ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.

Αγωγή Αρ. 576/2017

 

Μεταξύ:

1.      Δημήτρης Χριστοδούλου & Υιός Λτδ

2.      Ιωάννη Ιωαννίδη

Ενάγοντες

και

 

Τάκη Αθανασιάδη

Εναγομένου

 

Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει Διατάγματος ημερομηνίας 30/01/2023

 

1.      Δημήτρης Χριστοδούλου & Υιός Λτδ

2.      Ιωάννη Ιωαννίδη

3.      Νάταλυ Ανδρέου

Ενάγοντες

και

 

Τάκη Αθανασιάδη

Εναγομένου

---------------------------

 

Ημερομηνία: 4 Νοεμβρίου 2025

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγουσα 1: κα Ε. Ασσιώτη για Κώστας Μελάς & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Για Ενάγοντες 2 και 3: κα Μ. Πίττα για Χρύσης Δημητριάδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

Για Εναγόμενο: κα Α. Αθανασιάδου για Γεωργιάδης & Πελίδης Δ.Ε.Π.Ε. με                     κ. Λ. Παπαχαραλάμπους για Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους Δ.Ε.Π.Ε.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Η διαφορά των διαδίκων της παρούσας υπόθεσης εστιάζεται στην συνιδιοκτησία τους επί του ακινήτου υπ’ αριθμό εγγραφής 46374 (νέος αριθμός εγγραφής 3/46374), το οποίο βρίσκεται στην οδό Αγίου Ανδρέου στη Λεμεσό (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως το επίδικο ακίνητο).  Οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος κατέστησαν συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, ανά 1/3 μερίδιο έκαστος, κατά το 1993, καταβάλλοντας το ποσό των Λ.Κ.32.250,00 έκαστος.  Το επίδικο ακίνητο αποτελείται από τρία καταστήματα με πατάρι το καθένα, τρία επιπλέον δωμάτια, αυλή, εξωτερικό αποχωρητήριο, ανώγειο κατοικία, πλυσταριό και επιπλέον ½ δικαίωμα διάβασης που καλύπτεται από την εγγραφή 46375.

 

Σύμφωνα με το κοινά παραδεκτό υπόβαθρο γεγονότων, πριν οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος καταστούν συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, ήταν οι ενοικιαστές  των τριών καταστημάτων αυτού, έκαστος δε εξ αυτών ενοικίαζε το κατάστημα που κατείχε από τους τότε ιδιοκτήτες του. Ο καθένας εξ αυτών ασκούσε στο κατάστημα που κατείχε επιχείρηση λιανικού εμπορίου.  Καθ’ όσον αφορά την Ενάγουσα 1 εταιρεία (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως η Ενάγουσα 1), αυτή ιδρύθηκε κατά το 1989 από το Δημήτρη Χριστοδούλου, ο οποίος ήταν ο αρχικός ενοικιαστής και ο ασκών την επιχείρηση λιανικού εμπορίου στο ένα εκ των τριών καταστημάτων. Καθ’ όσον αφορά τον Ενάγοντα 2, κατά το έτος 2021 μεταβίβασε το μερίδιο του επί του επίδικου ακινήτου στην Ενάγουσα 3. Αυτός δε ήταν και ο λόγος που επέβαλε την τροποποίηση του κλητηρίου εντάλματος με την προσθήκη, στον τίτλο του, της Ενάγουσας 3.

 

Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης, οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος, όντας γείτονες και φίλοι για πολλά χρόνια και έχοντας εμπιστοσύνη μεταξύ τους, κατά το 1993 αποφάσισαν να αγοράσουν από κοινού και εξ αδιαιρέτου το επίδικο ακίνητο, με κοινό σκοπό να το κατεδαφίσουν και ανεγείρουν καινούργια και σύγχρονη οικοδομή. Στη βάση της ως άνω συνεννόησης, προχώρησαν στη σύναψη συμφωνίας ημερομηνίας 17.6.1993.  Ήταν ρητός ή και εξυπακουόμενος όρος της ρηθείσας συμφωνίας ότι ο καθένας από τους συμβαλλόμενους θα διατηρούσε προσωρινά την κατοχή του καταστήματος που κατείχε πριν την αγορά τους, μέχρι να προχωρήσουν στην κατεδάφιση του κτιρίου και την ανέγερση της καινούργιας οικοδομής.  Στη βάση των πιο πάνω, ο Εναγόμενος συνέχιζε να κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου, το οποίο κρατούσε ως καταπιστευματοδόχος των Εναγόντων 1 και 2 ως προς το μέρος το οποίο υπερέβαινε το 1/3 μερίδιο, του οποίου ήταν ιδιοκτήτης.  Κατά την 28.1.2000 το επίδικο ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο με βάση διάταγμα του Υπουργού Εσωτερικών, γεγονός το οποίο ματαίωσε ή και κατέστησε αδύνατη την υλοποίηση τού σκοπού για τον οποίο αυτό είχε αγοραστεί.

 

Αποτελεί δικογραφημένο ισχυρισμό των Εναγόντων ότι ήταν εξυπακουόμενος όρος της ρηθείσας συμφωνίας ότι σε περίπτωση που οι συμβαλλόμενοι δεν ήταν σε θέση ή και δεν ήταν δυνατό να υλοποιήσουν την κοινή τους πρόθεση να κατεδαφίσουν το επίδικο ακίνητο και να ανεγείρουν καινούργια οικοδομή, ο συμβαλλόμενος που κατείχε το μεγαλύτερο μέρος του ακινήτου θα κατέβαλλε ενοίκιο στους άλλους συμβαλλόμενους που κατείχαν μικρότερο ποσοστό ή και θα προχωρούσαν στον διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου σε τρία ίσα μέρη ή και στην πώληση του.  Κατά την 21.6.2002 οι Ενάγοντες 1 και 2 κάλεσαν τον Εναγόμενο να συνεργαστεί για να επιλύσουν το πρόβλημα που ανέκυψε, χωρίς όμως ανταπόκριση εκ μέρους του. Κάλεσαν εκ νέου τον Εναγόμενο να συγκατατεθεί στο διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου σε τρία ίσα μέρη και να καταβάλει ενοίκιο σ’ αυτούς για τη συνεχιζόμενη κατοχή του μεγαλύτερου μέρους του, χωρίς επίσης ανταπόκριση εκ μέρους του.  Ακόμα οι Ενάγοντες είχαν εξεύρει αγοραστή για την πώληση ολόκληρου του επίδικου ακινήτου, όμως ο Εναγόμενος αρνήθηκε να συγκατατεθεί στην πώληση του.

 

Με την Έκθεση Απαίτησης τους οι Ενάγοντες αξιώνουν, μεταξύ άλλων, την έκδοση αναγνωριστικού διατάγματος ότι η συμφωνία ημερομηνίας 17.6.1993 είναι άκυρη λόγω αοριστίας καθώς και ότι έχει ματαιωθεί συνεπεία του διατάγματος του Υπουργού Εσωτερικών με το οποίο το επίδικο ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο, ως επίσης την προς όφελος τους επιδίκαση αποζημιώσεων.

 

Ο Εναγόμενος στο δικόγραφο της Υπεράσπισης του αρνείται τον ισχυρισμό των Εναγόντων ότι ήταν κοινός σκοπός όλων των συμβαλλομένων κατά τη λήψη της απόφασης για αγορά του επίδικου ακινήτου, η κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και η ανέγερση καινούργιου.  Ισχυρίζεται δε ότι κοινός σκοπός τους κατά τη λήψη της ως άνω απόφασης ήταν να παραμείνει ο καθένας από αυτούς στο κατάστημα ή και άλλους χώρους που ο καθένας κατείχε μέχρι την 17.6.1993 ως θέσμιος ενοικιαστής, χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο στους άλλους συνιδιοκτήτες.  Με βάση δε τους όρους της συμφωνίας ημερομηνίας 17.6.1993, ο ίδιος θα συνέχιζε να κατέχει για πάντα το μέρος του επίδικου ακινήτου που ήδη κατείχε.  Σε περίπτωση δε που τα μέρη αποφάσιζαν ή και αποφασίσουν από κοινού την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και την ανέγερση καινούργιας οικοδομής, ο κάθε συμβαλλόμενος θα δικαιούται το 1/3 μερίδιο από τα κτίρια που θα ανεγερθούν.

 

Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ

 

            Για την πλευρά των Εναγόντων έδωσαν μαρτυρία η δικηγόρος κα Γιατρού (Μ.Ε.1), ο Ενάγοντας 2 (Μ.Ε.2) και ο εκτιμητής ακινήτων κ. Καραντώνης (Μ.Ε.3). 

 

            Η Μ.Ε.1 κατέθεσε ότι είναι κόρη του Δημήτρη Χριστοδούλου, ιδρυτή της Ενάγουσας 1, ο οποίος απεβίωσε την 8.1.2009. Ο πατέρας της γνωρίστηκε με τον Ενάγοντα 2 και τον Εναγόμενο κατά το 1974, όταν πρωτοενοικίασε το ένα εκ των τριών καταστημάτων του επίδικου ακινήτου. Τα τρία καταστήματα δεν έχουν ίσο εμβαδόν. Το μεγαλύτερο ήταν αυτό που ενοικίαζε ο Εναγόμενος 1, που είχε αποκλειστική πρόσβαση στην ανώγειο κατοικία, ενώ το μικρότερο σε εμβαδόν ήταν αυτό που ενοικίαζε ο πατέρας της. Κατά το 1993, οι τότε ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου απέστειλαν επιστολή στους τρεις ενοικιαστές, με την οποία τους ενημέρωσαν ότι επρόκειτο να πουλήσουν το επίδικο ακίνητο και τους ρωτούσαν αν ενδιαφέρονταν να το αγοράσουν οι ίδιοι. Ο Εναγόμενος έπεισε τον πατέρα της και τον Ενάγοντα 2 ότι ήταν ευκαιρία να αγοράσουν το επίδικο ακίνητο από κοινού, στη συνέχεια δε να το κατεδαφίσουν και να ανεγείρουν ένα νέο κτίριο. Με τα ως άνω λεγόμενα του Εναγόμενου, ο πατέρας της και ο Ενάγοντας 2 πείσθηκαν να προχωρήσουν στην αγορά του επίδικου ακινήτου. Η Ενάγουσα 1 για να μπορέσει να αποπληρώσει το τίμημα πώλησης συνήψε δάνειο, το οποίο εξόφλησε κατά το 2005.

 

            Οι διάδικοι συμφώνησαν μεταξύ τους ότι θα προχωρούσαν στην κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου μετά την εξόφληση των δανείων που είχαν συνάψει για την αγορά του, ώστε να μπορούν να χρηματοδοτήσουν την ανέγερση της καινούριας οικοδομής. Μέχρι να είναι σε θέση να χρηματοδοτήσουν την ανέγερσή της, συμφώνησαν να παραμείνει ο καθένας στο κατάστημα που είχε ήδη στην κατοχή του, αφού η κατάσταση αυτή θα ήταν προσωρινή. Δεδομένης δε της καλής σχέσης γειτονίας και φιλίας που τους συνέδεαν, ο πατέρας της συμφώνησε να μην ζητήσει ενοίκιο από τους άλλους δύο συνιδιοκτήτες για το διάστημα που θα μεσολαβούσε μέχρι την κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου, παρά το ότι θα είχε στην κατοχή του το μικρότερο σε εμβαδόν κατάστημα, το οποίο ήταν κατά πολύ μικρότερο του ενός τρίτου μεριδίου που είχε εγγραφεί επ’ ονόματι του. Για ρύθμιση της ως άνω κατάστασης μέχρι την κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου, υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων παράλληλη συμφωνία ημερομηνίας 17.6.1993 (Τεκμήριο 7), δυνάμει της οποίας έκαστος των συμβαλλομένων θα συνέχιζε να έχει στην κατοχή του το κατάστημα το οποίο ενοικίαζε πριν από την αγορά του, χωρίς να καταβάλλει αναλογία ενοικίου στους άλλους συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Οι διάδικοι δεν είχαν καθορίσει συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης της ως άνω συμφωνίας, κατά τρόπο ώστε να έχουν ευελιξία στον χρόνο εξόφλησης των δανείων που είχαν συνάψει για την αγορά του επίδικου ακινήτου. Ουδέποτε όμως ήταν πρόθεσή τους η διευθέτηση αυτή να έχει μόνιμο χαρακτήρα. Η αντίληψη που υπήρχε ήταν ότι η ως άνω συμφωνία δεν θα είχε οποιαδήποτε σημασία μελλοντικά, αφού ο κοινός σκοπός των διαδίκων ήταν να προχωρήσουν σε κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου και κοινή ανάπτυξη. Ενόψει του ότι όλα τα μέρη αντιλαμβάνονταν ότι η ως άνω συμφωνία είχε προσωρινό χαρακτήρα, δεν την κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο.

 

            Στις 28.1.2000 ο Υπουργός Εσωτερικών με διάταγμά του το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας κήρυξε το επίδικο ακίνητο διατηρητέο. Με την κήρυξη του ως διατηρητέου οι διάδικοι δεν μπορούσαν πλέον να προχωρήσουν στην κατεδάφισή του και στην ανέγερση καινούριου κτιρίου. Η κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου ήταν μια απρόβλεπτη εξέλιξη που ήταν αδύνατον για τους διαδίκους να την υπολόγιζαν κατά την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 17.6.1993.

 

Με οδηγίες των διαδίκων προχώρησε στην υποβολή ένστασης στην ως άνω απόφαση. Προς τον σκοπό αυτό απέστειλε επιστολή προς τον Υπουργό Εσωτερικών με ημερομηνία 20.3.2000 (Τεκμήριο 9). Μετά την απόρριψη της ως άνω ένστασης από τον Υπουργό Εσωτερικών, πραγματοποιήθηκε συνάντηση με όλους τους διαδίκους στην παρουσία της, για να συζητήσουν την εξεύρεση κοινά αποδεκτής και δίκαιης λύσης στη βάση των νέων δεδομένων. Τότε διαπίστωσαν για πρώτη φορά ότι ο Εναγόμενος βρήκε ευκαιρία να συνεχίσει να έχει αποκλειστική κατοχή του μεγαλύτερου μέρους του επίδικου ακινήτου, αποκλείοντας τους συνιδιοκτήτες του από το μέρος στο οποίο είχε κατοχή, χωρίς να πληρώνει οποιοδήποτε ενοίκιο ή να καταβάλλει άλλο αντάλλαγμα. Ο Εναγόμενος δεν αποδέχτηκε να γίνει διαχωρισμός του επίδικου ακινήτου με βάση το ένα τρίτο μερίδιο που δικαιούτο ο καθένας. Μετά την ως άνω εξέλιξη ανταλλάχτηκε αλληλογραφία με τον Εναγόμενο σε μια προσπάθεια να βρεθεί κοινή λύση και να μην καταστραφούν οι καλές σχέσεις γειτονίας που υπήρχαν μεταξύ των διαδίκων. Οι ως άνω προσπάθειες όμως δεν είχαν οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Στις 29.1.2002, κατόπιν οδηγιών των Εναγόντων, απέστειλε επιστολή στον Εναγόμενο, με την οποία τερμάτισε τη συμφωνία ημερομηνίας 17.6.1993 και τον κάλεσε να παύσει να επεμβαίνει στο μερίδιο των άλλων συνιδιοκτητών (τεκμήριο 11). Ακολούθησε η αποστολή επιστολής προς τον Εναγόμενο από συνάδελφό της δικηγόρο, ημερομηνίας 21.6.2002, με την οποία καλείτο ο Εναγόμενος όπως εκθέσει τις απόψεις του επί του θέματος του διαχωρισμού του επίδικου ακινήτου σε τρία ίσα μερίδια εντός 15 ημερών. Ο Εναγόμενος με επιστολή του ημερομηνίας 11.9.2002 αρνήθηκε να συζητήσει ζήτημα διαχωρισμού του επίδικου ακινήτου.

 

            Τόσο κατά τη διάρκεια που ο πατέρας της βρισκόταν εν ζωή, όσο και μέχρι σήμερα, οι Ενάγοντες κατέβαλαν πολλές προσπάθειες για να αξιοποιήσουν το επίδικο ακίνητο, όλες όμως προσέκρουαν πάντοτε στην άρνηση του Εναγόμενου, ο οποίος δεν επιτρέπει στους άλλους συνιδιοκτήτες να εισέλθουν στο μέρος του επίδικου ακινήτου που κατέχει. Προβάλλει επίσης εμπόδια στο να γίνουν οι αναγκαίες επιδιορθώσεις σ’ αυτό ή να αξιοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο. Οι Ενάγοντες επανειλημμένα είχαν εξεύρει αγοραστή με σκοπό την πώληση ολόκληρου του ακινήτου, όμως ο Εναγόμενος δημιουργούσε και δημιουργεί εμπόδια στην πώλησή του, ή διεκδικεί ποσοστό από το τίμημα πώλησης μεγαλύτερο από αυτό των συνιδιοκτητών του. Έγιναν επίσης προσπάθειες από τους Ενάγοντες για ενοικίαση του δικού τους μεριδίου ή έστω του μέρους του επίδικου ακινήτου στο οποίο έχουν πρόσβαση, κάτι το οποίο επίσης ο Εναγόμενος αρνείται να αποδεχθεί.

 

            Πέραν των πιο πάνω, ο Εναγόμενος δεν συντηρεί το κατάστημα που κατέχει, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται και η ανώγειος κατοικία, ούτε και επιτρέπει στους Ενάγοντες να εισέλθουν σ’ αυτήν για να κάνουν οποιεσδήποτε αναγκαίες επιδιορθώσεις, ακόμα και με δικά τους έξοδα. Ως αποτέλεσμα παρατηρούνται εισροές μεγάλων ποσοτήτων νερού σε περιόδους έντονης βροχόπτωσης από την ανώγειο κατοικία προς τα καταστήματα που κατέχουν οι Ενάγοντες, τα οποία πλημμυρίζουν. Λόγω της μη συντήρησης, το κατάστημα το οποίο κατέχει η Ενάγουσα 1, στις αρχές του 2017 υπέστη ζημιές από διαρροή νερού από την ανώγειο κατοικία. Υπάρχει άμεση ανάγκη να γίνουν οι απαραίτητες εργασίες για να μην καταρρεύσει η οικοδομή και να συντηρηθεί το επίδικο ακίνητο.

 

Ο Ενάγοντας 2 (Μ.Ε.2) κατέθεσε ότι μέχρι το έτος 1993 ήταν, μαζί με την Ενάγουσα 1 και τον Εναγόμενο, οι ενοικιαστές των τριών καταστημάτων επί του επίδικου ακινήτου.  Συγκεκριμένα, ο Εναγόμενος κατείχε το κατάστημα με αρ.52^Α και την ανώγειο κατοικία, ο ίδιος κατείχε το κατάστημα με αρ. 52Β, το αποχωρητήριο και το πλυσταριό που βρισκόταν στην αυλή, και η Ενάγουσα 1 το κατάστημα με αρ. 52Γ.  Κατά το ως άνω έτος οι τότε ιδιοκτήτριες του επίδικου ακινήτου απέστειλαν επιστολή στους ενοικιαστές των καταστημάτων αυτού, με την οποία τους κοινοποίησαν την πρόθεση τους να πωλήσουν το επίδικο ακίνητο και τους ρωτούσαν αν ενδιαφέρονταν να το αγοράσουν οι ίδιοι.  Ενδιαφέρθηκε από την αρχή να αγοράσει το κατάστημα που κατείχε, επειδή είχε συναισθηματική αξία για τον ίδιο.  Εξασφάλισε δάνειο από την τράπεζα για το σκοπό της αγοράς του.

 

Ο απώτερος σκοπός όλων των ενοικιαστών, όταν έλαβαν την απόφαση για την αγορά του επίδικου ακινήτου, ήταν να κατεδαφίσουν την υφιστάμενη οικοδομή και να προχωρήσουν στην ανέγερση καινούργιας σε μεταγενέστερο χρόνο.  Κατά την ιδία ημερομηνία που υπέγραψαν το αγοραπωλητήριο έγγραφο με τους ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, υπέγραψαν μεταξύ τους και το συμφωνητικό έγγραφο – τεκμήριο 7 – με το οποίο συμφώνησαν όπως, μέχρι την κατεδάφιση του ακινήτου και την ανέγερση της καινούργιας οικοδομής, διατηρήσει προσωρινά ο καθένας την κατοχή του καταστήματος που ήδη κατείχε.

 

Στις 28.1.2000 το επίδικο ακίνητο κηρύχθηκε ως διατηρητέο με διάταγμα του Υπουργού Εσωτερικών.  Μαζί με τους άλλους δύο συνιδιοκτήτες του, έδωσαν από κοινού οδηγίες στη Μ.Ε.1 να υποβάλει ένσταση στην ως άνω απόφαση.  Μετά την απόρριψη της ένστασης τους από τον Υπουργό Εσωτερικών,  διευθετήθηκε συνάντηση με όλους τους συνιδιοκτήτες, ώστε να εξετάσουν πώς θα προχωρήσουν, αφού ο σκοπός του συμφωνητικού εγγράφου, που ήταν η κατεδάφιση και η ανέγερση καινούργιας οικοδομής, κατέστη πλέον άνευ αντικειμένου.  Κατά την ως άνω συνάντηση διαφάνηκε για πρώτη φορά ότι ο Εναγόμενος υπαναχώρησε από τα συμφωνηθέντα, αφού ήταν αρνητικός στο διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου σε τρία ίσα μερίδια.  Αρχικά σκέφτηκαν ότι, λόγω των πολλών χρόνων φιλίας με τον Εναγόμενο, θα κατάφερναν να τον πείσουν στο τέλος να αλλάξει γνώμη και να τηρήσει τα συμφωνηθέντα, κάτι το οποίο όμως δεν κατάφεραν τελικά.

 

Λόγω της ως άνω στάσης του Εναγόμενου, έδωσαν οδηγίες στη Μ.Ε.1 να του αποστείλει επιστολή για τερματισμό του συμφωνητικού εγγράφου -τεκμήριο 7- και για άρση της από μέρους του επέμβασης στο μερίδιο του ιδίου και της Ενάγουσας 1.  Ο Εναγόμενος ουδέποτε απάντησε στην ως άνω επιστολή της Μ.Ε.1.  Τότε σκέφτηκαν ότι θα ήταν καλύτερη ιδέα να απευθυνθούν σε άλλο δικηγόρο, σε μια προσπάθεια να μεταπείσουν τον Εναγόμενο να συμμορφωθεί με τα συμφωνηθέντα.  Ο νέος δικηγόρος που διόρισαν αντάλλαξε αλληλογραφία με τον Εναγόμενο (τεκμήρια 12-14), χωρίς όμως να υπάρξει θετική κατάληξη.

             

Σε μια περαιτέρω προσπάθεια τους να βρεθεί λύση με τον Εναγόμενο, έδωσαν οδηγίες σε αρχιτέκτονα να ετοιμάσει σχέδια, με δικά τους έξοδα, για διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου και έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, ως το μερίδιο εκάστου συνιδιοκτήτη επί του υφιστάμενου τίτλου ιδιοκτησίας.  Με επιστολή τους ημερομηνίας 4.10.2016 (τεκμήριο 17), ενημέρωσαν τον Εναγόμενο για τα ανωτέρω και επισύναψαν τα εκπονηθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια.  Με την ίδια επιστολή τους ρωτούσαν τον Εναγόμενο αν ήταν πρόθυμος να πωλήσει το μερίδιο του σε περίπτωση που βρισκόταν αγοραστής.  Ο Εναγόμενος με επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 7.2.2017 (τεκμήριο 18), τους απάντησε ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν ήταν αποδεκτά, όμως σε περίπτωση που βρισκόταν αγοραστής, θα ήταν πρόθυμος να συζητήσει.

 

Ο Εναγόμενος δεν συντηρεί ούτε το κατάστημα αλλά ούτε και την ανώγειο κατοικία που κατέχει, με αποτέλεσμα το δικό του κατάστημα να υποστεί ζημιές λόγω διαρροής.  Πιο συγκεκριμένα, σε περιόδους έντονης βροχόπτωσης υπήρξαν διαρροές νερού από την ανώγειο κατοικία προς το κατάστημα του ιδίου και αυτό της Ενάγουσας 1.  Η ζημιά που υπέστηκε από τη διαρροή νερού υπερβαίνει το ποσό των €1000.   Επίσης ο Εναγόμενος πολλές φορές άφηνε ανοικτές τις βρύσες με αποτέλεσμα να υπάρχει πάλι διαρροή προς το κατάστημα του.  Πέραν των πιο πάνω, τα τρία μπαλκόνια στην ανώγειο κατοικία είναι σε πολύ άσχημη κατάσταση και υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να καταρρεύσουν.

 

            Έγιναν πάρα πολλές προσπάθειες να βρεθεί αγοραστής για το επίδικο ακίνητο, ώστε να βγουν από το αδιέξοδο στο οποίο βρίσκονται, όμως ο Εναγόμενος ήταν αρνητικός σε όλες τις προσπάθειες.  Ούτε σε οποιαδήποτε ενοικίαση του ήταν θετικός.

 

Ο Μ.Ε.3 κατέθεσε ότι κατά την 29.5.2024 του δόθηκαν οδηγίες από τον κ. Χριστοδούλου, διευθυντή της Ενάγουσας 1, να προβεί σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου με σκοπό τον υπολογισμό τόσο της αγοραίας όσο και της ενοικιαστικής του αξίας. Κατόπιν των ως άνω οδηγιών, μετέβηκε στο επίδικο ακίνητο στις 3.6.2024 μαζί με τον εκτιμητή κ. Πούλλαδο, ο οποίος διορίστηκε από τους Ενάγοντες 2 και 3 για τον ίδιο σκοπό. Το κατάστημα που κατέχεται από την Ενάγουσα 1, ως και το κατάστημα που κατέχεται από την Ενάγουσα 3, έτυχαν εσωτερικής επιτόπιας επιθεώρησης. Αντίθετα, το κατάστημα που κατέχεται από τον Εναγόμενο ως και η ανώγεια κατοικία, έτυχαν εξωτερικής επιθεώρησης μόνο καθότι ο Εναγόμενος δεν τους έδωσε την άδεια να διενεργήσουν εσωτερική επιθεώρηση. Μαζί με τον κ. Πούλλαδο μέτρησαν από κοινού με συσκευή λέιζερ και συμφώνησαν στο εμβαδόν του επίδικου ακινήτου.

 

Όταν ολοκλήρωσε την εκτίμηση του – τεκμήριο 24 – την παρέδωσε στον εντολέα του. Ακολούθως, ενημερώθηκε από τον εντολέα του ότι υπήρχε μεταξύ της δικής του εκτίμησης και της εκτίμησης που ετοίμασε ο κ. Πούλλαδος μια μικρή διαφορά €50.000 επί της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου. Σε τηλεφωνική επικοινωνία που είχε με τον κ. Πούλλαδο συζήτησαν τα αποτελέσματα των εκτιμήσεων τους και διαπίστωσαν ότι η ως άνω διαφορά είναι αμελητέα και αφορά τον τρόπο προσέγγισης του κάθε εκτιμητή, κάτι το οποίο προβλέπεται από τα εκτιμητικά πρότυπα και κανονισμούς. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι διαφορά κάτω από το 10% δεν θεωρείται ως σημαντική απόκλιση, αλλά αντίθετα φυσιολογική. Επειδή όμως το ζήτημα τέθηκε από τους δικηγόρους των εντολέων του κ. Πούλλαδου, θεώρησαν ως ορθότερο να συγκλίνουν μεταξύ τους πλήρως και για τον λόγο αυτό υιοθέτησαν ως ορθό τον μέσο όρο των δύο εκτιμήσεων αναφορικά με την αγοραία αξία του όλου μεριδίου του επίδικου ακινήτου.

 

Για τον υπολογισμό της απώλειας ενοικίου υιοθέτησε την υπόθεση ότι το επίδικο ακίνητο θα ετύγχανε ανακαίνισης και συντήρησης από το 2000, ώστε να είναι σε θέση να μισθωθεί. Υπολόγισε δε το ετήσιο αγοραίο μίσθωμά του ως έχει σήμερα και στη συνέχεια έκανε αναγωγή του προς το παρελθόν. Για να καταλήξει στο αναφερόμενο στην εκτίμηση του ποσό, υιοθέτησε την υπόθεση ότι από το 2000 μέχρι σήμερα, το αγοραίο μίσθωμα θα αυξάνετο κατά 3% ετησίως. Το ποσοστό αυτό το κράτησε σταθερό δεδομένου ότι υπήρξαν περίοδοι με μειώσεις στα ενοίκια αλλά και περίοδοι με σημαντικές αυξήσεις. Το ετήσιο ποσοστό αύξησης 3%, όταν εφαρμόζεται από το 2024 προς το 2000, μετατρέπεται σε ετήσιο ποσοστό μείωσης. Αφαίρεσε επίσης από τα εισοδήματα του κάθε έτους ποσοστό 10% που αναλογεί στο ετήσιο κόστος συντήρησης, ασφάλισης και φορολογιών.

 

Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΗΣ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗΣ

 

Για την υπεράσπιση έδωσαν μαρτυρία ο Εναγόμενος (Μ.Υ.1), ο πολιτικός μηχανικός κ. Ρούσσος (Μ.Υ.2) και ο εκτιμητής ακινήτων κ. Κουρουσίδης (Μ.Υ.3).

 

Ο Εναγόμενος κατέθεσε ότι πληροφορήθηκε ότι το επίδικο ακίνητο διατίθετο προς πώληση, μέσω του πατέρα της μίας εκ των συνιδιοκτητριών του, ήτοι του κ. Γερολαιμή.  Όπως του είχε αναφερθεί από τον κ. Γερολαιμή, η κόρη του επειγόταν να το πωλήσει, αυτός δε ίσως να ήταν και ο λόγος που η τιμή του ήταν συμφέρουσα, με βάση τα δεδομένα της εποχής εκείνης.  Ως εκ τούτου, αρχικά σκέφτηκε να αγοράσει μόνος του το επίδικο ακίνητο.  Συμφώνησε προκαταρκτικά με τις συνιδιοκτήτριες την αγορά του επίδικου ακινήτου προφορικά.  Μετά την ως άνω προκαταρκτική συμφωνία, ενημέρωσε τους Ενάγοντες ότι συμφώνησε την αγορά του. Σκεφτόμενος όμως ότι στα καταστήματα 52Β και 52Γ υπήρχαν ήδη ενοικιαστές, μάλιστα με θέσμια ενοικίαση, με ορατό το ενδεχόμενο να μην μπορούσε να τα αξιοποιήσει, πρότεινε στους Ενάγοντες 1 και 2 να αγοράσουν, εάν ήθελαν, το 1/3 μερίδιο ο καθένας του επίδικου ακινήτου, καταβάλλοντας το 1/3 του τιμήματος πώλησης που είχε ήδη συμφωνήσει.

 

Οι Ενάγοντες δεν γνώριζαν ότι το επίδικο ακίνητο διατίθετο προς πώληση, πριν τους το κοινοποιήσει.  Τουλάχιστον αυτό αντιλήφθηκε από την αντίδραση τους, όταν τους κοινοποίησε ότι πωλείτο.  Ουδέποτε στάληκε στον ίδιο επιστολή από τις συνιδιοκτήτριες του, με την οποία να τον ενημερώνουν ότι το επίδικο ακίνητο πωλείτο.  Εξ όσων γνωρίζει, ούτε στους Ενάγοντες στάληκε τέτοια επιστολή.  Αρχικά οι Ενάγοντες πρότειναν να καταβάλουν λιγότερο μέρος του τιμήματος πώλησης και να εγγραφεί επ’ ονόματι τους μικρότερο μερίδιο, πρόταση την οποία δεν αποδέχτηκε.  Τελικά οι Ενάγοντες, κατόπιν σχετικής συζήτησης που είχαν, αποφάσισαν ότι ήταν προς το συμφέρον τους να αγοράσει ο καθένας το 1/3 μερίδιο και να συνεχίσει να κατέχει το κατάστημα και λοιπούς χώρους που μέχρι τότε κατείχε, χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο ο ένας στον άλλο.  Προς το σκοπό αυτό υπέγραψαν την επίδικη συμφωνία - τεκμήριο 7.

 

Μετά την ως άνω απόφαση τους, ενημέρωσε τον κ. Γερολαιμή καθώς και τον αντιπρόσωπο της άλλης συνιδιοκτήτριας ότι θα αγόραζαν από κοινού το επίδικο ακίνητο με τους ενοικιαστές των άλλων δύο καταστημάτων, ανά 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο έκαστος.  Ο Δημήτρης Χριστοδούλου τους πληροφόρησε ότι η κόρη του (Μ.Ε.1), που ήταν δικηγόρος, θα ετοίμαζε τη σχετική συμφωνία, η οποία θα ρύθμιζε το δικαίωμα κατοχής του επίδικου ακινήτου, όπως είχε συμφωνηθεί μεταξύ τους. Η πρώτη φορά που βρέθηκαν όλοι οι συμβαλλόμενοι με τη Μ.Ε.1 και μίλησαν για το θέμα της αγοράς του επίδικου ακινήτου και της ρύθμισης της κατοχής των καταστημάτων και των άλλων χώρων του, ήταν μετά που είχαν συναποφασίσει την αγορά του και συμφωνήσει τη ρύθμιση της κατοχής του.  Εξήγησαν στη Μ.Ε.1 αυτά που είχαν συμφωνήσει προφορικά μεταξύ τους και η ίδια ανέλαβε να συντάξει το συμφωνητικό έγγραφο-τεκμήριο 7- το οποίο και υπέγραψαν εν τέλει.

 

Ουδέποτε κατά τη λήψη της απόφασης για αγορά του επίδικου ακινήτου, είχε συμφωνηθεί η κατεδάφιση του και η ανέγερση καινούργιας οικοδομής, ως ψευδώς ισχυρίζονται οι Ενάγοντες.

 

Ο Μ.Υ.2 κατέθεσε ότι πήρε οδηγίες από τον Εναγόμενο να κάμει μια προκαταρκτική εκτίμηση της κατάστασης του επίδικου ακινήτου καθώς και μια εκτίμηση του κόστους πιθανής αποκατάστασης και ανακαίνισης του ορόφου (ανωγείου κατοικίας). Κατόπιν επιτόπιας επίσκεψης του, διαπίστωσε ότι ο όροφος παρουσιάζει εμφανείς ζημιές από διαρροές και υγρασία. Πήρε αριθμό φωτογραφιών της κατάστασης του ορόφου, τις οποίες περιέλαβε στην έκθεση την οποία ετοίμασε (τεκμήριο 29).

 

Ο Μ.Υ.3 κατέθεσε ότι στις 12.11.2024 του δόθηκαν οδηγίες από τους δικηγόρους του Εναγόμενου να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου κατά την 28.1.2000, ημερομηνία που κηρύχθηκε διατηρητέο, της αγοραίας του αξίας κατά την 29.1.2002, ως και της σημερινής αγοραίας του αξίας. Του δόθηκαν επίσης οδηγίες να εκτιμήσει το σημερινό αγοραίο ενοίκιο του ανωγείου υποστατικού. Βάσει των οδηγιών που του δόθηκαν, επιθεώρησε επί τόπου το επίδικο ακίνητο κατά την 21.11.2024. Στη συνέχεια ετοίμασε την έκθεση εκτίμησης του, την οποία παρουσίασε στο Δικαστήριο (τεκμήριο 30). Λεπτομερής αναφορά στην έκθεση που ετοίμασε θα γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο της απόφασης μου.

 

ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ – ΕΥΡΗΜΑΤΑ

 

Παρακολούθησα με την επιβαλλόμενη προσοχή τους μάρτυρες να καταθέτουν ενόρκως στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Θα πρέπει να τονίσω ότι η αξιολόγησή τους δεν περιορίστηκε στην εντύπωση που άφησαν από το εδώλιο του μάρτυρα αλλά επεκτάθηκε στην ουσία της εκδοχής τους, την οποία αντιπαρέβαλα με το σύνολο του μαρτυρικού υλικού που κατατέθηκε ενώπιον μου (Αντωνίου ν. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 766 και Βούτουνος ν. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 71).

 

Ως έχει διαφανεί από την παρουσιασθείσα μαρτυρία, παρά το ότι οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος έχουν ίσο μερίδιο συνιδιοκτησίας επί του επίδικου ακινήτου, ήτοι 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο έκαστος, εντούτοις το εμβαδόν το οποίο επί τόπου κατέχει ο καθένας δεν είναι το ίδιο. Το μεγαλύτερο εμβαδόν κατέχει ο Εναγόμενος, ο οποίος, όπως ήταν κοινός τόπος, πέραν του καταστήματος υπ’ αριθμό 1 κατέχει και την ανώγεια κατοικία. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης του Μ.Ε.3, ο Εναγόμενος κατέχει ποσοστό 67,92% του επίδικου ακινήτου, η Ενάγουσα 1 ποσοστό 8,82% ενώ ο Ενάγοντας 2 (και αργότερα η Ενάγουσα 3) ποσοστό 23,26%. Αξίζει να αναφερθεί ότι τα ως άνω ποσοστά δεν είναι πλήρως αποδεκτά από την υπεράσπιση. Αποτελεί κοινό τόπο ότι οι διάδικοι, αμέσως μετά την απόκτηση συνιδιοκτησίας επί του επίδικου ακινήτου, ρύθμισαν το ζήτημα της κατοχής του με τη γραπτή μεταξύ τους συμφωνία – τεκμήριο 7 – η οποία υπεγράφη την 17.6.1993. Η εν λόγω συμφωνία, όπως ήταν κοινός τόπος, φέρει τις υπογραφές των Εναγόντων 1 και 2 ως και του Εναγόμενου.

 

            Όπως επιμαρτυρεί το αδιαμφισβήτητο περιεχόμενο της ρηθείσας συμφωνίας, ο καθένας από τους τρεις συμβαλλόμενους θα παραμείνει στο κατάστημα ή και άλλους χώρους που κατείχε μέχρι τότε και δεν θα καταβάλλει ενοίκιο στους άλλους συμβαλλόμενους. Η πλευρά των Εναγόντων ισχυρίζεται, τόσο μέσω της έκθεσης Απαίτησης, όσο και μέσω της μαρτυρίας των Μ.Ε.1 και Ενάγοντα 2 (Μ.Ε.2) ότι η κατά τον ως άνω τρόπο ρύθμιση της κατοχής συμφωνήθηκε ότι θα είχε προσωρινό χαρακτήρα και θα ίσχυε μέχρι της κατεδάφισης του υφιστάμενου κτιρίου και την ανέγερση καινούργιας οικοδομής. Προβάλλεται συναφώς ο ισχυρισμός ότι κοινός σκοπός των συμβαλλομένων με την αγορά του επίδικου ακινήτου, ήταν η κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και η ανέγερση σύγχρονης οικοδομής. Στην αντίπερα όχθη ο Εναγόμενος απορρίπτει τον ισχυρισμό των Εναγόντων ότι κοινός σκοπός των συμβαλλομένων κατά τη λήψη της απόφασης για αγορά του επίδικου ακινήτου ήταν η κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής και η ανέγερση νέας. Προβάλλει δε τον ισχυρισμό ότι κοινός σκοπός τους κατά τη λήψη της ως άνω απόφασης ήταν να παραμείνει επί μονίμου βάσεως ο καθένας από τους συμβαλλόμενους στο κατάστημα ή και άλλους χώρους που κατείχε μέχρι την ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας – τεκμήριο 7 – χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο στους άλλους συμβαλλόμενους.

 

            Έχοντας να επιλέξω μεταξύ των διιστάμενων εκδοχών προτιμώ χωρίς δισταγμό αυτή της πλευράς των Εναγόντων. Ξεκινώντας από τη Μ.Ε.1 θα πρέπει κατ’ αρχήν να αναφέρω ότι η όλη συμπεριφορά της στο εδώλιο του μάρτυρα καθώς και η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο ήταν θετικότατη. Απάντησε σε οτιδήποτε της ζητήθηκε με ευθύτητα, αυθορμητισμό χωρίς δισταγμούς και αμφιταλαντεύσεις. Καθ’ όσον αφορά την ουσία της μαρτυρίας της, έχω να αναφέρω ότι χαρακτηρίζεται από συνοχή, λογικότητα και πειστικότητα. Η ομολογουμένως μακρά αντεξέταση στην οποία υπεβλήθη δεν κλόνισε την αξιοπιστία της. Αποδέχομαι χωρίς κανένα δισταγμό τη θέση της ότι η επίδικη συμφωνία – τεκμήριο 7 – καταρτίστηκε και υπογράφηκε από τους συμβαλλόμενους κάτω από τις συνθήκες που περιέγραψε με περισσή λεπτομέρεια στη μαρτυρία της. Πιο συγκεκριμένα αποδέχομαι τη θέση της ότι η περιγραφόμενη στη ρηθείσα συμφωνία ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου μεταξύ των τριών συμβαλλόμενων δεν είχε μόνιμο χαρακτήρα αλλά ήταν προσωρινή μέχρι να καταστεί δυνατή η υλοποίηση της κατεδάφισης του κτιρίου και η ανέγερση νέου, που ήταν ο συμφωνηθείς σκοπός των συμβαλλομένων κατά τον χρόνο αγοράς του επίδικου ακινήτου. Έχω την ταπεινή άποψη ότι η αμέσως πιο πάνω θέση της υποστηρίζεται από το περιεχόμενο της ρηθείσας συμφωνίας, ειδικότερα από την αναφορά σ’ αυτήν ότι «… ο κάθε συμβαλλόμενος θα δικαιούται το 1/3 μερίδιο από τα κτίρια που θα κτιστούν εις το ως άνω αναφερθέν ακίνητο». Εάν ο απώτερος σκοπός των συμβαλλομένων δεν ήταν η κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και η ανέγερση νέου, διερωτώμαι ποιος λόγος υπήρχε να τεθεί τέτοιος όρος στην επίδικη συμφωνία. 

 

            Είναι κατάλληλο το σημείο αυτό για να γίνει αναφορά στο περιεχόμενο της ρηθείσας συμφωνίας – τεκμήριο 7. Όπως εύκολα μπορεί να γίνει αντιληπτό, σ’ αυτήν δεν καθορίζεται ο χρόνος ισχύος της. Ο Εναγόμενος, βασιζόμενος στην παράλειψη καθορισμού χρόνου ισχύος της, προβάλλει τον ισχυρισμό ότι, με βάση τους όρους της, θα συνεχίζει να κατέχει το μέρος που είχε συμφωνηθεί να κατέχει, για πάντα. Με άλλα λόγια προβάλλει τον ισχυρισμό ότι αυτή ήταν αορίστου διαρκείας. Ως έχει ήδη αναφερθεί, η πλευρά των Εναγόντων ισχυρίζεται ότι η καθοριζόμενη στο τεκμήριο 7 ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου μεταξύ των συνιδιοκτητών του είχε προσωρινό χαρακτήρα και συμφωνήθηκε όπως ισχύει μέχρι την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και την ανέγερση της καινούριας οικοδομής, που ήταν ο κοινός σκοπός ο οποίος συμφωνήθηκε από τους συνιδιοκτήτες κατά τον χρόνο αγοράς του επίδικου ακινήτου. Αποτελεί δε ισχυρισμό της Έκθεσης Απαίτησης, ότι η επίδικη συμφωνία πάσχει από αοριστία καθότι δεν καθορίζει τη διάρκεια εντός της οποίας οι συμβαλλόμενοι θα προχωρούσαν στην κατεδάφιση της οικοδομής και στην ανέγερση νέας, ή και τη διάρκεια που ο Εναγόμενος θα συνέχιζε να κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου.

 

            Η ευπαίδευτη συνήγορος του Εναγόμενου στη γραπτή της αγόρευση υποστηρίζει ότι οι ισχυρισμοί των Εναγόντων σύμφωνα με τους οποίος κοινός σκοπός των συμβαλλομένων ήταν η κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής και η ανέγερση νέας, καθώς και ότι η περιγραφόμενη στο τεκμήριο 7 ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου μεταξύ των συνιδιοκτητών ήταν προσωρινή, αποτελούν εξωγενή μαρτυρία και ως τέτοια θα πρέπει να αγνοηθεί από το Δικαστήριο.

 

            Πρωτίστως θα πρέπει να υπενθυμίσω τη γνωστή νομολογιακή αρχή ότι η ερμηνεία μιας γραπτής σύμβασης αποτελεί έργο του Δικαστηρίου, το οποίο, μέσα από το λεκτικό της αναζητεί τις προθέσεις των συμβαλλομένων (Χατζησωτηρίου ν. Κυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1406). Στην υπόθεση Avlida Hotels Ltd v. Annik Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. 260/2014, ημερ. 16.5.2022, ECLI:CY:AD:2022:A213, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Η ερμηνεία των όρων σύμβασης, ως έχει διακηρυχθεί, αποτελεί έργο του Δικαστηρίου, το οποίο μέσα από το λεκτικό, αναζητά τις προθέσεις των συμβαλλομένων, με κριτήριο πάντοτε να είναι η έννοια την οποία μεταδίδει στο μέσο λογικό άνθρωπο (Χατζησωτηρίου Γιολάντα ν. Κυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2011) 1 ΑΑΔ 1406).  Οι όροι της σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζονται απομονωμένοι από το όλο πνεύμα της σύμβασης και την πρόθεση των συμβαλλομένων αλλά να δίδεται η ερμηνεία η οποία οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο το οποίο εξετάζεται ως ενιαίο σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση (Λίλλης Νίκος ν. Παρασκευούλα Ξενή (2009) 1 ΑΑΔ 217).

 

Στα πλαίσια της προσπάθειας αυτής σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν τόσο η συμπεριφορά των μερών όσο και συναφή προς τη σύμβαση έγγραφα τα οποία τείνουν να φανερώσουν τις προθέσεις των συμβαλλομένων.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο επιτέλεσε, ορθά κρίνουμε το έργο της ερμηνείας της σύμβασης, λαμβάνοντας υπόψη την προσφορά που προηγήθηκε της σύμβασης αλλά και το γεγονός πως η εφεσείουσα στις εκκλήσεις και αξιώσεις της εφεσίβλητης για πληρωμή της αξίας των εκτελεσθεισών εργασιών στις οποίες διεκδίκησε ΦΠΑ, δεν αρνήθηκε την αξίωση αυτή ούτε αντέδρασε ούτε την αμφισβήτησε. Σημαντικό στοιχείο το οποίο επέδρασε στην πρωτόδικη κρίση ήταν και η αναφορά στη συμφωνία ότι το ποσό αναφερόταν στο κόστος εκτέλεσης των εργασιών προσδιορίζοντας με αυτόν τον τρόπο την αξία των εργασιών».

 

            Πέραν των πιο πάνω, όπως είναι νομολογημένο, στον κανόνα ότι δεν είναι επιτρεπτή η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας προς αντίκρουση ή τροποποίηση των όρων μιας γραπτής συμφωνίας (Χατζηστυλλή ν. Κυπριακών Αερογραμμών Λτδ (2012) 1 Α.Α.Δ. 989), υπάρχουν και εξαιρέσεις. Στην υπόθεση Marfin Popular Bank Public Co. Ltd ν. Χατζηνεοκλέους κ.ά. (2013) 1 Α.Α.Δ. 595 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Εξάλλου, σε μεγάλο αριθμό αποφάσεων του Εφετείου, επικροτήθηκε το επιτρεπτό της αποδοχής εξωγενούς μαρτυρίας σε περιπτώσεις όπου ήταν η βασική υπεράσπιση των εναγομένων ότι η επίδικη συναλλαγή, αν και έφερε τα εξωτερικά χαρακτηριστικά σύμβασης ενοικιαγοράς, ήταν στην πραγματικότητα μια εικονική συναλλαγή. Μεταξύ άλλων, στην υπόθεση Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2067, αναφέρθηκαν και τα ακόλουθα:

 

"Τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς το υπόβαθρο της συμφωνίας, το κείμενο της οποίας ήταν όντως ασαφές, συναρτώνται κατά πρώτο λόγο, με το παραδεχτό εξωγενούς μαρτυρίας προς τους όρους της σύμβασης. Όπως υποδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο με αναφορά στην Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182 και στη Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ, (ανωτέρω), η μαρτυρία ήταν παραδεκτή ενόψει του ισχυρισμού ότι η συμφωνία ήταν πλασματική και όχι αποκαλυπτική της συναλλαγής.

 

Χαρακτηριστική της σημασίας αποκάλυψης του υπόβαθρου συμφωνίας είναι η απόφασή μας στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 407, όπου επισημάναμε ότι:

 

‘Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων’"».

 

(Η υπογράμμιση είναι δική μου)

 

            Περαιτέρω, στο σύγγραμμα του Πολυβίου Γ. Πολυβίου «Ερμηνεία στο Κυπριακό Δίκαιο», αναφέρονται τα ακόλουθα στη σελίδα 164:

 

«Με άλλα λόγια, μαρτυρία για τις προηγούμενες διαπραγματεύσεις των μερών και τη μεταγενέστερη συμπεριφορά τους μπορεί να δοθεί με σκοπό την υποβοήθηση του ερμηνευτικού εγχειρήματος, νοουμένου ότι η εν λόγω μαρτυρία τείνει να στοιχειοθετήσει την έννοια που θα πρέπει να αποδοθεί στη σύμβαση όπως είναι διατυπωμένη (κατά τον ισχυρισμό του ενός διαδίκου ή του άλλου). Η μαρτυρία αυτή δεν έχει σκοπό να στοιχειοθετήσει τις υποκειμενικές προθέσεις των μερών πριν ή μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης, αλλά μόνο να υποστηρίξει με τρόπο αντικειμενικό την έννοια της σύμβασης, όπως αυτή είναι διατυπωμένη. Επομένως, δεν αποκλείεται προγενέστερη ή μεταγενέστερη μαρτυρία απλώς και μόνο διότι η εν λόγω μαρτυρία δεν προκύπτει από την ίδια τη σύμβαση, αλλά η μαρτυρία αυτή ενδεχομένως να επιτραπεί αν είναι απόλυτα σχετική με το επίδικο θέμα και εάν αποκλειστικός σκοπός της είναι να διαφωτίσει το Δικαστήριο για την έννοια της σύμβασης ή του υπό κρίση μέρους αυτής, ακολουθώντας την αντικειμενική μέθοδο ερμηνείας που με τη σειρά της βασίζεται στην αντίληψη όχι των μερών αλλά του μέσου συνετού ανθρώπου».

 

            Θα πρέπει ακόμα να γίνει αναφορά στην υπόθεση Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Καλογήρου κ.ά. (2015) 1 Α.Α.Σ. 1953, από την οποία παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα:

 

«Συνιστά βασικό κανόνα σε ό,τι αφορά τις γραπτές συμβάσεις ότι οι πρόνοιες που τις συναποτελούν και ρυθμίζουν τις σχέσεις των μερών, καθορίζοντας τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους, δεν επιδέχονται εξωγενή μαρτυρία προκειμένου να προσθέσει, να αφαιρέσει, να τις τροποποιήσει ή να τις αντικρούσει. Είναι ο κανόνας αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας όσον αφορά σε γραπτές συμβάσεις. Εδράζεται στη φιλοσοφία ότι όπου τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν αποφασίσει να συνομολογήσουν γραπτή σύμβαση, τότε είναι το ίδιο το περιεχόμενό της και μόνο που περιέχει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Στον κανόνα αυτό έχουν αναγνωρισθεί εξαιρέσεις, οι οποίες παρέχουν τη δυνατότητα υπέρβασης των όρων ή των λέξεων που τα μέρη χρησιμοποίησαν στη σύμβαση, με αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, να επιτρέπεται προσκόμιση εξωγενούς μαρτυρίας σε περίπτωση διευκρίνισης αμφιβολίας ή ασάφειας σε κάποιο έγγραφο προς το σκοπό της αποσαφήνισης της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η αναζήτηση της πραγματικής φύσης της συναλλαγής καθιστά επιτρεπτή την αποδοχή εξωγενούς μαρτυρίας, στα πλαίσια του καθήκοντος του Δικαστηρίου «να αναδείξει την αληθινή συναλλαγή, απαλλάσσοντάς την από ο,τιδήποτε διαπιστώνεται ότι αποτελεί μόνο μάσκα ή επικάλυψή της» (Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1432, 1436)».

 

(Η υπογράμμιση είναι δική μου)

 

            Στην προκείμενη περίπτωση, ως έχει ήδη αναφερθεί, υπάρχει ασάφεια στο κείμενο της ρηθείσας συμφωνίας αναφορικά με τον χρόνο ισχύος της. Δεν διαφεύγει φυσικά της προσοχής μου ότι στην τελευταία παράγραφο του όρου 2 αυτής προνοείται ότι σε περίπτωση κατεδάφισης των υφιστάμενων κτιρίων, ο κάθε συμβαλλόμενος θα δικαιούται το 1/3 μερίδιο από τα κτίρια που θα ανεγερθούν. Δεν καθορίζεται όμως οποιοσδήποτε χρόνος ή και προθεσμία για κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να προσδιοριστεί ο χρόνος κατά τον οποίο θα ίσχυε.

 

            Έχοντας κατά νου τα όσα έχω επεξηγήσει πιο πάνω, καταλήγω ότι επιβάλλετο η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας ώστε να καταδείξει μέχρι πότε είχε συμφωνηθεί από τους συμβαλλόμενους ότι θα ίσχυε, πιο συγκεκριμένα μέχρι πότε ο κάθε συμβαλλόμενος θα συνέχιζε να έχει την κατοχή του μέρους του επίδικου ακινήτου σύμφωνα με τον περιγραφόμενο στον όρο 2 της επίδικης συμφωνίας τρόπο. Με βάση δε την αξιόπιστη μαρτυρία της Μ.Ε.1 αλλά και του Ενάγοντα 2, την οποία σχολιάζω κατωτέρω, αποδέχομαι ότι η περιγραφόμενη στον όρο 2 ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου από τους συμβαλλόμενους, είχε συμφωνηθεί ότι θα είχε προσωρινό χαρακτήρα και θα ίσχυε μέχρι την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και την ανέγερση σύγχρονου πολυκαταστήματος, που ήταν ο σκοπός για τον οποίο αγοράστηκε το επίδικο ακίνητο. Πέραν των πιο πάνω, αποδέχομαι ως απόλυτα πειστική την επεξήγηση που δόθηκε από τη Μ.Ε.1 ως προς τον λόγο για τον οποίο δεν είχε τεθεί στην επίδικη συμφωνία προθεσμία για την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με τη μάρτυρα, ο λόγος ήταν να υπάρχει ευελιξία στον χρόνο εξόφλησης των δανείων που είχαν συνάψει οι συμβαλλόμενοι για εξόφληση του τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου. Επισημαίνω ακόμα ότι με βάση τη συνεννόηση των συμβαλλομένων, πρώτα θα εξοφλούντο τα δάνεια που είχαν συνάψει για την αγορά του επίδικου ακινήτου και ακολούθως θα προχωρούσαν στην κατεδάφιση και περαιτέρω ανάπτυξη του.

 

            Θα ήθελα επίσης να αναφέρω ότι θεωρώ απόλυτα λογική και τη θέση της ότι αν πράγματι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν όπως η περιγραφόμενη στην επίδικη συμφωνία ρύθμιση της κατοχής έχει μόνιμο χαρακτήρα, αυτή θα κατατίθετο στο κτηματολόγιο, συμφώνως των προνοιών του Μέρους IV (Εγγραφή Μισθώσεων) του Κεφ. 224.

 

            Την ίδια θετική εντύπωση άφησε στο Δικαστήριο και ο Ενάγοντας 2 (Μ.Ε.2). Κρίνεται επίσης ως ειλικρινής και αξιόπιστος. Η μαρτυρία του βρίσκεται σε ευθεία γραμμή με αυτή της Μ.Ε.1, χωρίς να υπάρχουν μεταξύ τους ουσιώδεις διαφοροποιήσεις ή αποκλίσεις. Αποδέχομαι χωρίς δισταγμό τη θέση και αυτού ότι η περιγραφόμενη στην επίδικη συμφωνία ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου μεταξύ των συμβαλλομένων είχε συμφωνηθεί ότι θα έχει προσωρινό χαρακτήρα και θα ίσχυε μέχρι την υλοποίηση του κοινού σκοπού των συμβαλλομένων, που ήταν η κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και η ανέγερση καινούργιου. Είναι δε χαρακτηριστική η απάντηση που είχε δώσει κατά την αντεξέταση του σε υποβολή ότι θα συνέχιζε να κατέχει ο κάθε συμβαλλόμενος το κατάστημα που ήδη κατείχε καταβάλλοντας ο καθένας το 1/3 του τιμήματος πώλησης, την οποία μεταφέρω αυτούσια αμέσως πιο κάτω:

 

«E.    Σας λέω ότι το τίμημα πώλησης το διαπραγματεύτηκε ο Εναγόμενος. Σας είπε ο Εναγόμενος ότι το ακίνητο πωλείται και ο Εναγόμενος σας ρώτησε αν ενδιαφέρεστε να αγοράσετε το ακίνητο κατά 1/3 και να συνεχίσει να μένει ο καθένας στο κατάστημα και στα υπόλοιπα μέρη καταβάλλοντας το 1/3.

Α.      Αν κατάλαβα, δέχτηκα να αγοράσω στην ίδια τιμή ένα κατάστημα τη στιγμή που ο Εναγόμενος θα αγόραζε με την ίδια τιμή το κατάστημα και μια ανώγειο κατοικία; Εγώ εκείνη την εποχή δεν είχα δικό μου σπίτι, έμενα σε ενοίκιο. Γιατί να αγοράσω σπίτι του γείτονά μου; Το βρίσκω εντελώς παράλογο».

 

            Σε αντίθεση με τους Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2, ο Εναγόμενος άφησε αλγεινή εντύπωση στο Δικαστήριο. Δεν έχω την παραμικρή αμφιβολία ότι η όλη εκδοχή του ήταν μια εκ των υστέρων επινόηση, την οποία προσπάθησε να στηρίξει σε κάποια κενά που υπάρχουν στην επίδικη συμφωνία – τεκμήριο 7 – τα οποία και εκμεταλλεύτηκε στο έπακρο, παραγνωρίζοντας όμως το ότι οι ισχυρισμοί οι οποίοι στηρίζουν το επινόημα του στερούνται πειστικότητας αλλά και λογικότητας. Η μαρτυρία του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για τους λόγους που επεξηγώ αμέσως πιο κάτω:

 

(α) Ο βασικός ισχυρισμός του ήταν ότι κατά τη λήψη της απόφασης για την αγορά του επίδικου ακινήτου, η ρύθμιση την οποία είχαν συμφωνήσει όλοι οι συμβαλλόμενοι, ήταν ότι ο καθένας θα εξακολουθούσε να έχει στην κατοχή του το κατάστημα και γενικά τον χώρο του επίδικου ακινήτου που κατείχε πριν την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας και θα το κατείχε επί μονίμου βάσεως. Ως έχει ήδη αναφερθεί, η επίδικη συμφωνία δεν αναφέρει οτιδήποτε σε σχέση με τον χρόνο κατά τον οποίο θα ίσχυε η περιγραφόμενη σ’ αυτή ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτων μεταξύ των συμβαλλομένων. Όμως το ως άνω κενό ουδόλως υποστηρίζει τον ισχυρισμό του ότι θα κατείχε εσαεί το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου. Στερείται κάθε λογικής ο ισχυρισμός του ότι η πιο πάνω ρύθμιση συμφωνήθηκε ως μόνιμη, αφής στιγμής ο κάθε συμβαλλόμενος πλήρωσε το ίδιο ποσό έναντι του τιμήματος πώλησης και κατέστη εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης ίσου μεριδίου με τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, ήτοι του 1/3 μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου. Αν ευσταθούσε η εκδοχή του ότι η ανωτέρω περιγραφόμενη ρύθμιση συμφωνήθηκε να έχει μόνιμο χαρακτήρα, το λογικά αναμενόμενο ήταν ότι ο κάθε συνιδιοκτήτης θα πλήρωνε το μέρος του τιμήματος πώλησης το οποίο αντιστοιχούσε στο ποσοστό των τετραγωνικών μέτρων τα οποία κατείχε και ανάλογα θα εγγράφετο επ’ ονόματι του το μερίδιο το οποίο αντιστοιχούσε στα τετραγωνικά μέτρα που κατείχε. Δεν υπάρχει ίχνος λογικής στον ισχυρισμό του ότι ο ίδιος θα συνέχιζε να κατέχει επί μονίμου βάσεως τη «μερίδα του λέοντος» εις βάρος των άλλων συνιδιοκτητών, χωρίς να καταβάλλει σ’ αυτούς οποιοδήποτε ενοίκιο ή αντάλλαγμα, παρά το ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι κατέστησαν συνιδιοκτήτες κατ’ ίσο μερίδιο.

 

(β) Στην προσπάθεια του να δικαιολογήσει την, κατά τη δική του εκδοχή, απόφαση των άλλων συνιδιοκτητών να αποδεχθούν τη μονιμότητα της ως άνω ρύθμισης, προέβαλε τον ευτελή ισχυρισμό ότι με την αγορά του επίδικου ακινήτου από τους ιδίους, θα μπορούσαν να διατηρήσουν ανενόχλητοι την κατοχή των καταστημάτων και λοιπών χώρων που τότε ενοικίαζαν και δεν θα κινδύνευε η βιωσιμότητα των επιχειρήσεων τους από την πώληση των καταστημάτων σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο θα μπορούσε να τους εκδιώξει, μέσω της δικαστικής οδού. Αυτό το οποίο διέφυγε της προσοχής του όμως ήταν ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι είχαν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές των καταστημάτων και άλλων χώρων που κατείχαν. Συνεπώς, αφής στιγμής προστατεύονταν από τον νόμο, πολύ δύσκολα ο οποιοσδήποτε αγοραστής του επίδικου ακινήτου θα κατάφερνε να τους εκδιώξει από τα καταστήματά τους.

 

(γ) Πέραν των πιο πάνω, στην προσπάθεια του να πείσει το Δικαστήριο ότι η ανωτέρω συμφωνηθείσα ρύθμιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου μεταξύ των συμβαλλομένων είχε μόνιμο χαρακτήρα, έφτασε μέχρι του σημείου να ισχυριστεί ότι ήταν ο πρώτος που είχε ενημερωθεί για την πώληση του επίδικου ακινήτου από τον πατέρα μιας εκ των ιδιοκτητριών του, μάλιστα ο ίδιος είχε συμφωνήσει προκαταρκτικά την αγορά ολόκληρου του ακινήτου από τις ιδιοκτήτριες του, πριν ακόμα οι Ενάγοντες πληροφορηθούν ότι πωλείτο. Ισχυρίστηκε ακόμα ότι στην ουσία ήταν ο ίδιος που πώλησε μερίδιο του στους Ενάγοντες, αφού είχε προσυμφωνήσει την αγορά του και ήταν δικό του, γι’ αυτό και επέβαλε κατ’ ουσία στους Ενάγοντες τους δικούς του όρους, που ήταν βασικά να εγγραφεί στον κάθε συμβαλλόμενο το ίδιο μερίδιο, ενώ η κατοχή του από αυτούς θα παρέμενε ως είχε μέχρι τότε. Παρά δε το ότι οι Ενάγοντες του είχαν προτείνει να εγγραφεί επ’ ονόματι τους μικρότερο μερίδιο, καταβάλλοντας μικρότερο ποσό χρημάτων, εντούτοις ο ίδιος δεν αποδέχτηκε την πρόταση τους.

 

            Θα πρέπει όμως να αναφερθεί ότι οι ως άνω ισχυρισμοί του, ειδικότερα ο ισχυρισμός του ότι είχε προσυμφωνήσει την αγορά του επίδικου ακινήτου, πριν ακόμα οι Ενάγοντες ενημερωθούν ότι πωλείτο, ουδόλως τέθηκαν στους Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2 κατά την αντεξέταση τους, ώστε να τους δοθεί η δυνατότητα να τους σχολιάσουν και να μπορέσουν να απαντήσουν. Όπως υποδεικνύει η νομολογία μας, η υπεράσπιση οφείλει να θέσει τα ζητήματα που έχει κατά νου στους μάρτυρες της άλλης πλευράς ώστε να έχουν τη δυνατότητα να απαντήσουν δεόντως (Adidas Sportshunfabriken Adi Dassler KG v. The Jonitexo Ltd (1987) 1 C.L.R. 383). Επισημαίνω ότι η θέση των ως άνω μαρτύρων ήταν ότι οι Ενάγοντες είχαν ενημερωθεί για την πρόθεση πώλησης του επίδικου ακινήτου, μέσω επιστολής που στάληκε από τον δικηγόρο των ιδιοκτητριών του σε όλους τους κατόχους των καταστημάτων. Στην υπόθεση Pal κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2010) 2 ΑΑΔ 551 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Ο κανόνας δεν διαφοροποιείται μεταξύ αστικών και ποινικών υποθέσεων. Η κλασσική τοποθέτηση επί του θέματος αφορούσε το αστικό δίκαιο. Έτσι  στην Adidas Sportshunfabriken Adi Dassler KG v. The Jonitexo Ltd (1987) 1 C.L.R. 383, λέχθηκε ακριβώς ότι στο επίκεντρο του αντιπαραθετικού συστήματος δικαιοσύνης, πρέπει να τίθεται η θέση της υπεράσπισης στους μάρτυρες του ενάγοντος, το δε Δικαστήριο στην απουσία ικανής δικαιολογίας ως προς το λόγο της παράλειψης, δικαιούται να αγνοήσει την μονομερώς τεθείσα εκδοχή που προέρχεται από τον ένα και μόνο των διαδίκων. Το πώς θα ενεργήσει το Δικαστήριο εξαρτάται βεβαίως και από το ουσιώδες ή μη του παραλειφθέντος ισχυρισμού. Σχετική είναι και η υπόθεση Βάσος Τάκη ν. Δημοκρατίας (2009) 2 Α.Α.Δ. 599».

 

            Στην προκειμένη περίπτωση δεν έχει δοθεί οποιαδήποτε επεξήγηση από πλευράς υπεράσπισης για την παράλειψη της να θέσει έγκαιρα τις ως άνω θέσεις της στους μάρτυρες των Εναγόντων, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μην έχει άλλη επιλογή από την απόρριψη τους ως υστερόβουλων. Θα ήθελα επίσης να αναφέρω ότι οι ως άνω ισχυρισμοί του βρίσκονται σε καταφανή αντίθεση με τον δικογραφημένο ισχυρισμό του ότι ο ίδιος μαζί με τους Ενάγοντες αποφάσισαν να αγοράσουν εξ αδιαιρέτου κατά 1/3 μερίδιο έκαστος το επίδικο ακίνητο από τον τότε ιδιοκτήτη του, όπως και έπραξαν.

 

            (δ) Στην προσπάθεια του να πείσει το Δικαστήριο ότι δεν ήταν δυνατόν να είχαν συμφωνήσει την κατεδάφιση του υφιστάμενου και την ανέγερση σύγχρονου πολυκαταστήματος, προέβαλε τον ισχυρισμό ότι ο ίδιος δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να κάνει κάτι τέτοιο, αφής στιγμής δυσκολεύτηκε να προβεί στην αγορά του μεριδίου του, για την οποία συνήψε δάνειο. Για του λόγου το αληθές παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα από την αντεξέτασή του:

 

«E.    Σας υποβάλλω ότι κάνατε ένσταση και μάλιστα αναγράφτηκε στην ένσταση προς τον Υπουργό Εξωτερικών ότι ο σκοπός σας ήταν να εκμεταλλευτείτε το ακίνητο αναγείροντας στο σύντομο μέλλον εμπορικό πολυκατάστημα.

Α.      Είναι με τα κουτσιούθκια που ήταν να κάνω το πολυκατάστημα; Εγώ ούτε αναφέρθηκε σε έτσι πράγμα, είναι εντελώς ψέμα αυτό. Είναι μεγάλη η φαντασία αυτού που την έχει, ήταν να κάνω πολυκατάστημα από τη στιγμή που δυσκολεύτηκα να το αγοράσω. Για όνομα του Θεού.

Ε.      Είχατε οικονομικό πρόβλημα δηλαδή εκείνη την περίοδο;

Α.      Δεν είχαμε λεφτά, ούτε να το πληρώσουμε. Πήραμε δάνειο και ήταν να κάνουμε και πολυκατάστημα;

Ε.      Κάνατε ή δεν κάνατε δάνειο;

Α.      Έκανα δάνειο να πληρώσω την αγορά του».

 

            Θα πρέπει όμως να επισημανθεί ότι οι ως άνω ισχυρισμοί του συγκρούονται με τον ισχυρισμό της γραπτής του δήλωσης – Έγγραφο Δ – ότι ο ίδιος δεν είχε συνάψει δάνειο για την πληρωμή του μεριδίου του. Αξίζει να αναφερθεί ότι ο αμέσως πιο πάνω ισχυρισμός του τέθηκε με σκοπό να καταρρίψει τη θέση των μαρτύρων των Εναγόντων ότι η κατεδάφιση και η ανέγερση του νέου κτιρίου είχε συμφωνηθεί να υλοποιηθεί μετά την εξόφληση των δανείων που είχαν συνάψει οι συμβαλλόμενοι για πληρωμή του μεριδίου τους επί του τιμήματος πώλησης. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τον όρο 3 της επίδικης συμφωνίας, έκαστος συμβαλλόμενος ανέλαβε την υποχρέωση να εξοφλήσει το χρέος που αντιστοιχεί στο μερίδιο του για την αγορά του επίδικου ακινήτου. Υπογραμμίζω ότι ο όρος αυτός καθιστά υπόλογο έκαστο συμβαλλόμενο για εξόφληση του χρέους. Είναι φανερό ότι ο συγκεκριμένος όρος αντικρούει επίσης τον ισχυρισμό του ότι δεν είχε συνάψει δάνειο για την πληρωμή του μεριδίου του επί του επίδικου ακινήτου.  

 

            (ε) Πέραν των πιο πάνω, εκμεταλλευόμενος το ότι δεν είχε δώσει γραπτή εξουσιοδότηση του προς τη Μ.Ε.1, ισχυρίστηκε ότι δεν της είχε δώσει οποιεσδήποτε οδηγίες για να υποβάλει ένσταση και εκ μέρους του στην απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών να κηρύξει το επίδικο ακίνητο διατηρητέο. Ο λόγος της άρνησης του ήταν προφανής. Στην επιστολή – ένσταση που συνέταξε και απέστειλε η Μ.Ε.1 – Τεκμήριο 9, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι ο σκοπός της αγοράς του επίδικου ακινήτου ήταν η ανέγερση στο σύντομο μέλλον εμπορικού πολυκαταστήματος. Αντιλαμβανόμενος δε ότι τα αναγραφόμενα στην ως άνω επιστολή δεν ήταν συμβατά με τον ισχυρισμό του ότι ουδέποτε είχε συμφωνηθεί μεταξύ τους η κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου και η ανέγερση νέου κτιρίου, προέβαλε τον ευτελή ισχυρισμό ότι δεν είχε δώσει οδηγίες στη Μ.Ε.1 να υποβάλει και εκ μέρους του ένσταση στην ως άνω απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών. Είναι όμως άξιον απορίας πώς η Μ.Ε.1, μια επαγγελματίας δικηγόρος, θα μπορούσε να υποβάλει την ως άνω ένσταση, αναγράφοντας ρητά επ’ αυτής ότι την υποβάλλει κατόπιν εντολής και του ιδίου (του Εναγόμενου), χωρίς να της έχει δοθεί στην πραγματικότητα τέτοια εντολή, διακινδυνεύοντας να βρεθεί αντιμέτωπη με πειθαρχικές κυρώσεις εφόσον ενεργούσε και για λογαριασμό του χωρίς να της έχουν δοθεί στην πραγματικότητα οποιεσδήποτε προς τούτο οδηγίες.

 

            (στ) Θα ήθελα ακόμα να αναφέρω ότι το ίδιο ευτελής κρίνεται και η απαθής στάση του στην ως άνω απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών, όπως την περιέγραψε στη μαρτυρία του. Πιο συγκεκριμένα, σε ερώτηση που του υπεβλήθη από την ευπαίδευτη συνήγορο της Ενάγουσας 1 για το πως αντέδρασε όταν έμαθε ότι η περιουσία του κηρύχθηκε διατηρητέα, έδωσε την ακόλουθη απάντηση:

 

«Τι αντίδραση να έχω, ήταν να απορρίψω την απόφαση του Δικαστηρίου, της διοίκησης μπορούσα να κάνω οτιδήποτε;»

 

            Δυστυχώς δεν αποκάλυψε στη μαρτυρία του κατά πόσο κατέληξε ότι δεν μπορούσε να κάμει οτιδήποτε κατόπιν συζήτησης της ως άνω απόφασης με οποιονδήποτε ή κατόπιν συμβουλής που πήρε από κάποιο ειδικό (π.χ. δικηγόρο). Η ανωτέρω στάση και μηδενική αντίδραση του κάθε άλλο παρά ως λογική και πειστική θα μπορούσε να κριθεί.

 

            Για όλους τους λόγους που έχω επεξηγήσει λεπτομερώς πιο πάνω, απορρίπτω τη μαρτυρία του Εναγόμενου ως παντελώς αναξιόπιστη.

 

            Τα ευρήματα στα οποία καταλήγω με βάση την ενώπιον μου αποδεκτή μαρτυρία έχουν ως ακολούθως:

 

            Οι διάδικοι, ήτοι οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος, παράλληλα με την υπογραφή της συμφωνίας αγοράς του επίδικου ακινήτου ημερομηνίας 17.6.1993 – τεκμήριο 4 – υπέγραψαν κατά την ίδια ημερομηνία και την επίδικη συμφωνία – τεκμήριο 7 – με την οποία ρύθμισαν το ζήτημα της μεταξύ τους κατοχής των καταστημάτων και άλλων χώρων του επίδικου ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα, συμφωνήθηκαν επί λέξει τα ακόλουθα:

 

«2. Ο καθένας από τους τρεις συμβαλλόμενους θα παραμείνει στο κατάστημα και ή άλλους χώρους τους οποίους κατείχε μέχρι σήμερον ως θέσμιος ενοικιαστής και δεν θα καταβάλλεται ενοίκιο εις τους άλλους συμβαλλόμενους. Συμφωνείται ότι:

-      το κατάστημα και η ανώγειος κατοικία που βρίσκονται στην Αγίου Ανδρέου 52 Α θα παραμείνουν στην κατοχή του κ. Τάκη Αθανασιάδη.

-      Το κατάστημα το αποχωρητήριο και το πλυσταριό που βρίσκονται στην Αγίου Ανδρέου 52 Β θα παραμείνουν στην κατοχή του κ. Ιωαννίδη Ιωάννη.

-      Το κατάστημα που βρίσκεται στην Αγίου Ανδρέου 52 Γ θα παραμείνουν στην κατοχή της Εταιρείας Δημήτρης Χριστοδούλου και Υιός Λτδ.

Σε περίπτωση δε κατεδαφίσεως των υφισταμένων κτιρίων ο κάθε συμβαλλόμενος θα δικαιούται το 1/3 μερίδιο από τα κτίρια που θα κτιστούν εις το ως άνω αναφερθέν ακίνητο».

 

            Αποτελεί εύρημα μου ότι η ως άνω περιγραφόμενη ρύθμιση συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων ότι θα ίσχυε μέχρι να καταστεί δυνατή η κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου και η ανέγερση νέου κτιρίου, ήτοι σύγχρονου πολυκαταστήματος, που ήταν ο σκοπός της αγοράς του επίδικου ακινήτου, ο οποίος συμφωνήθηκε μεταξύ όλων των συμβαλλομένων κατά την αγορά του. Δεν είχε συμφωνηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων χρόνος ή και προθεσμία για την υλοποίηση του ως άνω σκοπού, ώστε να υπάρχει μεγαλύτερη ευελιξία στον χρόνο αποπληρωμής των δανείων που ο καθένας είχε συνάψει για την εξόφληση του τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου. Αυτό το οποίο είχε συμφωνηθεί μεταξύ τους ήταν ότι ο ως άνω κοινός σκοπός θα υλοποιείτο μετά την εξόφληση του δανείου που έκαστος συμβαλλόμενος είχε συνάψει.

 

            Κατά την 28.1.2000 το επίδικο ακίνητο, με διάταγμα του Υπουργού Εσωτερικών, κηρύχθηκε διατηρητέο. Όλοι οι συμβαλλόμενοι, με επιστολή της τότε δικηγόρου τους (Μ.Ε.1) ημερομηνίας 20.3.2020 – τεκμήριο 9 – υπέβαλαν ένσταση στο ως άνω διάταγμα του Υπουργού Εσωτερικών, η οποία όμως απερρίφθη. Η κήρυξη του επίδικου ακινήτου ως διατηρητέου, κατέστησε αδύνατη την ως άνω υλοποίηση του κοινού σκοπού των συμβαλλομένων. Ο Εναγόμενος, μετά την απόρριψη της ως άνω ένστασης των συμβαλλομένων, εξακολούθησε και εξακολουθεί να κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου, απέρριψε δε πρόταση των Εναγόντων 1 και 2 να γίνει επί τόπου διαχωρισμός και διαμοιρασμός του επίδικου ακινήτου ο οποίος να ανταποκρίνεται στο 1/3 μερίδιο το οποίο είναι εγγεγραμμένο επ’ ονόματι του καθενός από αυτούς.  

 

            Κατόπιν αυτού, οι Ενάγοντες 1 και 2 με επιστολή της δικηγόρου τους (Μ.Ε.1) ημερομηνίας 29.1.2002 – τεκμήριο 11 – την οποία απέστειλαν στον Εναγόμενο, τερμάτισαν την επίδικη συμφωνία και κάλεσαν τον Εναγόμενο όπως παύσει να επεμβαίνει επί του μεριδίου τους, περαιτέρω δε όπως συνεργαστεί μαζί τους για τον πλήρη διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου σε τρία ίσα μερίδια.

 

            Ο Εναγόμενος δεν συμμορφώθηκε με τις ως άνω απαιτήσεις των Εναγόντων 1 και 2.

 

ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ

 

            Σύμφωνα με τα ευρήματα στα οποία έχω καταλήξει, οι διάδικοι, ήτοι οι Ενάγοντες 1 και 2 και ο Εναγόμενος, με την επίδικη συμφωνία – τεκμήριο 7 – ρύθμισαν το ζήτημα της μεταξύ τους κατοχής των καταστημάτων και των άλλων χώρων του επίδικου ακινήτου κατά τον περιγραφόμενο σ’ αυτήν τρόπο. Οι Ενάγοντες στην Έκθεση Απαίτησης τους προβάλλουν τον ισχυρισμό ότι η επίδικη συμφωνία είναι άκυρη για τον λόγο ότι δεν καθορίζεται σ’ αυτήν ο χρόνος ισχύος της, αξιώνουν δε την έκδοση απόφασης αναγνωριστικής της ακυρότητας της.

 

            Ο ανωτέρω ισχυρισμός δεν με βρίσκει σύμφωνο. Το γεγονός ότι στην επίδικη συμφωνία δεν καθορίστηκε ο χρόνος ισχύος της δεν είναι παράγοντας ο οποίος την καθιστά άκυρη. Θα πρέπει να υπενθυμίσω ότι το Δικαστήριο εντόπισε την ως άνω ασάφεια και αποδέχθηκε την παρουσίαση προφορικής μαρτυρίας, η οποία μάλιστα προσφέρθηκε από τους Ενάγοντες, την οποία έκρινε αξιόπιστη, με βάση την οποία οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει ότι η επίδικη συμφωνία θα ίσχυε μέχρι να καταστεί δυνατή η κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου και η ανέγερση του νέου κτιρίου, που ήταν ο συμφωνηθείς απώτερος σκοπός για τον οποίο αυτό είχε αγοραστεί. Θα πρέπει δε να επισημανθεί ότι οι ίδιοι οι Ενάγοντες στην Έκθεση Απαίτησης τους ισχυρίζονται ότι ήταν ρητός ή και εξυπακουόμενος όρος της επίδικης συμφωνίας ότι ο καθένας των συμβαλλομένων θα είχε προσωρινή κατοχή του καταστήματος το οποίο ενοικίαζε πριν καταστεί ιδιοκτήτης αυτού, μέχρι να προχωρήσουν στην κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και στην ανέγερση νέου. Στην υπόθεση Τσιαλής ν. Χατζηανδρέου (2000) 1 Α.Α.Δ. 1250 λέχθηκαν τα ακόλουθα σε σχέση με την ύπαρξη εξυπακουόμενου όρου:

 

Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου ως θέμα ερμηνείας της συμφωνίας είναι παλαιόθεν γνώρισμα του έργου του δικαστηρίου, εδραζόμενη στην αναγνώριση ότι τα μέρη δεν διατυπώνουν πάντοτε ρητά στη γραπτή τους συμφωνία παρά μόνο τα βασικά της στοιχεία, αφήνοντας άλλα να προκύπτουν έστω και αν δεν ελέχθησαν. Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου αποδίδεται στην ανάγκη να δοθεί αποτελεσματικότητα και πληρότητα στη συμφωνία, εκφράζοντας εκείνο που, αν και δεν ελέχθη, αντιπροσωπεύει την εμφανή και αναγκαία πρόθεση των μερών. Η κλασσική διατύπωση της αρχής προέρχεται από τον Bowen L.J., στην υπόθεση The Moorcock (1889) 14 P.D. 64, στη σ. 68:

 

"Now, an implied warranty, or, as it is called, a covenant in law, as distinguished from an express contract or express warranty, really is in all cases founded upon the presumed intention of the parties, and upon reason. The implication which the law draws from what must obviously have been the intention of the parties, the law draws with the object of giving efficacy to the transaction and preventing such a failure of consideration as cannot have been within the contemplation of either side; and I believe if one were to take all the cases, and there are many, of implied warranties or covenants in law, it will be found that in all of them the law is raising an implication from the presumed intention of the parties with the object of giving to the transaction such efficacy as both parties must have intended that at all events it should have."

 

Είναι αυτή η αμεσότητα της αναγκαιότητας του εξυπακουόμενου όρου που καθιστά δυνατή όσο και επιτακτική τη διακρίβωση του. Ο Mackinnon, L.J., στην υπόθεση Shirlaw v. Southern Foundries (1926) Ltd (1939) 2 K.B. 206, στη σ. 227 την εξέφρασε παραστατικά με ένα απόσπασμα από μελέτη του:

 

"Prima facie that which in any contract is left to be implied and need not be expressed is something so obvious that it goes without saying; so that, if while the parties were making their bargain, an officious bystander were to suggest some express provision for it in the agreement, they would testily suppress him with a common, 'oh, of course'."

 

            Στην προκειμένη περίπτωση, αυτό το οποίο μπορεί να εξαχθεί με βεβαιότητα από το κείμενο της επίδικης συμφωνίας είναι ότι η περιγραφόμενη σ’ αυτήν ρύθμιση της κατοχής των καταστημάτων και άλλων χώρων του επίδικου ακινήτου δεν ήταν για απεριόριστο χρόνο, άλλως δεν ήταν μόνιμη. Δεν ήταν δυνατό να είχε συμφωνηθεί ως μόνιμη αφής στιγμής (α) όλοι οι συμβαλλόμενοι απέκτησαν ίσο μεταξύ τους μερίδιο συνιδιοκτησίας επί του επίδικου ακινήτου, πληρώνοντας το ίδιο ακριβώς ποσό για εξόφληση του τιμήματος πώλησης και (β) παρά το ότι δεν θα κατείχαν το ίδιο ποσοστό τετραγωνικών μέτρων, με τον Εναγόμενο να κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του, συγκριτικά με τους Ενάγοντες 1 και 2, εντούτοις δεν είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται οποιοδήποτε ενοίκιο ή και αντάλλαγμα από αυτόν για την κατοχή του μέρους του επίδικου ακινήτου, το οποίο υπερέβαινε το μέρος το οποίο αντιστοιχούσε στο 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο του. Συνεπώς, καθοδηγούμενος από  την ανωτέρω παρατεθείσα νομολογία, καταλήγω σε εύρημα ότι ήταν εξυπακουόμενος όρος της επίδικης συμφωνίας ότι η περιγραφόμενη σ’ αυτή ρύθμιση της κατοχής μεταξύ των συμβαλλομένων δεν θα ήταν μόνιμη, αλλά προσωρινή.

 

            Οι Ενάγοντες στην Έκθεση Απαίτησης τους ισχυρίζονται ότι η κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου, έχει ματαιώσει (frustrated) την επίδικη συμφωνία αφής στιγμής ο σκοπός της δεν μπορούσε να υλοποιηθεί.

 

            Συμφώνως των ευρημάτων στα οποία έχω καταλήξει, ο σκοπός για τον οποίο οι διάδικοι είχαν αγοράσει το επίδικο ακίνητο ήταν η μελλοντική ανάπτυξη του, πιο συγκεκριμένα η κατεδάφιση του και η ανέγερση σύγχρονου εμπορικού πολυκαταστήματος. Αδιαμφισβήτητα ο ως άνω σκοπός, με την κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου, με βάση το διάταγμα του Υπουργού Εσωτερικών ημερομηνίας 28.1.2000 – τεκμήριο 8 – έχει ματαιωθεί. Το άρθρο 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 προνοεί τα ακόλουθα:

 

«(2) Σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη».

 

            Στην υπόθεση KIER (Cyprus) Ltd v. Trenco Construction Ltd (1981) 1 C.L.R. 30 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«The doctrine of frustration comes into play when a contract becomes impossible of performance, after it is made, on account of circumstances beyond the control of parties or the change in circumstances makes the performance of the contract impossible. In fact impossibility and frustration are often used as interchangeable expressions. The changed circumstances make the performance of contract impossible». 

 

            Περαιτέρω, στην υπόθεση Izzet v. Κυπριακή Εταιρεία Αποθήκευσης Πετρελαιοειδών Λτδ (2009) 1 Α.Α.Δ. 11 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Το κριτήριο, ως άνω, είναι αντικειμενικό και αφορά στο κατά πόσο το επιγενόμενο γεγονός καταλύει το θεμέλιο της σύμβασης υπό την παρακάτω πρακτική έννοια όπως έχει αναλυθεί στην απόφαση Satyabrata Ghose v. Mugneeram Bangur and Co [1954] S.C.R. 310, του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Ινδίας, απόσπασμα της οποίας υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου στην υπόθεση Xenophontos, ανωτέρω:

 

«This much is clear that the word "impossible" has not been used here in the sense of physical or literal impossibility. The performance of an act may not be literally impossible but it may be impracticable and useless from the point of view of the object and purpose which the parties had in view, and if an untoward event or change of circumstances totally upsets the very foundation upon which the parties rested their bargain, it can very well be said that the promisor found it impossible to do the act which he promised to do.»

 

            Στην προκείμενη περίπτωση, καθοδηγούμενος από την ως άνω παρατεθείσα νομολογία, καταλήγω ότι η κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου, έχει καταστήσει άκυρη τη συμφωνία των διαδίκων για κατεδάφιση του επίδικου ακινήτου και ανέγερση σύγχρονου πολυκαταστήματος. Φυσικά, ως έχει ήδη αναφερθεί, αυτό το οποίο ρύθμισε η επίδικη συμφωνία ήταν το ζήτημα της κατοχής των καταστημάτων και άλλων χώρων του επίδικου ακινήτου μεταξύ των διαδίκων προσωρινά, μέχρι να υλοποιηθεί ο συμφωνηθείς μεταξύ των διαδίκων σκοπός της αγοράς του. Συνεπώς η κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου, δεν επέφερε αυτόματα την ακύρωση ή τον τερματισμό της. Ορθά, κατά την ταπεινή μου άποψη, οι Ενάγοντες 1 και 2 με την επιστολή της δικηγόρου τους ημερομηνίας 29.1.2002 – τεκμήριο 11 – προέβηκαν στον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας. Επισημαίνεται ότι το ως άνω τεκμήριο κατατέθηκε χωρίς οποιαδήποτε ένσταση από πλευράς υπεράσπισης. Ο Εναγόμενος στη μαρτυρία του δεν αρνήθηκε κατ’ ουσία την παραλαβή της ως άνω επιστολής, ισχυρίστηκε όμως ότι δεν θυμόταν κατά πόσο την παρέλαβε. Θα πρέπει κατ’ αρχήν να υπενθυμίσω τη γνωστή νομολογιακή αρχή ότι η αποστολή μιας επιστολής στην ορθή ταχυδρομική διεύθυνση του παραλήπτη και η μη επιστροφή της, αποτελεί εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ότι παραλήφθηκε από το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται (Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. Λάμπρος Χαριλάου Λτδ κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 479 και Latifundia Properties Ltd ν. Ψακή (2003) 1 Α.Α.Δ. 670).

 

            Στην προκείμενη περίπτωση δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε η μαρτυρία της Μ.Ε.1 ότι απέστειλε το τεκμήριο 11 στον Εναγόμενο, αλλά ούτε και το ότι η αναγραφόμενη επ’ αυτού διεύθυνση είναι η ορθή διεύθυνση του Εναγόμενου. Δεν υπάρχει επίσης οποιαδήποτε ένδειξη ότι επιστράφηκε στον αποστολέα του. Με οδηγό τα όσα έχω παραθέσει αμέσως πιο πάνω καταλήγω ότι το τεκμήριο 11 παραλήφθηκε από τον Εναγόμενο.

 

            Ο τερματισμός της επίδικης συμφωνίας αποτελεί στην ουσία άρση της συγκατάθεσης των Εναγόντων 1 και 2 στη συνέχιση της κατοχής από τον Εναγόμενο του καταστήματος και της ανωγείου κατοικίας του επίδικου ακινήτου. Κατ’ επέκταση ο Εναγόμενος δεν είχε πλέον τη συγκατάθεση των Εναγόντων να κατέχει αποκλειστικά το περιγραφόμενο στην παράγραφο 2 μέρος του επίδικου ακινήτου, το οποίο αναμφισβήτητα είναι κατά πολύ μεγαλύτερο συγκριτικά με το μέρος το οποίο κατέχουν οι Ενάγοντες, στο οποίο μάλιστα δεν επιτρέπει την είσοδο ή και κατοχή του από τους Ενάγοντες.

 

            Τα όσα έχω παραθέσει αμέσως πιο πάνω αναπόδραστα με οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η αποκλειστική κατοχή του ως άνω μέρους του επίδικου ακινήτου από τον Εναγόμενο κατέστη πλέον παράνομη (Δάμτσας κ.ά ν. Ouzounian M. Sultanian And Company (Cars) Ltd (2016) 1 Α.Α.Δ. 583). Παρά το ότι στην Έκθεση Απαίτησης δεν γίνεται ρητή αναφορά στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, εντούτοις προβάλλονται ισχυρισμοί, οι οποίοι θεμελιώνουν το εν λόγω αδίκημα, με αποτέλεσμα να είναι δυνατή και η παραχώρηση ανάλογης θεραπείας από το Δικαστήριο (Kennedy Hotels Ltd ν. Indjirdjian (1992) 1 Α.Α.Δ 400 και Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319). Επισημαίνεται ότι στην παράγραφο 17 της Έκθεσης Απαίτησης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ο Εναγόμενος κατά παράβαση της επιθυμίας των νόμιμων ιδιοκτητών, κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του κτιρίου, το οποίο εκμεταλλεύεται, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο. Στο σημείο αυτό θεωρώ ορθό να παραθέσω τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Λάμπρου κ.ά. ν. Κεφάλα κ.ά. (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516 αναφορικά με την έννοια της παράνομης επέμβασης:

 

«Η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι ουσιαστικά αδίκημα εναντίον της κατοχής και όχι της κυριότητας του ακινήτου. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Adamou v. Christofi (1974) 1 C.L.R. 100, έστω και μικρός βαθμός κατοχής είναι αρκετός για να νομιμοποιεί τον ενάγοντα να εγείρει αγωγή εναντίον του εναγομένου. Στην υπόθεση Liasidou and Another v. Papademetriou (1975) 1 C.L.R. 122, λέχθηκε ότι κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας. Ο ιδιοκτήτης που δεν έχει κατοχή δεν μπορεί να ενάγει σε σχέση με παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία του, με εξαίρεση την περίπτωση όπου υπάρχει πρόκληση ζημιάς στην περιουσία ή όπου η επέμβαση έχει μόνιμο χαρακτήρα».

 

            Πέραν των πιο πάνω θα ήθελα να αναφέρω ότι το γεγονός ότι ο Εναγόμενος είναι συνιδιοκτήτης με τους Ενάγοντες 1 και 2 στο επίδικο ακίνητο, δεν αποτελεί εμπόδιο στη διεκδίκηση των δικαιωμάτων των Εναγόντων. Στο σύγγραμμα “Clerk & Lindsell on Torts” 16^η έκδοση, αναφέρονται τα ακόλουθα στην παράγραφο 23 – 18:

 

“Co-owners. One co-owner of land can only bring an action of trespass against the other if he has been actually ousted or dispossessed of the land. Each co-owner is entitled to possession of the whole land, so that if one turns the other off the land or part of it, it is a trespass …”.

 

            Περαιτέρω στην υπόθεση Kakoullou and another v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355 παρατίθεται το ακόλουθο απόσπασμα από την Bull v. Bull (1955) 1 All E.R. 253:

 

“There is plenty of authority about the rights of legal owners in common. Each of them is entitled to the possession of the land and to the use and enjoyment of it in a proper manner. Neither can turn out the other; but if one of them should take more than his proper share the injured party can bring an action for an account. If one of them should go so far as to oust the other he is guilty of a trespass. Such being the rights of legal tenants in common, I think that the rights of equitable owners in common are the same, save only for such differences as are necessarily consequent on the interest being equitable and not legal”.

 

            Συμφώνως των ευρημάτων μου ο Εναγόμενος κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου, κατ’ αποκλεισμό των Εναγόντων 1 και 2, στους οποίους δεν επιτρέπει την είσοδο ή και χρήση από αυτούς του μέρους το οποίο κατέχει. Αφής στιγμής λοιπόν οι Ενάγοντες έχουν αποκλειστεί στην ουσία από το να έχουν κατοχή στο ως άνω μέρος του επίδικου ακινήτου, νομιμοποιούνται πλήρως να εγείρουν την παρούσα αγωγή εναντίον του Εναγόμενου.

 

            Δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι στην επίδικη συμφωνία αναφέρεται ότι ο κάθε συμβαλλόμενος «θα παραμείνει στο κατάστημα και ή άλλους χώρους τους οποίους κατείχε μέχρι σήμερον ως θέσμιος ενοικιαστής …». Όπως αποκάλυψε η παρουσιασθείσα μαρτυρία, όλοι οι συμβαλλόμενοι είχαν την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή του καταστήματος ή άλλων χώρων που ο καθένας κατείχε έναντι των προηγούμενων συνιδιοκτητών τους. Από τη στιγμή όμως που αγόρασαν το επίδικο ακίνητο και κατέστησαν συνιδιοκτήτες αυτού, έπαυσαν πλέον να έχουν την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή.

 

            Πέραν της παράνομης επέμβασης, η αγωγή των Εναγόντων φαίνεται να στηρίζεται και στο αστικό αδίκημα της ιδιωτικής οχληρίας, με βάση το Άρθρο 46 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης, ο Εναγόμενος παραλείπει ή και αρνείται να συντηρεί το τμήμα του επίδικου ακινήτου με αποτέλεσμα να παρατηρούνται κατά διαστήματα διαρροές μεγάλων ποσοτήτων νερού από την ανώγειο κατοικία προς τα καταστήματα των Εναγόντων και συγκεκριμένα του Ενάγοντα 2. Ο Εναγόμενος δε παρέλειψε να ανταποκριθεί στις επανειλημμένες οχλήσεις των Εναγόντων για άρση της οχληρίας και αποκατάσταση των ζημιών.

 

            Στην υπόθεση Χριστοδουλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 746 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Σκοπός του συγκεκριμένου αστικού αδικήματος είναι η προστασία της εύλογης χρήσης και απόλαυσης ακίνητης ιδιοκτησίας.  Ο Νόμος, στην ουσία προσπαθεί να διατηρήσει ένα ισοζύγιο μεταξύ των αντικρουόμενων δικαιωμάτων, αφ' ενός του ιδιοκτήτη τεμαχίου γης από του να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του όπως ο ίδιος νομίζει καλύτερα και αφ' ετέρου, του δικαιώματος του γείτονα του για εύλογη απόλαυση της δικής του ιδιοκτησίας (βλ. Sedleigh - Denfield v. O´Callaghan [1940] AC 880 στη σελ. 903).  Είναι φανερό ότι η χρήση της γης θα πρέπει να είναι παράνομη, με την έννοια ότι θα πρέπει να διαπιστωθεί παράλογη χρήση της. Με βάση το νόμο, ο ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας, βασικά έχει δύο θεραπείες.  Η πρώτη, είναι αυτή των αποζημιώσεων για τη ζημιά που προκλήθηκε και η δεύτερη και πιο σημαντική, της έκδοσης διατάγματος ώστε να σταματήσει η συνέχιση της οχληρίας ή, όπου είναι δυνατό, η άρση της. Στη δεύτερη περίπτωση, το Δικαστήριο ενδιαφέρεται περισσότερο στο να προστατεύσει τον ενάγοντα από περαιτέρω ζημιά (Βλ. Clerk and Lindsell on Torts, 15η Έκδοση, παράγρ. 23-18 και Winfield and Jolowicz on Tort, 10η Έκδοση, σελ. 320)».

 

            Η Μ.Ε.1 στη Γραπτή της Δήλωση – Έγγραφο Α – αναφέρει ότι ο Εναγόμενος δεν συντηρεί το κατάστημα και την ανώγειο κατοικία που κατέχει, ούτε και επιτρέπει στους Ενάγοντες να εισέλθουν για να κάμουν τις αναγκαίες επιδιορθώσεις, έστω με δικά τους έξοδα.  Ως αποτέλεσμα, σε περιόδους έντονης βροχόπτωσης παρατηρούνται διαρροές μεγάλων ποσοτήτων νερού από το ανώγειο προς τα καταστήματα που κατέχουν οι Ενάγοντες, τα οποία πλημμυρίζουν. Στις αρχές του 2017, το κατάστημα που κατέχει η Ενάγουσα 1 έπαθε ζημιές από διαρροή νερού από την ανώγειο κατοικία. Κατά τακτά χρονικά διαστήματα ο Εναγόμενος άφηνε τις βρύσες στην ανώγειο κατοικία ανοικτές και έμπαινε νερό στα υποστατικά των Εναγόντων.

 

            Τους ίδιους ισχυρισμούς προέβαλε και ο Ενάγοντας 2 (Μ.Ε.2) σε σχέση με το κατάστημα που κατείχε. Μάλιστα στην παράγραφο 25 της Γραπτής του Δήλωσης – Έγγραφο Β – παραθέτει λεπτομέρειες των ζημιών τις οποίες υπέστη λόγω της ισχυριζόμενης διαρροής νερού από την ανώγειο κατοικία.

 

            Έχω την ταπεινή άποψη ότι η ανωτέρω παρατεθείσα μαρτυρία κάθε άλλο παρά επαρκής ήταν προς απόδειξη της ισχυριζόμενης οχληρίας. Απαιτείτο η μαρτυρία εμπειρογνώμονα, όπως πολιτικού μηχανικού, που ήταν ο πλέον ειδικός για να τεκμηριώσει τους ισχυρισμούς των Εναγόντων ότι οι προκληθείσες ζημιές στα καταστήματα που κατέχουν προέρχονται από διαρροές νερού από την ανώγειο κατοικία.

 

            Με βάση τα πιο πάνω, καταλήγω ότι οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν το αδίκημα της ιδιωτικής οχληρίας.

 

ΤΟ ΕΓΕΙΡΟΜΕΝΟ ΥΠΟ ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ ΚΩΛΥΜΑ

 

Ο Εναγόμενος στο δικόγραφο της Υπεράσπισης του ισχυρίζεται ότι οι Ενάγοντες, λόγω της συμπεριφοράς ή και ενεργειών ή και παραλείψεων τους ή και λόγω του ότι για μεγάλο χρονικό διάστημα αποδέχθηκαν την επίδικη συμφωνία, εμποδίζονται (estopped) να συνεχίζουν την παρούσα αγωγή.

 

Η ευπαίδευτη συνήγορος του Εναγόμενου στη γραπτή της αγόρευση επιχειρηματολογεί ότι από το έτος 2000 που το επίδικο ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο, μέχρι και την καταχώρηση της παρούσας αγωγής, ο κάθε Ενάγοντας συνέχισε να κατέχει και εκμεταλλεύεται με αποκλειστικό τρόπο τους χώρους που συμφωνήθηκαν με βάση την επίδικη συμφωνία, χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο. Η ανωτέρω σιωπηρή αποδοχή και ή στάση και ή αδράνεια των Εναγόντων, δημιούργησε στον Εναγόμενο την πεποίθηση ότι οι Ενάγοντες αποδέχονται τη συνέχιση της εφαρμογής των όρων της επίδικης συμφωνίας και σε κάθε περίπτωση τη συνέχιση της κατοχής από όλους τους συνιδιοκτήτες των υποστατικών που κατείχαν, ως προνοούσε η επίδικη συμφωνία. Ως κατακλείδα η κα Αθανασιάδου υποστηρίζει ότι η ως άνω σιωπηρή αποδοχή της επίδικης συμφωνίας ή και η αδράνεια τους για 17 χρόνια να διεκδικήσουν τα δικαιώματα τους, εμποδίζει τους Ενάγοντες να ισχυρίζονται ότι δικαιούνται αποζημιώσεις από τον Εναγόμενο.

 

Ως γίνεται αντιληπτό από τα ανωτέρω, ο Εναγόμενος εγείρει ως υπεράσπιση του το γνωστό δόγμα της ολιγωρίας (laches). Στην υπόθεση Κρητιώτη κ.ά. ν. Μιχαηλίδη, Πολ. Εφέσεις Αρ. 81, 82 και 83/2014, ημερ. 28.6.2022, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά:

 

 «Η νομολογία αναγνωρίζει ότι η υπερβολική καθυστέρηση στην έγερση της αγωγής, δημιουργεί κώλυμα στη χορήγηση θεραπείας του δικαίου της επιείκειας (το δόγμα της ολιγωρίας).  Το θέμα της ολιγωρίας εξετάζεται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. «Όπου δε ο ενάγων έχει δείξει με τη συμπεριφορά του ότι αποποιήθηκε ή απεμπόλησε τα δικαιώματά του, δεν του παρέχεται θεραπεία», (Χριστοφίδου ν. Παπαχρυσοστόμου (2009) 1 ΑΑΔ 1360).   Η ολιγωρία από μόνη της δεν είναι αρκετή για να αποτελέσει εμπόδιο στη χορήγηση θεραπείας, ο εναγόμενος θα πρέπει να επιδείξει ότι μέχρι την έγερση της αγωγής έχουν μεσολαβήσει τέτοιες ενέργειες «ώστε το συμφέρον της δικαιοσύνης να εξυπηρετείται με την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου υπέρ της απόρριψης της αιτούμενης θεραπείας», (Αρχή Τηλεπικοινωνιών Κύπρου ν. Κλεάνθους (2013) 1 ΑΑΔ 158). Ότι, δηλαδή,  επηρεάστηκε δυσμενώς εξαιτίας της ολιγωρίας.

 

Χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει και στην υπόθεση Patel v Shah [2005] EWCA 157, στην οποία ο Mummery, J., ανέφερε, επιδοκιμάζοντας dicta στην Frawley v.Neill [2000] C.P.Rep. 20:

 

«.There is, however, in my judgment a wider principle, which embraces the defences of laches and delay, and can be invoked in answer to claims which are made to equitable interests in property arising in circumstances affecting the sale and purchase of property. I refer to the principle formulated by Aldous LJ on the Frawley v Neill [2000] CP Reports 20. Aldous LJ (with whose judgment Ward and Swinton Thomas LJJ agreed) stated, having discussed instances of the doctrines of laches, acquiescence and estoppel, the following principle:

 

"In my view, the more modern approach should not require an inquiry as to whether the circumstances can be fitted within the confines of a preconceived formula derived from earlier cases. The inquiry should require a broad approach, directed to ascertaining whether it would in all the circumstances be unconscionable for a party to be permitted to assert his beneficial right. No doubt the circumstances which gave rise to a particular result in decided cases are relevant to the question whether or not it would be conscionable or unconscionable for the relief to be asserted, but each case has to be decided on its facts applying the broad approach"».

 

Ακολούθησε η Fisher v. Brooker & Others (2009) UKHL 41 στην οποία ο Λόρδος Neuberger υπέδειξε την ανάγκη για δυσμενή επηρεασμό, προκειμένου να επιτύχει η υπεράσπιση της ολιγωρίας: «Although I would not suggest that it is an immutable requirement, some sort of detrimental reliance is usually an essential ingredient of laches, in my opinion». 

 

Τα όσα ανωτέρω προβάλλονται από πλευράς Εναγόμενου δεν βρίσκουν σύμφωνο το Δικαστήριο. Κατ’ αρχήν, είναι γεγονός ότι υπήρξε καθυστέρηση από τους Ενάγοντες στην έγερση της παρούσας αγωγής. Όμως η όλη συμπεριφορά και στάση των Εναγόντων στο μεσοδιάστημα, από της κήρυξης του επίδικου ακινήτου διατηρητέου, σε καμμιά περίπτωση θα μπορούσε να δημιουργήσει την πεποίθηση στον Εναγόμενο ότι αποδέχονται τη συνέχιση της εφαρμογής των όρων της επίδικης συμφωνίας. Πέραν του τερματισμού της επίδικης συμφωνίας με την επιστολή της δικηγόρου τους ημερομηνίας 29.1.2002, η ενώπιον μου κατατεθείσα έγγραφη μαρτυρία αποκάλυψε ότι υπήρξε εκτενής επιστολογραφία η οποία ανταλλάγηκε μεταξύ των δικηγόρων των εκατέρωθεν πλευρών (τεκμήρια 12 - 15, 17 - 22, 25 - 28), με την οποία οι Ενάγοντες πρότειναν τρόπους επίλυσης της διαφοράς τους με τον Εναγόμενο, εκφράζοντας, κατ’ αυτό τον τρόπο, την αντίθεση τους στη συνέχιση της υφιστάμενης κατάστασης πραγμάτων. Επισημαίνεται ότι, μεταξύ άλλων, είχαν προτείνει τον επί τόπου διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου ώστε να συμφωνεί με τα εγγεγραμμένα μερίδια τους επ’ αυτού, με βάση αρχιτεκτονικά σχέδια (τεκμήριο 17) τα οποία είχαν ετοιμαστεί με δική τους αποκλειστικά πρωτοβουλία και δαπάνη. Επιπρόσθετα, ούτε το γεγονός ότι οι Ενάγοντες 2 και 3 προέβηκαν πρόσφατα, συγκεκριμένα μετά την καταχώριση της παρούσας αγωγής, σε ανακαίνιση του καταστήματος το οποίο κατέχουν, υποδηλώνει αποδοχή εκ μέρους τους της υφιστάμενης κατάστασης.

 

Θα ήθελα ακόμα να αναφέρω ότι ο Εναγόμενος ουδόλως ισχυρίστηκε στη μαρτυρία του ότι του είχε δημιουργηθεί η πεποίθηση ότι οι Ενάγοντες αποδέχονται τη συνέχιση της εφαρμογής των όρων της επίδικης συμφωνίας. Ούτε έθεσε ζήτημα επηρεασμού οποιωνδήποτε δικαιωμάτων του από την καθυστέρηση των Εναγόντων.

 

Με βάση τα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω, καταλήγω ότι η υπεράσπιση της ολιγωρίας δεν μπορεί να πετύχει.   

           

ΟΙ ΑΞΙΟΥΜΕΝΕΣ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΕΝΑΓΟΝΤΕΣ ΘΕΡΑΠΕΙΕΣ

 

            Oι Ενάγοντες στο αιτητικό μέρος της Έκθεσης Απαίτησης τους αξιώνουν την έκδοση σειράς διαταγμάτων καθώς και την προς όφελος τους επιδίκαση αποζημιώσεων. Αξιώνουν, μεταξύ άλλων, αναγνωριστικό διάταγμα ότι ήταν εξυπακουόμενος όρος της επίδικης συμφωνίας ότι σε περίπτωση που οι συμβαλλόμενοι δεν ήταν σε θέση να υλοποιήσουν την κοινή τους πρόθεση για κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής, ο συμβαλλόμενος που κατείχε το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου θα κατέβαλλε ενοίκιο στους άλλους, ή και θα προχωρούσαν στον διαμερισμό της υφιστάμενης οικοδομής σε τρία ίσα μερίδια ή και αναγκαστικά θα προχωρούσαν στην πώληση του επίδικου ακινήτου.  

 

            Η ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία κατέδειξε ότι ουδέποτε πριν την κήρυξη του επίδικου ακινήτου διατηρητέου είχε συζητηθεί ή συμφωνηθεί έστω σιωπηρά μεταξύ των συμβαλλομένων οποιαδήποτε από τις ανωτέρω διευθετήσεις, αφού κατά τον χρόνο αγοράς του και της συνομολόγησης της επίδικης συμφωνίας δεν είχαν καν υπόψη τους ότι το επίδικο ακίνητο μετά από επτά (7) περίπου χρόνια θα κηρύσσετο διατηρητέο και θα ματαιωνόταν, κατ’ αυτόν τον τρόπο, το σχέδιο τους για κατεδάφιση του υφιστάμενου κτιρίου και ανέγερση σύγχρονου πολυκαταστήματος, που ήταν ο σκοπός για τον οποίο αγόρασαν το επίδικο ακίνητο. Κατά συνέπεια, το ανωτέρω αιτούμενο αναγνωριστικό διάταγμα, δεν θα μπορούσε να εκδοθεί από το Δικαστήριο.

 

            Αξιώνουν επίσης την έκδοση αναγνωριστικού διατάγματος ότι ο Εναγόμενος έχει καταστεί ρητός (express) ή και εξ επαγωγής καταπιστευματοδόχος τους (implied trustee). Στις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ο Εναγόμενος συνεχίζει, και μετά την αγορά του, να κατέχει το μεγαλύτερο μέρος του επίδικου ακινήτου ως ρητός ή και εξυπακουόμενος καταπιστευματοδόχος των Εναγόντων, ως προς το μερίδιο που ξεπερνούσε το 1/3 μερίδιο, του οποίου ήταν ιδιοκτήτης.

 

            Το πότε δημιουργείται ένα εμπίστευμα ως και το είδος αυτού που δημιουργείται, επεξηγείται, μεταξύ άλλων, στην υπόθεση Πίριλλου ν. Κονναρή (2000) 1 Α.Α.Δ. 1153 από την οποία παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα:

 

«Τυγχάνει λοιπόν εξεταστέο το κατά πόσο το τεκμήριο 12 έχει δημιουργήσει εξ επαγωγής εμπίστευμα. Η φύση αυτού του όρου επεξηγείται ως εξής στο σύγγραμμα των Hanbury & Martin "Modern Equity", 14η έκδοση, σελ. 291-292:

 

"A CONSTRUCTIVE trust is one which arises by operation of law, and not by reason of the intention of the parties, express or implied. 'English law provides no clear and all- embracing definition of a constructive trust. Its boundaries have been left perhaps deliberately vague, so as not to restrict the court by technicalities in deciding what the justice of a particular case may demand'. It has been 'a ready means of developing our property law in modern times'. The principle is that where a person who holds property in circumstances in which in equity and good conscience it should be held or enjoyed by another, he will be compelled to hold the property in trust for that other."

 

Σε μετάφραση:

 

"Εξ επαγωγής εμπίστευμα είναι αυτό που δημιουργείται ως θέμα δικαίου και όχι λόγω της ρητής ή εξυπακουόμενης πρόθεσης των μερών. 'Το αγγλικό δίκαιο δεν προσφέρει ένα καθαρό ορισμό του εξ επαγωγής εμπιστεύματος και ένα ορισμό καθολικής εφαρμογής. Τα όρια του έχουν, πιθανόν σκόπιμα αφεθεί απροσδιόριστα, έτσι που να μη περιορίζεται το δικαστήριο από τεχνικότητες όταν αποφασίζει τί μπορεί να απαιτήσει το δίκαιο μιας συγκεκριμένης υπόθεσης'. ΄Εχει 'πρόσφατα αποτελέσει ένα πρόσφορο μέσο ανάπτυξης του δικαίου για την ιδιοκτησία'. Η αρχή είναι ότι οσάκις ένα πρόσωπο κρατεί ιδιοκτησία υπό περιστάσεις όπου σύμφωνα με το δίκαιο της επιεικείας και της καλής συνείδησης πρέπει να κρατείται και να απολαμβάνεται από άλλους θα αναγκαστεί να κρατεί την ιδιοκτησία ως εμπιστευματοδόχος εκείνου του άλλου."

 

(Βλ. και Underhill's Law Relating to Trusts and Trustees, 13η έκδοση, σελ. 23 και Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 48, παραγ. 584).

 

Στην Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου, Πολιτική ΄Εφεση 8659/22.9.98 επισημάνθηκε ότι, με σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου που εκδόθηκαν μετά τη θέσπιση του άρθρου 65 ΙΕ του Κεφ. 224, αναγνωρίστηκε η δυνατότητα "δημιουργίας ή λειτουργίας απολήγοντων ή εξ επαγωγής εμπιστευμάτων σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία". Η απόφαση στη Χριστοφόρου παραπέμπει στις αποφάσεις εκείνες και συνεχίζει:

 

"Στις υποθέσεις αυτές, παρά την ανυπαρξία εγγράφου, αναγνωρίστηκε εμπίστευμα ή δυνατότητα δημιουργίας τέτοιου όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του δικαίου της επιεικείας .... Τα απολήγοντα και τα εξ΄ επαγωγής εμπιστεύματα δημιουργούνται ή λειτουργούν ή επιβάλλονται ως θέμα δικαίου (by operation of Law). Τα πρώτα δημιουργούνται ή λειτουργούν κατ΄ εξοχήν στη βάση τεκμαιρόμενης από τα περιστατικά της κάθε περίπτωσης πρόθεσης. Τα δεύτερα επιβάλλονται ενόψει διαμορφωθείσας κατάστασης πραγμάτων, ανεξάρτητα από πρόθεση, ρητή ή εξυπακουόμενη (Βλ. Underhill's Law of Trusts & Trustees, 13η έκδοση, σελ. 250 κ.επ., Snell's Equity, 19η έκδοση, σελ. 291 κ.επ., Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 48, παράγραφος 524 κ.επ., και Χρίστος Κληρίδης ν. Ηρόδοτου Σταυρίδη, ανωτέρω). Με αναγνωρισμένη έκφανσή τους την περίπτωση κατά την οποία επιχειρείται η κατακράτηση περιουσίας για ίδιο όφελος με δόλια ή κατά συνείδηση απαράδεκτη εκμετάλλευση ή κατάχρηση νομοθετικών προνοιών ή άλλων θεμελιωδών αρχών δικαίου. Με αποτέλεσμα τη χρησιμοποίηση του Νόμου ως εργαλείου για καταδολίευση (Βλ. Rochefoucauld v. Boustead (1897) 1 Ch. 196, Bannister v. Bannister (1948) 2 All E.R. 133, Hodgson v. Marks (1971) 2 All E.R. 684)».

 

            Στην προκείμενη περίπτωση δεν θα μπορούσε να δημιουργηθεί οποιονδήποτε εμπίστευμα προς όφελος των Εναγόντων, για τον λόγο ότι αυτοί είναι ήδη εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του 1/3 μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου. Ουδόλως προβάλλεται δε οποιαδήποτε εκ μέρους τους αξίωση εναντίον του Εναγομένου για μεγαλύτερο μερίδιο από αυτό που είναι ήδη εγγεγραμμένο επ’ ονόματι τους. Το αμέσως πιο πάνω συμπέρασμά μου με οδηγεί στην απόρριψη της αξίωσης των Εναγόντων για την έκδοση του ανωτέρω αναγνωριστικού διατάγματος, καθώς επίσης και στην απόρριψη της αξίωσης τους για αποζημιώσεις λόγω παράβασης υποχρέωσης καταπιστευματοδόχου.

 

            Αξιώνεται περαιτέρω η έκδοση διατάγματος που να διατάσσει την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας στους ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Θα πρέπει όμως να αναφέρω ότι δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ότι είναι εφικτή και μπορεί να πραγματοποιηθεί μια τέτοια έκδοση, γι’ αυτό το Δικαστήριο δεν θα μπορούσε να προχωρήσει στην παραχώρηση της ως άνω θεραπείας.

 

            Στις αξιούμενες από τους Ενάγοντες θεραπείες περιλαμβάνεται η επιδίκαση αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας, αποζημιώσεων ίσες με την αξία ενοικίασης του μεριδίου τους που κατέχει ο Εναγόμενος, αποζημιώσεων για αδικαιολόγητο πλουτισμό, ως και τιμωρητικών αποζημιώσεων.

 

Εκ προοιμίου θα ήθελα να αναφέρω ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι αρχές του άδικου πλουτισμού, για τον λόγο ότι η αξίωση των Εναγόντων στηρίζεται σε αναγνωρισμένο από τον Νόμο αγώγιμο δικαίωμα, συγκεκριμένα στο αδίκημα της παράνομης επέμβασης. Αφ’ ης στιγμής λοιπόν έχει θεμελιωθεί η βάση της αγωγής των Εναγόντων, η επίκληση των αρχών του άδικου πλουτισμού είναι αχρείαστη (Minerva Finance & Investment Limited ν. Γεωργιάδη (1998 1 Α.Α.Δ. 2173).

 

            Όπως υποδεικνύει η νομολογία μας στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται παράνομη κατοχή, το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου (Kakoullou and another v. Kakoulli (ανωτέρω), Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 882 και Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1836). Στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou (1998) 1(A) A.A.Δ. 426, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

 

«Σύμφωνα με την Αγγλική νομολογία, ο ορθός τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων για παράνομη επέμβαση είναι με βάση την ενοικιαστική αξία της ακίνητης περιουσίας σε σχέση με τη σχετική χρονική περίοδο της επέμβασης και της χρήσης της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η αρχή αυτή υιοθετήθηκε και στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1991) 1 Α.Α.Δ. 882, όπου λέχθηκε ότι το μέτρο αποζημίωσης για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη, ότι δηλαδή το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό και αλληλένδετο  με την ενοικιαστική αξία του κτήματος.

Περαιτέρω, όπως προκύπτει από την Αγγλική νομολογία, πρόσωπο που επεμβαίνει σε ακίνητη ιδιοκτησία και τη χρησιμοποιεί για δικούς τους σκοπούς, πρέπει να καταβάλει αποζημιώσεις με βάση τις πιο πάνω αρχές, ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ή όχι να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία του ή να την ενοικιάσει. (Δέστε μεταξύ άλλων Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796)».

 

            Ως έχει ήδη αναφερθεί, οι Ενάγοντες, προς απόδειξη της αγοραίας ενοικιαστικής αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου το οποίο κατέχεται από τον Εναγόμενο, παρουσίασαν τη μαρτυρία του Μ.Ε.3. Για την πλευρά του Εναγόμενου παρουσιάστηκε ο Μ.Υ.3. Αμφότεροι οι μάρτυρες παρουσιάστηκαν ως ειδικοί εμπειρογνώμονες στην εκτίμηση ακινήτων.

 

Tα καθήκοντα των εμπειρογνωμόνων έχουν επεξηγηθεί σε σωρεία αποφάσεων.  Στην υπόθεση Πιττάλης κ.α. ν. Ianira Enterprises Ltd. κ.α. (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 814, 823 αναφέρθηκε ότι ο εμπειρογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, έτσι που να μπορέσει το Δικαστήριο να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (Philippou v. Odysseos (1989) 1 C.L.R. 1). Όπως είναι επίσης νομολογημένο η αξιολόγηση της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων διέπεται από τους ίδιους κανόνες που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας κάθε άλλου μάρτυρα (Cybarco Ltd ν. Kovascik (2001) 1 A.A.Δ. 2013).

 

            Πρωτίστως θα πρέπει να αναφερθεί ότι ουδόλως αμφισβητήθηκαν τα προσόντα, η τεχνογνωσία και η εμπειρογνωμοσύνη των ως άνω μαρτύρων. Συνεπώς αποδέχομαι ότι αμφότεροι κέκτηνται την ειδικότητα του εκτιμητή ακινήτων. Η μαρτυρία τους, περιλαμβανομένης της έκθεσης εκτίμησης που έκαστος συνέταξε – τεκμήρια 24 και 29 – πέραν της εκτίμησης της αγοραίας ενοικιαστικής αξίας του μέρους του επίδικου ακινήτου που κατέχεται από τον Εναγόμενο, αφορά την εκτίμηση και της αγοραίας αξίας αυτού. Επειδή όμως η αγοραία αξία δεν αποτελεί μέρος των αποζημιώσεων που θα μπορούσαν να επιδικαστούν προς όφελος των Εναγόντων, δεν προτίθεμαι να αξιολογήσω το μέρος της μαρτυρίας τους που αφορά την αγοραία αξία. Συνεπώς θεωρώ αχρείαστο να ασχοληθώ και με την ορθότητα του υπολογισμού του ανεξάντλητου συντελεστή δόμησης, αφού είναι παράγοντας που άπτεται της αγοραίας αξίας. Η αξιολόγηση μου θα επικεντρωθεί στην ενοικιαστική αξία του ως άνω μέρους του επίδικου ακινήτου.

 

            Ως έχει διαφανεί, αποτελεί μεταξύ τους κοινό τόπο ότι ο Εναγόμενος κατέχει το κατάστημα υπ’ αριθμό 52Α (δυτικό κατάστημα) ως και την ανώγειο κατοικία. Οι απόψεις τους συγκλίνουν όσον αφορά το εμβαδόν της ανωγείου κατοικίας, το οποίο αμφότεροι υπολογίζουν σε 258 τ.μ. Υπάρχει όμως διαφορά μεταξύ τους στο εμβαδόν του κατεχόμενου από τον Εναγόμενο καταστήματος, το οποίο ο μεν Μ.Ε.3 υπολογίζει σε 96 τ.μ., ο δε Μ.Υ.3 σε 86 τ.μ. Επίσης υπάρχει διαφορά μεταξύ τους και στο εμβαδόν του καταστήματος υπ’ αριθμό 2 το οποίο κατέχει τώρα η Ενάγουσα 3. Πιο συγκεκριμένα, ο Μ.Υ.3 το υπολόγισε σε 135 τ.μ. ενώ ο Μ.Ε.3 σε 124 τ.μ. Θα πρέπει όμως να αναφέρω ότι οι μετρήσεις του Μ.Υ.3 και γενικά ολόκληρη η έκθεση εκτίμησης του δεν είχαν τεθεί υπόψη του Μ.Ε.3 κατά την αντεξέταση του ώστε να είχε τη δυνατότητα να τις σχολιάσει και να μπορέσει να πάρει θέση. Ο λόγος φαίνεται να ήταν το ότι τόσο η επιτόπια εξέταση από τον Μ.Υ.3 όσο και η έκθεση εκτίμησης του, έγιναν πολύ αργότερα από την ημερομηνία που ο Μ.Ε.3 έδωσε τη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου. Συνεπεία αυτού, οι ως άνω μετρήσεις του Μ.Υ.3 παρέμειναν μονόπλευρες, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο. Θα πρέπει δε να επισημάνω ότι κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.3 του είχε υποβληθεί γενικά και αόριστα ότι το εμβαδόν του μέρους που κατέχει ο Εναγόμενος είναι μικρότερο από αυτό που αναφέρεται στην έκθεσή του, θέση την οποία ο Μ.Ε.3 απέρριψε. Εν πάση περιπτώσει, όπως επεξηγείται στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Ε.3, το κτίριο έτυχε επιτόπιας εμβαδομέτρησης από τον ίδιο με συσκευή laser, οι επιτόπιες μετρήσεις του, οι οποίες έγιναν σύμφωνα με τον κώδικα μετρήσεων που υιοθετεί το RICS  (Royal Institution of Chartered Surveyors) καθώς και σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 38Η του Κεφ. 224, αντιπαραβλήθηκαν με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που του δόθηκαν και διαπιστώθηκε ότι ταυτίζονται με τις μετρήσεις στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Θα πρέπει δε να επισημανθεί ότι τα ως άνω αρχιτεκτονικά σχέδια αποτελούν μέρος της έκθεσης εκτίμησης του (σελ. 38 - 40). Ουδόλως αμφισβητήθηκε από πλευράς υπεράσπισης ότι η ανωτέρω χρησιμοποιηθείσα από τον Μ.Ε.3 μέθοδος μέτρησης δεν είναι ορθή ή επιστημονικά αποδεκτή μέθοδος.

 

            Δεν έχω ικανοποιηθεί ότι οι πραγματοποιηθείσες από τον Μ.Υ.3 μετρήσεις ήταν ακριβείς. Σε αντίθεση με τον Μ.Ε.3, δεν αποκάλυψε στο Δικαστήριο ποιο συγκεκριμένο όργανο μέτρησης χρησιμοποίησε για τις επιτόπου μετρήσεις του. Μάλιστα κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι δεν γνωρίζει καν τη μεθοδολογία Laser που χρησιμοποίησε ο Μ.Ε.3. Ένας επιπρόσθετος λόγος για τον οποίο δεν θα μπορούσα να αποδεχθώ τις μετρήσεις του Μ.Υ.3, είναι και το ότι ενώ ισχυρίστηκε ότι η διαφορά των 18 τ.μ. που υπολείπονται από το συνολικό εμβαδόν του επίδικου ακινήτου είναι οι βοηθητικοί χώροι, εντούτοις, όπως παραδέχθηκε, δεν είχε προβεί σε εμβαδομέτρηση τους.

 

            Το ίδιο μονόπλευρη παρέμεινε και η άποψη του Μ.Υ.3 ότι η ανώγειος κατοικία μόνο ως αποθήκη θα μπορούσε να ενοικιαστεί, επειδή δεν υπάρχει ξεχωριστή πρόσβαση σ’ αυτήν. Για τον λόγο αυτό έχει εκτιμήσει το αγοραίο της ενοίκιο εκλαμβάνοντας την ως αποθήκη και όχι ως κατοικία. Ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση η ως άνω άποψη του τέθηκε από την υπεράσπιση στον Μ.Ε.3 ώστε να έχει την ευκαιρία να τη σχολιάσει και να μπορέσει να πάρει θέση. Θα πρέπει δε να επισημανθεί ότι ουδόλως υποβλήθηκε στον Μ.Ε.3 κατά την αντεξέτασή του ότι θα έπρεπε να είχε εκτιμήσει την ανώγειο κατοικία ως αποθήκη και όχι ως κατοικία, ώστε να καταλήξει στο αγοραίο της ενοίκιο. Στην απουσία δε οποιασδήποτε επεξήγησης από πλευράς υπεράσπισης για την παράλειψη της να θέσει μία τόσο ουσιώδη άποψη στον Μ.Ε.3 κατά την αντεξέταση του, δεν αφήνεται άλλη επιλογή στο Δικαστήριο εκτός από το να την αγνοήσει [Pal κ.ά. ν. Δημοκρατίας (ανωτέρω)].

 

            Αμφότεροι οι εκτιμητές για να καταλήξουν στην αγοραία ενοικιαστική αξία χρησιμοποιούν τη συγκριτική μέθοδο, την οποία το Δικαστήριο αποδέχεται ως απόλυτα ορθή. Τα συγκριτικά τα οποία χρησιμοποίησε ο Μ.Ε.3 καταγράφονται λεπτομερώς στη σελίδα 46 της έκθεσης εκτίμησης του – τεκμήριο 24. Πρόκειται για 4 καταστήματα και μία κατοικία, τα οποία, όπως επεξήγησε, βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο, το οποίο είναι κατά ποσοστό 95% παρόμοιο με το επίδικο και βρίσκεται σε απόσταση 50 – 100 μέτρα από αυτό. Όπως επίσης επεξήγησε, τα σχετικά ενοικιαστήρια συμβόλαια που αφορούν τα ως άνω συγκριτικά, βρίσκονται στο γραφείο του καθότι του παραδόθηκαν από πελάτη του, στον οποίο ανήκει ολόκληρο το ακίνητο, προς τον σκοπό ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης.

 

            Οι συγκριτικές ενοικιάσεις καταστημάτων που χρησιμοποιεί ο Μ.Υ.3 καταγράφονται στη σελίδα 37 της έκθεσης εκτίμησης του – τεκμήριο 30. Όπως δε διαφάνηκε κατά την αντεξέταση του, το συγκριτικό υπ’ αριθμό 4 της έκθεσης εκτίμησης του, έχει κοινό τοίχο με το συγκριτικό υπ’ αριθμό 1 της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε.3. Με βάση τις συγκριτικές του ενοικιάσεις, ο μέσος όρος της ενοικιαστικής αξίας για το κατάστημα είναι €10,67 ανά τ.μ. Αντίθετα, ο Μ.Ε.3 καταλήγει σε €15,62 ανά τ.μ. Θα πρέπει όμως να επισημανθεί ότι ο Μ.Ε.3, πέραν από τις περιγραφόμενες στη σελ. 46 της έκθεσης εκτίμησης του συγκριτικές ενοικιάσεις, έλαβε υπόψη του και αγγελίες ενοικιάσεων οι οποίες αφορούν τόσο καταστήματα όσο και κατοικίες. Οι εν λόγω αγγελίες παρατίθενται αυτούσιες στις σελίδες 48 – 62 της έκθεσής του. Μια εκ των αγγελιών αφορά το κατάστημα υπ’ αριθμό 2 στο επίδικο ακίνητο. Όπως δε διευκρίνισε κατά την αντεξέταση του, οι αγγελίες ενοικιάσεων είναι ένα σοβαρό στοιχείο το οποίο δεικνύει ποια είναι η τάση των ενοικίων σε μια περιοχή κατά τον χρόνο διεξαγωγής της έρευνας. Επεξήγησε επίσης ότι οι αγγελίες ενοικιάσεων είναι πολύ βοηθητικό στοιχείο για τον εκτιμητή για τον λόγο ότι αποτελούν την εικόνα του τι ζητά ο ιδιοκτήτης ως ενοίκιο σε μια συγκεκριμένη περιοχή. Διευκρίνισε ακόμα ότι για να καταλήξει στην αγοραία ενοικιαστική αξία του καταστήματος το οποίο κατέχεται από τον Εναγόμενο έλαβε υπόψη του, εκτός από τα περιγραφόμενα στη σελίδα 46 της έκθεσης εκτίμησης του συγκριτικά, αγγελίες ενοικίασης που αφορούν μόνο καταστήματα, ενώ για την ενοικιαστική αξία της ανωγείου κατοικίας έλαβε υπόψη του αγγελίες οι οποίες αφορούν μόνο ενοικίαση κατοικιών.

 

            Ο Μ.Υ.3 από πλευράς του, όπως έχει διαφανεί, δεν απορρίπτει κατ’ αρχήν τα τέσσερα πρώτα συγκριτικά της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε.3, τα οποία, ως έχει ήδη αναφερθεί, αφορούν ενοικιάσεις καταστημάτων. Ούτε διαφώνησε με την ορθότητα τους. Η διαφωνία του εστιάστηκε στο συγκριτικό υπ’ αριθμό 5 της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε.3, το οποίο αφορά κατοικία. Η θέση του ήταν ότι το εν λόγω συγκριτικό αφορά πολυτελέστατη κατοικία, η οποία καμμιά σχέση έχει με την ανώγειο κατοικία στο επίδικο ακίνητο, γι’ αυτό δεν θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη από τον Μ.Ε.3. Όπως όμως παραδέχθηκε, δεν την είχε επιθεωρήσει, απλά από το μηνιαίο ενοίκιο των €8.500, το οποίο αναφέρεται από τον Μ.Ε.3, υποθέτει ότι θα είναι πολυτελέστατη «κατά την κοινή λογική», ως χαρακτηριστικά ανέφερε. Θα πρέπει να επισημάνω ότι ο Μ.Ε.3 ουδόλως αντεξετάστηκε επί του συγκεκριμένου συγκριτικού της έκθεσης εκτίμησης του, ούτε του υπεβλήθη από πλευράς υπεράσπισης ότι αφορά «πολυτελέστατη κατοικία», την οποία δεν θα έπρεπε να περιλάβει στα συγκριτικά του. Αντίθετα, σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μ.Ε.3, το ακίνητο στο οποίο βρίσκεται η ως άνω κατοικία είναι παρόμοιο κατά 95% με το επίδικο. Θα ήθελα ακόμα να επισημάνω τη μη συμπερίληψη στην έκθεση του Μ.Υ.3 οποιουδήποτε συγκριτικού στοιχείου για κατοικία, για τον λόγο ότι δεν εκτίμησε την ανώγειο κατοικία ως κατοικία, αλλά ως αποθήκη.

 

            Με βάση τα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω, καταλήγω ότι ορθά λήφθηκε υπόψη από τον Μ.Ε.3 το συγκριτικό υπ’ αριθμό 5 στην έκθεση εκτίμησης του για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας της ανωγείου κατοικίας.

 

            Διαφώνησε επίσης ο Μ.Υ.3 με τη χρήση από τον Μ.Ε.3 αγγελιών ενοικίασης. Κατά τη θέση του, οι αγγελίες ενοικίασης δεικνύουν το τι ζητά «εν πρώτοις» ο ιδιοκτήτης για να ενοικιάσει το υποστατικό του και όχι τη συμφωνία που τελικά επιτυγχάνεται, πολλές δε φορές, τα μέρη συμφωνούν σε χαμηλότερο ενοίκιο από το ποσό της αγγελίας.

 

            Αυτό το οποίο έχω να αναφέρω είναι ότι η ως άνω θέση του παρέμεινε γενική και αόριστη αφού δεν παρέθεσε συγκεκριμένα στοιχεία ή έγγραφα για να την τεκμηριώσει. Επισημαίνεται ότι ούτε ένα ενοικιαστήριο συμβόλαιο ούτε και αγγελία παρουσιάστηκαν από τα οποία θα μπορούσε να διαφανεί η διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος ενοικίου και του ζητούμενου στην αγγελία ενοικιάσεως ποσού. Θα πρέπει ακόμα να υπενθυμίσω ότι ο Μ.Ε.3. δεν βασίστηκε αποκλειστικά στις αγγελίες ενοικιάσεως αλλά και στις περιγραφόμενες στην έκθεση εκτίμησης του συγκριτικές ενοικιάσεις.

 

            Με βάση τα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω, αποδέχομαι την ορθότητα όλων των συγκριτικών τα οποία έλαβε υπόψη του ο Μ.Ε.3.    

 

            Ο Μ.Ε.3 επεξήγησε με κάθε λεπτομέρεια τον τρόπο με τον οποίο εργάστηκε και τη μέθοδο που χρησιμοποίησε για να υπολογίσει την κατ’ έτος αγοραία ενοικιαστική αξία του μέρους του επίδικου ακινήτου που κατέχεται από τον Εναγόμενο, από το 2000 μέχρι το 2024, έτος που πραγματοποίησε την επιτόπια εξέταση του στο επίδικο ακίνητο και συνέταξε την έκθεση εκτίμησης του. Όπως ειδικότερα αναφέρει στην έκθεση του, λόγω της απουσίας αρχείου ενοικιάσεων στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ήταν ιδιαίτερα δύσκολο να βρεθούν αξιόπιστες και έγκυρες συγκριτικές ενοικιάσεις, οι οποίες να ανάγονται μέχρι το έτος 2000. Γι’ αυτό υιοθέτησε την υπόθεση ότι από το έτος 2000 το αγοραίο μίσθωμα θα τύγχανε αύξησης 3% κατ’ έτος. Όπως περαιτέρω αναφέρει, στην πραγματικότητα υπήρχαν έτη κατά τα οποία παρατηρήθηκε μείωση στα ενοίκια (2013 - 2014) αλλά και σημαντική αύξηση (2021 – 2024). Επειδή δε η βάση των υπολογισμών του ήταν η υπολογισθείσα ενοικιαστική αξία για το έτος 2024, προχωρώντας προς το παρελθόν μετέτρεψε το ως άνω ποσοστό σε ετήσιο ποσοστό μείωσης. Επίσης από το συνολικό ενοίκιο του κάθε έτους αφαίρεσε ποσοστό 10% το οποίο αναλογεί στο ετήσιο κόστος για συντήρηση, ασφάλιση και φορολογίες. Ο μάρτυρας δεν διαφώνησε κατ’ ουσίαν με τη θέση που του υπεβλήθη από την υπεράσπιση ότι το ιδανικό θα ήταν οι κατ’ έτος υπολογισμοί του να στηρίζονται σε συγκριτικές ενοικιάσεις του κάθε έτους. Όπως όμως επεξήγησε με πλήρη πειστικότητα, λόγω του ότι οι υπολογισμοί του αφορούσαν περίοδο πολλών χρόνων που έφτανε στο 2000, ήταν πολύ δύσκολο να βρεθούν μισθώσεις για το κάθε έτος, ακόμα πιο δύσκολο δε αυτές να επιβεβαιωθούν και αξιολογηθούν. Επεξήγησε ακόμα ότι θα απαιτείτο να βρεθούν 4 – 5 συγκριτικές ενοικιάσεις κατ’ έτος, κάτι που αντικειμενικά ήταν αδύνατο να διεκπεραιωθεί.

 

            Ο Μ.Υ.3 διαφώνησε με την ανωτέρω υιοθετηθείσα από τον Μ.Ε.3 μέθοδο. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει στη Γραπτή του Δήλωση – Τεκμήριο Ε – θα έπρεπε να βρεθούν συγκριτικά ενοίκια δειγματοληπτικά για κάθε 4 – 5 χρόνια για ολόκληρη την ως άνω περίοδο και ακολούθως να γίνει αναγωγή. Κατά τον μάρτυρα, η αναγωγή του 3% που έκαμε ο Μ.Ε.3 για όλη την περίοδο χωρίς πραγματικές αξίες στο μεσοδιάστημα, είναι εσφαλμένη και οδηγεί σε αυθαίρετα συμπεράσματα. Ένας ακόμα λόγος για τον οποίο η μεθοδολογία που χρησιμοποίησε ο Μ.Ε.3 είναι εσφαλμένη, κατά τον μάρτυρα, είναι το ότι ξεκίνησε να υπολογίζει την απώλεια των ενοικίων με την πιο ψηλή βάση, συγκεκριμένα χρησιμοποίησε ως βάση των υπολογισμών του το ενοίκιο του έτους 2024, χρονιά κατά την οποία υπήρχαν μεγάλες αυξήσεις ενοικίων συνεπεία της καθόδου στην Κύπρο εύπορων μεταναστών λόγω του πολέμου στην Ουκρανία. Όπως υποστήριξε, σε περίπτωση που ο Μ.Ε.3 λάμβανε ως βάση των υπολογισμών του το ενοίκιο του έτους 2000 και ακολούθως πρόσθετε 3% αύξηση κατ’ έτος, το αποτέλεσμα θα ήταν διαφορετικό.  

 

            Όπως έχει αναφερθεί, ο Μ.Ε.3 επεξήγησε με πλήρη πειστικότητα τη μεγάλη δυσκολία του ως άνω εγχειρήματος, λόγω των πολλών χρόνων για τους οποίους θα έπρεπε να βρεθούν συγκριτικές ενοικιάσεις, χωρίς να διαφωνήσει ότι αυτή θα ήταν η ιδανικότερη μέθοδος για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας όλων των χρόνων. Έχω την ταπεινή άποψη ότι η μέθοδος την οποία χρησιμοποίησε ο Μ.Ε.3 είναι καθόλα νόμιμη αλλά και δικαιολογημένη. Όπως επεξήγησε, για να καταλήξει στο ανωτέρω ποσοστό έλαβε υπόψη του τόσο το ότι για κάποια χρόνια υπήρξε σημαντική αύξηση στα ενοίκια, όσο και το ότι για κάποια άλλα υπήρξε μείωση, ενώ για κάποια χρόνια παρέμειναν σταθερά. Δεδομένης δε της δυσκολίας στο να εξευρεθούν συγκριτικά ενοίκια για την κάθε χρονιά, ακόμα και για κάθε 4 – 5 χρόνια, θεωρώ ότι η ανωτέρω χρησιμοποιηθείσα από τον Μ.Ε.3 μέθοδος ήταν η αμέσως προσφερόμενη ορθότερη μέθοδος. Έχω την ταπεινή άποψη ότι το υιοθετηθέν από τον μάρτυρα ποσοστό 3% κάθε άλλο παρά ως αυθαίρετο θα μπορούσε να κριθεί. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνω ότι δεν υπήρξε εισήγηση από πλευράς υπεράσπισης ότι θα έπρεπε να είχε υιοθετήσει κάποιο άλλο ποσοστό και όχι το 3%. Θα πρέπει ακόμα να επισημάνω ότι, παρά το ότι ο Μ.Υ.3 διαφώνησε με την ως άνω μέθοδο, εντούτοις δεν χρησιμοποίησε τη μέθοδο την οποία ο ίδιος εισηγήθηκε ως ορθότερη. Στην ουσία καμμιά μέθοδο χρησιμοποίησε για να υπολογίσει το ενοίκιο της κάθε χρονιάς για την περίοδο των 24 χρόνων, ούτε προέβηκε σε υπολογισμό οποιουδήποτε ετήσιου ενοικίου πέραν του έτους 2024, για τον απλούστατο λόγο ότι δεν του είχε ζητηθεί από τον εντολέα του να προβεί στον ως άνω υπολογισμό, όπως ανέφερε στη μαρτυρία του. Ούτε καν διευκρίνισε σε ποιο βαθμό ήταν πρακτικά εφικτό να βρεθούν συγκριτικές ενοικιάσεις έστω για κάθε 4 - 5 χρόνια, όπως ήταν η εισήγηση του.

 

            Πέραν των πιο πάνω, αποδέχομαι ως ορθούς όλους τους υπολογισμούς του Μ.Ε.3 οι οποίοι αφορούν το ετήσιο ενοίκιο της ανωγείου κατοικίας καθώς και του καταστήματος 1, όπως αυτοί περιγράφονται στους αντίστοιχους πίνακες στις σελίδες 19 και 20 της έκθεσης εκτίμησης του. Θεωρώ ορθό όπως παραθέσω στην απόφαση μου αυτούσιους τους σχετικούς πίνακες:

 

ΑΝΩΓΕΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
Ετήσιο Ενοίκιο	Έτος	Εισπραχθέν Ενοίκιο	Καθαρό Ενοίκιο
€24.000,00	2024*	€11.520,00	€10.472,73
23.300 97	2033	€23.300,97	€21.182,70
€22.622,30	2022	€22.622,30	€20.565,73
€21.963,40	2021	€21.963,40	€19.966,73
€21.323,69	2020	€21.323,69	€19.385,17
€20.702,61	2019	€20.702,61	€18.820,56
€20.099,62	2018	€20.099,62	€18.272,38
€19.514,20	2017	€19.514,20	€17.740,18
€18.945,82	2016	€18.945,82	€17.223,47
€18.394,00	2015	€18.394,00	€16.721,82
€17.858,25	2014	€17.858,25	€16.234,78
€17.338,11	2013	€17.338,11	€15.761,92
€16.833,12	2012	€16.833,12	€15.302,83
€16.342,83	2011	€16.342,83	€14.857,12
€15.866,83	2010	€15.866,83	€14.424,39
€15.404,69	2009	€15.404,69	€14.004,26
€14.956,01	2008	€14.956,01	€13.596,37
€14.520,39	2007	€14.520,39	€13.200,36
€14.097,47	2006	€14.097,47	€12.815,88
€13.686,86	2005	€13.686,86	€12.442,60
€13.288,22	2004	€13.288,22	€12.080,20
€12.901,18	2003	€12.901,18	€11.728,35
€12.525,42	2002	€12.525,42	€11.386,75
€12.160,60	2001	€12.160,60	€11.055,09
€11.806,41	2000*	€10.979,96	€9.981,78
ΣΥΝΟΛΟ			€379.224,75

 

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ 1
Ετήσιο Ενοίκιο	Έτος	Εισπραχθέν Ενοίκιο	Καθαρό Ενοίκιο
€18.000,00	2024	€8.640,00	€7.854,55
€17.475,73	2033	€17.475,73	€15.887,03
€16.966,73	2022	€16.966,73	€15.424,30
€16.472,55	2021	€16.472,55	€14.975,05
€15.992,77	2020	€15.992,77	€14.538,88
€15.526,96	2019	€15.526,96	€14.115,42
€15.074,72	2018	€15.074,72	€13.704,29
€14.635,65	2017	€14.635,65	€13.305,13
€14.209,37	2016	€14.209,37	€12.917,61
€13.795,50	2015	€13.795,50	€12.541,36
€13.393,69	2014	€13.393,69	€12.176,08
€13.003,58	2013	€13.003,58	€11.821,44
€12.624,84	2012	€12.624,84	€11.477,13
€12.257,12	2011	€12.257,12	€11.142,84
€11.900,12	2010	€11.900,12	€10.818,29
€11.553,52	2009	€11.553,52	€10.503,20
€11.217,00	2008	€11.217,00	€10.197,28
€10.890,30	2007	€10.890,30	€9.900,27
€10.573,10	2006	€10.573,10	€9.611,91
€10.265,15	2005	€10.265,15	€9.331,95
€9.966,16	2004	€9.966,16	€9.060,15
€9.675,89	2003	€9.675,89	€8.796,26
€9.394,07	2002	€9.394,07	€8.540,06
€9.120,45	2001	€9.120,45	€8.291,32
€8.854,81	2000	€8.234,97	€7.486,34
ΣΥΝΟΛΟ			€284.418,11

 

            Έχω την ταπεινή άποψη ότι ήταν εντός των πλαισίων της εμπειρογνωμοσύνης του Μ.Ε.3 ο υπολογισμός της απώλειας των Εναγόντων η οποία ουσιαστικά συνίσταται στα απολεσθέντα ετήσια ενοίκια, τόσο για την ανώγεια κατοικία όσο και για το κατάστημα 1 για την περίοδο 2000 – 2024. Η υπεράσπιση βασιζόμενη στο ότι στην έκθεση εκτίμησης του μάρτυρα γίνεται αναφορά σε υπολογισμό απώλειας εισοδημάτων των Εναγόντων, του υπέβαλε ότι δεν ενέπιπτε στην ειδικότητα του ο ως άνω υπολογισμός, θέση με την οποία ο μάρτυρας διαφώνησε. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, η απώλεια εισοδήματος των Εναγόντων συνίστατο στην απώλεια των ενοικίων για την ανώγειο κατοικία και το κατάστημα 1, γι’ αυτό θεωρώ ότι ο μάρτυρας ήταν ο πλέον ειδικός να προβεί στον υπολογισμό της ως άνω απώλειας.

 

            Όπως γίνεται αντιληπτό, ο υπολογισμός της απώλειας ενοικίων από τον μάρτυρα φτάνει μέχρι το 2000, έτος κατά το οποίο το επίδικο ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο (28.1.2000). Έχω την ταπεινή άποψη όμως ότι η απώλεια των ενοικίων των Εναγόντων θα πρέπει να υπολογιστεί από την ημερομηνία τερματισμού από αυτούς της επίδικης συμφωνίας, ήτοι από 29.1.2002. Είναι με τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας που η κατοχή πλέον από τον Εναγόμενο του καταστήματος 1 και της ανωγείου κατοικίας κατ’ αποκλεισμό των Εναγόντων, κατέστη παράνομη. Συνεπώς θα πρέπει να αφαιρεθούν τα ενοίκια των ετών 2000 και 2001, ενώ για το έτος 2002 θα πρέπει να υπολογιστούν τα ενοίκια 11 μηνών, ήτοι από 1.2.2002. Καθίσταται λοιπόν φανερό ότι το ολικό ποσό στο οποίο κατέληξε ο Μ.Ε.3 χρήζει αναπροσαρμογής, αφού σ’ αυτό περιλαμβάνονται και απώλεια ενοικίων που δεν δικαιούνται οι Ενάγοντες. Το ποσό το οποίο δικαιούνται οι Ενάγοντες θα αναλυθεί σε μεταγενέστερο σημείο της απόφασης μου.

 

            Δεν διαφεύγει φυσικά της προσοχής μου ότι, όπως ήταν κοινός τόπος, τόσο η ανώγειος κατοικία, όσο και το κατάστημα 1, στην κατάσταση που βρίσκονται πολύ λίγες πιθανότητες έχουν για να ενοικιαστούν, χρήζουν δε ανακαίνισης και συντήρησης ώστε να καταστεί δυνατή η ενοικίαση τους. Έχω την ταπεινή άποψη όμως ότι το γεγονός αυτό δεν θα μπορούσε να επηρεάσει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την αγοραία ενοικιαστική τους αξία, όπως έχει υπολογιστεί από τον Μ.Ε.3. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, ο Εναγόμενος από την ημερομηνία τερματισμού της επίδικης συμφωνίας κατέχει παράνομα το ανωτέρω μέρος του επίδικου ακινήτου κατ’ αποκλεισμό των Εναγόντων και παρά την άρση της συγκατάθεσης τους στη συνέχιση της κατοχής του. Αφ’ ης στιγμής λοιπόν συνέχισε να το κατέχει, είχε την αποκλειστική ευθύνη συντήρησης του, κάτι το οποίο δεν έχει πράξει. Με βρίσκει απόλυτα σύμφωνο η αναφερόμενη στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Ε.3 θέση ότι ο Εναγόμενος δεν έπραξε ούτε τα απαραίτητα ώστε η ανώγειος κατοικία να τύχει βασικής ετήσιας περιοδικής συντήρησης, σε περίπτωση δε που τύγχανε ανακαίνισης και συντήρησης, θα μπορούσε να αποφέρει εισοδήματα υπό μορφή ενοικίου. Θα ήθελα ακόμα να προσθέσω ότι, όπως υποδεικνύει η νομολογία μας, ουδόλως εκμηδενίζει την ευθύνη του Εναγόμενου να αποζημιώσει τους Ενάγοντες το γεγονός ότι το ως άνω μέρος του επίδικου ακινήτου, το οποίο βρισκόταν στην αποκλειστική κατοχή του, δεν μπορούσε να ενοικιαστεί ως είχε (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou (ανωτέρω)].

 

            Ο Μ.Υ.3 στη Γραπτή του Δήλωση – Έγγραφο Ε – προβάλλει τη θέση ότι σε περίπτωση που το Δικαστήριο καταλήξει να αποζημιώσει τους Ενάγοντες για την απώλεια των ενοικίων, στην όποια απώλεια θα πρέπει να συνυπολογίσει το κόστος της ανακαίνισης της ανωγείου κατοικίας και του καταστήματος 1 και να την αφαιρέσει από το ποσό που θα τους επιδικάσει κατά το ποσοστό που τους αναλογεί.   

 

            Η ως άνω θέση δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο. Κατά πρώτο, θα πρέπει να επισημάνω ότι δεν υπάρχει δικογραφημένη απαίτηση, υπό μορφή ανταπαίτησης, εκ μέρους του Εναγομένου εναντίον των Εναγόντων για απόδοση σ’ αυτόν ολόκληρης ή μέρους της δαπάνης για την ανακαίνιση της ανωγείου κατοικίας και του καταστήματος 1. Εν πάση περιπτώσει, όπως ήταν κοινός τόπος, ο Εναγόμενος σε καμμιά δαπάνη προέβηκε για την ανακαίνιση τους, ώστε να νομιμοποιείτο να προβάλει σχετική ανταπαίτηση. Κατά δεύτερο, ακόμα και στην περίπτωση που δικαιούτο να εισπράξει μέρος του κόστους ανακαίνισης από τους Ενάγοντες, η παρουσιασθείσα απ’ αυτόν μαρτυρία, η οποία προέρχεται αποκλειστικά από τον Μ.Υ.2, σε καμμιά περίπτωση θα μπορούσε να αποδείξει το ως άνω κόστος. Το Δικαστήριο προβαίνει σε σχολιασμό της μαρτυρίας του Μ.Υ.2 πιο κάτω.

 

            Οι ίδιες παρατηρήσεις μου θα πρέπει να λεχθούν και σε σχέση με τη θέση του Μ.Υ.3 ότι από το ποσό το οποίο τυχόν δικαιούνται οι Ενάγοντες θα πρέπει να αφαιρεθεί και το ποσό το οποίο δικαιούται ο Εναγόμενος υπό μορφή απολεσθέντων ενοικίων για τα καταστήματα 2 και 3 τα οποία κατέχονται από τους Ενάγοντες. Επισημαίνεται ότι καμμιά απαίτηση προβάλλεται από τον Εναγόμενο στο δικόγραφο του για απόδοση σ’ αυτόν της ανωτέρω απώλειας.

 

            Ένα άλλο ζήτημα το οποίο ηγέρθη κατά τη μαρτυρία αμφοτέρων των ως άνω εκτιμητών ήταν το ποιοι από τους διαδίκους έχουν πρόσβαση στην αυλή του επίδικου ακινήτου. Η θέση του Μ.Ε.3 ήταν ότι κατά τη μέρα που επιθεώρησε το επίδικο ακίνητο διαπίστωσε ότι όλοι οι κάτοχοι των καταστημάτων και λοιπών χώρων αυτού, μπορούσαν να έχουν πρόσβαση στην αυλή, επεξήγησε δε και τον τρόπο που ο ίδιος εισήλθε σ’ αυτήν. Η αντίθετη θέση του Μ.Υ.3 ήταν ότι κατά την ημερομηνία της δικής του επιτόπιας εξέτασης, διαπίστωσε ότι μόνο η Ενάγουσα 3 είχε πρόσβαση και χρησιμοποιούσε την αυλή.

 

            Ενόψει του ότι, όπως διαφάνηκε από τη μαρτυρία των ως άνω εκτιμητών, η πρόσβαση και χρήση της αυλής δεν ήταν στοιχείο το οποίο έλαβαν υπόψη τους στον υπολογισμό της αγοραίας ενοικιαστικής αξίας, θεωρώ αχρείαστο να ασχοληθώ με το ως άνω ζήτημα.  

 

            Προχωρώ τώρα στη μαρτυρία του Μ.Υ.2. Θα πρέπει να αναφέρω ότι ουδόλως αμφισβητήθηκαν είτε τα προσόντα του ως πολιτικού μηχανικού, είτε η εμπειρογνωμοσύνη του. Όπως διαφάνηκε από τη μαρτυρία του, η εργασία την οποία επιτέλεσε συνίστατο στην επιθεώρηση της ανωγείου κατοικίας καθώς και σε προκαταρκτικό και ενδεικτικό υπολογισμό του κόστους συντήρησης και αποκατάστασης των ζημιών, σε τιμές που ανάγονται στο έτος 2000. Ο μάρτυρας αυτός δεν προσέφερε οτιδήποτε θετικό στην πλευρά της υπεράσπισης. Η εργασία την οποία επιτέλεσε δεν είχε την ακρίβεια και τη σαφήνεια η οποία αναμένεται από έναν ειδικό εμπειρογνώμονα. Το Δικαστήριο αποδέχεται κατ’ αρχήν τη θέση του ότι η ανώγειος κατοικία χρήζει συντήρησης και ανακαίνισης προς αποκατάσταση των φθορών και ζημιών, τις οποίες σε γενικές γραμμές περιέγραψε στη μαρτυρία του και απεικόνισε σε φωτογραφίες, οι οποίες αποτελούν μέρος της έκθεσης εκτίμησης του – τεκμήριο 29. Θα πρέπει να υπενθυμίσω ότι η θέση του για την ανάγκη συντήρησης και ανακαίνισης της ανωγείου κατοικίας αποτελεί στην ουσία γεγονός αδιαμφισβήτητο. Πέραν όμως από αυτό, σε καμμιά λεπτομερή καταγραφή προέβηκε των εργασιών που απαιτούνται να εκτελεστούν προς αποκατάσταση των ζημιών και φθορών. Όπως δε ο ίδιος παραδέχθηκε, θα ήταν ορθότερο να γίνει ενδελεχής μελέτη του επίδικου ακινήτου από αρμόδιους μελετητές, όπως αρχιτέκτονα, ηλεκτρολόγο και μηχανολόγο μηχανικό, η οποία να περιλαμβάνει εργαστηριακές δοκιμές για τη στατική επάρκεια του κτιρίου. Όσον αφορά το κόστος των εργασιών και υλικών που απαιτούνται, και πάλι δεν παρουσίασε λεπτομερή έκθεση με τις τιμές της κάθε εργασίας και των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν. Απλά αναφέρθηκε σε ένα γενικό ενδεικτικό κόστος αποκατάστασης ανά τετραγωνικό μέτρο, στο οποίο κατέληξε βασιζόμενος σε στοιχεία από προηγούμενα έργα παρόμοιας φύσης, στα οποία είχε εμπλακεί το γραφείο τους, τα οποία καταγράφει στην έκθεσή του. Το δε κόστος αποκατάστασης, αναπροσάρμοσε στη συνέχεια σε τιμές του 2000. Θα πρέπει να επισημανθεί ότι καμμιά από τις λεπτομερείς μελέτες των έργων με τις κοστολογήσεις τους, τα οποία περιγράφει στην έκθεση του παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ελεγχθεί η ορθότητα των στοιχείων τα οποία έλαβε υπόψη του. Επισημαίνεται ότι δεν αποκάλυψε καν στο Δικαστήριο ποιο πρόσωπο προέβηκε στην κοστολόγηση των ως άνω έργων. Αφ’ ης στιγμής, λοιπόν, το υπόβαθρο επί του οποίου στήριξε την όλη εργασία του δεν αποκαλύφθηκε, το συμπέρασμα του ως προς το αναμενόμενο κόστος αποκατάστασης της ανωγείου κατοικίας, το οποίο υπολόγισε περί τις €137.000 με τιμές του 2000, κρίνεται ως παντελώς αυθαίρετο.

 

ΟΙ ΑΛΛΕΣ ΑΞΙΟΥΜΕΝΕΣ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ

 

            Οι Ενάγοντες αξιώνουν την επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων εναντίον του Εναγόμενου. Έχω την ταπεινή άποψη όμως ότι η συμπεριφορά του Εναγόμενου δεν ήταν τέτοιας φύσης ώστε να δικαιολογείται η επιδίκαση αυτού του είδους των αποζημιώσεων εναντίον του (Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά (1997) 1 Α.Α.Δ. 1800).

 

            Αξιώνουν ακόμα την επιδίκαση ποσού €1.115 ως οι ζημιές τις οποίες υπέστη ο Ενάγοντας 2, οι οποίες προκλήθηκαν από την κατ’ ισχυρισμό διαρροή νερού από την ανώγειο κατοικία προς το κατάστημα του Ενάγοντα 2. Λεπτομέρειες των ως άνω ζημιών παρατίθενται στην παράγραφο 22 της Έκθεσης Απαίτησης. Θα πρέπει να επισημάνω ότι σύμφωνα με τη νομολογία μας η απόδειξη των ειδικών αποζημιώσεων κινείται μέσα σε αυστηρά πλαίσια. Εναπόκειται στον Ενάγοντα σε κάθε περίπτωση να αποδείξει με κατάλληλη μαρτυρία τα κονδύλια που συνιστούν την ειδική ζημιά του (Ηρακλέους ν. Πίτρου (1994) 1 Α.Α.Δ. 239 και Παναγή ν. Κακόψιτου (2001) 1 Α.Α.Δ. 839).

 

            Στην προκείμενη περίπτωση, πέραν της καταγραφής από τον Ενάγοντα 2 στη Γραπτή του Δήλωση – Έγγραφο Β – των ποσών που συνιστούν την ως άνω ζημιά του, καμμιά απόδειξη πληρωμής παρουσιάστηκε από αυτόν, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μην μπορεί να επιδικάσει το ως άνω αξιούμενο ποσό των αποζημιώσεων. Εν πάση περιπτώσει, το Δικαστήριο δεν θα μπορούσε να επιδικάσει οποιαδήποτε από τις ως άνω ζημιές και για τον λόγο της αποτυχίας των Εναγόντων να αποδείξουν ότι αυτές οφείλονται στην κατ’ ισχυρισμό οχληρία του Εναγόμενου.

 

ΤΑ ΑΠΟΛΕΣΘΕΝΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ

 

            Ο Μ.Ε.3 στην έκθεση εκτίμησης του – Τεκμήριο 24 - μετά την παράθεση των ανωτέρω πινάκων με τα απολεσθέντα ενοίκια καταλήγει στη σελίδα 20, ότι το ολικό εισόδημα υπό μορφή ενοικίου για το κατάστημα 1 και την ανώγειο κατοικία μέχρι την 25.6.2024 που είναι η ημερομηνία της έκθεσης εκτίμησης του, ανέρχεται σε €663.642,86. Το ως άνω ποσό αφορά σε μερίδιο 97,92% του επίδικου ακινήτου, συνεπώς ο Εναγόμενος με βάση το μερίδιο ιδιοκτησίας του δικαιούται μόνο ποσοστό 33,33%, ήτοι ποσό ίσο με €325.665,73. Όπως έχω αντιληφθεί, εκ παραδρομής ο Μ.Ε.3 αναφέρει ότι το ως άνω ποσό αφορά σε μερίδιο 97,92% του επίδικου ακινήτου. Όπως προκύπτει με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο από τους περιγραφόμενους στη σελίδα 9 υπολογισμούς του, το ορθό μερίδιο που κατέχεται από τον Εναγόμενο είναι 67,92% και όχι 97,92%.  Στην ίδια δε σελίδα της έκθεσης του ο Μ.Ε.3 υπολογίζει το επί τόπου μερίδιο που κατέχεται από την Ενάγουσα 1 (κατάστημα 3) σε 8,82% και το μερίδιο που κατέχεται από τους Ενάγοντες 2 και 3 σε 23,26%.  Τα ως άνω καταγεγραμμένα ποσοστά συναθροίζονται σε 100% του επίδικου ακινήτου.  Αξίζει ακόμα να επισημανθεί ότι και η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας 1 είχε υποβάλει στον Μ.Υ.3 κατά την αντεξέταση του ότι η αναγραφή του 97.92% οφείλεται σε τυπογραφικό λάθος και ότι το ορθό ποσοστό που θα έπρεπε να αναγράφεται είναι 67.92%.

 

            Ενόψει του ότι, συμφώνως των ευρημάτων του Δικαστηρίου, οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απώλεια των ενοικίων, όχι από το έτος 2000 αλλά από την 1.2.2002, από το ποσό των €337.977,13 θα αφαιρεθούν τα ενοίκια για τα έτη 2000 και 2001, ως και για τον μήνα Ιανουάριο του 2002, τόσο για την ανώγειο κατοικία όσο και για το κατάστημα 1. Σύμφωνα με τους ανωτέρω πίνακες του Μ.Ε.3, το καθαρό ενοίκιο για την ανώγειο κατοικία για τα έτη 2000 και 2001, ανέρχεται σε €9.881,78 και €11.386,75, αντίστοιχα. Για τον Ιανουάριο του 2002 δεν καθορίζεται ξεχωριστά το ενοίκιο για τον μήνα αυτό, όμως κατόπιν μιας απλής μαθηματικής πράξης στην οποία προέβηκα, συγκεκριμένα κατόπιν διαίρεσης του καθαρού ετήσιου ενοικίου των €11.386,75 με τον αριθμό των μηνών του έτους (12), κατέληξα ότι το ενοίκιο για τον μήνα Ιανουάριο του 2002 είναι €948,97, το οποίο επίσης θα αφαιρεθεί από το ποσό των €337.977,13. Συνολικά από τα απολεσθέντα ενοίκια της ανωγείου κατοικίας, όπως περιγράφονται στον πρώτο πίνακα του Μ.Ε.3, θα πρέπει να αφαιρεθεί ποσό €21.985,84.

 

            Κατά τον ίδιο τρόπο, εν σχέσει με το κατάστημα 1, θα αφαιρεθούν τα ποσά των €7.486,34 και €8.291,32 που αντιστοιχούν στα ενοίκια των ετών 2000 και 2001, καθώς και το ποσό των €711,67 που αντιστοιχεί στο ενοίκιο του μηνός Ιανουαρίου 2002. Το συνολικό ποσό που θα αφαιρεθεί για το κατάστημα 1, ανέρχεται σε €16.489,33.

 

Το ποσό το οποίο θα πρέπει να αποδοθεί στους Ενάγοντες ως απόρροια του μεριδίου ιδιοκτησίας τους και του μεριδίου που κατέχουν επί τόπου, ανέρχεται σε €337.977,13, όπως αναφέρεται επί λέξει στην έκθεση του Μ.Ε.3.  Τα αμέσως πιο πάνω αναφερόμενα δεν αφήνουν περιθώριο αμφιβολίας ότι ο Μ.Ε.3 στους υπολογισμούς του έλαβε υπόψη και το μερίδιο το οποίο κατέχεται επί τόπου από τους Ενάγοντες.

 

Αφού αφαιρεθούν τα ως άνω ποσά, το ποσό το οποίο θα πρέπει να αποδοθεί στους Ενάγοντες ανέρχεται σε €299.501,96 (€337.977,13 - €21.985,84 - €16.489,33).  Το ποσό αυτό αντιπροσωπεύει τα απολεσθέντα ενοίκια των εναγόντων για την περίοδο από 1.2.2002 – 25.6.2024, για το μέρος του επίδικου ακινήτου το οποίο κατέχεται από τον Εναγόμενο, κατά το ποσοστό που υπερβαίνει το μερίδιο ιδιοκτησίας του επί του επίδικου ακινήτου.

 

Σύμφωνα με τις αρχές που έχει θέσει η νομολογία μας (Kakoullou and another v. Kakoulli (ανωτέρω)), οι Ενάγοντες δικαιούνται και σε ενδιάμεσα κέρδη από 26.6.2024 μέχρι την ημερομηνία που θα επιτρέψει σ’ αυτούς ο Εναγόμενος να κατέχουν και χρησιμοποιούν το μέρος του επίδικου ακινήτου που κατέχεται αποκλειστικά από αυτόν, με βάση το εγγεγραμμένο τους μερίδιο.  Καθίσταται λοιπόν αναγκαίος ο καθορισμός του μηνιαίου ποσού που δικαιούνται οι Ενάγοντες.

 

Έχω την ταπεινή άποψη ότι το μηνιαίο ποσό που δικαιούνται οι Ενάγοντες υπό μορφή ενδιάμεσων κερδών θα έπρεπε να είχε υπολογιστεί από τον Μ.Ε.3.  Δεν πρόκειται για απλή μαθηματική πράξη στην οποία θα μπορούσε να προβεί το ίδιο το Δικαστήριο, αφού στους υπολογισμούς θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το ποσοστό το οποίο δικαιούται ο Εναγόμενος με βάση το μερίδιο ιδιοκτησίας του και ακολούθως να υπολογιστεί το ποσό που δικαιούνται οι Ενάγοντες.  Το Δικαστήριο δεν μπορεί να μεταβληθεί σε εμπειρογνώμονα και να προβεί το ίδιο σε δαιδαλώδεις μαθηματικές πράξεις προς το σκοπό του υπολογισμού του μηνιαίου ενοικίου που δικαιούνται οι Ενάγοντες. Κάτι τέτοιο εξάλλου δεν είναι επιτρεπτό (Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ v. Οικονόμου (2014) 1 Α.Α.Δ. 2287).  Η ευπαίδευτη συνήγορος των Εναγόντων 2 και 3 στη γραπτή της αγόρευση, λαμβάνοντας ως βάση την ενοικιαστική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο, όπως την έχει καθορίσει ο Μ.Ε.3, υποστηρίζει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να επιδικάσει προς όφελος των Εναγόντων ποσό €1.333,33 μηνιαίως για την ανώγειο κατοικία, πλέον ποσό €1.000 για το κατάστημα 1, μέχρι ο Εναγόμενος να παραδώσει στους Ενάγοντες την κατοχή του μεριδίου που τους αναλογεί. 

 

Πέραν του ότι δεν επεξηγείται από την ευπαίδευτη συνήγορο ο ακριβής τρόπος με τον οποίο κατέληξε στα ως άνω ποσά, ως έχει ήδη αναφερθεί, στο μηνιαίο ποσό ενοικίου που δικαιούνται οι Ενάγοντες θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και το ποσό το οποίο δικαιούται ο Εναγόμενος με βάση το μερίδιο ιδιοκτησίας του, υπολογισμό στον οποίο δεν μπορεί να προβεί το ίδιο το Δικαστήριο.

 

Ενόψει των ως άνω αναφερομένων παραλείψεων, το Δικαστήριο δεν έχει την ευχέρεια να επιδικάσει προς όφελος των Εναγόντων οποιαδήποτε ενοίκια για την περίοδο από 26.6.2024 και μετέπειτα. Με δεδομένο όμως το ότι ο Εναγόμενος εξακολουθεί να κατέχει αποκλειστικά το κατάστημα 1 και την ανώγειο κατοικία του επίδικου ακινήτου, κατ’ αποκλεισμό των Εναγόντων, στους οποίους δεν επιτρέπει καν την είσοδο, παραβιάζοντας κατ’ αυτό τον τρόπο το δικαίωμα τους ως συνιδιοκτητών να κατέχουν και χρησιμοποιούν το ως άνω μέρος του επίδικου ακινήτου, θεωρώ δίκαιο όπως εκδοθεί διάταγμα εναντίον του Εναγόμενου με το οποίο να διατάσσεται όπως επιτρέπει στους Ενάγοντες 1 και 3 να κατέχουν και χρησιμοποιούν τόσο το κατάστημα 1, όσο και την ανώγειο κατοικία.

 

Στην απόφαση μου να εκδώσω το ως άνω διάταγμα έχω λάβει υπόψη μου και το ότι ο Εναγόμενος δεν ασκεί πλέον οποιαδήποτε επιχείρηση στο ως άνω κατάστημα, ούτε χρησιμοποιεί την ανώγειο κατοικία είτε για επαγγελματικούς είτε για προσωπικούς σκοπούς. Συνεπώς η έκδοση του ως άνω διατάγματος δεν πρόκειται να προκαλέσει στον Εναγόμενο οποιαδήποτε σοβαρή ή και ανεπανόρθωτη ζημιά. Επισημαίνω ότι, όπως υποδεικνύει η νομολογία μας, η έκδοση ενός διατάγματος διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) είναι στη διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου, η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα (Σοφοκλέους κ.ά. ν. Παύλου (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2047 και “Clerk & Lindsell on Torts” 16^η έκδοση, σελ. 328, παράγ. 7-06).  

 

ΚΑΤΑΛΗΞΗ

 

Για όλους τους λόγους που επεξήγησα λεπτομερώς πιο πάνω καταλήγω ότι οι Ενάγοντες πέτυχαν να αποδείξουν την υπόθεση τους στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, γι’ αυτό δικαιούνται σε απόφαση εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €299.501,96. Θεωρώ όμως δικαιότερο όπως το ως άνω ποσό διαχωριστεί και εκδοθεί απόφαση για το ½ αυτού προς όφελος της Ενάγουσας 1 και για το έτερο ½ προς όφελος των Εναγόντων 2 και 3. Επίσης οι Ενάγοντες 1 και 3 δικαιούνται στην έκδοση του ανωτέρου αναφερομένου διατάγματος.

 

Καθ’ όσον αφορά τα έξοδα, δεν βλέπω οποιοδήποτε λόγο για απόκλιση από τον γενικό κανόνα ότι επιδικάζονται προς όφελος του επιτυχόντα διαδίκου.  Ενόψει όμως του ότι οι Ενάγοντες 2 και 3 εκπροσωπήθηκαν από την ίδια δικηγόρο, ένα σετ εξόδων θα υπολογιστεί προς όφελος τους.

 

Με βάση τα πιο πάνω εκδίδεται:

 

Α.        Απόφαση προς όφελος της Ενάγουσας 1 και εναντίον του Εναγόμενου για ποσό €149.750.98 πλέον νόμιμο τόκο.

 

Β.        Απόφαση προς όφελος των Εναγόντων 2 και 3 και εναντίον του Εναγόμενου για ποσό €149.750,98 πλέον νόμιμο τόκο.

 

Γ.         Διάταγμα με το οποίο ο Εναγόμενος διατάσσεται όπως εντός 10 ημερών από την προς αυτόν επίδοση του παρόντος διατάγματος επιτρέπει στους Ενάγοντες 1 και 3 να κατέχουν και χρησιμοποιούν τόσο το κατάστημα 1 (κατάστημα 52Α) όσο και την ανώγειο κατοικία του επίδικου ακινήτου, το οποίο βρίσκεται στην οδό Αγίου Ανδρέου στη Λεμεσό, με βάση το δικαίωμα συνιδιοκτησίας τους επί του επίδικου ακινήτου.

 

Δ.        Απόφαση προς όφελος των Εναγόντων 1, 2 και 3 και εναντίον του Εναγόμενου για τα έξοδα, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα του ποσού της απόφασης.

 

 

 

(Υπ.) …………………………………

                                                                                                            Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.

 

 

 

Πιστόν Αντίγραφο

 

 

Πρωτοκολλητής

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Subject: Civil Jurisdiction/Final

Αναφορά: Αξίωση εναντίον συνιδιοκτήτη ακινήτου

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο