ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.
Αγωγή Αρ. 1236/2021
Μεταξύ:
G. Roussos Hotels Limited
Ενάγουσας
-και-
Ανδρέας Κυριάκου
Εναγόμενου
-------------------
Αίτηση ημερ. 6/5/2022 για έκδοση Συνοπτικής Απόφασης
30 Μαΐου 2025
Για Ενάγουσα – Αιτήτρια: κα Μ. Βαταμίδου για Στέλιος Στυλιανίδης & Σία ΔΕΠΕ
Για Εναγόμενο – Καθ’ ου η Αίτηση: κ. Σ. Θεοφάνους για N. Pirilides & Associates LLC
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Ενάγουσα Εταιρεία (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως η Αιτήτρια) με την υπό εξέταση Αίτηση της επιδιώκει την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του Εναγόμενου.
Η Αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της κας Παύλου, η οποία περιγράφεται ως η γενική διευθύντρια της Αιτήτριας. Σ’ αυτήν αναφέρονται τα ακόλουθα:
Η Αιτήτρια είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τεσσάρων ακινήτων τα οποία συνορεύουν μεταξύ τους και αποτελούν ενιαίο τεμάχιο γης. Βρίσκονται επί των οδών Παύλου Μελά, Παναγή Ποταμίτη και Μάρκου Μπότσαρη στην ενορία Αγίας Νάπας στη Λεμεσό (στη συνέχεια θα αναφέρονται ως τα επίδικα ακίνητα). Κατά την περίοδο 1999 μέχρι 2007 ήταν η υπεύθυνη του γραφείου και των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων της Αιτήτριας καθώς και η προσωπική βοηθός του τότε διευθυντή της κ. Ρούσου. Οργάνωσε προσωπικά και διατηρούσε το αρχείο του κ. Ρούσου, το είχε ανέκαθεν και συνεχίζει να το έχει στην κατοχή της. Λόγω της επίβλεψης και εμπλοκής της στην γενικότερη δραστηριότητα και λειτουργία της Αιτήτριας, είναι σε θέση να γνωρίζει προσωπικά τις κατά καιρούς επιχειρηματικές δραστηριότητες, προθέσεις και συζητήσεις της Αιτήτριας, γνωρίζει προσωπικά όλα τα γεγονότα που αφορούν την παρούσα υπόθεση και είναι σε θέση να ορκιστεί θετικά γι’ αυτά.
Ο Εναγόμενος γνώριζε τυπικά τον κ. Ρούσο. Σε κάποιες συζητήσεις που είχε με τον κ. Ρούσο, ο Εναγόμενος του ανέφερε ότι εξέταζε κάποιες οικονομικές δραστηριότητες στο εξωτερικό που ίσως να ενδιέφεραν τον κ. Ρούσο υπό την ιδιότητα του διευθυντή της Αιτήτριας. Ουδέποτε υπήρξε οποιαδήποτε προφορική ή γραπτή συμφωνία μεταξύ Αιτήτριας και Εναγόμενου αναφορικά με την πιθανότητα μεταξύ τους συνεργασίας. Αντίθετα ήταν ο Εναγόμενος που κατ’ εξακολούθηση προσπαθούσε να πείσει την Αιτήτρια, όχι μόνο να επενδύσει στις δικές του προτάσεις αλλά και να του παρέχει κατά καιρούς οικονομική βοήθεια, λόγω της δεινής οικονομικής κατάστασης στην οποία βρισκόταν τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγος του. Ο κ. Ρούσος με καλή πίστη και καλή θέληση βοηθούσε κατά καιρούς οικονομικά τον Εναγόμενο. Εξ όσων γνωρίζει, οι προσπάθειες του Εναγόμενου να εξασφαλίσει συνεργασίες στο εξωτερικό, συγκεκριμένα σε Ρουμανία και Μολδαβία, απέτυχαν και κατά το έτος 2007 ο Εναγόμενος ζήτησε και πάλι τη βοήθεια του κ. Ρούσου. Ο κ. Ρούσος με καλή θέληση του παραχώρησε άδεια χρήσης των επίδικων ακινήτων, τα οποία τη συγκεκριμένη περίοδο δεν αξιοποιούνταν από την Αιτήτρια, για να τα εκμεταλλευτεί ως χώρο στάθμευσης, μέχρι να αποφασίσει η Αιτήτρια να τα αξιοποιήσει. Ο Εναγόμενος χρησιμοποιεί ως χώρο στάθμευσης τα επίδικα ακίνητα και ουδέποτε προέβηκε σε οποιαδήποτε πληρωμή ενοικίου ή άλλου ποσού. Ο κ. Ρούσος απεβίωσε την 8.6.2020 και από τότε ανέλαβε η ίδια ως γενική διευθύντρια της Αιτήτριας. Περί τον Νοέμβριο του 2020 η Αιτήτρια αποφάσισε να αξιοποιήσει τα επίδικα ακίνητα και απέστειλε στον Εναγόμενο, μέσω των δικηγόρων της, επιστολή τερματισμού η οποία του επιδόθηκε την 9.11.2020. Με την εν λόγω επιστολή η Αιτήτρια κάλεσε τον Εναγόμενο όπως της παραδώσει ελεύθερη κατοχή των επίδικων ακινήτων το αργότερο μέχρι την 31.1.2021. Ο Εναγόμενος όμως αρνήθηκε να εγκαταλείψει τα επίδικα ακίνητα και να παραδώσει την ελεύθερη κατοχή τους στην Αιτήτρια. Συνεπεία της παράνομης πλέον επέμβασης του Εναγόμενου στα επίδικα ακίνητα από την 1.2.2021, η Αιτήτρια υφίσταται ζημιά ίση προς την ενοικιαστική τους αξία, την οποία και διεκδικεί ως αποζημιώσεις. Προς τούτο ετοιμάστηκε, κατόπιν εντολών της Αιτήτριας, σχετική έκθεση εκτίμησης του αγοραίου ενοικίου των επίδικων ακινήτων. Με βάση την εν λόγω εκτίμηση, η ενοικιαστική τους αξία ανέρχεται σε €2.242. μηνιαίως.
Η ΕΝΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ
Ο Εναγόμενος εναντιώθηκε στην αιτούμενη θεραπεία. Με την Ειδοποίηση για Πρόθεση Ένστασης, την οποία καταχώρισε, προβάλλει τους ακόλουθους λόγους ένστασης:
1. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της Δ.18 των θεσμών Πολιτικής Δικονομίας για έκδοση συνοπτικής απόφασης.
2. Η Αίτηση στηρίζεται σε ανεπαρκή και/ή μη αποδεκτή μαρτυρία, δεδομένου του ότι η ένορκη δήλωση που τη συνοδεύει έγινε από πρόσωπο που δεν έχει άμεση και θετική γνώση των γεγονότων της υπόθεσης.
3. Προβάλλει γνήσια και καλή υπεράσπιση και ανταπαίτηση, οι οποίες είναι αλληλένδετες καθότι εδράζονται επί κοινού πραγματικού και ιστορικού υπόβαθρου.
4. Η Αιτήτρια σκόπιμα απέκρυψε από το Δικαστήριο ουσιώδη γεγονότα και/ή έγγραφα τα οποία επαρκούν για να δοθεί σ’ αυτόν το δικαίωμα να υπερασπίσει τον εαυτό του.
5. Τα εγειρόμενα πραγματικά και νομικά σημεία θα πρέπει να εξεταστούν στο πλαίσιο δίκης ενώ υπάρχουν εν προκειμένω νομικοί και πραγματικοί λόγοι οι οποίοι θέτουν εν αμφιβόλω το δικαίωμα της Αιτήτριας σε απόφαση στην αγωγή.
6. Η Αίτηση προωθείται κακόπιστα, καταχρηστικά και καταπιεστικά, με μοναδικό σκοπό να του αποστερήσει το δικαίωμα να υπερασπιστεί τις θέσεις του, αλλά και να παραιτηθεί από τις αξιώσεις του.
7. Η Απαίτηση της Αιτήτριας δεν είναι καθαρή και αποκρυσταλλωμένη, με αποτέλεσμα να καθίσταται αναγκαία η διεξαγωγή κανονικής δίκης.
Η Ειδοποίηση για Πρόθεση Ένστασης υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Εναγόμενου, στην οποία αναφέρονται τα ακόλουθα:
Κατά την περίοδο 1999 – 2007 παρείχε εξειδικευμένες συμβουλές και υπηρεσίες στην Αιτήτρια, κατόπιν οδηγιών του τότε διευθυντή της κ. Ρούσου. Το αντικείμενο και το εύρος των εν λόγω υπηρεσιών και συμβουλών αφορούσε την πρόθεση της Αιτήτριας να δραστηριοποιηθεί σε διάφορους τομείς σε Ρουμανία και Μολδαβία. Στις υπηρεσίες που πρόσφερε στην Αιτήτρια συγκαταλεγόταν, μεταξύ άλλων, η ετοιμασία μελετών βιωσιμότητας, επιχειρησιακών πλάνων, οργανογραμμάτων και άλλων συναφών υπηρεσιών για τη δημιουργία μονάδας παραγωγής αποξηραμένων τροφίμων στη Μολδαβία και Ρουμανία, μονάδας παραγωγής φιαλών I.E.T και ποτών χωρίς διοξείδιο του άνθρακα στη Ρουμανία, επιχείρησης εμπορίας φαρμάκων στη Μολδαβία, επιχείρησης εισαγωγικής εμπορίας στη Ρουμανία, μονάδας παραγωγής γαλακτοκομικών προϊόντων, καθώς και επιχείρησης χοιροστασίου στη Ρουμανία. Προς διεκπεραίωση των ως άνω υπηρεσιών, πηγαινοερχόταν με δικά του έξοδα σε Μολδαβία και Ρουμανία, όπου μεταξύ άλλων, συναντούσε πιθανούς συνεργάτες, πωλητές εκτάσεων γης και σχετικού εξοπλισμού, αλλά και προσωπικό το οποίο θα είχε τις γνώσεις και προσόντα για να εργοδοτηθεί στη μελλοντική επιχείρηση της Αιτήτριας. Ήταν δε επιθυμία της Αιτήτριας, εξ όσων τον ενημέρωσε ο κ. Ρούσος, να αναλάβει καθήκοντα γενικού διευθυντή σε μια ή περισσότερες από τις ως άνω περιγραφόμενες μονάδες και επιχειρήσεις. Με αυτό το δεδομένο κατά νουν, ουδέποτε ζήτησε από τον κ. Ρούσο να του καλύψει τα προσωπικά του έξοδα. Η παροχή των ως άνω υπηρεσιών διήρκεσε για οκτώ χρόνια, αφού ο κ. Ρούσος άλλαζε συχνά γνώμη για τη χώρα στην οποία ήθελε να επενδύσει, αλλά και το είδος της επένδυσης στον οποίο θα δραστηριοποιείτο η Αιτήτρια.
Περί τις αρχές του 2007 η Αιτήτρια, μέσω του κ. Ρούσου, διευθέτησε συνάντηση μαζί του, η οποία έγινε σε εστιατόριο, με απώτερο σκοπό να του γνωστοποιηθεί η απόφαση της Αιτήτριας ότι δεν θα προχωρήσει τελικά στην υλοποίηση οποιασδήποτε επιχείρησης ή και μονάδας. Η κοινοποίηση της ως άνω απόφασης, πέρα της δυσαρέσκειας και της απογοήτευσης του, προκάλεσε και συζήτηση για τη διευθέτηση της αμοιβής του σε σχέση με τις προσφερθείσες από αυτόν υπηρεσίες. Στο πλαίσιο της ως άνω συνάντησης, συμφώνησε με τον κ. Ρούσο ότι η αμοιβή του για τις ως άνω υπηρεσίες θα ανερχόταν στο ποσό των Λ.Κ.70.000. Ωστόσο, ο κ. Ρούσος τον ενημέρωσε ότι η Αιτήτρια δεν ήταν σε θέση να του καταβάλει την ως άνω συμφωνηθείσα αμοιβή άμεσα και εφάπαξ, γι’ αυτό συμφώνησαν μεταξύ τους να δοθεί στην Αιτήτρια αρκετός χρόνος μέχρι να είναι σε θέση να του καταβάλει το ως άνω ποσό. Επιπρόσθετα, ενόψει της ως άνω αδυναμίας της Αιτήτριας, συμφωνήθηκε όπως η Αιτήτρια του ενοικιάσει τα επίδικα ακίνητα έναντι μηνιαίου ενοικίου, το οποίο όμως θα συμψηφιζόταν με το οφειλόμενο ποσό των Λ.Κ.70.000. Συμφωνήθηκε συναφώς ότι η ενοικίαση θα παραμείνει σε ισχύ μέχρι η Αιτήτρια να είναι σε θέση να του αποπληρώσει παν οφειλόμενο ποσό, ή εναλλακτικά μέχρι να αποφασίσει να αποδώσει την κατοχή των επίδικων ακινήτων στην Αιτήτρια. Όσον αφορά το μηνιαίο ενοίκιο, αυτό συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.50, το οποίο θα προσαυξάνετο κατά Λ.Κ.50 ανά πενταετία.
Στο πλαίσιο της παρούσας αγωγή, προωθεί επίσης γνήσια και καλόπιστη ανταπαίτηση, η οποία εδράζεται επί του ιδίου πραγματικού και ιστορικού υπόβαθρου με την απαίτηση της Αιτήτριας, με την οποία αξιώνει (α) δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία του με την Αιτήτρια είναι έγκυρη και δεσμευτική, (β) δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Αιτήτρια παραβίασε ουσιωδώς τη συμφωνία, και (γ) Λ.Κ.52.000 ή και το ισόποσο τους σε ευρώ ως υπόλοιπο συμφωνηθείσας αμοιβής δυνάμει της ως άνω συμφωνίας, το οποίο αντιστοιχεί στη ζημιά που υπέστη συνεπεία της εκ μέρους της Αιτήτριας παράβασης της μεταξύ τους συμφωνίας, ή και ως αποζημιώσεις.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Η Αίτηση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.18 και Δ.48 θ.θ. 1, 2, 3 και 9.
Η Δ.18 θ.1 προνοεί τα ακόλουθα:
«Όπου ο εναγόμενος εμφανίζεται σε κλητήριο ένταλμα ειδικά οπισθογραφημένο σύμφωνα με τη Διάταξη 2 κανονισμός 6 ο ενάγοντας μπορεί, με ένορκο δήλωση που θα κάμει ο ίδιος, ή άλλο πρόσωπο που μπορεί να ορκισθεί και πιστοποιήσει τα γεγονότα και να βεβαιώσει την αιτία της αγωγής και το ποσόν που απαιτείται (αν υπάρχει) και να αναφέρει ότι από ότι πιστεύει δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή, να αποταθεί για απόφαση για το ποσό που απαιτείται μαζί με τόκο (αν υπάρχει) ή για ανάκτηση γης (με ή χωρίς ενοίκιο) ή για παράδοση ορισμένου κινητού πράγματος, ανάλογα με την περίπτωση, και τα έξοδα και μπορεί να δοθεί απόφαση υπέρ του ενάγοντα εκτός αν ο εναγόμενος ικανοποιήσει το δικαστήριο ότι έχει καλή υπεράσπιση στην αγωγή ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που θα είναι ουσιώδη για να του δοθεί δικαίωμα υπεράσπισης.»
Στην υπόθεση Δημητρίου ν. Τράπεζα Κύπρου Λτδ (1997) 1 (Β) ΑΑΔ 782 αναφέρθηκε ότι για την ενεργοποίηση της δικαιοδοσίας έκδοσης συνοπτικής απόφασης πρέπει να ικανοποιηθούν οι πιο κάτω προϋποθέσεις:
1. Καταχώριση ειδικώς οπισθογραφημένου κλητηρίου δυνάμει του θ. 1 της Δ.2.
2. Καταχώριση εμφάνισης από τον εναγόμενο.
3. Η αίτηση για συνοπτική απόφαση πρέπει να υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση από τον ίδιο του ενάγοντα ή από άλλο πρόσωπο το οποίο μπορεί να ορκισθεί θετικά για τα γεγονότα. Η ένορκη δήλωση πρέπει να επιβεβαιώνει την αιτία αγωγής και το ποσό που αξιώνεται και να δηλώνει ότι καθώς πιστεύει – ο ωμόσας – δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή.
Στην ίδια υπόθεση τονίστηκε ότι:
«Η τήρηση των πιο πάνω προϋποθέσεων σχετίζεται με την δικαιοδοσία του δικαστηρίου και η μη ικανοποίησή τους στερεί από το δικαστήριο τη δικαιοδοσία να εκδώσει συνοπτική απόφαση (Βλ.Stavrinides v. Cheskoslovenska Obchondi Banka A.S. (1972) 1 C.L.R. 130, 135).»
Στην υπό εξέταση υπόθεση η Αιτήτρια αναμφισβήτητα έχει ικανοποιήσει όλες τις ως άνω περιγραφόμενες προϋποθέσεις. Επισημαίνω ότι το κλητήριο ένταλμα της παρούσας αγωγής είναι ειδικά οπισθογραφημένο και ο Εναγόμενος έχει καταχωρήσει σημείωμα εμφάνισης. Όσον αφορά την ικανοποίηση της τρίτης προϋπόθεσης θα πρέπει να επισημανθεί ότι η κα Παύλου στην ένορκο δήλωση της αναφέρει ότι λόγω της θέσης που κατείχε στην Αιτήτρια και της εμπλοκής της στη γενικότερη δραστηριότητα και λειτουργία της Αιτήτριας, είναι σε θέση να γνωρίζει προσωπικά όλα τα γεγονότα που αφορούν την παρούσα υπόθεση καθώς και να ορκιστεί θετικά επ’ αυτών.
Ο Εναγόμενος στην ένορκη δήλωση του αρνείται ότι η κα Παύλου είχε οποιαδήποτε ανάμειξη ή εμπλοκή στα γεγονότα της υπόθεσης. Αμφισβητεί ακόμα ότι η κα Παύλου ήταν η διευθύντρια της Αιτήτριας κατά πάντα ουσιώδη χρόνο. Θα πρέπει όμως να επισημανθεί ότι ουδόλως είχε ζητηθεί η αντεξέταση της κας Παύλου επί των ως άνω ισχυρισμών της, με αποτέλεσμα αυτοί να παραμείνουν ακλόνητοι. Ως αποτέλεσμα δεν μπορούν παρά να γίνουν αποδεκτοί από το Δικαστήριο (Αναφορικά με την Αίτηση της Εταιρείας Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ κ.ά. (2006) 1 Α.Α.Δ. 1013).
Πέραν των πιο πάνω, η κα Παύλου στην ένορκη δήλωση της αναφέρει μεταξύ άλλων, ότι ο Εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή, απλά προσπάθησε να δημιουργήσει μια υπεράσπιση, ώστε να εκμεταλλευτεί το χρόνο που απαιτείται για να εκδικαστεί η αγωγή, εκμεταλλευόμενος στο μεταξύ τα επίδικα ακίνητα.
Η ικανοποίηση και της τρίτης προϋπόθεσης μετατόπισε το βάρος απόδειξης στους ώμους του Εναγόμενου να αποδείξει ότι έχει καλόπιστη υπεράσπιση. Πριν προχωρήσω όμως να εξετάσω την προβαλλόμενη από τον Εναγόμενο υπεράσπιση, θα ήθελα να επισημάνω ότι η υπό εξέταση Αίτηση, όπως διαφαίνεται από το δικαστικό φάκελο, καταχωρίστηκε σε χρόνο μετά την καταχώρηση της Έκθεσης Υπεράσπισης του Εναγόμενου. Όμως η αρχή η οποία αναδύεται από τη νομολογία μας είναι ότι η καταχώρηση υπεράσπισης από έναν εναγόμενο δεν μπορεί να αποστερήσει τον ενάγοντα από το δικαίωμα του να υποβάλει αίτηση για συνοπτική απόφαση (Sigma Radio T.V. Ltd v. Αρχής Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου (2005) 1 ΑΑΔ 408, Μιχαηλίδης κ.ά. ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λιμίτεδ, Πολ. Έφεση 60/11 ημερ. 12/7/2016).
Στην υπόθεση Trans Middle East Trading (T.M.E.T.) LTD v. Tlais (1991) 1 ΑΑΔ 239 αναφέρθηκε ότι:
«Η βασική αρχή που προκύπτει τόσο από τις Κυπριακές όσο και τις Αγγλικές αποφάσεις είναι ότι συνοπτική απόφαση πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή. Όπου όμως δίδει στην ένορκη του δήλωση αρκετές λεπτομέρειες που να δείχνουν την ύπαρξη καλόπιστης υπεράσπισης ή να εγείρουν θέμα σε απάντηση της απαιτήσεως που θα πρέπει να εκδικάζεται, ή όπου ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι έχει καλή και ουσιαστική υπεράσπιση ή αποκαλύπτει τέτοια γεγονότα που μπορούν να κριθούν ως αρκετά για να του δώσουν το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπιση του, τότε πρέπει να δίδεται τέτοιο δικαίωμα για υπεράσπιση (CY.E.M.S. Co Ltd v. The Central Co-Operative Industries Co Ltd (1982) 1 Α.Α.Δ.897). Έτσι, είναι μόνο σε καθαρές περιπτώσεις που μπορεί το Δικαστήριο να στερήσει διάδικο από του να προβάλει την υπεράσπιση του ενώπιον του Δικαστηρίου, γιατί σε διαφορετική περίπτωση τέτοια ενέργεια θα αποτελούσε άρνηση δικαιοσύνης προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.»
Στην υπόθεση N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P. Electronics Ltd (1999) 1 (Γ) A.A.Δ 1912 αναφέρθηκε ότι:
«Είναι αρκετό για εναγόμενο, για την εξασφάλιση του δικαιώματος υπεράσπισης χωρίς όρους, να δείξει πως υπάρχει δικάσιμο θέμα ανεξάρτητα αν το δικαστήριο πιστεύει πως τελικά η προβαλλόμενη υπεράσπιση μπορεί να μην επιτύχει. Όμως, το κριτήριο δεν ικανοποιείται χωρίς την παροχή λεπτομερειών σε λογική έκταση. Διαφορετικά θα ήταν εύκολο σε κάθε σχεδόν περίπτωση να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς. Με αποτέλεσμα την αχρήστευση του μέτρου.
Τη θέση μας ενισχύει το παρακάτω απόσπασμα από την Annual Practice (1959) σελ. 250, που αποτελεί το απαύγασμα της αγγλικής νομολογίας με την οποία είναι εναρμονισμένη η κυπριακή:
“The defendant’s affidavit must “condescend upon particulars”. It is not enough merely to deny the debt, or allege fraud, or state a legal objection. Sufficient facts and particulars must be given to show that there is a bona fide defense (Wallingford v. Mutual Soc., 5 App Cas. 685, see judgment of Lord Blackburn at p. 704; Harrison v. Bottenheim, 26 W.R. 362, Ray v.Barker, 4 Ex. D. 283; Shurmer v. Young, 5 T.L.R. 155, and cases cited r. 6(n.).»
Επίσης, στην υπόθεση Εμπορική Εταιρεία Λούκος Λτδ (υπό εκκαθάριση) κ.α. ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε. (Αρ.1) (2001) 1 ΑΑΔ 418 αναφέρθηκε ότι:
«Συνοπτική απόφαση δεν εκδίδεται όπου προβάλλονται σχετικοί με το θέμα ισχυρισμοί που θα μπορούσαν, όσο απομακρυσμένη και αν φαίνεται η πιθανότητα επιτυχίας, να δικαιολογήσουν τη διεξαγωγή κανονικής δίκης. Εφόσον προκύπτει μεταξύ των διαδίκων διαφορά που χρήζει επίλυσης, ο εναγόμενος δεν στερείται της δυνατότητας υπεράσπισης και προβολής σχετικής επί του θέματος ανταπαίτησης, με εκ των προτέρων υπολογισμούς αναφορικά με τις πιθανότητες επιτυχίας και με ευρήματα έξω από το πλαίσιο δίκης στην αγωγή. Συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου το Δικαστήριο διαπιστώνει πως δεν υπάρχει στην πραγματικότητα διαφορά ώστε να δικαιολογείται η δίκη. Τέτοια διαπίστωση γίνεται όταν το πράγμα είναι προφανές και όχι ως εγχείρημα αξιολόγησης και στάθμισης. Αυτή είναι η φιλοσοφία της Δ.18».
Από μια αντιπαραβολή των εκατέρωθεν εκδοχών διαφαίνεται ότι αποτελεί κοινό τόπο το ότι ο Εναγόμενος από το 2007 έχει την κατοχή των επίδικων ακινήτων, η οποία του παραχωρήθηκε από τον τότε διευθυντή της Αιτήτριας, κ. Ρούσο. Αποτελεί θέση της Αιτήτριας ότι είχε παραχωρηθεί στον Εναγόμενο άδεια χρήσης των επίδικων ακινήτων για να τα εκμεταλλεύεται ως χώρο στάθμευσης μέχρι να αποφασίσει η ίδια να τα αξιοποιήσει. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της ένορκης δήλωσης της κας Παύλου, ο Εναγόμενος καθ’ όλο το χρονικό διάστημα που είχε και συνεχίζει να έχει την κατοχή των επίδικων ακινήτων, σε καμιά πληρωμή ενοικίου προέβηκε προς την Αιτήτρια για το λόγο ότι δεν είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών η πληρωμή οποιουδήποτε ποσού ως ενοικίου από τον Εναγόμενο.
Από την πλευρά του ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η παραχωρηθείσα σ’ αυτόν κατοχή των επίδικων ακινήτων έγινε στο πλαίσιο συμφωνίας του με τον κ. Ρούσο, λόγω του ότι η Αιτήτρια δεν ήταν σε θέση να του καταβάλει αμέσως το συμφωνηθέν ποσό των Λ.Κ.70.000, το οποίο αντιπροσωπεύει υπηρεσίες και συμβουλές που ο ίδιος είχε προσφέρει στην Αιτήτρια. Η παραχώρηση δε της κατοχής των επίδικων ακινήτων έγινε αντί μηνιαίου ενοικίου Λ.Κ.50, το οποίο θα αυξανόταν ανά πενταετία κατά Λ.Κ.50 και θα συμψηφιζόταν με το ποσό των Λ.Κ.70.000 το οποίο, κατά τον ισχυρισμό του, του όφειλε η Αιτήτρια. Η ενοικίαση θα παρέμενε σε ισχύ μέχρι η Αιτήτρια να του αποπληρώσει παν οφειλόμενο ποσό ή εναλλακτικά όποτε αποφασίσει ο ίδιος να αποδώσει την κατοχή τους στην Αιτήτρια.
Πρωτίστως θα πρέπει να αναφερθεί ότι, όπως έχει διαφανεί από το προσαχθέν μαρτυρικό υλικό, τα επίδικα ακίνητα δεν εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 και Τροποποιητικών αυτού Νόμων, αφού πρόκειται για ακίνητα τα οποία χρησιμοποιούνται ως χώρος στάθμευσης. Σύμφωνα δε με το ερμηνευτικό άρθρο 2 του ως άνω νομοθετήματος, «Ακίνητο» σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31.12.1999. Επίσης σύμφωνα με το ίδιο ερμηνευτικό άρθρο, στον όρο «ενοικίαση» δεν περιλαμβάνεται ενοικίαση χώρου στάθμευσης μηχανοκινήτων οχημάτων. Είναι λοιπόν φανερό ότι το παρόν Δικαστήριο κέκτηται δικαιοδοσίας προς εκδίκαση της υπόθεσης.
Όπως προκύπτει με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο, ο Εναγόμενος, μέσω της προβληθείσας από αυτόν εκδοχής, παραδέχεται ότι ουδέν ποσό κατέβαλε στην Αιτήτρια είτε ως ενοίκιο, είτε ως αντάλλαγμα για την κατοχή από αυτόν των επίδικων ακινήτων. Κατά την εκδοχή του, το συμφωνηθέν ενοίκιο θα καταλογιζόταν έναντι ή και προς εξόφληση του ποσού των Λ.Κ.70.000. Αυτό το οποίο παρατηρώ όμως είναι ότι ουδείς λογαριασμός παρουσιάζεται από τον Εναγόμενο στον οποίο να καταγράφονται με σαφήνεια και λεπτομέρεια τα ποσά των ενοικίων τα οποία καταλογίστηκαν έναντι του ποσού των Λ.Κ.70.000 και το οποιοδήποτε τυχόν υπόλοιπο το οποίο εξακολουθεί να παραμένει προς εξόφληση. Αφ’ ης στιγμής ο ισχυρισμός του ήταν ότι το μηνιαίο ενοίκιο θα συμψηφιζόταν με το οφειλόμενο ποσό των Λ.Κ.70.000, γι’ αυτό και η ενοικίαση των επίδικων ακινήτων θα παρέμενε σε ισχύ μέχρι που η Αιτήτρια να του αποπληρώσει το ως άνω ποσό, όφειλε να παρουσιάσει λεπτομερή στοιχεία όλων των ενοικίων τα οποία καταλογίστηκαν έναντι του ως άνω ποσού των Λ.Κ.70.000, κατά τρόπο ώστε να διαφαίνετο κατά πόσο εξακολουθεί να παραμένει οποιοδήποτε υπόλοιπο, το οποίο και θα δικαιολογούσε τη συνέχιση της κατοχής των επίδικων ακινήτων, μέχρι την εξόφληση του. Τέτοια όμως μαρτυρία δεν έχει παρουσιαστεί με αποτέλεσμα να μη μπορεί να διαφανεί ότι εξακολουθεί να του οφείλεται οποιοδήποτε ποσό από την Αιτήτρια. Δεν είναι επιτρεπτό για το Δικαστήριο να μετατραπεί σε εμπειρογνώμονα και να προβαίνει το ίδιο σε μαθηματικούς υπολογισμούς και εικασίες όσον αφορά το ποσό των ενοικίων το οποίο καταλογίστηκε και το υπόλοιπο το οποίο τυχόν παραμένει προς εξόφληση του ποσού των Λ.Κ.70.000. Δεν διαφεύγει φυσικά της προσοχής μου ότι ο Εναγόμενος με την Ανταπαίτηση του αξιώνει ποσό Λ.Κ.52.000 ως υπόλοιπο αμοιβής δυνάμει της συμφωνίας του με την Αιτήτρια ή και ως αποζημίωση για τη ζημιά που υπέστη συνεπεία της εκ μέρους της Αιτήτριας παράβασης της ανωτέρω συμφωνίας. Όμως και σ’ αυτή την περίπτωση δεν παρουσιάζει λεπτομερή στοιχεία ή και λογαριασμούς ώστε να διαφαίνετο με σαφήνεια και καθαρότητα πώς κατέληξε στο ανωτέρω ποσό ως οφειλόμενο σ’ αυτόν από την Αιτήτρια. Τα ανωτέρω κενά στη μαρτυρία του άφησαν μετέωρο και τον ισχυρισμό του ότι η απαίτηση της Αιτήτριας να της αποδοθεί η κατοχή των επίδικων ακινήτων χωρίς να του προσφερθεί παν οφειλόμενο υπόλοιπο, συνιστά ουσιώδη παράβαση εκ μέρους της της μεταξύ τους συμφωνίας.
Πέραν των πιο πάνω, ο ισχυρισμός του περί συνομολόγησης προφορικά συμφωνίας ενοικίασης των επίδικων ακινήτων αορίστου διαρκείας, μέχρι εξόφλησης του ποσού των Λ.Κ.70.000 ή και εναλλακτικά μέχρι να αποφασίσει ο ίδιος να αποδώσει την κατοχή τους, αντιβαίνει στο άρθρο 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή - και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.»
Είναι λοιπόν φανερό ότι η ανωτέρω ισχυριζόμενη πολυετής συμφωνία δεν αποτελεί έγκυρη συμφωνία ενοικιασης ως προσκρούουσα στις πρόνοιες του ανωτέρω άρθρου (Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990).
Με βάση τα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω καταλήγω ότι ο Εναγόμενος απέτυχε να παραθέσει επαρκείς λεπτομέρειες, οι οποίες καταδεικνύουν μια εκ πρώτης όψεως καλόπιστη υπεράσπιση η οποία θα δικαιολογούσε να του δοθεί η άδεια όπως συνεχίσει να υπερασπίζεται την παρούσα αγωγή και προωθεί την ανταπαίτηση του.
Η Αιτήτρια με το Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα της εξαιτείται την έκδοση διατάγματος το οποίο να διατάσσει τον Εναγόμενο όπως εκκενώσει και παραδώσει σ’ αυτήν τα επίδικα ακίνητα, ως επίσης και διάταγμα το οποίο να του απαγορεύει να κατέχει ή και να επεμβαίνει επ’ αυτών. Ως έχει ήδη αναφερθεί, η Αιτήτρια με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 4.11.2020, την οποία απέστειλε προς τον Εναγόμενο, τερμάτισε κατ’ ουσία την κατοχή των επίδικων ακινήτων από τον Εναγόμενο και ζήτησε από αυτόν όπως της παραδώσει την κατοχή τους μέχρι την 31.1.2021. Αφ’ ης στιγμής η ισχυριζόμενη εκ μέρους του Εναγόμενου αορίστου διαρκείας συμφωνία ενοικίασης των επίδικων ακινήτων δεν αποτελούσε έγκυρη συμφωνία, η Αιτήτρια, ως η νόμιμη ιδιοκτήτρια των επίδικων ακινήτων, είχε κάθε δικαίωμα να τερματίσει την κατοχή τους από τον Εναγόμενο αφού του δοθεί κατάλληλη προειδοποίηση. Έχω την ταπεινή άποψη ότι η δοθείσα στον Εναγόμενο προειδοποίηση ημερομηνίας 4.11.2020 (Τεκμήριο 3 της ένορκης δήλωσης της κας Παύλου) είναι καθόλα έγκυρη και επέφερε τον τερματισμό της συμφωνίας για παραχώρηση της κατοχής των επίδικων ακινήτων στον Εναγόμενο. Θα πρέπει δε να επισημανθεί ότι ο Εναγόμενος με την ένσταση του δεν εγείρει ζήτημα ακυρότητας της ειδοποίησης τερματισμού ως μη λήγουσας στον κατάλληλο χρόνο (S. Sergiou Real Estates Ltd v. Μπεντέζη (1995)1 Α.Α.Δ. 889). Αφ’ ης στιγμής η Αιτήτρια με τη ρηθείσα ειδοποίηση τερματισμού, εξέφρασε την αντίθεση της στη συνέχιση της κατοχής των επίδικων ακινήτων από τον Εναγόμενο, η συνέχιση της κατοχής τους από αυτόν, κατέστη πλέον παράνομη, ο δε Εναγόμενος κατέστη επεμβασίας επ’ αυτών. Ως είναι νομολογημένο, η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του (Λάμπρου v. Κεφάλα (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516, Παπακόκκινου κ.ά. v. Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653, Μάρκου v. Χρυσοστόμου κ.ά. (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 813, Δάμτσας κ.ά. ν. D. Ouzounian M. Soultanian and Company (Cars) Ltd (2016) 1 A.A.Δ. 805).
Πέραν της παράδοσης της κατοχής των επίδικων ακινήτων, η Αιτήτρια αξιώνει την επιδίκαση ποσού €2.242,50, το οποίο, κατά τον ισχυρισμό της κας Παύλου, αποτελεί την ζημιά της Αιτήτριας η οποία ισούται με την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων. Παρουσιάζεται δε από την κα Παύλου έκθεση εκτίμησης του αγοραίου ενοικίου για τα επίδικα ακίνητα, η οποία ετοιμάστηκε κατά τον Μάιο του 2021 (Τεκμήριο 7 της ένορκης δήλωσης της).
Εξέτασα με προσοχή το ανωτέρω έγγραφο το οποίο περιγράφεται ως Έκθεση Εκτίμησης Ενοικιαστικής Αξίας Ακινήτων στην Ενορία Αγίας Νάπας στη Λεμεσό. Εν πρώτοις θα πρέπει να αναφέρω ότι δεν έχω ικανοποιηθεί ότι το πρόσωπο το οποίο προέβηκε στην εν λόγω εκτίμηση κέκτηται τα απαιτούμενα προσόντα ή και την εμπειρία που το καθιστούν ειδικό εμπειρογνώμονα επί της συγκεκριμένης εργασίας. Επισημαίνεται ότι στην εν λόγω Έκθεση δεν αναφέρονται τα προσόντα του προσώπου που προέβηκε σ’ αυτήν. Κατά δεύτερο δεν έχω ικανοποιηθεί ότι τα δύο μοναδικά συγκριτικά τα οποία χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των επίδικων ακινήτων είναι τα ορθά, αφού το ένα εξ αυτών αφορά τόπο με μεγάλης ηλικίας κατοικία. Επιπρόσθετα δεν έχω ικανοποιηθεί ότι το ποσοστό 2% που υπολογίζει το πρόσωπο που προέβηκε στη ρηθείσα εκτίμηση επί της αγοραίας αξίας της γης για να καταλήξει στην ετήσια ενοικιαστική της αξία, αποτελεί ορθή και αποδεκτή μέθοδο υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας των επίδικων ακινήτων.
Με βάση τα όσα αναφέρω πιο πάνω καταλήγω ότι δεν θα μπορούσε να εκδοθεί απόφαση για το αξιούμενο ποσό στο στάδιο αυτό. Θεωρώ ορθό όπως δοθεί το δικαίωμα στον Εναγόμενο να υπερασπιστεί το συγκεκριμένο ζήτημα.
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω λεπτομερώς πιο πάνω καταλήγω ότι η Αίτηση θα πρέπει να πετύχει καθ’ όσον αφορά την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων για παράδοση της κατοχής των επίδικων ακινήτων στην Αιτήτρια, ως επίσης και για άρση της παράνομης επέμβασης επ’ αυτών. Θεωρώ δε δίκαιο και εύλογο όπως δοθεί στον Εναγόμενο χρόνος δύο μηνών για να συμμορφωθεί με τα διατάγματα. Καθ’ όσον αφορά όμως το αιτούμενο ποσό των €2.242,50 μηνιαίως ως αντιπροσωπεύον την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων, θα πρέπει να δοθεί άδεια στον Εναγόμενο να υπερασπιστεί την αγωγή. Η άδεια η οποία δίδεται αφορά αποκλειστικά το ως άνω ζήτημα.
Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω οποιοδήποτε λόγο για απόκλιση από τον γενικό κανόνα ότι επιδικάζονται υπέρ του επιτυχόντα διαδίκου που στην προκείμενη περίπτωση είναι η Αιτήτρια.
Με βάση τα πιο πάνω εκδίδονται διατάγματα ως οι παράγραφοι Α και Β του αιτητικού της Έκθεσης Απαίτησης. Ο χρόνος για τη συμμόρφωση του Εναγόμενου με τα διατάγματα καθορίζεται στους δύο μήνες από την προς αυτόν επίδοση του παρόντος διατάγματος.
Επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας – Αιτήτριας και εναντίον του Εναγόμενου – Καθ’ ου η Αίτησης τα έξοδα της Αίτησης, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η αγωγή ορίζεται για οδηγίες την 25.9.2025, ώρα 09:00.
(Υπ.) ………………………………..
Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφο,
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο