ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Χ. Στρόππου, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 2198/2023
MOHAMED HASSAN IBRAHIM HASSAN MOUSTAFA
Ενάγοντας
-και-
ΜΑΡΙΑ ΜΕΤΑΞΑ
Εναγόμενη
Ημερομηνία: 07/03/2025
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντες: κύριος Τελώνης Μερκούρης για Μέρκουρης Τελώνης και Γιολάντα Ζυμπουλάκη Τελώνη Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη: Καμία εμφάνιση
Α Π Ο Φ Α Σ Η
1. Στις 19/12/2024 καταχωρίστηκε Αίτηση για έκδοση Απόφασης στην απουσία της Εναγόμενης. Όπως προκύπτει από το φάκελο της υπόθεσης η Αγωγή επιδόθηκε στην Εναγόμενη κατόπιν έκδοσης Διατάγματος υποκατάστατης επίδοσης. Η Αγωγή επιδόθηκε σύμφωνα με το Διάταγμα του Δικαστηρίου στους Δικηγόρους της Εναγόμενης, ήτοι το Δικηγορικό Γραφείο ΓΕΩΡΓΙΟΣ Λ. ΣΑΒΒΙΔΗΣ και ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
2. Η κυρία Χατζηλευτέρη, Δικηγόρος στο πιο πάνω Δικηγορικό γραφείο, καταχώρισε στον ηλεκτρονικό φάκελο του Δικαστηρίου επιστολή δια μέσου της οποίας αναφέρει ότι δεν χειρίζεται την παρούσα υπόθεση και ότι η όποια εμπλοκή της εξαντλείται στην εξώδικη διαδικασία, όταν δηλαδή ο Ενάγοντας παρέδωσε τα κλειδιά του επίδικου Ακινήτου στο Δικηγορικό Γραφείου ΓΕΩΡΓΙΟΣ Λ. ΣΑΒΒΙΔΗΣ και ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. στις 07/07/2023. Όπως αναφέρει, δεν έχει καμία σχέση πλέον με την Εναγόμενη και ως εκ τούτου δεν θα την ενημερώσει για την διαδικασία που εκκρεμεί εναντίον της.
3. Η παρούσα υπόθεση αφορά κατ’ ισχυρισμό παράβαση Συμφωνίας Ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων, η οποία Συμφωνία Ενοικίασης υπογράφτηκε μεταξύ των διαδίκων στις 10/05/2022. Σημειώνεται ότι η σχετική Συμφωνία κατατέθηκε ως Τεκμήριο 1 στην Ένορκη Δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση ημερομηνίας 19/12/2024 είναι ανυπόγραφη, ωστόσο όπως υποστηρίζει δεν έλαβε ποτέ το υπογεγραμμένο αντίγραφο της Συμφωνίας από την Εναγόμενη.
4. Η πιο πάνω αναφορά της κυρίας Χατζηλευτέρη με έχει προβληματίσει. Όμως είναι καλά γνωστό ότι τα Δικαστήρια λειτουργούν στην βάση συγκεκριμένων κανονισμών. Είναι καλά γνωστές οι αρχές επί τη βάσει των οποίων παραμερίζεται ένα Διάταγμα του Δικαστηρίου και η επιστολή της κυρίας Χατζηλευτέρη δεν συνιστά με κανένα τρόπο αίτηση παραμερισμού του Διατάγματος υποκατάστατης επίδοσης. Από την στιγμή που η επίδοση έγινε στην βάση Διατάγματος του Δικαστηρίου και διαπιστώνεται ότι ο Ενάγοντας συμμορφώθηκε με το Διάταγμα του Δικαστηρίου, τότε το παρόν Δικαστήριο δεσμεύεται από το Διάταγμα, ενόσω βρίσκεται σε ισχύ και συνεπώς θα προχωρήσω να εξετάσω την ουσία της επίδικης Αίτησης σε συνάρτηση με την Ένορκη Δήλωση.
5. Επί της ουσίας ο Ενάγοντας όπως αναφέρεται στην ένορκη δήλωση που κατατέθηκε προς απόδειξη της υπόθεσης διεκδικεί αποζημιώσεις λόγω παράβασης της Σύμβασης Ενοικίασης που υπογράφτηκε μεταξύ των διαδίκων, δια μέσου της οποίας παραχωρήθηκε όπως αναφέρεται «Ισόγειο κατάστημα, (περίπου 30τ.μ), στην οδό Θέκλας Λυσιώτη 23 Α, Αγία Ζώνη, Λεμεσός. Το οποίο η χρήση του θα είναι για περίπτερο.».
6. Σύμφωνα με την θέση του Αιτητή/Ενάγοντα, η Εναγόμενη τον είχε διαβεβαιώσει ότι το ενοικιαζόμενο υποστατικό διαθέτει άδεια χρήσης του επίδικου ακινήτου, ως κατάστημα, περίπτερο ως ήταν και ο σκοπός της ενοικίασης. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει αυτό επιβεβαιώνεται από το ίδιο το Ενοικιαστήριο Έγγραφο, αφού τόσο στην περιγραφή του ενοικιαζόμενου ακινήτου, όσο και στην παράγραφο 1, της συμφωνίας ενοικίασης, γίνεται λόγος για «κατάστημα». Χωρίς την ύπαρξη του όρου αυτού, ο Ενάγοντας - Αιτητής δεν θα προέβαινε στην σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ημερ.10/05/2022. Αποτελεί θέση του Ενάγοντα/Αιτητή ότι χωρίς την διαβεβαίωση αυτή ή/και τον όρο αυτό δεν θα προέβαινε στην ενοικίαση του επίδικου Ακινήτου. Όπως αναφέρει:
«η Εναγόμενη - Καθ' ης η αίτηση προέβηκε σε παρουσίαση γεγονότος στον Εναγόντα - Αιτητή ως υφιστάμενο, ενώ στην πραγματικότητα αυτό δεν υφίστατο, και περαιτέρω προέβηκε με λόγια και με πράξεις και με την εν γένει συμπεριφορά, τόσο σε προφορική όσο και σε γραπτή παράσταση γεγονότος, ενώ η Εναγόμενη - Καθ' ης η αίτηση κατά τον ουσιώδη για την παρούσα Αγωγή χρόνο, γνώριζε ότι η παράσταση αυτή είναι ψευδής και συνεπώς δεν πίστευε ότι ήταν αληθινή. Συγκεκριμένα, η Εναγόμενη - Καθ' ης η αίτηση ενώ γνώριζε και ενώ έπρεπε και όφειλε να γνωρίζει ότι το επίδικο ακίνητο δεν διέθετε την άδεια χρήσης για να λειτουργεί ως κατάστημα, η Εναγόμενη - Καθ' ης η αίτηση παρουσίασε στον Ενάγοντα - Αιτητή ότι το επίδικο ακίνητο διέθετε άδεια να λειτουργήσει ως επιχείρηση και ως κατάστημα και ως περίπτερο. Στην συνέχεια ο Ενάγοντας/Αιτητής διαπίστωσε ότι δεν υπήρχαν οι αναγκαίες άδειες καθότι το επίδικο Ακίνητο κατείχε άδεια χρήσης ως κατοικία. Αυτό που διεκδικεί ο Ενάγοντας/Αιτητής είναι την ζημιά που υπέστη λόγω της παράβασης της Σύμβασης Ενοικίασης.»
7. Ο Ενάγοντας επιπλέον ισχυρίζεται ότι το έτος 2022 προέβη σε πραγματικά έξοδα ύψους €7.816,16 για εργασίες ανακαίνισης του επίδικου ακινήτου με σκοπό να διαμορφωθεί κατάλληλα για να ασκήσει την εμπορική του δραστηριότητα. Διόρισε μάλιστα εμπειρογνώμονα – πολιτικό μηχανικό ο οποίος ετοίμασε ειδική έκθεση για τις εργασίες που έκανε ο Αιτητής. Συνολικά, ο Ενάγοντας κοστολογεί την ζημιά του στο συνολικό ποσό των €11,406.32.
8. Καθίσταται σαφές από τα όσα προβάλλει ο Ενάγοντας/Αιτητής ότι κεντρικής σημασίας καθίσταται η ερμηνεία του όρου «Ισόγειο κατάστημα, (περίπου 30τ.μ), στην οδό Θέκλας Λυσιώτη 23 Α, Αγία Ζώνη, Λεμεσός. Το οποίο η χρήση του θα είναι για περίπτερο.». Για να καταστεί δυνατή η εξέταση της θέσης του Ενάγοντα θα πρέπει να διερευνηθεί σε πρώτο στάδιο ο σχετικός όρος, ώστε στη συνέχεια να εξεταστεί κατά πόσο έχει υπάρξει παράβαση της επίδικης Συμφωνίας.
9. Οι αρχές με βάση τις οποίες τα Δικαστήρια ερμηνεύουν μια Σύμβαση έχουν νομολογηθεί σε διάφορες Αποφάσεις του Ανώτατου Δικαστηρίου (βλ. μεταξύ άλλων Ανόρθωσις v. Απόλλων (2002) 1(Α) Α.Α.Δ. 518, Χαραλάμπους v. Σολωμού κ.ά. (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1058, Λίλλης v. Ξενή (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 217, Χατζησωτηρίου v. Κυπριακές Αερογραμμές (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1406 και Θεολόγου v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 407).
10. Απαύγασμα των πιο πάνω Αποφάσεων είναι ότι οι αρχές της ερμηνείας μιας Σύμβασης είναι εναρμονισμένες με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά τον μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα.
11. Από ανάγνωση του πιο πάνω όρου σε συνάρτηση με τα όσα αναφέρονται στο Ενοικιαστήριο Έγγραφο δεν μπορεί να γίνει αντιληπτό ότι ο πάνω όρος, όπως είναι διατυπωμένος, ότι έχει την έννοια που του αποδίδει ο Ενάγοντας. Ότι δηλαδή το επίδικο Ακίνητο διαθέτει όλες τις αναγκαίες άδειες για να λειτουργήσει ως περίπτερο. Αυτό το οποίο προκύπτει από την ανάγνωση της επίδικης Συμφωνίας είναι ότι η Εναγόμενη παραχώρησε στον Ενάγοντα ακίνητο το οποίο θα μπορούσε δυνητικά να λειτουργήσει για τους σκοπούς που είχε ενοικιαστεί. Δεν προκύπτει από την σχετική Συμφωνία ότι δεν θα ήταν αναγκαία η οποιαδήποτε περαιτέρω ενέργεια από την πλευρά του Ενάγοντα για να το λειτουργήσει ως περίπτερο. Αυτό επιβεβαιώνεται και από τον όρο 1 της Συμφωνίας Ενοικίασης, όπου αναφέρεται ότι «Ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ δηλώνει ότι εξέτασε το εν λόγω κατάστημα και το βρήκε της απολύτου αρεσκείας του, και το ενοίκιο εύλογο και δίκαιο […]».
12. Με δεδομένο το πιο πάνω εύρημα θα εξετάσω κατά πόσο έχει υπάρξει παράβαση της Συμφωνίας καθότι σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Ενάγοντα το Ακίνητο δεν ήταν προορισμένο να χρησιμοποιείται ως «κατάστημα» και δυνητικά ως «περίπτερο» αλλά ως κατοικία.
13. Είναι καλά γνωστές οι αρχές που διέπουν το βάρος απόδειξης ενός ισχυρισμού στις πολιτικές διαδικασίες. H επιτυχία της υπόθεσης ενός Ενάγοντα προϋποθέτει ότι αυτός θα αποδείξει, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων ότι είναι πιο πιθανή η δική του εκδοχή, ως αληθής και ορθή παρά να μην είναι. Όπως διευκρινίσθηκε στην υπόθεση Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ (2001), 1(B) Α.Α.Δ 1858:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).».
14. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Tράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Βασίλη Χαραλάμπους και Άλλων (2010) 1 Α.Α.Δ. 829 ανέφερε τα εξής:
«Συμφωνούμε βέβαια με τη γενική αρχή ότι επειδή στη διαδικασία απόδειξης δεν έλαβε μέρος ο αντίδικος, ενώ είχε τη δυνατότητα, αυτό δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο θα απαλλασσόταν από την υποχρέωση να εξετάσει και αξιολογήσει την επάρκεια και αξιοπιστία της μαρτυρίας που προσφερόταν από την πλευρά της εφεσείουσας. (Barry Wynne v. David Costakis Mavronicola, ως διαχειριστή της περιουσίας του Κωστάκη Δαυΐδ Μαυρονικόλα, ανικάνου προσώπου (2009) 1 A.A.Δ. 1138). Όπως όμως ειδικά αναφέρθηκε στην ίδια την υπόθεση Barry Wynne, όταν υπάρχει μια μόνο εκδοχή ως προς τα γεγονότα, τότε συνήθως αυτό που απομένει να εξεταστεί, εκτός και αν υπάρχουν εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με το μάρτυρα και την αξιοπιστία του, είναι το εάν τα γεγονότα όπως τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο.»
15. Στην παρούσα υπόθεση και παρά το γεγονός ότι αποτελεί ουσιαστικά την βασική θέση του Ενάγοντα ότι το επίδικο Ακίνητο ήταν τελικά κατοικία και όχι κατάστημα, ο Ενάγοντας δεν έχει προσκομίσει το οποιοδήποτε στοιχείο που να επιβεβαιώνει την θέση του αυτή. Ούτε συγκεκριμενοποίησε το χρονικό σημείο κατά το οποίο έλαβε γνώση της νομικής κατάστασης του επίδικου Ακινήτου, ότι δηλαδή αυτό ήταν κατοικία και όχι κατάστημα ή εν πάσει περιπτώσει ότι δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί ως κατάστημα.
16. Αυτό στο οποίο περιορίζεται ο Ενάγοντας είναι να αναφέρει ότι «απευθύνθηκε στις αρμόδιες αρχές προκειμένου να εκδώσει τις σχετικές προβλεπόμενες εκ του Νόμου άδειες για την λειτουργία της επιχείρησής του και τις απαραίτητες άδειες για την άσκηση της επιχειρηματικής και εμπορικής του δραστηριότητας, ωστόσο οι αρμόδιες αρχές τον ενημέρωσαν ότι δεν μπορεί να εκδώσει τις απαραίτητες εκ του Νόμου άδειες διότι το επίδικο ακίνητο δεν κατέχει άδεια χρήσης ως κατάστημα από τον Δήμο Λεμεσού, αλλά ως κατοικία.»
17. Αντίθετα, οι ισχυρισμοί του είναι γενικοί και αόριστοι ενώ γενικότερα η εκδοχή του Ενάγοντα δεν παρουσιάζει πειστικότητα. Στην παράγραφο 10 της Ένορκης Δήλωσης που κατατέθηκε προς απόδειξη της υπόθεσης αναφέρεται ότι ο Ενάγοντας κατέβαλε ενοίκια για τον μήνα Ιούνιο του 2022, τον Ιούλιο του 2022, τα οποία τώρα διεκδικεί από τη Εναγόμενη ενώ στην παράγραφο 24 της Ένορκης Δήλωσης αναφέρεται ότι η ενοικίαση τερματίστηκε στις 31/05/2023.
18. Καμία εξήγηση δεν προσφέρεται για τον λόγο που ενώ ο Ενάγοντας κατέβαλε μόλις δύο ενοίκια και ενώ το Ακίνητο δεν εξυπηρετούσε τον σκοπό του, συνέχισε να το κατέχει μέχρι 07/07/2023 όπου παρέδωσε τα κλειδιά του Ακινήτου στους Δικηγόρους της Εναγόμενης. Δεν παρέχεται καμία εξήγηση γιατί ο Ενάγοντας δεν τερμάτισε την Συμφωνία νωρίτερα αφού είχε διαπιστώσει ότι το Ακίνητο δεν ήταν «κατάστημα» αλλά «κατοικία». Το γεγονός και μόνο αυτό είναι κατά την άποψη μου αρκετό για να απορριφθεί η επίδικη Αίτηση καθότι δεν έχει αποδειχθεί η υπόθεση του Ενάγοντα στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων.
19. Γενικότερα, στην έλλειψη πειστικότητας εκ μέρους της πτυχής που παρουσιάζει ο Ενάγοντας συντείνουν και τα ακόλουθα:
(i) Στην παράγραφο 17 της Ένορκης Δήλωσης αναφέρεται ότι ο Ενάγοντας διόρισε και εμπειρογνώμονα ο οποίος επίβλεψε το επίδικο Ακίνητο και τις εργασίες στις οποίες προέβη ο Ενάγοντας. Όμως, από ανάγνωση του Τεκμηρίου 7 που είναι ουσιαστικά η Έκθεση του Εμπειρογνώμονα Πολιτικού Μηχανικού ο ίδιος ο πολιτικός μηχανικός αναφέρει ότι:
«Δεν γνωρίζω την προτέρα κατάσταση του μαγαζιού πριν την Συμφωνία των 2 μερών καθότι δεν το επισκέφτηκα ξανά. Οι Εργασίες πιστοποιούνται στη βάση των λεγόμενων του Mohamend και της οπτικής παρατήρησης. Οι εργασίες που φαίνεται να έγιναν [..]».
(ii) Με απλά λόγια, η έκθεση που ετοίμασε ο εμπειρογνώμονας και τα έξοδα ετοιμασίας που σήμερα διεκδικεί ο Ενάγοντας, αποτελούν καταγραφή των όσων ο ίδιος ο Ενάγοντας ανάφερε στον εμπειρογνώμονα χωρίς να υπάρχει η οποιαδήποτε γνώση της προηγούμενης κατάστασης του Ακινήτου και χωρίς η έκθεση αυτή να προσθέτει οτιδήποτε πέραν την απλής καταγραφής που ο ίδιος ο Ενάγοντας ανέφερε στον Πολιτικό Μηχανικό.
(iii) Επιπλέον, στην πιο πάνω Έκθεση γίνεται «κοστολόγηση εργασιών που έγιναν από την Εταιρεία του Mohamed». Σε κανένα όμως σημείο της Ένορκης Δήλωσης δεν έγινε αναφορά στην Εταιρεία του Ενάγοντα, ούτε δίνεται η οποιαδήποτε εξήγηση για την αναφορά αυτή.
(iv) Ο Ενάγοντας φαίνεται να τερμάτισε την επίδικη Συμφωνία Ενοικίασης και να παρέδωσε τα κλειδιά του επίδικου Ακινήτου αφότου αποστάλθηκε επιστολή ημερομηνίας 11/05/2023 από την Εναγόμενη δια της οποίας καλούσε τον Ενάγοντα να την εφοδιάσει με «με τα σχετικά έγγραφα τα οποία να αποδεικνύουν ότι ο Ενάγοντας/Αιτητής είναι Ευρωπαίος πολίτης». Όπως αναφέρεται όμως στην ίδια Ένορκη Δήλωση «η Εναγόμενη/Καθ’ ης η Αίτηση δεν έκαμε καμία νύξη και αναφορά στα ζητήματα που είχαν ανακύψει εξαιτίας της μεμπτής και παράνομης και δόλιας συμπεριφοράς και αντινομικής συμπεριφοράς της.» Πουθενά στην ένορκη δήλωση δεν παρατίθεται κατά πόσο ο Ενάγοντας είχε διαμαρτυρηθεί προηγουμένως προς την Εναγόμενη για τα όσα σήμερα προβάλλει και κατά πόσο υφίστατο η οποιαδήποτε επικοινωνία προηγουμένως μεταξύ των διαδίκων.
20. Στην βάση των όσων έχων αναφέρει πιο πάνω ο Ενάγοντας δεν έχει αποδείξει την υπόθεση του στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων και συνεπώς η Αίτηση ημερομηνίας 19/12/2024 απορρίπτεται.
21. Ενόψει του ότι δεν υπάρχει εμφάνιση εκ μέρους της Εναγόμενης δεν επιδικάζονται έξοδα.
(Υπ.)…………………………………………..
Χ. Στρόππος, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο