ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1114/2023 (i-Justice)
Μεταξύ:
Cystar Reinsurance Brokers Limited
Ενάγοντα
-και-
1. Μάριου Χογλαστού
2. Παναγιώτη Χογλαστού
3. Siaro Ltd
Εναγομένων
……………………………….
Ημερομηνία: 19.5.2025
Εμφανίσεις:
Για Εναγοντα - Αιτητή: Η κα. Α. Αγαθοκλέους για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε
Για Εναγόμενο 1-Καθ’ου η Αίτηση 1 : Ο κ. Σ. Παρπούνας για Ε. Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π Ε
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
(επί της αίτησης, ημερ. 20.6.23, για έκδοση ενδιάμεσων διαταγμάτων)
Με ειδικό οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, ημερομηνίας 20.6.2023, που η Ενάγουσα καταχώρισε, αξιώνει από τους Εναγόμενους, αλληλέγγυα και ή κεχωρισμένα, αριθμό διαταγμάτων από το Δικαστήριο, αναγνωριστικές δηλώσεις, καθώς και γενικές, ειδικές και παραδειγματικές αποζημιώσεις.
Η απαίτηση της Ενάγουσας εδράζεται κυρίως στην κατ΄ισχυρισμόν παράνομη επέμβαση των Εναγομένων επί ακινήτου (τα στοιχεία του οποίου περιγράφονται με λεπτομέρεια στην Έκθεση Απαίτηση της) (στο εξής «το επίδικο ακίνητο»), ισχυριζόμενη ότι είναι η ιδιοκτήτρια του και με τις θεραπείες που αξιώνει έχει ως απώτερο σκοπό να λάβει την ελεύθερη και κενή κατοχή του.
Ταυτόχρονα με την καταχώριση της παρούσας αγωγής, η Ενάγουσα-Αιτήτρια (στο εξής η «Αιτήτρια») καταχώρισε και μονομερή αίτηση αξιώνοντας από το Δικαστήριο αριθμό ενδιάμεσων διαταγμάτων, τα οποία μπορούν να συνοψισθούν ως ακολούθως:
Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάττονται οι Εναγόμενοι-Καθ’ων η αίτηση (στο εξής «οι Καθ’ων η αίτηση») όπως εντός 7 ημερών από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος παραδώσουν στην Αιτήτρια ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου ακινήτου.
Β) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ων η αίτηση να επεμβαίνουν, κατέχουν και ή να εκμεταλλεύονται το επίδικο ακίνητο.
Γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ων η αίτηση από το να ενοικιάσουν σε οποιοδήποτε πρόσωπο το επίδικο ακίνητο.
Δ) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ων η αίτηση όπως εντός 7 ημερών απομακρύνουν όλα τα κινητά περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται εντός του επίδικου ακινήτου και να το διατηρήσουν κενό και άδειο.
Ε) Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ων η αίτηση να εισπράττουν οποιαδήποτε ενοίκια που σχετίζονται με το επίδικο ακίνητο.
Στ) Διαζευκτικά των ανωτέρων αιτητικών, διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ων η αίτηση από το να χρησιμοποιούν και να εκμεταλλεύονται το επίδικο ακίνητο, εκτός εάν καταβάλλουν από την 1.7.2023 σε αριθμό λογαριασμού της Αιτήτριας ή σε λογαριασμό του Πρωτοκολλητή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού ή σε λογαριασμό του Γενικού Λογιστηρίου της Δημοκρατίας το ποσό των €1.494, ποσό που αντικατοπτρίζει την αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου.
Ζ) Διαζευκτικά των ανωτέρων αιτητικών, διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ων η αίτηση από το να χρησιμοποιούν και να εκμεταλλεύονται το επίδικο ακίνητο, εκτός εάν καταβάλλουν από την 1.7.2023 στους πιο πάνω λογαριασμούς το ποσό των €1.930, ποσό που αντικατοπτρίζει την αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου.
Η) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ων η αίτηση όπως παραδώσουν τα κλειδιά που έχουν στην κατοχή τους σε σχέση με το επίδικο ακίνητο καθώς και όπως αποκαλύψουν στην Αιτήτρια όλους τους λογαριασμούς εισπράξεις και έσοδα τους καθώς και οποιουσδήποτε λογαριασμούς των Καθ’ων η αίτηση από τους οποίους έγιναν οποιεσδήποτε πληρωμές σε σχέση με αυτό από την ημερομηνία που η Αιτήτρια κατέστη ιδιοκτήτρια του.
Το Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για την έκδοση μονομερώς των πιο πάνω διαταγμάτων. Ως εκ τούτου δόθηκαν οδηγίες όπως η αίτηση επιδοθεί στους Καθ’ων η αίτηση.
Με την επίδοση της αίτησης οι Καθ’ων η αίτηση 1 και 3 αντέδρασαν στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων καταχωρώντας προς τούτο σχετικές ξεχωριστές ενστάσεις, προβάλλοντας σε αυτές διάφορους λόγους ένστασης. Δεν κρίνω σκόπιμο να τους καταγράψω στο παρόν στάδιο. Έχουν όμως μελετηθεί με ιδιαίτερη προσοχή και αναφορά σε αυτούς θα γίνει όταν και εφόσον κριθεί αυτό αναγκαίο.
Σε σχέση με τον Καθ’ου η αίτηση 2 δεν κατέστη δυνατή, μέχρι και σήμερα, η επίδοση της αίτησης εφόσον αυτός δεν εντοπίζεται.
Με σκοπό διασαφήνισης των επίδικων ζητημάτων που περιβάλλουν την υπό κρίση αίτηση, απαιτείται η καταγραφή των εκδοχών που η Αιτήτρια και οι Καθ’ων η Αίτηση προβάλλουν.
Ένορκη δήλωση εκ μέρους της Αιτήτριας
H υπό κρίση ενδιάμεση αίτηση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση Λειτουργού της Αιτήτριας. Αυτή είναι έκτασης 22 σελίδων. Παραθέτω τις βασικές του θέσεις.
Είναι η θέση του ότι η Αιτήτρια είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου (Τεκμήριο 1).
O Kαθ’ου η αίτηση 2 ήταν ο προηγούμενος εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, το οποίο και υποθήκευσε προς όφελος της Marfin Popular Bank («η Marfin»), στις 5.11.2010, δυνάμει έγγραφης συμφωνίας υποθήκης προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν από την Marfin στην εταιρεία Panikos Hoglastos Casual Wear Ltd (στο εξής «η Hοglastos») (Τεκμήριο 2).
Όλα τα δικαιώματα της Marfin, συμπεριλαμβανομένου και των πιο πάνω πιστωτικών διευκολύνσεων αλλά και της σύμβασης υποθήκης, μεταβιβάστηκαν στην Τράπεζα Κύπρου. Η Αιτήτρια, ως εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, υποκατέστησε την Τράπεζα Κύπρου σε σχέση με τα πιο πάνω δικαιώματα (Τεκμήριο 4), γεγονός για το οποίο οι Καθ’ων η αίτηση 1 και 2 ενημερώθηκαν (Τεκμήριο 5). Μετά την αγορά του επίδικου ακινήτου η Αιτήτρια ανέθεσε τη διαχείριση αυτού στην εταιρεία Resolut Asset Management (Cyprus) Ltd, η οποία είναι και η υφιστάμενη Αιτήτρια στην παρούσα αίτηση.
Ο Καθ’ου η αίτηση 1 είναι γιος του Καθ’ου η αίτηση 2.
Ήταν, μεταξύ άλλων, ουσιώδης όρος της πιο πάνω σύμβασης υποθήκης ότι ο Καθ’ου η αίτηση 2 δεν είχε το δικαίωμα να ενοικιάζει ή να επιβαρύνει το επίδικο ακίνητο χωρίς τη γραπτή έγκριση της Τράπεζας.
Λόγω παράλειψης της Hoglastos και του Καθ’ου η αίτηση 2 να τηρήσουν τις πιο πάνω υποχρεώσεις τους προς την Αιτήτρια, αυτή ενεργοποίησε τις διατάξεις του Νόμου 9/1965 για πώληση του επίδικου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. Προς το σκοπό αυτό διορίστηκαν ανεξάρτητοι εκτιμητές για τη διενέργεια εκτιμήσεων του (Τεκμήρια 6 και 7). Λόγω αποτυχίας του πλειστηριασμού η Αιτήτρια, ως ενυπόθηκος δανειστής, αγόρασε το επίδικο ακίνητο για το ποσό των €374.500 (Τεκμήριο 8). Το τίμημα πώλησης πιστώθηκε στο λογαριασμό του Καθ’ ου η Αίτηση 2.
Εναντίον της Hoglastos και του Καθ’ου η αίτηση 2 καταχωρίστηκε η αγωγή υπ’ αριθμόν 2329/2015 (Τεκμήριο 9) στην οποία η Τράπεζα, μεταξύ άλλων, αιτήθηκε από το Δικαστήριο και διάταγμα για την πώληση του επίδικου ακινήτου.
Αφότου ενεργοποιήθηκαν οι διατάξεις του Ν.9/1965 και προτού η Αιτήτρια αγοράσει το επίδικο ακίνητο, οι δικηγόροι του Καθ’ου η αίτηση 2 απέστειλαν επιστολή, ημερομηνίας 29.11.2021 προς την Αιτήτρια (Τεκμήριο 10), ισχυριζόμενοι ότι το επίδικο ακίνητο υπόκειτο σε ενοικίαση, δυνάμει κατ’ ισχυρισμού ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 13.12.2007. Το εν λόγω ενοικιαστήριο είχε διάρκεια 30 χρόνων με ετήσιο ενοίκιο ύψους €1.000. Στην εν λόγω επιστολή δεν επισυνάφθηκε και δεν προσκομίστηκε στην Αιτήτρια το εν λόγω κατ’ ισχυρισμόν ενοικιαστήριο έγγραφο.
Εις απάντηση της πιο πάνω επιστολής, οι δικηγόροι της Αιτήτριας απέστειλαν επιστολή στις 11.2.2022 (Τεκμήριο 11) προβάλλοντας μεταξύ άλλων τη θέση ότι η Αιτήτρια και η Τράπεζα ουδέποτε έλαβαν γνώση περί της ύπαρξης της κατ’ ισχυρισμό συμφωνίας ενοικίασης, ουδέποτε αυτή κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, ότι παραβιάστηκαν οι όροι της σύμβασης υποθήκης και ως εκ τούτου η Αιτήτρια δεν αποδέχεται τυχόν ύπαρξη του. Περαιτέρω, ήταν η θέση της ότι η εν λόγω κατ’ ισχυρισμό συμφωνία ενοικίασης είναι εικονική με σκοπό την καταδολίευση της Αιτήτριας. Συνεπακόλουθα αυτή είναι άκυρη και δεν έχει νομική ισχύ. Κάλεσε δε τον Καθ’ου η αίτηση 2 και τον δήθεν κάτοχο του ακινήτου (εφόσον δεν γνώριζε κατά τον επίδικο χρόνο ποιος ήταν αυτός) όπως παύσει να επεμβαίνει σε αυτό.
Είναι η θέση της Αιτήτριας ότι το κατ’ ισχυρισμό ποσό ενοικίου είναι εξευτελιστικά χαμηλό και ότι το ετήσιο αγοραίο ενοίκιο βάσει εκτίμησης που διενήργησε (Τεκμήριο 21) ανέρχεται στο ποσό των €23.160 (μηνιαίως στο ποσό €1.930).
Ο δικηγόρος του Καθ’ου η αίτηση 2 με νέα επιστολή του, ημερομηνίας 28.3.2022 (Τεκμήριο 12), ενημέρωσε την Αιτήτρια ότι ενοικιαστής του επίδικου ακινήτου είναι ο Καθ’ου η αίτηση 1, ότι σε αυτό στεγάζονταν διάφορες εταιρείες δικών του συμφερόντων και ότι από το 2018 ο Καθ’ου η αίτηση 1 δημιούργησε στο επίδικο ακίνητο πάρκο ζώων. Ισχυρίστηκε δε ότι η Αιτήτρια όφειλε να γνωρίζει για την κατ’ ισχυρισμόν συμφωνία ενοικίασης λόγω λήψης δανείου του Καθ’ου η Αίτηση 1 από την Τράπεζα Κύπρου, στη βάση του ότι εταιρεία δικών του συμφερόντων δήλωσε ως εγγεγραμμένο γραφείο τη διεύθυνση του επίδικου ακινήτου.
Η Αιτήτρια απέστειλε απαντητική επιστολή, ημερομηνίας 7.4.2022 (Τεκμήριο 13), αναφέροντας ότι οι Καθ’ων η αίτηση 1 και 2 χωρίς τη συγκατάθεση της τράπεζας και της Αιτήτριας προέβησαν σε δόλια αποξένωση του επίδικου ακινήτου και ότι είναι παράνομοι επεμβασίες σε αυτό.
Η Αιτήτρια θεωρούσε ότι αυτό ήταν άδειο και ελεύθερης κατοχής. Και τούτο γιατί σε επίσκεψη της στο επίδικο ακίνητο, στις 3.3.2023, διαπίστωσε ότι αυτό ήταν περίκλειστο με περίφραξη, η πόρτα του ήταν κλειστή (σχετικές φωτογραφίες επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 16) και δεν φαινόταν να λειτουργεί οποιοδήποτε πάρκο ζώων, ως οι Καθ’ων η αίτηση δήλωσαν στην Αιτήτρια. Σε έρευνα που προχώρησε στο διαδίκτυο η Αιτήτρια αναφέρεται ότι το πάρκο ζώων είναι μόνιμα κλειστό (Τεκμήριο 15).
Στις 8.3.2023 η Αιτήτρια, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 17) απευθυνόμενη προς τον πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο και τον Καθ’ου η αίτηση 1 επαναλαμβάνοντας τις πιο πάνω θέσεις της και ζητώντας από αυτούς όπως εντός 3 εβδομάδων άρουν την παράνομη επέμβαση επί του επίδικου ακινήτου και όπως της παραδώσουν ελεύθερη και κενή κατοχή του. Η εν λόγω επιστολή δεν κατέστη εφικτό να επιδοθεί στον Καθ’ου η αίτηση 1 (σχετική ένορκη δήλωση επίδοσης αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 17), ωστόσο αυτή επιδόθηκε σε συγκεκριμένο πρόσωπο που βρισκόταν στο επίδικο ακίνητο. Το εν λόγω πρόσωπο ενημέρωσε τον ιδιώτη επιδότη ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιάζεται από κάποιον Γιάννη (που ως διεφάνη αργότερα πρόκειται για τον διευθυντή της Καθ’ης η αίτηση 3) και αυτός εργάζεται εκεί για λογαριασμό του τελευταίου.
Εφόσον το επίδικο ακίνητο φαινόταν να χρησιμοποιείται από τρίτο πρόσωπο και όχι από τους Καθ’ων η αίτηση 1 και 2, η Αιτήτρια προσπάθησε να επικοινωνήσει με τον κάτοχο του ακινήτου αποστέλλοντας σχετική επιστολή, ημερομηνίας 24.4.2023. Η εν λόγω επιστολή δεν επιδόθηκε καθώς το ακίνητο ήταν περίκλειστο με κάγκελα.
Σε επιτόπια επιθεώρηση που η Αιτήτρια διενήργησε, περί τις αρχές Μαΐου του 2023, παρατηρήθηκε ότι επί του επίδικου ακινήτου είχε τοποθετηθεί πινακίδα, η οποία ανέγραφε το όνομα της Καθ’ης η αίτηση 3. Αφού προέβη σε διαδικτυακή έρευνα για το καθεστώς της εν λόγω εταιρείας (Τεκμήριο 18) διαπιστώθηκε ότι αυτή δραστηριοποιείται με την οργάνωση κοινωνικών δεξιώσεων επί του επίδικου ακινήτου και φαίνεται ότι η Καθ’ης η αίτηση 3 είναι το πρόσωπο που το χρησιμοποιεί και το κατέχει.
Στις 9.5.2023 η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή προς τη Καθ’ης η αίτηση 3 (Τεκμήριο 19) ενημερώνοντας την για το καθεστώς του επίδικου ακινήτου προβάλλοντας την θέση ότι η από μέρους της χρήση αυτού την καθιστά παράνομο επεμβασία.
Ως ενημερώθηκε από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, στις 9.6.2023 ο Καθ’ου η αίτηση 1 επικοινώνησε τηλεφωνικώς μαζί τους αναφέροντας τους, μεταξύ άλλων, ότι ο ίδιος κατέχει και διαχειρίζεται το επίδικο ακίνητο, ότι έχει σχέση με την Καθ’ης η αίτηση 3 και ότι αν η Αιτήτρια επιθυμεί να τον εκδιώξει από το επίδικο ακίνητο θα πρέπει να τον αποζημιώσει με το ποσό των €250.000. Σε συνέχεια της εν λόγω επικοινωνίας, ο Καθ’ου η αίτηση 1 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα (Τεκμήριο 22), στο οποίο αιτήθηκε όπως του δοθούν τα στοιχεία του τραπεζικού λογαριασμού της Αιτήτριας για να μπορέσει να αποπληρώνει τα ενοίκια του επίδικου ακινήτου κάθε μήνα. Στις 14.6.2023 επικοινώνησε με τους δικηγόρους της Αιτήτριας ο διευθυντής της Καθ’ης η αίτηση 3 αναφέροντας ότι σύνηψε με τον Καθ’ ου η Αίτηση 1 συμφωνία ενοικίασης του επίδικου ακινήτου πριν ένα χρόνο, διάρκειας 10 ετών. Ανταλλάγησαν στη συνέχεια μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ’ής η Αίτηση 3 διάφορα ηλεκτρονική μηνύματα (Τεκμήριο 23).
Είναι η θέση του ότι όλα τα πιο πάνω αποδεικνύουν ότι οι Καθ’ων η αίτηση 1 και 2 έχουν ως απώτερο σκοπό να ξεγελάσουν την Αιτήτρια και ότι εκμεταλλεύονται το επίδικο ακίνητο με παράνομο τρόπο. Είναι η θέση του επίσης ότι κανένα δικαίωμα δεν έχουν οι Καθ’ων η αίτηση 1,2 και 3 να κατέχουν αυτό. Στη βάση των γεγονότων που περιστοιχίζουν την παρούσα υπόθεση, και για τους λόγους που εξηγεί, ήταν η καταληκτική του θέση ότι στην προκειμένη περίπτωση πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων.
Ένορκη δήλωση εκ μέρους του Καθ’ ου η αίτηση 1
Ο Καθ’ου η αίτηση 1 αναφέρει ότι μεταξύ του ιδίου και του Καθ’ου η αίτηση 2- πατέρα του, καταρτίστηκε το 2007 ιδιωτική συμφωνία ενοικιάσεως (Τεκμήριο Α), διάρκειας 30 ετών, με σκοπό να εκμεταλλευτεί το επίδικο ακίνητο για επιχειρηματικούς σκοπούς. Είναι η θέση του ότι στο εν λόγω επίδικο ακίνητο επένδυσε αρκετό μεγάλο κεφάλαιο και δημιούργησε τις επιχειρήσεις του. Η Αιτήτρια είχε γνώση ότι ο ίδιος και διάφορες εταιρείες δικών του συμφερόντων δραστηριοποιούντο επαγγελματικά σε αυτό.
Για σκοπούς ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου έλαβε τόσο από την Τράπεζα Κύπρου όσο και από την Marfin διάφορα δάνεια. Η νομική και πραγματική έδρα των εταιρειών του ήταν και είναι το επίδικο ακίνητο. Αυτό ήταν σε γνώση της Αιτήτριας και της Τράπεζας Κύπρου και επισυνάπτει προς τούτο ενδεικτικά σχετική επιστολή (Τεκμήριο Β) που σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του βεβαιώνει το πιο πάνω γεγονός. Και τούτο γιατί η οδός που αναφέρεται στην εν λόγω επιστολή είναι η οδός του επίδικου ακινήτου.
Η ουσία της Υπεράσπισης του είναι ότι τόσο η Τράπεζα Κύπρου όσο και η Αιτήτρια γνώριζαν για την κατάρτιση της πιο πάνω ιδιωτικής συμφωνίας. Η Αιτήτρια με τη συμπεριφορά της συγκατατέθηκε ώστε ο ίδιος να παραμένει και να κατέχει το επίδικο ακίνητο. Επίσης, ουδέποτε η Τράπεζα Κύπρου τον ενημέρωσε, ως κάτοχο του επίδικου ακινήτου, για την πώληση αυτού. Ως προκύπτει από τα γεγονότα η Αιτήτρια ανέλαβε πλήρως το φάκελο του επίδικου ακινήτου από την Τράπεζα Κύπρου και επομένως γνώριζε ότι το κατείχε ο ίδιος. Η αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος είναι η θέση του ότι δεν μπορεί να επενεργεί εις βάρος του, ως καλόπιστου τρίτου, ούτε μπορεί αυτό να γίνεται εις βάρος των δικών του συμβατικών σχέσεων που ήταν ήδη γνωστές στην Αιτήτρια. Κανένας από τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας για δόλια αποξένωση είτε μη συμμόρφωση του ως προς τους όρους της έγγραφης συμφωνίας υποθήκης ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Η Αιτήτρια ψεύδεται ότι ουδέποτε έλαβε γνώση για την ύπαρξη της πιο πάνω συμφωνίας ενοικίασης. Ουδέποτε ο ίδιος διέρρηξε οποιαδήποτε συμφωνία και ή παρέλειψε να συμμορφωθεί ως προς τις υποχρεώσεις του στην Αιτήτρια. Η Αιτήτρια δρα καταχρηστικά και παράνομα. Ούτε είναι παράνομος επεμβασίας με βάση τη συμφωνία ενοικίασης. Αυτή δε ούτε εικονική είναι αλλά ούτε και ψευδής. Είναι η θέση του ότι υπάρχει καλή και καλόπιστη υπεράσπιση εκ μέρους του σε σχέση με τα γεγονότα της παρούσας αγωγής και σε περίπτωση που διαταραχθεί χωρίς λόγο το υφιστάμενο status quo ο ίδιος θα υποστεί τεράστια ζημιά αφού δεν θα μπορεί να χρησιμοποιεί το επίδικο ακίνητο.
Ένορκη δήλωση εκ μέρους της Καθ’ης η αίτηση 3
O διευθυντής της Καθ’ης η αίτηση 3 επεσύναψε ως Τεκμήριο Α την συμφωνία υπενοικιάσεως του επίδικου υποστατικού, ημερομηνίας 1.2.2022, που κατάρτισε ο ίδιος προσωπικά με τον Καθ’ου η αίτηση 1.
Γεγονότα που μεσολάβησαν πριν την ακρόαση της υπό κρίση αίτησης
Πριν την ακρόαση της υπό κρίση ενδιάμεσης αίτησης, και αφότου οι Καθ’ων η Αίτηση καταχώρισαν τις ενστάσεις τους, η Καθ’ης η Αίτηση 3, στις 27.03.2025, δέχθηκε στο να εκδοθεί τελική απόφαση εναντίον της και υπέρ της Αιτήτριας. Ειδικότερα εκ συμφώνου εκδόθηκε, μεταξύ άλλων, διάταγμα με το οποίο διατάττεται η Καθ’ης η αίτηση 3 όπως παραδώσει στην Αιτήτρια, εντός 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου ακινήτου, όπως μη επεμβαίνει, χρησιμοποιεί και εκμεταλλεύεται το επίδικο ακίνητο, όπως απομακρύνει από αυτό όλα τα κινητά περιουσιακά της στοιχεία, ότι η Αιτήτρια είναι η αποκλειστική δικαιούχος στην κατοχή του επίδικου ακινήτου και όπως καταβάλει στην Αιτήτρια αποζημιώσεις. Συμφωνήθηκε εκ συμφώνου περαιτέρω ότι θα υπάρχει αναστολή εκτέλεσης της απόφασης μέχρι και την 30.6.2025.
Στη βάση επομένως της πιο πάνω κατάληξης η υπό κρίση αίτηση στρέφεται αποκλειστικά και μόνον εναντίον του Καθ’ου η αίτηση 1.
Ακροαματική διαδικασία
Η ακρόαση της αίτησης έγινε στην βάση των ενόρκων δηλώσεων των μερών αλλά και μέσων των γραπτών αγορεύσεων που οι συνήγοροι προσκόμισαν στο Δικαστήριο. Οι συνήγοροι της κάθε πλευράς ανέπτυξαν τα εκατέρωθεν επιχειρήματα τους, το περιεχόμενο των οποίων έχω μελετήσει με τη δέουσα προσοχή. Σημειώνω επίσης ότι καμία πλευρά δεν προέβη στην αντεξέταση του ενόρκως δηλούντα ή στην καταχώρηση οποιασδήποτε συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης.
Νομική Πτυχή και Συμπεράσματα
Το ουσιαστικό δίκαιο για την έκδοση ενδιάμεσων διαταγμάτων βρίσκεται στο άρθρο 32 των Περί Δικαστηρίων Νόμων (Ν.14/60). Το άρθρο αυτό παρέχει στο Δικαστήριο ευρεία διακριτική ευχέρεια, εφόσον συντρέχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του, να εκδώσει οποιοδήποτε προστακτικό ή απαγορευτικό παρεμπίπτον διάταγμα που θα έκρινε δίκαιο ή πρόσφορο ανάλογα βεβαίως με τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης.
Οι σωρευτικές προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν για την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων, ως έχουν αποκρυσταλλωθεί μέσω της πλούσιας νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Odysseos v. Pieris Estates Ltd and Another (1982) 1 C.L.R. 557, National Bank of Greece v. Motovia (1987) 1 Α.Α.Δ. 303, Cyprus Sulphur & Copper Co Ltd & άλλων ν. Παραλράμα Λτδ , KOT v. Θεωρή (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 255, Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου v. X''Bασίλη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 152, Parico Aluminium Designs Ltd v Muskita Aluminium Co Ltd (2002) 1Γ Α.Α.Δ 2015), είναι οι ακόλουθες:
- Η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση.
- Η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας.
-Να είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, χωρίς την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
Στην υπόθεση Eurocypria Airlines Ltd υπό εκκαθάριση μέσω του εκκαθαριστή της Κρις Ιακωβίδη v. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Γενικού Εισαγγελέα κ.α (2011) 1 Α.Α.Δ. 1783 επεξηγήθηκαν πότε πληρούνται οι πιο πάνω προϋποθέσεις. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα:
«Η προϋπόθεση για ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση κατά τη δίκη επεξηγήθηκε ότι δεν περιλαμβάνει οτιδήποτε πέραν του να καταδειχθεί μια συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα δικόγραφα. Η προϋπόθεση ύπαρξης πιθανότητας ο ενάγων να δικαιούται σε θεραπεία, επεξηγήθηκε ότι αναφέρεται στην απόδειξη ύπαρξης κάτι περισσότερο από απλής πιθανότητας επιτυχίας αλλά κάτι λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων που είναι ο βαθμός απόδειξης που απαιτείται σε πολιτικές υποθέσεις. Απαιτείται από τον αιτητή να καταδείξει ότι έχει μια ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Η τρίτη προϋπόθεση, σύμφωνα με την οποία πρέπει να καταδειχθεί ότι χωρίς την έκδοση του διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, εξετάζεται κυρίως υπό το φως του ερωτήματος κατά πόσο η απονομή αποζημιώσεων θα ήταν επαρκής θεραπεία κάτω από τα γεγονότα κάθε υπόθεσης».
Οι πρώτες δύο προϋποθέσεις είναι αλληλένδετες σε κάποιο βαθμό.
Η 3η προϋπόθεση συναρτάται με τα συγκεκριμένα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, και όπως τονίστηκε στην υπόθεση Odysseos (ανωτέρω), το ζήτημα της επάρκειας της θεραπείας των αποζημιώσεων εξετάζεται μέσα στα πλαίσια αυτής της προϋπόθεσης. Όσο απομακρύνεται η πιθανότητα να συνιστά επαρκή θεραπεία η θεραπεία των αποζημιώσεων, τόσο ενισχύεται η πιθανότητα να πληρείται η τρίτη προϋπόθεση. Επιπρόσθετα, στην υπόθεση Κυρισάββας κ.ά. v. Κίζη (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1245, λέχθηκε ότι η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο, περιλαμβάνει και άλλα μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά, και ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψιν.
Άλλα μεταβλητά κριτήρια ως καθορίσθηκαν από την νομολογία, πέραν της ανεπανόρθωτης ζημιάς, αποτελεί και το κατά πόσο, λαμβανομένης υπόψη της μαρτυρίας στο σύνολο της, υπάρχει βάσιμος κίνδυνος ότι η απόφαση υπέρ του ενάγοντα θα παραμείνει ανικανοποίητη. Δεν είναι απαραίτητο να επιδειχθεί άνομη πρόθεση, παρόλο ότι αν αποδειχθεί τέτοια πρόθεση το δικαστήριο θα χορηγήσει το διάταγμα με περισσότερη ετοιμότητα (Poltava Petroleum Company ν. Mexana Oil Ltd και Άλλων (2001) 1 Α.Α.Δ. 1301). Επιπρόσθετα καθορίσθηκε ότι η έννοια της δικαιοσύνης δεν συναρτάται μόνο με τη στενή αντίληψη της υλικής ζημίας αλλά με την ευρύτερη προστασία των δικαιωμάτων του αιτούμενου τη θεραπεία (M & CH Mitsingas Trading Ltd κ.α. v. The Timberland Co (1997) 1 Α.Α.Δ. 1791, Highgate Primary School Ltd v. Φυλακτίδη κ.α. (2009) 1Α Α.Α.Δ).
Το Δικαστήριο, σ' αυτό το στάδιο, δεν καταλήγει σε συμπεράσματα αναφορικά με την πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης, κάτι το οποίο θα αποτελέσει την κρίση του κατά την εξέταση της ουσίας της υπόθεσης. Περί προϋποθέσεων ο λόγος και μόνον (Jonitexo Ltd. v. Adidas (1984) 1 C.L.R. 663 και Γρηγορίου κ.ά. ν. Χριστοφόρου κ.ά.(1995) 1 Α.Α.Δ. 248). Στο ενδιάμεσο αυτό στάδιο το Δικαστήριο πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε συμπεράσματα που ουσιαστικά θα ισοδυναμούσαν με απόφαση επί της ουσίας της αγωγής και έχει υποχρέωση να αποφύγει να προχωρήσει σε αξιολόγηση μαρτυρίας (Χαριτίνη Χρυσάνθου Κυριλλου, διά της πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Γεωργίας Καραγιώργη v. Άντρης Λάμπρου (2004) 1 Α.Α.Δ. 1528).
Πέραν των πιο πάνω προϋποθέσεων τα Δικαστήρια προτού εκδώσουν ή οριστικοποιήσουν προσωρινά διατάγματα, ανάλογα με την περίπτωση, θα πρέπει να λάβουν υπόψη και κάποιες ευρύτερες αρχές οι οποίες έχουν αποκρυσταλλωθεί και αναπτυχθεί μέσω της νομολογίας.
Αναγνωρίζεται πως αφότου ο αιτητής ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι πληρούνται σωρευτικά όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις, το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει υπόψη και τον παράγοντα του ισοζυγίου της ευχέρειας (balance of convenience). Το Δικαστήριο, δηλαδή, πριν εκδώσει οποιοδήποτε ενδιάμεσο διάταγμα θα πρέπει να αποφασίσει, ζυγίζοντας όλα τα δεδομένα, κατά πόσο είναι δίκαιο ή πρόσφορο να το εκδώσει, ισοζυγίζοντας τον κίνδυνο αδικίας που θα προκληθεί στις δύο πλευρές. Η οποιαδήποτε απόφαση του Δικαστηρίου θα πρέπει να ενέχει τους λιγότερους κινδύνους αδικίας. (Bacardi & Co Ltd v Vinco Ltd (1996) 1(B)Α.Α.Δ.).
Έχοντας παραθέσει τις πιο πάνω νομικές αρχές θα προχωρήσω να εξετάσω κατά πόσο πληρούνται στην προκειμένη περίπτωση οι προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων ενδιάμεσων διαταγμάτων.
Εξετάζοντας τις πρώτες δύο προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32(1), ότι δηλαδή υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση και ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας, σημειώνω ότι από μελέτη του ειδικά οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος, καθώς και της ενώπιόν μου μαρτυρίας στο πλαίσιο της υπό εξέταση αίτησης, προκύπτει ότι η απαίτηση της Αιτήτριας εδράζεται κυρίως στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης.
Σύμφωνα με το άρθρο 43(1) του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, όπως τροποποιήθηκε, παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης στρέφεται εναντίον της κατοχής ακινήτων και όχι της κυριότητας ακινήτων (Adamou v. Christofi (1974) 1 C.L.R. 100) και σκοπός είναι η προστασία τέτοιας κατοχής που είναι η προέκταση της προστασίας του προσώπου και η εξήγηση της είναι η ανάγκη παρεμπόδισης διατάραξης της ειρήνης. Είναι αδίκημα αγώγιμο per se και δεν χρειάζεται απόδειξη ζημιάς (Αρτέμης & Ερωτοκρίτου, Κεφ. 148, Αστικά Αδικήματα, Δίκαιο και Αποφάσεις, Τόμος 1, σελ. 130-135 και Παπακόκκινου και άλλες ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379).
Στην υπόθεση Liasidou and Another v. Papademetriou (1975) 1 C.L.R. 122 λέχθηκε ότι κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας, όποιος δε διαταράσσει αυτήν την κατοχή μπορεί να εναχθεί για παράνομη επέμβαση.
Το δε βάρος απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης φέρει ο ενάγων, αλλά, με την απόδειξη της επέμβασης, το βάρος μετατίθεται στους ώμους του εναγομένου να αποδείξει ότι δεν ήταν παράνομη (βλ. άρθρο 43(2) του Κεφ. 148 και Μάρκου ν. Χρυσοστόμου κ.α., (2004) 1Β Α.Α.Δ. 813). Η απόδειξη ιδιοκτησίας αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη κατοχής, εκτός αν προκύπτει από μαρτυρία ότι την κατοχή την έχει άλλος (Γλυκύς ν. Ιερά Μονή Μαχαιρά, (1999) 1Α Α.Α.Δ. 654).
Το μέτρο των αποζημιώσεων για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από την χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει. Διατάγματα εκδίδονται με σκοπό να εμποδίσουν την συνέχιση ή επανάληψη της παράνομης επέμβασης. Με την αγωγή μπορούν να αξιώνονται αποζημιώσεις ταυτόχρονα με την έκδοση διατάγματος.
Στην παρούσα περίπτωση, αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός (εφόσον κάτι τέτοιο δεν έχει αμφισβητηθεί από τον Καθ’ου η αίτηση 1) ότι ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου από τις 14.2.2023 είναι η Αιτήτρια. Ο τρόπος με τον οποίο περιήλθε στην ιδιοκτησία της το επίδικο ακίνητο περιγράφεται αναλυτικά και (εκ πρώτης όψεως πάντοτε) τεκμηριωμένα στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την υπό κρίση αίτηση. Δικογραφεί επίσης η Αιτήτρια ότι η κατ’ ισχυρισμό συμφωνία ενοικιάσεως μεταξύ του Καθ’ού η Αίτηση 2 με τον Καθ’ού η Αίτηση 1 είναι εικονική και κατά παράβαση του Κεφ. 149, ότι ουδέποτε ενημερώθηκε γι’ αυτήν αλλά και ότι ουδέποτε λήφθηκε η σχετική της συγκατάθεση ώστε αυτό να ενοικιαστεί κατά παράβαση της σύμβασης υποθήκης, και ότι εν πάση περιπτώσει κανένα ενοίκιο δεν έχει καταβληθεί από τον Καθ’ου η Αίτηση 2 με βάση την κατ΄ισχυρισμό συμφωνία, ούτε και οποιοδήποτε ενοίκιο της έχει καταβληθεί από τον Καθ’ου η αίτηση 1 με βάση την συμφωνία υπενοικιάσεως που κατάρτισε με τον διευθυντή της Καθ’ης η αίτηση 3 (και πάλι κατά παράβαση της σύμβασης υποθήκης), ότι ο Καθ΄ου η αίτηση 1 προσπαθεί να αποξενώσει το επίδικο ακίνητο από την Αιτήτρια με σκοπό να το παρακρατήσει και να το αποστερήσει από αυτήν, και ότι δεν μπορεί να το εκμεταλλευτεί οικονομικά.
Ο Καθ’ ου η αίτηση 1 προβάλλει ισχυρισμούς περί το ότι κατέχει το επίδικο ακίνητο δυνάμει κατ’ ισχυρισμόν συμφωνία ενοικιάσεως που κατάρτισε με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του, δηλαδή τον Καθ’ ου η Αίτηση 2, γεγονός για το οποίο ήταν εις γνώση της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια με την συμπεριφορά της επέτρεψε ώστε ο ίδιος να κατέχει το επίδικο ακίνητο. Βεβαίως, δεν θα ήταν ορθό να προβώ στο πλαίσιο της παρούσας αίτησης σε οποιαδήποτε αξιολόγηση της μαρτυρίας ή σε ευρήματα αναφορικά με τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς επί της ουσίας της διαφοράς. Αυτό όμως το οποίο μπορεί να λεχθεί είναι ότι, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, από την εξέταση της ενώπιόν μου μαρτυρίας, εκ πρώτης όψεως και χωρίς να προβαίνω σε οποιαδήποτε ευρήματα ή αξιολόγηση μαρτυρίας, κρίνω ότι η Αιτήτρια έχει αποκαλύψει στο δικόγραφό της σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση.
Στη βάση των δικογραφήσεων αυτών καταλήγω ότι η Αιτήτρια κατάφερε να αποδείξει ότι πληρείται η 1η προϋπόθεση του άρθρου 32 εφόσον αν με την μαρτυρία που θα προσκομίσει στο Δικαστήριο, κατά την ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης, αποδείξει τους εν λόγω ισχυρισμούς θα δικαιούται στις θεραπείες που αξιώνει στην παρούσα αγωγή. Περαιτέρω η Αιτήτρια έχει καταδείξει γνωστό στον Νόμο αγώγιμο δικαίωμα το οποίο δεν είναι ούτε επιπόλαιο, ούτε ενοχλητικό και το οποίο αν πετύχει θα έχει ως συνέπεια την χορήγηση προς όφελος της Αιτήτριας ουσιαστικής θεραπείας. Το αγώγιμο αυτό δικαίωμα είναι το σύνολο των γεγονότων που συνθέτουν το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης.
Ερχόμενος στην 2η προϋπόθεση του άρθρου 32, δηλαδή της ύπαρξης πιθανότητας επιτυχίας, είμαι ικανοποιημένος ότι με βάση την μαρτυρία που έχει προσκομισθεί από την Αιτήτρια πληρείται και αυτή.
Οι θέσεις της Αιτήτριας και του Καθ' ου η αίτηση 1 έχουν παρατεθεί ανωτέρω. Το κατά πόσο ευσταθούν οι θέσεις της Αιτήτριας δεν θα κριθεί στο παρόν στάδιο. Η κρίση επί του βάσιμου της απαίτησης ή της υπεράσπισης δεν είναι το ζητούμενο. Το ζητούμενο είναι η διαπίστωση ύπαρξης ή ανυπαρξίας κάποιας προοπτικής επιτυχίας. Με δεδομένο ότι το μέτρο είναι κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, κρίνω ότι με τους ισχυρισμούς της, η αποδεικτική δύναμη των οποίων δεν εξασθένησαν από τους ισχυρισμούς του Καθ’ου η αίτηση 1 και, μάλιστα, σε βαθμό που να οδηγούν στην διαπίστωση περί μη ύπαρξης ορατής πιθανότητας επιτυχίας, η Αιτήτρια κατέδειξε ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας στην αξίωσή της.
Καταλήγω λοιπόν, με βάση τη δικαστική μου κρίση, ότι με τα όσα η πλευρά της Αιτήτριας έχει επικαλεστεί προς υποστήριξη της αίτησης, λαμβάνοντας υπόψη και το περιορισμένο βάρος που έχει για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας, ότι πληρούνται οι δύο πρώτες προϋποθέσεις για την έκδοση ενδιάμεσων διαταγμάτων.
Σε σχέση με την 3η προϋπόθεση και του κατά πόσο θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, χωρίς την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, έχω διαπιστώσει ότι στην προκειμένη περίπτωση, με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα, πληρείται και αυτή.
Ως έχει αναφερθεί ανωτέρω, η 3η προϋπόθεση του άρθρου 32 ικανοποιείται όχι μόνο όταν η επιδίκαση αποζημιώσεων δεν θα ήταν επαρκής θεραπεία, αλλά και στην περίπτωση όπου υφίσταται κίνδυνος να μην μπορέσει ο εναγόμενος να ικανοποιήσει απόφαση που ενδεχομένως να ληφθεί εναντίον του.
Το ζητούμενο, αφορά στο κατά πόσο, χωρίς την έκδοση των κατ' αίτηση διαταγμάτων, θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη στην Αιτήτρια στο μεταγενέστερο στάδιο που τυχόν επιτύχει στις τελικές της αξιώσεις.
Η Αιτήτρια προβάλλει, μεταξύ άλλων, την θέση, για σκοπούς ικανοποίησης της 3ης προυπόθεσης του άρθρου 32, ότι στη βάση των γεγονότων που περιστοιχίζουν την παρούσα υπόθεση ο Καθ΄ου η αίτηση 1 δεν είναι σε θέση να καταβάλει τυχόν αποζημιώσεις που ενδεχομένως επιδικασθούν εναντίον του.
Η Αιτήτρια κατέδειξε με τα όσα έχει παραθέσει ότι ελλοχεύει τέτοιος υπαρκτός κίνδυνος.
Και τούτο γιατί ως προκύπτει από την ενώπιον του Δικαστηρίου αδιαμφισβήτητη μαρτυρία το επίδικο ακίνητο το κατέχει σήμερα ο διευθυντής της Καθ’ής η αίτηση 3, δυνάμει συμφωνία υπενοικιάσεως που κατάρτισε με τον Καθ’ ου η αίτηση 1, την 1.2.2022. Το εν λόγω πρόσωπο, ως καταγράφηκε, ανωτέρω αποδέχθηκε στο να εκδοθεί εκ συμφώνου απόφαση ώστε να εγκαταλείψει το επίδικο ακίνητο και να παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή του στην Αιτήτρια, μέχρι και την 30.6.2025, στην βάση της εκ συμφώνου τελικής απόφασης που έχει εκδοθεί. Ο Καθ’ου η αίτηση 1 δεν αποκαλύπτει στην ένορκη του δήλωση ότι ο ίδιος προχώρησε με την υπενοικίαση του. Μέσω όμως της γραπτής αγόρευσης του συνηγόρου του το γεγονός αυτό γίνεται παραδεκτό.
Στη βάση της συμφωνίας υπενοικιάσεως προκύπτει ότι τουλάχιστον από την 1.2.2022 ο Καθ’ ου η αίτηση 1 δεν είναι ο κάτοχος αυτού και ότι δεν ασκούσε οποιεσδήποτε δραστηριότητες σε αυτό, αλλά ούτε και το χρησιμοποιούσε για σκοπούς δικών του συμφερόντων εφόσον αυτό κατείχετο και τύγχανε εκμετάλλευσης από τον διευθυντή της Καθ’ης η αίτηση 3. Ούτε και έχει αμφισβητήσει ο Καθ’ ου η αίτηση 1 καθ’ οιονδήποτε τρόπο τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας ότι η επιχείρηση με άλογα που ισχυρίστηκε ο τότε συνήγορος του μέσω επιστολής του (Τεκμήριο 12 στην ένορκη δήλωση της Αιτήτριας) ότι ασκεί, πλέον δεν είναι σε λειτουργία (Τεκμήριο 15 στην ένορκη δήλωσης Αιτήτριας), ούτε και προέβαλε οποιοδήποτε ισχυρισμό ότι, μετά την παράδοση του ακινήτου από την Καθ’ης η αίτηση 3 στην Αιτήτρια, έχει πρόθεση να ασκήσει οποιαδήποτε επαγγελματική δραστηριότητα επ’ αυτού. Ο Καθ’ ου η αίτηση 1 υποστηρίζει στην γραπτή αγόρευση του ότι θα υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά, στην περίπτωση έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων, εφόσον θα επηρεαστεί η έννομη σχέση του με την Καθ’ής η αίτηση 3. Γεγονός το οποίο εν προκειμένω δεν ισχύει εφόσον ο διευθυντής της η Καθ’ής η αίτηση 3 αποδέχθηκε να παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου στην Αιτήτρια.
Επιπρόσθετα, με δεδομένο ότι ο Καθ΄ου η αίτηση 1 δεν ασκεί οποιεσδήποτε οικονομικές δραστηριότητες αλλά και ενόψει του γεγονότος ότι ο ίδιος ουδέποτε αμφισβήτησε ή αντίκρουσε με οποιονδήποτε τρόπο τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας ότι δηλαδή ο ίδιος είναι οικονομικά φερέγγυος, η Αιτήτρια κατέδειξε ότι αυτός δεν είναι σε θέση να ικανοποιήσει οποιαδήποτε τυχόν δικαστική απόφαση που θα εκδοθεί προς όφελος της τελευταίας και εναντίον του. Ούτε και μπορεί να αγνοηθεί από το Δικαστήριο το γεγονός, το οποίο επικαλέστηκε η Αιτήτρια παραθέτοντας και σχετικό Τεκμήριο (Τεκμήριο 12 στην ένορκη της δήλωση) ότι ο ίδιος ο Καθ’ ου η αίτηση 1 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην Αιτήτρια ζητώντας τον αριθμό λογαριασμού της ώστε να της καταβάλλει τα σχετικά ενοίκια. Δεν προέβη όμως σε τέτοια ενέργεια. Το γεγονός αυτό παρέμεινε αδιαμφισβήτητο από τον Καθ’ ου η αίτηση 1. Η παράλειψη του αυτή καταδεικνύει, πέραν των άλλων, εκ πρώτης όψεως και αντικειμενικά την οικονομική του αδυναμία και δυσχέρεια.
Στην προκειμένη περίπτωση, με τα όσα η Αιτήτρια παράθεσε και που ουδόλως αμφισβήτησε ο Καθ'ου η αίτηση 1, υπάρχει βάσιμος κίνδυνος ότι σε περίπτωση που εκδοθεί απόφαση υπέρ της, αυτή θα παραμείνει ανικανοποίητη. Όλα όσα προβλήθηκαν από την πλευρά της Αιτήτριας σε σχέση με την οικονομική κατάσταση του Καθ΄ου η αίτηση 1 ουδόλως αμφισβητήθηκαν ή αντικρούστηκαν από την πλευρά του. Τέτοιος κίνδυνος στην προκειμένη περίπτωση είναι πέρα για πέρα ορατός. Προκύπτει με τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα, ότι ο Καθ'ου η Αίτηση δεν είναι φερέγγυος. Δεν ασκεί οποιεσδήποτε επιχειρήσεις την δεδομένη στιγμή με αποτέλεσμα να μην έχει οποιαδήποτε εισροή ρευστού. Ο Καθ' ου η αίτηση 1 δεν παράθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου το ο,τιδήποτε που θα δικαιολογούσε το Δικαστήριο ώστε να καταλήξει σε διαφορετικό συμπέρασμα. Ούτε καν προβάλλεται εκ μέρους του ισχυρισμός ότι είναι σε θέση να ικανοποιήσει τυχόν αποζημιώσεις που επιδικασθούν υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του. Με τα όσα αναφέρει ο Καθ΄ου η αίτηση 1 στην ένορκη του δήλωση δεν εξαλείφεται, με τα σημερινά δεδομένα, ο κίνδυνος να παραμείνει ανικανοποίητη η τυχόν απόφαση που εκδοθεί υπέρ της Αιτήτριας.
Όλα τα μέχρι στιγμής ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα συνηγορούν υπέρ της άποψης ότι η μη έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα έχουν ως αποτέλεσμα η Αιτήτρια να υποστεί ανεπανόρθωτη βλάβη, η οποία δεν θα μπορεί να αποκατασταθεί με χρήμα λόγω του ότι ο Καθ' ου η αίτηση 1 δεν θα είναι σε θέση να ικανοποιήσει οποιαδήποτε απόφαση που ενδεχομένως εκδοθεί εναντίον του.
Πέραν των πιο πάνω, στην υπόθεση Κυρισάββα κ.α. ν. Κύζη (2001) 1Β Α.Α.Δ. 1245, η οποία επίσης αφορούσε προσωρινό διάταγμα στο πλαίσιο αγωγής για παράνομη επέμβαση, επισημάνθηκε ότι άλλος μεταβλητός παράγοντας που μπορεί να ληφθεί υπόψιν από το Δικαστήριο προς ικανοποιήση της 3ης προυπόθεσης του άρθρου 32 είναι και η τυχόν εκδηλωθείσα παρανομία από πλευράς Εναγομένου (Avila Managment Services Ltd κ.α. ν. Stepanek κ.α., Πολιτική Έφεση 54/2012 ημερ. 27.6.2012).
Τέτοια παρανομία εκ μέρους του Καθ’ ου η αίτηση 1 έχει εκδηλωθεί με βάση τα όσα η Αιτήτρια παράθεσε και ιδώμενα αυτά με αντικειμενική σκοπιά. Και τούτο γιατί η κατ΄ισχυρισμόν συμφωνία ενοικιάσεως μεταξύ του Καθ’ου η αίτηση 1 και 2 φέρεται εκ πρώτης όψεως να έγινε κατά παράβαση του άρθρου 77(1) του Κεφ. 149, εφόσον αυτή φέρεται να μην υπογράφεται από δύο μάρτυρες αλλά και κατά παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων του Καθ’ου η αίτηση 2 έναντι των υποχρεώσεων του προς την Αιτήτρια με βάση την σύμβαση υποθήκης. Τα γεγονότα αυτά αναλύονται κατωτέρω. Αρκεί στο παρόν στάδιο η απλή αναφορά τους.
Επιπρόσθετα, η Αιτήτρια κατάφερε να καταδείξει ότι ο Καθ’ου η αίτηση 1 και 2 εκμεταλλεύονται το επίδικο ακίνητο χωρίς να της καταβάλλουν το οποιοδήποτε αντίτιμο. Στη βάση των πιο πάνω, επιβάλλεται, στο πλαίσιο εξέτασης της προϋπόθεσης αυτής, το Δικαστήριο να ενεργήσει με σκοπό να προστατεύσει το δικαίωμα ιδιοκτησίας της Αιτήτριας.
Ως προκύπτει από τα ενώπιόν μου στοιχεία η Αιτήτρια, ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, επιχειρεί να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματά της και να εκμεταλλευτεί την περιουσία της, δυσχεραίνεται όμως προς τούτο από τις ενέργειες τόσο του Καθ’ ου η αίτηση 1 όσο και του Καθ΄ου η αίτηση 2 και χωρίς τα επίδικα διατάγματα θα υφίστατο πραγματικός και ορατός κίνδυνος ματαίωσης προσδοκώμενης πώλησης αυτών σε τρίτο πρόσωπο. Ο Καθ'ου η αίτηση 1 δεν κατέχει πλέον το επίδικο ακίνητο, παρά το γεγονός ότι επικαλείται την κατοχή του, και έχει αποκλείσει με τις ενέργειες του την Αιτήτρια από του να το επανακτήσει και να το εκμεταλλεύεται, όπως η ίδια επιθυμεί με αποτέλεσμα αυτή να υφίσταται ζημιές, οι οποίες αυξάνονται μέρα με τη μέρα.
Υπό το φως όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι συντρέχει και η τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32(1) του Ν.14/60, και ότι δεν ευσταθούν οι λόγοι ένστασης 1 εώς 3 που ο Καθ’ ου η αίτηση 1 προβάλλει.
Όσον αφορά την θέση του Καθ’ ου η αίτηση 1 (παρά το γεγονός ότι στο σώμα της ένστασης δεν περιλαμβάνεται τέτοιος σχετικός λόγος ένστασης), ότι δηλαδή η Αιτήτρια απέκρυψε από το Δικαστήριο το ουσιαστικό γεγονός ότι γνώριζε για την κατ΄ ισχυρισμόν συμφωνία ενοικιάσεως που ο ίδιος κατάρτισε με τον Καθ’ου η αίτηση 2, δεν συμμερίζομαι την θέση αυτή. Η ένορκη δήλωση του Καθ’ου η αίτηση 1 εν σχέση με τον ισχυρισμό του αυτό δεν πλαισιώνεται από οποιοδήποτε απτό στοιχείο και αποτελείται κυρίως από γενικούς, αόριστους και ατεκμηρίωτους ισχυρισμούς χωρίς να αποκαλύπτεται αντικειμενικά καθ' οιονδήποτε τρόπο η γνώση της Αιτήτριας για την κατ΄ισχυρισμό πιο πάνω συμφωνία ενοικιάσεως.
Ο Καθ’ου η αίτηση 1 επικαλείται το γεγονός ότι ήταν εις γνώση της Αιτήτριας η σύμβαση ενοικιάσεως που κατάρτισε με τον Καθ΄ου η αίτηση 2. Προς το σκοπό αυτό επισυνάπτει ως Έγγραφο Β σχετική επιστολή που απέστειλε η Τράπεζα σε εταιρεία δικών του συμφερόντων με διεύθυνση την οδό που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Το γεγονός αυτό αντικειμενικά ιδώμενο δεν αποδεικνύει ότι η Τράπεζα γνώριζε περί της ύπαρξης συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ του Καθ΄ου η αίτηση 2 και του Καθ΄ου η αίτηση 1. Σημειώνω ότι στην επιστολή (Τεκμήριο 12 της ένορκης δήλωσης της Αιτήτριας) του τότε συνηγόρου του Καθ’ου η αίτηση 1 δεν προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η εν λόγω εταιρεία (για την οποία γίνεται αναφορά στο Έγγραφο Β της ένορκης δήλωσης του Καθ’ ου η αίτηση 1) είχε κατοχή του χώρου ή ασκούσε δραστηριότητες σε αυτό αλλά γίνεται αναφορά σε άλλη εταιρεία. Επίσης προβάλλεται ισχυρισμός ότι η Τράπεζα γνώριζε ότι υπήρχε συμφωνία ενοικίασης εφόσον την ενημέρωσε ο Καθ’ ου η αίτηση 1 σε κατ ιδίαν προφορικές συναντήσεις που είχαν, κάτι που δεν προβάλλεται στην ένορκη του δήλωση. Πότε έλαβαν χώρα οι συναντήσεις αυτές αλλά και ποιοί ήταν παρόντες κανένα στοιχείο δεν προσκομίσθηκε από τον Καθ’ου η αίτηση 1. Επιπρόσθετα, ο Καθ’ου η αίτηση 1 δεν είναι αξιωματούχος της εν λόγω εταιρείας που αναφέρεται στο Έγγραφο Β (με βάση την έρευνα στον Έφορο Εταιρειών, η οποία αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 12). Το γεγονός ότι ο Καθ’ου η αίτηση 1 δήλωσε προς την Τράπεζα Κύπρου ως διευθυνση επικοινωνίας την διεύθυνση του επίδικου ακινήτου δεν εξυπακούεται ότι η Αιτήτρια ήταν γνώστης της κατ΄ισχυρισμόν συμφωνίας ενοικιάσεως. Ούτε και στο κατ΄ισχυρισμό ενοικιαστήριο έγγραφο υπάρχει αναφορά για την εν λόγω εταιρεία (αυτή που αναφέρεται στο Έγγραφο Β) αλλά στην παράγραφο 5 γίνεται αναφορά για άλλη εταιρεία (M. Hoglastos Outdoor Advertising Limited), η οποία δραστηριοποιείται στο επίδικο ακίνητο. Οι οποιεςδήποτε αναφορές του ότι η Αιτήτρια ενημερώθηκε για την κατ’ ισχυρισμόν ενοικίαση παρέμειναν εκ πρώτης όψεως, πάντοτε σε συνάρτηση με τα όσα παραθέτει ο Καθ’ ου η αίτηση 1 γενικές και αόριστες χωρίς την παραθεση συγκεκριμένων στοιχείων η οποία αποτελεί τον βασικό λόγο ένστασης του.
Έχοντας καταλήξει ως ανωτέρω, προχωρώ τώρα να εξετάσω τον παράγοντα του ισοζυγίου της ευχέρειας και δη το κατά πόσο είναι δίκαιο και πρόσφορο να εκδοθούν τα κατ' αίτηση ενδιάμεσα και προστακτικά διατάγματα. Το Δικαστήριο πρέπει να υιοθετήσει, κατά την εξέταση του παράγοντα αυτού, εκείνη την πορεία η οποία φαίνεται να ενέχει τους λιγότερους κινδύνους αδικίας.
Με γνώμονα τα πιο πάνω, κρίνω ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει σαφέστατα υπέρ της Αιτήτριας και υπέρ της έκδοσης των κατ' αίτηση διαταγμάτων, παρά τον προστακτικό χαρακτήρα τους και το ταυτόσημο τους με κάποιες εκ των τελικών επιζητούμενων θεραπειών. Υπό το σύνολο των περιστάσεων, η ζημιά που θα υποστεί η Αιτήτρια από την μη έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων σαφέστατα θα είναι πολύ μεγαλύτερη από την ζημιά που θα υποστεί ο Καθ’ ου η αίτηση 1, για τους λόγους που έχουν αναφερθεί μόλις πιο πάνω. Και τούτο γιατί η Αιτήτρια δεν θα μπορεί να μετριάσει τις οποιεσδήποτε ζημιές της, σε αντίθεση με τον Καθ'ου η αίτηση 1, ο οποίος, με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα, δεν θα υποστεί οποιαδήποτε ζημιά εάν λάβει κατοχή του επίδικου ακινήτου η Αιτήτρια στη βάση του ότι αφενός μεν ο ίδιος δεν έχει σήμερα την κατοχή του, αφετέρου δε καμία δραστηριότητα πλέον δεν ασκεί επ’ αυτού αλλά ούτε και έχει οποιαδήποτε δεδηλωμένη πρόθεση ότι θα ασκήσει.
H ανάγκη προστασίας της Αιτήτριας πρέπει να σταθμίζεται με την αντίστοιχη ανάγκη του Καθ’ ου η αίτηση 1 και συνεπώς θα πρέπει να εξεταστεί η επίδραση που ενδεχομένως θα είχε τυχόν έκδοση των διαταγμάτων στα συμφέροντα των δύο πλευρών. Λαμβάνοντας υπόψη τα όσα έχουν αναφερθεί πιο πάνω στο πλαίσιο εξέτασης των τριών προϋποθέσεων του άρθρου 32(1), το γεγονός ότι η Αιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ενώ ο Καθ’ου η αίτηση συνεχώς επιχειρεί με διάφορα μέσα να την εμποδίσει να το εκμεταλλευτεί, κρίνω ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει σαφώς προς την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Δεν παραγνωρίζω ότι σε σχέση με τα αιτητικά Α’, Δ’ και Η’ της υπό κρίση αίτησης εκ της φύσεως τους αυτά αποτελούν προστακτικά διάταγμα και ότι αυτά είναι ταυτόσημα με τα αιτούμενα διάταγμα στο ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα.
Σύμφωνα με την νομολογία τέτοια διατάγματα σπάνια εκδίδονται και μόνο όταν συντρέχουν εξαιρετικές περιστάσεις. Στην υπόθεση Τσιερκέζου Κατερίνα ν. Dragon Tourist Enterprises Ltd (2009) 1 Α.Α.Δ. 734, λέχθηκε ότι προστακτικό διάταγμα εκδίδεται σπάνια και αυτό μόνο όταν από την απαίτηση φανερώνεται μια ασυνήθιστα δυνατή και καθαρή περίπτωση. Περαιτέρω επισημάνθηκε στην εν λόγω υπόθεση ότι τα Δικαστήρια αποφεύγουν να εκδώσουν τέτοια διατάγματα τα οποία με την έκδοση τους στην πράξη εκδικάζουν και την ουσία της αγωγής, κάτι το οποίο είναι άκρως ανεπιθύμητο και αντίθετο με την ανάγκη έκδοσης προσωρινού και μόνο μέτρου.
Στην υπόθεση Penderhill Holdings Limited v. Darya Abramchyk κ.α. (2014) 1 (Α) Α.Α.Δ. 118 σημειώθηκε ότι:
«Όπως παρατηρεί ορθώς και το πρωτόδικο Δικαστήριο, με παραπομπή στην Parico Aluminium Designs v. Muskita Aliminium Co Ltd κ.α. (2002) 1 A.A.Δ. 2015 και Kουνούνα ν. F & A Simonos Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1361, το ζήτημα παροχής ταυτόσημων θεραπειών με την αγωγή, δεν αποκλείεται. Το ζήτημα πάντοτε εξετάζεται ως προς τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης και αποτελεί ζήτημα ειδικών περιστάσεων. Επίσης είναι ορθό ότι δεν χορηγείται ουσιαστική θεραπεία από το ενδιάμεσο αυτό στάδιο, και κάτω από τον μανδύα της αίτησης για προσωρινό μέτρο (Michael v. Brevinos (1969) 1 C.L.R. 578). Το ανεπιθύμητο όμως δεν εξισούται με απαγόρευση. Δεν υπάρχει άκαμπτος κανόνας αποκλεισμού της θεραπείας ενδιαμέσως, αν αυτή ορθά και δίκαια ζητείται, επειδή και η αγωγή ουσιαστικά επιδιώκει το ίδιο πράγμα. Κατ' αρχάς η ενδιάμεση θεραπεία παραμένει ενδιάμεση και αναθεωρήσιμη ανά πάσα στιγμή αν θεωρηθεί ότι οι περιστάσεις έχουν διαφοροποιηθεί προς τροποποίηση ή ακόμη και ακύρωση του εκδοθέντος διατάγματος. Πρόσθετα, ενώ το εκδοθέν διάταγμα παραχωρείται ως λύση επείγουσας και παρεμπίπτουσας μορφής, οι ίδιες οι θεραπείες που ζητούνται με το κλητήριο, εάν επιτύχουν, χορηγούνται τελεσίδικα και στο διηνεκές, (Zena Company Ltd v. Demenian Catering Ltd (2011) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1848). Εξαρτάται πάντοτε από την κρίση του Δικαστηρίου, αναλόγως των περιστάσεων (Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita Aluminium Co Ltd κ.ά. (ανωτέρω)).»
Στην υπόθεση Ζαννέτου κ.α. ν. A.X. Nicola Bros Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Ε162/2021, ημερομηνίας 31.05.2022, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση με την οποία απορρίφθηκε αίτηση ως η υπό εξέταση, και εξέδωσε προσωρινό διάταγμα με το οποίο επιτεύχθηκε, στην ουσία, η λήψη της κατοχής ακινήτου από τους εκεί Εφεσείοντες, ιδιοκτήτες του, σημειώνοντας ότι:
«Το ότι η έκδοση των διαταγμάτων ταυτίζονταν με βασικές αξιώσεις στην Αγωγή, δεν θα έπρεπε υπό τις συνθήκες της υπόθεσης να εκληφθεί πως σήμαινε κάτι περισσότερο από το ότι τα διατάγματα θα αποδίδονταν (προς τους Εφεσείοντες) ως λύση επείγουσας και παρεμπίπτουσας μορφής και πως, ως ενδιάμεση θεραπεία, τα διατάγματα θα μπορούσαν αναλόγως να τύχουν τελεσίδικης πλέον απόφανσης περί του μόνιμου και διηνεκούς, στην επί της ουσίας ετυμηγορίας στην Αγωγή (M.A.C. Boutique Hotels Ltd v. Κωνσταντινίδης και Χριστόπουλος Λτδ και Άλλων, Π.Ε. 212/14, ημ. 30.11.21, ECLI:CY:AD:2021:A539».
Στην προκειμένη περίπτωση κρίνω ότι με τα όσα έχει παραθέσει η Αιτήτρια, σε συνάρτηση με τους ισχυρισμούς του Καθ’ου η αίτηση 1, αλλά και στην βάση της εκ συμφώνου απόφασης που εκδόθηκε μεταξύ της Αιτήτριας και του διευθυντή της Καθ’ης η αίτηση 3, αποκαλύπτεται μία ασυνήθιστα δυνατή και καθαρή περίπτωση εναντίον του Καθ’ου η αίτηση 1, γεγονός που επιτρέπει στο Δικαστήριο να εκδώσει τα αιτούμενα προστακτικά διατάγματα αλλά και διατάγματα που ταυτίζονται με τις βασικές αξιώσεις της Αιτήτριας στην παρούσα αγωγή.
Το νομικό δικαίωμα της Αιτήτριας ότι είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου αλλά και ότι ο Καθ’ου η αίτηση 1, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις της, λανθασμένα ισχυρίζεται ότι το κατέχει νόμιμα είναι αντικειμενικά και στην όψη του και μόνο, ξεκάθαρο και ισχυρό, λαμβανομένων υπόψη αφενός τα όσα η Αιτήτρια επικαλέστηκε στην ένορκη της δήλωση, αφετέρου στα όσα ο ίδιος ο Καθ΄ου η αίτηση 1 ανάφερε, χωρίς βεβαίως να προδικάζω το ο,τιδήποτε αλλά και χωρίς βεβαίως να καταλήγω στα οποιαδήποτε τελικά ευρήματα και συμπεράσματα. Αυτά βεβαίως είναι ζητήματα που θα αποφασισθούν από το Δικαστήριο στο κατάλληλο στάδιο εξετάζοντας την ουσία της υπόθεσης. Εκ πρώτης όψεως όμως, τα όσα έχουν παρατεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου μέχρι στιγμής, δεν μπορούν να το εμποδίσουν από του να ασκήσει την διακριτική του ευχέρεια υπέρ της έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων εφόσον συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις, ως ανέφερα ανωτέρω, του άρθρου 32 του Ν.14/60.
Καταρχάς στην βάση της αδιαμφισβήτητης μαρτυρίας ο Καθ’ου η αίτηση 1 δεν έχει σήμερα την κατοχή του επίδικου ακινήτου.
Ανεξαρτήτως του πιο πάνω γεγονότος, ο Καθ’ ου η αίτηση 1 επικαλείται το γεγονός ότι ο ίδιος κατέχει νόμιμα το επίδικο ακίνητο στη βάση συμφωνία ενοικιάσεως που κατάρτισε με τον Καθ’ ου η αίτηση 2, πατέρα του και πρώην ιδιοκτήτη του. Αυτή δε σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του καταρτίστηκε το 2007 και είχε διάρκεια 30 έτη.
Το άρθρο 77 (1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 προνοεί ότι:
«77.-(1) Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.»
Με δεδομένο ότι η μίσθωση του επίδικου ακινήτου είχε διάρκεια 30 έτη στη βάση της πιο πάνω νομοθετικής διάταξης για να είναι αυτή έγκυρη και εκτελεστή πρέπει, μεταξύ άλλων, να υπογράφεται στη παρουσία δύο μαρτύρων. To γεγονός αυτό έχει επιβεβαιωθεί και μέσω της νομολογίας (ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 105/2014, 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443, Tουμάζου Tουμάζος ν. SPS Restaurants Ltd (2011) 1 ΑΑΔ 700, Φωτίου Μάρω Ανδρέα ν. Σοφοκλή (άκη) Σοφοκλέους (2012) 1 ΑΑΔ 2826 ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΧΑΡΗΣ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ ΛΤΔ v. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΚΟΥΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε64/2019, 16/7/2024). Ανατρέχοντας στο Τεκμήριο Α που ο Καθ’ου η αίτηση 1 προσκόμισε στο Δικαστήριο στη θέση των μαρτύρων υπάρχει μόνο μία υπογραφή και όχι δύο, χωρίς μάλιστα να καταγράφεται καν το όνομα του μοναδικού μάρτυρα.
Περαιτέρω, με βάση την κατ΄ισχυρισμό συμφωνία ενοικιάσεως το ενοίκιο εξοφλήθηκε προκαταβολικά, σύμφωνα με τους όρους αυτού, χωρίς να παρατεθεί στο Δικαστήριο οποιαδήποτε απόδειξη που να βεβαιώνει το πιο πάνω γεγονός. Αυτό δε δεν καταβλήθηκε στην Αιτήτρια, κατά παράβαση του όρου 8(γ) της έγγραφης σύμβασης υποθήκης.
Επιπρόσθετα, με δεδομένο ότι το κατ΄ισχυρισμό σύμφωνα με τον Καθ’ου η αίτηση 1 ενοικιαστήριο έγγραφο καταρτίσθηκε το έτος 2007, πριν δηλαδή την κατάρτιση της σύμβασης υποθήκης που κατάρτισε ο Καθ΄ου η αίτηση 2 με την Τράπεζα, με την οποία ο τελευταίος υποθήκευσε το επίδικο ακίνητο, ο Καθ’ου η Αίτηση 2, σύμφωνα με τον όρο 8(γ) της εν λόγω σύμβασης, δεν είχε το δικαίωμα να το ενοικιάσει χωρίς την γραπτή συγκατάθεση της Τράπεζας. Τέτοια γραπτή συγκατάθεση δεν προσκομίσθηκε στο Δικαστήριο. Επιπρόσθετα, στη σελίδα 3 της εν λόγω σύμβασης (όρος κ) αν υπήρχε μίσθωση του επίδικου ακινήτου έπρεπε να καταγραφεί. Τέτοια μίσθωση μεταξύ του Καθόυ η αίτηση 1 και 2 δεν έχει καταγραφεί. Επιπρόσθετα, κατά παράβαση του άρθρου 21 του Ν. 9/1965, δεν δηλώθηκε κατά την σύναψη της υποθήκης η κατ΄ισχυρισμόν συμφωνία ενοικιάσεως. Καμία υφιστάμενη σύμβαση δεν επισυνάφθηκε στην συμφωνία υποθήκης με δεδομένο ότι η κατ΄ισχυρισμόν συμφωνία ενοικιάσεως φέρεται να καταρτίσθηκε προγενέστερα. Στην συνέχεια ο Καθου η αίτηση 1 το υπενοικίασε στον διευθυντή της Καθ΄ης η αίτηση 3, χωρίς να προβάλλεται η από μέρους θέση του ότι έλαβε την οποιαδήποτε συγκατάθεση της Τράπεζας για το γεγονός αυτό. Ως προκύπτει αντικειμενικά ούτε καν ενημερώθηκε με οποιονδήποτε τρόπο η Αιτήτρια.
Κανένα ποσό ενοικίου δεν καταβλήθηκε στην Αιτήτρια ούτε σε σχέση με την συμφωνία ενοικίασης μεταξύ του Καθ’ου η αίτηση 1 και 2, ούτε και σχέση με την συμφωνία υπενοικίασης μεταξύ του Καθ’ου η αίτηση 1 και του διευθυντή της Καθ’ής η αίτηση 3 και παρά την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι ο ίδιος ο Καθ’ου η αίτηση 1 επικονώνησε με την Αιτήτρια και ζήτησε αριθμό λογαριασμού ώστε να καταβάλλει τα ενοίκια.
Ο Καθ΄ου η αίτηση 1 παρέλειψε να αναφέρει στην ένορκη του δήλωση, ότι προχώρησε σε συμφωνία υπενοικίασης προφανώς σε μία προσπάθεια του να αποστερήσει από την Αιτήτρια την οποιαδήποτε είσπραξη ενοικίων αλλά και να εκμεταλλευτεί το επίδικο ακίνητο για ιδίον όφελος εισπράττοντας ενοίκια. Το γεγονός αυτό αναγκάστηκε να το αποδεχθεί μέσω της γραπτής αγόρευσης του συνηγόρου του, μετά που καταχωρίστηκε η ένσταση της Καθ’ής η αίτηση 3.
Με βάση όλα τα πιο πάνω δεδομένα κρίνω ότι η Αιτήτρια απεκάλυψε προς όφελος της μία ασυνήθιστα και καθαρή περίπτωση και ως εκ τούτου κρίνεται δίκαιο και πρόσφορο όπως εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα.
Σύμφωνα με το σύγγραμμα 'Διατάγματα-Injunctions' του Γ. Ερωτοκρίτου και Π.Αρτέμη, για την έκδοση των προστακτικών διαταγμάτων εφαρμόζονται οι γενικές αρχές που έχουν αναφερθεί ανωτέρω για την έκδοση ενδιάμεσων διαταγμάτων. Κάποιες όμως αρχές και κάποιοι παράγοντες αποκτούν ιδιαίτερη σημασία ενόψει της δραστικότητας του διατάγματος. Οι αρχές αυτές έχουν τεθεί στην υπόθεση R.K.B Leathergoods Ltd v. A. Αγγελίδη (2004) 1Β Α.Α.Δ. 1071. Παραπέμπω στο σχετικό απόσπασμα:
«Προστακτικό διάταγμα δεν εκδίδεται ποτέ ως εάν να είναι κάτι το βέβαιο ή φυσικό και η έκδοση του εμπίπτει πάντοτε εντός της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου (Clerk & Lindsell on Torts, 16η εκ., παραγ. 7-06). Οι γενικές αρχές επί των οποίων εκδίδεται προστακτικό διάταγμα έχουν τεθεί στην Morris v. Redland Bricks Ltd (1970) A.C. 652, 665, 666. Τις παραθέτουμε σε δική μας μετάφραση:
1. Προστακτικό διάταγμα μπορεί μόνο να χορηγηθεί όπου ο ενάγων αποδεικνύει ισχυρή πιθανότητα ότι θα υποστεί σοβαρή ζημιά στο μέλλον.
2. Όπου οι αποζημιώσεις δεν θα αποτελούν επαρκή θεραπεία αν επισυμβεί τέτοια ζημιά. Αυτό αποτελεί μόνο εφαρμογή της γενικής αρχής της επιείκειας.
…
Στην HjiNicolaou v. Gavriel and Another (1965) 1 C.L.R. 421, 431 χορηγήθηκε προστακτικό διάταγμα αφού λήφθηκαν υπόψη «οι περιστάσεις που περιβάλλουν την υπόθεση». Στην Colls Home and Colonial Stores [1904] A.C. 193 λέχθηκε ότι αν ο ίδιος εναγόμενος έχει ενεργήσει με δόλια και ληστρική περιφρόνηση έναντι των δικαιωμάτων του ενάγοντος «θα χορηγηθεί προστακτικό διάταγμα ακόμη και στις περιπτώσεις όπου κατά τα άλλα δεν θα χορηγείτο γιατί ήταν πολύ ασήμαντο για τη θεραπεία» («too trifling for the remedy»)».
Σύμφωνα επίσης με το ίδιο το σύγγραμμα το Δικαστήριο δεν θα διστάσει να εκδώσει ένα προστακτικό διάταγμα αν πεισθεί ότι η συμπεριφορά του εναγομένου ήταν άδικη και παράνομη (Χρυσάνθου v. Παγκρατίου 1998 1B Α.Α.Δ) και ότι ο εναγόμενος ενέργησε κατά παράβαση ρητού όρου της σύμβασης ή αποσκοπούσε στο να εκμεταλλευτεί τον ενάγοντα.»
Υπό το σύνολο των περιστάσεων, η έκδοση τέτοιου διαταγματος σε αυτό το στάδιο δεν θα συνιστούσε δυσανάλογο μέτρο εναντίον του Καθ' ου η αίτηση 1, με δεδομένο ότι αυτός πλέον δεν είναι ο κάτοχος του επίδικου ακινήτου αλλά ούτε και ασκεί οποιεσδήποτε δραστηριότητες. Προχώρησε δε στην υπενοικίαση του σε τρίτο πρόσωπο το οποίο απέκρυψε από το Δικαστήριο και προς την Αιτήτρια. Η ενέργεια του αυτή δεικνύει, ως αναφέρθηκε ανωτέρω, ότι ο Καθ’ου η αίτηση 1 ενήργησε «με δόλια και ληστρική συμπεριφορά» έναντι των δικαιωμάτων της Αιτήτριας, αλλά και όλη η εν γένει συμπεριφορά ήταν άδικη και παράνομη. Η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων υποβοηθά την ορθή απονομή της δικαιοσύνης.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους εκδίδονται διατάγματα (στον βαθμό που αυτά αφορούν τον Καθ΄ου η αίτηση 1), ως η παράγραφος Α’,Β’,Γ’,Δ’,Ε’ και Η’. Με την έκδοση αυτών καθίσταται αχρείαστη η έκδοση των διαταγμάτων ως η παράγραφος Στ’ και Ζ’ της Αίτησης.
Τα έξοδα της αίτησης ως αυτά θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση 1.
(Υπ.).....................................
Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο