Κλίμακα Εξόδων: € 500 – € 2,000
ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ.
Αρ. Απαίτησης: 868/2024
(i-Justice)
Μεταξύ:-
Χριστάκης Κώστα Χριστοφή
Ενάγοντας
και
Γεωργίου Ιωάννου Φιλίππου, ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης Δέσποινας Ιωάννου Φιλίππου
Εναγομένου
Ημερομηνία: 31/07/2026
Εμφανίσεις:
Για τον Ενάγοντα: κ. Ραφαέλλα Κωνσταντίνου για Θεόδωρο Τ. Κατσικίδη
Για τον Εναγόμενο: Καμία εμφάνιση
Απόφαση
Με την παρούσα Απαίτηση, ο Ενάγοντας αξιώνει τις ακόλουθες θεραπείες:
Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον Εναγόμενο να επαναφέρει το ακίνητο του Ενάγοντα (αρ. εγγραφής 0/1937, τεμάχιο 200, Αγρίδια Λεμεσού) («το Ακίνητο») στην προ της παράνομης επέμβασης κατάσταση, με κατεδάφιση του υποστατικού (κουζίνας) («το Υποστατικό») που βρίσκεται εντός του Ακινήτου∙ και
Β. Αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση.
Σημειώνεται ότι μετά τον ορισμό της υπόθεσης για ακρόαση, ο τότε δικηγόρος του Εναγομένου αποσύρθηκε από την εκπροσώπησή του. Ως αποτέλεσμα, την ημερομηνία που άρχισε η ακρόαση της υπόθεσης, ο Εναγόμενος εμφανίστηκε χωρίς δικηγόρο, όπου και έλαβε χώρα η κυρίως εξέταση του Ενάγοντα. Κατά την κυρίως εξέταση, προσκομίστηκε μαρτυρία από τον Ενάγοντα και κατατέθηκαν τα Τεκμήρια 1 – 5, ως προς την κατάθεση των οποίων δεν υπήρξε ένσταση.
Την επόμενη δικάσιμο, που ήταν ορισμένη η υπόθεση για αντεξέταση του Ενάγοντα, ο Εναγόμενος δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο και η υπόθεση συνεχίστηκε στην απουσία του, δυνάμει του Μέρους 37.3(1) των Κανόνων Πολιτικής Δικονομίας.
Σχετικά γεγονότα
Μαρτυρία στην παρούσα υπόθεση έδωσε μόνο ο Ενάγοντας. Πιο κάτω θα παραθέσω τα ευρήματα μου σε σχέση με τη μαρτυρία που προσκομίσθηκε και τα σχετικά γεγονότα.
Αξιολόγηση μαρτυρίας Ενάγοντα
Ο Ενάγοντας μου έκανε θετική εντύπωση. Δεν υπήρχαν οποιεσδήποτε ασάφειες στη μαρτυρία του. Η ορθότητα της μαρτυρίας του υποστηρίζεται από τα σχετικά έγγραφα τα οποία κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Δεν αντεξετάστηκε, ούτε προσκομίσθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία εις αντίκρουση των θέσεων του και επομένως, δεν κλονίστηκε καθ’ οιονδήποτε τρόπο η αξιοπιστία του. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του στην ολότητά της.
Από την μαρτυρία του Ενάγοντα διαπιστώνω τα εξής:
1. Ο Ενάγοντας είναι ο ιδιοκτήτης του Ακινήτου. Προς απόδειξη του εν λόγω γεγονότος, κατατέθηκε σχετικά ως Τεκμήριο 1 το Πιστοποιητικό Ακίνητης Ιδιοκτησίας του Ακινήτου.
2. Ο Εναγόμενος είναι διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας Δέσποινας Ιωάννου Φιλίππου («Αποβιώσασα»), η οποία ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/4519, τεμάχιο 126, Φ/Σχ. 37/5367V01, το οποίο εφάπτεται του Ακινήτου του Ενάγοντα. Το γεγονός αυτό είναι παραδεκτό από τον Εναγόμενο.
3. Η Αποβιώσασα Δέσποινα Ιωάννου Φιλίππου ανήγειρε στο παρελθόν το Υποστατικό. Το γεγονός αυτό συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα.
Σημειώνω ότι ο Ενάγοντας στη μαρτυρία του παρέλειψε να αναφερθεί στη χρονολογία ανέγερσης του Υποστατικού. Ωστόσο, στην απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου επί της συνοριακής διαφοράς μεταξύ του Ενάγοντα και της Αποβιώσασας, την οποία κατέθεσε ο Ενάγοντας ως Τεκμήριο 2, αναφέρεται ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το 1957. Με δεδομένη την εν λόγω αναφορά του Διευθυντή του Κτηματολογίου, η οποία συνάδει και με τη θέση του Εναγομένου στην Υπεράσπισή του, καταλήγω ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το 1957.
4. Στην απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, Τεκμ. 2, αναφέρεται, και δεν αμφισβητείται, ότι το Υποστατικό είναι ένα δωμάτιο. Όπως περαιτέρω αναφέρει ο Ενάγοντας, και αφ’ ης στιγμής αυτό δεν αμφισβητήθηκε, συνιστά εύρημά μου ότι η Αποβιώσασα χρησιμοποιούσε το Υποστατικό ως κουζίνα.
5. Όπως αναφέρει ο Ενάγοντας, «έκτοτε» ζητούσε επανειλημμένα από την Αποβιώσασα όπως αυτή κατεδαφίσει το Υποστατικό. Το γεγονός αυτό συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα και αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκε κατά την ακρόαση, συνιστά εύρημά μου.
6. Η Αποβιώσασα ισχυριζόταν ότι το επίδικο τμήμα αποτελούσε μέρος της δικής της ιδιοκτησίας. Το γεγονός αυτό συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα και αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκε κατά την ακρόαση από τον Εναγόμενο, συνιστά εύρημά μου.
7. Λόγω της συνοριακής διαφοράς, ο Ενάγοντας προσέφυγε το 2005 στο Κτηματολόγιο δυνάμει του άρθρου 58 του περί Ακίνητης Περιουσίας Νόμου, Κεφ. 224. Το γεγονός αυτό συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα και αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκε κατά την ακρόαση από τον Εναγόμενο, συνιστά εύρημά μου.
8. Το 2018, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αποφάσισε ότι το διαφιλονικούμενο τμήμα εμπίπτει στο Ακίνητο. Κατατέθηκε σχετικά ως Τεκμ. 2 η αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερ. 28/03/2019. Όπως αναφέρεται στην παρ. 11 της απόφασης:
«Στην απόφασή μου, επισυνάφθηκε σχεδιάγραμμα στο οποίο σημειώνεται με πράσινο χρώμα η διαιρούμενη έκταση, η οποία αποτελεί μέρος του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 200 του Κτηματικού Σχεδίου σε κλίμακα 1:1250 και είναι μέρος της εγγραφής με αριθμό 0/1937, το οποίο είναι εγγεγραμμένο στο όνομα του Χριστάκη Κώστα Χριστοφή.» (υπογράμμιση δική μου)
Τα πιο πάνω προκύπτουν από το Τεκμ. 2 και αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκαν, συνιστούν ευρήματά μου.
9. Η Αποβιώσασα καταχώρισε αίτηση/ έφεση κατά της εν λόγω απόφασης, η οποία απορρίφθηκε με την απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 27/04/2023 στα πλαίσια της Γενικής Αίτησης Αρ. 212/2018. Τα πιο πάνω προκύπτουν από τη σχετική απόφαση του Δικαστηρίου, Τεκμήριο 3 και επομένως, συνιστούν ευρήματά μου.
10. Το Υποστατικό δεν κατεδαφίστηκε μέχρι την ημερομηνία της ακρόασης. Το γεγονός αυτό συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα και αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκε κατά την ακρόαση από τον Εναγόμενο, συνιστά εύρημά μου.
11. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης του εγγεγραμμένου εκτιμητή κ. Ανδρέα Πεγλιτσή, ημερ. 25/06/2025, η ετήσια ενοικιαστική αξία του επίδικου τμήματος του Ακινήτου (12 τ.μ. από συνολικά 28 τ.μ.) ανέρχεται σε € 21. Η εν λόγω έκθεση κατατέθηκε ως Τεκμήριο 5 και αφ’ ης στιγμής το περιεχόμενό της δεν αμφισβητήθηκε, τα πιο πάνω συνιστούν ευρήματά μου.
Νομικές αρχές και η εφαρμογή τους στην παρούσα υπόθεση
Θα προχωρήσω να εξετάσω τις σχετικές νομικές αρχές και την εφαρμογή τους στην προκειμένη υπόθεση. Σημειώνω ότι θα προχωρήσω στην εν λόγω εξέταση λαμβάνοντας υπόψη και τις θέσεις του Εναγομένου στην Υπεράσπισή του, αφ’ ης στιγμής αυτή δεν διαγράφηκε δυνάμει των προνοιών του Μέρους 37.3(1)(γ) των Κανόνων Πολιτικής Δικονομίας.
1. Προδικαστική ένσταση στην Υπεράσπιση ως προς τον τίτλο της Απαίτησης
Είναι η θέση του Εναγομένου ότι η Έκθεση Απαίτησης πάσχει, καθώς στον τίτλο δεν αναφέρεται ότι ο Εναγόμενος ενάγεται υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστής της περιουσίας της Αποβιώσασας.
Δεν συμφωνώ. Σημειώνεται ότι η Έκθεση Απαίτησης επισυνάπτεται στο Έντυπο Απαίτησης, όπου αναφέρεται ρητώς ότι ο Εναγόμενος ενάγεται υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας. Εν πάση περιπτώσει, το γεγονός αυτό αναφέρεται και στην παρ. 2 της Έκθεσης Απαίτησης.
2. Παράνομη επέμβαση στο Ακίνητο
Η απαίτηση του Ενάγοντα βασίζεται στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία δυνάμει του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, το οποίο προνοεί τα εξής:
«43.-(1) Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράvoμη είσoδo ή σε παράvoμη πρόκληση ζημιάς ή σε παράvoμη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
(2) Av η πράξη για την όποια εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο, αυτό αφού αποδειχθεί συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράvoμη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την όποια εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράvoμη φέρει o εναγόμενος.»
Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 97A (2021), παρ. 161 σχετικά με το εν λόγω αστικό αδίκημα:
«A person's unlawful presence on land in the possession of another is a trespass for which a claim may be brought, even though no actual damage is done. A person trespasses upon land if he wrongfully sets foot on it, rides or drives over it or takes possession of it, or expels the person in possession, or pulls down or destroys anything permanently fixed to it, or wrongfully takes minerals from it, or places or fixes anything on it or in it, or if he erects or suffers to continue on his own land anything which invades the airspace of another. He also commits a trespass to land if, having entered lawfully, he unlawfully remains after his authority to be there expires.» (υπογράμμιση δική μου)
Περαιτέρω, σημειώνω ότι σε περίπτωση ανέγερσης υποστατικού στη γη άλλου προσώπου, όπως η παρούσα, κάθε μέρα που συνεχίζει να υφίσταται το υποστατικό στη γη διαπράττεται νέο αστικό αδίκημα (βλ. σχετικά Stassinos Investment and Finance Limited v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 142/2013, ημερ. 03/03/2020 και Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 97A (2021), παρ. 167).
i. Κάτοχος του Ακινήτου
Για σκοπούς προώθησης αγωγής για παράνομη επέμβαση, ο Ενάγοντας θα πρέπει να αποδείξει ότι είναι κάτοχος του Ακινήτου. Ως προς το βαθμό κατοχής που απαιτείται σχετικά είναι τα όσα αναφέρονται στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 97A (2021), παρ. 172:
« Any form of possession, so long as it is exclusive and exercised with the intention to possess, is sufficient to support a claim of trespass against a wrongdoer. It is not necessary, in order to maintain trespass, that the claimant's possession should be lawful, and actual possession is good against all except those who can show a better right to possession in themselves.»
Ο Ενάγοντας κατέθεσε ως Τεκμ. 1 τίτλο ιδιοκτησίας για το Ακίνητο. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο τίτλος ιδιοκτησίας συνιστά εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτησίας κτήματος. Όπως λέχθηκε στην απόφαση Ιωάννη Αντωνίου Χρυσοστόμου ν. Ελένης Χρίστου Αντωνίου Φράγκου κ.ά. (2000) 1 ΑΑΔ 622:
«Ο τίτλος ιδιοκτησίας, διευκρινίζει η πρωτόδικος Δικαστής, καθοδηγούμενη από τη νομολογία (Thomas Antoni Theodorou ν. Christos Theori Haji Antoni (1961) C.L.R. 203. Myrofora Nicou Socratous ν. Nicolas Michael Mezou (1975)1 C.L.R. 62), συνιστά εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτησίας κτήματος. Η ισχύς του υποχωρεί μόνο εφόσο καταδειχθεί λάθος στην εγγραφή του ή αποδειχθεί ότι τρίτο πρόσωπο απόκτησε την ιδιοκτησία του κτήματος ως αποτέλεσμα εχθρικής κατοχής του, θέμα που δεν εγείρεται σ΄ αυτή την υπόθεση.»
Δεν αμφισβητήθηκε ότι ο Ενάγοντας είναι κάτοχος του Ακινήτου και επομένως, κρίνω ότι ο Ενάγοντας απέδειξε ότι είναι κάτοχος του Ακινήτου στο απαιτούμενο επίπεδο απόδειξης.
ii. Παράνομη επέμβαση
Με δεδομένο ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε από την Αποβιώσασα και τελεί πλέον υπό τον έλεγχο του Εναγομένου, ως διαχειριστή της περιουσίας της, θεωρώ ότι ορθά ενάχθηκε ο Εναγόμενος, υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστή της περιουσίας της Αποβιώσασας, αφού είναι το πρόσωπο το οποίο έχει τον έλεγχο του εν λόγω Υποστατικού.
Στην προκειμένη περίπτωση, έχει καταδειχθεί ξεκάθαρα μέσω της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ότι το Υποστατικό είναι μέρος του Ακινήτου του Ενάγοντα.
Είναι αυταπόδεικτο ότι με την ύπαρξη του Υποστατικού στο Ακίνητο, ο Ενάγοντας αποστερείται το μέρος του Ακινήτου, στο οποίο υφίσταται το εν λόγω Υποστατικό.
Οι μόνες Υπερασπίσεις που προβάλλονται από τον Εναγόμενο είναι αυτές στην παρ. 5 της Υπεράσπισης, ότι δηλαδή «αυτή η κουζίνα κτίστηκε το 1957 στο ακίνητο 126 και ουδέποτε ο ενάγοντας ή ο προηγούμενος ιδιοκτήτης ζήτησε να κατεδαφιστεί η κουζίνα, καθότι αυτή ήταν κτισμένη εντός του τεμαχίου 126 και χρησιμοποιείτο χωρίς να διαμαρτυρηθεί ο οποιοσδήποτε.»
Κατ’ αρχάς θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν έχει σημασία για σκοπούς διάπραξης του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης το κατά πόσον ο επεμβασίας έχει εσφαλμένη αντίληψη για τα σύνορα του ακινήτου του. Σχετικά είναι τα όσα αναφέρονται στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts 24η έκδοση, παρ. 18-06:
« It is no defence that the trespass was due to a mistake of law or fact, provided the physical act of entry was voluntary. Thus there will be liability where the boundary between the claimant’s and the defendant’s land is ill-defined and the defendant, in mowing his own grass by mistake mows some of the claimant’s, and when a master of hounds’ pack enters prohibited ground where, knowing of the risk of entry, the master negligently failed to prevent an entry. In short, as Aikenhead J made clear, “a negligent incursion on to, and damage of, a claimant’s land or property can in law be a trespass”.»
Ούτε ο Εναγόμενος κατέδειξε την ύπαρξη οποιουδήποτε δικαιώματος για κατοχή του Υποστατικού. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 12A (2020), παρ. 698:
« If in a claim for trespass to land the claimant's title is proved or admitted, the burden is on the defendant to prove a right to possession consistent with that title.»
Εν πάση περιπτώσει, η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι τελεσίδικη και αδιαμφισβήτητη. Ο Εναγόμενος, υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστής της περιουσίας της Αποβιώσασας δεν απέδειξε οποιοδήποτε δικαίωμα διατήρησης του Υποστατικού επί του Ακινήτου του Ενάγοντα.
Περαιτέρω, όσον αφορά τον ισχυρισμό ότι ο Ενάγοντας συγκατατέθηκε στην παράνομη επέμβαση, κρίνω ότι κάτι τέτοιο δεν αποδεικνύεται στην παρούσα υπόθεση.
Για σκοπούς πληρότητας, θα πρέπει να λεχθεί ότι η οποιαδήποτε καθυστέρηση στη λήψη μέτρων για άρση της παράνομης επέμβασης δεν επαρκεί αφ’ εαυτής για τη στοιχειοθέτηση συναίνεσης ή ανοχής τέτοιας μορφής ώστε να δημιουργείται περιουσιακό κώλυμα (proprietary estoppel). Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 97A (2021), παρ. 182:
«Mere delay by the claimant in complaining of the defendant's actions is not of itself sufficient to establish the defence of acquiescence or estoppel. It must further be shown that the defendant had been misled to his detriment so that it would be unconscionable for the claimant to assert his rights. However, the claimant is not debarred by acquiescence from enforcing legal rights of which he was unaware at the relevant time.»
Σχετική με την εν λόγω υπεράσπιση είναι περαιτέρω η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Ιωάννη Αντωνίου Χρυσοστόμου ν. Ελένης Χρίστου Αντωνίου Φράγκου κ.ά. (2000) 1 ΑΑΔ 622.
Εν πάση περιπτώσει, πέραν της καθυστέρησης, η οποία έχει τις συνέπειές της και στην οποία θα αναφερθώ πιο κάτω, η θέση του Ενάγοντα ήταν ότι προέβη σε επανειλημμένα αιτήματα προς την Αποβιώσασα για κατεδάφιση του Υποστατικού και το εν λόγω γεγονός ουδόλως αμφισβητήθηκε κατά την ακρόαση. Δεν στοιχειοθετείται συνεπώς συναίνεση του Ενάγοντα στην παράνομη επέμβαση ούτε ανοχή κατά τρόπο που να οδήγησε στη δημιουργία περιουσιακού κωλύματος.
Διευκρινίζεται ότι η πιο πάνω κατάληξη αφορά το κατά πόσον η όλη συμπεριφορά του Ενάγοντα, περιλαμβανομένης της καθυστέρησής του στη λήψη μέτρων για την άρση της παράνομης επέμβασης, στοιχειοθετεί συναίνεση ή περιουσιακό κώλυμα, και επομένως συνιστά υπεράσπιση στην παρούσα απαίτηση. Διαφορετικό είναι το ζήτημα κατά πόσον η καθυστέρηση του Ενάγοντα στη διεκδίκηση θεραπείας αποτελεί παράγοντα που θα πρέπει να επηρεάσει την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου ως προς τη θεραπεία που θα πρέπει να αποδοθεί και συγκεκριμένα, το κατά πόσον κατάλληλη θεραπεία είναι η έκδοση προστακτικού διατάγματος ή η επιδίκαση αποζημιώσεων. Το εν λόγω ζήτημα θα εξεταστεί πιο κάτω. Ενδιαφέρουσα συζήτηση γίνεται σχετικά στην απόφαση Perlman v Rayden [2004] EWHC 2192 (Ch), παρ. 73:
«A significant difference between consent and acquiescence is said to be that the former precedes, and therefore sanctions, what would otherwise be an unlawful entry on the land, whereas the latter postdates entry and is not a defence to a claim of trespass unless it amounts to an estoppel. …………………………………………………
………………………………………………………………………………………………….. Absent consent as such, a mere failure or delay in seeking relief (sometimes called laches) may disentitle the Claimant to an injunction, but it will not bar his right to damages unless the claim has become statute-barred. Acquiescence is sometimes confused with laches, but it is properly used to describe the type of passive conduct which is sufficient to give rise to an estoppel in the Defendant's favour.»
Όπως περαιτέρω αναφέρεται στην παρ. 75 της εν λόγω απόφασης:
«As already mentioned, mere delay or laches is at most a bar to equitable relief in the form of an injunction, but acquiescence giving rise to an estoppel bars the enforcement of a legal right and, with it, any claim in damages.»
Στη βάση των πιο πάνω, έχω ικανοποιηθεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων ότι η αξίωση του Ενάγοντα για παράνομη επέμβαση επί του Ακινήτου του εναντίον του Εναγομένου θα πρέπει να επιτύχει και, συνεπακόλουθα, ότι ο Εναγόμενος ευθύνεται για την παράνομη επέμβαση που διαπράττετο σε καθημερινή βάση στο Ακίνητο του Ενάγοντα από την ημερομηνία ανέγερσής του μέχρι και σήμερα.
3. Αίτημα για Έκδοση Προστακτικού Διατάγματος
Το πιο δύσκολο προς απόφαση ζήτημα στην παρούσα υπόθεση είναι το κατά πόσο θα πρέπει να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα κατεδάφισης του Υποστατικού.
Κατ’ αρχάς, σημειώνω ότι η έκδοση προστακτικών διαταγμάτων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Περαιτέρω, προστακτικά διατάγματα θα πρέπει να εκδίδονται με φειδώ και με βάση ορισμένα κριτήρια τα οποία σχετίζονται με την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Όπως λέχθηκε σχετικά στην απόφαση Ανδρέας Μιχαλάκη Σοφοκλέους κ.ά. ν Παύλου Ηλία Παύλου (2012) 1 Α.Α.Δ. 2047:
«Η έκδοση ενός διατάγματος είναι στη διακριτική εξουσία του δικαστηρίου, η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatorty injunctions) στο αγγλικό σύγγραμμα CLERK & LINDSELL ON TORTS 16η έκδοση σελ. 328 παραγ. 7-06 διατυπώνονται, σε δική μας μετάφραση και περίληψη, οι πιο κάτω αρχές:
(ι) Ένα διάταγμα διατακτικής μορφής πρέπει να εκδίδεται σε αραιές περιπτώσεις και τότε μόνο όταν ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά στο μέλλον αν δε δοθεί το διάταγμα.
(ιι) Όταν η ζημιά που θα προκύψει λόγω άρνησης έκδοσης του διατάγματος δεν θα μπορεί να θεραπευθεί με την επιδίκαση αποζημιώσεων.
(ιιι) Θα υπάρξει άρνηση έκδοσης του διατάγματος όπου η συμμόρφωση από το εναγόμενο θα είναι παράνομη. Επομένως σε αντίθεση με τα απαγορευτικά διατάγματα, στην περίπτωση διαταγμάτων διατακτικής μορφής θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη το κόστος του εναγομένου για συμμόρφωση. Για παράδειγμα στην υπόθεση Redland Bricks Ltd. v. Μorris [1970] A.C. 652, διάταγμα επαναφοράς τοίχου που θα κόστιζε £30.000 περίπου, ακυρώθηκε από το αγγλικό Εφετείο για το λόγο ότι το ποσό αυτό ήταν δυσανάλογα μεγαλύτερο από την αξία της γης που επηρεάστηκε από την παράνομη επέμβαση. Τέτοια κριτήρια όμως δεν έχουν θέση εκεί όπου φαίνεται ότι ο εναγόμενος ενήργησε σκόπιμα. Σε τέτοια περίπτωση μπορεί να εκδοθεί το διάταγμα έστω κι' αν η δαπάνη που θα υποστεί ο εναγόμενος είναι μεγάλη.
Στη σελ. 333 του ιδίου συγγράμματος με αναφορά στην υπόθεση Shelfer v. City of London Electrical Lighting Co διατυπώνονται τα εξής κριτήρια ως ένας εύκολος κανόνας για εξέταση του θέματος: (1) Εάν η ζημιά του ενάγοντα είναι μικρή (2) είναι τέτοια που μπορεί να υπολογιστεί χρηματικά και να αποζημιωθεί επαρκώς ο ενάγων, (3) η περίπτωση είναι τέτοια που θα ήταν καταπιεστικό για τον εναγόμενο αν εκδοθεί το διάταγμα, τότε το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει αποζημιώσεις αντί του διατάγματος, λαμβανομένης πάντοτε υπόψη και της συμπεριφοράς των διαδίκων, ιδιαίτερα του εναγόμενου.
Στην υπόθεση Wrotham Park Estate Company v. Parkside Homer Ltd & others [1974] 2 All E.R. 321, 336 λέχθηκε ότι ακόμη και εκεί όπου ο εναγόμενος επίσπευσε το έργο που αποτελεί επέμβαση παρά τη διαμαρτυρία του ενάγοντα, δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι πρέπει να εκδοθεί το διάταγμα. Το θέμα παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου και απλώς το γεγονός αυτό, σε κατάλληλη υπόθεση κι' αφού συνεκτιμηθεί με τα υπόλοιπα γεγονότα, μπορεί να ληφθεί υπόψη εναντίον του εναγόμενου ούτως ώστε να εκδοθεί το διάταγμα.» (υπογράμμιση δική μου)
Στη Σοφοκλέους (ανωτέρω) διατάχθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο η κατεδάφιση τοίχου. Η απόφαση επικυρώθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε ότι η έκδοση διατάγματος κατεδάφισης ήταν κατάλληλη, αφού αυτό που καλούντο να κατεδαφίσουν οι Εφεσείοντες ήταν ο διαχωριστικός τοίχος και όχι η κατοικία ή μέρος αυτής. Όπως αναφέρθηκε:
«Παρά το γεγονός ότι οι εφεσείοντες για σκοπούς άρσης της παράνομης επέμβασης θα υποστούν μεγαλύτερο οικονομικό κόστος από την αξία του ακινήτου που αφορά η παράνομη επέμβαση, εντούτοις δεν βρίσκουμε ότι το ποσό των €13.210 που θα υποστούν οι εφεσείοντες είναι τόσο μεγάλο που θα πρέπει να αποστερηθεί ο εφεσίβλητος το μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας του που καλύπτει η παράνομη επέμβαση. Αυτό που καλείται να κατεδαφίσει και αν χρειαστεί να ανεγερθεί ξανά, είναι απλά ο διαχωριστικός τοίχος και όχι η ίδια η κατοικία ή μέρος αυτής. Δεν θεωρούμε ότι η έκδοση διατάγματος είναι υπό τις περιστάσεις καταπιεστική για τους εφεσείοντες. Επομένως καταλήγουμε ότι δεν είναι κατάλληλη περίπτωση για να επιδικασθούν αποζημιώσεις αντί διατάγματος άρσης της παράνομης επέμβασης το οποίο ορθά εκδόθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο.» (υπογράμμιση δική μου)
Παρόμοια ήταν και τα γεγονότα στην πιο πρόσφατη απόφαση του Εφετείου, Γεωργία Λοΐζου, ως διαχειρίστρια της περιουσίας της Χριστίνας Λοΐζου v. Αθηνά Κωνσταντίνου κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ.: 29/19, ημερ. 21/11/2025, όπου επικυρώθηκε η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία διατάχθηκε η κατεδάφιση οικοδομημάτων στην ακίνητη ιδιοκτησία της Εφεσίβλητης. Όπως λέχθηκε στην εν λόγω απόφαση, στην οποία εκδόθηκε διάταγμα κατεδάφισης, «αυτό το οποίο κατ' ουσίαν θα κατεδαφιστεί είναι ο τοίχος, ο οποίος οριοθετεί τη δίοδο του χώρου στάθμευσης και όχι η ίδια η κατοικία ή μέρος αυτής».
Ανατρέχοντας περαιτέρω στην πρόσφατη αγγλική νομολογία επί του ζητήματος της έκδοσης προστακτικών διαταγμάτων σημειώνω τα ακόλουθα:
Στην Αγγλία, μέχρι και την έκδοση της απόφασης του Supreme Court της Αγγλίας το 2014, Coventry v Lawrence [2014] UKSC 13, λαμβάνονταν υπόψη τα κριτήρια για την έκδοση προστακτικών διαταγμάτων, τα οποία αναφέρθηκαν και στην απόφαση Σοφοκλέους (ανωτέρω).
Σε ορισμένες Αγγλικές αποφάσεις, οι οποίες εκδόθηκαν μεταγενέστερα της απόφαση Shelfer v City of London Electrical Lighting Co [1895] 1 Ch 287, η οποία αναφέρθηκε και στη Σοφοκλέους (ανωτέρω), είχε λεχθεί ότι προστακτικά διατάγματα σε υποθέσεις παράνομης επέμβασης, στις οποίες αποκλείεται ο ιδιοκτήτης από την ακίνητη περιουσία του, θα πρέπει να εκδίδονται δικαιωματικά (βλ. για παράδειγμα την απόφαση Harrow London Borough Council v Donohue [1995] 1 EGLR 257). Σημειώνω ότι τέτοια προσέγγιση ουδέποτε υιοθετήθηκε από τα Κυπριακά δικαστήρια. Εν πάση περιπτώσει, στην μεταγενέστερη Αγγλική απόφαση Department for Environment Food and Rural Affairs v Feakins [2005] EWCA Civ 1513, η εν λόγω προσέγγιση αμφισβητήθηκε από το Court of Appeal. Όπως αναφέρθηκε:
«[203] Mr Jourdan referred us to Harrow London Borough Council v Donohue [1995] 1 EGLR 257. That case was concerned with a garage, half of which had been built on the plaintiff's land. The judge had awarded damages in lieu of a mandatory injunction. The Court of Appeal in a judgment delivered by Waite LJ, with which Hirst LJ and Sir Stephen Brown agreed, held that where a landowner had been 'totally dispossessed by the defendant's 'encroaching building' the plaintiff was entitled 'as of right to a mandatory order' although it suggested that the court, depending on the circumstances, might 'well retain a limited discretion'.
[204] Mr Jourdan sought to persuade us that on the basis of the above authority the judge had no discretion in the matter, and was bound to order removal of the ash in the ashpit or (if we reversed the judge) the material under the raised area. I cannot accept that submission. Whether or not the Harrow case was correct on its own facts, it does not seem to me to be a case where there was a full review of the authorities as there was later in Jaggard v Sawyer and Another [1995] 1 WLR 269. It seems to me that to suggest there was little if any discretion is out of line with Sawyer.» (υπογράμμιση δική μου)
Εν τέλει, το 2014 στη Coventry v Lawrence (ανωτέρω) – στην οποία έγινε αναφορά από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν Άστρασολ κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 142/2019, ημερ. 21/09/2022, ECLI:CY:AD:2022:A353 όσον αφορά τα λεχθέντα σε εκείνη την απόφαση για την οχληρία – το Supreme Court της Αγγλίας υιοθέτησε μια πιο φιλελεύθερη προσέγγιση υπέρ της επιδίκασης αποζημιώσεων αντί της έκδοσης προστακτικών διαταγμάτων. Όπως λέχθηκε:
«119. So far as the first problem is concerned, the approach to be adopted by a judge when being asked to award damages instead of an injunction should, in my view, be much more flexible than that suggested in the recent cases of Regan and Watson. It seems to me that (i) an almost mechanical application of A L Smith LJ’s four tests, and (ii) an approach which involves damages being awarded only in “very exceptional circumstances”, are each simply wrong in principle, and give rise to a serious risk of going wrong in practice. (Quite apart from this, exceptionality may be a questionable guide in any event – see Manchester City Council v Pinnock (Secretary of State for Communities and Local Government intervening) [2011] 2 AC 104, para 51).
120. The court’s power to award damages in lieu of an injunction involves a classic exercise of discretion, which should not, as a matter of principle, be fettered, particularly in the very constrained way in which the Court of Appeal has suggested in Regan and Watson. And, as a matter of practical fairness, each case is likely to be so fact-sensitive that any firm guidance is likely to do more harm than good. On this aspect, I would adopt the observation of Millett LJ in Jaggard [1995] 1 WLR 269, 288, where he said:
“Reported cases are merely illustrations of circumstances in which particular judges have exercised their discretion, in some cases by granting an injunction, and in others by awarding damages instead. Since they are all cases on the exercise of a discretion, none of them is a binding authority on how the discretion should be exercised. The most that any of them can demonstrate is that in similar circumstances it would not be wrong to exercise the discretion in the same way. But it does not follow that it would be wrong to exercise it differently.”
121. Having approved that statement, it is only right to acknowledge that this does not prevent the courts from laying down rules as to what factors can, and cannot, be taken into account by a judge when deciding whether to exercise his discretion to award damages in lieu. Indeed, it is appropriate to give as much guidance as possible so as to ensure that, while the discretion is not fettered, its manner of exercise is as predictable as possible. I would accept that the prima facie position is that an injunction should be granted, so the legal burden is on the defendant to show why it should not. And, subject to one possible point, I would cautiously (in the light of the fact that each case turns on its facts) approve the observations of Lord Macnaghten in Colls [1904] AC 179, 193, where he said:
“In some cases, of course, an injunction is necessary - if, for instance, the injury cannot fairly be compensated by money - if the defendant has acted in a high-handed manner - if he has endeavoured to steal a march upon the plaintiff or to evade the jurisdiction of the Court. In all these cases an injunction is necessary, in order to do justice to the plaintiff and as a warning to others. But if there is really a question as to whether the obstruction is legal or not, and if the defendant has acted fairly and not in an unneighbourly spirit, I am disposed to think that the Court ought to incline to damages rather than to an injunction. It is quite true that a man ought not to be compelled to part with his property against his will, or to have the value of his property diminished, without an Act of Parliament. On the other hand, the Court ought to be very careful not to allow an action for the protection of ancient lights to be used as a means of extorting money.”
122. The one possible doubt that I have about this observation relates to the suggestion in the antepenultimate sentence that the court “ought to incline to damages” in the event he describes. If, as I suspect, Lord Macnaghten was simply suggesting that, if there was no prejudice to a claimant other than the bare fact of an interference with her rights, and there was no other ground for granting an injunction, I agree with him. However, it is right to emphasise that, when a judge is called on to decide whether to award damages in lieu of an injunction, I do not think that there should be any inclination either way (subject to the legal burden discussed above): the outcome should depend on all the evidence and arguments. Further, the sentence should not be taken as suggesting that there could not be any other relevant factors: clearly there could be. (It is true that Colls, like a number of the cases on the issue of damages in lieu, was concerned with rights of light, but I do not see such cases as involving special rules when it comes to this issue. Shelfer itself was not a right to light case; nor were Jaggard and Watson. However, in many cases involving nuisance by noise, there may be more wide-ranging issues and more possible forms of relief than in cases concerned with infringements of a right to light.)
123. Where does that leave A L Smith LJ’s four tests? While the application of any such series of tests cannot be mechanical, I would adopt a modified version of the view expressed by Romer LJ in Fishenden 153 LT 128, 141. First, the application of the four tests must not be such as “to be a fetter on the exercise of the court’s discretion”. Secondly, it would, in the absence of additional relevant circumstances pointing the other way, normally be right to refuse an injunction if those four tests were satisfied. Thirdly, the fact that those tests are not all satisfied does not mean that an injunction should be granted.
124. As for the second problem, that of public interest, I find it hard to see how there could be any circumstances in which it arose and could not, as a matter of law, be a relevant factor. Of course, it is very easy to think of circumstances in which it might arise but did not begin to justify the court refusing, or, as the case may be, deciding, to award an injunction if it was otherwise minded to do so. But that is not the point. The fact that a defendant’s business may have to shut down if an injunction is granted should, it seems to me, obviously be a relevant fact, and it is hard to see why relevance should not extend to the fact that a number of the defendant’s employees would lose their livelihood, although in many cases that may well not be sufficient to justify the refusal of an injunction. Equally, I do not see why the court should not be entitled to have regard to the fact that many other neighbours in addition to the claimant are badly affected by the nuisance as a factor in favour of granting an injunction.» (υπογράμμιση δική μου)
Πριν υπεισέλθω στα γεγονότα της παρούσας αίτησης, θα πρέπει να σημειώσω περαιτέρω ότι η καθυστέρηση στη διεκδίκηση θεραπείας θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στο κατά πόσον το Δικαστήριο θα πρέπει να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της έκδοσης προστακτικού διατάγματος. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 12A (2020), παρ. 1096:
«…a mandatory injunction will not be granted where the claimant is guilty of unreasonable delay in applying for it and granting it would cause the defendant serious damage.» (υπογράμμιση δική μου)
Εξού και διατάγματα τα οποία αφορούν κατεδάφιση εκδίδονται με μεγαλύτερη ευκολία όταν ένα υποστατικό βρισκόταν υπό ανέγερση κατά την ημερομηνία που ο ενάγοντας ήγειρε για πρώτη φορά ζήτημα παράνομης επέμβασης. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 5η έκδοση, Vol. 12A (2020), παρ. 1094:
«A mandatory injunction may be granted even though the act sought to be restrained has been nearly or entirely completed before the action is begun, but it will only be granted in such cases to prevent very serious damage. Where a building is the subject of the litigation it is material to consider, among other circumstances of the case, the condition in which the building was when complaint was first made. The court may even order a building to be pulled down even though it has been erected and completed and works carried on within it for some months without complaint, but it will not readily do so.» (υπογράμμιση δική μου)
Ανατρέχοντας στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης σημειώνω τα εξής:
i. Δεν προκύπτει από τη μαρτυρία του Ενάγοντα η πρόκληση σε αυτόν οποιασδήποτε ζημιάς πέραν της χρηματικής, η οποία μάλιστα με βάση την έκθεση εμπειρογνώμονα που προσκομίσθηκε ανέρχεται επί του παρόντος σε μόλις €21 ετησίως.
ii. Δεν αφορά υποστατικό το οποίο βρίσκεται υπό ανέγερση. Αντιθέτως, το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το 1957 και μάλιστα, χωρίς οποιαδήποτε ένσταση πριν ή κατά τη διάρκεια της ανέγερσής του. Το μόνο που αναφέρεται είναι ότι ο Ενάγοντας «έκτοτε», δηλαδή αφότου είχε ολοκληρωθεί η ανέγερσή του, της ζητούσε να το κατεδαφίσει.
iii. Δεν προκύπτει από την προσκομισθείσα μαρτυρία οποιαδήποτε κακοπιστία ή σκοπιμότητα εκ μέρους της Αποβιώσασας ή του Εναγομένου. Η θέση της Αποβιώσασας ήταν, ως αναφέρει ο Ενάγοντας, ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε στο δικό της Ακίνητο.
iv. Περαιτέρω, αυτό που ζητείται να κατεδαφιστεί είναι μέρος της οικίας, συγκεκριμένα δωμάτιο το οποίο χρησιμοποιείται ως κουζίνα και όχι κάποιος διαχωριστικός τοίχος. Επομένως, η παρούσα περίπτωση διακρίνεται από τα γεγονότα των υποθέσεων Σοφοκλέους (ανωτέρω) και Λοΐζου (ανωτέρω), ενώ ταυτοχρόνως η μη έκδοση προστακτικού διατάγματος στην παρούσα περίπτωση συνάδει πλήρως με το σκεπτικό των Δικαστηρίων και στις δύο αποφάσεις. Όπως έχει αναγνωριστεί στην κυπριακή νομολογία, η κατεδάφιση ενός δωματίου, της κουζίνας μιας οικίας, διακρίνεται από την κατεδάφιση ενός διαχωριστικού τοίχου που χωρίζει δύο ακίνητα. Ο λόγος είναι θεωρώ αυτονόητος, αφού οι συνέπειες στον εναγόμενο είναι πολύ πιο σοβαρές στην πρώτη περίπτωση παρά στη δεύτερη.
v. Σημαντικός παράγοντας για μη έκδοση προστακτικού διατάγματος στην προκειμένη περίπτωση είναι περαιτέρω και η μεγάλη, αδικαιολόγητη καθυστέρηση του Ενάγοντα στη λήψη μέτρων για άρση της παράνομης επέμβασης που διαπράττετο και συνεχίζει να διαπράττεται επί του Ακινήτου του. Συγκεκριμένα:
α. Ο Ενάγοντας παραπονέθηκε για την ανέγερση του Υποστατικού μόνο αφότου είχε ολοκληρωθεί η ανέγερσή του. Δεν αναφέρθηκε οποιοσδήποτε λόγος για τον οποίο ο Ενάγοντας δεν είχε παραπονεθεί νωρίτερα.
β. Περαιτέρω, ναι μεν ο Ενάγοντας μετά την ανέγερση του Υποστατικού ζητούσε από την Αποβιώσασα να το κατεδαφίσει, όμως η Αποβιώσασα ισχυριζόταν ότι αυτό ανεγέρθηκε στο δικό της ακίνητο. Ο Ενάγοντας όμως ουδέν έπραξε μέχρι και το 2005, οπότε αποτάθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς επίλυσης της συνοριακής διαφοράς. Δηλαδή, μεσολάβησαν περίπου 48 χρόνια αδράνειας και απραξίας, υπό την έννοια ότι δεν λήφθηκαν οποιαδήποτε ενεργά μέτρα από τον Ενάγοντα για άρση της παράνομης επέμβασης πριν από το 2005. Με άλλα λόγια, ενώ η Αποβιώσασα επέμενε ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε στο δικό της ακίνητο, ο Ενάγοντας άφησε την εν λόγω κατάσταση να διαιωνιστεί χωρίς να λάβει μέτρα για διεκδίκηση θεραπείας. Η δε καθυστέρηση του Ενάγοντα ουδόλως δικαιολογήθηκε από τον ίδιο.
Για σκοπούς πληρότητας, θα πρέπει να αναφέρω ότι ο ισχυρισμός στην παρ. 11 της Υπεράσπισης του Εναγομένου ότι τυχόν κατεδάφιση του Υποστατικού «θα έχει ως αποτέλεσμα εξαιτίας αυτής της μερικής κατεδάφισης να επηρεαστεί και το υπόλοιπο τμήμα του ακινήτου ιδιοκτησίας του Εναγόμενου, ένεκα και της παλαιότητας του εν λόγω ακινήτου και να καταρρεύσει», δεν αποδείχθηκε. Ο Εναγόμενος έφερε το βάρος απόδειξης του εν λόγω ισχυρισμού (Lawrence (ανωτέρω)), το οποίο κρίνω ότι δεν απέσεισε αφού δεν προσκομίσθηκε σχετική μαρτυρία. Επομένως, δεν θα ληφθεί υπόψη κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου το εν λόγω γεγονός.
Οι παράγοντες που παρέθεσα ανωτέρω έχουν κατά την άποψή μου καταλυτικές συνέπειες ως προς τη θεραπεία που θα πρέπει να αποδοθεί στον Ενάγοντα στην παρούσα αγωγή. Θεωρώ επομένως ότι η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου στην προκειμένη περίπτωση θα πρέπει να ασκηθεί εναντίον της έκδοσης του προστακτικού διατάγματος.
4. Αποζημιώσεις
Θα πρέπει βεβαίως να αποδοθεί στον Ενάγοντα κάποιας μορφής θεραπεία για την παράνομη επέμβαση. Στις περιπτώσεις όπου δεν εκδίδονται διατάγματα, επιδικάζονται κατ’ αρχήν αποζημιώσεις. Όπως λέχθηκε σχετικά στην απόφαση Παναγιώτα Δημητρίου Λοΐζου ν Αντώνη Δήμου Αντωνίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 1035:
«Η αποστέρηση του επίδικου μέρους γης της εφεσείουσας πρέπει ωστόσο να συνοδεύεται από κάποια οικονομική ρύθμιση προς αντιστάθμιση της απώλειας.»
Εν πάση περιπτώσει, έχω καταλήξει ανωτέρω ότι η ζημιά του Ενάγοντα είναι αποτιμητή εις χρήμα.
Σκοπός των αποζημιώσεων δεν είναι άλλος από την επαναφορά του προσώπου που ζημιώθηκε στην κατάσταση που θα ευρίσκετο εάν δεν διαπράττετο η παράνομη επέμβαση. Σχετικά είναι τα όσα λέχθηκαν στην απόφαση Papakokkinou v. Princess Zena De Tyra Kanther (1982) 1 C.L.R. 65:
«There are no constraints to the choice of path leading to the assessment of damage. It is largely dependent on the facts of the particular case. So long as the award is designed to restore the injured party to the position he would enjoy but for the civil wrong, it will be upheld provided the outcome is also one reckoned as fair between the parties, which constitutes the second basic rule that governs the determination of damage in a given case. (C. R. Taylor (Wholesale) Limited v. Hepworths Limited [1977] 2 All E. R. 784 (May, J.). As Geoffrey Lane, L. J. emphasized in Services Europe Atlantique v. Stockholm [1978] 2 All E. R. 764, justice and fairness should illuminate the process of assessing damages in the case.» (υπογράμμιση δική μου)
i. Παράνομη επέμβαση από το 2025 μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης
Σε σχέση με τις αποζημιώσεις, ο Ενάγοντας περιορίστηκε στην προσκόμιση μαρτυρίας αποκλειστικά σε σχέση με την ετήσια ενοικιαστική αξία του μέρους του Ακινήτου επί του οποίου διαπράττεται η παράνομη επέμβαση το 2025, η οποία ανέρχετο σε € 21.
Κρίνω ότι ο Ενάγοντας δικαιούται αποζημιώσεις στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου μέρους του Ακινήτου. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα McGregor on Damages 22η έκδοση, παρ. 40-053:
«40-053
The normal measure of damages is the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user.»
Επομένως, σε σχέση με τη ζημιά που υπέστη ο Ενάγοντας από το 2025 μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της παρούσας απόφασης, καταλήγω ως εξής:
Η έκθεση εκτίμησης ημερ. 25/06/2025 αφορά την ετήσια ενοικιαστική αξία του επίδικου τμήματος του Ακινήτου κατά το έτος 2025. Δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να καταδεικνύει οποιαδήποτε μεταβολή της μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της παρούσας απόφασης. Ελλείψει σχετικής μαρτυρίας που να καταδεικνύει μεταβολή της ενοικιαστικής αξίας, θεωρώ εύλογο να θεωρήσω ότι η ετήσια ενοικιαστική αξία παρέμεινε η ίδια και τους πρώτους επτά μήνες του 2026 και επομένως, να επιδικάσω αποζημιώσεις για τους πρώτους επτά μήνες του 2026 στη βάση της ίδιας ετήσιας ενοικιαστικής αξίας.
Επομένως, με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία, κρίνω ότι θα πρέπει να επιδικαστεί προς όφελος του Ενάγοντα το ποσό των € 33.25, το οποίο αντιστοιχεί στην ετήσια ενοικιαστική αξία του μέρους επί του οποίου διαπράττετο η παράνομη επέμβαση κατά το 2025 και τους πρώτους επτά μήνες του 2026.
ii. Παράνομη επέμβαση πριν το 2025
Σημειώνεται ότι στο αντιπαραθετικό μας σύστημα οι διάδικοι θα πρέπει να αποδείξουν τις αποζημιώσεις στις οποίες δικαιούνται και δεν εμπίπτει στο ρόλο του Δικαστή η διερεύνηση του ποσού των αποζημιώσεων. Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Papakokkinou (ανωτέρω):
«Having duly reflected on the assessment of compensatory damage in the light of the material before the trial Court, we remain unpersuaded that the award should be set aside for any reason. Nor can we subscribe to the submission made on behalf of appellants that the Court should have taken an active part in the educidation of the issues pertaining to damage; that would be injudicious as well as unfair. Under our system of law, it is the parties' responsibility to prove their case. The Court's duty is to see that this right of the litigants is duly safeguarded.» (υπογράμμιση δική μου)
Με δεδομένο ότι δεν έχει προσκομισθεί μαρτυρία για τη ζημιά που υπέστη ο Ενάγοντας λόγω της παράνομης επέμβασης που διαπράττετο επί του Ακινήτου πριν από το 2025 (ήτοι από την ημερομηνία ανέγερσης του Υποστατικού μέχρι το 2025), θα επιδικάσω σχετικά, λαμβάνοντας υπόψη τα όσα λέχθηκαν στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Stassinos Investment and Finance Limited v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 142/2013, ημερ. 03/03/2020, ονομαστικές αποζημιώσεις.
Συνεπακόλουθα, κρίνω σκόπιμο να επιδικάσω το ποσό των € 50, ως ονομαστικές αποζημιώσεις για την παράνομη επέμβαση που διαπράττετο από την ημερομηνία ανέγερσης του Υποστατικού μέχρι και τις 31/12/2024.
iii. Μελλοντική ζημιά
Δεν ζητούνται αποζημιώσεις για τις μελλοντικές ζημιές του Ενάγοντα. Για σκοπούς πληρότητας, ωστόσο θα πρέπει να αναφέρω τα εξής:
Σε περιπτώσεις όπου η παράνομη επέμβαση συνεχίζει να διαπράττεται και μετά την ημερομηνία καταχώρισης της απαίτησης, τα Αγγλικά δικαστήρια έχουν πρόσφατα αναγνωρίσει τη δυνατότητα επιδίκασης αποζημιώσεων για μελλοντική ζημιά (ήτοι μετά την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης) σε ορισμένες περιπτώσεις, καθορίζοντας κάποιο υποθετικό ποσό που να ισοδυναμεί με την παραχώρηση άδειας χρήσης (hypothetical licence fee) για το μέρος του ακινήτου επί του οποίου διαπράττεται η παράνομη επέμβαση. Περαιτέρω, όταν η παράνομη επέμβαση είναι μόνιμου χαρακτήρα, ώστε να συνιστά ουσιαστικά απαλλοτρίωση (expropriation) του ακινήτου του ενάγοντα επιδικάζονται, πέραν της ενοικιαστικής αξίας και αποζημιώσεις στη βάση της αγοραίας αξίας του ακινήτου (McGregor on Damages 22η έκδοση, παρ. 40-062 – 40-063).
Ωστόσο, δεν θα επεκταθώ να εξετάσω κατά πόσο θα δικαιολογείτο υπό τις περιστάσεις η επιδίκαση των πιο πάνω μελλοντικών αποζημιώσεων αφ’ ης στιγμής δεν ζητούνται από τον Ενάγοντα, ούτε έχει προσκομιστεί σχετική μαρτυρία (βλ. σχετικά την απόφαση Παναγιώτα Δημητρίου Λοΐζου ν Αντώνη Δήμου Αντωνίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 1035).
Εν πάση περιπτώσει, με δεδομένο ότι πρόκειται για συνεχιζόμενο αστικό αδίκημα, ο Ενάγοντας θα μπορεί για τυχόν μελλοντική ζημιά να καταχωρίσει νέα αγωγή. Όπως αναφέρεται σχετικά στο σύγγραμμα McGregor on Damages 22η έκδοση, παρ. 40-028 – 40-029:
«40-028
Damages for prospective loss are, in general, recoverable, but an exception arises in the case of continuing wrongs where damages cannot be given at common law for loss beyond the time of commencement of the action or, formerly expressly by rule of court and now hopefully impliedly under the new rules of civil procedure, for loss beyond the time of assessment.
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
40-029
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Trespasses constituted by placing and leaving some object on the claimant’s land are continuing; prospective losses therefore cannot be claimed at law, but will ground fresh actions when they occur. On the other hand trespasses constituted by making a hole in the claimant’s land are over and done the moment the hole is made; prospective losses therefore can be claimed, and indeed must be, as a second action will necessarily fail.» (υπογράμμιση δική μου)
iv. Παραδειγματικές/ Τιμωρητικές Αποζημιώσεις
Περαιτέρω, δεν θεωρώ ότι η παρούσα είναι περίπτωση που θα πρέπει να επιδικαστούν παραδειγματικές αποζημιώσεις, καθ’ ότι δεν καταδείχθηκε εν προκειμένω η ύπαρξη κακοπιστίας ή οποιουδήποτε άλλου στοιχείου, ως αυτά που αναφέρθηκαν στην απόφαση Papakokkinou (ανωτέρω) και τα οποία να δικαιολογούν την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων. Λαμβάνω περαιτέρω υπόψη μου τα όσα λέχθηκαν στην απόφαση Stassinos (ανωτέρω) σε σχέση με την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων, τα οποία θεωρώ ότι τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση.
Η Αποβιώσασα κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ισχυριζόταν ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε στο δικό της ακίνητο. Δεν έχει προσκομισθεί μαρτυρία από την οποία να καταδεικνύεται ότι η παράνομη επέμβαση διαπράχθηκε εσκεμμένα ή κακόπιστα, παραγνωρίζοντας ηθελημένα τα δικαιώματα του Ενάγοντα.
Περαιτέρω, στην παρούσα περίπτωση, ο Ενάγοντας δεν είχε λάβει μέτρα για άρση της παράνομης επέμβασης μέχρι και το 2005, όταν προσέφυγε στο Κτηματολόγιο για την επίλυση της συνοριακής διαφοράς.
v. Κατάληξη
Συνεπακόλουθα, εκδίδεται απόφαση για το συνολικό ποσό των € 83.25.
Για τους ίδιους λόγους που ανέφερα σε σχέση με την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων, αλλά και λαμβάνοντας υπόψη την όλη πορεία της υπόθεσης, τη συμπεριφορά του Εναγομένου και τα όσα λέχθηκαν στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Αντώνης Νικολάου ν Επίσημου Παραλήπτη, ως Διαχειριστή της Περιουσίας του Πτωχεύσαντος Λούη Αιμιλίου (2009) 1 Α.Α.Δ. 1339, δεν θεωρώ ότι συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος για επιδίκαση επαυξημένων αποζημιώσεων.
Τα έξοδα, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον του Εναγομένου. Αναφορικά με το ύψος των εξόδων, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση, αντικείμενο και πορεία της παρούσας Απαίτησης, καθώς και τον σχετικό κατάλογο εξόδων που καταχώρισε ο Ενάγοντας, κρίνω εύλογο και επιδικάζω ποσό € 2,000 πλέον Φ.Π.Α.
(Υπ.) ………………………….
Μ. Χρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο