ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 463/2016
Μεταξύ:
Χριστόδουλου Φαίδωνος εμπορευόμενος με την εμπορική επωνυμία Csp City Living
Ενάγοντα
και
1. Άντρης (Κατίρη) Λάμπρου
2. Aristo Developers Ltd
Εναγόμενων
-----------------------------
Ημερομηνία: 17.2.2026
Εμφανίσεις:
Για τον Ενάγοντα: κ. Χρ. Σ. Χριστοφόρου για Χρ.Σ. Χριστοφόρου Δ.Ε.Π.Ε
Για την Εναγόμενη 1: κα. Ε. Θεοχάρους για Σ. Αργυρού & Συνεταίροι Δ.Ε.Π.Ε
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ο Ενάγων ήταν, κατά τον επίδικο χρόνο, εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, εμπορευόμενος με την εμπορική επωνυμία CSP City Living.
Με την παρούσα αγωγή αξιώνει από την Εναγόμενη, προμήθεια και αμοιβή για την, κατ’ ισχυρισμό, μεσολάβηση του στην πώληση του ακινήτου της, το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Αγίου Αθανασίου, στην Λεμεσό (στο εξής «το ακίνητο»).
Αποτελεί κοινό έδαφος, μεταξύ των μερών, ότι η Εναγόμενη επιθυμούσε την πώληση του ακινήτου της.
Προς το σκοπό αυτό, την 10.7.2007, η Εναγόμενη κατάρτισε με τον Ενάγοντα γραπτή συμφωνία πληρωμής προμήθειας (΄commission payment agreement’) (Τεκμήριο 8) (στο εξής «η συμφωνία»). Με βάση την εν λόγω συμφωνία, ο Ενάγοντας ανέλαβε να εξεύρει αγοραστή για το ακίνητο της Εναγόμενης. Αποτελούσε δε όρο της, ότι στην περίπτωση που ο Ενάγοντας εξεύρισκε αγοραστή για το ακίνητο της θα δικαιούτο προμήθεια, σε ποσοστό 5%, πλέον Φ.Π.Α., επί του συνολικού τιμήματος πώλησης του. Το ποσό αυτό θα το λάμβανε με την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης του επίδικου ακινήτου και με την παραλαβή από την Εναγόμενη του ποσού της προκαταβολής. Η Εναγόμενη ενημέρωσε περαιτέρω τον Ενάγοντα ότι η τιμή πώλησης του ακινήτου της ανερχόταν στο ποσό των τότε Λ.Κ 1.300.000.
Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό για να αναφερθεί ότι η Εναγόμενη αποδέχεται ότι υπέγραψε την πιο πάνω συμφωνία. Ό,τι όμως προβάλλει σαν υπεράσπιση σε σχέση με αυτή, είναι ότι η από μέρους της υπογραφή της, ήταν το αποτέλεσμα ψυχικής πίεσης που της άσκησε ο Ενάγοντας. Προβάλλει, περαιτέρω, τη θέση ότι επί της εν λόγω συμφωνίας προστέθηκαν από τον Ενάγοντα, μονομερώς και εκ των υστέρων της υπογραφής της, ιδιόχειρες σημειώσεις, χωρίς τη συγκατάθεση της και χωρίς να λάβει γνώση η ίδια γι΄αυτές. Τα δε αρχικά του ονόματος της, τα οποία τοποθετήθηκαν δίπλα από τις ιδιόχειρες σημειώσεις, δεν ανήκουν στην ίδια. Είναι για το λόγο αυτό που αξιώνει μέσω της ανταπαίτησης της, όπως η εν λόγω συμφωνία κηρυχθεί από το Δικαστήριο ως άκυρη, ανυπόστατη αλλά και ότι αυτή δεν παράγει οποιοδήποτε έννομα αποτελέσματα.
Επανερχόμενος στα κοινώς αποδεκτά γεγονότα, αποτελεί κοινό έδαφος των μερών ότι η πιο πάνω συμφωνία με τον Ενάγοντα δεν αποτελούσε συμφωνία αποκλειστικότητας, υπό την έννοια ότι η Εναγόμενη δεν ανέθεσε αποκλειστικά στον Ενάγοντα την πώληση του ακινήτου της. Στα πλαίσια αυτά, αποτελεί, επίσης, κοινό έδαφος ότι η Εναγομένη ανέθεσε και σε άλλους κτηματομεσίτες όπως εξεύρουν αγοραστή για το ακίνητο της.
Αποτελεί, περαιτέρω, κοινό έδαφος ότι ο Ενάγοντας, ενεργώντας στη βάση της πιο πάνω συμφωνίας και των όρων εντολής που έλαβε από την Εναγόμενη, μετά από τηλεφωνική επικοινωνία που είχε με κάποιον Χρίστο Γιαλλουρίδη, τότε υπεύθυνο πωλήσεων της Aristo Developers Ltd (πρώην Εναγόμενη 2, εναντίον της οποίας η αγωγή αποσύρθηκε σε κάποιο στάδιο πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας) (στο εξής «η Αristo»), του απέστειλε, στις 13.7.07, μέσω τηλεομοιότυπου (Τεκμήριο 9), τον τίτλο ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου καθώς και το επίσημο κτηματικό σχέδιο της περιοχής όπου αυτό ευρίσκεται. Τον πληροφορούσε δε, ότι στην περίπτωση που η Aristo ενδιαφέρετο για την αγορά του, να τον καλέσει ώστε να διευθετηθεί επιτόπου επιθεώρηση του.
Την ίδια ημέρα, ο Χρίστος Γιαλλουρίδης του απάντησε (Τεκμήριο 9) ότι επισκέφθηκαν το ακίνητο και τη γύρω περιοχή και τη δεδομένη στιγμή δεν τους ενδιέφερε η αγορά του.
Αποτελεί επίσης κοινό τόπο ότι εν τέλει η Εναγόμενη, δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 31.7.07 (Τεκμήριο 1), πώλησε το ακίνητο στην Aristo για το ποσό των τότε Λ.Κ 1.710.000.
Έχοντας παραθέσει τα πιο πάνω κοινώς αποδεκτά γεγονότα, αποτελεί, συνοπτικά, βασική θέση του Ενάγοντα ότι ο ίδιος δικαιούται προμήθεια/αμοιβή εφόσον η πώληση του ακινήτου της Εναγομένης στην Aristo συντελέστηκε με τη δική του μεσολάβηση και ότι η διενεργηθείσα πώληση επιτεύχθηκε λόγω των άμεσων και αποκλειστικών δικών του ενεργειών. Η Εναγόμενη και η Aristo, παραγνωρίζοντας το γεγονός αυτό, προχώρησαν από μόνες του στην αγοραπωλησία, παρακάμπτοντας και αγνοώντας τον.
Από την άλλη, βασική θέση της Εναγομένης (πέραν των πιο πάνω αναφερόμενων θέσεων της περί ακυρώτητας της μεταξύ τους συμφωνία), είναι ότι για την πώληση του ακινήτου της μεσολάβησε άλλος κτηματομεσίτης, κάποιος Ανδρέας Σωκράτους (πρώην τριτοδιάδικος στην παρούσα αγωγή, η διαδικασία του οποίου διακόπηκε εφόσον αυτός στο μεταξύ έχει αποβιώσει). Ο αποβιώσας με τη δική του μεσολάβηση αλλά και με τις δικές του άμεσες και αποκλειστικές ενέργειες, κατάφερε να πωλήσει το ακίνητο της, στην τιμή των τότε Λ.Κ 1.710.000.
Προς τεκμηρίωση και προς απόδειξη του εν λόγω ισχυρισμού της η Εναγομένη (Μ.Υ.1), κατά την παράθεση της μαρτυρίας της, προσκόμισε στο Δικαστήριο σχετικές επιταγές που η ίδια εξέδωσε στο εν λόγω πρόσωπο καταβάλλοντας την σχετική κτηματομεσιτική του προμήθεια/αμοιβή.
Ο συνήγορος του Ενάγοντα, τόσο στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας, όσο και μέσω των τελικών του γραπτών θέσεων, κάλεσε με έντονο τρόπο το Δικαστήριο να μην προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα στις πιο πάνω θέσεις της Εναγόμενης, ότι δηλαδή για την πώληση του ακινήτου της μεσολάβησε ο αποβιώσας Ανδρέας Σωκράτους, και κατ’ επέκταση όχι ο Ενάγοντας. Και τούτο γιατί η σχετική μαρτυρία που προσκομίσθηκε από πλευράς Εναγόμενης συγκρούεται με παραδεκτό γεγονός που κατατέθηκε στο Δικαστήριο κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασιας.
Αν και δεν υπάρχουν στερεότυπα στη δικαστική συγγραφή αποφάσεων, εντούτοις όμως, όπως έχει νομολογηθεί, μία δικαστική απόφαση για είναι ορθή και πλήρως αιτιολογημένη, θα πρέπει να περιλαμβάνει μία λογική συνοχή έκθεσης της προσαχθείσας μαρτυρίας, ανάλυσης και αξιολόγησης και υπαγωγής των ευρημάτων στο ισχύον νομικό καθεστώς (L. Papaphilippou & Co Ltd ν. Δήμητρας Λουκά (2014) 1 ΑΑΔ 1193, Ευσταθίου και Alpha Bank Ltd (2012) 1 Α.Α.Δ. 1682, Πολάτογλου Μάκης ν. Γιάννη Μασούρα (2004) 1 ΑΑΔ 150).
Για τους λόγους που παραθέτω ευθύς αμέσως αυτή η δικαστική διεργασία εν προκειμένω δεν είναι ούτε απαραίτητη αλλά ούτε και αναγκαία.
Και τούτο γιατί, κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, κατόπιν σχετικής δήλωσης του συνηγόρου του Ενάγοντα, με την οποία συμφώνησε και η συνήγορος της Εναγομένης, κατατέθηκε από κοινού ως παραδεκτό γεγονός και ως προς την αλήθεια του περιεχομένου του το Τεκμήριο 1, το οποίο αποτελεί δέσμη εγγράφων που κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από την Εναγόμενη αναφορικά με την πώληση του ακινήτου της.
Δια του λόγου του αληθές, παραπέμπω σε αυτούσιο σχετικό απόσπασμα των πρακτικών, ημερομηνίας 29.10.25:
«Koς Χριστοφόρου:
Θα γίνει παραδεκτό γεγονός και θα κατατεθούν εκ συμφώνου το έντυπο Ν.270, η δήλωση μεταβίβασης του Κτηματολογίου μαζί με τα συνημμένα έγγραφα τα οποία εσωκλείονται στην εν λόγω σύμβαση πώλησης, το Έντυπο Ν.313 του Φόρου Εισοδήματος, η απόδειξη του πωλητηρίου εγγράφου που αφορά τα μεταβιβαστικά τέλη, ο τίτλος ιδιοκτησίας, το αγοραπωλητήριο έγγραφο, ο τίτλος ιδιοκτησίας, η ταυτότητα της Εναγόμενης, το ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο από την εταιρεία Aristo, υπεύθυνη δήλωση Έντυπο ΔΕ34Α, το έντυπο Ν.313, το απαλλακτικό από το Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λεμεσού, η βεβαίωση από τον Δήμο Αγίου Αθανασίου και η δήλωση ότι δεν υπήρξαν κτηματομεσίτες στη συναλλαγή.
Δικαστήριο:
Αυτό κατατίθεται και ως προς την αλήθεια του περιεχομένου του;
Συνήγοροι:
Μάλιστα.»
(υπογράμμιση από το δικαστήριο)
Στην δέσμη εγγράφων του Τεκμηρίου 1 συμπεριλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, έντυπο του Κτηματολογίου, το οποίο φέρει την υπογραφή της Εναγόμενης, υπό την ιδιότητα της δικαιοπάροχου, και της εκπροσώπου της Aristo, υπό την ιδιότητα της ως δικαιοδόχου. Στο εν λόγω έντυπο περιέχεται το ερώτημα κατά πόσο τα μέρη δηλώνουν ότι για τη συναλλαγή υπήρξε/δεν υπήρξε μεσολάβηση κτηματομεσίτη. Τα συμβαλλόμενα μέρη απάντησαν αρνητικά, ότι δηλαδή δεν υπήρξε οποιαδήποτε μεσολάβηση κτηματομεσίτη για την πώληση του επίδικου ακινήτου εφόσον στο ίδιο έντυπο, όπου ζητείται να καταγραφεί το όνομα του κτηματομεσίτη, η διεύθυνση του, ο αριθμός εγγραφής του και το ποσό που πληρώθηκε (τα οποία έπρεπε να συμπληρωθούν σε περίπτωση καταφατικής απάντησης στο πιο πάνω ερώτημα) είναι διεγραμμένα, εφόσον τοποθετήθηκε πάνω σε αυτά το σημείο Χ.
Όταν κτηματική συναλλαγή επιτευχθεί με τη μεσολάβηση τρίτου προσώπου και ακολουθεί μεταβίβαση του ακινήτου, τότε, σύμφωνα με το άρθρο 19(3) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2004 (το οποίο κατά τον επίδικο χρόνο βρισκόταν σε ισχύ), κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, οι ενδιαφερόμενοι υπέχουν υποχρέωση να αναφέρουν στη σχετική δήλωση μεταβίβασης το όνομα και τη διεύθυνση του μεσολαβήσαντος προσώπου, καθώς και το ποσό της πληρωθείσας αμοιβής. Τυχόν παράλειψη ή μη συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις που επιβάλλει τα πιο πάνω εδάφιο, συνιστούσε αδίκημα που επέσυρε ποινή φυλάκισης ή/και πρόστιμο (άρθρο 19(4) του Νόμου).
Στη βάση επομένως του πιο πάνω εγγράφου, το οποίο επαναλμβάνω κατατέθηκε και ως προς την αλήθεια του περιεχομένου του, δηλώθηκε ως ουσιώδες παραδεκτό γεγονός ότι για την πώληση του ακινήτου της Εναγομένης στην Aristo κανένας κτηματομεσίτης δεν έχει μεσολαβήσει. Με άλλα λόγια, δηλώθηκε από κοινού και από τα δύο μέρη ως παραδεκτό γεγονός, ότι για την πώληση του ακινήτου της Εναγόμενης δεν έχει μεσολαβήσει κανένας κτηματομεσίτης. Αυτό επί της ουσίας πρακτικά ερμηνεύεται πως ούτε ο αποβιώσας Ανδρέας Σωκράτους μεσολάβησε για την πώληση του, ως η Εναγόμενη ισχυρίζεται, αλλά την ίδια στιγμή ούτε και ο ίδιος ο Ενάγοντας, ο οποίος αξιώνει, μέσω της παρούσας αγωγής, αμοιβή/προμήθεια για την μεσολάβηση του ως κτηματομεσίτης για την πώληση του ίδιου ακινήτου. Ενόψει του πιο πάνω παραδεκτού γεγονότος, η οποιαδήποτε σχετική μαρτυρία που προσκομίστηκε στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας είτε από πλευράς Ενάγοντα είτε από πλευράς Εναγομένης και που συγκρούεται με το πιο πάνω ουσιώδες παραδεκτό γεγονός, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη και να δοθεί η οποιαδήποτε βαρύτητα από το Δικαστήριο. Με αυτά τα δεδομένα, η οποιαδήποτε περί του αντιθέτου μαρτυρία και εκδοχή που προώθησε τόσο ο Ενάγοντας όσο και η Εναγομένη δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, σύμφωνα και με τη νομική αρχή κατά την οποία εκεί όπου υπάρχει σύγκρουση μαρτυρίας και παραδεκτών γεγονότων, υπερισχύουν τα παραδεκτά γεγονότα.
Στην πρόσφατη υπόθεση ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ v. IVAYLO SLAVCHEV IVANOV, Ποινική Έφεση Αρ.: 210/2024, 10/4/2025 λέχθηκε σε ό,τι αφορά την σημασία των παραδεκτών γεγονότων ότι:
«…είναι τέτοια η ισχύς τους που ακόμα και σε περίπτωση σύγκρουσης μαρτυρίας με παραδεκτά γεγονότα και πάλι υπερισχύουν πάντοτε τα παραδεκτά γεγονότα (Γιαννίδης ν. Αστυνομίας (2002) 2 Α.Α.Δ. 143).»
Στην δε υπόθεση Αθλητικό Σωματείο Ολυμπιακός Λευκωσίας ν. Αριστοτέλους (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1349 λέχθηκε επίσης ότι:
«Το σκεπτικό με βάση το οποίο το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο προσβαλλόμενο με την παρούσα έφεση συμπέρασμα του αναφορικά με την ταυτότητα του εργοδότη του εφεσιβλήτου, έχει ως βασικό άξονα τα παραδεκτά γεγονότα. Σχετικοί είναι οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 3. Με αναφορά στην υπόθεση Κυπριακός Οργανισμός Τουρισμού v. Χαραλάμπους (Aρ. 1) (2000) 2 Α.Α.Δ. 186, στην οποία επανατονίστηκε η σημασία και η διάσταση των παραδεκτών δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 19(1) του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, όπως αυτός τροποποιήθηκε με το Νόμο 86/1986, γεγονότων ως αναντίλεκτης μαρτυρίας, ο πρωτόδικος δικαστής αρνούμενος, ορθά κατά την άποψη μας, να προβεί σε ευρήματα που αντιστρατεύονταν τα παραδεκτά γεγονότα, απέρριψε την εκδοχή της υπεράσπισης και κατέληξε στο συγκεκριμένο συμπέρασμα του.»
Στο νομικό σύγγραμμα ‘Το Δίκαιο της Απόδειξης, Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές’ των Τ. Ηλιάδη και Ν.Γ Σάντη, σελίδες 280-281 αναφέρεται ότι:
«Μια τέτοια παραδοχή αποτελεί μέρος της μαρτυρίας και αδιαμφισβήτητο γεγονός που ανάγεται σε δεδομένο (Αντρέα και Άλλων ν Αστυνομίας (1999) 2 ΑΑΔ 498), δίχως να επιτρέπει διατύπωση ευρημάτων που να την αντιστρατεύονται (Marrero ν Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. 64/12, ημ. 24.10.12, Αθλητικό Σωματείο Ολυμπιακός Λευκωσίας ν Αριστοκλέους (2011) 1(Β) ΑΑΔ 1349), ή την προσαγωγή μαρτυρίας που να συγκρούεται με το περιεχόμενο της»
Κατά την παράθεση του πιο πάνω παραδεκτού γεγονότος δεν δηλώθηκε από τους συνηγόρους των διαδίκων, ότι αυτό περιορίζεται μόνο στο γεγονός ότι για την πώληση του ακινήτου της Εναγόμενης δεν έχει μεσολαβήσει ο αποβιώσας Ανδρέας Σωκράτους. Αντίθετα, αυτό το οποίο δηλώθηκε, ως παραδεκτό γεγονός, είναι ότι γενικά για την πώληση του επίδικου ακινήτου κανένας κτηματομεσίτης δεν έχει μεσολαβήσει.
Επομένως, η τύχη της παρούσας αγωγής, ενόψει του ουσιώδες αυτού παραδεκτού γεγονότος, ότι δηλαδή για την πώληση του επίδικου ακινήτου της Εναγόμενης δεν έχει μεσολαβήσει κανένας κτηματομεσίτης, σε συνάρτηση πάντοτε με την αξίωση του Ενάγοντα, ο οποίος αξιώνει προμήθεια ως κτηματομεσίτης, για την πώληση του ίδιου επίδικου ακινήτου της Εναγόμενης, η τύχη της παρούσας αγωγής έχει σφραγιστεί, και που δεν είναι άλλη από την απόρριψη της, με έξοδα υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον του Ενάγοντα. Η οποιαδήποτε αξίωση του Ενάγοντα συγκρούεται με το πιο πάνω παραδεκτό γεγονός. Ούτε και η διαζευκτική αξίωση του, με την οποία αξιώνει εύλογη αμοιβή για τις κτηματομεσιτικές υπηρεσίες που προσέφερε μπορεί να επιτύχει για τους ίδιους πιο πάνω λόγους. Πέραν τούτου, αναφέρω ότι η εν λόγω διαζευκτική αξίωση δεν προωθήθηκε ούτε κατά την διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας αλλά ούτε και μέσω της τελικής αγόρευσης του συνηγόρου του Ενάγοντα. Ως εκ τούτου θεωρείται εγκαταληφθείσα (απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ως είναι δημοσιευμένη στην υπόθεση Στέλιος Σάββα και Υιοί Λιμιτεδ v. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019, 28/5/2020).
Με δεδομένη την μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του Δικαστηρίου και η ανταπαίτηση της Εναγομένης, βάσει της οποίας αξιώνει από το Δικαστήριο διάταγμα, ότι η μεταξύ τους συμφωνία είναι εξ υπαρχής άκυρη, ανυπόστατη, προϊόν εξαναγκασμού και στη βάση αυτών αξιώνει τιμωρητικές και παραδειγματικές αποζημιώσεις, επίσης θα πρέπει να απορριφθεί. Και τούτο για δύο λόγους. Ο πρώτος λόγος είναι ότι τα Δικαστήρια δεν δικάζουν επί ματαίω. Η αγωγή του Ενάγοντα, η οποία εδραζόταν στη μεταξύ τους συμφωνία, έχει απορριφθεί. Το δε ακίνητο της Εναγόμενης αποτελεί κοινό τόπο ότι πλέον έχει πωληθεί. Αποκλειστικό επίσης αντικείμενο της επίδικης συμφωνίας ήταν μόνο η πώληση του επίδικου ακινήτου της. Αυτή δε, δεν έχει σχέση και δεν αφορά οποιοδήποτε άλλο ακίνητο της Εναγόμενης, το οποίο δεν έχει πωληθεί μέχρι και σήμερα, με κίνδυνο να δημιουργούνται στη βάση της εν λόγω συμφωνίας οποιεσδήποτε μελλοντικές υποχρεώσεις αλλά και δικαιώματα που πηγάζουν μέσω αυτής. Επομένως, δεν θα εξυπηρετούσε κανένα σκοπό, κάτω υπό αυτές τις περιστάσεις, η οποιαδήποτε ενασχόληση του Δικαστηρίου με την ανταπαίτηση της Εναγομένης. Ο δεύτερος λόγος είναι ότι με δεδομένο της απόρριψης της αγωγής και λαμβάνοντας υπόψιν ότι η αγωγή και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν μαζί, ένα σετ εξόδων θα δίνετο στην Εναγόμενη έστω και αν η ανταπαίτηση της πετύχαινε.
Κατά συνέπεια και η ανταπαίτηση απορρίπτεται.
Ανεξαρτήτως της πιο πάνω κατάληξης του δικαστηρίου, επιθυμώ παρεμφερώς να αναφέρω και τα ακόλουθα.
Aκόμη και στο υποθετικό σενάριο που δεν δηλώνετο το πιο πάνω ουσιώδες παραδεκτό γεγονός, η παρούσα αγωγή και πάλι θα απορρίπτετο.
Εξηγώ το γιατί.
Σύμφωνα με τη νομολογία (Χριστοφίδης ν. Σαββίδη (1992) 1 Α.Α.Δ. 733, Leventis v. Stylianides (1988) 1 C.L.R. 254, Χατζηκυρίακος ν. Σεβέρη (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 92) για να δικαιούται ένας κτηματομεσίτης να αξιώνει προμήθεια/αμοιβή θα πρέπει να αποδειχθεί ότι:
α) υπήρξε συμφωνία μεταξύ ενάγοντος και εναγομένου για παροχή υπηρεσιών μεσιτείας και
β) ότι η συμφωνία για πώληση ακινήτου μεταξύ αγοραστή και πωλητή ήταν το άμεσο αποτέλεσμα των ενεργειών του κτηματομεσίτη.
Ως προς το στοιχείο (β) ανωτέρω, στην υπόθεση Χατζηκυρίακος (ανωτέρω) αναφέρθηκε, επιπρόσθετα, ότι ένας κτηματομεσίτης:
«για να τεκμηριώσει απαίτηση για την πληρωμή μεσολαβητικής προμήθειας πρέπει να αποδειχθεί άμεση αιτιώδης σχέση μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Για να θεμελιωθεί η απαίτηση πρέπει η μεσολάβηση να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας (efficient cause) για τη διενέργεια της πώλησης. Ο συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης πρέπει να είναι άμεσος και καθοριστικός».
Με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία από μέρους του Ενάγοντα (Μ.Ε 1), ο οποίος ήταν το μοναδικό πρόσωπο που κατάθεσε στο δικαστήριο προς απόδειξη της υπόθεσης του, ο ίδιος ισχυρίστηκε (και τούτο αποτελεί κοινό τόπο) ότι απέστειλε, μέσω τηλεομοιότυπου (Τεκμήριο 9), τα στοιχεία του επίδικου ακινήτου της Εναγόμενης στην Aristo ζητώντας από αυτήν, αν επιθυμεί και ενδιαφέρεται, να διευθετήσουν επιθεώρηση του (‘do not hesitate to call me to arrange an or site inspection’). H Aristo ακολούθως τον πληροφόρησε ότι επισκέφθηκε το επίδικο ακίνητο και τη δεδομένη στιγμή δεν ενδιαφερόταν για την αγορά του (‘we have visited the specific plot & area and at present we are not interested’).
Aυτή ήταν και η μοναδική ενέργεια που ο ίδιος προέβη, ως προς τη μεσολάβηση του για την πώληση του ακινήτου της Εναγομένης, γεγονός το οποίο και ο ίδιος αποδέχθηκε εξάλλου.
Δια του λόγου το αληθές, παραπέμπω επί του προκειμένου, σε αυτούσιο απόσπασμα των πρακτικών, ημερομηνίας 29.10.25, (σελίδα 9 και 14, αντιστοίχως) όπου ο Ενάγοντας ανέφερε τα ακόλουθα:
«Ε. Και οι δικές σας ενέργειες γι’ αυτή την πώληση αυτού του ακινήτου ποιες ήταν;
A. Βεβαίως, πρωτ’ από όλα δεν ξέρω αν γνωρίζετε, η δουλειά κάποιου κτηματομεσίτη είναι να φέρει σε επαφή δύο άτομα, τον πωλητή και τον αγοραστή. Στην προκειμένη περίπτωση μετά που μου είχαν δοθεί όλα τα σχετικά του ακινήτου, το πρόσφερα στην Aristo Developers επειδή είχα βρει μια κάρτα κάποιου κ. Γιαλλουρίδη ο οποίος έλεγε ότι ενδιαφέρετουν για ακίνητα στη Λεμεσό και του απέστειλα τα σχετικά.
…
Ε. Λέτε ότι στείλατε ένα φαξ στον κ. Γιαλλουρίδη το Τεκ.9 μαζί με τον τίτλο και το χωρομετρικό σχέδιο. Το φαξ φαίνεται ότι στάληκε στις 13.7.07, το Τεκ.9.
Α. Μάλιστα.
Ε. Αυτή ήταν η ενέργεια που προβήκατε για να ενημερώσετε την Aristo ότι έχετε ένα ακίνητο διαθέσιμο;
A. Μάλιστα, είναι αρκετό νομίζω το να φέρω εις γνώση κάποιου ενδιαφερομένου αγοραστή τα στοιχεία κάποιου ακινήτου.
….
Ε. Όταν λάβατε δηλαδή αυτή την απάντηση, τι άλλη ενέργεια κάνατε για να μεταπείσετε την Aristo. Ποια είναι η μεσιτεία σας;
A. Ξανακάνετε την ερώτηση.
Ε. Κύριε μάρτυρα πήρατε μια αρνητική απάντηση, λέτε ότι «προς το παρόν δεν ενδιαφερόμαστε». Όταν λάβατε αυτή την απάντηση, κάνατε κάποια άλλη ενέργεια να μεταπείσατε, να τους δείξετε το ακίνητο;
A. Όχι, δεν εμφανίζονται, πήγαν από μόνοι τους.
Ε. Δηλαδή διεκδικείς την προμήθεια ως κτηματομεσίτης γιατί απλά και μόνο έστειλες ένα φαξ;
A. Μάλιστα, αυτή είναι η νομοθεσία.
Ε. Λάθος, κάνεις λάθος δουλειά.»
Στο απόγειο της αποδεικτικής αξίας της πιο πάνω μαρτυρίας του Ενάγοντα, έχοντας δηλαδή ως δεδομένο ότι η μόνη ενέργεια που ο ίδιος προέβη ήταν να γνωστοποιήσει μόνον τα στοιχεία του ακινήτου της Εναγόμενης στην Aristo, αποτελεί τελική μου κρίση ότι η πώληση του ακινήτου δεν ήταν το άμεσο αποτέλεσμα των ενεργειών του Ενάγοντα και η οποιαδήποτε μεσολάβηση του, δεν ήταν ο αποφασιστικός και καθοριστικός παράγοντας για την διενέργεια της, έξω και μακριά από το γεγονός ότι αυτό εν τέλει πωλήθηκε στην Aristo.
Και τούτο γιατί ο Ενάγοντας αρκέστηκε στο να αποστείλει στην Aristo μόνο τα στοιχεία του ακινήτου. Tίποτε άλλο δεν έπραξε. Στην υπόθεση Christie Owen & Davies Plc v. Ryelance (2005) EWCH 148 λέχθηκε ότι η απλή αποστολή στοιχείων ενός ακινήτου, ως είναι και η προκειμένη περίπτωση, κρίθηκε ως απλή σύσταση (‘introduction΄) και όχι μεσολάβηση. Επίσης, στην υπόθεση Foxtons Ltd v. Dicknell (2008) EWCA Civ 419 αναφέρθηκε ότι η απλή σύσταση ενός ακινήτου δεν είναι αρκετή και πρέπει να υπάρχει η αιτιώδης σχέση η οποία να αποτελεί τον αποφασιστικό παράγοντα των ενεργειών του κτηματομεσίτη για την πώληση. Με βάση τη συμφωνία, η Εναγόμενη θα έπρεπε να καταβάλει προμήθεια στον Ενάγοντα, εάν ο τελευταίος κατάφερνε να πωλήσει το ακίνητο της και όχι μόνο απλά για να το προωθήσει. Στην υπόθεση Wood (John D) & Co v Dantata [1988] BTLC 18, [1987] 2 EGLR 23, 283 Estates Gazette 314 λέχθηκε ότι:
«…the fact that one agent introduces a person who ultimately purchases after a later introduction by another agent will not necessarily entitle the first agent to commission. In such a case the court must determine which of the two agents was the effective cause of the transaction taking place.»
Περαιτέρω, με την αποστολή των στοιχείων του ακινήτου στην Aristo και την απάντηση αυτής ότι δεν ενδιαφέρετο για την αγορά του, η οποιαδήποτε μεσολάβηση και διαπραγμάτευση από μέρους του Ενάγοντα για την πώληση του ακινήτου τερματίστηκε. Η απάντηση της Aristo οδηγεί το δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι αυτή δεν είχε διαμορφώσει κατά τον χρόνο εκείνο πρόθεση ή ουσιαστικό ενδιαφέρον να το αγοράσει. Για να δικαιούται ο Ενάγοντας αμοιβή, η μεσολάβηση του πρέπει να είναι συνεχής και αδιάλειπτη μέχρι την ολοκλήρωση της πώλησης. Στο σύγγραμμα Bowstead and Reynolds on Agency (2010), 19th Ed., The Common Law Library, Sweet and Maxwell (παράγραφος 7-029) αναφέρεται ότι:
“Τhe agent will normally be entitled to his commission if he causes a person to negotiate with his principal and contract, no substantial break in the negotiations having taken place.”
O Ενάγοντας, στην βάση της ίδιας του της μαρτυρίας, δεν σύστησε την Εναγόμενη στην Aristo. Ούτε και υπάρχει τέτοιος θετικός ισχυρισμός από μέρους του. Ούτε και με βάση την μαρτυρία του υπάρχει θετικός ισχυρισμός ότι έλαβε μέρος στις διαπραγματεύσεις για την επίτευξη συμφωνίας για την πώληση του επίδικου ακινήτου. Πόσο μάλλον, που με βάση την κοινώς αποδεκτή μαρτυρία, ο ίδιος έλαβε εντολή να εξεύρει αγοραστή για το ακίνητο της Εναγομένης για το ποσό των τότε Λ.Κ 1.300.000, ενώ αυτό εν τέλει, ως αποτελεί παραδεκτό γεγονός, πωλήθηκε στη τιμή των τότε Λ.Κ 1.710.000. Αυτό και σε συνάρτηση και με το γεγονός, το οποίο επίσης αποτελεί κοινό τόπο των μερών, ότι η Εναγόμενη ανέθεσε και σε άλλους κτηματομεσίτες την πώληση του ακινήτου της.
Ούτε και μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός από το δικαστήριο ότι και πάλι, σύμφωνα με την ίδια την μαρτυρία του Ενάγοντα, ο ίδιος ισχυρίστηκε ότι πληροφορήθηκε πως εκπρόσωπος της Aristo μαζί με άλλα πρόσωπα ( χωρίς να διευκρινίσει ποια, μη αποκλείοντας δηλαδή και την παρουσία άλλου κτηματομεσίτη με την αναφορά του αυτή) βρίσκονταν στο ακίνητο της Εναγομένης και το επιθεωρούσαν.
Ούτε υπάρχει από μέρους του Ενάγοντα θετική μαρτυρία ότι ο Ενάγοντας διευθέτησε συνάντηση μεταξύ Εναγομένης και Aristo, ούτε και ότι ο ίδιος επανάνοιξε τις διαπραγματεύσεις όταν η τελευταία τον πληροφόρησε ότι δεν ενδιαφερόταν για την αγορά του ακινήτου. Η απλή αποστολή του Τεκμηρίου 9 στην Aristo, ενόψει όλων των πιο πάνω, δεν οδήγησε στις διαπραγματεύσεις μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Στη βάση όλων των πιο πάνω, κρίνεται ότι ο Ενάγοντας στην παρούσα αγωγή, παρόλο που πράγματι απέστειλε τα στοιχεία του ακινήτου στην Aristo, η οποία εντέλει το αγόρασε, εντούτοις δεν είχε την αποφασιστική μεσολάβηση στην επίτευξη της συναλλαγής. Συνεπώς, κατ’ εφαρμογή των σχετικών αρχών, δεν δικαιούται σε προμήθεια/αμοιβή για την επίτευξη της πώλησης του ακινήτου από την Εναγόμενη στην Aristo.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, ο Ενάγοντας δεν θα αποδείκνυε, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, ότι δικαιούται από την Εναγόμενη οποιαδήποτε αμοιβή/προμήθεια εφόσον με τα όσα ο ίδιος προέβαλε δεν στοιχειοθέτησε και δεν απέδειξε το γεγονός ότι η συμφωνία για πώληση ακινήτου μεταξύ αγοραστή και πωλητή ήταν το άμεσο αποτέλεσμα των δικών του ενεργειών ως κτηματομεσίτη.
Συνεπακόλουθα, για τους πιο πάνω λόγους, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εναγομένης και εναντίον του Ενάγοντα, ως αυτά θα υπολογιστούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το δικαστήριο. Η ανταπαίτηση επίσης απορρίπτεται χωρίς έξοδα εφόσον αυτή συνεκδικάστηκε με την αγωγή.
(Υπ.).....................................
Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο