκου προς 8% ετησίως. Έχει ήδη τονιστεί η σημασία της δικογραφίας. Το ζήτημα της κεφαλαιοποίησης δεν κατέστη επίδικο και ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης. Περιορίζομαι να επαναλάβω, ότι ζητήματα και θέσεις που δεν δικογραφούνται δεν λαμβάνονται υπόψη, έστω κι αν έχουν παρεισφρήσει στη διαδικασία χωρίς ένσταση (Φελλά ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, ανωτέρω).

 

Επιπροσθέτως, παρατηρώ ότι στην τελική αγόρευση των ευπαίδευτων συνηγόρων της Εναγόμενης δεν γίνεται αναφορά σε κεφαλαιοποίηση των τόκων.  Εξ αυτού συνάγεται, ότι η Εναγόμενη, μέσω της τελικής αγόρευσης των συνηγόρων της, εγκατέλειψε την εν λόγω αξίωσή της (Παπαχρυσοστόμου ν. Γρηγοριάδη & Συναίτεροι κ.ά. (2015) 1Γ Α.Α.Δ 2755). 

 

Ως εκ των ανωτέρω, η Εναγόμενη δεν δικαιούται να αξιώνει κεφαλαιοποίηση του τόκου.

 

Ολοκληρώνοντας την αναφορά μου στις ανταπαιτήσεις, επισημαίνω ότι δεν προσφέρθηκε ίχνος μαρτυρίας σε σχέση με τις διεκδικούμενες αποζημιώσεις για τις κατ’ ισχυρισμό επιπρόσθετες εργασίες που εκτελέστηκαν από την Εναγόμενη. Κατά συνέπεια, οι σχετικές αξιώσεις της Εναγόμενης απορρίπτονται.

 

Έχοντας αποφασίσει ότι αμφότεροι οι διάδικοι δικαιούνται μέρος των αξιώσεων τους, θα εξετάσω την εισήγηση των συνηγόρων της Ενάγουσας για συμψηφισμό των αξιώσεων της απαίτησης και της ανταπαίτησης.

 

Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι της Ενάγουσας υποστήριξαν, ότι το Δικαστήριο δύναται να εφαρμόσει κατ’ αναλογία τις πρόνοιες των άρθρων 298Β του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 και 35 του περί Πτώχευσης Νόμου, Κεφ. 5.  Στηρίζουν την άποψή τους στο ότι η Εναγόμενη βρίσκεται σε εξαιρετικά κακή οικονομική κατάσταση, καθώς τελεί υπό διαχείριση και θα οδηγηθεί σε εκκαθάριση. 

 

Θεωρώ, ότι δεν παρέχεται στο Δικαστήριο η δυνατότητα αναλογικής εφαρμογής των πιο πάνω νομοθετικών ρυθμίσεων στα γεγονότα της υπό κρίση υπόθεσης.  Καταρχάς, η παρούσα διαδικασία δεν αφορά την εκκαθάριση αφερέγγυας εταιρείας. Περαιτέρω, ενώπιόν μου δεν υπάρχει καν μαρτυρία, ότι έχει ξεκινήσει διαδικασία εκκαθάρισης της Εναγόμενης. Το γεγονός, ότι διορίστηκε παραλήπτης/διαχειριστής δυνάμει κυμαινόμενης επιβάρυνσης, δεν οδηγεί άνευ ετέρου και σε συμπέρασμα περί αφερεγγυότητάς της.

 

Εν πάση περιπτώσει, όπως και οι ίδιοι οι συνήγοροι αποδέχονται, δεν επιτρέπεται στο κυπριακό δίκαιο ο μονομερής συμψηφισμός (Heatron Co Ltd ν. Νικολάου (1999) 1Α Α.Α.Δ. 577). Ό,τι επιτρέπεται δυνάμει της Δ.59 θθ.7 και 13 των παλαιών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας οι οποίοι εφαρμόζονται στην παρούσα υπόθεση, είναι ο συμψηφισμός των εξόδων.

 

Όπως προκύπτει από τις προαναφερόμενες ρυθμίσεις, το όλο ζήτημα ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου.  Εν προκειμένω, έχοντας κατά νου το όλο πλαίσιο της υπό κρίση διαφοράς και ειδικότερα, αφενός τη διασύνδεση μεταξύ απαιτήσεων και ανταπαιτήσεων οι οποίες συνεκδικάστηκαν και αφετέρου την ταυτότητα των διαδίκων στις εν λόγω διαδικασίες, θεωρώ, υπό τις περιστάσεις, δίκαιο και εύλογο, όπως διαταχθεί συμψηφισμός των εξόδων που θα επιδικαστούν στις Απαιτήσεις και τις Ανταπαιτήσεις αντίστοιχα. 

 

Προτού προχωρήσω στην αποσυνένωση των αγωγών, σημειώνω ότι τα χρηματικά ποσά που η κάθε πλευρά δικαιούται να λάβει θα επιμεριστούν εξίσου στις δύο αγωγές. Εξαίρεση αποτελεί η αποζημίωση για τον χώρο στάθμευσης, καθώς αφορά αποκλειστικά το κατάστημα με αρ.3. Συνεπώς, η αποζημίωση των €42.000 θα επιδικαστεί αποκλειστικά στην αγωγή με αρ.853/2014.

 

Σε αυτό το σημείο οι αγωγές θα πρέπει να αποσυνενωθούν. Συνεπώς, εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των αγωγών με αρ.853/2014 και 852/2014.

 

Κατάληξη  

Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, κρίνω ότι η Ενάγουσα δικαιούται στην αγωγή με αρ. 853/2014 όπως αποζημιωθεί για την ύπαρξη κακοτεχνιών εκ ποσού €30.550, καθώς και για τις αμοιβές που κατέβαλε σε εμπειρογνώμονες εκ ποσού €6.753.  Επιπλέον, δικαιούται αποζημίωσης για το ποσό των €42.000 για την απώλεια ενός χώρου στάθμευσης.  Οι αποζημιώσεις που δικαιούται να λάβει λόγω της καθυστέρησης στην παράδοση του καταστήματος υπ’ αρ. 3 εκ ποσού €66.583,50 και για τις πληρωμές που κατέβαλε για λογαριασμό της Εναγόμενης σε υπεργολάβους και προμηθευτές εκ ποσού €38.030,10 θα αφαιρεθούν στη βάση των συμφωνιών των διαδίκων από το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του καταστήματος υπ’ αρ. 3. 

 

Από την άλλη πλευρά, η Εναγόμενη δικαιούται στο πλαίσιο της Ανταπαίτησης στην αγωγή με αρ. 853/2014 απόφαση για το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του καταστήματος υπ’ αρ. 3 εκ ποσού €726.322,82, από το οποίο όμως θα αφαιρεθούν τα ποσά των αποζημιώσεων λόγω της καθυστέρησης στην παράδοση του καταστήματος υπ’ αρ. 3 και των πληρωμών που κατέβαλε για λογαριασμό της η Ενάγουσα. 

 

Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης για το ποσό των €79.303 πλέον το εκάστοτε νόμιμο επιτόκιο επί του εν λόγω ποσού από τις 24.02.2014 (άρθρο 33(2) Ν.14/60), πλέον δικηγορικά έξοδα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

Περαιτέρω, εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας ημερομηνίας 27.06.2011 με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη όπως προχωρήσει στην έκδοση ξεχωριστού τίτλου εγγραφής και τη μεταβίβαση του καταστήματος με αρ. 3 το οποίο βρίσκεται στα ακίνητα με αρ. εγγραφής 0/14470, 0/14471, 0/14472, 0/14473, Τεμάχιο 1151, 1152, 1153, 1154, Φύλλο/Σχέδιο 54/51, Τμήμα 0, (νέος αριθμός εγγραφής 0/17273, Φύλλο/Σχέδιο --/2-205-340, Τμήμα 1, Τεμάχιο 414) στην τοποθεσία Αρκακιά της Επαρχίας Λεμεσού. Το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης εκδίδεται υπό τον όρο, ότι η Ενάγουσα ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του καταστήματος με αρ.3 επ’ ονόματί της θα καταβάλει στην Εναγόμενη το ποσό των €10.000 πλέον Φ.Π.Α. (όρος 2Α) viii) Τεκμηρίου 5) (βλ. Σοφοκλέους κ.α. ν. Γεώργιου Αριστοτέλους & Υιοί Εργοληπτική Εταιρεία Λτδ, ανωτέρω).

 

Στο πλαίσιο της Ανταπαίτησης, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον της Ενάγουσας για το ποσό των €621.709,22 πλέον Φ.Π.Α., πλέον τόκο προς 8% ετησίως επί του εν λόγω ποσού από τις 02.12.2016 πλέον δικηγορικά έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

Εκδίδεται διαταγή για συμψηφισμό των εξόδων που επιδικάστηκαν υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης στο πλαίσιο της Απαίτησης με τα έξοδα που επιδικάστηκαν υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον της Ενάγουσας στο πλαίσιο της Ανταπαίτησης. Νοείται, ότι η επιδίκαση εξόδων θα αφορά ένα σύνολο (σετ) εξόδων, από την ημερομηνία συνένωσης των αγωγών (Avenida Tourist Enterprises Ltd v. Κωνσταντινίδη, Πολ. Έφ. αρ.90/14, ημερ. 20.07.2021), ECLI:CY:AD:2021:A340.

 

 

 

                                                                        (Υπ.) …………………………………….

                                                                                        Μ. Αγιομαμίτης, Π.Ε.Δ.

 

Πιστόν αντίγραφο

 

 

Πρωτοκολλητής

/ΜΔ

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο