ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ:  Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.

 

Αρ. Αγωγής: 4938/2014

Μεταξύ:

 

 

1.Έλλης Καννάβα και Μαρίας Καννάβα, διαχειρίστριες της περιουσίας του αποβιώσαντος Νίκου Καννάβα

    2. Σάββα Καννάβα

    3. Γεώργιου Καννάβα

                                          4. Έλενας Καννάβα

 

     Ενάγοντες

Και

 

Γαβριήλ Γαβριηλίδη, διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Ανδρέα Γαβριηλίδη

    Εναγόμενου

 

(όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το διάταγμα του δικαστηρίου, ημερομηνίας 24.10.2024)

 

-----------------------------

Ημερομηνία: 7.8.2026

 

Εμφανίσεις:

 

Για τους Ενάγοντες: κ. Γ. Α. Κωνσταντίνου

 

Για τον Εναγόμενο: κ. Α. Σ. Αποστολίδης

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Οι Ενάγοντες και ο Εναγόμενος είναι συνιδιοκτήτες ενός καφεστιατορίου, το οποίο αποτελεί μέρος της πολυκατοικίας, γνωστής και ως ‘Golden Beach’, που βρίσκεται στη λεωφόρο Αμαθούντος στη Λεμεσό.  

 

Με την παρούσα αγωγή, οι Ενάγοντες αξιώνουν από τον Εναγόμενο, στην βάση του ποσοστού συνιδιοκτησίας τους και στην βάση των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού, την καταβολή ενοικίων που ο τελευταίος αποκλειστικά έλαβε και λαμβάνει μέχρι και σήμερα από την ενοικίαση του επίδικου καφεστιατορίου.

 

Είναι η θέση των Εναγόντων, ότι ο Εναγόμενος, χωρίς την γνώση και συγκατάθεση τους, εκμεταλλεύεται το επίδικο εστιατόριο ενοικιάζοντας το σε τρίτο πρόσωπο. Συνεπεία αυτού, εισπράττει και κατακρατεί καθ’ ολοκληρία όλα τα ενοίκια, χωρίς να αποδίδει στους Ενάγοντες, υπό την ιδιότητα τους ως συνιδιοκτήτες του επίδικου καφεστιατορίου, το μερίδιο που τους αναλογεί.

 

Προτού προσδιοριστούν τα επίδικα ζητήματα της παρούσας αγωγής κρίνω σκόπιμο να παραθέσω τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα, ως αυτά προέκυψαν είτε στη βάση των παραδεκτών γεγονότων, είτε στη βάση της μη αναντίλεκτης και αμφισβητούμενης μαρτυρίας.

 

Αυτά είναι τα ακόλουθα:

 

Γενεσιουργός αιτία της μεταξύ των διαδίκων επίδικης διαφοράς αποτελεί το μακρινό 1978.

 

Κατά τον εν λόγω χρόνο, ο Ενάγοντας 1, ο οποίος το 2023 έχει αποβιώσει και αντικαταστάθηκε από τις διαχειρίστριες της περιουσίας του, ως εμφαίνεται στον τίτλο της παρούσας αγωγής, ο Ανδρέας Καννάβας, ο οποίος επίσης έχει αποβιώσει το 2003, και στην συνέχεια τον διαδέχθηκαν, κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, οι Ενάγοντες 2,3 και 4, αντιστοίχως, καθώς και η Μακεδονία Γαβριηλίδου, η οποία απεβίωσε το 1998, και κατόπιν, επίσης, κληρονομικής διαδοχής την διαδέχθηκαν ο Ανδρέας Γαβριηλίδης και Αλέξης Γαβριηλίδης, αντιστοίχως, ήταν ιδιοκτήτες ενός παραθαλάσσιου κτήματος στον Άγιο Τύχωνα Λεμεσού (τα στοιχεία του οποίου καταγράφονται με λεπτομέρεια στην παράγραφο 1 της Έκθεσης Απαίτησης των Εναγόντων).

 

Ο Ανδρέας Γαβριηλίδης, αρχικά Εναγόμενος (στο εξής «ο αποβιώσαντας»), απεβίωσε το 2019 και αντικαστάθηκε, ως εμφαίνεται από τον τίτλο της αγωγής, από τον αδελφό του Γαβριήλ Γαβριηλίδη, ο οποίος διορίστηκε διαχειριστής της περιουσίας του (στο εξής θα αναφέρονται από κοινού ως «ο Εναγόμενος»).

 

Οι πιο πάνω αρχικοί συνιδιοκτήτες (δηλαδή ο Νίκος Καννάβας, Ανδρέας Καννάβας και Μακεδονία Γαβριηλίδου) κατάρτισαν γραπτή συμφωνία αντιπαροχής μαζί με την εταιρεία A. Pieris Estates Ltd, η οποία στη συνέχεια εκχώρησε τα δικαιώματα της στην εταιρεία A. Pieris Alakatoudi Beach Court Ltd (στο εξής «η Pieris»).

 

Με βάση την εν λόγω συμφωνία, οι πιο πάνω τότε συνιδιοκτήτες παραχώρησαν το κτήμα τους για την ανέγερση πολυκατοικίας, την οποία θα οικοδομούσε η Pieris. Σε αντάλλαγμα,  οι τότε συνιδιοκτήτες θα λάμβαναν και θα τους άνηκε το 25% της πολυκατοικίας, ενώ το υπόλοιπο 75% στην Pieris. 

 

Με νέα συμπληρωματική συμφωνία (Τεκμήριο 16) οι πιο πάνω συνιδιοκτήτες επέλεξαν τα διαμερίσματα που ο κάθε ένας θα λάμβανε, αναλόγως και του μεριδίου τους. 

 

Η αναλογία των τότε συνιδιοκτητών επί του 25% καθορίστηκε, με βάση το Τεκμήριο 16, ως ακολούθως: Το 55% θα άνηκε από κοινού στον Νίκο και Ανδρέα Καννάβα, αντιστοίχως, ενώ το υπόλοιπο 45% στην Μακεδονία Γαβριηλίδου. 

 

Μέρος της πιο  πάνω συμφωνίας ήταν και η ανέγερση ενός καταστήματος, το οποίο βρισκόταν στο ισόγειο και υπόγειο της εν λόγω πολυκατοικίας, και το οποίο στη συνέχεια μετατράπηκε στο επίδικο καφεστιατόριο (στο εξής «το καφεστιατόριο»). Επίσης αυτό θα άνηκε κατά 25% στους τότε συνιδιοκτήτες και 75% στην Pieris.

 

Η πιο πάνω συμφωνία αντιπαροχής δεν έμελλε να τελεσφορήσει πλήρως. Και τούτο γιατί, κατά την πορεία, προέκυψαν προβλήματα μεταξύ των συμβαλλομένων εφόσον η Pieris δεν κατάφερε να ολοκληρώσει πλήρως την ανάπτυξη της πολυκατοικίας λόγω οικονομικών της προβλημάτων. Σε κάποια στιγμή, στην εν λόγω εταιρεία διορίστηκε εκκαθαριστής.

 

Τα πιο πάνω προβλήματα οδήγησαν στην έγερση διαφόρων δικαστικών διαδικασιών που απασχόλησαν κατά καιρούς τα δικαστήρια. Διάδικοι σε κάποιες αγωγές ήταν οι τότε συνιδιοκτήτες και η Pieris, ενώ σε κάποιες άλλες αγωγές διάδικοι ήταν οι αγοραστές των διαμερισμάτων και τα πιο πάνω πρόσωπα.

 

Δεν αφορούν την παρούσα αγωγή οι πιο πάνω δικαστικές διαδικασίες.   

 

Ό,τι όμως αξίζει να αναφερθεί στο στάδιο αυτό, και αποτελεί κοινό τόπο των μερών, οι τότε συνιδιοκτήτες, σε κάποια στιγμή, τερμάτισαν τη συμφωνία αντιπαροχής και αποφάσισαν ότι το επίδικο καφεστιατόριο τους ανήκει αποκλειστικά. Ο εκκαθαριστής της Pieris αντέδρασε.  Για το λόγο αυτό ήγειρε την αγωγή υπ’ αριθμόν 4418/2005 αξιώνοντας αποζημιώσεις από τους τότε συνιδιοκτήτες για παράβαση της μεταξύ τους συμφωνίας.  Το Δικαστήριο με τελεσίδικη αιτιολογημένη απόφαση του, ημερομηνίας 11.10.2010 (Τεκμήριο 22), κατέληξε πως:

 

«Η από μέρους των συνιδιοκτητών άρνηση αναγνώρισης ότι το 75% του καταστήματος ανήκει στην Estates ή και απροθυμία μεταβίβασης ανάλογου μεριδίου του κτήματος συνιστά παραβίαση της συμφωνίας από αυτούς.  Η Estates δικαιούται σε αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης (άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, και Εφ. 149)». 

 

Δυνάμει της πιο πάνω κατάληξης του δικαστηρίου, επιδικάστηκαν αποζημιώσεις στον εκκαθαριστή ύψους €76.887,07 (ΛΚ.45.000), το οποίο ισοδυναμούσε στο ποσοστό 75% επί της αξίας του επίδικου καφεστιατορίου. Η δε αξία του καθορίστηκε  στις τότε ΛΚ. 60.000.   

 

Στη συνέχεια, αφού προφανώς καταβλήθηκε από τους πιο πάνω συνιδιοκτήτες το πιο πάνω ποσό στον εκκαθαριστή, οι πρώτοι ουσιαστικά εξαγόρασαν το ποσοστό του 75% που άνηκε στην Pieris, σε σχέση με το επίδικο καφεστιατόριο, με αποτέλεσμα να αποκτήσουν το 100% του όλου. 

 

Το ποσοστό συνιδιοκτησίας του επίδικου καφεστιατορίου καθορίσθηκε πλέον ως ακολούθως:

 

α) Νίκος Καννάβας 25%

β) Ανδρέας Καννάβας 25%

γ) Μακεδονία Γαβριηλίδου 50%

 

Μετά τον θάνατο των πιο πάνω συνιδιοκτητών τα ποσοστά του καθενός καθορίστηκαν ως ακολούθως: 

 

α) Το 25% ανήκει στην διαχείριση του αποβιώσαντος Νίκου Καννάβα

β) στους Ενάγοντες 2, 3 και 4 ποσοστό έκαστος από 8.33%

γ) Στην διαχείριση της περιουσίας του αποβιώσαντα πρώην Εναγομένου ανήκει το 25% και στον Αλέξη Γαβριηλίδη το υπόλοιπο 25%.

 

Ό,τι αποτελεί, περαιτέρω, κοινό τόπο και επανερχόμενος στα γεγονότα της παρούσας αγωγής είναι ότι ο αποβιώσαντας αρχικά λειτούργησε και διαχειριζόταν προσωπικά ο ίδιος το κατάστημα ως καφεστιατόριο. Την 1.4.1992 μέχρι και σήμερα ο Εναγόμενος το ενοικιάζει στον Μαρίνο Κυριάκου (Μ.Ε 1). Ό,τι αποτελεί, περαιτέρω, κοινό τόπο είναι ότι για την πιο πάνω ενοικίαση ο αποβιώσαντας εισέπτραττε και στην συνέχεια ο Εναγόμενος εισπράττει, κατά τις πιο πάνω χρονικές περιόδους, μηνιαία ενοίκια χωρίς να καταβάλει στους Ενάγοντες οποιοδήποτε ποσό.     

 

Αποτελεί επίσης κοινό τόπο ότι το εν λόγω καφεστιατόριο αποτελείται από ισόγειο εσωτερικό χώρο, από εξωτερικό χώρο/αυλή, από εσωτερικό κάτω μέρος (υπόγειο), από εξωτερικό χώρο κάτω και από προέκταση κήπου. 

 

Με το λιτό, πλην σαφές, δικόγραφο τους οι Ενάγοντες προβάλλουν τη θέση ότι ο Εναγόμενος, με τον οποίο είναι συνιδιοκτήτες του επίδικου καφεστιατορίου, χωρίς τη γνώση και συγκατάθεση τους, εκμεταλλεύεται το επίδικο καφεστιατόριο ενοικιάζοντας το αρχικά από την 1.1.90 μέχρι την 23.3.92 σε κάποιον Ξένιο Γεωργίου και στην συνέχεια από 1.4.92 μέχρι και σήμερα στον Μ.Ε 1.  Δυνάμει των πιο πάνω συμφωνιών ενοικίασης, ο Εναγόμενος, μέχρι την 1.11.14, έλαβε το συνολικό ποσό των €350.000,364 εισπράττοντας το ανάλογο ενοίκιο, χωρίς να τους καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Ο Εναγόμενος συνεχίζει να εισπράττει το ενοίκιο του καφεστιατορίου μέχρι σήμερα, το οποίο ανέρχεται στο ποσό των €1.208 μηνιαίως.  Ο Εναγόμενος οφείλει να καταβάλει στους Ενάγοντες το 50% των εισπραχθέντων ενοικίων βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας τους επί του επίδικου καφεστιατορίου.  Παρά το γεγονός ότι οι Ενάγοντες επανειλημμένως είχαν ζητήσει από τον Εναγόμενο να τους καταβάλει το ½ του ποσού που παράνομα εισέπραξε, αυτός αδικαιολόγητα αρνείται.

 

Ο Εναγόμενος, πέραν του γεγονότος ότι εγείρει προδικαστική ένσταση ότι δηλαδή η αγωγή είναι έκθετη σε απόρριψη γιατί δεν έχουν συνενωθεί όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι (με το δικόγραφο του ήγειρε και 2^η προδικαστική ένσταση την οποία και απέσυρε κατά τις τελικές αγορεύσεις) προώθησε, σε αντιδιαστολή με τους Ενάγοντες, μία πιο περίπλοκη εκδοχή.

 

Αυτή συνίσταται στο γεγονός ότι η Pieris άφησε το επίδικο κατάστημα ημιτελές, κτίζοντας μόνο τις κολώνες αυτού. Επί του ζητήματος αυτού υπάρχει διάσταση των μερών εφόσον οι Ενάγοντες, αντίθετα, ισχυρίζονται ότι το επίδικο καφεστιατόριο είχε ολοκληρωθεί πλήρως από την Pieris και ότι ο Εναγόμενος το διαμόρφωσε μόνο εσωτερικά και εξωτερικά για να το λειτουργήσει στην συνέχεια ως τέτοιο.

 

Επανερχόμενος στην εκδοχή του Εναγόμενου, αποτελεί θέση του ότι, την 9.5.85, οι τότε αρχικοί συνιδιοκτήτες συμφώνησαν εγγράφως, όπως ο αποβιώσαντας προχωρήσει στην κατασκευή και ολοκλήρωση του εσωτερικού ισογείου του καφεστιατορίου και του εξωτερικού του χώρου με αποκλειστικά δικά του έξοδα και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες θα αναλάμβαναν το χρέος που θα τους αναλογούσε, με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Ο ίδιος, πράγματι, με αποκλειστικά δικά του έξοδα, κατόπιν συγκατάθεσης των Εναγόντων, ολοκλήρωσε τον ισόγειο εσωτερικό χώρο και εξωτερικό χώρο και περαιτέρω εκτέλεσε εργασίες στο εσωτερικό και εξωτερικό παραλιακό χώρο και επίσης της προέκτασης του κήπου με αναβαθμίδες στα δυτικά, μετατρέποντας το κατάστημα στο επίδικο καφεστιατόριο. 

 

Οι Ενάγοντες όμως αρνήθηκαν να του καταβάλουν τα συμφωνηθέντα έξοδα που τους αναλογούσαν.  Τότε συμφωνήθηκε μεταξύ τους, ότι οι Ενάγοντες θα προχωρούσαν στην κατασκευή και ή ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου στο κάτω μέρος – υπόγειο παραλιακό χώρο και της αυλής του.  Σε αντάλλαγμα των εν λόγω εργασιών, συμφωνήθηκε όπως τον παραλιακό χώρο, την αυλή και τον υπόγειο χώρο θα διαχειρίζονταν οι Ενάγοντες και ο αποβιώσαντας θα διαχειριζόταν το ισόγειο χώρο και την αυλή με σκοπό να εισπράξουν, από τη διαχείριση του εν λόγω χώρου, έκαστος τα λεφτά που θα κατέβαλλαν για την ολοκλήρωση των πιο πάνω χώρων.  Οι Ενάγοντες όμως δεν προχώρησαν σε καμία εργασία για την ολοκλήρωση του υπογείου και του παραλιακού χώρου.  Δήλωσαν δε και επέτρεψαν  στον αποβιώσαντα να λαμβάνει τα ενοίκια σε περίπτωση που  θα ενοικίαζε το καφεστιατόριο με σκοπό την εξόφληση των χρημάτων που ο τελευταίος κατέβαλε για την ολοκλήρωση του, η οποία τοποθετείται χρονικά το 1987.  

 

Ο αποβιώσαντας προέβη σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες κατόπιν συγκατάθεσης και έγκρισης των Εναγόντων και προχώρησε και εξασφάλισε για τον εν λόγω καφεστιατόριο όλες τις απαραίτητες άδειες επ’ ονόματι του από τις αρμόδιες αρχές για να το λειτουργήσει ως τέτοιο.  Άρχισε ο ίδιος να το λειτουργεί τους καλοκαιρινούς μήνες ως καφεστιατόριο.  Για την κατασκευή και ολοκλήρωση του εν λόγω καφεστιατορίου ο αποβιώσαντας δαπάνησε συνολικά το ποσό των €253.441,67.  Στη συνέχεια ο τελευταίος με την έγκριση και συγκατάθεση αλλά και δυνάμει συμφωνίας των Εναγόντων, προχώρησε στην ενοικίαση του καφεστιατορίου. 

 

Πέραν της πιο πάνω υπεράσπισης, αξιώνει, υπό τύπο ανταπαίτησης, ότι οι Ενάγοντες, κατά παράβαση της έγγραφης συμφωνίας, ημερομηνίας 9.5.85, ενοικιάζουν ένα διαμέρισμα επί της πολυκατοικίας που ανεγέρθηκε επί του ακινήτου τους, εισπράττοντας ενοίκια μέχρι και σήμερα, επί του οποίου ο Εναγόμενος δικαιούται ως συνιδιοκτήτης το 25% αυτών, τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €17.425.

 

Σε σχέση με την ανταπαίτηση, οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι το εν λόγω διαμέρισμα αναλογούσε στην Pieris, και όχι στους τότε συνιδιοκτήτες, η οποία στη συνέχεια το πώλησε σε τρίτο πρόσωπο. Σε μεταγενέστερο στάδιο ο αποβιώσαντας πρώην Ενάγοντας 1 το αγόρασε από αυτόν.  Ως εκ τούτου ο Εναγόμενος κανένα συμφέρον ή απαίτηση μπορεί να έχει από το εν λόγω διαμέρισμα.

 

Αγωγή και Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν μαζί.

 

Ενόψει των πιο πάνω παραδεκτών γεγονότων, αλλά και της εκδοχής που προώθησε η κάθε πλευρά, τα επίδικα ζητήματα που θα πρέπει να απασχολήσουν το Δικαστήριο  και που χρήζουν απάντησης είναι τα ακόλουθα:

 

α) Κατά πόσο η παρούσα αγωγή υπόκειται σε απόρριψη, ως ο Εναγόμενος διατείνει, λόγω του ότι ενώπιον του δικαστηρίου δεν βρίσκονται όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι.

 

β) Ποια ήταν η κατάσταση του επίδικου καφεστιατορίου όταν αφενός η Pieris σταμάτησε τις οποιεσδήποτε εργασίες σε αυτό, αφετέρου όταν αυτό λειτούργησε για πρώτη φορά αρχικά από τον αποβιώσαντα και στην συνέχεια ενοικιάστηκε σε τρίτα πρόσωπα. 

 

γ) Κατά πόσο ο Εναγόμενος είχε το δικαίωμα να ενοικιάζει το εν λόγω καφεστιατόριο   στη βάση της μεταξύ των μερών συμφωνίας, ως ο ίδιος προβάλλει στην Υπεράσπιση του ή προέβη στην ενοικίαση του εν λόγω καφεστιατορίου παράνομα, εν αγνοία και χωρίς τη συγκατάθεση των Εναγόντων ως οι τελευταίοι ισχυρίζονται. Σε συνάφεια με το πιο πάνω ζήτημα, απάντηση χρήζει και το ερώτημα του κατά πόσο οι Ενάγοντες δικαιούνται να τους αποδοθεί, ανάλογα με το συνιδιοκτησιακό τους καθεστώς, οποιοδήποτε ποσό από το σύνολο των ενοικίων που ο Εναγόμενος έλαβε.

 

δ) Σε περίπτωση καταφατικής απάντησης ως προς το πιο πάνω τελευταίο ερώτημα, το αμέσως επόμενο ερώτημα που χρήζει απάντησης είναι ποιο ποσό θα πρέπει ο Εναγόμενος να καταβάλει στους Ενάγοντες.  

 

Προς απόδειξη της υπόθεσης τους οι Ενάγοντες κάλεσαν τέσσερις μάρτυρες.  Ως έχει προαναφερθεί κατάθεσε ο Μ.Ε.1, σημερινός ενοικιαστής του επίδικου καφεστιατορίου, ο λογιστής του (Μ.Ε.2), η συνδιαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα πρώην Ενάγοντα 1 (Μ.Ε.3) και ο Ενάγοντας 3 (Μ.Ε.4).

 

Προς υπεράσπιση του Εναγομένου κατέθεσε ο ίδιος ο διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα (Μ.Υ.1), ένας εκτιμητής ακινήτων (Μ.Υ.2), ένας επιμετρητής ποσοτήτων (Μ.Υ.3) και μια ορκωτή ελέγκτρια (Μ.Υ.4). 

 

Προδικαστική ένσταση

 

Θα εξετάσω, κατά προτεραιότητα, την προδικαστική ένσταση που η πλευρά του Εναγόμενου εγείρει. Και τούτο γιατί τυχόν επιτυχία αυτής θα σφραγίσει και την τύχη της παρούσας αγωγής.

 

Αποτελεί θέση του Εναγόμενου ότι η παρούσα αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί λόγω του ότι δεν έχουν συνενωθεί σε αυτή όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι.  Η όλη επιχειρηματολογία του, ως αναπτύχθηκε μέσω της τελικής αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου του, εδράζεται στο γεγονός ότι ένας εκ των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών, από το 1998, του επίδικου καφεστιατορίου, δηλαδή ο Αλέξης Γαβριηλίδης, δεν έχει συνενωθεί ως διάδικος στην παρούσα αγωγή.  Η οποιαδήποτε κρίση του Δικαστηρίου, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του, θα επηρεάσει και τα δικά του ιδιοκτησιακά δικαιώματα εφόσον η οποιαδήποτε αξίωση των Εναγόντων δεν εδράζεται σε οποιαδήποτε μεταξύ του Εναγομένου και των Εναγόντων συμβατική σχέση αλλά στη βάση του ιδιοκτησιακού τους δικαιώματος.

 

Από την άλλη, η πλευρά των Εναγόντων ισχυρίζεται ότι ο λόγος που ο Αλέξης Γαβριηλίδης δεν είχε συμπεριληφθεί στην παρούσα αγωγή ως Ενάγοντας (εφόσον Εναγόμενος δεν μπορούσε να προστεθεί για το λόγο ότι δεν καρπούται οποιαδήποτε από τα εισπραχθέντα ενοίκια) είναι ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι γιος του διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα. Υπό αυτήν του την ιδιότητα δεν θα μπορούσαν να τον προσθέσουν ως Ενάγοντα και ο ίδιος εξάλλου δεν εξέφρασε την επιθυμία να συμμετάσχει στην αγωγή ως τέτοιος.  Ούτε και τα συμφέροντα του θίγονται με οποιοδήποτε τρόπο εφόσον αυτά τυγχάνουν χειρισμό από τον διαχειριστή πατέρα του.

 

Έχω μελετήσει με ιδιαίτερη προσοχή τις θέσεις και επιχειρήματα κάθε πλευράς.

 

Ως γενική αρχή είναι νομολογιακά θεμελιωμένο (Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 1210)  ότι, σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, πρέπει να συνενώνονται, ως διάδικοι, όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, αλλιώτικα όλη η διαδικασία  είναι θνησιγενής και άκυρη.

 

Το κατά πόσο έχουν συνενωθεί ή όχι στην αγωγή όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι συναρτάται άμεσα με τα  επίδικα θέματα όπως αυτά προσδιορίζονται στις έγγραφες προτάσεις (Παπαχριστοφόρου κ.ά. v. Χαραλάμπους (1991) 1 Α.Α.Δ. 906, Χατζηδαυΐδ v. Χατζηδαυΐδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1176, Γενικός Εισαγγελέας v. Χριστόπουλου (1994) 1 Α.Α.Δ. 479, Χριστοδούλου v. Χριστοδούλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 579, Τιτσινίδης v. Ρεσιατ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Οδυσσέως v. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1372). Η δε επιλογή των Εναγόμενων προσώπων σε μια αγωγή είναι δικαίωμα το οποίο ανήκει βασικά στον Ενάγοντα (Οδυσσέως (ανωτέρω) και Supreme Court Practice, 1982, σ. 210)

 

Στην υπόθεση Πιττάρα κ.ά. ν. Χηράτη κ.ά. (2011) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2312 κρίθηκε ότι

 

«η απουσία όλων των αναγκαίων διαδίκων στη διαδικασία είναι ελάττωμα θεμελιακό που σφραγίζει την τύχη της υπόθεσης».

 

Εν προκειμένω, αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι από την 26.1.98 ο Αλέξης Γαβριηλίδης είναι ιδιοκτήτης κατά 25% του επίδικου καφεστιατορίου.  Αποτελεί επίσης αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι γιος του διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα.

 

Η όλη αξίωση των Εναγόντων, ως έχει προαναφερθεί, εδράζεται στην καταβολή από τον Εναγόμενο, υπό την ιδιότητα του συνιδιοκτήτη τους, του μεριδίου που τους αναλογεί, από τα εισπραχθέντα ενοίκια, δυνάμει του ιδιοκτησιακού ποσοστού τους.  Με βάση τις έγγραφες προτάσεις δεν αμφισβητείται η κυριότητα και το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καφεστιατορίου (Πιτταρά (ανωτέρω)). Αντίθετα τούτο αποτελεί κοινό τόπο των μερών. Στο ενδεχόμενο που η αγωγή των Εναγόντων επιτύχει, το οποιοδήποτε αποτέλεσμα της  σε καμία περίπτωση δεν επηρεάζει τα οποιαδήποτε ιδιοκτησιακά ή άλλα συμφέροντα του Αλέξη Γαβριηλίδη.  Κανένας δυσμενός επηρεασμός δεν θα υποστεί ο ίδιος επί των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του, έξω και μακριά από το οποιοδήποτε αποτέλεσμα της παρούσας αγωγής.  Ανεξαρτήτως του αποτελέσματος αυτής, ο ίδιος θα εξακολουθήσει να είναι συνιδιοκτήτης.  Και τούτο γιατί στην περίπτωση επιτυχίας της παρούσας αγωγής θα αποδοθούν ενοίκια στους Ενάγοντες δυνάμει του δικού τους ποσοστού.  Το οποιοδήποτε δυνητικό μερίδιο του Αλέξη Γαβριηλίδη από τα εισπραχθέντα ενοίκια, στην περίπτωση που βεβαίως και ο ίδιος έχει παράπονο από τον Εναγόμενο, δεν θα το καρπωθούν οι Ενάγοντες.  Αυτό θα εξακολουθήσει να παραμείνει στην κατοχή του Εναγομένου και αν ο Αλέξης Γαβριηλίδης επιθυμεί να το διεκδικήσει μπορεί ο ίδιος να κινήσει άλλη δικαστική διαδικασία.  Πόσο μάλλον που στη βάση των πρακτικών του Δικαστηρίου, τα οποία αποτελούν μέρος του φακέλου, και από τα οποία μπορώ να αντλήσω δικαστική γνώση, το εν λόγω πρόσωπο ήταν γνώστης της παρούσας αγωγής, εφόσον κατά τη διάρκεια των συζητήσεων ώστε η παρούσα υπόθεση να διευθετηθεί εξωδίκως, ο ίδιος ο διαχειριστής, προτού απαντήσει στις διάφορες προτάσεις που συζητήθηκαν μεταξύ των μερών, ανέφερε στο Δικαστήριο ότι επιθυμία του ήταν να συζητήσει όλα τα θέματα με το γιο του Αλέξη Γαβριηλίδη.  Επομένως, ο τελευταίος είχε γνώση για την ύπαρξη της παρούσας αγωγής και δεν προχώρησε σε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα ώστε να καταστεί μέρος αυτής.

 

Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η πιο πάνω προδικαστική ένσταση απορρίπτεται.

 

 

Ποια ήταν η κατάσταση του επίδικου καφεστιατορίου

 

Σε σχέση με το ζήτημα αυτό, ως έχει προαναφερθεί, υπάρχει διάσταση των μερών. 

 

Η πλευρά των Εναγόντων προβάλλει τη θέση ότι το επίδικο καφεστιατόριο είχε ολοκληρωθεί πλήρως από την Pieris και ότι αυτό διαμορφώθηκε μόνο εσωτερικά και εξωτερικά από τον Εναγόμενο, ούτως ώστε να μπορεί να λειτουργήσει ως τέτοιο.

 

Από την άλλη ο Εναγόμενος προβάλλει τη θέση ότι η Pieris διαμόρφωσε μόνο τις κολώνες αυτού, δηλαδή δεν ήταν ολοκληρωμένο και  ο ίδιος ο Εναγόμενος, με προσωπικά αποκλειστικά του έξοδα, το ολοκλήρωσε και το διαμόρφωσε ως καφεστιατόριο ούτως ώστε αυτό να είναι έτοιμο προς λειτουργία και στη συνέχεια να μπορεί να ενοικιασθεί. 

 

Οι πιο πάνω ισχυρισμοί των Εναγόντων, εις απάντηση της εκδοχής του Εναγομένου, σκοπό έχουν να υποστηρίξουν και να προωθήσουν τη θέση ότι ο αποβιώσαντας κανένα ποσό δεν κατέβαλε για την ολοκλήρωσή του καφεστιατορίου, ως ο τελευταίος διατείνει, ότι καμία συμφωνία δεν υπήρξε μεταξύ των τότε συνιδιοκτητών ούτως ώστε αυτός να το ενοικιάζει και να καρπούται ο ίδιος αποκλειστικά τα ενοίκια μέχρι να εξοφληθούν πλήρως τα χρήματα που κατέβαλε, ότι ο ίδιος δεν συνέβαλε με οποιοδήποτε τρόπο στην αύξηση της αξίας του και ότι αδικαιολόγητα αρνείται να τους αποδώσει όλα τα καταβληθέντα ενοίκια αποκλείοντας τους έτσι από τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα. 

 

Σχετική επί τούτου ήταν η μαρτυρία των Μ.Ε.3, Μ.Ε.4 από πλευράς Εναγόντων. Από πλευράς Εναγομένου σχετική ήταν η μαρτυρία των Μ.Υ.1, Μ.Υ.2, Μ.Υ.3 και Μ.Υ.4, αντιστοίχως.

 

Η Μ.Ε.3, η οποία υιοθέτησε γραπτή της δήλωση (Τεκμήριο 9), ανέφερε, επί του προκειμένου, ότι ο Εναγόμενος λειτούργησε ο ίδιος το επίδικο καφεστιατόριο για μικρή χρονική περίοδο πριν το ενοικιάσει. Ισχυρίστηκε δε ότι στο επίδικο καφεστιατόριο υπήρχαν ορισμένες εργασίες που δεν είχαν εκτελεστεί από την Pieris. Εξ όσων είναι σε θέση να γνωρίζει, ο αποβιώσαντας είχε προβεί σε κάποιες πολύ μικρές εργασίες, περιορισμένης έκτασης, τις οποίες όμως η ίδια δεν είναι σε θέση να προσδιορίσει. Ανάφερε γενικά ότι αυτό ήταν εξωτερικά ολοκληρωμένο και η μόνη εργασία που απαιτείτο, ώστε αυτό να ολοκληρωθεί πλήρως, ήταν η τοποθέτηση αλουμινίων.

 

Ο Μ.Ε.4 ισχυρίστηκε ότι το επίδικο καφεστιατόριο ήταν σε μεγάλο βαθμό ολοκληρωμένο και το μόνο που υπολείπετο, ώστε αυτό να ολοκληρωθεί, ήταν η τοποθέτηση αλουμινίων και πατωμάτων. 

 

Κάθετα αντίθετη επί του προκειμένου ήταν η θέση του Μ.Υ.1. Μέσω της πολυσέλιδης και πυκνογραμμένης γραπτής του δήλωσης (Τεκμήριο 21) αλλά και μέσω της κατάθεσης σωρείας εγγράφων και αποδείξεων προβάλει τη θέση ότι η Pieris δεν κατάφερε να ολοκληρώσει το επίδικο καφεστιατόριο.  Είχαν ανεγερθεί σε αυτό μόνο οι κολώνες, ενώ στον εξωτερικό του χώρο, μεγάλο μέρος αυτού ήταν καλυμμένο με μπάζα που κάλυπταν όλο το ύψος του υπογείου.  Προσκόμισε σχετικές φωτογραφίες (Τεκμήριο 18), τις οποίες έβγαλε ο αποβιώσαντας με σκοπό να καταδείξει την τότε υπάρχουσα κατάσταση του καφεστιατορίου. Προσκόμισε, περαιτέρω, σχετική έκθεση εκτιμητή ακινήτων (Μ.Υ 2), στην οποία αναφέρεται ποια ήταν τότε η υπάρχουσα κατάσταση του επίδικου καφεστιατορίου (Τεκμήριο 27) καθώς και του αρχιτέκτονα (Τεκμήρια 28 και 29, αντιστοίχως), ο οποίος διορίστηκε τότε από όλους τους συνιδιοκτήτες, με σκοπό να υποβάλει αρχιτεκτονικά σχέδια για την ολοκλήρωση του καφεστιατορίου ώστε αυτό στη συνέχεια να λάβει τις σχετικές άδειες. Ήταν η θέση του ότι ο αποβιώσαντας ολοκλήρωσε το επίδικο καφεστιατόριο ούτως ώστε να καταστεί μια δρώσα επιχείρηση με δικά του προσωπικά έξοδα.  Κατέθεσε σωρεία εγγράφων (Τεκμήρια 51 και 72, αντιστοίχως) με σκοπό να αποδείξει στο Δικαστήριο τα έξοδα που προσωπικά κατέβαλε ο αποβιώσαντας για την ολοκλήρωση του.  Εν ολίγοις, προέβαλε τη θέση ότι στο επίδικο καφεστιατόριο η Pieris, ανέγειρε μόνο τις κολώνες  και ο αποβιώσαντας προέβη σε όλες τις άλλες εργασίες που απαιτούντο όπως για παράδειγμα τις ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες, την τοποθέτηση πατωμάτων, αλουμινίων καθώς και την διαμόρφωση του εσωτερικού και εξωτερικού του χώρου.

 

Οι πρώτες εργασίες που είχαν ξεκινήσει για την αποκατάσταση και ολοκλήρωση του καφεστιατορίου από τον αποβιώσαντα τοποθετούνται χρονικά κατά το έτος 1984.  Ο αποβιώσαντας ξεκίνησε να λειτουργεί και να διαχειρίζεται το καφεστιατόριο από το 1987 μέχρι το 1992 όταν και στη συνέχεια το ενοικίασε στον Μ.Ε.1. 

 

Ο Μ.Υ.2 υιοθέτησε την έκθεση εκτίμησης του  (Τεκμήριο 27) που ετοίμασε κατόπιν εντολής που έλαβε τότε από τον αποβιώσαντα.  Σκοπός της εκτίμησης του ήταν ο υπολογισμός της ενοικιαστικής αξίας του καφεστιατορίου ως κατάστημα και ως εστιατόριο ξεχωριστά από το 1990 μέχρι την 31.12.2015.  Καταγράφει σε αυτή ότι, κατά το έτος 1983, στο επίδικο καφεστιατόριο, υπήρχαν μόνο κολώνες, χωρίς μάλιστα τοιχοποιίες.  Η συμπλήρωση της κατασκευής του ισογείου του εστιατορίου έγινε σε διάφορες φάσεις και αυτό ολοκληρώθηκε περί το 1987.  Τα όσα κατέγραψε στην έκθεση του, ως προς το ζήτημα αυτό, προήλθαν αποκλειστικά από τα όσα του μετέφερε ο ίδιος ο αποβιώσαντας.

 

Ο Μ.Υ.3, επιμετρητής ποσοτήτων, υιοθέτησε στο Δικαστήριο σχετική έκθεση (Τεκμήριο 73) που ετοίμασε, κατόπιν εντολής που έλαβε από τον αποβιώσαντα σε σχέση με την εκτίμηση του κόστους των εργασιών, οι οποίες έχουν εκτελεστεί στο πιο πάνω καφεστιατόριο. Η σχετική εκτίμηση του, ως προς το ύψος και το είδος των εργασιών,  βασίστηκε στην περιγραφή των εργασιών που έγιναν, βάσει των εκθέσεων του αρχιτέκτονα, στις επιτόπου επισκέψεις του το 2015 και στις τρέχουσες τιμές μονάδος στην οικοδομική βιομηχανία.  Σύμφωνα με την εκτίμηση οι εργασίες που έχουν εκτελεστεί ανέρχονται στο ποσό των €248.418.  Αναλύει στη συνέχεια πως προέκυψαν τα πιο πάνω έξοδα. 

 

Η Μ.Υ.4, ελέγκτρια, υιοθέτησε σχετική έκθεση (Τεκμήριο 74) που ετοίμασε, στην οποία καταγράφονται τα έργα που έχουν εκτελεστεί καθώς και το ύψος τους στο επίδικο καφεστιατόριο, τα οποία πραγματοποιήθηκαν από τον αποβιώσαντα στη βάση των τιμολογίων και των πληρωμών, τα οποία τους έχει προσκομίσει ο τελευταίος για τα έτη 1984 μέχρι 2004.  Στην εν λόγω έκθεση παρουσιάζεται αναλυτικά ο κατάλογος των έργων που έχουν γίνει από τον αποβιώσαντα, το κόστος αυτών, καθώς και ποια είναι η σημερινή αξία των ποσών που ο τελευταίος είχε καταβάλει τότε με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα. Διευκρίνισε αφενός ότι δεν επισκέφθηκε τον επίδικο χώρο, αφετέρου ότι η όλη εργασία που προέβη ως ελεγκτής ήταν μόνο η καταχώριση των τιμολογίων που τους έχει προσκομίσει ο αποβιώσαντας, χωρίς όμως να είναι σε θέση να επιβεβαιώσει θετικά ή αρνητικά κατά πόσο οι εν λόγω εργασίες έχουν πράγματι εκτελεστεί. 

 

Επί του προκειμένου, δεν αποδέχομαι τις θέσεις των Μ.Ε. 3 και 4, ότι δηλαδή το επίδικο καφεστιατόριο ήταν σχεδόν ολοκληρωμένο από την Pieris και ότι ο αποβιώσαντας είχε προβεί μόνο σε κάποιες πολύ μικρές εργασίες, περιορισμένης έκτασης, που αφορούσαν μόνο την τοποθέτηση των αλουμινίων και των πατωμάτων. Αντίθετα, χωρίς κανένα δισταγμό, αποδέχομαι τις θέσεις του Μ.Υ 1, του οποίου η μαρτυρία, επί του ζητουμένου, είχε λογική συνοχή, ήταν πειστική και υποστηρίζεται πλήρως από την ενώπιον του δικαστηρίου κατατεθείσα έγγραφη μαρτυρία.  Ο Μ.Υ.1 ήταν εν μέρει γνώστης των επίδικων γεγονότων εφόσον είχε προσωπική γνώση επ’ αυτών, σε αντίθεση με τους Μ.Υ.3 και 4, οι οποίοι, ως διαφάνηκε μέσω της μαρτυρίας τους, ήταν πλήρως αποστασιοποιημένοι από τα επίδικα γεγονότα και δεν ήταν βέβαιοι και σίγουροι για τα λεγόμενα τους.  

 

Και εξηγώ το γιατί.

 

Καταρχάς, η θέση τους αυτή συγκρούεται αφενός με τις δικογραφημένες θέσεις τους, αφετέρου με την ενώπιον του δικαστηρίου έγγραφη προσαχθείσα μαρτυρία.

 

Και τούτο γιατί στην παράγραφο 3 της Απάντησης στην Υπεράσπιση και στην Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση, οι Ενάγοντες αφενός αρνούνται τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου ότι το καφεστιατόριο ήταν ημιτελές και ότι είχαν ανεγερθεί μόνο οι κολώνες, αφετέρου ισχυρίζονται ότι το επίδικο κατάστημα ήταν τελειωμένο και ότι το μόνο που έπραξε ο Εναγόμενος ήταν να το διαμορφώσει εσωτερικά και εξωτερικά για να μπορεί να το λειτουργήσει αρχικά ο ίδιος ως καφεστιατόριο. Αντιθέτως, στην δια ζώσης μαρτυρία τους, αποδέχτηκαν ότι υπήρχαν τουλάχιστον ορισμένες εργασίες που δεν είχαν εκτελεστεί από την Pieris, ότι το επίδικο καφεστιατόριο δεν ολοκληρώθηκε πλήρως από την εν λόγω εταιρεία εφόσον δεν είχαν τοποθετηθεί πατώματα καθώς και αλουμίνια. Η διαφορά μεταξύ της δικογραφημένης εκδοχής τους και της δια ζώσης μαρτυρίας του είναι εμφανής.  

 

Ακόμα όμως και με αυτή τους την εκδοχή, που οι Μ.Ε. 3 και 4 προώθησαν στο Δικαστήριο, η οποία ειρρήσθω εν παρόδω δεν ενισχύει την εκδοχή τους αλλά αντίθετα την αποδυναμώνει, οι σχετικές τοποθετήσεις τους ήταν αόριστες, γενικές και ατεκμηρίωτες εφόσον δεν ήταν σε θέση να πείσουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο με ακρίβεια και λεπτομέρεια ότι όντως το επίδικο καφεστιατόριο ήταν ολοκληρωμένο.  Ούτε και προσκόμισαν οποιαδήποτε στοιχεία, φωτογραφίες ή οτιδήποτε άλλο σχετικό με σκοπό να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους, εν αντιθέσει με τον Μ.Υ 1, ο οποίος προσκόμισε σωρεία τεκμηρίων αλλά και παράθεσε πολλά στοιχεία και δεδομένα, ούτως ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να καταλήξει ως προς το ζητούμενο.

 

Επιπρόσθετα, ενώπιον του δικαστηρίου, κατατέθηκε από τον Μ.Υ 1 μία έγγραφη συμφωνία, ημερομηνίας 9.5.1985 (Τεκμήριο 15) μεταξύ των τότε συνιδιοκτητών. Την παραθέτω αυτούσια:

 

«Οι υποφαινόμενοι Μακεδονία Σταύρου Γαβριηλίδου εκ Λεμεσού, Ανδρέας Γ. Καννάβας εκ Λεμεσού και Νίκος Γ. Καννάβας εκ Λεμεσού εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες της ακινήτου περιουσίας γνωστής ως «Γκόλτεν Μπητς», δια του παρόντος  μας δηλούμεν ότι:

 

1.         Eις περίπτωση  δανείου/χρηματοδοτήσεως δια σκοπόν αποπερατώσεως της Κεφετερίας και/ή εστιατορίου εις το συγκρότημα διαμερισμάτων γνωστόν ως «Γκόλτεν Μπητς» και το οποίον καλύπτεται  υπό του αριθμού εγγραφής 8686, Αριθμός Τεμαχίου 94/4/1/1, θ/σχέδιον 54/45 ευρισκόμενου εις Άγιον Τύχωνα Λεμεσού, το δάνειον/χρηματοδότηση θα υπολογίζεται και οι υποφαινόμενοι θα ευθύνονται εις την ακόλουθον αναλογίαν: Μακεδονία Σταύρου Γαβριηλίδου 50% (πενήντα τα εκατό), Ανδρέας Γ. Καννάβας 25% (είκοσι-πέντε τα εκατό), και Νίκος Γ. Καννάβας 25% (είκοσι-πέντε τα εκατό).

 

2.         Οι υποφαινόμενοι αναλαμβάνουν την ηθική και νομική υποχρέωση να πληρώνουν τα χρέη της αποπερατώσεως της Καφετήριας εις την πιο πάνω αναφερόμενη αναλογίαν.

 

3.         Τα συμφωνηθέντα που αναφέρονται  στας παραγράφους 1 και 2 θα ισχύουν δια, και θα δεσμεύουν, όλους τους δικαιούχους.

 

Εγένετο και υπεγράφη κατά την 9ην ημέραν του Μαΐου 1985 εις Λεμεσόν.»

 

(έμφαση δοθείσα)

 

Η κατάθεση της εν λόγω συμφωνίας καθώς και η κατάθεση και άλλων Τεκμηρίων από τον Μ.Υ 1 (για τα οποία αναφορά θα γίνει κατωτέρω) συνιστούν εξ ακοής μαρτυρία. Και τούτο γιατί σε ό,τι αφορά την πιο πάνω συμφωνία οι πάνω συμβαλλόμενοι δεν βρίσκονται σήμερα εν ζωή ώστε να επιβεβαιώσουν το περιεχόμενο της ενώ σε ό,τι αφορά τους συντάκτες των υπόλοιπων Τεκμηρίων κάποιοι εξ αυτών δεν βρίσκονται εν ζωή ενώ κάποιοι άλλοι δεν προσήλθαν να καταθέσουν. Επισημαίνεται εξ αρχής ότι η εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται από οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον Δικαστηρίου, απλώς και μόνο διότι αυτή είναι εξ ακοής (άρθρο 24 του Περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ.9). Κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που θα προσδοθεί στην εξ ακοής μαρτυρία (την αποδοχή της οποίας το Δικαστήριο θα πρέπει να εξηγεί (Ανδρέου κ.α. ν Αστυνομίας (2010) 2 ΑΑΔ 152)) το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη το σύνολο των περιστάσεων από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική της αξία.  Ειδικότερα, μεταξύ άλλων, λαμβάνονται υπόψιν από το δικαστήριο οι παράγοντες που καθορίζει το άρθρο 27(2) του πιο πάνω Νόμου. Η αποδοχή εξ ακοής μαρτυρίας είναι και παραμένει η εξαίρεση στον κανόνα και η αποδοχή της επιτρέπεται μόνο για καλό λόγο και σε αυτό στόχευε ο Νομοθέτης με τον Ν.32(1)/2004 στο Κεφ. 9, ώστε να άρει πιθανές αδικίες από την αυστηρή εφαρμογή των κανόνων απόδειξης (Pakistan Cables Ltd v. NBS General Trading (Overseas) Co. Ltd. (2012) 1 A.A.Δ., 1711 και Τριφταρίδης ν. Xiaodan Liu, Έφεση αρ. 13/2015, ημερ. 5.10.2016).

 

Στην προκειμένη περίπτωση, με δεδομένο ότι η εν λόγω συμφωνία κατατέθηκε χωρίς την οποιαδήποτε ένσταση από πλευράς Εναγόντων, ότι ουδέποτε έχει αμφισβητηθεί από τους τελευταίους ότι πράγματι οι τότε συνιδιοκτήτες συμφώνησαν σε όσα καταγράφονται σε αυτή, αλλά και λαμβάνοντας υπόψιν ότι η πλευρά των Εναγόντων ουδέποτε έθεσε οποιοδήποτε θέμα είτε διαμέσου της τελικής της αγόρευσης, είτε κατά τη γραμμή αντεξέτασης της, ως προς την αποδεκτότητα της, ενώ, αντίθετα, την επικαλείται και η ίδια για να προωθήσει τα οποιαδήποτε επιχειρήματα της με σκοπό να καταδείξει ότι ο αποβιώσαντας έδρασε χωρίς την γνώση και συγκατάθεση των Εναγόντων, θα της προσδώσω την αναγκαία βαρύτητα, αφού προηγουμένως αξιολογήσω το περιεχόμενο της. Τα πιο πάνω ισχύουν κατ’ αναλογία και για τα υπόλοιπα Τεκμήρια που κατάθεσε ο Μ.Υ. 1.

 

Στην υπόθεση Χαραλάμπους Τρύφωνας και Άλλοι ν. Liberty Life Insurance Public Company Limited (πρώην Liberty Life Insurance Limited) (2011) 1 ΑΑΔ 1739 λέχθηκε ότι:

“Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της...»

 

Ξεκάθαρα διαπιστώνεται, μέσα από την πιο πάνω συμφωνία, κάτι το οποίο  διατυπώνεται με σαφήνεια και είναι εύκολα αντιληπτό σε οποιονδήποτε αναγνώστη, ο οποίος αναζητεί την ερμηνεία της, ότι οι τότε συνιδιοκτήτες αποδέχτηκαν  ότι το επίδικο καφεστιατόριο δεν ήταν ολοκληρωμένο, ως οι Μ.Ε 3 και 4 ισχυρίστηκαν. Εξ ου και στην εν λόγω συμφωνία αναγράφεται η φράση «εις περίπτωσιν δανείου/χρηματοδότησης διά σκοπόν αποπεράτωσης της καφετηρίας …». Για το λόγο αυτό όλοι οι συνιδιοκτήτες, μέσω της πιο πάνω συμφωνίας, ανέλαβαν τόσο νομικά όσο και ηθικά να «πληρώνουν τα χρέη της αποπερατώσεως της Καφετηρίας εις την πιο πάνω αναφερόμενη αναλογίαν.»

 

Οι θέσεις των Μ.Ε. 3 και 4 διαψεύδονται επίσης, ενώ ταυτόχρονα οι σχετικοί ισχυρισμοί του Μ.Υ 1 επιβεβαιώνονται, και μέσω του Τεκμηρίου 22, το οποίο, επίσης, κατατέθηκε από τον τελευταίο. Το εν λόγω Τεκμήριο αποτελεί την τελεσίδικη δικαστική απόφαση που εκδόθηκε στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αριθμόν 4418/05 μεταξύ του εκκαθαριστή της Pieris και όλων των συνιδιοκτητών του επίδικου καφεστιατορίου, υπό την ιδιότητα τους ως Εναγομένων, συμπεριλαμβανομένων και των Εναγόντων της παρούσας αγωγής.  Στην εν λόγω αγωγή επίδικο ζήτημα ήταν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καφεστιατορίου. Ήταν, σε γενικές γραμμές, η θέση του εκκαθαριστή πως από την αποπεράτωση της πολυκατοικίας οι εκεί Εναγόμενοι κατέχουν και εκμεταλλεύονται το κατάστημα χωρίς να αναγνωρίζουν ότι αυτό του ανήκει κατά 75%.  Ο τότε Π.Ε.Δ. Χάρης Μαλαχτός, ως ήταν τότε, κατέληξε στα ακόλουθα ευρήματα ότι:

 

«…στο στάδιο που είχαν διακοπεί οι εργασίες το κατάστημα είχε μόνο κολώνες και το πάτωμα ήταν τσιμέντο.  Οι τοίχοι δεν είχαν κτιστεί και δεν είχαν τοποθετηθεί καθόλου αλουμίνια ή τζάμια.  Δεν είχαν ολοκληρωθεί οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, δεν είχαν τοποθετηθεί τα είδη υγιεινής ή τα κεραμικά και δεν είχαν σοβατιστεί συγκεκριμένοι χώροι…» 

 

Επίσης κατέληξε στο περαιτέρω εύρημα ότι:

 

«ο ισόγειος χώρος του καταστήματος ήταν ένας ανοικτός χώρος, μόνο κολώνες και ελάχιστοι τοίχοι, χωρίς πόρτες, παράθυρα ή υαλοστάσια.  Χειρότερη κατάσταση επικρατούσε στον υπόγειο χώρο όπου υπήρχαν σωροί χώματα και ακαθαρσίες» και ότι «αποδέχομαι πως κατά το χρόνο που διακόπηκαν οι εργασίες το ισόγειο και υπόγειο του καταστήματος ευρίσκονταν στην κατάσταση που περιέγραψαν οι μάρτυρες υπεράσπισης και πως αφότου επανάρχισαν οι εργασίες στην πολυκατοικία καμία εργασία δεν έγινε στο κατάστημα.» 

 

Περαιτέρω, οι θέσεις των Μ.Ε.3 και 4 διαψεύδονται από το περιεχόμενο των φωτογραφιών του Τεκμηρίου 18.  Μελέτη του περιεχομένου τους και αποδεχόμενος τη θέση του Μ.Υ 1 ότι αυτές είχαν ληφθεί το 1984, εφόσον έδωσε πειστικές εξηγήσεις ως προς το ζήτημα αυτό,  καταλήγει με ευκολία κανείς στο εύλογο και λογικό συμπέρασμα ότι το επίδικο καφεστιατόριο δεν ήταν ολοκληρωμένο.  

 

Για τους πιο πάνω λόγους, απορρίπτοντας την εκδοχή των Εναγόντων και αποδεχόμενος την εκδοχή του Μ.Υ 1 (χωρίς να είναι αναγκαία η αξιολόγηση των υπολοίπων μαρτύρων της Υπεράσπισης επί του συγκεκριμένου ζητήματος) καταλήγω στο τελικό εύρημα ότι κατά τον επίδικο χρόνο που η Pieris σταμάτησε τις οποιεσδήποτε εργασίες στην πολυκατοικία, το επίδικο καφεστιατόριο δεν ήταν ολοκληρωμένο και επ’ αυτού είχαν μόνο τοποθετηθεί οι κολώνες.

 

Με δεδομένο το πιο πάνω τελικό εύρημα του δικαστηρίου αλλά και λαμβάνοντας υπόψη την κοινή θέση των μερών, ακόμη και με την ίδια την εκδοχή των Εναγόντων, ότι δηλαδή το επίδικο καφεστιατόριο το λειτούργησε αρχικά ο ίδιος ο Εναγόμενος, στη συνέχεια το ενοικίασε σε κάποιο Ξένιο Γεωργίου και ακολούθως στον Μ.Ε.1, εξάγεται αβίαστα το εύλογο συμπέρασμα ότι για να  λειτουργήσει το ατελείωτο κατάστημα ως επίδικο καφεστιατόριο αποτελεί, επίσης, τελικό εύρημα του δικαστηρίου, ότι εκτελέστηκαν αριθμός εργασιών αλλά και δαπανήθηκαν αρκετά χρήματα.

 

Ποιο πρόσωπο κατέβαλε αυτά τα χρήματα είναι το αμέσως επόμενο ερώτημα που χρήζει απάντησης.

 

H M.E 3 ουδέποτε προέβαλε τη θέση αλλά ούτε και προσκόμισε οποιαδήποτε θετική μαρτυρία ότι οι Ενάγοντες κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό χρημάτων για την ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατοριου. Εξάλλου οι Ενάγοντες δεν δικογραφούν τέτοια θέση.

 

Αντίθετα, ο Μ.Ε 4 (βλέπε σελ. 3 πρακτικών, ημερομηνίας 5.11.2025) ανάφερε ρητώς ότι:

 

«E. ...Άρα, κύριε μάρτυς, με βάση το δικόγραφο το οποίο καταχωρήθηκε στην υπόθεση εκείνη, στο όνομά σου προκύπτουν τρία πράγμα, ένα, ότι η καφετερία την περίοδο εκείνη που ισχυρίζεται ήταν ατελείωτη, δεύτερο, λέτε ότι δαπανήσατε 100.00 Λίρες Κύπρου για να ολοκληρωθεί και τρίτο οποιαδήποτε ενοίκια εισπράττονταν θα πήγαιναν έναντι εκείνης της δαπάνης. Να αντιστρέψω την ερώτηση.  Έχετε δώσει εσείς κάτι; Εννοώ η πλευρά η δική σου έναντι στην πλευρά την άλλη, για εκείνες τις δαπάνες.

A.            Όχι, δεν δώσαμε.»

 

….

 

Και στην συνέχεια των ιδίων πρακτικών (σελίδες 7 και 8, αντιστοίχως)

 

Ε. Γνωρίζεις εάν οι συγγενείς σου ή εσύ προσωπικά από το 1985 έως και το 2011 κάνατε οποιεσδήποτε εργασίες ή συνεισφορά στο καφεστιατόριο;

Α: Όχι δεν κάναμε συνεισφορές, εργασίες, κάτι που να κάναμε να πληρώσουμε»

 

(έμφαση δοθείσα)   

 

Με δεδομένη την πιο πάνω ρητή θέση ότι οι Ενάγοντες κανένα ποσό δεν κατέβαλαν ή συνείσφεραν για την ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου και αποδεχόμενος την μαρτυρία του Μ.Υ 1, ο οποίος κατάθεσε σωρεία αποδείξεων αλλά και τιμολογίων ως προς το ότι εκτελέστηκαν εργασίες, τα οποία καταβλήθηκαν από τον Εναγόμενο, και έχοντας ως δεδομένο ότι ουδέποτε αμφισβητήθηκε από την πλευρά των Εναγόντων ότι έγιναν τουλάχιστον κάποια έργα τα οποία κόστισαν κάποια χρήματα, δεν μπορεί παρά να συναχθεί το αδιαμφισβήτητο συμπέρασμα, και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου, ότι είναι ο Εναγόμενος, ο οποίος με δικά του προσωπικά έξοδα και αφιερώνοντας κόπο και ώρες, ολοκλήρωσε το επίδικο καφεστιατόριο, ώστε να είναι σε θέση να τεθεί αρχικά σε λειτουργία από τον ίδιο και στην συνέχεια να μπορούσε να ενοικιαστεί.

 

Θα πρέπει στο σημείο αυτό να αναφερθεί ότι ενώπιον του δικαστηρίου κατατέθηκαν εκατοντάδες αποδείξεις και τιμολόγια (δέσμη εγγράφων του Τεκμηρίου 51 και 72) από τον Μ.Υ 1 με σκοπό να αποδείξει το ύψος των εξόδων που ο Εναγόμενος κατέβαλε με σκοπό να ολοκληρώσει το επίδικο καφεστιατόριο, κατόπιν συμφωνίας των τότε συνιδιοκτητών.  Δεν θα απασχολήσει το δικαστήριο περαιτέρω, ως προς το ποιο ήταν ακριβώς το ύψος των εκτελεσθείσων εργασιών αλλά και ποιες εργασίες είχαν εκτελεστεί κατά τον επίδικο χρόνο. Και τούτο γιατί δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα στην παρούσα αγωγή το ακριβές ύψος που κατέβαλε ο αποβιώσαντας για την ολοκλήρωση του καφεστιατορίου. Ως θα διαφανεί αμέσως κατωτέρω, ό,τι εν προκειμένω ενδιαφέρει το δικαστήριο, στην βάση των επίδικων ζητημάτων της παρούσας αγωγής και των αξιούμενων θεραπειών, είναι τα πιο πάνω τελικά ευρήματα του δικαστηρίου, ότι δηλαδή το επίδικο καφεστιατόριο δεν ήταν ολοκληρωμένο και ότι αυτό ολοκληρώθηκε αποκλειστικά με έξοδα που κατέβαλε ο Ενάγοντας, χωρίς την οποιαδήποτε συνεισφορά των Εναγόντων.

 

Το πιο πάνω γεγονός θα αποτελούσε επίδικο ζήτημα στην περίπτωση που ο Εναγόμενος ήγειρε ανταπαίτηση, αξιώνοντας από τους Ενάγοντες το οποιοδήποτε ποσό κατέβαλε ο ίδιος,  και επιστροφή από τους πρώτους μέρος του ποσού ανάλογα με το ποσοστό τους.  

 

Κατά πόσο ο αποβιώσαντας παράνομα, χωρίς την γνώση και συγκατάθεση των Εναγόντων και κατά παράβαση των συνιδιοκτησιακών δικαιωμάτων τους, είχε το δικαίωμα να ενοικιάσει το επίδικο καφεστιατόριο και να καρπούται αποκλειστικά ο ίδιος τα ενοίκια καθώς και αν πρέπει να αποδώσει μέρος αυτών στους Ενάγοντες

 

Η αξίωση των Εναγόντων, ως αυτή δικογραφείται, εδράζεται στον αδικαιολόγητο πλουτισμό  αλλά και στη βάση των αρχών της κοινής τους συνιδιοκτησίας επί του επίδικου καφεστιατορίου.

 

Στο βαθμό που η αξίωση των Εναγόντων εδράζεται στον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αυτή δεν μπορεί να επιτύχει.  Πέραν του ότι αυτή εγκαταλείφθηκε και δεν προωθείται, στη βάση σχετικής δήλωση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Εναγόντων (βλέπε σελίδα 7 των πρακτικών ημερομηνίας 28.4.2026) κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, και συνεπώς δεν θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο ( απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ως είναι δημοσιευμένη στην υπόθεση Στέλιος Σάββα και Υιοί Λιμιτεδ v. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019, 28/5/2020) αλλά και ούτε γίνεται οποιαδήποτε αναφορά επ’ αυτής στην τελική του γραπτή αγόρευση, αναφέρω, παρεμφερώς, ότι ακόμη και στην περίπτωση που η πλευρά των Εναγόντων προωθούσε την εν λόγω αιτία αγωγής, και πάλι αυτή θα υπόκειτο σε απόρριψη. 

 

Στην υπόθεση BANK OF CHINA (HONG KONG) LIMITED v. VAIMICUS ESTATES LIMITED, Πολιτική Έφεση Αρ. E79/18, 24/11/2023, λέχθηκαν επί του προκειμένου τα εξής σχετικά:

 

«Ο Αδικαιολόγητος Πλουτισμός, ως έννοια, βρίσκεται στον πυρήνα της γενικότερης αξίωσης για αποκατάσταση (restitution) που παρέχεται από τους κανόνες της επιείκειας (βλ. Chitty on Contracts (General Principles) (27η έκδοση), σελ. 1392, παρ. 29-007 και Minerve Finance Investment Ltd v. Γεωργιάδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 2173). Πρόκειται για ιδιότυπη αρχή που έχει ως στόχο την απόδοση δικαιοσύνης σε περιπτώσεις που εκφεύγουν της στενής εφαρμογής των αρχών του δικαίου των συμβάσεων και γενικά δεν εντάσσονται στα στεγανά του κοινοδικαίου. Στο σύγγραμμα Chitty (ανωτέρω) παρ. 29-007, αναφέρεται, ότι ο Αδικαιολόγητος Πλουτισμός εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου κάποιος έχει άδικα πλουτίσει σε βάρος άλλου και θα πρέπει έτσι να αποκαταστήσει την αδικία. Στην υπόθεση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1077, αναφέρθηκε ότι η αρχή του Αδικαιολόγητου Πλουτισμού προσφέρει ανταπόδοση πέραν και ανεξάρτητα οποιουδήποτε συμβατικού πλαισίου ή όπου το συμβατικό πλαίσιο αποτυγχάνει.

…

 

Για επιτυχή επίκληση της αρχής του Άδικου Πλουτισμού θα πρέπει να καταδειχθεί (α) πως ο εναγόμενος πλούτισε (has been enriched) από όφελος (benefit), (β) εξόδοις του ενάγοντος (at the plaintiff's expense) και (γ) ότι θα ήταν άδικο να επιτραπεί στον εναγόμενο να διατηρήσει το όφελος (retention of the benefit would be unjust)(βλ. Goff and Jones The Law of Restitution, (2η έκδοση), σελ. 11-45, Chitty (ανωτέρω) παρ. 29-0011 και Χρίστου v. Khoreva, (2002) 1 Α.Α.Δ. 454). Η πρόσφατη υπόθεση Benedetti v. Sawaris [2013] 3 W.L.R. 351, επαναλαμβάνει τις πιο πάνω προϋποθέσεις, προσθέτοντας - αυτονόητα - και μια τέταρτη, σύμφωνα με την οποία, για να δικαιούται ο ενάγοντας σε επιτυχή επίκληση της αρχής, ο εναγόμενος, δεν θα πρέπει να δικαιούται σε οποιαδήποτε υπεράσπιση.»

 

Με δεδομένο το τελικό εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι Ενάγοντες δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό χρημάτων στον Εναγόμενο για την ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου αλλά αντίθετα, οποιαδήποτε έξοδα απαιτήθηκαν, αυτά καταβλήθηκαν από τον Εναγόμενο, ανεξαρτήτως εργασιών και κόστους, η εν λόγω αρχή δεν μπορεί να εφαρμοστεί στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Και τούτου για να έχει αυτή επιτυχή κατάληξη, ως αναφέρθηκε, μέσω της πιο πάνω παρατεθείσας νομολογίας, θα πρέπει ο Εναγόμενος να πλούτισε από όφελος που προέκυψε ύστερα από έξοδα που κατέβαλαν οι Ενάγοντες. Κάτι τέτοιο εν προκειμένω δεν συμβαίνει στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και ως εκ τούτου δεν πληρείται η 2^η προϋπόθεση ώστε να τύχει εφαρμογής η εν λόγω αρχή.   

 

Προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω την άλλη αιτία αγωγής στην οποία οι Ενάγοντες εδράζουν την αξίωση τους, η οποία βασίζεται στις αρχές της συνιδιοκτησίας. 

 

Σε σχέση με το ζήτημα αυτό υπενθυμίζω πως αποτελεί θέση των Εναγόντων ότι ο Εναγόμενος, με τον οποίο είναι από κοινού συνιδιοκτήτες του επίδικου καφεστιατορίου, από το 1990, παράνομα, αντικανονικά και χωρίς τη γνώση και συγκατάθεση τους, εκμεταλλεύτηκε αυτό ενοικιάζοντας το αρχικά σε κάποιο Ξένιο Γεωργίου και στην συνέχεια στον Μ.Ε 1 εισπράττοντας καθ’ ολοκληρία όλα τα εισπραχθέντα ενοίκια, χωρίς να τους καταβάλλει οποιοδήποτε ποσοστό. Αξιώνουν δε, στη βάση της κοινής τους συνιδιοκτησίας και του μεριδίου που κατέχουν, απόφαση του δικαστηρίου με την οποία να διατάσσεται ο Εναγόμενος να τους αποδώσει μέρος των ενοικίων που έλαβε από τον Μ.Ε 1, αναλόγως του ποσοστού τους.

 

Η οποιαδήποτε αξίωση τους εδράζεται αποκλειστικά στην κοινή, επί του επίδικου καφεστιατορίου, συνιδιοκτησία τους με τον Εναγόμενο. Αυτή είναι η ιδιότητα που δικογραφικά αποδίδουν στον Εναγόμενο.

 

Το άρθρο 21 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 προνοεί ότι:

 

«Κατασκευάσματα, κτλ., επί ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες

21. Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ' αναλογία της αντίστοιχης μερίδας αυτών, σε-

(α) οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα που ανηγέρθηκε επί, ή είναι στερεά συνδεδεμένο με την ιδιοκτησία ·

(β) οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο ή φρέαρ ανοιγμένο σε αυτή.

(γ) οποιαδήποτε μόνιμη βελτίωση που επηνέχθηκε πάνω σε αυτή,

ανεξάρτητα του αν ανηγέρθηκε, προσαρτήθηκε, φυτεύτηκε, ανοίχτηκε επηνέχθηκε από συγκύριο ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.»

Στη βάση της πιο πάνω νομοθετικής διάταξης προκύπτει η αρχή ότι κάθε συνιδιοκτήτης, εξ αδιαίρετου ιδανικής μερίδας, ως είναι και η προκειμένη περίπτωση, δικαιούται να συμμετέχει στους καρπούς του κοινού πράγματος ανάλογα με το ποσοστό της συνιδιοκτησίας του. Επίσης, ως γενική αρχή συνάγεται ότι ένας συνιδιοκτήτης, ο οποίος εκμεταλλεύεται αποκλειστικά το κοινό ακίνητο και εισπράττει τα ενοίκια, υποχρεούται να λογοδοτήσει στους λοιπούς συνιδιοκτήτες.

Τα πιο πάνω δικαιώματα που έχουν οι συνιδιοκτήτες να συμμετέχουν στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου ανάλογα με το μερίδιο τους, δυνάμει του πιο πάνω άρθρου, αναγνωρίστηκαν στην υπόθεση  Κωστοπούλλου Μαρούλλα Α. και Άλλη ν. Παντελή Λοΐζου και Άλλου (2005) 1 ΑΑΔ 576.

 

Στην εν λόγω υπόθεση, οι Εφεσείουσες ήταν εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες κατά 1/8 μερίδιο εκάστη, ενός κτήματος. Ο Εφεσίβλητος 1 ήταν συνιδιοκτήτης του εν λόγω κτήματος κατά 1/2 μερίδιο. Με αγωγή τους εναντίον του Εφεσίβλητου 1, οι Εφεσείουσες ισχυρίστηκαν ότι ο πρώτος, από το 1982 εκμεταλλεύτηκε το κτήμα καλλιεργώντας το και πουλώντας νερό από διάτρηση σε αυτό χωρίς να δίδουν λογαριασμό στις Εφεσείουσες παρά την απαίτηση τους όπως πράξουν τούτο. Με την αγωγή οι Εφεσείουσες ζήτησαν διατάγματα για απόδοση λογαριασμού σχετικά ιδιαίτερα με την πώληση του νερού αλλά και γενικά και απόφαση για καταβολή σε αυτές του αναλογούντος 1/4 μεριδίου τους στα ποσά από την πώληση του νερού και γενικά, που οι ίδιες υπολόγιζαν να είναι της τάξης των £20,000, ή και απόφαση για το ποσό αυτό. Το Ανώτατο Δικαστήριο αναγνώρισε το δικαίωμα των Εφεσειουσών να αξιώνουν θεραπεία, στην βάση του μεριδίου τους επί της συνιδιοκτησίας του κτήματος, αναφέροντας ότι:

 

«Το άρθρο 21(α) ενισχύεται και από το άρθρο 22(2)(β)(γ) όσο και από το άρθρο 2. Το άρθρο 21(α) έχει λοιπόν ευθέως εφαρμογή χωρίς αναφορά σε οποιοδήποτε κανόνα του κοινοδικαίου. Και δυνάμει του άρθρου 21(α) οι Εφεσείουσες είχαν εκάστη δικαίωμα στο 1/8 της παραγωγής του κτήματος και του αντλούμενου νερού που ήταν το κατ΄αναλογία αντίστοιχο μερίδιο του εξ αδιαιρέτου μεριδίου εκάστης στην ιδιοκτησία του κτήματος, και ακόλουθο δικαίωμα σε οποιαδήποτε θεραπεία μπορούσε να ήταν κατάλληλη για αποκατάσταση του δικαιώματος τους.»

Στην εν λόγω υπόθεση η έφεση πέτυχε μερικώς ώστε να αναγνωρίζεται ότι οι Εφεσείουσες είχαν δικαίωμα στο 1/8 μερίδιο έκαστη στις καλλιέργειες και στο νερό, χωρίς το δικαίωμα αυτό να επηρεάζεται από οποιαδήποτε παρανομία στην άντληση και διάθεση του νερού, αλλά αποτυγχάνει ως προς την απόδειξη της αξίας του εν λόγω μεριδίου τους και την απόδοση λογαριασμού.

Στην υπόθεση Μαρίνα Ηροδότου κ.α. v. Μαρίας Παναγίδου, Πολιτική Έφεση Αρ. 336/2014, ημερομηνίας 13/7/2023, ECLI:CY:AD:2023:A251, η οποία είχε ως αντικείμενο την διαφορά συνιδιοκτητών για την κατοχή και χρήση μιας κατοικίας, εφόσον η Εφεσίβλητη ζήτησε από τις Εφεσείουσες να της επιτρέψουν να χρησιμοποιεί και αυτή την επίδικη κατοικία, ως συνιδιοκτήτρια, πράγμα το οποίο οι τελευταίες αρνήθηκαν, λέχθηκαν τα εξής σχετικά:

«Το πρωτόδικο Δικαστήριο επικαλέστηκε το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 29, το οποίο πραγματεύεται ως ακολούθως, στην παρ. 726, το ζήτημα της παράνομης επέμβασης σε περίπτωση συνιδιοκτησίας:

«Possession of co-owners.  Where two or more persons are concurrent owners of the same property each ordinarily has both the possession and the right to possession of the whole contemporaneously with the others.  Hence one of two co-owners cannot ordinarily maintain an action against the other for the common chattel while it is in the other's possession.»

Σε ελεύθερη μετάφραση:

«Κατοχή συνιδιοκτητών:  Όταν δύο ή περισσότερα πρόσωπα είναι ταυτόχρονοι ιδιοκτήτες του ιδίου αντικειμένου το κάθε ένα από αυτά τα πρόσωπα έχει συνήθως τόσο την κατοχή και το δικαίωμα κατοχής ολοκλήρου του αντικειμένου ταυτόχρονα με τα άλλα πρόσωπα.  Κατά συνέπεια ο ένας από τους δύο συνιδιοκτήτες δε νομιμοποιείται να εγείρει ή υποστηρίξει αγωγή εναντίον του άλλου σε σχέση με το κοινό αντικείμενο ενώ βρίσκεται στην κατοχή του άλλου.»

Ανέφερε περαιτέρω το πρωτόδικο Δικαστήριο πως η πιο πάνω παράγραφος συνοδεύεται με την ακόλουθη σημείωση:

«Harper v. Godsell (1870), L.R. 5, Q.B. 422, at p. 428, per Blackburn, J.; Littleton's Tenures, s. 323.  According to Littleton (see Littleton's Tenures, s.323), if one co-owner is dispossessed by the other he has no remedy but by self-help.»

Σε ελεύθερη μετάφραση:

«Harper v. Godsell (1870), L.R. 5, Q.B. 422, στη σελ. 428, απόφαση του Δικαστή Blackburn, Littleton's Tenures, αρ. 323.  Σύμφωνα με τον Littleton (βλ. Littleton's Tenures, αρ. 323), αν ένας συνιδιοκτήτης στερηθεί της κατοχής από τον άλλο δεν έχει θεραπεία εκτός από την αυτοβοήθεια.»

Επικαλέστηκε επίσης τις παραγράφους 1238 και 1303 των Halsbury's (πιο πάνω), Τόμος 38, όπου αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Co-owner.  On co-owner of goods may not sue another co-owner in trespass, unless the latter has ousted the former or destroyed the common property without his consent."

Σε ελεύθερη μετάφραση:

«Ένας συνιδιοκτήτης αντικειμένου δεν δύναται να εναγάγει άλλον συνιδιοκτήτη για παράνομη επέμβαση εκτός εάν ο τελευταίος έχει εκδιώξει τον πρώτο ή καταστρέψει την κοινή ιδιοκτησία χωρίς την συγκατάθεσή του.»

Είναι σαφές πως με βάση τις ανωτέρω περικοπές αντλείται το συμπέρασμα ότι δεν είναι ευχερής η έγερση αγωγής από συνιδιοκτήτη για παράνομη επέμβαση εναντίον άλλου συνιδιοκτήτη του, εκτός εάν έχει εκδιωχθεί από την περιουσία του.

Στην κρινόμενη περίπτωση, οι εφεσείουσες διέμεναν και κατείχαν μόνιμα και νόμιμα την κατοικία από το 1996 και δεν υπήρξε, ούτε καταλογίσθηκε εις βάρος τους πράξη η οποία να συνιστά είτε παράνομη είσοδο, είτε πρόκληση ζημίας στην περιουσία.

Πλην όμως παραμένει ως γεγονός αδιαμφισβήτητο ότι οι εφεσείουσες αρνούνται την παραχώρηση των δικαιωμάτων που η Εφεσίβλητη διατηρεί ως συνιδιοκτήτρια της κατοικίας και παρεμποδίζουν την κατοχή της.  Επί τούτου το πρωτόδικο Δικαστήριο επικαλέστηκε την υπόθεση Nyburg v. Handelaar (1892) L.J. Q.B., Tόμος 61, σελ. 709, όπου αναφέρθηκε στη σελ. 711 ότι:

«A joint-owner, or a tenant in common, cannot maintain the action against his co-owner unless his co-owner has done something to exclude him from the exercise of his rights in relation to the goods.»

Σε ελεύθερη μετάφραση:

«Ένας συνιδιοκτήτης ή ενοικιαστής από κοινού δεν μπορεί να εγείρει ή υποστηρίξει αγωγή εναντίον του συνιδιοκτήτη του εκτός αν ο τελευταίος έχει κάμει κάτι που τον αποκλείει από του να ασκεί τα δικαιώματα του σε σχέση με τα αντικείμενα.»

Παρόμοιο ζήτημα εξετάστηκε στην Κakoullou and another v. Kakoulli (1985) 1 CLR 355 και αποφασίστηκε πως ο συνιδιοκτήτης μπορεί να ενάγει τον άλλο συνιδιοκτήτη για παράνομη επέμβαση, αν πράγματι έχει εκδιωχθεί ή έχει αποστερηθεί της περιουσίας του.  Η εν λόγω διατύπωση είναι απόλυτα ταυτισμένη με την παρ. 1328 του συγγράμματος των Clerk & Lindsell on Torts, 14η έκδοση, παρ. 1328, απ'  όπου διαβάζουμε:

«Co-owners.  One co-owner of land can only bring an action of trespass against the other, if he has been actually ousted or dispossessed of the Land.  Each co-owner is entitled to possession of the whole land, so that if one turns the other off the land or part of it, it is a trespass.»

Στην απόφαση Bull v. Bull (1955) 1 All E.R. 253, την οποία υιοθετεί η Kakoulli (ανωτέρω) αναφέρεται:

«There is plenty of authority about the rights of legal owners in common. Each of them is entitled to the possession of the land and to the use and enjoyment of it in a proper manner. Neither can turn out the other; but if one of them should take more than his proper share the injured party can bring an action for an account. If one of them should go so far as to oust the other he is guilty of a trespass. Such being the rights of legal tenants in common, I think that the rights of equitable owners in common are the same, save only for such differences as are necessarily consequent on the interest being equitable and not legal.»

Στη βάση των ανωτέρω αρχών κρίθηκε στην Kakoulli (ανωτέρω) ότι ο εναγόμενος/εφεσείων, ο οποίος έδιωξε από την οικία τον Εφεσίβλητο και τον εμπόδιζε να κατοικεί σε αυτή, κρίθηκε επεμβασίας.

Στην ίδια απόφαση Kakoulli το Εφετείο υπογράμμισε, αφού αναφέρθηκε στην In the Case of Good Title v. Tombs, 3 Wills 118 πως ο ενάγων, εκδιωχθείς συνιδιοκτήτης, ειδικαιούτο, όπως ήταν η απαίτηση του, σε θεραπεία αποζημιώσεως αποτιμούμενη στην ενοικιαστική αξία της κατοικίας.»

Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω νομοθετικές και νομολογιακές αρχές, σε συσχετισμό με την ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσα μαρτυρία, η όλη δικογραφημένη εκδοχή των Εναγόντων, που θέλει τον αποβιώσαντα, υπό την ιδιότητα του συνιδιοκτήτη τους από το 1990, να εκμεταλλεύεται, χωρίς την γνώση και συγκατάθεση τους το επίδικο καφεστιατόριο και να εισπράττει ενοίκια, καταρρέει.

Και τούτο γιατί σύμφωνα με το Τεκμήριο 10, το οποίο κατατέθηκε από κοινού ως παραδεκτό γεγονός, ο αποβιώσαντας κατέστη συνιδιοκτήτης του επίδικου καφεστιατορίου την 26.1.1998. Επομένως, κατά το χρονικό διάστημα της 1.1.90, διάστημα το οποίο οι Ενάγοντες διατείνουν ότι ο αποβιώσαντας ήταν συνιδιοκτήτης και υπό αυτήν την ιδιότητα αξιώνουν και ανάλογη θεραπεία, ο ίδιος δεν ήταν τέτοιος και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου. Επομένως, η όλη τους δικογραφημένη εκδοχή βρίσκεται σε πλήρη σύγκρουση με την πιο πάνω αποδεκτή μαρτυρία.  

 

Με δεδομένο το πιο πάνω εύρημα του δικαστηρίου, δεν υπάρχει οποιαδήποτε άλλη δικογραφημένη εκδοχή ότι ο αποβιώσαντας, κατά το πιο πάνω χρονικό διάστημα που δεν ήταν συνιδιοκτήτης, κατέχει και εκμεταλλεύεται το επίδικο καφεστιατόριο είτε ως παράνομος επεμβασίας, είτε άλλως πως,  ώστε το δικαστήριο να δύναται να τους αποδώσει οποιαδήποτε θεραπεία. Ούτε και το γεγονός ότι ο Εναγόμενος κατέστη συνιδιοκτήτης την 26.1.98 μπορεί να περισώσει την όλη κατάσταση εφόσον δεν είναι αυτή την δικογραφημένη εκδοχή που οι Ενάγοντες προβάλλουν και αγνοώντας δικογραφικά την πραγματική εικόνα που αναδύθηκε μέσω της αποδεκτής μαρτυρίας.

 

Περαιτέρω η δικογραφημένη εκδοχή των Εναγόντων, επίσης, καταρρέει, με βάση την ίδια την μαρτυρία που οι Ενάγοντες προσκόμισαν στο δικαστήριο.

 

Και τούτο γιατί η Μ.Ε 3 ανάφερε (βλέπε σελίδα 3 των πρακτικών, ημερομηνίας 9.10.2025) ότι οι Ενάγοντες έδωσαν την συγκατάθεση τους στον αποβιώσαντα να εκμεταλλεύεται το επίδικο καφεστιατόριο. Για του λόγου το αληθές παραπέμπω σε αυτούσιο μέρος των σχετικών πρακτικών:

 

«Ε. Μπορείτε να μας πείτε το ιστορικό και πώς κατέληξε να ενοικιάζει τούτο το ακίνητο;

A.Ο θείος μου είχε κάποια θέματα υγείας απ' ό,τι ξέρω εγώ, είχε πιάσει δουλειά σαν καθηγητής σε ένα ιδιωτικό σχολείο και μετά απολύθηκε και βασικά έμεινε χωρίς δουλειά. Ο πατέρας μου και ο θείος μου είχαν όλοι τις δουλειές τους και για να τον βοηθήσουν του έδωσαν το OK να εκμεταλλεύεται το ακίνητο τζιαμέ. Βασικά ήταν η συμπαράσταση της οικογένειας προς τον ξάδελφό τους, τούτο είναι, αλλά να την δουλεύει ο ίδιος για να βγάζει τα προς το ζην του.»

           

(έμφαση δοθείσα)

 

Ως συνάγεται μέσω της πιο πάνω θέσης της Μ.Ε 3, υπάρχει ξεκάθαρη παραδοχή από μέρους της ότι οι Ενάγοντες έδωσαν την συγκατάθεση τους στον αποβιώσαντα, για χαριστικούς λόγους, να εκμεταλλεύεται ο ίδιος το επίδικο καφεστιατόριο σε χρόνο μάλιστα που ο ίδιος δεν ήταν συνιδιοκτήτης και ότι ο ίδιος δικαιωματικά έλαβε την κατοχή αυτού και δύνατο να το χρησιμοποιεί και να το εκμεταλλεύεται κατόπιν συγκατάθεσης των τότε συνιδιοκτητών. Η θέση τους αυτή δεν δικογραφείται και έρχεται και πάλι σε πλήρη σύγκρουση με το δικόγραφο που θέλει τον Εναγόμενο από το 1990 να κατέχει και να ενοικιάζει το επίδικο καφεστιατόριο χωρίς την γνώση και συγκατάθεση των Εναγόντων.

 

Με δεδομένη τη θέση αυτή, ούτε και δικογραφικά προβάλλεται η θέση κατά πόσο και με ποιο τρόπο ήρθη (αν πράγματι ήρθη) από τους Ενάγοντες η οποιαδήποτε συγκατάθεση τους ώστε να συνεχίσει να το εκμεταλλεύεται ο αποβιώσαντας ή γενικά την οποιαδήποτε αντίρρηση τους ώστε να μην το εκμεταλλεύεται ο ίδιος ή να το εκμεταλλεύεται μέσω τρίτου ενοικιάζοντας το. Εν προκειμένω, ελλείπει οποιαδήποτε σχετική δικογραφική θέση των Εναγόντων σε σχέση με το πιο πάνω γεγονός. Συνάγεται επομένως, μέσα από την πιο πάνω θέση της Μ.Ε 3, ότι οι ίδιοι είχαν γνώση για την ολοκλήρωση του καφεστιατορίου (προφανώς για να δώσουν την συγκατάθεση τους να το εκμεταλλεύεται εξυπακούεται ότι ήταν και γνώστες για την ολοκλήρωση του).

 

Συνεπακόλουθα, η παρούσα αγωγή δεν μπορεί να επιτύχει για μόνον αποκλειστικά τους πιο πάνω λόγους.  

 

Ανεξαρτήτως της πιο πάνω κατάληξης του δικαστηρίου ότι η παρούσα αγωγή υπόκειται σε απόρριψη εφόσον η όλη εκδοχή των Εναγόντων καταρρέει από την στιγμή που ο Εναγόμενος από το 1990 δεν ήταν συνιδιοκτήτης και ότι έλαβε την συγκατάθεση από τους Ενάγοντες να το εκμεταλλεύεται σε χρόνο που δεν ήταν τέτοιος, γεγονός το οποίο έρχεται σε πλήρη σύγκρουση με την δικογραφημένη εκδοχή τους, θα εξετάσω παρεμφερώς, στην περίπτωση που ήθελε κριθεί λανθασμένη η πιο πάνω κρίση μου, την οποιαδήποτε αξίωση τους που αφορά την χρονική περίοδο μετά την 26.1.1998, περίοδος κατά την οποία ο Εναγόμενος κατέστη πράγματι συνιδιοκτήτης.

 

Επί του προκειμένου, αποτελεί θέση του Μ.Υ 1 ότι ο ίδιος προχώρησε στην ενοικίαση του επίδικου καφεστιατορίου στη βάση της μεταξύ των μερών συμφωνίας (Τεκμήριο 15), έχοντας μάλιστα την συγκατάθεση των Εναγόντων ώστε να προχωρήσει με την εν λόγω ενοικίαση. Και τούτο γιατί την 9.5.85 οι τότε συνιδιοκτήτες συμφώνησαν εγγράφως και  καθόρισαν το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Συμφωνήθηκε, επίσης, δυνάμει της εν λόγω έγγραφης συμφωνίας, όπως ο Εναγόμενος προχωρήσει στην κατασκευή και ολοκλήρωση του εσωτερικού ισογείου του επίδικου καφεστιατορίου και του εξωτερικού του χώρου με αποκλειστικά δικά του έξοδα, πράγμα το οποίο έπραξε, και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες θα αναλάμβαναν το χρέος που θα τους αναλογούσε ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Οι Ενάγοντες όμως αρνήθηκαν να του καταβάλουν τα συμφωνηθέντα έξοδα που τους αναλογούσαν.   Τότε συμφωνήθηκε ότι οι Ενάγοντες θα προχωρούσαν στην κατασκευή και ή ολοκλήρωση του επίδικου καταστήματος στο κάτω μέρος – υπόγειο παραλιακό χώρο και της αυλής του, όπου θα τον διαχειρίζονταν οι ίδιοι ενώ ο αποβιώσαντας θα διαχειριζόταν το ισόγειο χώρο και την αυλή. Σκοπός τους ήταν να εισπράξουν από τη διαχείριση του εν λόγω χώρου έκαστος τα λεφτά που θα κατέβαλλαν για την ολοκλήρωση των πιο πάνω χώρων.  Οι Ενάγοντες όμως δεν προχώρησαν σε καμία εργασία για την ολοκλήρωση του υπογείου και του παραλιακού χώρου.  Δήλωσαν δε και επέτρεψαν  στον αποβιώσαντα να λαμβάνει τα ενοίκια σε περίπτωση που  θα ενοικίαζε το καφεστιατόριο με σκοπό την εξόφληση των χρημάτων που κατέβαλε για την ολοκλήρωση του.  Στη συνέχεια με την έγκριση και συγκατάθεση των Εναγόντων, ο τελευταίος προχώρησε στην ενοικίαση του.

 

Επί του ίδιου ζητήματος, η Μ.Ε.3 ισχυρίστηκε ότι ο αποβιώσαντας χωρίς τη γνώση και συγκατάθεση των Εναγόντων προχώρησε στην ενοικίαση σε τρίτα πρόσωπα του επίδικου καφεστιατορίου.  Στο επίδικο καφεστιατόριο υπήρχαν ορισμένες εργασίες που δεν είχαν γίνει από την εταιρεία Pieris και η συμφωνία που είχε γίνει από τους τότε συνιδιοκτήτες ήταν ότι σε περίπτωση που θα γινόταν δανειοδότηση για την εκτέλεση των εργασιών που δεν είχαν γίνει, τότε οι συνιδιοκτήτες θα ευθύνονται για το δάνειο σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους.   Ουδεμία συμφωνία έγινε μεταξύ των Εναγόντων και του αποβιώσαντα, ούτως ώστε ο τελευταίος να εισπράττει τα ενοίκια του επίδικου καφεστιατορίου επ’ αόριστο για τα έξοδα που κατ’ ισχυρισμό έκανε για την εκτέλεση εργασιών στο επίδικο καφεστιατόριο.  Ο Εναγόμενος εξακολουθεί να τους οφείλει ενοίκια από την 1.4.92 μέχρι και σήμερα.  Επανειλημμένως έχουν ζητήσει από τον Εναγόμενο να τους καταβάλει το αναλογούν μερίδιο τους πλην όμως αυτός αρνήθηκε να το πράξει.  Προσκόμισε σχετική επιστολή που απέστειλαν οι δικηγόροι του Μ.Ε.1 προς τους Ενάγοντες (Τεκμήριο 11). 

 

Ο Μ.Ε.4 επανέλαβε, σε σύμπλευση με την Μ.Ε 3, ότι ο Εναγόμενος παράνομα ενοικίαζε το επίδικο καφεστιατόριο, χωρίς οι ίδιοι να έχουν γνώση αλλά και να δώσουν την συγκατάθεση τους. 

 

Ως προκύπτει η βασική θέση των Εναγόντων, ως αυτή προωθήθηκε μέσω της Μ.Ε 3 και 4, αντιστοίχως, και αυτή οφείλουν να αποδείξουν είναι ότι ο αποβιώσαντας χωρίς τη γνώση και συγκατάθεση τους προχώρησε στην ενοικίαση του καφεστιατορίου.

 

Δεν αποδέχομαι τη θέση τους αυτή εφόσον καταρρίπτεται μέσα από τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατατεθειμένα τεκμήρια.  Στην ίδια βάση αποδέχομαι την εκδοχή του Μ.Υ. 1 ότι μεταξύ των μερών υπήρχε σχετική συμφωνία (μετά που οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό χρημάτων στον Εναγόμενο για τα έξοδα που κατάβαλε για την ολοκλήρωση της καφετέριας), ότι οι Ενάγοντες θα διαχειρίζονταν τον υπόγειο χώρο του επίδικου καφεστιατορίου και ο αποβιώσαντας τον ισόγειο του χώρο και ότι θα εισέπραττε ο κάθε ένας τα ενοίκια από την χρήση αυτών με σκοπό να εξοφλήσουν τα έξοδα που είχαν προβεί. Αυτό καταδεικνύει, και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα μου, ότι και γνώση είχαν οι Ενάγοντες αλλά και την συγκατάθεση τους έδωσαν για την ενοικίαση από τον αποβιώσαντα του επίδικου καφεστιατορίου.

 

Καταρχάς, σύμφωνα με το Τεκμήριο 2, το οποίο αποτελεί το ενοικιαστήριο έγγραφο που καταρτίστηκε μεταξύ του Εναγομένου και Μ.Ε.1, ως «μίσθιο» καθορίστηκε το επίδικο καφεστιατόριο που περιλαμβάνει μόνο «το υποστατικό του ισογείου».  Δηλαδή ο Εναγόμενος ενοικίασε μόνο τον ισόγειο χώρο και όχι τον υπόγειο χώρο αυτού.  Το γεγονός αυτό, εν μέρει και σε συνάρτηση και με τις κατωτέρω αναφορές του δικαστηρίου, επιβεβαιώνει την εκδοχή του Μ.Ε.1, ότι δηλαδή η μεταξύ των μερών συμφωνία ήταν όπως ο αποβιώσαντας διαχειρίζεται τον ισόγειο και τον εξωτερικό χώρο ενώ οι Ενάγοντες τον υπόγειο. Θα ήταν ασφαλώς προς όφελος του αποβιώσαντα, και η λογική αυτό επιτάσσει, ότι αν δεν υπήρχε η πιο συμφωνία, ο τελευταίος να ενοικίαζε ολόκληρο το επίδικο καφεστιατόριο, δηλαδή και το υπόγειο, και να εισέπραττε μεγαλύτερο ενοίκιο από ότι εισπράττει σήμερα. Κάτι τέτοιο όμως δεν έπραξε.  Η Μ.Ε.3 ισχυρίζεται ότι ο Μ.Ε.1 ενοικιάζει και τον υπόγειο χώρο.  Θέση την οποία δεν αποδέχομαι, η οποία, πέραν του γεγονότος ότι έρχεται σε αντίθεση με το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, διαψεύστηκε ρητώς από τον Μ.Ε. 1, τον οποίο η πλευρά των Εναγόντων κάλεσε στο Δικαστήριο, και του οποίου την θέση αποδέχομαι. 

 

Επιπρόσθετα, σύμφωνα με την δικογραφημένη εκδοχή των Εναγόντων, αρχικά ο Εναγόμενος ενοικίαζε από την 1.1.90 μέχρι 1.2.92 την ενοικίαση του καφεστιατορίου σε κάποιον Ξένιο Γεωργίου και στη συνέχεια από την 1.4.92 μέχρι και σήμερα στον Μ.Ε.1. Ως προκύπτει όμως από την ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσα μαρτυρία όταν ο Μ.Ε 1, σύμφωνα πάντοτε με την εκδοχή των Εναγόντων, ενοικίασε για πρώτη φορά το επίδικο καφεστιατόριο  δεν υπήρξε οποιαδήποτε διαμαρτυρία ή και αντίδραση από πλευράς Εναγόντων για την ενοικίαση του. Και όχι μόνο αυτό εφόσον, ως αναφέρθηκε, η Μ.Ε 3 ανάφερε ότι οι ίδιοι οι Ενάγοντες έδωσαν την συγκατάθεση τους στον Εναγόμενο να το εκμεταλλεύεται από προηγουμένως, χωρίς καν να είναι συνιδιοκτήτης τους. Ούτε και προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία ότι οι Ενάγοντες ήραν την δοθείσα συγκατάθεση τους.  Η πρώτη φορά που οι Ενάγοντες διαμαρτυρήθηκαν, ως προκύπτει από την ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσα μαρτυρία, και τούτο αποτελεί τελικό εύρημα μου, ήταν κατά το χρονικό σημείο που ο τότε δικηγόρος του Μ.Ε. 1 απέστειλε επιστολή, ημερομηνίας 21.5.97 (Τεκμήριο 11), στους Ενάγοντες, με την οποία τους ενημέρωνε να σταματήσουν να τον παρενοχλούν, απαιτώντας από αυτόν να τους καταβάλλει το μισό ενοίκιο. Αποτελεί άξιον απορίας, για ποιό λόγο οι Ενάγοντες, ενώ γνώριζαν από το 1990 περί της ενοικίασης του επίδικου καφεστιατορίου, αντέδρασαν μετά την παρέλευση 7 χρόνων, είναι ένα ερώτημα το οποίο έχει παραμείνει αναπάντητο. Και μάλιστα το πλέον παράδοξο είναι το γεγονός ότι οι Ενάγοντες δεν έστειλαν επιστολή στον ίδιο τον αποβιώσαντα, ο οποίος σύμφωνα πάντοτε με τους δικούς τους ισχυρισμούς, παραβίασε τα συνιδιοκτησιακά τους δικαιώματα (έστω και αν κατά τον επίδικο χρόνο δεν ήταν συνιδιοκτήτης) ή να του αποστείλουν οποιαδήποτε επιστολή καλώντας τον να άρει την παράνομη επέμβαση και να λάβουν δικαστικά μέτρα. Τίποτα όμως οι Ενάγοντες δεν έπραξαν από τα πιο πάνω. Αντίθετα, άφησαν και αποδέχθησαν την υπάρχουσα κατάσταση ως έχει και αποφάσισαν να λάβουν δικαστικά μέτρα 24 χρόνια μετά (από το 1990 μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αγωγής) όταν οι δύο από τους τρεις αρχικά συνιδιοκτήτες δεν βρίσκονταν εν ζωή. Οι Ενάγοντες αντί να συνεννοηθούν με τον Εναγόμενο και αναλάβουν τις υποχρεώσεις τους βάσει των πιο πάνω συμφωνηθέντων, στράφηκαν προς τον Μ.Ε 1 ζητώντας το 50% του ενοικίου. 

 

Ως προκύπτει από την ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσα μαρτυρία οι Ενάγοντες γνώριζαν διαχρονικά ότι ο αποβιώσαντας ενοικίαζε το καφεστιατόριο και εισέπραττε τα ενοίκια. Παρά τη γνώση αυτή, ουδέποτε, για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν αξίωσαν οποιοδήποτε μέρος των ενοικίων, δεν ζήτησαν να συμμετάσχουν στη διαχείριση του καφεστιατορίου και ούτε προσφέρθηκαν να συνεισφέρουν στις δαπάνες για την ολοκλήρωση του, δίδοντας με την στάση τους αυτή την σιωπηρή συγκατάθεση τους (Ιωαννίδης Χρίστος Π. v Kαραβιώτη κ.α (1999) 1 Α.Α.Δ 1160).

 

Περαιτέρω, στην επιστολή ημερομηνίας 12.5.97 (Τεκμήριο 32) που οι Ενάγοντες απέστειλαν, μέσω των τότε συνηγόρων τους, εις απάντηση της επιστολής  ημερομηνίας 29.4.97 που τους απέστειλε η τότε συνιδιοκτήτρια Μακεδονία Γαβριηλίδη (μητέρα του αποβιώσαντα) (η εν λόγω επιστολή δεν τέθηκε ενώπιον του δικαστηρίου) αρνούνται ότι ανέθεσαν στην Μακεδονία και στον αποβιώσαντα να αποπερατώσουν το επίδικο καφεστιατόριο και αρνούνται την οποιαδήποτε ευθύνη για τα έξοδα που πιθανόν να έχουν ξοδέψει για την ολοκλήρωση του.  Τους καλούσαν δε να σταματήσουν στις μονομερώς δαπάνες και επενδύσεις που οι ίδιοι πράττουν και εκφράζουν την απορία ποιος έχει διορίσει τον αποβιώσαντα διαχειριστή του καφεστιατορίου, επιφυλάττοντας τα δικαιώματα τους για οποιαδήποτε παράνομη επέμβαση τόσο της ιδίας όσο και του αποβιώσαντα για την χωρίς συγκατάθεση τους για την ενοικίαση σε τρίτα πρόσωπα του καφεστιατορίου. Ως συνάγεται, περαιτέρω, μέσω της πιο πάνω επιστολής οι Ενάγοντες δεν προέβησαν σε οποιαδήποτε μέτρα ώστε να άρουν την οποιαδήποτε κατ’ισχυρισμό τους παρανομία ή παραβίαση των δικαιωμάτων τους. Ούτε και αναφέρονται αλλά και αξιώνουν οποιοδήποτε δήθεν δικαίωμα  τους να λάβουν ενοίκια από τον Εναγόμενο. Προφανώς, λόγω του ότι γνώριζαν οι ίδιοι ότι ο Εναγόμενος με δικά του έξοδα ολοκλήρωσε το επίδικο καφεστιατόριο.

 

Ο ίδιος ο αποβιώσαντας, εις απάντηση της πιο πάνω επιστολής, τους απέστειλε σχετική επιστολή, ημερομηνίας 15.5.97 (Τεκμήριο 33), όπου, μεταξύ άλλων, τους υπενθύμιζε ότι για την ολοκλήρωση μέρους του επίδικου καφεστιατορίου είχαν ξοδευτεί χρήματα από τον ίδιο, και πέρα αυτού ο ίδιος  εκτελούσε και προσωπική εργασία στις εργασίες ολοκλήρωσης του καφεστιατορίου που θα έπρεπε να αποζημιωθεί  για αυτές. Τους κάλεσε δε να ανταποκριθούν  και να πουν τι μέλλει γενέσθαι με το θέμα της περιουσίας ή του επίδικου καφεστιατορίου. Οι Ενάγοντες ουδεμία απάντηση έδωσαν επί της πιο πάνω πρότασης του Εναγομένου, χωρίς να παραθέσουν ενώπιον του δικαστηρίου την παραμικρή εξήγηση. Ούτε και προέβησαν σε οποιαδήποτε ενέργεια είτε νομική είτε άλλη προς διαφύλαξη των συμφερόντων τους είτε προς είσπραξη των ενοικίων είτε να προβούν σε άλλα μέτρα. Και πάλι ο λόγος ήταν προφανής, ως συνάγεται από τα ενώπιον του δικαστηρίου στοιχεία και αποδεχόμενος την μαρτυρία του Μ.Υ. 1. Γνώριζαν ότι ο Εναγόμενος κατάβαλε έξοδα για την ολοκλήρωση του και οι ίδιοι δεν ήθελαν να αναλάβουν το οποιοδήποτε κόστος τους αναλογούσε.  Η επόμενη τους ενέργεια ήταν όταν και απέστειλαν στις 14.11.11, δηλαδή 14 πλέον χρόνια μετά, επιστολή και πάλι στον Μ.Ε. 1 (Τεκμήριο 13) ζητώντας από αυτόν να τους καταβάλλεται το 50% του ενοικίου.  Ουδεμία απάντηση έδωσαν οι Μ.Ε.3 και 4 για ποιό λόγο παρέλειψαν εδώ και 24 χρόνια να λάβουν οποιαδήποτε μέτρα. Θεωρώ ότι κάτω υπό τις περιστάσεις αυτές οι Ενάγοντες και γνώση είχαν αλλά και την ρητή και σιωπηρή συγκατάθεση τους έδωσαν, με δεδομένο ότι δεν έλαβαν οποιαδήποτε μέτρα, παρά μόνο με την καταχώρηση της παρούσας αγωγής, ώστε ο Εναγόμενος να ενοικιάζει το επίδικο καφεστιατόριο και να εισπράττει τα σχετικά ενοίκια για κάλυψη των εξόδων που προέβη. 

 

Ακόμη ένα γεγονός που συνηγορεί στο ότι οι Ενάγοντες είχαν γνώση αλλά και έδωσαν την συγκατάθεση τους στον Εναγόμενο να ενοικιάζει το επίδικο υποστατικό, αποτελεί και το ότι ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκε το δικόγραφο της Απάντησης στην Υπεράσπιση και της Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση στα πλαίσια της αγωγής υπ΄αριθμόν 7776/95. Στην εν λόγω αγωγή, Ενάγοντες ήταν όλοι οι τότε συνιδιοκτήτες του επίδικου καφεστιατορίου, συμπεριλαμβανομένης και της Μακεδονίας, μητέρας του αποβιώσαντα, με Εναγομένους την εταιρεία Pieris και κάποιο τρίτο πρόσωπο.   Στην παράγραφο 9 αυτής, αναγράφεται ρητά ότι ο αποβιώσαντας κατά καιρούς είχε ενοικιάσει το καφεστιατόριο. Ως συνάγεται από το περιεχόμενο του δικογράφου οι Ενάγοντες είχαν γνώση περί της ενοικίασης του επίδικου καφεστιατορίου χωρίς και πάλι την από μέρους τους οποιαδήποτε αντίδραση. Καμία και πάλι πειστική απάντηση δεν έδωσαν οι Μ.Ε.3 και 4 στο δικαστήριο επί του ζητήματος αυτού.

 

Ακόμη ένα βαρυσήμαντο στοιχείο που επιβεβαιώνει την μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου αποτελεί και το περιεχόμενο της επιστολής, ημερομηνίας 27.8.1987 (Τεκμήριο 20), που οι τότε συνιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων και των Εναγόντων, απέστειλαν προς τον Έπαρχο Λεμεσού. Στην εν λόγω επιστολή, οι τότε συνιδιοκτήτες ζήτησαν να τους παραχωρηθεί μια λωρίδα χαλίτικης γης μπροστά από την ιδιοκτησία τους αναφέροντας όπως «τον ενοικιάσετε εις εμάς και/ή τον Ανδρέα Γαβριηλίδη (ιδιοκτήτη  του κέντρου  GOLDEN BEACH CAFÉ).»  Στη βάση της εν λόγω επιστολής οι ίδιοι αφενός αναγνωρίζουν ως ιδιοκτήτη του επίδικου καφεστιατορίου τον ίδιο τον αποβιώσαντα. Σε αντίθεση με το τί ισχυρίζονται οι Μ.Ε. 3 και 4 εν προκειμένω, οι οποίοι προσπάθησαν ανεπιτυχώς να δώσουν στην αγωγή τους μια πλασματική εικόνα  των γεγονότων, εδώ οι τότε συνιδιοκτήτες αποδέχονται τον αποβιώσαντα ως «ιδιοκτήτη του κέντρου» και όχι ως καταπατητή ή παράνομο επεμβασία ή κάποιο που μπήκε χωρίς την άδεια και συγκατάθεση τους και τους απέκλεισε από τα συνιδιοκτησιακά τους δικαιώματα.

 

Δεν μπορώ επίσης να παραβλέψω και το περιεχόμενο της τελεσίδικης απόφασης που εκδόθηκε στα πλαίσια της αγωγής 4418/05 (Τεκμήριο 22), για την οποία έγινε αναφορά ανωτέρω. Μεταξύ των Εναγομένων ήταν και ο ίδιος ο εδώ αποβιώσαντας, ο οποίος καταχώρισε ξεχωριστό δικόγραφο από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Στην σελίδα 4 της απόφασης, το δικαστήριο καταγράφει τους ισχυρισμούς του εδώ αποβιώσαντα στο δικό του δικόγραφο, ότι δηλαδή «ο ίδιος χρησιμοποιεί το κατάστημα λειτουργώντας εκεί καφετέρια κατόπιν διευθέτησης μεταξύ των Εναγομένων και έχει προβεί σε έξοδα για τη συμπλήρωση του». Στην ίδια δε απόφαση, στη σελίδα 20, καταγράφεται ότι ο εδώ αποβιώσαντας, ανάφερε κατά τη μαρτυρία του ότι  ενοικίαζε το επίδικο καφεστιατόριο κατά τον επίδικο χρόνο που έδιδε μαρτυρία.  Ήταν επομένως εις γνώση και πάλι των Εναγόντων ότι ο ίδιος διαχειριζόταν αλλά και ότι στη συνέχεια το ενοικίαζε, χωρίς και πάλι την από μέρους τους οποιαδήποτε αντίδραση, δίδοντας με αυτό τον τρόπο είτε τη ρητή είτε τη σιωπηρή συγκατάθεση τους για την ενοικίαση του επίδικου καφεστιατορίου. 

 

Οι Ενάγοντες, λαμβάνοντας υπόψιν όλα τα πιο πάνω, προσπάθησαν ανεπιτυχώς να πείσουν το δικαστήριο ότι ο αποβιώσαντας εκμεταλλεύτηκε μια κοινή περιουσία χωρίς να πάρει την άδεια των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και στέρησε από αυτούς εισοδήματα που δικαιούνταν. 

 

Από την στιγμή που ο αποβιώσαντας  κατείχε το ισόγειο κατάστημα νομίμως και το λειτουργούσε ως Καφεστιατόριο με όλες τις κρατικές άδεις και αφού  είχε επωμιστεί όλα τα έξοδα κατασκευής και λειτουργίας, και κατόπιν συμφωνίας των μερών όπως ο ίδιος είχε το δικαίωμα να το εκμεταλλεύεται και οποιαδήποτε ενοίκια εισπράττει να κρατούνται από τον ίδιο ώστε να εξοφλήσει τα έξοδα που κατέβαλε για την ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου, ως αποτελεί τελικό εύρημα του δικαστηρίου,  τότε είχε το κάθε δικαίωμα να το ενοικιάσει στον Μ.Ε. 1 και να κατακρατεί αυτά.  

 

Στην βάση όλων των πιο πάνω, οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων ότι δεν είχαν γνώση και ότι δεν έδωσαν την συγκατάθεση τους ώστε ο αποβιώσαντας να ενοικιάσει το επίδικο καφεστιατόριο στον Μ.Ε. 1 και να εισπράττει ο ίδιος αποκλειστικά τα εισπραχθέντα ενοίκια.

 

Παρά την πιο πάνω κατάληξη του δικαστηρίου, για σκοπούς πληρότητας και μόνο, αναφέρω πως ο Μ.Υ. 1 προβάλλει ότι, πέραν της συμφωνίας που έγινε μεταξύ του ιδίου και των συνιδιοκτητών για την διαχείριση του 50% του επίδικου καφεστιατορίου, ο αποβιώσαντας είχε το δικαίωμα να το διαχειρίζεται αλλά και να το ενοικιάζει και στη βάση στη βάση 2 γραπτών συμφωνιών, ημερομηνίας 23.6.1984 (Τεκμήριο 14) και ημερομηνίας 9.5.85 (Τεκμήριο 15), αντιστοίχως.  

 

Ειδικότερα, προβάλλει δε τη θέση ότι δυνάμει της συμφωνίας του Τεκμηρίου 15 συμφωνήθηκε όπως ο αποβιώσαντας προχωρήσει στην ολοκλήρωση του επίδικου υποστατικού (ισόγειο και εξωτερικό χώρο) με δικά του έξοδα και οι Ενάγοντες θα αναλάμβαναν το χρέος που θα τους αναλογούσε με βάση το ποσοστό του ιδιοκτησιακού τους μεριδίου.  

 

Δεν αποδέχομαι τη θέση του αυτή.

 

Το Τεκμήριο 14 προνοεί ότι:

 

“Οι υποφαινόμενοι Μακεδονία Γαβριηλίδου εκ Λεμεσού, Ανδρέας Καννάβα και Νίκος Καννάβα εκ Λεμεσού, δια του παρόντος μας δηλούμεν και αναλαμβάνομεν την υποχρέωσιν όπως και εφ όσων συμπληρωθή η ανοικοδόμησις του ισόγειου και υπόγειου χώρου της καφετήριας και/ή εστιατορίου εις το συγκρότημα διαμερισμάτων γνωστόν  ως «ΚΟΛΤΕΝ ΠΗΤΣ»  και το οποίον  καλύπτεται  υπό του αριθμού εγγραφής 8686, Αρ. Τεμαχίου 97/4/1, θ/σχέδιον 54/45 ευρισκόμενου εις Άγιο Τύχωνα Λεμεσού, διαθέσωμεν εις τον Ανδρέα Δ. Γαβριηλίδη εκ Λεμεσού τουλάχιστον τα 50 (πενήντα)της εκατώ της αποπερατωμένης καφετήριας και/ή εστιατορίου προς ενοικίασιν παρά τούτου, Ανδρέα Δ.  Γαβριηλίδη, εις την τρέχουσα λογικήν τιμήν. 

 

          Λεμεσός τη 23^η Ιουνίου, 1984»

 

 

Ανατρέχοντας στο δικόγραφο του Εναγομένου, η εν λόγω συμφωνία δεν δικογραφείται και επομένως δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο.  Η μόνη συμφωνία που  δικογραφείται είναι αυτή του Τεκμηρίου 15. Έχει νομολογηθεί ότι το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιον του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δεν συνάδει με αυτά. Δεν μπορεί να επεκτείνεται στην επίλυση θεμάτων που δεν περιλαμβάνονται στις έγγραφες προτάσεις (Καθητζιώτης v. Μέλιος & Παφίτης Λτδ (1997) 1(Α) Α.Α.Δ. 252, Εταιρεία Bulk Oil AG v. Α.Η.Κ. κ.α. (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1277, Παπαδόπουλος κ.α. v. Cyp-Cana Alarms Ltd (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 704, Βαριάνου v. Βορκά (2010) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1541 και Federal Bank of Libanon (SAL) v. Σιακόλα (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1422).

 

To γεγονός ότι το Τεκμήριο 14 δεν δικογραφείται, επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι ο Εναγόμενος προέβη σε αίτηση τροποποίησης του δικογράφου του, όπου, μεταξύ άλλων, προσπάθησε να εισάξει στο δικόγραφο του την εν λόγω συμφωνία, αίτηση η οποία και απορρίφθηκε από το Δικαστήριο (υπό άλλη σύνθεση).

 

Προχωρώ στην συμφωνία Τεκμήριο 15 την οποία και επικαλείται ο Μ.Υ. 1. Αποτελεί θέση του ότι συμφωνήθηκε στη βάση αυτής, μεταξύ των συνιδιοκτητών, όπως ο Εναγόμενος προχωρήσει στην ολοκλήρωση του καφεστιατορίου και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αναλάβουν το χρέος που τους αναλογούσε με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. 

 

Το εν λόγω τεκμήριο προνοεί ότι:

 

«Οι υποφαινόμενοι Μακεδονία Σταύρου Γαβριηλίδου εκ Λεμεσού, Ανδρέας Γ. Καννάβας εκ Λεμεσού και Νίκος Γ. Καννάβας εκ Λεμεσού εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες της ακινήτου περιουσίας γνωστής ως «Γκόλτεν Μπητς», δια του παρόντος  μας δηλούμεν ότι:

 

1.Eις περίπτωση  δανείου/χρηματοδοτήσεως δια σκοπόν αποπερατώσεως της Κεφετηρίας και/ή εστιατορίου εις το συγκρότημα διαμερισμάτων γνωστόν ως «Γκόλτεν Μπητς» και το οποίον καλύπτεται  υπό του αριθμού εγγραφής 8686, Αριθμός Τεμαχίου 94/4/1/1, θ/σχέδιον 54/45 ευρισκόμενου εις Άγιον Τύχωνα Λεμεσού, το δάνειον/χρηματοδότηση θα υπολογίζεται και οι υποφαινόμενοι θα ευθύνονται εις την ακόλουθον αναλογίαν: Μακεδονία Σταύρου Γαβριηλίδου 50% (πενήντα τα εκατό), Ανδρέας Γ. Καννάβας 25% (είκοσι-πέντε τα εκατό), και Νίκος Γ. Καννάβας 25% (είκοσι-πέντε τα εκατό).

 

2.         Οι υποφαινόμενοι αναλαμβάνουν την ηθική και νομική υποχρέωση να πληρώνουν τα χρέη της αποπερατώσεως της Καφετήριας εις την πιο πάνω αναφερόμενη αναλογίαν.

 

3.         Τα συμφωνηθέντα που αναφέρονται  στας παραγράφους 1 και 2 θα ισχύουν δια, και θα δεσμεύουν, όλους τους δικαιούχους.

 

Εγένετο και υπεγράφη κατά την 9ην ημέραν του Μαΐου 1985 εις Λεμεσόν.»

 

Μελετώντας το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 15 αυτό που διαπιστώνεται εν πρώτοις είναι ότι αφενός ο αποβιώσαντας δεν αποτελεί μέρος της εν λόγω συμφωνίας, αφετέρου σε αυτή δεν περιλαμβάνεται οποιαδήποτε ανάληψη υποχρέωσης από τους τότε ιδιοκτήτες προς τον αποβιώσαντα εφόσον καμία αναφορά στο όνομα του τελευταίου γίνεται στην εν λόγω συμφωνία.  Επομένως δεν αποδέχομαι τη θέση του Μ.Υ. 1 επί του προκειμένου.

 

Ενόψει όλων των πιο πάνω, οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, ότι η εκδοχή τους είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Αντίθετα, αναφέρω εκ του περισσού, ότι ο Εναγόμενος απέδειξε με τη μαρτυρία του, αν και δεν έχει ο ίδιος το βάρος απόδειξης, ότι η δική του εκδοχή γεγονότων είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Στη βάση των τελικών ευρημάτων του δικαστηρίου και γνώση οι Ενάγοντες περί ενοικίασης του επίδικου καφεστιατορίου είχαν και ταυτόχρονα έδωσαν και την συγκατάθεση τους, είτε ρητή είτε σιωπηρή, ώστε ο αποβιώσαντας να προχωρήσει στην ενοικίαση του, να εισπράττει ο ίδιος τα σχετικά ενοίκια, μέχρι την κάλυψη των εξόδων που κατέβαλε για ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου, αποδεχόμενοι το γεγονός αυτό.

 

Συνεπώς ενόψει του ότι οι Ενάγοντες, για τους πιο πάνω λόγους, απέτυχαν να αποδείξουν την υπόθεση τους η τύχη της παρούσας αγωγής έχει σφραγιστεί, που δεν είναι άλλη από την απόρριψη της.

 

 

Ύψος εισπραχθέντων ενοικίων από τον Εναγόμενο

 

Παρά την πιο πάνω μόλις εκφρασθείσα κρίση, ότι δηλαδή οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν την υπόθεση τους, εντούτοις προχωρώ για σκοπούς πληρότητας, στην περίπτωση που αυτή ήθελε κριθεί λανθασμένη, να εξετάσω τις θεραπείες τις οποίες αξιώνουν.

 

Αναφέρω εξ αρχής ότι ακόμη και αν κατέληγα σε εύρημα ότι πράγματι ο αποβιώσαντας, χωρίς την γνώση και συγκατάθεση τους, εκμεταλλευόταν το επίδικο καφεστιατόριο, εντούτοις θα απέρριπτα και πάλι την αγωγή εφόσον οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν ποιο είναι το ποσό που ο Εναγόμενος οφείλει να τους καταβάλει.

 

Και εξηγώ.

 

Οι Ενάγοντες, με βάση το δικόγραφο τους, αξιώνουν από τον Εναγόμενο α) το ποσό των €150.301, ποσό που τους αναλογεί από την ενοικίαση του επίδικου καφεστιατορίου για την περίοδο από 1.1.90 μέχρι 1.11.2014 και β) τα ενοίκια που εισέπραξε ο Εναγόμενος από 1.12.2014 μέχρι και σήμερα.

 

Με βάση την τελική του αγόρευση ο συνήγορος των Εναγόντων το περιόρισε στο συνολικό ποσό των €205.079 και για τις δύο πιο πάνω χρονικές περιόδους. Διευκρινίστηκε επίσης ότι οι Ενάγοντες δεν αξιώνουν την απόδοση οποιωνδήποτε ενοικίων για την περίοδο από 1.1.90 μέχρι 1.2.92, όταν το επίδικο καφεστιατόριο ενοικιάζετο, σύμφωνα πάντοτε με τους ισχυρισμούς τους, σε κάποιο Ξένιο Γεωργίου. Υπενθυμίζω, επίσης, ότι ο Εναγόμενος δεν ήταν συνιδιοκτήτης για την περίοδο 2.2.92 μέχρι 26.1.98 ώστε να δύνανται οι Ενάγοντες να αξιώνουν οποιαδήποτε εισπραχθέντα ενοίκια.

 

Ως έχει αναφερθεί, σε σχέση με το εν λόγω επίδικο ζήτημα, αποτελεί κοινό τόπο των μερών ότι ο Εναγόμενος ενοικίαζε από την 1.4.92 μέχρι και σήμερα στον Μ.Ε.1 το επίδικο καφεστιατόριο, εισπράττοντας σχετικά ενοίκια. Το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο κατατέθηκε ως Τεκμήριο 2. Αποτελεί επίσης κοινό τόπο των μερών ότι ο Εναγόμενος ουδέποτε έδωσε οποιοδήποτε ποσό στους Ενάγοντες.

 

Σχετική επί του ζητήματος αυτού ήταν η μαρτυρία των Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2 αντιστοίχως.  Ο Μ.Ε.1 υιοθέτησε γραπτή δήλωση του (Τεκμήριο 1).  Ανέφερε ότι η ενοικίαση του επίδικου καφεστιατορίου είναι συνεχόμενη, δηλαδή από την 1.4.92 μέχρι και σήμερα. Ουδέποτε έχει καθυστερήσει να καταβάλει το συμφωνημένο ενοίκιο.  Επιβεβαίωσε το γεγονός ότι μέχρι και σήμερα κατέβαλε στον Εναγόμενο συνολικά το ποσό των €584.409,00 ως καταβληθέντα ενοίκια. Στην γραπτή του δήλωση διαχώρισε το ύψος του ενοικίου καθώς και για ποια χρονική περίοδο αυτό αφορούσε. 

 

Ο Μ.Ε.2, λογιστής του Μ.Ε.1, επιβεβαίωσε το γεγονός ότι τα ενοίκια σε σχέση με το επίδικο καφεστιατόριο καταβάλλονταν στον Εναγόμενο, όχι από τον Μ.Ε.1, αλλά από την εταιρεία Μ.Κ. Armonia Catering Ltd. Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό για να αναφερθεί ότι δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η εν λόγω εταιρεία συστάθηκε το 2003 και ότι ο Μ.Ε. 1 είναι ο αποκλειστικός μέτοχος και διευθυντής της. Επί τούτου ήταν η θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου του ότι το γεγονός αυτό, ότι δηλαδή τα καταβαλλόμενα ενοίκια τα καταβάλλει η εν λόγω εταιρεία, δεν δικογραφείται. Αντίθετα, αυτό το οποίο οι Ενάγοντες δικογραφούν είναι ότι αυτά καταβάλλονται από τον Μ.Ε. 1. Συνεπώς το δικαστήριο, σύμφωνα πάντοτε με την θέση του, δεν μπορεί να προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα στις θέσεις των Μ.Ε. 1 και Μ.Ε. 2, αντιστοίχως, επί του ζητουμένου. Δεν με βρίσκει, με κάθε σεβασμό, σύμφωνο η εν λόγω προσέγγιση.   Το γεγονός ότι με βάση την μαρτυρία τα ενοίκια καταβάλλονταν από την εταιρεία του Μ.Ε. 1 και όχι από τον ίδιο προσωπικά δεν αλλάζει τη φύση της ενοικίασης μεταξύ αποβιώσαντα και πρώτου (Κυθρεώτης Νίκος και Άλλοι ν. Άθου Μιχαηλίδη Milington-Ward (2001) 1 ΑΑΔ 1480, Φεραίος ν. Χ. Γεωργιάδη Λτδ (2001) 1Γ Α.Α.Δ. 1713). Δηλαδή, ανεξαρτήτως του προσώπου που κατέβαλλε τα ενοίκια, ενοικιαστής ήταν και παραμένει ο Μ.Ε. 1. Ουδέποτε ο αποβιώσαντας ή ο μετέπειτα διαχειριστής του εξέφρασαν οποιαδήποτε διαφωνία ή διαμαρτυρία ότι για λογαριασμό του Μ.Ε.1 η εταιρεία ARMONIA κατέβαλλε τα εν λόγω ενοίκια. Η πληρωμή του ενοικίου από την εν λόγω εταιρεία, συνιστά μονομερή πράξη του ενοικιαστή, η οποία δεν επέφερε οποιαδήποτε μεταβολή του υφιστάμενου καθεστώτος ενοικίασης.

 

Επανερχόμενος στην μαρτυρία του Μ.Ε. 2, ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε  δέσμη εγγράφων που αφορούν δήλωση ενοικίων της εν λόγω εταιρείας, τα οποία εκτυπώθηκαν από την ιστοσελίδα TaxisΝet για τα έτη 2012-2024 (Τεκμήριο 5).  Κατέθεσε δήλωση ενοικίων για το έτος 2011 (Τεκμήριο 6), κατέθεσε πληρωμές που έχουν γίνει για την Άμυνα και για την εισφορά στο ΓΕΣΥ από 1.1.2025 μέχρι 30.6.2025 (Τεκμήριο 7), καθώς και κατάσταση που ετοίμασε ο ίδιος με το ποσό του ενοικίου που κατέβαλλε η εν λόγω εταιρεία καθώς και τις αποκοπές για την Άμυνα και το ΓΕΣΥ. Συμφώνησε δε με τη θέση του Μ.Ε.1 για τα ποσά που ο τελευταίος κατέβαλλε από 1.4.1992 μέχρι 30.11.2007, ενώ σε σχέση με τα υπόλοιπα χρόνια, θέση του ήταν ότι τα καταβαλλόμενα ενοίκια είναι αυτά που έχουν δηλωθεί στο αντίστοιχο Τμήμα Φορολογίας ως αναφέρθηκε ανωτέρω.  Σήμερα, διευκρίνισε, το ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €2.250, από το οποίο αφαιρείται η έκτακτη εισφορά στην Άμυνα και στο ΓΕΣΥ.  

 

Δεν αποδέχομαι τις θέσεις του Μ.Ε.1 αναφορικά με το ακριβές ποσό ενοικίων που ο ίδιος ισχυρίζεται ότι κατέβαλε προς τον Εναγόμενο. Και τούτο γιατί θα ήταν ακροσφαλές για το δικαστήριο, στην βάση των όσων ο εν λόγω μάρτυρας παράθεσε,  ώστε να καταλήξω με ασφάλεια στο ζητούμενο.

 

Η όλη αξίωση των Εναγόντων θα εξεταστεί κάτω υπό τις νομικές αρχές απόδειξης των ειδικών ζημιών. Η νομολογία επιβάλλει σε διάδικο την υποχρέωση να αποδεικνύει την ζημία του με θετική μαρτυρία, αυστηρότητα, σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (Ανδρέα Πίριλλου v Ρουπινέττας Κονναρή (2000) 1 Α.Α.Δ. 1153, Ελισάβετ Ηρακλέους ν. Ρένου Πίτρου (1994) 1 ΑΑΔ 239), Κούνουνα κ.α. ν. Κώστας Κυριάκου & Υιός Λτδ κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 2126).

 

Το μόνο στοιχείο το οποίο κατάθεσε ο Μ.Ε. 1, με σκοπό να αποδείξει το ζητούμενο, δηλαδή το συνολικό ύψος των ενοικίων που κατέβαλε στον Εναγόμενο, ήταν η κατάθεση της ίδιας της συμφωνίας ενοικίασης.  Αυτήν καλύπτει μόνο το ύψος του ενοικίου (τότε Λ.Κ 500) για την περίοδο από 01.04.1992 μέχρι 31.10.1992.  Προβλέπει δε αύξηση για το 1^ο έτος ανανέωσής της, το ποσό των τότε Λ.Κ 600, για το 2^ο έτος ανανέωσης της, το ποσό των τότε Λ.Κ 650 και για το 3^ο έτος ανανέωσης της, το ποσό των Λ.Κ 700.  Ο Μ.Ε.1 δεν προσκόμισε οποιαδήποτε νέα συμφωνία ενοικίασης ή οτιδήποτε άλλο γραπτώς που να βεβαιώνει ποιο ήταν το ακριβές ύψος ενοικίου.  Το μόνο που προσκόμισε ήταν μία καταγραφή, που ο ίδιος ετοίμασε στη γραπτή του δήλωση,  ως προς ύψος των ενοικίων που κατέβαλε ανά διάφορες χρονικές περιόδους, απογυμνωμένη εντελώς από  οποιεσδήποτε αποδείξεις από την καταβολή των ενοικίων ή προσκόμισης άλλων στοιχείων που να επιβεβαιώνει ποιο ήταν και με ποιο τρόπο καταβάλλονταν αυτά, παρά το γεγονός ότι ο ίδιος, όπως δήλωσε τα έχει στην κατοχή του. Παραθέτω επί του προκειμένου σε αυτούσιο μέρος των πρακτικών, ημερομηνίας 25.9.25, όπου ο Μ.Ε 1 ανάφερε ότι:

 

«Ε. Πληρώνετε λέτε τα ενοίκια.

Α.    Μάλιστα.

Ε.    Παίρνατε αποδείξεις, έχετε statements;

A.    Μάλιστα.

Ε.    Γιατί δεν τα παρουσιάσατε;

A.    Aν μου τα ζητήσετε να τα φέρω.»

 

 

Δεν παραγνωρίζω το γεγονός ότι η πλευρά του Εναγομένου δεν αμφισβητεί ότι ο Μ.Ε. 1 κατέβαλε πράγματι ενοίκια και ότι ο πρώτος έλαβε διάφορα ποσά.  Ό,τι αμφισβητεί όμως είναι το συνολικό ποσό που εισέπραξε ο Εναγόμενος, ως αυτό έχει καταγραφεί στη γραπτή δήλωση του Μ.Ε. 1, εφόσον δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Ανεξαρτήτως όμως της θέσης του Εναγομένου, το βάρος παραμένει πάντοτε στους ώμους των Εναγόντων να αποδείξουν την οποιαδήποτε ζημιά τους, με αυστηρότητα, σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία.  

 

Πέραν των πιο πάνω, ακόμη και επί των πιο πάνω θεωρητικών και ατεκμηρίωτων θέσεων του Μ.Ε.1, η μαρτυρία του παρουσιάζει τα εξής κενά και ασάφειες.                 Ο Μ.Ε. 1 ανάφερε ότι τα ποσά που κατέγραψε στην δήλωση του δεν ήταν ακριβή γιατί από αυτά αποκόπτετο εισφορά στην άμυνα από το έτος 2011 ενώ ακολούθως, από το 2019, καταβάλλετο και εισφορά στο ΓΕΣΥ.  Συνεπακόλουθα, τα ποσά που προσκόμισε δεν είναι ακριβή, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μην μπορεί να καταλήξει με ασφάλεια ως προς το ζητούμενο.  Γεγονός το οποίο αποδέχθηκε και ο ίδιος κατά την αντεξέτασή του (βλ. σελ. 3 των πρακτικών ημερομηνίας 25.9.2025), όπου ανέφερε τα ακόλουθα: 

 

«Ε.  Με δεδομένο τούτο, αντιλαμβάνομαι ότι αν τα ποσά που αναφέρονται στην παράγραφο 4 που έχετε αναφέρει, αποκόπτεται κάποιο ΓΕΣΥ και άμυνα, συνεπώς το ολικό ποσό που καταβάλλεται ως καθαρό ενοίκιο είναι διαφορετικό. 

Α.  Μάλιστα, ακριβώς. 

Ε.  Το οποίο μπορείτε να προσδιορίσετε τώρα ποιο είναι; 

Α.  Όχι.  Για να είμαι ειλικρινής δεν μπορώ να το προσδιορίσω.  Είναι θέματα των λογιστών.»

 

Ακόμη μία θέση του, η οποία επίσης οδηγεί σε ασάφεια ως προς το πραγματικό ποσό ενοικίων που κατέβαλε μέχρι και σήμερα, ούτως ώστε το δικαστήριο να μπορεί να καταλήξει με ασφάλεια στο ζητούμενο, αποτελεί και το γεγονός ότι, ως ισχυρίστηκε ο Μ.Ε. 1, για κάποια χρονική περίοδο ο αποβιώσαντας του αφαίρεσε την καταβολή ενοικίων, λόγω του ότι ο πρώτος παραχώρησε στον τελευταίο ένα κομμάτι του χώρου που ενοικίαζε.  Και πάλι όμως δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει ούτε τη χρονική περίοδο που ο ίδιος δεν κατέβαλε ενοίκια αλλά ούτε και το ακριβές ποσό που του χαρίστηκε. Για του λόγου το αληθές παραπέμπω στα σχετικά πρακτικά της πιο πάνω ημερομηνίας:

 

«Ε.  Έχετε πει ότι  σας αφαιρέθηκαν κάποια ενοίκια.

Α.    Μάλιστα.

Ε.    Πόσα είναι τούτα τα ενοίκια;

A.    θα σας γελάσω, ήταν πριν πολλά χρόνια.

Ε.    Άρα αυτά που λέτε στη δήλωση σας σήμερα και αναφέρεστε  σε ποσά δεν είναι ακριβείς, δεν έχετε αφαιρέσει αυτά τα ποσά;

A.    Αφαιρέθηκαν τα ποσά.

Ε.    Πέστε μου πού αφαιρέθηκαν.

Α.    Πρέπει να κάτσω να τα δώ ένα-ένα.

Ε.    Αφού εσείς την υπογράψατε.

Α.    Την υπέγραψα, βέβαια.

Ε.    Ποιους μήνες αφαιρέθηκαν αφού είναι συνεχείς οι μήνες που αναφέρεστε.

Α.    (Ο μάρτυρας βλέπει το Τεκ.1).  Το πιο πιθανό χωρίς να είμαι απόλυτα βέβαιος, πρέπει να ήταν από το 2007, δεν είμαι απόλυτα βέβαιος.  Τούτα θα πρέπει να τα ψάξω με τον λογιστή  για να σας πω με ακρίβεια.

Ε.    Εδώ στην ένορκη δήλωση  που μιλάτε αναλυτικά και τα έτη την περίοδο αναφέρεστε  στο 2007 ότι αφαιρέθηκαν ενοίκια, ναι ή όχι;

A.    Όπως φαίνεται εδώ, έχω 1.11.94 μέχρι το 2004.  Από το 2004 όχι από το 2007.  Φαίνεται ότι πλήρωνα 700 λίρες και από την 1.7.04 μέχρι, όχι λάθος.  Πολύ πιθανό να μην είναι αφαιρεμένα τούτα.  Πολύ πιθανό να μην είναι αφαιρεμένα, απολογούμαι.  Μιλούμε εδώ 33 χρόνια πράγματα τα οποία ούτε ο λογιστής μπορεί να μην τα έχει, γιατί άλλαξαν συστήματα, computers.  Tούτε πρέπει να τα προσκομίσω μέσω αποδείξεων. »

 

Τα πιο πάνω κενά και ασάφειες που προέκυψαν από τη μαρτυρία του Μ.Ε.1, οι Ενάγοντες προσπάθησαν να τα καλύψουν καλώντας ως μάρτυρα στο Δικαστήριο τον Μ.Ε.2, λογιστή του Μ.Ε.1.  Ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε δήλωση ενοικίων, εκτυπωμένη από την ιστοσελίδα του εφόρου Φορολογίας, αναφορικά με τα έτη 2012 – 2024 και την καταβολή αμυντικής εισφοράς που παρακρατήθηκε από ενοίκια.  Στην εν λόγω κατάσταση καταγράφεται η ημερομηνία πληρωμής ενοικίου, η περίοδος που αφορά το ενοίκιο καθώς και το ποσό που καταβλήθηκε ως εισφορά στην άμυνα.  Οι καταστάσεις αυτές διαφέρουν από τη σχετική κατάσταση του Μ.Ε.1.  Για παράδειγμα, σύμφωνα με το Τεκμήριο 5 καταβλήθηκε το ποσό των €11.500 για την περίοδο από 01.02.2012 – 30.06.2012, με εισφορά στην άμυνα €258,75 και για την περίοδο 01.07.2012 – 31.12.2012 το ποσό των €13.800 με εισφορά στην άμυνα €310,5.

 

Σύμφωνα όμως με την κατάσταση του Μ.Ε.1 και στην παράγραφο Ζ της γραπτής του δήλωσης ο Μ.Ε.1 ισχυρίστηκε ότι «από 01.12.2007 – 30.11.2014 (84 μήνες) κατέβαλα το ποσό των €1.208 σύνολο €101.472».  Με μια απλή μαθηματική πράξη, σύμφωνα με τα λεγόμενά του, για την περίοδο 01.02.2012 μέχρι 03.12.2012, με βάση το μηνιαίο ενοίκιο για περίοδο 11 μηνών, κατέβαλε το συνολικό ποσό των €13.800, ποσό το οποίο διαφέρει από το ποσό που προσκόμισε ο Μ.Ε.2 στο Δικαστήριο.  Επίσης το ποσό που ισχυρίστηκε ο Μ.Ε.1 ότι κατέβαλε το 2012 διαφέρει με την κατάσταση που ο Μ.Ε.2 ετοίμασε (Τεκμήριο 8).  Ειδικότερα, για το έτος 2012 ο Μ.Ε.1 κατέβαλε το ποσό των €25.300, ποσό που διαφέρει από τα όσα ανέφερε ο Μ.Ε.1.  Δείγμα και της ασάφειας που επικρατούσε σε σχέση με το αξιούμενο ποσό αποτελεί και το γεγονός  ότι ο Μ.Ε.2 δεν μπορούσε να διευκρινίσει με καθαρότητα αν τα ποσά που ο Μ.Ε.1 δήλωσε στις παραγράφους Ζ και Η της δήλωσης του είναι ορθά.

 

Ακόμη ένα στοιχείο που οδηγεί το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι Ενάγοντες δεν απέδειξαν την αξίωσή τους αποτελεί και το γεγονός ότι τα όσα ο Μ.Ε.2 προσκόμισε αφορούσαν μόνο για την περίοδο 2011 – 2024.  Δεν προσκομίστηκε οτιδήποτε από τον Μ.Ε.1 είτε από τον Μ.Ε. 2 για την περίοδο ενοικίασης 1992 εώς 2010.  Σε σχέση με το ζήτημα αυτό, ως ανέφερε ο Μ.Ε. 2 για την προγενέστερη περίοδο του 2011 καταχωρούνταν οικονομικές καταστάσεις με τα έξοδα.  Ούτε αυτές προσκομίστηκαν στο Δικαστήριο ούτως ώστε να επιβεβαιωθούν οι ισχυρισμοί του Μ.Ε. 1 και 2. Και αυτό σε συνάρτηση με το γεγονός ότι ο Μ.Ε. 1 ανάφερε ότι την περίοδο 1997 δεν πλήρωσε κάποια ενοίκια, τα οποία ούτε ο Μ.Ε. 2 μπορούσε, ως λογιστής του, να τα προσδιορίσει. Επίσης στην βάση της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Υ. 1 ο ίδιος έχει εντοπίσει ότι ο Μ.Ε. 1 δεν είχε πληρώσει για δύο συνεχόμενους μήνες τον Ιαν-Φεβ 2019 (Τεκμήριο 68). 

 

Το μόνο ασφαλές συμπέρασμα το οποίο μπορεί να καταλήξει το δικαστήριο είναι το ποσό των ενοικίων που κατέβαλε ο Μ.Ε. 1 για την περίοδο από 1.7.11 (Τεκμήριο 6) μέχρι 31.12.2024 (Τεκμήριο 5) και που ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €307,562.96, αφαιρουμένου της άμυνας (€7,179.54) και του ΓΕΣΥ (€3,345.5). Οι Ενάγοντες δικαιούνται αναλόγως του ποσοστού τους, δηλαδή του 50% από το πιο πάνω ποσό, το ποσό των €153,781.48.

 

Το θέμα όμως δεν τελειώνει εδώ, εφόσον ως προκύπτει από τα ενώπιον του δικαστηρίου γεγονότα ο Εναγόμενος δεν λάμβανε μόνο ενοίκια και δεν ήταν αυτό το πραγματικό του κέρδος. Στην βάση της εν λόγω ενοικίασης είχε και οικονομικές υποχρεώσεις. Με απλά λόγια, το πιο πάνω ποσό που εισέπραξε από τον Μ.Ε. 1 δεν είναι το καθαρό κέρδος του, από το οποίο οι Ενάγοντες δικαιούνται το 50%.  Τούτο επιβεβαιώνεται αφενός από το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο Εναγόμενος κατέβαλε έξοδα για την ολοκλήρωση του επίδικου καφεστιατορίου, χωρίς την οποιαδήποτε συνεισφορά των Εναγόντων, αφετέρου από το γεγονός, το οποίο ουδέποτε αμφισβητήθηκε καθ’ οιονδήποτε τρόπο από την πλευρά των Εναγόντων, ότι για κάθε έτος ενοικίασης ο Εναγόμενος καταβάλλει στις τοπικές αρχές φόρο ενοικίου, που για το 2011 ανερχόταν στο ποσό των €461,32 ενώ για κοινοτικές υπηρεσίες σε σχέση με το επίδικο καφεστιατόριο κατεβάλλετο το ποσό των €73,75 (Τεκμήριο 30).  Συνάγεται από τα πιο πάνω ότι το ενοίκιο που λάμβανε ο αποβιώσαντας δεν κατέληγε ολόκληρο προς όφελός του εφόσον είχε τουλάχιστον τα πιο πάνω έξοδα.  

 

Η μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου επιβεβαιώνεται και από το δικαστικό λόγο της υπόθεσης Κωστοπούλλου Μαρούλλα Α. και Άλλη ν. Παντελή Λοΐζου και Άλλου (ανωτέρω), όπου παρά το γεγονός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε ότι πράγματι από το 1982 ο Εφεσίβλητος 1 καλλιεργεί το κτήμα και καρπούται την παραγωγή του, αντλεί δε νερό από τη διάτρηση το οποίο εν μέρει χρησιμοποιεί για σκοπούς άρδευσης των καλλιεργειών του και εν μέρει πωλεί προς τρίτους, με τιμή πώλησης κατά τα τελευταία 6 έτη £3 ανά ώρα παροχής και ότι οι Εφεσείουσες είχαν δικαίωμα κατ' αναλογία του μεριδίου τους στους καρπούς και στο νερό στο κτήμα, εν τούτοις όμως έκρινε ότι ούτε ως προς τους καρπούς ούτε ως προς το νερό απεδείχθη τι ποσό είχε εισπράξει ο Εφεσίβλητος 1 από το 1996 που οι Εφεσείουσες ενεγράφησαν ως συνιδιοκτήτριες ώστε να μπορεί να επιδικασθεί στις Εφεσείουσες η αναλογία του μεριδίου τους.

 

Το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το ζήτημα αυτό επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση αναφέροντας τα ακόλουθα:

 

«Είναι γεγονός ότι ως προς την καλλιέργεια του κτήματος οι Εφεσείουσες δεν απέδειξαν το κέρδος από την καλλιέργεια ώστε να μπορούσε να τους επιδικασθεί το ανάλογο μερίδιό τους και επ' αυτού είναι ορθή η διαπίστωση του ευπαιδεύτου Προέδρου. Εξ άλλου, ούτε στην έκθεση απαίτησης υπήρχε συγκεκριμένη αναφορά και απαίτηση ως προς τις καλλιέργειες. Ως προς το νερό, αν και η σχετική διατύπωση της απαίτησης στα δικόγραφα ήταν λιγότερο ανεπαρκής, και πάλι δεν προκύπτει να είναι λανθασμένη η κατάληξη του ευπαίδευτου Προέδρου ότι δεν απεδείχθη η αξία του πωληθέντος νερού ώστε να μπορούσε να αποδοθεί στις Εφεσείουσες η αξία του μεριδίου τους. Οι υπολογισμοί τους οποίους οι Εφεσείουσες είχαν καλέσει το Δικαστήριο να κάνει προς τούτο ήσαν όντως επισφαλείς και ως προς τη βάση του υπολογισμού του αντληθέντος νερού αλλά και διότι δεν ήταν δυνατό να καθορισθεί το κέρδος που απεκόμισε ο Εφεσίβλητος 1 αφαιρουμένων των εξόδων.» 

 

Στην εν λόγω υπόθεση οι Εφεσείουσες με την αγωγή τους ζήτησαν διατάγματα για απόδοση λογαριασμού σχετικά ιδιαίτερα με την πώληση του νερού αλλά και γενικά και απόφαση για καταβολή σε αυτές του αναλογούντος 1/4 μεριδίου τους στα ποσά από την πώληση του νερού και γενικά, που οι ίδιες υπολόγιζαν να είναι της τάξης των £20,000, ή και απόφαση για το ποσό αυτό.

 

Οι Εφεσείουσες δεν προώθησαν την αξίωση τους για απόδοση λογαριασμών αλλά προσκόμισαν σχετική μαρτυρία για να αποδείξουν το κέρδος του Εφεσίβλητου, πράγμα που απέτυχαν ως αναφέρθηκε ανωτέρω. Επί τούτου το Ανώτατο Δικαστήριο ανάφερε τα εξής:

 

« Η όλη πορεία της υπόθεσης ήταν όμως ανορθόδοξη και αντιφατική. Η θεραπεία του λογαριασμού, ως θεραπεία του δικαίου της επιείκειας (equitable remedy), παρέχεται όπου δεν είναι δυνατή, χωρίς πρώτα την απόδοση λογαριασμού, η απόδειξη του τι δικαιούται να λάβει ο ενάγων ο οποίος άλλως δεν θα ήταν σε θέση να γνωρίζει και να αποδείξει οτιδήποτε. Παρέχει με αυτή το δικαστήριο την ευχέρεια να διευκρινισθεί το πραγματικό υπόβαθρο ώστε να ακολουθήσει επ' αυτού ο υπολογισμός του νομικού δικαιώματος, συμπληρώνοντας και υποβοηθώντας έτσι το κοινοδίκαιο. Στην προκειμένη περίπτωση δεν έγινε αυτό. Με την πρωτοβουλία των Εφεσειουσών και την ανοχή του Δικαστηρίου οι όροι αντεστράφησαν και η υπόθεση προωθήθηκε ως εάν το βασικό επίδικο θέμα να ήταν η απόδειξη της άλλης πτυχής της απαίτησης προς εξασφάλιση συγκεκριμένης απόφασης. Αυτοαναιρέθηκε έτσι η απαίτηση για λογαριασμό, για να επανέλθουν σε αυτή οι Εφεσείουσες και το Δικαστήριο όταν η προσπάθεια απόδειξης της ζημιάς απέτυχε, ως η απόδοση λογαριασμού να ήταν πλέον εναλλακτική θεραπεία. Αυτό όμως δεν μπορούσε και δεν μπορεί πλέον να γίνει, αφού άλλη ήταν η επιλεγείσα πορεία. Απόδοση λογαριασμού σε αυτό το στάδιο θα ισοδυναμούσε με παραγνώριση των προηγηθέντων και παροχή δεύτερης ευκαιρίας στις Εφεσείουσες να λάβουν εκείνο το οποίο οι ίδιες επέλεξαν να αποδείξουν με μαρτυρία χωρίς τη βοήθεια του Δικαστηρίου στη λήψη λογαριασμού ως του πρώτου και αναγκαίου βήματος προς είσπραξη του λαβείν τους.»

 

Αυτό συμβαίνει και εν προκειμένω. Οι Ενάγοντες δεν αξιώνουν οποιαδήποτε θεραπεία περί απόδοσης λογαριασμού από τον Εναγόμενο θεωρώντας ότι οι ίδιοι είναι σε θέση να αποδείξουν τι δικαιούνται να λάβουν. Το τί όμως δικαιούνται να λάβουν, ως λέχθηκε στην πιο πάνω υπόθεση, με το πλέον ξεκάθαρο τρόπο, είναι μόνο το κέρδος που απεκόμισε ο Εναγόμενος αφαιρουμένων των εξόδων. Κανένα ίχνος μαρτυρίας δεν προσκόμισαν οι Ενάγοντες ως προς τα ποια ήταν τα έξοδα του Εναγομένου, έχοντας και ως δεδομένο τα τελικά ευρήματα του δικαστηρίου ότι ο τελευταίος, χωρίς την συνεισφορά των Εναγόντων, σπατάλησε χρήματα για να ολοκληρώσει το επίδικο καφεστιατόριο στην κατάσταση που είναι σήμερα αλλά και ότι επιβαρύνεται με φόρους. Το βάρος απόδειξης, από την στιγμή που οι Ενάγοντες επέλεξαν αυτή την αποδεικτική οδό, και επέλεξαν για δικούς τους λόγους να μην αξιώσουν την απόδοση λογαριασμών, παραμένει πάντοτε στους ώμους τους να αποδείξουν στο δικαστήριο ποιο ήταν το καθαρό κέρδος του Εναγομένου ώστε το δικαστήριο να δώσει ορθή και δίκαιη θεραπεία. Αντίθετα, οι Ενάγοντες επέλεξαν να προσκομίσουν μόνο μαρτυρία ως προς το ύψος των εισπραχθέντων ενοικίων. Ακόμη δηλαδή και στην περίπτωση που αποδεχόμουν πλήρως την μαρτυρία που προσκόμισαν και στο απώγειο της αποδεικτικής της αξίας, ότι δηλαδή ο Εναγόμενος πράγματι έλαβε το συνολικό ποσό ενοικίων που οι Ενάγοντες αναφέρουν, εντούτοις θα απέρριπτα την αγωγή και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι δεν απέδειξαν ποιο ήταν το καθαρό κέρδος του.

Γεγονός το οποίο θα πρόσθετα ότι είναι απόλυτα λογικό εφόσον δεν μπορεί να παραγνωριστεί από το δικαστήριο ότι ο Εναγόμενος έλαβε ένα κατάστημα το οποίο ήταν μόνο κολώνες, και το οποίο με δικά του αποκλειστικά έξοδα το μετέτρεψε σε καφεστιατόριο. Στη συνέχεια ο ίδιος το διαχειριζόταν μόνος του για κάποια χρονική περίοδο δημιουργώντας πελατεία και φήμη, δημιουργώντας δηλαδή μία υπεραξία σε αυτό. Με το γεγονός αυτό συμφώνησε και ο ίδιος ο Μ.Ε. 1, ο οποίος ανάφερε κατά την μαρτυρία του ότι:

 

« Ε.      Η επόμενη σελίδα μιλά ότι σας παραχώρησε αδειούχο  καφεστιατόριο, ότι πήρατε τις άδειες, έτσι ήταν;

A.         Ναι, βεβαίως, ήταν αδειούχο το κατάστημα.

Ε.         Άρα ήταν επιχείρηση, συμφωνείτε μαζί μου;

A.         Βέβαια.

Ε.         Τούτη η επιχείρηση είχε και πελάτες φαντάζομαι;

A.         Μάλιστα.

Ε.         Αγοράσατε τις άδειες  μιας λειτουργήσιμης  επιχείρησης, συμφωνούμε;

A.         Kαι τον αέρα.»

 

Σχετική επί τούτου ήταν και η μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων Μ.Υ 2. Ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε, μέσω σχετικής έκθεσης που ετοίμασε (Τεκμήριο 27), ότι λόγω του ότι το επίδικο καφεστιατόριο ενοικιάστηκε ως επιχείρηση αδειούχου καφεστιατορίου με όλες τις σχετικές άδειες, με άδεια οινοπνευματωδών καθώς και άδεια μουσικής, καθώς επίσης και η ενοικίαση περιλάμβανε και κινητό εξοπλισμό, υπάρχει διαφορά ως προς τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου του ακινήτου ως κατάστημα με τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου του ακινήτου ως εστιατόριο με όλες τις άδειες. Εν προκειμένω, λόγω του ότι το επίδικο καφεστιατόριο είχε όλες τις άδειες και στην αγορά συναλλάσσεται ως δρώσα οικονομική μονάδα έχει δημιουργηθεί υπεραξία στο αγοραίο ενοίκιο για την περίοδο από 1990 μέχρι 2015, συνολικού ύψους €165.110, δηλαδή κατά 40% αύξηση του αγοραίου ενοικίου.

 

Ο εν λόγω μάρτυρας προσήλθε να καταθέσει ως εμπειρογνώμονας στο τομέα της εκτίμησης ακινήτων. Τόσο τα προσόντα του όσο και η πείρα του ουδόλως έχουν αμφισβητηθεί από την πλευρά των Εναγόντων.  Αφού έλαβα υπόψη αυτά και έχοντας κατά νου τις αρχές που καθορίζουν το πότε ένας μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας (Τσαγγαρίδης Βασίλης και Άλλη ν. Ανδρέα Αυγουστή (2000) 1 ΑΑΔ 528) αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι εμπειρογνώμονας στους πιο πάνω τομείς.

 

Από τη στιγμή λοιπόν που ένας μάρτυρας κρίνεται εμπειρογνώμονας, έχει νομολογηθεί ότι αυτός μπορεί να εκφράσει γνώμη αναφορικά με τα ζητήματα που εμπίπτουν εντός της σφαίρας της ειδικότητας του, κατ' εξαίρεση του γενικού κανόνα που απαγορεύει την έκφραση γνώμης από ένα μάρτυρα (Νικολάου v Σταύρου (1992) 1 Α.Α.Δ 746). Ο ρόλος και τα καθήκοντα των εμπειρογνωμόνων έχουν επεξηγηθεί σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Πιττάλης και άλλων v. Ianira Εnterprises Ltd (1997) 1(B) A.A.Δ.814, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298). Στις εν λόγω αποφάσεις λέχθηκε ότι ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, έτσι ώστε να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει την δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.

 

Η εικόνα που άφησε ο μάρτυρας στο Δικαστήριο ήταν πολύ θετική και ως εκ τούτου αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Αυτή δε επί της ουσίας παρέμεινε αναντίλεκτη, εφόσον οι Ενάγοντες δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε αντικρουστική μαρτυρία αλλά και οποιοδήποτε ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, προς αντίκρουση των όσων κατέθεσε ο Μ.Υ. 2 και που να διαψεύδει καθ΄ οιονδήποτε τρόπο τις θέσεις και ισχυρισμούς του. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην υπάρχει βάση αμφισβήτησης των συμπερασμάτων του ως εμπειρογνώμονα.

 

Η δε έκθεση του που κατάθεσε στο Δικαστήριο ήταν απόλυτα κατατοπιστική, τεκμηριωμένη και πλήρως αιτιολογημένη. Παραθέτει με λεπτομέρεια πως κατέληξε στα σχετικά συμπεράσματα του αλλά και την μεθοδολογία που χρησιμοποίησε ώστε να καταλήξει στο ζητούμενο.

 

Σε συνάρτηση με τα πιο πάνω, θα ήταν επίσης άδικο οι Ενάγοντες να καρπωθούν το ½ των ενοικίων, τα οποία έλαβε ο Εναγόμενος, από τη στιγμή που ως αποδέκτηκαν κανένα ποσό δεν κατέβαλαν για την ολοκλήρωση του καφεστιατορίου, το οποίο και ολοκληρώθηκε με αποκλειστικά έξοδα του τελευταίου. Χάρη στις εργασίες που προέβη ο αποβιώσαντας με δική του χρηματοδότηση, το καφεστιατόριο απέκτησε πρόσθετη αξία με αποτέλεσμα το ενοίκιο να ήταν μεγαλύτερο, την οποία θα ήταν άδικο οι Ενάγοντες να την επωφεληθούν χωρίς να έχουν συνεισφέρει το παραμικρό. Είναι προφανές ότι χωρίς τις εργασίες αυτές το καφεστιατόριο δεν θα μπορούσε να εκμισθωθεί και, συνεπώς, δεν θα παρήγε τα εισοδήματα τα οποία σήμερα διεκδικούν οι Ενάγοντες.

 

Για όλους τους πιο πάνω λόγους η παρούσα αγωγή απορρίπτεται.

 

ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ

 

Και η εν λόγω ανταπαίτηση στη βάση της ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσας μαρτυρίας είναι καταδικασμένη σε απόρριψη.

 

Και τούτο γιατί κατά την τελική αγόρευση του Εναγομένου η ανταπαίτηση δεν έχει προωθηθεί εφόσον ουδεμία αναφορά γίνεται σε αυτή. Ούτε και στην γραπτή αγόρευση των Εναγόντων υπάρχει οποιαδήποτε αναφορά σε αυτή. Συνεπακόλουθα, ενόψει του πιο πάνω γεγονότος η Ανταπαίτηση δεν έχει προωθηθεί και ως εκ τούτου θεωρείται εγκαταλειφθείσα (απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ως είναι δημοσιευμένη στην υπόθεση Στέλιος Σάββα και Υιοί Λιμιτεδ v. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019, 28/5/2020 Μαυρομούστακου ν. Συμβουλίου Εγγραφής Επιστημόνων Τροφίμων κ.α., (2003) 3 ΑΑΔ 152, Α. Ανδρέου κ.α. ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, Πολ. Έφ. Αρ. 393/14, ημερ. 27.6.2023).

Ανεξαρτήτως του πιο πάνω γεγονότος σε κάθε περίπτωση η εν λόγω Ανταπαίτηση δεν έχει αποδειχθεί από τον Εναγόμενο. Η μόνη σχετική μαρτυρία που προσκομίσθηκε, και η οποία δεν αμφισβητήθηκε, ήταν από την Μ.Ε. 3, η οποία κατάθεσε το σχετικό αγοραπωλητήριο έγγραφο (Τεκμήριο 12) μεταξύ του πρώην αποβιώσαντα Ενάγοντα 1 και κάποιου τρίτου προσώπου, για την αγορά από τον πρώτο ενός  διαμερίσματος στην επίδικη πολυκατοικία. Το γεγονός αυτό παρέμεινε αναντίλεκτο. Ο Μ.Υ. 1, ισχυρίστηκε, μέσω της μαρτυρίας του, ότι στη βάση της συμφωνίας, ημερομηνίας 9.5.85, ο πρώην αποβιώσαντας Ενάγοντας 1 προτού αγοράσει μόνος του το εν λόγω διαμέρισμα, όφειλε προηγουμένως να καλέσει τη μητέρα του, Μακεδονία Γαβριηλίδου, να το αγοράσουν από κοινού και να καρπούνται μαζί τα έσοδα από την εκμετάλλευση του.   Αυτή ήταν και η μόνη μαρτυρία που προσκομίστηκε στο Δικαστήριο σε σχέση με την ανταπαίτηση.

 

Μελετώντας το περιεχόμενο της συμφωνίας 9.5.85 (Τεκμήριο 31) ούτε το λεκτικό της αλλά ούτε και το περιεχόμενο της υποστηρίζει την προβαλλόμενη του θέση ότι δηλαδή όφειλε ο πρώην αποβιώσαντας Ενάγοντας 1 προτού αγοράσει το επίδικο διαμέρισμα να ειδοποιήσει την μητέρα του, Μακεδονία Γαβριηλίδου, να το αγοράσουν από κοινού. Ο πρώην αποβιώσαντας Ενάγοντας 1 είχε το κάθε δικαίωμα, στα πλαίσια της ελευθερίας του συμβαλλεσθαι, να προχωρήσει στην αγορά του. Ανεξαρτήτως τούτου, ούτε και έχει αποδειχθεί με σχετική μαρτυρία από τον Εναγόμενο, ο οποίος έχει και το βάρος απόδειξης, για το ποια είναι τα οφειλόμενα ενοίκια που έλαβε η πλευρά του πρώην αποβιώσαντα Ενάγοντα 1 μέχρι σήμερα αλλά και ότι αυτό ενοικιάζεται. Δεν χρειάζεται να παραθέσω ο,τιδήποτε άλλο ώστε να καταδείξω γιατί η παρούσα Ανταπαίτηση υπόκειται σε απόρριψη.

 

Κατάληξη

Για όλους τους πιο πάνω λόγους τόσο η αγωγή όσο και η ανταπαίτηση απορρίπτονται.

Σε σχέση με τα έξοδα της παρούσας αγωγής αυτά επιδικάζονται υπερ του Εναγομένου και εναντίον των Εναγόντων, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, ως αυτά θα υπολογισθούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ένα σετ εξόδων να δοθεί.

Σε σχέση με τα έξοδα της Ανταπαίτησης αυτά επιδικάζονται υπερ των Εναγόντων και εναντίον του Εναγομένου, ως αυτά θα υπολογισθούν από το Πρωτοκολλητείο και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Επίσης ένα σετ εξόδων να δοθεί.  

Εν προκειμένω, έχοντας κατά νου το όλο πλαίσιο της υπό κρίση διαφοράς και ειδικότερα το γεγονός ότι η απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν και αφετέρου την ταυτότητα των διαδίκων στις εν λόγω διαδικασίες, θεωρώ, υπό τις περιστάσεις, δίκαιο και εύλογο, όπως διαταχθεί συμψηφισμός των πιο πάνω εξόδων που θα επιδικαστούν σε αυτές,  δυνάμει της Δ.59 θθ.7 και 13 των παλαιών Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Ως εκ τούτου εκδίδεται ανάλογη διαταγή.

 

 

(Υπ.).....................................

                                                                        Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ

 

ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο