ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Φακοντής, Ε.Δ.

  

Αίτηση/Έφεση 174/2025

Μεταξύ: 

NIGEPA LIMITED (A.E. 138348)

Αιτητές / Εφεσείοντες    

ν.

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ  

     Καθ ών η Αίτηση / Εφεσίβλητοι  

____________________

Ημερομηνία: 29.07.2025

Εμφανίσεις:

Για τους Αιτητές / Εφεσείοντες: Σιαηλής & Σιαηλή Δ.Ε.Π.Ε  

Για τους Καθ ών η Αίτηση / Εφεσίβλητους: ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΙΩΑΝΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε

 

          Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Αποτελεί ισχυρισμό των Εφεσειόντων / Αιτητών ότι αυτοί καθίστανται ενδιαφερόμενο πρόσωπο της διαδικασίας πλειστηριασμού του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/43020, Φ/Σχ. 45/09, Τμήμα 0, τεμάχιο 1203 που βρίσκεται στον Δήμο Πέγειας της Επαρχίας Πάφου το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη 6/Υ/1090/2006, πλειστηριασμό τον οποίο προωθούν οι καθ ών η αίτηση / εφεσίβλητοι αφού όπως ισχυρίζονται έχουν δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 03.12.2007 το οποίο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και έλαβε τον αριθμό 6/ΠΩΕ/5810/2007 αγοράσει τα 3/5 μερίδια του ενυπόθηκου ακινήτου ιδιοκτησίας του κ. Σταύρου Αρχοντίδη.

 

Με Αίτηση / Έφεση που καταχώρησαν στις 14.07.2025 οι Εφεσείοντες / Αιτητές, ζητούν τον παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», που εξέδωσαν οι Εφεσίβλητοι / Καθ ών η Αίτηση στις 23.05.2025, με την οποία είχαν αναγγείλει τον πλειστηριασμό του όλου μεριδίου του πιο πάνω αναφερόμενου ακινήτου για τις 29.07.2025 κάνοντας χρήση του άρθρου 44Γ(3) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965.

 

Με συνολικά 9 λόγους έφεσης επιδιώκουν την ακύρωση του πλειστηριασμού.

 

Η πλευρά των Εφεσίβλητων καταχώρησε στις 22.07.2025 γραπτή ένσταση και με 22 λόγους ένστασης ζητά την απόρριψη της αίτησης / έφεσης. Με λεπτομέρεια αναφέρονται στο ιστορικό της παραχώρησης προς τον Σταύρο Αρχοντίδη ιδιοκτήτη του επίδικου ακινήτου πιστωτικής διευκόλυνσης με εξασφάλιση δια υποθήκευσης του ακινήτου του οποίου η εκποίηση τροχοδρομείται, καθώς και το γεγονός ότι για το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό εκδόθηκε εναντίον του πρωτοφειλέτη και ιδιοκτήτη του ακινήτου Διαιτητική Απόφαση η οποία εγγράφηκε στο Δικαστήριο με διάταγμα ημερ. 06.07.2010 στα πλαίσια της Γενικής Αίτησης 202/2010.

 

Αναφορά γίνεται και στην  διαδικασία που ακολουθήθηκε δια της αποστολής κατά καιρούς ειδοποιήσεων Τύπου Ι, ΙΒ και ΙΑ που ισχυρίζονται ότι αποστέλλονταν τόσο στην Αιτήτρια, στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ως δικαιούχος ΜΕΜΟ όσο και στον ιδιοκτήτη του ακινήτου για την ενεργοποίηση και τροχοδρόμηση της διαδικασίας του πλειστηριασμού δυνάμει του Μέρους VIA του Ν. 9/1965.

 

Αξίζει να αναφερθεί πως μέρος των λόγων ένστασης των εφεσίβλητων / καθ ών η αίτηση αφορά την επιχειρηματολογία ότι η αιτήτρια δεν αποτελεί ενδιαφερόμενο πρόσωπο με βάση τον Ν. 9/65. Παρά το γεγονός τούτο προκύπτει από το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης και των επισυναπτόμενων σε αυτή τεκμηρίων ότι οι εφεσίβλητοι απέστελλαν και στην αιτήτρια τις κατά καιρούς Ειδοποιήσεις Τύπου Ι και ΙΑ που αφορούσαν την προώθηση του πλειστηριασμού ενώ δεν αμφισβητείται ότι το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο παρουσιάζεται στο Κτηματολογικό Μητρώο αφού σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας που οι εφεσίβλητοι παρουσιάζουν με την ένσταση τους, εντοπίζεται κατατεθειμένο επί του επίδικου ακινήτου έστω και αν η κατάθεση του είναι μεταγενέστερη της εγγραφής της υποθήκης. Το ζήτημα αυτό τυγχάνει εξέτασης από πλευράς Δικαστηρίου κατωτέρω.

Νομική Πτυχή

Κρίνω καταρχήν σκόπιμο για σκοπούς εξέτασης των προωθούμενων λόγων Έφεσης να παραθέσω τη νομική πτυχή που αφορά τα επίδικα ζητήματα.

Μέσω του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 ένας ενυπόθηκος δανειστής δύναται να εκκινήσει διαδικασία για την πώληση μέσω πλειστηριασμού, ενυπόθηκων ακινήτων, α­φού ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία, ως αυτή περιγράφεται στο πιο πάνω μέρος το οποίο εισήχθη με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις αυτού.

Σύμφωνα με το Άρθρο 44(B)(1) το δικαίωμα αυτό προκύπτει στην περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ο­λόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατό είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατά­ξεων του Νόμου.

Η οποιαδήποτε ειδοποίηση υπερημερίας ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπό­θηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργα­σιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς ο­ποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.

Σημειώνεται ότι το άρθρο 41ΙΕ που αφορά τις Ερμηνευτικές διατάξεις έχει τροποποιηθεί το έτος 2023 δύο φορές με τους τροποποιητικούς νόμους Ν. 65(1)/2023 και 155(Ι)/2023. Η ερμηνεία πλέον που δίδεται στο <<αδειοδοτημένο ίδρυμα>> και η οποία περιλαμβάνει πλέον και τον αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων έχεις ως εξής:

«αδειοδοτημένο ίδρυμα» σημαίνει αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου ή αγοραστή κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου·

Δεν απαιτείται η αποστολή τέτοιας ειδοποίησης (Τύπου <<Θ>>) στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA (Άρθρο 44Β(2)).

Επιπρόσθετα σημειώνεται στο άρθρο 44Β(2) ότι η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή.

Ειδικότερα η σχετική πρόνοια του άρθρου 44Β έχει ως ακολούθως:

 

«(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πλη­ρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύ­τερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση στην οποία αναφέρονται ρητά τα ακόλουθα:»

Η έναρξη της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που προβλέπεται διενεργείται με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την εί­σπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίη­σης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού (Άρθρο 44Γ(1)).

Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδί­δεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρό­σωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπό­θηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και η ειδοποίηση επιδί­δεται κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαρανταπέντε (45) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώ­λησης του ενυπόθηκου ακινήτου. (Άρθρο 44Γ(2)).

Το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου περιλαμβάνει το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφει­λέτη και οποιουδήποτε ενδιαφερομένου μέρους να αποταθεί στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της πιο πάνω ειδοποίησης για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης. Οι λόγοι που μπορεί να προβάλει καθορίζονται εξαντλητικά από το Νόμο και είναι οι ακόλου­θοι:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙

(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙

(ε)  ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου^.

(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙

(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται  στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων”  ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση^.

(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο^. ή

(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-

(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου^. ή

(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:

Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.

Το δικαίωμα το οποίο δίνεται στο στάδιο αυτό στον ενυπόθηκο οφειλέτη είναι να παραμερίσει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» της σκοπούμενης πώλησης μόνο και εφόσον αποδείξει ένα από τους πιο πάνω εξαντλητικά καθοριζόμενους λό­γους.

Πέραν των πιο πάνω, ο τρόπος με τον οποίο θα πρέπει να διενεργείται η επί­δοση των σχετικών ειδοποιήσεων που απαιτούνται από το Μέρος VIA, περιλαμβανομένης και της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», αναφέρεται στο ερμηνευ­τικό άρθρο 44ΙΕ στο οποίο ορίζεται ο όρος «επίδοση» ως ακολούθως:

 

«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:

Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας υποκα­τάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:

Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία:

…….

Επιπλέον σε ότι αφορά τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα σύμφωνα με τον Νόμο και τις ερμηνευτικές διατάξεις αυτού στο άρθρο 44ΙΕ παρατίθεται ο κάτωθι ορισμός:

«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιο­δήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.

Μέσα από τις πιο πάνω ερμηνευτικές πρόνοιες προκύπτει ότι ο ίδιος ο Νόμος «καθορίζει ρητά» ότι η επίδοση των ειδοποιήσεων πρέπει να λαμβάνει χώρα με συστημένο ταχυδρομείο και εάν αυτό καταστεί ανέφικτο δύναται να προχω­ρήσει με ιδιωτική επίδοση.

Aυτό επιβεβαιώθηκε και στην πολύ πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Πολ. Έφεση 159/21 Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, ημερ. 01/12/23 στην οποία αναφέρθηκε, ότι ο σκοπός του νομοθέτη είναι ξεκάθαρος αφού θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης δίδοντας έτσι επιτακτικό προβάδισμα στην συστημένη επιστολή, τονίζοντας μάλιστα ότι μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, σύμφωνα με τους Κ.Π.Δ, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης κατόπιν σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου. Βάση των πιο πάνω λεχθέντων, το Εφετείο στην συγκεκριμένη υπόθεση έκρινε ότι η Εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνο τούτο αν ήταν ανέφτικτο να προχωρήσει με την διαδικασία ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της Ειδοποίησης την φέρει ο ενυπόθηκος δανειστής ο οποιος φέρει και το βάρος να αποδείξει το ανέφικτο της δια νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.

 

Εξέταση

 

Καταρχάς σημειώνω πως για σκοπούς εξέτασης και κατάληξης έχω θέση ενώπιον μου και έχω μελετήσει εκτενώς τόσο το περιεχόμενο της αίτησης όσο και της ένστασης καθώς και της επιχειρηματολογίας των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων.

 

Συνεπώς είναι σε γνώση μου ότι καταχωρίστηκε και ότι αναφέρθηκε στην πλήρη του μορφή ακόμα και αν δεν γίνεται αυτολεξεί, ειδική ή λεπτομερής αναφορά στα πλαίσια της παρούσας απόφασης.

 

Από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου προκύπτει ότι:

 

Το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/43020, Φ/Σχ. 45/09, Τμήμα 0, τεμάχιο 1203 που βρίσκεται στον Δήμο Πέγειας της Επαρχίας Πάφου το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη 6/Υ/1090/2006 ιδιοκτησίας του Σταύρου Αρχοντίδη βαρύνεται και με το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 03.12.2007 που παρουσιάζει ως αγοραστή για τα 3/5 μερίδια την αιτήτρια.

 

Το εν λόγω πωλητήριο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και έλαβε τον αριθμό 6/ΠΩΕ/5810/2007

 

Επιπρόσθετα η Τράπεζα Κύπρου έχει καταθέσει επί του επίδικου ακινήτου και το ΜΕΜΟ ΕΒ479/2006.

 

Τα πιο πάνω επιβεβαιώνονται και από το Kτηματολογικό Μητρώο ήτοι το πιστοποιητικό έρευνας που επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 8 στην ένσταση.

 

Δεν παραγνωρίζω το γεγονός ότι η επίδικη υποθήκη προηγείται της σύναψης του πωλητηρίου εγγράφου το οποίο παρουσιάζει ως αγοραστή την αιτήτρια. Επομένως τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή στην περίπτωση μας τους εφεσίβλητους / καθ ών η αίτηση ως προυπάρχοντα έχουν προτεραιότητα έναντι τυχών δικαιωμάτων της Αιτήτριας επί του ενυπόθηκου ακινήτου.

 

Η αιτήτρια και αυτό δεν αμφισβητείται από πλευράς καθ ών η αίτηση έχει κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο επί του ενυπόθηκου ακινήτου, ενώ οι καθ ών η αίτηση οι ίδιοι επέλεξαν να αποστείλουν και στην αιτήτρια τις ειδοποιήσεις τύπου Ι και ΙΑ που αφορούσαν την ενεργοποίηση της διαδικασίας του πλειστηριασμού αναγνωρίζοντας έτσι ότι αποτελούν ενδιαφερόμενο και επηρεαζόμενο πρόσωπο στην όλη διαδικασία.

 

Θεωρώ πως η αιτήτρια αποτελεί ενδιαφερόμενο πρόσωπο για σκοπούς των άρθρων 44ΙΕ και 44Γ του Ν. 9/1965 και θα εξηγήσω τους λόγους:

 

Ο ορισμός του ενδιαφερόμενου προσώπου ως περιλαμβάνεται στο άρθρο 44ΙΕ αναφέρει τα εξής:

 

«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙

 

Από το Κτηματολογικό Μητρώο ήτοι το πιστοποιητικό έρευνας που αποτελεί το Τεκμήριο 8 της ένστασης επιβεβαιώνεται το δικαίωμα της αιτήτριας επί του επίδικου ακινήτου.

 

Υπενθυμίζεται ότι η αιτήτρια δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 03.12.2007 διατείνεται ότι έχει αγοράσει τα 3/5 μερίδια του επίδικου ακινήτου ενώ τα υπόλοιπα 2/5 μερίδια συνεχίζουν να παραμένουν ιδιοκτησία του ενυπόθηκου οφειλέτη.

 

Το αν θα αμφισβητηθεί από τον οποιοδήποτε η νομιμότητα και εγκυρότητα του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου ή αν θα επιχειρηθεί η διαγραφή του από τα Κτηματολογικά Μητρώα δεν αφορά την παρούσα διαδικασία και δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο εξέτασης.

 

Το μόνο ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί στην παρούσα υπόθεση είναι το κατά πόσον η αιτήτρια συνιστά ενδιαφερόμενο πρόσωπο εν την έννοια του Ν.9/1965 έτσι ώστε (α) να τις αποσταλούν οι επίδικες ειδοποιήσεις που αφορούν την ενεργοποίηση από μέρους των εφεσίβλητων της διαδικασίας πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου και (β) αν έχει το δικαίωμα να καταχωρήσει και προωθήσει την παρούσα διαδικασία. 

 

Η απάντηση στο ερώτημα θεωρώ πως δεν μπορεί να είναι άλλη λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις της υπόθεσης παρά καταφατική.

 

Καταρχάς οι εφεσίβλητοι πριν να τεθεί η παρούσα διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου από το 2020 που αποφάσισαν να ενεργοποιήσουν την διαδικασία του πλειστηριασμού θεώρησαν την αιτήτρια ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο εξού και επιχείρησαν να της αποστείλουν τόσο την ειδοποίηση Τύπου Ι ημερομηνίας 12.11.2020 όσο και την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 23.05.2025. Συνεπώς θεωρώ πως κωλύονται να προωθούν σήμερα αντίθετο ισχυρισμό ότι δηλαδή η αιτήτρια δεν συνιστά ενδιαφερόμενο στην διαδικασία του πλειστηριασμού πρόσωπο.

 

Επιπρόσθετα η αιτήτρια εμπίπτει και στον όρο ενδιαφερόμενο πρόσωπο που καθορίζεται στο άρθρο 44ΙΕ αφού το δικαίωμα της επί του ενυπόθηκου ακινήτου επιβεβαιώνετε από το Κτηματολογικό Μητρώο ήτοι το σχετικό πιστοποιητικό έρευνας και προφανώς η αιτήτρια ως αγοράστρια (ως ισχυρίζεται) πλέον των 3/5 μεριδίων του επίδικου ακινήτου θα έχει δικαίωμα μεταξύ άλλων προσώπων σε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης αν και εφόσον προκύψει φυσικά τέτοια διαθεσιμότητα, ζήτημα που ρυθμίζεται από το άρθρο 44Ι του Ν. 9/1965.

 

Αν ήθελε δηλαδή προκύψει από το προϊόν της πώλησης υπόλοιπο μετά την πληρωμή των όσων το άρθρο 44Ι(4)[1] με σειρά καθορίζει τότε τέτοιο υπόλοιπο δεν θα διατεθεί μόνο στον ενυπόθηκο οφειλέτη ως ιδιοκτήτη των 2/5 μεριδίων, αλλά και στην αιτήτρια που κατ ισχυρισμό της έχει αγοράσει τα 3/5 μερίδια του ενυπόθηκου ακινήτου.

 

Μάλιστα το άρθρο 44Ι(3)[2] δίδει και το δικαίωμα σε περίπτωση αμφισβήτησης της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησης στην καταχώρηση Έφεσης στο Δικαστήριο είτε από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ακόμα και από μέρος κατόχου οποιουδήποτε δικαιώματος.

 

Αξιοσημείωτο ότι παρόμοιο ζήτημα απασχόλησε τον αδελφό μου Δικαστή Λ. Πασχαλίδη Α.Ε.Δ. στα πλαίσια της Αίτησης Έφεσης 27/25 Ε.Δ. Λάρνακας (δημοσιευμένη) όπου από την απόφαση του ημερομηνίας 10.03.2025 φαίνεται να προκύπτει πως ο λόγος που προχώρησε σε απόρριψη της αίτησης της αγοράστριας για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπου ΙΑ ήταν διότι ο δικαίωμα της ως αγοράστρια δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ως αποτελούσε ισχυρισμό της δεν επιβεβαιωνόταν από το Κτηματολογικό Μητρώο ήτοι δηλαδή το πιστοποιητικό έρευνας που παρουσιάστηκε στην υπόθεση έτσι ώστε να προέκυπτε το δικαίωμα της αιτήτριας επί του πλειστηριάσματος.

 

Από την άλλη στην δική μας περίπτωση το Κτηματολογικό Μητρώο επιβεβαιώνει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου που αφορά την (κατ ισχυρισμό της αιτήτριας) αγορά των 3/5 μεριδίων του επίδικου ακινήτου με την κατάθεση του αυτή αυτόματα να δημιουργεί δικαίωμα της αιτήτριας επί του πλειστηριάσματος αφού ως ο ιδιοκτήτης των 3/5 μεριδίων αυτού δικαιούται αν και εφόσον μετά από την εκποίηση της υποθήκης που χρονολογικά προηγείται του πωλητηρίου προκύπτει διαθέσιμο υπόλοιπο να λάβει και αυτή μέρος του πλειστηριάσματος. Σε κάθε περίπτωση αν προκύψει διαφωνία αναφορικά με την διάθεση το ζήτημα μπορεί να παραπεμφθεί προς επίλυση από το Δικαστήριο με την διαδικασία που ήδη ρυθμίζει ο νόμος.

 

Επαναλαμβάνω πως η παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να αποτελέσει εργαλείο για την εξέταση ζητημάτων που αφορά στην νομιμότητα και εγκυρότητα του πωλητηρίου εγγράφου ή των ζητημάτων που οι εφεσίβλητοι / καθ ών η αίτηση προβάλουν στην παράγραφο 13 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση τους.[3]  

 

Συνεπώς δεν αποδέχομαι την επιχειρηματολογία περί ανυπαρξίας έννομου συμφέροντος της αιτήτριας και προχωρώ να εξετάσω στα πλαίσια του αναθεωρητικού ελέγχου του οποίου ασκώ κατά πόσον η διαδικασία που ακολουθήθηκε από πλευράς εφεσίβλητων / καθ ών η αίτηση για προώθηση του πλειστηριασμού ήταν σύμφωνη με τις πρόνοιες της νομοθεσίας.   

 

Oι εφεσίβλητοι / καθ ών η αίτηση δεν είχαν υποχρέωση να αποστείλουν ειδοποίηση τύπου Θ προς τους εμπλεκόμενους αφού υπήρχε ήδη σχετική απόφαση Δικαστηρίου για το χρέος το οποίο εξασφαλίζεται με την επίδικη υποθήκη.

 

Προχώρησαν όμως στην συνέχεια να αποστείλουν ειδοποιήσεις Τύπου Ι ημερομηνίας 12.11.2020 τόσο προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όσο και προς την αιτήτρια αλλά και την Τράπεζα Κύπρου αποστέλλοντας αυτές ως διαφαίνεται και από το τεκμήριο 5 της ένστασης μόνο δια ιδιωτικής επίδοσης χωρίς να προηγηθεί προσπάθεια αποστολής τους με συστημένο ταχυδρομείο.

 

Υπενθυμίζεται ότι πριν την θέσπιση του τροποποιητικού  Ν87(Ι)/2018 η ερμηνευτική αναφορά της «επίδοσης» στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν.9/1965 ήταν η ακόλουθη:

 

«επίδοση» σηµαίνει την παράδοση οποιασδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστηµένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται ή µε ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:

 

(η υπογράμμιση είναι δική μου)

 

Με τον τροποποιητικό Ν87(Ι)/2018 ο Νομοθέτης, μεταξύ άλλων, επέλεξε να απαλείψει το διαζευκτικό «ή» και να το αντικαταστήσει με τη φράση «και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό». 

 

Συνεπώς κατά τον χρόνο αποστολής της ειδοποίησης Τύπου Ι ημερ. 12.11.2020 προς τον ιδιοκτήτη και άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όφειλαν οι Καθ ών η Αίτηση να επιχειρήσουν την επίδοση αυτής πρώτα με συστημένο ταχυδρομείο πράγμα το οποίο δεν έπραξαν και μετά σε περίπτωση ανέφικτου να τροχοδρομήσουν την διαδικασία επίδοσης των δια ιδιωτικής επίδοσης. Υπενθυμίζεται ότι αυτό είναι που επιβεβαιώθηκε και από τον Εφετείο στην Πολ. Έφεση 159/21 Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, ημερ. 01/12/23 

 

Ούτε βεβαίως επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο τροχοδρόμησαν αναφορικά με την ειδοποίηση Τύπου ΙΒ ημερομηνίας 05.02.2021 αφού ουσιαστικά επέδωσαν αυτήν στον ιδιοκτήτη του ακινήτου μόνο δια ιδιωτικής επίδοσης.

Στρεφόμενος προς την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 23.05.2025 διαπιστώνω τα ακόλουθα σε σχέση με την διαδικασία επίδοσης της τόσο προς την αιτήτρια όσο και προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου αλλά και την Τράπεζα Κύπρου:

 

Οι καθ ών η αίτηση ισχυρίζονται στην παράγραφο 9.2 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση τους, ότι πριν την επίδοση της άνω ειδοποίησης με ιδιωτική επίδοση όπως και έγινε αναφορικά με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στις 30.05.2025 και την αιτήτρια στις 29.05.2025 ότι ‘’έγινε προσπάθεια παράδοσης με συστημένο αλλά δεν παραλήφθηκε από την Αιτήτρια και τον πρωτοφειλέτη, παρά μόνο από την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ.’’

 

Η πιο πάνω αναφορά με εξαίρεση το κομμάτι που αφορά την Τράπεζα Κύπρου δεν φαίνεται να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και αυτό γιατί μελετώντας το Τεκμήριο 7 της ένστασης και το ιστορικό διακίνησης των συστημένων φακέλων προκύπτει ότι:

 

(α) Προς την αιτήτρια ταχυδρομήθηκε το συστημένο ταχυδρομείο που περιλάμβανε την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στις 29.05.2025 δια της ταχυδρόμησης της στο Επαρχιακό Ταχυδρομείο Λεμεσού με τον φάκελο να φτάνει στο Επαρχιακό Ταχυδρομικό Γραφείο Πάφου μόλις στις 03.06.2025 και στην συνέχεια να τροχοδρομείται η διαδικασία για την παραλαβή της. Παρά τα πιο πάνω όλος παραδόξως η ειδοποίηση τύπου ΙΑ βρέθηκε να επιδίδεται δια ιδιωτικής επίδοσης στην αιτήτρια στις 29.05.2025 δηλαδή την ίδια ακριβώς ημέρα όπου είχε ταχυδρομηθεί στην Λεμεσό το συστημένο ταχυδρομείο που την περιλάμβανε. Συνεπώς σε καμιά περίπτωση δεν θα μπορούσε από τις 29.05.2025 να θεωρηθεί ανέφικτη η επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ προς την αιτήτρια.

 

(β) Προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ταχυδρομήθηκε το συστημένο ταχυδρομείο που περιλάμβανε την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στις 29.05.2025 δια της ταχυδρόμησης της στο Επαρχιακό Ταχυδρομείο Λεμεσού με τον φάκελο να φτάνει στο Επαρχιακό Ταχυδρομικό Γραφείο Πάφου μόλις στις 03.06.2025 ενώ στην συνέχεια αποστάλθηκε στο Ταχυδρομικό Γραφείο της Πέγειας το οποίο την παρέλαβε στις 04.06.2025 για να τροχροδρομηθεί η διαδικασία για ενημέρωση του παραλήπτη με σκοπό την παραλαβή της. Παρά τα πιο πάνω όλος παραδόξως η ειδοποίηση τύπου ΙΑ βρέθηκε να επιδίδεται δια ιδιωτικής επίδοσης στον ιδιοκτήτη του ακινήτου στις 30.05.2025 δηλαδή την αμέσως επόμενη ημέρα της ταχυδρόμησης της χωρίς καν ο φάκελος να είχε φτάσει στο Επαρχιακό Ταχυδρομείο Πάφου. Συνεπώς σε καμιά περίπτωση δεν θα μπορούσε από τις 30.05.2025 να θεωρηθεί ανέφικτη η επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ προς τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

 

Συνεπώς αποτελεί κατάληξη μου μεταξύ άλλων ότι:

 

Η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 23.05.2025 δεν έχει δεόντως επιδοθεί στην αιτήτρια και τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

 

Ως εκ τούτου η αίτηση επιτυγχάνει στη βάση του άρθρου 44Γ(3)(β) του Ν.9/1965.

 

Ένεκα των ανωτέρω θεωρώ αχρείαστο να ασχοληθώ με οποιαδήποτε άλλα θέματα έχουν εγερθεί στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας.  

 

Κατάληξη:

 

Υπό το φως των δοσμένων περιστάσεων η υπό κρίση αίτηση / έφεση επιτυγχάνει και εκδίδονται τα διατάγματα των παραγράφων Α και Β της αίτησης.

Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας / Αιτήτριας και εναντίον των Εφεσίβλητων / Kαθ ών η Αίτηση ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

(Υπ.) ...........................

Ν. Φακοντής, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ