ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ:  Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.

 

Αρ. Αγωγής: 1778/2014

Μεταξύ:

 

COUNTRY ROSE LTD

Ενάγουσα

και

1.    GORBACHEV DMITRY

2.    GORBACHEVΑ LIUBOV

Εναγόμενων

 

-----------------------------

Ημερομηνία: 2.9.2025

 

Εμφανίσεις:

Για την Ενάγουσα: κ. Γ. Κωνσταντινίδης για Γ. Κωνσταντινίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε

 

Για τους Εναγόμενους: κ. Θ. Αδάμου για Μ. Christofi & Co. LLC

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η Ενάγουσα ασχολείται με την ανέγερση και πώληση κατοικιών. 

Οι Εναγόμενοι 1 και 2 είναι Ρώσοι υπήκοοι και κατά τον επίδικο χρόνο ήσαν σύζυγοι. Ο γάμος τους λύθηκε σε χρόνο μεταγενέστερο των επίδικων γεγονότων. 

Στις 05.09.2012 καταρτίστηκε γραπτή συμφωνία (στο εξής «η συμφωνία») (Τεκμήριο 3) βάση της οποίας η Ενάγουσα πωλούσε στους Εναγομένους μια υπό κατασκευή κατοικίας, με αριθμό 21 (στο εξής «η κατοικία»). Η εν λόγω κατοικία, ανεγείρετο σε τεμαχίο, που άνηκε στην Ενάγουσα, στην περιοχή Σούνι-Ζανατζιά.

Η εν λόγω συμφωνία κατατέθηκε την 11.09.2012  από τους Εναγόμενους, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης της, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού και έλαβε τον αριθμό ΠΩΕ 1239/2012.

Σε κάποιο στάδιο, μετά την υπογραφή της συμφωνίας και ενώ οι εργασίες στην κατοικία συνεχίζονταν, προέκυψαν διαφορές μεταξύ Των διαδίκων που οδήγησαν εν τέλει στον τερματισμό από μέρους της Ενάγουσας της πιο πάνω συμφωνίας και στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι Εναγομένοι παραβίασαν ουσιώδη όρο της μεταξύ τους συμφωνίας αναφορικά με την από μέρους τους τμηματική πληρωμή του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας.  

Με την παρούσα αγωγή η Ενάγουσα αξιώνει αναγνωριστική απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία να αναγνωρίζεται η ακύρωση της επίδικης συμφωνίας, διάταγμα του Δικαστηρίου που να υποχρεώνει τους Εναγομένους να αποσύρουν αυτήν από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού καθώς και ειδικές αποζημιώσεις, ύψους €17.265, που έχει κατ’ ισχυρισμόν υποστεί, λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων. 

Οι Εναγόμενοι αρνούνται μέσω των δικογραφημένων του θέσεων, ως αυτές προωθήθηκαν και κατά την ακροαματική διαδικασία, ότι οι ίδιοι παραβίασαν οποιοδήποτε όρο της επίδικης συμφωνίας.  Αντίθετα, είναι η περαιτέρω θέση τους ότι είναι η ίδια η Ενάγουσα που παραβίασε όρους αυτής, εφόσον η επίδικη κατοικία δεν ανεγέρθη σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους τεχνικούς της όρους.  Ειδικότερα, ενώ αποτελούσε ουσιώδη όρο ότι οι εξωτερικοί τοίχοι έπρεπε να αποτελούνται από τρυπητά τούβλα (στην εσωτερική πλευρά) και με πέτρα της περιοχής στην έξω πλευρά, η Ενάγουσα, κατά παράβαση των συμβατικών της υποχρεώσεων, αντί τούβλου είχε τοποθετήσει γυψοσανίδες στην εσωτερική πλευρά.  Επιπρόσθετα, ενώ ο σκελετός της επίδικης κατοικίας έπρεπε, με βάση τους όρους της συμφωνίας, να είναι μεταλλικός η Ενάγουσα αντίθετα χρησιμοποίησε συνδυασμό ξύλινων και μεταλλικών κατασκευών. Επίσης οι εσωτερικοί διαχωρισμοί της κατοικίας δεν είχαν ολοκληρωθεί. Λόγω των πιο πάνω συμβατικών παραβάσεων από μέρους της Ενάγουσας οι Εναγόμενοι ανταπαιτούν ειδικές αποζημιώσεις (ίσες με το ποσό που ήδη κατέβαλαν στην Ενάγουσα), διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει την ακύρωση της επίδικης συμφωνίας και διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει την απόσυρση αυτής και τη διαγραφή της από τα μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού.

Αποτελεί κοινό τόπο των μερών, είτε στη βάση των παραδεκτών γεγονότων είτε στη βάση της μη αμφισβητούμενης και αναντίλεκτης μαρτυρίας, ότι το τίμημα πώλησης της κατοικίας, με βάση τους όρους της συμφωνίας, συμφωνήθηκε στο ποσό των €458.000, πλέον Φ.Π.Α.  Με βάση τον όρο 16 αυτής το εν λόγω ποσό θα καταβάλλετο από τους Εναγόμενους, τμηματικά, ως ακολούθως:

α)         Το ποσό των €110.000 θα καταβαλλόταν ως προκαταβολή και το οποίο αναγράφηκε στην συμφωνία ότι ήδη καταβλήθηκε.

β)         Το ποσό των €28.000, πλέον Φ.Π.Α, θα καταβαλλόταν με την υπογραφή της συμφωνίας.

γ)         Το ποσό των €138.000, πλέον Φ.Π.Α., θα καταβαλλόταν μέσα σε 3 μήνες από την υπογραφή της συμφωνίας και νοουμένου ότι οι εσωτερικοί διαχωρισμοί της υπό ανέγερση κατοικίας θα ολοκληρώνονταν.

δ)         Το ποσό των €92.000, πλέον Φ.Π.Α, θα καταβαλλόταν εντός 5 μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας και νοουμένου ότι όλες οι πρόνοιες σε σχέση με τις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις ολοκληρώνονταν.

ε)         €90.000, πλέον Φ.Π.Α, με την ολοκλήρωση και παράδοση της επίδικης κατοικίας.

Ταυτόχρονα, με την υπογραφή της συμφωνίας, καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων συμφωνία (Τεκμήριο 4) για την από μέρους της Ενάγουσας εκτέλεση επιπρόσθετων εργασιών (extras) κατ’ απαίτηση των Εναγομένων, έναντι του συνολικού ποσού των €32.580,60, πλέον Φ.Π.Α.

Αποτελεί επίσης κοινό τόπο των μερών ότι οι Εναγόμενοι, στη βάση των συμβατικών τους υποχρεώσεων, κατέλαβαν συνολικά στην Ενάγουσα το ποσό των €161.460, συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α, ως προνοούσαν οι όροι 16(a) και 16(b) της επίδικης συμφωνίας.   Σε σχέση με την πληρωμή που προνοείτο στον όρο 16(c) αυτής οι Εναγόμενοι κατέβαλαν το ποσό των €15.240 συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α, αντί του ποσού των €138.000 πλέον Φ.Π.Α

Σε σχέση με τις επιπρόσθετες εργασίες οι Εναγόμενοι κατέβαλαν το ποσό των €20.000 συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α.

Στη βάση των πιο πάνω, αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι οι Εναγόμενοι κατέβαλαν συνολικά στην Ενάγουσα το ποσό των €181.460 περιλαμβανομένου Φ.Π.Α.

Ενόψει των δικογραφημένων θέσεων των μερών και λαμβάνοντας υπόψιν τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα,  τα επίδικα ζητήματα της παρούσας αγωγής μπορούν να προσδιοριστούν ως ακολούθως:

α)         Κατά πόσο ένα εκ των συμβαλλομένων μερών παραβίασε ουσιώδη όρο της μεταξύ τους συμφωνίας.

β)      Αν η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα είναι καταφατική, κατά πόσο η παράβαση αυτή έδιδε το δικαίωμα στο αθώο μέρος να τερματίσει τη μεταξύ τους συμφωνία. Στα πλαίσια αυτά θα πρέπει να εξεταστεί και το γεγονός κατά πόσο η ενέργεια της Ενάγουσας να τερματίσει την επίδικη συμφωνία λόγω της κατ’ ισχυρισμόν αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων ήταν υπό τις περιστάσεις νόμιμη και δικαιολογημένη. 

γ)         Αν το αθώο μέρος δικαιούται οποιεσδήποτε θεραπείες καθώς και αν υπέστη οποιεσδήποτε ζημιές εξαιτίας της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του υπαίτιου μέρους. 

Μαρτυρία εκ μέρους της Ενάγουσας έδωσε ένας εκ των διευθυντών της, ο κ. Ανδρέας Μακεδόνας (Μ.Ε.1), ο εκτιμητής ακινήτων κ. Περικλής Μάρκαρης (Μ.Ε.2), και ο κ. Παύλος Νικολάου (Μ.Ε.3) υπάλληλος στο λογιστήριο της.

Προς υπεράσπιση των Εναγομένων αλλά και για να αποδείξουν την ανταπαίτησης τους κατάθεσε ο ίδιος Εναγόμενος 1 (Μ.Υ.1) και ο Νικόλας Νεάρχου (Μ.Υ.2), πολιτικός μηχανικός.

Σημειώνω ότι η αγωγή και η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν μαζί.

ΠΡΟΣΑΧΘΕΙΣΑ ΜΑΡΤΥΡΙΑ

Προχωρώ στη συνέχεια να παραθέσω συνοπτικά την εκδοχή που προώθησε στο Δικαστήριο ο κάθε μάρτυρας λαμβάνοντας υπόψιν και τα επίδικα ζητήματα της παρούσας αγωγής. 

Ο Μ.Ε.1 υιοθέτησε γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 1).  Ήταν σε γενικές γραμμές η θέση του ότι οι Εναγομένοι, με βάση την παράγραφο 16 (c) της συμφωνίας, όφειλαν να πληρώσουν στην Ενάγουσα το ποσό των €138.000 πλέον Φ.Π.Α. μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της συμφωνίας, νοουμένου ότι όλοι οι εσωτερικοί διαχωρισμοί στην υπό ανέγερση κατοικία έχουν ολοκληρωθεί. 

Ήταν η κατηγορηματική του θέση ότι η Ενάγουσα συμμορφώθηκε με την εν λόγω υποχρέωση της και ολοκλήρωσε τους εσωτερικούς διαχωρισμούς σ’ αυτήν, πλην όμως οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να συμμορφωθούν με την δική τους υποχρέωση για καταβολή του ποσού που όριζε η συμφωνία, καταβάλλοντας μόνο το συνολικό ποσό των €51.460. 

Για τον λόγο αυτό ζητούσε επίμονα από τους Εναγόμενους να καταβάλουν και το υπόλοιπο ποσό που προέβλεπε ο όρος 16(c) της συμφωνίας. Έγιναν προσπάθειες από την Ενάγουσα για εντοπισμό τους, χωρίς όμως αποτέλεσμα εφόσον είχαν εξαφανιστεί.    

Μη έχοντας άλλη επιλογή επικοινώνησε με τους τότε συνηγόρους των Εναγόμενων, οι οποίοι και τους εκπροσωπούσαν κατά τον χρόνο υπογραφής της συμφωνίας, ζητώντας τους να τους φέρουν σε επαφή με αυτούς ούτως ώστε οι Εναγομένοι να τους ενημερώσουν για τις προθέσεις τους σε σχέση με την επίδικη συμφωνία. 

Ο τότε συνήγορος των Εναγόμενων τους ενημέρωσε, με ηλεκτρονικό μήνυμα, ημερομηνίας 12.06.2013 (Τεκμήριο 9),  ότι οι τελευταίοι δεν ενδιαφέρονταν να αγοράσουν την επίδικη κατοικία και ότι επιθυμούσαν να αγοράσουν μία πιο φθηνή κατοικία, η οποία να ανταποκρίνεται στα ποσά που είχαν ήδη καταβάλει στην Ενάγουσα. Η εν λόγω πρόταση απορρίφθηκε από την Ενάγουσα με σχετική επιστολή που απέστειλαν οι συνήγοροι της (Τεκμήριο 10).  Επίσης με την εν λόγω επιστολή η Ενάγουσα ζητούσε από τους Εναγόμενους να συμμορφωθούν με τις υποχρεώσεις τους βάσει της συμφωνίας και ότι σε αντίθετη περίπτωση θα ασκούσε όλα τα νόμιμα δικαιώματα της.  Στις 04.07.2013 οι τότε δικηγόροι των Εναγόμενων απέστειλαν νέο ηλεκτρονικό μήνυμα (Τεκμήριο 11) επαναλαμβάνοντας την πιο πάνω πρόταση τους, την οποία και πάλι η Ενάγουσα απέρριψε (Τεκμήριο 11). 

Λόγω της άρνησης των Εναγόμενων να συμμορφωθούν με τον όρο 16 (c) της επίδικης συμφωνίας αλλά και λόγω της υπαναχώρησης τους από τα συμφωνηθέντα, ως αυτή αποτυπώθηκε στην πιο πάνω ηλεκτρονική επικοινωνία, η Ενάγουσα, με επιστολή του δικηγόρου τους, ημερομηνίας 26.07.2013 (Τεκμήριο 12),  προχώρησε στον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας.  Η επιστολή τερματισμού αποστάληκε στη Ρωσία ταχυδρομικώς στους Εναγομένους, όπου και παραλήφθηκε από τους ίδιους. 

Πριν από την έγερση της παρούσας αγωγής, η Ενάγουσα έδωσε οδηγίες στους συνηγόρους της να προβούν σε προσπάθεια εξώδικης διευθέτησης της επίδικης διαφοράς.  Στα πλαίσια αυτά ο συνήγορος της Ενάγουσας απέστειλε στον τότε συνήγορο των Εναγόμενων επιστολή, ημερομηνίας 17.03.2014 (Τεκμήριο 13), ενημερώνοντας τον αφενός για τον τερματισμό της συμφωνίας, αφετέρου για το ότι η Ενάγουσα υπέστη ζημιές.  Ζήτησε δε από τους Εναγόμενους να αποσύρουν την επίδικη συμφωνία από το Κτηματολόγιο και να προσέλθουν σε διαπραγματεύσεις για εξώδικο διακανονισμό.

Στις 24.03.2014 ο τότε συνήγορος των Εναγόμενων με ηλεκτρονικό του μήνυμα (Τεκμήριο 14), τους ενημέρωσε ότι δεν εκπροσωπεί πλέον τους Εναγόμενους αλλά θα προσπαθήσει να επικοινωνήσει μαζί τους.

Λόγω της υπαναχώρησης των Εναγόμενων από τη συμφωνία η Ενάγουσα υπέστη ζημιές, συνολικού ύψους €198.665. Αφού αφαιρεθεί το ποσό των €181.460 που οι Εναγόμενοι κατέβαλαν, η τελική της ζημιά ανέρχεται στο ποσό των €17.265. 

Είναι η θέση του ότι οι Εναγόμενοι είναι υπαίτιοι για τον τερματισμό και την ακύρωση της συμφωνίας αφού είναι οι ίδιοι που παραβίασαν ουσιώδη όρο αυτής.  Η Ενάγουσα, ήταν πάντοτε η θέση του, ουδέποτε παρέβη οποιοδήποτε ουσιώδη όρος της. Η κατοικία οικοδομήθηκε με βάση τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και τις τεχνικές προδιαγραφές αυτής.  Είναι η θέση του ότι είναι λανθασμένη και αναληθής η θέση των Εναγόμενων ότι αντί τούβλου τοποθετήθηκε γυψοσανίδα στην εσωτερική πλευρά της εξωτερικής τοιχοποιίας.  Η εξωτερική τοιχοποιία είναι κατασκευασμένη εξωτερικά από πέτρα και εσωτερικά από τούβλο.  Αυτό επιβεβαιώνεται και από την έκθεση του Μ.Ε.2.  Λανθασμένη επίσης είναι και η θέση των Εναγόμενων ότι αντί μεταλλικού σκελετού η Ενάγουσα χρησιμοποίησε συνδυασμό ξύλινων και μεταλλικών κατασκευών.  Επίσης το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται από την έκθεση του Μ.Ε.2 αλλά και από την έκθεση του εκτιμητή ακινήτων Γιώργου Ψυλλίδη (Τεκμήριο 21).  Ούτε και συμφωνεί με τη θέση των Εναγόμενων ότι ο εσωτερικός διαχωρισμός δεν είχε ολοκληρωθεί. 

Οι Εναγόμενοι καθ’ όλη τη διάρκεια εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών είχαν επισκεφθεί αρκετές φορές την κατοικία και ουδέποτε εξέφρασαν οποιοδήποτε παράπονο. 

Ο Μ.Ε.2 υιοθέτησε την έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 20) που ετοίμασε αναφορικά με το ποια ήταν η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας σε συγκεκριμένη ημερομηνία που του ζητήθηκε.  Σύμφωνα με το περιεχόμενο αυτής για να ετοιμάσει την εν λόγω έκθεση επισκέφθηκε ο ίδιος, επί τόπου, την επίδικη κατοικία, την 08.01.2020, και διενήργησε εσωτερική επιθεώρηση της.  Η Ενάγουσα του ζήτησε να προβεί στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας της επίδικης κατοικίας κατά τις 13.02.2014 ως είχε, και επιπρόσθετα κατά την ίδια πιο πάνω ημερομηνία ποια ήταν η αγοραία αξία της μετά την πλήρη αποπεράτωση των κατασκευαστικών εργασιών.  Αφού χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και την μέθοδο κόστους κατασκευής κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας, ως είχε, κατά τις 13.02.2014, ανέρχετο στο ποσό των €208.000 ενώ μετά το πέρας των κατασκευαστικών εργασιών αυτή θα είχε αγοραία αξία, την 13.02.2014, το ποσό των €300.000. 

Ο Μ.Ε.3 υπεύθυνος του λογιστηρίου της Ενάγουσας προσκόμισε στο Δικαστήριο σχετικές αποδείξεις και τιμολόγια (Τεκμήρια 23-28) με σκοπό να αποδείξει αλλά και να επιβεβαιώσει τις ζημιές που αυτή υπέστη εξαιτίας της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων.  

Ο Μ.Υ.1 υιοθέτησε γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 29). Αποδέχεται το γεγονός της υπογραφής του Τεκμηρίου 4 (συμφωνία για επιπρόσθετες εργασίας στην επίδικη κατοικία), πλην όμως είχε την πεποίθηση πως το ποσό των €9.780 που αναφέρεται σ’ αυτήν, εν σχέση με την κατασκευή μπαλκονιού, συμπεριλαμβανόταν στο ποσό της αρχικής συμφωνίας, αφού η κατασκευή μπαλκονιού περιλαμβάνεται στα αρχιτεκτονικά σχέδια αυτής και τα οποία αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της. 

Ήταν, περαιτέρω, η θέση του ότι κατά την αρχική περίοδο εκτέλεσης των εργασιών στην κατοικία ο ίδιος δεν είχε πρόσβαση στο εσωτερικό αυτής εφόσον η είσοδος της ήταν κλειστή.  Ο Μ.Ε.1 του έδειχνε πάντα ένα άλλο υπό κατασκευή γειτονικό ακίνητο αναφέροντας του ότι είναι το ίδιο με το δικό του.  Όταν εν τέλει εισήλθε στην επίδικη κατοικία διαπίστωσε ότι οι τοίχοι ήταν καλυμμένοι με γύψο.  Όταν τελικά αφαιρέθηκαν αυτοί παραπονέθηκε στον Μ.Ε.1 για τα υλικά που είχαν χρησιμοποιηθεί.  Είναι η θέση του ότι οι τοίχοι της κατοικίας πήραν τη σημερινή τους μορφή τρία χρόνια μετά την έγερση της παρούσας αγωγής.  Τον Φεβρουάριο του 2013 εξέφρασε τα παράπονα του προς τον Μ.Ε.1.  σε συνάντηση που έγινε στο γραφείο του τελευταίου. Ήταν η θέση του ότι ουδέποτε ο ίδιος παρέλαβε την επιστολή τερματισμού. 

Πριν από την έγερση της παρούσας αγωγής, περίπου κατά τον Φεβρουάριο του 2014, έδωσε οδηγίες σε δικό του αρχιτέκτονα να επισκεφθεί την κατοικία και να συντάξει σχετική έκθεση πραγματογνωμοσύνης.  Η εν λόγω έκθεση επιβεβαίωσε τις ανησυχίες του εφόσον η επίδικη κατοικία είχε πολλές κατασκευαστικές αστοχίες και δεν είχε ανεγερθεί βάσει των όρων της συμφωνίας και των τεχνικών της προδιαγραφών. 

Και τούτο γιατί τα εσωτερικά διαχωριστικά δεν είχαν ολοκληρωθεί, οι εξωτερικοί τοίχοι δεν κατασκευάστηκαν με βάση τις τεχνικές προδιαγραφές και ο σκελετός του κτιρίου ήταν συνδυασμός μεταλλικών και ξύλινων κατασκευών, γεγονός που επί της ουσίας επιβεβαιώθηκε και από τον Μ.Ε.2.  Στη βάση των πιο πάνω αποτελεί θέση του πως η Ενάγουσα παραβίασε τους όρους της παραγράφου 16 (c) της επίδικης συμφωνίας εφόσον δεν ολοκλήρωσε τους εσωτερικούς διαχωρισμούς και ως εκ τούτου δεν δικαιούται να απαιτεί αποζημιώσεις αλλά ούτε και είχε δικαίωμα να τερματίσει την επίδικη συμφωνία.

Επίσης ήταν η θέση του ότι η Ενάγουσα δεν προσκόμισε καμία μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ότι ολοκλήρωσε τις εργασίες ως η παράγραφος 16 (c) προνοεί. 

O ισχυρισμός της Ενάγουσας πως ο τερματισμός της συμφωνίας οφείλεται στη δική τους συμπεριφορά δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.  Ούτε και ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα ο ισχυρισμός της Ενάγουσας πως οι πραγματικές προθέσεις τους ήταν να λάβουν κατοικία για το ποσό το οποίο ήδη κατέβαλαν στην Ενάγουσα ένεκα της οικονομικής κρίσης. Απόδειξη τούτου του γεγονότος είναι ότι ο ίδιος κατά την επίδικη περίοδο αγόρασε ακόμα δύο διαμερίσματα στην Κύπρο (Τεκμήρια 31, 32 και 33). Αμφισβητεί τις κατ΄ισχυρισμόν ζημιές που η Ενάγουσα υπέστη και τις οποίες αξιώνει μέσω της παρούσας αγωγής και είναι η θέση του ότι αυτές  δεν έχουν αποδειχθεί με αυστηρότητα αλλά και σαφήνεια. 

Είναι η θέση του ότι έχει συμμορφωθεί με τους όρους της συμφωνίας και ο λόγος για τον οποίο δεν προχώρησε με περαιτέρω πληρωμές ήταν η μη συμμόρφωση της Ενάγουσας με την παράγραφο 16 (c) της συμφωνίας, δηλαδή τη μη ολοκλήρωση των εσωτερικών διαχωρισμών αλλά και ότι υπήρχαν κατασκευαστικές αστοχίες στην κατοικία.  Είναι για τον λόγο αυτό που οι συνήγοροι του με επιστολή τους, ημερομηνίας 19.09.2023 (Τεκμήριο 19), ζήτησαν άλλη κατοικία εφόσον η επίδικη κατοικία δεν ανταποκρινόταν στις προδιαγραφές της συμφωνίας την οποία οι Εναγόμενοι υπέγραψαν.   

Είναι επίσης η θέση του ότι για να είχε τη συμβατική υποχρέωση να καταβάλει το ποσό που αναγράφεται στην παράγραφο 16 (c) της συμφωνίας, θα έπρεπε πρώτα να ολοκληρωθούν οι εσωτερικοί διαχωρισμοί της κατοικίας δηλαδή θα έπρεπε να είχαν ολοκληρωθεί τα σουβατίσματα, μπογιατίσματα, πατώματα, επενδύσεις, πόρτες και παράθυρα.  Είναι επίσης η θέση του ότι ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας πως οι εξωτερικοί τοίχοι έπρεπε να αποτελούνται από τρυπητά τούβλα στην εσωτερική πλευρά και με πέτρα της περιοχής στην εξωτερική πλευρά.  Αντ’ αυτού είχε τοποθετηθεί γυψοσανίδα στην εσωτερική πλευρά του.  Ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας επίσης πως ο σκελετός της οικοδομής, εκτός της στέγης, έπρεπε να ήταν μεταλλικός.  Αντ’ αυτού χρησιμοποιήθηκε συνδυασμός ξύλινων και μεταλλικών κατασκευών.

Ο Μ.Υ.2, πολιτικός μηχανικός στο επάγγελμα, ετοίμασε έκθεση πραγματογνωμοσύνης (Τεκμήριο 36), το περιεχόμενο της οποίας και υιοθέτησε στο Δικαστήριο.  Του ζητήθηκε να εξετάσει κατά πόσο οι εργασίες που έχουν γίνει στην επίδικη κατοικία ήταν σύμφωνες με τις τεχνικές προδιαγραφές και τα αρχιτεκτονικά σχέδια της επίδικης συμφωνίας.  Για τον σκοπό αυτό επισκέφθηκε ο ίδιος την επίδικη κατοικία την 21.01.2025.  Διαπίστωσε ότι κάποιες οικοδομικές εργασίες στην εν λόγω κατοικία ήταν υπό εξέλιξη.  Διαπίστωσε επίσης ότι τα εσωτερικά διαχωριστικά της κατοικίας δεν είχαν ολοκληρωθεί, ούτε έχουν τοποθετηθεί σκάλες, πατώματα, επενδύσεις, πόρτες ή παράθυρα.  Διαπίστωσε επίσης ότι βάσει των τεχνικών προδιαγραφών οι εξωτερικοί τοίχοι έπρεπε να αποτελούνται από τρυπητά τούβλα (εσωτερική πλευρά) και πέτρα περιοχής από την έξω πλευρά.  Επί τόπου αντί τούβλο έχει τοποθετηθεί ξύλινος σκελετός, επενδυμένος με γυψοσανίδα, και στη συνέχεια έχει κτισθεί τούβλο 10 εκ. το οποίο φαίνεται να έχει κτιστεί σε μεταγενέστερο στάδιο.  Διαπίστωσε επίσης ότι ο σκελετός του κτιρίου ενώ βάσει των προδιαγραφών έπρεπε να είναι μεταλλικός είναι συνδυασμός μεταλλικών και ξύλινων κατασκευών. 

 

ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ-ΕΥΡΗΜΑΤΑ –ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ

Η αξιολόγησή των μαρτύρων θα κριθεί με βάση τις σχετικές παραμέτρους που έχει καθορίσει η πλούσια νομολογία σε σχέση με το ζήτημα αυτό (Ζαβρού v. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ. 447, Καρεκλά v. Κλεάνθους (1997) Α.Α.Δ., Αθανασίου και άλλος v. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ,   Bauer v. Ηροδότου & Υιοί Λτδ (1994) 1 Α.Α.Δ. 325, Λάρκου v. Παναγή (1996) 1 (Α) Α.Α.Δ. 80, Ζαμπάς v . A & G Tsiarkezos Constructions Ltd (1998) 1Α.Α.Δ. 820, C & Α Pelekanos Associates Limited v.Πελεκάνου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1273 και Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 Α.Α.Δ. 401).

 

Ως υποδείχθηκε στην υπόθεση Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ, η αξιολόγηση της μαρτυρίας κάθε μάρτυρα, δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του ξεχωριστά, αλλά πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο της και τη σύγκριση της με την υπόλοιπη μαρτυρία.

 

Αποτελεί επίσης βασικό κανόνα ότι μια υπόθεση πρέπει να εκδικάζεται στα αυστηρά πλαίσια των δικογράφων (Cheeseline Ltd v. Ανθούλης Θωμά & Υιοί Λτδ, Πολιτική Έφεση 45/2009, ημερομηνίας 14.5.2014). Για τον ίδιο λόγο η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται και υπό το πρίσμα της δικογραφηθείσας εκδοχής της κάθε πλευράς.

 

Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές θα προχωρήσω να αξιολογήσω την ενώπιον του Δικαστηρίου προσαχθείσα μαρτυρία. 

 

Ο Μ.Ε. 1 άφησε θετικές εντυπώσεις στο Δικαστήριο και αποδέχομαι την μαρτυρία του ως προς τα ουσιώδη επίδικα ζητήματα, πλην κάποιων εκ των θέσεων του αναφορικά με τις κατ΄ισχυρισμό ζημιές που επικαλείται ότι υπέστη η Ενάγουσα, ως γίνεται αναφορά κατωτέρω. Και τούτο γιατί αυτές δεν έχουν αποδειχθεί στο μέτρο και στο βαθμό που η σχετική νομολογία διαχρονικά έχει καθορίσει. 

Ο εν λόγω μάρτυρας περιέγραψε στο Δικαστήριο για το πως ο ίδιος βίωσε τα επίδικα γεγονότα εφόσον είχε άμεση και προσωπική εμπλοκή με αυτά. Η δε μαρτυρία του έχει λογική συνοχή και υποστηρίζεται σε μεγάλο βαθμό και από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα Τεκμήρια. Παρά την αντεξέταση του, παρέμεινε σταθερός στις θέσεις του και δεν έχω εντοπίσει το οτιδήποτε το οποίο θα ήταν ικανό ώστε να ανατραπεί η θετική εικόνα που το Δικαστήριο αποκόμισε από αυτόν. 

Εξηγώ ευθύς αμέσως το σκεπτικό του Δικαστηρίου.

Το ότι οι Εναγόμενοι είχαν εξαφανιστεί και δεν εντοπίζονταν από την Ενάγουσα επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι η Ενάγουσα αναγκάστηκε να έρθει σε τηλεφωνική επαφή με τους τότε συνηγόρους των Εναγομένων (συνήγοροι οι οποίοι τους εκπροσωπούσαν κατά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας αλλά και συνηγόρους οι οποίοι καταχώρησαν εκ μέρους τους αρχικά σημείωμα εμφάνισης στην παρούσα αγωγή), όπου και στη συνέχεια ανταλλάγηκε μεταξύ τους αναφορικά με τα επίδικα ζητήματα ηλεκτρονική επικοινωνία. Πέραν του γεγονότος ότι τα εν λόγω γεγονότα παρέμειναν αναντίλεκτα από τους Εναγομένους, το πιο πάνω γεγονός, ότι δηλαδή οι Εναγόμενοι είχαν εξαφανιστεί και η Ενάγουσα δεν μπορούσε να τους εντοπίσει, επιβεβαιώνονται και από το περιεχόμενο του δικαστικού φακέλου, για το οποίο το Δικαστήριο μπορεί να αντλήσει γνώση ((Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Τραπεζας Κύπρου Λτδ ν Χαρίδη (2011) 1 Α.Α.Δ. 825). Ως προκύπτει, μέσω αυτού, η Ενάγουσα, μετά την έγερση της παρούσας αγωγής, καταχώρησε, στις 10.4.2014, αίτηση για υποκατάστατη επίδοση της εφόσον οι Εναγόμενοι δεν εντοπίζονταν. 

Το γεγονός ότι η Ενάγουσα επικοινώνησε με τους τότε συνηγόρους των Εναγομένων, μη έχοντας άλλη επιλογή λόγω του μη εντοπισμού τους, επιβεβαιώνεται και από την μεταξύ τους ανταλλαγείσα ηλεκτρονική επικοινωνία. Στην βάση αυτής, με ηλεκτρονικό μήνυμα, ημερομηνίας 12.6.2013 (Τεκμήριο 9), των τότε συνηγόρων τους, προφανώς αφού αυτοί έλαβαν σχετικές οδηγίες από τους Εναγομένους, οι τελευταίοι αποκήρυξαν στην ουσία την επίδικη συμφωνία, και τούτο αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, ενημερώνοντας ούτε λίγο ούτε πολύ την Ενάγουσα ότι δεν επιθυμούσαν την συνέχιση της συμφωνίας και την αγορά της επίδικης κατοικίας και ότι προφανώς δεν πρόκειτο στην ουσία να συμμορφωθούν με τις περαιτέρω υποχρεώσεις τους, δηλαδή με την καταβολή της τρίτης δόσης ως προνοείται στον όρο 16(c) αυτής.  Και τούτο γιατί με βάση το περιεχόμενο του εν λόγω ηλεκτρονικού μηνύματος οι Εναγόμενοι ζήτησαν από την Ενάγουσα όπως η τελευταία τους προτείνει τουλάχιστον τρεις άλλες δικές της οικίες, ίσης αξίας με το ποσό των €180.000 που ήδη οι Εναγόμενοι κατέβαλαν στην Ενάγουσα, ώστε να επιλέξουν αυτή της αρεσκείας τους.

Η Ενάγουσα, στις 26.6.2013, με σχετική επιστολή που απέστειλε στους τότε δικηγόρους των Εναγομένων (Τεκμήριο 10) απέρριψε την εν λόγω πρόταση των τελευταίων, αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι δεν υπήρχε κανένα λόγος οι Εναγόμενοι να μην συμμορφώνονται με τους όρους και τις υποχρεώσεις τους με βάση τους όρους της επίδικης συμφωνίας και ότι εξάλλου δεν είχαν κατοικίες αξίας ίσες με το ποσό που οι Εναγομένοι κατέβαλαν. Τους ζητήθηκε δε να τηρήσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και σε αντίθετη περίπτωση η Ενάγουσα θα εξασκούσε τα νόμιμα δικαιώματα της που πηγάζουν από τους όρους της επίδικης συμφωνίας. 

Στις 4.7.2013 οι τότε δικηγόροι των Εναγομένων απέστειλαν νέο ηλεκτρονικό μήνυμα (Τεκμήριο 11) επαναλαμβάνοντας το πιο πάνω αίτημά τους, αίτημα το οποίο και πάλι απορρίφθηκε από την Ενάγουσα για τους ίδιους πιο πάνω λόγους.

Λόγω της μη τήρησης των συμβατικών υποχρεώσεων των Εναγομένων να προχωρήσουν και να εξοφλήσουν το 3^ο μέρος της δόσης, ως προνοούσε η συμβατική τους υποχρέωση, αλλά και με δεδομένη τη πρόθεση των Εναγομένων, ως αυτή εκφράσθηκε μέσω των τότε συνηγόρων τους, ότι δηλαδή δεν επιθυμούσαν την συνέχιση της επίδικης συμφωνίας και την αγορά της επίδικης κατοικίας, η Ενάγουσα νόμιμα και δικαιολογημένα προχώρησε με τον τερματισμό αυτής εφόσον οι Εναγομένοι υπαναχώρησαν από τα συμφωνηθέντα, ανεξαρτήτως και έξω και μακριά του κατά πόσο η Ενάγουσα τήρησε ή όχι τις συμβατικές της υποχρεώσεις που προνοούσε ο όρος 16 (c) και δεν ολοκλήρωσε τους εσωτερικούς διαχωρισμούς της κατοικίας, ως οι Εναγομένοι διατείνουν στην παρούσα αγωγή. Ουδέποτε μέσω των ηλεκτρονικών μηνυμάτων των τότε συνηγόρων τους ήγειραν τέτοιο ζήτημα. Η όλη στάση των Εναγομένων έδιδε το νόμιμο δικαίωμα στην Ενάγουσα, και τούτο αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, να προχωρήσει με τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας, ως έπραξε με την επιστολή της ημερομηνίας 26.7.13, που απέστειλε ταχυδρομικώς στους Εναγομένους.

Αποδεχόμενος επί του προκειμένου τις πιο πάνω θέσεις του Μ.Ε. 1 ταυτόχρονα δεν αποδέχομαι τις βασικές θέσεις των Εναγομένων, ως αυτές προωθήθηκαν από τον Μ.Υ. 1, σε σχέση με τα ουσιώδη εγειρόμενα επίδικα ζητήματα. Αυτές δεν έχουν λογική συνοχή, συγκρούονται και δεν συμβαδίζουν με τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα τεκμήρια.

Και τούτο γιατί αποτελεί βασική θέση του Μ.Υ. 1 ότι ο λόγος που οι Εναγομένοι δεν τήρησαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, ως προνοούσε ο όρος 16(c) της επίδικης συμφωνίας, δηλαδή με την καταβολή του υπολοίπου της 3^ης  δόσης, ήταν λόγω του ότι η Ενάγουσα δεν εκπλήρωσε πρώτα τις δικές της συμβατικές υποχρεώσεις. Ειδικότερα ήταν η εκδοχή του Μ.Υ 1 ότι η επίδικη κατοικία δεν είχε ανεγερθεί με βάση τις τεχνικές προδιαγραφές της συμφωνίας εφόσον αφενός μεν τα εσωτερικά διαχωριστικά αυτής δεν είχαν ολοκληρωθεί, η εξωτερικοί τοίχοι δεν κατασκευάστηκαν με βάση τις τεχνικές προδιαγραφές και ο σκελετός του κτηρίου ήταν συνδυασμός μεταλλικών και ξύλινων κατασκευών, αντί μόνο μεταλλικής κατασκευής.

Θέσεις όμως και εκδοχή που δεν υποστηρίζονται στη βάση της πιο πάνω έγγραφης προσκομισθείσας μαρτυρίας.  Ουδέποτε οι Εναγόμενοι, μέσω των τότε συνηγόρων τους, προέβαλαν ή ισχυρίστηκαν τέτοιες θέσεις στην Ενάγουσα, ότι δηλαδή ο λόγος που δεν προχωρούν με την πληρωμή του υπολοίπου της 3^ης δόσης ήταν γιατί η Ενάγουσα δεν τήρησε τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Αντίθετα, θέση των Εναγομένων, μέσω των τότε συνηγόρων τους, ήταν ότι δεν επιθυμούσαν να αγοράσουν πλέον την επίδικη κατοικία και ότι επιθυμούσαν να αγοράσουν από την Ενάγουσα, μια άλλη κατοικία, ισόποσης αξίας με το ποσό που ήδη είχαν καταβάλει σε αυτήν. Ούτε και μπορεί να αγνοηθεί από το Δικαστήριο το γεγονός ότι ήδη οι Εναγομένοι κατέβαλαν ένα μέρος της 3^ης δόσης, χωρίς βεβαίως να εγείρουν προηγουμένως τους πιο πάνω ισχυρισμούς.

Κρίνω ότι όλη η εκδοχή του Μ.Υ. 1 δεν συμβαδίζει με τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα τεκμήρια.  Η λογική και μόνο επιτάσσει ότι αν οι Εναγόμενοι πράγματι είχαν οποιοδήποτε παράπονο, και μάλιστα σε έντονο βαθμό ως διαφάνηκε κατά την διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, αναφορικά με την από μέρους της Ενάγουσας ανέγερσης της επίδικης κατοικίας, θα ενημέρωναν προς τούτο την τελευταία και όχι αντίθετα μέσω των τότε συνηγόρων τους να αποκήρυττουν επί της ουσίας την επίδικη συμφωνία, να δήλωναν ότι δεν επιθυμούν την αγορά της και να αναζητούν άλλους εναλλακτικούς τρόπους ώστε να μην απωλέσουν μέρος του τιμήματος πώλησης που είχαν ήδη καταβάλει σε αυτήν.

Ούτε και αποδέχομαι την επί του προκειμένου θέση του Μ.Υ. 1, ως αυτή προωθήθηκε στην αντεξέταση του, ως προς τον λόγο που δεν αναγράφηκε στην αλληλογραφία που αντάλλαξαν οι συνήγοροι της Ενάγουσας με τους τότε συνηγόρους των Εναγομένων τα οποιαδήποτε παράπονα του σε σχέση με την ανέγερση της επίδικης κατοικίας. Ο Μ.Υ 1 ισχυρίστηκε ότι δεν είχε προσωπική γνώση αναφορικά με ποια ακριβώς ήταν η κατάσταση της εφόσον ο ίδιος, σύμφωνα πάντοτε με την εκδοχή του, δεν είχε πρόσβαση στο εσωτερικό αυτής.  Η θέση του αυτή όμως δεν γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο εφόσον κατά την αντεξέταση του (βλέπε σελίδα 13 των πρακτικών, ημερομηνίας 23.1.2025) ο ίδιος αποδέχθηκε το γεγονός ότι επισκέφθηκε την επίδικη κατοικία μεταξύ της χρονικής περιόδου Σεπτέμβριο του 2012 με Φεβρουάριο του 2013. Οι σχετικές επιστολές των τότε συνηγόρων του προς την Ενάγουσα αποστάληκαν μεταγενέστερα, δηλαδή τον Ιούνιο του 2013.  Επιπρόσθετα, η θέση του αυτή ούτε και συμβαδίζει με την κοινή λογική. Και τούτο γιατί αν ήταν όντως αληθοφανής η θέση του, ότι δηλαδή ο ίδιος μεταγενέστερα απέκτησε πρόσβαση στην επίδικη κατοικία, αποτελεί άξιον απορίας και πάλι όταν διαπίστωσε τις κατ’ ισχυρισμόν παραβάσεις από μέρους της Ενάγουσας αναφορικά με την ανέγερση της επίδικης κατοικίας, για ποιο λόγο δεν διαμαρτυρήθηκε είτε εγγράφως είτε προφορικώς στην Ενάγουσα ότι ο λόγος που δεν αποπληρώνει το υπόλοιπο της 3^ης δόσης του ήταν επειδή η Ενάγουσα δεν τήρησε τις δικές της συμβατικές υποχρεώσεις, είναι ένα εύλογο ερώτημα το οποίο και έχει παραμείνει αναπάντητο. Και κάτι εξίσου σημαντικό. Ο Μ.Υ 1 ισχυρίσθηκε ότι είχε τον Φεβρουάριο του 2013 διαπληκτισμό με Μ.Ε 1 σε σχέση με τα υλικά που χρησιμοποιούσε η Ενάγουσα για την ανέγερση της επίδικης κατοικίας. Και πάλι το γεγονός αυτό δεν συμβαδίζει με την κοινή λογική γιατί αν πράγματι λάμβανε χώρα ένα τέτοιο γεγονός οι Εναγόμενοι, πέραν των πιο πάνω, είχαν ακόμη ένα επιπρόσθετο λόγο στις επιστολές που απέστειλαν οι τότε συνήγοροι τους να αναγράψουν τα οποιαδήποτε παράπονα τους, γεγονός το οποίο δεν βεβαίως δεν έπραξαν.

Ούτε και γίνεται αποδεκτή η θέση του ότι ο λόγος που οι τότε δικηγόροι του δεν ανάφεραν ότι η κατοικία δεν ανεγέρθηκε με τις τεχνικές προδιαγραφές ήταν γιατί οι επιστολές (βλέπε σελίδα 12 των πρακτικών ημερμηνίας 23.1.2025) είχαν ως θέμα «εμπορικό οικονομικό σκέλος» και ότι  απλά οι δικηγόροι του «έψαχναν τρόπους το πως μπορούμε να λύσουμε αυτό το θέμα με την επίλυση του προβλήματος χωρίς να προβούμε στο Δικαστήριο». Ούτε και αντέχει στη βάσανο της κοινής λογικής, ο ίδιος να κατέβαλε στην Ενάγουσα το διόλου ευκαταφρόνητο ποσό των €180.000 χωρίς να έχει επισκεφθεί την επίδικη κατοικία. Ενδεικτικό των αντιφάσεων του Μ.Υ 1 ώστε να πείσει το Δικαστήριο ως προς την δική του εκδοχή γεγονότων ήταν και το γεγονός ότι ο ίδιος δεν αναγνώρισε ότι το Τεκμήριο 21 ετοιμάστηκε μετά από οδηγίες των τότε συνηγόρων του, το περιεχόμενο του οποίου μιλά αφ’ εαυτού.

Ούτε και αποδέχομαι τη θέση του ότι ο ίδιος ουδέποτε έλαβε γνώση της επιστολής τερματισμού που του απέστειλε η Ενάγουσα (Τεκμήριο 12). Ως προκύπτει από το εν λόγω Τεκμήριο η εν λόγω επιστολή αποστάληκε με ταχυδρομείο στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των Εναγομένων, ως αυτή καταγράφεται στο Παράρτημα 2 της επίδικης συμφωνίας, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής. Η εν λόγω επιστολή ως προκύπτει από το περιεχόμενο του δικαστικού φακέλου (βλέπε Τεκμήριο 4  στην αίτηση, ημερομηνίας 16.4.2014, για υποκατάστατη επίδοση της αγωγής), παραλήφθηκε στις 3.9.2013 στην πιο πάνω διεύθυνση. Ουδέποτε ο Μ.Υ 1 αμφισβήτησε δια μέσω της μαρτυρίας του ή μέσω των δικογράφων του ότι δεν διαμένει στην εν λόγω οδό.

Η εν λόγω επιστολή ουδέποτε επεστράφησε πίσω είτε ως αζήτητη είτε για οποιονδήποτε άλλο λόγο. Ως εκ τούτου τεκμαίρεται ότι αυτή έχει παραληφθεί (Πιττάκα v. Γ & Β Χατζηδημοσθένους Λτδ (2004) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1895 και Alpha Bank Cyprus Ltd v. Arena Motor Show Ltd , Πολ. Έφεση 84/2009, ημερ.2.10.2015, Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Deme Dairy Ltd κ.α., Πολ. Έφεση 246/2013 ημερ.11.12.2019), ECLI:CY:AD:2019:A523. Αντίθετα, ως αναφέρθηκε ανωτέρω, με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία αυτή έχει παραδοθεί.

Ο Μ.Υ 1 ανάφερε ενόρκως γενικά και αόριστα ότι δεν έχει παραλάβει την εν λόγω επιστολή. Στο δε δικόγραφο του, πέραν της γενικής άρνησης, δεν αναφέρει το ο,τιδήποτε.

Στην υπόθεση ΕΛΛΗΝΑΣ κ.α. ν. ΕΘΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση Αρ. 87/2013, 3/12/2019, ECLI:CY:AD:2019:A503 λέχθηκε επίσης ότι:

«Περαιτέρω, να λεχθεί ότι προκειμένου να αμφισβητηθεί ο ισχυρισμός περί νομότυπης αποστολής και παραλαβής των επιστολών προειδοποίησης και τερματισμού, το δικόγραφο της υπεράσπισης θα έπρεπε να ήταν πλέον επεξηγηματικό και να θέτει τους αναγκαίους ισχυρισμούς.  Η γενική άρνηση ισχυρισμών δεν εξυπακούει και την προβολή θετικών ισχυρισμών (Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24), ενώ, όπως λέχθηκε και στη Latifundia Properties Ltd v. Ψακή (2003) 1 Α.Α.Δ 670, ισχυρισμός περί μη έγκαιρης παραλαβής επιστολής θεωρείται ουσιωδέστατος και θα αναμενόταν να περιεχόταν σαφής ισχυρισμός στην έκθεση υπεράσπισης ώστε να καθίστατο επίδικο θέμα.»

 

Υποδεικνύω δε για σκοπούς πληρότητας πως ακόμα και αν δεν επιτυγχάνετο νόμιμος τερματισμός δια των προαναφερθείσας επιστολής ως προς τους Εναγομένους, η ίδια η καταχώρηση της αγωγής θεωρείται τερματισμός και νόμιμη απαίτηση της οφειλής (Κυριάκου v. Χρυσοστόμου (2004) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2029, Μακεδόνας v. Λαζάρου (2005) 1 Α.Α.Δ.1322). Συνεπακόλουθα επί του προκειμένου αποδέχομαι την θέση του Μ.Ε 1 περί αποστολής και παραλαβής της επιστολής τερματισμού στους Εναγομένους και ταυτόχρονα απορρίπτω την θέση του τελευταίου επί του θέματος αυτού.

 

Πέραν τούτου ούτε και στο δικόγραφο των Εναγομένων υπάρχει συγκεκριμένη και επεξηγηματική αμφισβήτηση του νόμιμου τερματισμού, προϋπόθεση που φαίνεται πλέον να θέτει και η Νομολογία (Έλληνας κ.α. v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ Πολ. Έφεση 87/2013, ημερ.3.12.2019), ECLI:CY:AD:2019:A503. Υπάρχει απλά γενική άρνηση.

Ούτε και γίνεται αποδεκτή η θέση του Μ.Υ 1 ότι το ποσό των €9.700 που αναφέρεται στη συμφωνία για τις επιπρόσθετες εργασίες (Τεκμήριο 4) δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και ότι ο ίδιος δηλαδή δεν είχε καμία υποχρέωση να το καταβάλει εφόσον είχε την πεποίθηση ότι το εν λόγω κονδύλι συμπεριλαμβανόταν στο ποσό της αρχικής συμφωνίας.  Το περιεχόμενο όμως του Τεκμηρίου 4 τον διαψεύδει, εφόσον ο Μ.Υ 1 υπέγραψε την εν λόγω συμφωνία, στην οποία συμπεριλαμβάνεται το εν λόγω ποσό για τις επιπρόσθετες εργασίες, αποδεχόμενους τους όρους αυτής. Η υπογραφή δεσμεύει και ο Μ.Υ 1 απέτυχε να πείσει το Δικαστήριο ότι υπήρχαν στην προκειμένη τέτοια γεγονότα που να τον απαλλάσσουν από την ευθύνη που εκ πρώτης όψεως δημιουργεί η υπογραφή του  (ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΕΡΓΑΤΙΔΗ ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Πολιτική Έφεση αρ. 293/2012, 7/2/2018), ECLI:CY:AD:2018:A67.   

Ο Μ.Υ 1 σε ακόμη μια προσπάθεια του ώστε να πείσει το Δικαστήριο ότι η Ενάγουσα δεν συμμορφώθηκε με τις συμβατικές της υποχρεώσεις, δηλαδή δεν ολοκλήρωσε τους εσωτερικούς διαχωρισμούς της επίδικης κατοικίας και ως εκ τούτου οι Εναγομένοι δεν είχαν καμία υποχρέωση να πληρώσουν το υπόλοιπο της 3^ης δόσης, ισχυρίστηκε πως η Ενάγουσα δεν του προσκόμισε οποιοδήποτε διατακτικό πληρωμής αλλά και κανένα πιστοποιητικό ολοκλήρωσης των εργασιών που να βεβαιώνει ότι αυτοί είχαν πράγματι ολοκληρωθεί.  Ανατρέχοντας όμως στο περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας μια τέτοια από μέρους της Ενάγουσας υποχρέωση δεν προνοείται σε αυτήν.  Εξάλλου ο Μ.Υ 1 πλήρωσε μέρος της 3^ης δόσης χωρίς η Ενάγουσα να του έχει προσκομίσει ή τουλάχιστον ο ίδιος να έχει ζητήσει τέτοια έγγραφα. Επομένως και ο εν λόγω ισχυρισμός του απορρίπτεται. Σε συνάρτηση με την πιο πάνω θέση του, ο Μ.Υ 1 ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι η έκδοση σχετικών διατακτικών από την Ενάγουσα προνοείτο από τον όρο 18 της επίδικης συμφωνίας.  Ανατρέχοντας όμως σε αυτόν κάτι τέτοιο δεν προνοείται. 

Άλλη αντίφαση του Μ.Υ 1 και στην προσπάθεια του να αναδείξει ότι η επίδικη κατοικία δεν ανεγέρθη σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της επίδικης συμφωνίας αποτελεί και το γεγονός ότι ενώ προέβαλε αρχικά την θέση ότι ο σκελετός της κατοικίας ήταν συνδυασμός ξύλινης και μεταλλικής κατασκευής, αντί μόνο μεταλλικής κατασκευής ως προνοείτο στην επίδικη συμφωνία, ακολούθως παραδέχθηκε (βλέπε σελίδα 16 των πρακτικών ημερομηνίας 23.1.2025) ότι εν τέλει η κατοικία κατασκευάστηκε με μεταλλικό σκελετό, πλην όμως αυτός κατασκευάστηκε μεταγενέστερα από τα επίδικα γεγονότα, δηλαδή το έτος 2016.  Θέση βεβαίως η οποία συγκρούεται με τη κοινή λογική εφόσον στην κατάσταση, την οποία κατά τον επίδικο χρόνο βρισκόταν η κατοικία, ήταν αδύνατο να αλλαχθεί ο σκελετός αυτής, χωρίς να είναι αναγκαίο να επεκταθώ περαιτέρω. Προφανής σκοπός του Μ.Υ 1 ήταν να δικαιολογήσει με κάθε τρόπο την αντισυμβατική συμπεριφορά των Εναγομένων.

Ακόμη ένας λόγος για τον οποίο δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η μαρτυρία του Μ.Υ 1 ήταν η περαιτέρω θέση του ότι η πρώτη επιλογή που πρότειναν στην Ενάγουσα ήταν να αγοράσουν μία άλλη κατοικία από αυτήν αξίας €400.000.  Μια όμως απλή ανάγνωση τις ανταλλαγείσας αλληλογραφίας μπορεί να διαπιστωθεί με ευκολία ότι ουδέποτε έγινε τέτοια εισήγηση προς την Ενάγουσα.

Ούτε και ο Μ.Υ 1 μπορεί να επικαλείται το γεγονός ότι η Ενάγουσα παραβίασε τις συμβατικές της υποχρεώσεις εφόσον ο ίδιος πλήρωσε μέρος της 3^ης  δόσης ως επιβεβαιώνεται από τις σχετικές αποδείξεις που η Ενάγουσα εξέδωσε.  Ο Εναγόμενος 1 για να πείσει το Δικαστήριο ότι δεν είναι λόγω της οικονομικής κρίσης που υπαναχώρησε από τα συμφωνηθέντα καταχώρησε στο Δικαστήριο σχετικούς τίτλους ιδιοκτησίας (Τεκμήρια 31-33) με σκοπό να καταδείξει ότι κατά τον επίδικο χρόνο δηλαδή το 2013 αγόρασε και άλλη ακίνητη ιδιοκτησία.  Ανατρέχοντας όμως στα εν λόγω Τεκμήρια  αυτά επιβεβαιώνουν το γεγονός ότι οι αγορές έλαβαν χώρα το 2017 και 2024, αντιστοίχως, και όχι κατά τον επίδικο χρόνο.   

Ανεξαρτήτως όμως της πιο πάνω κατάληξης του Δικαστηρίου και του τελικού ευρήματος μου ότι με τις σχετικές επιστολές που απέστειλαν οι τότε συνήγοροι των Εναγομένων, οι τελευταίοι δήλωσαν την πρόθεση τους για την υπαναχώρηση τους από τα συμφωνηθέντα, ότι δεν θα προχωρήσουν με την πληρωμή του εναπομείναντος ποσού της 3^ης δόσης και ότι δεν επιθυμούσαν πλέον την αγορά της επίδικης κατοικίας αλλά μια άλλης πιο φθηνής,  και ως εκ τούτου η Ενάγουσα είχε κάθε δικαίωμα να τερματίσει την συμφωνία, έξω και μακριά του κατά πόσο τήρησε ή όχι της συμβατικές της υποχρεώσεις, αναφέρω επιπρόσθετα και παρεμφερώς τα ακόλουθα.

Τα όσα οι Εναγόμενοι προβάλλουν ότι δηλαδή είναι η ίδια Ενάγουσα που παραβίασε τις συμβατικές της υποχρεώσεις και συνεπακόλουθα οι ίδιοι είχαν το κάθε δικαίωμα να μην προχωρήσουν με την υπόλοιπη πληρωμή της 3^ης δόσης, με κάθε σεβασμό δεν γίνονται αποδεκτοί.

Προχωρώ ευθύς αμέσως να ξεδιπλώσω το σκεπτικό του Δικαστηρίου. 

Ως έχει αναφερθεί ανωτέρω, αποτελεί βασική θέση της Ενάγουσας ότι η Εναγόμενη παραβίασε ουσιώδες όρο της μεταξύ τους συμφωνίας, και ειδικότερα τον όρος 16 (c) αυτής, σε σχέση με τον τρόπο καταβολής του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας. Από την άλλη αποτελεί θέση των Εναγομένων ότι για να είχαν συμβατική υποχρέωση να αποπληρώσουν την 3^η δόση του τιμήματος πώλησης θα έπρεπε να είχαν ολοκληρωθεί οι εσωτερικοί διαχωρισμοί της επίδικης κατοικίας, ως προνοούσε ο πιο πάνω όρος, το οποίο όμως δεν έχει επιστμβεί.

Το γεγονός ότι υπεγράφη η επίδικη συμφωνία (Τεκμήριο 2) δεν αμφισβητείται από τους Εναγόμενους.  Ούτε και αμφισβητούνται οι όροι αυτής. Ούτε και αμφισβητείται το γεγονός ότι ο όρος 16 (c) της επίδικης συμφωνίας ήταν ουσιώδης.  Διάσταση μεταξύ των μερών υπάρχει ως προς την ουσία και ερμηνεία του εν λόγω όρου.

Για να γίνουν πιο κατανοητές οι θέσεις των μερών παραθέτω αυτούσιο το άρθρο  16(c) της επίδικης συμφωνίας:

«The agreed price if Four Hundred Fifty Eight Thousand Euros (€458.000) plus V.A.T. to be paid as follows:

…

C.           €138.000 (i.e. 30%) plus V.A.T. within 3 months, from the day of signing this agreement, provided the internal partitions of the house will have been completed. »

 

Ως προκύπτει από το πιο πάνω λεκτικό της συμφωνίας η πληρωμή της 3^ης δόσης από τους Εναγόμενους προς την Ενάγουσα, σε σχέση με το τίμημα πώλησης της επίδικης κατοικίας, θα καταβαλλόταν νοουμένου ότι οι εσωτερικοί διαχωρισμοί (internal partitions) της κατοικίας θα είχαν ολοκληρωθεί.  Το Annex 6 της επίδικης συμφωνίας, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής, προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι

«internal partitions … are made of gypsum boards, plastered and painted.»

Το γεγονός ότι οι εσωτερικοί διαχωρισμοί είχαν ολοκληρωθεί, πέραν της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Ε 1, επιβεβαιώνεται και από τις φωτογραφίες της σελίδας 12 και 13 του Τεκμηρίου 20 αλλά και από τις επιπρόσθετες σχετικές φωτογραφίες του Τεκμηρίου 22 ( 3^η, 4^η, 5^η, 6^η, 7^η, 8^η και 9^η) που ο Μ.Ε 2 προσκόμισε στο Δικαστήριο, του οποίου την μαρτυρία αποδέχομαι πλήρως. Ο εν λόγω μάρτυρας άφησε εξαιρετικές εντυπώσεις στο Δικαστήριο εφόσον η μαρτυρία του ήταν αψεγάδιαστη.  Οι θέσεις αυτές των Μ.Ε 1 και Μ.Ε 2 περί ολοκλήρωσης των εσωτερικών διαχωρισμών επιβεβαιώνονται και από τις φωτογραφίες που ο ίδιος ο εμπειρογνώμονας-Μ.Υ 2 των Εναγομένων κατάθεσε μέσω του Τεκμηρίου 36 ( 20^η, 21^η , 25^η, 26^η, 27^η, 31^η, 34^η, 35^η, 36^η, 39^η φωτογραφία).

Αποτελεί θέση των Εναγομένων, θέση η οποία και προωθήθηκε και στην γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου τους,  ότι το λεκτικό του όρου 16 (c) της συμφωνίας προνοεί την πλήρη ολοκλήρωση (completion) των εσωτερικών διαχωρισμών. H φράση αυτή, σύμφωνα πάντοτε με την εκδοχή των Εναγομένων, θα πρέπει να ερμηνευθεί σε συνάρτηση με το Annex 6, και θα πρέπει να οδηγήσει το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι εσωτερικοί διαχωρισμοί θα θεωρούνταν ότι είχαν ολοκληρωθεί αφού ολοκληρωθούν ταυτόχρονα και οι ηλεκτρομηχανολογικές εργασίες αλλά και τα βαψίματα των διαχωριστικών. Θέση η οποία με κάθε σεβασμό δεν αποδέχομαι.   

Ο Μ.Ε. 1 επί του ζητήματος αυτού κατά την αντεξέταση του, σε σχετικές ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν (όπου και παραθέτω αυτούσιο απόσπασμα των πρακτικών ημερομηνίας 2.12.2024) ανάφερε πολύ εύστοχα τα ακόλουθα:

«Ε.       Θα συμφωνείτε μαζί μου ότι για να έχουν ολοκληρωθεί οι εσωτερικοί διαχωρισμοί μιας κατοικίας, θα έπρεπε να έχουν γίνει τα μπογιατίσματα, να έχουν τοποθετηθεί πέτρες επένδυσης, παράθυρα, πόρτες, μπογιατίσματα και τα λοιπά.  Παρακαλώ τη θέση σας.

Α.         Λοιπόν.  Είναι αστεία πράγματα βεβαίως.  Εγώ πρώτη φορά ακούω ένα σπίτι πριν να τελειώσει πρέπει να βάλεις πατώματα, να του βάλεις πόρτες;  Όχι, δεν ισχύει.  Βεβαίως δεν μπαίνουν οι πόρτες, αυτά μπαίνουν στην τελική διαδικασία.  Οι διαχωρισμοί είναι αυτοί που γίνονται για να ακολουθήσουν οι ηλεκτρολόγοι να τοποθετήσουν τις πρίζες, να ακολουθήσουν αυτοί που θα βάλουν τις κεντρικές θερμάνσεις.  Μετά θα κληθούν να μπουν τα πλακάκια, να γίνει βαφή και μετά να μπουν οι εξωτερικές πόρτες και παράθυρα.  Οι εσωτερικές πόρτες, τα βαψίματα και γενικά αυτό που αποκαλούμε finish τελειώνουν, γίνεται στο τέλος.

Ε.         Διαβάζω από το Τεκμήριο 3 παράγραφος 16(C) «…» και σας παραπέμπω στην παράγραφο 6 της συμφωνίας και διαβάζω από το παράρτημα 6 στην παράγραφο 2 «…».

Α.         Θα απαντήσω ξανά.  Κύριε συνήγορε  αυτό εδώ λέει τι θα γίνει, ότι όταν γίνουν αυτές οι δουλειές θα βαφτεί το σπίτι.  Αύριο μπορεί κάποιος να ισχυριστεί ότι στο παραδίδω άβαφτο.  Αυτό δεν έχει καμία σχέση που αναφέρεται εδώ.

Ε.         Η θέση σας κύριε εδώ για να λάβετε την πληρωμή της παραγράφου 16(C)που λέει «provided the internal partitions of the house will have been completed».  Τι έπρεπε να γίνει από μέρους σας για να δικαιούστε να πάρετε αυτή την πληρωμή;

Α.         Έπρεπε να γίνει ο εσωτερικός διαχωρισμός χωρίς finish γιατί υπήρχαν πάρα πολλές δουλειές…

Ε.         Μόνο το βάψιμο να απομείνει;

Α.         Μάλιστα, υπήρχε πάρα πολλή δουλειά που …

Ε.         Και αυτές τις κάνατε;

Α.         Μάλιστα.

Ε.         Έμεινε μόνο το βάψιμο;

Α.         Έπρεπε να μπουν τα πλακάκια, οι πόρτες και μετά να βαφτεί.

Ε.         Που αναφέρονται αυτά που λέτε στη συμφωνία πως δεν είστε υπόχρεος, δεν ήταν υποχρεωμένη η Ενάγουσα, την λέξη «complete».

Α.         Όχι, είναι future terms εδώ που περιγράφει «Exterior walls…» διαβάζω από το Annex 6 παράγραφος 2 «Exterior walls are made …».  Γιατί το αναφέρω αυτό;   Διότι μπορεί το σπίτι να μην ξεκίνησε η ανέγερση του  Γι’ αυτό λέμε, περιγράφουμε πως θα είναι.  «Internal partition and false ceilings … and painted»  Αυτός είναι ξεκάθαρος μελλοντικός, future terms γιατί κάποτε υπάρχουν σπίτια που είναι κατασκευασμένο το κέλυφος και υπάρχουν άλλα τα οποία δεν έχουν ανεγερθεί ακόμα.  Οπότε προχωρούμε βάσει σχεδίων, βάσει άδειας οικοδομής και λοιπά.  Αυτό αναφέρεται εδώ.  Όχι στην περίπτωση που αναφέρει ο κύριος συνήγορος».

Η θέση του Μ.Ε. 1 πέραν του ότι έχει λογική συνοχή επιβεβαιώνεται και από τον όρο 16 (d) της επίδικης συμφωνίας. Και τούτο γιατί η επόμενη δόση πληρωμής των Εναγομένων σε σχέση με την καταβολή του τιμήματος πώλησης, που αντικατοπτρίζει την 4^η  δόση, θα καταβαλλόταν εντός 5 μηνών από την υπογραφή της συμφωνίας νοουμένου ότι όλες οι πρόνοιες των ηλεκτρολογικών εργασιών και υδραυλικών εγκαταστάσεων θα είχαν ολοκληρωθεί. Επομένως, στην βάση του πιο πάνω όρου συνάγεται το συμπέρασμα ότι αφενός μεν οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις δεν θα ολοκληρώνονταν με την ολοκλήρωση των εσωτερικών διαχωρισμών αλλά σε μεταγενέστερο στάδιο από την ολοκλήρωση τους, αφετέρου δε θα έπρεπε πρώτα να γίνουν οι εν λόγω εργασίες και μετά να μπογιατιστούν οι εσωτερικοί διαχωρισμοί.  Ποιος ο λόγος εξάλλου να μπογιατίζονταν οι εσωτερικοί διαχωρισμοί, χωρίς να γίνουν πρώτα οι εν λόγω εργασίες, μετά να εκτελεσθούν αυτές στα διαχωριστικά και στην συνέχεια να μπογιατιστούν εκ νέου οι διαχωρισμοί δεν έχει καμία λογική.

Στην υπόθεση Χαραλάμπους Τρύφωνας και Άλλοι ν. Liberty Life Insurance Public Company Limited (πρώην Liberty Life Insurance Limited) (2011) 1 ΑΑΔ 1739 λέχθηκε ότι:

“Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Saab κ.ά. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Θεοχάρους v. Παστελλή (1993) 1 Α.Α.Δ. 240, Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Zωής (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1551, Αλεξάντρου v. Κωμοδρόμου κ.ά. (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 576, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).»

Στην δε υπόθεση Σιαπίτης ν. Κυμίσης, Πολιτική Έφεση Αρ. 281/2012, ημερομηνίας 16/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A445 λέχθηκε επίσης ότι:

«Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης…»

Επομένως καταλήγω και αποτελεί τελικό εύρημα μου ότι η Ενάγουσα είχε συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις αναφορικά με τον όρο 16(c) της επίδικης συμφωνίας και ολοκλήρωσε τον εσωτερικό διαχωρισμό της επίδικης κατοικίας. Ως εκ τούτου είχε το κάθε δικαίωμα να απαιτεί από τους Εναγομένους την πληρωμή του εναπομείναντος μέρους της 3^ης δόσης.

Σε σχέση με το παράπονο των Εναγομένων ότι η επίδικη κατοικία δεν είχε αναγερθεί σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές και τους όρους της επίδικης συμφωνίας εφόσον οι εξωτερικοί τοίχοι έπρεπε να αποτελούνταν από τρυπητά τούβλα στην εσωτερική πλευρά και με πέτρα της περιοχής στην εξωτερική πλευρά και αντ’ αυτού έχει τοποθετηθεί γυψοσανίδα στην εσωτερική πλευρά, και πάλι αυτό με κάθε σεβασμό δεν με βρίσκει σύμφωνο. Και τούτο γιατί σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Ε 2 αυτός διαπίστωσε ότι στην εξωτερική τοιχοποιία από την μέσα πλευρά υπήρχαν τούβλα διάκενα.  Μετά τα τούβλα έχει τοποθετηθεί μονωτικό υλικό (πετροβάμβακας) και από την εξωτερική πλευρά υπάρχει η παραδοσιακή πέτρα. Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται και από την 6η, 7η, 8η, και 10η φωτογραφία του Τεκμηρίου 22. Επίσης επιβεβαιώνεται και από την 3η, 5η, 6η, 9η, 22η, 30η, 31η και 33η του Τεκμηρίου 36 που ο Μ.Υ 2 προσκόμισε στο Δικαστήριο. Ο Μ.Υ 2 αποδέχθηκε το γεγονός ότι υπήρχαν τούβλα στην εσωτερική πλευρά και όχι γυψοσανίδες. Όπως καταδεικνύουν οι σχετικές φωτογραφίες που προσκόμισε ο Μ. Ε 2 αλλά και ο ίδιος ο εμπειρογνώμονας των Εναγομένων, Μ.Υ 2, είναι ξεκάθαρο ότι στην εσωτερική πλευρά του εξωτερικού τοίχου είχαν ανεγερθεί τούβλα, ως προέβλεπε η σχετική συμφωνία. Ο Μ.Υ 2 αλλά και ο Μ.Υ 1 προσπάθησαν να προωθήσουν την εκδοχή ότι ανάμεσα στον εξωτερικό τοίχο και τα τούβλα στο εσωτερικό μέρος είχε τοποθετηθεί ενδιάμεσα και ξύλο, δηλαδή κάτι επιπρόσθετο των όρων της επίδικης συμφωνίας και που δεν προβλεπόταν από αυτήν. Μία τέτοια θέση όμως δεν δικογραφείται από τους Εναγομένους. Το παράπονο των Εναγομένων με βάση το δικόγραφο τους ήταν άλλο. Αυτό έγκειται στο γεγονός ότι στην εσωτερική πλευρά δεν είχαν ανεγερθεί τούβλα. Αποτελεί σταθερή θέση της νομολογίας ότι το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση των επίδικων θεμάτων, όπως φαίνονται με το κλείσιμο των εγγράφων προτάσεων, ή με την τροποποίηση τους πριν το τέλος της δίκης και οι υποθέσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που εγείρονται στα δικόγραφα (Ayia Napa Nissi Development Ltd και Άλλοι ν. Χρίστου Παπαμιχαήλ (1992) 1 Α.Α.Δ. 549). Το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποφασίζει για ζητήματα που δεν αποτελούν μέρος της δικογραφίας (Βοσκού κ.ά. ν. Ζήνωνος (2003) 1 Α.Α.Δ. 695). Ως εκ τούτου η θέση αυτή απορρίπτεται.

Στρεφόμενος στο παράπονο των Εναγομένων ότι ο ενώ ο σκελετός της κατοικίας με βάση τους όρους της συμφωνίας θα έπρεπε να ήταν μεταλλικός ενώ οι Ενάγοντες χρησιμοποίησαν συνδυασμό ξύλινων κατασκευών θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο όρος αυτός δεν αποτελούσε προυπόθεση για την πληρωμή της 3^ης δόσης των Εναγομένων. Απλά αποτελεί ένα γενικό παράπονο αυτών σε μία προσπάθεια τους να προωθήσουν τη θέση ότι είναι η Ενάγουσα που παρέβη τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Σε κάθε όμως περίπτωση ούτε αυτή η θέση των Εναγομένων βρίσκει οποιοδήποτε πραγματικό έρεισμα. Ο Μ.Ε 2, του οποίου η μαρτυρία του έγινε αποδεκτή, ανάφερε ότι από την επιτόπια εξέταση που πραγματοποίησε στην επίδικη κατοικία διαπίστωσε ότι αυτή πράγματι είχε κατασκευαστεί με μεταλλικό σκελετό. Η θέση αυτή του Μ.Ε. 2 επιβεβαιώνεται και από τον εκτιμητή που η πλευρά τον τότε συνηγόρων των Εναγομένων διόρισε (Τεκμήριο 21) όπου στη σελίδα 4 της σχετικής έκθεσης του αναφέρεται ότι η επίδικη κατοικία «είναι κτισμένη από καλής ποιότητας υλικά, τοιχοποιία από επενδυμένη παραδοσιακή πέτρα σε μεταλλική κατασκευή». Η εν λόγω έκθεση ουδέποτε έχει αμφισβητηθεί από τους Εναγομένους καθ’ οιονδήποτε τρόπο, ούτε ηγέρθη οποιαδήποτε ένταση στην κατάθεση της, ούτε οι Εναγόμενοι έκαναν χρήση του άρθρου 26 του περί Αποδείξεως Νόμου ώστε να αντεξετάσουν τον συντάκτη αυτής αλλά ούτε και υπεβλήθη στον Μ.Ε 1 ότι το περιεχόμενο της δεν είναι αληθή. Περαιτέρω η έκθεση αυτή έγινε μετά από οδηγίες των ίδιων των Εναγομένων, μέσω των τότε συνηγόρων τους. Επομένως στην βάση των πιο πάνω το Δικαστήριο θα προσδώσει στο περιεχόμενο αυτής την αναγκαία βαρύτητα. Επιπρόσθετα, το γεγονός αυτό, ως έχει αναφερθεί ανωτέρω, γίνεται εν τέλει αποδεκτό και από τον Μ.Υ 1.

Ο μόνος που είχε αντίθετη άποψη επί του προκειμένου, ακόμη και από τον ίδιο τον Μ.Υ 1 αλλά και από την ίδια την έκθεση του Τεκμηρίου 21 που ετοιμάστηκε για λογαριασμό των Εναγομένων, ήταν ο Μ.Υ 2. Δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του εφόσον θα ήταν ακροσφαλές για το Δικαστήριο να καταλήξει σε σχετικά συμπεράσματα στηριζόμενος σε αυτή. Ο εν λόγω μάρτυρας ισχυρίσθηκε, μέσω της σχετικής πραγματογνωμοσύνης που κατάθεσε στο Δικαστήριο (Τεκμήριο 36) ότι κατά την επίσκεψη του στην επίδικη κατοικία, περί τον Ιανουάριο του 2025, ότι οι εξωτερικοί τοίχοι δεν ήταν συμφώνως των τεχνικών προδιαγραφών. Πέραν του γεγονότος ότι ως αναφέρθη ανωτέρω ο εν λόγω ισχυρισμός δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα, οι σχετικές θέσεις του Μ.Υ 2 επί του ζητήματος αυτού καταδεικνύουν ότι σκοπός του δεν ήταν να παραθέσει την πραγματική διάσταση των γεγονότων αλλά να εξυπηρετήσει την εκδοχή του εντολέα του, Μ.Υ 1. Και τούτο γιατί σε σχετική ερώτηση που του υποβλήθηκε ότι πέραν από τούβλα και πέτρα υπάρχει ξύλο, δηλαδή κάτι επιπρόσθετο από αυτό που προβλέπετο στη συμφωνία, ο εν λόγω μάρτυρας δίστασε αρχικά να αναφέρει ότι με τον τρόπο αυτό παρέχετο περισσότερη προστασία στην κατοικία ενώ στη συνέχεια αποδέχθηκε το γεγονός αυτό.  Για του λόγου το αληθές παραπέμπω στη σελίδα 12 και 13 των πρακτικών ημερομηνίας 18.2.2025 όπου ο Μ.Υ 2 ανάφερε τα ακόλουθα:

«Ε.       Άρα υπήρχε κάτι περισσότερο από εκείνο που αναγράφετουν στες προδιαγραφές.

Α.         Είχε μια διαφορά με τις προδιαγραφές.

Ε.         Τούτο ήταν κάτι πιο φθηνό ή κάτι πιο ακριβό;

Α.         Δεν μπορώ να το γνωρίζω.

Ε.         Δεν μπορείτε να το γνωρίζετε, ήσαστε πολιτικός μηχανικός.

Α.         Εγώ είδα ότι είσιε διαφορά, μπορεί να εν πιο φτηνό, μπορεί να εν πιο ακριβό, εν κάμνω κοστολόγηση.

Ε.         Κύριε μάρτυρα, οι τεχνικές προδιαγραφές ελέαν ότι θα έβαλλε τούβλο τζιαι πέτρα, ενδιάμεσα τους έβαλε κάτι το οποίο εσύ λέεις ότι ήταν ξύλινη επένδυση.

Α.         Ναι, το οποίο δεν σουβάδισε, δεν μπορείς να βάλεις την πέτρα κατευθείαν πας το τούβλο, θέλεις μια προετοιμασία, εν την έκαμε την προετοιμασία έβαλε το ξύλο, μπορεί να εν καλύτερα, μπορεί να εν χειρότερα, εν ημπορώ να εκφέρω γνώμη για τούτο, εν ήμουν ο μηχανικός του έργου.

Δικαστήριο προς μάρτυρα: Κατά τη γνώμη σας ερωτάστε, τούτο προσφέρει περισσότερη προστασία σε ένα σπίτι;

Α.         Κατά τη γνώμη μου όι γιατί το ξύλο μπορεί να βραχεί, μπορεί οτιδήποτε.  Εγώ τούτο που μπορώ να πω ξεκάθαρα ότι το ξύλο δεν αναγράφεται στες προδιαγραφές.

Ε.         Εγώ σου λέω ότι τούτο το πράγμα που λέει εσύ ως ξύλο, είναι προς όφελος της κατοικίας γιατί παρέχει και ηχομόνωση αλλά και θερμομόνωση.

Α.         Δεν αντιλέγω, μπορεί να έχετε δίκαιο αλλά που τη στιγμή που οι προδιαγραφές λέουν ότι εν πρέπει να υπάρχει έπρεπε τουλάχιστον να αλλάξουν οι προδιάγραφες.»

 

Σε σχέση με την διαπίστωση του ότι ο σκελετός του κτιρίου ενώ έπρεπε να είναι μεταλλικός είναι συνδυασμός μεταλλικής και ξύλινης κατασκευής σημειώνω καταρχάς ότι αυτός έρχεται σε αντίθεση με την θέση του Μ.Υ 1, ο οποίος αποδέχθηκε ότι η επίδικη κατοικία πράγματι ανεγέρθηκε με μεταλλική κατασκευή. Επίσης οι φωτογραφίες 20,23 και 27 του Τεκμηρίου 36 που ο ίδιος κατάθεσε τον διαψεύδουν, εφόσον φαίνεται ξεκάθαρα ότι σκελετός της κατοικίας ήταν μεταλλικής κατασκευής. Συμφώνησε επίσης με το γεγονός ότι η μεταλλική κατασκευή υπάρχουν σημεία που χάνεται μέσα στους τοίχους άρα δεν είναι εμφανής. Στην ουσία με την θέση του αυτή αποδέκτηκε εμμέσως ότι ο σκελετός της κατοικίας ήταν όντως μεταλλικός. 

Σε σχέση με τον ισχυρισμό του ότι τα εσωτερικά διαχωριστικά δεν έχουν ολοκληρωθεί (εκκρεμούν διαχωριστικά μεταξύ μπάνιου και γκαρνταρόμπας, στο κυρίως υπνοδωμάτιο στον όροφο όπως και επίσης και στο ισόγειο μεταξύ κουζίνας και τραπεζαρίας και τραπεζαρίας με καθιστικό) αυτή διαψεύδεται από τις φωτογραφίες που ο ίδιος κατάθεσε στο Δικαστήριο και επιπρόσθετα δεν παραπέμπει αυτό, μέσω της έκθεσης του, σε οποιαδήποτε φωτογραφία που να επιβεβαιώνει τα λεγόμενα του. Πέραν του γεγονός ότι ενώ ο Μ.Υ 1 ανάφερε ότι δεν υπήρχαν καθόλου διαχωρισμοί, ενώ ο Μ.Υ 2 ισχυρίστηκε ότι απουσίαζαν κάποιοι διαχωρισμοί, εντούτοις η θέση αυτή του τελευταίου είναι γενική και αόριστη εφόσον δεν παράπεμψε ούτε μέσω της έκθεσης του αλλά ούτε και μέσω της δια ζώσης μαρτυρίας του σε οποιεσδήποτε φωτογραφίες που να τεκμηριώνουν τη θέση του. Επίσης οι φωτογραφίες 37, 38 και 39 της έκθεσης του επιβεβαιώνουν την εκδοχή της Ενάγουσας ότι ολοκληρώθηκαν οι διαχωρισμοί. 

Στην υπόθεση Αυγουστή Κωστάκης και Άλλος ν. Πέτρου Χρ. Ιωάννου (2005) 1 ΑΑΔ 1498 τονίσθηκε ότι η γνώμη του πραγματογνώμονα θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνονται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. Διαφορετικά το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχτεί και να στηριχτεί στη μαρτυρία του. 

Έχοντας ως δεδομένο την αποδοχή της μαρτυρίας των Μ.Ε. 1 και 2, την απόρριψη της μαρτυρίας των Μ.Υ. 1 και 2 καταλήγω στο τελικό εύρημα και συμπέρασμα ότι η Ενάγουσα δεν παρέβη τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ότι αντίθετα είναι οι Εναγόμενοι που δεν τήρησαν τις δικές τους συμβατικές υποχρεώσεις παραβιάζοντας ουσιώδη όρο της επίδικης συμφωνίας.  Και όχι μόνο παραβίασαν αυτήν αλλά με ξεκάθαρο και ρητό τρόπο, για δικούς τους άγνωστους λόγους προς το Δικαστήριο, αποκήρυξαν την συμφωνία δηλώνοντας την πρόθεση τους να υπαναχωρήσουν από τα συμφωνηθέντα εφόσον δεν επιθυμούσαν πλέον την αγορά της επίδικης κατοικίας. Με βάση το ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρικό υλικό ο λόγος για τον οποίο οι Ενάγοντες επικαλέστηκαν για τον τερματισμό της Συμφωνίας ουδέποτε απορρίφθηκε ή αμφισβητήθηκε καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τους Εναγομενους παρά την μεταξύ τους αλληλογραφία που ακολούθησε.

Με τη στάση τους αυτή οι Εναγομένοι κατέστησαν σαφές πως ανεξαρτήτως του αν η Ενάγουσα τήρησε ή όχι τις συμβατικές της υποχρεώσεις, ότι οι ίδιοι δεν επιθυμούσαν την συνέχιση της επίδικης συμφωνίας και την αγορά της επίδικης κατοικίας.

Επομένως η Ενάγουσα στη βάση της συμπεριφοράς των Εναγομένων είχε κάθε λόγο να τερματίσει την επίδικη συμφωνία.  Ο εν λόγω τερματισμός ήταν υπό τις περιστάσεις και νόμιμος και δικαιολογημένος και αυτό αποτελεί τελικό εύρημα του Δικαστηρίου.

Εκεί που ο ένας συμβαλλόμενος αρνηθεί να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις είτε στο σύνολο τους είτε σε κάποιο σημαντικό βαθμό τότε ο άλλος συμβαλλόμενος έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση και να θεωρήσει τον εαυτό του ως απαλλαγμένο από οποιαδήποτε περαιτέρω υποχρέωση εκπλήρωσης της. Το αθώο μέρος έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση και αν επιλέξει αυτό να διεκδικήσει αποζημιώσεις, είτε να επιμείνει στην τήρηση της και να αξιώσει αποζημιώσεις (Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1Β Α.Α.Δ. 1311).

Στην υπόθεση Α.Ν. Stasis Estates Co. Ltd v. George Evans Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, 393, αναφέρεται ότι «η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της. Παύει η συμφωνία να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη:  Διασφαλίζεται όμως το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να αξιώσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υπέστη».

Ως δε προβλέπεται στο άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ο ζημιωθείς λόγω παράβασης της σύμβασης έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για την ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής της παράβασης.

Tο σύνηθες μέτρο της αποζημίωσης για διάρρηξη συμφωνίας συναρτάται με το ποσό που θα χρειαζόταν για να τεθεί το αναίτιο μέρος στη θέση που θα ήταν αν η συμφωνία εκτελείτο κανονικά (Γρηγορίου ν. Sun Sea (SS) Developers Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 1/2013, ημερομηνίας 30.1.2019, Alpan (Αδελφοί Τάκη) Λτδ ν. Τρυφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ. 679 και Α. Panayides Contracting Ltd v. M & M Frangos Engineering and Contracting Ltd (2012) 1 A.A.Δ. 1136). Όπως διευκρινίζεται στην Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ. κ.ά. Τρυφωνίδου (ανωτέρω), η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στην θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι την ζημία την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας.

Ο κανόνας είναι δε ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης - παράβασης της σύμβασης διότι η ζημία την οποία υπέστη το αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο εκείνο και καθένας εκ των συμβαλλομένων μπορεί να κατευθύνει τις πράξεις του ανάλογα με τη νέα κατάσταση πραγμάτων.

Με δεδομένο το πιο πάνω εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι Εναγόμενοι παραβίασαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και στη βάση αυτού η Ενάγουσα νόμιμα και δικαιολογημένα προχώρησε στον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας, προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω κατά πόσον το αθώο μέρος, στην προκειμένη περίπτωση η Ενάγουσα, δικαιούται να αξιώνει οποιεσδήποτε αποζημιώσεις από τους Εναγόμενους για τις κατ’ ισχυρισμόν ζημιές που με βάση τη δική της εκδοχή υπέστη. 

Η Ενάγουσα στη βάση των δικογραφημένων θέσεων της αξιώνει από τους Εναγομένους ειδικές αποζημιώσεις ύψους €17.265. To ποσό αυτό, σύμφωνα πάντοτε με την δική της εκδοχή, προκύπτει ως η τελική της ζημιά αφού αφαιρεθεί από την συνολική ζημιά που υπέστη και που ανέρχεται στο ποσό των €198.665, το ποσό των €181,460 που οι Εναγομένοι έχουν ήδη καταβάλει.

Η συνολική ζημιά της Ενάγουσας, ύψους €198.665, σύμφωνα με την ίδια, προκύπτει ως ακολούθως:

α) Προμήθεια ύψους €30.000 που η Ενάγουσα κατέβαλε στην εταιρεία Agistri Holdings Ltd («Agistri») για την πώληση της επίδικης κατοικίας.

β)  Το Φ.Π.Α που κατέβαλε η Ενάγουσα σε σχέση με την πώληση της επίδικης κατοικίας, συνολικού ύψους €26.371.

γ)    Το ποσό που κατέβαλε η Ενάγουσα για την κατασκευή της πισίνας στην επίδικη κατοικία, συνολικού ύψους €9.519. 

δ)    Επιπλέον εργασίες (χαλάσματα) που η Ενάγουσα κατέβαλε προς την εταιρεία Silverland Constructions & Developments Ltd («Silverland»), συνολικού ύψους €16.530.

ε)    Κόστος για τη δημιουργία διάτρησης στην επίδικη κατοικία συνολικού ύψους €24.570.

στ)  Μείωση της αγοραίας αξίας της επίδικης κατοικίας κατά 30% που ισοδυναμεί στο ποσό των €90.600. 

Το πρώτο πράγμα το οποίο θα πρέπει να επισημανθεί, με βάση τις πιο πάνω αξιώσεις της Ενάγουσας, είναι ότι αυτή αποδέχεται πως το ποσό που οι Εναγόμενοι ήδη της κατέβαλαν για την αγορά της επίδικης κατοικίας, με τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας,  αυτό δικαιωματικά θα πρέπει να επιστραφεί στους Εναγόμενους.  Και τούτο γιατί η οποιαδήποτε αξίωση της Ενάγουσας έναντι των Εναγομένων περιλαμβάνει την αφαίρεση από την συνολική ζημιά που υπέστη η πρώτη, του ποσού που οι τελευταίοι της κατέβαλαν. Σε κάθε όμως περίπτωση και ανεξαρτήτως της θέσης της Ενάγουσας, οι Εναγόμενοι δικαιούνται επιστροφή του ποσού που κατέβαλαν σε αυτήν στη βάση των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού εφόσον με τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας οι τελευταίοι δεν απέκτησαν την επίδικη κατοικία.  Η συμφωνία έχει τερματιστεί και στη βάση των γενικών αρχών των συμβάσεων ό,τι απέκτησε το ένα μέρος από το άλλο, δυνάμει των όρων της επίδικης συμφωνίας, πρέπει να επιστραφεί στο άλλο μέρος. Στην παρούσα περίπτωση οι Εναγομένοι αξιώνουν με την ανταπαίτηση τους τα χρήματα που κατέβαλαν στην Ενάγουσα. Τα ποσά αυτά καταβλήθηκαν στην Ενάγουσα έναντι ανταλλάγματος το οποίο δεν έχει δοθεί οπότε είναι ανακτητέο ως χρέος (Kαλησπέρας Kώστας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867).  Η κατοικία ουδέποτε περιήλθε στην κατοχή των Εναγομένων.  Με αυτά τα δεδομένα στην απουσία ανταλλάγματος, η υποχρέωση της Ενάγουσας να επιστρέψει το ποσό των €181.460 για την αποκατάσταση των Εναγομένων καθίσταται απόλυτη (Αγαπίου ν. Λεωνίδου (2007) 1Α Α.Α.Δ. 50 και Νικολάου κ.ά. ν. Ιακωβίδη ως Εκκαθαριστή της A & G Property Wise Development Ltd (2014) 1Β Α.Α.Δ. 1482, DEMARI KRONOS LIMITED v. MICHAEL LESLIE GRAY κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014, 22/2/2023, ECLI:CY:AD:2023:A62 Geoffrey Lipscombe κ.α. v Nicos Demetriou Finance and Construction Ltd κ.α., ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 248/2015, 18/10/2024.

Στην υπόθεση DEMARI KRONOS LIMITED v. MICHAEL LESLIE GRAY (ανωτέρω) λέχθηκε ότι:

«Παραμένει το ζήτημα των ποσών που οι Εφεσίβλητοι είχαν πληρώσει στην Εφεσείουσα.  Πρόκειται για ποσά που έχουν καταβληθεί και εισπραχθεί στη βάση συμφωνίας που έχει τερματιστεί, με συνέπειες όπως έχουν παρατεθεί πιο πάνω.  Η καταβολή τους δικογραφείται στην Έκθεση Απαίτησης, όπως και η αξίωση επιστροφής τους.  Οι ισχυρισμοί δηλαδή που θα τεκμηρίωναν την αξίωση για επιστροφή τους σε αυτή τη βάση είναι δικογραφημένοι στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης (Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1(A) A.A.Δ. 400, 407-8).  Δεν νοείται να επιτραπεί στην Εφεσείουσα να τα κρατήσει, πλουτίζοντας άδικα σε βάρος των Εφεσίβλητων.  Εφόσον η Εφεσείουσα δεν είχε υποστεί ζημιά η οποία θα μπορούσε στη βάση της δικογραφίας της να της αποδοθεί, αν δεν διαταχτεί να τα επιστρέψει, θα κερδίσει άδικα τα ποσά που είχε εισπράξει (Καταφυγιώτης κ. ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746, 1753-4).»

 

Προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω κατά πόσο η Ενάγουσα στη βάση της ενώπιον του Δικαστηρίου προσκομισθείσας μαρτυρίας απέδειξε τις εν λόγω ειδικές ζημιές τις οποίες ισχυρίζεται υπέστη λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων. Σχετική επί τούτου ήταν η μαρτυρία των Μ.Ε 1 και Μ.Ε 3.

Η απόδειξη ειδικών ζημιών κινείται μέσα σε αυστηρά πλαίσια.  Είναι καθιερωμένη αρχή ότι οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να καταγράφονται στις έγγραφες προτάσεις με λεπτομέρειες και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα.  Η Νομολογία επιβάλλει σε διάδικο την υποχρέωση να αποδεικνύει την ζημία του με θετική μαρτυρία, αυστηρότητα, σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (Ανδρέα Πίριλλου v Ρουπινέττας Κονναρή (2000) 1 Α.Α.Δ. 1153, Ελισάβετ Ηρακλέους ν. Ρένου Πίτρου (1994) 1 ΑΑΔ 239, Ανδρέας Σπύρου ν. Άριστου Χ΄΄ Χαραλάμπους (1989) 1Ε ΑΑΔ 298, Λαζούρας ν. Σκυλλουριώτου (1992) 1 ΑΑΔ 168, Θεμιστοκλέους ν. Παρασκευά (1992) 1 ΑΑΔ 498 και Mc Gregor on Damages, 15η έκδοση, παράγραφος 23, σελ. 15, Κούνουνα κ.α. ν. Κώστας Κυριάκου & Υιός Λτδ κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 2126).

α) Προμήθεια ύψους €30.000 που η Ενάγουσα κατέβαλε για την πώληση της επίδικης κατοικίας στην Agistri

Σε σχέση με την εν λόγω ζημιά ήταν η θέση του Μ.Ε.1 ότι η σύναψη της επίδικης συμφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων προέκυψε από τη διαφήμιση και μεσολάβηση της πιο πάνω εταιρείας, στην οποία η Ενάγουσα συμφώνησε να καταβάλει το ποσό των €30.000. Προς το σκοπό αυτό ο Μ.Ε.1 προσκόμισε στο Δικαστήριο σχετικό τιμολόγιο, ημερομηνίας 05.09.12 (Τεκμήριο 16), που η εν λόγω εταιρεία εξέδωσε προς την Ενάγουσα.  Λόγω της υπαναχώρησης των Εναγομένων και της μη ολοκλήρωσης της συμφωνίας η Ενάγουσα κατέβαλε εν τέλει το ποσό των €18.000 το οποίο και αξιώνει από τους Εναγομένους. 

Ο Μ.Ε.3 προσκόμισε τραπεζικές καταστάσεις λογαριασμού της Ενάγουσας (Τεκμήριο 23) που διατηρούσε κατά τον επίδικο χρόνο σε δύο πιστωτικά ιδρύματα, οι οποίες επιβεβαιώνουν, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, ότι η Ενάγουσα εξέδωσε επιταγή στις 28.02.14 (Τράπεζα Κύπρου) προς την Agistri για το ποσό των €10.000 καθώς και υπάρχει αίτηση της Ενάγουσας για διενέργεια εμβάσματος (Societe)  στην εν λογω εταιρεία για το ποσό των €8.000. 

Οι Εναγόμενοι δεν αμφισβητούν ότι το εν λόγω τιμολόγιο εκδόθηκε από την  Agistri στην Ενάγουσα για τις υπηρεσίες που η πρώτη της προσέφερε αναφορικά με την διαφήμιση της επίδικης κατοικίας. Ο Μ.Ε.1 επιβεβαίωσε, κάτι που δεν αμφισβητήθηκε, ότι το συγκεκριμένο τιμολόγιο (Τεκμήριο 16) εκδόθηκε για τον πιο πάνω σκοπό, παρά το γεγονός ότι αυτό είναι γενικό. Το μόνο που οι Εναγόμενοι αμφισβήτησαν, μέσω της αντεξέτασης των Μ.Ε1 και Μ.Ε.3, ήταν το κατά πόσο η Agistri δικαιούτο να λάβει τέτοια αμοιβή εφόσον δεν ήταν κτηματομεσίτης.  Όπως όμως ο Μ.Ε.1 ανάφερε, του οποίου τη μαρτυρία αποδέχομαι, η εν λόγω εταιρεία δεν ήταν κτηματομεσιτική αλλά προέβαινε σε διαφήμιση της επίδικης κατοικίας στη Ρωσία.  Αμφισβητήθηκε επίσης το γεγονός ότι δεν εκδόθηκαν αποδείξεις της Agistri προς την Ενάγουσα. Πράγματι δεν προσκομίσθηκαν τέτοιες αποδείξεις. Όμως το γεγονός ότι καταβλήθηκε το ποσό των €8000 επιβεβαιώνεται μέσα από την κατάσταση λογαριασμού της Ενάγουσας στην Societe (ημερομηνίας 18.10.12 έναντι της πληρωμής του Τιμιλογίου 2/2012 το οποίο είναι ο αριθμός του τιμολογίου Τεκμήριο 16). Δεν μπορώ όμως να εκφράσω την ίδια άποψη για την πληρωμή του υπολοίπου ποσού των €10000 που η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι κατέβαλε στην Agistri. Και τούτο γιατί στην τραπεζική κατάσταση της Ενάγουσας που διατηρούσε στην Τράπεζα Κύπρου (Τεκμήριο 23) ο Μ.Ε 3 ισχυρίσθηκε ότι στις 28.2.2014 (με ημερομηνία εκτέλεσης της εν λόγω πράξης 4.3.2014), η Ενάγουσα εξέδωσε σχετική επιταγή προς την Agistri για το πιο πάνω ποσό. Δεν αναγράφεται όμως στην εν λόγω τραπεζική κατάσταση ότι η εν λόγω επιταγή εκδόθηκε προς την πιο πάνω εταιρεία, ούτε επιβεβαιώνεται το γεγονός αυτό από την τραπεζική κατάσταση που διατηρεί στην Ελληνική Τράπεζα (μέρος του Τεκμηρίου 23). Έχοντας και ως δεδομένο ότι η Ενάγουσα δεν προσκόμισε ούτε την σχετική επιταγή σε συνάρτηση με το γεγονός ότι δεν προσκομίσθηκε και σχετική απόδειξη της Agistri καταλήγω ότι αυτή δεν απέδειξε την συγκεκριμένη πληρωμή με τρόπο θετικό, αυστηρό και σαφή όπως υποδεικνύει η σχετική πιο πάνω νομολογία.  Ως εκ τούτου η Ενάγουσα, στη βάση των πιο πάνω δεδομένων, απέδειξε, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, μερικώς την εν λόγω ειδική ζημιά μόνο για το ποσό των €8000, το οποίο και της επιδικάζεται. 

β) ΦΠΑ που η Ενάγουσα κατέβαλε στην υπηρεσία Φ.Π.Α συνολικού ύψους €26.371. 

Αποτελεί θέση της Ενάγουσας ότι από τα ποσά που εισέπραξε από τους Εναγόμενους όφειλε να καταβάλει στην πιο πάνω υπηρεσία και χρεώθηκε με Φ.Π.Α, ίσο με το πιο πάνω ποσό. Ως εκ τούτου υπέστη την αντίστοιχη ζημιά, την οποία και αξιώνει από τους Εναγομένους.

Δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός στο Δικαστήριο ότι πράγματι η Ενάγουσα για την πώληση του επίδικου ακινήτου κατέβαλε στην Υπηρεσία ΦΠΑ το συνολικό ποσό των €25.767,64. 

Κρίνω εν προκειμένω ότι η Ενάγουσα δεν μπορεί να αξιώνει το εν λόγω ποσό από τους Εναγομένους στην βάση του ότι δεν έχει υποστεί οποιαδήποτε ζημιά.  Και τούτο γιατί η Ενάγουσα έλαβε το εν λόγω ποσό Φ.Π.Α από τους Εναγόμενους, οι οποίοι είναι αυτοί που το όφειλαν στο κράτος, και η Ενάγουσα όφειλε, όπως και έπραξε, να το καταβάλει ακολούθως στην υπηρεσία Φ.Π.Α. Με την πληρωμή του Φ.Π.Α από τους Εναγομένους προς την Ενάγουσα, στην ουσία η τελευταία κατέστη εμπιστευματοδόχος του κράτους.   Το Φ.Π.Α που καταβλήθηκε από την Ενάγουσα δεν καταβλήθηκε από δικά της χρήματα, αλλά από χρήματα που οι ίδιοι οι Εναγόμενοι της κατέβαλαν.  Διαφορετική θα ήταν η περίπτωση, που εν προκειμένω δεν είναι αυτή, αν η Ενάγουσα προχωρούσε και κατέβαλλε ολόκληρο το Φ.Π.Α του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας προς την εν λόγω υπηρεσία, χωρίς οι Εναγόμενοι να της το καταβάλουν.  Στην προκειμένη περίπτωση η Ενάγουσα ουδέποτε κατέβαλε Φ.Π.Α χωρίς προηγουμένως να το εισπράξει από τους Εναγόμενους.  Επομένως η αξίωση αυτή της Ενάγουσας απορρίπτεται. 

 

γ)   Το ποσό που κατέβαλε η Ενάγουσα για την κατασκευή της πισίνας στην επίδικη κατοικία, συνολικού ύψους €9.519. 

Αποτελεί θέση του Μ.Ε.1 ότι μετά από αίτημα των Εναγομένων έγινε αναβάθμιση της πισίνας με σύστημα υπερχείλισης, τοποθέτησης ψηφίδων και άλατος καθώς και επέκταση της.  Για τις εν λόγω εργασίες η εταιρεία Ανδρέας Χρ. Γεωργίου Κατασκευές Λτδ εξέδωσε σχετικό τιμολόγιο (Τεκμήριο 18) για το πιο πάνω ποσό, πλέον ΦΠΑ, (€10.531,61) το οποίο και η Ενάγουσα κατέβαλε.  Ο Μ.Ε.3 κατέθεσε σχετικές αποδείξεις πληρωμής του εν λόγω ποσού (Τεκμήριο 25) που η εν λόγω εταιρεία εξέδωσε προς την Ενάγουσα. Ουδέποτε οι Εναγομένοι αμφισβήτησαν ότι έδωσαν τέτοιες οδηγίες στην Ενάγουσα για αναβάθμιση της πισίνας αλλά ούτε και αμφισβήτησαν ότι η Ενάγουσα κατέβαλε τα εν λόγω ποσά. Αντίθετα, το μόνο το οποίο αμφισβήτησαν ήταν το γεγονός ότι κάποιες από τις πιο πάνω εργασίες αναβάθμισης δεν έγιναν και ως εκ τούτου δεν δικαιούται να αξιώνει τα εν λόγω ποσά από τους Εναγομένους.  Το γεγονός ότι δεν εκτελέστηκαν κάποιες εργασίες και δεν τοποθετήθηκαν οι σχετικές ψηφίδες στην πισίνα (ως φαίνεται και από τις σχετικές φωτογραφίες που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο) δεν έχει ιδιαίτερη σημασία στην προκειμένη περίπτωση. Και τούτο γιατί η Ενάγουσα, στη βάση των απαιτήσεων των Εναγόμενων και των οδηγιών που έλαβε, προχώρησε στην πληρωμή του εν λόγω τιμολογίου.  Αν η επίδικη συμφωνία δεν τερματιζόταν, η πιο πάνω εταιρεία σε συμφωνία με την Ενάγουσα είχε την υποχρέωση να ολοκληρώσει και τις ανάλογες εργασίες.  Η εν λόγω εταιρεία ανέλαβε να εκτελέσει τη συγκεκριμένη εργασία, την οποία όμως εν τέλει δεν εκτέλεσε λόγω προφανούς τερματισμού της συμφωνίας εξ υπαιτιότητας των Εναγομένων.  Αν η συμφωνία τηρείτο κανονικά και η Ενάγουσα δεν ολοκλήρωνε τη συμφωνία για αναβάθμιση της πισίνας τότε αυτή θα ήταν υπόλογη έναντι των Εναγομένων.  Συνεπακόλουθα η Ενάγουσα απέδειξε στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την εν λόγω ειδική ζημιά και η οποία της επιδικάζεται. 

δ) Επιπλέον εργασίες (χαλάσματα) που η Ενάγουσα κατέβαλε προς την εταιρεία Silverland Constructions & Developments Ltd («Silverland»), συνολικού ύψους €16.530.

Σε σχέση με το εν λόγω αξιούμενο κονδύλι ήταν η θέση του Μ.Ε.1 ότι κατά τον χρόνο υπογραφής της συμφωνίας οι οικοδομικές εργασίες της κατοικίας βρίσκονταν σε εξέλιξη.  Η Ενάγουσα για να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες της επίδικης συμφωνίας που αφορούσαν τις επιπρόσθετες (extra) εργασίες (Τεκμήριο 4) για την κατασκευή μπαλκονιού και την προσθήκη τριγωνικού παραθύρου, αναγκάστηκε να προβεί σε διάφορα χαλάσματα υφιστάμενων κατασκευών. Προς το σκοπό αυτό η Ενάγουσα κατέβαλε στον εργολάβο της επίδικης κατοικίας, δηλαδή στην εταιρεία Silverland (αποτελεί κοινό τόπο ότι είναι συμφερόντων του Μ.Ε.1) το πιο πάνω ποσό, έναντι του τιμολογίου, ημερομηνίας 05.09.12 (Τεκμήριο 15), που η εν λόγω εταιρεία εξέδωσε προς την Ενάγουσα.  Για να αποδείξει την πληρωμή του εν λόγω τιμολογίου ο Μ.Ε.3 προσκόμισε κατάσταση (Τεκμήριο 26) που διατηρεί το λογιστήριο της Ενάγουσας που βεβαιώνει, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, ότι μεταφέρθηκε από την Ενάγουσα στην εν λόγω εταιρεία στις 07.09.12 και 11.09.13, αντιστοίχως, το συνολικό ποσό των €20.000. 

Κρίνω ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε την εν λόγω ζημιά. Καταρχάς ως παραδέχθηκε ο Μ.Ε 3 οι εν λόγω πληρωμές της Ενάγουσας προς την Silverland, συνολικού ύψους €20.000, δεν αποδεικνύουν ότι αυτές καταβλήθηκαν έναντι του τιμολογίου (Τεκμήριο 15) εφόσον, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, αυτό που αποδεικνύεται στην προκειμένη περίπτωση είναι η μεταφορά χρημάτων από τη μία εταιρεία στην άλλη, στη βάση της διαχρονικής τους συνεργασίας εφόσον η εν λόγω εταιρεία ήταν η εργολάβος στα διάφορα έργα της Ενάγουσας.

Σε κάθε όμως περίπτωση ανατρέχοντας στο Τεκμήριο 26 ουδόλως αυτό αποδεικνύει ότι η εν λόγω πληρωμή έγινε για την εξόφληση του πιο πάνω τιμολογίου.  Εξάλλου ο Μ.Ε.3 αποδέχθηκε ότι για την πιο πάνω πληρωμή «δεν υπήρχε συγκεκριμένο τιμολόγιο τη δεδομένη στιγμή» (σελίδα 15 των πρακτικών ημερομηνίας 09.12.24).

Περαιτέρω το όνομα της εταιρείας που αναγράφεται στο τιμολόγιο είναι διαφορετικό από το όνομα της εταιρείας που φαίνεται στην εσωτερική κατάσταση (Τεκμήριο 26)  του λογιστηρίου της Ενάγουσας.  Το τιμολόγιο το εξέδωσε η εταιρεία Silverland Constructions and Developers Ltd ενώ στις καταστάσεις του λογιστηρίου της Ενάγουσας αναγράφεται ότι η πληρωμή έγινε προς την εταιρεία Silverland Development Ltd.  Περαιτέρω το ποσό πληρωμής (€20.000) είναι διαφορετικό από το ποσό του τιμολογίου (€16.530). Συνεπακόλουθα η αξίωση αυτή της Ενάγουσας απορρίπτεται εφόσον δεν αποδείχθηκε με τη δέουσα αυστηρότητα και σαφήνεια ως η νομολογία ορίζει. 

ε)  Κόστος για τη δημιουργία διάτρησης στην επίδικη κατοικία συνολικού ύψους €24.570.

Είναι η θέση της Ενάγουσας ότι με βάση τη συμφωνία για τις επιπρόσθετες (extra) εργασίες (Τεκμήριο 4), η Ενάγουσα, κατ’ απαίτηση των Εναγομένων, ανέλαβε την διάνοιξη διάτρησης στην επίδικη κατοικία. Προς το σκοπό αυτό  πλήρωσε, σύμφωνα με τον Μ.Ε 1 και Μ.Ε 3, σε κάποιον Σταύρο Σταυρή το ποσό των €12.285 για την διεκπεραίωση της εν λόγω εργασίας.  Ο Σταύρος Σταυρής εξέδωσε προς την Ενάγουσα το τιμολόγιο (Τεκμήριο 17), ημερομηνίας 26.10.12, για το πιο πάνω ποσό των €12.285, το οποίο συμπεριλαμβάνει και το Φ.Π.Α. 

Ανατρέχοντας στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 4 πράγματι η διάνοιξη της διάτρησης συμπεριλαμβανόταν στις επιπρόσθετες εργασίες που η Ενάγουσα ανέλαβε να εκτελέσει.

Ο Μ.Ε.3 για να αποδείξει ότι η Ενάγουσα κατέβαλε πράγματι το εν λόγω ποσό στο εν λόγω πρόσωπο, κατέθεσε σχετικές αποδείξεις (Τεκμήριο 27) για την πληρωμή του ποσού των €400 και €500, αντιστοίχως. Ισχυρίστηκε επίσης ότι για την πληρωμή του υπόλοιπου ποσού αντί χρηματικής πληρωμής η Ενάγουσα του μεταβίβασε ένα μηχανοκίνητο όχημα (τύπου ντίκερ) αξίας €5.000 (Τεκμήριο 28). 

Στη βάση των πιο πάνω δεδομένων και μελετώντας το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων η Ενάγουσα δεν απέδειξε ότι αφενός μεν η μεταβίβαση του εν λόγω μηχανοκίνητου οχήματος, αφετέρου δε ότι η πληρωμή των €900  σχετίζονται με το τιμολόγιο που εξέδωσε το εν λόγω πρόσωπο. Και τούτο γιατί οι σχετικές αποδείξεις (Τεκμήριο 27) δεν αναφέρουν ότι πληρώθηκε το συγκεκριμένο τιμολόγιο αλλά αναγράφουν ότι το ποσό αυτό πληρώθηκε έναντι λογαριασμού. Επιπρόσθετα το Τεκμήριο 28 είναι πολύ γενικό και αόριστο.  Πέραν του ότι δεν αναγράφεται πουθενά σε αυτό ότι σχετίζεται με την εξόφληση του τιμολογίου που ο Σταυρή εξέδωσε, η Ενάγουσα δεν προσκόμισε οποιοδήποτε πιστοποιητικό μεταβίβασης του εν λόγω μηχανοκίνητου οχήματος στο εν λόγω πρόσωπο. Η Ενάγουσα προσκόμισε μόνο πιστοποιητικό εγγραφής του εν λόγω μηχανοκίνητου οχήματος στο όνομα της.  Ούτε και το τιμολόγιο (Τεκμήριο 28) δεν φέρει οποιαδήποτε ημερομηνία έκδοσης του αλλά και ούτε φέρει την υπογραφή, στη θέση του αγοραστή, το όνομα του Σταύρου Σταυρή.  Αντίθετα σ’ αυτήν υπάρχει σφραγίδα της Ενάγουσας.  Το τιμολόγιο από μόνο του εν πάση περιπτώσει δεν συνιστά απόδειξη ότι πράγματι έγινε η σχετική μεταβίβαση.  Ούτε γίνεται αναφορά στο εν λόγω τιμολόγιο ότι είναι έναντι του τιμολογίου που εξέδωσε ο Σταύρος Σταυρή.  Συνεπακόλουθα η Ενάγουσα δεν απέδειξε στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την εν λόγω ειδική ζημιά και η οποία απορρίπτεται. 

στ)  Μείωση της αγοραίας αξίας της επίδικης κατοικίας κατά 30% που ισοδυναμεί στο ποσό των €90.600. 

Είναι η επί του προκειμένου θέση του Μ.Ε.1 ότι μετά την έγερση της αγωγής αποτάθηκε σε εκτιμητές ακινήτων δίδοντας τους οδηγίες να προβούν σε εκτίμηση και να υπολογίσουν την αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας ως είχε την 13.02.14 καθώς και ποια θα ήταν η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας, κατά την ίδια πιο πάνω ημερομηνία, μετά την πλήρη αποπεράτωση των εργασιών της. 

Η σχετική έκθεση εκτίμησης του Μ.Ε 2 κατατέθηκε ως Τεκμήριο 20.  Σύμφωνα με αυτήν στην πρώτη περίπτωση η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας την 13.2.2014 ανέρχετο στο ποσό των €208.000 και στη δεύτερη περίπτωση η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας, την 13.2.2014, μετά την πλήρη αποπεράτωση των εργασιών ανερχόταν στο ποσό των €300.000. Με δεδομένο, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του Μ.Ε 1, ότι η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης της επίδικης κατοικίας ανερχόταν στο ποσό των €458.000, η Ενάγουσα υπέστη ζημιά ύψους €158.000 (€458.000-€300.000) εφόσον η αξία της επίδικης κατοικίας μειώθηκε στο ποσό αυτό.  Ο Μ.Ε.1 όμως περιόρισε τη ζημιά της Ενάγουσας στο ποσό των €90.600 εφόσον αυτό το ποσό αξιώνεται στη βάση του δικογράφου του. 

Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι αποζημιώσεις θα πρέπει να υπολογίζονται κατά την ημερομηνία που προκύπτει το αγώγιμο δικαίωμα.   Επίκεντρο δε είναι η διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. (Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου & άλλης (1997) 1(Γ) A.A.Δ. 1800 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη (ανωτέρω)). Επίδικος και κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της οποιασδήποτε ζημιάς είναι ο χρόνος διάρρηξης της συμφωνίας. Στην υπόθεση DEMARI KRONOS LIMITED v. MICHAEL LESLIE GRAY κ.α., (ανωτέρω) λέχθηκαν τα εξής σχετικά:

“Η αποζημίωση που θα δικαιούτο η Εφεσείουσα ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του διαμερίσματος στους Εφεσίβλητους και της αγοραίας του αξίας κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας, δηλαδή την ημερομηνία του παράνομου τερματισμού.  Αυτό είναι το κλασσικό μέτρο σε περιπτώσεις αυτής της φύσης (Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, 519 και 520 και Δημήτρη κ.ά. ν. Beven κ.ά. (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 663, 672).  Το ποσό αυτό η Εφεσείουσα θα μπορούσε ουσιαστικά να κατακρατήσει από τα ποσά που είχε ήδη εισπράξει από τους Εφεσίβλητους και να τους επιστρέψει το υπόλοιπο.”

 

Ταυτόχρονα όμως, αναγνωρίζεται νομολογιακά η δυνατότητα καθορισμού των αποζημιώσεων σε χρόνο μεταγενέστερο της παράβασης της συμφωνίας. Αυτό εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης.  Όταν, για παράδειγμα για ένα καλό λόγο, η επιθυμία για ολοκλήρωση της συμφωνίας εξακολουθεί να υφίσταται (Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδης (1990) 1 Α.Α.Δ. 1026).

Στην υπόθεση  O'DWYER κ.α. ν. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ & ΥΙΟΣ ΛΤΔ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 435/2012, 21/2/2020, ECLI:CY:AD:2020:A70 λέχθηκε επίσης ότι:

«Σκοπός των αποζημιώσεων είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν εάν εφαρμοζόταν η συμφωνία. (Robinson v. Harman (1848) 1 Exch 850, ΑΛΠΑΝ (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. v. Τριφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ. 679). Κατά την αρχή της υπόθεσης Hadley v. Baxendale [1854] 9 Exch 341, η οποία έχει ενσωματωθεί στις πρόνοιες του άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, η αποζημίωση συναρτάται προς τη ζημία ή απώλεια που προκύπτει φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την παράβαση. Σε περιπτώσεις όπως η παρούσα το μέτρο είναι η διαφορά, κατά το χρόνο της διάρρηξης, της αγοραίας αξίας από τη συμφωνηθείσα τιμή. (Δρουσιώτης v. Ιερωνυμίδης (1990)1 Α.Α.Δ. 1026, Johnson and another v. Agnew (1979) 1 All ER 883).

Όπως, όμως, έχει λεχθεί στην Saab and another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 CLR 499, 521, ο καθορισμός των αποζημιώσεων δεν γίνεται αναγκαστικά με αναφορά στο χρόνο της διάρρηξης, όπως είναι ο κανόνας εφόσον τότε είναι που θεωρείται ότι η ζημία του αθώου μέρους αποκρυσταλλώνεται, αλλά όπου το δίκαιο της υπόθεσης το επιβάλλει μπορούν να υπολογιστούν οι αποζημιώσεις με αναφορά σε μεταγενέστερο χρόνο. Τέτοια είναι η περίπτωση που το αθώο μέρος επιμένει για καλό λόγο να εφαρμοστεί η σύμβαση, ασχέτως της διάρρηξης, όπως συχνά συμβαίνει σε περιπτώσεις που ο διάδικος επιζητεί την ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Τότε, μπορεί να θεωρηθεί πως η ζημία αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο που το δικαστήριο ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια, απορρίπτει την αξίωση για ειδική εκτέλεση. Το ζήτημα εξετάστηκε πιο πρόσφατα στην υπόθεση Cyfield Development Co Ltd v. I-TELL (Cyprus Ltd), Πολιτική Έφεση Αρ. 324/08, ημερομηνίας 21.5.2012.»

 

Με βάση την έκθεση εκτίμησης η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας υπολογίστηκε στις 13.02.14. Ο τερματισμός όμως της συμφωνίας και ο χρόνος διάρρηξης της ήταν στις 26.7.13.

Στην προκειμένη περίπτωση παρά το γεγονός ότι η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας δεν υπολογίσθηκε κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας, εντούτοις όμως λαμβάνοντας υπόψιν τα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης κρίνω ότι παρέχεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο να καθορίσει και να επιδικάσει αποζημιώσεις στην Ενάγουσα σε χρόνο μεταγενέστερο της διάρρηξης της. Και τούτο γιατί κατά τον χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας η Ενάγουσα μετά τον νόμιμο και δικαιολογημένο τερματισμό της δεν επανήλθε στην προτέρα κατάσταση που βρισκόταν προ της σύναψης της συμφωνίας. Ο λόγος ήταν γιατί οι Εναγομένοι παράνομα και αντισυμβατικά δεν απέσυραν την κατάθεση της εν λόγω συμφωνίας από το Κτηματολόγιο. Η Ενάγουσα προσπάθησε να λάβει μέτρα να περιορίσει τη ζημιά της αναφορικά με την επίδικη κατοικία εφόσον με σχετική επιστολή της (Τεκμήριο 13) ζήτησε από τους Εναγομένους να αποσύρουν αυτήν από το Κτηματολόγιο καθώς επίσης ήγειρε και την παρούσα αγωγή, πλην όμως οι Εναγόμενοι αρνήθηκαν. Αυτό είχε ως συνέπεια για την Ενάγουσα να μην μπορούσε να την εκμεταλλευτεί όπως η ίδια επιθυμούσε όπως για παράδειγμα να την πωλήσει σε τρίτο πρόσωπο με αποτέλεσμα μέχρι και τις 13.2.14 (ημερομηνία όπου υπολογίσθηκε η αγοραία αξία της) να συνέχιζέ να υφίσταται ζημιά, ζημιά η οποία συνεχίζεται μέχρι και σήμερα με δεδομένο ότι η συμφωνία βρίσκεται ακόμη κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο. Επομένως κάτω υπό τις περιστάσεις αυτές κρίνω ότι ο πιο πάνω γενικός κανόνας υποχωρεί έναντι των ιδιάζουσων γεγονότων της παρούσας υπόθεσης (Hoper v Oates [2013] EWCA Civ 91) και η Ενάγουσα δικαιούται να αξιώνει το ποσό των €90.600, το οποίο και της επιδικάζεται.  

Στη βάση των πιο πάνω η Ενάγουσα απέδειξε ότι λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων υπέστη συνολική ζημιά ύψους €109.131,61 (το οποίο θα φέρει νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής, ήτοι από τις 16.4.2014), το οποίο θα κατακρατηθεί από την Ενάγουσα έναντι του ποσού των €181.460 που οφείλει να επιστρέψει στους Εναγομένους (Demari Kronos  Limited v. Michael Leslie Gray κ.α.(ανωτέρω). Συνεπακόλουθα η Ενάγουσα οφείλει να επιστρέψει στους Εναγομενους το ποσό των €72,328.39. Δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι στα πλαίσια των περιουσιακών διαφορών των Εναγομένων η Εναγόμενη 2 εκχώρησε όλα τα δικαιώματα της που απορρέουν από το αγοραπωλητήριο έγγραφο στον Εναγόμενο 1. Ως εκ τούτου η οποιαδήποτε απόφαση στην ανταπαίτηση των Εναγομένων θα εκδοθεί μόνο στο όνομα του Εναγομένου 1.

Οι Εναγόμενοι, πέραν του γεγονότος ότι δεν προώθησαν την αξίωση τους σε σχέση με την καταβολή από την Ενάγουσα τιμωρητικών αποζημιώσεων, εφόσον ουδεμία αναφορά δεν γίνεται στην γραπτή αγόρευση του συνηγόρου τους (απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ως είναι δημοσιευμένη στην υπόθεση Στέλιος Σάββα και Υιοί Λιμιτεδ v. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019, 28/5/2020), δεν απέδειξαν ότι στην προκειμένη περίπτωση δικαιούνται τέτοιες (Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Ανδριανής Πάλμα και Άλλων (2015) 1 ΑΑΔ 2489).

Συνεπακόλουθα εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγομένων ως οι παράγραφοι Α’ και Β’ της Έκθεσης Απαίτησης της.  Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Εναγόμενου 1 και εναντίον της Ενάγουσας ως η παράγραφος Α’ της Ανταπαίτησης με τη διαφοροποίηση ότι ο Εναγόμενος 1 δικαιούται απόφασης για το ποσό των €72,328.39. Το εν λόγω ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο από τις 18.9.2014, ημερομηνία καταχώρησης της Ανταπαίτησης.

Σε σχέση με τα έξοδα της παρούσας αγωγής εφόσον η Ενάγουσα πέτυχε μερικώς την αξίωση της επιδικάζονται έξοδα υπερ της και εναντίον του Εναγομένου 1 ως αυτά θα υπολογισθούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Σε σχέση με τα έξοδα της Ανταπαίτησης αυτά επιδικάζονται υπερ του Εναγομένου 1 και εναντίον της Ενάγουσας ως αυτά θα υπολογισθούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το Δικαστήριο.   Εν προκειμένω, έχοντας κατά νου το όλο πλαίσιο της υπό κρίση διαφοράς και ειδικότερα, αφενός τη διασύνδεση μεταξύ απαίτησης και ανταπαίτησης οι οποίες συνεκδικάστηκαν και αφετέρου την ταυτότητα των διαδίκων στις εν λόγω διαδικασίες, θεωρώ, υπό τις περιστάσεις, δίκαιο και εύλογο, όπως διαταχθεί συμψηφισμός των πιο πάνω εξόδων που θα επιδικαστούν σε αυτές,  δυνάμει της Δ.59 θθ.7 και 13 των παλαιών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Ως εκ τούτου εκδίδεται ανάλογη διαταγή.

 

 (Υπ.).....................................

                                                                        Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ

 

ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ

 

 

 

 

 

 

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο