ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Κάρνου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση Έφεση αρ.: 174/2025
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί
-και-
Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, ως έχει τροποποιηθεί
Μεταξύ:
1. ΣΜΥΡΙΛΛΗ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ
2. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΖΩΗΣ
Αιτητών - Εφεσειόντων
-και-
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ
Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητης
Ημερομηνία: 3 Ιουλίου 2025
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείοντες: κα Α. Γεωργίου Λοΐζου για ΑΝΤΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΛΟΙΖΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εφεσίβλητη: κ. Μ. Μενελάου για Λ. Παπαφίλιππου & Σια Δ.Ε.Π.Ε.
Απόφαση
Ενεργοποιώντας τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 ως τροποποιήθηκε (εφεξής: « ο Νόμος») η εφεσίβλητη τράπεζα προγραμμάτισε για την 4 Ιουλίου 2025, τη διεξαγωγή ιδιωτικού πλειστηριασμού, με σκοπό την πώληση ενυπόθηκου, προς όφελός της, ακινήτου, το οποίο ανήκει στους εφεσείοντες.
Σχετικώς οι εφεσείοντες ειδοποιήθηκαν με Ειδοποίηση στον Τύπο ΙΑ του Νόμου, ημερομηνίας 28/3/25 (εφεξής: «η Ειδοποίηση ΙΑ), η οποία παραδόθηκε προσωπικά στον εφεσείοντα 1, από ιδιώτη επιδότη, στις 13/5/2025. Δια της εν λόγω ειδοποίησης, οι εφεσείοντες ενημερώθηκαν ότι το ενυπόθηκο χρέος τους, το οποίο εξασφαλίζεται με την υποθήκη με αριθμό Υ2591/2011 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού προς όφελος της εφεσίβλητης, κατέστη πληρωτέο από την 12/5/2021 και γι’ αυτό το λόγο η εφεσίβλητη προτίθεται να προχωρήσει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου τους που περιγράφεται στην εν λόγω ειδοποίηση στις 4/7/25 και ώρα 10:00, με τη διαδικασία πλειστηριασμού, ως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου. Σε ότι αφορά το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό, σύμφωνα με την εν λόγω Ειδοποίηση ΙΑ, αυτό ανέρχεται σε Ευρώ 488.888,57, πλέον τόκους ύψους Ευρώ 4.573,59 (μέχρι την 28/2/25).
Αντιδρώντας στην πιο πάνω ενέργεια της εφεσίβλητης, οι εφεσείοντες καταχώρισαν την υπό κρίση έφεση, επιδιώκοντας, στη βάση του Άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, τον παραμερισμό της επίμαχης Ειδοποίησης ΙΑ και κατ’ επέκταση την ακύρωση του επικείμενου πλειστηριασμού.
Οι λόγοι επί των οποίων οι εφεσείοντες βασίζουν το πιο πάνω αίτημα, ως αναλύονται στη γραπτή αγόρευση της ευπαίδευτης συνηγόρου τους, συνοψίζονται ως εξής:
Εν πρώτοις, αποτελεί θέση των εφεσειόντων ότι η εφεσίβλητη τους απέστειλε πρόωρα την επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ, καθότι δεν προηγήθηκε νομότυπη παράδοση σε αυτούς της Ειδοποίησης στον Τύπο Ι (εφεξής: «Ειδοποίηση Ι»), ως οι επιτακτικές πρόνοιες του Νόμου. Συγκεκριμένα, οι εφεσείοντες βασίζουν το επιχείρημά τους στο άρθρο 44(Γ)(1) του Νόμου, δυνάμει του οποίου η εφεσίβλητη όφειλε να επιδώσει σε αυτούς Ειδοποίηση Ι, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τους όπως εξοφλήσουν το εν λόγω ποσό, εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των σαράντα πέντε ημερών. Σύμφωνα με το εδάφιο (2) του εν λόγω άρθρου, η εφεσίβλητη είχε δικαίωμα να επιδώσει στους εφεσείοντες Ειδοποίηση ΙΑ, μόνο σε περίπτωση μη συμμόρφωσής τους με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Ι εντός της ταχθείσας προθεσμίας. Εφόσον όμως, σύμφωνα πάντα με τους εφεσείοντες, ουδέποτε τους επιδόθηκε νομότυπη Ειδοποίηση Ι, αυτό σημαίνει ότι δεν άρχισε να τρέχει η προθεσμία των 45 ημερών προς εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους τους και ως εκ τούτου η Ειδοποίηση ΙΑ θα πρέπει να παραμεριστεί ως πρόωρη, καθότι απεστάλη «πριν τη λήξη της προθεσµίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή», στη βάση του άρθρου 44Γ(3)(γ) του Νόμου.
Επιπλέον, αποτελεί θέση των εφεσειόντων ότι η Ειδοποίηση ΙΑ υπόκειται σε παραμερισμό, καθότι δεν διευκρινίζεται σε αυτήν πώς προκύπτει το ποσό των τόκων που αξιώνει η εφεσίβλητη και περιγράφεται σε αυτή και επιπλέον αυτή θα πρέπει να παραμεριστεί στη βάση του εδαφίου (β) του άρθρου 44Γ(3)του Νόμου, καθότι δεν τους έχει δεόντως επιδοθεί, εφόσον έλαβε χώρα ιδιωτική επίδοση αυτής, προτού καταστεί ανέφικτή η επίδοσή της δια συστημένης επιστολής, ως επιτακτικά προνοεί ο Νόμος.
Πέραν των ανωτέρω, οι εφεσείοντες προβάλλουν το ισχυρισμό ότι η εφεσίβλητη ουδέποτε απέστειλε στην εφεσείουσα 2 την Ειδοποίηση στον Τύπο Θ (εφεξής: «η Ειδοποίηση Θ») νομότυπα και κανονικά.
Την έφεση συνοδεύει ένορκη δήλωση του εφεσείοντα 1 (εφεξής: «ΕΔ ΣΣ») στο περιεχόμενο της οποίας δεν κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ, καθότι το πραγματικό υπόβαθρο επί του οποίου θα πρέπει να εξεταστούν οι πιο πάνω λόγοι έφεσης, είναι κοινώς αποδεκτό από αμφότερες τις δυο πλευρές.
Σε ότι αφορά τις θέσεις της εφεσίβλητης, καταχωρίστηκε από πλευράς της ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης στην υπό κρίση έφεση (εφεξής: «η ένσταση»), δια της οποίας υποστηρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι δεν συντρέχει κανένας λόγος για παραμερισμό της επίμαχης Ειδοποίησης ΙΑ και ότι όλοι οι λόγοι έφεσης θα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι.
Την ένσταση συνοδεύει ένορκη δήλωση αρμόδιου λειτουργού, ο οποίος εργάζεται στο τμήμα εκποιήσεων της Themis Portfolio Management Limited και παραθέτει τα γεγονότα που οδήγησαν στην ενεργοποίηση του Μέρους VIA του Νόμου από πλευράς εφεσίβλητης, με σκοπό την πώληση δια πλειστηριασμού, του ενυπόθηκου ακινήτου των εφεσειόντων, προς εξόφληση ενυπόθηκου χρέους τους, το οποίο κατέστη υπερήμερο και απαιτητό.
Στην εν λόγω ένορκη δήλωση (εφεξής: «η ΕΔ ΗΛ») επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 7 η σχετική Ειδοποίηση Ι ημερομηνίας 9/7/24, συνοδευόμενη από έγγραφο που περιγράφεται ως κατάσταση λογαριασμού, η οποία επιδόθηκε στους εφεσείοντες, μέσω ιδιώτη επιδότη, στις 2/9/24. Επιπρόσθετα, στην ΕΔ ΗΛ επισυνάπτονται ως Τεκμήρια 12 και 14, Ειδοποιήσεις στον Τύπο ΙΒ του Νόμου, ημερομηνίας 21/10/24, προς τους εφεσείοντες 1 και 2 αντίστοιχα, οι οποίες, συνοδευόμενες από κατάσταση λογαριασμού, επιδόθηκαν σε αυτούς στις 21/11/24.
Σε ότι αφορά τις επίμαχες Ειδοποιήσεις ΙΑ, ημερομηνίας 28/3/25, αυτές μαζί με σχετικά Δελτία Α, επισυνάπτονται στην ΕΔ ΗΛ ως Τεκμήρια 17 και 19. Επιπλέον, επισυνάπτονται στην ΕΔ ΗΛ, ως Τεκμήρια 18 και 20, καταστάσεις αποτελεσμάτων εντοπισμού της πορείας συστημένων επιστολών «Track and Trace» σε ότι αφορά τη διακίνηση των εν λόγω Ειδοποιήσεων, προς τους εφεσείοντες 1 και 2 αντίστοιχα και ως Τεκμήριο 21 αντίγραφα των σχετικών ένορκων δηλώσεων της ιδιώτη δικαστικής επιδότη, η οποία επέδωσε τις επίμαχες Ειδοποιήσεις στους εφεσείοντες στις 13/5/25.
Σε ότι αφορά την Ειδοποίηση Θ, σύμφωνα με την ΕΔ ΗΛ, αυτή επιδόθηκε στους εφεσείοντες στις 5/4/21, μαζί με την τελευταία προειδοποιητική επιστολή της τράπεζας (Τεκμήριο 5 στην ΕΔ ΣΣ), καθώς και μαζί με την επιστολή τερματισμού της λειτουργίας του λογαριασμού τους, που αποστάλθηκε στους εφεσείοντες στις 12/5/21 (Τεκμήριο 4 στην ΕΔ ΗΛ).
Σε ότι αφορά τον τόκο που αναγράφεται στην Ειδοποίηση Ι, ο ομνύων υποστηρίζει ότι αυτός είναι 6% ως ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της εν λόγω ειδοποίησης και με τον οποίο χρεώνονταν ο λογαριασμός δανείου των εφεσειόντων. Επίσης, ως ο ομνύων υποστηρίζει, σύμφωνα με τη σύμβαση και δήλωση υποθήκης (Τεκμήριο 3 στην ΕΔ ΗΛ) ο τόκος ήταν κυμαινόμενος.
Νομική Πτυχή - Κρίση Δικαστηρίου:
Η έναρξη της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου, με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου, σηματοδοτείται με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος του Νόμου (Ειδοποίηση Ι), συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του. Με την εν λόγω ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καλείται να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, σύμφωνα με την κατάσταση λογαριασμού που του επιδίδεται, εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της επίδοσης. Παράλληλα, με την ίδια ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου.
Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Ι που του επιδίδεται, τότε ενεργοποιούνται οι πρόνοιες του άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, με βάση το οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, ήτοι την Ειδοποίηση ΙΑ, με την οποία ενημερώνει τους παραλήπτες ως προς την πρόθεσή του να πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο με πλειστηριασμό. Η επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ, πρέπει να γίνεται εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Ακολούθως, με βάση το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης ΙΑ, να καταχωρίσει αίτηση - έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της εν λόγω ειδοποίησης, αποκλειστικά για έναν ή περισσότερους από τους λόγους που απαριθμούνται στο εν λόγω άρθρο. Στην έκταση που ενδιαφέρει για σκοπούς εκδίκασης της υπό κρίση έφεσης, η Ειδοποίηση ΙΑ παραμερίζεται, μεταξύ άλλων, όταν:
«(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούµενες κατά τον προβλεπόµενο τύπο και περιεχόµενο, προϋποθέσεις·
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί·
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσµίας για καταβολή της πληρωµής προς τον ενυπόθηκο δανειστή».
Επίδοση Ειδοποίησης στον Τύπο Θ
Ξεκινώντας από το ζήτημα της Ειδοποίησης Θ και τον ισχυρισμό ότι αυτή δεν επιδόθηκε στην εφεσείουσα 2, εύκολα διαπιστώνεται ότι αυτό δεν δύναται να αποτελέσει λόγο για ακύρωση της επίμαχης Ειδοποίησης ΙΑ, δυνάμει της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας. Εν πάση όμως περιπτώσει, σημειώνεται ότι με βάση τη μαρτυρία που παρατίθενται στην ΕΔ ΗΛ, η εν λόγω Ειδοποίηση Θ απεστάλη στους εφεσείοντες τόσο στις 5/4/21, όσο και στις 12/5/21 μαζί με τις επιστολές προειδοποίησης και τερματισμού της λειτουργίας του λογαριασμού τους αντίστοιχα. Σημειώνεται ότι στην ΕΔ ΣΣ που συνοδεύει την έφεση γίνεται αποδεκτό ότι η Ειδοποίηση Θ παραδόθηκε στον εφεσείοντα 1 στις 5/4/21 και δεν προβάλλεται ισχυρισμός ότι αυτή ουδέποτε παραδόθηκε στην εφεσείουσα 2. Επομένως, η ένορκη μαρτυρία δια της ΕΔ ΗΛ, περί παράδοσης της Ειδοποίησης Θ τόσο στον εφεσείοντα 1, όσο και στην εφεσείουσα 2 ως περιγράφεται ανωτέρω, παρέμεινε χωρίς αντίκρουση και έχει κατά την κρίση μου αποδειχθεί στον απαιτούμενο βαθμό.
Επίδοση Ειδοποιήσεων ΙΑ
Στην έκταση που ενδιαφέρει για σκοπούς εκδίκασης της υπό κρίση έφεσης, η Ειδοποίηση ΙΑ παραμερίζεται, μεταξύ άλλων, όταν δεν έχει δεόντως επιδοθεί (βλ. εδάφιο (β) άρθρου 44Γ(3) του Νόμου).
Σε ότι αφορά τον τρόπο επίδοσης των σχετικών Ειδοποιήσεων, το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Νόμο Ν.87(Ι)/2018, προνοεί τα ακόλουθα:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστηµένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισµένη σε µητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης µε διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία:… »
(Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου).
Το ζήτημα του ορθού τρόπου επίδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ, σύμφωνα με την πιο πάνω νομοθετική πρόνοια, απασχόλησε το Εφετείο, στην Πολιτική Έφεση 159/2021, μεταξύ Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, απόφαση ημερομηνίας 1/12/2023, στην οποία ερμηνεύοντας το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως τροποποιήθηκε, αναφέρθηκαν, δια του Δικαστή Σταύρου, τα εξής:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.»
Επιπλέον, σύμφωνα με την ίδια απόφαση:
«Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.»
Σε ότι αφορά το ερώτημα κατά πόσον οι επίμαχες Ειδοποιήσεις ΙΑ έχουν δεόντως επιδοθεί στους εφεσείοντες, σχετική μαρτυρία εντοπίζεται στα Τεκμήρια 18 και 20 στην ΕΔ ΗΛ, σύμφωνα με τα οποία προκύπτει ότι στις 3/4/25 η εφεσίβλητη παρέδωσε στο ταχυδρομείο Λευκωσίας συστημένες επιστολές με τις Ειδοποιήσεις ΙΑ προς αποστολή σε κάθε ένα από τους εφεσείοντες ξεχωριστά, οι οποίες αφίχθηκαν στο ταχυδρομείο Λεμεσού (D.P.O.3900) στις 7/4/25 και έπειτα στις 8/4/25 διαβιβάστηκαν σε ταχυδρομικό κατάστημα στη Γερμασόγεια. Την ίδια μέρα φαίνεται να εκδόθηκε ειδοποίηση προς τους εφεσείοντες (notification issued) για παραλαβή των εν λόγω επιστολών από το ταχυδρομείο. Ακολούθως, οι επιστολές αυτές παρέμειναν στο ταχυδρομείο μέχρι την 12/5/25, χωρίς να παραληφθούν από τους εφεσείοντες και στη συνέχεια επιστράφηκαν στο ταχυδρομείο Λευκωσίας, για επιστροφή στην εφεσίβλητη (item returned to sender). Εν τέλει, οι εν λόγω επιστολές επιστράφηκαν στην εφεσίβλητη στις 15/5/25.
Μια μέρα μετά την επιστροφή των πιο πάνω επιστολών στο ταχυδρομείο Λευκωσίας στις 12/5/25 και συγκεκριμένα στις 13/5/25, αυτές επιδόθηκαν στους εφεσείοντες, μέσω ιδιωτικής επίδοσης.
Τα πιο πάνω γεγονότα παρέμειναν αναντίλεκτα από πλευράς των εφεσειόντων και είναι στη βάση αυτών που το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει ως προς το νομότυπο της επίδοσης των επίμαχων Ειδοποιήσεων.
Παρόμοιο ζήτημα απασχόλησε το παρόν Δικαστήριο στην έφεση με αρ.49/25 καθώς και στην έφεση αρ.198/24 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, στις οποίες αποφασίστηκε ότι το ερώτημα κατά πόσον ορθώς και νομίμως η εφεσίβλητη προχώρησε με ιδιωτική επίδοση της επίμαχης Ειδοποίησης ΙΑ στους εφεσείοντες, συναρτάται με το ερώτημα κατά πόσον η παράλειψή τους να παραλάβουν την εν λόγω Ειδοποίηση από το ταχυδρομείο μετά την αποστολή της σε αυτούς με συστημένη επιστολή, κατέστησε την επίδοσή της δια συστημένης επιστολής ανέφικτη ή όχι.
Ως είχα την ευκαιρία να αναφέρω στην απόφασή μου ημερομηνίας 12/9/24, στην αίτηση – έφεση με αρ.198/2024 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού:
«Το ανέφικτο ή μη της επίδοσης θα πρέπει, κατά την κρίση μου, να εξετάζεται σε κάθε περίπτωση σε συνάρτηση με το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μεταξύ της ειδοποίησης του παραλήπτη από το ταχυδρομείο ως προς την άφιξη συστημένης προς αυτόν επιστολής και της στιγμής που ο ενυπόθηκος δανειστής αποφασίζει να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση. Κάθε περίπτωση θα πρέπει να κρίνεται με βάση τα δικά της περιστατικά».
Στην προκειμένη περίπτωση, αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός ότι η επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ απεστάλη στους εφεσείοντες στην τελευταία γνωστή τους διεύθυνση διαμονής με συστημένες επιστολές, στις 3/4/25, οι οποίες παρέμειναν στο ταχυδρομείο στη Γερμασόγεια, διαθέσιμες προς παραλαβή από τους εφεσείοντες, από την 8/4/25 μέχρι την 12/5/25 και ακολούθως επιστράφηκαν στη Λευκωσία.
Έχοντας κατά νου τα πιο πάνω δεδομένα, αποτελεί κρίση μου ότι το χρονικό διάστημα κατά το οποίο οι επίμαχες Ειδοποιήσεις ΙΑ παρέμειναν στο ταχυδρομείο, χωρίς να παραληφθούν από τους εφεσείοντες, πριν διενεργηθεί ιδιωτική επίδοση αυτών, αποδεικνύει ότι ευλόγως η εφεσίβλητη θεώρησε ότι οι εφεσείοντες δεν επρόκειτο να μεταβούν στο ταχυδρομείο για να παραλάβουν τις εν λόγω Ειδοποιήσεις, με αποτέλεσμα η παράδοσή αυτών με συστημένες επιστολές να καταστεί μη εφικτή για σκοπούς εφαρμογής του Νόμου. Τονίζεται ότι οι προρρηθείσες συστημένες επιστολές επιστράφηκαν στο ταχυδρομείο στη Λευκωσία στις 12/5/25, ώστε να παραδοθούν πίσω στην εφεσίβλητη, πριν λάβει χώρα η επίδοση των επίμαχων Ειδοποιήσεων στις 13/5/25.
Σχετικώς επαναλαμβάνω τα όσα αναφέρθηκαν από το Δικαστήριο υπό την παρούσα σύνθεση στην απόφαση στην έφεση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με αρ.49/25, ημερομηνίας 26/3/25:
«Το εν λόγω ερώτημα θα πρέπει να απαντάται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Σκοπός του νομοθέτη, είναι, ως γίνεται αντιληπτό, να δοθεί προβάδισμα στην επίδοση των προβλεπόμενων στο Νόμο ειδοποιήσεων δια παράδοσης αυτών με συστημένες επιστολές. Να δοθεί δηλαδή η ευκαιρία στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να παραλάβει τις ειδοποιήσεις αυτές από το ταχυδρομείο. Όταν ευλόγως συμπεραίνεται, με βάση τα γεγονότα, ότι δόθηκε από πλευράς του ενυπόθηκου δανειστή, στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μια τέτοια ευκαιρία, αλλά αυτός παρέλειψε, αν και είχε τη δυνατότητα, να παραλάβει τη συστημένη προς αυτόν επιστολή, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, αυτό σημαίνει, κατά την κρίση μου, ότι η επίδοση με συστημένη επιστολή απεδείχθη ανέφικτη».
Συνεπώς, με βάση τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα στην προκειμένη περίπτωση, αποτελεί κρίση μου πως η μη παραλαβή των συστημένων επιστολών από τους εφεσείοντες, ενώ αυτές παρέμειναν στο ταχυδρομείο για το πιο πάνω χρονικό διάστημα, προτού η εφεσίβλητη επιχειρήσει την επίδοσή τους με ιδιώτη επιδότη, οδήγησε στο εύλογο συμπέρασμα ότι η επίδοση των σχετικών Ειδοποιήσεων δεν ήταν εφικτή δια παράδοσή τους στους εφεσείοντες με συστημένες επιστολές, με αποτέλεσμα, νομότυπα, η εφεσίβλητη να προχωρήσει σε ιδιωτική επίδοση αυτών.
Τύπος Ειδοποίησης Ι και συνημμένη κατάσταση λογαριασμού
Σε ότι αφορά το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Ι και ειδικότερα της «κατάστασης λογαριασμού» που επισυνάπτεται σε αυτήν, σημειώνεται ότι στις εν λόγω Ειδοποιήσεις (Τεκμήρια 7 και 9 στην ΕΔ ΗΛ) καταγράφεται πως έγινε απαιτητό ποσό ύψους Ευρώ 473.130,06, πλέον τόκοι επί ποσού Ευρώ 460.067,07 προς 6% από την 1/7/24, το οποίο οφείλεται σύμφωνα με τη δήλωση σύμβασης υποθήκης. Σημειώνεται επίσης ότι έξοδα δεν ζητούνται, εφόσον αυτά περιγράφονται ως €0,00.
Στη συνημμένη κατάσταση λογαριασμού με αρ.241-Α82052, ημερομηνίας 0/6/24, καταγράφεται ποσό ύψους Ευρώ 460.067,07, ως υπόλοιπο από μεταφορά, στις 1/1/24, πλέον τόκοι ύψους Ευρώ 13.062,99 για το χρονικό διάστημα από την 1/1/24 μέχρι την 30/6/24 που είναι η ημερομηνία έκδοσης της εν λόγω κατάστασης λογαριασμού. Καταγράφεται επίσης στην κατάσταση αυτή το συνολικό ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό από την εφεσίβλητη, ήτοι ποσό ύψους Ευρώ 473.130,06 το οποίο, ως γίνεται αντιληπτό, αποτελεί το άθροισμα του πιο πάνω υπολοίπου και τόκων.
Από πλευράς της ευπαίδευτης συνηγόρου των εφεσειόντων προβάλλεται η θέση ότι η εν λόγω κατάσταση λογαριασμού είναι ελλιπής, εφόσον δεν προκύπτει, βάσει αυτής, πώς προέκυψε το προρρηθέν υπόλοιπο, ούτε και το ποσό των τόκων, ούτε υπάρχει αναφορά στο ποσοστό του επιτοκίου που εφαρμόστηκε. Περαιτέρω η κυρία Λοΐζου υποστηρίζει ότι η συνοδευτική της Ειδοποίησης Ι κατάσταση λογαριασμού, θα έπρεπε να περιλαμβάνει «χρεώσεις, καταθέσεις, αναλήψεις κτλ» και ότι «το υπόλοιπο λογαριασμού προκύπτει μόνο όταν παρουσιαστεί κατάσταση λογαριασμού από την αρχή μέχρι το τέλος του ανοίγματος του λογαριασμού».
Αντίθετη είναι ασφαλώς η θέση του κυρίου Μενελάου, ο οποίος υποστηρίζει, κατ’ αρχάς, ότι το Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να εξετάσει, τα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης, την εγκυρότητα και το κύρος της Ειδοποίησης Ι. Εν πάση όμως περιπτώσει, ο συνήγορος προβάλλει τη θέση ότι η σχετική κατάσταση λογαριασμού περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει Νόμου, δηλαδή το ενυπόθηκο χρέος, τους τόκους και έξοδα. Επιπλέον ο ευπαίδευτος συνήγορος ισχυρίζεται ότι το Δικαστήριο δεν δύναται να εξετάσει ισχυρισμούς αναφορικά με την ορθότητα της κατάστασης λογαριασμού και ή του ύψους του τόκου.
Νομικό υπόβαθρο για εξέταση του πιο πάνω ζητήματος αποτελεί το άρθρο 44Γ(1) του Νόμου, σύμφωνα με το οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να συνοδεύσει την Ειδοποίηση Ι που αποστέλλει στους ενυπόθηκους δανειστές, καθώς και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, με κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων που έχει επωμιστεί για την είσπραξή τους. Ως αναφέρθηκε από την Λ. Δημητριάδου Ανδρέου Π.Ε.Δ ως ήταν τότε, στην αίτηση – έφεση αρ.20/2019 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας στην απόφασή της ημερομηνίας 24/6/19 στην οποία παραπέμπει ο κύριος Μενελάου στη γραπτή του αγόρευση: «Ο Νόμος δεν καθορίζει τη μορφή και το περιεχόμενο που πρέπει να έχει το έγγραφο που συνιστά κατάσταση λογαριασμού για τους σκοπούς του άρθρου 44Γ(1), ούτε καθορίζεται οποιοσδήποτε συγκεκριμένος τύπος για το περιεχόμενο που θα πρέπει να έχει η κατάσταση λογαριασμού. Οι μόνες προϋποθέσεις που τίθενται είναι ότι το συγκεκριμένο έγγραφο θα πρέπει να αναφέρει το οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος, τους τόκους και τα έξοδα».
Ως προκύπτει στην προκειμένη περίπτωση, στη σχετική κατάσταση λογαριασμού καταγράφεται με ευκρίνεια τόσο το απαιτούμενο ενυπόθηκο χρέος (ως υπόλοιπο εκ μεταφοράς), όσο και το ποσό των απαιτούμενων τόκων που έχουν χρεωθεί επί αυτού. Προκύπτει επίσης από το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Ι, ότι ο τόκος έχει υπολογιστεί σε ποσοστό 6%, καθώς και το ότι δεν απαιτείται η καταβολή οποιουδήποτε άλλου ποσού ως έξοδα.
Συνεπώς η πιο πάνω θέση της κυρίας Λοΐζου ως προς την ανεπάρκεια της σχετικής κατάστασης λογαριασμού δεν έχει θεωρώ έρεισμα στο Νόμο. Σκοπός της Ειδοποίησης Ι είναι, κατά την κρίση μου, η σαφής ενημέρωση των ενυπόθηκων οφειλετών και οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου ως προς το ύψος του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και τυχόν εξόδων που απαιτεί ο ενυπόθηκος δανειστής, ώστε να τους δοθεί η ευκαιρία να εξοφλήσουν τα εν λόγω ποσά εντός ταχθείσας προθεσμίας, προς αποφυγή της πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Προς αυτή την κατεύθυνση συνηγορεί το γεγονός ότι στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, δεν παρέχεται η δυνατότητα αμφισβήτησης της ορθότητας των ποσών που έχουν καταστεί απαιτητά από τον ενυπόθηκο δανειστή. Δεν δύναται δηλαδή το παρόν Δικαστήριο να προβεί σε έλεγχο της ορθότητας των ποσών που απαιτούνται και να παραμερίσει τις σχετικές Ειδοποιήσεις εάν τα εν λόγω ποσά αποδειχθούν εσφαλμένα. Συνεπώς τα στοιχεία και λεπτομέρειες που παρατίθενται στην προαναφερθείσα Ειδοποίηση Ι, καθώς και στη συνημμένη σε αυτήν κατάσταση λογαριασμού, είναι κατά την κρίση μου επαρκή για σκοπούς εφαρμογής του Νόμου.
Ως εκ των ανωτέρω αποτελεί κατάληξή μου ότι η επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ δεν απεστάλη πριν τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών η οποία τέθηκε δια της Ειδοποίησης Ι, για αποπληρωμή του ενυπόθηκου χρέους και τόκων.
Ειρήσθω εν παρόδω, σημειώνεται ότι εάν οι εφεσείοντες επιθυμούσαν να ελέγξουν την ορθότητα των ποσών που καταγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Ι, είχαν τη δυνατότητα να ζητήσουν από την εφεσίβλητη αναλυτική κατάσταση του λογαριασμού τους και σε περίπτωση που επιθυμούσαν να αμφισβητήσουν την ορθότητα αυτής, είχαν και εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα να το πράξουν στα πλαίσια Αγωγής, αλλά όχι στα πλαίσια Αίτησης – Έφεσης, δυνάμει του άρθρου 44Γ του Νόμου.
Με το ίδιο σκεπτικό, δεν δύναται, κατά την κρίση μου, να εξεταστεί από το παρόν Δικαστήριο ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ότι το ποσό των τόκων που αναγράφεται στην Ειδοποίηση ΙΑ, ήτοι το ποσό Ευρώ 4.753.59 είναι αυθαίρετο και λανθασμένο και ότι δεν συνάδει με το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό τόκου που αναγράφεται στην Ειδοποίηση Ι, με αποτέλεσμα να προκαλεί σύγχυση. Άλλωστε ως έχει προσφάτως νομολογηθεί από το Εφετείο στις υποθέσεις Ιακώβου v. Gordian Holdings Ltd (Πολιτική Έφεση Αρ.83/2019, ημερομηνίας 11/6/24, καθώς και στην Michael Tyrimos Constructions Ltd και Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (Πολιτική Έφεση αρ.237/2019 ημερομηνίας 30/4/25), αυτό που απαιτείται να καταγράφεται στην Ειδοποίηση ΙΑ, ως ο σχετικός Τύπος που παρατίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου, είναι το ποσό του χρέους, των τόκων και των εξόδων, ως έχουν καθοριστεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία, ώστε έκαστο ενδιαφερόμενο μέρος να γνωρίζει επακριβώς το συνολικό ποσό το οποίο θα πρέπει να καταβληθεί, για να μην λάβει χώρα ο επικείμενος πλειστηριασμός. Συνεπώς, δεν απαιτείται, κατά την κρίση μου, η παροχή οποιασδήποτε εξήγησης ως προς τον τρόπο υπολογισμού των τόκων που καταγράφονται στην Ειδοποίηση ΙΑ.
Κατάληξη:
Για τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι δεν συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος για παραμερισμό της επίμαχης Ειδοποίησης ΙΑ, δυνάμει του άρθρου 44(Γ)(3) του Νόμου και αναπόδραστα η έφεση απορρίπτεται. Ακολουθώντας το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειόντων, ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
……………………….
Α.Κάρνου Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο