ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Ντ. Βαρωσιώτου, Ε.Δ
Γενική Αίτηση: 332/22
i-justice
Αναφορικά με τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011 ως τροποποιήθηκε.
και
Αναφορικά με την αίτηση του Παρασκευά Παναγή για κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20/08/2008.
Παρασκευάς Παναγή
Aιτητή
και
Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λίμιτεδ
Καθ’ ης η Αίτηση
Ημερομηνία: 10 Ιουνίου 2025
Εμφανίσεις:
Για Αιτητή: Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε
Για Καθ᾽ ης η Αίτηση: Καμία εμφάνιση
Για Ενδιαφερόμενο Μέρος– Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ: Στέλιος Στυλιανίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την παρούσα εναρκτήρια αίτηση, ο Αιτητής ζητά την έκδοση διατάγματος με το οποίο να επιτραπεί σε αυτόν να καταθέσει στο Κτηματολόγιο εκπρόθεσμα το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 20/08/2008 βάσει του οποίου αγόρασε από την Kαθ’ ης η Αίτηση εταιρεία Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λτδ την κατοικία με αριθμούς εγγραφής 3165 και 3166 στο χωριό Ποταμίτισσα στη Λεμεσό. Ο Αιτητής με την εξασφάλιση του αιτούμενου διατάγματος σκοπεί να προχωρήσει με ειδική εκτέλεση.
Σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του Αιτητή, δυνάμει του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20/08/2008, συμφωνήθηκε όπως αυτός αγοράσει την πιο πάνω κατοικία έναντι του τιμήματος των €90.000. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας είχε ήδη καταβληθεί το ποσό των €50.000 ως προκαταβολή. Πρόσθετα, συμφωνήθηκε όπως καταβληθεί το ποσό των €20.000 εντός ενός έτους από την υπογραφή της συμφωνίας και το ποσό των €20.000 κατά τη μεταβίβαση (Τεκμήριο Α στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση). Όπως λέγει, αυτός κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα αγοράς αλλά η Καθ’ ης η Αίτηση δεν μεταβίβασε το ακίνητο επ’ ονόματι του (Τεκμήριο Β στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση). Διατείνεται πως δεν γνώριζε για τη δυνατότητα κατάθεσης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και για τούτο το λόγο δεν κατέθεσε τη συμφωνία εντός της προβλεπόμενης από το νόμο προθεσμίας. Όπως αναφέρει, λόγω της παρέλευσης πολλών ετών από την ημερομηνία κατά την οποία το ακίνητο έπρεπε να είχε μεταβιβαστεί επ’ ονόματι του, αποτάθηκε σε δικηγόρο και καταχώρησε την παρούσα αίτηση. Ο Αιτητής καταχώρησε συμπληρωματική ένορκη δήλωση και προσκόμισε πιστοποιητικά έρευνας του Κτηματολογίου όπου φαίνονται οι επιβαρύνσεις επί του ακινήτου και οι δικαιούχοι τους (Τεκμήρια Γ και Δ στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση). Θεωρεί πως ουδείς θα επηρεαστεί από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, διότι η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου θα έπεται σε σειρά προτεραιότητας των επιβαρύνσεων που έχουν ήδη εγγραφεί επί του ακινήτου.
Η αίτηση επιδόθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση καθώς επίσης και στους κατόχους εμπράγματων βαρών δηλαδή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, στο Τμήμα Φορολογίας, στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία, στην CAC Coral Limited και στην Fracassο Holdings Ltd.
Στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ενίσταται μόνο η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ για τους λόγους που αναφέρονται στην ένσταση και στην ένορκη δήλωση της Ντίνας Νεοφύτου που εργάζεται στην υπό αναφορά τράπεζα. Είναι η θέση της ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος και οι αρχές της νομολογίας για την έκδοση του εν λόγω διατάγματος. Εισηγείται ότι τα γεγονότα που υποστηρίζουν την αίτηση δεν δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Μεταξύ άλλων, αναφέρει ότι δεν αποδείχθηκε πως το αγοραπωλητήριο έγγραφο βρίσκεται σε ισχύ καθώς επίσης δεν προσδιορίζονται στην αίτηση με σαφήνεια τα στοιχεία της ακίνητης ιδιοκτησίας που αφορά το αγοραπωλητήριο έγγραφο.
Συνεχίζοντας, η ενόρκως δηλούσα Ντίνα Νεοφύτου αναφέρει πως δεν είναι δίκαιο και εύλογο να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα. Επί αυτού, αναφέρει ότι το 2008 η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ παραχώρησε πιστωτικές διευκολύνσεις στον Αιτητή και πως η Καθ’ ης η Αίτηση λόγω της συνεργασίας της με τον Αιτητή παραχώρησε εξασφάλιση για το δάνειο. Τον Ιανουάριο του 2009, κατόπιν αιτήματος του Αιτητή, αποδεσμεύτηκε μέρος της εξασφάλισης της πίστωσης και αντικαταστάθηκε με την εγγραφή της υποθήκης υπ’ αριθμό Υ297/2009 που αφορά τη δέσμευση του επίδικου ακινήτου (Τεκμήριο Α στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση). Συνεχίζοντας, αναφέρει ότι ο Αιτητής δεν ενημέρωσε την Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ για την ύπαρξη του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20/08/2008. Πιστεύει ότι η αίτηση καταχωρίστηκε καταχρηστικά και κακόπιστα. Και τούτο διότι, ως αναφέρει, σε περίπτωση που εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, ο Αιτητής θα μπορεί να αποταθεί στον Διευθυντή του Κτηματολογίου υπό την ιδιότητα του «εγκλωβισμένου αγοραστή» και να ζητήσει τη μεταβίβαση του ακινήτου επ´ ονόματι του ζητώντας την εξάλειψη των υφιστάμενων εμπράγματων βαρών και υποθηκών που βαραίνουν το ακίνητο. Επί αυτού, αναφέρει πως η δυνατότητα που παρέχει ο νόμος στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ να αιτηθεί όπως η υποθήκη μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη περιουσία της Καθ’ ης η Αίτηση δεν εξυπηρετεί τα συμφέροντα της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ αφού όλη η υπόλοιπη περιουσία της Καθ’ ης η Αίτηση είναι επιβαρυμένη με υποθήκες και εμπράγματα βάρη (Τεκμήριο Β στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση).
Εξέτασα με προσοχή τις εισηγήσεις των συνηγόρων των μερών.
Οι συνήγοροι του Αιτητή θεωρούν ότι πληρούνται όλες οι τυπικές προϋποθέσεις για την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ως αυτές διατυπώνονται στο άρθρο 3 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(Ι)/2011). Οι συνήγοροι του Αιτητή δέχονται πως σε περίπτωση που επιτραπεί η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, τότε ο Αιτητής θα μπορεί να αποταθεί στον Διευθυντή του Κτηματολογίου και να ζητήσει την εξάλειψη των εμπράγματων βαρών και υποθηκών ή τη μεταφορά τους σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, προφανώς έχοντας υπόψη τους τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) και τα άρθρα 44ΙΘ - 44ΚΒ που εισήχθησαν με τον τροποποιητικό νόμο Ν. 139(Ι)/2015. Αυτό όμως που λέγουν, είναι ότι στο παρόν στάδιο, το Δικαστήριο εξετάζει μόνο κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις τις νομοθεσίας στην οποία εδράζεται η αίτηση, δηλαδή στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011 (Ν. 81(Ι)/2011) ως έχει τροποποιηθεί. Συνεχίζοντας επί αυτού αναφέρουν ότι η συζήτηση περί επηρεασμού των συμφερόντων της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ είναι πρόωρη, προφανώς εννοώντας πως σε περίπτωση που ο Αιτητής ζητήσει την εξάλειψη των υφιστάμενων υποθηκών και εμπράγματων βαρών, τότε σε εκείνο το στάδιο οι δικαιούχοι των επιβαρύνσεων θα έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν ένσταση. Ανεξαρτήτως της πιο πάνω θέσης, εισηγούνται πως ουδόλως επηρεάζονται τα συμφέροντα της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ αφού η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου θα αποτελεί εμπράγματο βάρος το οποίο θα έπεται σε σειρά προτεραιότητας των ήδη εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων και εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, όπως λένε, είναι δυνατή η εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο προς εξασφάλιση της πιστωτικής διευκόλυνσης που παραχωρήθηκε από την Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ στον Αιτητή.
Ολωσδιόλου αντίθετη είναι η θέση των συνηγόρων της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, των οποίων η νομική άποψη επί του θέματος είναι αυτή που διατυπώνεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση.
Η παρούσα αίτηση εδράζεται στο άρθρο 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011 (Ν. 81(Ι)/2011) ως έχει τροποποιηθεί. Το εν λόγω άρθρο δίδει την ευχέρεια στο Δικαστήριο κατόπιν αίτησης να επιτρέψει εκπρόθεσμα την καταχώρηση αγοραπωλητηρίου εγγράφου ή την έγερση αγωγής για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Παρόλο που η αίτηση δεν εδράζεται στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) και στα άρθρα 44ΙΘ - 44ΚΒ που εισήχθησαν με τον τροποποιητικό νόμο Ν. 139(Ι)/2015, εντούτοις η αναφορά σε αυτόν το νόμο είναι απολύτως αναγκαία και άρρηκτα συνδεδεμένη με την ενώπιον μου διαδικασία. Και τούτο διότι, ο Ν. 139(Ι)/2015 που θεσπίστηκε για την προστασία των «εγκλωβισμένων αγοραστών» προνοεί τη διαδικασία που ακολουθείται για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και κατάθεσης μιας σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου η οποία επηρεάζει τρίτα πρόσωπα και δη τους υφιστάμενους δικαιούχους εμπράγματων βαρών επί της εν λόγω περιουσίας.
Στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 285/18 Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου κ.α (απόφαση ημερομηνίας 20/06/24), αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι τα άρθρα 44ΙΘ - 44ΚΒ του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) ως εισήχθησαν με τον τροποποιητικό Ν. 139(Ι)/2015) είναι αντισυνταγματικά αφού συγκρούονται με το Άρθρο 23 του Συντάγματος. Το δε άρθρο 44ΚΒ του πιο πάνω νόμου, κρίθηκε πως παραβιάζει και το άρθρο 26 του Συντάγματος.
Όπως λέχθηκε στην πιο πάνω απόφαση, η απάλειψη ή απαλλαγή εγγεγραμμένων υποθηκών ή εμπράγματων βαρών αποτελεί όχι απλά περιορισμό αλλά κατάργηση του εν λόγω περιουσιακού δικαιώματος των υφιστάμενων δικαιούχων επιβαρύνσεων ή εμπράγματων βαρών, αφού ουδεμία πρόνοια γίνεται στο νόμο για καταβολή δίκαιης ή εύλογης αποζημίωσης. Όπως σημειώνεται στην απόφαση του Εφετείου, η πρόνοια του νομοθέτη για δυνατότητα μεταφοράς της υποθήκης ή του εμπράγματου βάρους σε άλλο ακίνητο, δεν συνιστά δίκαιη ή εύλογη αποζημίωση. Σημειώνεται επίσης πως δεν γίνεται καμία αναφορά στο νόμο για τη σειρά προτεραιότητας στην περίπτωση που υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη σε άλλο ακίνητο ή σε σχέση με την αξία του άλλου ακινήτου. Η δε παροχή εξουσίας στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να απαλείψει ή απαλλάξει το ακίνητο από υποθήκη χωρίς να διασφαλίζεται η εκτέλεση και η εφαρμογή της σύμβασης υποθήκης, ως την επέλεξε ένας εκ των συμβαλλόμενων μερών και δη ο ενυπόθηκος δανειστής, συνιστά παρέμβαση στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως.
Έχω επίσης υπόψη μου και την απόφαση του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου στην Αίτηση για Παραπομπή 1/2024 - Αναφορικά με την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας για παραπομπή στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο (απόφαση ημερομηνίας 26/06/24).
Τα άρθρα 44ΙΘ - 44ΚΒ τα οποία έδιδαν ουσιαστικά πλεονέκτημα στους αγοραστές έναντι των δικαιούχων εμπράγματων βαρών και υποθηκών για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, κρίθηκαν αντισυνταγματικά.
Μετά την έκδοση των πιο πάνω αποφάσεων, αναμένετο, κατά λογική ακολουθία, η αίτηση να είχε αποσυρθεί. Η αίτηση όμως παραμένει προς εκδίκαση ενώπιον μου. Έχοντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω, η αίτηση δεν μπορεί να επιτύχει. Ενόψει των πιο πάνω, παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων ζητημάτων που ηγέρθησαν στην παρούσα διαδικασία.
Για τους πιο πάνω λόγους, η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ και εναντίον του Αιτητή, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)…………..................
Ντ. Βαρωσιώτου, Ε.Δ
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο