ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Κάρνου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση-Έφεση αρ: 49/25
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, με τις μέχρι σήμερα τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
Μίλτου Χριστοδούλου
Εφεσείοντα - Αιτητή
-και-
THEMIS PORTFOLIO (H3) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED
Εφεσίβλητης - Καθ’ ης η Αίτηση
Ημερομηνία: 26 Μαρτίου 2025
Για τον Εφεσείοντα - Αιτητή: κ. Χρ. Χριστοφόρου για Χρίστος Σ. Χριστοφόρου Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Εφεσίβλητη-Καθ’ ης η Αίτηση: κα Λ. Σάββα και κα Ολ. Χαραλάμπους, για Χρυσαφίνης και Πολυβίου Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με Ειδοποίηση στον Τύπο ΙΑ του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/65 όπως τροποποιήθηκε (εφεξής: «η Ειδοποίηση ΙΑ») ο εφεσείων έλαβε γνώση, ως ενδιαφερόμενο για σκοπούς του Νόμου πρόσωπο, αναφορικά με την πρόθεση της εφεσίβλητης να προχωρήσει με πώληση του ενυπόθηκο ακινήτου που περιγράφεται στην εν λόγω ειδοποίηση, μέσω διαδικασίας ιδιωτικού πλειστηριασμού, δυνάμει των σχετικών προνοιών του πιο πάνω Νόμου.
Σύμφωνα με την υπό κρίση αίτηση – έφεση, η επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε στον εφεσείοντα μέσω ιδιωτικής επίδοσης στις 24/1/2025, αλλά ζητείται ο παραμερισμός της «λόγω μη δέουσας επίδοσης». Ως αναφέρεται σχετικώς από τον εφεσείοντα σε ένορκη του δήλωση που συνοδεύει την έφεση, ο ίδιος δεν θυμάται κατά πόσον πριν την επίδοση ημερομηνίας 24/1/25, παρέλαβε οποιαδήποτε ειδοποίηση από το ταχυδρομείο για άφιξη συστημένης επιστολής και/ ή Ειδοποίησης ΙΑ. Παρόλα αυτά, κατόπιν νομικής συμβουλής, ο εφεσείων υποστηρίζει ότι η επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ δεν του επιδόθηκε δεόντως, καθότι έπρεπε πρώτα να του αποσταλθεί με συστημένη επιστολή και μόνο εάν και εφόσον η παραλαβή τέτοιας επιστολής αποδεικνύετο ανέφικτη, θα είχε δικαίωμα η εφεσίβλητη να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση.
Σε ότι αφορά τους λοιπούς λόγους έφεσης, αυτοί έχουν εγκαταλειφθεί από τον ευπαίδευτο συνήγορο του εφεσείοντος κατά την ακροαματική διαδικασία και ως εκ τούτου δεν κρίνω σκόπιμο να τους επαναλάβω.
Από πλευράς εφεσίβλητης καταχωρίστηκε ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης, η οποία συνοδεύεται από ένορκη δήλωση αρμόδιου λειτουργού της (εφεξής: «η ΕΔ ΧΠ»). Σε ότι αφορά το μοναδικό επίδικο ζήτημα, δηλαδή την επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ, ο ομνύων υποστηρίζει ότι η εν λόγω ειδοποίηση αποστάλθηκε στον εφεσείοντα με συστημένο ταχυδρομείο στις 30/12/24 και ένεκα του ότι δεν παραλήφθηκε, ακολούθησε, στις 24/1/25, ιδιωτική επίδοση αυτής στον εφεσείοντα δια της παράδοσής της στη μητέρα του, με την οποία διαμένουν στην ίδια επαρχία. Προς απόδειξη του εν λόγω ισχυρισμού, επισυνάπτεται στην ΕΔ ΧΠ, ως Τεκμήριο 7, εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών Κύπρου (track & trace), από την οποία, σε συνδυασμό με τη μαρτυρία του ΧΠ, προκύπτουν τα εξής:
Η προρρηθείσα συστημένη επιστολή προς τον εφεσείοντα, η οποία φέρει κωδικό RB025446292CY, ταχυδρομήθηκε στον ίδιο, στην διεύθυνση διαμονής του στο Κολόσσι στις 30/12/24 και αφίχθηκε σε ταχυδρομείο στο συνοικισμό Κολοσσίου στις 1/10/25. Εκείνη τη μέρα φαίνεται να εκδόθηκε από το ταχυδρομείο σχετική ειδοποίηση προς τον παραλήπτη, δηλαδή τον εφεσείοντα. Περαιτέρω, σύμφωνα με την ΕΔ ΧΠ, αλλά και ως προκύπτει από την ένορκη δήλωση του εφεσείοντα, μέχρι την 24/1/25 που έλαβε χώρα ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ, η εν λόγω συστημένη επιστολή δεν είχε παραληφθεί.
Η έφεση οδηγήθηκε σε ακρόαση χωρίς να ζητηθεί από οποιαδήποτε πλευρά η αντεξέταση ενόρκως δηλούντος, ή άδεια για καταχώριση συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης. Αμφότεροι οι συνήγοροι προσκόμισαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις, τις οποίες έχω αναγνώσει με προσοχή.
Αποτελεί θέση του κυρίου Χριστοφόρου ότι σύμφωνα με τον ορισμό της λέξης «επίδοση» στο άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, ως έχει ερμηνευτεί νομολογιακώς, ιδιωτική επίδοση Ειδοποίησης ΙΑ μπορεί να γίνει μόνο σε περίπτωση που η επίδοση αυτής με συστημένη επιστολή δεν είναι εφικτή. Το δε βάρος απόδειξης του ανέφικτου της παράδοσης τέτοιας επιστολής, φέρει, σύμφωνα με το συνήγορο, η ενυπόθηκος δανειστής. Εν προκειμένω η εφεσίβλητη, όφειλε αλλά απέτυχε να αποδείξει ότι η εν λόγω συστημένη επιστολή παρέμεινε στο ταχυδρομείο για χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών και ότι ακολούθως της επιστράφηκε ως μη παραδοθείσα. Ως εκ τούτου ο κύριος Χριστοφόρου υποστηρίζει ότι η ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ που ακολούθησε, δεν έγινε σύμφωνα με τις επιταγές του Νόμου και συνεπώς η επίμαχη Ειδοποίηση δεν επιδόθηκε στον εφεσείοντα δεόντως και για το λόγο αυτό θα πρέπει να παραμεριστεί.
Σε απάντηση στους πιο πάνω ισχυρισμούς η ευπαίδευτη συνήγορος της εφεσίβλητης υποστηρίζει ότι το χρονικά διάστημα του ενός μηνός περίπου που μεσολάβησε μεταξύ της ταχυδρόμησης της σχετικής συστημένης επιστολής, στις 30/12/24 και της ημερομηνίας που έλαβε χώρα ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ δηλαδή της 24/1/25, είναι εύλογο και αρκετό προς απόδειξη του ανέφικτου της παραλαβής της επιστολής αυτής από τον εφεσείοντα.
Νομική Πτυχή – Κρίση Δικαστηρίου
Η έναρξη της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου, με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου, σηματοδοτείται με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος του Νόμου (Ειδοποίηση Ι), συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του. Με την εν λόγω ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καλείται να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, σύμφωνα με την κατάσταση λογαριασμού που του επιδίδεται, εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της επίδοσης. Παράλληλα, με την ίδια ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου.
Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Ι που του επιδίδεται, τότε ενεργοποιούνται οι πρόνοιες του άρθρου 44Γ(2) του Νόμου, με βάση το οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, ήτοι την Ειδοποίηση ΙΑ, με την οποία ενημερώνει τους παραλήπτες ως προς την πρόθεσή του να πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο με πλειστηριασμό. Η επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ, πρέπει να γίνεται εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Ακολούθως, με βάση το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης ΙΑ, να καταχωρίσει αίτηση - έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της εν λόγω ειδοποίησης, αποκλειστικά για έναν ή περισσότερους από τους λόγους που απαριθμούνται στο εν λόγω άρθρο. Στην έκταση που ενδιαφέρει για σκοπούς εκδίκασης της υπό κρίση αίτησης - έφεσης, η Ειδοποίηση ΙΑ παραμερίζεται, μεταξύ άλλων, όταν δεν έχει δεόντως επιδοθεί (βλ. εδάφιο (β) άρθρου 44Γ(3) του Νόμου).
Σε ότι αφορά τον τρόπο επίδοσης των σχετικών Ειδοποιήσεων, το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Νόμο Ν.87(Ι)/2018, προνοεί τα ακόλουθα:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστηµένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισµένη σε µητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης µε διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία:… » (Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου).
Το ζήτημα του ορθού τρόπου επίδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ, σύμφωνα με την πιο πάνω νομοθετική πρόνοια, απασχόλησε πρόσφατα το Εφετείο, στην Πολιτική Έφεση 159/2021, μεταξύ Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, απόφαση ημερομηνίας 1/12/2023, στην οποία ερμηνεύοντας το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, όπως τροποποιήθηκε, αναφέρθηκαν, δια του Δικαστή Σταύρου, τα εξής:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.»
Επιπλέον, σύμφωνα με την ίδια απόφαση:
«Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.»
Επομένως, το ερώτημα κατά πόσον ορθώς και νομίμως η εφεσίβλητη προχώρησε, στις 24/1/25, με ιδιωτική επίδοση της επίμαχης Ειδοποίησης στον εφεσείοντα, συναρτάται με το ερώτημα κατά πόσον η παράλειψη του εφεσείοντα να παραλάβει την Ειδοποίηση ΙΑ από το ταχυδρομείο πριν την 24/1/25, κατέστησε την επίδοση αυτής δια συστημένης επιστολής ανέφικτη ή όχι.
Με όλο το σεβασμό, η θέση του κυρίου Χριστοφόρου ότι για να αποδειχθεί το ανέφικτο της παράδοσης συστημένης επιστολής, πρέπει αυτή να παραμείνει στο ταχυδρομείο για χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα ημερών και ακολούθως να επιστραφεί στην αποστολέα ως αζήτητη, δεν με βρίσκει σύμφωνη.
Ως είχα την ευκαιρία να αναφέρω στην απόφασή μου ημερομηνίας 12/9/24, στην αίτηση – έφεση 198/2024 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού:
«Το ανέφικτο ή μη της επίδοσης θα πρέπει, κατά την κρίση μου, να εξετάζεται σε κάθε περίπτωση σε συνάρτηση με το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μεταξύ της ειδοποίησης του παραλήπτη από το ταχυδρομείο ως προς την άφιξη συστημένης προς αυτόν επιστολής και της στιγμής που ο ενυπόθηκος δανειστής αποφασίζει να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση. Κάθε περίπτωση θα πρέπει να κρίνεται με βάση τα δικά της περιστατικά».
Στην προκειμένη περίπτωση, αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός ότι η επίμαχη Ειδοποίηση ΙΑ απεστάλη στον εφεσείοντα στην τελευταία γνωστή διεύθυνση διαμονής του με συστημένη επιστολή, στις 30/12/24 και παρέμεινε στο ταχυδρομείο στο συνοικισμό Κολοσσίου Λεμεσού, προς παραλαβή από τον εφεσείοντα, τουλάχιστον από την 1/10/25 μέχρι την 24/1/25. Ως προς το τί απέγινε η εν λόγω επιστολή μεταγενέστερα, δεν έχει τεθεί ενώπιον μου οποιαδήποτε μαρτυρία. Προκύπτει όμως από την ένορκη δήλωση του εφεσείοντα που συνοδεύει την έφεση, ότι αυτός δεν μετέβη στο ταχυδρομείο για παραλαβή της εν λόγω επιστολής, τουλάχιστον μέχρι και την καταχώριση της υπό κρίση έφεσης στις 18/2/25.
Έχοντας κατά του τα πιο πάνω δεδομένα, αποτελεί κρίση μου ότι το χρονικό διάστημα κατά το οποίο η Ειδοποίηση ΙΑ παρέμεινε στο ταχυδρομείο, χωρίς να παραληφθεί από τον εφεσείοντα, πριν διενεργηθεί ιδιωτική επίδοση αυτής, αποδεικνύει ότι ευλόγως η εφεσίβλητη θεώρησε ότι ο εφεσείων δεν είχε πρόθεση να μεταβεί στο ταχυδρομείο για να παραλάβει την εν λόγω επιστολή και ως εκ τούτου η παράδοση της Ειδοποίησης ΙΑ σε αυτόν με συστημένη επιστολή απεδείχθη μη εφικτή για σκοπούς εφαρμογής του Νόμου. Αξίζει να σημειωθεί ότι το συμπέρασμα αυτό, ως προς το ανέφικτο της επίδοσης στον εφεσείοντα δια συστημένης επιστολής, επιβεβαιώθηκε μεταγενέστερα από το γεγονός ότι ο ίδιος ο εφεσείων στην ένορκη του δήλωση που συνοδεύει την έφεση, ημερομηνίας 18/2/25, αναφέρει ότι δεν θυμάται να παρέλαβε οποιαδήποτε ειδοποίηση από το ταχυδρομείο για άφιξη συστημένης επιστολής και συνεπώς δεν μετέβη στο ταχυδρομείο για παραλαβή τέτοιας επιστολής. Επομένως, ως διαφάνηκε, εκ των πραγμάτων, δεν κατέστη δυνατόν να επιτευχθεί επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ στον εφεσείοντα δια της παράδοσης σε αυτόν, συστημένης επιστολής.
Η θέση του κυρίου Χριστοφόρου ότι η εφεσίβλητη όφειλε να περιμένει να της επιστραφεί η συστημένη επιστολή από το ταχυδρομείο ως μη παραδοθείσα και μετά να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση αυτής, στερείται νομικού υποβάθρου. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μου οποιοσδήποτε σχετικός νόμος ή κανονισμός, ο οποίος να διέπει το ζήτημα, ούτε μπορεί να αποτελέσει δικαστική γνώση ότι σε κάθε περίπτωση αποστολής συστημένης επιστολής, αυτή παραμένει στο ταχυδρομείο για τριάντα μέρες και ακολούθως επιστρέφεται στον αποστολέα. Η παραπομπή που έγινε από τον ευπαίδευτο συνήγορο του εφεσείοντα, δια της γραπτής του αγόρευσης, στην ιστοσελίδα των Κυπριακών Ταχυδρομείων, σε σημείο όπου αναγράφονται ‘συχνές ερωτήσεις και απαντήσεις’ δεν ισοδυναμεί με μαρτυρία και δεν δύναται να οδηγήσει στο πιο πάνω συμπέρασμα. Άλλωστε η πρακτική του ταχυδρομείου ενδεχομένως να αλλάζει κατά καιρούς ή και να μην ακολουθείται ομοιόμορφα σε όλη την Κύπρο. Πέραν τούτου, δεν θα μπορούσε, κατά την κρίση μου, η όποια πρακτική του ταχυδρομείου να προκαθορίζει το κατά πόσον, σε κάθε περίπτωση, η επίδοση με συστημένη επιστολή αποδεικνύεται εφικτή ή ανέφικτη, για σκοπούς εφαρμογής του Νόμου.
Ως έχει ήδη αναφερθεί, το εν λόγω ερώτημα θα πρέπει να απαντάται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Σκοπός του νομοθέτη, είναι, ως γίνεται αντιληπτό, να δοθεί προβάδισμα στην επίδοση των προβλεπόμενων στο Νόμο ειδοποιήσεων δια παράδοσης αυτών με συστημένες επιστολές. Να δοθεί δηλαδή η ευκαιρία στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να παραλάβει τις ειδοποιήσεις αυτές από το ταχυδρομείο. Όταν ευλόγως συμπεραίνεται, με βάση τα γεγονότα, ότι δόθηκε από πλευράς του ενυπόθηκου δανειστή, στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μια τέτοια ευκαιρία, αλλά αυτός παρέλειψε, αν και είχε τη δυνατότητα, να παραλάβει τη συστημένη προς αυτόν επιστολή, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, αυτό σημαίνει, κατά την κρίση μου, ότι η επίδοση με συστημένη επιστολή απεδείχθη ανέφικτη.
Εν κατακλείδι, για όλους τους λόγους που εξηγούνται ανωτέρω, έχω ικανοποιηθεί ότι η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε στον εφεσείοντα δεόντως. Ως εκ τούτου και δεδομένου ότι δεν έχει καταδειχθεί ότι συντρέχει οποιοσδήποτε άλλος λόγος για παραμερισμό της εν λόγω Ειδοποίησης, σύμφωνα με το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, η αίτηση-έφεση απορρίπτεται.
Ακολουθώντας το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της εφεσίβλητης-καθ’ ης η αίτηση και εναντίον του εφεσείοντα– αιτητή, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) …………………………………..
Α. Κάρνου, Α.Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο