ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χριστοδούλου, Π.Ε.Δ.
Απαίτηση Αρ. 156/2024
iJustice
Μεταξύ:
KGMS TRADING LIMITED
Εναγόντων
-και-
G.D.L. TRADING LIMITED
Εναγομένων
-----------------------
Αίτηση ημερ. 30.1.2025 για συνοπτική απόφαση
Ημερομηνία: 27 Μαρτίου 2026
Για Ενάγοντες – Αιτητές: κ. Γ. Διογένους για GEORGIOS DIOGENOUS & ASSOCIATES LLC
Για Εναγόμενους – Καθ’ ων η Αίτηση: κα Β. Χριστοδουλίδου για ΜΑΥΡΟΜΑΤΗΣ & ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Οι Ενάγοντες, με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο απαίτηση, αξιώνουν από τους Εναγόμενους, τις κάτωθι θεραπείες:
“A. Διάταγμα και/ή Απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου διά της οποίας οι Εναγόμενοι να διατάσσονται να παραδώσουν στους Ενάγοντες την ελεύθερη κατοχή (vacant possession) του επίδικου ακινήτου, το οποίο έχει αρ. εγγραφής 0/[ ], φύλλο / σχέδιο 54/570602, τμήμα 2, τεμάχιο [ ], και το οποίο βρίσκεται στην οδό [ ] 9, στην Λεμεσό, Τ.Κ. [ ], Κύπρος, εντός 15 ημερών από την επίδοση προς τους Εναγόμενους του παρόντος διατάγματος και/ή απόφασης.
Β. Γενικές Αποζημιώσεις και/ή Αποζημιώσεις και/ή Αποζημιώσεις υπό μορφή διαφυγόντων κερδών και/ή mesne profits οι οποίες ανέρχονται στο ποσό των €7.500 τον μήνα από τις 1/9/2023 μέχρις ότου παραδοθεί στους Ενάγοντες η ελεύθερη κατοχή του επίδικου ακινήτου, το οποίο έχει αρ. εγγραφής 0/[ ], φύλλο / σχέδιο 54/570602, τμήμα 2, τεμάχιο [ ], και το οποίο βρίσκεται στην οδό [ ] 9, στην Λεμεσό, Τ.Κ. [ ], Κύπρος.
Γ. Αποζημιώσεις ανερχόμενες σε €595 για την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης από τους κκ. Polys Kourousides & Associates LLC σχετικά με την ενοικιαστιακή αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου.
Δ. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία και/ή διάταγμα το Σεβαστό Δικαστήριο κρίνει ορθό και δίκαιο να διατάξει.
Ε. Νόμιμο Τόκο επί παντός επιδικασθησόμενου ποσού. Οι Ενάγοντες δηλώνουν ότι αξιώνουν και τόκο, ο οποίος αξιώνεται στη βάση του άρθρου 33(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/60) και ανέρχεται σε 5,5% ετησίως από την ημέρα καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό Απαίτησης μέχρι την πλήρη εξόφληση της εξ' αποφάσεως οφειλής ή ως αλλιώς το Σεβαστό Δικαστήριο κρίνει ορθό.
ΣΤ. Δικηγορικά Έξοδα, πλέον ΦΠΑ, πλέον Νόμιμο Τόκο επ’ αυτών.
Ζ. Έξοδα επίδοσης”
Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν Σημείωμα Εμφάνισης στις 20/03/2024 και στις 16/04/2024 την Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης τους.
Οι Ενάγοντες (από τώρα και στο εξής «οι Αιτητές») καταχώρησαν στις 30/01/2025, την υπό κρίση Αίτηση με την οποία αξιώνουν, ως ακολούθως:
“Α. Διάταγμα με το οποίο να εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση ως οι αξιώσεις υπό Α έως Ζ στο Έντυπο Απαίτησης και στην Έκθεση Απαίτησης της ως άνω με αριθμό και τίτλο Απαίτησης.
Β. Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα το Σεβαστό Δικαστήριο κρίνει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις.
Γ. Έξοδα της Αίτησης, πλέον ΦΠΑ, πλέον έξοδα επίδοσης.”
H Αίτηση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του κ. Μάριου Νικολαΐδη, ενός εκ των διευθυντών και ο γραμματέας των Αιτητών, ο οποίος εκθέτει τα γεγονότα που υποστηρίζουν τις αιτούμενες θεραπείες. Στις 14/05/2025 καταχωρήθηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση του πιο πάνω αναφερόμενου προσώπου και στις 13/05/2025, ακόμη μια ένορκη δήλωση, αυτή του κ. Πανίκου Ευλαβή, ιδιώτη δικαστικού επιδότη.
Συνοπτικά, οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ], φύλλο/σχέδιο 54/570602, τμήμα 2, τεμάχιο [ ], το οποίο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και 2 ορόφους. Οι Αιτητές ασκούσαν επιχείρηση λιανικής και χοντρικής πώλησης κατεψυγμένων στο εν λόγω εμπορικό κατάστημα μέχρι το 2002 και ακολούθως πώλησαν την εν λόγω επιχείρηση στους Εναγόμενους, με συμφωνία, μέσω της οποίας γινόταν αναφορά ως προς την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου στους Εναγόμενους για περίοδο 10 ετών.
Ακολούθως, οι Αιτητές σύνηψαν συμφωνία ενοικίασης με τους Εναγόμενους ημερομηνίας 1/1/2013 για το εν λόγω ακίνητο, σύμφωνα με την οποία οι Εναγόμενοι θα ενοικίαζαν το επίδικο ακίνητο για περαιτέρω περίοδο ενός έτους και συγκεκριμένα από 1/1/2013 μέχρι 31/12/2013 έναντι συμφωνημένου μηνιαίου ενοικίου (βλ. τεκμήριο 3).
Η πιο πάνω συμφωνία ενοικίασης έληξε και οι Εναγόμενοι παρέμειναν εντός του επίδικου ακινήτου συνεχίζοντας να καταβάλλουν κάθε μήνα στους Αιτητές το μηνιαίο ενοίκιο, ως είχε συμφωνηθεί και καθοριστεί κατά καιρούς και οι Εναγόμενοι κατείχαν το ακίνητο ως περιοδικοί ενοικιαστές.
Το επίδικο ακίνητο δεν εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο.
Δυνάμει επιστολής ημερομηνίας 27/07/2023 εκ μέρους των Αιτητών, η οποία επιδόθηκε στους Εναγόμενους στις 27/07/2023, δόθηκε στους τελευταίους η απαιτούμενη ειδοποίηση για τον τερματισμό της περιοδικής ενοικίασης (βλ. τεκμήριο 4). Σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του ιδιώτη δικαστικού επιδότη ημερομηνίας 02/08/2023 η επιστολή αφέθηκε στις 27/07/2023 στον κ. Γιώργο Λοϊζίδη, ο οποίος ήταν διευθυντής των Εναγόμενων, κατ’ εκείνο το χρόνο, ως φαίνεται από το μητρώο του Εφόρου Εταιρειών.
Από έρευνα στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών, φαίνεται ότι το πιο πάνω πρόσωπο έπαυσε να είναι διευθυντής των Εναγόμενων, γεγονός που γνωστοποιήθηκε προς τον Έφορο Εταιρειών στις 16/11/2023, δηλαδή μετά την επίδοση της επιστολής τερματισμού (βλ. τεκμήριο 5).
Ακόμα και μετά τον τερματισμό, οι Εναγόμενοι, συνέχισαν μονομερώς και παρά την ξεκάθαρη πρόθεση των Αιτητών για παράδοση σε αυτούς του επίδικου ακινήτου, να αποστέλλουν δια εμβάσματος στον τραπεζικό λογαριασμό των Αιτητών το μηνιαίο ποσό ενοικίου, το οποίο από τον Μάϊο του 2019 ανερχόταν σε €5.530. Οι Αιτητές δήλωναν ρητά στις αποδείξεις και τιμολόγια που εξέδιδαν προς τους Εναγόμενους, ότι το ποσό εισπράττεται άνευ βλάβης των δικαιωμάτων τους (βλ. τεκμήριο 6).
Οι Εναγόμενοι δεν έχουν μέχρι σήμερα παραδώσει την ελεύθερη κατοχή του επίδικου ακινήτου, με αποτέλεσμα από τις 1/09/2023, που έληξε η ταχθείσα στην επιστολή προθεσμία, να καταστούν παράνομοι επεμβασίες.
Σύμφωνα με σχετική Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 06/11/2023 (βλ. τεκμήριο 7), η ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου ανέρχεται σε €7,500 ανά μήνα.
Οι Εναγόμενοι (από τώρα και στο εξής «οι Καθ’ ων η Αίτηση»), καταχώρησαν ένσταση στην πιο πάνω Αίτηση, στις 19/02/2025, με την οποία προβάλλουν 13 συνολικά λόγους, ως εξής:
“Α. Δεν τηρείται καμία από τις ουσιαστικές και/ή δικονομικές προϋποθέσεις που θέτει το ΜΕΡΟΣ 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας για την έκδοση συνοπτικής απόφασης και/ή δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις οι προβλεπόμενες υπό του ΜΕΡΟΥΣ 23 & 24 Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας, ούτως ώστε οι Ενάγοντες/Αιτητές να δικαιούται στην έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον των Εναγόμενων/Καθ’ ων η Αίτηση.
Β. Οι Εναγόμενοι/Καθ’ ων η Αίτηση έχουν καλή και καλόπιστη υπεράσπιση και αποκαλύπτουν γεγονότα, η βασιμότητα των οποίων δύναται να διαπιστωθεί αποκλειστικά και μόνο με την εισαγωγή μαρτυρίας.
Γ. Η απαίτηση των Εναγόντων/Αιτητών δεν είναι ξεκαθαρισμένη και επομένως δεν δικαιούται σε έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Δ. Το Δικαστήριο δεν μπορεί να επιδικάσει στους Ενάγοντες/Αιτητές την αιτούμενη θεραπεία αποζημιώσεων στα πλαίσια αίτησης για έκδοση συνοπτικής απόφασης και/ή η απαίτηση για αποζημιώσεις δεν είναι εκκαθαρισμένη και συνεπώς δεν μπορεί να επιδικασθεί στα πλαίσια αιτήσεως για συνοπτική απόφαση.
Ε. Η Αίτηση γίνεται κακόπιστα, καταχρηστικά, καταπιεστικά, με μοναδικό σκοπό να στερήσει στους Εναγόμενους/Καθ’ ων η Αίτηση να υπερασπιστούν τη θέση τους.
Στ. Ο Ενόρκως Δηλών παρέλειψε να αναφέρει ουσιώδη γεγονότα που αφορούν στην υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή.
Ζ. Είναι ορθό και δίκαιο όπως δοθεί στους Εναγόμενους/Καθ’ ων η Αίτηση το δικαίωμα να προβάλουν και/ή να προωθούν την υπεράσπιση τους και να τύχουν δίκαιης δίκης. Διαφορετική αντιμετώπιση θα συνιστούσε άρνηση της Δικαιοσύνης.
Η. Η παρούσα αίτηση υπεβλήθη με υπέρμετρη καθυστέρηση.
Θ. Οι Εναγόμενοι έχουν πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης και/ή υπάρχουν επιτακτικοί λόγοι για τους οποίους η υπόθεση ή τα ζητήματα που τίθενται θα πρέπει να αποφασιστούν σε δίκη.
I. Ο Ενόρκως Δηλών δεν αποτελεί πρόσωπο το οποίο μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα και/ή δεν αποκαλύπτει την πηγή της πληροφόρησής του.
Κ. Μέσα από την υποβληθείσα Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης εισάγονται τέτοια επίδικα ζητήματα, τα οποία απαιτούν την διεξαγωγή ακροαματικής διαδικασίας με την παρουσία μαρτύρων και εμπειρογνωμόνων, και τα οποία δεν μπορούν να εκδικαστούν στα πλαίσια αίτησης για συνοπτική απόφαση καθότι αυτό συνιστά «μίνι-δίκη»
Λ. Δεν υπάρχει νομότυπος τερματισμός της μεταξύ των Εναγόντων και Εναγόμενων σύμβασης.
Μ. Οι Ενάγοντες δεν περιλαμβάνουν στη νομική βάση της αίτησής τους τη σχετική νομοθεσία, στην οποία βασίζονται για υποστήριξη της κατ’ ισχυρισμός απαίτησής τους προς τον σκοπό έκδοσης τελικής απόφασης και/ή νομική τους βάση είναι εσφαλμένη και/ή παράτυπη.”
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του κ. Αυγουστίνου Ιωάννου, ο οποίος είναι ένας εκ των διευθυντών των Καθ’ ων η Αίτηση.
Συνοπτικά, η πλευρά των Καθ΄ ων η αίτηση, παραδέχεται ότι καταρτίστηκε συμφωνία ενοικίασης μεταξύ αυτών και των Αιτητών ημερομηνίας 01/12/2002 με ισχύ μέχρι την 01/12/2012 καθώς επίσης και ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 01/01/2013. Ισχυρίζονται ότι με βάση το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, οι Αιτητές είχαν υποχρέωση επιδιόρθωσης κάθε φυσικής φθοράς στο επίδικο κατάστημα και στις 04/01/2023, είχαν λάβει προσφορά για την επιδιόρθωση του ανελκυστήρα, κατόπιν απαίτησης των Εναγόμενων, δίνοντας τη εντύπωση ότι η μεταξύ τους σχέση θα συνέχιζε κανονικά.
Επίσης, οι Αιτητές με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο θα ευθύνονταν για όλες τις ζημιές στο επίδικο κατάστημα, πέραν των πιο πάνω αναφερόμενων, οι οποίες θα ληφθούν υπόψη υπέρ του ενοικιαστή στο τέλος ή κατά τον τερματισμό της ενοικίασης. Κατά συνέπεια, αν πράγματι υπήρξε τερματισμός της ενοικίασης, το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τις αξιώσεις των Καθ΄ ων η αίτηση, που εγείρονται με την Ανταπαίτηση τους.
Πέραν των πιο πάνω, οι Καθ΄ ων η αίτηση, παραδέχονται το ύψος του τελευταίου ενοικίου ως αναφέρεται στην Αίτηση, αλλά ισχυρίζονται ότι η συμφωνία ενοικίασης, όχι μόνο δεν έληξε στις 31/12/2013 αλλά συνέχιζε να υφίστατο και τροποποιείτο μόνο ως προς τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου. Η αναφορά στην Αίτηση για περιοδική ενοικίαση, γίνεται με σκοπό οι Αιτητές να στηρίξουν την κατ’ ισχυρισμό νομιμότητα της επιστολής τερματισμού.
Όσον αφορά την κατ’ ισχυρισμό αναφορά στα τιμολόγια και τις αποδείξεις «χωρίς βλάβη», αυτά ήταν τυποποιημένα και τέτοια τιμολόγια και αποδείξεις οι Αιτητές εξέδιδαν και πριν από την επιστολή τερματισμού (βλ. τεκμήριο 3). Ένεκα αυτής της συμπεριφοράς, οι Αιτητές κωλύονται να ισχυρίζονται ότι τερμάτισαν την ενοικίαση και ότι οι Καθ΄ ων η αίτηση είναι παράνομοι επεμβασίες.
Οι Καθ’ ων η Αίτηση αμφισβητούν το νόμιμο του τερματισμού. Ισχυρίζονται ότι η επιστολή τερματισμού δεν επιδόθηκε στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας, ούτε σε αξιωματούχο αυτής. Ο κ. Λοϊζιδης στην παρουσία του οποίου αφέθηκε η επιστολή τερματισμού από τον ιδιώτη επιδότη, παραιτήθηκε από την εταιρεία την 07/07/2023, εξ’ ου και αρνήθηκε να υπογράψει την παραλαβή της εν λόγω επιστολής κατά την 27/07/2023, γεγονός το οποίο οι Αιτητές γνώριζαν και δεν προχώρησαν σε νέα επίδοση της ειδοποίησης τερματισμού. Αυτό φαίνεται και από το τεκμήριο 5 της Αίτησης (ΗΕ4).
Πέραν των πιο πάνω, οι Καθ’ ων η Αίτηση αμφισβητούν το περιεχόμενο της Έκθεσης Εκτίμησης και ισχυρίζονται ότι αυτή συντάχθηκε με σκοπό να ασκηθεί πίεση σε αυτούς για να εγκαταλείψουν το ακίνητο.
Στην ένορκη δήλωση του κ. Πανίκου Ευλαβή, ιδιώτη δικαστικού επιδότη, αναφέρεται ότι παρέλαβε την επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 27/07/2023 από τους δικηγόρους των Αιτητών και μαζί ένα αντίγραφο ηλεκτρονικής έρευνας από τον Έφορο εταιρειών, που φαίνονται οι διευθυντές των Καθ’ ων η Αίτηση και σε αυτούς αναγραφόταν και το όνομα του κ. Λοϊζίδη. Όταν επισκέφθηκε το επίδικο ακίνητο, ζήτησε να δει κάποιο διευθυντή των Καθ’ ων η Αίτηση και μετά από λίγο του συστήθηκε ο κ. Γιώργος Λοϊζίδης, ο οποίος κατόπιν ερωτήματος του, του ανάφερε ότι είναι «ένας εκ των Διευθυντών της Εναγόμενης». Με αυτά τα δεδομένα προχώρησε με την επίδοση της επιστολής, του ζήτησε να του υπογράψει αλλά δεν υπέγραψε.
Ποτέ δεν του ανάφερε ο κ. Γιώργος Λοϊζίδης ότι δεν είναι διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση και ποτέ δεν του είπε ότι δεν επιθυμεί να υπογράψει την επιδοθείσα επιστολή επειδή δεν είναι διευθυντής.
Στη συμπληρωματική ένορκη του δήλωση ο κ. Νικολαΐδης, επιβεβαιώνει και επεξηγεί την αρχική του θέση ότι το επίδικο ακίνητο ουδέποτε ενοικιάστηκε πριν από το 1999 και ότι η πρώτη του ενοικίαση έλαβε χώρα κατά το έτος 2002. Επίσης, αναφέρει ότι ουδέποτε οι Αιτητές έχουν προβεί σε οποιαδήποτε αντίθετη δήλωση προς τους Καθ’ ων η Αίτηση που να υποδηλοί ότι η ενοικίαση συνεχίζεται. Αντιθέτως, η πρόθεση τους εκφράστηκε με την επιστολή τερματισμού και οι αποδείξεις και τιμολόγια υποδεικνύουν ότι η αποδοχή του ενοικίου γινόταν χωρίς βλάβη των δικαιωμάτων τους. Αρνείται ότι υπάρχει οποιοδήποτε άλλο ενοικιαστήριο έγγραφο εκτός από αυτό ημερομηνίας 01/01/2013, όπως ισχυρίζονται οι Καθ’ ων η Αίτηση και ούτε οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν επισυνάψει ένα τέτοιο έγγραφο.
Όσον αφορά την ιδιότητα του κ. Λοϊζίδη κατά τον επίδικο χρόνο, παραλείπεται να αναφερθεί από τους Καθ’ ων η Αίτηση ότι παρά το γεγονός ότι η ειδοποίηση παύσης (ΗΕ4) αναφέρει ως ημερομηνία παύσης του τις 27/07/2023 (προφανώς τις 07/07/2023), αυτή υπογράφεται από διευθυντή της εταιρείας στις 16/11/2023 και άρα στάλθηκε στον Έφορο Εταιρειών, σε χρόνο πολύ μεταγενέστερο της 27ης/07/2023. Η έρευνα που έγινε στις 27/07/2023 σε σχέση με τους αξιωματούχους και η οποία δόθηκε στον επιδότη εμφανίζει τον κ. Λοϊζιδη ως διευθυντή των Καθ’ ων η Αίτηση.
Η ακρόαση της παρούσας Αίτησης διεξήχθη στη βάση γραπτών αγορεύσεων τις οποίες αμφότερες οι πλευρές ετοίμασαν και καταχώρησαν στον ηλεκτρονικό φάκελο. Επίσης, οι συνήγοροι είχαν την ευκαιρία για διευκρινήσεις, στις οποίες προέβηκαν προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου. Έχω μελετήσει επισταμένα τις εν λόγω αγορεύσεις αμφοτέρων των πλευρών, τις λαμβάνω σοβαρά υπόψη μου και δεν κρίνω αναγκαίο, για σκοπούς της παρούσας απόφασης, να καταγράψω τα όσα εκεί αναφέρονται. Αναφορά στις θέσεις και εισηγήσεις των μερών θα γίνει κατωτέρω κατά την εξέταση της ουσίας της Αίτησης και εκεί όπου κρίνεται αναγκαίο να γίνει.
Είναι σημαντικό, όμως, να σημειωθεί ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος των Αιτητών κατά την προφορική του αγόρευση, απέσυρε το αιτητικό που αφορά την έκδοση απόφασης για αποζημιώσεις και/ή ενδιάμεσα οφέλη και περιορίστηκε μόνο στην έκδοση του σχετικού διατάγματος που αφορά την ανάκτηση κατοχής. Η ευπαίδευτη συνήγορος, επίσης, των Καθ’ ων η Αίτηση, ανάφερε ότι το βασικό της επιχείρημα είναι κατά πόσο έγινε ορθή επίδοση της επιστολής τερματισμού και ότι ακόμα και να έγινε η ενοικίαση συνεχίζεται και μετά τον τερματισμό.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Το δικαίωμα του ενάγοντα ή του εναγόμενου να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης, περιλαμβάνεται στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023. Οι λόγοι για την έκδοση μιας τέτοιας συνοπτικής απόφασης αναφέρονται στο Μέρος 24.2 το οποίο έχει ως ακολούθως:
«1. Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Σύμφωνα με το Μέρος 24(1) των Κανονισμών, ο ενάγων δεν δύναται να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης μέχρις ότου ο εναγόμενος εναντίον του οποίου υποβάλλεται η αίτηση έχει καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης, εκτός αν το δικαστήριο δώσει άδεια.
Πέραν των πιο πάνω, το Μέρος 24.4 των Κανονισμών προνοεί για το τρόπο που υποβάλλεται αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης και για το τί αυτή θα πρέπει να περιέχει. Ειδικότερα, προνοεί ότι υπό την επιφύλαξη των προνοιών του παρόντος Μέρους, η αίτηση υποβάλλεται σύμφωνα με το Μέρος 23. Η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται σε αυτή «(α) προσδιορίζει περιεκτικά οποιοδήποτε νομικό σημείο ή πρόνοια σε έγγραφο στα οποία στηρίζεται ο αιτητής, ή/και (β) αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο αιτητής πιστεύει ότι, με βάση τη μαρτυρία, ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος ή (ανάλογα με την περίπτωση) προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης και σε οποιαδήποτε από τις δύο περιπτώσεις αναφέρει ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα πρέπει να εκδικαστεί.» Η αίτηση, επίσης, θα πρέπει να προσδιορίζει τη γραπτή μαρτυρία στην οποία στηρίζεται ο αιτητής, χωρίς να επηρεάζεται το δικαίωμα του να καταχωρίσει πρόσθετη μαρτυρία, δυνάμει του Κανονισμού 24.5(2).
Το Μέρος 24.5 προνοεί για τον τρόπο που ο αιτητής θα πρέπει να προσκομίζει τη γραπτή μαρτυρία του και το Μέρος 24.6 τα διατάγματα τα οποία το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει.
«In his Access to Justice reports Lord Woolf found the old rule unsatisfactory because it allowed unmeritorious cases to go to trial when they should have been disposed summarily. The test of “real prospect of succeeding” must therefore be understood on the context of the reports’ policy to promote proportionate use of resources. The purpose of CPR test is to avoid the use of the normal pre-trial and trial procedure for resolving disputes that cannot benefit from use of these procedures. It follows that summary judgement must be given where the normal processes are not likely to turn up something that could make a difference to the outcome.”
Οι λόγοι για τους οποίους επιζητείται συνοπτική απόφαση, θα πρέπει να αναφέρονται ρητά στην αίτηση και μαρτυρία του αιτητή και να αποδεικνύονται προς ικανοποίηση του Δικαστηρίου. Δηλαδή, ο αιτητής έχει το γενικό βάρος να αποδείξει ότι ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση θα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη. Στο πιο πάνω αναφερόμενο σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice, 4th edition, para. 9.59 αναφέρεται ότι «An applicant for summary judgement must establish that the respondent has no real prospect of succeeding; it is not for the respondent to show a real prospect of success. A respondent will be called upon to show its hand only if the applicant has established that there are grounds for concluding that the respondent has no real prospect of success.” (βλ. Green v Hancocks [2000] Lloyd’s Rep. P.N. 813).
Στο White Book 2021, κάτω από τον τίτλο «Burden of Proof», αναφέρονται τα εξής:
“In ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; EWCA 472, it was said that under r. 24.2 the overall burden of proof rests on the applicant to establish that there are grounds to believe that the respondent has no real prospect of success and that there is no other reason for a trial [.] If the applicant adduces credible evidence in support of their application, the respondent becomes subject to an evidential burden of proving some real prospect of success or some reason for a trial. The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicant's statement of belief [.] The language or r. 24.2 (“no real prospect… no other reason…”) indicates that, in determining the question, the court must apply a negative test. The respondent’s case must carry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court (ED&F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; [2003] C.P. Rep. 51 at [10]). In evaluating the prospects of success of a claim or defence judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority [2015] EWCA Civ 192 a [29]). However, the proper disposal of an issue under Pt 24 does not involve the judge in conducting a mini-trial (Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91). Therefore, the court hearing a Pt 24 application should be wary of trying issues of fact on evidence where the facts are apparently credible and are to be set against the facts being advanced by the other side. Choosing between them is the function of the trial judge, not the judge on an interim application, unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it (Fashion Gossip Ltd v Esprit Telecoms UK Ltd 27 July 2000, unrep., CA; cf. Day v RAC Motoring Services Ltd [1999] 1 All E.R. 1007, per Ward LJ at 1013 propounding the adoption of a negative test on applications to set aside default judgments). When deciding whether the respondent has some real prospect of success the court should not apply the standard which would be applicable at the trial, namely the balance of probabilities on the evidence presented; on an application for summary judgment the court should also consider the evidence that could reasonably be expected to be available at trial (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] EWCA Civ 550, CA).»
Αναφορικά με τεστ το οποίο εφαρμόζεται για να καταδειχθεί η μη ύπαρξη πραγματικής προοπτικής επιτυχούς υπεράσπισης, που αναφέρεται στο Μέρος 24.2 των Κανονισμών, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το White Book 2021, παράγραφος 24.2.3:
“The following principles applicable to applications for summary judgment were formulated by Lewison J in Easyair Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339 (Ch) at [15] and approved by the Court of Appeal in AC Ward & Sons Ltd v Caitlin (Five) Ltd [2009] EWCA Civ 1098; [2010] Lloyd's Rep. I.R. 301 at 24:
i) The Court must consider whether the claimant has a realistic as opposed to a fanciful prospect of success: Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91;
ii) A "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472 at [8];
iii) In reaching its conclusion the Court must not conduct a "mini-trial": Swain v Hillman;
iv) This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases, it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted with contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel at [10];
v) However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] EWCA Civ 550;
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] F.S.R. 3;
vii) On the other hand it is not uncommon for an application under Pt 24 to give rise to a short point of law or construction and, if the court is satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the Court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725.”
Απόλυτα σχετικό με τα πιο πάνω, επίσης, είναι το κάτωθι απόσπασμα από το σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice, 4th edition, para. 9.63 – 9.64:
“Whether a party has a real prospect of success therefore, depends on an assessment of two distinct matters; first, whether the party has a real prospect of success on the basis of the facts that are known at the time, and second, whether there is a real prospect that some material support for the party’s case would emerge if the case followed the normal procedure route. It is only when the court is convinced that the party has no real prospect in respect of both these matters that the use of the normal process would be wasteful.
Support for this interpretation of the test is found in S v Cloucestershire County Council where the Court of Appeal explained that before giving summary judgement the court must be satisfied of the following matters:
(1) that it had before it all substantial relevant facts that were reasonably capable of being before it;
(2) that those facts were undisputed or there was no real prospect of successfully disputing them; and
(3) that there was no real prospect of oral evidence affecting the court’s assessment of facts.”
Προχωρώντας να εξετάσω την παρούσα αίτηση, επί της ουσίας της, παρατηρώ, κατ’ αρχάς, ότι ικανοποιούνται όλες οι τυπικές προϋποθέσεις που θέτει το Μέρος 24. Η αίτηση καταχωρήθηκε μετά την καταχώρηση Σημειώματος Εμφάνισης από τους Καθ’ ων η Αίτηση στην απαίτηση και στις ένορκες δηλώσεις που συνοδεύουν την αίτηση, αναφέρεται ρητά, ότι ο αιτητής πιστεύει ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας στην υπεράσπιση τους και ότι δεν γνωρίζει οποιοδήποτε άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή το ζήτημα να πρέπει να εκδικαστεί.
Έλαβα υπόψη μου τους λόγους ένστασης Η και Ε, στους οποίους αναφέρεται ότι η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε με υπέρμετρη καθυστέρηση και καταχρηστικά και καταπιεστικά. Η συνήγορος των Καθ’ ων η Αίτηση στην αγόρευση της αναφέρει ότι η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε μετά πάροδο 10 περίπου μηνών από την καταχώριση της απαίτησης και ενώ προηγουμένως είχε καταχωρηθεί η Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης των Καθ’ ων η Αίτηση στις 16/04/2024, για την οποία η πλευρά των Αιτητών έλαβαν γνώση. Αναφέρει, συγκεκριμένα, ότι ενώ προηγήθηκε επικοινωνία με τους συνηγόρους των Αιτητών στις 02/09/2024 συζητώντας συγκεκριμένο δικονομικό θέμα που προέκυψε με την δήλωση αληθείας του δικογράφου των Καθ’ ων η Αίτηση και ενώ στις 13/01/2025 ο συνήγορος των Αιτητών ζήτησε να του αποσταλεί το δικόγραφο, κάτι το οποίο έγινε την ίδια ημέρα, στις 30/01/2025 καταχωρήθηκε η υπό κρίση Αίτηση. Επίσης, αναφέρει ότι οι συνήγοροι των Αιτητών, γνώριζαν από τις 27/12/2023, στα πλαίσια απάντησης του προδικαστηριακού πρωτοκόλλου των Εναγόντων, ότι σε περίπτωση καταχώρησης αγωγής θα καταχωρούσαν Ανταπαίτηση, κάτι το οποίο έπραξαν. Όλα τα πιο πάνω καταδεικνύουν, ισχυρίζεται η συνήγορος, το καταχρηστικό και καταπιεστικό της παρούσας Αίτησης.
Σύμφωνα με το Μέρος 24.3, η Αίτηση για συνοπτική απόφαση, μπορεί να υποβληθεί μετά τη καταχώρηση σημειώματος εμφάνισης. Δεν αναφέρεται οτιδήποτε άλλο σε σχέση με το χρόνο που αυτή μπορεί ή πρέπει να καταχωρείται μετά την καταχώριση του σημειώματος εμφάνισης. Στο White Book 2018, Vol.1, P. 772 – 773, αναφέρεται ο χρόνος ο οποίος είναι ιδανικός για την καταχώρηση τέτοιου είδους αίτησης και αυτός είναι πριν την καταχώρηση των ερωτηματολογίων ή με την καταχώρηση αυτών. Στην παρούσα περίπτωση, προκύπτει η Αίτηση να καταχωρήθηκε μετά την καταχώρηση σημειώματος εμφάνισης καθώς και της Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης. Ανεξάρτητα πότε η Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης επιδόθηκε στην πλευρά των Αιτητών, παραμένει ως δεδομένο ότι η Αίτηση καταχωρήθηκε πριν την καταχώρηση των ερωτηματολογίων. Δεν εγείρεται οποιοδήποτε άλλο ζήτημα σε σχέση με την δυνατότητα προώθηση της παρούσας αγωγής για οποιοδήποτε άλλο λόγο, πέραν του ότι η Αίτηση καταχωρήθηκε με υπέρμετρη καθυστέρηση. Επίσης, οι αναφορές περί κατάχρησης για το λόγο ότι η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε καθυστερημένα και ενώ προηγουμένως ο συνήγορος των Αιτητών ζητούσε να του αποσταλεί το δικόγραφο των Καθ’ ων η Αίτηση, κρίνω ότι δεν ευσταθούν. Η παραπομπή της συνηγόρου στην αγόρευση της στο ζήτημα αυτό, αφορά νομολογία με βάση την παλαιά Δ.18, κάτι που, όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, δεν ισχύει.
Στρεφόμενος στην ουσία της αίτησης, θα πρέπει να εξεταστεί από το Δικαστήριο κατά πόσο οι Αιτητές έχουν προσκομίσει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία για απόδειξη της υπόθεσης τους και ότι δεν υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης των Καθ’ ων η Αίτηση και δεν υπάρχει και οποιοσδήποτε άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα θα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Κατ’ αρχάς ο λόγος ένστασης Ι, ο οποίος αναφέρει ότι ο ενόρκως δηλών της Αίτησης δεν αποτελεί πρόσωπο το οποίο μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα και/ή δεν αποκαλύπτει την πηγή της πληροφόρησης του, θα πρέπει να απορριφθεί. Η συνήγορος των Καθ’ ων η Αίτηση, παραπέμπει στην αγόρευση της, στις πρόνοιες της παλαιάς Δ.18, στην οποία υπήρχε σχετική πρόνοια περί τούτου, κάτι το οποίο δεν ισχύει πλέον, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους 24. Το ζητούμενο είναι κατά πόσο ο Ενάγοντας παρουσιάζει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία (βλ. 1. Γεώργιος Διογένους κ.α. v. OROGEORGIO JEWELLERY LIMITED (ανωτέρω)). Σε κάθε περίπτωση, ο ενόρκως δηλών, προκύπτει, με βάση τις αναφορές του να είναι ένας εκ των διευθυντών και ο γραμματέας των Αιτητών και να έχει προσωπική γνώση των γεγονότων που αναφέρει λόγω της άμεσης εμπλοκής του στην υπόθεση. Στην συμπληρωματική του ένορκη δήλωση, αναφέρει ότι είναι μέτοχος και υιός του προηγούμενου μετόχου και διευθυντή των Αιτητών και ότι εργάζεται στους Αιτητές από τις αρχές του 1991 μέχρι και σήμερα. Προς τούτο παρουσιάζει σχετικά τεκμήρια που αφορούν Κατάσταση των Κοινωνικών Ασφαλίσεων από το 1999 και εντεύθεν. Το περιεχόμενο της συμπληρωματικής του ένορκης δήλωσης δεν έχει αντικρουστεί από τους Καθ’ ων η Αίτηση. Ανεξάρτητα λοιπόν των πιο πάνω, κρίνω ότι ο ενόρκως δηλών είναι πρόσωπο που έχει προσωπική γνώση των γεγονότων και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από τους Αιτητές να προβεί στις ένορκες δηλώσεις του που υποστηρίζουν την Αίτηση (βλ. Κτηματικές Επιχειρήσεις Χάρης Ερωτοκρίτου Λτδ v. Κωνσταντίνου Θεοδώρου Κουλα, Πολ. Έφεση Αρ. Ε64/2019, Ημερ. 16/07/2024).
Έχω διεξέλθει και μελετήσει την αίτηση και τη μαρτυρία που τη συνοδεύει, μέσω των σχετικών ενόρκων δηλώσεων και των τεκμηρίων που επισυνάπτονται. Οι Αιτητές, με την μαρτυρία τους αποδεικνύουν ότι είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου (βλ. τεκμήριο 1). Το γεγονός αυτό καθώς και το γεγονός ότι το εν λόγω ακίνητο είναι εμπορικό κατάστημα και αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και 2 ορόφους, δεν αμφισβητείται από τους Καθ’ ων η Αίτηση. Ο κ. Νικολαΐδης, επίσης, στην ένορκη του δήλωση, αναφέρει ότι το επίδικο ακίνητο, ενοικιάστηκε για πρώτη φορά το 2002 στους Καθ’ ων η Αίτηση, ενώ προηγουμένως χρησιμοποιείτο για σκοπούς άσκησης των εργασιών τους, από τους Αιτητές και κατά συνέπεια δεν εμπίπτει στο Ενοικιοστάσιο. Οι Καθ’ ων η Αίτηση, δεν εγείρουν οποιοδήποτε λόγο ένστασης που να σχετίζεται με τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, ούτε υποστηρίχθηκε κάτι τέτοιο με την αγόρευση της συνηγόρου των Καθ’ ων η Αίτηση. Το μόνο που πράττουν είναι στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση να αρνούνται τις πιο πάνω θέσεις του κ. Νικολαΐδη, χωρίς να παρουσιάζεται οποιαδήποτε αντίθετη μαρτυρία, κάτι το οποίο δεν είναι, σε κάθε περίπτωση, ικανό να εγείρει οποιοδήποτε ζήτημα δικαιοδοσίας.
Πέραν των πιο πάνω, αποτελεί κοινό έδαφος ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιάστηκε στους Καθ’ ων η Αίτηση περί το 2002 για περίοδο 10 ετών. Η πλευρά των Καθ’ ων η Αίτηση αναφέρει στη μαρτυρία της ότι η περίοδος ενοικίασης ήταν από 1/12/2002 μέχρι 1/12/2012. Επίσης, προκύπτει ότι συνάφθηκε νέα συμφωνία ενοικίασης την 1ην/01/2013 μέχρι τις 31/12/2023 (βλ. τεκμήριο 3 ένορκης δήλωσης του κ. Νικολαΐδη). Η εν λόγω συμφωνία ενοικίασης, επίσης, δεν αμφισβητείται από τους Καθ’ ων η Αίτηση.
Σύμφωνα με τους όρους της πιο πάνω συμφωνίας ενοικίασης, τεκμήριο 3, το ενοίκιο θα ήταν πληρωτέο μηνιαίως, προκαταβολικά και καθορίστηκε στις €4,390.00. Αναφερόταν, επίσης, ότι οποιαδήποτε ειδοποίηση, έγγραφο, αίτηση ή δικαστικό έγγραφο που αφορά την μίσθωση αυτή θα θεωρείται ότι έχει γνωστοποιηθεί ή επιδοθεί στον Ενοικιαστή αν σταλεί με συστημένο ταχυδρομείο ή αν παραδοθεί και/ή επιδοθεί και/ή αφεθεί στο ενοικιαζόμενο υποστατικό ή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του που αναφέρεται στην παρούσα συμφωνία και/ή στον διευθυντή του Ενοικιαστή και/ή στην εγγεγραμμένη διεύθυνση του Ενοικιαστή.
Οι Αιτητές, περαιτέρω, με τη μαρτυρία τους έχουν αποδείξει ότι με τη λήξη της πιο πάνω ενοικίασης, δεν έχει υπογραφεί οποιαδήποτε άλλη συμφωνία ενοικίασης. Άλλωστε και οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν παρουσιάζουν οποιαδήποτε άλλη γραπτή συμφωνία ενοικίασης. Η θέση την οποία οι Καθ’ ων η Αίτηση προβάλλουν στην μαρτυρία τους ότι η εν λόγω συμφωνία ενοικίασης δεν έχει λήξει και ότι έχει ανανεωθεί δεν υποστηρίζεται από οποιοδήποτε στοιχείο. Η συμφωνία ξεκάθαρα αναφέρει ότι θα ήταν για ένα χρόνο και συγκεκριμένα μέχρι τις 31/12/2013. Δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε άλλη συμφωνία ή μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι συνάφθηκε νέα συμφωνία ενοικίαση ή έστω η υφιστάμενη ανανεώθηκε και για ποια χρονική περίοδο. Παραπέμπω, επίσης, στις πρόνοιες του Άρθρου 77 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, οι οποίες απαιτούν ότι για να υπάρχει έγκυρη συμφωνία ενοικίασης πέραν του ενός έτους, αυτή θα πρέπει να είναι γραπτή και να υπογράφεται από δύο μάρτυρες (βλ. Κτηματικές Επιχειρήσεις Χάρης Ερωτοκρίτου Λτδ v. Κωνσταντίνου Θεοδώρου Κουλα (ανωτέρω) ).
Οι Καθ’ ων η Αίτηση, είναι κοινό έδαφος, ότι συνέχισαν να παραμένουν και να κατέχουν το επίδικο ακίνητο και μετά τη λήξη της πιο πάνω ενοικίασης, συνεχίζοντας να καταβάλλουν το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο μέχρι τον Απρίλιο του 2017. Από τον Απρίλιο του 2017 – Απρίλιο του 2019, το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε στις €5.120 και για την περίοδο Μαΐου του 2019 και έκτοτε στις €5.530. Η καταβολή μηνιαίως των εν λόγω ενοικίων δεν αμφισβητείται από τους Καθ’ ων η Αίτηση.
Η θέση που προβάλλουν είναι ότι δεν έληξε η πιο πάνω συμφωνία ενοικίασης αλλά συνέχιζε να υφίστατο και τροποποιείτο ως προς τον τρόπο πληρωμής. Επαναλαμβάνω ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν για ένα χρόνο και αυτή έληξε. Ουδεμία άλλη συμφωνία ενοικίασης έχει παρουσιαστεί. Και ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι η γραπτή ενοικίαση συνέχισε να υφίσταται, λόγω της τροποποίησης του ύψους του ενοικίου (βλ. Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289. Στο σύγγραμμα Woodfall, Landlord & Tenant, (2009) Vol.1, para. 17260 αναφέρονται τα εξής σχετικά: “Νο new tenancy is created by a mere agreement for an increase of rent during the tenancy, and a notice to quit after the receipt of the increased rent must expire in accordance with the timing of the creation of the tenancy”. Κατά συνέπεια η παραμονή των Καθ’ ων η Αίτηση στο επίδικο ακίνητο μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης και η συνέχιση καταβολής των ενοικίων σε μηνιαία βάση κατέστησε την συμφωνία ενοικίασης από μήνα σε μήνα. Η μετατροπή μιας ενοικίασης σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα είναι θέμα περιστάσεων και κυρίως βάσει της διαμορφούμενης εν τοις πράγμασι πρόθεσης των μερών για τη συνέχιση της ενοικίασης αυτής (βλ. Δάμστας κ.ά ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd, (2016) 1 ΑΑΔ 805) Στην Christou Nicos Developments Ltd v. Παναγιώτη Τοφίνη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1990) αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά:
“Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis (1976) 8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co Ltd (1983) 1 C.L.R. 975 και Woodfall' s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Τόμος 1, §§ 446, 663).
Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα.”
Κατά συνέπεια και με βάση τα γεγονότα τα οποία έχουν τεθεί ενώπιον μου από αμφότερες τις πλευρές, εύκολα καταλήγω στο συμπέρασμα ότι με τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης και την εξακολούθηση της παραμονής των Καθ’ ων η Αίτηση στο επίδικο ακίνητο καταβάλλοντας τα κατά καιρούς συμφωνημένα ενοίκια και την αποδοχή τους από τους Αιτητές, η ενοικίαση μετατράπηκε σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα.
Το επόμενο το οποίο θα πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσο, η εν λόγω ενοικίαση έχει λήξει. Στην Christou Nicos Developments Ltd v. Παναγιώτη Τοφίνη αναφέρονται τα κάτωθι:
“ Στην § 446 του συγγράμματος Woodfall' s Landorld & Tenant (ανωτέρω), αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με ενοικίαση από έτος εις έτος:
"Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year, and it will determine without any notice to quit, at the end of the term mentioned in the writing"
Σε μετάφραση:
"Τέτοια εκμίσθωση μπορεί να τερματισθεί με τη συνηθισμένη ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος του πρώτου ή οποιουδήποτε ακόλουθου έτους, και θα τερματισθεί χωρίς ειδοποίηση τερματισμού, στο τέλος της περιόδου που αναφέρεται στο έγγραφο".
Περαιτέρω, στη § 663 του ιδίου συγγράμματος διαβάζουμε:
"Monthly and weekly tenancies are similar to tenancies from year to year in that they do not expire at the end of each month or week, but continue for a period of time until determined by due notice to quit."
Σε μετάφραση:
"Μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις είναι παρόμοιες με εκμισθώσεις από έτος εις έτος με την έννοια ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή εβδομάδας, αλλά συνεχίζουν μέχρι του τερματισμού τους με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού".
(Δέστε και Bowen v. Anderson (1893) K.B. 164 και Mellows v. Low and Others (1923) K.B. 522).”
Στην βάση των πιο πάνω, για να θεωρείται λήξασα η ενοικίαση από μήνα σε μήνα, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι οι Αιτητές έχουν προβεί σε τερματισμό αυτής, δίδοντας εύλογη προειδοποίηση προς τους Καθ’ ων η Αίτηση. Όπως προκύπτει από τη νομολογία η προειδοποίηση σε περιοδική ενοικίαση θα πρέπει να λήγει κατά το τέλος της τρέχουσας περιόδου, δηλαδή αν είναι μηνιαία στο τέλος του μήνα. Στην Glykys v. Ioannides (1959 – 60) 24 C.L.R. 220 αναφέρθηκαν τα εξής:
“As we said before the tenancy in question was one from month to month beginning from the 1st January, 1959, and consequently expiring on the last day of January and of each succeeding month; for such a tenancy to be determined a month’s notice expiring on the last day of the month was necessary; such was exhibit No.1 because it was sent on the 25th May, 1959, terminating on the last day of June, 1959.”
(βλ. επίσης S. Sergiou Real Estates Ltd v. Παρασκευής Πεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889 και Εργοληπτική Εταιρεία Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ v. Κ. Τσιαμεζη, Πολ. Έφεση Αρ. 162/2014, Ημερ. 11/09/2020)
Οι Αιτητές έχουν αποδείξει ότι έχουν επιδώσει με ιδιώτη επιδότη την επιστολή ημερομηνίας 27/07/2023, με την οποία ειδοποίησαν τους Καθ’ ων η Αίτηση ότι τερματίζουν την ενοικίαση από μήνα σε μήνα, δίνοντας εύλογη προειδοποίηση. Συγκεκριμένα, στην εν λόγω επιστολή αναφερόταν ότι η ενοικίαση τερματίζεται και λήγει στις 31/08/2023, δίνοντας κατ’ αυτό τον τρόπο την αναγκαία, με βάση την νομολογία εύλογη προειδοποίηση. Σε κάθε περίπτωση, δεν τίθεται και οποιοδήποτε ζήτημα από τους Καθ’ ων η Αίτηση, σε σχέση με το περιεχόμενο ή την χρονική προειδοποίηση που τους δόθηκε. Ο τερματισμός, λοιπόν, επέφερε και τη λήξη της περιοδικής ενοικίασης και η συνέχιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου από τους Καθ’ ων η Αίτηση συνιστά, εκ πρώτης όψεως, παράνομη επέμβαση (βλ. Δάμστας κ.ά ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd (ανωτέρω) ).
Έχοντας υπόψη μου τα πιο πάνω και όλη τη μαρτυρία που έχει προσκομιστεί από τους Αιτητές, κρίνω ότι αυτή είναι επαρκής και αξιόπιστη και έχουν καταδείξει πραγματική προοπτική επιτυχίας της απαίτησης του και ότι συντρέχει λόγος να αιτούνται την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Εκείνο το οποίο παραμένει είναι να εξεταστεί η μαρτυρία των Καθ’ ων η Αίτηση και κατά πόσο με αυτή η υπεράσπιση που προβάλλουν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας, αντικρούοντας, στην ουσία, τα όσα προβάλλονται με τη μαρτυρία που οι Αιτητές έχουν παρουσιάσει με αποτέλεσμα, οι Αιτητές να μην έχουν αποδείξει την Αίτηση τους.
Έχω λάβει υπόψη μου τα όσα οι Καθ’ ων η Αίτηση εγείρουν, πέραν των όσων αναφέρθηκαν ανωτέρω, για να καταδείξουν ότι έχουν προοπτική επιτυχίας στην υπεράσπιση τους ή καλύτερα ότι υπάρχουν ζητήματα τα οποία θα πρέπει να κριθούν σε δίκη, περιλαμβανομένων της μαρτυρίας που έχει προσαχθεί και των σχετικών τεκμηρίων. Επαναλαμβάνω ότι η μαρτυρία θα πρέπει να καταδεικνύει μια πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης σε αντιδιαστολή με μια φαντασιώδη (fanciful) υπεράσπιση. Επίσης, κατά νου θα πρέπει να είναι και το γεγονός ότι το βάρος απόδειξης (αποδεικτικό) που έχουν οι Καθ’ ων η Αίτηση για να καταδείξουν μια πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης τους, δεν είναι μεγάλο.
Το πρώτο ζήτημα το οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση προβάλλουν είναι το νομότυπο της επιστολής τερματισμού και κατά κύριο λόγο ότι αυτή δεν επιδόθηκε δεόντως στους Καθ’ ων η Αίτηση στο εγγεγραμμένο τους γραφείο ή σε διευθυντή των Καθ’ ων η Αίτηση. Είναι κοινό έδαφος ότι η επιστολή τερματισμού επιδόθηκε στον κ. Γιώργο Λοϊζίδη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο παρουσιαζόταν στα αρχεία του Εφόρου Εταιρειών, ως διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση. Ο δικαστικός επιδότης, στην ένορκη του δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση, εξηγεί τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες επέδωσε την εν λόγω επιστολή προς το πιο πάνω πρόσωπο και ότι αυτή αφέθηκε στο εν λόγω πρόσωπο, στο ενοικιαζόμενο υποστατικό – το επίδικο υποστατικό – θέσεις και ισχυρισμοί που δεν αντικρούστηκαν.
Σε κάθε περίπτωση, έχω λάβει υπόψη μου όλους τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων η Αίτηση και ιδιαίτερα το γεγονός ότι το εν λόγω πρόσωπο έπαψε να είναι διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση από τις 07/07/2023, δηλαδή προγενέστερα της επίδοσης της επιστολή τερματισμού προς το πρόσωπο του και ότι αυτό ήταν σε γνώση των Αιτητών. Το τελευταίο αυτό γεγονός αμφισβητείται από τους Αιτητές και δεν είναι επί του παρόντος να αξιολογηθεί. Θα πρέπει, όμως, να αναφερθεί ότι ο επιδότης, κ. Πανίκος Ευλαβής, εξηγεί στην μαρτυρία του η οποία κατατέθηκε προς απάντηση των ισχυρισμών των Καθ’ ων η Αίτηση για το ζήτημα αυτό, το τί διαμείφθηκε κατά την επίδοση της εν λόγω επιστολής, χωρίς οι εν λόγω αναφορές του να έχουν αντικρουστεί με οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία.
Το ζητούμενο, όμως, είναι κατά πόσο η επιστολή τερματισμού επιδόθηκε νομότυπα στους Καθ’ ων η Αίτηση και αυτοί έλαβαν γνώση αυτής. Το ζητούμενο δηλαδή είναι κατά πόσο οι Αιτητές έχει αποδείξει την κοινοποίηση του τερματισμού προς τους Καθ’ ων η Αίτηση. Κρίνω ότι τα όσα οι Καθ’ ων η Αίτηση επικαλούνται, δεν καταδεικνύουν εύλογη προοπτική επιτυχίας της υπεράσπιση τους, υπό τις περιστάσεις και οι Αιτητές έχουν αποδείξει, με την μαρτυρία τους, την κοινοποίηση προς τους Καθ’ ων η Αίτηση της επιστολής τερματισμού και τον τερματισμό της ενοικίασης.
Στο σύγγραμμα Woodfall Landlord & Tenant, Vol. 1, 2009, para.17.239, αναφέρεται σε ποιόν η επιστολή τερματισμού πρέπει να απευθύνεται και σε ποιόν μπορεί να επιδοθεί. Συγκεκριμένα αναφέρονται τα ακόλουθα:
“Where a corporation aggregate is the tenant, notice to quit should be addressed to the corporation, and not to its officers. But a notice to quit addressed to a director of a company tenant which on its proper construction directs the company to quit is good.
Service of the notice on a corporation may be on one of its officers. A document may be served on a company under the Companies Act 1985 by leaving it at or sending it by post to the registered office of a company …..”.
Το Άρθρο 372 του Περί Εταιρειών Νόμο Κεφ. 113, προνοεί, επίσης, ότι η επίδοση στο εγγεγραμμένο γραφείο μιας εταιρείας είναι καλή επίδοση.
Στην Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1 Α.Α.Δ. 241, κρίθηκε ότι η προφορική ειδοποίηση τερματισμού που δόθηκε, υπό τις περιστάσεις, συνιστούσε νομότυπο τερματισμό αφού η εφεσείουσα πληροφορήθηκε τον τερματισμό. Όπως αναφέρθηκε σε εκείνη την απόφαση, ο σκοπός του είναι να πληροφορηθεί το πρόσωπο στον οποίο απευθύνεται ότι η ενοικίαση τερματίζεται και να καθορίσει τα επόμενα του βήματα. Παραθέτω τα κάτωθι απόσπασμα:
“Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο.(Gardner v. Ingram [1886-90] All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή. Στην παρούσα περίπτωση, αφού η σύμβαση ήταν προφορική δεν βλέπουμε γιατί και ο τερματισμός να μη μπορούσε να γίνει προφορικά. (Δέστε Bird v. Defonville [1846] 2 Carr & Kir 415).
Εν όψει των αυθεντιών, το γεγονός ότι η πρόθεση/ειδοποίηση της εφεσίβλητης εκφράστηκε προφορικά και σε τηλεφωνική επικοινωνία, χωρίς να έχει συγκεκριμένη μορφή, δεν είναι σχετικός παράγοντας, όπως λανθασμένα έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ώστε να θεωρηθεί ότι δεν μπορούσε να συνιστά έγκυρο τερματισμό, κάτω από τέτοιες συνθήκες.
Είναι επίσης απαραίτητο, όπως προκύπτει από σχετικές αυθεντίες (δέστε, μεταξύ άλλων, Glykys v. Ioannides, πιο πάνω), ότι η διδόμενη ειδοποίηση πρέπει να λήγει την τελευταία ημέρα του μηνός, εάν η από μήνα σε μήνα ενοικίαση, όπως στην παρούσα περίπτωση, ξεκινούσε την πρώτη κάθε μηνός. Ο όρος αυτός ικανοποιείται από το γεγονός ότι η εφεσίβλητη ειδοποίησε την εφεσείουσα ότι θα κρατούσε το υποστατικό και το μήνα Μάιο. Δεν απαιτείτο δε να καθορίσει και ημερομηνία παράδοσης. Ήταν σαφές ότι η ημερομηνία αυτή θα ήταν, το αργότερο η 1η Ιουνίου.
Καταλήγουμε πως η προφορική πληροφόρηση συνιστούσε έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού.
Πέρα όμως απ’ όλα τα πιο πάνω, παρατηρούμε και τα ακόλουθα. Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτό είναι ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να προγραμματίζει τις επόμενες ενέργειές του. Άρα, οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού. (η υπογράμμιση δική μου).
Στην παρούσα περίπτωση η επιστολή τερματισμού επιδόθηκε στο ενοικιαζόμενο υποστατικό και αφέθηκε στην παρουσία του κ. Γιώργου Λοϊζίδη. Είναι κοινό έδαφος ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο στα αρχεία του Εφόρου Εταιρειών, ο κ. Γιώργος Λοϊζίδης φαινόταν ως διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση. Δεν θεωρώ ότι η οποιαδήποτε μεταγενέστερη αλλαγή στα μητρώα του Εφόρου, μπορεί να επηρεάζει τους Αιτητές, οι οποίοι είναι τρίτα πρόσωπα σε σχέση με την εταιρεία. Έχοντας υπόψη μου όλα τα πιο πάνω κρίνω ότι οι Αιτητές έχει αποδείξει την δέουσα επίδοση και κοινοποίηση του τερματισμού προς τους Καθ’ ων η Αίτηση. Εξάλλου, πουθενά στην μαρτυρία που έχουν παρουσιάσει οι Καθ’ ων η Αίτηση, ισχυρίζονται ότι δεν έλαβαν γνώση του επίδικου τερματισμού. Ουδεμία μαρτυρία έχει παρουσιαστεί η οποία να αναφέρει ότι δεδομένης της επίδοσης του τερματισμού στον κ. Λοϊζίδη, ο οποίος επαναλαμβάνω, κατ’ εκείνο το χρόνο φαινόταν στα μητρώα του Εφόρου Εταιρειών ως διευθυντής, οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έλαβαν γνώση του τερματισμού, που είναι και το ουσιώδες για να θεωρηθεί ο τερματισμός νομότυπος. Ούτε το γεγονός ότι στην ειδοποίηση τερματισμού αναγραφόταν το όνομα άλλου διευθυντή, μπορεί να καταδείξει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης των Καθ’ ων η Αίτηση. Η ειδοποίηση τερματισμού απευθυνόταν προς τους Καθ’ ων η Αίτηση, επιδόθηκε στο ενοικιαζόμενο υποστατικό το οποίο ασκεί τις εργασίες της, αφέθηκε στην παρουσία του κ. Γιώργου Λοϊζίδη ο οποίος φαινόταν μέχρι εκείνη την στιγμή διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση και πουθενά δεν υπάρχει ισχυρισμός ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έλαβαν γνώση του τερματισμού αυτού. Ακόμη και με την απάντηση των Καθ’ ων η Αίτηση ημερομηνίας 27/12/2023 στο προδικαστικό πρωτόκολλο των Αιτητών, πουθενά δεν ισχυρίζονται ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έλαβαν γνώση του επίδικου τερματισμού, πέραν του ότι η επίδοση δεν έγινε στο εγγεγραμμένο γραφείο τους και ότι ο κ. Λοϊζίδης παραιτήθηκε από διευθυντής τους.
Κατά συνέπεια, τα όσα προβάλλονται δεν μπορούν να καταδεικνύουν προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης των Καθ’ ων η Αίτηση στο ζήτημα αυτό, την στιγμή, επαναλαμβάνω, που δεν προβάλλεται και η θέση ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν είχαν λάβει γνώση της επιστολής τερματισμού.
Όσον αφορά τη θέση ότι οι Αιτητές με τις πράξεις και ενέργειες τους έδωσαν την εντύπωση ότι η ενοικίαση θα συνεχιζόταν, αναφέρω τα εξής:
Η λήψη προσφοράς για επιδιόρθωση του ανελκυστήρα στις 04/01/2023 από τους Αιτητές έλαβε χώρα σε χρόνο προγενέστερο του τερματισμού, ο οποίος υπενθυμίζω ότι αυτός έλαβε χώρα στις 27/07/2023. Το γεγονός ότι αυτή η ενέργεια έλαβε χώρα μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η εν λόγω ενοικίαση ανανεώθηκε. Άλλωστε η ενοικίαση είχε λήξει προ πολλού και από το έτος 2013.
Εκείνο το οποίο παραμένει προς εξέταση, είναι κατά πόσο οι Αιτητές έχουν αποδείξει ότι μετά την επιστολή τερματισμού, η ενοικίαση έληξε και να αποκλείουν το ενδεχόμενο αυτή να αναβίωσε ή να δόθηκε μια τέτοια εντύπωση στους Καθ’ ων η Αίτηση. Στην επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 27/07/2023, αναφερόταν ρητά ότι η ενοικίαση τερματίζεται και με την πάροδο του εύλογου χρονικού διαστήματος που δόθηκε, αυτή θα έληγε στις 31/08/2023. Αναφερόταν, επίσης, ότι «οποιαδήποτε ενοίκια καταβληθούν κατά την πιο πάνω αναφερόμενη περίοδο και δη μέχρι τις 31/08/2023, αυτά δέον καταβάλλονται στον λογαριασμό τραπέζης όπου μέχρι πρότινος γίνονταν οι σχετικές πληρωμές των προηγούμενων ενοικίων καθώς επίσης αυτά θα ληφθούν με πλήρη επιφύλαξη και άνευ βλάβης όλων των νόμιμων δικαιωμάτων των πελατών μας.»
Με βάση τα πιο πάνω, οι Αιτητές τερμάτισαν την ενοικίαση και αναφέρθηκαν στα ενοίκια που θα καταβάλλονταν μέχρι την λήξη της ενοικίασης.
Το ζήτημα το οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση εγείρουν είναι ότι επειδή συνέχιζαν και μετά τον τερματισμό να καταβάλλουν το τελευταίο συμφωνημένο ενοίκιο στον τραπεζικό λογαριασμό των Αιτητών και συνεχίζουν να το πράττουν μέχρι σήμερα, αυτό καταδεικνύει ότι ο τερματισμός έχει αναιρεθεί. Μάλιστα, αναφέρουν και αποδεικνύουν (βλ. τεκμήριο 3 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση) ότι το γεγονός ότι στις αποδείξεις που τους δίνονταν για την καταβολή των ενοικίων μετά τον τερματισμό αναφερόταν η φράση «χωρίς βλάβη των νόμιμων δικαιωμάτων μας», αυτή ήταν τυποποιημένη και τέτοιες αποδείξεις δίνονταν και πριν από τον τερματισμό.
Στο σύγγραμμα Woodfall Landlord & Tenant, Vol.1, 2009, para. 17.265 αναφέρεται ότι το κατά πόσο ο ιδιοκτήτης παραιτήθηκε από τον τερματισμό της ενοικίασης, ένεκα της αποδοχής ενοικίων, είναι ζήτημα πραγματικό σε κάθε περίπτωση. Όπως, επίσης, εκεί αναφέρεται η κατάθεση ενοικίων στην Τράπεζα, χωρίς τέτοια εξουσιοδότηση, δεν συνιστά παραίτηση από τον τερματισμό. Το ίδιο ισχύει και όταν τα χρήματα λαμβάνονται ως μέρος των αποζημιώσεων για παράνομη επέμβαση ή ως ενδιάμεσα οφέλη.
Παραθέτω τα κάτωθι σχετικά από το πιο πάνω σύγγραμμα:
“Acceptance by the landlord of rent due after the expiration of a notice may be evidence upon which the court will infer the creation of a new tenancy. However, in each case the question is, quo animo the rent is received, and what is the real intention of the parties.
No such inference can be drawn if the rent fell due before the expiry of the notice.
A demand for rent accruing subsequently to the expiration of a notice to quit is not necessarily a waiver of the notice, but is a question of intention which ought to be left to the jury. A demand and acceptance of one day’s more rent than was due has been treated as a waiver in law.
[….]
Even after the expiry of the notice, where rent is usually paid direct to the landlord’s bank and the bank, without special authority, receives rent the notice is not waived.
If the money is not paid or received as rent, but as damages for trespass or mense profits it cannot have the effect of waiving a notice to quit.”
Στην παρούσα περίπτωση, οι Αιτητές για να αποδείξουν ότι η λήψη των ενοικίων, μετά τον τερματισμό, δεν αναβίωσε την ενοικίαση ούτε μπορεί να λεχθεί ότι συνάφθηκε νέα ενοικίαση, επικαλέστηκαν τις αποδείξεις και τιμολόγια τα οποία εξέδιδαν και στα οποία αναφερόταν η φράση «χωρίς βλάβη των νόμιμων δικαιωμάτων μας». Με βάση την μαρτυρία που προσκόμισαν οι Καθ’ ων η Αίτηση, όμως, έχει αποδειχτεί ότι τέτοιου είδους τιμολόγια εκδίδονταν και πριν τον τερματισμό, και φαίνεται ότι όντως η πιο πάνω επίμαχη φράση να ήταν τυποποιημένη σε αυτά και να περιλαμβανόταν στα τιμολόγια και αποδείξεις που εκδίδονταν και πριν από τον τερματισμό (βλ. τεκμήριο 3 της ένορκης δήλωσης της ένστασης). Απλή ανάγνωση των αποδείξεων που εκδίδονταν από τους Αιτητές, τόσο πριν την τερματισμό όσο και μετά από αυτό, καταδεικνύει ότι αυτές είναι πανομοιότυπες και με το ίδιο πιο πάνω λεκτικό (βλ. επίσης τεκμήριο 6 της πρώτης ένορκης δήλωσης του κ. Νικολαΐδη. Όλες οι αποδείξεις μετά τον τερματισμό αναφέρονται στα ενοίκια εκάστου μηνός, όπως «Rent for September 2023, Rent for October 2023» κ.τ.λ κατά τον ίδιο ακριβώς τρόπο που αναφέρονταν και πριν τον τερματισμό, όπως «Rent for June 2023, Rent for May 2023» κτλ. Όλες οι αποδείξεις, επίσης, έφεραν στο κάτω μέρος τους την κάτωθι σημείωση “Το παρών ποσό έχει εισπραχθεί χωρίς βλάβη των νομικών δικαιωμάτων μας που απορρέουν από την εκμίσθωση του ως άνω οικήματος”.
Η πιο πάνω θέση που προβάλλουν οι Καθ’ ων η Αίτηση σε σχέση με τα τιμολόγια, όχι μόνο δεν καταρρίπτεται ή αμφισβητείται από τους Αιτητές, αλλά προκύπτει να μην έγινε καμία αναφορά για το ζήτημα αυτό στην μαρτυρία τους. Απαντούν μόνο στην πιο πάνω θέση με την συμπληρωματική ένορκη δήλωση του κ. Νικολαΐδη και αναφέρουν ότι οι εν λόγω αποδείξεις, μετά τον τερματισμό, εκδίδονταν καθότι οι Αιτητές ήταν υποχρεωμένοι να το πράττουν για φορολογικούς λόγους και με σκοπό να παρουσιάσουν μαρτυρία στο Δικαστήριο ως προς το ποσό που αποστέλλουν οι Καθ’ ων η Αίτηση, το οποίο είναι χαμηλότερο της αντικειμενικής αγοραίας αξίας του ενοικίου του ακινήτου και να αξιώσουν τη διαφορά. Επί της ουσίας, όμως, στην συμπληρωματική ένορκη δήλωση αναφέρεται ότι η έκδοση τέτοιων αποδείξεων δεν υποστηρίζει τη θέση ότι δεν επιθυμούν την ανάκτηση του επίδικου ακινήτου ή τον τερματισμό της κατοχής του και τούτο εκφράστηκε ρητώς με την επιστολή τερματισμού και δεν υπάρχει αντίθετη δήλωση από τους Αιτητές προς τους Καθ’ ων η Αίτηση.
Με αυτά τα δεδομένα, προκύπτει να εγείρεται το ερώτημα κατά πόσο η ενοικίαση αναβίωσε μετά τον τερματισμό και κατά πόσο η συνέχιση της αποδοχής των ενοικίων από τους Αιτητές δίνοντας στους Καθ’ ων η Αίτηση τις ίδιες αποδείξεις και τιμολόγια με αυτά που τους εξέδιδαν πριν από τον τερματισμό ενέχει αυτή τη δυναμική.
Ο συνήγορος των Αιτητών, στην αγόρευση του αναφέρει ότι καμία άλλη ενέργεια εκ μέρους των Αιτητών έγινε που να υποδηλώνει αναβίωση της ενοικίασης και ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση ουδεμία μαρτυρία έχουν παρουσιάσει για οποιαδήποτε άλλη ενέργεια που να έχει το πιο πάνω αποτέλεσμα. Υπενθυμίζω, όμως, ότι οι Αιτητές είχαν υποχρέωση να αποδείξουν ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν εύλογη προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης τους και ότι δεν υπάρχει οποιοσδήποτε άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση θα πρέπει να οδηγηθεί σε δίκη. Με την μαρτυρία που οι Αιτητές έχουν προσκομίσει, προκύπτει ότι το μοναδικό στοιχείο επί του οποίου βασίστηκαν για να καταδείξουν ότι η ενοικίαση έχει τερματιστεί και δεν συνεχίστηκε ή συνεχίζεται, ήταν τις αποδείξεις που ανέγραφαν την πιο πάνω αναφερόμενη σημείωση. Η μαρτυρία αυτή έχει αμφισβητηθεί από τους Καθ’ ων η Αίτηση, με την έννοια ότι αυτή δεν σημαίνει τίποτε, δεδομένου ότι και προηγουμένως δίνονταν τέτοιες αποδείξεις. Σημειώνεται, επίσης, ότι το βάρος απόδειξης που οι Καθ’ ων η Αίτηση φέρουν στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν είναι μεγάλο.
Δεν παραγνωρίζω τις εξηγήσεις που οι Αιτητές δίνουν με την συμπληρωματική ένορκη δήλωση του κ. Νικολαΐδη, για το λόγο που εξέδιδαν τις αποδείξεις για τα ενοίκια που λάμβαναν μετά τον τερματισμό και για την πρόθεση των Αιτητών σε σχέση με την ενοικίαση. Σημειώνεται, όμως, ότι δεν έχει προσκομιστεί και οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία εκ μέρους των Αιτητών αναφορικά με πράξεις ή ενέργειες τους μετά τον τερματισμό που να ξεκαθαρίζει την πρόθεση τους για τερματισμό της ενοικίασης παρά την συνέχιση λήψης των ενοικίων.
Συνοψίζοντας, εκείνο το οποίο προκύπτει στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, είναι ότι μετά την ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης, οι Αιτητές συνέχιζαν να λαμβάνουν το τελευταίο συμφωνημένο ενοίκιο και να εκδίδουν τις ίδιες αποδείξεις που εξέδιδαν και πριν από τον τερματισμό. Εγείρεται κατά την κρίση μου ζήτημα κατά πόσο συνεχίστηκε η ενοικίαση και μετά τον τερματισμό ή όχι, υπό τις περιστάσεις, το οποίο μόνο στα πλαίσια της δίκης μπορεί να αποφασιστεί και αφού το Δικαστήριο ακούσει μαρτυρία από όλες τις πλευρές και εξετάσει την πρόθεση τους περί του ζητήματος αυτού. Ακόμη και να θεωρηθεί ότι με την συμπληρωματική ένορκη δήλωση παρέχεται εξήγηση από τους Αιτητές για τον λόγο έκδοσης των συγκεκριμένων αποδείξεων μετά τον τερματισμό, τούτο αποτελεί ζήτημα αξιολόγησης και δεν είναι το κατάλληλο στάδιο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας.
Δεδομένων των πιο πάνω, κρίνω ότι εγείρεται ζήτημα το οποίο θα πρέπει να αποφασιστεί σε κανονική δίκη για να ξεκαθαρίσει η πραγματική πρόθεση των μερών. Εν ολίγοις κρίνω ότι οι Αιτητές δεν έχουν αποδείξει τη Αίτηση τους και δεν δόθηκε επαρκής μαρτυρία στον απαιτούμενο, σε αίτηση συνοπτικής απόφασης, βαθμό, που να τεκμηριώνει την αξίωση τους και να καταδεικνύει ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης.
Ως εκ τούτου, κρίνω ότι οι Αιτητές δεν έχουν αποδείξει την Αίτηση τους και αυτή θα πρέπει να απορριφθεί.
Κατά συνέπεια, η Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα, λαμβάνοντας υπόψη μου το Μέρος 39(1) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, δηλαδή ότι αυτά εμπίπτουν στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου και τους παράγοντες που το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του για την άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας που περιλαμβάνονται στο Μέρος 39(2) των εν λόγω Κανονισμών, επιδικάζονται υπέρ των Εναγόμενων – Καθ’ ων η Αίτηση και εναντίον των Εναγόντων - Αιτητών. Έχω προβεί σε συνοπτικό υπολογισμό αυτών, λαμβάνοντας υπόψη και τον κατάλογο εξόδων που έχει καταχωρήσει η πλευρά των Εναγόμενων – Καθ’ ων η Αίτηση, με βάση το Μέρος 39.7 των πιο πάνω Κανονισμών και αυτά ανέρχονται στο ποσό των €3,419.00 πλέον Φ.Π.Α. πλέον €13 πραγματικά έξοδα.
(Υπ.)…………….……………………….
Χρ. Χριστοδούλου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο,
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο