ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Παρπαρίνου, Ε.Δ.

Αρ. Αίτησης Έφεσης: 302/25 i-justice

 

Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 άρθρα 32, 50Α, 58, 61, 65, 80, 81 και 85.

 

Μεταξύ

 

Άννα Κορωνίδου

 

Εφεσείουσα/Αιτήτρια

 

και

 

Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λεμεσού

 

Εφεσίβλητο/Καθ’ου η Αίτηση

 

-------------------

 

Ημερομηνία:  20.10.26

 

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κα. Κ. Διόλα

Για Εφεσίβλητο/Καθ’ου η Αίτηση: κ. Α. Μελάς  

 

 

AΠΟΦΑΣΗ

 

1.    Με την παρούσα αίτηση/έφεση, η Εφεσείουσα/Αιτήτρια (εφ’εξής «η Αιτήτρια») αξιώνει απόφαση του Δικαστηρίου που να ακυρώνει την απόφαση του Εφεσίβλητου/Καθ’ου η Αίτηση (εφ’εξής «ο Καθ’ου η Αίτηση») ημερ. 04.09.25 (εφ’εξής «η απόφαση του Διευθυντή»), με την οποία αποφασίστηκε ο περιορισμός του εμβαδού του τεμαχίου της Αιτήτριας με αρ. [     ], Φ/Σχ. [     ], Τμήμα [     ], στον Άγιο Ιωάννη, στη Λεμεσό, από 187 τετραγωνικά μέτρα σε 154 τετραγωνικά μέτρα. Παράλληλα, αξιώνει απόφαση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Διευθυντή, αναφορικά με την αίτηση ΑΧ1036/207 ημερ. 20.04.07, είναι άκυρη καθότι στηρίχθηκε σε εσφαλμένα πραγματικά περιστατικά και/ή νομικές αρχές και/ή στερείται επαρκούς αιτιολογίας και/ή πάσχει νομικώς και πραγματικώς.

 

Η επίδικη αίτηση/έφεση

 

2.    Η νομική βάση της παρούσας αίτησης/έφεσης στηρίζεται στα άρθρα 32, 50Α, 58, 61, 65, 80, 81 και 85 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στους Κανονισμούς 5, 7 - 9, 14,15 και 17 των Περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 (622/1956), στα άρθρα 20 και 23 του Συντάγματος, στη Δ.48 Θ.1-4, 7-9, Δ.51 Θ.1 και Δ.64 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στο άρθρο 3 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, στη νομολογία και στη διακριτική ευχέρεια, στην πρακτική και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου.

 

3.    Οι λόγοι επί των οποίων στηρίζεται η υπό κρίση αίτηση/έφεση μπορούν να συνοψισθούν ως ακολούθως: (1) η απόφαση του Διευθυντή είναι ελλιπώς αιτιολογημένη και/ή στερείται εντελώς αιτιολογίας καθώς σε αυτήν απουσιάζουν πλήρως τα πραγματικά περιστατικά και ευρήματα στα οποία στηρίχθηκε ο Καθ’ου η Αίτηση (λόγος ένστασης 1), (2) η απόφαση του Διευθυντή είναι ελλιπής και αόριστη, αφού δεν προσδιορίζει με σαφήνεια το συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου που επηρεάζεται ούτε από ποια πλευρά και με ποιο τρόπο προκύπτει η μείωση των 33 τ.μ. (λόγος ένστασης 2), (3) η απόφαση του Διευθυντή είναι πλημμελής και στερείται νομιμότητας, καθότι εξεδόθη χωρίς τη συμμετοχή του νόμιμου κυρίου του ακινήτου που συνιστά παράβαση των συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων σε προηγούμενη ακρόαση, ενώ η υπέρμετρη καθυστέρηση των δεκαοκτώ (18) ετών στην εξέταση της αίτησης προσβάλλει τις αρχές της χρηστής διοίκησης και της ασφάλειας δικαίου καθώς στο ενδιάμεσο μεταβλήθηκε η ιδιοκτησιακή κατάσταση του ακινήτου (λόγοι ένστασης 3 και 4), (4) η απόφαση του Διευθυντή είναι αυθαίρετη και καταχρηστική, αφού εκδόθηκε χωρίς τη διενέργεια της δέουσας έρευνας και χωρίς να βασίζεται σε πραγματικά γεγονότα, ενώ επιπλέον είναι αντίθετη προς τον ισχύοντα τίτλο ιδιοκτησίας που εκδόθηκε από τον Καθ’ου η Αίτηση τον Ιανουάριο του 2024 και ως εκ τούτου ο Καθ’ου η Αίτηση εμποδιζόταν να εκδώσει την απόφαση του Διευθυντή (λόγος ένστασης 5), (5) η απόφαση του Διευθυντή είναι παράνομη καθώς δεν τηρήθηκαν οι διαδικασίες που προβλέπονται στο Κεφ. 224 και τους σχετικούς κανονισμούς (λόγος ένστασης 6), (6) η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζει τις αρχές της χρηστής διοίκησης, της αναλογικότητας και της ίσης μεταχείρισης (λόγος ένστασης 7) και (7) η απόφαση του Διευθυντή, με την επιβολή μείωσης της έκτασης του ακίνητου κατά 33 τ.μ. χωρίς νόμιμη, αιτιολογημένη και επαρκώς προσδιορίσιμη βάση, παραβιάζει το συνταγματικό δικαίωμα της Αιτήτριας στην απόλαυση και ελεύθερη χρήση της ακίνητης ιδιοκτησίας της (λόγος ένστασης 8).

 

4.    Η υπό κρίση αίτηση/έφεση υποστηρίζεται από την Ε/Δ της Αιτήτριας (εφ’εξής «η Ε/Δ Αιτήτριας») όπου εξηγεί την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώς του ακινήτου με αρ. εγγραφής [     ], Φ./Σχ. [      ], Τμήμα [     ], Τεμάχιο [     ], στον Άγιο Ιωάννη, στη Λεμεσό (εφ’εξής «το επίδικο ακίνητο») από την πρώην ιδιοκτήτρια «Ε.Τ.» στην ίδια. Προς τούτο αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου ημερ. 22.01.24 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 1 και αντίγραφο του πιστοποιητικού εγγραφής του επίδικου ακινήτου ημερ. 30.05.1995 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 3.  Ακολούθως, αναφέρει ότι στις 05.09.25 έλαβε την απόφαση του Διευθυντή, η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 2, με την οποία πληροφορήθηκε ότι επήλθε μείωση του εμβαδού του επίδικου ακινήτου κατά τριάντα τρία (33) τ.μ., ήτοι από 187 τ.μ. σε 153τ.μ., κατόπιν εξέτασης της Αίτησης με αρ. ΑΧ1036/2007 ημερ. 20.04.07 για υπολογισμό/επανυπολογισμό του εμβαδού του επίδικου ακινήτου (εφ’εξής «η αίτηση»). Προς τούτο, η Αιτήτρια δηλώνει ότι δεν έλαβε καμία ενημέρωση για την αίτηση και η μεταβίβαση ολοκληρώθηκε κανονικά με την έκδοση σχετικού τίτλου επ’ονόματι της, στον οποίο αναγραφόταν ότι το επίδικο ακίνητο έχει εμβαδόν 187 τ.μ.

 

5.    Η  Αιτήτρια επίσης αναφέρει ότι αγόρασε το επίδικο ακίνητο βασιζόμενη στο αρχικό εμβαδόν του ενώ η απόφαση του Διευθυντή που της γνωστοποιήθηκε, 21 μήνες μετά την αγορά, προκάλεσε στην ίδια ζημιά, αφού η αξία και η χρήση του επιδίκου ακινήτου βασίζονταν στο πλήρες εμβαδόν του. Περαιτέρω, η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι πέραν της άμεσης οικονομικής της ζημιάς πιθανόν η μείωση να της δημιουργήσει μελλοντική ζημιά σε περίπτωση μεταπώλησης του επίδικου ακινήτου, εφόσον η αξία του θα είναι χαμηλότερη από την αναμενόμενη. Προς τούτο, ισχυρίζεται ότι εάν λάμβανε την κατάλληλη ενημέρωση από τους λειτουργούς του Κτηματολογίου κατά τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, πιθανόν να μην αγόραζε το επίδικο ακίνητο, αποφεύγοντας έτσι την άμεση και τη μελλοντική ζημιά της. Η Αιτήτρια προβαίνει επιπλέον σε αναφορά στην ενημέρωση που έλαβε, από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια, σχετικά με έρευνα που διενεργήθηκε στο Κτηματολόγιο αναφορικά με τα ακίνητα που διατηρούσε ο πατέρα της «Ε.Τ.» επ’ονόματι του, από την οποία έρευνα προκύπτει ότι το εμβαδόν του επίδικου ακινήτου ανερχόταν σε 187 τ.μ. και προς τούτο αντίγραφο της έρευνας του Κτηματολογίου ημερ. 05.04.13 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 4.

 

6.    Ακολούθως, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι ανεπαρκώς αιτιολογημένη καθώς από αυτήν απουσιάζουν τα δεδομένα και τα πραγματικά στοιχεία στα οποία στηρίχθηκε. Ειδικότερα, ισχυρίζεται ότι η έλλειψη αιτιολόγησης καθιστά την απόφαση ανεφάρμοστη αφού δεν είναι σαφές ποια γεγονότα οδήγησαν στη μείωση του εμβαδού, ενώ επιπλέον δεν περιλαμβάνονται στοιχεία του ιστορικού της υπόθεσης, συμπεριλαμβανομένων των επιτόπιων ελέγχων ή επιθεωρήσεων που όφειλαν να της κοινοποιηθούν, ώστε να είναι σε θέση να συμμετάσχει τη διαδικασία. Επίσης, κατά την Αιτήτρια, η απόφαση του διευθυντή δεν προσδιορίζει με σαφήνεια ποια πλευρά ή τμήμα του επίδικου ακινήτου επηρεάζεται από τη μείωση των 33τ.μ., γεγονός που καθιστά την απόφαση του Διευθυντή πρακτικά δυσχερώς εφαρμόσιμη, εφόσον δεν είναι δυνατή η ακριβής ενσωμάτωση της μείωσης στον χώρο του επίδικου ακινήτου. 

 

7.    Περαιτέρω αναφορά γίνεται από την Αιτήτρια στην υπέρμετρη καθυστέρηση των 18 ετών στην εξέταση της αίτησης, κατά την οποία το επίδικο ακίνητο μεταβιβάστηκε δύο φορές. Προς τούτο προβάλλει τη θέση ότι το Κτηματολόγιο όφειλε να διερευνήσει την πραγματική κατάσταση ιδιοκτησίας και να καλέσει τον νέο ιδιοκτήτη για να ακουστεί, προτού εκδοθεί η απόφαση. Θέση της Αιτήτριας είναι ότι η παράλειψη του Κτηματολογίου να την ενημερώσουν για την αίτηση συνιστά σοβαρή παραβίαση των διαδικασιών και των δικαιωμάτων της ως νέα ιδιοκτήτρια, καθώς εμποδίστηκε να συμμετάσχει στη διαδικασία και να υπερασπιστεί τα συμφέροντα της σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 224 και τους σχετικούς Κανονισμούς.

 

8.    Επιπλέον, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η απόφαση του Διευθυντή έρχεται σε αντίθεση με τον τίτλο ιδιοκτησίας που οι λειτουργοί του Κτηματολογίου εκδώσαν τον Ιανουάριο του 2024. Σύμφωνα με την Αιτήτρια, η παράλειψη σαφής καταγραφής των στοιχείων στην απόφαση του Διευθυντή και η μη τήρηση των προβλεπόμενων διαδικασιών, καθιστά την απόφαση του Διευθυντή παράνομη και ακυρωτέα. Περαιτέρω, η Αιτήτρια προβάλλει τον ισχυρισμό ότι από το περιεχόμενο της απόφασης του Διευθυντή δεν προκύπτει με σαφήνεια κατά πόσο η αίτηση αφορούσε αρχικό υπολογισμό ή επανυπολογισμό του εμβαδού του επίδικου ακινήτου, γεγονός που καθιστά τη διαδικασία ασαφή και δυσχερή στην εφαρμογή της και δημιουργεί αβεβαιότητα σχετικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των εμπλεκόμενων ιδιοκτητών. Επιπλέον, ως η Ε/Δ Αιτήτριας, σε περίπτωση επανυπολογισμού του εμβαδού έπρεπε να διεξαχθεί εξωτερική οριοθέτηση, δια την οποία δεν υπάρχουν στοιχεία ότι η εν λόγω διαδικασία διεξήχθη και καθιστά την απόφαση ανακριβή και ασαφή, εφόσον δεν υπάρχει σαφής προσδιορισμός των ορίων του επίδικου ακινήτου. Τέλος, η Αιτήτρια εξηγεί πως η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζει τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της στην ελεύθερη χρήση και απόλαυση της ιδιοκτησίας της. 

 

Ένσταση

 

9.    Η υπό κρίση αίτηση/έφεση προσέκρουσε στην ένσταση του Καθ’ου η Αίτηση ημερ. 28.04.26. Η ένσταση του Καθ’ου η Αίτηση υποστηρίζεται από 10 λόγους ένστασης που δύναται να συνοψισθούν ως εξής: (1) o Καθ’ου η αίτηση ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει ο Νόμος και ακολούθησε όλες τις ορθές διαδικασίες  (λόγος ένστασης 2), (2) ο Καθ’ου η αίτηση νομιμοποιείται, με βάση το άρθρο 61 του Κεφ. 224, να διορθώσει αυτεπάγγελτα οποιοδήποτε λάθος σε σχέδιο, αφού ειδοποιήσει προηγουμένως τα επηρεαζόμενα πρόσωπα (λόγος ένστασης 3), (3) η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι παράνομη και/ή εσφαλμένη και/ή αυθαίρετη και/ή πρόχειρη και/ή ελλιπής και/ή αντικανονική, καθότι βασίζεται επί όλων των πραγματικών δεδομένων της υπόθεσης (λόγος ένστασης 4), (4) η απόφαση του Διευθυντή είναι ορθή, νόμιμη και αιτιολογημένη, διότι λήφθηκαν υπόψη όλα τα πραγματικά περιστατικά και γεγονότα που σχετίζονται με την απόφαση κατόπιν πλήρους, ενδελεχούς και ολοκληρωμένης έρευνας (λόγος ένστασης 5), (5) οι μετρήσεις και/ή εκτιμήσεις στις οποίες προέβη ο Διευθυντής και/ή οι αντιπρόσωποι του είναι ορθές (λόγος ένστασης 6), (6) κατά την επιτόπια εξέταση ακολουθήθηκε η ορθή και νενομισμένη διαδικασία και πρακτική, ενώ λήφθηκαν υπόψη όλα τα στοιχεία για την ορθή λήψη της απόφασης του διευθυντή (λόγος ένστασης 7), (7) ο Καθ’ου η Αίτηση εξέτασε την υπόθεση δίκαια, τηρώντας τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και ενήργησε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου και ως εκ τούτου η απόφαση δεν στηρίζεται σε πλάνη περί τα πραγματικά και/ή σε εσφαλμένα νομικά κριτήρια (λόγοι ένστασης 8 και 9), (8) ο Καθ’ου η Αίτηση κατέληξε στην απόφαση του αφού έλαβε όλα τα στοιχεία που υπήρχαν στη διάθεση του και πείστηκε ότι υπήρχε εμφανές λανθασμένο σχεδίασμα στο χωρομετρικό σχέδιο που έπρεπε να διορθωθεί (λόγος ένστασης 10) και (9) η αίτηση/έφεση είναι αβάσιμη και/ή αστήρικτη (λόγος ένστασης 11).

 

10.  Η νομική βάση της ένστασης στηρίζεται στα άρθρα 2, 4, 50, 58, 61, 80, 81 και 85 και 85 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, στους Περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, στη Δ.48 Θ.1-4, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και στις συμφυείς εξουσίες και στην πρακτική του Δικαστηρίου.

 

11. Η ένσταση του Καθ’ου η Αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της «Π.Χ.» (εφ’εξής «η Ε/Δ Π.Χ.»), η οποία εργάζεται ως Ανώτερη σχεδιάστρια στον κλάδο Χωρομετρίας, Τομέας Κτηματικών του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Η ομνύουσα αναφέρει ότι η Αιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου ενώ ο τότε ιδιοκτήτης «Σ.Γ.Κ.» κατέθεσε στις 20.04.07 την αίτηση για επανυπολογισμό εμβαδού του επίδικου ακινήτου, αντίγραφο της οποίας επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Α. Προς τούτο εξηγεί ότι η χωρομετρική εργασία για το επίδικο ακίνητο έγινε από Λειτουργό του Κλάδου Χωρομετρίας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού με τον φάκελο ΑΧ301/2001 που αφορούσε οριοθέτηση, ο οποίος επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β. Ακολούθως, αφού ελέγχθηκε η χωρομετρική εργασία, ετοιμάστηκε επίσημο κτηματικό σχέδιο από τον Τομέα Κτηματικών Χαρτογραφήσεων του Κλάδου Χωρομετρίας, το οποίο επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Γ. Σύμφωνα με την ομνύουσα, στις 09.09.15 στάλθηκε το πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης του επίδικου ακινήτου στον τότε ιδιοκτήτη, αντίγραφο του οποίου επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Δ.  

 

12. Θέση της ομνύουσας είναι ότι ο επανυπολογισμός εμβαδού του επίδικου ακινήτου έγινε σύμφωνα με τη χωρομετρική εργασία του φακέλου ΑΧ301/2001 που αφορούσε οριοθέτηση και υπολογίστηκε στα 153 τ.μ. από 187 τ.μ., ως αναφέρονται αρχικά στο πιστοποιητικό εγγραφής του επίδικου ακινήτου. Προς τούτο αντίγραφο εγγράφου «Υπολογισμός Εμβαδών» επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Ε και αντίγραφο του πιστοποιητικού εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 30.05.1995 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Ζ. Περαιτέρω, στην Ε/Δ Π.Χ., γίνεται αναφορά ότι, με τη νέα χωρομετρική εργασία που έγινε με το φάκελο οριοθέτησης ΑΧ.301/2001, υπολογίστηκε επακριβώς το εμβαδόν του επίδικου ακινήτου με βάση τις σύγχρονές μεθόδους και τη νέα τεχνολογία. Ως εκ τούτου, το εμβαδόν του επίδικου ακινήτου, ως αναγράφονταν στο πιστοποιητικό εγγραφής, δεν αντιπροσώπευε το πραγματικό του εμβαδό και δεν μπορούσε να συσχετιστεί με το επίσημο κτηματικό σχέδιο. Στη συνέχεια, στις 04.09.25 στάλθηκε η απόφαση του Διευθυντή, ήτοι η απόφαση/γνωστοποίηση εμβαδού/νέου εμβαδού του επίδικου ακινήτου στην Αιτήτρια, αντίγραφο της οποίας απόφασης επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Η.

 

13. Σύμφωνα με την ομνύουσα, ο Καθ’ου η Αίτηση ενήργησε εντός του πλαισίου του νόμου και των αρμοδιοτήτων και εξουσιών του κατά τη διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων χωρίς να παραβλάψει κανένα δικαίωμα της Αιτήτριας και ως εκ τούτου η υπό κρίση αίτηση/έφεση θα πρέπει να απορριφθεί.

 

Γραπτές Αγορεύσεις των μερών

 

14. Στα πλαίσια της επίδικης αίτησης ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε και αμφότεροι συνήγοροι αγόρευσαν γραπτώς και προφορικά προς υποστήριξη των θέσεων τους. Σημειώνεται ότι ενώ στην ένσταση και στη γραπτή αγόρευση του Καθ’ου η Αίτηση γίνεται επίκληση ότι η απόφαση του Διευθυντή αφορά διόρθωση λάθους και βασίζεται στο άρθρο 61 του Κεφ. 224, προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου αναφέρθηκε ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι για επανυπολογισμό του εμβαδού με βάση αίτηση του προηγούμενου ιδιοκτήτη που έγινε ταυτόχρονα με αίτημα οριοθέτησης. Συναφώς, υποστηρίχθηκε ότι στην παρούσα διαδικασία δεν ακολουθήθηκε το άρθρο 61 του Κεφ. 224 καθώς υπήρχε αίτημα και το προαναφερόμενο άρθρου του Κεφ. 224 αναφέρεται εκ του περισσού προκειμένου να αναφερθεί η έμφυτη εξουσία του Καθ’ου η Αίτηση να διορθώνει λάθη.

 

Νομική Πτυχή

 

15. Το άρθρο 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 (εφ’εξής «Κεφ. 224»), διαλαμβάνει τα εξής:

 

«Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό:

 

Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δημοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούμενο πρόσωπο εμποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ημερών, να παρατείνει την προθεσμία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιμο.».

 

16. Σύμφωνα με τη νομολογία, η αίτηση - έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί την μόνη οδό για αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, προκειμένου να ελεγχθεί όχι μόνο η νομιμότητα αλλά και η ορθότητα της απόφασης (βλ. Σάββας Παπαγεωργίου v. Ιωάννη Πατσαλίδη (2001) 1 Α.Α.Δ. 1365). Για την έκταση των εξουσιών του Δικαστηρίου, δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, χαρακτηριστικό είναι το κάτωθι απόσπασμα από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Αριστοτέλους v Χ¨Κυριάκου και άλλου (2001) 1 Α.Α.Δ. 100:

 

«Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. [...] Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (Βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α. ν. Χατζημάμα κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. Και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58).».

 

17. Οι αρχές με βάση τις οποίες το Επαρχιακό Δικαστήριο αναθεωρεί την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224 έχουν πρόσφατα συνοψισθεί από το Εφετείο στην υπόθεση Ιωάννου ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 64/18 ημερ. 28.02.24 και στην υπόθεση Κυριάκου ν. Παναγιώτου, Πολιτική Έφεση Αρ. 53/19 ημερ. 27.02.26. Ως αναφέρθηκε στην Ιωάννου (ανωτέρω), μεταξύ των λόγων ακύρωσης διοικητικών πράξεων, έχει αναγνωριστεί και η έλλειψη αιτιολογίας της διοικητικής πράξης (βλ. μεταξύ άλλων Δημοκρίτου ν Κολοσσιάτη κα (2007) 1 Α.Α.Δ 235) και προς τούτο αναφέρθηκε ότι, όσον αφορά τις αποφάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου, η υποχρέωση αιτιολογίας πηγάζει επίσης από τις πρόνοιες του Κανονισμού 6 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956. Προς τούτο, στην υπόθεση Αντωνίου ν. Αριστοκλή κ.α. (2016) 1 Α.Α. Δ. 1616, με παραπομπή στη νομολογία (βλ. Κλεοβούλου ν. Πελίδη (2001) 1Α ΑΑΔ 46), αναφέρθηκε ότι από το περιεχόμενο των Κανονισμών 5 και 6 προκύπτει πως η αιτιολογία της απόφασης του Διευθυντή δεν απαιτείται από το Νόμο να περιέχεται στην κοινοποίηση της απόφασης του, αλλά θα πρέπει να δοθεί με τη δήλωση του η οποία ακολουθεί την καταχώρηση της έφεσης.

 

18. Όσον αφορά τα εγειρόμενα ζητήματα και την εξουσία του Διευθυντή προς διόρθωση λαθών και παραλείψεων, το άρθρο 61 του Κεφ. 224 προνοεί τα εξής:

 

«61.-(1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.

(2) Όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά την διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.

(3) Καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από το Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφαση του επί αυτής στον ενιστάμενο.»(υπογράμμιση του Δικαστηρίου).

 

19. Στην υπόθεση Φανή v. Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος Λευκωσίας κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 1760, λέχθηκε ότι η εξουσία του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224, περιορίζεται σε διορθώσεις λαθών και παραλείψεων σε κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και πιστοποιητικά εγγραφής ακινήτων και δεν εκτείνεται σε επίλυση διαφορών, αναγόμενων στην ιδιοκτησία ακινήτου, οι οποίες, ως εκ της φύσεως τους, αποτελούν αρμοδιότητα των Δικαστικών Αρχών και υπάγονται στη δικαιοδοσία πολιτικού Δικαστηρίου. Στην υπόθεση Παναγιώτου ν. Χ΄Κυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362, αναφέρθηκε ότι η διαδικασία του άρθρου 61 του Κεφ. 224 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί εύκολα να βρεθεί και να διορθωθεί από στοιχεία εντός του Κτηματολογίου, χωρίς να παρίσταται ανάγκη για έρευνα εκτός του Κτηματολογίου και λήψη μαρτυρίας η οποία ενίοτε μπορεί να είναι και περίπλοκη (βλ. Επίσης Φελλά κ.α. ν. Χ΄΄Σάββα (2002) 1 Α.Α.Δ. 2075).

 

20. Χρήσιμη καθοδήγηση αναφορικά με τη φύση και την έκταση των εξουσιών που παρέχεται στο Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224 γίνεται στην υπόθεση Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906 όπου τονίστηκε ότι καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση διενεργείται εκτός αν δοθεί προηγούμενη ειδοποίηση 30 ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο είναι δυνατό να επηρεάζεται, το οποίο και δικαιούται μέσα σε τασσόμενη προθεσμία να καταχωρίσει ένσταση. Περαιτέρω, στην υπόθεση Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.α. (1999) 1 Α.Α.Δ. 749, ο αγοραστής ενός από τα δέκα οικόπεδα του επίδικου τεμαχίου ζήτησε από το Κτηματολόγιο να προβεί στην οριοθέτηση του οικοπέδου του. Ακολούθως, κατά την έρευνα, οι κτηματολογικές αρχές ανακάλυψαν ότι υπήρχε αναντιστοιχία  μεταξύ της απεικόνισης του οικοπέδου στο κτηματολογικό σχέδιο και της ακριβούς θέσης και διαστάσεων του επί τόπου.  Ειδικότερα, διαπιστώθηκε ότι το σχέδιο δεν απεικόνιζε την ακριβή θέση όσο και το εμβαδόν του συμπλέγματος οικοπέδων εξαιτίας λαθών αναγόμενων σε κακή χωρομέτρηση και σχεδιασμό.  Προς τούτο διατάχθηκε νέα επισκόπηση  και  χωρομέτρηση και βάσει των δεδομένων που προέκυψαν ετοιμάστηκε νέο σχέδιο το οποίο τέθηκε υπόψη των ιδιοκτητών των δέκα οικοπέδων, εκ των οποίων  οι οχτώ συμφώνησαν, όχι όμως η εφεσείουσα και τρίτος ιδιοκτήτης. Στη συνέχεια, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κοινοποίησε στους επηρεαζόμενους την πρόθεση του να προβεί σε διόρθωση του κτηματολογικού σχεδίου και των πιστοποιητικών εγγραφής των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών βάσει του άρθρου 61(3) του Κεφ. 224.  Σε αυτήν, η εφεσείουσα έφερε ένσταση καθώς η προτεινόμενη τροποποίηση των σχεδίων και του τίτλου ιδιοκτησίας της συνεπαγόταν μείωση του εμβαδού του οικοπέδου της. Εντούτοις, ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση και προχώρησε στη διόρθωση του σχεδίου και του τίτλου εγγραφής, βάσει του άρθρου 61(1) και (2) του Κεφ. 224. Το Ανώτατο Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε στις διατάξεις του Άρθρου 61 του Κεφ. 224, έκρινε ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν άλλαξε τίποτε επί του εδάφους στην ιδιοκτησία της εφεσείουσας καθώς και ότι με την διόρθωση αποκαταστάθηκε η αντιστοιχία μεταξύ της ιδιοκτησίας της και της απεικόνισης της στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και έγγραφα.

 

Εξέταση της παρούσας αίτησης-έφεσης

 

21. Από την ενώπιον μου μαρτυρία προκύπτουν, ως αδιαμφισβήτητα γεγονότα, τα κάτωθι:

(1)  Με βάση το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 30.5.1995 το αρχικό εμβαδόν του επίδικου ακινήτου ήταν 187 τ.μ. (Τεκμήριο 3 της Ε/Δ Αιτήτριας και Τεκμήριο Ζ της Ε/Δ Π.Χ.)

(2)  Η Αιτήτρια, περί τον Δεκέμβριο του 2023, αγόρασε το επίδικο ακίνητο από την πρώην ιδιοκτήτρια «Ε.Τ.», στην οποία είχε μεταβιβαστεί το επίδικο ακίνητο κατόπιν κληρονομίας από τον πατέρα της «Σ.Γ.Κ». Προς τούτο εκδόθηκε στις 22.01.24 τίτλος ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου στο όνομα της Αιτήτριας (βλ. Τεκμήριο 1 της Ε/Δ Ενάγουσας).

(3)  Ο τότε ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, ήτοι ο «Σ.Γ.Κ.», υπέβαλε στο Κτηματολόγιο την αίτηση με αρ. ΑΧ1036/2007 ημερ. 20.04.07 για υπολογισμό/επανυπολογισμό του εμβαδού του επίδικου ακινήτου (βλ. Τεκμήριο Α της Ε/Δ Π.Χ.).

(4)  Κατόπιν εξέτασης της αίτησης με αρ. ΑΧ1036/2007 ημερ. 20.04.07, ο Διευθυντής με απόφαση του ημερ. 04.09.25 προς την Αιτήτρια γνωστοποίησε στην τελευταία ότι προχώρησε στον υπολογισμό/επανυπολογισμό του εμβαδού του επίδικου ακινήτου, το οποίο καθορίστηκε ότι είναι 153 τ.μ. (από 187 τ.μ. (βλ. Τεκμήριο 2 της Ε/Δ Αιτήτριας και Τεκμήριο Η της Ε/Δ Π.Χ.).

 

22. Έχοντας υπόψη το περιεχόμενο της απόφασης του Διευθυντή, θεωρώ ότι με αυτήν ο Καθ’ου η Αίτηση γνωστοποιεί στην Αιτήτρια το αποτέλεσμα του υπολογισμού/επανυπολογισμού του εμβαδού του επίδικου ακινήτου, το οποίο καθορίστηκε σε 153 τ.μ. Δεν παρέχεται, όμως, επαρκής αιτιολογία για τον επανυπολογισμό αυτό, καθώς σε αυτήν δεν εξηγείται πως προέκυψε το συγκεκριμένο εμβαδόν και γιατί αυτό διαφέρει από τα 187 τ.μ. που αναγράφονται στο πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 30.5.1995. Περαιτέρω, δεν διευκρινίζεται αν ο επανυπολογισμός συνεπάγεται διόρθωση του εν λόγω πιστοποιητικού εγγραφής ή οποιουδήποτε μητρώου, βιβλίου ή σχεδίου του Κτηματολογίου δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224. Από την ενώπιον μου μαρτυρία δεν προκύπτει ότι διενεργήθηκε τέτοια διόρθωση, ενώ δεν προσκομίστηκε διορθωμένο πιστοποιητικό εγγραφής του επίδικου ακινήτου. Καταληκτικά, η απόφαση του Διευθυντή ενημερώνει την αιτήτρια για το δικαίωμα της να προσβάλλει την απόφαση του με έφεση δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224.

 

23.  Στην Ε/Δ Π.Χ. παρέχεται κάποια αιτιολογία για τον επανυπολογισμό του εμβαδού του επίδικου ακινήτου. Ειδικότερα, ως αναφέρω ανωτέρω, η ομνύουσα ανέφερε ότι η χωρομετρική εργασία του επίδικου ακινήτου διενεργήθηκε στο πλαίσιο του φακέλου ΑΧ301/01, που αφορούσε οριοθέτηση (βλ. Τεκμήριο Β της Ε/Δ Π.Χ). Ακολούθως, αφού ελέγχθηκε η χωρομετρική εργασία, ετοιμάστηκε κτηματικό σχέδιο στο οποίο, σύμφωνα με την ομνύουσα, απεικονίζονται με κόκκινες κουκκίδες οι θέσεις των οροσήμων που υποδείχθηκαν από τον Λειτουργό του Κλάδου Χωρομετρίας (βλ.  Τεκμήριο Γ της Ε/Δ Π.Χ[1]). Κατά τη θέση της ομνύουσας, ο επανυπολογισμός του εμβαδού του επίδικου ακινήτου έγινε σύμφωνα με την εν λόγω χωρομετρική εργασία του φακέλου ΑΧ301/2001 που αφορούσε οριοθέτηση και υπολογίστηκε με βάση τις σύγχρονες μεθόδους και τη νέα τεχνολογία. Ωστόσο δεν εξηγείται ποια δεδομένα της χωρομετρικής εργασίας και του κτηματικού σχεδίου οδήγησαν στον καθορισμό του εμβαδού στα 153 τ.μ. Ειδικότερα, δεν επεξηγείται το περιεχόμενο των Τεκμηρίων Β και Γ και πώς με βάση το περιεχόμενο αυτών προέκυψε το αποτέλεσμα του επανυπολογισμού. Περαιτέρω, το Τεκμήριο Ε της Ε/Δ Π.Χ., υπό τον τίτλο «Υπολογισμός Εμβαδών», φέρει τις αναφορές σε «Πρώτος Υπολογιστής» και «2^ος υπολογιστής», καθώς ότι ελέγχθηκε από άτομο στις 04.01.18 και ότι το νέο εμβαδόν του επίδικου ακινήτου είναι 153 τ.μ., χωρίς, όμως, να παρατίθενται τα δεδομένα με βάση τα οποία προέκυψε το νέο εμβαδόν. Η γενική αναφορά σε σύγχρονες μεθόδους και τη νέα τεχνολογία δεν καλύπτει το συγκεκριμένο κενό.

 

24. Υπό τις περιστάσεις, εξετάζοντας συνολικά το περιεχόμενο της απόφασης του Διευθυντή, την αιτιολογία που παρατίθεται στην Ε/Δ Π.Χ. και τα επισυνημμένα σε αυτήν τεκμήρια, κρίνω ότι δεν εξηγείται επαρκώς ο τρόπος υπολογισμού του εμβαδού του επίδικου ακινήτου στα 153 τ.μ. ώστε να καταστεί εφικτός ο δικαστικός έλεγχος του υπολογισμού. Ως εκ τούτου, η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 04.09.25 είναι ανεπαρκώς αιτιολογημένη.

 

25. Ενόψει της κατάληξης αυτής παρελκύει η εξέταση των λοιπών λόγων έφεσης.  

 

 

 

Κατάληξη

 

26. Για λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω, η αίτηση/έφεση επιτυγχάνει. Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 04.09.25 ακυρώνεται λόγω ανεπαρκούς αιτιολογίας.

 

27. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

 

 

 

(Υπ.)……………………...

Α. Παρπαρίνου, Ε.Δ.

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

 

Πρωτοκολλητής