ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Γεν. Aίτησης: 53/2014
Μεταξύ:
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ
Αιτητών
- ΚΑΙ -
ΜΙΧΑΛΑΚΗ ΚΟΥΒΑ
Καθ’ ου η αίτηση
------------------------------
Αίτηση έρευνας, ημερομηνίας 11/9/2020
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 10/10/2025
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για αιτητές: κ. Χρ. Ι. Κίτσιος, για Α.Ι. ΚΙΤΣΙΟΣ Δ.Ε.Π.Ε.
Για καθ’ ου η αίτηση: κ. Α. Δημητρίου, για ΑΝΔΡΕΑΣ Θ. ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗΣ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. (για να ακούσει απόφαση, η κα Θ. Χατζησολωμού)
Για ενδιαφερόμενο μέρος: κα Ε. Ασσιώτου, για ΚΩΣΤΑΣ ΜΕΛΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ
Καθ’ ου η αίτηση: παρών
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Στις 27/11/2012 εκδόθηκε διαιτητική απόφαση εναντίον του καθ’ ου η αίτηση και υπέρ του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Λεμεσού Λτδ (στο εξής «Συνεργατικό») για το ποσό των €228.970,92, πλέον τόκοι προς 9% από 27/11/2012 μέχρι εξοφλήσεως, με κεφαλαιοποίηση των τόκων δυο φορές το χρόνο (στις 30/6 και 31/12), πλέον €150, έξοδα διαιτησίας. Το Συνεργατικό, στις 10/2/2014 καταχώρησε αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, στο πλαίσιο της οποίας, στις 2/4/2014 εξασφάλισε διάταγμα εγγραφής και εκτέλεσης της εν λόγω απόφασης.
Ο καθ’ ου η αίτηση, με δήλωσή του στο Κτηματολόγιο, ημερομηνίας 10/9/2014, στις 7/10/2024 προέβη σε μεταβίβαση δυνάμει δωρεάς, ενός διαμερίσματος, ιδιοκτησίας του (στο εξής «επίμαχο διαμέρισμα») στο όνομα του ενδιαφερομένου μέρους (στο εξής και «Μιχαέλα»).
Η Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (στο εξής και «αιτητές»), στις 11/9/2020 καταχώρησαν εναντίον του καθ’ ου αίτηση την υπό κρίση αίτηση - την οποία επέδωσαν και στο ενδιαφερόμενο μέρος -, με την οποία ζητούν - μεταξύ άλλων -:
Α. Όπως ο καθ’ ου η αίτηση εξεταστεί αναφορικά με την οικονομική του κατάσταση με σκοπό την έκδοση, πρώτο, διατάγματος πληρωμής του εξ αποφάσεως χρέους και των εξόδων με μηνιαίες δόσεις και δεύτερο, διάταγμα ακύρωσης καταδολιευτικών μεταβιβάσεων.
Β. Όπως ο καθ’ ου η αίτηση εξεταστεί αναφορικά με τη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος η οποία είχε ως αποτέλεσμα να παρεμποδιστούν οι αιτητές στην είσπραξη του εξ αποφάσεως χρέους ή μέρους αυτού.
ΣΤ. Δήλωση ότι η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος είναι καταδολιευτική πράξη.
Ζ) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο αρμόδιος λειτουργός του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λεμεσού, όπως ακυρώσει, ως καταδολιευτική, τη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος και όπως αυτό εγγραφεί στο όνομα του καθ’ ου η αίτηση με ταυτόχρονη εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους σ’ αυτό, ως επιβάρυνση.
Η αίτηση (ως έχει τροποποιηθεί η νομική της βάση) βασίζεται στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6, άρθρα 2 και 14, Μέρος VΙII, άρθρα 82-89, Μέρος ΙΧ, άρθρα 90, 91Α, 91Β, 91Γ, 91Δ, 91Ε, 91ΣΤ, 91Ζ και 91Ι και στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.48 Θ.Θ. 1, 2 και 3.
Η αίτηση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της Χρυσοβαλάντως Αγά (στο εξής «Αγά»), η οποία, κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, στις 25/2/2022 προέβη και σε συμπληρωματική ένορκη δήλωση. Επίσης κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, σε συμπληρωματική ένορκη δήλωση προέβη και η Ορθοδοξία Παρμαξή, στις 9/1/2025.
Ο καθ’ ου η αίτηση και το ενδιαφερόμενο μέρος καταχώρησαν από κοινού ένσταση στην αίτηση. Ως έχει τροποποιηθεί εδράζεται σε 42 λόγους και υποστηρίζεται από δυο ένορκες δηλώσεις. Στη μια προέβη ο καθ’ ου η αίτηση και στην άλλη το ενδιαφερόμενο μέρος. Το τελευταίο, κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, στις 20/11/2024 προέβη και σε συμπληρωματική ένορκη δήλωση.
Κατά την ακρόαση της αίτησης παρουσιάστηκε ως πρώτος μάρτυρας η Αγά, η οποία - κατόπιν σχετικής διαταγής - αντεξετάστηκε επί του περιεχομένου των παραγράφων 1 και 2 της αρχικής ένορκης δήλωσής της. Ακολούθησε ο καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος αντεξετάστηκε συνολικά από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των αιτητών και εν μέρει από το Δικαστήριο. Στη συνέχεια παρουσιάστηκε το ενδιαφερόμενο μέρος, το οποίο επίσης αντεξετάστηκε συνολικά από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των αιτητών. Η ακρόαση της αίτησης συμπληρώθηκε με τη μαρτυρία δυο εκτιμητών ακινήτων. Του Χριστάκη Λοϊζίδη, ο οποίος κλήθηκε από τον καθ’ ου η αίτηση και του Γιώργου Γαβριηλίδη, ο οποίος κλήθηκε από τους αιτητές.
Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω στο σύνολό του το περιεχόμενο της μαρτυρίας και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω. Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό η αγόρευση του καθ’ ου η αίτηση υποβλήθηκε εκ μέρους και του ενδιαφερόμενου μέρους.
Επειδή αριθμός λόγων ένστασης είναι δικαιοδοτικής φύσεως, αρχίζω με αυτούς.
Με τον 1ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές δεν ήταν εξ αποφάσεως πιστωτές κατά το χρόνο της μεταβίβασης και/ή ουδέποτε κατέστησαν πιστωτές κατά το χρόνο της μεταβίβασης, τη εννοία του Νόμου. Με το 2ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές κατέστησαν εξ αποφάσεως πιστωτές σε μεταγενέστερο χρόνο της μεταβίβασης. Με τον 22ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές δεν έχουν δικαίωμα να καταχωρήσουν την παρούσα αίτηση ή και ουδέποτε απέκτησαν την ενεργητική νομιμοποίηση για να προωθούν την παρούσα διαδικασία ή και δεν έλαβαν το απαιτούμενο διάταγμα συνέχισής της. Με τον 24ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές, ουδέποτε ήταν ή και ουδέποτε κατέστησαν εξ αποφάσεως πιστωτές του καθ’ ου η αίτηση ή και ουδέποτε κατέστησαν νομίμως εξ αποφάσεως πιστωτές. Με τον 25ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές δε νομιμοποιούνται στην εκτέλεση της απόφασης ή και δεν νομιμοποιούνται ενεργητικά στην καταχώρηση της παρούσας αίτησης. Με τον 26ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές δεν έχουν, προ της καταχώρησης της αίτησης, νομίμως υποκαταστήσει με τη σωστή διαδικασία ή και με τροποποίηση, το Συνεργατικό ή και τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ ή και τη Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. Με τον 28ο λόγο υποβάλλεται ότι το άρθρο 49ΣΤ του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου 22/1985 είναι αντισυνταγματικό ή και προκαλεί σύγκρουση μεταξύ της νομοθετικής και δικαστικής εξουσίας. Με τον 39ο λόγο υποβάλλεται ότι το άρθρο 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου 169/2015 είναι αντισυνταγματικό, καθότι παραβιάζει την ελευθερία του συμβάλλεσθε ελευθέρως ή και την επιλογή του αντισυμβαλλόμενου. Με τον 40ο λόγο υποβάλλεται για ίδιο άρθρο (18) ότι είναι αντισυνταγματικό, καθότι προκαλεί σύγκρουση μεταξύ της νομοθετικής και της δικαστικής εξουσίας, παραβιάζοντας τις πρόνοιες του άρθρου 163 του Συντάγματος. Με τον 41ο λόγο υποβάλλεται ότι οι αιτητές δε δικαιούνται τις αιτούμενες θεραπείες, καθότι δεν τηρήθηκαν οι εκ των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας προβλεπόμενες διαδικασίες τροποποίησης και συνέχισης της διαδικασίας. Τέλος, με τον 42ο λόγο υποβάλλεται ότι δεν τηρήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου 169/2015.
Αναφορικά με τους τρεις λόγους λόγους με τους οποίους εγείρεται θέμα αντισυνταγματικότητας, στην υπόθεση Πιπονίδη ν. Ελληνικής Τράπεζας Δημόσιας Εταιρείας Λτδ κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 429/11, ημερ. 6/12/2017 επισημαίνονται τα εξής:
«Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Αχιλλέως κ.α. ν. Πιτταρά κ.α. (2012) 1 (Β) ΑΑΔ 1590, 1602, η νομολογία επιτάσσει ότι η εξέταση της συνταγματικότητας των νόμων δεν γίνεται αυτεπαγγέλτως ούτε ελέγχεται περιστασιακά ή συμπτωματικά. Σε κάθε περίπτωση το θέμα της συνταγματικότητας νόμου πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς στα δικόγραφα και να εξετάζεται στο πλαίσιο των νομικών επιχειρημάτων που το στοιχειοθετούν ενώ η σκοπιμότητα της νομοθετικής ρύθμισης εκφεύγει του δικαστικού ελέγχου (βλ. Κούρτης κ.α. ν. Δημοκρατίας κ.α. (1999) 3 ΑΑΔ 408, Μαυρομμάτης ν. Δημοκρατίας (1998) 3 ΑΑΔ 910 και Κυπριανού κ.α. ν. Δημοκρατίας (2003) 3 ΑΑΔ 8.
Στην υπόθεση Investylia Ltd. ν. Tαμπούρη (2006) 1 (B) AAΔ 1325 ένα από τα θέματα που ηγέρθησαν ήταν η αντίθεση άρθρων του Νόμου 42(1)/2000 με Οδηγία του Συμβουλίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων και το Ανώτατο Δικαστήριο αντιμετωπίζοντας το θέμα ως κάτι ανάλογο με εκείνο της αντισυνταγματικότητας, ανέφερε ότι είναι επιθυμητό να εγείρεται στα δικόγραφα ή σε περίπτωση που διάδικος επιθυμεί να το εγείρει σε κατοπινό στάδιο να διατυπώνεται γραπτώς και να υποστηρίζεται από λεπτομέρειες γιατί παραβιάζει την Οδηγία.
Ενόψει της παραγράφου 8 της Έκθεσης Απαίτησης από άποψη δικογράφησης γενικά της θέσης περί αντισυνταγματικότητας των διαδικασιών από μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου με το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν ενείχε οποιοδήποτε πρόβλημα και το Δικαστήριο θα έπρεπε να την εξετάσει, όπως και έπραξε, για να καταλήξει ότι επρόκειτο για γενικό και αόριστο ισχυρισμό χωρίς να προχωρήσει να εξετάσει την ουσία. Στην υπόθεση Μαραγκός ν. Δημοκρατίας (2006) 3 ΑΑΔ 671 στις σελ. 674 και 675 αναφέρθηκαν τα εξής ως προς τον τρόπο που θα πρέπει να εγείρεται θέμα συνταγματικότητας νομοθεσίας από ένα διάδικο:
«..Η γενική και αόριστη αναφορά στο δικόγραφο της προσφυγής ότι οι προσβαλλόμενες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το Σύνταγμα δεν συνάδει καθόλου με ό,τι απαιτούν οι σχετικές δικονομικές διατάξεις* και οι αρχές της νομολογίας** που διέπουν το θέμα της εξέτασης συνταγματικότητας νόμου. Ελλείπει παντελώς από το δικόγραφο της αίτησης η αναγκαία εξειδίκευση η οποία θα καθιστούσε εφικτή την εξέταση του σημαντικού αυτού νομικού θέματος. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, η συνταγματικότητα νόμου ή κανονισμού, συνιστά νομικό θέμα ιδιάζουσας σημασίας και σπουδαιότητας το οποίο καθίσταται επίδικο μόνο κατόπιν επακριβούς προσδιορισμού του άρθρου του νόμου ή του κανονισμού που αμφισβητείται καθώς και της συνταγματικής διάταξης προς την οποία προσκρούει το συγκεκριμένο άρθρο ή ο κανονισμός. Η γενική επίκληση διάταξης νόμου ως αντίθετης προς το Σύνταγμα δεν είναι αρκετή. Για να καταστεί το θέμα επίδικο, πρέπει αυτό να εγείρεται σύμφωνα με τις δικονομικές διατάξεις και να αποφασίζεται ύστερα από εξαντλητική επιχειρηματολογία. Στην προκείμενη περίπτωση δεν υπήρξε καν τέτοια επίκληση. Το γεγονός ότι το θέμα είχε ακροθιγώς αναφερθεί στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου του αιτητή δεν το καθιστούσε εγειρόμενο προς εξέταση. Η αγόρευση αποτελεί το μέσο για την έκθεση της επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης και όχι υποκατάστατο της στοιχειοθέτησής τους. Βλ. Παπαδόπουλος ν. Ιωσηφίδη κ.ά. (2002) 3 A.A.Δ. 601 και Λεωφορεία Λευκωσίας Λτδ ν. Δημοκρατίας (1999) 3 A.A.Δ. 56.»
Εξετάζοντας το θέμα διαπιστώνεται ότι ναι μεν υπάρχει σχετική αναφορά στην Έκθεση Απαίτησης για την αντισυνταγματικότητα του Νόμου 24/69, αλλά δεν προβάλλεται με σαφήνεια, εφόσον δεν παρέχονται στο δικόγραφο όλες οι απαραίτητες λεπτομέρειες ως προς το ποια άρθρα του Νόμου 24/69 αντίκεινται στο Άρθρο 23 του Συντάγματος μαζί με τη σχετική αιτιολογία. Εν πάση περιπτώσει ο Νόμος 24/69 παρέχει μηχανισμό αμφισβήτησης των πράξεων ή αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου τον οποίο η εφεσείουσα επέλεξε να μη χρησιμοποιήσει ή αγνόησε.
Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο ισχυρισμός περί αντισυνταγματικότητας του Νόμου 24/69 ή άρθρων του προβάλλεται γενικά και αόριστα ως ορθή. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 9 θα πρέπει να απορριφθεί.»
Με υπαγωγή των δεδομένων της παρούσας υπόθεσης σ’ όλες τις παραπάνω αρχές, παρατηρώ τα εξής:
Οι δυο λόγοι ένστασης με τους οποίους εγείρεται θέμα αντισυνταγματικότητας του άρθρου 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου 169(Ι)/2015 με μόνο λόγο ότι δεν έχουν αναπτυχθεί από τους ευπαίδευτους δικηγόρους του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους στο πλαίσιο της γραπτής αγόρευσής τους θεωρώ ότι έχουν εγκαταλειφθεί, ενώ ο 28ος λόγος, με τον οποίο υποβάλλεται ότι το άρθρο 49ΣΤ του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου 22/1985 είναι αντισυνταγματικό ή και προκαλεί σύγκρουση μεταξύ της νομοθετικής και της δικαστικής εξουσίας, χωρίς να προσδιορίζεται η συνταγματική διάταξη προς την οποία προσκρούει το συγκεκριμένο άρθρο, απορρίπτεται ως γενικός και αόριστος. Τα όσα αναφέρονται συναφώς με το θέμα στη γραπτή αγόρευση των ευπαίδευτων δικηγόρων του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους, δεν το καθιστούν εγειρόμενο προς εξέταση και ούτε συμπληρώνουν το σχετικό κενό (βλ. τη Μαραγκός, ανωτέρω).
Σχετική με το θέμα είναι η μαρτυρία της Αγά, η οποία περικλείεται τόσο στην αρχική όσο και στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή της. Όπως αναφέρεται και σε άλλο σημείο πιο πάνω, η Αγά, κατόπιν σχετικής διαταγής παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ’ ου η αίτηση αναφορικά με το περιεχόμενο των παραγράφων 1 και 2 της αρχικής ένορκης δήλωσης στην οποία έχει προβεί προς υποστήριξη της υπό κρίση αίτησης. Η ουσία όσων αναφέρει στις δυο αυτές παραγράφους έγκειται στα εξής:
Η ίδια εργάζεται στην εταιρεία Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd, η οποία ενεργεί για λογαριασμό των αιτητών και έχει αναλάβει τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεών τους. Μια από αυτές είναι και το δάνειο που αφορά την παρούσα αίτηση και οι συναφείς με αυτό εξασφαλίσεις. Μεταξύ των καθηκόντων της στην Altamira είναι ο χειρισμός των δικαστικών υποθέσεων των αιτητών και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένη, τόσο από αυτούς όσο και από την Altamira να προβεί στην παρούσα ένορκη δήλωση. Στα πλαίσια των καθηκόντων της έχει στην κατοχή της τα έγγραφα ή αντίγραφα των εγγράφων που αφορούν τις διάφορες συμφωνίες δανείων ή άλλων πιστωτικών διευκολύνσεων, οι οποίες καταλήγουν σε αίτηση εναντίον των οφειλετών - πελατών των αιτητών και/ή άλλες δικαστικές διαδικασίες. Γνωρίζει τα γεγονότα που αφορούν την αίτηση, είτε από προσωπική γνώση είτε απ’ όσα προκύπτουν από τα προαναφερόμενα έγγραφα τα οποία έχει στην κατοχή της.
Η παρούσα αίτηση υποβάλλεται από τη Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, λόγω σχετικών συγχωνεύσεων και μετονομασιών του Συνεργατικού, οι οποίες έγιναν, ως ακολούθως:
Το Συνεργατικό, το οποίο ήταν Συνεργατική Εταιρεία Περιορισμένης ευθύνης συγχωνεύτηκε με τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, με ημερομηνία ισχύος την 1/7/2017, δυνάμει των προνοιών του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου. Με τη συγχώνευση, η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ διαδέχθηκε το Συνεργατικό εξ ολοκλήρου σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του, στην οποία είχαν μεταφερθεί, όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού του Συνεργατικού. Όλες οι πράξεις, συμβόλαια και άλλα έγγραφα του Συνεργατικού παρέμειναν σε ισχύ και δυνάμει της προαναφερόμενης συγχώνευσης, θα τύγχαναν χειρισμού από τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ. Οι τελευταίοι, με απόφαση της ειδικής γενικής συνέλευσης των μετόχων τους, ημερομηνίας 17/7/2017 μετονομάστηκαν σε Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ, με ημερομηνία ισχύος την 24/7/2017. Η εν λόγω εταιρεία, με τη σειρά της μετονομάστηκε σε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, με ημερομηνία ισχύος την 3/9/2018.
Δυνάμει των προαναφερόμενων, οι αιτητές αντιμετωπίζονται ως να είναι το ίδιο πρόσωπο με το Συνεργατικό σε σχέση με τα περιουσιακά στοιχεία, τους τίτλους, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που μεταφέρθηκαν, συμπεριλαμβανομένων και των συμβατικών και νομικών δικαιωμάτων που αναφέρονται στη σχετική διαιτητική απόφαση και στην παρούσα αίτηση, ως επίσης και των αγώγιμων δικαιωμάτων εναντίον του καθ’ ου η αίτηση.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, έστω και αν η συμφωνία δανείου του καθ’ ου η αίτηση έγινε με το Συνεργατικό, προς όφελος του οποίου εκδόθηκε και η διαιτητική απόφαση, η παρούσα αίτηση υποβάλλεται από τη Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ.
Η μάρτυρας, κατά τη σύντομη αντεξέτασή της από τον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ’ ου η αίτηση ισχυρίστηκε ότι μετά τη συγχώνευση του Συνεργατικού με τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ και τις παραπάνω μετονομασίες της τελευταίας, το Συνεργατικό υπάρχει σήμερα.
Είναι γεγονός - το οποίο προκύπτει από το περιεχόμενο της σχετικής ανακοίνωσης της Συνεργατικής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ, η οποία δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ημερομηνίας 28/7/2017 - ότι, μετά την εγγραφή της συμφωνίας μεταφοράς των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων του Συνεργατικού στη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ - και όχι της συγχώνευσης των δυο εταιρειών, όπως εσφαλμένα αναφέρει η Αγά στην ένορκη δήλωσή της -, ακυρώθηκε η εγγραφή του Συνεργατικού, το οποίο, στις 21/7/2017 διαλύθηκε. Ωστόσο, η ουσία του πράγματος έγκειται στο γεγονός ότι με την εν λόγω συμφωνία, όλα τα στοιχεία του ενεργητικού και του παθητικού του Συνεργατικού μεταφέρθηκαν στη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, η οποία, την ίδια ώρα διαδέχθηκε το Συνεργατικό εξ ολοκλήρου σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του, ενώ όλες οι πράξεις, τα συμβόλαια και τα άλλα έγγραφά του Συνεργατικού παραμένουν σε ισχύ.
Το άρθρο 49Δ με τίτλο «Μεταφορά ενεργητικού και παθητικού εταιρείας σε άλλη εταιρεία» προνοεί ότι:
«(1) Εγγεγραμμένη εταιρεία με βάση την απόφαση που λαμβάνεται σε ειδική γενική συνέλευσή της, όπως προβλέπεται στο άρθρο 49Γ, η οποία συγκαλείται από την επιτροπεία ή το συμβούλιό της, προβαίνει με έγγραφη συμφωνία στη μεταφορά σε άλλη εγγεγραμμένη εταιρεία, της οποίας ειδική γενική συνέλευση, η οποία συγκαλείται από την επιτροπεία ή το συμβούλιό της, έλαβε απόφαση όπως προβλέπεται στο άρθρο 49Γ για να αποδεχθεί τη μεταφορά, όλων ανεξαιρέτως των στοιχείων του ενεργητικού και του παθητικού της:
Νοείται ότι η μεταφέρουσα εταιρεία γνωστοποιεί στους καταθέτες και στους πιστωτές της την απόφαση αυτή της ειδικής γενικής συνέλευσης της:
Νοείται περαιτέρω ότι οι αποφάσεις των ειδικών γενικών συνελεύσεων της αποδεχόμενης και της μεταφέρουσας εταιρείας γνωστοποιούνται στον Έφορο εντός πέντε (5) ημερών από την πραγματοποίηση της κάθε συνέλευσης.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3), η έγγραφη συμφωνία για τη μεταφορά και η έναρξη της ισχύος της μεταφοράς εγγράφονται από τον Έφορο, εφόσον έχουν τηρηθεί οι διατάξεις του παρόντος Νόμου:
Νοείται ότι ο Έφορος δεν δύναται να εγγράψει διαφορετική ημερομηνία έναρξη της ισχύος της μεταφοράς από την ορισθείσα από την Κεντρική Τράπεζα δυνάμει του εδαφίου (3).
(3) Όταν πρόκειται περί ΣΠΙ, ο Έφορος προβαίνει στην εγγραφή της γραπτής συμφωνίας για τη μεταφορά, εφόσον παραχωρηθεί η έγκριση της Κεντρικής Τράπεζας και έχουν τηρηθεί οι διατάξεις του παρόντος Μέρους:
Νοείται ότι, η Κεντρική Τράπεζα, με την κατά τα ανωτέρω έγκρισή της, ορίζει και την ημερομηνία κατά την οποία αρχίζει η ισχύς της μεταφοράς, η οποία δύναται να είναι προγενέστερη, η ίδια ή μεταγενέστερη της ημερομηνίας εγγραφής της γραπτής συμφωνίας από τον Έφορο, ώστε να συνάδει με τα εκάστοτε δεδομένα που διέπουν τη δυνατότητα υλοποίησης της μεταφοράς.
(4) Αφού εγγραφεί η συμφωνία για τη μεταφορά και η ημερομηνία έναρξης της ισχύος της και ανακληθεί η άδεια λειτουργίας από την Κεντρική Τράπεζα προκειμένου περί ΣΠΙ, ο Έφορος εκδίδει διαταγή που ακυρώνει την εγγραφή της μεταφέρουσας εταιρείας, η οποία διαλύεται από την ημέρα της έκδοσης της διαταγής αυτής.
(5) Για σκοπούς του παρόντος άρθρου, στα στοιχεία ενεργητικού και παθητικού που μεταφέρονται από μία εγγεγραμμένη εταιρεία σε άλλη, περιλαμβάνεται και το κάλυμμα και οι υποχρεώσεις έναντι των πιστωτών καλύμματος, κατά τα οριζόμενα στον περί Καλυμμένων Αξιογράφων Νόμο του 2010.»
Ακολούθως, το άρθρο 49ΣΤ προνοεί ότι:
«(1) Η εγγραφή της συμφωνίας μεταφοράς μαζί με την έναρξη της ισχύος της μεταφοράς, όπως προβλέπεται στις διατάξεις των εδαφίων (2) και (3) του άρθρου 49Δ, αποτελούν επαρκή απόδειξη της μεταφοράς όλων των στοιχείων του ενεργητικού και του παθητικού της μεταφέρουσας εταιρείας στην αποδεχόμενη εταιρεία, καθώς και ότι η αποδεχόμενη εταιρεία διαδέχεται τη μεταφέρουσα εξ ολοκλήρου σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της και ότι όλες οι πράξεις, τα συμβόλαια και τα άλλα έγγραφά της παραμένουν σε ισχύ:
(2) Τα μέλη και οι μέτοχοι της μεταφέρουσας εταιρείας καθίστανται μέλη και μέτοχοι της αποδεχόμενης εταιρείας με την έναρξη ισχύος της μεταφοράς.
(3) Η μεταφορά, σύμφωνα με το άρθρο 49Δ του παρόντος Νόμου, δεν επηρεάζει οποιοδήποτε δικαίωμα πιστωτή.
(4) Μέσα σε περίοδο δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία εγγραφής της συμφωνίας μεταφοράς, η αποδεχθείσα εταιρεία ενημερώνει με επιστολή της κάθε πιστωτή της μεταφέρουσας εταιρείας για τη μεταφορά και την ημερομηνία ισχύος της μεταφοράς, όπως και για το όνομα και τη διεύθυνση της αποδεχθείσας εταιρείας.»
Από τα παραπάνω το πρώτο συμπέρασμα που εξάγεται είναι ότι τα δικαιώματα του Συνεργατικού που απορρέουν από τη συμφωνία δανείου την οποία συνήψε ο καθ’ ου η αίτηση με το Συνεργατικό, καθώς και από τη διαιτητική απόφαση η οποία εκδόθηκε σε σχέση με αυτό στη συνέχεια, στο σύνολό τους, από στοιχεία μαρτυρίας που βρίσκονται στο φάκελο της υπόθεσης (ανάμεσά τους και η παραπάνω ανακοίνωση η οποία μάλιστα επισυνάπτεται στη γραπτή αγόρευση των ευπαίδευτων δικηγόρων του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους) περιήλθαν καθ’ όλα νόμιμα, καταρχάς, στη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ. Η οποία με αυτό τον τρόπο, παρά την περί αντιθέτου θέση του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους κατέστη νόμιμα εξ αποφάσεως πιστωτής του καθ’ ου η αίτηση. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και να ήταν το Συνεργατικό που καταχωρούσε την υπό κρίση αίτηση και εκκρεμούσης της διαδικασίας συντελείτο η παραπάνω μεταφορά, η διαδικασία σε σχέση με την αίτηση θα μπορούσε να συνεχιστεί κανονικά, με αιτητές τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, με μόνη προϋπόθεση, την καταχώρηση από τους τελευταίους, σχετικής ειδοποίησης προς το Πρωτοκολλητείο. Το εκτενές απόσπασμα στη γραπτή αγόρευση των ευπαίδευτων δικηγόρων του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενο μέρους από την υπόθεση ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ ν. ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ ΩΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ D K INTERCITY BUSES LARNACAS LTD κ.α., Πολ. Έφ. Αρ. 388/2011, ημερ. 7/7/2017, δε βοηθά τους τελευταίους για το λόγο που το επικαλούνται. Και τούτο, επειδή, πολύ απλά, στην εν λόγω υπόθεση δεν υπήρξε αντικείμενο εξέτασης το άρθρο 49ΣΤ του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου που τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, το οποίο, για ό,τι μας ενδιαφέρει αποτελεί ειδική διάταξη έναντι της Δ.12 Θ.4 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
Εν πάση περιπτώσει, ειδικά ο καθ’ ου η αίτηση, ότι, ούτε και νομιμοποιείται να αμφισβητεί το δικαίωμα, είτε της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ είτε των διαδόχων της, είτε να καταχωρούν είτε να προωθούν την παρούσα αίτηση προκύπτει και από τα εξής:
Η συμφωνία δανείου την οποία αυτός συνήψε με το Συνεργατικό, σε σχέση με την οποία εκδόθηκε η διαιτητική απόφαση επισυνάπτεται ως τεκμήριο στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αγά. Το ίδιο ισχύει και για τα έγγραφα υποθήκης που εξασφάλιζαν το δάνειο. Συγκεκριμένα και τα δυο αυτά έγγραφα επισυνάπτονται ως τεκμήρια στην έφεση με αριθμό 258/2019 που είχε καταχωρήσει ο καθ’ ου η αίτηση, όταν οι αιτητές, δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, τροχοδρομώντας τις διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που εξασφάλιζε το παραπάνω δάνειο, για το σκοπό αυτό, του επέδωσαν την προβλεπόμενη στο άρθρο 44Γ(2) του συγκεκριμένου νόμου, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ». Στο προοίμιο της συμφωνίας δανείου, που είναι ημερομηνίας 6/8/2008 αναφέρονται τα εξής: «Επειδή ο Μιχαλάκης Κουβά (πρόκειται για τον καθ’ ου η αίτηση) που στα επόμενα θα ονομάζεται «ο Χρεώστης» όρος που περιλαμβάνει τους εκδοχείς και διαδόχους του, έχει ζητήσει από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ που στα επόμενα ονομάζεται «το Ταμιευτήριο», όρος που περιλαμβάνει τους εκδοχείς και διαδόχους του, δάνειο €200.000..». Ανάλογη διατύπωση υπάρχει και στο έγγραφο υποθήκης.
Και κάτι ακόμη. Ο καθ’ ου η αίτηση καταχώρησε την παραπάνω έφεση εναντίον των αιτητών στην παρούσα διαδικασία, χωρίς να έχει αμφισβητήσει το δικαίωμά τους να ασκούν δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση υποθήκης που εξασφάλιζε τη συμφωνία δανείου την οποία συνήψε με το Συνεργατικό, στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε η διαιτητική απόφαση, την εκτέλεση της οποίας, οι αιτητές επιδιώκουν με την υπό κρίση αίτηση.
Όμως υπάρχει ακόμη ένας λόγος για τον οποίο, τόσο ο καθ’ ου η αίτηση όσο και το ενδιαφερόμενο μέρος δε νομιμοποιούνται να αμφισβητούν το δικαίωμα, είτε καταχώρησης είτε προώθησης της υπό κρίση αίτησης από τους αιτητές.
Και οι δυο, με τις ένορκες δηλώσεις τους που υποστηρίζουν την ένστασή τους στην αίτηση υιοθετούν όλους τους λόγους ένστασης. Το ίδιο ακριβώς κάνουν και οι δικηγόροι τους με τη γραπτή αγόρευσή τους, οι οποίοι στην πρώτη παράγραφο αναφέρουν τα εξής: «Πρώτιστα θα υιοθετήσουμε όλους ανεξαιρέτως τους λόγους ένστασης όπως καταγράφονται στην καταχωρημένη τροποποιημένη ένσταση μας ….». Να πω απλώς, ότι με το 2ο λόγο ένστασης υποβάλλονται τα εξής: «Οι Αιτητές κατέστησαν εξ αποφάσεως πιστωτές σε μεταγενέστερο χρόνο της μεταβίβασης».
Αναφορικά με τη μετονομασία της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ, σε Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ, που με τη σειρά της μετονομάστηκε σε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, που είναι οι αιτητές, αυτό έγινε δυνάμει του άρθρου 12(4) του περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμου, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
«Ουδεμία τροποποίησις των ειδικών κανονισμών, επιφέρουσα αλλαγήν εις την επωνυμίαν της εταιρείας ή συνεπαγομένη αλλαγήν της ευθύνης των μελών της εταιρείας από απεριόριστη σε περιορισμένη ευθύνη ή επιφέρουσα αλλαγήν εις οιονδήποτε άλλον σκοπόν ή διάταξιν, θα επηρεάζη οιονδήποτε δικαίωμα ή υποχρέωσιν της εταιρείας ή αξιωματούχων αυτής, και πάσα εκκρεμής δικαστική ή διαιτητική διαδικασία δύναται να συνεχίζηται υπό ή εναντίον της εταιρείας υπό την νέαν αυτής επωνυμίαν και υπό την νέαν αυτής ευθύνην:
«Στα πλαίσια της θέσης της εφεσείουσας πως δεν καταδείχθηκαν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις έχει διατυπωθεί το παράπονο πως το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να αποφασίσει για τη νομιμοποίηση της αιτήτριας ως Marfin Popular Bank Public Ltd αφού ως ενάγουσα στην αγωγή αναγράφεται η Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. Θα πρέπει να αναφέρουμε πως συμφωνούμε με τη θέση που διατύπωσε η πλευρά της εφεσίβλητης πως ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με το θέμα αφού τούτο δεν εγείρετο με τους λόγους ένστασης. Εν πάση περιπτώσει θα προσθέταμε πως εν προκειμένω η νομιμοποίηση προέκυψε από την ίδια την ταυτόσημη υπόσταση της εφεσίβλητης, αφού η απλή αλλαγή ονόματος δεν αλλοίωνε την υπόσταση της ως διαδίκου, αλλά και το δικαίωμα προς εκτέλεση και είσπραξη, νοουμένου μάλιστα ότι εντός του πρωτοδίκου φακέλου κατεχωρήθη σχετική Ειδοποίηση αλλαγής του ονόματος.»
Ό,τι απομένει είναι το θέμα της μεταβίβασης των πιστωτικών διευκολύνσεων των αιτητών στην Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, για την οποία, οι δικηγόροι των αιτητών καταχώρησαν σχετική ειδοποίηση, στις 17/11/2022, δυνάμει του άρθρου 18(6) του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου 169(I)/2015) στην οποία επισυνάπτεται η σχετική γνωστοποίηση στην Επίσημα Εφημερίδα της Δημοκρατίας, δυνάμει του άρθρου 19(5) του ίδιου Νόμου.
Το άρθρο 18 στο βαθμό που μας ενδιαφέρει ακολουθεί αυτούσιο:
«….
(2)(α) Οποιαδήποτε πιστωτική διευκόλυνση μεταβιβάζεται από εκχωρητή προς αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων θεωρείται ότι μεταβιβάζεται στον αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τον χρόνο της μεταβίβασης και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που προκύπτουν από την πιστωτική διευκόλυνση μεταβιβάζονται αυτόματα στη μεταξύ δανειολήπτη και αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων σχέση και εξακολουθούν να είναι έγκυρα μεταξύ των δύο (2) αυτών μερών.
…
(3)(α) Από το χρόνο μεαβίβασης ο αγοραστής πιστωτικών διευκολύνσεων υποκαθιστά τον εκχωρητή ως προς όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του σε σχέση με και κατά τρόπο ώστε οποιαδήποτε εξασφάλιση λαμβάνεται από τον εκχωρητή, για σκοπούς διασφάλισης της αποπληρωμής της πιστωτικής διευκόλυνσης, να μεταβιβάζεται στον αγοραστή, να κρατείται και να είναι στη διάθεση του αγοραστή ως εξασφάλιση για την αποπληρωμή της πιστωτικής διευκόλυνσης που μεταβιβάστηκε:
Νοείται ότι, για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου και του άρθρου 19, οι εξασφαλίσεις περιλαμβάνουν και οποιεσδήποτε συμβάσεις εγγυήσεων και οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος.
(β) Ο αγοραστής πιστωτικών διευκολύνσεων έχει τα ίδια δικαιώματα, την ίδια σειρά προτεραιότητας και υπόκειται στις ίδιες υποχρεώσεις σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις και τις εξασφαλίσεις που μεταβιβάζονται σε αυτόν, όπως ο εκχωρητής.
(γ) Η κατοχή οποιωνδήποτε εγγράφων, βιβλίων, αγαθών ή άλλων περιουσιακών στοιχείων τα οποία βρίσκονται στην κατοχή του εκχωρητή σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις που μεταβιβάζονται θεωρείται ότι μεταβιβάζεται στον αγοραστή κατά το χρόνο μεταβίβασης μαζί με όλα τα συναφή δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκχωρητή σε σχέση με τα εν λόγω έγγραφα, βιβλία, αγαθά ή άλλα περιουσιακά στοιχεία και, εν αναμονή οποιασδήποτε τέτοιας μεταβίβασης στην πράξη, ο εκχωρητής θεωρείται ότι κατέχει οποιοδήποτε τέτοιο έγγραφο, βιβλίο, αγαθό ή άλλο περιουσιακό στοιχείο σε καταπίστευμα ή ως θεματοφύλακας (bailee), ανάλογα με την περίπτωση, αποκλειστικά προς όφελος του αγοραστή.
(δ) Όλα τα έγγραφα, βιβλία, αρχεία και παραδοχές τα οποία αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία βάσει νόμου ή άλλως πως υπέρ ή εναντίον του εκχωρητή σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις που μεταβιβάζονται, αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία υπέρ ή εναντίον του αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων και δύναται να παρουσιάζονται σε οποιαδήποτε δικαστική ή άλλη διαδικασία και/ή ενώπιον οποιασδήποτε αρχής και/ή νομικού και/ή φυσικού προσώπου από οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο νόμιμα τα έχει στην κατοχή του, όταν παρουσιάζονται διά λογαριαμό δανειολήπτη και/ή εγγυητή και/ή παροχέα εξασφάλισης, και από λειτουργό και/ή εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων, όταν παρουσιάζονται διά λογαριασμό αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων.
(4) Οποιαδήποτε νομική διαδικασία, συμπεριλαμβανομένων, χωρίς περιορισμό, οποιασδήποτε αγωγής, διαιτησίας, διαδικασίας εκποίησης ακινήτων ή άλλης διαδικασίας, και οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα ή διάταγμα ή απόφαση που κατά το χρόνο μεταβίβασης εκκρεμεί ή υφίσταται από ή εναντίον ή εις όφελος του εκχωρητή σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις που μεταβιβάζονται, δεν τερματίζεται ούτε διακόπτεται ούτε επηρεάζεται με οποιοδήποτε τρόπο δυσμενώς λόγω της μεταβίβασης των πιστωτικών διευκολύνσεων και εξασφαλίσεων, αλλά δύναται να καταχωρίζεται ή να συνεχίζεται ή να αναγνωρίζεται ή να εκτελείται από ή εναντίον του αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων, ο οποίος υποκαθιστά αυτόματα τον εκχωρητή στη νομική αυτή διαδικασία ή στο αγώγιμο δικαίωμα ή διάταγμα ή απόφαση, κατά το χρόνο της μεταβίβασης.
(5) Όπου σε οποιοδήποτε έγγραφο, οποτεδήποτε και αν έγινε ή εκτελέστηκε, περιέχεται ή εξυπακούεται οποιαδήποτε αναφορά στον εκχωρητή, τότε, στο βαθμό που τέτοιο έγγραφο αφορά οποιοδήποτε δικαίωμα ή υποχρέωση μεταβιβάζεται στον αγοραστή των πιστωτικών διευκολύνσεων, τέτοια αναφορά διαβάζεται, ερμηνεύεται και ισχύει ως αναφορά στον αγοραστή κατά και μετά το χρόνο μεταβίβασης, εκτός όπου το σχετικό κείμενο απαιτεί διαφορετικά:
Νοείται ότι, χωρίς επηρεασμό της γενικότητας του παρόντος εδαφίου, τέτοια αναφορά περιλαμβάνει το δικαίωμα ή υποχρεώση που απορρέει από οποιοδήποτε κυβερνητικό σχέδιο στο οποίο υποβλήθηκε αίτηση ένταξης και εκκρεμεί η εξέταση για ένταξη ή εντάχθηκε η μη εξυπηρετούμενη σύμβαση πίστωσης πριν την μεταβίβασή της.
(6) Ανεξαρτήτως των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου Νόμου, σε περίπτωση κατά την οποία, κατά τον χρόνο μεταβίβασης, καταχωρισθεί ή εκκρεμεί οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον δικαστηρίου ή Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, η αντικατάσταση και/ή υποκατάσταση του εκχωρητή από τον αγοραστή, για τους σκοπούς της εκκρεμούσας διαδικασίας, γνωστοποιείται με την καταχώριση από τον εκχωρητή σχετικής ειδοποίησης προς το οικείο πρωτοκολλητείο ή Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, ανάλογα με την περίπτωση, η οποία δεν φέρει οποιοδήποτε τέλος και στην οποία επισυνάπτεται αντίγραφο της αναφερόμενης στο εδάφιο (5) του άρθρου 19 γνωστοποίησης και η εν λόγω ειδοποίηση, γίνεται δεκτή σε όλες τις νομικές διαδικασίες ως εκ πρώτης όψεως απόδειξη της μεταβίβασης και του χρόνου μεταβίβασης της υπό αναφορά πιστωτικής διευκόλυνσης και συναφών εξασφαλίσεων.
(7) Σε σχέση με οποιαδήποτε δικαστική ή άλλη νομική διαδικασία που εγείρεται κατά ή μετά τον χρόνο μεταβίβασης, σε περίπτωση αμφισβήτησης της μεταβίβασης, η παρουσίαση αντιγράφου της σχετικής σελίδας της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας, στην οποία περιλαμβάνεται η προβλεπόμενη στο εδάφιο (5) του άρθρου 19 γνωστοποίηση, από οποιονδήποτε λειτουργό του εκχωρητή ή του αγοραστή, σε συνάρτηση με γραπτή δήλωση και/ή προφορική μαρτυρία και/ή ένορκη δήλωση τέτοιου λειτουργού, ότι η υπό αναφορά στην εν λόγω διαδικασία πιστωτική διευκόλυνση και συναφείς εξασφαλίσεις εμπίπτουν στην αναφερόμενη στη δημοσίευση συμφωνία, γίνεται δεκτή σε όλες τις νομικές διαδικασίες ως εκ πρώτης όψεως απόδειξη της μεταβίβασης και του χρόνου μεταβίβασης της υπό αναφορά πιστωτικής διευκόλυνσης και συναφών εξασφαλίσεων.
…»
Ακολούθως, σύμφωνα με το άρθρο 19(5):
«(5) Ο εκχωρητής και ο αγοραστής, το συντομότερο δυνατό από την ημερομηνία μεταβίβασης, προβαίνουν σε γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, αναφορικά με τη μεταβίβαση των πιστωτικών διευκολύνσεων και την ημερομηνία μεταβίβασης αναφέροντας την ημερομηνία της μεταξύ τους συμφωνίας, στην οποία καθορίζεται ο χρόνος μεταβίβασης:
Νοείται ότι, δεν δημοσιοποιούνται οποιεσδήποτε λεπτομέρειες των μεταβιβαζόμενων πιστωτικών διευκολύνσεων και συναφών εξασφαλίσεων.»
Από το περιεχόμενο των δυο αυτών διατάξεων σε συνδυασμό και με το περιεχόμενο της παραπάνω ειδοποίησης και της γνωστοποίησης στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας είναι σαφές, ότι από τις 7/10/2022, αιτητές στην υπό κρίση αίτηση είναι καθ’ όλα νόμιμα η Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ.
Με τον 5ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι η εκδίκαση της παρούσας διαδικασίας διέπεται ειδικά από τον περί Δόλιωv Μεταβιβάσεωv (Ακύρωση) Νόμo, Κεφ. 62. Με τον 29ο λόγο υποβάλλεται ότι η παρούσα αίτηση κατέστη ή αποτελεί οιονεί ποινική διαδικασία, λόγω του ότι βασίζεται στο άρθρο 91Β ή και στο Μέρος ΙΧ του Κεφ. 6 τα οποία προνοούν ποινική διαδικασία και όχι τη διαδικασία του ειδικού Νόμου, Κεφ. 62. Με τον 30ο λόγο υποβάλλεται ότι η παρούσα αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί καθότι η νομική βάση της στην οποία ο καθ’ ου η αίτηση καλείται να απαντήσει ή και να ενστεί παραβιάζει συνταγματικά δικαιώματά του για δίκαιη δίκη ή και τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και δεν μπορεί να εκδικαστεί αίτηση ποινικού χαρακτήρα με αστική διαδικασία ή και με τη διαδικασία του άρθρου 91Β του Μέρους ΙΧ του Κεφ. 6 αντί τη διαδικασία του περί Δόλιων Μεταβιβάσεωv (Ακύρωση) Νόμoυ, Κεφ. 62. Με τον 31ο λόγο υποβάλλεται ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί καθότι το άρθρο 91Β του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6 προνοεί ποινή ή και ποινή φυλάκισης και είναι αντινομικό ή και παράνομο να καλείται ο καθ’ ου η αίτηση να αποδείξει τη μη διάπραξη των εν λόγω αδικημάτων ή και με τη διαδικασία που προνοεί το Κεφ. 6 αντί τη διαδικασία που προνοεί ο περί Δόλιων Μεταβιβάσεωv (Ακύρωση) Νόμoυ, Κεφ. 62. Τέλος, με τον 32ο λόγο υποβάλλεται ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί καθότι αποτελεί αίτηση για καταδίκη και προσλαμβάνει το χαρακτήρα κατηγορίας, η απόδειξη της οποίας υπόκειται στους κανόνες που διέπουν την απόδειξη ποινικού αδικήματος, δηλαδή, απόδειξη της κατηγορίας γενικά και των συστατικών της στοιχείων ειδικά, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας.
Όλοι οι παραπάνω λόγοι ένστασης είχαν τεθεί και προκαταρκτικά από τον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ’ ου η αίτηση, πριν από την έναρξη της ακρόασης της αίτησης, στις 4/4/2025 και απορρίφθηκαν με την έκδοση της σχετικής ενδιάμεσης απόφασής μου, ίδιας ημερομηνίας. Και, με δεδομένο ότι δεν έχει τεθεί οτιδήποτε ενώπιόν μου που να μου επιτρέπει να αποστώ όσων αναφέρω στην εν λόγω απόφαση, αυτή εξ ακολουθεί να ισχύει και να είναι δεσμευτική έναντι πάντων.
Εν πάση περιπτώσει, ότι η παρούσα αίτηση, δεδομένης της φύσης της εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής των Μερών VIII και ΙΧ του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6 καταφαίνεται τόσο από το απόσπασμα που παραθέτουν οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των αιτητών από την απόφαση στην υπόθεση Xριστοφόρου ν. Συνεργατικής Πιστωτικής Eταιρείας Aκακίου (2008) 1 Α.Α.Δ. 708 όσο και από την απόφαση στην υπόθεση ΔΗ.ΜΑ.ΡΩ. ΛΤΔ (ΣΕ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ) ΗΕ 106855 κ.α. ν. LAKIS GEORGIOU CONSTRUCTION LTD, Πολ. Έφ. Αρ. 214/2012, ημερ. 28/9/2018 και ειδικά από το ακόλουθο απόσπασμα:
«Πέραν όμως των πιο πάνω, παρατηρείται ότι η διαδικασία κατά το Μέρος ΙΧ του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, αρχίζει με «αίτηση» οποιουδήποτε εξ αποφάσεως πιστωτή που επιδιώκει την ακύρωση μεταβίβασης, επιβάρυνσης ή αποξένωσης περιουσιακού στοιχείου από οφειλέτη που θεωρείται, κατά το άρθρο 91Γ, ως καταδολιευτική. Δεν αναφέρεται στο εν λόγω άρθρο ο τρόπος ή η φύση της αίτησης, αλλά στο προηγούμενο άρθρο 89(3), προνοείται ότι μέχρις ότου εκδοθούν διαδικαστικοί κανονισμοί για την καλύτερη εφαρμογή των διατάξεων των Μερών VIII και ΙΧ, θα εφαρμόζονται οι ισχύοντες διαδικαστικοί κανονισμοί αναφορικά με αιτήσεις διά κλήσεως. Επομένως η αίτηση η οποία εισήχθηκε από τους εφεσίβλητους για την ακύρωση της μεταβίβασης είχε ορθά καταχωρηθεί στον Τύπο Αιτήσεως διά Κλήσεως και δεν θα μπορούσε να εισαγόταν, παρά την αυτοτέλεια του αντικειμένου της, με οποιαδήποτε άλλη διαδικασία εκτός εντός του φακέλου της κυρίως αιτήσεως για εγγραφή της διαιτητικής απόφασης.»
Οι υπόλοιποι λόγοι ένστασης αφορούν στην ουσία της αίτησης. Επειδή η εξέτασή τους απαιτεί αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας, υπεισέρχομαι σ’ αυτή αμέσως.
H εντύπωσή μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία του καθ’ ου η αίτηση είναι απολύτως αρνητική. Και τούτο, επειδή σε ουσιώδεις πτυχές της υπόθεσης - μεταξύ άλλων - υπέπεσε σε σοβαρές αντιφάσεις, είχε επιλεκτική μνήμη, ενώ πρόβαλε και ισχυρισμούς που στερούνται λογικής και πειστικότητας ή που δεν μπορούσε να τεκμηριώσει είτε ακόμη, οι οποίοι καταρρίπτονται από το περιεχόμενο αριθμού εγγράφων, χωρίς να μου διαφεύγει και το γεγονός, ότι η μαρτυρία του στις πλέον ουσιώδεις πτυχές της υπόθεσης, συγκρούεται ουσιωδώς με τη μαρτυρία της Μιχαέλας (ενδιαφερόμενο μέρος), την οποία, για λόγους που θα αναφέρω στο πλαίσιο αξιολόγησης της δικής της μαρτυρίας, επίσης θεωρώ αναξιόπιστη μάρτυρα.
Για όλους αυτούς τους λόγους, η μαρτυρία του καθ’ ου η αίτηση, επί της ουσίας, με εξαίρεση εκείνο το μέρος της που επιβεβαιώνεται από άλλη - αξιόπιστη μαρτυρία ή που υπέχει θέση δηλώσεων ενάντια στα συμφέροντα του, απορρίπτεται ως αναξιόπιστη, σαφώς κατασκευασμένη και ψευδής και ως προϊόν προσυνεννόησης με τη Μιχαέλα.
Τα παραδείγματα που ακολουθούν κατά τη γνώμη αιτιολογούν όλες τις παραπάνω διαπιστώσεις μου.
Ο καθ’ ου η αίτηση στην ένορκη δήλωσή του που υποστηρίζει την ένσταση στην αίτηση, μεταξύ άλλων αναφέρει τα εξής:
Γνωρίστηκαν με τη Μιχαέλα περί το 1998 και διατηρούσαν σχέση και συζούσαν περί τα 16 συναπτά χρόνια, χωρίς όμως να συνάψουν γάμο. Η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος έγινε επειδή είχε υποσχεθεί στη Μιχαέλα ότι θα την εξασφάλιζε ενόψει της πολύχρονης σχέσης τους. Είχαν συμφωνήσει περί τα 10 χρόνια, ίσως και προγενέστερα, πριν τον τερματισμό της σχέσης τους ότι θα προχωρούσε σε δανειοδότηση για να αγοράσουν το επίμαχο διαμέρισμα και θα της το μεταβίβαζε, ως διευθέτηση των μεταξύ τους σχέσεων, αλλά και διότι η ίδια δεν μπορούσε να δανειοδοτηθεί. Δηλαδή, το έπραξε υπό τύπον επίλυσης των περιουσιακών τους διαφορών και για να μπορέσει η ίδια να το αποκτήσει στο τέλος. Μάλιστα, το εν λόγω δάνειο το έκανε από τράπεζα και το ξόφλησαν με δόσεις κατά τη διάρκεια της συμβίωσής τους περί το 2011 ή το 2012. Επιφυλάσσεται να παρουσιάσει αποδεικτικά για το δάνειο και την εξόφλησή του. Συμφώνησαν ότι θα το αποπλήρωναν και θα της το μεταβίβαζε. Ο λόγος που προχώρησε ο ίδιος στη δανειοδότηση είναι διότι η Μιχαέλα δεν μπορούσε να παραχωρήσει εξασφαλίσεις προς την τράπεζα για να λάβει το δάνειο, αφού ως μη Κύπρια δεν είχε οποιαδήποτε συγγενικά πρόσωπα στην Κύπρο, αλλά, ούτε και περιουσία. Στην ουσία δηλαδή, το εν λόγω διαμέρισμα δεν ήταν αποκλειστικά δικό του, αλλά περιουσία που πράγματι δικαιούτο η Μιχαέλα και την οποία δημιούργησαν στα πλαίσια της συμβίωσής τους.
Από το παραπάνω απόσπασμα καταφαίνεται το μέγεθος των αντιφάσεων στις οποίες υπέπεσε ο καθ’ ου η αίτηση και μάλιστα, εντελώς αβίαστα, αλλά και πόσο παράλογοι είναι μερικοί από τους ισχυρισμούς του. Τα εύλογα ερωτήματα που ανακύπτουν είναι τα εξής: Εν τέλει, γιατί μεταβίβασε το επίμαχο διαμέρισμα στη Μιχαέλα; Επειδή της είχε υποσχεθεί ότι με αυτό τον τρόπο θα την εξασφάλιζε, ενόψει της πολύχρονης σχέσης τους, για διευθέτηση των μεταξύ τους σχέσεων, επειδή η ίδια δεν μπορούσε να δανειοδοτηθεί ή για επίλυση των περιουσιακών τους διαφορών; Και αν ισχύει το τελευταίο, καταρχάς, σε τι συνίσταντο οι μεταξύ τους περιουσιακές διαφορές, τις οποίες θα επέλυαν με τη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος από τον ίδιο στη Μιχαέλα; Και έπειτα, για ποιο λόγο θα πρεπε να κάνει δάνειο για την αγορά του διαμερίσματος η Μιχαέλα, αφού ο ίδιος θα το αγόραζε με προοπτική να της το μεταβιβάσει για επίλυση των μεταξύ τους περιουσιακών διαφορών; Τέλος, εάν η Μιχαέλα μπορούσε να κάνει προσωπικά δάνειο και αγόραζε το επίμαχο διαμέρισμα, προς τι ο λόγος για επίλυση των περιουσιακών διαφορών τους;
Ούτε και μου διαφεύγει ότι ο καθ’ ου η αίτηση, στην ίδια ένορκη δήλωση, αργότερα ισχυρίζεται ότι προχώρησε στη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος μετά που είχε διαγνωστεί με καρκίνο με κίνδυνο τη ζωή του, ενώ πάσχει και από άλλες σοβαρές ασθένειες. Όπως επίσης δε μου διαφεύγει ότι, ενώ, όπως αναφέρει για το δάνειο που συνήψε για την αγορά του επίμαχου διαμερίσματος και την εξόφλησή του και από τους δυο με δόσεις κατά τη διάρκεια της συμβίωσής τους περί το 2011 ή το 2012, επιφυλάσσεται να παρουσιάσει αποδεικτικά, ούτε ο ίδιος μα ούτε και η Μιχαέλα παρουσίασαν έστω και μια τέτοια απόδειξη.
Αντεξεταζόμενος από τον κ. Κίτσιο, όπως είπε, είχε δώσει οδηγίες προς το λογιστήριο της εταιρείας του να πληρώνει κάθε μήνα τη δόση του. Το ίδιο έκανε και η Μιχαέλα, η οποία πλήρωνε, βοηθούσε έδινε μερικά λεφτά στο λογιστήριο της εταιρείας του, κάθε τόσο, όποτε μπορούσε. Ωστόσο, όταν στη συνέχεια ρωτήθηκε εάν έχει κάποιες αποδείξεις του λογιστηρίου, όπως είπε, επειδή ήταν προσωπικά δεν μπορούσε να πιάσει αποδείξεις. Όταν ακολούθως του υποβλήθηκε ότι δεν υπάρχουν αποδείξεις επειδή δεν έγιναν τέτοιες πληρωμές, όπως είπε απαντώντας, αποδείξεις όχι, αλλά, η Μιχαέλα έχει αποδείξεις που έκανε ανακαινίσεις.
Ας δούμε όμως και τι αναφέρει η Μιχαέλα στη δική της ένορκη δήλωση για το ίδιο θέμα και πόσο συνάδουν αυτά, με τους πιο πάνω, ούτως ή άλλως, παράλογους και αντιφατικούς ισχυρισμούς του καθ’ ου η αίτηση. Μεταξύ άλλων αναφέρει τα εξής:
Μετά από κάποια χρόνια από την έναρξη της συμβίωσής του, εξέφρασε προς τον καθ’ ου η αίτηση την πρόθεσή της να αποκτήσει ένα διαμέρισμα ή εν πάση περιπτώσει, ένα χώρο δικό της για να διαμένει. Αυτό δε, λέω με τη σειρά μου, τη στιγμή που, όπως αναφέρει στην προηγούμενη παράγραφο συμβίωνε με τον καθ’ ου η αίτηση και είχαν σχέση η οποία διήρκησε περίπου 16 χρόνια και συγκεκριμένα, από το 1998 μέχρι και το 2014, οπότε, τίθεται και το ερώτημα, προς τι να θέλει να έχει το δικό της χώρο για να διαμένει;
Στην ίδια ένορκη δήλωση, ο καθ’ ου η αίτηση αναφέρει και τα εξής:
Η υποθήκη που γράφτηκε προς εξασφάλιση της πιστωτικής διευκόλυνσης, καλύπτει πλήρως σε αξία την οποιαδήποτε οφειλή προς το Συνεργατικό. Το οποίο εκτίμησε το ενυπόθηκο ακίνητο κατά το χρόνο παραχώρησης της πιστωτικής διευκόλυνσης, ως επαρκές εξασφάλιση σε περίπτωση μη πληρωμής της. Επίσης αμφισβητεί ρητά το ύψος και την ύπαρξη οποιασδήποτε οφειλής σήμερα. Εξ όσων των ενημερώνουν οι δικηγόροι του δεν παρουσιάζεται κατάσταση λογαριασμού και κατ’ επέκταση δεν αποδεικνύεται σήμερα οποιαδήποτε οφειλή προς τους αιτητές. Η μεταβίβαση έγινε χωρίς να έχει υπόψη του την απόφαση του Δικαστηρίου, δηλαδή την εγγραφή της διαιτητικής απόφασης και δεν βρίσκονταν στη σκέψη του οι αιτητές και καμιά πρόθεση είχε και δεν μπορούσε να εμποδίσει και να καθυστερήσει οποιονδήποτε, εφόσον η απόφαση γράφτηκε το 2014 και δεν έλαβε γνώση της, αφού ουδέποτε είχε διαβάσει διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να γράφεται ως δικαστική απόφαση, πριν από τη μεταβίβαση. Τα ποσά που ισχυρίζεται η Αγά ότι δήθεν οφείλονται δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και ρητώς τα αμφισβητεί και δεν αποδέχεται. Όπως αναφέρει και πιο πάνω η πιστωτική διευκόλυνση που λήφθηκε από το Συνεργατικό, αλλά και συγκεκριμένα, τα ποσά που αναφέρει η διαιτητική απόφαση είναι όλα ανεξαιρέτως εξασφαλισμένα με την υποθήκη και η αξία της υπερκαλύπτει οποιανδήποτε τυχόν οφειλή.
Παρατηρώ τα εξής:
Η διαιτητική απόφαση εκδόθηκε στις 27/11/2012 και είναι για το ποσό των €228.970,92, πλέον τόκοι προς 9% από 27/11/2012 μέχρι εξοφλήσεως, με κεφαλαιοποίηση των τόκων δυο φορές το χρόνο (στις 30/6 και 31/12), πλέον €150, έξοδα διαιτησίας. Ο καθ’ ου η αίτηση που ήταν παρών στη διαδικασία συμφώνησε με το υπόλοιπο, που είναι το ποσό για το οποίο εκδόθηκε η απόφαση και δήλωσε ότι θα είναι σε θέση να αρχίσει να καταβάλλει έναντι του δανείου, ποσό ύψους €1.500 κάθε μήνα από το Δεκέμβρη του 2012. Σύμφωνα με το σχετικό πρακτικό, η κα Αυγουστή που παρουσιάστηκε στη διαδικασία εκ μέρους του Συνεργατικού, ανάφερε ότι θα του διδόταν χρονικό περιθώριο 6 μηνών για να μπορέσει να κάνει τις όποιες διαδικασίες νόμιζε και ότι αν δεν τηρούνταν τα εκ μέρους του λεχθέντα, θα προχωρούσαν με την εγγραφή της απόφασης στο Δικαστήριο. Ειδοποίηση διαιτητικής απόφασης επιδόθηκε προσωπικά στον καθ’ ου η αίτηση, στις 22/1/2013, ενώ στις 19/2/2014 του επιδόθηκε προσωπικά και πάλι η αίτηση, ημερομηνίας 10/2/2014. Το διάταγμα εγγραφής και εκτέλεσης της διαιτητικής απόφασης εκδόθηκε στις 2/4/2014, στην απουσία του καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος, για λόγους που μόνο ο ίδιος γνωρίζει παρέλειψε να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο την ημέρα αυτή. Πέντε μήνες μετά, ο καθ’ ου η αίτηση προχώρησε στη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος στο ενδιαφερόμενο μέρος.
Από τα παραπάνω, σημασία έχει ότι ο καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος γνώριζε για την ύπαρξη της διαιτητικής απόφασης και κυρίως, για το περιεχόμενό της και να μη γνώριζε ότι αυτή, δυνάμει σχετικού δικαστικού διατάγματος, στις 2/4/2014 είχε γραφτεί για σκοπούς εκτέλεσης, εκτός και αν εθελοτυφλούσε, όφειλε να το γνωρίζει. Απ’ εκεί και πέρα, δεν μπορεί να αμφισβητεί το ύψος και την ύπαρξη οποιασδήποτε οφειλής σήμερα, απόρροια της εν λόγω απόφασης, ιδίως, αν ληφθεί υπόψη, ότι κατά την ακρόαση της αίτησης, ερωτηθείς εκ μέρους μου εάν μετά την έκδοση της διαιτητικής απόφασης πλήρωσε οτιδήποτε για το χρέος του, απάντησε μονολεκτικά με ένα «Όχι». Που αν ισχύει, με απλούς μαθηματικούς υπολογισμούς μπορεί κανείς εύκολα να προσδιορίσει το χρέος του που απορρέει από τη διαιτητική απόφαση, τόσο μέχρι σήμερα όσο και κυρίως, κατά το χρόνο που προέβη σε μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος στο ενδιαφερόμενο μέρος.
Καταρχάς, με μόνο λόγο ότι δεν παρουσιάστηκε στη διαδικασία ακρόασης της αίτησης στο πλαίσιο της οποίας δόθηκε άδεια και/ή εκδόθηκε διάταγμα το οποίο επέτρεπε την εγγραφή και εκτέλεση της διαιτητικής απόφασης, ο ισχυρισμός του ενόρκως δηλούντα τής παραγράφου 4 της ένορκης δήλωσης που υποστήριζε την εν λόγω αίτηση, ημερομηνίας 10/2/2014 ότι το «σημερινό» υπόλοιπό ανέρχεται στις €242.181,18, πλέον τόκους από 1/1/2014, θα πρέπει να θεωρηθεί αληθής και αδιαμφισβήτητος. Επειδή όμως μπορεί να λεχθεί ότι αυτό δεν ισχύ, με τους δικούς μου μαθηματικούς υπολογισμούς στους οποίους προέβηκα - με βάση πάντοτε την επίμαχη διαιτητική απόφαση και το περιεχόμενό της -, ο ισχυρισμός της Αγά τής παραγράφου 7 της ένορκης δήλωσής της που υποστηρίζει την υπό κρίση αίτηση, ότι το οφειλόμενο ποσό κατά την 31/12/2019 ήταν €368.781,15, πλέον τόκους, επίσης δεν μπορεί να αμφισβητείται.
Προστίθενται και τα εξής:
Ο καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος ισχυρίζεται όλα τα παραπάνω, ουδέποτε ανάφερε ποιο ποσό θεωρούσε ότι όφειλε δυνάμει της διαιτητικής απόφασης, είτε κατά το χρόνο μεταβίβασης του επίμαχου διαμερίσματος είτε οποτεδήποτε από την έκδοση της εν λόγω απόφασης μέχρι σήμερα.
Αναφορικά με όσα ανάφερε για την υποθήκη που εξασφάλιζε το δάνειο που του είχε παραχωρηθεί σε σχέση με το οποίο εκδόθηκε η επίμαχη διαιτητική απόφαση, για την ώρα περιορίζομαι να πω τα εξής:
Για ό,τι μας ενδιαφέρει, σημασία έχει η αξία του ενυπόθηκου ακινήτου κατά το χρόνο μεταβίβασης του επίμαχου διαμερίσματος (και όχι οποτεδήποτε προηγουμένως και συγκεκριμένα, κατά το χρόνο λήψης του δανείου), την οποία ο καθ’ ου η αίτηση επιχείρησε, ανεπιτυχώς, μέσω του εκτιμητή του να αποδείξει εκ των υστέρων και συγκεκριμένα, κατά την ακρόαση της υπό κρίση αίτησης.
Αντεξεταζόμενος και πάλι από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των αιτητών, μεταξύ άλλων ανάφερε τα εξής:
Απαντώντας σε ερώτηση του κ. Κίτσιου αναφορικά με το ποσό που ισχυρίζεται η Αγά στην ένορκη δήλωσή της ότι οφείλει, όπως είπε, δεν το αναγνωρίζει, δε χρωστά έτσι λεφτά. Χωρίς βέβαια να πει πόσα χρωστά. Ερωτηθείς ακολούθως, εάν γνωρίζει για ποιο ποσό εκδόθηκε η διαιτητική απόφαση, όπως είπε, ξέρει ότι χρωστά στο Συνεργατικό €200.000, συν οι τόκοι. Αυτό απάντησε τη στιγμή που αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών ότι η διαιτητική απόφαση εκδόθηκε στις 27/11/2012 για το ποσό των €228.970,92, πλέον τόκοι προς 9% από 27/11/2012 μέχρι εξοφλήσεως, με κεφαλαιοποίηση των τόκων δυο φορές το χρόνο, οπότε θεωρώ πως, όχι τυχαία απέφυγε να δώσει σαφή απάντηση στην ερώτηση, η οποία του υποβλήθηκε 12 ½ χρόνια αργότερα, ενώ, δεδομένου ότι, όπως είπε απαντώντας σε δική μου ερώτηση, μετά την έκδοση της απόφασης δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό έναντι της απόφασης δεν μπορεί να ισχυρίζεται στα σοβαρά ότι χρωστά €200.000, πλέον τόκους.
Κάποια στιγμή ισχυρίστηκε ότι υποσχέθηκε στη Μιχαέλα να της μεταβιβάσει το επίμαχο διαμέρισμα επειδή πρόσφερε λεφτά για την εξόφλησή του και έκανε και πολλά έξοδα σ’ αυτό. Να πω απλώς, ότι, ενώ η υποτιθέμενη υπόσχεσή του προς τη Μιχαέλα, κατά μια εκδοχή ανάγεται τουλάχιστον 10 πριν από το 2014 που της είχε μεταβιβάσει το διαμέρισμα, η ίδια, στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή της ισχυρίζεται ότι επωμίστηκε τα διάφορα έξοδα για την επιδιόρθωση των ζημιών που προκλήθηκαν σ’ αυτό, το 2023. Το μέγεθος της μεταξύ τους αντίφασης είναι ολοφάνερο.
Για τη συμφωνία που είχε κάνει με τη Μιχαέλα να της μεταβιβάσει το επίμαχο διαμέρισμα, λίγο αργότερα ισχυρίστηκε ότι αυτή έγινε το 1998. Ισχυρισμός ο οποίος κατακρημνίζει όλα όσα αναφέρει στην ένορκη δήλωσή του η οποία υποστηρίζει την ένστασή στην αίτηση, έχοντας υπόψη, ότι, όπως αναφέρει σ’ αυτή, με τη Μιχαέλα γνωρίστηκαν περί το 1998 και η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος έγινε διότι, κατά μια εκδοχή, της είχε υποσχεθεί λόγω της πολύχρονης σχέσης τους ότι θα την εξασφάλιζε και σύμφωνα με άλλη, υπό τύπον επίλυσης των περιουσιακών τους διαφορών. Διερωτώμαι ειλικρινά, πόσο πολύχρονη μπορεί να θεωρηθεί μια σχέση το 1998 η οποία συνάφθηκε επίσης το 1998 και πόσο λογικό είναι δυο άνθρωποι να συνάπτουν συμφωνία επίλυσης των περιουσιακών τους διαφορών, κατά τη σύναψη της σχέσης τους;
Όπως είπε στη συνέχεια, η Μιχαέλα, το 2014 πώλησε περιουσία στη Ρουμανία και πλήρωσε τις φορολογίες για τη μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος. Η οποία ωστόσο, αντεξεταζόμενη και αυτή από τον κ. Κίτσιο ισχυρίστηκε ότι το 2005 πούλησε ένα ακίνητο στη Ρουμανία και έχει φέρει λεφτά για την ανακαίνιση του επίδικου διαμερίσματος. Και πάλι, το μέγεθος των μεταξύ τους αντιφάσεων είναι ολοφάνερο.
Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ προκειμένου να αναδείξω το μέγεθος της αναξιοπιστίας του καθ’ ου η αίτηση, ως μάρτυρα. Απ’ όσα έχει αναφέρει αντεξεταζόμενος από τον κ. Κίτσιο δέχομαι μόνο όσα συγκεντρώνουν τα απαραίτητα στοιχεία αξιοπιστίας. Όπως για παράδειγμα, τον ισχυρισμό του ότι αγόρασε το επίμαχο διαμέρισμα το 1998 με δάνειο που είχε συνάψει με εγγυητή τον αδελφό του. Δέχομαι τον εν λόγω ισχυρισμό του, επειδή η συμφωνία εγγύησης την οποία είχε συνάψει ο αδελφός του κατατέθηκε από τον ίδιο κατά την ακρόαση της υπό κρίση αίτησης (βλ. το τεκμ. 1) και από το περιεχόμενό της προκύπτει ότι αυτή έγινε στις 10/3/1998 προς όφελος της Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ προς εξασφάλιση τραπεζικών διευκολύνσεων που αυτή συμφώνησε να παρέχει και/ή συνεχίσει να παρέχει στον καθ’ ου η αίτηση, υπό μορφή δανείων κ.ο.κ. Γεγονός το οποίο, ωστόσο αποβαίνει καταλυτικής σημασίας στην κρίση μου αναφορικά με την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία, τόσο του καθ’ ου η αίτηση - για λόγους που ήδη έχουν αναφερθεί - όσο και της Μιχαέλας - για λόγους που θα αναφέρω στη συνέχεια στο πλαίσιο αξιολόγησης της δικής της μαρτυρίας-.
Από τη μαρτυρία του καθ’ ου η αίτηση δέχομαι - και - σχεδόν όλα όσα έχει αναφέρει απαντώντας στις διάφορες ερωτήσεις που του είχαν υποβληθεί εκ μέρους μου, με μια μόνο εξαίρεση. Τα όσα έχει αναφέρει σ’ αυτό το πλαίσιο, ενταγμένα στις σημερινές καθημερινές ανάγκες της κυπριακής κοινωνίας, μου φαίνονται λογικά, εν μέρει αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ενώ όπως θα διαφανεί στη συνέχεια, απολήγουν και σε βάρος των οικονομικών συμφερόντων του καθ’ ου η αίτηση.
Η κρίση μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία του ενδιαφερόμενου μέρους είναι ίδια ακριβώς - και για τους ίδιους περίπου λόγους - με την αντίστοιχη του καθ’ ου η αίτηση. Για σκοπούς αιτιολόγησης ακολουθούν και πάλι μερικά παραδείγματα:
Στη γραπτή δήλωσή της η Μιχαέλα, που μαζί με αυτή του καθ’ ου η αίτηση υποστηρίζουν την ένστασή τους στην αίτηση, μεταξύ άλλων αναφέρει τα εξής:
Οι δυο τους συμβίωναν και είχαν σχέση η οποία διήρκησε περίπου 16 χρόνια. Δηλαδή, περίπου από το 1998 μέχρι το 2014. Μετά από κάποια χρόνια από την έναρξη της συμβίωσής τους εξέφρασε προς τον καθ’ ου η αίτηση την πρόθεσή της να αποκτήσει ένα διαμέρισμα ή εν πάση περιπτώσει, ένα χώρο δικό της για να διαμένει.
Επαναλαμβάνω ό,τι έχω πει και στο πλαίσιο αξιολόγησης της μαρτυρίας του καθ’ ου η αίτηση. Αφού οι δυο τους συμβίωναν, προς τι η πρόθεσή της να αποκτήσει ένα χώρο δικό της για να διαμένει; Τι μορφή συμβίωσης ήταν αυτή που είχε με τον καθ’ ου η αίτηση, αφού ήθελε το δικό της χώρο για να διαμένει; Ακολούθως, ποιος ήθελε να αγοράσει το διαμέρισμα, η ίδια, για τον λόγο που αναφέρει ή αυτή και ο καθ’ ου η αίτηση, για τους λόγους που αυτός αναφέρει στη δική του ένορκη δήλωση;
Συνεχίζοντας αναφέρει τα εξής:
Επειδή κατάγεται από τη Ρουμανία και δεν είχε συγγενείς στην Κύπρο, αλλά ούτε και οποιαδήποτε άλλη περιουσία δεν μπορούσε να λάβει δανειοδότηση, εφόσον δεν είχε τη δυνατότητα να παραχωρήσει εξασφαλίσεις. Συμφώνησαν τότε με τον καθ’ ου η αίτηση και της υποσχέθηκε ότι επειδή είχαν μια τόσο μακροχρόνια σχέση θα την εξασφάλιζε και πράγματι προέβηκε ο ίδιος προσωπικά στη δανειοδότηση και αγοράστηκε το επίμαχο διαμέρισμα. Ξόφλησαν το δάνειο σταδιακά οι δυο τους με δόσεις περί το 2011 ή 2012.
Το εύλογο ερώτημα που ανακύπτει είναι τα εξής:
Πόσο συνάδει ο ισχυρισμός της ότι ο λόγος για τον οποίο συμφώνησε με τον καθ’ ου η αίτηση να προβεί ο ίδιος προσωπικά στη δανειοδότηση και αγορά του επίμαχου διαμερίσματος είναι γιατί είχαν μια τόσο μακροχρόνια σχέση οπότε έτσι θα την εξασφάλιζε τη στιγμή που ο καθ’ ου η αίτηση, αντεξεταζόμενος από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των αιτητών ισχυρίστηκε - και έτσι είναι - ότι το δάνειο για την αγορά του εν λόγω διαμερίσματος έγινε το 1998, δηλαδή, τον ίδιο χρόνο που είχε αρχίσει η συμβίωση και μεταξύ τους σχέση;
Ας δούμε τώρα τι ανάφερε και αυτή αντεξεταζόμενη.
Όταν ρωτήθηκε εάν το 1998 προσπάθησε να αιτηθεί δάνειο και την απέρριψαν απάντησε καταφατικά. Αναφορικά με το λόγο, όπως είπε, ο banker στην Alpha Bank της είπε ότι δεν είχε αρκετά εισοδήματα. Να επαναλάβω απλώς, ότι για το ίδιο θέμα, στην ένορκη δήλωσή της αναφέρει τα εξής: Επειδή κατάγεται από τη Ρουμανία και δεν είχε συγγενείς στην Κύπρο, αλλά ούτε και οποιαδήποτε άλλη περιουσία δεν μπορούσε να λάβει δανειοδότηση, εφόσον δεν είχε τη δυνατότητα να παραχωρήσει εξασφαλίσεις. Προφανής και πάλι η αντίφαση στην οποία υπέπεσε.
Όταν κάποια στιγμή της αναγνώστηκε από τον κ. Κίτσιο ο ισχυρισμός της τής παραγράφου 5 της ένορκης δήλωσής της ότι μετά από κάποια χρόνια από την έναρξη της συμβίωσής της με τον καθ’ ου η αίτηση τού εξέφρασε την πρόθεσή της να αποκτήσει ένα διαμέρισμα και ρωτήθηκε πόσα χρόνια μετά από τη συμβίωσή τους συνέβη αυτό, απάντησε ως εξής: «Με τον κ. Κουβά γνωριστήκαμε τέλος του 1994 και προχωρήσαμε στη συμβίωση το 1998, όπως ανάφερα στην ένορκη δήλωση.» Και όμως, στην ένορκη δήλωση αναφέρει μόνο ότι με τον καθ’ ου η αίτηση συμβίωναν και είχαν σχέση που διήρκησε περίπου από το 1998 μέχρι και το 2014, ενώ ο καθ’ ου η αίτηση, στη δική του ένορκη δήλωση αναφέρει ότι με τη Μιχαέλα γνωρίστηκαν περί το 1998 και διατηρούσαν σχέση και συζούσαν περί τα 16 χρόνια. Το μέγεθος και της μεταξύ τους αντίφασης και πάλι είναι ολοφάνερο.
Όταν της υποβλήθηκε ότι δεν πλήρωσε κανένα ποσό έναντι του δανείου που έκανε ο καθ’ ου η αίτηση για την αγορά του επίμαχου διαμερίσματος, όπως είπε, το 2005 όταν πούλησε ένα ακίνητό της στη Ρουμανία είχε φέρει λεφτά για να κάνει ανακαίνιση, η πολυκατοικία ήταν το 1984 και η κατάσταση μέσα ήταν χάλια. Να πω απλώς, ότι στην ένορκη δήλωσή της που υποστηρίζει την ένσταση στην αίτηση δεν αναφέρει κάτι τέτοιο, ενώ στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή της, αυτό που αναφέρει είναι ότι τον Αύγουστο του 2023 προκλήθηκαν ζημιές και προβλήματα στο επίμαχο διαμέρισμα, γεγονός που την ανάγκασε να προβεί σε εργασίες και να επωμιστεί έξοδα για επιδιόρθωση προκειμένου να μπορεί να συνεχίζει να ζει εκεί. Σε συνδυασμό και με τον ισχυρισμό του καθ’ ου η αίτηση ότι αυτή, το 2014 πούλησε περιουσία στη Ρουμανία για να πληρώσει τις φορολογίες για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος, καταφαίνεται το μέγεθος της αναξιοπιστίας και των δυο, ως μαρτύρων.
Άξια αναφοράς είναι και η απάντησή της στην εύλογη ερώτηση που της είχε υποβάλει ο κ. Κίτσιος, γιατί δε γράφτηκε και στους δυο εξ ημισείας το διαμέρισμα και γράφτηκε εξ ολοκλήρου στον καθ’ ου η αίτηση. Απάντησε ως εξής: «Πώς θα μπορούσε να γίνει αυτό το πράγμα από τη στιγμή που δεν είχα κάμει δανεισμό, που δε συμμετείχα σε δανεισμό;» «Δεν θα μπορούσατε να είσαστε συνοφειλέτες;» ρωτήθηκε στη συνέχεια. Και η απάντησή της. «Δεν ξέρω ότι γίνεται αυτό το πράγμα.» Το πόσο παράλογοι, εκτός από αντιφατικοί ήταν αρκετοί από τους ισχυρισμούς της είναι ολοφάνερο. Αποτελεί κοινό τόπο ότι και τα δυο για τα οποία ρωτήθηκε μπορούσαν να γίνουν.
Θεωρώ πως, όχι άδικα ο κ. Κίτσιος ολοκλήρωσε την αντεξέτασή της με την ακόλουθη υποβολή: «Κυρία μάρτυς, σου υποβάλλω ότι αυτά που αναφέρετε στη μαρτυρία σας έγιναν σε συνεννόηση με τον καθ’ ου η αίτηση, τον κ. Κουβά, για το κοινό σας συμφέρον, δηλαδή για να αποφευχθεί η εξόφληση του επίδικου χρέους, αλλά και για να πάρεις εσύ το διαμέρισμα σε βάρος των αιτητών.»
Υπεισέρχομαι τώρα στη μαρτυρία των δυο εκτιμητών ακινήτων. Του Χριστάκη Λοϊζίδη, ο οποίος κλήθηκε από τον καθ’ ου η αίτηση και του Γιώργου Γαβριηλίδη, ο οποίος κλήθηκε από τους αιτητές. Επειδή και οι δυο κατέθεσαν ως πραγματογνώμονες, η μαρτυρία τους, θα ιδωθεί και αξιολογηθεί υπό το φως και όσων αναφέρονται στην πολύ πρόσφατη υπόθεση Κυπριανού ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 6/2915 (σχ. με 7/2015), ημερ. 13/9/2023:
«Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Ως έχει επισημανθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298, αποτελεί βασική και πάγια νομολογιακή αρχή ότι για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων ισχύουν οι ίδιοι κανόνες που ισχύουν στην περίπτωση κάθε άλλου μάρτυρα, πλην του ότι, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, εμπειρογνώμονες δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσής τους. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας των συμπερασμάτων του, επιστημονικές πληροφορίες, έτσι ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές τις πληροφορίες στα γεγονότα της ενώπιον του υπόθεσης που έχουν αποδειχθεί, να σχηματίσει τη δική του κρίση (βλ. Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enterprises Ltd. κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814 και Cybarco Ltd. v. Kovascik (2001) 1 Α.Α.Δ. 2013).»
Με κάθε σεβασμό και προς τους δυο αυτούς μάρτυρες θεωρώ ότι η μαρτυρία τους δεν αποτελεί ασφαλές υπόβαθρο για σκοπούς εξαγωγής των δικών μου συμπερασμάτων, για ό,τι αποτελεί το ζητούμενο. Που βασικά είναι ο καθορισμός της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου του καθ’ ου η αίτηση το οποίο εξασφάλιζε το δάνειο που του είχε παραχωρηθεί από το Συνεργατικό σε σχέση με το οποίο εκδόθηκε η διαιτητική απόφαση.
Ειδικότερα:
Αρχίζοντας από το Χριστάκη Λοϊζίδη, στο στάδιο της κυρίως εξέτασης παρουσίασε στο Δικαστήριο δυο εκθέσεις εκτίμησης του παραπάνω ακινήτου (τεκμ. 2 και 3) και υιοθέτησε το περιεχόμενό τους. Η πρώτη ετοιμάστηκε από τον πατέρα του, στις 24/2/2010 και ως μέθοδος εκτίμησης, όπως αναφέρεται, χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος σε συνδυασμό με τη μελέτη της κτηματαγοράς στην περιοχή και την παρούσα κατάσταση του ακινήτου. Σύμφωνα με την εν λόγω έκθεση, η αγοραία αξία των 3/6 μεριδίων του ακινήτου υπολογίστηκε στο ποσό των €553.000 και η αξία καταναγκαστικής πώλησής του, στο ποσό των €430.000.
Για την ώρα το πρώτο σχόλιο που θέλω να κάνω για την εν λόγω έκθεση το οποίο ισχύει και για την αντίστοιχη έκθεση του εκτιμητή των αιτητών (τεκμ. 8) είναι το εξής: ενώ και οι δυο αυτές εκθέσεις αφορούν στην εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου για το 2010, όπως προκύπτει από τη σχετική σύμβαση υποθήκης, αλλά και τη συμφωνία δανείου που αυτή εξασφάλιζε (τεκμ. Α μέρος στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αγά) που είναι η συμφωνία δανείου σε σχέση με την οποία εκδόθηκε η διαιτητική απόφαση, το εν λόγω ακίνητο υποθηκεύτηκε στις 6/8/2008. Δηλαδή, δυο χρόνια προηγουμένως. Το τι σημαίνει αυτό για την αξιοπιστία και των δυο αυτών εκθέσεων θα διαφανεί στη συνέχεια.
Η δεύτερη έκθεση εκτίμησης του Λοϊζίδη, ημερομηνίας 17/4/2025 ετοιμάστηκε από τον ίδιο και όπως αναφέρεται σ’ αυτή αφορά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου και της αξίας καταναγκαστικής πώλησής του κατά τον 10/2014. Για τα 3/6 μερίδια του εν λόγω ακινήτου, η πρώτη υπολογίστηκε στο ποσό των €317.000 και η δεύτερη, στο ποσό των €238.000. Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 6.3 της έκθεσης, υπό τον τίτλο «Μεθοδολογία εκτίμησης» «Χρησιμοποιήσαμε τη συγκριτική μέθοδο σε συνδυασμό με την μελέτη της κτηματαγοράς στην περιοχή, την επικρατούσα οικονομική κρίση και αβεβαιότητα και την κατάσταση του ακινήτου κατά την περίοδο 10ον/2014»
Αναφορικά με τη συγκριτική μέθοδο υπολογισμού της αξίας ακινήτου υπάρχει πλούσια νομολογία. Όσα ακολουθούν μολονότι είναι από διάφορες υποθέσεις παραπομπής, εντούτοις, επί των αρχών που καθιερώνουν, έχω τη γνώμη, ότι, τηρούμενων βέβαια των αναλογιών, ισχύουν σε κάθε περίπτωση όπου για σκοπούς υπολογισμού της αξίας ενός ακινήτου χρησιμοποιείται η συγκριτική μέθοδος. Για παράδειγμα, στην υπόθεση Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 346 η συγκριτική μέθοδος αναγνωρίζεται ως η πλέον κατάλληλη, παραδεκτή, ορθή και αξιόπιστη μέθοδος για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου. Για το σκεπτικό παραπέμπω στην υπόθεση Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας (1990) 1 Α.Α.Δ. 984 σύμφωνα με την οποία, η συγκριτική μέθοδος (κατ’ ακρίβεια της απευθείας σύγκρισης) θεωρείται ως η καλύτερη, γιατί οδηγεί στα πιο ασφαλή συμπεράσματα με κριτήριο την τιμή που ένας υποθετικός αγοραστής προσφέρει για το επίδικο κτήμα, αντικείμενο της σύγκρισης, στη ελεύθερη αγορά. Στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας ν. Παπούη (2004) 1 Α.Α.Δ. 194 υποδεικνύεται ότι αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να επιλέξει εκείνες τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων που έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, κατά περίπτωση, κτήμα, επειδή, μια τέτοια προσέγγιση οδηγεί στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Ομοίως και στην υπόθεση Spiby ν. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1 Α.Α.Δ 483 σύμφωνα με την οποία, η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους, με αναφορά στην τοποθεσία τους, τα γεωφυσικά χαρακτηριστικά τους και τους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών, προστίθεται, αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής διάθεσης των συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου.
Όσα ακολουθούν είναι από την αντεξέταση του κ. Λοϊζίδη:
Όταν κάποια στιγμή ρωτήθηκε εάν έλεγξε εάν είναι περίκλειστο το τεμ. 124, που είναι μια από τις 33 συνολικά συγκριτικές πωλήσεις που σύμφωνα με την έκθεσή του έλαβε υπόψη για σκοπούς υπολογισμού της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου για το 10ο του 2014, απάντησε καταφατικά και ισχυρίστηκε ότι είναι περίκλειστο. Προς επιβεβαίωση παρουσίασε κάποιο σχέδιο (τεκμ. 4), το οποίο, όπως είπε είναι επίσημο από το Κτηματολόγιο. Ερωτηθείς εάν έχει το χωρομετρικό, όπως είπε απαντώντας για το σχέδιο «Είναι ο επίσημος χάρτης του Κτηματολογίου, αν μπείτε στη σελίδα του Κτηματολογίου και πατήσετε να κατέβη αυτός ο χάρτης, θα κατεβεί.» Όταν στη συνέχει ρωτήθηκε ξανά εάν έχει το χωρομετρικό που είναι πιο σημαντικό, ισχυρίστηκε ότι ο χάρτης (τεκμ. 4) είναι το πιο ακριβές πράγμα. Όταν λίγο αργότερα ρωτήθηκε και για το τεμάχιο 67, που κι αυτό περιλαμβάνεται στις συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη, εάν είναι περίκλειστο απάντησε ως εξής: «Μάλιστα. Ως προς τούτο κύριε πρόεδρε, θέλω να καταθέσω παρόμοιο χάρτη, όπως τον προηγούμενο. Απλώς να προσθέσω για να κάνω πιο εύκολο το έργο του Δικαστηρίου. Στα κτηματολογικά χαρακτηριστικά του Κτηματολογίου κύριε πρόεδρε, υπάρχουν κάποιες πληροφορίες σαν comments. Όπως γράφει το ακίνητο, το συγκεκριμένο έχει δρόμο γι’ αυτό και ο δικηγόρος που με εξετάζει το αναφέρει. Όμως είναι λάθος όπως αποδεικνύει το σχέδιο που καταθέτω τώρα. Υπάρχουν αρκετά λάθη στα κτηματολογικά χαρακτηριστικά του Κτηματολογίου κύριε πρόεδρε, είναι ένα πράγμα που παρατηρούμε.»
Από τα παραπάνω που είπε ο μάρτυρας είναι φανερό, ότι στην εκτίμησή του για την αγοραία αξία καθώς και για την αξία καταναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου έλαβε υπόψη του τις πωλήσεις των δυο ακινήτων που του αναφέρθηκαν, εκλαμβάνοντας ως δεδομένο το τι αποτυπώνουν τα δυο σχέδια (τεκμ. 4 και 5) που παρουσίασε ο ίδιος και όχι το επίσημο κτηματικό σχέδιο ή εν χρήσει σχέδιο, το οποίο θεωρεί εσφαλμένο.
Κι όμως, και ως εκ της ιδιότητάς του, ως εκτιμητή ακινήτων, αν όχι γνώριζε, θεωρώ πως όφειλε να γνωρίζει ότι κατά πάγια νομολογία, το άρθρο 61 του Νόμου, Κεφ. 224 αποτελεί τη μόνη νομική οδό που παρέχεται για σκοπούς διόρθωσης κατ’ ισχυρισμό λανθασμένου σχεδίου (βλ. την Είκοσι κ.ά. ν. Αργυρίδη (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1859 και τη Χατζησωφρονίου κ.ά. ν. Βασιλείου κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1534 σύμφωνα με την οποία, το άρθρο 58 του Κεφ. 224 αφορά απλώς διαφωνία ως προς τα σύνορα η οποία επιλύεται με βάση το σχέδιο, η ορθότητα του οποίου εκλαμβάνεται ως δεδομένη). Ούτε και μπορεί να γίνεται λόγος για σφάλματα στο εν χρήσει σχέδιο στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Όπως επισημαίνεται στη Λοϊζου ν. Πολεμίτη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1349, όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθος στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου, το θέμα, κατά πρώτο θα πρέπει να παραπέμπεται στο Διευθυντή για την απόφασή του και μόνο αφού αυτός αποφασίσει μπορεί το θέμα να αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου με έφεση.
Ο μάρτυρας, στην ίδια έκθεση εκτίμησης και συγκεκριμένα στην παράγραφο 6.2. με τίτλο «Προοπτικές, Εμπορευσιμότητα, Καταλληλόλητα Εξασφάλισης» αναφέρει για το υπό εκτίμηση ακίνητο ότι μειονεκτεί κάπως, επειδή είναι μερίδια. Ερωτηθείς από τον κ. Κίτσιο εάν συμφωνεί μαζί του, πως όταν είναι μερίδιο εξ αδιαιρέτου το ακίνητο με συνιδιοκτήτες μειώνεται η αξία του, όπως είπε απαντώντας, εξαρτάται από πόσους συνιδιοκτήτες έχει και τα δεδομένα του ακινήτου. «Αν για το ενυπόθηκο ακίνητο οι συνιδιοκτήτες είναι 2 ή 5 έχει κάποια διαφορά;» ρωτήθηκε στη συνέχεια και απάντησε καταφατικά. Όπως είπε στη συνέχεια, όσους συνιδιοκτήτες έχει αναλόγως και ποιοι είναι μπορεί να επηρεάσει. Όταν στη συνέχεια του υποδείχθηκε κάποιο έγγραφο που επισυνάπτεται στην έκθεσή του και ρωτήθηκε τι αφορά, όπως είπε είναι επίσημο έγγραφο του Κτηματολογίου που δείχνει τους συνιδιοκτήτες. Το οποίο, όπως είπε στη συνέχεια, του στάλθηκε από τους δικηγόρους στην εξέταση του ακινήτου οπότε θεώρησε ότι ήταν στον εξεταζόμενο χρόνο. Ευθύς αμέσως συμφώνησε ότι έλαβε υπόψη ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο έχει δυο συνιδιοκτήτες. Ερωτηθείς στη συνέχεια, πώς θα επηρέαζε την εκτίμησή του, εάν οι συνιδιοκτήτες ήταν 5, όπως είπε εάν ήταν 5 και ήταν εντελώς ξένα άτομα μεταξύ τους μπορεί να επηρέαζε αρνητικά. Όταν του υποβλήθηκε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο έχει 5 συνιδιοκτήτες και όχι 2 και ρωτήθηκε εάν το έχει ελέγξει, απάντησε ως εξής: «Επί του τίτλου που συνεχίζει στην εκτίμησή μας, υπάρχουν 5 συνιδιοκτήτες που είναι μέλη της οικογένειας του ενός συνιδιοκτήτη με τα ίδια επίθετα.» Απαντώντας σε κάποια άλλη ερώτηση στη συνέχεια συμφώνησε ότι από το 2007 μέχρι και το 2014 οι συνιδιοκτήτες του εν λόγω ακινήτου ήταν 5.
Από τα παραπάνω, το εύλογο ερώτημα που ανακύπτει είναι το εξής: δεδομένης της θέσης του μάρτυρα, πως όταν ένα ακίνητο ανήκει σε δυο ή περισσότερους συνιδιοκτήτες και όσο μεγαλύτερος είναι ο αριθμός τους, τόσο περισσότερο επηρεάζεται αρνητικά η αξία του ακινήτου, για ποιο λόγο, ενώ γνώριζε ότι το εν λόγω ακίνητο ανήκε σε 5 πρόσωπα, ανεξάρτητα από τη μεταξύ τους σχέση, στην έκθεσή του αναφέρει ότι ανήκει σε 2; Προφανής νομίζω είναι η απάντηση. Με αυτό τον τρόπο, η αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα φαινόταν πιο ψηλή, από την πραγματική. Εν πάση περιπτώσει, η ουσία του πράγματος έγκειται στο γεγονός ότι αυτό το εσφαλμένο στοιχείο που έλαβε υπόψη κατά την εκτίμηση του ακινήτου αποδομεί ακόμη περισσότερο την όποια αξιοπιστία και ορθότητα της εκτίμησης καθώς και της έκθεσής του.
Αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των δυο εκτιμητών ότι το ενυπόθηκο ακίνητο εμπίπτει στη ζώνη Δα3 που είναι ζώνη προστασίας. Κατά το μάρτυρα, η συγκεκριμένη ζώνη προνοεί ανέγερση μεμονωμένων διώροφων οικοδομών, ύψους 7 μέτρων με δόμηση 5% και κάλυψη 5%. Ουσιαστικά τα ίδια αναφέρει και ο εκτιμητής των αιτητών στη δική του έκθεση (τεκμ. 7) με τη διαφορά ότι αυτός αναφέρει και πώς μπορεί να αξιοποιηθεί νόμιμα το εν λόγω ακίνητο. Συγκεκριμένα μετά που αναφέρει τη ζώνη στην οποία εμπίπτει το ακίνητο αναφέρει σε παρένθεση τα εξής: ελεύθεροι χώροι πρασίνου, πάρκα, αθλοπαιδιές, δασική γη, απομονωτικές λωρίδες κ.ά.
Ο υπό κρίση μάρτυρας, στην παράγραφο 4.2. της έκθεσής του, αναφέρει τα εξής: «Όπως δε αναφέρεται στην παράγραφο 12.7 του Τοπικού Σχεδίου: Ανέγερση Μεμονωμένης Κατοικίας σε περιοχής εκτός ορίου Ανάπτυξης: (12.7.1) Η οικιστική ανάπτυξη δεν επιτρέπεται κατά κανόνα σε περιοχές εκτός ορίου ανάπτυξης, με εξαίρεση της περιοχής που εμπίπτουν σε καθορισμένη Ζώνη Προστασίας με κωδικό Δα2, Δα3 και Δα5. (12.7.1.α) Υπό την προϋπόθεση ότι το τεμάχιο θα είναι τουλάχιστον 4.000τ.μ. ως ήτανε γραμμένο στα αρχεία του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την 01/12/1990.»
Όταν του αναγνώστηκε από τον κ. Κίτσιο η παραπάνω αναφορά και ρωτήθηκε εάν έχει κάποια σχέση με αυτά που λέει, απάντησε ως εξής: «Για κάποια τεμάχια που είναι στη ζώνη Δα2, Δα3, Δα5 κατά βάση μεμονωμένη κατοικία στο γενικό πλαίσιο του νόμου. Η μεμονωμένη κατοικία δεν επιτρέπεται, όμως η πρακτική της Πολεοδομίας τον εξεταζόμενο χρόνο και τον προηγούμενο χρόνο, ήταν η τακτική ήταν να αιτείται ο πελάτης και η Πολεοδομία να έλεγχε το αίτημα κατά πόσο θα το επέτρεπε ή όχι. Εξ ου και ο λόγος που δίπλα από το δικό μας το τεμάχιο υπάρχουν πολλές μεμονωμένες κατοικίες ανεγερμένες σε ζώνη Δα3.» Όπως είπε απαντώντας στην επόμενη ερώτηση, επικαλούμενος και το τοπικό σχέδιο, εφόσον το επιτρέψει η Πολεοδομία, στο ενυπόθηκο ακίνητο μπορούν να ανεγερθούν δυο μεμονωμένες κατοικίες. Ερωτηθείς εάν έλαβε υπόψη του ότι μπορεί να ανεγερθεί μεμονωμένη κατοικία στο ενυπόθηκο ακίνητο, όπως είπε, μεταξύ άλλων, «Εμείς λάβαμε υπόψη τα συγκριτικά για να καταλήξουμε στην αξία που δώσαμε στο ακίνητό μας.» Ερωτηθείς, πόσο πιο χαμηλή θα ήταν η εκτίμησή του εάν δεν επιτρεπόταν η ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας, όπως είπε «Είναι πολύ θεωρητικό.»
Όταν στη συνέχεια ρωτήθηκε εάν έχει μαζί του το απόσπασμα από το τοπικό σχέδιο (το οποίο παρεμπιπτόντως αποτελεί κοινό έδαφος ότι είναι αυτό που παρατίθεται από το συνάδελφό του στην παράγραφο 4.2 της δικής του έκθεσης), απάντησε ως εξής: «Όχι δεν το έχω μαζί μου, αλλά αν αναφέρεστε ακριβώς στην παράγραφο εδώ, πρέπει να δηλώσω και ευθαρσώς το δηλώνω χωρίς φόβο και οτιδήποτε ότι εκλέχθηκαν εν μέρει η παράγραφος η δική μας έχει γραφτεί συντακτικά και το δηλώνω χωρίς πρόβλημα αυτό το πράγμα. Η παράγραφος η δική μας η 4.2 παράγραφος 12.7 τμήμα της συγκεκριμένης παραγράφου έχει εν μέρει συντακτικά λάθος, γι’ αυτό ξεκαθαρίζω την άποψή μου, για να κτιστεί μεμονωμένη κατοικία πρέπει να επιτρέψει η Πολεοδομία. Στο γενικό πλαίσιο του πολεοδομικού κανονισμού η μεμονωμένη κατοικία δεν επιτρέπεται είναι ξεκάθαρο, ξέρω τι λέεις έχω πάσα γνώση.»
Πέραν από τις προφανείς αντιφάσεις στις οποίες υπέπεσε όταν αντιλήφθηκε ότι θα ερχόταν πλέον αντιμέτωπος με τη σχετική πρόνοια του τοπικού σχεδίου, καθώς αυτή περικλείεται αυτούσια στην έκθεση εκτίμησης του συναδέλφου του, το περιεχόμενο της οποίας βασικά αντέστρεψε, είναι και το γεγονός, ότι το πρώτο πράγμα που έκανε στο στάδιο της κυρίως εξέτασης ήταν να υιοθετήσει το περιεχόμενο και των δυο εκθέσεων που παρουσίασε χωρίς αισθανθεί την ανάγκη να προβεί σε οποιαδήποτε διευκρίνηση ή διόρθωση αναφορικά με το μέρος τους που περιείχε όπως είναι η θέση του, είτε συντακτικά είτε οποιαδήποτε άλλα λάθη.
Ενώ λοιπόν κατά το μάρτυρα και την έκθεσή του (παράγραφος 4.2.) «Όπως δε αναφέρεται στην παράγραφο 12.7 του Τοπικού Σχεδίου: Ανέγερση Μεμονωμένης Κατοικίας σε περιοχής εκτός ορίου Ανάπτυξης: (12.7.1) Η οικιστική ανάπτυξη δεν επιτρέπεται κατά κανόνα σε περιοχές εκτός ορίου ανάπτυξης, με εξαίρεση της περιοχής που εμπίπτουν σε καθορισμένη Ζώνη Προστασίας με κωδικό Δα2, Δα3 και Δα5. (12.7.1.α)», που με απλά λόγια σημαίνει ότι αποτελεί θέση του, ότι κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη στις τρεις αυτές ζώνες, η σχετική παράγραφος 12.7.1 του τοπικού σχεδίου έχει ως εξής: «Σε περιοχές εκτός του Ορίου Ανάπτυξης του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού, δεν επιτρέπεται κατά κανόνα η οικιστική ανάπτυξη. Με εξαίρεση περιοχές που εμπίπτουν σε καθορισμένη Ζώνη Προστασίας με τον κωδικό Δα2, Δα3 και Δα5, σε άλλη περιοχή εκτός του Ορίου Ανάπτυξης είναι δυνατό να επιτραπεί η ανέγερση κατοικίας, νοουμένου ότι τηρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις.», που με απλά λόγια επίσης σημαίνει ότι στις τρεις αυτές ζώνες, δεν επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη κάτω από οποιεσδήποτε προϋποθέσεις.
Όταν πλέον του τέθηκε το παραπάνω απόσπασμα από το τοπικό σχέδιο και δέχθηκε ότι αυτό είναι το σωστό, ερωτηθείς εάν συμφωνεί ότι στις ζώνες Δα2, Δα3 και Δα5 δεν επιτρέπεται καμιά οικιστική ανάπτυξη, αφού επικαλέστηκε δορυφορική φωτογραφία του 2014 και του 2010 που όπως, είπε δεικνύει στην περιοχή του υπό εκτίμηση τεμαχίου, μεγάλο αριθμό κατοικιών που επιτράπηκε να κτιστούν, όπως είπε στη συνέχεια, επί υπουργίας Χάσικου το 2016 είχαν αυστηροποιηθεί οι οδηγίες για τις εν λόγω περιοχές και είχε γίνει ειδική και αυστηρή οδηγία από τον υπουργό. Προσθέτοντας ότι μέχρι τότε υπήρχε η χαλάρωση από την Πολεοδομία στην ανέγερση κατοικιών στις εν λόγω περιοχές.
Η επιμονή του στη συνέχεια ότι παρά τις σαφείς πρόνοιες του τοπικού σχεδίου, τις οποίες στην έκθεσή του, μάλλον σκόπιμα και όχι λόγω συντακτικού λάθους, αντέστρεψε, ότι υπάρχουν εγκεκριμένες κατοικίες που εμπίπτουν στη ζώνη Δα3, δεν αναιρεί την ουσία που έγκειται στο γεγονός, ότι ο μάρτυρας κατά την εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου έλαβε υπόψη ότι σ’ αυτό μπορούσαν να ανεγερθούν νόμιμα μέχρι και δυο κατοικίες. Κάτι που δεν ισχύει γεγονός το οποίο υποθεμελιώνει ακόμη περισσότερο την ορθότητα και εγκυρότητα της έκθεσής του.
Όταν λίγο αργότερα του υποβλήθηκε ότι κατά την εκτίμησή του έπρεπε να λάβει υπόψη ότι με βάση το τοπικό σχέδιο δεν επιτρέπεται η ανάπτυξη οποιασδήποτε μεμονωμένης κατοικίας, όπως είπε, είχε πει και προηγουμένως στην κατάθεσή του ότι για την εκτίμησή τους, για την τιμή που έλαβαν υπόψη, έλαβαν κατά κύριο λόγο υπόψη τα συγκριτικά κατά κύριο λόγο που ήταν το κύριο στοιχείο εκτίμησης.
Ένα μόνο θέλω να πω. Στην παράγραφο 6.2. στην έκθεσή του με τίτλο «Προοπτικές Εμπορευσιμότητα, Καταλληλόλητα Εξασφάλισης» αναφέρονται και τα εξής, τα οποία, για να αναφέρονται, προφανώς και λήφθηκαν υπόψη κατά την εκτίμηση του ακινήτου: «Η περιοχή είναι οικιστική αναπτυσσόμενη με κατοικίες και επαύλεις και θεωρείται καλή για κατοίκιση και χρησιμοποιείται από μεσαίες και άνω εισοδηματικές τάξεις. Το εξεταζόμενο είναι μερίδιο μεγάλου χωραφιού που εφάπτεται της οικιστικής ζώνης του χωριού. Προς το παρόν δεν έχει κάποια χρήση, όμως δύναται σύμφωνα με τους πολεοδομικούς κανονισμούς να αναπτυχθεί μεμονωμένη κατοικία. Μειονεκτεί όμως κάπως καθότι είναι μερίδια. Ως εκ τούτου θεωρούμεν ότι το εξεταζόμενο ακίνητο σε περίπτωση διάθεσης του στην αγορά θα έχει σχετικά καλή εμπορευσιμότα.»
Από την προηγηθείσα ανάλυση καταφαίνεται τι ισχύει και τι δεν ισχύει από τα παραπάνω.
Και ενώ ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι κατά την εκτίμησή του έλαβαν κατά κύριο λόγο υπόψη τα συγκριτικά, όταν ρωτήθηκε κατά πόσο υπάρχει και σ’ αυτά κάποιο λάθος, απάντησε αρνητικά. Για να παραδεχθεί ωστόσο στη συνέχεια ότι για δυο τεμάχια που του είχαν αναφερθεί στην έκθεσή του υπάρχει λάθος σε σχέση με την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία τους. Συγκεκριμένα, για το τεμάχιο 143, ενώ αναφέρει ως τέτοια αξία τα €81.88, όπως είπε, το ορθό είναι €40,08. Το ίδιο ισχύει και για το τεμάχιο 334 για το οποίο στην έκθεση αναφέρεται το ποσό των €206,41, ως ανά τετραγωνικό μέτρο αξία, για το οποίο συμφώνησε ότι θα έπρεπε να γράφει €130. Το παράδοξο είναι ότι ισχυρίστηκε πως έχει βάλει το ποσό αυτό σε παρένθεση, κάτι που δεν ισχύει.
Το πλέον εντυπωσιακό που ανάφερε ο μάρτυρας ήταν όταν ρωτήθηκε εάν έχει μελετήσει την εκτίμηση του κ. Γαβριηλίδη για το 2014 και αφού απάντησε καταφατικά, ακολούθως ρωτήθηκε γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη διαφορά από τη δική του εκτίμηση και πού εντόπισε την κύρια διαφορά. Συγκεκριμένα, για 4 συγκριτικά που αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης του κ. Γαβριηλίδη, για τα οποία, όπως είπε κατά λέξη «Που σίγουρα ο συνάδελφος για να γράφει εδώ πέρα τα έλαβε υπόψη του και αυτός» που με απλά λόγια σημαίνει ότι τα έλαβε και ο ίδιος υπόψη, βρίσκονται σε μια τεράστια και απότομη χαράδρα, χωρίς καμιά θέα, καμιά υπηρεσία και καμιά πρόσβαση κοντά που δε βοηθούν, που ο ίδιος - και αυτό είναι το πλέον εντυπωσιακό που είπε -, «..προσωπικά, στα συγκεκριμένα τεμάχια θα πήγαινα μόνο με ελικόπτερο.»
Κατά τ’ άλλα, κατά την εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου, το οποίο υποτίθεται ότι μπορεί να αξιοποιηθεί οικιστικά, ενώ έλαβε υπόψη και τα παραπάνω ακίνητα, χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο.
Ότι ο μάρτυρας μόνο φραστικά φαίνεται να είχε χρησιμοποιήσει τη συγκεκριμένη μέθοδο καταφαίνεται και από τα εξής, έχοντας πάντοτε κατά νουν και τις προαναφερθείσες - σχετικές νομολογιακές αρχές:
Για σκοπούς εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου βασίστηκε και έλαβε υπόψη ακίνητα με διαφορετικά νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Τα 33 συνολικά ακίνητα που έλαβε υπόψη εμπίπτουν σε 7 διαφορετικές ζώνες και όπως παρουσιάζονται ομαδοποιημένα από το μάρτυρα στην έκθεσή του είναι φανερό ότι διαφέρουν και ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά τους. Αναφορικά με το χρόνο διάθεσης των συγκριτικών, που όπως αναφέρεται και σε άλλο σημείο πιο πάνω, αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα, από την έκθεση του μάρτυρα διαπιστώνω ότι αυτές αφορούν την περίοδο 2011 μέχρι και 2015 και από αυτές, για το 2014 που μας ενδιαφέρει, υπάρχουν μόνο δυο.
Και κάτι ακόμη για την έκθεση εκτίμησης που παρουσίασε ο μάρτυρας για το 2010. Εκτός του ότι - για να επαναλάβω - το υπό εκτίμηση ακίνητο υποθηκεύτηκε το 2008 και ο υπολογισμός της αξίας του αφορά το 2010 είναι και το γεγονός ότι από τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 3(Β) της έκθεσης δεν μπορεί να εξακριβωθεί κατά πόσο η εκτίμηση έγινε πράγματι με τη χρήση της συγκριτικής μεθόδου.
Ο Γιώργος Γαβριηλίδης, καθώς ήδη έχει αναφερθεί κατάθεσε για την υπόθεση των αιτητών. Στην έκθεση εκτίμησης της αγοραίας αξίας καθώς και της αξίας αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου (τεκμ. 7) την οποία ετοίμασε για το 2014 παραθέτει 34 συγκριτικές πωλήσεις, τις οποίες, όπως προκύπτει από τις παραγράφους 6.4 και 6.5 της έκθεσής του είναι σαφές, ότι έλαβε υπόψη για σκοπούς εκτίμησης και υπολογισμού της αξίας του ακινήτου. Παρόλα αυτά, μια απάντησή του κατά την αντεξέτασή του από τον κ. Δημητρίου, εξουδετερώνει πλήρως την αξιοπιστία της εν λόγω έκθεσης καθώς και της εκτίμησής του. Συγκεκριμένα, όταν ρωτήθηκε ποια συγκριτικά καθόρισαν την αξία της εκτίμησής του απάντησε ως εξής: «Είναι πιο εύκολο να πω ποια δεν καθόρισαν, με αύξων αριθμό 29 μέχρι 34 συγκριτικές πωλήσεις, τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι ενιαία πώληση, πουλήθηκαν όλα μαζί. Κάποια από αυτά τα ακίνητα εμπίπτουν σε πολεοδομική ζώνη και το τεμάχιο 28 μέχρι αύξων αριθμό μέχρι 34. Όλα αυτά δε λήφθηκαν υπόψη ούτε το αύξων αριθμό τεμάχιο 26. Το τεμάχιο με αύξων αριθμό 11 συγκριτικές πωλήσεις 11, ούτε το τεμάχιο συγκριτικό αριθμός 13, 14, 15 και τα τεμάχια 20 μέχρι 25 αύξων αριθμό.»
Αυτό που με απλά λόγια μας είπε ο μάρτυρας με την απάντησή του είναι ότι, ενώ στην έκθεσή του παραθέτει 34 συνολικά συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων εδράζεται η εκτίμησή του για την αγοραία αξία καθώς και την αξία αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, από αυτές, εν τέλει, μόνο τις 16 έλαβε υπόψη. Γεγονός, που επίσης με απλά λόγια σημαίνει ότι η έκθεσή του υπέχει μηδενικής πειστικότητας και αποδεικτικής αξίας.
Θεωρώ ότι η μόνη αξιόπιστη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιόν μου αναφορικά με την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου, πλην όμως, όχι για την περίοδο που μας ενδιαφέρει που είναι το 2014 που έγινε η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος από τον καθ’ ου η αίτηση στο ενδιαφερόμενο μέρος, προέρχεται από το Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα αναφέρεται στο πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας, ημερομηνίας 26/9/2019 (τεκμ. Ε στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αγά και τεκμ. 5 στην ένορκη δήλωση του καθ’ ου η αίτηση η οποία υποστηρίζει την έφεσή του με αριθμό 258/2019 - τεκμ. Α στην ένορκη δήλωση Αγά -). Σύμφωνα λοιπόν με το εν λόγω πιστοποιητικό, η αγοραία αξία του όλου ακινήτου για την 1/1/2013 είναι €195.400 και για την 1/1/2018, €200.00. Αυτό σημαίνει ότι η αγοραία αξία των 3/6 μεριδίων του ακινήτου που ανήκαν τότε στον καθ’ ου η αίτηση, κατά τις αντίστοιχες ημερομηνίες ήταν €97.700 και €100.000, αντίστοιχα.
Υπεισέρχομαι στη νομική πτυχή της υπόθεσης.
Το άρθρο 82 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6 στο βαθμό που μας ενδιαφέρει προνοεί ότι:
«(1) Όταν χρέος οφειλόμενο δυνάμει απόφασης ή διατάγματος δικαστηρίου παραμένει εξ ολοκλήρου ή εν μέρει απλήρωτο (ανεξάρτητα αν εκδόθηκε ή όχι οποιοδήποτε ένταλμα εκτέλεσης), ο εξ αποφάσεως πιστωτής δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο για να εξεταστεί ο εξ αποφάσεως οφειλέτης αναφορικά-
(α) Με την οικονομική του κατάσταση με σκοπό την έκδοση οποιουδήποτε από τα διατάγματα που αναφέρονται στο Μέρος ΙΧ
(β) …..
(γ) με οποιαδήποτε δωρεά, παράδοση ή μεταβίβαση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ή με οποιαδήποτε επιβάρυνση, διακίνηση ή απόκρυψη οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου που είχε ως αποτέλεσμα να παρεμποδιστεί ο πιστωτής στην είσπραξη του εξ αποφάσεως χρέους ή μέρους αυτού:
Νοείται ότι για τους σκοπούς του παρόντος εδαφίου, κατά την εξέταση της οικονομικής κατάστασης του εκ δικαστικής αποφάσεως ή διατάγματος οφειλέτη χρέους, δεν λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο οποιοδήποτε ποσό το οποίο ο εν λόγω οφειλέτης λαμβάνει-
(α) Ως δημόσιο βοήθημα δυνάμει των διατάξεων του περί Δημόσιων Βοηθημάτων και Υπηρεσιών Νόμου˙
(β) ως ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα δυνάμει των διατάξεων του περί Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και Γενικότερα περί Κοινωνικών Παροχών Νόμου.
(γ) ως επίδομα που παραχωρείται δυνάμει των διατάξεων του περί Κοινωνικών Ασφαλίσεων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου.
(δ) ως φοιτητικό επίδομα ή χορηγία που παραχωρείται δυνάμει των διατάξεων του περί Κρατικής Φοιτητικής Μέριμνας Νόμου.
(ε) ως σύνταξη δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε νόμου ο οποίος προβλέπει τη χορήγηση σύνταξης το ποσό της οποίας δεν υπερβαίνει το όριο της φτώχειας για μονήρες νοικοκυριό το οποίο υπολογίζεται και δημοσιεύεται από τη Στατιστική Υπηρεσία της Δημοκρατίας και αναπροσαρμόζεται βάσει των κλιμάκων ισοδύναμου εισοδήματος, ανάλογα με τη σύνθεση της οικογένειας:
…….
(2) Ο εξ αποφάσεως πιστωτής δύναται στην αίτησή του (η οποία στο εξής θα αναφέρεται ως “αίτηση έρευνας”) να ζητήσει τη διεξαγωγή έρευνας για όλες τις περιπτώσεις που αναφέρονται στο εδάφιο (1) ή οποιεσδήποτε από αυτές καθώς και την κατάθεση στο Δικαστήριο ένορκης δήλωσης από τον εξ αποφάσεως οφειλέτη, στην οποία να περιγράφει πλήρως την περιουσία στην οποία είχε ή έχει οποιοδήποτε άμεσο ή έμμεσο συμφέρον σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (1) καθώς και του άρθρου 84.
(3…..
(4) …..
(5) …..»
Σύμφωνα με το άρθρο 84 του ίδιου νόμου:
«(1) Ο εξ αποφάσεως οφειλέτης όταν εμφανίζεται ή εξαναγκάζεται να εμφανισθεί ενώπιον Δικαστηρίου δυνάμει του Μέρους αυτού, εξετάζεται ενόρκως από ή εκ μέρους του εξ αποφάσεως πιστωτή και από το Δικαστήριο αναφορικά με-
(α) Την ικανότητα του να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό
(β) την αποκάλυψη περιουσιακών στοιχείων τα οποία μπορούν να διατεθούν για την πληρωμή του χρέους· και
(γ) τη διάθεση οποιωνδήποτε περιουσιακών στοιχείων στην οποία προέβη μετά τη δημιουργία ή τη γένεση της αστικής ευθύνης.
(2) Ο εξ αποφάσεως οφειλέτης υποχρεούται να παρουσιάσει ενόρκως ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο νόμιμα θεωρούμενο υποκατάστατο του όρκου όλα τα βιβιλία, έγγραφα, συμβόλαια, καταστάσεις λογαριασμών, αποδείξεις και άλλα παρόμοια αποδεικτικά τα οποία βρίσκονται στην κατοχή του ή υπό τον έλεγχο του ή στη φύλαξη ή κάτω από τον έλεγχο τρίτου και τα οποία σχετίζονται με περιουσία που δύναται ή εδύνατο να διατεθεί για σκοπούς πληρωμής τους χρέους.
(3) Άνευ επηρεασμού της γενικότητας του εδαφίου (2), ο οφειλέτης υποχρεούται να αποκαλύψει στο Δικαστήριο με οποιοδήποτε τρόπο τα πιο κάτω στοιχεία:
(α) Το όνομα και τη διεύθυνση του εργοδότη του ή άλλου προσώπου το οποίο του καταβάλλει μισθούς ή άλλα ποσά
(β) λεπτομερή στοιχεία σχετικά με τις απολαβές πραγματικές ή αναμενόμενες
(γ) αντίγραφα όλων των καταστάσεων λογαριασμών που διατηρεί σε τραπεζικά ή άλλα πιστωτικά ιδρύματα
(δ) οποιαδήποτε εισοδήματα από εργασία ή άλλες πηγές
(ε) τις ανάγκες του ιδίου και της οικογένειας του
(στ) οποιαδήποτε άλλη πληροφορία η οποία είναι αναγκαία για σκοπούς του παρόντος άρθρου.»
Καθ’ όλα σχετικό είναι και το άρθρο 87 το οποίο προνοεί ότι:
«(1) Το Δικαστήριο δύναται μετά την εξέταση του οφειλέτη να εκδώσει, ανάλογα με την περίπτωση, ένα ή περισσότερα από τα ακόλουθα:
Α. Διάταγμα πληρωμής του χρέους με μηνιαίες δόσεις·
Β. Διάταγμα ακύρωσης καταδολιευτικών μεταβιβάσεων ή επιβαρύνσεων·
Γ. …..
Δ. …..
Ε. ……
(2) ……»
Ομοίως και το άρθρο 90 (1) σύμφωνα με το οποίο:
«(1) Το Δικαστήριο δύναται, αν κρίνει τούτο σκόπιμο κατά ή μετά την εξέταση που γίνεται δυνάμει του Μέρους VIII, να διατάξει όπως το οφειλόμενο δυνάμει της απόφασης χρέος πληρωθεί με δόσεις κατά τις ημερομηνίες και στα ποσά που ήθελε κρίνει εύλογα και εντός των οικονομικών δυνατοτήτων του οφειλέτη.»
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι και το άρθρο 91A. Προνοεί τα ακόλουθα:
«(1) Πράξεις καταδολίευσης εξ αποφάσεως πιστωτών συνιστούν, μεταξύ άλλων, οι ακόλουθες ενέργειες από ή εκ μέρους του εξ αποφάσεως οφειλέτη-
(α) Οποιαδήποτε δωρέα, μεταβίβαση ή επιβάρυνση προς όφελος τρίτου οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του εξ αποφάσεως οφειλέτη, ή
(β) οποιαδήποτε μετακίνηση, απόκρυψη ή άλλη αποξένωση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του εξ αποφάσεως οφειλέτη,
εφόσον αυτές γίνονται με σκοπό την παρεμπόδιση ή καθυστέρηση ικανοποίησης των εξ αποφάσεως χρεών του οφειλέτη.
(2) Οι ενέργειες που αναφέρονται στις παραγράφους (α) και (β) του εδαφίου (1) τεκμαίρονται, μέχρις απόδειξης του αντιθέτου, ότι έγιναν με σκοπό την καταδολίευση του εξ αποφάσεως πιστωτή, ανεξαρτήτως εάν έγιναν πριν ή μετά την καταχώρηση της αγωγής δυνάμει της οποίας εκδόθηκε απόφαση την εκτέλεση της οποίας επιδιώκει ο ειρημένος πιστωτής.
(3) Πράξη καταδολίευσης δύναται να θεωρείται και οποιαδήποτε παράλειψη καταβολής από τον εξ αποφάσεως οφειλέτη του ποσού το οποίο υπολογίζεται ως δίκαιο και εντός των οικονομικών του δυνατοτήτων και διατάζεται να πληρωθεί με δόσεις δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου κατά τις διατάξεις του άρθρου 90.»
Το ίδιο ισχύει και για το άρθρο 91Γ. Προνοεί τα ακόλουθα:
«(1) Οποιαδήποτε καταδολιευτική μεταβίβαση, επιβάρυνση ή άλλη αποξένωση περιουσιακού στοιχείου η οποία γίνεται από οποιοδήποτε οφειλέτη δύναται να κηρυχθεί άκυρη από το Δικαστήριο κατόπιν αίτησης οποιουδήποτε εξ αποφάσεως πιστωτή του εν λόγω οφειλέτη, λαμβανομένων προσηκόντως υπόψη των συμφερόντων οποιουδήποτε καλόπιστου τρίτου. Προς το σκοπό αυτό το Δικαστήριο δύναται, κατά την κρίση του, να διατάξει όπως η αίτηση επιδοθεί επίσης σ’ οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να έχει οποιοδήποτε συμφέρον επί του περιουσιακού στοιχείου που αποτελεί το αντικείμενο της αίτησης.
(2) Το Δικαστήριο κατά την εξέταση αίτησης δυνάμει του εδαφίου (1) δύναται, εκδίδοντας το ακυρωτικό διάταγμα, να διατάξει όπως-
(α) To περιουσιακό στοιχείο κατασχεθεί και πωληθεί προς ικανοποίηση του εξ αποφάσεως χρέους, ή
(β) εάν το περιουσιακό στοιχείο υπόκειται δυνάμει οποιασδήποτε νομοθετικής διάταξης σε εγγραφή ή επιβάρυνση, ακυρωθεί η εν λόγω εγγραφή ή επιβάρυνση και επανεγγραφεί στο όνομα του οφειλέτη, ή
(γ) εάν το περιουσιακό στοιχείο είναι ακίνητη περιουσία, η ακύρωση της εγγραφής και επανεγγραφή στο όνομα του οφειλέτη συνοδεύεται ταυτόχρονα με εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους ως επιβάρυνσης επι της εν λόγω ακίνητης περιουσίας με τις ίδιες συνέπειες ως εάν επρόκειτο περί εγγραφής δυνάμει των άρθρων 53 μέχρι 62.»
Επειδή η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων αποβλέπει στην εκτέλεση της διαιτητικής απόφασης είναι αυτονόητο ότι για να έχει νόημα η έκδοσή τους εξυπακούεται η ύπαρξη χρέους.
Καθώς ήδη έχει αναφερθεί η εναντίον του καθ’ ου η αίτηση διαιτητική απόφαση, εκδόθηκε στις 27/11/2012 και είναι για το ποσό των €228.970,92, πλέον τόκοι προς 9% από 27/11/2012 μέχρι εξοφλήσεως, με κεφαλαιοποίηση των τόκων δυο φορές το χρόνο (στις 30/6 και 31/12), πλέον €150, έξοδα διαιτησίας. Το Συνεργατικό, στις 2/4/2014 καταχώρησε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, αίτηση, στο πλαίσιο της οποίας, στις 10/2/2014 εκδόθηκε διάταγμα εγγραφής και εκτέλεσης της εν λόγω απόφασης.
Μολονότι, τόσο ο καθ’ ου η αίτηση όσο και το ενδιαφερόμενο μέρος αμφισβήτησαν έντονα και με αντιφατικό τρόπο την ύπαρξη του χρέους, εντούτοις, έχοντας υπόψη ότι η έκδοση της διαιτητικής απόφασης με το συγκεκριμένο περιεχόμενο είναι παραδεκτή εκ μέρους τους σε συνδυασμό και με την παραδοχή του καθ’ ου η αίτηση, απαντώντας σε δική μου ερώτηση ότι μετά την έκδοση της διαιτητικής απόφασης δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό, με απλούς μαθηματικούς υπολογισμούς, μπορεί εύκολα να προσδιοριστεί το εξ αποφάσεως χρέος του, καταρχάς, κατά το χρόνο μεταβίβασης του επίμαχου διαμερίσματος, ακολούθως, κατά το χρόνο καταχώρησης της υπό κρίση αίτησης και τέλος, σήμερα. Χωρίς να χρειάζεται να αναφερθώ στα διάφορα ποσά που προκύπτουν είναι σαφές, ότι αυτά, κατά τις τρεις αυτές περιόδους είναι καταφανώς μεγαλύτερα από τα αντίστοιχα ποσά που αναφέρονται στην κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Δόξιας Παρμαξή, ημερομηνίας 9/1/2025.
Αν και οι ευπαίδευτοι δικηγόροι του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους αφιέρωσαν 17 ολόκληρες σελίδες στη γραπτή αγόρευσή τους προκειμένου να με πείσουν ως προς τους λόγους για τους οποίους δε θα πρέπει να δεχθώ τη μαρτυρία, τόσο της Αγά όσο και της Παρμαξή αναφορικά με το χρέος, εντούτοις, χωρίς να χρειάζεται να τοποθετηθώ για το βάσιμο ή μη όσων αναφέρουν σ’ αυτό το πλαίσιο, παρά την ομολογία του καθ’ ου η αίτηση ότι μετά την έκδοση της διαιτητικής απόφασης δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό έναντι του χρέους του, είμαι διατεθειμένος να δεχθώ τη μαρτυρία και της Αγά και της Παρμαξή, επειδή, για λόγους που θα αναφέρω αμέσως, αυτή ευνοεί τον καθ’ ου η αίτηση, υπό την εξής έννοια: εάν βασιζόμουν στην παραπάνω ομολογία του, το συνολικό ποσό που θα πρόκυπτε ότι όφειλε και οφείλει στους αιτητές, θα ήταν πολύ μεγαλύτερο. Το τι θέλω να πω με αυτό θα διαφανεί στη συνέχεια.
Όπως αναφέρει η Αγά στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή της, ημερομηνίας 25/2/2022, μετά την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου και την αφαίρεση του ποσού των €105.028,50 που προέκυψε από την εκποίησή του ακινήτου, το οφειλόμενο ποσό, κατά την 31/12/2020 σύμφωνα και με τη σχετική κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτει στην εν λόγω ένορκη δήλωσή της είναι €289.232,11, πλέον τόκοι από 1/1/2021.
Με τη σειρά της, η Παρμαξή, στη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή της, ημερομηνίας 9/1/2025 αναφέρει τα εξής: ανεξάρτητα από την παραπάνω κατάσταση λογαριασμού, που επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση Αγά, ετοιμάστηκε αναδομημένη κατάσταση λογαριασμού σύμφωνα με την οποία αφαιρέθηκαν διάφορα έξοδα, όπως έξοδα τήρησης λογαριασμού, ασφάλειες, εκτιμήσεις, δικαστικά και δικηγορικά έξοδα και έξοδα Κτηματολογίου. Όσον αφορά το υπόλοιπο του εξ αποφάσεως χρέους, παρά το γεγονός ότι η διαιτητική απόφαση προβλέπει κεφαλαιοποίηση 2 φορές ετησίως, με βάση την αναδομημένη κατάσταση λογαριασμού γίνεται κεφαλαιοποίηση 1 φορά το χρόνο, ενώ το εξ αποφάσεως χρέος, χρεώνεται με επιτόκιο 9,00% από 27/11/2012 μέχρι 31/12/2015 και 6,50% από την 1/1/2016 και εντεύθεν. Όπως αναφέρεται καταληκτικά, με βάση την αναδομημένη κατάσταση λογαριασμού, το εξ αποφάσεως χρέος είναι €300.633,34, πλέον 6,5% τόκο ετησίως από 1/1/2022 με κεφαλαιοποίηση 1 φορά το χρόνο.
Από το περιεχόμενο της εν λόγω κατάστασης λογαριασμού προκύπτουν και τα εξής: καταρχάς, ότι παρά την εναντίον των συμφερόντων του καθ’ ου η αίτηση δήλωσή του ότι δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό έναντι του χρέους του που απορρέει από τη διαιτητική απόφαση, η αλήθεια είναι ότι αυτός, από τις 12/12/2012 μέχρι τις 4/4/2014 κατέβαλε έναντι του χρέους του, το συνολικό ποσό των €13.500, με 9 ισόποσες πληρωμές των €1.500. Από την ίδια κατάσταση προκύπτει και το εξής: το εξ αποφάσεως χρέος του, στις 4/4/2014 που είναι και η τελευταία ημερομηνία για την οποία υπάρχει καταχώρηση προτού αυτός με τη σχετική δήλωσή του στο Κτηματολόγιο, ημερομηνίας 10/9/2014, στις 7/10/2024 προέβη σε μεταβίβαση το επίμαχου διαμερίσματος, στο όνομα του ενδιαφερομένου μέρους, δυνάμει δωρεάς, ήταν €239.201,24.
Το πρώτο διάταγμα που ζητούν οι αιτητές με την υπό κρίση αίτηση είναι διάταγμα πληρωμής του εξ αποφάσεως χρέους και των εξόδων με μηνιαίες δόσεις.
Όπως επισημαίνεται στην υπόθεση Φλαγκοφάς v. Αταλέζα Λτδ (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 686:
«… η διαδικασία που προβλέπει το Μέρος IX του ΚΕΦ. 6 έχει ουσιαστικά ανακριτικό χαρακτήρα και αποβλέπει στην παροχή ευχέρειας στο Δικαστήριο μετά την διεξαγωγή της αναγκαίας έρευνας σχετικά με τα μέσα του χρεώστη να αποφασίσει κατά πόσο είναι σε θέση να αποπληρώσει με δόσεις το χρέος του. H οικονομική ευχέρεια για την αποπληρωμή εξ αποφάσεως χρέους με δόσεις, μετά τον προσδιορισμό των μέσων του χρεώστη, συναρτάται άμεσα με τις ανάγκες του χρεώστη και της οικογένειάς του για αξιοπρεπή διαβίωση. Αυτές περιλαμβάνουν τη στέγαση, τη διατροφή και την ιατρική περίθαλψη των μελών της οικογένειας καθώς και τη μόρφωση των παιδιών και κάποια ευχέρεια για την κοινωνική διακίνηση του χρεώστη.» Βλέπε και την Παναγιώτου ν. Mιχαήλ (1998) 1 Α.Α.Δ. 422 και σωρεία άλλων υποθέσεων.
Κατά την εξέταση του καθ’ ου η αίτηση, τόσο εκ μέρους του ευπαίδευτου δικηγόρου των αιτητών όσο και εκ μέρους μου προέκυψαν τα ακόλουθα:
Τα εισοδήματα του σήμερα αποτελούνται από τη μηνιαία σύνταξή του, ύψους €1.550. Μαζί με τη 13η σύνταξη προκύπτει το συνολικό ποσό €20.150 ετησίως, το οποίο αντιστοιχεί σε €1.679,16 μηνιαίως (€20.150 ? 12). Από τα διάφορα ποσά που έχει αναφέρει τα οποία συνθέτουν τα μηναία έξοδά του, δικαιολογημένα θεωρώ τα εξής: €60 για φάρμακα, €26 για τέλη κινητής τηλεφωνίας, €45 για ένδυση και υπόδηση και €125 για βενζίνη στο αυτοκίνητό του. Για τη βενζίνη, μολονότι ο ίδιος προσδιόρισε τη σχετική δαπάνη μεταξύ €100 και €150, εντούτοις, επειδή όπως είπε, καμιά φορά δεν πληρώνει και τίποτε διότι του βάζουν βενζίνη η κόρη του και ο γαμπρός του, θεωρώ ότι το ποσό των €125 για καύσιμα είναι εύλογο.
Έχοντας υπόψη ότι διαμένει μαζί με την κόρη του στο σπίτι της, όπου τρώει, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο, το συνολικό ποσό που προκύπτει για τις μηνιαίες ανάγκες του ανέρχεται σε €256,00. Αφαιρώντας το ποσό αυτό από το ποσό των €1.679,16 απομένει υπόλοιπο το ποσό των €1.423,16. Ωστόσο, έχοντας υπόψη το παραδεκτό γεγονός, ημερομηνίας 2/6/2025, που όπως λέχθηκε, δηλώθηκε για τους σκοπούς και τις ανάγκες του άρθρου 82(1)(ε) του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, από το ποσό €1.423,16, θα πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των €1.033 που αποτελεί το όριο της φτώχειας για τον καθ’ ου η αίτηση. Και τούτο, επειδή το συγκεκριμένο ποσό, με ρητή νομοθετική πρόνοια (82(1)(ε), ανωτέρω) κατά την εξέταση της οικονομικής κατάστασης του εκ δικαστικής αποφάσεως ή διατάγματος οφειλέτη χρέους, δεν λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο.
Από τα παραπάνω κρίνω ότι ο καθ’ ου η αίτηση είναι σε θέση να πληρώνει έναντι του εξ αποφάσεως χρέους του, κάθε μήνα, το ποσό των €350,00.
Οι πλέον σημαντικές θεραπείες που ζητούν οι αιτητές με την υπό κρίση αίτηση είναι πρώτο, δήλωση του Δικαστηρίου ότι η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος είναι καταδολιευτική πράξη και δεύτερο, διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται ο αρμόδιος λειτουργός του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λεμεσού, όπως ακυρώσει, ως καταδολιευτική, την εν λόγω μεταβίβαση και όπως επανεγγράψει το επίμαχο διαμέρισμα στο όνομα του καθ’ ου η αίτηση με ταυτόχρονη εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους σ’ αυτό, ως επιβάρυνση.
Σύμφωνα με τη ΔΗ.ΜΑ.ΡΩ. (ανωτέρω):
«Ένα Δικαστήριο έχει κατά το άρθρο 91Γ του Κεφ. 6, τη δυνατότητα ακύρωσης καταδολιευτικής μεταβίβασης και, αναλόγως, δύναται να διατάξει την ακύρωση της εγγραφής και την επαναεγγραφή στο όνομα του οφειλέτη, με ταυτόχρονη εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους ως επιβάρυνση επί του περιουσιακού στοιχείου. Κατά δε το άρθρο 91Α του Κεφ. 6, μεταξύ άλλων, θεωρείται πράξη καταδολίευσης εξ αποφάσεως πιστωτή, η δωρεά, μεταβίβαση ή επιβάρυνση προς όφελος τρίτου οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του εξ αποφάσεως οφειλέτη εφόσον γίνεται με σκοπό την παρεμπόδιση ή καθυστέρηση ικανοποίησης των εξ αποφάσεως χρεών. Τέτοια πράξη λογίζεται κατά το εδάφιο (2) του άρθρου ως γενόμενη με σκοπό την καταδολίευση του εξ αποφάσεως πιστωτή μέχρις αποδείξεως του αντιθέτου. Περαιτέρω, τέτοια πράξη θεωρείται καταδολιευτική, ανεξαρτήτως του αν έγινε πριν ή μετά την καταχώρηση αγωγής δυνάμει της οποίας εκδόθηκε απόφαση υπέρ του πιστωτή.
Παρατηρείται επομένως ότι υπάρχει τεκμήριο το οποίο λειτουργεί υπέρ του πιστωτή με τον οφειλέτη να βαρύνεται με την απόδειξη του αντιθέτου. Απόδειξη που ικανοποιείται στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, (Ευαγγέλου ν. Κωστάκης Κουρέας και Υιός Λτδ (2005) 2 Α.Α.Δ. 415). Η δωρεά, όπως είναι εν προκειμένω η περίπτωση, προς όφελος τρίτου του περιουσιακού στοιχείου της εφεσείουσας εταιρείας τεκμαίρεται να αποτελεί πράξη καταδολίευσης των εφεσιβλήτων και αυτό ανεξάρτητα από το χρονικό σημείο που έγινε η μεταβίβαση δηλαδή πριν ή μετά την καταχώρηση αγωγής, ή, στα δεδομένα της παρούσας διαφοράς, της έκδοσης της διαιτητικής απόφασης και της μεταγενέστερης εγγραφής της στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου. Παρόμοιες πρόνοιες υπάρχουν στο Κεφ. 62, το άρθρο 3(1) του οποίου προνοεί ότι κάθε δωρεά, πώληση, κλπ, με πρόθεση την παρεμπόδιση ή καθυστέρηση των πιστωτών θα θεωρείται ως δόλια, κατά τεκμήριο, δηλαδή, με το βάρος κατά το εδάφιο (2), απόδειξης της καλής πίστης της μεταβίβασης ή εκχώρησης να φέρει ο δικαιοπάροχος ή εκχωρητής καθώς και το πρόσωπο στο οποίο έγινε η μεταβίβαση ή εκχώρηση. Παρόμοιες είναι και οι πρόνοιες των άρθρων 46(1) και 47(1) του περί Πτωχεύσεως Νόμου Κεφ. 5, τα οποία προνοούν ότι οποιαδήποτε διάθεση περιουσίας που δεν γίνεται λόγω γάμου ή προς όφελος αγοραστή καλή τη πίστει και με νόμιμη αντιπαροχή, θα είναι άκυρη έναντι του Επιτρόπου Πτωχεύσεως αν η διάθεση έγινε μέσα σε δύο χρόνια από την κήρυξη του διαθέτη σε πτώχευση ή αν ο διαθέτης σε οποιοδήποτε χρονικό διάστημα μετά τη διάθεση και εντός περιόδου δέκα ετών κηρύχθηκε σε πτώχευση.
Η αποξένωση της περιουσίας της εφεσείουσας εταιρείας προς τους εφεσείοντες 2, 3 και 4, θεωρείται βεβαίως ως αποξένωση προς τρίτους εφόσον εταιρεία και φυσικά πρόσωπα είναι κατά πάγια νομολογία διάφορα πρόσωπα. Η θέση των εφεσειόντων ότι πρόκειται για οικογενειακή εταιρεία δεν αλλοιώνει τη γνωστή αρχή περί της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου και το διαχωρισμό του από τους μετόχους του. Πρόσθετα, εφόσον η μεταβίβαση έγινε στις 22.11.2006, μετά δηλαδή την έκδοση της διαιτητικής απόφασης, τεκμαίρεται ότι η εφεσείουσα εταιρεία μεταβίβασε το μοναδικό περιουσιακό της στοιχείο θεωρούμενη κατά το άρθρο 91Α(1), ως πράξη καταδολίευσης εξ αποφάσεως πιστωτή. Η γένεση επομένως της οφειλής των εφεσειόντων προς τους εφεσιβλήτους έγινε με την έκδοση της διαιτητικής απόφασης η οποία στην πορεία ενεγράφη ως δικαστική απόφαση δυνάμει της υπό ημερομηνία 31.7.2006 Γενικής Αιτήσεως υπ΄ αρ. 209/06 που καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Συνάγεται, ότι δεν έχει χρονικά σχέση, όπως εισηγήθηκαν οι εφεσείοντες, η έκδοση από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου της απόφασης του με την οποία αναγνωρίστηκε η διαιτητική απόφαση, ούτε και η μεταγενέστερη απόφαση του Εφετείου με την οποία απορρίφθηκε η έφεση που άσκησαν οι εφεσείοντες εναντίον της απόρριψης της αιτήσεως στις 17.9.2007 που οι ίδιοι υπέβαλαν με τη Γενική Αίτηση υπ΄ αρ. 103/07 για παραμερισμό ή ακύρωση της διαιτητικής απόφασης. Πρόκειται για την υπόθεση ΔΗ.ΜΑ.ΡΩ ν. Λάκης Γεωργίου Construction Limited (2010) 1 Α.Α.Δ. 223.
……..
Η ουσία παραμένει ότι το επίδικο ακίνητο μεταβιβάστηκε σε χρόνο που κατά τη νομοθεσία δημιουργεί μαχητό τεκμήριο περί πρόθεσης καταδολίευσης. Εναπόκειτο στους εφεσείοντες να πείσουν ότι καλή τη πίστει είχε γίνει η μεταβίβαση χωρίς πρόθεση αποστέρησης από τους εφεσίβλητους του προϊόντος της διαιτητικής αποφάσεως. Η κρίση του Δικαστηρίου ότι η εφεσείουσα εταιρεία μεταβίβασε το μοναδικό περιουσιακό της στοιχείο και μάλιστα στους μετόχους της χωρίς οποιοδήποτε αντάλλαγμα εύλογα καταγράφηκε ως πράξη που αποστερεί τους πιστωτές από αυτό το περιουσιακό στοιχείο και καμία ουσιαστική εύλογη εξήγηση δεν δόθηκε για το αντίθετο. Η υπόθεση Αργυρού ν. Κυπριακής Τράπεζας Αναπτύξεως Λτδ (2008) 1 Α.Α.Δ. 1256, που επικαλέσθηκαν οι εφεσείοντες δεν προσομοιάζει με τα εδώ δεδομένα. Εκεί ο εφεσείων είχε σε ανύποπτο χρόνο πριν τη γένεση οποιασδήποτε αστικής ευθύνης δηλώσει εγγράφως πρόθεση μεταβίβασης.
Σημασία έχει η ίδια η πράξη της μεταβίβασης η οποία ομιλεί αφεαυτής και όχι, όπως εισηγήθηκαν οι εφεσείοντες, ότι αν ήθελαν πράγματι να αποστερήσουν τους εφεσίβλητους από του να εισπράξουν το λαβείν τους ήταν δυνατό να γίνει μεταβίβαση σε τρίτους στα πέντε έτη που μεσολάβησαν μεταξύ της έκδοσης της διαιτητικής απόφασης και της τελεσίδικης απόφασης του Εφετείου. Κάτι τέτοιο παραμένει στη σφαίρα της θεωρίας εφόσον ουδέποτε έγινε, η δε μεταβίβαση έγινε διά δωρεάς και χωρίς οποιοδήποτε αντάλλαγμα, χωρίς δηλαδή, οποιαδήποτε αντιπαροχή για να παρουσιαζόταν τουλάχιστον, εκ πρώτης όψεως, η ύπαρξη νόμιμου ανταλλάγματος για τη δικαιοπραξία αυτή. Η πρόθεση, σε αντίθεση με αυτό που υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, συνάγεται από τα γεγονότα και μόνο.»
Η παράθεση του, ομολογουμένως, μεγάλου αποσπάσματος από την παραπάνω απόφαση, ασφαλώς δεν γίνεται τυχαία. Καταρχάς, σ’ αυτό περικλείονται με τον πλέον εναργή τρόπο οι αρχές που διέπουν το θέμα. Ακολούθως, από το ίδιο απόσπασμα δίδονται απαντήσεις σε σωρεία λόγων ένστασης στην αίτηση και σε διάφορους, κατά βάση, νομικούς ισχυρισμούς των ευπαίδευτων δικηγόρων του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους, όπως για παράδειγμα, οι θέσεις τους για τη φύση της αίτησης και το βάρος και επίπεδο απόδειξής της.
Με υπαγωγή των δεδομένων της παρούσας υπόθεσης σ’ όλες τις παραπάνω αρχές παρατηρώ τα εξής:
Η διαιτητική απόφαση εκδόθηκε στις 27/11/2012 στην παρουσία του καθ’ ου η αίτηση. Είναι για το ποσό των €228.970,92 με τόκο 9% το χρόνο από την ημέρα αυτή μέχρι εξοφλήσεως με κεφαλαιοποίηση των τόκων δυο φορές το χρόνο. Η απόφαση επιδόθηκε στον καθ’ ου αίτηση, στις 22/1/2013 και στις 2/4/2014 δυνάμει δικαστικού διατάγματος επιτράπηκε η εγγραφή της για σκοπούς εκτέλεσής της. Αυτό έγινε στο πλαίσιο αίτησης η οποία επιδόθηκε στον καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος παρέλειψε να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο κατά την ημέρα εξέτασης της αίτησης και έκδοσης του διατάγματος εγγραφής της απόφασης. Ο καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος μέχρι και τις 4/4/2014 κατέβαλε έναντι του χρέους του το συνολικό ποσό των €13.500, οπότε γνώριζε και ποιο ήταν περίπου το υπόλοιπο ποσό έναντι του χρέους του, 5 μόλις μήνες αργότερα και συγκεκριμένα, στις 10/9/2014 με σχετική δήλωσή του στο Κτηματολόγιο, στις 7/10/2014 προέβη σε μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος στο όνομα του ενδιαφερόμενου μέρους. Μολονότι σε σχέση με το δάνειο που του είχε παραχωρηθεί είχε υποθηκεύσει το μερίδιό του επί συγκεκριμένου ακινήτου του, εντούτοις, η αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου, τον αμέσως προηγούμενο, της μεταβίβασης, χρόνο και συγκεκριμένα, την 1/1/2013 ήταν περί τις €100,000. Δηλαδή, καταφανώς μικρότερη του εξ αποφάσεως χρέους του.
Η μεταβίβαση του επίμαχου διαμερίσματος από τον καθ’ ου η αίτηση στη μέχρι τότε συμβία του, όπως αναφέρεται στο σχετικό πιστοποιητικό ακίνητης περιουσίας (τεκμ. Α στην ένορκη δήλωση Αγά που υποστηρίζει την αίτηση) έγινε δυνάμει δωρεάς. Με αυτό δεδομένο σε εφαρμογή του άρθρου 91Α του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, τεκμαίρεται μαχητά ότι η μεταβίβαση έγινε με σκοπό την καταδολίευση των εξ αποφάσεως πιστωτών του καθ’ ου η αίτηση. Στο βαθμό δε που τόσο αυτός όσο και το ενδιαφερόμενο μέρος επιχείρησαν να αποσείσουν το σχετικό βάρος, ισχυριζόμενοι, κατά μια εκδοχή, ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος έγινε δυνάμει ανταλλάγματος, και οι δυο, για όλους τους λόγους που αναφέρονται στο πλαίσιο αξιολόγησης της μαρτυρίας τους κρίθηκαν αναξιόπιστοι. Επειδή μια από τις βασικές θέσεις που και οι δυο προέβαλαν, ήταν ότι κατά το χρόνο μεταβίβασης του επίμαχου διαμερίσματος, το εξ αποφάσεως χρέος του καθ’ ου η αίτηση ήταν εξασφαλισμένο με το ενυπόθηκο ακίνητο του τελευταίου, εκτός του ότι, για λόγους που έχουν αναφερθεί, αυτό δεν ισχύει και να ίσχυε, όπως αναφέρθηκε και στην υπόθεση ΛΑΟΥΡΗ κ.α. v. THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED, Πολ. Έφ. Αρ. E167/2017, ημερ. 17/6/2024 «… δεν αποτελεί εκ του νόμου αναγνωρισμένη αιτία ή λόγο για μη ακύρωση μεταβίβασης ακινήτου η οποία κρίνεται καταδολιευτική …».
Κατ’ ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα:
Α. Διάταγμα με το οποίο ο καθ’ ου η αίτηση διατάσσεται να πληρώσει το εξ αποφάσεως χρέος του με μηνιαίες δόσεις, ύψους €350,00, της πρώτης καταβλητέας την 1/11/2025 και ακολούθως, την 1η μέρα κάθε μήνα που ακολουθεί μέχρι εξοφλήσεως. Νοείται ότι θα υπάρχει περίοδος χάριτος 5 ημερών.
Β. Διάταγμα ακύρωσης, ως καταδολιευτικής, της μεταβίβασης του ακινήτου, με στοιχεία και λεπτομέρειες, ως αυτά αναφέρονται, στο αιτητικό υπό Ζ στην αίτηση και στην παράγραφο 9 της ένορκης δήλωσης της Χρυσοβαλάντως Αγά, ημερομηνίας 11/9/2020 που υποστηρίζει την αίτηση και επανεγγραφής του εν λόγω ακινήτου στο όνομα του καθ’ ου η αίτηση με ταυτόχρονη εγγραφή του εξ αποφάσεως χρέους, ως επιβάρυνσης σ’ αυτό, με τις ίδιες συνέπειες, ως εάν να επρόκειτο για εγγραφή δυνάμει των άρθρων 53 μέχρι 62 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6.
Αναφορικά με τα έξοδα, δε βλέπω για ποιο λόγο μπορώ να αποστώ του κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Με αυτό δεδομένο, τα έξοδά της αίτησης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των αιτητών και σε βάρος του καθ’ ου η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους.
(Υπ.) ..……………………………
Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο