ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Χ. Στρόππου, Ε.Δ.

                                                                                                             Αρ. Αγωγής: 244/2020

 

ΚΛΕΟΠΑΤΡΑ ΣΑΒΒΑ

                                                                                                                               

            Ενάγουσα

 

-και-

 

           ΠΑΥΛΟΣ ΠΑΥΛΟΥ

                                                                                                     

                                                       Εναγόμενος

                                                                       

Ημερομηνία:  15/09/2025

Εμφανίσεις:

Για Ενάγουσα: κυρία Πατσαλίδου Μ.  

Για Εναγόμενο: κύριος Νεοκλέους Μ. για Μιχάλης Νεοκλέους και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.  

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

I.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ

 

1.         Αντικείμενο της παρούσας Αγωγής είναι η διεκδίκηση εκ μέρους της Ενάγουσας του ποσού των 4.000 Ευρώ που καταβλήθηκε στο πλαίσιο υπογραφής μιας Συμφωνίας Αγοραπωλησίας ενός Ακινήτου από τον Εναγόμενο προς την Ενάγουσα. 

 

2.         Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν τρείς συνολικά μάρτυρες από την πλευρά της Ενάγουσας ενώ η πλευρά του Εναγόμενου, καίτοι αντεξέτασε τους μάρτυρες της Ενάγουσας, εντούτοις επέλεξε να μην προσκομίσει μαρτυρία. Επιπλέον, η Ανταπαίτηση που είχε καταχωρήσει η πλευρά του Εναγόμενου αποσύρθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία.

 

II.         ΜΑΡΤΥΡΙΑ

 

3.         Πρώτη κατέθεσε η ίδια η Ενάγουσα, κυρία Κλεοπάτρα Σάββα (ΜΕ1), δεύτερος κατέθεσε ο κύριος Λεωνίδας Λουκόπουλος (ΜΕ2), σύζυγος της Ενάγουσας και ως τρίτος μάρτυρας κατέθεσε ο κύριος Γιάννης Ιωάννου Σκέντερ (ΜΕ3), το πρόσωπο που έφερε σ’ επαφή την Ενάγουσα και τον Εναγόμενο.

 

4.         Και οι τρείς μάρτυρες αντεξετάστηκαν από τον Συνήγορο του Εναγόμενου.

 

5.         Κατωτέρω θα παρατεθεί κατά τρόπο συνοπτικό η μαρτυρία που προσφέρθηκε κατά την ακρόαση. Υπενθυμίζεται ότι το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να παραθέσει ολόκληρη την μαρτυρία που παρουσίασε η κάθε πλευρά ή ν’ αναφέρεται σε όλες τις πτυχές της, καθώς  η μαρτυρία στην πλήρη της έκταση είναι καταγραμμένη στα πρακτικά του Δικαστηρίου (βλ. Χρυσούλλα Καννάουρου κ.α. v. Ανδρέα Στατιώτη (1990) 1 Α.Α.Δ. 35).

 

6.         Tο Δικαστήριο έλαβε υπόψη όλη την μαρτυρία που προσκομίστηκε στη πλήρη της μορφή.

 

Η μαρτυρία της ME1

 

7.         Στην μαρτυρία της η ΜΕ1 ανέφερε ότι προέβη σε υπογραφή Συμφωνίας Αγοραπωλησίας του Ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ. 54/5013V01, Τμήμα 1, Τεμάχιο [ ], Εμβαδό 372 τ.μ. το οποίο βρίσκεται στην Αγία Παρασκευή εντός του Δήμου Γερμασόγειας της Επαρχίας Λεμεσού με σκοπό την επίλυση του «στεγαστικού προβλήματος» της. Αντισυμβαλλόμενος της Ενάγουσας ήταν ο Εναγόμενος, ο οποίος ήταν και ο ιδιοκτήτης του Ακινήτου.

 

8.         Το τίμημα αγοράς του Ακινήτου συμφωνήθηκε στο ποσό των 100.000 Ευρώ.  Κατά την υπογραφή της Συμφωνίας Αγοραπωλησίας, ήτοι στις 30/12/2017 καταβλήθηκε το ποσό των 4.000 Ευρώ ως προκαταβολή.

 

9.         Η Συμφωνία Αγοραπωλησίας θα ίσχυε για δύο μήνες από την υπογραφή της και η μεταβίβαση του Ακινήτου θα ολοκληρωνόταν με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς.

 

10.      Μετά την υπογραφή της ως άνω Συμφωνίας, η Ενάγουσα με τον σύζυγο της διαπίστωσαν ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο, ήταν «περίκλειστο». Η διαπίστωση αυτή επήλθε κατόπιν έρευνας που διενεργήθηκε στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Όπως αναφέρει η Ενάγουσα, παρά το γεγονός ότι το ως άνω Ακίνητο βρισκόταν πλησίον της οικίας της, εντούτοις δεν ήταν δυνατό να διαπιστώσει από τα εξωτερικά χαρακτηριστικά του Ακινήτου ότι στερείτο διόδου προς τον δρόμο. Ούτε από τον τίτλο του Ακινήτου ήταν δυνατό να διαπιστώσει ότι αυτό στερείτο διόδου αφού ο όρος «οικόπεδο, ισόγεια κατοικία» που καταγραφόταν στον τίτλο ιδιοκτησίας σε συνάρτηση με την επιτόπια επιθεώρηση παρουσίαζε ένα Ακίνητο το οποίο διέθετε επαρκή δίοδο προς τον δρόμο.  

 

11.      Επιπλέον, πριν την υπογραφή του Αγοραπωλητηρίου δεν ήταν νομικά εφικτή η έρευνα στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Ενόψει τούτου, αφότου υπογράφηκε το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο, διενήργησε ο ΜΕ2 έρευνα στο Κτηματολόγιο δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου οπόταν και ενημερώθηκε η Ενάγουσα και ο σύζυγος της για τον «περίκλειστο χαρακτήρα» του Ακινήτου πρώτη φορά. Ακολούθως, ο ΜΕ2 ενημέρωσε προς τούτο τον Εναγόμενο και την σύζυγο του, οι οποίοι παραδέχτηκαν το γεγονός αυτό κατόπιν έρευνας που διεξήγαγαν οι ίδιοι.

 

12.      Οι τελευταίοι, επιβεβαίωσαν ότι δεν υφίστατο δίοδος του Ακινήτου προς τον δρόμο, αφού διενήργησαν και την δική τους έρευνα, ενώ ανέφεραν ότι θα επέστρεφαν την προκαταβολή ύψους 4.000 Ευρώ που η Ενάγουσα είχε καταβάλει προς τον Εναγόμενο. Με διάφορες προφάσεις, ο Εναγόμενος και η σύζυγος του ζητούσαν παράταση του χρόνου καταβολής της προκαταβολής.

13.      Υπογραμμίζοντας τον ρόλο του ΜΕ2, η ΜΕ1 ανέφερε ότι αυτός ήταν ο εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος της και ήταν το πρόσωπο που έκανε όλες τις διαπραγματεύσεις ή/και διαβουλεύσεις με τον Εναγόμενο και την σύζυγο του.

 

14.      Πριν το τέλος της δίμηνης ισχύος του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου, ουδέποτε κλήθηκε η Εναγόμενη για να προσέλθει στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης του Ακινήτου. Επιπλέον, πριν παρέλθει η δίμηνη αυτή προθεσμία ο Εναγόμενος αποδέχτηκε να επιστρέψει το διεκδικούμενο ποσό ζητώντας από καιρό εις καιρό παράταση. Περί τις 21/06/2018 επικοινώνησε ο σύζυγος της με την σύζυγο του Εναγόμενου, η οποία ανέφερε ότι «σύντομα» θα επιστρεφόταν το ποσό. Περί τον Αύγουστο του 2018, ο Εναγόμενος δεν ανταποκρινόταν στις κλήσεις του συζύγου της Ενάγουσας.

 

15.      Περί τον Σεπτέμβριο του 2018, ο σύζυγος της ΜΕ1 αποτάθηκε σε Δικηγόρο, μέσω του οποίου ο Εναγόμενος επιβεβαίωσε την πρόθεση του να επιστρέψει το ποσό των 4.000 Ευρώ εντός τρίμηνης προθεσμίας. Μετά την παρέλευση της χρονικής αυτής περιόδου ο Εναγόμενος ζήτησε παράταση ενός μήνα για να καταβάλει το ποσό αυτό.

 

16.      Τα πιο πάνω γνώριζε και ο κύριος Σκέντερ (ο ΜΕ3) ο οποίος ήταν το πρόσωπο που έφερε σ’ επαφή την Ενάγουσα με τον Εναγόμενο και ο οποίος ήταν μάρτυρας των υπογραφών του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου. Κατόπιν επικοινωνίας που είχε ο κύριος Σκέντερ με τον Εναγόμενο και την σύζυγο του, του ανέφεραν ότι δεν ήταν σε θέση να επιστρέψουν το ποσό των 4.000 Ευρώ προς την Ενάγουσα παρά το ότι αναγνώριζαν την οφειλή τους. Ο λόγος της αδυναμίας επιστροφής του ποσού αυτού ήταν «οικονομική αδυναμία». Τα πιο πάνω επιβεβαίωσε η σύζυγος του Εναγόμενου προς τον κύριο Σκέντερ περί τον Ιανουάριο του 2019 καθώς επίσης και δια μέσου επιστολών που αντάλλαξαν τα μέρη μεταξύ τους, οι οποίες φέρουν ημερομηνία 31/07/2019 και 02/08/2019.[1]

 

17.      Προς υποστήριξη της θέσης της η ΜΕ1 κατέθεσε 3 έγγραφα, ήτοι το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο (Τεκμήριο 1), τον τίτλο ιδιοκτησίας του Ακινήτου μαζί με σχέδιο τεμαχίων από την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου (Τεκμήριο 2) και την επιστολή ημερομηνίας 16/07/2019 (Τεκμήριο 3).

 

18.      Κατά την αντεξέταση της η ΜΕ1 ανέφερε ότι γίνονταν συζητήσεις για το Ακίνητο «κάποιους μήνες προηγουμένως» ενώ η επιθεώρηση του Ακινήτου πριν λάβει την απόφαση της να το αγοράσει ήταν «μέχρι εκεί που μπορούσε». Ο λόγος για τον οποίο δεν προχώρησε με περαιτέρω έρευνα στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ήταν επειδή «δεν είχαν κάτι στο χέρι» ενώ μόλις κατέβαλαν την προκαταβολή και ως εν δυνάμει ιδιοκτήτρια του Ακινήτου προέβη σε σχετική έρευνα μέσω του συζύγου της.  Επιβεβαίωσε ότι ο Εναγόμενος δεν είχε αναφέρει στην Ενάγουσα ότι το Ακίνητο είχε δίοδο, αλλά εξ’ όσων αντιλήφθηκε από την μεταγενέστερη συμπεριφορά του Εναγόμενου, ο οποίος «εκπλάγηκε» όταν ενημερώθηκε τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου, ούτε ο ίδιος γνώριζε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο.  

 

19.      Ανέφερε επίσης ότι ενώ ο Εναγόμενος επιβεβαίωσε ότι θα επέστρεφε τα χρήματα, στην συνέχεια άλλαξε την στάση του, αναφέροντας ότι θα επέστρεφε τα χρήματα σε δόσεις, αργότερα ότι θα τα επέστρεφε όταν πωλούσε το τεμάχιο σε τρίτο πρόσωπο και εν τέλει ανέφερε ότι δεν θα τα επέστρεφε.

 

20.      Τέλος, ανέφερε ότι η διαπίστωση ότι στερείτο διόδου το Ακίνητο επήλθε πριν να λήξει η δίμηνη προθεσμία που θα ίσχυε το Αγοραπωλητήριο. Ο Εναγόμενος και η Ενάγουσα αφότου ενημερώθηκαν για τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου εντός της πιο πάνω προθεσμίας, δεν επέδειξαν κανένα ενδιαφέρον να προχωρήσουν με την ολοκλήρωση της Αγοραπωλησίας με αποτέλεσμα να «λήξει» το Αγοραπωλητήριο. 

 

Η μαρτυρία του ΜΕ2

 

21.      Δια μέσου της μαρτυρίας του ο ΜΕ2, κύριος Λεωνίδας Λουκόπουλος, πέραν των αναφορών του για την αγοραπωλησία του Ακινήτου, τα οποία σε μεγάλο βαθμό είναι ταυτόσημα με τα όσα ανέφερε η ΜΕ1 και τα οποία δεν κρίνεται σκόπιμο να επαναληφθούν, αναφέρει ότι ο ίδιος διενήργησε έρευνα στο Κτηματολόγιο στις 22/02/2018 αφού «επίκειτο η μεταβίβαση και η Ενάγουσα ήταν έτοιμη να καταβάλει το ποσό των 96.000 Ευρώ». Την έρευνα αυτή την έκανε ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της συζύγου του. Από την έρευνα προέκυψε ότι το Ακίνητο ήταν περίκλειστο κάτι το οποίο δεν το γνώριζε ούτε ο ίδιος ούτε η σύζυγος του αφού κανένα από τα στοιχεία που είχε στην κατοχή του, αλλά ούτε τα εξωτερικά του γνωρίσματα δεν πρόδιδαν τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου.

 

22.      Πριν την παρέλευση της δίμηνης ισχύος του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου δεν κάλεσε ο Εναγόμενος την Ενάγουσα να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του Ακινήτου. Μάλιστα, ο ΜΕ2 επικοινώνησε με τον Εναγόμενο και την σύζυγο του, ενημερώνοντας τους για τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου, κάτι το οποίο επιβεβαίωσαν και οι ίδιοι κατόπιν δικής τους έρευνας και το οποίο παραδέχτηκαν προς τον ΜΕ2. Ο Εναγόμενος και η σύζυγος του αποδέχτηκαν την επιστροφή του ποσού των 4.000 Ευρώ προς την Ενάγουσα, ωστόσο προσχηματικά ζητούσαν παράταση της προθεσμίας επιστροφής του ποσού. Μάλιστα σε τηλεφωνική επικοινωνία μεταξύ της συζύγου του εναγόμενου και του ΜΕ2, η πρώτη επιβεβαίωσε ότι «σύντομα» θα επέστρεφε το ποσό. Όμως στην συνέχεια και συγκεκριμένα στις 27/08/2018 ο ΜΕ2 παρά την προσπάθεια του ΜΕ2 να επικοινωνήσει με την σύζυγο του Εναγόμενου, οι κλήσεις του δεν απαντήθηκαν.

 

23.      Περί τα τέλη Σεπτεμβρίου 2018 ο ΜΕ2 επικοινώνησε με τον κύριο Σάββα Σάββα, δικηγόρο από την Λεμεσό, ο οποίος με την σειρά του επικοινώνησε με τον Εναγόμενο, ο οποίος επιβεβαίωσε ότι θα επέστρεφε την προκαταβολή εντός 3 μηνών «τμηματικά». Μετά την παρέλευση των 3 μηνών και αφότου δεν καταβλήθηκε κανένα ποσό, ο κύριος Σάββας Σάββα επικοινώνησε εκ νέου με τον Εναγόμενο, ο οποίος ζήτησε παράταση 1 μήνα για να καταβάλει τo ποσό.

 

24.      Ο ΜΕ2 έκανε αναφορά και στον ρόλο του κύριου Σκέντερ, ο οποίος ήταν το πρόσωπο που έφερε την Ενάγουσα και τον ΜΕ2 σ’ επαφή με τον Εναγόμενο. O κύριος Σκέντερ ήταν ενήμερος για όσα διαδραματίστηκαν και είχε έρθει σ’ επαφή με τον Εναγόμενο σε αρκετές περιπτώσεις, όπου του επιβεβαίωσε τόσο ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο, όσο και ότι επιθυμούσε να επιστρέψει το ποσό των 4.000 Ευρώ προς την Ενάγουσα, αλλά αδυνατούσε λόγω της οικονομικής του κατάστασης.

 

25.      Ο ΜΕ2 κατέθεσε δύο Τεκμήρια, ήτοι το Γενικό Πληρεξούσιο (Τεκμήριο 5) που του παρείχε η σύζυγος του και Ενάγουσα και την έρευνα που διεξήγαγε στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο (Τεκμήριο 6).

 

26.      Κατά την αντεξέταση του ο ΜΕ2 ανέφερε ότι από τα εξωτερικά χαρακτηριστικά του Ακινήτου δεν διαφαινόταν ότι το Ακίνητο δεν είχε δίοδο προς τον δρόμο. Επίσης, ανέφερε ότι είχε παρέλθει το δίμηνο που προνοούσε το Αγοραπωλητήριο και συνεπεία τούτου ζητά την προκαταβολή που κατέβαλαν.

 

Η μαρτυρία του ΜΕ3

 

27.      Ο ΜΕ3 αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι ήταν το πρόσωπο που έφερε σ’ επαφή την Ενάγουσα και τον Εναγόμενο και μεσολάβησε για την αγοραπωλησία του Ακινήτου. Το ποσό της προκαταβολής δόθηκε στην παρουσία του από την Ενάγουσα προς τον Εναγόμενο. Το ποσό το κατέβαλε ο σύζυγος της Ενάγουσας για λογαριασμό της και αυτό ανερχόταν στο ποσό των 4.000 Ευρώ, ενώ το υπόλοιπο της αξίας του Ακινήτου ανερχόταν στο ποσό των 96.000 Ευρώ.

 

28.      Σε μεγάλο βαθμό επαναλαμβάνει την μαρτυρία της ΜΕ1 και του ΜΕ2 και επιβεβαιώνει ότι επικοινώνησε μαζί του ο ΜΕ2 περί τον Φεβρουάριο του 2018 «κατά την στιγμή που βρισκόταν στο Κτηματολόγιο» ενημερώνοντας τον ότι το Ακίνητο ήταν περίκλειστο και στερείτο οποιασδήποτε διόδου προς τον δρόμο. Κατά την εν λόγω επικοινωνία τους, ο ΜΕ2 του ανέφερε ότι δεν ενδιαφέρονταν πλέον για την αγορά του ως άνω Ακινήτου και επιθυμούσε την επιστροφή της προκαταβολής. Ενόψει τούτου, ο ΜΕ3 επικοινώνησε με την σύζυγο του Εναγόμενου, η οποία ανέλαβε να διερευνήσει τα πιο πάνω. Αφότου η σύζυγος του Εναγόμενου επιβεβαίωσε τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου και παρά την επιθυμία του Εναγόμενου και της συζύγου του να επιστρέψουν την προκαταβολή, εντούτοις στην συνέχεια ανέφεραν ότι κάτι τέτοιο δεν ήταν εφικτό λόγω του ότι δεν είχαν τα χρήματα.

 

III.       ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ

 

29.      Σκοπός της αξιολόγησης της μαρτυρίας για σκοπούς αξιοπιστίας, είναι για να μπορέσει το δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα, ώστε με αυτά ως δεδομένο να εξετάσει στη συνέχεια, αν αυτός που έχει το βάρος της απόδειξης το έχει αποσείσει στο βαθμό που απαιτείται.

 

30.      Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης. Όπως τίθεται από την νομολογία «υπάρχουν δύο στάδιο πνευματικής διεργασίας». Το πρώτο στάδιο είναι η αξιολόγηση της μαρτυρίας για σκοπούς αξιοπιστίας και με στόχο την διαπίστωση των πραγματικών γεγονότων. Το δεύτερο στάδιο είναι η διαπίστωση κατά πόσο ο Ενάγων έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης που απαιτείται για τη στοιχειοθέτηση της απαίτησης. Συνήθως θέμα αξιοπιστίας εγείρεται όταν υπάρχουν δύο διιστάμενες εκδοχές και το Δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δύο. Όταν υπάρχει μια μόνο εκδοχή ως προς τα γεγονότα, τότε συνήθως αυτό που απομένει να εξεταστεί, εκτός και αν υπάρχουν εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με το μάρτυρα και την αξιοπιστία του, είναι αν τα γεγονότα όπως βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο (συνδυασμένη ανάγνωση των  Pashkovskiy v. Pashkovskayia (2011) 1(Α) Α.Α.Δ. 657, 667, R.C.K. Sports Ltd. v. Personal Advertising Ltd. (1996) 1 Α.Α.Δ. 1074, στη σελ. 1084, Wynne v Mavronicola (2009) 1 ΑΑΔ 1138 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας (Κύπρου) Λτδ ν Γιώργος Οικονόμου, ECLI:CY:AD:2014:A786, Πολιτική Έφεση 335/2009, ημερομηνίας 17.10.2014).

 

31.      Η αποτίμηση της αξιοπιστίας μάρτυρα είναι έργο διακριτό και δεν συναρτάται με το οποιοδήποτε βάρος απόδειξης (Αγαθοκλέους κ.α. ν. Αστυνομίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 316 και Αθανασίου κ.α. ν. Κουνούνη (1997)  1 Α.Α.Δ. 614).

 

32.      Δεν υπάρχει κάποια συγκεκριμένη «φόρμουλα» για την αξιολόγηση ενός μάρτυρα και την εξακρίβωση της αληθοφάνειας και ακρίβειας των δηλώσεων ή της μαρτυρίας ενός προσώπου. Ως εκ τούτου έχουν καθιερωθεί κάποιοι παράγοντες, εμπειρικοί της ζωής, που προσδίδουν αυτή την ποιότητα στην μαρτυρία που μπορεί να οδηγήσει το Δικαστήριο να την αποδεχθεί για να εξάγει τα συμπεράσματα του.  Παρακολουθώντας τους μάρτυρες να προσφέρουν δια ζώσης την μαρτυρία τους στο εδώλιο του μάρτυρα, το Δικαστήριο δύναται να αξιολογεί την συνολική εμφάνιση και συμπεριφορά τους, με βάση, μεταξύ άλλων, τη λογική, την ποιότητα και την πειστικότητα της μαρτυρίας που προσκόμισαν, την αμεσότητα και σαφήνεια των απαντήσεων τους ή την ύπαρξη ουσιαστικών αντιφάσεων σε αυτές ή ακόμα και την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος ή προκατάληψής στην υπόθεση ή κίνητρου για να μην μαρτυρηθεί η αλήθεια, οι ευκαιρίες που είχαν να αντιληφθούν τα διαδραματισμένα, ή ο βαθμός της εμπλοκής τους σε αυτά και υπό ποια ιδιότητα, η μνήμη τους και οι λόγοι που είχαν να θυμούνται ή να πιστεύουν αυτά για τα οποία κατέθεσαν στο Δικαστήριο, καθώς επίσης και η πηγή των γνώσεων τους, όπως επίσης, σε ποιο βαθμό (εάν φυσικά κάτι τέτοιο υφίσταται) το ιστορικό του μάρτυρος, η εκπαίδευση, η μόρφωση, ή και η εμπειρία του, επηρέασε την αληθοφάνεια της μαρτυρίας του  (βλ. Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρας (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Σκορδέλλη και Άλλων ν. Δημοκρατίας, Ποιν. Εφ. 101/13 ημερ. 6.6.2016 & MOSSA (MUSSA) MOHAMMED MUSTAFA ν. Ανδρέα Κακουρή κ.α. (2002) 1 ΑΑΔ 165, Sayed v Του Πλοίου «M/V Mary John» κ. α. (2002) 1 Α.Α.Δ. 661, Χ. Γεωργίου ν Δημοκρατίας (1995) 2 Α.Α.Δ. 174, C & A Pelecanos Associates Ltd v Πελεκάνου  (1999)  1(Β) Α.Α.Δ. 1273, Al Ittihad Al Watani κ. α. ν Χρίστου Παπαδόπουλου (2000) 1Γ Α.Α.Δ. 1924, Παπακόκκινου κ.α. ν Σμιρλή κ.α.  (2001)  2 Α.Α.Δ. 506, Ιωάννης Τσιαττές ν Solomonides (Cartridges Industries) Ltd (2009) 1 A.A.Δ. 974, Pissis Ltd v La Baguette Boulangerie-Patisserie Ltd, ECLI:CY:AD:2015:A638, Πολιτική Έφεση Αρ. 135/2010, ημερομηνίας 30/09/2015, Mirza Feiz Hasan v Μιχάλη Ανδρέου, ECLI:CY:AD:2015:A803, Πολιτική Έφεση Αρ. 2/2011, ημερομηνίας 02/12/2015 και C. Roushas Trading and Development Ltd v Μιχάλη Μωσαϊκού, ECLI:CY:AD:2016:A429, Πολιτική Έφεση Αρ. 273/2011, ημερομηνίας 15/09/2016).  

 

33.      Η αξιολόγηση της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα δεν περιορίζεται αποκλειστικώς στην αποτίμηση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά συσχετίζεται, αντιπαραβάλλεται και διερευνάται, μέσα από την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων (βλ. Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρας (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Σκορδέλλη και Άλλων ν. Δημοκρατίας, Ποιν. Εφ. 101/13 ημερ. 6.6.2016 & MOSSA (MUSSA) MOHAMMED MUSTAFA ν. Ανδρέα Κακουρή κ.α. (2002) 1 ΑΑΔ 165).

 

34.      Κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα, λαμβάνεται υπόψη, ότι  με βάση τη νομολογία, είναι ανάγκη μια  μαρτυρία να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην γίνεται αποδεκτή ή να απορρίπτεται μόνο  βάσει της εξωτερικής εντύπωσης που προκαλεί ο μάρτυρας (Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Πολυβίου (2009) 1 Α.Α.Δ. 339)[2].

 

35.      Επουσιώδεις αντιφάσεις δεν πλήττουν την αξιοπιστία ενός μάρτυρα (Σ.Κ. ν. Αστυνομικού Διευθυντή Λεμεσού (2010) 2 ΑΑΔ 304), ενώ ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς και δεν είναι επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα (Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1 Α.Α.Δ. 454).

 

36.      Στην επίδικη περίπτωση, ως έχει διαφανεί δεν υφίστανται διιστάμενες θέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου, αφού η μοναδική εκδοχή που έχει τεθεί είναι αυτή της πλευράς της Ενάγουσας. Όλοι οι μάρτυρες που προσκόμισε η πλευρά της Ενάγουσας, τους οποίους το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει κατά την διάρκεια της δίκης, παρουσίασαν πανομοιότυπη σχεδόν μαρτυρία, επιβεβαιώνοντας επί της ουσίας ο ένας την εκδοχή του άλλου. Κατά την αντεξέταση τους οι μάρτυρες επέμειναν στην θέση τους και δεν περιέπεσαν σε ουσιώδεις αντιφάσεις. Υπενθυμίζεται στο σημείο αυτό ότι οι υποβολές θέσεων ενός Συνηγόρου στον μάρτυρα της άλλης πλευράς δεν έχει καμία αποδεικτική αξία, αφού δεν συνιστά μαρτυρία. Σε περίπτωση που κάποιος μάρτυρας αποδεχτεί τον ισχυρισμό που τίθεται με την υποβολή, τότε αυτός καθίσταται μαρτυρία προερχόμενη από τον ίδιο τον μάρτυρα. Αν τον απορρίψει ο μάρτυρας τον ισχυρισμό αυτό, τότε παραμένει ένας απλός ισχυρισμός και αν δεν εμπεδωθεί με άλλη μαρτυρία, τότε αυτός ο ισχυρισμός παραμένει μετέωρος (βλ. Ησαϊας Ιωαννίδης ν Αστυνομίας (2012) 2 Α.Α.Δ. 640, Μάριος Ουλούπη ν Γεώργιου Χρίστο κ. α. (1999) 1Γ Α.Α.Δ 1508).

 

37.      Ενόψει των όσων σημειώθηκαν πιο πάνω, δεν διαπιστώνονται εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με την αποδοχή της μαρτυρίας που παρουσίασε η πλευρά της Ενάγουσας προς απόδειξη της υπόθεσης της και την αξιοπιστία τους. Συγκεκριμένα:

 

(i)            Δεν διαπιστώνεται η οποιαδήποτε εγγενής δυσκολία στην αποδοχή της θέσης της Ενάγουσας. Η μαρτυρία της ΜΕ1 ήταν σταθερή, πειστική και υποστηριζόταν από σχετικά Τεκμήρια. Παρατηρώντας την ΜΕ1 να καταθέτει στο ειδώλιο, διαπιστώθηκε ότι απαντούσε με σταθερότητα στις ερωτήσεις του Συνηγόρου του Εναγόμενου και υποστήριζε τις θέσεις της με τρόπο που παρουσίαζε πειστικότητα και συνοχή. Τα όσα κατέθεσε η ΜΕ1 υποστηρίζονταν ουσιαστικά και από τα όσα ανέφεραν οι ΜΕ2 και ΜΕ3. Παρατηρήθηκε μια διαφοροποίηση της θέσης της σε σχέση με την στάση του Εναγόμενου αναφορικά με την επιστροφή της προκαταβολής. Ενώ δηλαδή αρχικά ανέφερε ότι ο Εναγόμενος αποδέχτηκε την επιστροφή της προκαταβολής, εντούτοις κατόπιν υποβολής σχετικών ερωτήσεων από την πλευρά του Συνηγόρου του Εναγόμενου, ανέφερε ότι ενώ αρχικά ο Εναγόμενος αποδέχτηκε την άνευ όρων επιστροφή της προκαταβολής, στην συνέχεια ανέφερε ότι θα επέστρεφε τα χρήματα σε δόσεις, αργότερα ότι θα τα επέστρεφε όταν πωλούσε το τεμάχιο σε τρίτο πρόσωπο και εν τέλει ανέφερε ότι δεν θα τα επέστρεφε. Αυτή η διαφοροποίηση όμως κρίνεται επουσιώδης στο όλο πλέγμα γεγονότων που έχει κατατεθεί και δεν κρίνεται ότι είναι τέτοιας έκτασης που να πλήξει την αξιοπιστία της μαρτυρίας που προσέφερε η ΜΕ1 στο σύνολο της.

 

(ii)          Αντίστοιχα ισχύουν και σε σχέση με την μαρτυρία που προσέφερε ο ΜΕ2, ο οποίος διαπιστώνεται ότι είχε προσωπική γνώση των γεγονότων καθότι αποτελούσε το πρόσωπο που εκπροσωπούσε την Ενάγουσα στις σχέσεις της με τον Εναγόμενο και το πρόσωπο που διενήργησε την έρευνα στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο αναφορικά με το Ακίνητο. Είναι μέσα από την έρευνα που διενήργησε ο ΜΕ2 που προέκυψε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο ενώ ο Εναγόμενος επιβεβαίωσε στον ΜΕ2 ότι το Ακίνητο ήταν «περίκλειστο» και ότι θα επέστρεφε την προκαταβολή. Η μαρτυρία που προσέφερε ο ΜΕ2 επιβεβαιωνόταν και από τα όσα ανέφερε η ΜΕ1 και ο ΜΕ3.

 

(iii)         Κατά τον ίδιο τρόπο προσεγγίζεται και η μαρτυρία του ΜΕ3, ο οποίος ήταν το πρόσωπο που έφερε σ’ επαφή την Ενάγουσα και τον Εναγόμενο. Ο ΜΕ3 υπέγραψε σαν μάρτυρας το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο και καταβλήθηκε στην παρουσία του η προκαταβολή. Η εμπλοκή του ήταν μάλιστα τέτοια που αφότου διαπιστώθηκε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο είχε προσωπική επικοινωνία με τον Εναγόμενο αναφορικά με την επιστροφή της προκαταβολής.  

38.      Ενόψει της έλλειψης διιστάμενων εκδοχών και εγγενούς αδυναμίας στην αποδοχή της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε, οι ΜΕ1, ΜΕ2 και ΜΕ3 κρίνονται αξιόπιστοι και η μαρτυρία τους γίνεται αποδεκτή στο σύνολο της.  

 

39.      Συνεπεία των πιο πάνω και λαμβάνοντας υπόψη την δικογραφία και τα σχετικά Τεκμήρια που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο, εξάγονται τα ακόλουθα ευρήματα αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα που περιβάλουν την παρούσα υπόθεση:

 

(i)        Η Ενάγουσα και ο Εναγόμενος υπέγραψαν Συμφωνία Αγοραπωλησίας στις 29/12/2017 το οποίο χαρακτηριζόταν ως «Οικόπεδο» και το οποίο έχει αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ. 54/5013V01, Τμήμα 1, Τεμάχιο [ ], Εμβαδό 372 τ.μ. και βρίσκεται στην Αγία Παρασκευή εντός του Δήμου Γερμασόγειας της Επαρχίας Λεμεσού. Το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο διέθετε συμβατικό όρο δια του οποίου εντός δύο μηνών από την υπογραφή του θα «έληγε»×

 

(ii)       Η συμφωνηθείσα αμοιβή ανερχόταν στις 100.000 Ευρώ και καταβλήθηκε την ημερομηνία υπογραφής της Συμφωνίας Αγοραπωλησίας το ποσό των 4.000 Ευρώ από τον σύζυγο της Ενάγουσας εκ μέρους της. Αποτέλεσμα τούτου, ήταν να συνεχίσει να οφείλεται από την Ενάγουσα προς τον Εναγόμενο το ποσό των 96.000 Ευρώ ως υπόλοιπο×

 

(iii)      Κατόπιν έρευνας που διεξήχθη από τον σύζυγο της Ενάγουσας στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 22/02/2018 διαφάνηκε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο, ήταν περίκλειστο×

 

(iv)      Το γεγονός αυτό το αγνοούσε αρχικά ο Εναγόμενος, ο οποίος όμως το πληροφορήθηκε από τον ΜΕ2 και τον ΜΕ3, πριν την λήξη της δίμηνης ισχύος της Συμφωνίας×

 

(v)       Ο ΜΕ2 ενεργούσε ως αντιπρόσωπος της Ενάγουσας σε όλες τις δοσοληψίες της με τον Εναγόμενο και κατά την επικοινωνία του με τον Εναγόμενο ζήτησε επιστροφή της προκαταβολής του ποσού των 4.000 Ευρώ ελλείψει διόδου του Ακινήτου προς τον δρόμο×

 

(vi)      Πριν την παρέλευση της δίμηνης ισχύος του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου, ο Εναγόμενος κατόπιν έρευνας του διαπίστωσε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο και αποδέχτηκε την επιστροφή του ποσού των 4.000 Ευρώ που η Ενάγουσα κατέβαλε ως προκαταβολή×

 

(vii)    Τόσο η Ενάγουσα, όσο και ο σύζυγος της κύριος Λεωνίδας Λουκόπουλος αλλά και ο κύριος Σκέντερ, επικοινώνησαν σε διάφορα χρονικά σημεία με τον Εναγόμενο και την σύζυγο του αναφορικά με την επιστροφή του ποσού της προκαταβολής×

 

(viii)   Αν και αρχική ο Εναγόμενος επιβεβαίωσε την επιστροφή του ποσού των 4.000 Ευρώ, εντούτοις στην συνέχεια διαφοροποίησε την στάση του αναφέροντας ότι θα καταβάλει το ποσό σε δόσεις, επικαλούμενος «οικονομικές δυσκολίες» και στην συνέχεια ότι θα επέστρεφε το ποσό αν πωλούσε το Ακίνητο σε τρίτους.

 

 

IV.       ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ

 

40.      Ενόψει των όσων σημειώθηκαν πιο πάνω εγείρεται το ερώτημα κατά πόσο η Ενάγουσα έχει καταφέρει αν αποδείξει την υπόθεση της στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Το κριτήριο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διάδικου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι "πιο πιθανή παρά ή αντίθετη", εκείνης του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι "πιο πιθανή παρά ή αντίθετη", εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του (βλ. μεταξύ πολλών άλλων Σοφοκλέους Κυριάκος ν. Γιώτας Κυριάκου (2010) 1 ΑΑΔ 665).

 

41.      Αυτό που παραμένει ως επίδικο στην παρούσα υπόθεση είναι κατά πόσο η πλευρά της Ενάγουσας έχει καταδείξει στο αναγκαίο επίπεδο απόδειξης ότι δικαιούται την επιστροφή των 4.000 Ευρώ που κατέβαλε ταυτόχρονα με την υπογραφή του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου.  

 

42.      Εκ προοιμίου σημειώνεται ότι το Δικαστήριο έχει μελετήσει τις γραπτές αγορεύσεις που οι Συνήγοροι παρέδωσαν στο Δικαστήριο και εκεί και όπου κρίνεται αναγκαίο θα γίνει αναφορά σε αυτές (βλ. Καλλικάς ν Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (2010) 1 (Β) ΑΑΔ 1238  & Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490).

 

43.      Η ιδιομορφία που παρουσιάζει το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο που καθόριζε τις σχέσεις μεταξύ των διαδίκων είναι ότι οι πρόνοιες του εξαντλούνται σε μόλις 10 σύντομες παραγράφους, οι οποίες είναι ιδιαίτερα λακωνικές ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των διαδίκων μεταξύ τους.

 

Η ερμηνεία του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου

 

44.      Ενόψει λοιπόν της λακωνικότητας αυτής, καθίσταται ευδιάκριτο ότι είναι αναγκαία η ερμηνεία του σχετικού Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου από το Δικαστήριο. Οι αρχές ερμηνείας των Συμβάσεων είναι ζήτημα νομικό και έργο του Δικαστηρίου και δεν ανήκει στους διαδίκους ή τους μάρτυρες τους. Πρωτεύοντα ρόλο στην ερμηνεία των Συμβάσεων διαδραματίζει η με αντικειμενικό τρόπο διαπιστωθείσα πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της Σύμβασης. Η συνήθης ερμηνευτική προσέγγιση του κοινοδικαίου έχει ως επίκεντρο το κείμενο της Συμφωνίας αλλά και τις φράσεις και λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν σε αυτό. Βασικό κριτήριο είναι η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της Σύμβασης και αυτή θα πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά ούτως ώστε να αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών. Στον εκάστοτε επίδικο όρο αποδίδεται σε αυτόν η συνήθης λεξικολογική σημασία, την σημασία την οποία ο όρος φέρει όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη (βλ. Progressive Insurance Co Ltd v. S. Kaniklides (Cyprus) Ltd κ.ά., Πολ. Έφ. 411/2019, ημερ. 10/2/2025, Αλεξάνδρου v. Κωμοδρόμου κα (1997) 1 Α.Α.Δ. 576, Ανόρθωσις ν. Απόλλων (2002) 1 Α.Α.Δ 518, Λίλλης ν. Ξενή (2009) 1 Α.Α.Δ. 217, Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. (2015) 1 Α.Α.Δ 471).

 

45.      Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου, είναι ασαφές. Όπου επιχειρείται ερμηνεία όρων της σύμβασης, το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της σύμβασης στον μέσο λογικό άνθρωπο (Γιολάντα Χατζησωτηρίου v. Κυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2011) 1Β Α.Α.Δ. 1406).

 

46.      Ανατρέχοντας στο σχετικό Αγοραπωλητήριο Έγγραφο που κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο 1 διαπιστώνεται ότι αναφέρεται ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών ως τιμή πώλησης του επίδικου Ακινήτου το ποσό των 100.000 Ευρώ.

 

47.      Στο άρθρο 1 του σχετικού Αγοραπωλητηρίου αναφέρεται ότι «το ποσό των 4.000 Ευρώ θα δοθεί ως προκαταβολή από την «Αγοραστή στην «Πωλητή» με την υπογραφή του παρόντος εγγράφου ποσό το οποίο η «Πωλητής» δηλώνει ότι έλαβε σήμερα ως προκαταβολή.»  Αμέσως πιο κάτω, στο άρθρο 2 του Αγοραπωλητηρίου Συμβολαίου καταγράφεται ότι «Το υπόλοιπο των 96.000 Ευρώ θα πληρωθεί με την μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο». Ταυτόχρονα όμως, ο όρος 2 του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου δεν απέκλειε την εξόφληση και «νωρίτερα».

 

48.      Δεν καθορίζεται όμως σε κανένα σημείο «πότε» θα έπρεπε να γίνει αυτή η «μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο». Στην παράγραφο 9 του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου αναφέρεται ότι «Η παρούσα Συμφωνία ισχύει για δύο μήνες από την υπογραφή των Συμβαλλόμενων».

 

49.      Λαμβάνοντας υπόψη την συνδυαστική ανάγνωση των πιο πάνω όρων, ήτοι την γραμματική ερμηνεία των όρων που περιλαμβάνει το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία ότι η υποχρέωση του Πωλητή ήταν να καλέσει την Ενάγουσα οποιαδήποτε στιγμή εντός των δύο μηνών να παρευρεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση και αποτελούσε υποχρέωση της Ενάγουσα να καταβάλει ταυτόχρονα με την μεταβίβαση το υπόλοιπο ποσό των 96.000 Ευρώ.

 

50.      Το αργότερο που ο Εναγόμενος θα έπρεπε να καλέσει την Ενάγουσα να μεταβεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ήταν εντός δύο μηνών.

 

51.      Αποτέλεσε θέση όμως της πλευράς της Ενάγουσας ότι το Ακίνητο ήταν περίκλειστο με αποτέλεσμα να «τερμάτισε» το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο. Όμως σε κανένα σημείο του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου δεν εντοπίζεται συμβατικός όρος σύμφωνα με τον οποίο το Ακίνητο θα έπρεπε να διαθέτει δίοδο προς τον δρόμο. Ούτε διαφαίνεται σε κανένα σημείο να αποτέλεσε στοιχείο της συνεννόησης μεταξύ των μερών ότι θα διέθετε ένα τέτοιο χαρακτηριστικό το Ακίνητο.  

 

52.      Αντικείμενο του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου ήταν η πώληση του Ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/30003, Φ./Σχ. 54/5013V01, Τμήμα 1, Τεμάχιο 405, Εμβαδό 372 τ.μ. που βρίσκεται στην Αγία Παρασκευή εντός του Δήμου Γερμασόγειας της Επαρχίας Λεμεσού ελεύθερο βαρών.

 

53.      Μέσα σε αυτό το πλαίσιο δεν εντοπίζεται να υπήρξε η οποιαδήποτε παράβαση του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου από την πλευρά του Εναγόμενου που να έδωσε αφορμή για τερματισμό του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου. Ακόμα και ο χαρακτηρισμός ως «οικόπεδο» του Ακινήτου δεν μπορεί να αποτελέσει βάση για ένα τέτοιο συμπέρασμα. Καταρχάς δεν παρασχέθηκε μαρτυρία από την οποία να προκύπτει ότι το Ακίνητο δεν ήταν «οικόπεδο» υπό την έννοια που καθορίζει το άρθρο 2 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (90/1972) αλλά σε κάθε περίπτωση η έλλειψη διόδου δεν απέκλειε την προσφυγή της Ενάγουσας στη διαδικασία του άρθρου 11 Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224) για την απόκτηση διόδου.

 

54.      Η αποτυχία του Εναγόμενου να καλέσει εντός δύο μηνών την Ενάγουσα να προσέλθει στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο θα μπορούσε να συνιστά μια τέτοια παράβαση. Όμως στην παρούσα υπόθεση κανένα από τα δύο μέρη δεν επέμεινε στην εκτέλεση του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου αλλά ούτε και κάλεσε κάποιο εκ των δύο μερών το άλλο να συμμορφωθεί τους όρους του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου.

 

55.      Αντίθετα, όπως διαφάνηκε από την μαρτυρία που βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου πριν από την λήξη της δίμηνης προθεσμίας, παρά το γεγονός ότι δεν προσδιορίζεται η ακριβής ημερομηνία, ο σύζυγος της Ενάγουσας ενημέρωσε τον Εναγόμενο για τον «περίκλειστο» χαρακτήρα του Ακινήτου με τον Εναγόμενο να αναλαμβάνει να διαπιστώσει κατά πόσο ευσταθεί ή όχι.[3] Αντίστοιχα, έχει τεθεί μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου από την οποία προκύπτει ότι ο Εναγόμενος ενημερώθηκε για τον περίκλειστο χαρακτήρα του Ακινήτου κατόπιν δικής του έρευνας πριν παρέλθει η προθεσμία των δύο μηνών. Το εύρημα αυτό υποστηρίζεται και από το γεγονός ότι ο Εναγόμενος δεν επέμεινε στην εκτέλεση της Συμφωνίας και ουδέποτε κάλεσε την Ενάγουσα να προσέλθει στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Επιβεβαιώνεται επίσης και από τα όσα προβλήθηκαν από τους μάρτυρες και έγιναν αποδεκτά από το Δικαστήριο, ότι τόσο πριν όσο και μετά την παρέλευση της «δίμηνης ισχύος» του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου ο Εναγόμενος επιβεβαίωνε σε διάφορα χρονικά σημεία με τον ένα ή με τον άλλο τρόπο την πρόθεση του να επιστρέψει το ποσό των 4.000 Ευρώ και την επιγενόμενη άρνηση επιστροφής των χρημάτων εξαιτίας «οικονομικών δυσκολιών» και όχι για λόγους που ανάγονται στην ισχύ της Συμφωνίας.

 

56.      Αυτή η απαίτηση της Ενάγουσας, δια μέσου των ΜΕ2 και ΜΕ3 για επιστροφή της προκαταβολής και η αποδοχή του Εναγόμενου, εξαιτίας του «περίκλειστου» χαρακτήρα του Ακινήτου χωρίς αυτό να αποτελεί ουσιαστικά συμβατικό όρο, αποτελεί συμφωνία των διαδίκων που καταρτίστηκε για να υπαναχωρήσουν από το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο καθότι και τα δύο μέρη απαλλάχθηκαν από την υποχρέωση τους να εκπληρώσουν τις συμβατικές δεσμεύσεις που ανέλαβαν με βάση το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο. Αυτή η εκατέρωθεν απαλλαγή συνιστά και την αντιπαροχή στη συμφωνία υπαναχώρησης που σύναψαν τα μέρη.[4] 

 

57.      Σχετικό καθίσταται το άρθρο 62 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) το οποίο καθορίζει ότι «Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να αντικαταστήσουν τη σύμβαση με νέα, ή να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση ή να τροποποιήσουν αυτήν, η αρχική σύμβαση δεν χρειάζεται εκπλήρωση.»[5]

 

58.      Δεν παραγνωρίζεται ότι κανένας από τους διαδίκους δεν επικαλέστηκε το πιο πάνω άρθρο. Ωστόσο είναι καλά γνωστή η νομολογημένη αρχή ότι το αγώγιμο δικαίωμα συναρτάται με τα γεγονότα τα οποία το στοιχειοθετούν και όχι με τον χαρακτηρισμό που του αποδίδεται και παρέχεται η δυνατότητα χορήγησης οποιασδήποτε θεραπείας η οποία δικαιολογείται από τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν το αγώγιμο δικαίωμα βάσει της έκθεσης απαίτησης (βλ. Κυπριανού ν. Βασιλείου (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1320).

 

Δικαιούται η Ενάγουσα σε επιστροφή του ποσού των 4.000 Ευρώ;

 

59.      Αποτέλεσε θέση των μαρτύρων που παρουσίασε η πλευρά της Ενάγουσας ότι ο Εναγόμενος αποδέχτηκε την επιστροφή των 4.000 Ευρώ. Πράγματι, η μαρτυρία αυτή ουδόλως αμφισβητήθηκε με την προσκόμιση θετικής μαρτυρίας από την πλευρά του Εναγόμενου και ούτε κατά την αντεξέταση προέκυψε κάτι διαφορετικό.

 

60.      Όπως όμως σημειώθηκε τα μέρη υπαναχώρησαν από το επίδικο Αγοραπωλητήριο Έγγραφο καταρτίζοντας μεταξύ τους Συμφωνία «υπαναχώρησης» και απαλλάσσοντας το ένα το άλλο από τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις τους.

 

61.      Σύμφωνα με την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και έγινε αποδεκτή, ήταν απαίτηση της Ενάγουσας δια του εκπροσώπου της, όπως γίνει επιστροφή της προκαταβολής. Απαίτηση την οποία αποδέχτηκε η πλευρά του Εναγόμενου κατόπιν διεξαγωγής προσωπικής έρευνας  από την οποία διαφάνηκε ότι το Ακίνητο δεν διέθετε δίοδο προς τον δρόμο.

 

62.      Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία ότι ο Εναγόμενος παραβίασε την Συμφωνία υπαναχώρησης από το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο αφού στην συνέχεια αρνείτο να επιστρέψει το ποσό των 4.000 Ευρώ προς την Ενάγουσα (βλ. κατ’ αναλογία τα όσα αναφέρονται στην Νίκος Οδυσσέως ν. Χαρίτου Χαρίτου (2004) 1 ΑΑΔ 1061). 

 

 

V.        ΚΑΤΑΛΗΞΗ

 

63.      Ως εκ τούτου, η Ενάγουσα δικαιούται στην έκδοση Απόφασης για το ποσό των 4.000 Ευρώ και ως εκ τούτου εκδίδεται Απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των 4.000 Ευρώ.

 

64.      Ενόψει του ότι τα μέρη υπαναχώρησαν από το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο, η Ενάγουσα δεν δικαιούταν το ποσό του τόκου που διεκδικεί δυνάμει του ως άνω Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου. Ως εκ τούτου επιδικάζεται νόμιμος τόκος από την καταχώριση της Αγωγής μέχρι εξόφλησης.   

 

65.      Ως και ο σχετικός κανόνας, τα Δικηγορικά έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου ως αυτά θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

                   (Υπ.)…………………………………………..

                                                                                                  Χ. Στρόππος, Ε.Δ.

 

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής