ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Αφρ. Χαραλαμπίδη, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1634/2020
Μεταξύ:
ΑΔΑΜΟΥ ΜΙΛΤΙΑΔΟΥΣ ΜΑΡΝΕΡΟΥ
Ενάγοντα,
ν.
1. OH TRAVEL & LIFE LTD
2. ΠΑΝΑΓΙΩΤΑΣ ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΑΛΕΞΑΝΔΟΡΥ
Εναγόμενων.
Ημερομηνία: 27 Μαΐου, 2026
Για τον Ενάγοντα: κ. Σ. Φασουλιώτης για ΧΡΗΣΤΟΣ ΠΟΥΡΓΟΥΡΙΔΗΣ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Εναγόμενη 1: Καμία Εμφάνιση
Για την Εναγόμενη 2: Προσωπικά, εκπροσωπώντας τον εαυτό της
ΑΠΟΦΑΣΗ
I. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1. Μέσω της παρούσας αγωγής ο Ενάγοντας διεκδικεί από τις Εναγόμενες 1 και 2 (στο εξής θα αναφέρονται μαζί ως οι «Εναγόμενοι») διάφορα ποσά στην βάση συμφωνίας ενοικίασης την οποία ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη 1 αθέτησε, και στην βάση εγγύησης που παρείχε η Εναγόμενη 2 για την εξασφάλιση των σχετικών συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1.
II. ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ
ΕΚΘΕΣΗ ΑΠΑΙΤΗΣΗΣ
2. Με την έκθεση απαίτησης που συνοδεύει το ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, ο Ενάγοντας ισχυρίζεται ότι, ήταν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος με αριθμό 301, στην πολυκατοικία xxxxx Court II, στην οδό xxης xxxxxx 2x1, στη Λεμεσό, 2 (στο εξής θα αναφέρεται ως το «Διαμέρισμα») του οποίου την ενοικίαση και κατοχή παραχώρησε στις 11/11/2016 στην Εναγόμενη 1 δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης (στο εξής η «Συμφωνία Ενοικίασης»), με δικαίωμα υπενοικίασης του σε οποιονδήποτε τρίτο για δικό της όφελος. Το διαμέρισμα ανεγέρθηκε περί το 1981, αλλά ως ισχυρίζεται ο Ενάγοντας, δεν ενοικιαζόταν ούτε προσφέρθηκε προς ενοικίαση μέχρι το 2016, οπότε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά στην Εναγόμενη 1.
3. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Ενάγοντα, μεταξύ των όρων της συμφωνίας ενοικίασης, περιλαμβάνονταν και τα ακόλουθα: (α) Η διάρκεια της ισχύος της συμφωνήθηκε για περίοδο από 1/12/2016 μέχρι 30/11/2020, (β) Το μηνιαίο ενοίκιο θα καταβαλλόταν προκαταβολικά την 1η ημέρα εκάστου μηνός και για την περίοδο από 1/12/2019 έως 30/11/2020 συμφωνήθηκε στα €900, (γ) Πέραν του ενοικίου η Εναγόμενη 1 υποχρεούτο να καταβάλει τα κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούσαν στο διαμέρισμα κάθε μήνα και να εξοφλεί τους λογαριασμούς της Α.Η.Κ. και της Υδατοπρομήθειας, σε σχέση με την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και νερού αντίστοιχα, όπως και τα τέλη σκυβάλων και Σ.Α.Λ.Α., και (δ) Με το πέρας της συμφωνίας ενοικίασης, η Εναγόμενη 1 υποχρεούταν να επιδιορθώσει και/ή αποκαταστήσει οποιεσδήποτε ζημιές στο διαμέρισμα.
4. Αποτελεί περαιτέρω ισχυρισμό του Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη 2 εγγυήθηκε προσωπικά όλες τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 2 δυνάμει της προαναφερόμενης συμφωνίας ενοικίασης, δια της υπογραφής σχετικού εγγυητηρίου εγγράφου την ίδια ημερομηνία που υπογράφηκε η συμφωνία ενοικίασης.
5. Ως προκύπτει από την έκθεση απαίτησης, η Εναγόμενη παρέλειψε να καταβάλει τα ενοίκια που αντιστοιχούσαν για την περίοδο 1/3/2020 μέχρι 31/8/2020 τα οποία ανέρχονταν σε ποσό €5.400 και να εξοφλήσει τα κοινόχρηστα έξοδα (για την περίοδο 1/1/2020-31/8/2020), λογαριασμούς νερού, ρεύματος, σκυβάλων και Σ.Α.Λ.Α., τα οποία συνολικά ανέρχονταν στο ποσό των €623.03σ. Επιπρόσθετα, ο Ενάγοντας ισχυρίζεται ότι υπέστη ζημιά και/ή απώλεια λόγω της Εναγόμενης 1, υπό τη μορφή του κόστους για την επιδιόρθωση και/ή αποκατάσταση ζημιών στους τοίχους του διαμερίσματος, το οποίο ανέρχετο στα €550, απώλεια ενοικιαστικής αξίας και/ή ενοικίου του διαμερίσματος για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο και Νοέμβριο 2020 η οποία ανερχόταν στις €2.700 και κοινόχρηστα έξοδα ύψους €105 για την ίδια περίοδο.
ΕΚΘΕΣΗ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗΣ
6. Στην κοινή υπεράσπιση που καταχώρησαν μέσω της δικηγόρου τους, οι Εναγόμενοι παραδέχονται α) την ιδιότητα του Ενάγοντα και της Εναγόμενης 1 και τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ τους, β) την προσωπική εγγύηση της Εναγόμενης 2 των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 δια της υπογραφής σχετικού εγγυητήριου εγγράφου, γ) ότι δεν εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις για τον μήνα Μάρτιο 2020 και τους μετέπειτα μήνες, δ) ότι δια της αποστολής της ηλεκτρονικής επιστολής ημερ.12/6/2020 τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης και ε) ότι εγκατέλειψαν το επίδικο διαμέρισμα.
7. Οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται παράλληλα ότι, το επίδικο διαμέρισμα ενοικιάστηκε στο πλαίσιο των βασικών της δραστηριοτήτων της Εναγόμενης 1 εταιρείας, δηλαδή της ενοικίασης μεγάλου αριθμού υποστατικών από διάφορους ιδιοκτήτες στην ελεύθερη Κύπρο, με δικαίωμα υπενοικίασης με σκοπό τη διοργάνωση και/ή προσφορά διαμονής σε επιπλωμένα διαμερίσματα σε τουρίστες εξωτερικού για διακοπές και/ή άλλως πως, με βάση βραχυπρόθεσμες κυρίως συμφωνίες ενοικίασης και/ή τακτής διάρκειας και/ή με βάση την πλατφόρμα Airbnb και/ή άλλως πως, έναντι ανταλλάγματος. Σύμφωνα με τους Εναγόμενους, οι προαναφερόμενες δραστηριότητες της Εναγόμενης 1 ήταν εις γνώση του Ενάγοντα κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, τι οποίες αποδέχτηκε και ένεκα αυτών έγινε ρητή πρόνοια στη συμφωνία ενοικίασης για το δικαίωμα υπενοικίασης της Εναγόμενης 1. Στο ίδιο πλαίσιο, ισχυρίζονται ότι προέβησαν σε εργασίες βελτίωσης, συντήρησης και επισκευής του διαμερίσματος σημαντικού κόστους, προς διατήρησή του σε άριστη κατάσταση, ώστε να εξυπηρετείται και ο σκοπός της ενοικίασής του, δηλαδή η υπενοικίαση σε τρίτους αποκομίζοντας και καρπούμενοι οι ίδιοι το αντίστοιχο όφελος.
8. Όσο αφορά τη μη συμμόρφωση τους με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, επικαλούνται το δόγμα της ματαίωσης (‘frustration’) ένεκα της πανδημίας Covid-19 και της εξάπλωσης του ιού στην Κύπρο τον Μάρτιο 2020 αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο που οδήγησε στο κλείσιμο των αεροδρομίων για μεγάλο διάστημα και των σοβαρών οικονομικών επιπτώσεων που επέφερε η παγκόσμια πανδημία και που έπληξαν ανεπανόρθωτα τις δραστηριότητες της Εναγόμενης 1. Ως αποτέλεσμα όλες οι προγραμματισμένες κρατήσεις του διαμερίσματος, μέχρι και τον Οκτώβριο 2020, ακυρώθηκαν και η Εναγόμενη 1 αναγκάστηκε να επιστρέψει ποσά που προπληρώθηκαν για τις εν λόγω κρατήσεις, που επηρέασε ουσιωδώς την οικονομική ρευστότητα της Εναγόμενης 1, ζημιά που υπέστη πέραν της πραγματικής της αδυναμίας να λειτουργήσει και συνεχίσει τις δραστηριότητες της. Οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι, εφόσον ήταν αδύνατη πλέον η υπενοικίαση του διαμερίσματος σε ξένους ή/και εγχώριους τουρίστες, ώστε να έχουν έσοδα, δεν ήταν σε θέση να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.
9. Σε σχέση με τις επιστολές που δικογραφεί ο Ενάγοντας, είναι η θέση των Εναγόμενων ότι η Εναγόμενη 2 προσπάθησε επανειλημμένα, λόγω της φιλικής της σχέσης με τον Ενάγοντα να επικοινωνήσει ώστε να εξευρεθεί τρόπος διευθέτησης του ζητήματος, αλλά ο τελευταίος απέφευγε την μεταξύ τους επικοινωνία. Ακολούθησε επιστολή τους που επεξηγούσαν την αδυναμία τους και πρότειναν όπως αφήσουν τον εξοπλισμό και επίπλωση του διαμερίσματος ώστε να συμψηφιστεί η αξία τους έναντι των οφειλόμενων ενοικίων και να παραδώσουν την κατοχή του, ρύθμιση που έγινε για όλα τα άλλα υποστατικά που ενοικίαζε η Εναγόμενη 1 στο πλαίσιο των δραστηριοτήτων της. Ισχυρίζονται ότι ο από πλευράς τους τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης δεν ήταν αυθαίρετος ήταν απόλυτα δικαιολογημένος υπό τις περιστάσεις ως συνέπεια ματαίωσης της συμφωνίας και δεν τίθεται ζήτημα αποζημιώσεος του Ενάγοντα.
10. Ισχυρίζονται ότι η παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος έγινε νομότυπα και ο Ενάγοντας ανέκτησε πραγματική κατοχή και/ή θα μπορούσε να ανακτήσει πραγματική κατοχή του, εφόσον διέθετε κλειδιά και κατά την διάρκεια της ενοικίασης επισκεπτόταν το διαμέρισμα για σκοπούς ελέγχου του, χωρίς προηγούμενη ενημέρωση των Εναγόμενων.
11. Περαιτέρω και/ή άνευ βλάβης των ανωτέρω, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι εξήυραν ενδιαφερόμενο ενοικιαστή του διαμερίσματος, για περίοδο δύο (2) χρόνων με μάλιστα μεγαλύτερο ενοίκιο, πλην όμως ο Ενάγοντας εκδικητικά και/ή σκόπιμα αρνήθηκε και/ή δεν επέδειξε ενδιαφέρον με σκοπό να εγείρει την παρούσα αγωγή εναντίον τους.
12. Πέραν των πιο πάνω, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι, πέραν τον ενοικίων, δεν υπήρχαν άλλα οφειλόμενα ποσά μέχρι την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος και ο Ενάγοντας δεν νομιμοποιείται στην διεκδίκηση κοινόχρηστων μέχρι τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης αλλά ούτε τελών Σ.Α.Λ.Α., που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Επιπρόσθετα, και στον αντίποδα των όσων με τα όσα ισχυρίζεται ο Ενάγοντας, το διαμέρισμα παραδόθηκε σε άριστη κατάσταση και χωρίς ζημιές, αλλά ακόμη και να ευσταθεί η σχετική θέση του, το κόστος που διεκδικεί είναι υπερβολικό. Οι Εναγόμενοι παρέλαβαν το διαμέρισμα χωρίς να είναι κατάλληλα συντηρημένο και/ή με φυσικές φθορές και οι ίδιοι υποβλήθηκαν σε αρκετά έξοδα και δαπάνες για την βελτίωση της κατάστασης του.
III. ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ & ΣΥΝΟΨΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ
13. Στο σημείο αυτό κατάλληλο είναι να αναφερθεί ότι, πριν οριστεί η υπόθεση για ακρόαση και συγκεκριμένα στις 29/10/2024, η συνήγορος των Εναγόμενων μετά από σχετικό αίτημα έλαβε άδεια από το Δικαστήριο να παύσει να εκπροσωπεί τους Εναγόμενους. Η Εναγόμενη 2, επέλεξε να χειριστεί την υπόθεσή της προσωπικά και της επεξηγήθηκε πως με βάση τις αρχές της νομολογίας δεν είναι επιτρεπτό να εκπροσωπήσει την Εναγόμενη 1 εταιρεία και να διεξάγει την δίκη και για λογαριασμό της (βλ. Lindos Construction Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Κοινωνικών Ασφαλίσεων (1993) 1 Α.Α.Δ.17 και A Efthymiou Enterprises Ltd. κ.ά. ν. Iεράς Aρχιεπισκοπής Kύπρου κ.ά. (Aρ. 2) (1998) 1 ΑΑΔ 1596
14. Ως αποτέλεσμα, δεν υπήρξε εκπροσώπηση της Εναγόμενης 1 εταιρείας κατά την ακροαματική διαδικασία. Η υπόθεση εναντίον της Εναγόμενης 1, παρέμεινε για απόδειξη και η πλευρά του Ενάγοντα δήλωσε πως η μαρτυρία που θα προσκόμιζε κατά την ακροαματική διαδικασία της υπόθεσης με την Εναγόμενη 2, θα συνιστά και τη μαρτυρία προς απόδειξη της απαίτησης του εναντίον της Εναγόμενης 1 εταιρείας .
15. Κατά την ακροαματική διαδικασία, προς υποστήριξη της απαίτησης κατέθεσε ως μοναδικός μάρτυρας ο Ενάγοντας (‘ΜΕ1’), ενώ για την υπεράσπιση η Εναγόμενη 2 (‘ΜΥ1’), η κα Ροζμαρί Αλεξάνδρου (‘ΜΥ2’) και ο κ. Μιχάλης Σιημητράς (‘ΜΥ3’).
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΕΝΑΓΟΝΤΑ (‘ΜΕ1’)
Κυρίως Εξέταση
16. Ο Ενάγοντας, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, υιοθέτησε το περιεχόμενο Γραπτής Δήλωσης (‘Έγγραφο Α’). Προς απόδειξη των θέσεων του κατέθεσε 9 τεκμήρια και κατατέθηκε περαιτέρω εκ συμφώνου ως Τεκμήριο 10 η χαρτοσημανσμένη συμφωνία ενοικίασης που κατέθεσε ήδη ως μέρος της Δέσμης Τεκμηρίων 1.
17. Κατά την κυρίως εξέτασή του ο Ενάγοντας επανέλαβε ουσιαστικά τους δικογραφημένους του ισχυρισμούς σε σχέση με τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης (βλ. Δέσμη Τεκμηρίων 1), τους όρους αυτής και τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1 απέναντι του αλλά και την προσωπική εγγύηση της Εναγόμενης 2 (βλ. Δέσμη Τεκμηρίων 1).
18. Ο Μ.Ε.1., αναφέρθηκε στην παράλειψη της Εναγόμενης 1 να καταβάλει ενοίκια από τον Μάρτιο 2020 με αποτέλεσμα να της αποστείλει ηλεκτρονική επιστολή στις 29/5/2020 (Τεκμήριο 2). Λόγω του ότι, δεν είχε οιαδήποτε ανταπόκριση απέστειλε νέα επιστολή στις 8/6/2020 για τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τον Ιούνιο 2020 (Τεκμήριο 3) και έλαβε στις 12/6/2020 απάντηση (Τεκμήριο 4) δια της οποίας η Εναγόμενη 1, σύμφωνα με τον ίδιο, αυθαίρετα τερμάτιζε τη συμφωνία ενοικίασης επικαλούμενη την οικονομική κρίση λόγω πανδημίας. Ακολούθησε ηλεκτρονική επικοινωνία από τον Ενάγοντα (Τεκμήριο 5) στην οποία η Εναγόμενη 1 ανταποκρίθηκε με επιστολή της ημερ.18/6/2020 (Τεκμήριο 6), δια της οποίας τον πληροφορούσε ότι εγκατέλειψε το διαμέρισμα στις 17/6/2020, αφήνοντας μέσα τα κλειδιά και προτείνοντάς του να κρατήσει διάφορα έπιπλα της, προς εξόφληση των ενοικίων. Ο ίδιος ουδέποτε βρήκε οιαδήποτε κλειδιά εντός του διαμερίσματος, παρά το γεγονός ότι η Εναγόμενη 2 τον είχε ενημερώσει ότι αυτά θα αφήνονταν από την κόρη της στο διαμέρισμα και ενώ ζήτησε το τηλέφωνο της κόρης της επανειλημμένως ουδέποτε του το έδωσε, με αποτέλεσμα να αναγκαστεί να αλλάξει τις κλειδαριές.
19. Μετά την πιο πάνω εξέλιξη, ο Ενάγοντας αποτάθηκε σε δικηγόρο μέσω του οποίου απέστειλε στις 9/7/2020 σχετική επιστολή (Τεκμήριο 7) στην Εναγόμενη 1 καλώντας την να μετακινήσει τα έπιπλα που τοποθέτησε στο διαμέρισμα και να εξοφλήσει τα οφειλόμενα με βάση τη συμφωνία ενοικίασης κάτι το οποίο αυτή παρέλειψε να πράξει.
20. Ως αποτέλεσμα ο Ενάγοντας αναγκάστηκε να καταβάλει κοινόχρηστα έξοδα για την περίοδο Ιανουαρίου-Νοεμβρίου 2020 (€385) και τέλη υδατοπρομήθειας για την περίοδο 6/11/2019-6/3/2020 (€76.99σ) και για την περίοδο 6/3/2020-6/7/2020 (€31.03σ). Περαιτέρω, η Εναγόμενη 1 όφειλε και παρέλειψε να εξοφλήσει λογαριασμό της Α.Η.Κ. για την περίοδο 6/5/2020-3/7/2020 (€13.25σ), λογαριασμό για τέλη σκυβάλων για το έτος 2020 (€160) και λογαριασμό Σ.Α.Λ.Α. για το έτος 2019 (€61.76σ). Οι σχετικές αποδείξεις και λογαριασμοί κατατέθηκαν από πλευράς του ως Δέσμη Τεκμηρίων 8.
21. Περαιτέρω, ο Ενάγοντας ανέφερε ότι η Εναγόμενη 1 αθέτησε την υποχρέωση της να επιδιορθώσει οιεσδήποτε ζημιές στο διαμέρισμα και λόγω των εκτεταμένων ζημιών στους τοίχους του διαμερίσματος αναγκάστηκε να προσλάβει την εταιρεία Chr. Marneros & Co Ltd οι οποίοι προχώρησαν στο μπογιάτισμα του διαμερίσματος. Η σχετική προσφορά κατατέθηκε ως Τεκμήριο 9.
Αντεξέταση
22. Αντεξεταζόμενος, ο Ενάγοντας ανέφερε ότι το διαμέρισμα όταν παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1 ήταν πλήρως ανακαινισμένο και μπογιατισμένο, ανέφερε ότι προτιμούσε η επικοινωνία μεταξύ των διαδίκων να γινόταν με e-mails αλλά σε κάθε περίπτωση δεν έλαβε τηλεφωνήματα από τους Εναγόμενους αλλά ο ίδιος τους πήρε. Σε σχέση με τον προτεινόμενο από πλευράς των Εναγόμενων ενοικιαστή, απάντησε ότι δεν ήταν υπόψη του αλλά σε κάθε περίπτωση η Εναγόμενη 1 είχε η ίδια δικαίωμα υπενοικίασης με βάση τη συμφωνία ενοικίασης, η οποία δεν προνοούσε κατά πόσο η υπενοικίαση θα ήτο βραχυπρόθεσμη ή όχι. Κατόπιν σχετικών ερωτήσεων, επιβεβαίωσε ότι έγιναν προσπάθειες για εξώδικη διευθέτηση της υπόθεσης μετά την καταχώρηση της αγωγής οι οποίες δεν ευδοκίμησαν και ότι δεν έκανε προσπάθειες να εξεύρει άλλο ενοικιαστή.
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ 2 (‘ΜΥ1’)
Κυρίως Εξέταση
23. Η Εναγόμενη 2 κατά την κυρίως εξέτασή της, αναφέρθηκε στις συνθήκες σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης. Συγκεκριμένα, ανέφερε ότι ο ίδιος ο Ενάγοντας προσέφερε το διαμέρισμα του για ενοικίαση και στην κατάσταση που βρισκόταν το ακίνητο κατά το χρόνο εκείνο. Ανέφερε ότι ο Ενάγοντας δεν πληρούσε τα συμφωνηθέντα και παρενοχλούσε τους πελάτες των Εναγόμενων κατά την περίοδο ενοικίασης του, με αποτέλεσμα οι Εναγόμενοι να υποστούν ζημιές.
24. Σύμφωνα με την ΜΥ1, τον Μάρτιο 2020, λόγω της πανδημίας covid, έκλεισαν τα αεροδρόμια και οι πλατφόρμες κράτησης (‘booking’) και αναγκάστηκαν να δεχτούν ακυρώσεις και να επιστρέψουν προκαταβολές. Ενώ με άλλους ιδιοκτήτες ήρθαν σε συμφωνία, αυτό δεν κατέστη δυνατόν με τον Ενάγοντα αφού δεν απαντούσε, κάτι που παραδέχεται στο Τεκμήριο 2 που κατέθεσε. Περαιτέρω, ετοιμάστηκε από πλευράς τους ‘release contract’ για τον εν λόγω σκοπό, κάτι που διαφαίνεται και από το Τεκμήριο 4 και δεν είχαν κρατήσεις τον Μάρτιο 2020, ως ψευδώς αναφέρει ο Ενάγοντας στο Τεκμήριο 5.
25. Ο προτεινόμενος από πλευράς τους ενοικιαστής, είδε το διαμέρισμα και το ζήτησε για τον γαμπρό του, προσφέροντας ενοίκιο πέραν των €1.000, αλλά ο Ενάγοντας δεν ανταποκρινόταν. Αποτάθηκαν σε δικηγόρο για νομική συμβουλή, ο οποίος τους συμβούλευσε να αφήσουν τα κλειδιά μέσα και να το αφήσουν όπως ήταν, εφόσον υπήρχε προθυμία να το ενοικιάσει κάποιος όπως ήταν, και ένα κλειδί κράτησε η κόρη της σε περίπτωση που χάσει τα κλειδιά ο Ενάγοντας.
26. Τον Φεβρουάριο 2020 έλαβε e-mail από τον Ενάγοντα για την πληρωμή των σκυβάλων τα οποία είχαν όμως ήδη πληρώσει, εκτός από το ‘property tax’[1].
27. Κατατέθηκαν από πλευράς της 5 τεκμήρια αποτελούμενα από Εκτυπωμένο έγγραφο από την ηλεκτρονική σελίδα του Εφόρου Εταιρειών σε σχέση με την Εναγόμενη 1 (Τεκμήριο 11), πρακτικό της συνεδρίασης του Διοικητικού συμβουλίου της Εναγόμενης 1 ημερ. 10/3/2025 (Τεκμήριο 12), επιστολή προς τον Έφορο Φορολογίας σε σχέση με την Εναγόμενη 1 (Τεκμήριο 13), εκτύπωση από την ηλεκτρονική σελίδα Taxisnet Service του Τμήματος Φορολογίας ημερ.10/3/2025 (Τεκμήριο 14) και ηλεκτρονικά μηνύματα ημερ.11-12/12/2019 (Τεκμήριο 15).
Αντεξέταση
28. Κατά την αντεξέταση της, η ΜΥ1 ερωτήθηκε επί ζητημάτων τα οποία εγέρθηκαν κατά την κυρίως εξέταση της αλλά δεν συμπεριλήφθηκαν στην έκθεση υπεράσπισης των Εναγόμενων. Αποδέχθηκε ότι δεν υπήρχε όρος αναστολής πληρωμής των ενοικίων ή ‘force majeure’ στη συμφωνία ενοικίασης, αλλά επανέλαβε τις θέσεις της σε σχέση με το cashflow της εταιρείας και τους τουριστικούς τους σκοπούς. Σε σχετική ερώτηση απάντησε ότι ο προτεινόμενος ενοικιαστής έδειξε ενδιαφέρον τον Απρίλιο 2020, αλλά δεν απαντούσε ο Ενάγοντας και επειδή ήταν φίλοι, «το άφησε πάνω του». Εκ λάθους δεν έστειλε e-mail αλλά επικρατούσε χαμός με τις ακυρώσεις και τις διάφορες επικοινωνίες για τον εν λόγω σκοπό κατά το χρόνο εκείνο και ενώ ο Ενάγοντας επικοινωνούσε τηλεφωνικώς πριν, μετά επιθυμούσε όπως η σχετική επικοινωνία γίνεται με e-mail. Όταν ερωτήθηκε αν είχε οιονδήποτε γραπτό μήνυμα (‘text-message’) απάντησε θετικά και ότι μπορεί να το φέρει. Επανέλαβε επίσης τη θέση ότι δεν μπορούσαν οι ίδιοι να ενοικιάσουν στον ενδιαφερόμενο, επειδή η εταιρεία δικαιούτο να ενοικιάζει μόνο short-term.
29. Όσο αφορά την κατάσταση του διαμερίσματος και ότι χρειαζόταν μπογιάτισμα κατά την παράδοση του στον Ενάγοντα, ανέφερε ότι χρειαζόταν λόγω των φθορών που προϋπήρχαν και ότι όταν τους παραδόθηκε δεν ήταν καν καθαρισμένο. Στις 29/5/2020 μίλησε μαζί με τον Ενάγοντα για να κανονίσουν να βρεθούν στο διαμέρισμα, δεν θυμόταν όμως εάν τελικά του έστειλα το ‘release agreement’.
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΡΟΖΜΑΡΙΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ (‘ΜΥ2’)
Κυρίως Εξέταση
30. Κατά την κυρίως εξέταση της η ΜΥ2, θυγατέρα της Εναγόμενης 2, ανέφερε ότι ήταν παρούσα κατά την παραλαβή του διαμερίσματος από τον Ενάγοντα και ότι ήταν σε άθλια κατάσταση. Περαιτέρω, αναφέρθηκε στις συνθήκες άφεσης των κλειδιών του διαμερίσματος λόγω των ανεπιτυχών προσπαθειών τους να επικοινωνήσουν με τον Ενάγοντα αλλά και στο κλείσιμο των αεροδρομίων κατά το ξέσπασμα της πανδημίας covid-19.
Αντεξέταση
31. Η ΜΥ2 αντεξετάστηκε επί των, σύμφωνα με την ίδια, ανεπιτυχών προσπαθειών επικοινωνίας με τον Ενάγοντα και της θέσης της ότι άφησε τα κλειδιά στο διαμέρισμα κατά 17/6/2020. Στις σχετικές απαντήσεις της ανέφερε ότι έγινε προσπάθεια 5-10 φορές και ότι επικοινωνία λόγω του χάους με το covid μέσω τηλεφώνου αλλά παράλληλα δεν γνώριζε εάν στάλθηκε οιονδήποτε γραπτό μήνυμα στον Ενάγοντα. Ανέφερε επιπλέον ότι άφησε ένα σετ κλειδιών στις 17/6/2020 αλλά την 2η φορά που επέστρεψε στο διαμέρισμα να αφήσει το 2ο σετ, το πρώτο ήταν ανέπαφο.
Επανεξέταση
32. Επανεξεταζόμενη, η ΜΥ2 επεξήγησε που άφησε ακριβώς τα κλειδιά στο διαμέρισμα και ότι ο Ενάγοντας κατείχε κλειδιά, εφόσον έτυχε να εισέλθει και κατά την διάρκεια υπενοικίασης του διαμερίσματος σε τρίτους.
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΜΙΧΑΛΗ ΣΙΗΜΗΤΡΑ (‘ΜΥ3’)
Κυρίως Εξέταση
33. Ο ΜΥ3 κατέθεσε ως ο ‘operations manager’ της Εναγόμενης 1 κατά τον ουσιώδη χρόνο, ο οποίος είχε την ευθύνη των διαμερισμάτων με την έννοια ότι ήταν υπεύθυνος για την εύρυθμη πορεία των κρατήσεων σε όλα τα στάδια και είχε την επικοινωνία με τα εμπλεκόμενα πρόσωπα, περιλαμβανομένων των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων που ενοικίαζε η Εναγόμενη 1, για οποιαδήποτε προβλήματα προκύπτανε με σκοπό την επίλυση τους. Είχε επαφή και με τον Ενάγοντα, με τον οποίο σε κάποιο βαθμό είχε καλή επικοινωνίας αλλά υπήρχε δυσκολία σε εντοπισμό ή επικοινωνία μαζί του για κάποιες επείγουσες καταστάσεις.
34. Ανέφερε πως όταν η Εναγόμενη 1 παρέλαβε το διαμέρισμα, ήταν σε καλή κατάσταση αλλά όχι τόσο πολυτελείας όσο άλλα που ενοικίαζαν και χρειαζόταν λίγο φρεσκάρισμα συγκριτικά με τα άλλα. Η Εναγόμενη 1, σύμφωνα με τον ΜΥ2, δεν είχε δημιουργήσει ποτέ οιονδήποτε πρόβλημα και υπέστη κάποιες ζημιές από εσωτερική διαρροή στο διαμέρισμα, με αποτέλεσμα να ακυρωθούν κρατήσεις αλλά την διόρθωσαν.
35. Ο ΜΥ3 αναφέρθηκε στην πρακτική που υιοθέτησε η Εναγόμενη 1 μετά το ξέσπασμα της πανδημίας και κυρίως την ακύρωση συμφωνιών με τους ιδιοκτήτες αλλά δεν θυμόταν αν μίλησε με τον Ενάγοντα στο ίδιο πλαίσιο λόγω του χρόνου που παρέλευσε αλλά και επειδή μίλησε με πολλούς ιδιοκτήτες. Διέκοψε τη συνεργασία του με την Εναγόμενη 1 κατά τον Μάϊο 2020 λόγω των οικονομικών δυσκολιών που αντιμετώπιζε η τελευταία.
Αντεξέταση
36. Κατά την αντεξέταση του, επιβεβαίωσε ότι ο ίδιος συνέταξε το Τεκμήριο 15, και ότι συναντήθηκε κάποιες φορές με τον Ενάγοντα αλλά δεν θυμόταν που, πως και γιατί. Παρά το γεγονός ότι χρειαζόταν, σύμφωνα με τον ίδιο φρεσκάρισμα το διαμέρισμα, δεν το έκαναν όμως και ο ίδιος ανέφερε ότι δεν γνώριζε τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης. Θεωρεί ότι εφάρμοσε την επιθυμία του Ενάγοντα για γραπτή επικοινωνία αλλά δεν θυμάται αν ήταν μόνο μέσω e-mails γιατί μπορεί να είχαν επικοινωνία και μέσω whatsapp ή text messages.
ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
37. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων καταχωρήθηκαν γραπτές αγορεύσεις από πλευράς του συνηγόρου του Ενάγοντα αλλά και της Εναγόμενης 2, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Αμφότεροι επιχειρηματολόγησαν και προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου κατά τη σχετική ημερομηνία που ήταν ορισμένη η υπόθεση.
38. Επισημαίνεται ότι, τα επιχειρήματα τα οποία τέθηκαν από αμφότερους συνήγορους μέσω των αγορεύσεων τους, σε συνάρτηση με τη μαρτυρία η οποία προσκομίσθηκε από τους διάδικους, εξετάστηκαν σε όλη τους την εμβέλεια από το Δικαστήριο χωρίς να υπάρχει ανάγκη ειδικής επίκλησής τους, καθότι, η ειδική αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται δεν αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αιτιολόγησης μιας δικαστικής απόφασης (βλ. Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999)2 Α.Α.Δ. 490, Κώστουλος και Σία Λτδ ν. Δημοκρατίας, Α.Ε.98/19, 1.2.2021 και Παύλου ν. Ευθυμίου, Πολ.΄Εφ. 33/2014, 23.6.2021, ECLI:CY:AD:2021:A269).
IV. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΕΠΙ ΠΑΡΑΔΕΚΤΩΝ Ή ΜΗ ΑΜΦIΣΒΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ
39. Από τις έγγραφες προτάσεις, από το σύνολο του μαρτυρικού υλικού και το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων, προκύπτουν ως παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα τα ακόλουθα:
α) Το διαμέρισμα ανεγέρθηκε περί το 1981, αλλά δεν ενοικιαζόταν ούτε προσφέρθηκε προς ενοικίαση μέχρι το 2016, οπότε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά στην Εναγόμενη 1.
β) Ο Ενάγοντας ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος το οποίο η Εναγόμενη 1 ενοικίασε δυνάμει μεταξύ τους γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ.11/11/2016, ECLI:CY:AD:2016:D147, η οποία υπογράφηκε μέσω της Εναγόμενης 2, υπό την ιδιότητα της ως η διευθύντρια της Εναγόμενης 1 (Μέρος Δέσμης Τεκμηρίων 1 και Τεκμήριο 10).
γ) Ήταν ρητοί όροι της πιο πάνω συμφωνίας ενοικίασης τα ακόλουθα:
- Θα είχε ισχύ από 1/12/2016 μέχρι 30/11/2020,
- Το μηνιαίο ενοίκιο θα καταβαλλόταν προκαταβολικά την 1η ημέρα εκάστου μηνός
- Για την περίοδο από 1/12/2019 μέχρι 30/11/2020 το μηνιαίο ενοίκιο θα ήτο €900.
-Πέραν του ενοικίου, η Εναγόμενη 1 είχε την υποχρέωση να καταβάλλει το τέλη ηλεκτρισμού, υδατοπρομήθειας, σκυβάλων, αποχέτευσης (Σ.Α.Λ.Α.) και κοινόχρηστα έξοδα. Η Εναγόμενη 1 διατηρούσε το δικαίωμα υπενοικίασης του διαμερίσματος.
-Η Εναγόμενη 1 υποχρεούτο να διατηρήσει το διαμέρισμα και να το επιστρέψει στον Ενάγοντα κατά τη λήξη της συμφωνίας, στην ίδια κατάσταση την οποία το παρέλαβε.
-Σε περίπτωση παράβασης των όρων ως προς τον τρόπο και χρόνο πληρωμής ενοικίου, ο Ενάγοντας θα είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία αμέσως και να προβεί σε οιαδήποτε αναγκαία ενέργεια για να ανακτήσει οιαδήποτε οφειλόμενα.
-Η Εναγόμενη 1 θα επίπλωνε το διαμέρισμα και θα τοποθετούσε κουρτίνες στο διαμέρισμα, και όλα τα εν λόγω αντικείμενα θα παρέμεναν στην κατοχή του Ενάγοντα με το πέρας της ενοικίασης.
δ) Η Εναγόμενη 2 παρείχε προσωπική εγγύηση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 στα πλαίσια της συμφωνίας ενοικίασης δια της υπογραφής του σχετικού εγγυητήριου εγγράφου (βλ. Μέρος Δέσμης Τεκμηρίων 1).
ε) Η Εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε οιονδήποτε ενοίκιο στην βάση της συμφωνίας ενοικίασης από τον Μάρτιο 2020.
στ) Οι διάδικοι, προσωπικά και μέσω αντιπροσώπων τους, αντάλλαξαν μεταξύ τους την γραπτή επικοινωνία η οποία αποτυπώνεται στα Τεκμήρια 4-7 και 15.
ζ) Η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε το επίδικο διαμέρισμα στις 17/6/2020 πριν τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, αφήνοντας μέσα την επίπλωση που η ίδια τοποθέτησε. Ως προς το σημείο αυτό διευκρινίζω ότι παρά του ότι μεγάλο μέρος της μαρτυρίας αναλώθηκε στο κατά πόσο αφέθηκαν κλειδιά ή όχι εντός του διαμερίσματος, δεν αμφισβητήθηκε η θέση ότι αυτή εγκατέλειψε το διαμέρισμα την εν λόγω ημερομηνία.
η) Ο Ενάγοντας, πέραν των σετ κλειδιών που είχαν στην κατοχή τους οι Εναγόμενες, διατηρούσε κλειδιά και ο ίδιος για πρόσβαση στο διαμέρισμα από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι και μετά την εγκατάλειψη του διαμερίσματος από την Εναγόμενη 1.
40. Ως προς τα πιο πάνω, προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
V. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ/ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ
41. Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω ευρήματα και του συνόλου της μαρτυρίας που προσάχθηκε προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων και αξιώσεων των διαδίκων, προκύπτει ως κύριο επίδικο ζήτημα το κατά πόσο η συμφωνία ενοικίασης ματαιώθηκε με τρόπο ώστε να απαλλαχθεί η Εναγόμενη 1 από τις συμβατικές της υποχρεώσεις και κατά συνέπεια και η Εναγόμενη 2 στα πλαίσια της εγγύησης που παρείχε.
42. Σημειώνεται ότι αποτελεί δικαστική γνώση (‘judicial notice’), ότι από τις αρχές του έτους 2020, τόσο η Κύπρος όσο και το παγκόσμιο, κτυπήθηκαν από την πανδημία του κορονοϊού, Covid-19. Είναι σημαντικό να τεθεί το χρονικό και νομικό πλαίσιο το οποίο αφορούσε την υπό κρίση ενοικίαση κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
43. Ο Υπουργός Υγείας εξέδωσε αριθμό Διαταγμάτων με βάση τον περί Λοιμοκάθαρσης Νόμος (ΚΕΦ.260). Συγκεκριμένα, με την Κ.Δ.Π. 100/2020 (στο εξής Διάταγμα αρ.2) απαγορεύτηκε από την 15/3/2020 μέχρι και την 30/3/2020 η είσοδος στην Κυπριακή Δημοκρατία οποιουδήποτε πολίτη -ανεξαρτήτως υπηκοότητας- που δεν ενέπιπτε στις αναφερόμενες στο διάταγμα περιορισμένες κατηγορίες, οι οποίες δεν περιλάμβαναν ταξίδι στο πλαίσιο τουρισμού. Ακολούθως, με την Κ.Δ.Π. 101/2020 (στο εξής Διάταγμα αρ.3) μεταξύ άλλων και πέραν της απαγόρευσης μετακίνησης προσώπων, απαγορεύτηκε και/ή περιορίστηκε, η λειτουργία ξενοδοχείων και καταλυμάτων από 16 Μαρτίου 2020 μέχρι και τις 30 Απριλίου 2020, τα οποία εν τούτοις είχαν την δυνατότητα να συνεχίσουν τη λειτουργία τους για περίοδο 6 ημερών από την ημερομηνία ισχύος της αναστολής, για εξυπηρέτηση των υφιστάμενων πελατών τους. Με την Κ.Δ.Π. 104/2020, εξαιρέθηκε από την αναστολή ξενοδοχεία και καταλύματα τα οποία φιλοξενούσαν προσωπικό προερχόμενο από Κράτη και Διεθνείς Οργανισμού με τα οποία η Κ.Δ. είχε συνομολογήσει διμερείς διακρατικές συμφωνίες ή διεθνείς συμβάσεις και με την Κ.Δ.Π. 116/2020 ξενοδοχεία και καταλύματα τα οποία είχαν συνάψει και/ή θα σύναπταν σχετικές συμφωνίες με (α) το Υφυπουργείο Τουρισμού για προσωρινή φιλοξενία συγκεκριμένων προσώπων για σκοπούς καραντίνας ή οι οποίοι δεν κατέστη δυνατόν να επιστρέψουν στις χώρες διαμονής τους, (β) διπλωματικές αποστολές Κρατών ή/και διεθνείς Οργανισμούς με τις οποίες η Κ.Δ. είχε συνομολογήσει διμερείς διακρατικές συμφωνίες ή διεθνείς συμβάσεις για προσωρινή φιλοξενία ξένων υπηκόων οι οποίοι δεν κατέστη δυνατόν να επιστρέψουν στις χώρες μόνιμης διαμονής τους και (γ) το Υπουργείο Εργασίας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων για φιλοξενία αιτητών ασύλου ή άλλων ευάλωτων ομάδων πληθυσμού ή αιτητών διεθνούς προστασίας. Η αναστολή υπό τις προαναφερόμενες εξαιρέσεις παρατάθηκε μέχρι 21 Μάϊου 2020 με βάση τις με βάση την Κ.Δ.Π. 183/2020 και Κ.Δ.Π. 219/2020. Με την Κ.Δ.Π.221/2020, επιτράπηκε η επαναλειτουργία των ξενοδοχείων και τουριστικών καταλυμάτων από την 1η Ιουνίου 2020. Ακολούθως, τουλάχιστον μέχρι και το τέλος Νοεμβρίου 2020, οιοιδήποτε περιορισμοί επιβλήθηκαν αφορούσαν περιορισμούς κυρίως στη λειτουργία των χώρων εστίασης σε ξενοδοχεία και καταλύματα.
44. Σε περίπτωση που δεν εφαρμόζεται το δόγμα της ματαίωσης, η παράβαση των συμφωνηθέντων όρων υπό της Εναγόμενης 1 σε κάποια έκταση (οφειλόμενα ενοίκια) είναι παραδεκτή από πλευράς των Εναγόμενων. Συνεπώς απομένει να εξεταστεί κατά πόσο η Εναγόμενη 1 διέρρηξε τη συμφωνία στην έκταση που βασίζει την απαίτησή του ο Ενάγοντας και κατά τρόπο που να ενεργοποιήθηκε η εγγύηση της Εναγόμενης 2.
45. Περαιτέρω, απομένει για εξέταση το δικαίωμα του Ενάγοντα στις αποζημιώσεις που διεκδικεί στη βάση της συμφωνίας ενοικίασης εναντίον της Εναγόμενης 1 και του εγγυητήριου εγγράφου εναντίον της Εναγόμενης 2.
VI. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΩΝ/ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ
46. Προχωρώ στην αξιολόγηση του συνόλου της ενώπιον μου μαρτυρίας με σκοπό να καταλήξω σε ευρήματα πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης που σχετίζονται με τα πιο πάνω βασικά επίδικα ζητήματα αλλά και σε άλλα παρεμφερή και σχετιζόμενα γεγονότα με αυτά.
47. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον μου από το εδώλιο του μάρτυρα και είμαι σε θέση να αξιολογήσω την μαρτυρία τους. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, λαμβάνω υπόψη μου το περιεχόμενο, την ποιότητα και πειστικότητά της και σε σύγκριση με την υπόλοιπη μαρτυρία (βλ. Ομήρου ν Δημοκρατίας (2001) 2 ΑΑΔ 506) και η μαρτυρία υπόκειται στη βάσανο της λογικής και της ανθρώπινης εμπειρίας (βλ. Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1 ΑΑΔ 676, Χριστοφίνης ν Φραντζή, Πολ.Εφ.αρ. 328/2011, ημερομ. 31/5/17, ECLI:CY:AD:2017:A202). Περαιτέρω, λαμβάνω υπόψη μου το περιεχόμενο τόσο της προφορικής τους μαρτυρίας όσο και της έγγραφης μαρτυρίας που οι ίδιοι κατέθεσαν στο Δικαστήριο και έχω υπόψη μου και τις αρχές της νομολογίας αναφορικά με την κρίση της αξιοπιστίας ενός μάρτυρα (βλ. Χρίστου v. Ηροδότου κ.α. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288 και Αθανασίου κ.α. v. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614.). Eπίσης, παραπέμπω στην Χάρης Χρίστου v. Ευγενείας Khoreva (2002) 1A A.A.Δ. 454 στην οποία αναφέρεται ότι η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας του μάρτυρος δεν είναι επιλήψιμη αρκεί αυτό να δικαιολογείται και επεξηγείται (βλ. επίσης Kades v. Nicolaou and Another (1986) 1 C.L.R. 212, 216, Agapiou v. Panayiotou 1 CL.R. 257, 263, Ιωάννου v. Κουννίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1215 και Χρίστου ν Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 45). Σημειώνω επίσης ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται σε συνάρτηση και με τα τεκμήρια και τις δικογραφημένες θέσεις (βλ. Νεοφύτου v. Γερακιώτη (2010) 1 ΑΑΔ 25 και Ιωαννίδης v. Στυλιανός & Γεώργιος Εργοληπτική Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 369/14, ημερ.25/5/22, ECLI:CY:AD:2022:A214).
48. Παρά το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 εταιρεία δεν εκπροσωπήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία και ότι η μαρτυρία που προσάχθηκε για απόδειξη, θεωρώ ότι δεν μπορώ να αγνοήσω τη μαρτυρία που προσάχθηκε από πλευράς της Εναγόμενης 2, διευθύντριας της, και η οποία αφορούσε και την Εναγόμενη 1, ένεκα τόσο της ιδιότητας της αλλά και του αλληλένδετου της εγγύησης που παρείχε με την εφαρμογή της συμφωνία ενοικίασης.
49. Σημειώνεται επίσης ότι σε υποθέσεις αγωγών για παράβαση σύμβασης ο Ενάγοντας φέρει το γενικό βάρος απόδειξης (‘Legal burden o Proof’) της ύπαρξης της σύμβασης, της παράβασης αυτής και της επακόλουθης ζημιάς. Ο Εναγόμενος φέρει το βάρος απόδειξης οποιασδήποτε υπεράσπισης πέραν της απλής άρνησης των ισχυρισμών του ενάγοντα, όπως της απαλλαγής του δυνάμει ματαίωσης (‘frustration’) (βλ. Blackstone's Civil Practice, 2013, The Commentary (OUP, Oxford 2012) σελ. 765).
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΜΕ1/ ΕΝΑΓΟΝΤΑ
50. Ως εξηγήθηκε ανωτέρω, ο Ενάγοντας έχει το γενικό βάρος απόδειξης της απαίτησης του. Το Δικαστήριο επομένως, οφείλει να εξετάσει κατά πόσο έχει ενώπιον του επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία που να τεκμηριώνει και αποδεικνύει την αξίωση του (βλ. Ιορδάνους ν Δήμου Ζήνωνος (1998) 1 ΑΑΔ 652, 658).
51. Σημειώνεται ότι μεγάλο σκέλος της μαρτυρίας του Ενάγοντα σχετίζετο με θέσεις του οι οποίες έγιναν παραδεκτές ή δεν αμφισβητήθηκαν από πλευράς των Εναγόμενων. Επαναλαμβάνω ότι έχουν καταστεί εύρημα του Δικαστηρίο: (α) η ύπαρξη συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ του Ενάγοντα και της Εναγόμενης 1, (β) οι συμβατικές υποχρεώσεις της τελευταίας στο πλαίσιο της εν λόγω συμφωνίας για την καταβολή μηνιαίου ενοικίου, (γ) πληρωμής συγκεκριμένων εξόδων που σχετίζονταν με το διαμέρισμα, (δ) η παράλειψη συμμόρφωσης της με τις προαναφερόμενες τις υποχρεώσεις για συγκεκριμένες περιόδους και (ε) η εγγύηση που παρείχε η Εναγόμενη 2 για εξασφάλιση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1.
52. Όσο αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία του, η εντύπωση που γενικά αποκόμισα από τον Ενάγοντα ήταν θετική. Η μαρτυρία του συμβάδιζε με τις δικογραφημένες του θέσεις, ήταν σταθερή, είχε συνοχή και έβρισκε έρεισμα επί των εγγράφων που κατατέθηκαν από την πλευρά του και γενικότερα χαρακτηριζόταν από ειλικρίνεια. Ορισμένες εκ των θέσεων του, βρήκαν έρεισμα μάλιστα και στην μαρτυρία που προσήγαγε η πλευρά της Εναγόμενης, όπως η προτίμηση του η επικοινωνία μεταξύ των μερών να γίνεται γραπτώς, προς αποφυγή παρεξηγήσεων, η οποία αντικατοπτρίζει το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 15, το οποίο κατατέθηκε από τους μάρτυρες της Εναγόμενης 2, παρά το γεγονός ότι το εν λόγω έγγραφο δεν του υποδείχθηκε κατά την αντεξέταση του ώστε να τοποθετηθεί επί αυτού. Επίσης, η εκδοχή του ως προς τα γεγονότα δεν κλονίστηκε, επί της ουσίας της, κατά την αντεξέταση του, και οι βασικές θέσεις επί των οποίων βασίζει την απαίτηση του δεν αμφισβητήθηκαν.
53. Συνακόλουθα κρίνω ότι, με εξαίρεση κάποια σημεία της μαρτυρίας του τα οποία δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτά για τους λόγους που πιο κάτω αναφέρονται, μπορώ να βασιστώ επί της μαρτυρίας του Ενάγοντα για σκοπούς εξαγωγής ευρημάτων.
54. Δεν έχω πειστεί όσο αφορά την ανάγκη μπογιατίσματος του διαμερίσματος μετά την εγκατάλειψη αυτού από την Εναγόμενη 1. Η μαρτυρία του Ενάγοντα επί του εν λόγω ζητήματος ήταν πολύ γενική και, εν όψει και του ότι η κατάσταση του διαμερίσματος απασχόλησε ιδιαίτερα κατά την αντεξέταση, θεωρώ ότι στερείτο πειστικότητας. Ούτε το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων που καταχώρησε ήταν βοηθητικό. Δεν παραγνωρίζω ότι μέσω της επιστολής των δικηγόρων του (Τεκμήριο 7) ζητούσε από τις Εναγόμενες να ‘make good damages caused by the removal of wall pictures etc.’ αλλά δεν θεωρώ ότι αρκεί η εν λόγω αναφορά σε συνδυασμό με την υπόλοιπη σχετική μαρτυρία που προσήγαγε ο Ενάγοντας για να διαπιστωθεί κατά πόσο το μπογιάτισμα έγινε λόγω ζημιών στην τοιχοποιία του, που θα μπορούσαν να αποδοθούν στην Εναγόμενη 1, το είδος και την έκταση τέτοιας τυχόν ζημιάς με τρόπο ώστε να δύναται το Δικαστήριο να βασιστεί επί της εν λόγω θέσης. Όπως έχει αναφερθεί και στις υποθέσεις Αντωνιάδη ν. Σταύρου (1998) 1 (Β) ΑΑΔ 1177, Λοΐζου ν. Μουρτζή (1999) 1 (Β) ΑΑΔ 883, ΑΤΗΚ ν. MEDCON Construction Ltd (2000) 1 (Β) ΑΑΔ 945, Παναγή ν. Κακόψητου (2001) 1 (Β) ΑΑΔ 839 αλλά και σε σωρεία άλλων υποθέσεων η απόδειξη ειδικών αποζημιώσεων κινείται μέσα σε αυστηρά πλαίσια. Οι ειδικές ζημιές πρέπει να αποδειχτούν με θετική μαρτυρία, με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία. Πρέπει να αξιώνονται στις έγγραφες προτάσεις ειδικά και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα και καθαρή μαρτυρία. Ως αποτέλεσμα, η συγκεκριμένη θέση του Ενάγοντα δεν γίνεται αποδεκτή.
55. Δεν γίνεται δεκτή επίσης η θέση του Ενάγοντα όσο αφορά τον μη εντοπισμό των κλειδιών εντός του διαμερίσματος, για τον λόγο όμως ότι θεωρώ ότι είναι άσχετη με τα επίδικα θέματα (βλ. ACHILLEOS ν. MAVROU AND ANOTHER (1985) 1 CLR 244), εφόσον ουδέποτε αμφισβητήθηκε ότι είχε ο ίδιος κλειδιά για το διαμέρισμα και πρόσβαση σε αυτό, κάτι το οποίο επίσης επιβεβαιώνεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 7 το οποίο φαίνεται να απεστάλη από τους δικηγόρους στις 9/7/2020 και αναφέρεται σε πρόσφατη επίσκεψη του Ενάγοντα στο διαμέρισμα (‘..during a recent visit he founds no keys in the apartment…’).
ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΜΥ1/ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ 2
56. Σύμφωνα με τα όσα ανέφερα πιο πάνω, το βάρος απόδειξης της απαλλαγής τους από τις συμβατικές τους υποχρεώσεις το έφεραν στην παρούσα περίπτωση οι ίδιοι οι Εναγόμενοι. Η Εναγόμενη 1 δεν προσέφερε οιαδήποτε μαρτυρία προς απόδειξη της εν λόγω θέσης και η μόνη μαρτυρία που προσάχθηκε ήτο από την Εναγόμενη 2, διευθύντρια της, ιδιότητα την οποία δεν αγνοώ.
57. Θεωρώ ότι η Εναγόμενη 2 ήταν ειλικρινής απέναντι στο Δικαστήριο και οι απαντήσεις επί των ουσιωδών σημείων ήταν σταθερές. Οιεσδήποτε ελλείψεις ή αντιφάσεις εις τις οποίες υπέπεσε η μαρτυρία της είμαι της άποψης ότι ήταν αποτέλεσμα του ότι εκπροσωπούσε τον εαυτό της, χωρίς την κατάλληλη νομική καθοδήγηση. Θεωρώ ότι δύναμαι να βασιστώ επί της μαρτυρίας της, στην έκταση όμως που καθορίζω κατωτέρω.
58. Αποδέχομαι το σκέλος της μαρτυρίας της ως προς τις δραστηριότητες της Εναγόμενης 1, κατά τον ουσιώδη χρόνο και συγκεκριμένα ότι αυτές είχαν επίκεντρο τις βραχυπρόθεσμες υπενοικιάσεις σε τουρίστες, θέση η οποία εξάλλου δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς του Ενάγοντα. Αποδέχομαι παράλληλα ότι η λειτουργία του διαμερίσματος ως τουριστικό κατάλυμα από την Εναγόμενη 1, στα πλαίσια εφαρμογής της συμφωνίας ενοικίασης, κατέστη αδύνατη για την περίοδο 16/3/2020 έως 1/6/2020, δια της απαγόρευσης της δυνάμει των σχετικών Διαταγμάτων του Υπουργείου Υγείας. Ως αποτέλεσμα της εν λόγω αδυναμίας αποδέχομαι και τη θέση της Εναγόμενης 2 ότι κρατήσεις του διαμερίσματος κατά την ίδια περίοδο ακυρώθηκαν, γεγονός που επηρέασε τα έσοδα της Εναγόμενης 1 και ακολούθως τη γενικότερη δραστηριότητα της, θέσεις οι οποίες επίσης δεν αμφισβητήθηκαν από την πλευρά του Ενάγοντα και οι οποίες βρίσκουν έρεισμα και στα τεκμήρια που η ίδια προσήγαγε.
59. Διευκρινίζω ότι, παρά τα προαναφερθέντα, δεν αποδέχομαι τη θέση ότι η συμφωνία ενοικίασης περιείχε ρητό όρο ότι η υπενοικίαση από την Εναγόμενη 1 θα γινόταν αποκλειστικά για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, θέση η οποία εξάλλου, αν και δικογραφήθηκε, δεν προωθήθηκε από πλευράς της κατά την εκδίκαση της υπόθεσης. Περαιτέρω, η εν λόγω θέση αντικρούεται από το περιεχόμενο της ίδιας συμφωνίας ενοικίασης που κατατέθηκε από τον Ενάγοντα στην οποία δεν προνοείται ρητά κάτι τέτοιο. Ενώ η παράγραφος που αναφέρετο στην ιδιότητα της Εναγόμενης σε σχέση με ενοικιάσεις σε τουρίστες και επαγγελματίες στην Λεμεσό (βλ. σελ.1 της Δέσμης Τεκμηρίων 1 και Τεκμηρίου 10, ‘Α) The tenant is the letting agency specializing in the rental of properties to tourists and professional in Lemesos…’) έχει διαγραφεί και η συγκεκριμένη διαγραφή φαίνεται να φέρει μονογραφές των αντισυμβαλλόμενων, παρέμεινε η παράγραφος η οποίας αναφέρεται sτην ιδιότητα της ως ‘a sole agent for the purpose of public rentals..’[2]. Προκύπτει επίσης από το λεκτικό της συμφωνίας ότι το διαμέρισμα μπορούσε να υπενοικιαστεί (‘…the Unit may be rented to Guests by the Tenant..’), που εισηγείται ότι η υπενοικίαση του ήταν επιλογή της Εναγόμενης 1, και όχι αυτοσκοπός. Ουδεμία εξήγηση δόθηκε ως προς το εν λόγω ζήτημα από την πλευρά της Εναγόμενης 2, η οποία έφερε και το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών της και ουδεμία μαρτυρία δόθηκε από πλευράς της ότι ήταν κοινή πρόθεση των συμβαλλόμενων να καταστεί τέτοιος όρος μέρος της συμφωνίας ενοικίασης κατά το στάδιο σύναψης αυτής.
60. Δεν μπορώ επίσης να αποδεχθώ τη θέση ότι οι Εναγόμενες, ‘εξηύραν΄ άλλο ενοικιαστή για τον Ενάγοντα εφόσον, πουθενά στην μεταξύ των διαδίκων γραπτή επικοινωνία που κατατέθηκε αντικατοπτρίζετο το εν λόγω γεγονός και κατόπιν παραδοχής της ίδιας κατά την αντεξέτασή της, αφέθηκε στον ίδιο τον ενοικιαστή να επικοινωνήσει με τον Ενάγοντα. Επιπλέον, στερείται πειστικότητας η θέση ότι επιχείρησε πολλές φορές να επικοινωνήσει με τον Ενάγοντα σε σχέση με την παράδοση του διαμερίσματος, εφόσον δεν γίνεται αντιληπτό γιατί, ειδικότερα λόγω των συνθηκών που επικρατούσαν και επηρέαζαν την συμμόρφωση της Εναγόμενης 1 με τις συμβατικές της υποχρεώσεις, έπρεπε να γίνει η επικοινωνία τηλεφωνικώς ενώ η μαρτυρία που η ίδια προσήγαγε καταδεικνύει ότι ο Ενάγοντας προτιμούσε την γραπτή επικοινωνία, για αποφυγή παρεξηγήσεων.
61. Τέλος, η Εναγόμενη 2 επιπλέον δεν με έπεισε ως προς τη σχετικότητα της μαρτυρίας της όσο αφορά την άφεση των κλειδιών εντός του διαμερίσματος, η οποία δεν θα ληφθεί υπόψη για του ίδιους λόγους που αναφέρθηκαν πιο πάνω σε σχέση με τον Ενάγοντα.
ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΜΥ2/ ΡΟΖΜΑΡΙΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ
62. Η μαρτυρία της ΜΥ2, θυγατέρας της Εναγόμενης 2 ήταν σχετικά σύντομη και επικεντρώθηκε στο κατά πόσο άφησε ή όχι τα σετ κλειδιών της Εναγόμενης 1 εντός του διαμερίσματος, την κατάσταση του διαμερίσματος και τις προσπάθειες επικοινωνίας με τον Ενάγοντα. Αρχικά να αναφέρω ότι δεν λαμβάνω υπόψη το σκέλος της μαρτυρίας της που αφορούσε τα κλειδιά, για τους ίδιους λόγους που εξήγησα ανωτέρω σε σχέση με τον ΜΕ1 και ΜΥ1. Όσο αφορά το υπόλοιπο της μαρτυρίας της, παρά το γεγονός ότι η συγγένεια μάρτυρα με διάδικο δεν μπορεί συνήθως και από μόνη της να απαρτίσει εύλογο λόγο αμφισβήτησης της αξιοπιστίας του (βλ. Σοφοκλέους v Δημοκρατίας), θεωρώ ότι η ΜΥ2 δεν έθεσε ένα σαφές υπόβαθρο σχετικά με την θέση και τα καθήκοντα της στην Εναγόμενη 1 κατά τον ουσιώδη χρόνο, ώστε να αποδώσει πειστικότητα στα όσα ανέφερε τα οποία γενικά διέπονταν από υπερβολική γενικότητα. Συνακόλουθα κρίνω ότι δεν μπορώ να βασιστώ επί της μαρτυρίας της.
ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΜΥ3/ ΜΙΧΑΛΗ ΣΙΗΜΗΤΡΑ
63. Ο ΜΥ3 μου έκανε καλή εντύπωση, απαντούσε σε όλες τις ερωτήσεις άμεσα και με σαφήνεια και οι απαντήσεις του φαίνεται να διέπονταν από ειλικρίνεια. Στην έκταση που η μαρτυρία του δεν είναι άσχετη με τα επίδικα θέματα (π.χ. κατάσταση στην οποία παραλήφθηκε το διαμέρισμα κατά την έναρξη της ενοικίασης), γίνεται αποδεκτή.
VII. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΕΠΙ ΑΜΦΙΣΒΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ
64. Πέραν των ευρημάτων του Δικαστηρίου τα οποία εξάγονται από τα παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα (βλ. πιο πάνω) τα πιο κάτω αποτελούν τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί των αμφισβητούμενων γεγονότων με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία όπως αυτή έχει κριθεί ως αποδεκτή.
65. Η συμφωνία ενοικίασης δεν περιείχε οιονδήποτε ρητό όρο για την υπενοικίαση του διαμερίσματος αποκλειστικά για τουριστικές και βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις και ούτε ήταν πρόθεση των συμβαλλόμενων κατά το χρόνο σύναψης της τέτοια.
66. Οι δραστηριότητες της Εναγόμενης 1 κατά τον Μάρτιο 2020 είχαν επίκεντρο τις βραχυπρόθεσμες υπενοικιάσεις σε τουρίστες και ότι λειτουργούσε το διαμέρισμα ως τουριστικό κατάλυμα.
67. Η υπενοικίαση του διαμερίσματος υπό της Εναγόμενης 1, στα πλαίσια εφαρμογής της συμφωνίας ενοικίασης, κατέστη αδύνατη για την περίοδο 16/3/2020 έως 1/6/2020, δια της απαγόρευσης της δυνάμει των σχετικών Διαταγμάτων του Υπουργείου Υγείας και οι κρατήσεις του διαμερίσματος κατά την ίδια περίοδο ακυρώθηκαν, γεγονός που επηρέασε τα έσοδα της Εναγόμενης 1 και ακολούθως τη γενικότερη δραστηριότητα της.
68. Σε συνέχεια της αποστολής από τον Ενάγοντα ηλεκτρονικών μηνυμάτων (Τεκμήρια 2 και 3) ημερ.29/5/2020 και 8/6/2020 όσο αφορά την παράλειψη της Εναγόμενης 1 να καταβάλει ενοίκια για τους μήνες Μάρτιο-Ιούνιο 2020, η τελευταία, μέσω της Εναγόμενης 2, ανταποκρίθηκε στις 12/6/2020 (Τεκμήριο 4) εκδηλώνοντας δυσκολία στη συμμόρφωση της με τις συμβατικές τις υποχρεώσεις. Ακολούθως εγκατέλειψε το διαμέρισμα στις 17/6/2020 και στις 18/6/2020 πληροφόρησε (Τεκμήριο 6) τον Ενάγοντα ότι αυτό ήταν στην διάθεση του.
69. Μετά την εγκατάλειψη του διαμερίσματος στις 17/6/2020 ο Ενάγοντας χρησιμοποιώντας τα δικά του κλειδιά είχε πρόσβαση στο διαμέρισμα και η ανάληψη της κατοχής του ήταν στη διάθεση του.
70. Οι Εναγόμενες δεν πλήρωσαν οτιδήποτε έναντι της αξίωσης του Ενάγοντα για κοινόχρηστα έξοδα, τέλη υδατοπρομήθειας, ηλεκτρισμού (Α.Η.Κ.), σκύβαλα, Σ.Α.Λ.Α. και έξοδα μπογιατίσματος, ως αυτά αξιώνονται μέσω της απαίτησης του και προωθήθηκαν μέσω της μαρτυρίας του.
71. Ο Ενάγοντας μετά την εγκατάλειψη της κατοχής του ακινήτου από την Εναγόμενη 1, δεν έκανε προσπάθειες να εξεύρει άλλο ενοικιαστή.
VIII. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ & ΕΠΙΛΥΣΗ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ
72. Στην βάση των ευρημάτων του Δικαστηρίου στρέφομαι τώρα στα υπό επίλυση επίδικα θέματα.
ΜΑΤΑΙΩΣΗ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
73. Ως εξηγήθηκε και στην απόφαση PP BODY ART GYM LTD ν. SHIPTRANS ESTATE LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 300/2012, 14/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:A461 το δόγμα της ματαίωσης μιας συμφωνίας στην Κύπρο εισήχθηκε με το άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, με πηγή προέλευσης το αντίστοιχα αριθμητικά άρθρο του Ινδικού περί Συμβάσεων Νόμου και συνεπώς, προσδίδεται διαφορετική έννοια στη «ματαίωση» του άρθρου 56(2) από την αντίστοιχη έννοια της «ματαίωσης» που διαγράφεται στο αγγλικό δίκαιο. Επομένως, όπως επισημάνθηκε στην απόφαση Mason Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1156, το αγγλικό δίκαιο είναι περιορισμένο βοήθημα για την ερμηνεία του.
74. Στην προκειμένη περίπτωση προκύπτει ως θέση των Εναγόμενων ότι μετά τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης η εκτέλεση της από πλευράς της Εναγόμενης 1 κατέστη αδύνατη, για τον σκοπό για τον οποίο ενοικιάστηκε λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας δια της απαγόρευσης λειτουργίας του υποστατικού ως τουριστικό κατάλυμα και δια του επηρεασμού των εσόδων της Εναγόμενης 1.
75. Κατά πόσο η εκτέλεση μιας σύμβασης καθίσταται αδύνατη επεξηγήθηκε στην υπόθεση Cyprus Cinema & Theatre Co Ltd v. Christodoulols Karmiotis (1967) 1 C.L.R. 42 ως ακολούθως:-
«..the proper test for impossibility of performance should be If the literal words of the contract were to be enforced in the changed circumstances, would this involve a significant or radical change from the obligation originally undertaken? In formulating a test with particular reference to contracts of lease we would rule that On rare Occasions a contract of lease may become impossible of performance, as, 'for instance, if some vast convulsion of nature swallowed up the property altogether, or buried it in the depths of the sea (as suggested by Viscount Simon and Lord Wright in the Cricklewood. Case)».
76. Περαιτέρω, στην Fadil Izzet v. Κυπριακή Ετ. Αποθήκευσης Πετρελαιοειδών Λτδ (2009) 1(Α) Α.Α.Δ 11 λέχθηκαν τα ακόλουθα:-
«Πηγή προέλευσης του Άρθρου 56(2) του Νόμου είναι το αντίστοιχο άρθρο του Ινδικού Νόμου υπό το οποίο η έννοια της «ματαίωσης» (frustration) διαφέρει από την αντίστοιχη έννοια όπως διαμορφώθηκε στο Αγγλικό δίκαιο [βλ. Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23, Maison Jenny Limited v. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 Α.Α.Δ 1156]. Σχετικό είναι το παρακάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Pollock and Mulla Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η έκδοση, σελ. 402, που υιοθετήθηκε στην KΙER (Cyprus) Ltd v. Trenco Construction Ltd (1981) 1 C.L.R. 30.
«The doctrine of frustration comes into play when a contract becomes impossible of performance, after it is made, on account of circumstances beyond the control of parties or the change in circumstances makes the performance of the contract impossible.»
Στην υπόθεση KIER, ο δια της κατοχής de facto διαμελισμός της Κύπρου από το 1974 κρίθηκε ως τέτοιος παράγοντας, πέραν του ελέγχου των μερών, που κατέστησε την εκτέλεση της επίδικης σύμβασης αδύνατη. Όπως δε, έχει λεχθεί στην Α.Ν. Stasis Estates Co. Ltd. v. Waldner κ.α (1998) 1 Α.Α.Δ. 250 «η ματαίωση τερματίζει τη σύμβαση αυτομάτως κατά το χρόνο επέλευσης του γεγονότος που την επιφέρει και δεν μπορεί να τίθεται ζήτημα δικαιώματος των συμβαλλομένων για επιλογή»
..........................................
Το κριτήριο, ως άνω, είναι αντικειμενικό και αφορά στο κατά πόσο το επιγενόμενο γεγονός καταλύει το θεμέλιο της σύμβασης υπό την παρακάτω πρακτική έννοια όπως έχει αναλυθεί στην απόφαση Satyabrata Ghose v. Mugneeram Bangur and Co [1954] S.C.R. 310, του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Ινδίας, απόσπασμα της οποίας υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου στην υπόθεση Xenophontos, ανωτέρω:
«This much is clear that the word "impossible" has not been used here in the sense of physical or literal impossibility. The performance of an act may not be literally impossible but it may be impracticable and useless from the point of view of the object and purpose which the parties had in view, and if an un-toward event or change of circumstances totally upsets the very foundation upon which the parties rested their bargain, it can very well be said that the promisor found it impossible to do the act which he promised to do.»»
(Οι υπογραμμίσεις είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
77. Εφαρμόζοντας τα πιο πάνω στα περιστατικά της υπόθεσης κατ’ αρχάς από το λεκτικό της συμφωνίας ενοικίασης, η Εναγόμενη 1 - ενόσω κατέβαλλε το συμφωνηθέν ενοίκιο - είχε δικαίωμα στην κατοχής και χρήση του διαμερίσματος για σκοπούς υπενοικίασης που ήταν και το αντικείμενο της σύμβασης ενοικίασης. Στην προκείμενη περίπτωση συνεπεία όμως των Διαταγμάτων του Υπουργείου Υγείας, η χρήση του διαμερίσματος για σκοπούς υπενοικίασης του ως τουριστικό κατάλυμα, κατέστη αδύνατη, για ορισμένα και καθορισμένα χρονικά διαστήματα, αρχής γενομένης στις 16/3/2020. Είναι η κρίση μου όμως ότι το εν λόγω γεγονός, δηλαδή τα διατάγματα του Υπουργού Υγείας για τη συγκεκριμένη περίοδο, δεν κατέλυσαν το θεμέλιο της σύμβασης, αρχικά γιατί η αδυναμία υπενοικίασης του υποστατικού για τον συγκεκριμένο σκοπό δεν ήταν απόλυτη αλλά προσωρινής φύσεως, εφόσον άρθηκε λίγους μήνες αργότερα και συγκεκριμένα την 1/6/2020. Η ματαίωση δεν θεωρώ ότι επέρχεται ως αποτέλεσμα αναστρέψιμου γεγονότος, πράξης ή ενέργειας. Είναι η κρίση μου ότι το επιγενόμενο γεγονός, δηλαδή τα Διατάγματα του Υπουργού Υγείας (βλ. πιο πάνω), δεν κατέλυσαν το θεμέλιο της σύμβασης.
78. Περαιτέρω, από την ενώπιον μου μαρτυρία δεν έχω ικανοποιηθεί, ότι ήταν αδύνατη η υπενοικίαση για οιονδήποτε άλλο σκοπό π.χ. για μακροπρόθεσμες ενοικιάσεις, έχοντας υπόψη ότι δεν απώλεσε την κατοχή του και τη δυνατότητα χρήσης του (βλ. P.P. Body Art Gym Ltd. v. Shiptrans Estate Ltd., Πολιτική Έφεση Αρ. 300/2012, απόφαση ημερομηνίας 14.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:A461), παρά μόνο μέχρι τις 17/6/2020 όταν η ίδια η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε αυτό. Ούτε διαφαίνεται η υποχρέωση καταβολής ενοικίου να ήταν αλληλένδετη με την δυνατότητα της Εναγόμενης 1 να υπενοικιάζει το διαμέρισμα. Κάτι τέτοιο δεν συνηγορεί με το περιεχόμενο της συμφωνίας (βλ. P.P. Body Art Gym Ltd, πιο πάνω). Από την άλλη, θεωρώ ότι οι οικονομικές δυσκολίες της Εναγόμενης 1 να ανταπεξέλθει στις συμβατικές της υποχρεώσεις, που αποδίδονται στην μεταβολή των συνθηκών της αγοράς βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων εξ’υπαιτιότητας της πανδημίας, δεν καθιστούν την εκτέλεση της συμφωνίας αδύνατη εν τη έννοια του άρθρου 56 του Κεφ. 149 (βλ. Xenofontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23).
79. Για τους πιο πάνω λόγους, κατά την κρίση μου, δεν τυγχάνει εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης στην παρούσα υπόθεση.
ΚΑΤΑ ΠΟΣΟ Η ΕΝΑΓΟΜΕΝΗ 1 ΠΑΡΑΒΙΑΣΕ ΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ
80. Σύμφωνα με το άρθρο 37(1) του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ.149) οι συμβαλλόμενοι έχουν υποχρέωση να εκπληρώσουν ή να προσφερθούν να εκπληρώσουν τις υποσχέσεις τους, εκτός αν απαλλάσσονται ή εξαιρούνται από την εκτέλεση αυτή, δυνάμει της κείμενης νομοθεσίας ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις στο σύνολο αυτών ουσιαστικά απαρνείται τη σύμβαση που νομικά τον δεσμεύει.
81. Εφόσον κρίθηκε πιο πάνω ότι η Εναγόμενη 1 δεν απαλλάχθηκε λόγω ματαίωσης από τις υποχρεώσεις της που απέρρεαν από τη συμφωνία ενοικίασης, η τελευταία ήταν σε ισχύ τόσο κατά τον χρόνο αποστολής των Τεκμηρίων 4 και 5 δια των οποίων εκδήλωνε την επιθυμία της να τερματίσει αυτήν και δήλωνε ότι εγκατέλειψε την κατοχή του διαμερίσματος όσο και κατά την εγκατάλειψη του διαμερίσματος, η οποία εγκατάλειψη έγινε πριν τη λήξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης.
82. Ο αδικαιολόγητος από πλευράς της τερματισμός και η πρόωρη παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος θεωρώ ότι υπό τις περιστάσεις συνιστούσε απάρνηση/αποκήρυξη (‘renunciation’) της συμφωνίας ενοικίασης, υπό την έννοια ότι η Εναγόμενη 1 αρνήθηκε να εκτελέσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις χωρίς νόμιμη δικαιολογία (βλ. Spettabile Consorzio v. Northumberland Ship-building Co (1919) 121 LT 628). Σημειώνεται ότι η άρνηση ενός συμβαλλομένου μέρους να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του που απορρέουν από τη σύμβαση μπορεί να εκδηλωθεί τόσο με ρητές δηλώσεις όσο με λέξεις ή δια συμπεριφοράς που να δείχνουν πρόθεση για μη εκπλήρωση. Το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 4 και 5 συνηγορεί ως προς τη συγκεκριμένη κατεύθυνση και λαμβάνεται επίσης υπόψη ότι η άρνηση της Εναγόμενης 1 προστέθηκε στην προηγηθείσα παράλειψη της να συμμορφωθεί με άλλες ουσιώδεις συμβατικές υποχρεώσεις της, όπως την πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων για την περίοδο 1/3/2020-1/6/2020, θεωρώντας ότι είχε απαλλαχθεί από τη συμφωνία ενοικίασης και τα οποία κλήθηκε από τον Ενάγοντα να καταβάλει μέσω των Τεκμηρίων 2 και 3. Συνεκτιμώντας τους εν λόγω παράγοντες, κρίνω ότι η άρνηση της Εναγόμενης 1 να εφαρμόσει την συμφωνία ενοικίασης, στο σύνολο της, ήταν ανεπιφύλακτη και την καθιστούσε υπαίτια για παράβαση σύμβασης (βλ. Withers v. Reynolds).
83. Σε περιπτώσεις απάρνησης/αποκήρυξης μιας σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, αποδέσμευση από την εκπλήρωση υποχρεώσεων δύναται να γίνει κατ' επιλογή του αναίτιου συμβαλλομένου μέρους. Δεν συνεπάγεται όμως αυτόματη απαλλαγή του από την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του, αλλά, το αθώο μέρος έχει το δικαίωμα να επιλέξει είτε να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις ή να συνεχίσει να δεσμεύεται από τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις. Το άρθρο 39 του Κεφ.149 ρητά αναφέρει όταν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει την υπόσχεσή του στο σύνολό της, το αναίτιο μέρος δύναται να τερματίσει τη σύμβαση εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεσή του για συνέχιση της σύμβασης (βλ. επίσης C. & K. Κυριάκου και Αδ/φοί Λτδ ω. Ιωάννου (1990) 1 Α.Α.Δ. 479 και Θεοχαρίδης v. Ιωάννου κ.α., Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 23/2009 και 41/2009 ημερομηνίας 20.06.12).
84. Στην προκειμένη περίπτωση, κρίνω ότι οι ενέργειες και η γενικότερη στάση του Ενάγοντα μετά την πιο πάνω απάρνηση/αποκήρυξη της Εναγόμενης 1, καταδεικνύουν ότι αποδέχθηκε τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης. Συγκεκριμένα, ο Ενάγοντας επισκέφθηκε το διαμέρισμα με σκοπό την ανάληψη της κατοχής του, αποτάθηκε σε δικηγόρο ο οποίος απέστειλε στους Εναγόμενους επιστολή δηλώνοντας ότι αποδεχόταν ακύρωση της συμφωνίας ενοικίασης, υπό όρους. Παρά την μη συμμόρφωση των Εναγόμενων με τους εν λόγω όρους, ο Ενάγοντας δεν ανέμενε την επέλευση του προκαθορισμένου χρόνου εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων των μερών στις 30/11/2020, καταχώρησε στις 7/8/2020 την υπό κρίση αγωγή (βλ. Λενιάνα Τούριστ Σέρβισες Λτδ ν. Ανδρέα Χ. Καρπασίτη & Υιοί (Βιομηχανία) Λτδ (1991) 1 ΑΑΔ 75). Παράλληλα, από την εγκατάλειψη του τον Ιούνιο του 2020 η κατοχή του διαμερίσματος ήταν στην διάθεση του. Ξεκαθαρίζω όμως ότι η αποδοχή του τερματισμού από πλευράς του δεν συνεπάγεται με εγκατάλειψη του δικαιώματος του να διεκδικήσει αποζημιώσεις από τους Εναγόμενους ή ότι οι τελευταίοι απαλλάσσονται από τις συνέπειες αθέτησης της συμφωνίας. Εξάλλου, η υπό κρίση αξίωση του Ενάγοντα, καθώς και η γενικότερα η δικογραφημένη εκδοχή του, επιβεβαιώνει το εν λόγω συμπέρασμα του Δικαστηρίου.
ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ
85. Αποτελεί αρχή του δικαίου των συμβάσεων, ότι, ο τερματισμός μίας σύμβασης, επιφέρει την απαλλαγή των μερών από τις μελλοντικές τους, βάσει αυτής, υποχρεώσεις, και καταδεικνύει, συνήθως, την πρόθεση του αναίτιου μέρους να απαιτήσει αποζημιώσεις για τυχόν απώλεια του λόγω της παράβασης της σύμβασης από τον αντισυμβαλλόμενο του (Βλ. Photo Productions v Securicor [1980] AC 827).
86. Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, Τόμος 1, 32η έκδοση, Κεφ. 24, στην παρ. 24-049, με αναφορά στα όσα αποφασίστηκαν στην υπόθεση Photo Production (βλ. πιο πάνω 849), αναφέρεται ότι «The true position was there stated to be-where the innocent party elects to terminate the contract, i.e. to put an end to all primary obligations of both parties remaining unperformed-that: "(a) there is substituted by implication of law for the primary obligations of the party in default which remain unperformed a secondary obligation to pay money compensation to the other party for the loss sustained by him in consequence of their nonperformance in the future and (b) the unperformed primary obligations of that other party are discharged."».
87. Ως προς τα δικαιώματα του αναίτου μέρους σε τέτοια περίπτωση, σχετικά είναι και τα όσα αναφέρονται στην παρ. 24-053 του ιδίου συγγράμματος:
«Although both parties are discharged from further performance of the contract, rights are not divested or discharged which have already been unconditionally acquired. Rights and obligations which arise from the partial execution of the contract and causes of action which have accrued from its breach alike continue unaffected. .... Otherwise, the innocent party can retain or recover sums paid or due before the time at which the repudiation is accepted by him and may maintain an action for damages in respect of any cause of action vested in him at that time...... If the innocent party has expended labour or money under the contract, or delivered goods to the party in default, but payment for these is not yet due, he will be entitled to sue for these on a quantum meruit or quantum valebat. Otherwise, his remedy is to sue for damages for breach of contract.»
88. Οι αρχές που διέπουν την απόδειξη ζημιάς σε περίπτωση παράβασης σύμβασης, περιλαμβανομένης και της υποχρέωσης λήψης μέτρων για μείωση της ζημιάς, αλλά και σε ό,τι αφορά το βάρος απόδειξης είναι διαχρονικές και πλήρως αποκρυσταλλωμένες.
89. Ο Ενάγοντας διεκδικεί εναντίον των Εναγόμενων, μεταξύ άλλων απολεσθέντα ενοίκια. Σύμφωνα με το άρθρο 75 του Κεφ. 149 «πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης.» Ως λέχθηκε στην ΧΛΟΗ ΛΑΡΚΟΥ v. ΔΗΜΗΤΡΑ ΕΥΑΓΌΡΟΥ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 314/2019, 22/9/2025, με αναφορά στην Παντζιαρή v. Aquarian Container Lines Ltd κ.ά. (1993) 1 A.A.Δ. 748 και το άρθρο 75 παρέχει στον συμβαλλόμενο, που νόμιμα προβαίνει στην ακύρωση μιας σύμβασης ενοικίασης, «..το δικαίωμα να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υφίσταται λόγω της δικαιολογημένης, πρόωρης ακύρωσης. Αν αυτή η ζημιά είναι η απώλεια ενοικίων, οφείλει να αποδείξει ότι προέβη σε λογικές προσπάθειες για ενοικίαση και οι προσπάθειες αυτές απέβησαν άκαρπες.».
90. Στην υπόθεση Παντζιαρή, η οποία αφορούσε τερματισμό συμβατικής ενοικίασης λόγω μη πληρωμής ενοικίου, πριν από την εκπνοή της, και στην οποία το μίσθιο εγκαταλείφθηκε από τον ενοικιαστή, αποφασίστηκε ότι, «[γ]ια να δικαιούται αποζημιώσεις ο ιδιοκτήτης για την απώλεια ενοικίων για την υπόλοιπη περίοδο της ενοικίασης πρέπει να αποδείξη ότι κατέβαλε λογικές προσπάθειες για εξεύρεση άλλου ενοικιαστή.» Το Ανώτατο Δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι ιδιοκτήτης ακινήτου που προβαίνει νόμιμα στην ακύρωση μιας σύμβασης ενοικίασης, δεν μπορεί να προσβλέπει δικαιωματικά και χωρίς άλλο στον προσπορισμό του ενοικίου, καθ' ον χρόνο έχει ανακτήσει κατοχή του ακινήτου και έχει την ευχέρεια χρήσης ή διάθεσης κατά βούληση.
91. Έχοντας υπόψη ότι η Εναγόμενη 1 αποχώρησε από το διαμέρισμα τον Ιούνιο 2020, η υπό κρίση περίοδος για απολεσθέντα ενοίκια αφορά τον Ιούλιο 2020 έως και τον Νοέμβριο 2020. Καμία μαρτυρία όμως παρουσίασε ο Ενάγοντας ως προς την όποια προσπάθεια του για την ενοικίαση του Διαμερίσματος, μετά την αποχώρηση της ή γενικότερα για το τι απέγινε το διαμέρισμα μετά την ανάληψη της κατοχής του. Αντιθέτως, κατά την αντεξέταση του παραδέχθηκε ότι δεν προέβηκε στην εξεύρεση νέου ενοικιαστή εις αντικατάσταση της Εναγόμενης 1. Η νομολογία εις την οποία όμως παρέπεμψα πιο πάνω, επιτάσσει την με μαρτυρία απόδειξη για διενέργεια λογικών προσπαθειών για ενοικίαση και μάλιστα αυτές να απέβησαν άκαρπες. Εν τη απουσία τέτοιας μαρτυρίας κανένα ποσό για απολεσθέντα ενοίκια μετά τον τερματισμό της συμφωνίας και την παράδοση του Διαμερίσματος δεν μπορεί να επιδικαστεί στον Ενάγοντα.
92. Επειδή όμως αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η Εναγόμενη 1 ενήργησε αντισυμβατικά και κατά την περίοδο πριν τον τερματισμό αυτής, και συνεπώς εφαρμογής τυγχάνει και το άρθρο 73 του Κεφ. 149 το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα:
«Αποζημίωση για απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε λόγω παράβασης της σύμβασης
73.-(1) Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης.
Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.
………………………………………………………………………………………………………
(3) Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης.»
93. Οι πρόνοιες του άρθρου 73(1) εξετάστηκαν σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως στις Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319 και Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.α. ν. Τρυφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ. 679). Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Saab, ανωτέρω η αποκατάσταση βρίσκεται στον πυρήνα των κανόνων οι οποίοι διέπουν τον καθορισμό της αποζημίωσης για τη διάρρηξη σύμβασης. Οι αποζημιώσεις σκοπούν να αποκαταστήσουν τον διάδικο στη θέση στην οποία θα βρισκόταν αν δεν αθετείτο η συμφωνία (βλ. 1.Περιφεριακή Ομάδα Παραγωγών Δευτεράς Λτδ και άλλων v. Εκτυπώσεις Υφασμάτων Αδελφοί Θεοδώρου Λτδ, Πολ. Εφ. 251/2013 και 252/2013, ημερ.5/7/2019). Αυτό επιτυγχάνεται συνήθως με την επιδίκαση αποζημιώσεων, οι οποίες είναι λογικά προβλεπτές κατά τον χρόνο της σύναψης της συμφωνίας και είναι πιθανόν να προκύψουν από τη διάρρηξη της συμφωνίας. Η έκταση της ζημιάς την οποία είναι πιθανόν να υποστεί το αθώο μέρος είναι συνήθως διακριτέα κατά τον χρόνο της διάρρηξης. Ο ενάγων οφείλει επίσης να λάβει όλα τα λογικά μέτρα ώστε να μετριάσει τη ζημιά του στον μεγαλύτερο δυνατό βαθμό (άρθρο 73(3) του Κεφ. 149, Karanouh v. Αγαπίου (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 377, 385). Όσο αφορά την υποχρέωση για μετριασμό της ζημιάς του Ενάγοντα, στα πλαίσια του άρθρο 73(3) του Κεφ. 149 το βάρος απόδειξης του ότι ο ενάγων δεν έλαβε όλα τα ενδεικνυόμενα μέτρα για μετριασμό της ζημιάς του, βαραίνει τον εναγόμενο (βλ. Centra (Holdings) Ltd v. Reuters Ltd (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 298, 304, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ v. G & C Exhaust Systems Ltd (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 500, 523 και Muriel Beaumont κ.α. ν. Νίκου Παπακλεοβούλου (2010) 1 Α.Α.Δ. 525).
94. Στην υπό εξέταση υπόθεση, αποτελούσε όρο της συμφωνίας ότι το μηνιαίο ενοίκιο θα καταβαλλόταν προκαταβολικά την 1η ημέρα εκάστου μηνός, και για την περίοδο από 1/12/2019 μέχρι 30/11/2020 το μηνιαίο ενοίκιο θα ήτο €900 (βλ. Όρο 3, Δέσμης Τεκμηρίων 1). Η Εναγόμενη 1, παρέλειψε να καταβάλει στον Ενάγοντα τα ενοίκια που αντιστοιχούσαν στην περίοδο από 1/3/2020-1/6/2020, θέση που ήταν εξαρχής παραδεκτή από πλευράς των Εναγόμενων. Συνακόλουθα, κρίνω ότι ο Ενάγοντας δικαιούται στο ποσό των €3.600 (€900 x 4 μήνες), το οποίο στα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι το σημείο τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης, δια της αποστολής του Τεκμηρίου 6 και παράδοσης της κατοχής του διαμερίσματος, υπό την έννοια ότι αυτό εγκαταλείφθηκε μεν στις 17/6/2020, αλλά τέθηκε στην διάθεση του Ενάγοντα ο οποίος είχε κλειδιά του (βλ. Παντζιαρή, ανωτέρω).
95. Όσον αφορά τις ειδικές ζημιές που ο ενάγων ισχυρίζεται ότι υπέστη, βάσει της συμφωνίας ενοικίασης η εξόφληση των χρεώσεων για τις ακόλουθες υπηρεσίες αποτελούσε ευθύνη της Εναγόμενης 1, ως ενοικιάστριας: ηλεκτρισμό, υδατοπρομήθεια, σκύβαλα, αποχέτευση (Σ.Α.Λ.Α.) και κοινόχρηστα έξοδα. Είναι νομολογημένο ότι όποιος διεκδικεί αποζημίωση για ειδικές ζημιές έχει υποχρέωση αυστηρής απόδειξης της ζημιάς του. Στην υπόθεση Ελισάβετ Ηρακλέους ν. Ρένου Πέτρου (1994) 1 Α.Α.Δ 239, λέχθηκαν τα εξής:
«Εναπόκειται στον ενάγοντα σε κάθε περίπτωση να αποδείξει με κατάλληλη μαρτυρία τα κονδύλια που συνιστούν ειδική ζημιά, και τα οποία έχει προηγουμένως συμπεριλάβει στο δικόγραφο του. Τι ακριβώς είναι η ζημιά αυτή και πως διαφοροποιείται από την γενική ζημιά μας διευκρινίζει η κλασσική απόφαση του Λόρδου Goddard στην British Transport Commission v. Gourley [1956] A.C. 185, 206. Η απόδειξη ειδικών ζημιών κινείται μέσα σε αυστηρά πλαίσια. Ο ίδιος δικαστής στην Bonham-Carter v. Hyde Park Hotel Ltd. (1948) 64 T.L.R. 177, 178 είπε: "Plaintiffs must understand that if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, and, so to speak, throw them at the head of the court, saying "This is what I have lost, I ask you to give me these damages". They have to prove it"».
96. Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Ανδρέας Χρυσοστόμου v. Cyprialife Ltd (2011) IB Α.Α.Δ 1490, στη σελ. 1498 αναφέρθηκαν τα εξής:
«Ο εφεσείων έθεσε ενώπιον του δικαστηρίου μεγάλο αριθμό εγγράφων με πληθώρα στοιχείων και λεπτομερειών για την κατανόηση των οποίων απαραιτήτως χρειαζόταν να δοθούν λεπτομέρειες και εξηγήσεις προκειμένου να καταστεί δυνατός ο έλεγχoς της ορθότητας των υπολογισμών του στη βάση των οποίων στηρίχθηκε η αξίωση για αποζημιώσεις. Το βάρος απόδειξης των εν λόγω στοιχείων βρισκόταν στους ώμους του εφεσείοντα ο οποίος απέτυχε να το αποσείσει αφού, όπως ορθά διαπίστωσε ο πρωτόδικος δικαστής, απέτυχε να εξειδικεύσει στην έκθεση απαίτησης τα επιμέρους στοιχεία τα οποία συνέθεταν τις ειδικές ζημιές που κατ' ισχυρισμό υπέστη. Ο εφεσείων απέτυχε να αποδείξει κατά τρόπο αυστηρό τις ειδικές ζημιές που διεκδίκησε με την αγωγή του. Έχει κατ' επανάληψη τονιστεί από το Εφετείο ότι οι ειδικές ζημιές πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά και με θετική μαρτυρία και ότι δεν είναι αρκετό να προβάλλονται στα δικόγραφα αλλά πρέπει και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (Βλ. Πίριλλος ν. Κονναρή (2000) 1(B) Α. Α Α. 1153, Ερωτοκρίτου, ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Κουμπαρή κ.ά. ν. Φούτρη (2001) 1(B) Α.Α.Δ. 921 και Μεταξάκης ν. Δήμου Λευκωσίας (2003) 1 Α.ΑΑ. 467.»
97. Για σκοπούς απόδειξης της απαίτησης του για καταβολή του ποσού €76.99 ως τέλη υδατοπρομήθειας για την περίοδο 6/11/2019-6/3/2020, ο Ενάγοντας παρουσίασε σχετική απόδειξη του Συμβουλίου Υδατοπρομήθειας Λεμεσού (βλ. Δέσμη Τεκμηρίων 8), από το περιεχόμενο του οποίου διαφαίνεται ότι αφορά την περίοδο πριν τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και το διαμέρισμα του. Κρίνω ότι ο Ενάγοντας απέσεισε το βάρος απόδειξης που του αναλογούσε σε σχέση με το εν λόγω κονδύλι το οποίο δύναται να του αποδοθεί.
98. Όσο αφορά τα τέλη αποχέτευσης που διεκδικεί (€61.76σ) για το έτος 2019, δεν προκύπτει από το σχετικό έγγραφο, πέραν ορισμένων χειρόγραφων σημειώσεων για τις οποίες ουδεμία εξήγησε δόθηκε και οι οποίες ενδεχομένως να είναι και του ίδιου του Ενάγοντα, ότι αφορά το επίδικο διαμέρισμα. Επιπρόσθετα, η απόδειξη πληρωμής των κοινοχρήστων (συνολικό ποσό €385) για την περίοδο από Ιανουάριο-Νοέμβριο 2020 περιλαμβάνει περίοδο μετά τον τερματισμό της συμφωνίας και ανάληψης της κατοχής του διαμερίσματος από τον Ενάγοντα και το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί χωρίς την κατάλληλη καθοδήγηση στον υπολογισμό του ποσού που αφορούσε την περίοδο μέχρι τον τερματισμό και την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος. Το ίδιο ισχύει και για τον λογαριασμό που προσάχθηκε προς απόδειξη των τελών σκυβάλων ο οποίος αφορά σε ολόκληρο το έτος 2020 και όχι στους μήνες που η Εναγόμενη 1 κατείχε το ακίνητο και σε κάθε περίπτωση αφορούσε και περίοδο μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης. Με παρόμοιο τρόπο ο λογαριασμός για τέλη υδατοπρομήθειας για την περίοδο 6/3/2020-6/7/2020 (€31.03σ) και ηλεκτρισμού (€13.25σ) περιλαμβάνει χρέωση για περίοδο μετά τον τερματισμό και παράδοση της κατοχής του ακινήτου από πλευράς της Εναγόμενης 1. Λαμβάνοντας υπόψη και την πάγια νομολογία ότι οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να αποδεικνύονται με αυστηρότητα, σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (βλ. Πίριλλος v. Ρουπινέττας Κονναρή (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 1153), κρίση μου είναι ότι ο Ενάγοντας δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης που είχε στους ώμους των εν λόγω κονδυλίων.
99. Ερχόμενη τώρα στο κονδύλι που διεκδικεί για μπογιατίσματα, σχετικός είναι ο όρος 5(6) της συμφωνίας ενοικίασης, ο οποίος προνοούσε ότι το διαμέρισμα θα επιστρέφετο στην ίδια κατάσταση που παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1, πλην της φυσικής φθοράς. Παρά το γεγονός ότι ο Ενάγοντας παρουσίασε τόσο τη σχετική προσφορά όσο και απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού, και παρά το γεγονός ότι το ύψος του ποσού περιορίστηκε στα πλαίσια της μαρτυρίας του σε ποσό €452.20σ, για τους λόγους που εξηγήθηκαν πιο πάνω, η σχετική του μαρτυρία δεν έγινε αποδεκτή και συνεπώς κρίνεται ότι δεν μπορεί να του αποδοθεί.
ΕΓΓΥΗΣΗ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ 2
100. Σε ότι αφορά την Εναγομένη 2 όπως έχει ήδη αναφερθεί έχει εγγυηθεί την πιστή τήρηση όλων των όρων και υποχρεώσεων της Εναγομένης 1 που απορρέουν από τη συμφωνία ενοικίασης, και συνεπώς και την καταβολή καθυστερημένων ενοικίων και άλλων εξόδων που όφειλε η Εναγόμενη 1 στα πλαίσια της συμφωνίας να καταβάλει στον Ενάγοντα. Επομένως η Εναγομένη 2, ως εγγυήτρια των υποχρεώσεων της Εναγομένης 1, είναι υπεύθυνη για την καταβολή όλων των ποσών που δικαιούται ο Ενάγοντας και τα οποία απορρέουν από την επίδικη παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης από την Εναγόμενη 1. Στο ο Σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, Fifth edition, 2015, Vol. 49, Financial Instruments and Transactions, στην παρα. 729, αναφέρει τα εξής꞉
«On the default of the principal debtor causing loss to the creditor, the guarantor is, apart from special stipulation, immediately liable to the full extent of his obligation, without being entitled to require either notice of default, or previous recourse against the principal or simultaneous recourse against co-guarantors. »
101. Η Συμφωνία Εγγύησης στην παρούσα υπόθεση (βλ. Δέσμη Τεκμηρίων 1) δεν προέβλεπε για οποιαδήποτε υποχρέωση να δοθεί ειδοποίηση στον εγγυητή για την αθέτηση από την Εναγόμενη1 των όρων της συμφωνίας ενοικίασης. Συνεπώς κρίνω ότι η Εναγόμενη 2, δια της υπογραφής της κατέστη υπεύθυνη να καλύψει την Εναγόμενη 1 και να αποζημιώσει τον Ενάγοντα για όσα ποσά επιδικαστούν στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης εναντίον της Εναγόμενης 1.
IX. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
102. Για τους λόγους που προσπάθησα πιο πάνω να εξηγήσω, η αγωγή του Ενάγοντα επιτυγχάνει, και εκδίδεται απόφαση, υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για ποσό €3.600, ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1/3/2020 έως και 1/6/2020, και για ποσό €76.99 το οποίο αντιστοιχεί σε τέλη υδατοπρομήθειας για την περίοδο 6/11/2019-6/3/2020 τα οποία κατέβαλε ο Ενάγοντας για το επίδικο διαμέρισμα, ενώ αποτελούσαν υποχρέωση των Εναγόμενων 1 και 2.
103. Επιδικάζονται περαιτέρω έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)............................
Αφρ. Χαραλαμπίδη, Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Διατηρείται ο τρόπος αναφοράς της μάρτυρος.
[2] βλ. σελ.2 της Δέσμης Τεκμηρίων 1 και Τεκμηρίου 10.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο