ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Φακοντή, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής 473/2024
Μεταξύ:
KANISKIN LTD
Ενάγουσα
ν.
1. OLGA KALASHNIKOVA
2. ΡΑΦΑΗΛ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ
Εναγόμενοι
___________
Ημερομηνία: 10.06.2025
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα / Αιτήτρια: S. MICHAEL & CO. LLC
Για τους Εναγόμενους / Καθ ών η Αίτηση: κα. Σοφία Δίγκα δια Ν. ΠΑΠΑΘΕΟΧΑΡΟΥΣ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε
Eνδιάμεση Απόφαση
(στην αίτηση ημερ. 23.12.2024 για συνοπτική απόφαση)
Εισαγωγή - Ιστορικό:
Η ενάγουσα με έντυπο απαίτησης Αρ. 4 που καταχώρησε με βάση τους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας στις 23.10.2024 διατείνεται ότι ήταν και συνεχίζει να είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και δικαιούμενη σε κατοχή του όλου μεριδίου του διαμερίσματος με αριθμό 101, [ ], που βρίσκεται στην Οδό [ ] 4, [ ] στην Πάφο το οποίο ανεγέρθηκε περί το έτος 217 με 2018 εντός του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ. --/2-146-349, Τμήμα 4, Τεμάχιο [ ] που ευρίσκεται στην Ενορία Αγίου Θεοδώρου του Δήμου Πάφου.
Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης της που συνοδεύει το Έντυπο Απαίτησης αυτή την 01.01.2023 προχώρησε στην ενοικίαση του εν λόγω διαμερίσματος στους Εναγόμενους δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης για χρονική περίοδο έξι μηνών ήτοι από 01.01.2023 μέχρι και 30.06.2023 για το ποσό των €450 μηνιαίως που θα καταβαλλόταν κάθε 1η ημέρα έκαστου μήνα. Μάλιστα ως περαιτέρω διατείνεται ο ενοικιαστής είχε την υποχρέωση να παραδώσει με την λήξη και/ή τον τερματισμό της Συμφωνίας Ενοικίασης την κατοχή του Διαμερίσματος, τα έπιπλα και τον εξοπλισμό στην Ενάγουσα στην ίδια καλή κατάσταση που τα παρέλαβε.
Αποτελεί δικογραφημένο ισχυρισμό της Ενάγουσας ότι με την λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης οι Εναγόμενοι συνέχισαν να κατέχουν το Διαμέρισμα και η ενοικίαση κατέστηκε από μήνα σε μήνα με το ίδιο ενοίκιο. Στις 15.01.2024 η Ενάγουσα απέστειλε επιστολή στους Εναγόμενους μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος τερματίζοντας την ενοικίαση και καλώντας τους να αποχωρήσουν από το διαμέρισμα παραδίδοντας ελεύθερη και κενή κατοχή αυτού εντός 30 ημερών από την ημερομηνία αποστολής του ηλεκτρονικού μηνύματος. Ακολούθησε επιστολογραφία μεταξύ των δικηγόρων των Εναγομένων και της Ενάγουσας συμπεριλαμβανομένου και Προδικαστηριακού Πρωτοκόλλου που η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι απέστειλε στους Εναγόμενους το οποίο επίσης απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Εναγομένων χωρίς όμως οι τελευταίοι μέχρι και σήμερα να έχουν παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος ενώ οφείλουν και ενοίκια από τον Ιανουάριο 2024 μέχρι και σήμερα εξού και καταχώρησε εναντίον τους την υπό κρίση αγωγή.
Οι εναγόμενοι εμφανίστηκαν στην διαδικασία με δικηγόρο το σημείωμα εμφάνισης του οποίου καταχωρήθηκε στις 29.10.2024, ενώ στις 04.12.2024 καταχώρησαν και την Έκθεση Υπεράσπισης τους. Ουσιαστικά οι Εναγόμενοι αρνούνται την ιδιότητα της Ενάγουσας ως ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος παραδέχονται όμως ότι αυτό κατέχεται από τους ίδιους δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 01.01.2023. Απορρίπτοντας το σύνολο της αξίωσης της Ενάγουσας αποτελεί θέση των Εναγομένων μεταξύ άλλων ότι αυτοί ειδοποιήθηκαν με επιστολή του δικηγόρου της Ενάγουσας ότι το επίδικο διαμέρισμα έχει πωληθεί και ότι η Ενάγουσα δεν είναι πλέον ιδιοκτήτρια αυτού αλλά ιδιοκτήτης κατέστη τρίτο άτομο και ισχυρίζονται ότι η Ενάγουσα δεν δικαιούται την οποιαδήποτε απαίτηση εναντίον τους.
Στις 23.12.2024 η Ενάγουσα καταχώρησε την υπό κρίση αίτηση με την οποία αιτείται την έκδοση εναντίον των Εναγομένων συνοπτικής απόφασης. Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση της Γραμματέας της Ενάγουσας ενώ συνοδεύεται και με αριθμό εγγράφων.
Επί της αίτησης καταχωρήθηκε ένσταση στις 07.03.2025 η οποία συνοδεύεται με ένορκη δήλωση του Εναγόμενου 2.
Υπενθυμίζεται πως η ακρόαση της αίτησης διέπεται από τους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας με τον Κανονισμό 24 να ρυθμίζει την δυνατότητα και τους λόγους έκδοσης συνοπτικής απόφασης οι οποίοι έχουν ως εξής:
24.2. Λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης
(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.
Υπενθυμίζεται επίσης πως η καταχώρηση Υπεράσπισης δεν αποτελεί εμπόδιο για να προωθηθεί και να εξεταστεί αίτημα για έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Εξέταση:
Καταρχάς σημειώνω πως για σκοπούς εξέτασης και κατάληξης έχω θέση ενώπιον μου και έχω μελετήσει εκτενώς τόσο το περιεχόμενο της αίτησης όσο και της ένστασης καθώς και της γραπτής επιχειρηματολογίας των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων. Δεν ζητήθηκε άδεια για να καταχωρηθεί οποιαδήποτε συμπληρωματική ένορκη δήλωση ούτε και να αντεξεταστεί οποιοδήποτε πρόσωπο.
Συνεπώς είναι σε γνώση μου ότι καταχωρίστηκε και ότι αναφέρθηκε στην πλήρη του μορφή ακόμα και αν δεν γίνεται αυτολεξεί, ειδική ή λεπτομερής αναφορά στα πλαίσια της παρούσας απόφασης.
Το ζήτημα που θα εξετάσω κατά προτεραιότητα και θεωρώ είναι ουσιώδες για την πορεία της αίτησης είναι το κατά πόσον η επιχειρηματολογία των εναγομένων για ένα συγκεκριμένο σημαντικό θέμα τους δίδει το δικαίωμα σε υπεράσπιση. Αποτελεί ισχυρισμό των εναγομένων ότι η ενάγουσα δεν νομιμοποιείται να καταχωρεί και προωθεί αγωγή εναντίον τους σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα καθότι η ίδια τους ενημέρωσε ότι τόσο αυτό όσο και ολόκληρο το οικοδομικό συγκρότημα έχει πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο.
Από τα έγγραφα που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτουν τα ακόλουθα:
Η ενάγουσα στις 19.09.2016 κατέστηκε η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του οικοπέδου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ. --/2-146-349, Τμήμα 4, Τεμάχιο [ ] που βρίσκεται στην ενορία Αγίου Θεοδώρου στον Δήμο Πάφου (σχετικό το Τεκμήριο 2 της αίτησης).
Εντός αυτού περί τα έτη 2017 και 2018 ανεγέρθηκε οικοδομικό συγκρότημα που φέρει την ονομασία [ ] το οποίο περιλαμβάνει μεταξύ άλλων διαμερίσματα καθώς και το επίδικο διαμέρισμα με αριθμό 101 το οποίο με συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 01.01.2023 ενοικιάστηκε στους Εναγόμενους για περίοδο 6 μηνών ήτοι από 01.01.2023 μέχρι και 30.06.2023 για το ποσό των €450 μηνιαίως. Με την λήξη της άνω περιόδου οι Εναγόμενοι συνέχισαν να παραμένουν εντός του διαμερίσματος με αποτέλεσμα η ενοικίαση να καταστεί περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα (σχετικό το Τεκμήριο 3 της Αίτησης).
Στις 15.02.2024 η Ναταλία Μιχαηλίδου εκπροσωπώντας την Ενάγουσα απέστειλε επιστολή στους Εναγόμενους (σχετικό το Τεκμήριο 4 της αίτησης) με το εξής περιεχόμενο:
TERMINATION NOTICE
Dear
On behalf of our client Kaniskin LTD we hereby inform you that from the 15.02.2024, we will no longer prolong the tenancy agreement at Olivia Garden due to the sale of the project.
The new owners with the present letter give you 1 month Notice to vacate the premises.
Please also note that in the next 1 month the new owners will start renovation of external jobs.
We appreciated accommodate you over the past years, but due to sale of the project, we will be terminating our tenancy agreement with you.
Ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου!
Στις 27.02.2024 ο τότε Δικηγόρος της Ενάγουσα απευθυνόμενος με επιστολή του προς τους Δικηγόρους των εναγομένων (σχετικό το Τεκμήριο 6 της αίτησης) σημειώνει μεταξύ άλλων στο περιεχόμενο της:
…..
Επίσης οι ανωτέρω πελάτες σας έχουν ειδοποιηθή από εμάς την 15.1.2024 και γραπτώς μέσω email ότι η ενοικίαση των τερματίζεται και γραπτώς και ότι οι πελάτες μας KANISKIN LTD δεν επιθυμούν περαιτέρω ανανέωση του ενοικιαστηρίου, λόγω και του ότι ακριβώς έχουν πωλήσει σε τρίτους το εν λόγω κτιριακόν συγκρότημα.
……
Επίσης φέρεται εις γνώσιν σας, δια να το γνωστοποιήσετε και εσείς στους πελάτες σας, ότι ούτε και οι νέοι ιδιοκτήτες του κτιριακού συγκροτήματος επιθυμούν την εκεί παραμονήν των πελατών σας.
Ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου!
Στις 16.07.2024 η Ενάγουσα μέσω των νέων της δικηγόρων επέδωσαν επιστολή στον εναγόμενο 2 (σχετικό το Τεκμήριο 9 της αίτησης) που ενώ αναφέρουν στην 1η παράγραφο αυτής ότι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου διαμερίσματος στις παραγράφους 5, 7 και 8 αναφέρουν τα εξής:
…..
από παράγραφο 5…. Όπως σας είχαν ενημερώσει οι πελάτες μας το Διαμέρισμα αλλά και ολόκληρο το κτήριο (Olivia Garden) έχει πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο ο οποίος δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης του Διαμερίσματος.
από παράγραφο 7…. Ένεκα της δικής σας παράνομης και παραβατικής συμπεριφοράς οι πελάτες μας ζημιώνουν συνεχώς καθότι αδυνατούν να παραδώσουν την ελεύθερη και κενή κατοχή του Διαμερίσματος στους αγοραστές με αποτέλεσμα να μην μπορεί να υλοποιηθεί η συμφωνία Πώλησης.
από παράγραφο 8…. Περαιτέρω οι πελάτες μας βρίσκονται σε κίνδυνο να υποστούν μεγαλύτερη ζημιά καθώς οι νέοι αγοραστές του Διαμερίσματος αδυνατούν να αξιοποιήσουν και/ή εκμεταλλευτούν το Διαμέρισμα ένεκα του γεγονότος ότι παράνομα επεμβαίνετε και κατέχετε αυτό.
Ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου!
Αξιοσημείωτο ότι επί της Αίτησης της Ενάγουσας επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 10 ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ημερ. 13.03.2024 των δικηγόρων των Εναγομένων προς την Ναταλία Μιχαηλίδου στο οποίο γίνεται αναφορά περί συνομιλίας και συνεννόησης τους με τον καινούργιο Ιδιοκτήτη της πολυκατοικίας για θέματα που αφορούν το επίδικο διαμέρισμα.
Σε αντιδιαστολή με τα πιο πάνω στην ένορκη δήλωση της κας. Μιχαηλίδου που υποστηρίζει την αίτηση και συγκεκριμένα επί της παραγράφου 19 γίνετε αναφορά ότι η ενάγουσα έχει καταλήξει σε συμφωνία με τρίτα πρόσωπα για την πώληση του διαμερίσματος, η οποία όμως δεν έχει ολοκληρωθεί. Ο βασικός λόγος της μη ολοκλήρωσης της είναι η αδυναμία της Ενάγουσας να παραδώσει την ελεύθερη και κενή κατοχή του Διαμερίσματος στους αγοραστές. Επαναλαμβάνει πως η Ενάγουσα είναι σήμερα η ιδιοκτήτρια του Διαμερίσματος και η δικαιούμενη σε κατοχή και χρήση αυτού.
Σημειώνεται πως παρά τις πιο πάνω αναφορές δεν επισυνάπτεται οποιαδήποτε συμφωνία πώλησης ή άλλου είδους συμφωνία την οποία η ομνυούσα επικαλείται. Το μόνο που επισυνάπτεται επί της επίδικης αίτησης είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας του οικοπέδου εντός του οποίου έχει ανεγερθεί το κτιριακό συγκρότημα στο οποίο αποτελεί μέρος και το επίδικο διαμέρισμα το οποίο έχει εκδοθεί στις 27.09.2016 και επιβεβαιώνει ότι η ενάγουσα κατέστηκε ιδιοκτήτης του οικοπέδου στις 19.06.2016.
Δεν γίνεται γνωστό με οποιοδήποτε τρόπο αν έχουν εκδοθεί οποιοιδήποτε ξεχωριστοί τίτλοι για την ανάπτυξη που έγινε εντός του οικοπέδου ούτε και παρουσιάστηκε επί της αίτησης οποιοσδήποτε πρόσφατος τίτλος ιδιοκτησίας του οικοπέδου και πιστοποιητικού έρευνας που να επιβεβαιώνει ότι η εγγραφή αυτού παραμένει στο όνομα της ενάγουσας και δεν έχει κατατεθεί οποιοδήποτε πωλητήριο έγγραφο προς όφελος τρίτου.
Είναι πραγματικά άξιο απορίας πως η κα. Μιχαηλίδου με την ένορκη της δήλωση ημερομηνίας 20.12.2024 να ισχυρίζεται ότι η πώληση δεν έχει ολοκληρωθεί όμως με την επιστολή της ημερ. 15.01.2024 (Τεκμήριο 4 στην αίτηση) με την οποία ισχυρίζεται ότι τερμάτισε την ενοικίαση αναφέρεται σε νέο ιδιοκτήτη ο οποίος αυτός καλεί τους εναγόμενους να εκκενώσουν το επίδικο διαμέρισμα με την εξής αναφορά:
The new owners with the present letter give you 1 month Notice to vacate the premises.
Η θέση των εναγομένων για το ζήτημα της νομιμοποίησης της Ενάγουσας να καταχωρεί και προωθεί την αγωγή εναντίον τους ήταν γνωστό σε αυτήν και επίσημα πλέον από της καταχώρησης της Υπεράσπισης τους στις 04.12.2025 δηλαδή πριν την καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης και κατ επέκταση η ενάγουσα όχι μόνο έπρεπε αλλά όφειλε με την καταχώρηση της αίτησης της για έκδοση συνοπτικής απόφασης να τεκμηριώνει κατά τρόπο αδιαμφισβήτητο το ιδιοκτησιακό της δικαίωμα το οποίο ισχυρίζεται μέσω της ομνυούσας ότι εξακολουθεί να διατηρεί μέχρι και σήμερα επί του επίδικου διαμερίσματος σε αντίθεση με τα όσα καταγράφει στις επιστολές της που αποστάλθηκαν πριν την καταχώρηση της αγωγής.
Προφανώς και το ιδιοκτησιακό δικαίωμα της Ενάγουσας είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την δυνατότητα της να καταχωρεί και προωθεί αγωγή ή αγωγές για θέματα που άπτονται των κατοικιών ή άλλων υποστατικών που έχουν ανεγερθεί εντός του οικοπέδου.
Θεωρώ από τα όσα προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω ότι το ζήτημα νομιμοποίησης της ενάγουσας να εγείρει και προωθεί την υπό κρίση αγωγή θα πρέπει να εξεταστεί σε πλήρη ακροαματική διαδικασία και κατ επέκταση δεν θα μπορούσε να εκδοθεί προς όφελος της συνοπτική απόφαση.
Ενόψει της κατάληξης αυτής δεν θα ασχοληθώ με τα υπόλοιπα ζητήματα που έχουν εγερθεί επί της ένστασης ή αφορούν άλλα επίδικα θέματα και αναπόφευκτα η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.
Κατάληξη:
Με βάση τα ανωτέρω η αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της Ενάγουσας / Αιτήτριας και υπέρ των Εναγομένων / Καθ ών η Αίτηση όπως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο και τα οποία θα είναι άμεσα πληρωτέα.
(Υπ.) ...........................
Ν. Φακοντής, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο