ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 287/2025 (i-Justice)
Μεταξύ:
1. Σταύρου Λάμπρου
2. Παναγιώτας Δημητρίου
Ενάγοντες
-και-
Ευάγγελου (Βαγγέλη) Μαλά
Εναγόμενου
……………………………….
Ημερομηνία: 15.5.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντες - Αιτήτριες: Η κα. Α. Αναξαγόρου για Γ.Ν.Τσίκκος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π Ε
Για Εναγόμενο -Καθ’ ου η Αίτηση : Η κα. Ε. Ασσιώτου για Κ. Μελάς & Συνεργάτες Δ.Ε.Π Ε
ΑΠΟΦΑΣΗ
(αναφορικά με την αίτηση, ημερομηνίας 16.7.2025, για την έκδοση συνοπτικής απόφασης)
Οι Ενάγοντες καταχώρησαν, στις 14.3.2025, δυνάμει του Μέρους 7 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, Έντυπο Απαίτησης εναντίον του Εναγομένου, στο οποίο ενσωματώνεται και η Έκθεση Απαίτησης τους.
Μέσω αυτής, αξιώνουν, σε γενικές γραμμές, διάταγμα του δικαστηρίου που να διατάσσει τον Εναγόμενο να τους παραδώσει την κατοχή ενός διαμερίσματος (τα στοιχεία του οποίου καταγράφονται με λεπτομέρεια στην Έκθεση Απαίτησης τους) (στο εξής «το επίδικο διαμέρισμα»), απόφαση για το ποσό των €600, το οποίο αφορά έξοδα συντήρησης και επιδιόρθωσης των κοινόκτητων χώρων, ενδιάμεση οφέλη από τον τερματισμό της ενοικίασης μέχρι την παράδοση του διαμερίσματος τα οποία ισούνται με την μηνιαία ενοικιαστική αξία του επίδικου διαμερίσματος, απόφαση με την οποία να διατάσσεται ο Εναγόμενος όπως καταβάλει στους Ενάγοντες τους οφειλόμενους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, γενικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση καθώς και δήλωση του δικαστηρίου ότι η συμφωνία ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων έχει νόμιμα τερματιστεί.
Στις 4.4.2025 ο Εναγόμενος καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης. Μέχρι στιγμής δεν έχει καταχωρίσει την Έκθεση Υπεράσπισης του.
Ακολούθως, στις 16.7.2025, οι Ενάγοντες- Αιτητές (στο εξής «οι Αιτητές») καταχώρησαν την υπό κρίση αίτηση με την οποία αξιώνουν εναντίον του Εναγόμενου -Καθ’ ου η Αίτηση (στο εξής «ο Καθ’ ου η Αίτηση») την έκδοση συνοπτικής απόφασης ως οι πιο πάνω αξιώσεις τους, με την διαφοροποίηση μόνο ως προς τα τελικά ποσά τα οποία κατ’ ισχυρισμόν τους οφείλονται από τον Εναγόμενο.
Το πραγματικό υπόβαθρο της αίτησης στηρίζεται στην ένορκη δήλωση της Αιτήτριας 2.
Ο Εναγόμενος- Καθ’ ου η Αίτηση (στο εξής «ο Καθ’ ου η Αίτηση») αντέδρασε στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, καταχωρώντας προς τούτο σχετική ένσταση, στην οποία προβάλλει συνολικά 14 λόγους ένστασης με απώτερο σκοπό την απόρριψη της αίτησης. Δεν κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να τους καταγράψω και αναφορά σε αυτούς θα γίνει όταν και εφόσον κριθεί αναγκαίο. Αναφέρω όμως το αυτονόητο ότι αυτοί έχουν ληφθεί υπόψιν και μελετηθεί με ιδιαίτερη προσοχή από το Δικαστήριο. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Καθ’ ού η Αίτηση.
Ό,τι αξίζει να αναφερθεί στο στάδιο αυτό, είναι ότι οι σχετικοί λόγοι ένστασης που ο Καθ’ ου η Αίτηση ήγειρε αλλά και οι σχετικοί ισχυρισμοί που προβάλλει στην ένορκη του δήλωση, περί του ότι δηλαδή το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα απαίτηση και ότι αρμόδιο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αλλά και το ότι ο ίδιος έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής δεν προωθήθηκαν και ως εκ τούτου εγκαταλείφθηκαν, μέσω σχετικής δήλωσης της συνηγόρου του Καθ’ου η Αίτηση. Επομένως, με δεδομένο ότι αυτοί έχουν εγκαταλειφθεί οι οποιοιδήποτε ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση αναφορικά με τα πιο πάνω ζητήματα δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω το δικαστήριο.
Επιβάλλεται πρώτα η παράθεση των θέσεων εκάστης πλευράς με σκοπό τον προσδιορισμό των επίδικων ζητημάτων που περιβάλλουν την υπό κρίση αίτηση.
Εκδοχή Αιτητών
Οι Αιτητές είναι συνιδιοκτήτες, κατά ½ μερίδιο έκαστος (Τεκμήριο 1), του επίδικου διαμερίσματος.
Αρχικά, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ημερομηνίας 1.12.20, (στο εξής «η αρχική συμφωνία ενοικίασης») ο Καθ’ ου η Αίτηση ενοικίασε από τους Αιτητές το επίδικο διαμέρισμα, για την χρονική περίοδο από 1.12.20 εως την 1.12.21 (Τεκμήριο 11). Το μηνιαίο ενοίκιο καθορίσθηκε για το ποσό των €850. Ο Καθ’ ου η Αίτηση το υπενοικίαζε σε πελάτες, μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων τύπου ‘Airbnb’.
Δυνάμει νέας γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ημερομηνίας 14.11.22 (στο εξής «η νέα συμφωνία ενοικίασης») (Τεκμήριο 4), η αρχική συμφωνία ενοικίασης ανανεώθηκε για περίοδο 2 ετών, με έναρξη ισχύος της, την 1.12.2022 και ημερομηνίας λήξης της, την 1.12.24. Το μηνιαίο ενοίκιο καθορίσθηκε στο ποσό των €1.000.
Με την λήξη της πιο πάνω νέας συμφωνίας ενοικίασης οι Αιτητές δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της. Προς το σκοπό αυτό οι Αιτητές, την 16.9.24, επικαλούμενοι τον όρο 6 αυτής, απέστειλαν επιστολή (Τεκμήριο 5) στον Καθ’ ου η Αίτηση, με την οποία τον ενημέρωναν ότι με τη λήξη της νέας συμφωνίας ενοικιάσεως, δηλαδή την 1.12.24, δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της και τη συνέχιση της ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος. Του ζητούσαν δε όπως τους παραδώσει, με τη λήξη της νέας συμφωνία ενοικιάσεως, το επίδικο διαμέρισμα καθώς και την εξόφληση όλων των οικονομικών του υποχρεώσεων (λογαριασμούς κοινής ωφελείας καθώς και κοινόχρηστα).
Ο όρος 6 της νέας συμφωνίας ενοικίασης προβλέπει ότι σε περίπτωση που οι Αιτητές δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της, έπρεπε να ενημερώσουν προς τούτο τον Καθ’ ου η Αίτηση δύο μήνες πριν τη λήξη της, διαφορετικά η συμφωνία ενοικίασης θα ανανεωνόταν αυτόματα για ακόμα ένα χρόνο.
Εις απάντηση ο Καθ’ ου η Αίτηση, μέσω επιστολής των δικηγόρων του (Τεκμήριο 6), ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι κατέχει το διαμέρισμα ως θέσμιος ενοικιαστής και επομένως αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ως εκ τούτου ήταν η θέση του ότι ο τερματισμός της μεταξύ τους συμφωνίας είναι άκυρος. Περαιτέρω ήταν η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι ο ίδιος δέχθηκε κρατήσεις για την υπενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος από πελάτες, μέχρι το καλοκαίρι του 2025, και τυχόν παράδοση του στους Αιτητές θα τον οδηγήσει αναπόφευκτα να υποστεί ζημιά.
Οι συνήγοροι των Αιτητριών με νέα τους επιστολή (Τεκμήριο 7), πέραν του γεγονότος ότι επανέλαβαν τις αρχικές τους θέσεις, ως αυτές καταγράφηκαν στο Τεκμήριο 5, ανέφεραν στον Καθ’ ου η Αίτηση σε σχέση με τον ισχυρισμό του ότι αυτός το υπενοικίασε σε τρίτα πρόσωπα μέχρι το καλοκαίρι του 2025, ότι οι θέσεις του αυτές δεν γίνονται αποδεκτές. Και τούτο γιατί ο Καθ’ ου η Αίτηση γνώριζε ότι η συμφωνία ενοικίασης έληγε την 1.12.24 και δεν είναι θέμα που αφορά τους ίδιους το κατά πόσο το υπενοικίασε, πέραν της πιο πάνω περιόδου. Είναι η θέση τους, περαιτέρω, ότι η οποιαδήποτε τυχόν ζημιά υποστεί ο Καθ’ ου η Αίτηση οφείλεται αποκλειστικά στον ίδιο με δική του ευθύνη.
Η πιο πάνω συμφωνία ενοικίασης έχει λήξει και ο Καθ’ ου η Αίτηση συνεχίζει να κατέχει το επίδικο διαμέρισμα ως παράνομος επεμβασίας. Μετά το πέρας της λήξης της συμφωνίας ενοικίασης και λόγω του ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση παρέλειψε να τους παραδώσει την ελεύθερη κατοχή του, οι συνήγοροι τους, με νέα επιστολή τους, ημερομηνίας 3.12.24 (Τεκμήριο 8), τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης και τον κάλεσαν να τους παραδώσει την κατοχή του, το αργότερο μέχρι την 1.2.25. Ανάφεραν επιπρόσθετα, ότι ο ίδιος θεωρείται πλέον παράνομος επεμβασίας. Ο Καθ’ ου η Αίτηση παρέλειψε να συμμορφωθεί και ως εκ τούτου οι Αιτητές του απέστειλαν νέα επιστολή (Τεκμήριο 9) ενημερώνοντας τον ότι σε περίπτωση που δεν συμμορφωθεί θα λάβουν δικαστικά μέτρα. Ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν απάντησε στις πιο πάνω επιστολές.
Με βάση τη συμφωνία ενοικίασης, ο Καθ’ ου η Αίτηση ήταν υποχρεωμένος να πληρώνει τους λογαριασμούς υδατοπρομήθειας, του ηλεκτρικού ρεύματος, τα τέλη σκυβάλων και τα κοινόχρηστα.
Μέχρι την 31.3.25, σύμφωνα με τις καταστάσεις λογαριασμούς της διαχειριστικής επιτροπής (Τεκμήριο 10), οι οφειλές του Καθ’ ου η Αίτηση προς την διαχειριστική επιτροπή, σε σχέση με τα κοινόχρηστα, ανήλθαν στο ποσό των €2.137,46. Οι μόνες οφειλές, που κατέβαλε ο Καθ’ου η Αίτηση στη διαχειριστική επιτροπή, σύμφωνα πάντοτε με τις πιο πάνω καταστάσεις λογαριασμού, ήταν για το συνολικό ποσό των €739,59, με αποτέλεσμα να παραμείνει οφειλόμενο από τον ίδιο το πιο πάνω ποσό.
Είναι η θέση τους ότι η συμφωνία ενοικίασης έχει τερματιστεί νόμιμα και ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση κατέχει πλέον το επίδικο διαμέρισμα παράνομα και αυθαίρετα, χωρίς τη συγκατάθεση τους και διαπράττοντας παράνομη επέμβαση. Ο Καθ’ου η Αίτηση παράνομα συνεχίζει να το υπενοικιάζει πλουτίζοντας αδικαιολόγητα εις βάρος τους.
Η ενοικιαστική αξία του επίδικου διαμερίσματος ανέρχεται στο ποσό των €1760 μηνιαίως, με βάση σχετική έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 12). Λόγω της παράνομης κατοχής από μέρους του Καθ’ ου η Αίτηση του επίδικου διαμερίσματος, υφίστανται ζημιά, η οποία ισούται με την διαφορά που προκύπτει από την ενοικιαστική αξία του και του καταβαλλόμενου από τον Καθ’ ου η Αίτηση ενοικίου. Την εν λόγω ζημιά την αξιώνουν από τον Καθ’ ου η Αίτηση ως ενδιάμεσα οφέλη.
Είναι η θέση τους ότι μετά την καταχώρηση και επίδοση της παρούσας απαίτησης, προσπάθησαν να προβούν σε διαπραγματεύσεις και αν ο Καθ’ ου η Αίτηση δεχόταν να τους παραδώσει την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, οι ίδιοι ήταν πρόθυμοι να του έδιναν αναστολή για την παράδοση του, μέχρι και το Δεκέμβριο του 2025. Ο Καθ’ ου η Αίτηση, αν και αρχικά έδειχνε να συμφωνεί μέσω των δικηγόρων του στην πιο πάνω πρόταση τους, εντούτοις ουδέποτε υλοποίησε τα όσα έχουν συμφωνήσει (σχετική αλληλογραφία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 13).
Είναι η θέση των Αιτητών ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης ως προς την απαίτηση τους και δεν υπάρχει άλλος λόγος για τον οποίο η απαίτηση ή άλλο ζήτημα θα πρέπει να εκδικαστεί και ως εκ τούτου να διεξαχθεί κανονική δίκη. Με βάση τα στοιχεία και τη μαρτυρία την οποία έχουν παραθέσει, είναι η θέση τους ότι έχουν αποδείξει στο βαθμό που απαιτείται ότι δικαιούνται την έκδοση συνοπτικής απόφασης ως η αίτηση τους.
Εκδοχή Καθ’ ου η Αίτηση
Στην αντίπερα όχθη, αποτελεί θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι ο ίδιος έχει πραγματική προοπτική επιτυχία της υπεράσπισης του και εγείρει σοβαρά και ουσιώδες ζητήματα προς εκδίκαση. Και τούτο γιατί ο ίδιος αρχικά ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα το 2020. Την Αιτήτρια 2 την γνώριζε από παλιά και διατηρούσε φιλικές σχέσεις μαζί της. Την είχε ενημερώσει ότι τον ενδιέφερε μια μακρά ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος, διότι αυτό θα το υπενοικίαζε στα πλαίσια των επιχειρηματικών του εργασιών. Αυτός άλλωστε ήταν και ο λόγος που στην αρχική συμφωνία ενοικίασης (Τεκμήριο 11) αναγράφεται στην παράγραφο 2 αυτής ότι το επίδικο διαμέρισμα θα χρησιμοποιείται ως οικία διαμονής για 8 υπενοικιαστές.
Η Αιτήτρια 2, με επίκληση τις καλές τους σχέσεις και ότι δεν θα τον άφηνε εκτεθειμένο, τον διαβεβαίωσε ότι δεν θα υπάρχει κανένα πρόβλημα με τη σύναψη νέας συμφωνίας ενοικίασης με την λήξη της αρχικής, ότι αυτό γίνεται μόνο για τυπικούς λόγους και ότι το επίδικο διαμέρισμα θα παραμείνει ενοικιασμένο στον ίδιο. Ήταν για το λόγο αυτό που συνάφθηκε η νέα συμφωνία ενοικίασης. Αυτή δε θα προνοούσε πάλι για την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος για περίοδο 2 ετών, ενώ παράλληλα η Αιτήτρια 2 τον διαβεβαίωσε ότι δεν θα υπήρχε οποιοδήποτε θέμα και ότι θα συνέχιζε να κατέχει αυτό με τη λήξη του, συνεχίζοντας έτσι ο ίδιος τις επιχειρηματικές του δραστηριότητες. Είναι για το λόγο αυτό που ο ίδιος κατέχει νόμιμα το επίδικο διαμέρισμα και ότι δεν είναι παράνομος επεμβασίας, ως οι Αιτητές ισχυρίζονται.
Όταν παρέλαβε το Τεκμήριο 5, επικοινώνησε με την Αιτήτρια 2 και της εξέφρασε την έκπληξη του λόγω του ότι η τελευταία παραβίασε τα μεταξύ τους συμφωνηθέντα. Βασιζόμενος στην προοπτική μακροχρόνιας μίσθωσης του επίδικου διαμερίσματος, ο ίδιος προέβη σε διάφορα έξοδα (κατάθεσε ως Τεκμήριο 1 δέσμη φωτογραφιών οι οποίες δείχνουν την κατάσταση του διαμερίσματος μόλις το ενοικίασε και την κατάσταση μετά την ενοικίαση του). Εάν δεν είχε συμφωνηθεί η μακροχρόνια ενοικίαση του ο ίδιος δεν θα προέβαινε σε διορθωτικές εργασίες και ούτε θα υποβαλλόταν σε έξοδα.
Ο ίδιος καταβάλλει ανελλιπώς μέχρι και σήμερα κανονικά το μηνιαίο ενοίκιο (Τεκμήριο 2). Ουδέποτε άφησε οποιοδήποτε απλήρωτο λογαριασμό κοινής ωφελείας (Τεκμήριο 3). Σε σχέση με τους ισχυρισμούς των Αιτητών για οφειλές του αναφορικά με τα κοινόχρηστα, είναι η θέση του ότι οι Αιτητές, παρά τις παρακλήσεις του προς αυτούς να του αναλύσουν το ποσό που θα έπρεπε να καταβάλει, ποτέ δεν το έχουν πράξει. Δεν αρνείται να πληρώσει το ποσό που του αναλογεί, νοουμένου ότι του επεξηγηθούν τα κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενα ποσά. Αμφισβητεί επίσης το ύψος της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου διαμερίσματος. Είναι η θέση του ότι λόγος που ήταν μειωμένο το ενοίκιο, ήταν γιατί ο ίδιος προέβη σε διάφορες εργασίες για την ανακαίνιση του. Ουδέποτε αποδέχθηκε σε συζητήσεις με τους Αιτητές ότι ο ίδιος θα τους παρέδιδε το επίδικο διαμέρισμα. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.
Ακροαματική διαδικασία
Η ακρόαση της αίτησης έγινε στην βάση των ενόρκων δηλώσεων των μερών αλλά και μέσων των ικανών γραπτών αγορεύσεων που οι συνήγοροι προσκόμισαν στο δικαστήριο, επιχειρηματολογώντας ως προς τις θέσεις τους. Το περιεχόμενο τους έχει μελετηθεί με τη δέουσα προσοχή. Σημειώνω επίσης ότι καμία πλευρά δεν προέβη στην αντεξέταση του ενόρκως δηλούντα ή στην καταχώρηση οποιασδήποτε συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης.
Νομική Πτυχή
Η υπό κρίση Αίτηση εδράζεται επί της ουσίας στο Μέρος 24 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, το οποίο διέπει δικονομικά την εξουσία του Δικαστηρίου για την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Το Μέρος 24.2 προνοεί τα ακόλουθα:
«24.2. Λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης
(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Περαιτέρω, το Μέρος 24.3(1) προνοεί ότι ο Ενάγοντας δεν μπορεί να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης πριν την καταχώρηση από τον Εναγόμενο σημειώματος εμφάνισης, εκτός αν το Δικαστήριο δώσει άδεια.
Το δε Μέρος 24.4 προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται σε αυτή για την έκδοση συνοπτικής απόφασης θα πρέπει να αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο Αιτητής πιστεύει πως ο Καθ΄ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης και ότι δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση πρέπει να εκδικαστεί.
Στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΠΑΝΑΓΗ κ.α. v. ΑΝΤΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. E26/2025, 27/3/2026, η οποία είχε ως αντικείμενο την έκδοση συνοπτικής απόφασης δυνάμει του Μέρους 24 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, παρατέθηκαν οι αρχές και προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληρούνται ώστε το δικαστήριο να δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση. Παραθέτω αυτούσιο σχετικό απόσπασμα:
«Πρέπει να τονιστεί ότι η προβλεπόμενη στο Μέρος 24, αποτελεί μία από τις διαδικασίες δια των οποίων το Δικαστήριο προάγει τον πρωταρχικό σκοπό δια της ενεργούς διαχείρισης υποθέσεων (Μέρος 1.5(1)). Όπως λέχθηκε στην Swain v. Hillman (2001) 1 All E.R. 91:
«It is important that a judge in appropriate cases should make use of the powers contained in Pt 24. In doing so he or she gives effect to the overriding objectives contained in Pt 1. It saves expense; it achieves expedition; it avoids the court's resources being used up on cases where this serves no purpose, and I would add, generally, that it is in the interests of justice. If a claimant has a case which is bound to fail, then it is in the claimant's interests to know as soon as possible that that is the position. Likewise, if a claim is bound to succeed, a claimant should know that as soon as possible».
Ο αιτητής σε αίτηση για συνοπτική απόφαση οφείλει να παρουσιάσει γραπτή μαρτυρία με την οποία να αποδείξει τόσο ρεαλιστική πιθανότητα επιτυχίας της υπόθεσης του, όσο και ότι ο καθ' ου η αίτηση δεν έχει «πραγματική προοπτική επιτυχίας» επί της απαίτησης ή υπεράσπισης (Μέρος 24.2). Κρίνουμε χρήσιμη την παράθεση αποσπάσματος από την Αγγλική υπόθεση Easyair Ltd v. Opal Telecom Ltd (2009) EWHC 339 στο οποίο τέθηκε η σύνοψη των αρχών που διέπουν την εκδίκαση αιτήσεων για συνοπτική απόφαση βάσει του αντίστοιχου Αγγλικού Μέρους 24:
«The correct approach on applications by defendants is, in my judgment, as follows:
i)The court must consider whether the claimant has a "realistic" as opposed to a "fanciful" prospect of success: Swain v Hillman [2001] 2 All ER 91;
ii)A "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim that is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472 at [8]
iii)In reaching its conclusion the court must not conduct a "mini-trial": Swain v Hillman
iv)This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted by contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel at [10]
v)However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No 5) [2001] EWCA Civ 550;
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial, even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] FSR 63;
vii)On the other hand it is not uncommon for an application under Part 24 to give rise to a short point of law or construction and, if the court is satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, he will in truth have no real prospect of succeeding on his claim or successfully defending the claim against him, as the case may be. Similarly, if the applicant's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to a fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725».
(βλ. AC Ward & Sons Ltd v. Caitlin (Five) Ltd (2009) EWCA Civ 1098, Διογένους κ.ά. ν. Orogeorgio Jewellery Limited, Πολ. Έφ. Ε86/25, ημερ. 11.2.2026).
Aφού ο αιτητής, με αξιόπιστη μαρτυρία, αποσείσει το βάρος ότι δικαιολογείται η πεποίθηση του πως ο καθ' ου δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισης του, το βάρος εναποτίθεται πλέον στον καθ' ου η αίτηση να αποδείξει την ύπαρξη τέτοιας πραγματικής προοπτικής επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισης του, ή την ύπαρξη κάποιου άλλου επιτακτικού λόγου για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα θα πρέπει να προχωρήσει σε δίκη. Όπως αναφέρεται και στην παρ. 24.2.5 του White Book 2021:
«If the applicant for summary judgment adduces credible evidence in support of their application, the respondent becomes subject to an evidential burden of proving some real prospect of success or other reason for a trial. The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicant's statement of belief. The language of r.24.2 ("no real prospect.no other reason.") indicates that, in determining the question, the court must apply a negative test. The respondent's case must carry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court (ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel (2003) EWCA Civ 472. In evaluating the prospects of success of a claim or defence judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority (2015) EWCA Civ 192 at [29]). However, the proper disposal of an issue under Pt 24 does not involve the judge in conducting a mini-trial (Swain v Hillman (2001) 1 All E.R. 91). Therefore, the court hearing a Pt 24 application should be wary of trying issues of fact or evidence where the facts are apparently credible and are to be set against the facts being advanced by the other side. Choosing between them is the function of the trial judge, not the judge on an interim application, unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it (Fashion Gossip Ltd v Esprit Telecoms UK Ltd 27 July 2000, unrep,. CA; cf. Day v RAC Motoring Services Ltd (1999) 1 All E.R. 1007, per Ward LJ at 1013 propounding the adoption of a negative test on applications to set aside default judgments). When deciding whether the respondent has some real prospect of success the court should not apply the standard which would be applicable at the trial, namely the balance of probabilities on the evidence presented; on any application for summary judgment the court should also consider the evidence that could reasonably be expected to be available at trial (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) (2001) EWCA Civ 550, CA)».
Όπως λέχθηκε και στην ED & F Man Liquid Products v. Patel (2003) EWCA Civ. 472 η υπεράσπιση που επιθυμεί εναγόμενος - καθ' ου να προωθήσει πρέπει να έχει κάποιο βαθμό πειστικότητας, δηλαδή κάτι πέραν του να είναι απλώς συζητήσιμη όπως ίσχυε με βάση την παλιά Δ.18 («the defence must carry some degree of conviction. Both approaches require the defendant to have a case which is better than merely arguable, as was formerly the case under R.S.C. Order 14»).
Έχοντας παραθέσει την νομική πτυχή που διέπει την εκδίκαση αιτήσεων για την έκδοση συνοπτικής απόφασης, ως είναι και η παρούσα, προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω, κατά προτεραιότητα, κατά πόσο πληρούνται στην προκειμένη περίπτωση οι τυπικές προϋποθέσεις που το Μέρος 24 προνοεί, σε σχέση με την καταχώρηση αίτησης για την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Ανατρέχοντας στην αίτηση και στην ένορκη δήλωση που την συνοδεύει διαπιστώνω ότι η Αίτηση καταχωρίστηκε μετά την καταχώρηση του σημειώματος εμφάνισης του Καθ’ ου η Αίτηση (βλέπε Μέρος 24.3(1)) καθώς και αναφέρεται στην ένορκη δήλωση που την συνοδεύει προς υποστήριξη αυτής, ότι η υπό κρίση αίτηση υποβάλλεται διότι οι Αιτητές πιστεύουν ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της Απαίτησης τους και δεν γνωρίζουν άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση τους θα πρέπει να εκδικαστεί. Επομένως, οι Αιτητές έχουν συμμορφωθεί με τις τυπικές προϋποθέσεις του Μέρους 24. Σημειώνω εξάλλου, ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση, μέσω της ένστασης του, δεν αμφισβητεί ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν πληρούνται οι πιο πάνω τυπικές προϋποθέσεις.
Προχωρώ στην συνέχεια να εξετάσω την ουσία της αίτησης.
Έχοντας κατά νου τα όσα και οι δύο πλευρές προβάλλουν, οι Αιτητές με την υπό κρίση αίτηση αξιώνουν βασικά, μεταξύ άλλων, την ανάκτηση κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τον Καθ’ ου η Αίτηση. Ο τελευταίος αρνείται, με την λήξη της ενοικίασης, να τους το παραδώσει με αποτέλεσμα οι Αιτητές να ισχυρίζονται ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι παράνομος επεμβασίας.
Η βάση της απαίτησης των Αιτητριών εδράζεται επομένως στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης.
Σύμφωνα με το άρθρο 43(1) του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι ουσιαστικά αδίκημα εναντίον όχι μόνο της κυριότητας, αλλά και της κατοχής του ακινήτου (ADCS INTERNATIONAL LIMITED v. ΚΩΣΤΑ ΚΟΥΤΣΟΦΤΙΔΗ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ.: 312/2019, 6/11/2025) και σκοπός είναι η προστασία τέτοιας κατοχής που είναι η προέκταση της προστασίας του προσώπου και η εξήγηση της είναι η ανάγκη παρεμπόδισης διατάραξης της ειρήνης. Είναι αδίκημα αγώγιμο per se και δεν χρειάζεται απόδειξη ζημιάς (Αρτέμης & Ερωτοκρίτου, Κεφ. 148, Αστικά Αδικήματα, Δίκαιο και Αποφάσεις, Τόμος 1, σελ. 130-135 και Παπακόκκινου και άλλες ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379).
Στην υπόθεση Liasidou and Another v. Papademetriou (1975) 1 C.L.R. 122 λέχθηκε ότι κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας, όποιος δε διαταράσσει αυτήν την κατοχή μπορεί να εναχθεί για παράνομη επέμβαση.
Το δε βάρος απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης φέρει ο Ενάγων, αλλά, με την απόδειξη της επέμβασης, το βάρος μετατίθεται στους ώμους του Εναγομένου να αποδείξει ότι αυτή δεν ήταν παράνομη (βλ. άρθρο 43(2) του Κεφ. 148 και Μάρκου ν. Χρυσοστόμου κ.α., (2004) 1Β Α.Α.Δ. 813).
H όλη απαίτηση των Αιτητών έχει ως πυρήνα την μεταξύ τους νέα συμφωνία ενοικιάσεως (Τεκμήριο 4 στην ένορκη της δήλωση), που σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους καταρτίστηκε την 14.11.2024.
Αποτελεί κοινό έδαφος των μερών ότι η πιο πάνω νέα συμφωνία ενοικιάσεως υπεγράφη μεταξύ των μερών και ότι οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Δεν αμφισβητείται, επίσης, το γεγονός ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση έλαβε την κατοχή του επίδικου ακινήτου που ανήκει στους Αιτητές, υπό την ιδιότητα του ενοικιαστή, και ότι κατέβαλλε ενοίκιο, με βάση τους όρους αυτής. Ούτε και αμφισβητείται το γεγονός ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι κάτοχος μέχρι και σήμερα του επίδικου διαμερίσματος και αρνείται να παραδώσει την κατοχή αυτού στους Αιτητές, με την λήξη της ενοικίασης την 1.12.2024.
Οι οποιεσδήποτε μεταξύ των μερών συμβατικές σχέσεις, ως προκύπτει από την προσαχθείσα μαρτυρία, εκ πρώτης όψεως και αντικειμενικά ιδωμένη, καθορίζονταν και διέποντο από τους όρους της νέας συμφωνίας ενοικιάσεως. Η διάρκεια ενοικιάσεως με βάση τους όρους αυτής καθορίστηκε για την χρονική περίοδο από την 1.12.2022 μέχρι την 1.12.2024.
Σε σχέση με την ανανέωση αυτής, σχετικός είναι ο όρος 6, ο οποίος προνοεί ότι:
«6. Δύο (2) μήνες πριν την λήξη της ενοικίασης αν τα συμβαλλόμενα μέρη δεν ειδοποιηθούν γραπτώς για την λήξη της υποχρέωσης της ενοικίασης, τότε η υποχρέωση εξακολουθεί να ισχύει για ακόμα ένα (1) χρόνο με τους ίδιους όρους εκτός από τον παρόντα όρο και το ενοίκιο το οποίο θα συμφωνηθεί τουλάχιστον ένα (1) μήνα πριν την έναρξη της νέας περιόδου και το οποίο θα αυξηθεί με βάση το εκάστοτε ανώτερο επιτρεπόμενο από τον νόμο ποσοστό αύξησης του ενοικίου.»
Οι Αιτητές επικαλούμενοι τον πιο πάνω όρο και ενεργοποιώντας τις πρόνοιες αυτού, ενημέρωσαν τον Καθ’ ου η Αίτηση με σχετική επιστολή τους (Τεκμήριο 5), ημερομηνίας 16.9.2024, δηλαδή τουλάχιστον δύο μήνες πριν την λήξη ενοικίασης ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της μεταξύ τους συμφωνίας. Ο Καθ’ ου δεν αρνείται την ύπαρξη του όρου αυτού Ούτε περαιτέρω αμφισβητεί το γεγονός ότι η Αιτήτρια του απέστειλε την εν λόγω επιστολή, ενημερώνοντας τον για την πρόθεση της να μην ανανεωθεί η συμφωνία ενοικιάσεως και ότι η μεταξύ τους συμβατική σχέση θα τερματιζόταν από τις 1.12.2024.
Μη αμφισβητούμενο παρέμεινε και το γεγονός ότι λόγω άρνησης του Καθ’ου η Αίτηση να παραδώσει το επίδικο διαμέρισμα, οι Αιτητές τερμάτισαν τη μεταξύ τους νέα συμφωνία ενοικιάσεως (Τεκμήριο 6), καλώντας τον να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, πράγμα το οποίο αρνείται να πράξει μέχρι και σήμερα.
Με βάση τους όρους της νέας συμφωνίας ενοικιάσεως οι Αιτητές ενεργοποίησαν τον όρο που τους επέτρεπε να μην ανανεώσουν αυτήν ζητώντας την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος από τον Καθ’ ου η Αίτηση με την λήξη αυτής, δηλαδή την 1.12.2024. Η ενοικίαση στην βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, αντικειμενικά ιδώμενη πάντοτε, θεωρείται λήξασα εφόσον έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Η άρνηση του Καθ΄ου η Αίτηση να παραδώσει την κατοχή του στους ιδιοκτήτες του έχει ως νομική συνέπεια ο ίδιος να θεωρείται παράνομος επεμβασίας.
Με τα όσα οι Αιτητές προβάλλουν, και τα οποία δεν αμφισβητούνται, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι έχουν πείσει στον απαιτούμενο βαθμό με αξιόπιστη μαρτυρία, εκ πρώτης όψεως και αντικειμενικά, ότι συντρέχουν οι λόγοι ώστε να δικαιούνται την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Οι Αιτητές, ως οι ιδιοκτήτες του επίδικου διαμερίσματος, προχώρησαν σε νόμιμο τερματισμό της συμφωνίας ενοικιάσεως ζητώντας από τον Καθ΄ου η Αίτηση να τους παραδώσει το επίδικο ακίνητο λόγω του ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της μεταξύ τους ενοικιαστικής σχέσης, δικαίωμα που τους δίδετο με βάση τον όρο 6 της συμφωνίας ενοικιάσεως.
Στη περίπτωση που η απαίτηση αφορά σε κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση, λόγω παραμονής στο χώρο μετά τη λήξη συμφωνίας ενοικίασης, ως είναι και η προκειμένη περίπτωση, σχετικά είναι τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd, Πολιτική Έφεση 133/11, ημερομηνίας 24.3.16, τα οποία και παραθέτω:
«Στο Halsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του. (βλ. Λάμπρου ν. Κεφάλα (2000) 1 Γ. Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. ν. Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 813).
Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207:
"Tenant trespasser. If a tenancy determines by effluxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."»
Οι Αιτητές, ως οι νόμιμοι ιδιοκτήτες, κατέστησαν ξεκάθαρο στον Καθ’ ου η Αίτηση, γεγονός το οποίο ο ίδιος δεν αμφισβητεί, ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της συμφωνίας ενοικιάσεως, ζητώντας με την λήξη αυτής την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Ο Καθ’ ου η Αίτηση αφού έλαβε γνώση ότι η μεταξύ τους συμφωνία ενοικιάσεως δεν θα ανανεωθεί αλλά και λαμβάνοντας γνώση ότι η μεταξύ τους σύμβαση τερματίζεται, εντούτοις κατέχει το ακίνητο, παρά την λήξη της, και παρά την θέληση των Αιτητών. Επιπρόσθετα, με τα όσα οι Αιτητές έχουν παραθέσει ανωτέρω δεν εντοπίζω οτιδήποτε το οποίο εμποδίζει το Δικαστήριο με όσα έχουν τεθεί ενώπιον του να καταλήξει στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας ότι ο τερματισμός της σύμβασης ενοικίασης επήλθε νόμιμα.
Τα όσα έχουν παραθέσει οι Αιτητές, πλείστα εκ των οποίων είναι μη αμφισβητούμενα γεγονότα είναι επαρκή και κρίνω ότι έχουν αποσείσει το βάρος απόδειξης ότι όχι μόνον έχουν αποδείξει με ρεαλιστικό τρόπο την υπόθεση τους αλλά και ότι δικαιολογείται η πεποίθηση τους ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει κάποια πραγματική προοπτική επιτυχίας σε σχέση με την απαίτηση τους. Το βάρος εναποτίθεται πλέον στον Καθ’ ου η Αίτηση να αποδείξει ότι οι υπερασπίσεις που προβάλλει έχουν κάποια πραγματική προοπτική επιτυχίας, που να φέρουν κάποιο βαθμό πειστικότητας. Εν προκειμένω, θα πρέπει ο Καθ΄ ου η Αίτηση να καταδείξει ότι η παραμονή του στο επίδικο διαμέρισμα δεν είναι παράνομη.
Προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω την προβαλλόμενη υπεράσπιση του Καθ’ ου η Αίτηση ως αυτή προβάλλεται στην ένορκη του δήλωση.
Ως έχει αναφερθεί, αυτό το οποίο ουσιαστικά προβάλλει ο Καθ’ ου η Αίτηση ως υπεράσπιση του, έναντι των αξιώσεων των Αιτητών, είναι ότι η νέα συμφωνία ενοικιάσεως στην οποία καθορίζετο, μεταξύ άλλων, η χρονική διάρκεια της καθώς και το πότε αυτή και κάτω υπό ποιες προϋποθέσεις θα ανανεωνόταν, καταρτίστηκε μόνο για τυπικούς λόγους. Επομένως, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, οι όροι αυτοί δεν τυγχάνουν εφαρμογής εφόσον ο ίδιος συμφώνησε με την Αιτήτρια 2 προφορικά για την μακροχρόνια ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος. Επικαλείται στην ουσία ο Καθ’ ου η Αίτηση, με άλλα λόγια, ότι μεταξύ των μερών καταρτίστηκε προφορική συμφωνία πως ο ίδιος θα ενοικίαζε το επίδικο ακίνητο μακροχρόνια. Συνεπώς οι Αιτητές δεν δικαιούνταν να τερματίσουν την μεταξύ τους συμφωνία.
Στο βαθμό που ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει ότι οι όροι της νέας συμφωνίας ενοικιάσεως δεν τον δεσμεύουν αποτελεί σταθερή θέση της νομολογίας ότι υπογραφή δεσμεύει. Με τα όσα έχει παραθέσει στην ένορκη του δήλωση ο Καθ’ ου η Αίτηση απέτυχε να πείσει με πειστικό τρόπο ότι υπάρχουν εκείνα τα γεγονότα που να τον απαλλάσσουν από την ευθύνη που εκ πρώτης όψεως δημιουργεί η υπογραφή του (ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΕΡΓΑΤΙΔΗ ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Πολιτική Έφεση αρ. 293/2012, 7/2/2018), ECLI:CY:AD:2018:A67.
Στο βαθμό που ο Καθ’ ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι συμφωνήθηκε προφορικά η μακροχρόνια μίσθωση του επίδικου διαμερίσματος, δηλαδή πέραν των δύο ετών που προνοείται στην γραπτή συμφωνία ενοικιάσεως, θα πρέπει να αναφερθεί ότι τέτοια συμφωνία δεν μπορούσε εκ του Νόμου να γίνει προφορικά. Και τούτο γιατί το άρθρο 77(1) του Κεφ.149 ορίζει ρητά ότι για να είναι έγκυρη και εκτελεστή μία συμφωνία ενοικίασης για περίοδο πέραν του ενός έτους θα πρέπει να είναι έγγραφη και να υπογράφεται στην παρουσία δύο μαρτύρων. Η μακροχρόνια (που σίγουρα είναι πέραν του ενός έτους γι΄αυτό ονομάζεται και έτσι) προφορική συμφωνία για ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Καθ’ ου η Αίτηση, δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή δυνάμει της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας.
Ανεξαρτήτως των πιο πάνω, ούτε και ο Καθ’ ου η Αίτηση παραθέτει λεπτομέρειες, με βάση την μαρτυρία του, για το πότε έγινε χρονικά η κατ’ ισχυρισμόν προφορική συμφωνία που επικαλείται, πού αυτή καταρτίστηκε, τί ακριβώς προνοούσε και ποιοι ήταν οι όροι αυτής. Ούτε καν υπάρχει από μέρους του θετικός ισχυρισμός για την χρονική διάρκεια που συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των μερών ότι ο ίδιος θα ενοικίαζε το επίδικο διαμέρισμα. Οι πιο πάνω ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση χαρακτηρίζονται από πλήρη γενικότητα και αοριστία, χωρίς να προβάλλεται σχετικό υπόβαθρο για να καταστίσει δυνατό κάποιο δικαστικό έλεγχο της ορθότητάς τους στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Ελλείπουν στην ουσία από το μαρτυρικό υλικό που υποστηρίζει την ένσταση οι αναγκαίες εκείνες λεπτομέρειες που θα έπρεπε να επικουρούν την θέση αυτή. Όπως έχει νομολογηθεί στην υπόθεση N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P Electronics Ltd (1999) 1 A.A.Δ. σελ. 1912, η οποία εφαρμόζεται και στην προκειμένη περίπτωση, θα πρέπει στα πλαίσια συνοπτικής απόφασης να δίδονται εκείνες οι αναγκαίες λεπτομέρειες σε λογική έκταση από τον Καθ’ ου η Αίτηση στην υπεράσπιση που προβάλλει, διαφορετικά, θα ήταν εύκολο σχεδόν σε κάθε περίπτωση, να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα την αχρήστευση του κριτηρίου αυτού. Οι εν λόγω ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση από μόνοι τους δεν αποτελούν γεγονότα με λεπτομέρειες τα οποία ενδεχομένως στο τέλος μίας πλήρους δίκης να στοιχειοθετήσουν την προβαλλόμενη υπεράσπιση και οι οποίες ενδεχομένως να έδειχναν ότι υπάρχει κάποια υπεράσπιση με πραγματική προοπτική επιτυχίας επί αυτής της βάσης. Οι ισχυρισμοί του για την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας μακροχρόνιας ενοικίασης δε συνοδεύεται από συγκεκριμένα γεγονότα και λεπτομέρειες, αλλά μόνο προβάλλεται ένας γενικός και αόριστος ισχυρισμός, ο οποίος δεδομένου των όρων της μεταξύ τους νέας συμφωνίας ενοικιάσεως προβάλλει μη ικανοποιητικός. Αποδοχή τέτοιου γενικού όρου ως υπόβαθρο που θα ικανοποιούσε την απόδειξη πραγματικής προοπτικής επιτυχίας της υπεράσπισης και θα σήμαινε πως πολύ εύκολα θα προβάλλονταν γενικοί νομικά έστω αναγνωρισμένοι ισχυρισμοί, ως συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση και δη περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας πέραν της γραπτής, προκειμένου να εμποδίζεται η έκδοση συνοπτικής απόφασης. Είναι όμως γι' αυτό που η νομολογία εν τη σοφία της υπαγορεύει ότι απαιτούνται γεγονότα και λεπτομέρειες.
Παρενθετικά σημειώνω πως το ότι μια συμφωνία είναι προφορική δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να δοθούν κάποιες απαραίτητες λεπτομέρειες ικανές να προσδώσουν κάποια βεβαιότητα στη συμφωνία π.χ. ως προς το πότε έλαβε χώρα, που έλαβε χώρα και ποιοι ήταν οι όροι της.
Η συνολική εικόνα των ισχυρισμών του Καθ' ου η Αίτηση δεικνύει ότι πρόκειται για αναφορές κενές περιεχομένου περί άρνησης της Απαίτησης και όχι λεπτομέρειες που δημιουργούν το αναγκαίο υπόβαθρο ώστε να του παραχωρηθεί άδεια να καταχωρήσει υπεράσπιση και να ακουστεί σε πλήρη ακρόαση της αγωγής. Επιπρόσθετα, όπως προβάλλεται η γενική και αόριστη θέση του Καθ' ου η Αίτηση περί προφορικής συμφωνίας, και τούτο αδιευκρίνιστα χρονικά, για μακροχρόνια ανανέωση, περισσότερο αντανακλά σε δικαίωμα για ανανέωση μονομερώς εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση και χωρίς να έχουν δικαίωμα τοποθέτησης ή έκφρασης θέσης οι Αιτητές. Κάτι τέτοιο όμως, δεν υποστηρίχθηκε δεόντως με τις απαραίτητες λεπτομέρειες και γεγονότα από τον Καθ' ου η Αίτηση.
Και κάτι εξίσου σημαντικό. Η πιο πάνω προβαλλόμενη υπεράσπιση που ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει, δεν ηγέρθηκε υπό μορφή απάντησης του, στην επιστολή που παρέλαβε από τους Αιτητές για τον λόγο που αρνείται να παραδώσει την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος με την λήξη του. Άλλοι ήταν οι λόγοι που ο Καθ’ ου η Αίτηση επικαλέστηκε και δη ότι ο ίδιος είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ουδεμία αναφορά προέβη περί της ύπαρξης οποιασδήποτε προφορικής συμφωνίας. Η λογική επιβάλλει αν ήταν αυτή η πραγματικότητα ο εν λόγω βασικός ισχυρισμός θα επικαλείτο από τον Καθ’ ου η Αίτηση. Η εν λόγω επισήμανση του δικαστηρίου γίνεται για να καταδειχθεί αντικειμενικά ιδωμένη η όλη του εν γένει συμπεριφορά ως προς την γνησιότητα της προβαλλόμενης υπεράσπισης του.
Ούτε και η παρούσα είναι μία από τις περιπτώσεις στις οποίες ίσως ο Καθ’ ου η Αίτηση να είναι σε θέση να προσκομίσει περαιτέρω μαρτυρία κατά την δίκη καθότι επικαλείται μια προφορική συμφωνία μεταξύ του ιδίου και των Αιτητών.
Επομένως, στην βάση της ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσας μαρτυρίας αντικειμενικά ιδώμενη και χωρίς να προβαίνω σε οποιαδήποτε αξιολόγηση, η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι έχει καταρτιστεί προφορική μαρτυρία δεν είναι πειστική.
Στη βάση των πιο πάνω, τα όσα ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει, με κάθε σεβασμό, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως υπερασπίσεις οι οποίες έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας, ούτε και ως γεγονότα τέτοιας εμβέλειας που να μπορούσαν να αποτελέσουν τη βάση για να απορριφθεί η αίτηση αλλά ούτε και παραθέτει οποιοδήποτε επιτακτικό λόγο για τον οποίο τα ζητήματα τα οποία εγείρει θα πρέπει να αποφασιστούν σε κανονική δίκη.
Το γεγονός ότι ο ίδιος μετά τον κατ’ ισχυρισμόν και παράνομο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης, καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο είναι άνευ σημασίας και δεν μπορεί να μεταβάλλει την μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου. Ούτε και το γεγονός ότι ο Καθ΄ου η Αίτηση προέβη σε κάποια έξοδα επί του επίδικου ακινήτου, δεν του αφήνει κατάλοιπο δικαιώματος κατοχής αυτού και δεν του δίδει δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο ή κατοχής οποιουδήποτε μέρους του.
Στη βάση των ανωτέρω, ήδη εκφρασθεισών, κρίσεων μου, ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν κατάφερε να αποσείσει το βάρος που έφερε ότι οι υπερασπίσεις που προβάλλει έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας.
Των πιο πάνω λεχθέντων επισημαίνω ότι με τα όσα προβάλλει ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν προβάλλει να έχει οποιοδήποτε καλό ή νόμιμο λόγο για τον οποίο θα πρέπει να συνεχίσει να παραμένει στο ακίνητο χωρίς τη θέληση ή την συγκατάθεση των Αιτητών (Χαράλαμπος Παναγή (ανωτέρω). Θα πρέπει συνεπώς ότι θα πρέπει να το εγκαταλείψει. Εφόσον, λοιπόν, δεν προβάλλονται σε λογική έκταση και στον απαιτούμενο βαθμό ισχυρισμοί, οι οποίοι να αμφισβητούν τη νομιμότητα και εγκυρότητα του τερματισμού, έπεται ότι με την λήξη της ενοικίασης η μεταξύ τους νέα συμφωνία ενοικίασης έπαυσε να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη και ως εκ τούτου ο Καθ’ ου η Αίτηση ουδέν δικαίωμα είχε να κατέχει το επίδικο υποστατικό (βλέπε κατ’ αναλογία την υπόθεση A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards και Άλλου (1995) 1 A.A.Δ. 385).
Ακόμη όμως και αν ο Καθ’ ου η Αίτηση θεωρεί ότι η παράδοση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος στους Αιτητές θα του προκαλέσει υπό τις περιστάσεις ζημιά, υπενθυμίζω ότι αυτό δεν συνιστά, σύμφωνα με τη νομολογία, καλή υπεράσπιση σε αγωγή για παράνομη επέμβαση αφού το όποιο τυχόν παράπονο έχει ο Καθ΄ου η Αίτηση εναντίον των Αιτητών, αν αυτό ευσταθεί, μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ανταπαίτησης ή χωριστής αγωγής. Δεν επηρεάζει όμως την υπόθεση των Αιτητών (CH ARESTI ESTATES LIMITED κ.α. ν. LOUCAS KYPRIANOU CO ENTERPRISES LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/11, 21/10/2016, Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 ΑΑΔ 319.).
Με δεδομένο τα πιο πάνω, ο Καθ’ου η Αίτηση δεν έχει κανένα δικαίωμα να επεμβαίνει ή να χρησιμοποιεί ή να κατέχει ή να εκμεταλλεύεται με οποιονδήποτε τρόπο το επίδικο διαμέρισμα και ως εκ τούτου η απαίτηση των Αιτητών, σε σχέση με την ανάκτηση κατοχής του επίδικου διαμερίσματος, είναι και βάσιμη αλλά και αδιαμφισβήτητη.
Ταυτόχρονα, στη βάση της μόλις πιο πάνω εκφρασθείσας θέσης του δικαστηρίου, ουδείς εκ των λόγων ένστασης που ήγειρε ο Καθ’ ου η Αίτηση ευσταθεί, ότι δηλαδή δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την έκδοση συνοπτικής απόφασης, αλλά ούτε και υπόλοιποι λόγοι ένστασης έχουν έρεισμα ότι η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε κακόπιστα, είναι καταχρηστική και ότι παραβιάζονται τα συνταγματικά δικαιώματα του Καθ’ ου η Αίτηση, λόγοι ένστασης οι οποίοι εν πάση περιπτώσει δεν προωθήθηκαν.
Επομένως, σε σχέση με την αξίωση των Αιτητών που να διατάσσει τον Καθ’ ου η Αίτηση να τους παραδώσει το επίδικο διαμέρισμα καθώς και την έκδοση διατάγματος έξωσης του από αυτό η αίτηση επιτυγχάνει. Εν προκειμένω, εξυπηρετείται ο πρωταρχικός σκοπός και είναι προς το συμφέρον της απονομής της δικαιοσύνης να μην οδηγηθεί η υπόθεση σε δίκη σε σχέση με τα πιο πάνω επίδικα ζητήματα από τη στιγμή που δεν υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης.
Μέσω όμως της υπό κρίση αίτησης, οι Αιτητές, πέραν των πιο πάνω, αξιώνουν και συνοπτική απόφαση όπως ο Καθ’ού η Αίτηση τους καταβάλει τα οφειλόμενα κοινόχρηστα που σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των τελευταίων ανέρχονται στο ποσό των €2137,46, ενδιάμεσα οφέλη ύψους €1.760 από την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικιάσεως μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος, την καταβολή στους Αιτητές των απλήρωτων λογαριασμών κοινής ωφελείας, και αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση.
Σε ό,τι αφορά τα ενδιάμεση οφέλη οι Αιτητές έχουν προσκομίσει Έκθεση Εκτίμησης στην οποία αναφέρεται ότι η αγοραία ενοικιαστική αξία του Διαμερίσματος ανέρχεται σε €1.760 μηνιαίως. Ο Καθ’ ου η Αίτηση αμφισβητεί αυτό το ποσό και λέγει ότι είναι υπερβολικό.
Σχετικά είναι τα όσα λέχθηκαν στην πρόσφατη υπόθεση MUKHTAR MOHAMED AL NWILI v. MAREMONTE INVESTEMENTS LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε205/2017, 9/1/2024, από την οποία παραθέτω σχετικό απόσπασμα:
«.Σε σχέση με την επιδίκαση αποζημιώσεων μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας, σημειώνουμε ότι στο Ειδικά Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα ζητείτο αποζημίωση €1.500 μηνιαίως μέχρι την εκκένωση και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής της κατοικίας στην Εφεσίβλητη. Ωστόσο, δεν επρόκειτο για προσυμφωνημένη αποζημίωση στην οποία η Εφεσίβλητη θα εδικαιούτο χωρίς άλλο. Δικογραφείτο ότι το ποσό, δηλαδή €1.500 μηνιαίως, ήταν η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, όμως δεν ήταν περίπτωση ανάκτησης κατοχής από ενοικιαστή που ήταν υπόχρεος στην καταβολή συγκεκριμένου ενοικίου. Δεν εγειρόταν καν ζήτημα διαπίστωσης υπεράσπισης του Εφεσείοντα στην επιμέρους απαίτηση, αλλά αξίωσης που η Εφεσίβλητη όφειλε να αποδείξει με μαρτυρία, που θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης, στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης. Το μηνιαίο ποσό που επιδικάστηκε ως αποζημίωση με την πρωτόδικη απόφαση δεν ήταν €1.500, αλλά €1.067, για το οποίο είχε προσφερθεί μαρτυρία με την επισύναψη σχετικού τεκμηρίου, έκθεσης εκτίμησης ημερ.13.3.2017, στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την αίτηση για συνοπτική απόφαση. Κάτι τέτοιο δεν θα μπορούσε να γίνει χωρίς την αποδοχή ως αξιόπιστης της σχετικής μαρτυρίας (έκθεσης) από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διεργασία ανεφάρμοστη στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση.
Στην J. & M. Loizides Ag. Ltd κ.ά. ν. Τράπ. Κύπρου Δημ. Ετ. Λτδ (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1280, 1288-9, αναφέρθηκε ότι:
«Στο στάδιο εξέτασης αίτησης για συνοπτική απόφαση, το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται στα γεγονότα της υπόθεσης για να τα κρίνει. Κάτι τέτοιο δεν συνάδει με το ρόλο του Δικαστηρίου. ........Εξάλλου, διαφορετικός τρόπος προσέγγισης δεν θα συνήδε με τη συνταγματικά κατοχυρωμένη θέση ότι κάθε διάδικος έχει το δικαίωμα όχι μόνο να προσφύγει στο Δικαστήριο, αλλά και να απαιτήσει να παρουσιάσει και να εξετάσει μάρτυρες και γενικά να του δοθεί η ευκαιρία να παρουσιάσει μέσα στα πλαίσια ακροαματικής διαδικασίας τις θέσεις και τα επιχειρήματά του (βλ. Άρθρο 30 του Συντάγματος)».
Υπόλογος ή όχι να πληρώσει αποζημιώσεις για την κατοχή της κατοικίας μέχρι την παράδοση της, ο Εφεσείων είχε κάθε δικαίωμα να αντεξετάσει τον εκτιμητή της Εφεσίβλητης και να παρουσιάσει και δικό του, για να καταδείξει ότι η ενοικιαστική αξία της κατοικίας ήταν μικρότερη και συνεπώς και η αποζημίωση που όφειλε να καταβάλει πιο μικρή. Αυτό μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης μπορούσε να γίνει.»
Με γνώμονα τα πιο πάνω και λαμβάνοντας υπόψιν ότι τα πιο πάνω αξιούμενα ποσά από την στιγμή που δεν συνιστούν προσυμφωνημένες ή προκαθορισμένες αποζημιώσεις, αλλά αποζημιώσεις το ύψος και η φύση των οποίων θα πρέπει να αποδειχτεί με την ανάλογη μαρτυρία και συνεπώς «μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης» μπορούν να εξεταστούν, δεν μπορεί να εκδοθεί και ανάλογη σχετική απόφαση στα πλαίσια αίτησης για συνοπτική απόφαση.
Όσον αφορά τώρα την αξίωση των Αιτητών για την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του Καθ’ ου η Αίτηση για την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας, η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση, ως προβλήθηκε, είναι ότι δεν οφείλεται ο,τιδήποτε από πλευράς του προς τις αρμόδιες Αρχές, προσκομίζοντας και σχετικούς λογαριασμούς εξόφλησης. Η εν λόγω θέση παρέμεινε αναντίλεκτη με δεδομένο ότι οι Αιτητές δεν έχουν προσκομίσει οποιουσδήποτε απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Ως εκ τούτου ο Καθ’ ου η Αίτηση κατάφερε να αποσείσει το βάρος που έφερε ότι η υπεράσπιση που προβάλλει σε σχέση με το ζήτημα αυτό έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας.
Το ίδιο εν προκειμένω ισχύει και για την αξίωση των Αιτητών για την έκδοση συνοπτικής απόφασης αναφορικά με την πληρωμή των κοινοχρήστων. Οι Αιτητές προσκόμισαν σχετική κατάσταση λογαριασμού της διαχειριστικής επιτροπής (Τεκμήριο 10). Ισχυρίζονται ότι στη βάση αυτής ο Καθ’ ου η Αίτηση οφείλει το ποσό των €2,746.31. Ο Καθ’ ου η Αίτηση αμφισβητεί το ποσό αυτό. Ανατρέχοντας στην εν λόγω κατάσταση δεν δόθηκαν από τους Αιτητές επαρκείς και αναγκαίες λεπτομέρειες πως προκύπτει και με ποιο τρόπο αυτή η οφειλή. Επιπρόσθετα, αναγράφονται σε αυτή διάφορα ποσά με αποτέλεσμα το δικαστήριο να μην μπορεί να αποκτήσει ξεκάθαρη εικόνα ως προς το τελικό οφειλόμενο ποσό. Επομένως «μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης» μπορούν να εξεταστεί ποιο είναι ακριβώς το οφειλόμενο ποσό αλλά και πως αυτό προέκυψε. Έπεται ότι δεν μπορεί να εκδοθεί συνοπτική απόφαση σε σχέση με το ποσό αυτό.
Υπό το φως των πιο πάνω εκδίδεται συνοπτική απόφαση σε σχέση με τις παραγράφους Α΄, Στ’ και ‘Η. Ο χρόνος συμμόρφωσης σε σχέση με τα αιτητικά Α΄ και Στ’ θα είναι 30 μέρες από την επίδοση του Διατάγματος του Δικαστηρίου στον Καθ’ ου η Αίτηση.
Τα Αιτητικά υπό τις παραγράφου Β’, Γ’, Δ’ και Ε’ απορρίπτονται. Σε σχέση με αυτά δίδεται άδεια στον Καθ΄ου η Αίτηση να προβάλει την υπεράσπιση του εντός 30 ημερών από σήμερα. Νοείται ότι η Υπεράσπιση θα αφορά αποκλειστικά τα πιο πάνω ζήτηματα. Να ακολουθηθούν στη συνέχεια οι Νέοι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας.
Σε σχέση με τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας και αφού λαμβάνω υπόψιν ότι ο γενικός κανόνας αναφορικά με τα έξοδα, δυνάμει του Μέρους 39.2(1), είναι ότι ο αποτυχών διάδικος διατάσσεται να καταβάλει τα έξοδα του επιτυχόντα διαδίκου και ασκώντας την διακριτική μου ευχέρεια έχω αποφασίσει να επιδικάσω τα έξοδα της παρούσας αίτησης υπερ των Αιτητών και εναντίον του Καθ’ ου η Αίτηση. Κατόπιν συνοπτικού υπολογισμού, σε συνεννόηση με το Πρωτοκολλητείο, καθώς και λαμβάνοντας υπόψιν και τον κατάλογο που καταχώρησαν οι Αιτητές, συμμορφωμένοι με το Μέρος 39.9(1), αυτά ανέρχονται στο ποσό των €3500, πλέον €9 πραγματικά έξοδα, πλέον €11 έξοδα επίδοσης, πλέον Φ.Π.Α.
(Υπ.).....................................
Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο