ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Αφρ. Χαραλαμπίδη.Ε.Δ.
Αρ.Απαίτησης (Μέρος 8): 315/2023 (IJ)
Μεταξύ:
ΠΕΤΡΟΣ ΚΙΤΕΩΣ
Ενάγοντα,
ν.
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΙΤΕΩΣ
Εναγόμενου.
Ημερομηνία: 2 Μαϊου, 2025
Για τον Ενάγοντα: κα Μ.Φραντζή
Για το Ενδιαφερόμενο Μέρος: κος Σ.Κάσινος για ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ & ΠΕΛΙΔΗΣ ΔΕΠΕ
ΑΠΟΦΑΣΗ
I. ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΑΠΑΙΤΗΣΗ
1. Ως προκύπτει από το έντυπο απαίτησης του (Έντυπο αρ.7), ο Ενάγοντας επιδιώκει την κατάθεση πιστού αντιγράφου του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ.6/6/2018 στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο, μετά την παρέλευση της προβλεπόμενης στον Νόμο σχετικής προθεσμίας.
2. Η απαίτηση του Ενάγοντα στηρίζεται επί του Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμου 81(Ι)/2011 ως έχει τροποποιηθεί με το Νόμο 32(Ι)/12, 48(Ι)/17 και 139/15 άρθρα 3(1), 6, 7 και 12, στους Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς Δ.2, Δ.48 θ.θ.1-4 και Δ.63 θ.1 και στις συμφυείς και πρακτικές του Δικαστηρίου.
3. Το έντυπο απαίτησης του Ενάγοντα, επιβεβαιώνεται από δήλωση αλήθειας, υπογεγραμμένης από τον ίδιο και υποστηρίζεται από γραπτή μαρτυρία, υπό τη μορφή ένορκης δήλωσης του ίδιου του Ενάγοντα (στο εξής η «ΕΔ-ΠΚ»), στην οποία αναφέρονται τα εξής, συνοπτικά: Ο Ενάγοντας υπό την ιδιότητα του ως αγοραστής, υπέγραψε συμφωνία αγοραπωλησίας ημερ.6/6/2016 (στο εξής θα αναφέρεται ως το «Αγοραπωλητήριο») με σκοπό την αγορά οικίας στην Λεμεσό από τον Εναγόμενο (στο εξής το «Επίδικο Ακίνητο»). Το τίμημα αγοράς του επίδικου ακινήτου σύμφωνα με τον Ενάγοντα έχει καταβληθεί πλήρως. Λόγω του ότι ο Ενάγοντας απουσίαζε στο εξωτερικό για σπουδές και εργασία παράλληλα, αμέλησε και παρέλειψε να καταθέσει το αγοραπωλητήριο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού εντός της προβλεπόμενης από τον Νόμο προθεσμίας. Αφού επέστρεψε από το εξωτερικό και ήθελε να διεκπεραιώσει τις εκκρεμότητες του και να προστατεύσει το επίδικο ακίνητο, ενημερώθηκε ότι δεν ήταν εφικτή η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου και ότι έπρεπε να προβεί στην καταχώρηση της παρούσας διαδικασίας. Αναφέρει ο Ενάγοντας ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος δεν θα προκαλέσει ζημιά σε κανένα ενώ η μη έκδοση του δημιουργεί κίνδυνο να μην διασφαλιστούν τα σχετικά με το επίδικο ακίνητο δικαιώματα του, να χαθεί το τελευταίο και να καταστεί αδύνατη η μεταβίβαση του επ’ονόματι του Ενάγοντα. Επισυνάπτει ως Τεκμήρια τα ακόλουθα: Πιστό αντίγραφο του αγοραπωλητηρίου (στο εξής το «Τεκμήριο 1 ΕΔ-ΠΚ») και δέσμη βεβαιώσεων πληρωμής του τιμήματος αγοράς του επίδικου ακινήτου (στο εξής το «Τεκμήριο 2 ΕΔ-ΠΚ»).
4. Το έντυπο απαίτησης επιδόθηκε αρχικά μόνο στον Εναγόμενο και στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας Λεμεσού, επαρχία στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, οι οποίοι δεν καταχώρησαν εμφάνιση και ούτε συμμετείχαν στην παρούσα διαδικασία.
5. Μετά από σχετικές οδηγίες του Δικαστηρίου, ακολούθησε η καταχώρηση συμπληρωματικής γραπτής μαρτυρίας από πλευράς του Ενάγοντα, στην οποία επισυνάφθηκε πιστοποιητικό έρευνας με εμπράγματα βάρη επί του επίδικου ακινήτου (στο εξής το «Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ») και οδηγίες για επίδοση του έντυπου απαίτησης στην Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ (στο εξής το «Ενδιαφερόμενο Μέρος»), ως δικαιούχου εμπράγματου βάρους υπό την μορφή της υποθήκης αρ.Υ2720/2016 επί του επίδικου ακινήτου (στο εξής η «Επίδικη Υποθήκη»).
6. Το Ενδιαφερόμενο Μέρος, εμφανίστηκε στη διαδικασία, καταχωρώντας σημείωμα εμφάνισης και δηλώνοντας την πρόθεση του να ενστεί στην απαίτηση του Ενάγοντα και ακολούθως, καταχώρησε την ένσταση του.
ΙΙ. ΕΝΣΤΑΣΗ
7. Μέσω της ένστασης του, το ενδιαφερόμενο μέρος ενίσταται στο σύνολο της απαίτησης, και παραθέτω συνοπτικά τους λόγους που εγείρει στην σχετική ειδοποίηση: 1. Η αίτηση είναι παράτυπη και/ή αντικανονική και/ή νομικά και πραγματικά αστήριχτη και/ή από αυτήν ελλείπει το ορθό νομικό και/ή δικονομικό υπόβαθρο και/ή ελλείπει το πραγματικό υπόβαθρο, 2. Δεν τηρούνται και/ή δεν έχουν ικανοποιηθεί οι προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ως προνοείται στον Ν.81(Ι)/2011, τη νομολογία και/ή την πρακτική του Δικαστηρίου, 3. Το αίτημα δεν μπορεί να ικανοποιηθεί και πρέπει να απορριφθεί, αφού θα επηρεάσει δυσμενώς και με τρόπο άδικο και ανεπανόρθωτο τα δικαιώματα του Ενδιαφερόμενου Μέρος ως ενός αθώου καλόπιστου τρίτου ενυπόθηκου πιστωτή, τα οποία απορρέουν από την επίδικη υποθήκη, 4. Το αγοραπωλητήριο, φέρεται να έχει υπογραφεί στις 6/6/2016 δηλαδή πριν την ημερομηνία κατάρτισης της επίδικης υποθήκης στις 5/8/2016, που σημαίνει ότι κατά τον εν λόγω χρόνο ο ενυπόθηκος πιστωτής δεν είχε γνώση για την εν λόγω αγοραπωλησία και θεωρούσε εύλογα ότι με την Υποθήκη θα αποκτούσε δικαιώματα επί ενός ακινήτου χωρίς άλλες εξασφαλίσεις, πόσο μάλλον προγενέστερες, και με την αίτηση επηρεάζονται δυσμενώς και με εξαιρετικά σοβαρό και ανεπανόρθωτο τρόπο τα δικαιώματα του Ενδιαφερόμενου Μέρος, 5. Η επίδικη υποθήκη εξακολουθεί να αποτελεί έγκυρη εμπράγματα εξασφάλιση επί του επίδικου ακινήτου και το χρέος το οποίο εξασφαλίζει εξακολουθεί να υφίσταται, 6. Έχει παρέλθει ο καθορισμένος από το Νόμο χρόνος για την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου, δηλαδή 6 μήνες από την υπογραφή του, 7. Ο Ενάγοντας δεν έχει παρουσιάσει εύλογη αιτία περί μη καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου για το διάστημα των 7 ετών, 8. Ο Ενάγοντας δεν έχει προσκομίσει όλα τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία για την έγκριση της απαίτησης, 9. Δεν είναι δίκαιο να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, εφόσον θα επηρεάσει δυσμενώς τα συμφέροντα του Ενδιαφερόμενου Μέρους και η μη ενημέρωση του αρχικού ενυπόθηκου πιστωτή για την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου αποστέρησε από τον τελευταίο το δικαίωμα να αναζητήσει διαφορετικές και/ή επιπρόσθετες εξασφαλίσεις για να χορηγήσει το δάνειο που εξασφαλίζει η επίδικη υποθήκη, 10. Η μαρτυρία και τα γεγονότα που βασίζεται η απαίτηση είναι ανεπαρκή και/ή δεν δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος και/ή δεν καταδεικνύουν τέτοιες ειδικές περιστάσεις που να καθιστούν την καταχώρηση του αγοραπωλητηρίου επιθυμητή και/ή δίκαια, ειδικότερα εν όψει της ένστασης του Ενδιαφερόμενου Μέρους και/ή της αδικαιολόγητης καθυστέρησης.
8. Η νομική βάση της ένστασης του Ενδιαφερόμενου Μέρους, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων, τα άρθρα 1-3, 3Α, 4, 5, 7-10, 12, 16, 16Α, ΚΑΙ 17 του Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμου 81(Ι)/2011, τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965), τους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας Κ.2, 3, 8 και 32, τα άρθρα 29, 31 και 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, τα άρθρα 23,15 και 28 του Συντάγματος, το Κοινοδίκαιο, τις αρχές της επιείκειας και τις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου.
9. Προς υποστήριξη της ένστασης, καταχωρήθηκε γραπτή μαρτυρία υπό τη μορφή ένορκης δήλωσης προσώπου στην υπηρεσία του Ενδιαφερόμενου Μέρους (στο εξής η «ΕΔ-ΓΚ») στην οποία αναφέρονται τα εξής, συνοπτικά: Κατά τον Αύγουστο το 2016 το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Αστυνομικών και Στρατιωτικών Κύπρου Λτδ (στο εξής το «ΣΤΑΣΚ») παραχώρησε δάνειο ύψους €362.000 στον Εναγόμενο στην βάση γραπτής συμφωνίας ημερ.5/8/16 (στο εξής η «συμφωνία δανείου»). Προς εξασφάλιση του επίδικου δανείου, ο Εναγόμενος μεταξύ άλλων παραχώρησε την επίδικη υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου. Μεσολάβησαν διάφορες μεταφορές και/ή συγχωνεύσεις, ως και μετονομασίες, με κατάληξη, δυνάμει συμφωνίας μεταφοράς εργασιών ημερ.25/6/18, το Ενδιαφερόμενο Μέρος να υποκαταστήσει το ΣΤΑΣΚ σε όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από την επίδικη υποθήκη. Η ενόρκως δηλούσα αναφέρει ότι ο Εναγόμενος δεν έχει αποπληρώσει τις υποχρεώσεις του προς το Ενδιαφερόμενο Μέρος στην βάση της συμφωνίας δανείου και συνεπώς η επίδικη υποθήκη εξακολουθεί να αποτελεί εξασφάλιση του Ενδιαφερόμενου Μέρους αναφορικά με τις υποχρεώσεις του Εναγόμενου. Με την αίτηση επηρεάζονται δυσμενώς και με εξαιρετικά σοβαρό και ανεπανόρθωτο τρόπο τα δικαιώματα του Ενδιαφερόμενου Μέρους ως ενυπόθηκος πιστωτής εφόσον το αγοραπωλητήριο, φέρεται να έχει υπογραφεί στις 6/6/2016 δηλαδή πριν την ημερομηνία κατάρτισης της επίδικης υποθήκης στις 5/8/2016, που σημαίνει ότι κατά τον εν λόγω χρόνο το ΣΤΑΣΚ δεν είχε γνώση για την εν λόγω αγοραπωλησία και θεωρούσε εύλογα ότι με την Υποθήκη θα αποκτούσε δικαιώματα επί ενός ακινήτου χωρίς άλλες εξασφαλίσεις, πόσο μάλλον προγενέστερες. Εάν εγκριθεί η απαίτηση του, ο Ενάγοντας θα ζητήσει την μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ’ονόματι του με βάση τον Ν.139/15, η οποία θα οδηγήσει σε αναστολή οιασδήποτε διαδικασίας εκποίησης και ενδεχόμενης ακύρωσης της επίδικης υποθήκης εμποδίζοντας το Ενδιαφερόμενο Μέρος να ανακτήσει τα οφειλόμενα από πλευράς του Εναγόμενου ποσά τα οποία εξασφαλίζει η τελευταία. Ο Ενάγοντας δεν κατέθεσε το αγοραπωλητήριο εντός 6 μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του προς συμμόρφωση με τη σχετική νομοθετική πρόνοια και έχουν παρέλθει περίπου 7 χρόνια για την οποία περίοδο απραξίας ουδεμία καλή εξήγηση δίδεται. Ο Ενάγοντας σύμφωνα με την Ενόρκως Δηλούσα δεν έχει προσκομίσει τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία για την εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου.
10. Η ένσταση και ΕΔ-ΓΚ επιβεβαιώνονται από δήλωση αλήθειας, υπογεγραμμένης από την ενόρκως δηλούσα στην τελευταία.
ΙΙΙ. ΑΚΡΟΑΣΗ
11. Κατά το προκαταρκτικό στάδιο διαχείρισης της απαίτησης, το Δικαστήριο, αφού άκουσε τους συνήγορους των μερών, έδωσε οδηγίες όπως η παρούσα απαίτηση προχωρήσει ως μικρή απαίτηση και όπως η ακρόαση διεξαχθεί στην βάση της γραπτής μαρτυρίας που ήδη είχε καταχωρηθεί προς υποστήριξη της απαίτησης και ένστασης. Σημειώνεται στο σημείο αυτό ότι δεν προβλήθηκε οιονδήποτε αίτημα από τους συνήγορους των διαδίκων για την προσκόμιση προφορικής ή περαιτέρω γραπτής μαρτυρίας με βάση τον Κ.8.8 (2) και (3).
12. Η υπόθεση ορίστηκε για τελική ακρόαση, με οδηγίες για κατάθεση εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων και με δικαίωμα για τυχόν συμπληρωματικές προφορικές αγορεύσεις κατά τη σχετική δικάσιμο. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, προέβαλαν την επιχειρηματολογία τους, τόσο δια της κατάθεσης γραπτών αγορεύσεων των οποίων το περιεχόμενο υιοθέτησαν, αλλά και δια συμπληρωματικών προφορικών αγορεύσεων.
IV. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
13. Κατά το χρόνο συνομολόγησης του αγοραπωλητηρίου, ήταν σε ισχύ ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν.81(Ι)/2011), ο οποίος, μετά από ορισμένες τροποποιήσεις, εξακολουθεί να είναι σε ισχύ μέχρι σήμερα.
14. Σύμφωνα με το Άρθρο 3 του Ν.81(Ι)/2011, ως ήταν σε ισχύ κατά τον εν λόγω χρόνο, κατάθεση της σύμβασης πώλησης ακινήτου από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή από το γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία εφόσον η εν λόγω κατάθεση γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Το ίδιο άρθρο προνοούσε και για τις υπόλοιπες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την κατάθεση μιας σύμβασης και συγκεκριμένα διαλαμβάνει τα ακόλουθα σχετικά με την υπό εξέταση περίπτωση:
«3. (1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -
(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-
(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή
(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:
Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού.
(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη · και
(γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία….»
15. Η υπό κρίση Απαίτηση βασίζεται στο Άρθρο 12 του Ν.81(Ι)/2011, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Νόμο 48(Ι)/2017, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.»
16. Με βάση τα πιο πάνω, παρά την προθεσμία που προνοείται στο Άρθρο 3 του Ν.81(Ι)/2011, το Άρθρο 12 του ίδιου Νόμου, προβλέπει, ρητά, ότι το Δικαστήριο έχει εξουσία να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης «[α]νεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου» και συνεπώς, πρόκειται για μία ξεχωριστή και διακριτή εξουσία (βλ. PHAR LAP ESTATES LTD v. MUZYKAEV ADNAN, Πολ.Έφεση 205/2019 ημερ.9.12.2024). Το μοναδικό κριτήριο, τιθέμενο από το Άρθρο 12, για την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου στο να επιτραπεί ή όχι η εκπρόθεσμη κατάθεση μιας σύμβασης, είναι το δίκαιο και εύλογο ανάλογα με τις περιστάσεις με γνώμονα πάντοτε την προστασία του αγοραστή (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD Πολ.Έφεση 68/2019 ημερ.8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:A144).
17. H ύπαρξη μεταγενέστερων της ημερομηνίας του αγοραπωλητηρίου εμπραγμάτων βαρών δεν εμποδίζει, άνευ ετέρου, την εκπρόθεσμη κατάθεση ενός πωλητηρίου εγγράφου, εφόσον, η κατάθεση ενός πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο επενεργεί ως εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης περιουσίας αλλά δεν έχει οποιαδήποτε αναδρομικότητα, αφού θα έχει τη σειρά με την οποία θα εγγραφεί ως εμπράγματο βάρος (βλ. Άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011, ως έχει τροποποιηθεί και PHAR LAP ESTATES LTD v. MUZYKAEV ADNAN, πιο πάνω).
18. Πέραν των πιο πάνω, θα πρέπει να αναφερθεί ότι στην Αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD (ανωτέρω), αποφασίστηκε κατά πλειοψηφία ότι, παρά του ότι οι πρόνοιες του Άρθρου 12 στοχεύουν στην προστασία του αγοραστή ακινήτου, η διαδικασία έχει ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία και επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
V. ΕΥΡΗΜΑΤΑ & ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΚΗΣ ΠΤΥΧΗΣ ΣΤΗΝ ΥΠΟ ΕΞΕΤΑΣΗ ΑΠΑΙΤΗΣΗ
19. Έχω μελετήσει την απαίτηση, την ένσταση, την γραπτή μαρτυρία που συνοδεύει αυτές μετά των σχετικών τεκμηρίων και έχω λάβει υπόψη μου το περιεχόμενο των αγορεύσεων των συνηγόρων των διαδίκων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί ποιες από τις θέσεις της κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
20. Κατ’αρχάς προκύπτει από τον φάκελο της υπόθεσης, και ως αδιαμφισβήτητο έδαφος μεταξύ των μερών, ότι η παρούσα απαίτηση επιδόθηκε στον Εναγόμενο, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού αλλά και στο Ενδιαφερόμενο Μέρος και ότι το τελευταίο με βάση το Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ, είναι δικαιούχο της επίδικης υποθήκης, η οποία, με βάση την προσαχθείσα ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία, είναι και το μοναδικό εμπράγματο βάρος επί του επίδικου ακινήτου.
21. Διαπιστώνω επίσης από το περιεχόμενο του Τεκμήριο 1 ΕΔ-ΠΚ σε συνδυασμό με το Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ, ότι πληρείται η προϋπόθεση του Άρθρου 3(1)(α), δηλαδή υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα του Εναγόμενου-Πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και η οποία χρονολογείται στο 2010 (βλ. Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ, συγκεκριμένα ‘ημ.εγγραφής 28/09/2010’). Πληρείται επίσης η προϋπόθεση του Άρθρου 3(1)(β), εφόσον το αγοραπωλητήριο είναι γραπτό, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς το επίδικο ακίνητο, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένο από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Προκύπτει περαιτέρω ότι το αγοραπωλητήριο δεν κατατέθηκε στο Αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός της προθεσμίας των έξι μηνών που προνοείτο στο Άρθρο 3(1)(γ). Τα εν λόγω στοιχεία δεν έχουν αμφισβητηθεί από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους.
22. Σε σχέση με τις τυπικές προϋποθέσεις του Άρθρου 12, δεν προβάλλεται οιοσδήποτε ισχυρισμός από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους ότι το αγοραπωλητήριο δεν είναι σε ισχύ, ούτε προκύπτει οτιδήποτε από τη μαρτυρία που έχει προσαχθεί προς υποστήριξη της απαίτησης ή της ένστασης που να εισηγείται κάτι τέτοιο. Διαπιστώνω συνεπώς ότι η σύμβαση συνεχίζει να είναι σε ισχύ.
23. Ο Ενάγοντας ισχυρίζεται ότι έχει εξοφλήσει το τίμημα αγοράς του επίδικου ακινήτου και έχει προσαγάγει σχετικές αποδείξεις προς υποστήριξη της εν λόγω θέσης του, υπό την μορφή του Τεκμηρίου 2 ΕΔ-ΠΚ. Η εν λόγω θέση δεν έχει αμφισβητηθεί από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους. Κατά συνέπεια, ο Ενάγοντας φαίνεται να έχει συμμορφωθεί με τις σχετικές πρόνοιες του αγοραπωλητηρίου.
24. Διαφαίνεται από το Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ, ότι ο Εναγόμενος είναι εγγεγραμμένος μεριδίου 327/7963 του χωραφιού επί του οποίου αναγέρθηκε το επίδικο ακίνητο κάτι που επιβεβαιώνεται και από τη μαρτυρία που έχει προσαχθεί από το Ενδιαφερόμενο Μέρος, εφόσον το εν λόγω ποσοστό αντιστοιχεί στο μερίδιο που έχει υποθηκευτεί από τον Εναγόμενο προς όφελος του. Συνεπώς εφόσον δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου για το επίδικο ακίνητο επ’ονόματι του Εναγόμενου και πωλητές δεν φαίνεται να είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, με βάση το Άρθρο 3 (1)(ii), το αγοραπωλητήριο του οποίου επιχειρείται η κατάθεση έπρεπε να συνοδεύεται από συμφωνία διανομής. Φυσικά, η πλευρά του Ενδιαφερόμενου Μέρους δεν έχει επικαλεστεί το ζήτημα αυτό αλλά ούτε και το Επαρχιακό Κτηματολόγιο στο οποίο επιδόθηκε η απαίτηση και δεν εμφανίστηκε στην διαδικασία, το οποίο θα είναι το αρμόδιο για να υλοποιήσει την κατάθεση του εγγράφου αφού διαταχθεί τέτοια κατάθεση. Προκύπτει επίσης από το περιεχόμενο του Τεκμήριο 1 ΣΕΔ-ΠΚ, ότι τέτοια διανομή έχει ήδη συμφωνηθεί και εμφανίζεται στα αρχεία του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Συνεπώς, υπό τις περιστάσεις με βάση τα όσα έχουν παρατεθεί ενώπιον μου, δεν βρίσκω οιονδήποτε λόγο να κρίνω ότι η εν λόγω παράλειψη, πρέπει να αποβεί μοιραία στην έκβαση της απαίτησης του Ενάγοντα.
ΛΟΓΟΙ ΕΝΣΤΑΣΗΣ
25. Προχωρώ να εξετάσω επιγραμματικά τους λόγους ένστασης, στην έκταση που δεν έχουν ήδη απαντηθεί με βάση τα όσα έχω ήδη παραθέσει πιο πάνω.
26. Εγείρεται στα πλαίσια του λόγου ένστασης 1 ισχυρισμός περί παρατυπίας και/ή αντικανονικότητας της αίτησης και/ή ζήτημα λανθασμένου νομικού και δικονομικού υπόβαθρου. Δεν έχει όμως τεθεί οτιδήποτε συγκεκριμένο προς υποστήριξη του εν λόγω σκέλους της ένστασης στα πλαίσια της ΕΔ-ΓΚ αλλά ούτε και έχει προωθηθεί η εν λόγω θέση μέσω της αγόρευσης των συνήγορων του Ενδιαφερόμενου Μέρους. Κατά συνέπεια, οι εν λόγω θέσεις απορρίπτονται όχι μόνο λόγω έλλειψης τεκμηρίωσης αυτών, αλλά και λόγω του ότι δεν έχουν προωθηθεί. Θεωρώ ότι τα ίδια ισχύουν και για τον λόγο ένστασης 8, ο οποίος επίσης απορρίπτεται, στην ίδια βάση.
27. Το Ενδιαφερόμενο Μέρος επικαλείται μέσω του λόγου ένστασης 3 δυσμενή επηρεασμό στα δικαιώματα του, ως αθώου καλόπιστου τρίτου ενυπόθηκου πιστωτή, με ανεπανόρθωτο και άδικο τρόπο. Με βάση τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου, δεν διαπιστώνω οιονδήποτε δυσμενή επηρεασμό του Ενδιαφερόμενου Μέρους από την τυχόν εκπρόθεσμη κατάθεση του επίδικου εγγράφου. Με βάση το άρθρο 5 (1) του Νόμου 81(Ι)/2011, η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και αυτό ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεση της σύμβασης. Συνεπώς, δεν τίθεται ζήτημα επηρεασμού της επίδικης υποθήκης που ενεγράφηκε προς όφελος του Ενδιαφερόμενου Μέρους αφού αυτή θα προηγείται του εμπράγματου βάρους που θα δημιουργηθεί με την κατάθεση του επίδικου εγγράφου. Προβάλλεται επίσης η θέση ότι σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος υπάρχει πιθανός και ορατός κίνδυνος η επίδικη υποθήκη να ακυρωθεί για το λόγο ότι ο Ενάγοντας θα έχει τη δυνατότητα να κινήσει διαδικασία για εγγραφή του επίδικου διαμερίσματος επ' ονόματι του με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν. 9/1965), ως τροποποιήθηκε από τον Ν.139/15, κάτι το οποίο θα έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια των εξασφαλίσεων που έχει. Παράλληλα, αναγνωρίστηκε κατά την προφορική του αγόρευση και από πλευράς του ευπαίδευτου συνηγόρου που εκπροσωπεί το Ενδιαφερόμενο Μέρος, ότι η πρόνοια του Άρθρου 44ΚΒ του Ν. 9/1965 που δίδει τη σχετική αυτή εξουσία στον Διευθυντή του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, έχει κηρυχθεί αντισυνταγματική (βλ. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ v. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΠΑΦΟΥ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, ημερ.20/6/2024). Σε κάθε περίπτωση όμως, θεωρώ ότι η παρούσα διαδικασία δεν είναι η κατάλληλη, για προβολή και εξέταση της εν λόγω θέσης. Εάν υπάρχει η δυνατότητα υποβολής και προώθησης τέτοιας διαδικασίας, και το πως θα επηρεάσει (εάν επηρεάσει καθόλου) το Ενδιαφερόμενο Μέρος, δεν αποφασίζεται στο πλαίσιο της υπό εξέταση αίτησης. Ακόμη και εάν υπάρξει οιαδήποτε άλλη νομοθετική ρύθμιση στο μέλλον, σε αντικατάσταση της υφιστάμενης που έχει κηρυχθεί αντισυνταγματική, και ο Ενάγοντας προβεί σε διαδικασία η οποία πιθανόν να έχει αντίστοιχο αποτέλεσμα, το Ενδιαφερόμενο Μέρος θα δύναται να παρέμβει, με διαδικασία που προβλέπεται στο Νόμο και θα μπορεί να εγείρει τις ενστάσεις του στα πλαίσια εκείνης της διαδικασίας, εάν και εφόσον ξεκινήσει. Ως εκ τούτου, θεωρώ ότι δεν τίθεται ζήτημα δυσμενή επηρεασμού των δικαιωμάτων του Ενδιαφερόμενου Μέρους εάν επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου του Ενάγοντα, και ως εκ τούτου ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης απορρίπτεται.
28. Ως προς τον λόγο ένστασης 5, εάν επιτραπεί η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου, η επίδικη υποθήκη δεν καθίσταται με οποιοδήποτε τρόπο άκυρη. Ούτε ο Ενάγοντας έχει προβάλει τέτοια θέση και επαναλαμβάνω ότι το μόνο αποτέλεσμα που θα έχει στο στάδιο αυτό η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου, είναι να δημιουργηθεί εμπράγματο βάρος επί του επίδικου ακινήτου, το οποίο όμως δεν θα έχει οποιαδήποτε αναδρομικότητα, εφόσον θα ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεση του. Σε κάθε περίπτωση, το ότι το χρέος που εξασφαλίζει η επίδικη υποθήκη εξακολουθεί να υφίσταται, κάτι που εξάλλου δεν αμφισβητείται από τον Ενάγοντα, δεν αποτελεί παράγοντα που εξετάζει στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο. Ως αποτέλεσμα, τα όσα προβάλλονται στο πλαίσιο αυτό από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους δεν θεωρώ ότι αποτελούν λόγο ένστασης σε αίτηση της φύσεως ως η υπό εξέταση και ως εκ τούτου ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης απορρίπτεται.
29. Σε σχέση τώρα με τον λόγο ένστασης 6 που εγείρει το Ενδιαφερόμενο Μέρος ως προς το ότι έχει παρέλθει ο καθορισμένος από το Νόμο χρόνος για την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου. Ως προκύπτει από το μη αμφισβητούμενο υπόβαθρο γεγονότων της υπόθεσης, το αγοραπωλητήριο συνήφθηκε κατά το 2016. Σύμφωνα με το Άρθρο 3(1)(γ) του Ν.81(Ι)/2011, ως ήταν τότε σε ισχύ, όφειλε ο Ενάγοντας να το καταθέσει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του, κάτι που δεν έπραξε. Τέτοια κατάθεση όμως, ως εξηγείται ανωτέρω, δύναται να επιτραπεί από το Δικαστήριο δυνάμει του Άρθρου 12, έστω και εάν παρέλευσε η σχετική προθεσμία που προνοείτο στο Άρθρο 3(1)(γ). Συνεπώς ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης, απορρίπτεται.
30. Στα πλαίσια των λόγων ένστασης 4 και 9, θεωρώ και πάλι ότι εγείρονται ζητήματα τα οποία δεν δύναται να εξεταστούν στα πλαίσια της υπό κρίση διαδικασίας. Με βάση τα όσα έχουν προσαχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, αποτελεί αδιαμφισβήτητο υπόβαθρο γεγονότων ότι η επίδικη υποθήκη παραχωρήθηκε προς όφελος του Ενδιαφερόμενου Μέρους από τον Εναγόμενο και όχι τον Ενάγοντα. Πέραν της αμέλειας που αποδίδεται στον Ενάγοντα σε σχέση με την καθυστέρηση στην κατάθεση του αγοραπωλητηρίου του, δεν του αποδίδεται οτιδήποτε άλλο από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους που να τον εμπλέκει στην σχέση του τελευταίου με τον Εναγόμενο και ούτε εγείρεται ζήτημα κακοπιστίας που να αφορά το πρόσωπο του κατά την προώθηση της απαίτησης του, στο πλαίσιο των συγκεκριμένων ισχυρισμών. Συνεπώς τα όσα ισχυρίζεται η πλευρά του Ενδιαφερόμενου Μέρους, άπτονται της συμβατικής τους σχέσης με τον Εναγόμενο και δεν αφορούν τον Ενάγοντα, και η παρούσα απαίτηση δεν είναι η κατάλληλη διαδικασία για την εξέταση τους. Ως εκ τούτου οι λόγοι ένστασης απορρίπτονται.
31. Ερχόμενη τώρα στον λόγο ένστασης 7 που αφορά την κατ’ισχυρισμόν καθυστέρηση που επέδειξε ο Ενάγοντας στην κατάθεση του αγοραπωλητηρίου του και την προώθηση της απαίτησης του. Από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου, αποδέχομαι ότι υπήρξε καθυστέρηση, αλλά, η όποια καθυστέρηση προέκυψε στην επιδίωξη της καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου, έστω και αν η καθυστέρηση αυτή δεν έχει δικαιολογηθεί επαρκώς, δεν μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης από μόνη της, αφού ο ίδιος ο νόμος παρέχει την δυνατότητα εκπρόθεσμης κατάθεσης πωλητηρίου μετά την εκπνοή των όποιων προθεσμιών, υπό τη μοναδική προϋπόθεση ότι κάτι τέτοιο είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Εν πάση περιπτώσει ο Ενάγοντας έχει παραθέσει δικαιολογία ως προς το γιατί δεν προέβηκε στην κατάθεση του αγοραπωλητηρίου και την καθυστέρηση που μεσολάβησε μέχρι την καταχώρηση της Απαίτησης του και οι συγκεκριμένοι λόγοι που προβάλλει, παρά τη γενικότητα τους, δεν έχουν αμφισβητηθεί από πλευράς του Ενδιαφερόμενου Μέρους. Περαιτέρω, δεν διαβλέπω από τα γεγονότα και τις θέσεις του τελευταίου εάν επηρεάστηκε και πώς από τέτοια καθυστέρηση, αλλά επίσης δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε συγκεκριμένη αναφορά ούτε και επικαλέστηκε κάτι τέτοιο. Κατά συνέπεια, ο λόγος ένστασης απορρίπτεται.
32. Δεδομένου του ότι η σχετική νομοθεσία προνοεί ένα τέτοιο δικαίωμα με γνώμονα την προστασία του αγοραστή, και δεδομένων των γεγονότων της παρούσας περίπτωσης, συνεκτιμώντας όλα τα πιο πάνω κρίνω ότι υπό τις περιστάσεις είναι εύλογο και δίκαιο, για την προστασία του Ενάγοντα-Αγοραστή, να ασκήσω την διακριτική μου ευχέρεια προς έγκριση της αίτησης του.
33. Παρενθετικά να αναφέρω στο σημείο αυτό ότι, δεν μου διαφεύγει ότι ζητείται εκπρόθεσμη κατάθεση πιστού αντιγράφου του αγοραπωλητηρίου και όχι του πρωτότυπου, χωρίς να έχει παρασχεθεί οιαδήποτε σχετική επεξήγηση από πλευράς του Ενάγοντα. Δεν εντοπίζω οτιδήποτε στην σχετική Νομοθεσία που να εμποδίζει την κατάθεση πιστού αντιγράφου και η πλευρά του Ενδιαφερόμενου Μέρους δεν έχει επικαλεστεί το ζήτημα αυτό αλλά ούτε και το Επαρχιακό Κτηματολόγιο στο οποίο επιδόθηκε η απαίτηση και δεν εμφανίστηκε στην διαδικασία, το οποίο θα είναι το αρμόδιο για να υλοποιήσει την κατάθεση του εγγράφου αφού διαταχθεί τέτοια κατάθεση. Είμαι της άποψης ότι κατά συνέπεια το εν λόγω ζήτημα δεν πρέπει να επηρεάσει με οποιονδήποτε τρόπο την κρίση μου επί της παρούσας.
VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
34. Στη βάση όλων όσων προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, κρίνω ότι ο Ενάγοντας πέτυχε να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό την απαίτηση του και συνεπώς η Απαίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος (1) των Λεπτομερειών της Απαίτησης επί του Έντυπου Απαίτησης του Ενάγοντα, υπό την αίρεση ότι η κατάθεση θα γίνει εντός 45 ημερών από τη σύνταξη του παρόντος διατάγματος. Η σύνταξη του παρόντος διατάγματος να ζητηθεί εντός 10 ημερών από σήμερα.
35. Σε ότι αφορά τα έξοδα, δεν βρίσκω κανένα λόγο να αποκλίνω από το γενικό κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα. Να σημειωθεί όμως ότι τα μέρη, συμπεριλαμβανομένου του Ενάγοντα, κατά παράβαση του Κ.39.9(1), δεν συμμορφώθηκαν με το καθήκον τους για υποβοήθηση του Δικαστηρίου στον συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων. Ως αποτέλεσμα, έχοντας υπόψη μου τον Κ.39.9(2), θεωρώ ότι οιονδήποτε ποσό επιδικαστεί υπέρ του Ενάγοντα, είναι ορθό υπό τις περιστάσεις να μειωθεί κατά 10%.
36. Ως εκ των πιο πάνω επιδικάζονται έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Ενδιαφερόμενου Μέρους, στην κλίμακα €10.000- €50.000, τα οποία έχουν υπολογιστεί συνοπτικά από πλευράς του Δικαστηρίου στο ποσό των €3.422 αλλά, για τον λόγο που προανέφερα, η διαταγή εκδίδεται για το εν λόγω ποσό μειωμένο κατά 10% δηλαδή για το ποσό των €3.136,42 (περιλαμβανομένων πραγματικών εξόδων €56,42) πλέον Φ.Π.Α.(εάν υπάρχει) επί του ποσού των €3.080.
(Υπ.)............................
Αφρ. Χαραλαμπίδη, Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο