ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Κ. Βλάμη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Απαίτησης (Μέρος 7): 158/2024 I-Justice
Μεταξύ:
1. ΜΑΡΤΙΝΟΣ ΜΑΡΜΑΡΗ (Α.Δ.Τ. χχχ), από τη Λεμεσό
2. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΑΡΜΑΡΗ (Α.Δ.Τ. χχχ), από τη Λεμεσό
3. ΜΕΛΙΟΣ ΜΑΡΜΑΡΗ (Α.Δ.Τ. χχχ), από τη Λεμεσό
Εναγόντων
και
1. THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED,
(HE xxx), από τη Λευκωσία
2. BRUTANEL LIMITED (HE xxx), από τη Λεμεσό
Εναγομένων
Ημερομηνία: 07.08.26
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντες 1–3: κος Μ. Γαβριηλίδης για Γαβριηλίδης & Τιμοθέου Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη 1: κα Γ. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενη 2: κα Α. Παύλου για Giorgos Landas L.L.C.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Ιστορικό Υπόθεσης – Δικογραφημένες Αξιώσεις Διαδίκων
Η παρούσα υπόθεση αφορά δύο ενυπόθηκα ακίνητα στην επαρχία Λεμεσού για τα οποία ενεργοποιήθηκε, από την Εναγόμενη 1, η διαδικασία πώλησης τους δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμος του 1965 (Ν.9/1965), ως αυτό έχει τροποποιηθεί. Το ένα ενυπόθηκο ακίνητο, ιδιοκτησίας των Εναγόντων 1 & 2, αγοράστηκε, ανακτήθηκε, μεταβιβάστηκε και εγγράφηκε στο όνομα της Εναγομένης 1. Το άλλο ενυπόθηκο ακίνητο, ιδιοκτησίας του Ενάγοντα 3, πωλήθηκε με πλειστηριασμό στην Εναγόμενη 2.
Στις 29.02.24 οι Ενάγοντες καταχώρησαν Έντυπο Απαίτησης (Έντυπο αρ. 4) δυνάμει του Μέρους 7 αξιώνοντας την έκδοση διατάγματος με το οποίο να ακυρώνονται οι πωλήσεις των πιο πάνω ενυπόθηκων ακινήτων και η επαναφορά των πραγμάτων στην προτέραν κατάσταση επειδή η διαδικασία που ακολουθήθηκε είναι, σύμφωνα με τους Ενάγοντες, παράνομη καθώς επίσης ότι οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/1965, επί των οποίων εδράζεται η διαδικασία που εφαρμόστηκε, παραβιάζουν θεμελιώδη ανθρώπινα δικαιώματα που κατοχυρώνονται από το Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας. Επί τούτου οι Ενάγοντες ζητούν επιπλέον δήλωση του Δικαστηρίου με την οποίαν οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/1965, βάση των οποίων πραγματοποιήθηκε η πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων, να κηρύσσονται αντισυνταγματικές. Περαιτέρω οι Ενάγοντες επιδιώκουν την επιδίκαση ειδικών και γενικών αποζημιώσεων εναντίον των Εναγομένων 1 & 2 για τις ζημιές που σύμφωνα με τους ιδίους υπέστηκαν ένεκα της κατ’ ισχυρισμό παράνομης πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων σ’ αυτές αλλά και παραδειγματικές και/ή τιμωρητικές αποζημιώσεις εναντίον τους ένεκα της επιλήψιμης συμπεριφοράς που τις αποδίδουν.
Λεπτομέρειες των ενυπόθηκων ακινήτων παρέχονται υπό τα σημεία (Α) και (Δ) του Εντύπου απαίτησης.
Η παρούσα υπόθεση διέπεται δικονομικά από τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, οι οποίοι τέθηκαν σε ισχύ από 01.09.23.
Στο Έντυπο Απαίτησης επισυνάπτεται Έκθεση Απαίτησης (Κ.7.4(1)(α)). Η Εναγόμενη 1 καταχώρισε έκθεση υπεράσπισης στις 21.06.24 ενώ προηγουμένως και συγκεκριμένα στις 11.06.24 η Εναγόμενη 2 καταχώρισε ξεχωριστή έκθεση υπεράσπισης. Στις υπερασπίσεις τους οι Εναγόμενες 1 & 2 απορρίπτουν κατηγορηματικά τα όσα τους καταλογίζουν οι Ενάγοντες και ισχυρίζονται ότι η διαδικασία πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων διεξήχθη με νόμιμο και έγκυρο τρόπο. Παράλληλα είναι η δικογραφημένη θέση τους ότι οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/1965, βάση των οποίων πραγματοποιήθηκε η διαδικασία πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων στις Εναγόμενες 1 & 2 αντίστοιχα, δεν προσκρούουν στις διατάξεις του Συντάγματος. Ως εκ τούτου, αμφότερες Εναγόμενες, στη βάση των γεγονότων και των αναφορών που η κάθε μία δικογραφεί στην έκθεση υπεράσπισης της, καλούν το Δικαστήριο ν απορρίψει την απαίτηση των Εναγόντων με έξοδα υπέρ τους και εναντίον των Εναγόντων.
Ενόψει της συμπλήρωσης των δικογράφων, η υπόθεση ορίστηκε για Συνεδρία Διαχείρισης στις 29.11.24, 07.03.25, 22.05.25 και 30.06.25 (από το Δικαστήριο υπό διαφορετική σύνθεση). Στις 30.06.25 η παρούσα υπόθεση ορίστηκε για ακρόαση στις 05.11.25.
Εκδίκαση Απαίτησης
Την ημέρα που η υπόθεση ήταν ορισμένη για ακρόαση, οι συνήγοροι των διαδίκων ενημέρωσαν το Δικαστήριο ότι δεν θα παρουσιαζόταν ένορκη μαρτυρία. Παράλληλα υπέβαλαν στο Δικαστήριο κατάλογο παραδεκτών γεγονότων που συνοδεύονταν από έγγραφα, τα οποία έθεσαν από κοινού ενώπιον του Δικαστηρίου.
Θα πρέπει να λεχθεί ότι όλο το πραγματικό υπόβαθρο και μαρτυρικό υλικό της υπόθεσης που παρουσιάστηκε προκειμένου το Δικαστήριο να αποφασίσει είναι παραδεκτό από τα μέρη. Τα παραδεκτά γεγονότα εγκρίθηκαν από το Δικαστήριο.
Τελικές Αγορεύσεις
Όλες οι πλευρές στις γραπτές αγορεύσεις τους προσπάθησαν με νομική επιχειρηματολογία αλλά και με σχολιασμό μερών της προσκομισθείσας μαρτυρίας καθώς και με παραπομπή σε πρόνοιες του Ν.9/1965, να πείσουν για την ορθότητα των νομικών θέσεων και εισηγήσεων τους. Το περιεχόμενο τους δεν χρειάζεται να επαναδιατυπωθεί καθότι δεν θα εξυπηρετήσει οποιοδήποτε πρακτικό σκοπό. Εκεί και όπου κρίνεται ότι χρειάζεται θα γίνεται ειδική αναφορά σε νομικά επιχειρήματα των συνηγόρων.
Προσαχθέν Μαρτυρικό Υλικό – Παραδεκτά Γεγονότα και Έγγραφα
Πιο κάτω παραθέτω το σύνολο του μαρτυρικού υλικού που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και αποτελείται εξ’ ολοκλήρου από παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα:
1. Οι Ενάγοντες είναι φυσικά πρόσωπα τα οποία συναλλάχθηκαν κατά τον ουσιώδη χρόνο με την BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED.
2. Επιπλέον, οι Ενάγοντες 1 και 2 κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν οι νόμιμοι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες με δύο ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/26519, φ/σχ. 54/41, τεμάχιο 1685, στην Αγία Φύλαξη, Λεμεσό, οικόπεδο (εφεξής καλούμενο ως το «Το Ακίνητο Α΄»). Οι Ενάγοντες 1 και 2 υποθήκευσαν προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου το εν λόγω ακίνητο, δυνάμει Υποθήκης Υ1898/2010 Κτηματολογίου Λεμεσού, ημερομηνίας 26/02/2010, διά €264.000,00.- πλέον τόκους μέχρι εξοφλήσεως.
3. Ο Ενάγοντας 3 κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν ο νόμιμος εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/8397, φ/σχ. 54/340401, τεμάχιο 203, μερίδιο ΟΛΟ, στην Μέσα Γειτονιά, Λεμεσό, Οικόπεδο Βιοτεχνικό (εφεξής καλούμενο ως το «Το Ακίνητο Β΄»). Ο Ενάγοντας 3 υποθήκευσε προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου το εν λόγω ακίνητο, δυνάμει Υποθήκης Υ7797/2009 Κτηματολογίου Λεμεσού, ημερομηνίας 05/10/2009, διά €454.400,00.- πλέον τόκους μέχρι εξοφλήσεως.
4. Τα εν λόγω ακίνητα αποτελούν το ένα εργοστάσιο και το άλλο χωράφι.
5. Η Εναγόμενη αρ. 1 είναι εταιρεία εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων δεόντως εγγεγραμμένη σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία της Κυπριακής Δημοκρατίας.
6. Κατ’ εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου του 2015 (Ν.169(Ι)/2015) ως έχει τροποποιηθεί και/ή δυνάμει των προνοιών Σχεδίου Διακανονισμού το οποίο επικυρώθηκε στις 04/06/2021 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με βάση τα άρθρα 198, 199 και 200 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 και το οποίο τέθηκε σε ισχύ στις 08/06/2021, η BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED μεταβίβασε στην εταιρεία THEMIS PORTOFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED και εξαγόρασε από την BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED μεταξύ άλλων, πιστωτικές διευκολύνσεις, εξ αποφάσεως χρέη και τις εξασφαλίσεις αυτών, περιλαμβανομένων και αυτών των Εναγόντων. Ως εκ τούτου η Εναγόμενη 1 έχει αυτόματα αντικαταστήσει και/ή υποκαταστήσει την Τράπεζα αναφορικά με τις εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις και/ή εξασφαλίσεις που έχουν μεταφερθεί από την BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED στην Εναγόμενη 1.
7. Η Εναγόμενη με αρ. 2 είναι ιδιωτική εταιρεία με έδρα στη Λεμεσό και κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν ο αγοραστής του Ακινήτου Β, δυνάμει πλειστηριασμού, ως το Μέρος VIA του Νόμου 9/1965.
8. Προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν από την Τράπεζα Κύπρου, μεταξύ άλλων, ο Ενάγοντας 3 υποθήκευσε προς όφελος της Εναγόμενης 1 το Ακίνητο Β, δυνάμει Υποθήκης Υ7797/2009, Κτηματολογίου Λεμεσού, ημερομηνίας 05/10/2009 διά €454.000,00.- πλέον τόκους μέχρι εξοφλήσεως. Για τις εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις κινήθηκε από τους ενυπόθηκους δανειστές η αγωγή 2795/2018, τεκμήριο Α.
9. Οι Εναγόμενοι στην αγωγή υπ’ αρ. 2795/2018 καταχώρησαν σχετική Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση, τεκμήριο Β.
10. Ενώ η πιο πάνω Αγωγή εκκρεμούσε για Ακρόαση, η Εναγόμενη 1 στην παρούσα προχώρησε στη διαδικασία πλειστηριασμού, όπου και το Ακίνητο Β πωλήθηκε κατά/ή περί την 13/09/2023 στην Εναγόμενη 2.
11. Στις 26/01/2024 η αγωγή με αρ. 2795/2018 αποσύρθηκε και απορρίφθηκε με επιφύλαξη δικαιωμάτων, με έξοδα υπέρ των Εναγομένων (Ενάγοντες στην παρούσα) στην εν λόγω αγωγή τα οποία θα είναι πληρωτέα σε περίπτωση που οι Ενάγοντες (Εναγόμενη 1 στην παρούσα) καταχωρήσουν νέα αγωγή σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα εναντίον οποιουδήποτε εκ των Εναγομένων (Ενάγοντες στην παρούσα).
12. Για την εν λόγω εκποίηση αποστάληκαν όλες οι εκ του Νόμου ειδοποιήσεις, περιλαμβανομένης και ειδοποίησης ΤΥΠΟΥ ΙΒ και ο ενυπόθηκος οφειλέτης άσκησε το δικαίωμα του να διορίσει εκτιμητή χωρίς καμία επιφύλαξη. Η εκτίμηση του ενυπόθηκου οφειλέτη για το ακίνητο το 2019 ήταν για το ποσό εκ €812.000, και η εκτίμηση της Εναγομένης 1 ήταν για €840.000. Η Εναγόμενη 1, ως ο Νόμος ορίζει και επειδή οι δύο εκτιμήσεις δεν είχαν απόκλιση πέραν του 25%, έλαβαν ως αγοραία αξία τον μέσο όρο των 2 εκτιμήσεων ήτοι €826.000 και όρισε τον πρώτο πλειστηριασμό με επιφυλασσόμενη τιμή €660.800, ήτοι το 80% της αγοραίας αξίας
13. Δεν καταχωρήθηκαν αιτήσεις–εφέσεις ούτε εκδόθηκαν προσωρινά διατάγματα.
14. Ο πλειστηριασμός διεξήχθη την 26/02/2020, χωρίς επιτυχόντα προσφοροδότη και οι ενυπόθηκοι δανειστές προχώρησαν σε επαναορισμό πλειστηριασμού την 22/6/2022 αποστέλλοντας στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο ειδοποίηση ΤΥΠΟΥ ΙΓ. Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης ορίστηκε σε €578.000 (ενώ η αγοραία ήταν €826.000).
15. Στη συνέχεια και επειδή ούτε και ο 2ος πλειστηριασμός δεν είχε επιτυχόντα προσφοροδότη, η Εναγόμενη 1 όρισε 3ο πλειστηριασμό την 13/09/2023, για τον οποίο ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο μέρος ενημερώθηκε με νέα ειδοποίηση ΤΥΠΟΥ ΙΓ. Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης καθορίστηκε σε ποσό εκ €500.000 (ενώ η αγοραία ήταν €826.000). Κατά τον 3ο πλειστηριασμό το ακίνητο κατακυρώθηκε στον επιτυχόντα προσφοροδότη, ήτοι στην Εναγόμενη 2.
16. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ενημερώθηκε τόσο για την προτιθέμενη διάθεση του εκπλειστηριάσματος όσο και για την επικύρωση του και καμία αντίδραση δεν υπήρξε.
17. Προς περαιτέρω εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν από την Τράπεζα Κύπρου, οι Ενάγοντες 1 και 2 υποθήκευσαν προς όφελος της Εναγόμενης 1 το Ακίνητο Α, δυνάμει Υποθήκης Υ1898/10, Κτηματολογίου Λεμεσού, ημερομηνίας 26/02/2010 διά €264.000,00.- πλέον τόκους μέχρι εξοφλήσεως.
18. Για τις εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις κινήθηκε από τους ενυπόθηκους δανειστές η αγωγή 2794/2018, τεκμήριο Γ.
19. Οι Εναγόμενοι στην αγωγή υπ’ αρ. 2794/2018 καταχώρησαν σχετική Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση, τεκμήριο Δ.
20. Ενώ η πιο πάνω Αγωγή εκκρεμούσε για Ακρόαση, η Εναγόμενη 1 στην παρούσα προχώρησε στη διαδικασία πλειστηριασμού, η οποία και απέτυχε και η Εναγόμενη 1 προχώρησε στην απευθείας πώληση του Ενυπόθηκου Ακινήτου Α όπου και ενεγράφη επ’ ονόματι της Εναγόμενης 1 τον Σεπτέμβριο του 2023, μετά την πάροδο 6 μηνών από ανεπιτυχή πλειστηριασμό.
21. Συγκεκριμένα, ο πλειστηριασμός διεξήχθη την 18/7/2022, χωρίς επιτυχόντα προσφοροδότη και οι εναγόμενοι 1 μετά την πάροδο 6 μηνών, άσκησαν τα δικαιώματα που ο νόμος τους παρέχει, και προχώρησαν σε επαναορισμό και στη συνέχεια προχώρησαν σε απόκτηση του ακινήτου για τιμή €228.500, ήτοι στο 100% της αγοραίας αξίας του. Το ακίνητο μεταβιβάστηκε στους εναγόμενους 1 με την πράξη ΑΝΠ 231/2023, ημερ. 4/9/2023, τεκμήριο Ε. Οι Ενάγοντες ουδόλως αντέδρασαν ούτε ακόμη και όταν τους αποστάληκε η προτεινόμενη διάθεση και η επικύρωση αυτής, Τεκμήριο 2 επί της Ε/Δ/ΜΚΜ.
22. Δεν καταχωρήθηκαν αιτήσεις–εφέσεις ούτε εκδόθηκαν προσωρινά διατάγματα.
23. Για την εν λόγω εκποίηση αποστάληκαν όλες οι εκ του Νόμου ειδοποιήσεις, περιλαμβανομένης και ειδοποίησης ΤΥΠΟΥ ΙΒ και οι ενυπόθηκοι οφειλέτες δεν άσκησαν το δικαίωμα τους να παρουσιάσουν εντός της τασσόμενης προθεσμίας έκθεση εκτίμησης και η εναγόμενη 1 ετοίμασαν 2 εκτιμήσεις, τεκμήριο Στ.
24. Στις 15/01/2024 η αγωγή με αρ. 2795/2018 αποσύρθηκε και απορρίφθηκε με επιφύλαξη δικαιωμάτων, με έξοδα υπέρ των Εναγομένων στην εν λόγω αγωγή τα οποία θα είναι πληρωτέα σε περίπτωση που οι Ενάγοντες (Εναγόμενη 1 στην παρούσα) καταχωρήσουν νέα αγωγή σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα εναντίον οποιουδήποτε εκ των Εναγομένων.
25. Η Εναγόμενη 2 - στην παρούσα αγωγή - καταχώρησε την αγωγή με αρ. 145/2024 εναντίον του Ενάγοντα 3 -στην παρούσα αγωγή - (Τεκμήριο Ζ), η εκδίκαση της οποίας ακόμη εκκρεμεί.
Αντικείμενο εκδίκασης
Υπό το φως της προσκομισθείσας μαρτυρίας προκύπτει ότι αντικείμενο εξέτασης στην παρούσα δικαστική διαδικασία είναι:
(α) Εάν η διαδικασία που ακολουθήθηκε για την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων είναι παράνομη.
(β) Εάν η διαδικασία που ακολουθήθηκε για την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων παραβιάζει τα ανθρώπινα δικαιώματα της ιδιοκτησίας και της πρόσβασης στη δικαιοσύνη, τα οποία κατοχυρώνονται από τα άρθρα 23 και 30 του Συντάγματος, αφού εφαρμόστηκε χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που να αφορά τα επίδικα γεγονότα.
(γ) Σε περίπτωση που ισχύει οποιοδήποτε από τα δύο πιο πάνω, κατά πόσο υπάρχει οποιαδήποτε νομική συνέπεια στις πωλήσεις των ακινήτων δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων που έχει πραγματοποιηθεί.
Ευρήματα
Ευρήματα του Δικαστηρίου αποτελούν τα γεγονότα που έχουν δηλωθεί γραπτώς ως παραδεκτά από τους διαδίκους, δια των συνηγόρων τους, πριν από την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας μαζί με τα επισυνημμένα έγγραφα. Το εν λόγω, κοινά συμφωνημένο από τους διαδίκους, πραγματικό υπόβαθρο έχει εγκριθεί από το Δικαστήριο. Χωρίς να χρειάζεται να επαναδιατυπωθεί, παραπέμπω σ' αυτό.
Νομική Εξέταση Θεμάτων – Νομική Πτυχή – Συμπεράσματα
Θα παραθέσω τώρα τα συμπεράσματα τα οποία εξάγονται κατόπιν νομικής εξέτασης των επιδίκων ζητημάτων της απαίτησης, για τα οποία το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει. Εκεί και όπου κρίνεται αναγκαίο θα γίνεται αναφορά της νομικής πτυχής που διέπει το συγκεκριμένο θέμα.
Η θέση ότι η διαδικασία είναι παράνομη:
Σύμφωνα με τους Ενάγοντες η διαδικασία που ακολουθήθηκε για την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων είναι παράνομη επειδή πραγματοποιήθηκε χωρίς προηγουμένως να είχε εκδοθεί δικαστική απόφαση. Αντίθετες είναι οι θέσεις των Εναγομένων 1 & 2, οι οποίες ισχυρίζονται ότι η διαδικασία που εφαρμόστηκε είναι νόμιμη επειδή διεξήχθη στη βάση των προνοιών του Ν.9/1965.
Αποτελεί μέρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου, ως εγκριμένα παραδεκτά γεγονότα, ότι:
(α) Δυνάμει σχετικών συμβάσεων η Bank of Cyprus Public Company Limited (στο εξής η «Τράπεζα Κύπρου») χορήγησε πιστωτικές διευκολύνσεις στους Ενάγοντες, για την εξασφάλιση των οποίων υποθηκεύτηκαν προς όφελος του εν λόγω τραπεζικού οργανισμού τα δύο επίδικα ακίνητα.
(β) Η Εναγόμενη 1, ως εταιρεία εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων δεόντως εγγεγραμμένη σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία της Κυπριακής Δημοκρατίας, κατ’ εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 18 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου του 2015 (Ν.169(Ι)/2015) ως έχει τροποποιηθεί και δυνάμει των προνοιών Σχεδίου Διακανονισμού το οποίο επικυρώθηκε στις 04.06.21 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με βάση τα άρθρα 198, 199 και 200 του περί Εταιρειών Νόμου (Κεφ. 113) και το οποίο τέθηκε σε ισχύ στις 08.06.21, εξαγόρασε από την Τράπεζα Κύπρου, ανάμεσα σ’ άλλα τις πιστωτικές διευκολύνσεις μαζί με τις συναφείς εξασφαλίσεις τους που αφορούν την παρούσα υπόθεση.
(γ) Με την εξαγορά τους, οι εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις και οι εξασφαλίσεις τους έχουν μεταφερθεί στην Εναγόμενη 1, η οποία πλέον αντικατέστησε την Τράπεζα Κύπρου στο χειρισμό τους.
(δ) Ενώ εκκρεμούσε η εκδίκαση των αγωγών αρ. 2794/2018 και 2795/2018 που καταχωρίστηκαν από την Τράπεζα Κύπρου, ως η τότε ενυπόθηκη δανείστρια, εναντίον των εδώ Εναγόντων, τα επίδικα ακίνητα πωλήθηκαν με διαφορετική νομική διαδικασία.
Από τα πιο πάνω έπεται ότι η Εναγόμενη 1 απέκτησε έννομο συμφέρον και συνάμα αγώγιμο δικαίωμα σε ότι αφορά τις επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις μαζί με τις εξασφαλίσεις τους. Υπό την ιδιότητα του ενυπόθηκου δανειστή, η Εναγόμενη 1 προχώρησε σε διαδικασία εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων.
Όπως αναφέρεται στα παραδεκτά γεγονότα και κατ’ επέκταση αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, η διαδικασία που ακολουθήθηκε παραπέμπει σε πρόνοιες του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 (Ν.9/1965) μετά των συναφών τροποποιήσεων. Πράγματι αν κάποιος ανατρέξει στο Μέρος VIA της εν λόγω νομοθεσίας θα αντιληφθεί ότι με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο του 2014 (Ν.142(Ι)/2014) έχει εισαχθεί συγκεκριμένη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου (Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση Αρ.Ε176/2019, ημερ.10.12.19), ECLI:CY:AD:2019:A519. Η εν λόγω διαδικασία δύναται να εφαρμοστεί σε περίπτωση υπερημερίας, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του νόμου αυτού (άρθρο 44Β(1)).
Επομένως πρόκειται για διαδικασία με συγκεκριμένο σκοπό, η οποία προνοείται ειδικά από την εν λόγω νομοθεσία. Η διαδικασία τυγχάνει εφαρμογής σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης η οποία εγγράφεται στο κτηματικό μητρώο. Προς υποστήριξη της αναφοράς αυτής παραπέμπω στο άρθρο 44Α(1), το οποίο αυτούσια σημειώνει τα εξής:
«Οι διατάξεις του παρόντος Μέρους εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης, η οποία ενεγράφη στο κτηματικό μητρώο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου ή η οποία εγγράφεται στο κτηματικό μητρώο μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου.»
[η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου]
Με λίγα λόγια πρόκειται για αναγνωρισμένη νομοθετική διαδικασία. Τα βήματα που πρέπει να ληφθούν περιγράφονται μέσα από τις διατάξεις του Μέρους VIA. Το ένδικο μέσο που έχει ένας ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος (που με βάση το άρθρο 44ΙΕ σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, περιλαμβανομένου οποιουδήποτε εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος) για να προσβάλει τη διαδικασία αυτή καθώς επίσης το χρονικό διάστημα που έχει στη διάθεση του για να το ασκήσει, επίσης καθορίζονται μέσα από τις πρόνοιες του ιδίου Μέρους.
Το γεγονός ότι η διαδικασία αυτή ακολουθήθηκε ενώ εκκρεμούσαν οι αγωγές αρ. ανάμεσα στον ενυπόθηκο δανειστή και στους Ενάγοντες και αφορούσαν τις ίδιες πιστωτικές διευκολύνσεις μαζί με τις εξασφαλίσεις τους, είναι άνευ σημασίας. Προς επίρρωση της αναφοράς παραπέμπω στο άρθρο 44Α(44), οι πρόνοιες του οποίου αυτούσια ρητά αναφέρουν:
«Καμία διάταξη του παρόντος Μέρους δεν αποκλείει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει µε την έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση διατάγματος δικαστηρίου για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.»
Από τα πιο πάνω γίνεται αντιληπτό ότι η εκκρεμότητα των αγωγών αρ. 2794/2018 και 2795/2018 δεν συνιστά κώλυμα στην μετέπειτα ενεργοποίηση της διαδικασίας δυνάμει του Μέρους VIA. Οι πρόνοιες της συγκεκριμένης νομοθεσίας επιτρέπουν την παράλληλη προώθηση αγωγής και της διαδικασίας που προβλέπεται από τις πρόνοιες του Μέρους VIA, χωρίς αυτό να συνιστά κατάχρηση. Συνεπώς η έκδοση δικαστικής απόφασης σε αγωγή δεν αποτελεί, με βάση τις διατάξεις του Ν.9/1965, προϋπόθεση για την ενεργοποίηση και ολοκλήρωση της διαδικασίας δυνάμει του Μέρους VIA.
Η συγκεκριμένη διαδικασία είναι αυτοτελής και τούτος φαίνεται να ήταν ο σκοπός του νομοθέτη. Όπως λέχθηκε στην Παπακόκκινου κ.α v. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (πρώην Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ), Αίτηση Αρ. 34/2024 ημερ. 10.03.26:
«Με την ευκαιρία αυτή σημειώνεται, συναφώς, ότι για κάποια περίοδο κατέστη κανόνας τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να καταφεύγουν, δικαιωματικά, στις πρόνοιες του Νόμου 9/1965 που προβλέπουν για τη δυνατότητα εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων, προς εξόφληση μη εξυπηρετουμένων δανείων. Ως αποτέλεσμα, επενέβη η Βουλή των Αντιπροσώπων με τη θέσπιση του τροποποιητικού Νόμου 142(Ι)/2014, παρέχοντας στους ενυπόθηκους οφειλέτες την ευκαιρία, μέσω συγκεκριμένης διαδικασίας, να διευθετούν έγκαιρα τις οφειλές τους, αποφεύγοντας έτσι την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου τους, αλλά και στους δανειστές τη δυνατότητα να εξασφαλίζουν, όπου δει το λαβείν τους.»
Η αυτοτέλεια της διαδικασίας δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA τονίστηκε από το Εφετείο στην υπόθεση Θεοχάρους και άλλη v. Astrobank Public Company Limited, Πολιτική Έφεση Αρ. 119/2020 ημερ. 17.12.25, το οποίο έκανε αναφορά στο άρθρο 44Α(4Α) ερμηνεύοντας τις πρόνοιες του. Το πιο κάτω απόσπασμα είναι χαρακτηριστικό και ομιλεί από μόνο του:
«Το Δικαστήριο, στην εκκαλούμενη απόφαση, κατέληξε πως το δικαίωμα των εφεσιβλήτων να προωθήσουν τη διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου για την εκποίηση της υποθήκης είναι εντελώς ανεξάρτητο από το δικαίωμα καταχώρισης αστικής αγωγής και της ύπαρξης δικαστικής απόφασης και πως το δικαίωμα αυτό υφίστατο, νοουμένου ότι το χρέος που εξασφάλιζε η συγκεκριμένη υποθήκη, εξακολουθούσε να υφίσταται και δεν είχε εξοφληθεί.
Εξετάσαμε με προσοχή την πρωτόδικη κρίση υπό το πρίσμα της εκατέρωθεν επιχειρηματολογίας των ευπαιδεύτων δικηγόρων. Κρίνουμε πως το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθώς έκρινε πως το δικαίωμα των εφεσιβλήτων να προωθήσουν τη διαδικασία που προβλέπει το Μέρος VIA του Νόμου για την εκποίηση της υποθήκης, εφόσον είναι παραδεκτό ότι το χρέος που εξασφάλιζε η υποθήκη εξακολουθούσε να υφίστατο και δεν είχε εξοφληθεί, είναι εντελώς ανεξάρτητο από την καταχώριση αγωγής ή την ύπαρξη δικαστικής απόφασης.»
[η υπογράμμιση και η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου]
Το ότι η αγωγή που καταχωρείται δεν μπορεί να ανακόψει την διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA και κατ’ επέκταση να οδηγήσει σε αναστολή της τονίστηκε και στην Αίτηση της Παπακόκκινου, Πολιτική Έφεση Αρ. 110/2019 ημερ. 18.02.20. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση αυτή, η διαδικασία μέσω της οποίας μπορεί να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός είναι με την προσβολή της διαδικασίας στη βάση της οποίας ορίστηκε, ήτοι με αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο.
Άξιο αναφοράς είναι ακόμη το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (πιο πάνω) στην οποίαν γίνεται αναφορά σε μια σημαντική τροποποίηση του άρθρου 44Γ(3), δια της οποίας επίσης αναδεικνύεται η ανεξάρτητη πορεία που έχει η προβλεπόμενη διαδικασία δυνάμει του Μέρους VIA από την προώθηση μιας αγωγής, σε συνάρτηση με τους λόγους που θα μπορούσαν να την παραμερίσουν:
«Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2018 (Ν.87(Ι)/2018) που δημοσιεύτηκε και τέθηκε σε ισχύ την 13.7.2018, επέφερε διάφορες αλλαγές στο Μέρος VIA των Νόμων. Μια σημαντική αλλαγή ήταν ότι η πρόνοια του άρθρου 44Γ(3)(δ), που καθιστούσε λόγο έφεσης για τον παραμερισμό ειδοποίησης κατά τον τύπο «ΙΑ» την εκκρεμοδικία αγωγής για την ειδοποίηση κατά τον τύπο «Ι», καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με πρόνοια που καθιστά λόγο έφεσης την έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη.»
Στην προκειμένη περίπτωση δεν είναι παραδεκτό ότι υπάρχει εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους σε σχέση με τις επίδικες χορηγηθείσες πιστωτικές διευκολύνσεις. Ούτε και έχει τεθεί ενώπιον μου οποιαδήποτε επιστολή των Εναγόντων που να διαμαρτύρεται ή να δηλώνει ότι τα χρέη που οι υποθήκες εξασφαλίζουν είχαν εξοφληθεί. Αν οι Ενάγοντες θεωρούσαν ότι είχαν εξοφλήσει τα χρέη που εξασφαλίζονταν από τις επίμαχες υποθήκες μπορούσαν, ως ενυπόθηκοι οφειλέτες, να απευθυνθούν με αίτηση στο Δικαστήριο επικαλούμενοι το άρθρο 36(1)(α) του Ν.9/1965. Το άρθρο αυτό παρέχει τη δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να ζητήσει ακύρωση της υποθήκης όταν η εξασφαλισμένη από αυτή υποχρέωση εξοφλήθηκε ή έπαυσε να υφίσταται. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ v. Σαλλούμη και άλλου, Πολιτική Έφεση Αρ. 336/2009 ημερ. 10.11.14 και Αγγελίδης ν. Σ.Π.Ε. Παλλουριώτισσας (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1771. Ενώπιον μου δεν έχει λεχθεί ότι έγινε κάτι τέτοιο από πλευράς των Εναγόντων.
Παράλληλα, επί του σημείου αυτού, ανάτρεξα στην έκθεση απαίτησης της παρούσας υπόθεσης. Εκείνο που έκδηλα έχω διαπιστώσει είναι ότι πουθενά στο περιεχόμενο της δικογραφείται αναφορά για εξόφληση ενυπόθηκου χρέους. Περαιτέρω ανάτρεξα στο περιεχόμενο της έκθεσης υπεράσπισης & ανταπαίτησης των εδώ Εναγόντων στις αγωγές αρ. 2794/18 και 2795/18 που αφορούν τις δικογραφημένες θέσεις τους αναφορικά με τις επίδικες χορηγηθείσες πιστωτικές διευκολύνσεις και τις εξασφαλίσεις που δόθηκαν γι’ αυτές, μέρος των οποίων είναι η υποθήκευση των δύο επίμαχων ακινήτων (Τεκμήρια ‘Β’ & ‘Δ’ επί των παραδεκτών γεγονότων). Ούτε εδώ προβάλλεται ισχυρισμός για εξόφληση του χρέους που εξασφάλιζαν οι υποθήκες. Αντίθετα, θα έλεγα ότι στα έγγραφα αυτά αφήνεται σαφώς να εννοηθεί από μέρους των εδώ Εναγόντων ότι υπάρχει ενυπόθηκο χρέος που δεν έχει εξοφληθεί. Προς επίρρωση του σκεπτικού αυτού παραπέμπω ενδεικτικά στις §25, §33 και §42.19 της έκθεσης υπεράσπισης & ανταπαίτησης των εδώ Εναγόντων στην αγωγή αρ. 2794/18 καθώς επίσης στις §38, §42 και §55.20 της έκθεσης υπεράσπισης & ανταπαίτησης των εδώ Εναγόντων στην αγωγή αρ. 2795/18.
Τα πιο πάνω, σε συνάρτηση με το παραδεκτό γεγονός και κατ’ επέκταση εύρημα του Δικαστηρίου ότι δεν υπήρχε σε ισχύ οποιοδήποτε ενδιάμεσο διάταγμα απαγορευτικής φύσεως στα πλαίσια της ανταπαίτησης των εδώ Εναγόντων στις αγωγές αρ. 2794/2018 και 2795/2018 (που αν υπήρχε θα ανέκοπτε στην πράξη τη διεξαγωγή διαδικασίας πώλησης των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων – ένας από τους λόγους που θα καθιστούσε επιτυχή την άσκηση του ένδικου μέσου εναντίον της προώθησης της – άρθρο 44Γ(3)(δ)) [Χατζηβασίλη v. Ελληνικής Τράπεζας Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, Πολιτική Έφεση Αρ. 338/17 ημερ. 19.03.26] και σε συνδυασμό με την μη άσκηση του ένδικου μέσου που η νομοθεσία παρέχει για την προσβολή της διαδικασίας που προβλέπεται από τις πρόνοιες του Μέρους VIA, οδήγησαν στην προώθηση της, παρά την εκκρεμότητα των εν λόγω αγωγών, και τελικά στην απρόσκοπτη ολοκλήρωση της εν λόγω διαδικασίας.
Το γεγονός ότι η θέση των Εναγόντων είναι βασικά πως το ύψος των χρεών που οι υποθήκες εξασφαλίζουν είναι μικρότερο από αυτό που η Εναγόμενη 1 επικαλέστηκε και έχει πιστώσει προς όφελος τους συνεπεία της πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων, δεν διαφοροποιεί την ουσία. Σε τελευταία ανάλυση τίποτα δεν εμπόδιζε τους εδώ Ενάγοντες να προωθούσαν τις ανταπαιτήσεις τους στις αγωγές αρ. 2794/2018 και 2795/2018 και να επέμεναν στην εκδίκαση τους. Εφόσον είχαν δίκαιο, θα τους πιστωνόταν η διαφορά στο ενυπόθηκο χρέος υπό τη μορφή αποζημιώσεων που θα τους επιδικάζονταν. Ωστόσο επέλεξαν να τις αποσύρουν.
Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα και κατ’ επέκταση τα ευρήματα του Δικαστηρίου, ενεργοποιήθηκε η διαδικασία πώλησης που προβλέπεται από τις πρόνοιες του Μέρους VIA αναφορικά και με τα δύο επίμαχα υποθηκευμένα ακίνητα που για σκοπούς ευκολίας φέρουν μέσα από τα παραδεκτά γεγονότα τις ονομασίες Ακίνητο «Α» και Ακίνητο «Β» αντίστοιχα. Προς τούτο εφαρμόστηκαν δεόντως οι πρόνοιες που αφορούν την αποστολή όλων των εγγράφων μέχρι και της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΒ» από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Έπειτα της αποστολής της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΒ» στον ενυπόθηκο οφειλέτη, σε ότι αφορά το Ακίνητο «Β», παρατηρώ ότι έχουν ακολουθηθεί οι πρόνοιες του άρθρου 44Δ(1). Ειδικότερα αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου ετοιμάστηκαν δύο εκτιμήσεις, ήτοι μία από εκτιμητή της επιλογής του ενυπόθηκου οφειλέτη και μία από εκτιμητή της επιλογής του ενυπόθηκου δανειστή. Η διαφορά των δύο εκτιμήσεων ήταν τέτοια που επέτρεψε την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 44Δ(4), δηλαδή ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων καθόρισε το ύψος της αγοραίας αξίας του Ακινήτου «Β». Επίσης αποτελεί παραδεκτό γεγονός και συνεπώς εύρημα του Δικαστηρίου ότι για την πραγματοποίηση του πλειστηριασμού εφαρμόστηκε επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης το 80% της αγοραίας αξίας, ως προνοεί το άρθρο 44Ε.
Επειδή στον πρώτο πλειστηριασμό δεν χρίστηκε επιτυχόντας προσφοροδότης, ορίστηκε δεύτερος πλειστηριασμός και επειδή και αυτός ήταν ανεπιτυχής ορίστηκε τρίτος πλειστηριασμός, κατά τον οποίον υπήρξε επιτυχών προσφοροδότης που ήταν η Εναγόμενη 2. Το παραδεκτό αυτό γεγονός και συνεπώς εύρημα του Δικαστηρίου συνάδει με τις πρόνοιες των άρθρων 44Ε(3), 44Ζ και 44Η. Η δε αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΓ» με την οποίαν ενημερώθηκε ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ως είναι παραδεκτό από τους διαδίκους, καταδεικνύει εκπλήρωση της νομοθετικής υποχρέωσης του ενυπόθηκου δανειστή με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 44Η(1).
Ακολούθως το εύρημα του Δικαστηρίου, ως παραδεκτό γεγονός που είναι, ότι ο ενυπόθηκος δανειστής ενημέρωσε γραπτώς τον ενυπόθηκο δανειστή και τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης αποδεικνύει ικανοποίηση νομοθετικής υποχρέωσης του ως απαιτείται από τις διατάξεις του άρθρου 44Ι(2). Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 44Ι(3) οι Ενάγοντες είχαν δικαίωμα να αμφισβητήσουν την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του συγκεκριμένου ενυπόθηκου ακινήτου ασκώντας το ένδικο μέσο που τους παρέχεται. Επειδή οι Ενάγοντες δεν άσκησαν το ένδικο μέσο που καθορίζεται στο συγκεκριμένο άρθρο, ως επίσης αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου σαν παραδεκτό γεγονός που είναι, η Εναγόμενη 1 προχώρησε σε γραπτή ενημέρωση στους Ενάγοντες και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ενυπόθηκου Ακινήτου «Β» κατέστη τελική και ότι επικυρώθηκε. Το γεγονός αυτό που επίσης είναι παραδεκτό από τους διαδίκους και συνεπώς αποτελεί και αυτό εύρημα του Δικαστηρίου, καταδεικνύει ικανοποίηση μίας άλλης νομοθετικής υποχρέωσης της Εναγομένης 1, ως αυτή απαιτείται από τις διατάξεις του ιδίου άρθρου (άρθρου 44Ι(3)).
Σε ότι αφορά το Ακίνητο «Α», με βάση τα παραδεκτά γεγονότα και συνεπώς τα ευρήματα του Δικαστηρίου, πραγματοποιήθηκαν οι ίδιες ενέργειες, με τη διαφορά ότι το εν λόγω υποθηκευμένο ακίνητο αποκτήθηκε από την Εναγόμενη 1, στο όνομα της οποίας μετεγγράφηκε η κυριότητα του. Η αγορά του εν λόγω ακινήτου από την Εναγόμενη 1 και ακολούθως η μετεγγραφή του στο όνομα της συνάδει με τη διαδικασία που προνοείται από τις διατάξεις των άρθρων 44ΙΑ και 44ΙΒ. Με βάση τα ευρήματα του Δικαστηρίου, ως αυτά προκύπτουν από τα παραδεκτά γεγονότα, οι Ενάγοντες ήταν ενήμεροι κάθε φορά για την ενέργεια που θα γινόταν και εκεί και όταν έπρεπε δεν εκδήλωσαν οποιαδήποτε αμφισβήτηση χρησιμοποιώντας τα ένδικα μέσα που οι διατάξεις του Μέρους VIA παρέχει.
Κάτω από αυτά τα δεδομένα, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε αναφορικά με την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων δεν χαρακτηρίζεται από στοιχείο παρανομίας υπό την έννοια ότι είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Ν.9/1965 μετά των συναφών τροποποιήσεων και της σχετικής, με το αντικείμενο της, νομολογίας.
Η θέση ότι η διαδικασία συγκρούεται με άρθρα του Συντάγματος:
Όπως ήδη λέχθηκε, είναι η θέση των Εναγόντων ότι η διαδικασία του Μέρους VIA που ακολουθήθηκε για την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων παραβιάζει τα ανθρώπινα δικαιώματα της ιδιοκτησίας και της πρόσβασης στη δικαιοσύνη, τα οποία κατοχυρώνονται από τα άρθρα 23 και 30 του Συντάγματος, αφού εφαρμόστηκε χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που να αφορά τα επίδικα γεγονότα. Αντίθετα οι Εναγόμενες 1 & 2 ισχυρίζονται ότι η διαδικασία που εφαρμόστηκε δεν προσκρούει σε άρθρα του Συντάγματος.
Το άρθρο 23 του Συντάγματος κατοχυρώνει το δικαίωμα ενός πολίτη της Κυπριακής Δημοκρατίας να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχει, να απολαμβάνει ή να διαθέτει οποιαδήποτε κινητή ή ακίνητη ιδιοκτησία. Συνεπώς το εν λόγω άρθρο προστατεύει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Το δικαίωμα αυτό δεν είναι απόλυτο αλλά, κάτω από το Σύνταγμα, υπόκειται σε περιορισμούς και στερήσεις για τους παράγοντες που αναφέρονται στις παραγράφους 3 και 4 του άρθρου 23.
Η έννοια της ιδιοκτησίας, όπως αυτή καλύπτεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος, εξηγήθηκε και αναλύθηκε στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας v. Βουλή των Αντιπροσώπων, Αναφορά 3/2016 ημερ. 16.03.17. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα που ομιλεί από μόνο του:
«Η έννοια της ιδιοκτησίας ή της περιουσίας, η οποία προστατεύεται από το Άρθρο 23, είναι ευρεία και καλύπτει όλα τα περιουσιακά δικαιώματα (Δέστε: Γεώργιος Χαραλάμπους κ.α. ν. Υπουργού Οικονομικών κ.α., Συνεκδ. Υποθ. 1480/11 κ.α., ημερ. 11.6.2014). Στην υπόθεση εκείνη έγινε αναφορά στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας της Ελλάδος στην απόφαση Δικηγορικός Σύλλογος Καλαμάτας κ.α. ν. Υπουργού Οικονομικών κ.α., Υπόθεση αρ. 1283/12, ημερ. 2.2.2012, στην οποίαν (Σκέψη 30), τονίστηκε ότι στην έννοια της περιουσίας περιλαμβάνονται όχι μόνον τα εμπράγματα δικαιώματα αλλά και όλα τα δικαιώματα περιουσιακής φύσεως καθώς και τα κεκτημένα οικονομικά συμφέροντα. Καλύπτονται, δηλαδή, και τα ενοχικής φύσεως περιουσιακά δικαιώματα και ειδικότερα οι απαιτήσεις που απορρέουν από έννομες σχέσεις του δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου είτε αναγνωρισμένες με δικαστική απόφαση, είτε απλώς γεννημένες κατά το Εθνικό Δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη προσδοκία, με βάση το ισχύον δίκαιο, ότι μπορεί να ικανοποιηθούν δικαστικώς. Δηλαδή, όταν υπάρχει επαρκής νομική βάση, για την απαίτηση, και ιδίως εκεί όπου η απαίτηση θεμελιώνεται σε νομοθετική ή κανονιστική διάταξη ή σε παγιωμένη νομολογία.»
Στην προκειμένη περίπτωση αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου, ως παραδεκτά γεγονότα που είναι, ότι οι Ενάγοντες 1 και 2 ήταν νόμιμοι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του Ακινήτου «Α» ενώ ο Ενάγοντας 3 ήταν νόμιμος εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του Ακινήτου «Β». Ωστόσο οι ίδιοι, ως τα άτομα που είχαν την κυριότητα των ακινήτων, ήταν αυτοί που προχώρησαν να τα υποθηκεύσουν με τις υποθήκες αρ. Υ1898/2010 ημερ. 26.02.10 για €264.000 πλέον τόκους και Υ7797/2009 ημερ. 05.10.09 για €454.400 πλέον τόκους προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου τα ιδιοκτησίας τους ακίνητα προκειμένου να εξασφαλιστούν υποχρεώσεις τους σε σχέση με τις προαναφερόμενες πιστωτικές διευκολύνσεις που η Εναγόμενη 1 τους είχε χορηγήσει. Η διαδικασία πώλησης δυνάμει του Μέρους VIA δεν προσκρούει στο άρθρο 30 του Συντάγματος αφού, από μόνη της, δεν δημιουργεί κίνδυνο στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Οι Ενάγοντες ήταν αυτοί που με την υποθήκευση των ακινήτων τους έθεσαν την παραμονή της ιδιοκτησίας τους υπό αμφισβήτηση. Η εν λόγω διαδικασία έρχεται στη συνέχεια για να εφαρμόσει αυτά για τα οποία οι Ενάγοντες έχουν συμφωνήσει/συγκατατεθεί/ενεργήσει με τις δικές τους πράξεις. Κατά λογική προέκταση, οι Ενάγοντες ήταν αυτοί που με τη δική τους συγκατάθεση/ενέργειες/πράξεις αποποιήθηκαν προστασία της ακίνητης περιουσίας τους δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος.
Προς επίρρωση του πιο πάνω σκεπτικού, χρήσιμο είναι το σκεπτικό του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Loucas Panayiotou Estates Ltd κ.α. v. Hellenic Bank Public Company Ltd Πολιτική Έφεση Αρ. Ε203/2013 ημερ. 11.09.19, ECLI:CY:AD:2019:A360, η οποία σχολιάζει το καθεστώς ιδιοκτησίας ενυπόθηκου ακινήτου. Στην υπόθεση εκείνη «οι εφεσίβλητοι είχαν καταχωρίσει, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, αγωγή εναντίον των εφεσειόντων με την οποία αξίωναν διάφορα ποσά δυνάμει έγγραφης συμφωνίας παρατραβήγματος, δανείου, εγγυήσεως και ενυπόθηκης εγγύησης. Περαιτέρω, ζητήθηκε εκποίηση των ενυπόθηκων ακινήτων. Οι εφεσείοντες καταχώρισαν υπεράσπιση και ανταπαίτηση αξιώνοντας, μεταξύ άλλων, διάταγμα κηρύξεως των συμφωνιών ως άκυρων ή ακυρώσιμων, όπως και ακύρωση αριθμού υποθηκών που υφίστανται προς όφελος των εφεσιβλήτων.»
Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα:
«Η «παραμονή» της ιδιοκτησίας στους εφεσείοντες με δική τους συγκατάθεση έχει, εκ των προτέρων, τεθεί υπό αμφισβήτηση καθότι τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν αποτελέσει αντικείμενο υποθήκης. Με αυτό τον τρόπο οι ίδιοι οι εφεσείοντες έχουν απεμπολήσει ένα μέρος της δικής τους απολύτου ιδιοκτησίας, θέτοντας την περιουσία υπό ενδεχόμενη πώληση λόγω εκποίησης της υποθήκης.»
Το άρθρο 30 του Συντάγματος κατοχυρώνει την ελευθερία πρόσβασης ενός πολίτη της Κυπριακής Δημοκρατίας στα Δικαστήρια. Το άρθρο αυτό είναι θεμελιώδους σημασίας επειδή ρυθμίζει την απονομή της δικαιοσύνης. Είναι το άρθρο που διασφαλίζει το δικαίωμα του ιδιώτη να αναζητήσει δικαστική προστασία προσφεύγοντας στο αρμόδιο δικαστικό όργανο. Το άρθρο ευθυγραμμίζεται με τις πρόνοιες του άρθρου 6 της Ευρωπαϊκή Σύμβασης για την Προάσπιση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που στην Κύπρο έχει κυρωθεί με τον Ν.39/62. Ταυτόχρονα το άρθρο 30, σε κάποιο βαθμό, ενσωματώνει το άρθρο 12 του Συντάγματος. Οι πρόνοιες του εν λόγω άρθρου παρέχουν τα εχέγγυα για τη διεξαγωγή μίας ανεπηρέαστης και συνάμα δίκαιης δημόσιας ακροαματικής διαδικασίας μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα ενώπιον ανεξάρτητου, αμερόληπτου και αρμόδιου Δικαστηρίου που συστάθηκε με νόμο.
Στην προκειμένη περίπτωση οι Ενάγοντες καταχώρησαν, ως είχαν δικαίωμα, ανταπαίτηση τόσο στην αγωγή αρ. 2794/2018 όσο και στην αγωγή αρ. 2795/2018, αμφότερες υποθέσεις ενώπιον του Ε.Δ. Λεμεσού. Ενώ μπορούσαν, στα πλαίσια των ανταπαιτήσεων τους, να προβούν σε σχετικό δικονομικό διάβημα με σκοπό τη διασφάλιση των επίμαχων υποθηκευμένων ακινήτων τους, ως η σχετική νομοθεσία αλλά και οι θεσμοί πολιτικής δικονομίας που ίσχυαν τότε, επέλεξαν να μην το πράξουν. Ενώ μπορούσαν να προωθήσουν και να εκδικάσουν τις ανταπαιτήσεις τους στο Ε.Δ. Λεμεσού σε σχέση με τις αξιούμενες θεραπείες τους, επέλεξαν να μην το πράξουν. Πέραν όμως και ανεξαρτήτως αυτών, στα πλαίσια της διαδικασίας δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA που η Εναγόμενη ενεργοποίησε με στόχο την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων, ενώ είχαν διαθέσιμο ένδικο μέσο ενώπιον του Ε.Δ. Λεμεσού για να προσπαθήσουν τον παραμερισμό τους (άρθρο 44Γ(3), Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (πιο πάνω)), επέλεξαν να μην το πράξουν. Περαιτέρω, με βάση τη διαδικασία δυνάμει του Μέρους VIA, οι Ενάγοντες είχαν επιπλέον στη διάθεση τους δικαίωμα αμφισβήτησης της προτεινόμενης διάθεσης των προϊόντων πώλησης των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων ασκώντας το ένδικο μέσο που τους παρέχεται από το άρθρο 44Ι(3), πλην όμως πάλι επέλεξαν να μην το ασκήσουν.
Συνεπώς οι Ενάγοντες προσέφυγαν ελεύθερα ενώπιον της δικαιοσύνης δυνάμει του άρθρου 30 του Συντάγματος αλλά ήταν αυτοί που επέλεξαν να μην προχωρήσουν σε ακροαματική διαδικασία ενώπιον του Ε.Δ. Λεμεσού είτε στις ανταπαιτήσεις των αγωγών είτε με τα ένδικα μέσα (αίτηση-έφεση) που παρέχονται από τη διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/1965.
Κάτω από αυτά τα δεδομένα, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρξε παραβίαση των δικαιωμάτων των Εναγόντων που προστατεύονται από τα άρθρα 23 και 30 του Συντάγματος ως αποτέλεσμα της διαδικασίας του Μέρους VIA που ακολουθήθηκε για την πώληση των δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων. Υπό τις περιστάσεις, το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα των Εναγόντων για πρόσβαση στη δικαιοσύνη παρέμεινε άθικτο. Παράλληλα, το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα των Εναγόντων στην ιδιοκτησία παρέμεινε, υπό τις περιστάσεις, ανεπηρέαστο.
Κατά πόσο υπάρχει οποιαδήποτε νομική συνέπεια στις πωλήσεις των
ακινήτων δύο επίμαχων ενυπόθηκων ακινήτων που έχει πραγματοποιηθεί:
Η απόρριψη των δύο πιο πάνω ζητημάτων συμπαρασύρει σε αποτυχία και το σημείο αυτό.
Κατάληξη:
Υπό το φως όλων των πιο πάνω και στη βάση της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί και για όλους τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, έχοντας κατά νου τα ευρήματα και συμπεράσματα, οι Ενάγοντες 1, 2 & 3 απέτυχαν να αποδείξουν την υπόθεση τους εναντίον των Εναγομένων 1 & 2 στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Συνακόλουθα η απαίτηση των Εναγόντων 1, 2 & 3 απορρίπτεται.
Σε ότι αφορά τα έξοδα, έχοντας υπόψη μου τους Κανονισμούς 39.2 και 39.4(1)(α) των Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, δεν βλέπω λόγο να παρεκκλίνω από τον γενικό κανόνα που διέπει την επιδίκαση τους. Κατά συνέπεια, τα έξοδα της παρούσας αίτησης επιδικάζονται υπέρ των Εναγομένων 1 & 2 και εναντίον των Εναγόντων 1, 2 & 3 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα. Θα προχωρήσω σε συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων δυνάμει του Κ.39.7. Να σημειωθεί ότι οι συνήγοροι, κατά παράβαση του Κ.39.9(1), δεν συμμορφώθηκαν με το καθήκον τους για υποβοήθηση του Δικαστηρίου στον συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων.
Ως εκ τούτου, τα έξοδα, μειωμένα κατά 25% ένεκα της πιο πάνω μη συμμόρφωσης των συνηγόρων με το καθήκον τους χωρίς να έχει διαπιστωθεί ότι οφείλεται σε εύλογη αιτία (Κ.39.9(2)), έχουν υπολογιστεί σε €3.792,50 πλέον Φ.Π.Α. (εάν υπάρχει) επί ποσού €3.781,50 για έκαστο από τους Εναγομένους 1 & 2. Τα έξοδα να καταβληθούν εντός 15 ημερών από σήμερα.
(Υπ.) ……..........................................
Γ. Κ. Βλάμης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο