ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Ειρ. Δημητρίου Παναγή, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης Έφεσης: 246/2025
(i-justice)
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, Μέρος VI, άρθρα 37-44 και Μέρος VIA άρθρα 44Α έως 44ΙΖ και επί τοις Αφορώσι και τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ.224 ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
ΑΝΔΡΕΑΣ ΙΩΑΝΝΟΥ ΩΣ ΣΥΝΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΑ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΚΥΡΙΑΚΟΥ εκ Πάφου
Εφεσείοντας / Αιτητής
-και-
SKY CAC LIMITED
Εφεσίβλητης/Καθ’ ης η Αίτηση
Ημερομηνία: 26.09.2025
Εμφανίσεις:
Για τον αιτητή – εφεσείοντα: κ. Δ. Παναούτας για ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΝΑΟΥΤΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ Δ.Ε.Π.Ε
Για την καθ’ ης η αίτηση – εφεσίβλητη: κ. Κωνσταντινίδης για ΠΑΝΑΓΟΣ & ΠΑΝΑΓΟΣ Δ.Ε.Π.Ε
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η ΑΙΤΗΣΗ:
Ο αιτητής / εφεσείοντας καταχώρησε την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση/Έφεση και με αυτήν αξιώνει σωρεία διαταγμάτων υπό στοιχεία Α έως και Θ και τα οποία ουσιαστικά σκοπό και αίτημα έχουν όπως η ειδοποίηση ΙΑ με την οποία ορίστηκε πλειστηριασμός στις 29.09.2025 παραμεριστεί μεταξύ άλλων ως παράνομη, αντικανονική, λόγω μη δέουσας επίδοσης της ίδιας αλλά και της προηγηθείας ειδοποίησης τύπου Ι και λόγω μη επίδοσης της ειδοποίησης τύπου Θ. Επιπλέον του παραμερισμού της ειδοποίησης τύπου ΙΑ και ως επακόλουθο αξιώνεται η ακύρωση του ορισθέντος πλειστηριασμού.
Η Αίτηση εδράζεται μεταξύ άλλων στον Ν.14/60 άρθρα 29-32, 43 και 47, στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο (Ν. 9/65) και ειδικότερα στα Άρθρα 5, 21,27,44,44Α(1),44Α(2), 44Α(3),44Α(4)και 44Α(4Α), 44Β(1), 44Β(2), 44Β(3),44Γ(1), 44Γ(2), 44Γ(3), 44Δ(1), 44Δ(2),44Δ(3), 44Δ(4), 44Δ(5) και 44Δ(6) και γενικά τα Άρθρα 44Α - 44ΙΑΑ, και Παραρτήματα αυτού, στους Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμούς του 2015 – Κ.Δ.Π. 185/2015, στα άρθρα 80 και 81 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς, στου Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας ως τροποποιήθηκαν, στα Άρθρα 23,26, 28 και 30 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, στις αρχές της επιείκειας και του κοινοδικαίου, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου και στην σχετική Νομολογία.
Οι λόγοι επί των οποίων εδράζονται τώρα τα αιτήματα, καταγράφονται στο σώμα της αίτησης υπό στοιχεία (α) έως και (ιβ) και αυτοί μπορούν να συνοψιστούν ως εξής:
- Δεν επιδόθηκαν νόμιμα όλες οι ειδοποιήσεις προς τον αιτητή και όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
- Δεν προηγήθηκε νόμιμη και/ή καθ’ οιονδήποτε τρόπο επίδοση της ειδοποίησης τύπου Θ προς τον αιτητή, την συνδιαχειρίστρια του και τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα επομένως δεν μπορούσε η εφεσίβλητη να προωθήσει επίδοση των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ.
- Δεν προηγήθηκε νόμιμη επίδοση της ειδοποίησης Ι.
- Δεν επιδόθηκε νομότυπα η ΙΑ στον αιτητή και την συνδιαχειρίστρια της περιουσίας και ειδικότερα επιδόθηκε αποκλειστικά στον αιτητή μέσω ιδιώτη επιδότη χωρίς να προηγηθεί προσπάθεια επίδοσης της μέσω ταχυδρομείου.
- Η ειδοποίηση ΙΑ δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο προϋποθέσεις. Το περιεχόμενο είναι παράτυπο και αντικανονικό και εσφαλμένο κατά παράβαση του τύπου του Δεύτερου Παραρτήματος. Ειδικότερα προωθείται ο ισχυρισμός ότι η ειδοποίηση δεν είναι επικαιροποιημένη και δεν αποκαλύπτεται το οφειλόμενο ποσό με αποτέλεσμα να υπάρχει σύγχυση. Αναγράφονται στις ειδοποιήσεις τα υπόλοιπα κατά τις 13.6.25 και όχι κατά την ημερομηνία παραλαβής.
- Λόγω της μη νομότυπης επίδοσης της Ι η έκδοση και επίδοση της ΙΑ είναι πρόωρη.
- Η ΙΑ ουδέποτε επιδόθηκε στην συνδιαχειρίστρια του αιτητή όπως ούτε και η Θ και Ι.
- Εάν ήθελε φανεί ότι η ειδοποίηση Ι επιδόθηκε τότε αυτά επιδόθηκε παράτυπα εφόσον δεν επιδόθηκε 30 ημέρες μετά την επίδοση της Θ ως ο νόμος ορίζει.
Η ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΑΙΤΗΤΗ:
Η αίτηση στηρίζεται στην μαρτυρία του αιτητή και ο οποίος αναφέρει ότι είναι ο συνδιαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα Κυριάκου Κυριάκου, ιδιοκτήτη του επίδικου ακινήτου που βαρύνεται με την Υποθήκη 5/Υ/5946/2009 και συνδιαχειρίστρια του είναι η Δέσποινα Ιωάννου Κυριάκου.
Υιοθετεί τους λόγους ένστασης και ειδικότερα σε ότι αφορά την ειδοποίηση τύπου Θ αναφέρει ότι δεν προηγήθηκε επίδοση της και δεν γνωρίζει εάν αυτή επιδόθηκε στην συνδιαχειρίστρια του. Σε ότι αφορά την ειδοποίηση τύπου Ι αυτή ουδέποτε εκδόθηκε και επιδόθηκε στον ίδιο με αποτέλεσμα να μην έχει ξεκινήσει η διαδικασία νόμιμα, να μην εκκίνησε η προθεσμία για πληρωμή και η ΙΑ να καθίσταται πρόωρη. Η παράλειψη έκδοσης της Ι είναι εκδικητική και βεβιασμένη αφού η εφεσίβλητη εσπευσμένα επιχειρεί να προβεί στην πώληση του ακινήτου. Δεν γνωρίζει εάν επιδόθηκε η Ι στην συνδιαχειρίστρια του. Εξ’ όσων γνωρίζει αυτή έχει μεταβεί στην Αθήνα όπου και διαμένει μόνιμα. Αναφορικά με την ειδοποίηση τύπου ΙΑ δηλώνει ότι παρέλαβε αυτή μέσω ιδιώτη επιδότη (τεκμήριο 1) αλλά αυτή είναι πρόωρη λόγω της μη επίδοσης της Ι, άκυρη και παράτυπη λόγω περιεχομένου εφόσον δεν αναγράφονται σε αυτή τα ποσά μέχρι την επίδοση αλλά μέχρι την έκδοση της. Επιπλέον ισχυρίζεται ότι παρέμεινε εκτεθειμένος και αντιμέτωπος με τετελεσμένα γεγονότα εφόσον δεν έλαβε ειδοποίηση Ι και ενώ βρισκόταν σε διαπραγματεύσεις αποστάλθηκε η ΙΑ.
Η ΕΝΣΤΑΣΗ:
Η εφεσίβλητη καταχώρησε την Ειδοποίηση περί της πρόθεσης της να ενστεί στην αίτηση προβάλλοντας συνολικά 21 λόγους ένστασης. Συνοπτικά αναφέρω αυτούς:
Ο Αιτητής μονομερώς και χωρίς τη συγκατάθεση της συνδιαχειρίστριας του κατέθεσε την αίτηση / έφεση. Δεν συντρέχουν οι λόγοι ακύρωσης της ειδοποίησης ΙΑ και ο αιτητής δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης ότι πληρείται μια εκ των περιοριστικά αναφερόμενων προϋποθέσεων του Νόμου. Οι λόγοι προσβολής της ΙΑ καθορίζονται περιοριστικά στο Νόμο και ουδείς άλλος λόγος δύναται να εξεταστεί. Οιαδήποτε θέματα άπτονται του τύπου, επίδοσης και περιεχομένου των ειδοποιήσεων Θ και Ι δεν δύναται να εξεταστούν στην παρούσα διαδικασία. Στην αίτηση δεν διευκρινίζονται με επάρκεια οι λόγοι έφεσης και δεν δίδονται λεπτομέρειες ως προς τον τύπο της Ι και ΙΑ, το παράτυπο των επιδόσεων αυτών, τις προϋποθέσεις του Νόμου που δεν τηρήθηκαν και ως προς τις προϋποθέσεις του Νόμου που δεν τηρήθηκαν. Ο αιτητής δεν έχει δικαίωμα και δεν νομιμοποιείται να προωθεί την αίτηση για λόγους που αφορούν άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Επιπλέον δεν έχει επιδώσει την αίτηση στα άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Δεν υπήρχε υποχρέωση έκδοσης και αποστολής ειδοποίησης Θ καθότι έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση. Η διαδικασία έχει αρχίσει καθόλα νόμιμα και σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου. Η προώθηση της διαδικασίας δεν προωθείται καταχρηστικά αντίθετα ως εκ του νόμου δικαίωμα. Όλες οι ειδοποιήσεις Ι, ΙΒ και ΙΑ εκδόθηκαν νομότυπα και επιδόθηκαν στον αιτητή και στην συνδιαχειρίστρια δεόντως. Αφού έγινε προσπάθεια επίδοσης των ειδοποιήσεων με συστημένο ταχυδρομείο και αυτή απέτυχε ή δεν έγινε εγκαίρως ακολούθησε ιδιωτική επίδοση σε πλήρη συμμόρφωση με το Νόμο. Η ΙΑ δεν είναι πρόωρη. Οι ειδοποιήσεις συντάχθηκαν σύμφωνα με τα παραρτήματα και το οφειλόμενο υπόλοιπο στις Ι και ΙΑ είναι καθόλα ορθό και νόμιμο και ουδέποτε ο αιτητής εξέφρασε οιοδήποτε παράπονο. Η ειδοποίηση Ι δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης στην παρούσα διαδικασία. Ο αιτητής προβαίνει σε γενικούς, αόριστους και αντιφατικούς ισχυρισμούς και δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του οι οποίοι προβάλλονται και διαζευκτικά.
Η ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΗΣ ΕΝΣΤΑΣΗΣ:
Η ένσταση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του Ν. Φερελή ο οποίος μέχρι και τις 18.9.23 ήταν υπάλληλος της ALPHA BANK CYRPUS LTD από την οποία και μεταβιβάστηκαν οι επίδικες διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις προς την εφεσίβλητη. Από τις 18.9.23 μεταφέρθηκε στην DOVALUE CYRPUS LTD η οποία δυνάμει συμφωνίας διαχείρισης και ρύθμισης χρεών με την εφεσίβλητη ανέλαβε τη διαχείριση αριθμού πιστωτικών διευκολύνσεων και των εξασφαλίσεων τους.
Ο μάρτυρας ακολούθως παραθέτει το ιστορικό της υπόθεσης. Η Emporiki Bank που αργότερα συγχωνεύθηκε με την ALPHA BANK παραχώρησε στον αποβιώσαντα πιστωτικές διευκολύνεις οι οποίες εξασφαλίστηκαν με την υποθήκη η οποία αφορά η επίδικη ΙΑ (τεκμήριο 4 η σύμβαση υποθήκης) και προσωπική εγγύηση της συνδιαχειρίστριας του αιτητή (τεκμήριο 5 η σύμβαση εγγύησης). Στις 15.7.2011 ο αιτητής και η εγγυήτρια διορίστηκαν διαχειριστές του αποβιώσαντα (τεκμήριο 6 το διάταγμα). Στο μεταξύ για τις πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν καταχωρήθηκε η αγωγή 5421/2010 Ε.Δ. Λεμεσού στα πλαίσια της οποίας στις 10.12.2010 εκδόθηκε απόφαση εναντίον του αποβιώσαντα και της εγγυήτριας με περιεχόμενο μεταξύ άλλων και διάταγμα εκποίησης της επίδικης υποθήκης (τεκμήριο 7 η απόφαση).
Ακολούθως και ενόψει της μη εξόφλησης του εξ’ αποφάσεως χρέους η εφεσίβλητη προχώρησε με την έναρξη της διαδικασίας πώλησης μέσω του Μέρους VIA του Νόμου 9/65.
Παραθέτει ο μάρτυρας το ιστορικό έκδοσης των ειδοποιήσεων και επιδόσεων τους ως ακολούθως:
- Στις 13.4.23 στάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο η ειδοποίηση Ι ημερ. 28.3.23 και 30.3.23 στον αιτητή και στην συνδιαχειρίστρια και στις 25.4.23 παραλήφθηκε από αμφότερους – τεκμήριο 8.
- Ακολούθησε η αποστολή της ειδοποίησης ΙΒ (τεκμήριο 9).
- Στις 19.6.24 αποστάλθηκε η ειδοποίηση τύπου ΙΑ ημερ. 13.6.25 στον αιτητή και στην συνδιαχειρίστρια του και στις 24.6.25 παραλήφθηκε προσωπικά από τον αιτητή τόσο προσωπικά όσο και εκ μέρους της συνδιαχειρίστριας του (τεκμήριο 10).
Αποτελεί θέση του μάρτυρα ότι εκ των τεκμηρίων 7 έως και 10 προκύπτει η δέουσα έκδοση και επίδοση όλων των ειδοποιήσεων.
Ο μάρτυρας επιπλέον επαναλαμβάνει και αναλύει τους λόγους ένστασης εμμένοντας ειδικότερα ότι ο αιτητής δεν νομιμοποιείται να προωθεί την αίτηση άνευ της συμμετοχής της συνδιαχειρίστριας του ενώ παράλληλα θα έπρεπε να επιδώσει την αίτηση και στα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Σε ότι αφορά τις επιδόσεις αναφέρει επιπλέον ότι οι ειδοποιήσεις αποστάλθηκαν στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις των ενδιαφερόμενων προσώπων και αυτές παραλήφθηκαν. Η συνδιαχειρίστρια ουδέποτε κοινοποίησε ή ενημέρωσε την εφεσίβλητη για οιαδήποτε αλλαγή στην διεύθυνση της.
Η ακρόαση της αίτησης διεξήχθη στη βάση των γραπτών αγορεύσεων αμφοτέρων των ευπαιδεύτων συνηγόρων των διαδίκων. Έχω μελετήσει με πάσα προσοχή το σύνολο της νομικής τους επιχειρηματολογίας όπως επίσης έχω διεξέλθει του συνόλου της δοθείσας, μέσω των ενόρκων δηλώσεων μαρτυρίας που συνοδεύει αίτηση και ένσταση αντίστοιχα και αναφορά θα γίνει όπου κατωτέρω κριθεί απαραίτητο.
Η προώθηση της αίτησης από τον αιτητή ως συνδιαχειριστή περιουσίας αποβιώσαντα ενυπόθηκου οφειλέτη:
Προτού παραθέσω το νομικό πλαίσιο της διαδικασίας στα πλαίσια της οποίας καταχωρήθηκε η υπό κρίση αίτηση θεωρώ ορθό να αποφανθώ επί του ζητήματος της προώθησης της αποκλειστικά από τον αιτητή υπό την ιδιότητα του ως συνδιαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα ενυπόθηκου οφειλέτη.
Το πλαίσιο γεγονότων που αφορά η παρούσα αποτελεί κοινό έδαφος και ειδικότερα προκύπτει από την μη αμφισβητούμενη μαρτυρία ότι στις 15.7.2011 χορηγήθηκαν στα πλαίσια της Αίτησης Διαχείρισης 178/2011 Ε.Δ Πάφου έγγραφα διαχείρισης της περιουσίας του αποβιώσαντα Κυριάκου Κυριάκου στον αιτητή και στην Δέσποινα Ιωάννου Κυριάκου. Τόσο η εφεσίβλητη που απέστειλε τις ειδοποιήσεις όσο και ο αιτητής αποδέχονται ότι η περιουσία του αποβιώσαντα εκπροσωπείται από αμφότερους αιτητή και Δέσποινα Ιωάννου Κυριάκου ως διαχειριστές της περιουσίας του.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι εάν δύναται ένας εκ των διαχειριστών να προωθεί μονομερώς και χωρίς τη συμμετοχή της συνδιαχειρίστριας σε δικονομικό διάβημα προς προστασία της περιουσίας.
Με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύναται να προσβάλει τις ειδοποιήσεις. Εν προκειμένω ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει αποβιώσει και το αντικείμενο της εκποίησης είναι μέρος της περιουσίας αυτού και η οποία εκπροσωπείται από τους διαχειριστές της περιουσίας του ως αυτοί διορίστηκαν λαμβάνοντας με σχετικό διάταγμα έγγραφα διαχείρισης. Εν προκειμένω η συνδιαχειρίστρια με την οποία από κοινού ο αιτητής ασκεί την διαχείριση δεν έχει συνενωθεί ως αιτήτρια και δεν φάνηκε να έχει συγκατατεθεί στην προώθηση της διαδικασίας ή να έχει λάβει γνώση. Τούτο κρίνω ότι καθιστά την αίτηση θνησιγενή και παράτυπη με αποτέλεσμα να αυτή να πρέπει να απορριφθεί. Ελλείπει στην ουσία η δέουσα νομιμοποίηση του αιτητή ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο για την προώθηση της διαδικασίας.
Ανεξάρτητα όμως από την πιο πάνω κατάληξη μου θα προχωρήσω να εξετάσω την αίτηση επί της ουσίας των ισχυρισμών της.
Νομικό Πλαίσιο της διαδικασίας πλειστηριασμού ακινήτων του Μέρους VIA του Ν. 9/65 και εφαρμογή του στην προκειμένη περίπτωση:
Μέσω της ανωτέρω νομοθεσίας ένας ενυπόθηκος δανειστής δύναται να εκκινήσει διαδικασία για την πώληση μέσω πλειστηριασμού, ενυπόθηκων ακινήτων, αφού ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία, ως αυτή περιγράφεται στο πιο πάνω μέρος το οποίο εισήχθη με τον τροποποιητικό νόμο 142(Ι)/2014 αλλά και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις αυτού.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44(Β)(1) το δικαίωμα αυτό προκύπτει στην περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατό είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου.
Πριν την θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 65(1)/2023 το άρθρο 44(Β) (1), είχε ως ακολούθως:
«44Β.-(1) Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.
(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος:
(3) Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.»
Αυτό που προνοείτο με βάση το άρθρο, ήταν ότι, η οποιαδήποτε ειδοποίηση υπερημερίας ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος. Δεν απαιτείτο η αποστολή τέτοιας ειδοποίησης στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIΑ (Άρθρο 44Β(2)). Δηλαδή επιβαλλόταν υποχρέωση αποστολής ειδοποίησης τύπου Θ στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής ήταν αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα και όχι σε αντίθετη περίπτωση όπως για παράδειγμα εταιρειών εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων και επιπλέον αυτή η υποχρέωση δεν υφίστατο όταν υπήρχε για το χρέος δικαστική απόφαση ή κατατεθειμένη αίτηση πώλησης δυνάμει του μέρους VI του νόμου.
Με την τροποποίηση που εισήχθη με τον Νόμο 65(1)/2023 και ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 14.7.2023, το άρθρο 44(Β)(1) έχει πλέον ως ακολούθως:
«44Β.-(1) Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.
(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση στην οποία αναφέρονται ρητά τα ακόλουθα:
(α) Ο αριθμός λογαριασμού·
(β) το όνομα του δανειολήπτη·
(γ) η ημερομηνία έναρξης/χορήγησης του δανείου·
(δ) ο σκοπός του δανείου·
(ε) το αρχικό ποσό του δανείου·
(στ) το επιτόκιο (βάση και περιθώριο)·
(ζ) η διαχρονική διακύμανση του επιτοκίου·
(η) το σύνολο των καταβληθέντων δόσεων και πληρωμών κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(θ) το σύνολο των τόκων κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ι) το σύνολο των τόκων υπερημερίας κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ια) το σύνολο τυχόν άλλων χρεώσεων κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ιβ) το υπόλοιπο κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ιγ) οι μέρες σε καθυστέρηση·
(ιδ) το ποσό σε καθυστέρηση·
(ιε) η μηνιαία δόση κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ιστ) οι υποθήκες και το ποσό που εξασφαλίζεται από αυτές κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ιζ) οι άλλες εξασφαλίσεις και το ποσό που εξασφαλίζεται από αυτές κατά την ημερομηνία της ειδοποίησης·
(ιη) όπου εφαρμόζεται, οι ημερομηνίες αποστολής όλων των επιστολών που αναφέρονται στις παραγράφους 5(2)(β), 5(2)(γ), 5(2)(δ) και 5(2)(ε) του Κώδικα·
(ιθ) η ημερομηνία τερματισμού του δανείου, στην περίπτωση που αυτό έχει τερματιστεί·
(κ) κατά πόσο έχει εκδοθεί απόφαση επί διαιτησίας, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου· και
(κα) τα στοιχεία επικαιροποίησης που προκύπτουν από οποιεσδήποτε τροποποιητικές συμφωνίες δανειακής σύμβασης, με ρητή αναφορά στις εκάστοτε εν ισχύι εξασφαλίσεις και στην ημερομηνία λήξης του δανείου:
Νοείται ότι, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΓΑ, η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή:
Νοείται περαιτέρω ότι, δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», σε περίπτωση κατά την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή έχει ήδη κατατεθεί αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI.
(2Α) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), σε περίπτωση κατά την οποία η προβλεπόμενη στο εδάφιο (2) ειδοποίηση αποστέλλεται σε επιλέξιμο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, αυτή συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, υπογεγραμμένη από νόμιμο ελεγκτή ή νόμιμο ελεγκτικό γραφείο, η οποία επιβεβαιώνει το ύψος του οφειλόμενου ποσού.
(3) Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.»
Με τον μετέπειτα δε τροποποιητικό Νόμο 155(1)/2023, ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 19.12.2023 η διάταξη του εδαφίου 2Α διαγράφηκε. Προκύπτει επομένως ότι με τον τροποποιητικό νόμο 65(1)/2023 η υποχρέωση αποστολής ειδοποίησης τύπου Θ δεν βαρύνει μόνο τα αδειοδοτημένα πιστωτικά ιδρύματα αλλά πλέον όλα τα αδειοδοτημένα ιδρύματα, περιλαμβανομένων άρα και ιδρυμάτων όπως η εφεσίβλητη που δεν αποτελεί πιστωτικό ίδρυμα. Η δε ειδοποίηση τύπου Θ καθορίζεται σε συγκεκριμένο τύπο και περιεχόμενο. Η αναφορά σε αδειοδοτημένο ίδρυμα πλέον, διευρύνει την υποχρέωση, σε όλα τα αδειοδοτημένα ιδρύματα που είναι ενυπόθηκοι δανειστές και όχι μόνο σε πιστωτικά ενώ με τον τροποποιητικό νόμο 65(1)/2023 εισάγεται πλέον και η ερμηνεία της αναφοράς σε «αδειοδοτημένο ίδρυμα» και δη ότι αυτό σημαίνει αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου ή αγοραστή κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, όπου αγοραστής σημαίνει τα πρόσωπα τα οποία αναφέρονται στο εδάφιο (1) του άρθρου 4 που περιλαμβάνει και τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων.
Η έναρξη τώρα της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που προβλέπεται, διενεργείται, με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού (Άρθρο 44Γ(1)). Οι πρόνοιες του άρθρου αυτού διαμορφώθηκαν με τον τροποποιητικό Νόμο 155(1)/2023 και πλέον περιλαμβάνουν σε αντίθεση με τις προηγούμενες πρόνοιες ότι η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.
Προκύπτει επομένως ότι προϋπόθεση για την αποστολή της ειδοποίησης τύπου Ι αποτελεί η πάροδος προθεσμίας τουλάχιστον 30 ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης τύπου Θ όταν αυτή βεβαίως υφίσταται υποχρέωση να αποσταλεί και δεν εμπίπτει η συγκεκριμένη περίπτωση σε μια από τις εξαιρέσεις ήτοι όταν υπάρχει δικαστική απόφαση ή αίτηση για αναγκαστική πώληση δυνάμει του μέρους VI.
Περαιτέρω σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα (30) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. (Άρθρο 44Γ(2)).
Το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου περιλαμβάνει το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη και οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου μέρους να αποταθεί στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της πιο πάνω ειδοποίησης για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης. Οι λόγοι που μπορεί να προβάλει καθορίζονται εξαντλητικά από το Νόμο και είναι οι ακόλουθοι:
«(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Το δικαίωμα το οποίο δίνεται στο στάδιο αυτό στον ενυπόθηκο οφειλέτη είναι να παραμερίσει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» της σκοπούμενης πώλησης μόνο και εφόσον αποδείξει ένα από τους πιο πάνω εξαντλητικά καθοριζόμενους λόγους (βλέπε σχετικά την απόφαση ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ XXX ΠΑΠΑΚΟΚΚΙΝΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 110/2019, Ημερ.18/02/2020).
Πέραν των πιο πάνω, ο νόμος καθορίζει και τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να διενεργείται η επίδοση των σχετικών ειδοποιήσεων που απαιτούνται από το Μέρος VIA, ήτοι των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ, και ως αναφέρεται στο ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ ο όρος «επίδοση» έχει την ακόλουθη ερμηνεία:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισµένη σε µητρώο του Τµήµατος Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:
Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία:
.....................»
Μέσα από τις πιο πάνω ερμηνευτικές πρόνοιες προκύπτει ότι ο ίδιος ο Νόμος καθορίζει ρητά ότι η επίδοση των ειδοποιήσεων πρέπει να λαμβάνει χώρα με συστημένο ταχυδρομείο και εάν αυτό καταστεί ανέφικτο δύναται να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση. Η επιταγή αυτή του νόμου έχει τύχει ανάλυσης σε σωρεία αποφάσεων των Επαρχιακών Δικαστηρίων αλλά και σε σωρεία αποφάσεων που το παρόν Δικαστήριο εξέδωσε επί του ίδιου ζητήματος. Σημαντική και καθοδηγητική είναι όμως πλέον η ερμηνεία ως προς το τρόπο επίδοσης ως εδραιώθηκε μέσα από την απόφαση του Εφετείου στην απόφαση στην υπόθεση ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ v. ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΝΤΕΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023, όπου λέχθηκαν τα εξής:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
Πέραν της συνήθους και φυσικής έννοιας των επιμέρους λέξεων του νομοθετήματος, επιβεβαιωτικό εργαλείο διάγνωσης του σκοπού του Νομοθέτη αποτελεί η πρότερη κατάσταση πραγμάτων.
Συγκεκριμένα, πριν τη θέσπιση του τροποποιητικού Ν87(Ι)/2018 η ερμηνευτική αναφορά της «επίδοσης» ήταν η ακόλουθη:
«επίδοση» σημαίνει την παράδοση οποιασδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται ή µε ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Δηλαδή, με τον τροποποιητικό Ν87(Ι)/2018 ο Νομοθέτης, μεταξύ άλλων, επέλεξε να απαλείψει το διαζευκτικό «ή» και να το αντικαταστήσει με τη φράση «και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό». Τούτο άρει την όποια εναπομείνασα αμφιβολία περί του σκοπού του Νομοθέτη.
Όπως αναφύεται από τη Νομολογία, η αποστολή των Δικαστηρίων, σε ξεκάθαρες περιπτώσεις, περιορίζεται στο να διαγιγνώσκουν, μέσα από τη συνήθη και φυσική έννοια των λέξεων, τον δεδηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη.
Η υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή. Συνεπώς, το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης/ενδιαφερόμενος μιας ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου, σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, όπως εξάλλου έχει επισυμβεί στην προκειμένη περίπτωση, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ' εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι.»
Ενόψει των επίδικων ζητημάτων που προκύπτουν από αίτηση και ένσταση σχετικές είναι οι μεταβατικές διατάξεις των τροποποιητικών νόμων 65(1)/2023 και 155(1)/2023. Σε σχέση με τις τροποποιήσεις που επήλθαν στο Νόμο με τον τροποποιητικό Ν. 65(1)/2023 για την υποχρέωση αποστολής ειδοποίηση τύπου Θ αλλά και τον Ν.155(1)/2023 για την πάροδο προθεσμίας τουλάχιστον 30 ημερών από την αποστολή της Θ για να εκδοθεί και επιδοθεί η ειδοποίηση τύπου Ι, σχετικές είναι οι μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 44ΓΑ (Ν.65(1)/2023) και του άρθρο 44ΓΒ (Ν.155(1)/2023) που έχουν ως ακολούθως:
«44ΓΑ.-(1) Ανεξαρτήτως των διατάξεων της πρώτης επιφύλαξης του εδαφίου (2) του άρθρου 44Β, οι διατάξεις του εδαφίου (2Α) του άρθρου 44Β ισχύουν για όλες τις διαδικασίες εκποίησης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, και, ως εκ τούτου, οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ», «Ι» και «ΙΑ» του Δεύτερου Παραρτήματος, έχει αποσταλεί αναφορικά με τις περιπτώσεις που αναφέρονται πιο πάνω θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου.»
«44ΓΒ. Οι διατάξεις του άρθρου 44Γ εφαρμόζονται σε όλες τις διαδικασίες εκποίησης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 5) Νόμου του 2023 και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη και, ως εκ τούτου, οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» και «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία έχει αποσταλεί αναφορικά με τις περιπτώσεις που προβλέπονται πιο πάνω, θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου: Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία το αδειοδοτημένο ίδρυμα έχει ήδη αποστείλει έγγραφες ειδοποιήσεις κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφορικά με τις περιπτώσεις που προβλέπονται πιο πάνω, αποστέλλεται εκ νέου η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ».
Οι πρόνοιες των τροποποιήσεων τυγχάνουν εφαρμογής κατά κανόνα από την ημερομηνία δημοσίευσης των εκτός και εάν προβλέπεται η αναδρομική τους ισχύ. Εν προκειμένω ο νομοθέτης επέλεξε να προσδώσει αναδρομικότητα στις διατάξεις του εδαφίου 2Α του άρθρου 44Β στις περιπτώσεις όπου ο πλειστηριασμός δεν έχει ακόμα γίνει ή έγινε χωρίς επιτυχία και μόνο όταν η περίπτωση αφορούσε την κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη. Τούτη δε η πρόνοια έχει άμεση σχέση και συνάφεια με τα όσα το διαγραφέν πλέον εδάφιο 2Α προνοούσε για την περίπτωση κατά την οποία η προβλεπόμενη στο εδάφιο (2) ειδοποίηση αποστελλόταν σε επιλέξιμο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος και όπως αυτή συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, υπογεγραμμένη από νόμιμο ελεγκτή ή νόμιμο ελεγκτικό γραφείο, η οποία επιβεβαιώνει το ύψος του οφειλόμενου ποσού.
Ομοίως επέλεξε να προσδώσει αναδρομικότητα στην πρόνοια που εισήχθη με τον Ν.155(1)/2023 για την προθεσμία 30 ημερών από την επίδοση της Θ πριν την έκδοση και επίδοση της Ι, μόνο στις περιπτώσεις για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 5) Νόμου του 2023, που παρεμβάλλω ήταν η 19/12/2023, και όπου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη. Σε αυτές μόνο τις περιπτώσεις η οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» και «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία έχει αποσταλεί θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου και όπου ήδη αποστάλθηκε ειδοποίηση ΙΑ αυτή πρέπει να αποσταλεί εκ νέου.
Ιδιαίτερη σημασία επομένως για την εξέταση του κατά πόσο μια περίπτωση εμπίπτει σε αυτές που ο νομοθέτης επέλεξε να θέσει αναδρομική ισχύ είναι οι ερμηνευτικές διατάξεις με αναφορά στις έννοιες του επιλέξιμου οφειλέτη και της κύριας κατοικίας και οι οποίες τίθενται στο άρθρο 44ΙΕ του Νόμου.
“επιλέξιμος οφειλέτης» σημαίνει ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία:
Νοείται ότι, ενυπόθηκος οφειλέτης, ο οποίος έχει λάβει από αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις επιστολές που προβλέ-πονται στις παραγράφους 5(2)(β), 5(2)(γ), 5(2)(δ) και 5(2)(ε) του Κώδικα μετά την έναρξη της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και δεν έχει προσκομίσει στο αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις απαιτούμενες και άλλες πληροφορίες εντός των χρονοδιαγραμμάτων που προβλέπονται από τις εν λόγω επιστολές, δεν θεωρείται επιλέξιμος οφειλέτης·
«κύρια κατοικία» σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000)·
Έχοντας αναφέρει το πιο πάνω νομικό πλαίσιο όπως έχει καθοριστεί από τους τροποποιητικούς νόμους και με αναφορά πάντα στον λόγο έφεσης προχωρώ να εξετάσω τα επίδικα θέματα ως καθορίζονται τόσο με τους λόγους έφεσης όσο και ένστασης.
Σε ότι αφορά την ειδοποίηση τύπου Θ.
Πλέον επιβάλλεται, σε κάθε αδειοδοτημένο ίδρυμα ως η έννοια αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου ή αγοραστή κατά την έννοια του άρθρου 2 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για συναφή θέματα Νόμου, η υποχρέωση έκδοσης ειδοποίησης τύπου Θ. Επομένως αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ως καθορίζεται στους δύο αυτούς νόμους είναι πλέον τόσο τα πιστωτικά ιδρύματα τόσο και τα άλλα αδειοδοτημένα ιδρύματα περιλαμβανομένων και των εταιρειών εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων.
Αποτελεί θέση της εφεσίβλητης και εισήγηση των ευπαιδεύτων συνηγόρων της ότι το Δικαστήριο στα πλαίσια έφεσης κατά ειδοποίησης τύπου ΙΑ στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Γ(3) δεν δύναται να εξετάσει οιοδήποτε άλλο λόγο αφορά τις λοιπές και προγενέστερες ειδοποιήσεις. Με τις τροποποιήσεις ως αναφέρθηκαν ανωτέρω ο νομοθέτης επέβαλε πλέον υποχρέωση αποστολής ειδοποίησης Θ σε κάθε αδειοδοτημένο ίδρυμα. Η εν λόγω ειδοποίηση όχι μόνο πλέον έχει συγκεκριμένο τύπο και περιεχόμενο αλλά δημιουργεί και χρονικό περιορισμό στην έκδοση της επακόλουθης ειδοποίησης τύπου Ι με την οποία και τάσσεται και προθεσμία για καταβολή ποσού προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Η ειδοποίηση Ι τώρα αποστέλλεται και τίθεται και με αυτήν προθεσμία για την έκδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ. Έχει επομένως τεθεί από τον νομοθέτη μια σειρά ειδοποιήσεων οι οποίες συνδέονται μεταξύ των καθότι μόνο με την πάροδο συγκεκριμένης προθεσμίας από την αποστολή της μιας η εφεσίβλητη δύναται να προχωρήσει με την έκδοση της επόμενης. Η παράβαση αυτών των προθεσμιών επομένως ενδέχεται να καταστήσει πρόωρη την αποστολή της επόμενης με αποτέλεσμα η ειδοποίηση ΙΑ η οποία και αποτελεί την τελευταία να έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή προς τον δανειστή ως ο λόγος του άρθρου 44Γ(3) υπό στοιχείο (γ) προνοεί. Καταλήγω επομένως ότι δύναμαι να εξετάσω τα όσα τέθηκαν σε σχέση με την ειδοποίηση Θ από πλευράς αιτητών.
Στην προκειμένη περίπτωση η διαδικασία του πλειστηριασμού ενεργοποιήθηκε από την εφεσίβλητη αφού η τελευταία έλαβε προς όφελος της δικαστικής απόφαση συμφώνως του τεκμηρίου 7 στις 10.12.2010. Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 44 (Β) 2 προνοείται εξαίρεση στην υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», όταν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή έχει ήδη κατατεθεί αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Εν προκειμένω επομένως η παράλειψη έκδοσης και αποστολής ειδοποίησης τύπου Θ δεν συνιστά παράβαση των διαδικασιών του Νόμου καθότι στις 10.12.2010 εκδόθηκε απόφαση εναντίον του αποβιώσαντα και τούτο δεν έχει αμφισβητηθεί. Αποτελεί κατάληξη μου επομένως ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση αποστολής ειδοποίησης τύπου Θ και τούτο ανεξάρτητα από τις μεταβατικές διατάξεις εφόσον είχε ήδη εκδοθεί απόφαση προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή.
Σε ότι αφορά τις επιδόσεις των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ.
Το επόμενο ζήτημα που άπτεται των εν τέλει προωθούμενων λόγων έφεσης είναι το ζήτημα της έκδοσης και επίδοσης των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ.
Η μαρτυρία της εφεσίβλητης ως παρουσιάστηκε στα τεκμήρια 7 έως και 10 δεν αμφισβητήθηκε. Αυτό που αμφισβητείται είναι εάν η πορεία της διαδικασίας ως ακολουθήθηκε είναι σύμφωνη με τις πρόνοιες του Νόμου.
Η ειδοποίηση τύπου Ι εκδόθηκε (τεκμήριο 8) στις 30.3.23 προς τους συνδιαχειριστές επιπλέον στην συνδιαχειρίστρια υπό την ιδιότητα της και ως εγγυήτρια στο χρέος, άρα ενδιαφερόμενο μέρος, στις 28.3.23 επομένως σε χρόνο πριν τεθεί σε εφαρμογή ο Νόμος. Οι τροποποιήσεις με τους ανωτέρω όμως τροποποιητικούς νόμους αφορούν την τασσόμενη πλέον προθεσμία για αποστολή της Ι μετά την αποστολή της Θ όπου αυτή υπάρχει υποχρέωση να εκδοθεί και αποσταλεί. Εν προκειμένω η απουσία υποχρέωσης αποστολής της Θ καθιστά αδιάφορες τις τροποποιήσεις για την παρούσα περίπτωση εφόσον εν τη απουσία αποστολής Θ η εφεσίβλητη δύνατο να προωθήσει διαδικασία απευθείας με έκδοση της ειδοποίησης τύπου Ι.
Σε κάθε περίπτωση όμως αναφέρω ότι και η αναδρομικότητα ως αποδόθηκε από τον νομοθέτη καλύπτει μόνο την περίπτωση όπου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη. Μόνο τότε η οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» και «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία έχει αποσταλεί θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου και όπου ήδη αποστάλθηκε ειδοποίηση ΙΑ αυτή πρέπει να αποσταλεί εκ νέου. Εν προκειμένω ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει αποβιώσει και καμία αναφορά γίνεται ή θέση προβάλλεται περί του ότι το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία της οικογένειας του για περίοδο πέραν των 6 μηνών, η δε αξία αυτής δεν υπερβαίνει τις €350.000,00 αλλά και να έχουν εκδοθεί από το αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις επιστολές που προβλέπονται στις παραγράφους 5(2)(β), 5(2)(γ), 5(2)(δ) και 5(2)(ε) του Κώδικα μετά την έναρξη της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου ως απαιτεί ο νόμος με σχετική διάταξη για να θεωρηθεί κάποιος επιλέξιμος οφειλέτης.
Προκύπτει επομένως ότι η προκειμένη περίπτωση δεν αφορά περίπτωση επιλέξιμου οφειλέτη, οπότε η διαδικασία με την αποστολή της Θ και Ι να έπρεπε να λάβει χώρα εκ νέου ενόψει της μεσολαβούσας τροποποίησης του Νόμου. Τούτο σημαίνει ότι η ειδοποίηση τύπου Ι ως εκδόθηκε δεν έχει απωλέσει την ισχύ της και ελλείψει την ιδιότητας του επιλέξιμου οφειλέτη δεν θεωρείται άκυρη οπότε να πρέπει εκ νέου να αποσταλεί.
Προχωρώ να εξετάσω τώρα το ζήτημα της επίδοσης των ειδοποιήσεων τύπου Ι και ΙΑ. Αποτελεί θέση της εφεσίβλητης ότι απέστειλαν τις ειδοποιήσεις στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις των ενδιαφερόμενων προσώπων. Αναφέρω εξαρχής ότι καμία αναφορά γίνεται από τον αιτητή ότι αυτές αποστάλθηκαν σε λανθασμένη διεύθυνση ή ότι αυτός ή η συνδιαχειρίστρια του ενημέρωσαν καθ’ οιονδήποτε τρόπο την εφεσίβλητη για αλλαγή διεύθυνσης.
Με βάση το τεκμήριο 8 στις 10.4.23 η εφεσίβλητη απέστειλε την ειδοποίηση τύπου Ι στον αιτητή και στην συνδιαχειρίστρια υπό την διττή της ιδιότητα και ως εγγυήτρια στο χρέος με συστημένο ταχυδρομείο στην οδό Μπουμπουλίνας 20, 8010, Πάφος. Με βάση τα στοιχεία του τεκμηρίου 8 η αποστολή προς τον αιτητή λαμβάνει αριθμό με κατάληξη “…310CY”. Με βάση το track & Trace αποτέλεσμα της συγκεκριμένης αποστολής αυτή από τη Λευκωσία που παραδίδεται στις 13.4.23 φτάνει στην Πάφο στο σημείο παράδοσης στις 19.4.23 οπότε και εκδίδεται ειδοποίησης και στις 25.4.23 παραδίδεται από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο («AUTHORISED PERSON/ADRESSE»). Ομοίως ίδια κατάληξη με παράδοση την ίδια ημερομηνία προκύπτει και για τις αποστολές προς την συνδιαχειρίστρια.
Η θετική προς την αποστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των πιο πάνω προσώπων μαρτυρία και τα αποτελέσματα από το ταχυδρομείο γίνονται αποδεκτά και τούτο στη βάση της ποιότητας της μαρτυρίας και της ανυπαρξίας οιασδήποτε μαρτυρίας προς αντίκρουση της. Ειδικότερα αυτό που ο αιτητής επικαλείται είναι ότι ουδέποτε παρέλαβε την εν λόγω ειδοποίηση και εάν την παρέλαβε η επίδοση δεν ήταν νομότυπη. Αόριστη και γενική η θέση του και ως τέτοια απορρίπτεται.
Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι την εκδοχή της εφεσίβλητης και την αοριστία της θέσης του αιτητή ενισχύει και το γεγονός ότι η μεσολαβούσα της Ι και ΙΑ ειδοποίηση τύπου ΙΒ σύμφωνα με το τεκμήριο 9 αποστάλθηκε στις 8.11.24 με συστημένο ταχυδρομείο στον αιτητή και τη συνδιαχειρίστρια του στην ίδια οδό ήτοι Μπουμπουλίνας 20 και αυτή με βάση το Track & Trace αποτέλεσμα παραλήφθηκε από την συνδιαχειρίστρια στις 19.11.24. Στον αιτητή λόγω παράλειψης παραλαβής της και επιστροφής στον αποστολέα επιδόθηκε μέσω ιδιώτη επιδότη στις 17.12.24 μέσω μάλιστα της συνδιαχειρίστριας του και η οποία στην Ε/Δ του επιδότη αναφέρεται ως θυγατέρα και συγκάτοικος του. Δεν μπορεί επομένως το επιχείρημα ότι η συνδιαχειρίστρια διαμένει μόνιμα στο εξωτερικό να γίνει αποδεκτό ενώ σε κάθε περίπτωση αυτή δεν φάνηκε σε οιοδήποτε στάδιο να ενημέρωσε την εφεσίβλητη για αλλαγή της διεύθυνσης.
Σε σχέση τώρα με την ειδοποίηση τύπου ΙΑ σχετικό είναι το τεκμήριο 10. Η επίδικη ειδοποίηση ημερ.13.6.25 αποστάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο και παραδόθηκε στο ταχυδρομείο στη Λευκωσία στις 19.6.25. Η αποστολή έγινε στην ίδια διεύθυνση ως οι προηγούμενες και σύμφωνα με το Track & Trace αποτέλεσμα παραλήφθηκαν στις 24.6.25 από τον Ανδρέα Ιωάννου, αιτητή τόσο προσωπικά τόσο και εκ μέρους της συνδιαχειρίστριας του.
Σε ότι αφορά τώρα τον τύπο των ειδοποιήσεων και δη το υπόλοιπο ως ισχυρίζεται ο αιτητής. Καταρχήν ο ισχυρισμός ότι το υπόλοιπο δεν είναι το ορθό καθότι αυτό καθορίζεται ως την έκδοση των δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός. Δεν αναμένεται να καθορίζεται το υπόλοιπο στη βάση μιας μελλοντικής και αβέβαιης ημερομηνίας όπως η ημερομηνία επίδοσης και πουθενά αυτό δεν επιβάλλεται από το Νόμο. Επιπλέον με βάση το δεύτερο παράρτημα όπου περιλαμβάνονται οι τύποι των ειδοποιήσεων και συγκρίνοντας αυτούς με τα σχετικά τεκμήρια των Ι και ΙΑ ειδοποιήσεων δεν διαπιστώνω παρέκκλιση από τα όσα επιβάλλεται να περιλαμβάνονται στις ειδοποιήσεις.
Στη βάση των ανωτέρω ουδόλως εύλογοι κρίνονται οι ισχυρισμοί του αιτητή και συνεπώς οι λόγου έφεσης απορρίπτονται στο σύνολο τους.
Έχοντας επομένως εξετάσει τους προωθούμενους λόγους έφεσης κρίνω ότι η αίτηση δεν μπορεί να έχει επιτυχία και ως εκ τούτου απορρίπτεται.
Τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον του αιτητή / εφεσειόντα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……..……................................................
Ε. Δημητρίου – Παναγή, Α.Ε.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο