ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Φακοντή, Ε.Δ.

  

Αρ. Αγωγής 2277/2015

Μεταξύ: 

                                                A.N. STASIS ESTATES PLC   

        Ενάγοντες  

ν.

1.SERGEI DOULINE

2. VICTOR DOULINE

   Εναγομένων

________________

Ημερομηνία: 30.07.2025

Εμφανίσεις:

Για Eνάγοντες: κα. Γιολάντα Ζυμπουλάκη & κ. Αθανάσιος Αθανασίου δια ΜΕΡΚΟΥΡΗΣ ΤΕΛΩΝΗΣ & ΓΙΟΛΑΝΤΑ ΖΥΜΠΟΥΛΑΚΗ ΤΕΛΩΝΗ Δ.Ε.Π.Ε.   

Για τoυς  Εναγόμενους: κα. Ελπίδα Κνέκνα δια Ν. Παπαθεοχάρους & Σια Δ.Ε.Π.Ε.

 

          Α Π Ο Φ Α Σ Η

Μη αμφισβητούμενα γεγονότα που διέπουν την σχέση των διαδίκων:

 

Μέσα από την ακροαματική διαδικασία της υπόθεσης αλλά και τα δικόγραφα διαφάνηκε ότι τα πιο κάτω αποτελούν μη αμφισβητούμενα γεγονότα και συνεπώς και αντίστοιχα ευρήματα του Δικαστηρίου:

 

Οι ενάγοντες αποτελούν εταιρεία εγγεγραμμένη στην Κύπρο με έδρα την Πάφο με δραστηριότητα μεταξύ άλλων την αγορά και ανάπτυξη γης με σκοπό την πώληση κατοικιών σε τρίτα πρόσωπα, την συντήρηση κοινόχρηστων / κοινόκτητων χώρων καθώς και την λειτουργία ξενοδοχειακών μονάδων. Μάλιστα αυτοί αρχικά ονομάζονταν Α.Ν.STASIS ESTATES CO. LIMITED, ενώ στην συνέχεια μετονομάστηκαν σε AVLIDA HOTELS LIMITED ενώ πλέον φέρουν την ονομασία A.N. STASIS ESTATES PLC.  

 

Αποτελεί κοινό έδαφος γεγονότων ότι μεταξύ των εναγόντων ως πωλητών και των εναγομένων ως αγοραστών υπογράφηκε πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 24.07.1996 με το οποίο οι πρώτοι πώλησαν στους τελευταίους μια μεζονέτα η οποία ανεγέρθηκε εντός του τεμαχίου με αριθμό 221/1, Φύλλο/ Σχέδιο L1/2, αριθμός εγγραφής 23314 με τον διακριτικό αριθμό C1 στο Block C που αποτελεί μέρος του κτιριακού συγκροτήματος με την ονομασία Stasis Kings Park.

 

To πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και έλαβε τον αριθμό 6/ΠΩΕ/573/1996 ενώ την κατοχή του ακινήτου έλαβαν οι εναγόμενοι.

 

Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ. 58.000,00 ήτοι σε ευρώ €99.081,95 το οποίο έχει πλήρως εξοφληθεί από πλευράς Εναγομένων  ενώ για την πωλούμενη μεζονέτα έχει εκδοθεί στις 16.06.2015 ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας στο όνομα των εναγόντων και παρά το γεγονός αυτό μέχρι και σήμερα δεν έχει μεταβιβαστεί στους εναγόμενους.

 

Το ακίνητο εντός του οποίου έχει ανεγερθεί η επίδικη μεζονέτα αποτελεί μέρος μεγαλύτερου ακινήτου ιδιοκτησίας των εναγόντων στο οποίο ανεγέρθηκαν συνολικά 77 οικιστικές μονάδες εκ των οποίων κάποιες πωλήθηκαν προς τρίτους ενώ 12 εξ αυτών  συνεχίζουν να παραμένουν μέχρι και σήμερα στην ιδιοκτησία των εναγόντων.

 

Μάλιστα το σύνολο της συγκεκριμένης ανάπτυξης περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους καθώς και κολυμβητική δεξαμενή τόσο για ενήλικες όσο και για παιδιά και το συγκρότημα στο σύνολο του είναι γνωστό με την ονομασία Stasis Kings Park.    

 

Επιπρόσθετα το ακίνητο εντός του οποίου είναι ανεγειρόμενο το συγκρότημα Stasis Kings Park συνορεύει με άλλο ακίνητο ιδιοκτησίας των εναγόντων εντός του οποίου έχουν ανεγείρει και λειτουργούν ξενοδοχειακή μονάδα με την ονομασία Avlida Hotel εντός του οποίου οι ενάγοντες διατηρούν τα γραφεία καθώς και το λογιστήριο τους.  

Ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας της επίδικης μεζονέτας φέρει αριθμό εγγραφής 0/39209, αρ. τεμαχίου ΕΠΙ 782, Φ/Σχ. 51/02, Τμήμα 0 ενώ σύμφωνα με αυτόν επιβεβαιώνεται ότι η διώροφη κατοικία και κατ επέκταση οι ιδιοκτήτες της έχουν μερίδιο στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία στην οποία ανήκει και η πωλούμενη κατοικία ποσοστού ύψους 2,05% αφού το εμβαδό της μονάδας έχει 133 τ.μ. κλειστούς χώρους, 9 τ.μ. καλυμμένες βεράντες και 18 τ.μ. ακάλυπτες βεράντες δηλαδή σύνολο 160 τ.μ.

 

Πριν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου με βάση τα αρχιτεκτονικά σχέδια που είχαν κατατεθεί για την έκδοση της Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής το συνολικό εμβαδό του επίδικου ακινήτου είχε υπολογιστεί από τους Αρχιτέκτονες του έργου στα 134 τ.μ. 

 

Στον όρο 15 του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 24.07.1996 που υπογράφηκε από τα συμβαλλόμενα και διάδικα στην παρούσα διαδικασία μέρη γινόταν αναφορά στην ύπαρξη αλλά και στο δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων από τους αγοραστές καθώς και στην αντίστοιχη υποχρέωση τους για την καταβολή των εκάστοτε κοινόχρηστων εξόδων.

 

Επίσης σύμφωνα με τον όρο 7 του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 24.07.1996 αποτελούσε υποχρέωση των αγοραστών της κατοικίας η πληρωμή από μέρους του και των εκάστοτε τελών, φορολογιών και δικαιωμάτων.

 

Η πωλούμενη κατοικία από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της ανέγερσης της και παράδοσης της κατοχής της στους αγοραστές και πριν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας επωμιζόταν κατ αναλογία με τις υπόλοιπες κατοικίες του συγκροτήματος και σε ετήσια βάση έξοδα που αφορούσαν το Συμβούλιο Αποχετεύσεων Πάφου (ΣΑΠΑ), φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας και δημοτικών τελών. Με την έκδοση του ξεχωριστού της τίτλου στις 16.06.2015 η κατοικία συνεχίζει να επωμίζεται ως ανεξάρτητη πλέον εγγραφή τα ανωτέρω τέλη και φορολογίες.

 

Ένεκα της μη μεταβίβασης του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στους εναγόμενους οι χρεώσεις τελών, δικαιωμάτων και φορολογιών από τις Αρμόδιες Αρχές αποστέλλονται και χρεώνονται στο όνομα των εναγόντων.

 

Για την επίδικη κατοικία δεν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων, ΣΑΠΑ, φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικών φόρων ή τόκων που αφορούν την χρονική περίοδο από 01.02.97 μέχρι και τις 31.12.2004 καθότι αυτά έχουν εξοφληθεί στις 09.07.2004 και σχετικές αποδείξεις έχουν εκδοθεί από τους ενάγοντες και αποτελούν το Τεκμήριο 8 Δικαστηρίου.  

 

Η αξίωση των Εναγόντων:

 

Η αξίωση των Εναγόντων έτυχε περιορισμού με βάση την γραπτή δήλωση[1] του διευθυντή των εναγόντων (Μάρτυρα 1 Εναγόντων) και παρά τα όσα αρχικά χρηματικά αξιώνονταν στο τροποποιημένο κλητήριο ένταλμα που καταχωρήθηκε στις 30.09.2020 πλέον οι Ενάγοντες αξιώνουν (μεταξύ άλλων διαζευκτικών αξιώσεων) από τους Εναγόμενους το συνολικό ποσό των €57.400,00 που κατ’ ισχυρισμό προκύπτει από τις οφειλές κοινοχρήστων (€25.055,75), αποχετευτικών τελών (€2.574,63), φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας (€2.397,85), δημοτικού φόρου (€733,60) και τόκους (€26.638,08) για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019 και αφορούν την επίδικη μεζονέτα, οφειλές για τις οποίες οι ενάγοντες τηρούσαν σχετικές καταστάσεις λογαριασμών και τιμολόγια.      

 

Επιπρόσθετα αποτελεί ισχυρισμό των εναγόντων ότι αυτοί δικαιούνται να επιβάλουν και αξιώνουν εναντίον των εναγομένων τόκο υπερημερίας από 5,50% μέχρι 8,50% ένεκα καθυστέρησης από μέρους τους στην πληρωμή των ληξιπρόθεσμων οφειλών τους προς τους ενάγοντες με αποτέλεσμα οι τελευταίοι λόγο έλλειψης κεφαλαίων να αναγκάζονται να δανείζονται χρήματα από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και να επιβαρύνονται με χρεωστικό επιτόκιο για να χρηματοδοτούν την κάλυψη των εξόδων που αφορούν μεταξύ άλλων και την επίδικη μεζονέτα.

Μάλιστα ισχυρίζονται ότι οι Εναγόμενοι παρά την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου για την επίδικη μεζονέτα και τις επανειλημμένες οχλήσεις των εναγόντων προς αυτούς για μεταβίβαση επ’ ονόματι τους του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας μέχρι και σήμερα αυτοί αρνούνται να μεταβούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για την διενέργεια της μεταβίβασης. Αποτελεί θέση των Εναγόντων ότι το ποσό της οφειλής που ανέρχεται στις €57.400,00 θα έπρεπε να καταβληθεί ταυτόχρονα με την μεταβίβαση προς τους Εναγόμενους του ξεχωριστού τίτλου δικαίωμα το οποίο ισχυρίζονται ότι προκύπτει από τους όρους του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου και ζητούν προς τούτο και την έκδοση σχετικών διαταγμάτων.     

 

Mάλιστα αυτοί διενέργησαν και εκτίμηση κατά το έτος 2019 της επίδικης μεζονέτας επωμιζόμενοι εκτιμητικά έξοδα τα οποία αξιώνουν με την αγωγή τους σε σχέση με την αξία αυτής τόσο σε περίπτωση κανονικής πώλησης (€93.000,00) όσο και καταναγκαστικής (€74.400,00) και προωθούν με την αγωγή τους τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας πώλησης καθώς και την απόσυρση της από το Κτηματολόγιο αξιώνοντας κατά τρόπο περαιτέρω ή/και διαζευκτικό από τους ενάγοντες σχετικές θεραπείες.

 

Η υπεράσπιση των Εναγομένων:

 

Με την υπεράσπιση τους οι εναγόμενοι έγειραν αρχικά ζήτημα ύπαρξης κωλύματος λόγω δεδικασμένου που απορρέει από την αγωγή με αριθμό 3077/04 ζήτημα το οποίο πλέον έχει εγκαταλειφθεί ενόψει του γεγονός ότι οι ενάγοντες έχουν περιορίσει τις απαιτήσεις τους για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και την 31.12.2019 και δεν αξιώνουν οτιδήποτε που αφορά προγενέστερο χρόνο και συγκεκριμένα την περίοδο από 01.02.1997 μέχρι και την 31.12.2004 για την οποία όπως δηλώθηκε δεν εκκρεμεί οποιαδήποτε οφειλή. Παρά το γεγονός ότι αποδέχονται ότι σύμφωνα με το περιεχόμενο του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου το οποίο σύναψαν με τους ενάγοντες περιλαμβάνεται δική τους υποχρέωση για την πληρωμή των μεταβιβαστικών τελών και φορολογιών που προέκυπταν από την κατοχή και χρήση της μεζονέτας αρνούνται όμως  ότι με την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου όφειλαν να καταβάλουν οποιαδήποτε κοινόχρηστα έξοδα. Ισχυρίζονται ότι οι ενάγοντες παρερμηνεύουν και παραποιούν τους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας ενώ περαιτέρω αναφέρουν πως οι ενάγοντες ουδέποτε υπέδειξαν ή διόρισαν οποιαδήποτε διαχειριστική επιτροπή ως προς την διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και την είσπραξη των εξόδων που θα προέκυπταν από την διαχείριση και συντήρηση αυτών. Μάλιστα αποτελεί θέση τους ότι οι κοινόχρηστοι χώροι ήταν και εξακολουθούν να είναι μέχρι και σήμερα σε πολύ κακή κατάσταση και δεν συντηρούνται. Αρνούνται ότι υπήρξε οποιαδήποτε προφορική συμφωνία δια της οποίας ανέθεταν στους ενάγοντες ή σε άλλο πρόσωπο την συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων και του κτηριακού συγκροτήματος και ότι τους ανέθεσαν τον διαμοιρασμό και την είσπραξη των κοινοχρήστων αναμεταξύ των ιδιοκτητών του κτηριακού συγκροτήματος. Καλούν τους ενάγοντες σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών τους αναφορικά με τις αξιώσεις τους και αρνούνται ότι οχλήθηκαν για την ύπαρξη καταστάσεων λογαριασμών, τιμολογίων ή γνωστοποιήσεων που να αφορούν τα έξοδα συντήρησης και διατήρησης των κοινόχρηστων χώρων.

 

Αποτελεί περαιτέρω ισχυρισμό τους ότι ακόμα και αν ήθελε αποδειχθεί η ύπαρξη εξόδων για κοινόχρηστα ή φορολογίες τα οποία οφείλονται αυτά είναι κατά πολύ λιγότερα από τα αξιούμενα ποσά και ότι σε καμιά περίπτωση οι ενάγοντες νομιμοποιούνται στην αξίωση τόκου υπερημερίας ή κεφαλαιοποιήσεων καθότι πρόκειται για παράνομες και αυθαίρετες αξιώσεις.

 

Απορρίπτουν τους ισχυρισμούς περί καλέσματος τους να μεταβούν στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ ονόματι τους και επιρρίπτουν αντισυμβατική συμπεριφορά στους ενάγοντες για την καθυστέρηση έκδοσης τίτλων για το επίδικο ακίνητο η αξία του οποίου είναι κατά πολύ μεγαλύτερη από ότι η εκτίμηση που οι ενάγοντες έχουν διενεργήσει απορρίπτοντας και τον ισχυριζόμενο τερματισμό της σύμβασης για τους λόγους που οι ενάγοντες επικαλούνται.  

 

 

 

Η Μαρτυρία:

 

Για σκοπούς απόδειξης των αξιώσεων των εναγόντων κλήθηκαν και κατέθεσαν στο Δικαστήριο οι (1) Ανδρέας Στασής, (2) Γιώργος Ανδρέου, (3) Nίκη Στυλιανού, (4) Γιωργούλα Στασή και (5) Ευαγγελία Κιουρτζίεβα.

 

Από την άλλη οι εναγόμενοι δεν παρουσίασαν οποιαδήποτε μαρτυρία και περιορίστηκαν στην επιχειρηματολογία τους ως αυτή καταγράφεται στις αγορεύσεις που παρέδωσαν στο Δικαστήριο.

 

Πρώτος Μάρτυρας Εναγόντων κλήθηκε και κατάθεσε ο Διευθυντής τους κ. Ανδρέας Στασής ο οποίος για σκοπούς της κυρίως εξέτασης του ετοίμασε και κατάθεσε γραπτή δήλωση (Τεκμήριο 1) ενώ στα πλαίσια αυτής παρουσίασε και τα Τεκμήρια 2 μέχρι και 9. Σε αυτήν αναφέρει πως η εταιρεία του προχώρησε στις 24.07.1996 στη σύναψη πωλητηρίου εγγράφου με το οποίο πώλησε στους ενάγοντες την μεζονέτα με διακριτικό αριθμό C1 η οποία ανεγέρθηκε εντός του τεμαχίου με αριθμό 221/1, Φ/Σχ. L1/2, αρ. εγγραφής 23314 που αποτελεί μέρος του Block C του κτιριακού συγκροτήματος με την ονομασία Kings Park το τίμημα πώλησης της οποίας έχει πλήρως καταβληθεί από τους εναγόμενους και με το πωλητήριο έγγραφο να καταχωρείται στο Κτηματολόγιο Πάφου και να λαμβάνει αριθμό 6/ΠΩΕ/573/1996. Ξεχωριστός τίτλος του ακινήτου εκδόθηκε στις 16.06.2015 και κατά τον μάρτυρα αποτελούσε όρος του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ότι για να τους μεταβιβαστεί ο ξεχωριστός τίτλος θα έπρεπε να καταβάλουν στους ενάγοντες όλους τους φόρους, τέλη, κοινόχρηστα έξοδα και οποιαδήποτε άλλα έξοδα προέκυπταν αναφορικά με την κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου και γενικά οι εναγόμενοι ως αγοραστές ανέλαβαν την υποχρέωση όπως πληρώνουν φόρους και τέλη που καθίσταντο ληξιπρόθεσμοι και σχετίζονταν με το ακίνητο τους. Μάλιστα ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι αποτελούσε και πάλι όρο της συμφωνίας με τον οποίο οι εναγόμενοι συμφώνησαν να χρησιμοποιούν τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος Kings Park και ότι θα καταβάλλουν σε οποιοδήποτε πρόσωπο και αρμόδιο σώμα υποδείξουν οι ενάγοντες το ποσό που τους αναλογεί σε κοινόχρηστα που θα αφορούσαν την διαχείριση, την ομαλή λειτουργία, τον έλεγχο, την καθαριότητα και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του άνω συγκροτήματος. Ανέθεσαν μάλιστα οι εναγόμενοι ως περαιτέρω διατείνεται στους ενάγοντες και σε οποιοδήποτε πρόσωπο οι τελευταίοι υποδείξουν την συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων καθώς και την ανάθεση του διαμοιρασμού και της είσπραξης των κοινοχρήστων αναμεταξύ των ιδιοκτητών του συγκροτήματος.

 

Σύμφωνα με κατάσταση χρεωστικού λογαριασμού που διατηρούσαν οι ενάγοντες μεταξύ άλλων και για λογαριασμό των εναγομένων για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019 παρουσιάζεται χρεωστικό υπόλοιπο ύψους €57.400,00 το οποίο αναλύεται ως εξής: οφειλές κοινοχρήστων €25.055,75, αποχετευτικών τελών €2.574,63, φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας €2.397,85, δημοτικού φόρου €733,60 και τόκους (€26.638,08). Σε σχέση με την αξίωση για τόκο ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι οι ενάγοντες δικαιούντο να επιβάλλουν τόκο υπερημερίας από 5,50% μέχρι και 8,50% στις ληξιπρόθεσμες οφειλές σύμφωνα με ουσιώδη όρο της συμφωνίας και πως στην συγκεκριμένη περίπτωση των εναγομένων οι ενάγοντες επέβαλαν τόκο υπερημερίας 8,5% από το έτος 2005 μέχρι το έτος 2014 και τόκο υπερημερίας 6,5% από το έτος 2015 μέχρι και το έτος 2019 σύμφωνα και με τον χρεωστικό τοκισμό που υπέστηκε ο τραπεζικός λογαριασμός που οι ενάγοντες χρησιμοποιούσαν για να δανείζονται με σκοπό να καλύψουν τα κοινόχρηστα έξοδα, φόρους / τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικά τέλη. Ισχυρίζεται ότι οι εναγόμενοι πλήρωσαν τα κοινόχρηστα και φόρους της περιόδου 1996 μέχρι και 2004 όμως παρά τις οχλήσεις των εναγόντων παραλείπουν, αμελούν και αρνούνται μέχρι σήμερα να καταβάλουν το μερίδιο που τους αναλογεί στα κοινόχρηστα, φορολογίες και τέλη παρά και το γεγονός ότι οι πωλητές εκπλήρωσαν όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι των εναγομένων, παρέδωσαν την κατοχή της κατοικίας σε αυτούς περί τον μήνα Φεβρουάριο 1997, προχώρησαν στην έκδοση ξεχωριστού τίτλου τον Ιούνιο του 2015 χωρίς να εμφανίζονται οι αγοραστές για να διενεργηθεί σε αυτούς η μεταβίβαση αποπληρώνοντας ταυτόχρονα και τις οφειλές τους προς τους ενάγοντες.

 

Αποτέλεσε ισχυρισμό στην γραπτή δήλωση του διευθυντή των εναγόντων ότι ένεκα της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των εναγομένων οι πρώτοι υπέστηκαν δικηγορικά και άλλα έξοδα ενώ διενέργησαν και εκτίμηση κατά το έτος 2019 του πωλούμενου ακινήτου το οποίο έχει αξία σήμερα €93.000 ενώ σε περίπτωση καταναγκαστικής πώλησης η αξία ανέρχεται στο ποσό των €74.400 και θεωρεί πως δικαιούνται οι ενάγοντες να αξιώνουν τον τερματισμό της συμφωνίας και των εκχωρητηρίων εγγράφων καθώς, την απόσυρση τους από το Κτηματολόγιο καθώς και την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου μέσω της αγωγής τους      

 

Για να πείσει για τις εργασίες συντήρησης και διατήρησης των κοινόχρηστων χώρων ο μάρτυρας παρουσίασε το Τεκμήριο 9 ήτοι φωτογραφικό υλικό στο οποίο παρουσιάζονται εργασίες που φαίνεται να ελάμβαναν χώρα στο συγκρότημα και επέμενε ότι την διαχείριση μέχρι και τις αρχές του έτους 2017 είχαν οι ενάγοντες ενώ στην συνέχεια ανέλαβε η εκλεγείσα Διαχειριστική Επιτροπή ενώ για την τεκμηρίωση των αξιούμενων ποσών παρέπεμψε στην μαρτυρία που θα παρουσιαστεί από τον κ. Γιώργο Ανδρέου αντιπρόσωπο των λογιστών – ελεγκτών των εναγόντων.

 

Κατά την διάρκεια της αντεξέτασης του κατατέθηκαν τα Τεκμήρια 10 και 11. Ο μάρτυρας ανέφερε πως τα ποσά που πληρώθηκαν και αφορούν οι αποδείξεις του Τεκμηρίου 8 καταβλήθηκαν από τον Yury Korolev ο οποίος τον ενημέρωσε ότι αγόρασε την συγκεκριμένη κατοικία από τους ενάγοντες ενώ στην συνέχεια αυτός απεβίωσε και οι εναγόμενοι τον κάλεσαν να μην τους ενοχλεί και πως ένεκα του ότι ο Korolev είχε αποβιώσει θα έπρεπε να αποτείνεται πλέον στην σύζυγο του. Ερωτούμενος τότε γιατί καταχώρησε αγωγή εναντίον των εναγομένων για τις ισχυριζόμενες οφειλές ανέφερε πως είναι σε αυτούς που έχει πωλήσει την συγκεκριμένη κατοικία και πέραν των όσων του ανέφεραν προφορικά περί ισχυριζόμενης πώλησης στον ίδιο δεν υποδείχθηκε οτιδήποτε σε έγγραφο. Συμφώνησε πως το τίμημα πώλησης έχει πλήρως εξοφληθεί και πως οι ξεχωριστοί τίτλοι εκδόθηκαν το 2015 χωρίς όμως υπαιτιότητα στην εταιρεία του για την καθυστέρηση αυτή και αυτό φαίνεται από συγκεκριμένη αλληλογραφία που έλαβε χώρα με το Κτηματολόγιο και σχετιζόταν σε προβλήματα που παρουσιάστηκαν από συνιδιοκτήτες του ακινήτου εντός του οποίου ανεγέρθηκε το συγκρότημα οι οποίοι αρνούνταν να υπογράψουν για την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων.

 

Συνέχισε να επιμένει στην θέση πως η εταιρεία του συντηρούσε με δικά της έξοδα τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος και δικαιούται να αξιώνει τα έξοδα αυτά ενώ μετά το 2017 με την εκλογή για πρώτη φορά της διαχειριστικής επιτροπής ένεκα του ότι αυτή δεν μπορούσε να συντηρεί και να φροντίζει με δικά της χρήματα τους κοινόχρηστους χώρους ανέθεσε την διεξαγωγή των εργασιών αυτών και την ευθύνη για την συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων στους ενάγοντες. Το πρόβλημα κατά τον μάρτυρα παρουσιάζεται σε καμιά δεκαριά περιπτώσεις ιδιοκτητών συμπεριλαμβανομένων των εναγομένων που αρνούνται να καταβάλουν τα κοινόχρηστα που τους αναλογούν με βάση τα τετραγωνικά της κατοικίας τους με την εταιρεία του να διατηρεί ελεγμένους ετήσιους λογαριασμούς στους οποίους περιλαμβάνονται και τα κοινόχρηστα έξοδα. Συνέχισε να επιμένει πως με βάση τα όσα είχαν συμφωνηθεί στο πωλητήριο έγγραφο οι εναγόμενοι είχαν υποχρέωση να εξοφλήσουν οποιοδήποτε υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό προς τους ενάγοντες συμπεριλαμβανομένων κοινοχρήστων, τελών και φόρων για να τους μεταβιβαστεί ο ξεχωριστός τίτλος και πως παρά τις γραπτές οχλήσεις της εταιρείας του προς αυτούς για να προσέλθουν να διενεργηθεί η σχετική μεταβίβαση δεν το έχουν πράξει.

 

Απόρριψε τις θέσεις που του υποβλήθηκαν πως ουδέποτε οι εναγόμενοι παρέλαβαν τις επιστολές 4 και 6 ή γνώριζαν για τις χρεώσεις που οι ενάγοντες κατά καιρούς αξίωναν και επέμενε πως ουδέποτε διαμαρτυρήθηκαν για τις παρεχόμενες υπηρεσίες κοινοχρήστων ή τις κοστολογήσεις αυτών και τόνισε πως παρά το γεγονός αυτό μέχρι και σήμερα αυτοί αρνούνται να εξοφλήσουν τις οφειλές τους. Σε σχέση με την ανάλυση και τεκμηρίων των αξιωμένων ποσών παρέπεμψε στην μαρτυρία άλλων προσώπων που θα προσέλθουν στο Δικαστήριο και να δώσουν μαρτυρία για λογαριασμό των εναγόντων.    

 

Δεύτερος Μάρτυρας για λογαριασμό των Εναγόντων παρουσιάστηκε ο Λογιστής / Ελεγκτής κ. Γιώργος Ανδρέου ο οποίος ετοίμασε γραπτή δήλωση (Τεκμήριο 12) ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Πρόκειται ουσιαστικά για συνεργάτη στην εταιρεία K.P.M.G στην οποία ασκεί εργασιακά καθήκοντα Λογιστή / Ελεγκτή με τους ενάγοντες να έχουν αποταθεί στην συγκεκριμένη εταιρεία προκειμένου να ελέγξει και επαληθεύσει τους χρεωστικούς λογαριασμούς που οι ενάγοντες διατηρούσαν για τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων στο κτιριακό συγκρότημα Kings Park αναφορικά με τις οφειλές των κοινόχρηστων εξόδων, φόρου ακίνητης, αποχετευτικών τελών και τελών ακίνητης ιδιοκτησίας μεταξύ άλλων και των εναγομένων.

 

Ο μάρτυρας δηλώνει πως ο ίδιος προσωπικά έχει ελέγξει όλες τις αποδείξεις, τιμολόγια, ελεγκτικά και λογιστικά βιβλία των εναγόντων από προηγούμενους ελεγκτές λογιστές, ελεγμένους λογαριασμούς αναφορικά με τις προαναφερθείσες οφειλές και έχει ετοιμάσει σχετική έκθεση (Τεκμήριο 13) στην οποία όμως δεν επισυνάπτει όλες τις αποδείξεις, τιμολόγια και χρεώσεις λόγω του μεγάλου τους όγκου κάτι το οποίο θα ήταν πολύ δύσκολο και χρονοβόρο για το Δικαστήριο να υπεισέλθει σε τόσα πολλά και ογκώδη έγγραφα τα οποία χρονολογούνται από το 2005 επαναλαμβάνει όμως πως τα έχει ελέγξει ο ίδιος και τα υιοθετεί.

 

Η λογιστική έκθεση η οποία αποτελεί το Τεκμήριο 13 αναφέρεται στις οφειλές των κοινόχρηστων εξόδων, των φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας, των τελών ακίνητης ιδιοκτησίας, των τελών ΣΑΠΑ και των τόκων επί των οφειλών των Εναγομένων για την χρονική περίοδο 2005 μέχρι τις 31/12/2019 και επεξηγούνται στην κατάσταση επακριβώς πως προκύπτουν τα εν λόγω έξοδα.

 

Αντεξεταζόμενος ανέφερε πως για τα έτη 2005 μέχρι και 2013 ο ελεγκτής των εναγόντων ήταν άλλος χωρίς να μπορεί να θυμάται το όνομα του με τους ίδιους να αναλαμβάνουν τον ελεγκτικό έλεγχο των εναγόντων από το 2014 μέχρι και σήμερα. Επεξήγησε την μεθολογία που ακολουθείται για την διενέργεια του ελεγκτικού ελέγχου και την ανάγκη τεκμηρίωσης κάθε λογιστικής πράξης τεκμηρίωση η οποία γίνεται συνέπεια αποδείξεων / εγγράφων τα οποία ο πελάτης έχει στην κατοχή του και τους δίνει. Αναφορικά με τους ενάγοντες σημείωσε πως αυτοί είχαν δικό τους λογιστική γραφείο ενώ η εταιρεία του μάρτυρα ασκούσε μόνο τον ελεγκτικό έλεγχο. Ο ίδιος δεν είχε στην κατοχή του ούτε του ζητήθηκε να φέρει μαζί του οποιεσδήποτε αποδείξεις ή έγγραφα σε σχέση με τον έλεγχο που έκανε.

 

Ερωτούμενος να επεξηγήσει για την αναφορά του στην έκθεση ότι έλεγξε προσωπικά όλες τις αποδείξεις, τιμολόγια και λογιστικά βιβλία των εναγόντων για να την ετοιμάσει επεξήγησε ότι σε σχέση με τον πίνακα των κοινοχρήστων έλαβε υπόψη του αποσπάσματα οικονομικών καταστάσεων που είχαν ελεγχτεί από τους προηγούμενους ελεγκτές των εναγόντων ενώ σε σχέση με τον πίνακα που αφορούσε το ΣΑΠΑ, τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και τους δημοτικούς φόρους ανέφερε πως είδε προσωπικά τα τιμολόγια και τα σχετικά πιστοποιητικά πού είχαν εκδοθεί από τις αρμόδιες αρχές και τα οποία ήταν στο όνομα των εναγόντων από την στιγμή που δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το επίδικο ακίνητο. Επεξήγησε ότι ακόμα και για τα ακίνητα τα οποία είχαν πωληθεί και είχαν κατατεθεί πωλητήρια στο Κτηματολόγιο ακόμα και για αυτά η χρέωση ερχόταν στους ενάγοντες και ο ίδιος προχώρησε και υπολόγισε την αναλογία της αξίας του επίδικου ακινήτου επί του συνόλου της ακίνητης ιδιοκτησίας των εναγόντων για να καθορίσει την αναλογία της οφειλής για το διαμέρισμα C1.

 

Αντεξεταζόμενος για τα κοινόχρηστα που αφορούν το επίδικο διαμέρισμα επανέλαβε την θέση πως υιοθέτησε τις οικονομικές καταστάσεις που ετοιμάστηκαν από άλλο ελεγκτή και πως δεν είχε ο ίδιος εμπλοκή στην ετοιμασία τους με τον ίδιο να ασκεί μόνο δειγματοληπτικό έλεγχο. Συμφώνησε πως οι ενάγοντες δραστηριοποιούνται και σε άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες αφού εκτός από την συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος Kings Park διατηρούν και ξενοδοχειακή μονάδα ενώ ασχολούνται και με την ανάπτυξη γης συνεπώς συμφώνησε πως τόσο η καθαρίστρια όσο και ο κηπουρός που φαίνεται να περιλαμβάνονται στα έξοδα διαχείρισης των κοινόχρηστων χώρων του Kings Park θα χρησιμοποιούνταν και για τις άλλες δραστηριότητες των εναγόντων όμως ο ίδιος έλεγξε τον καταμερισμό των όρων που έγινε και είχε ετοιμαστεί από το λογιστήριο της εταιρείας και τον υπεύθυνο του τμήματος συντηρήσεων (Maintenance) των εναγόντων για να διαπιστώσει τις ώρες που εργάστηκαν για το Kings Parks και αυτό παρουσιάζει ο πίνακας που ετοίμασε. Δεν είχε στην κατοχή του τα συγκεκριμένα έγγραφα του καταμερισμού και ανέφερε πως αυτά τα έχει ο πελάτης.    

 

Ως περαιτέρω επεξήγησε ο επιμερισμός των εξόδων είτε αφορούσε σε μισθούς ή αγορά υλικών, καταναλώσεις νερού ή ηλεκτρισμού ή έξοδα σκυβάλων για την συντήρηση του Kings Park γινόταν με βάση τις γραπτές οδηγίες του υπευθύνου του Maintenance της εταιρείας και του λογιστηρίου με τον ίδιο να επαναλαμβάνει πως αυτά είχαν ελεγχθεί από άλλους ελεγκτές με τον ίδιο απλά να τις υιοθετεί και να περιορίζεται μόνο σ δειγματοληπτικές ενέργειες ενώ θεωρεί πως όλα τα τιμολόγια και αποδείξεις τα έχουν στην κατοχή τους οι ενάγοντες και μπορούν να τα παρουσιάσουν καθότι ο ίδιος δεν είναι σε θέση να το πράξει. Μάλιστα σε ερώτηση γιατί γίνεται ειδική αναφορά στην σελίδα 10 της έκθεσης του ότι ‘’οι πιο πάνω διαδικασίες δεν αποτελούν έλεγχο ή επιθεώρηση των εργασιών που έγιναν στο συγκρότημα και δεν εκφράζουμε την ελεγκτική μας άποψη για την εγκυρότητα των διαδικασιών αυτών’’ ανέφερε πως η έκθεση του αυτή του ζητήθηκε ως μια ειδική εργασία να διεκπεραιώσει για τον πελάτη δηλαδή να ετοιμάσει τους πίνακες που αφορούσαν τα κοινόχρηστα, στο ΣΑΠΑ, το δημοτικό τέλος, το φόρο ακίνητης και τον υπολογισμό των τόκων για συγκεκριμένα διαμερίσματα του έργου Kings Park, Block C και πως δεν του ζητήθηκε να εκφέρει άποψη αν ο υπολογισμός των προκατόχων του ελεγκτών είναι έγκυρος ή όχι, αφού οι ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις που είχαν ετοιμαστεί για τα κοινόχρηστα τις υιοθέτησε από την στιγμή που είχαν ετοιμαστεί από ελεγκτές που ήταν εγκεκριμένα μέλη του συνδέσμου Λογιστών – Ελεγκτών με την δική του εταιρεία να αναλαμβάνει από το 2014 και μετέπειτα ενώ για την περίοδο 2005 με 2013 ήταν άλλοι οι ελεγκτές των εναγόντων. Επανέλαβε για ακόμα μια φορά πως ο ίδιος υιοθέτησε τις προηγούμενες οικονομικές καταστάσεις διενεργώντας μόνο ένα δειγματοληπτικό έλεγχο.

 

Σε σχέση με την χρέωση τόκων συμφώνησε πως μεταξύ των ετών 1996 με 2004 δεν υπήρχε οποιαδήποτε οφειλή των εναγομένων εξού και δεν φαίνεται ούτε και χρέωση οποιουδήποτε τόκου. Επεξήγησε περαιτέρω πως σύμφωνα με την σχετική επιστολή της Τράπεζας των εναγόντων που αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 13 καθώς και την τραπεζική κατάσταση των εναγόντων χρεωνόταν τόκος ύψους 8,% για την περίοδο 2005 μέχρι και το 2014 ενώ από το 2015 μέχρι και το ΄τος 2019 χρεωνόταν τόκος ύψους 6,5%. Συμφώνησε πως οι ενάγοντες δεν φαίνεται να αποτάθηκαν για να εξασφαλίσουν δάνειο για να καλύψουν τα έξοδα του συγκροτήματος ενώ συμφώνησε επίσης πως οι ενάγοντες ασχολούνται με ένα ευρύ φάσμα εργασιών και επιχειρήσεων για το σύνολο των οποίων χρησιμοποιούν τραπεζικούς λογαριασμούς οι οποίοι βρίσκονταν σε παρατράβηγμα συνεπώς και οι υποχρεώσεις που αφορούσαν την συντήρηση του Kings Park πληρώνονταν από τον συγκεκριμένο λογαριασμό παρατραβήγματος εξεφράζοντας μάλιστα την άποψη ότι πιθανόν αυτό να στερούσε την εταιρεία για οποιεσδήποτε περαιτέρω επενδύσεις. Παρά την άνω αναφορά συμφώνησε ότι με βάση την σχετική τραπεζική κατάσταση στις 05.03.2004 οι ενάγοντες είχαν ήδη χρεωστικό τρεχούμενο λογαριασμό ύψους Λ.Κ. 2.290.880 παρά το γεγονός ότι κανένα ποσό δεν οφειλόταν σε αυτούς από τους εναγόμενους και επανέλαβε πως του είχε ζητηθεί από την εταιρεία να υπολογιστεί το θέμα του τόκου.

 

Τέλος αναφορικά με τις οφειλές του ΣΑΠΑ, του φόρου ακίνητης περιουσίας και των δημοτικών τελών επεξήγησε πως αυτός ετοίμασε τους σχετικούς πίνακες με βάση τα τιμολόγια και τα έγγραφα που εκδόθηκαν στο όνομα των εναγόντων από τις Αρμόδιες Υπηρεσίες και όχι με βάση τις πληρωμές που έγιναν καθότι δεν γνωρίζει ο ίδιος αν τα ποσά αυτά πληρώθηκαν από τους ενάγοντες. Προχώρησε και επεξήγησε τον τρόπο υπολογισμού τους για να καταλήξει στην αναλογία του μεριδίου του ακινήτου που αγοράστηκε από τους εναγόμενους με βάση την αξία αυτού ύψους 29.000 ενώ ανέφερε πως υπολόγισε και τις επιβαρύνσεις χωρίς όμως να τις έχει δει.

 

Τρίτος Μάρτυρας για λογαριασμό των Εναγόντων παρουσιάστηκε η κα. Νίκη Στυλιανού η οποία εργάζεται στους ενάγοντες από το 1989 μέχρι και σήμερα. Για σκοπούς κυρίως εξέτασης της ετοίμασε και κατάθεσε γραπτή δήλωση ήτοι το Τεκμήριο 14 ενώ ήταν και το πρόσωπο που κατάθεσε και τα Τεκμήρια 15 και 16 στην διαδικασία.

 

Σύμφωνα με την δήλωση της αυτή διατηρεί ιδία γνώση και πείρα σε σχέση με την διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park ενώ προέβηκε και σε έρευνα στους φακέλους που οι ενάγοντες διατηρούν. Μάλιστα ως σημειώνει ανάμεσα στα καθήκοντα της στην εταιρεία περιλαμβάνεται, ο συντονισμός των εργασιών που αφορούν την διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος «Stasis Kings Park», ιδιοκτησίας των Εναγόντων, και η διεξαγωγή εποπτικών ελέγχων, καθοδήγηση, προγραμματισμό και επιβεβαίωση ότι οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park είναι λειτουργικoί, δεόντως συντηρημένοι και ευπαρουσίαστοι. Συναντά και συνδιαλέγεται με εσωτερικούς και εξωτερικούς συνεργάτες και προμηθευτές της εταιρείας των Εναγόντων οι οποίοι προμηθεύουν υλικά και προσφέρουν υπηρεσίες αναφορικά με την συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Έχει ως διατείνεται πρόσβαση στα οικονομικά αρχεία που διατηρεί η εταιρεία των Εναγόντων αναφορικά με τις χρεώσεις που γίνονται στους διάφορους κατόχους και ιδιοκτήτες των μονάδων και οι οποίες αφορούν την συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του επίδικου κτιριακού συγκροτήματος. Ενίοτε προβαίνει και στην ετοιμασία επιστολών προς τους πελάτες – οφειλέτες των Εναγόντων και στην ετοιμασία καταστάσεων λογαριασμού σε συνεργασία με το λογιστήριο των Εναγόντων. Ως περαιτέρω διατείνεται ως εκ της θέσεως της και των αρμοδιοτήτων της γνωρίζει για τις οφειλές διαφόρων κατόχων μονάδων του κτιριακού συγκροτήματος «Stasis Kings Park», μεταξύ άλλων και των Εναγόμενων.  

 

Μάλιστα αυτή ενεργεί και ως γραμματέας της Διαχειριστικής Επιτροπής του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park, η οποία συστάθηκε στις 23/05/2017, αλλά και ως εργαζόμενη στους Ενάγοντες, εισέπραττε τα κοινόχρηστα έξοδα από πελάτες οι οποίοι αποπλήρωναν τις οφειλές τους, προς όφελος και για λογαριασμό των Εναγόντων, εξαιτίας του γεγονότος ότι η Διαχειριστική Επιτροπή του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park είχε συμφωνήσει όπως την διαχείριση των κοινοχρήστων χώρων αλλά και την είσπραξη των κοινοχρήστων εξόδων συνεχίζουν να την πραγματοποιούν οι Ενάγοντες. Για αυτή την απόφαση λήφθηκε υπόψιν ότι οι Ενάγοντες είχαν τρεχούμενους λογαριασμούς, καθώς επίσης την απαιτούμενη οικονομική ρευστότητα για να πράξουν αυτό, ενώ η Διαχειριστική Επιτροπή δεν είχε και δεν έχει την οικονομική δύναμη για να συντηρεί τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος και να πληρώνει τα απαραίτητα έξοδα που απαιτούνται, δεδομένου ότι αρκετοί ιδιοκτήτες μονάδων του κτιριακού συγκροτήματος δεν πληρώνουν τις οφειλές τους για τα κοινόχρηστα, συμπεριλαμβανομένων και των Εναγόμενων. Επίσης λήφθηκε υπόψιν το γεγονός ότι οι Ενάγοντες διαχειρίζονταν και συντηρούσαν το συγκρότημα επιτυχώς για όλα αυτά τα χρόνια χωρίς προβλήματα και παράπονα από τους ιδιοκτήτες ή τους κατόχους. Περαιτέρω, όλοι οι προμηθευτές και γενικά οι έμποροι γνώριζαν ότι οι Ενάγοντες ήταν φερέγγυοι, εξαιτίας της μακροχρόνιας συνεργασίας τους με αυτούς, και συνεπώς επιθυμούσαν να εκδίδουν τα τιμολόγια τους επ’ ονόματι των Εναγόντων αφού γνώριζαν ότι θα πληρωθούν από τους Ενάγοντες, ενώ δεν αισθάνονταν ασφαλείς για την πληρωμή των τιμολογίων τους από την Διαχειριστική Επιτροπή.

 

Σύμφωνα με την μάρτυρα οι Ενάγοντες πέραν από την διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park, διατηρούν ξενοδοχειακή μονάδα, καθώς επίσης είναι εταιρεία ανάπτυξης και πώλησης γης και κτιρίων. Αναφορά από την μάρτυρα γίνεται επίσης στην αγορά από τους εναγόμενους στις 24.07.1996 της μεζονέτας με αριθμό C1 στο  BLOCK C του κτιριακού συγκροτήματος «Stasis Kings Park» αξίας ΛΚ58.000,00 με ισχυρισμό από μέρους της ότι ήταν ουσιώδης όρος του συμβολαίου ότι οι Εναγόμενοι θα είχαν δικαίωμα να χρησιμοποιούν τους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος και ταυτόχρονα ότι θα ήταν υποχρεωμένοι να πληρώνουν τα κοινόχρηστα στην εταιρεία διαχείρισης  μόλις αυτά γίνονταν απαιτητά, νοουμένου ότι οι λογαριασμοί θα ελεγχόταν από ορκωτούς λογιστές/ελεγκτές (Auditors) ανά έτος.

 

Παρόλο ότι οι Ενάγοντες απέστελλαν στους Εναγόμενους τακτικά καταστάσεις λογαριασμών, τόσο ταχυδρομικώς όσο και αφήνοντας αυτές κάτω από την πόρτα της επίδικης μεζονέτας, καθώς επίσης διατηρούσαν βιβλία στα οποία συμπεριλαμβάνονταν τα κοινόχρηστα έξοδα, και τα οποία βιβλία ελέγχονταν και υπογράφονταν από ορκωτούς λογιστές/ελεγκτές, καμία πληρωμή δεν έγινε από μέρους τους όσον αφορά τα κοινόχρηστα, τις φορολογίες και τέλη τα οποία προκύπτουν από την κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου από μέρους τους, όλα αυτά τα χρόνια. Μάλιστα ως σημειώνει στις 13/10/2015 οι Εναγόμενοι ενημερώθηκαν γραπτώς από τους Ενάγοντες, δια συστημένης επιστολής, για την  έκδοση των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας και τους καλούσαν να προσέλθουν στα γραφεία τους, για να  τακτοποιήσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις έναντι των Εναγόντων και να διευθετήσουν ημερομηνία για την μεταβίβαση.

Το συνολικό εμβαδό του επίδικου ακινήτου C1 το οποίο ανήκει στο BLOCK C του κτιριακού συγκροτήματος «Stasis Kings Park», ήτο 134 τ.μ. σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που κατατέθηκαν για την έκδοση της Άδειας Οικοδομής. Αυτό σημαίνει ότι από το 1996, ημερομηνία κατά την οποία αγοράστηκε το επίδικο διαμέρισμα από τους Εναγόμενους, μέχρι και το 2015, ημερομηνία κατά την οποία έγινε ο διαχωρισμός από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου με Αριθμό Φακέλου 6/ΑΧ/992/2003, τα κοινόχρηστα έξοδα κατά την μάρτυρα υπολογίζονταν με τον ακόλουθο τρόπο:

Αφού πρώτα υπολόγιζαν τα συνολικά έξοδα που αφορούσαν τα κοινόχρηστα έξοδα και λοιπές φορολογίες και τέλη τα οποία αφορούσαν το κτιριακό συγκρότημα και τα διαιρούσαν δια των χτισμένων τετραγωνικών μέτρων του κτιριακού συγκροτήματος «KINGS PARK», έβρισκαν τα κοινόχρηστα έξοδα. Στην συνέχεια πολλαπλασίαζαν τα κοινόχρηστα έξοδα, φορολογίες και τέλη που αναλογούσαν στο  τετραγωνικό μέτρο επί του συνόλου των τετραγωνικών της εκάστοτε ιδιοκτησίας, όπως για παράδειγμα στους Εναγόμενους επί 134 τ.μ. ως ακριβώς περιέγραφαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια πράγμα το οποίο έπρατταν για όλες τις κτιριακές μονάδες του συγκροτήματος.

Στην συνέχεια αφού έγινε ο διαχωρισμός από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου για την έκδοση των ξεχωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας, το επίδικο διαμέρισμα των Εναγομένων, το οποίο φέρει Αρ. Εγγραφής 0/39209 στο BLOCK C, ως διαφαίνεται στον νέο Τίτλο Ιδιοκτησίας, διαπιστώθηκε ότι αποτελείτο από 133 τ.μ. εμβαδό κλειστού χώρου, 9 τ.μ. εμβαδό καλυμμένων βεραντών και 18 τ.μ. εμβαδό ακάλυπτων βεραντών, δηλαδή σύνολο 160 τ.μ. και 2,05% μερίδιο στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία. Ως Τεκμήριο 15 παρουσίασε αντίγραφο Αναλυτικής Κατάστασης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου ημερομηνίας 05/05/2016.

 

Κατά την μάρτυρα έκτοτε, δηλαδή από το έτος 2015 και μετέπειτα, όταν και εκδόθηκε ο ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, τα κοινόχρηστα έξοδα υπολογίζονται με βάση τα 160τ.μ, ενώ οι φόροι και τα τέλη επιβάλλονται από τις αρμόδιες αρχές για κάθε ένα ακίνητο ξεχωριστά, οπόταν η χρέωση γινόταν με βάση την χρέωση που γίνεται από έκαστη αρμόδια αρχή για έκαστο ακίνητο, όπως έγινε και στην παρούσα περίπτωση. Παρότι οι Ενάγοντες θα μπορούσαν να κάνουν αναπροσαρμογή των οφειλόμενων κοινόχρηστων εξόδων και να χρεώσουν επιπρόσθετα και αναδρομικά για τα 24τ.μ, αφού μετά την έκδοση του ξεχωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας διαφάνηκε ότι το επίδικο ακίνητο καταλαμβάνει έκταση, αντί για 134τ.μ. ως τα αρχιτεκτονικά σχέδια, 160 τ.μ, οι Ενάγοντες δεν το έπραξαν και άφησαν τις χρεώσεις ως είχαν μέχρι τότε. Επίσης, για την έκδοση των ξεχωριστών Τίτλων Ιδιοκτησίας το έτος 2015 το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου ζήτησε από τους Ενάγοντες όπως προσκομίσουν φοροαπαλλακτικά από όλες τις αρμόδιες υπηρεσίες, γεγονός το οποίο οι Ενάγοντες έπραξαν, γι’ αυτό άλλωστε ολοκληρώθηκε και ο διαχωρισμός και εκδόθηκαν οι ξεχωριστοί Τίτλοι Ιδιοκτησίας, το γεγονός αυτό αποδεικνύει ότι οι Ενάγοντες κατέβαλαν όλες τις επιβληθείσες φορολογίες και τέλη που αφορούν το επίδικο ακίνητο μέχρι και το έτος 2015. Κατά την μάρτυρα οι Ενάγοντες έχουν καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ποσά για φορολογίες και τέλη του επίδικου ακινήτου μέχρι και σήμερα.

 

Αναφορικά με το συνολικό εμβαδό των τετραγωνικών μέτρων των κτισμένων κτιρίων του κτιριακού συγκροτήματος «KINGS PARK» μέχρι το έτος 2009 αυτό ήτο 4.568 τ.μ. Το 2009 χτίστηκε νέο BLOCK, το BLOCK F, και προστέθηκαν ακόμα 1.143 τ.μ. στα 4.568 τ.μ., δηλαδή το συνολικό κτισμένο εμβαδό στο κτιριακό συγκρότημα «KINGS PARK» είναι 5.711 τ.μ, όπου πλέον τα συνολικά έξοδα των Εναγόντων διαιρούνται με αυτό το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων για να υπολογιστούν τα κοινόχρηστα έξοδα ανά τετραγωνική μονάδα και στην συνέχεια πολλαπλασιάζονται επί των τετραγωνικών μέτρων που καταλαμβάνει το επίδικο ακίνητο. Με αυτόν τον τρόπο, πλέον τα κοινόχρηστα έξοδα επιμερίζονται και καταμερίζονται και στα διαμερίσματα του BLOCΚ F. Σύμφωνα με την μάρτυρα για τα ανωτέρω είναι ενήμεροι και οι ελεγκτές/λογιστές των Εναγόντων, ότι δηλαδή μέχρι το έτος 2015 τα κοινόχρηστα έξοδα χρεώνονταν με βάση τα αρχιτεκτονικά σχέδια, ενώ από το έτος 2015 και μετά χρεώνονται με βάση των τετραγωνικών μέτρων που καταγράφηκαν από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και που αναγράφονται στον ξεχωριστό Τίτλο Ιδιοκτησίας έκαστου ακινήτου.

 

Καταληκτικά εκφράζει την θέση πως ο υπολογισμός των κοινοχρήστων εξόδων, φορολογιών και τελών από τους ελεγκτές/λογιστές των Εναγόντων για το επίδικο ακίνητο για την επίδικη περίοδο, ήτοι για την περίοδο 01/01/2005 μέχρι και τις 31/12/2019, είναι άρτιος και σωστός, αφού χρησιμοποιήθηκε η ορθή μέθοδος για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων εξόδων, των φόρων και τελών, τα οποία οι Εναγόμενοι οφείλουν στους Ενάγοντες. Επίσης σημειώνει πως τα λογιστικά βιβλία των Εναγόντων ελέγχονται και υπογράφονται από Ελεγκτές/Λογιστές ανά έτος, και καταχωρούνται στο Τμήμα Φορολογίας της Κυπριακής Δημοκρατίας. Εντός των λογιστικών βιβλίων καταγράφονταν όλα τα έξοδα των Εναγόντων που αφορούν τις κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη αποχετεύσεων, δημοτικά τέλη, φόροι ακίνητης ιδιοκτησίας και άλλοι λοιποί φόροι που αφορούν την κατοχή και χρήση των ξεχωριστών μονάδων του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park, συμπεριλαμβανομένου του επίδικου ακινήτου. Περαιτέρω στα εν’ λόγω βιβλία συμπεριλαμβάνονται και οποιεσδήποτε εισπράξεις γίνονται από τους Ενάγοντες έναντι των οφειλόμενων ποσών από τους αγοραστές των μονάδων με την μάρτυρα να προχωρεί και να καταθέτει στο Δικαστήριο το Τεκμήριο 16 ήτοι αντίγραφα αποδείξεων και τιμολογίων που αφορούν πληρωμές για τις κοινόχρηστες δαπάνες και έξοδα από τους Ενάγοντες του επίδικου κτιριακού συγκροτήματος για τα έτη 2005 – 2016 εξηγώντας πως ο λόγος για τον οποίον δεν δύναται να προσκομίσει τα πρωτότυπα αυτών, ιδίως για τα παλαιότερα χρόνια, είναι διότι οι Ενάγοντες έχουν αλλάξει γραφεία, καθώς επίσης τα γραφεία των Εναγόντων ακόμα και στον χώρο που βρίσκονται τώρα είχαν υποστεί εκτεταμένες ζημιές από πλημμύρα με αποτέλεσμα αρκετά πρωτότυπα τιμολόγια να έχουν καταστραφεί με τους ενάγοντες όμως να διατηρούν  από ανέκαθεν και ηλεκτρονικό αρχείο για τα τιμολόγια.

 

Η αντεξέταση της ήταν εκτενής και διήρκησε δύο δικασίμους. Αυτή κλήθηκε να απαντήσει σε ερωτήσεις της υπεράσπισης που αφορούσαν τα χρόνια υπηρεσίας της στους ενάγοντες, την εργασιακή της θέση, τα καθήκοντα και αρμοδιότητες της στην εταιρεία καθώς και για τον βαθμό και την έκταση εμπλοκής της στην διαχείριση του συγκροτήματος Kings Park. Ερωτήθηκε επίσης για ζητήματα που αφορούν τον τρόπο ανάθεσης των εργασιών καθαριότητας και συντήρησης του συγκροτήματος, τον τρόπο παραγγελίας και αγοράς αναγκαίων υλικών και υπηρεσιών καθώς και την τήρηση αρχείου για τα τιμολόγια και τις αποδείξεις για τις αγορές στις οποίες προέβαιναν. Ερωτήματα τέθηκαν προς την μάρτυρα και σε σχέση με την δυνατότητα χρήσης της πισίνας από τους ιδιοκτήτες των κατοικιών. Εκτενής βεβαίως ήταν και η αντεξέταση της σε σχέση με τις φορολογίες που αξιώνονται από τους ενάγοντες, τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, η επιβολή τόκου και κεφαλαιοποίησης καθώς και το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 16 ήτοι δηλαδή των δύο φακέλων που παρουσιάστηκαν από την μάρτυρα ως τιμολόγια εξόδων που αφορούν την συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος καθώς και της κατανάλωσης ρεύματος και νερού.

Επίσης τέθηκαν και ζητήματα προς την μάρτυρα που άπτονταν της νομιμοποίησης των εναγόντων να αξιώνουν οφειλές κοινοχρήστων μετά τις 23.05.2017 δηλαδή ημερομηνία κατά την οποία ως η μάρτυρας επιβεβαίωσε συστάθηκε Διαχειριστική.

Δεν προτίθεμαι να καταγράψω αυτολεξεί τα όσα η μάρτυρας ανέφερε κατά την αντεξέταση της θα περιοριστώ να αναφέρω πως αυτά βρίσκονται καταγεγραμμένα στα τηρηθέντα πρακτικά τα οποία έχουν μελετηθεί εκτενώς από το Δικαστήριο για σκοπούς συγγραφής της παρούσας.

Tέταρτος Μάρτυρας για λογαριασμό των Εναγόντων παρουσιάστηκε η κα. Γιωργούλα Στασή με την γραπτή της δήλωση Τεκμήριο 20 να αποτελεί την  κυρίως εξέταση της. Πρόκειται ουσιαστικά για την υπεύθυνη του Λογιστηρίου των Εναγόντων και μία εκ των Οικονομικών της Διευθυντών με υπηρεσία 30 ετών με ασχολίες μεταξύ άλλων τoν έλεγχο των οικονομικών καταστάσεων της εταιρείας καθώς επίσης και των εσόδων και εξόδων της.

 

Σύμφωνα με την μάρτυρα οι δραστηριότητες των εναγόντων έχουν να κάνουν με την διατήρηση και διαχείριση ξενοδοχειακής μονάδας, με ανάπτυξη, αγορά, πώληση και μεταπώληση γης και κτιρίων (developing) καθώς επίσης και την παραχώρηση υπηρεσιών διαχείρισης και συντήρησης κοινόχρηστων χώρων κτιριακών συγκροτημάτων όπου μεταξύ των καθηκόντων της είναι ο διαμοιρασμός και η είσπραξη κοινόχρηστων εξόδων από τους ιδιοκτήτες των μονάδων και κτιριακών συγκροτημάτων. Ανάμεσα στα κτιριακά συγκροτήματα των οποίων διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους η εταιρεία των Εναγόντων είναι και το κτιριακό συγκρότημα <<Stasis Kings Park>> με την εταιρεία να καταβάλλει όλα τα έξοδα που απαιτούνται για την διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος καθώς επίσης και τους μισθούς σε άτομα τα οποία εργάζονται στους κοινόχρηστους χώρους του για σκοπούς καθαρισμού της πισίνας, των κοινόχρηστων διαδρόμων και των κοινόχρηστων κήπων.

 

Η ίδια ως υπεύθυνη του λογιστηρίου λαμβάνει και ελέγχει όλα τα τιμολόγια και αποδείξεις που έχουν να κάνουν με τις δαπάνες της εταιρείας των εναγόντων συμπεριλαμβανομένου των δαπανών που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους του κτιριακού συγκροτήματος <<Stasis Kings Park>> ενώ στο λογιστήριο της εταιρείας εργάζονται άλλα 2 με 3 άτομα αναλόγως της περιόδου και τα οποία διεκπεραιώνουν τις εργασίες που τους ανατίθενται από τους ενάγοντες και ελέγχουν μαζί με την μάρτυρα τιμολόγια και αποδείξεις που τους δίδονται και αφορούν τα έξοδα της εταιρείας μεταξύ άλλων και αυτά που αφορούν την διαχείριση και του Stasis Kings Park και τα οποία αρχειοθετούνται και καταχωρούνται και στα βιβλία της εταιρείας που κατατίθενται στο Τμήμα Φορολογίας. Μάλιστα ως η ίδια σημειώνει προχωρούσε σε έκδοση επιταγών με τις οποίες γίνονταν πληρωμές των τιμολογίων και λοιπών εξόδων που αφορούσαν την διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του Stasis Kings Park ενώ μεταξύ των επιταγών ήταν και για πληρωμές των δημοτικών φόρων, φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας καθώς και τέλη του ΣΑΠΑ που εκδίδονταν από τον τρεχούμενο λογαριασμό παρατραβήγματος της εταιρείας που διατηρούσαν σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ενώ οι ενάγοντες αναγκάζονταν να δανείζονται προκειμένου να αντλήσουν ρευστότητά και να μπορούν να προβαίνουν σε συντήρηση του επίδικου κτιριακού συγκροτήματος καταβάλλοντας έτσι τόκους μεταξύ 6,5% - 9% ετησίως με αποτέλεσμα να υποστούν ζημιά από τη μη εμπρόθεσμη καταβολή των οφειλών από πλευράς των αγοραστών και στην προκειμένη περίπτωση των εναγομένων.  

 

Να σημειωθεί πως αίτημα για κατάθεση των εγγράφων που αναφέρονται στην παράγραφο 6 της γραπτής της δήλωσης απορρίφθηκε σε συνέχεια ένστασης της πλευράς των εναγομένων και ενδιάμεσης απόφασης του Δικαστηρίου που ακολούθησε ενώ η μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε.

 

Πέμπτος Μάρτυρας για λογαριασμό των Εναγόντων παρουσιάστηκε η κα. Ευαγγελία Κιουρτζίεβα και η κυρίως εξέταση της αποτέλεσε η γραπτή της δήλωση Τεκμήριο 21. Πρόκειται ουσιαστικά για ιδιοκτήτρια μαζί με τον σύζυγο της του διαμερίσματος με αριθμό Β2 που βρίσκεται στο συγκρότημα STASIS KINGS PARK και συγκεκριμένα στο μπλοκ Β το οποίο αγόρασαν από τους κουμπάρους τους πριν από περίπου 4 χρόνια όταν αποφάσισαν να αναχωρήσουν από την Κύπρο. Μάλιστα το διαμέρισμα αυτό είχε αγοραστεί από τους κουμπάρους τους απευθείας από την εταιρεία Stasis προ δεκαπενταετίας με την μάρτυρα να τους επισκέπτεται συχνά στο διαμέρισμα ενώ γνώριζε και άλλους ενοίκους του συγκροτήματος κυρίως Ρώσους οι οποίοι απουσίαζαν συχνά από την Κύπρο και συμφώνησαν μαζί της να τους διαχειρίζεται τα διαμερίσματα τους μαζί με αυτό των κουμπάρων της. Μάλιστα η ίδια ως αναφέρει στη δήλωση της μετέβαινε πολύ συχνά στο συγκρότημα γιατί έπρεπε να καθαρίζει και να περιποιείται τους κήπους των διαμερισμάτων που διαχειριζόταν καθώς και να δείχνει τα διαμερίσματα σε πρόσωπα που ήθελαν να τα ενοικιάσουν καθώς και να εισπράττει ενοίκια αλλά και να πληρώνει τα κοινόχρηστα και γενικά να επιλαμβάνεται τυχόν προβλήματα. Η ίδια παρευρέθηκε και σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών για λογαριασμό τόσο των κουμπάρων της όσο και του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος Α4 ενώ της έδωσαν και εξουσιοδότηση να ψηφίσει εκ μέρους τους. Σε σχέση με τα κοινόχρηστα σημείωσε πως τους έβαζαν τον λογαριασμό κάτω από την πόρτα και τα οποία πλήρωναν στην εταιρεία States Estates που έκανε την συντήρηση του συγκροτήματος.

 

Αναφορά έκανε και στο συγκρότημα το οποίο χαρακτηρίζει ως πολύ μεγάλο με 6 μπλοκ διαμερισμάτων περί τα 70 με 80 διαμερίσματα, 1 πισίνα για ενήλικες και 1 για παιδιά, κήπους με γρασίδι, θάμνους, λουλούδια καθώς και μεγάλα δένδρα. Υπάρχει ασφαλτοστρωμένο πάρκινγκ καθώς και με σταμπωτό ενώ οι πλακόστρωτοι πεζόδρομοι βρίσκονται γύρω από κάθε μπλοκ με την συνολική έκταση να ανέρχεται στα 15,000 τ.μ. ενώ σημειώνει πως εκτός από την γενική συντήρηση και καθαριότητα πρέπει να συντηρείται συνεχώς αλλιώς η περιουσία τους θα χάσει την αξία της και πως όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώνουν για αυτές τις δουλειές.

 

Όταν μάλιστα αυτή διαχειριζόταν το διαμέρισμα Α4 είδε την εταιρεία να επιδιορθώνει και βάφει τους εξωτερικούς τοίχους του συγκροτήματος και τα περιτοιχίσματα του μπλοκ Α το οποίο μέχρι και σήμερα φαίνεται σαν καινούργιο. Επίσης είδε να τακτοποιούν τον κήπου του διπλανού διαμερίσματος που ήταν εγκαταλειμμένο γιατί οι ιδιοκτήτες του έλλειπαν στην Αφρική και έκλεισαν με γυψοσανίδες τις πόρτες και τα παράθυρα γιατί τρίτα πρόσωπα το είχαν ρημάξει. Αυτή την χρονιά η διαχειριστική επιτροπή επιδιορθώνει τις ρωγμές και βάφει τους τοίχους του μπλοκ Β που είναι και το δικό της διαμέρισμα ενώ προβαίνει και σε στεγανοποιήσεις για να μην έχουν πρόβλημα υγρασίας εκφράζοντας την θέση πως γενικά η συντήρηση  και η καθαριότητα είναι πολύ καλή. Η ίδια πληροφορήθηκε πως 10 με 12 ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα τους και έχει εκνευριστεί αφού η ίδια πληρώνει ενώ αυτοί όχι ενώ τα ίδια αυτά πρόσωπα που δεν πληρώνουν δημιουργούν φασαρίες και βάζουν εμπόδια στην διαχειριστική επιτροπή την οποία θέλουν να αντικαταστήσουν με δική τους επιτροπή κάτι το οποίο δεν βρίσκει σύμφωνη την μάρτυρα η οποία είναι ευχαριστημένη με την δουλειά που γίνεται και τις χρεώσεις.

 

Αντεξεταζόμενη ανέφερε πως παρά το γεγονός ότι ιδιοκτήτρια κατοικίας στο συγκρότημα η ίδια κατέστηκε γύρω στο 2017 το συγκρότημα το γνωρίζει από το 2000 αφού ήταν αυτή που διαχειριζόταν για λογαριασμό κάποιων φίλων της τα διαμερίσματα τους. Μάλιστα μέρος της βοήθειας αυτής ως ανέφερε ήταν να τα καθαρίζει πριν την άφιξη των ιδιοκτητών τους στην Κύπρο καθώς και για να τα ανοίγει για αερισμό και έλεγχο. Η ίδια υποστήριξε πως είδε τους ενάγοντες να καθαρίζουν ιδιωτικό κήπο διαμερίσματος που ήταν εγκαταλειμμένος τοποθετώντας λουλούδια αφού είχε προηγηθεί σχετικό παράπονο από γείτονα με χρέωση των εργασιών αυτών στα κοινόχρηστα ενώ η ίδια δεν είχε πρόβλημα για το γεγονός αυτό αφού τακτοποιήθηκε ο κήπος που ήταν σε άσχημη κατάσταση. Μάλιστα σημείωσε πως και η τοποθέτηση γυψοσανίδων στο εγκαταλειμμένο διαμέρισμα έγινε με χρέωση στα κοινόχρηστα έτσι ώστε να μην μπαίνουν τρίτα πρόσωπα μέσα στην κατοικία ενώ έγιναν και εργασίες για επιδιόρθωση υγρασιών που δημιουργούνταν από το εγκαταλειμμένο διαμέρισμα και συγκεκριμένα από την βεράντα του και οι ενάγοντες ήρθαν και το επιδιόρθωσαν με την ίδια να θεωρεί πως οι εργασίες επιδιόρθωσης της βεράντας χρεώθηκαν και αυτές στα κοινόχρηστα.

 

Επανεξεταζόμενη σημείωσε πως δεν γνώριζε τελικά αν τα έξοδα αυτά χρεώθηκαν από τους ενάγοντες στα κοινόχρηστα αλλά γνωρίζει σίγουρα πώς όταν το ζήτησαν έγιναν οι συγκεκριμένες εργασίες.       

 

Οι Αγορεύσεις:

 

Οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των διαδίκων με τις γραπτές τους εισηγήσεις υποστήριξαν ο καθένας τις θέσεις του διαδίκου έκαστος εξ αυτών εκπροσωπεί. Έχω μελετήσει επισταμένως τις θέσεις αυτές, τις έχω υπόψη μου και θα αναφερθώ σε αυτές όπου κρίνω ότι είναι αναγκαίο.

 

Να υπενθυμιστεί στο στάδιο αυτό ότι το Δικαστήριο δεν έχει υποχρέωση σχολιασμού κάθε απόφασης που παρουσιάζεται από διάδικο εκτός και αν αυτή είναι καθοριστική για τα επίδικα ζητήματα.  Ακόμη, δεν έχει υποχρέωση να απαντά σε κάθε επιχείρημα που προβάλλεται, το οποίο κρίνεται ότι δεν είναι ουσιώδες ή νομικά αποδεκτό (Βλ. Ανδρονίκου κ.α. ν. Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 486.)[2] 

 

Aξιολόγηση Μαρτυρίας:

 

Παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή τους μάρτυρες ενόσω αυτοί κατέθεταν κατά την ακροαματική διαδικασία, και είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσαν στις διάφορες ερωτήσεις που τους υποβάλλοντο, το καλό ή κακό μνημονικό τους και, γενικότερα, τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα.

 

Μαρτυρία που γίνεται αποδεκτή, προτού χρησιμοποιηθεί ως υπόβαθρο διαπιστώσεων και ευρημάτων αξιολογείται στο σύνολό της με σκοπό να κριθεί αν είναι ή όχι αξιόπιστη (Τσεκούρα ν Δημοκρατίας (2012) 2 ΑΑΔ 563), με την αναξιόπιστη μαρτυρία να μην αποτελεί αποδεικτικό υλικό ενώπιον του Δικαστηρίου και να μην αποδεικνύει οτιδήποτε (Αθανάσιου και Άλλος ν Κουκούνη (1997) 1 (Β) ΑΑΔ 614). Το Δικαστήριο έχει καθήκον να προβαίνει σε συγκεκριμένα ευρήματα αξιοπιστίας για το αν ο κάθε μάρτυρας, είπε ή όχι την αλήθεια (Ελληνική Τράπεζα Λτδ ν. Κυριακίδης, ΠΕ 209/10, ημερ. 09/09/2015). Μόνο όταν διαπιστωθεί ότι μαρτυρία που παρουσίασε ο διάδικος περιέχει τα στοιχεία της αξιοπιστίας, μπορεί το Δικαστήριο να προχωρήσει στο επόμενο στάδιο που αφορά στο βάρος και επίπεδο απόδειξης (Federal Bank of Lebanon (SAL) n Σιακόλα (2011) 1(Β) ΑΑΔ 1422).

 

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίζεται αποκλειστικώς στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά αντιπαραβάλλεται και διερευνάται στο σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάζεται και από τις δύο πλευρές (Σκορδέλλη και Άλλων ν Δημοκρατίας, Ποιν. Έφεση 101/13, ημερ. 06/06/2016). Η μαρτυρία συσχετίζεται, αντιπαραβάλλεται και διερευνάται με την «αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων» χωρίς μικροσκοπική κρίση ή απομόνωση των ισχυρισμών των μαρτύρων από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας και το περιεχόμενο των τεκμηρίων που επισυνάπτονται. Αξιολογούνται, υπό το πρίσμα αυτό, το περιεχόμενο, η ποιότητα, η πειστικότητα, η σύγκριση κάποιας μαρτυρίας στην υπόθεση με την υπόλοιπη, η ύπαρξη οποιουδήποτε προσωπικού συμφέροντος κ.α. (Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Scott Graham Brierley v. Αστυνομίας,(2012) 2 Α.Α.Δ. 476.).

 

Υπενθυμίζεται πως η μόνη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αυτοί των εναγόντων αφού η πλευρά των εναγομένων δεν παρουσίασε μαρτυρία ως βεβαίως είχε δικαίωμα να πράξει και περιορίστηκε δια του συνηγόρου της στην αντεξέταση των μαρτύρων των εναγόντων υποβάλλοντας αυτούς και σε σωρεία υποβολών.

Παρά το γεγονός αυτό είναι ξεκάθαρο μέσα από την νομολογία πως σε περίπτωση έγερσης Δικαστικής Διαδικασίας ο ενάγων έχει στους ώμους του το βάρος να προβεί σε απόδειξη των ισχυρισμών του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων ανεξάρτητα από το γεγονός ότι ο αντίδικος του επέλεξε να περιοριστεί στην αντεξέταση των μαρτύρων του και να μην προσκομίσει δική του μαρτυρία.

Ακόμα και σε τέτοια περίπτωση όπως είναι και η υπό εξέταση ο ενάγοντας εξακολουθεί να φέρει την υποχρέωση να προσκομίσει επαρκή, σχετική και αποδεκτή μαρτυρία για να αποδείξει τους δικογραφημένους του ισχυρισμούς. 

Ο Δικαστής τους Ανωτάτου Δικαστηρίου Τάκης Ηλιάδης στο σύγγραμμα του ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΗΣ ΑΠΟΔΕΙΞΗΣ στην σελίδα 66 αναφέρει τα εξής σχετικά:

 

<<Σε πολιτικές υποθέσεις για να πετύχει στην αγωγή του ο ενάγων πρέπει να αποδείξει όλα εκείνα τα στοιχεία που είναι αναγκαία σύμφωνα με το χαρακτήρα της αγωγής>>

 

Εκείνος που φέρει το βάρος απόδειξης πρέπει να αποδείξει και την υπόθεση του με αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία βλέπε σχετικά την Διαταγή 33 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.

 

Στο σύγγραμμα Η  ΑΠΟΔΕΙΞΗ του Γιώργου Π. Κακογιάννη στη σελίδα 36 αναφέρονται τα ακόλουθα αναφορικά με την μαρτυρία:

 

 <<…όταν λέμε μαρτυρία, εννοούμε αξιόπιστη αποδειχτική μαρτυρία. Δεν εννοούμε απλώς όγκο μαρτυρίας>>

 

<<Μπορεί ένας ενάγων να παρουσιάσει υπεροχή μαρτυρίας. Εντούτοις, αν η μαρτυρία δεν περιέχει τα γεγονότα εκείνα που είναι αναγκαία για ν΄ αποδείξουν την υπόθεση του, το αποτέλεσμα θα είναι εναντίον του. Μπορεί με άλλα λόγια η μαρτυρία του ενάγοντα να υπερέχει αλλά να μην είναι αρκετή ώστε να πείσει ένα λογικό δικαστήριο. Μπορεί επίσης το δικαστήριο ενώ πιστεύει ότι η μαρτυρία που παρουσίασε ο ενάγων είναι πιο αξιόπιστη από τη μαρτυρία του εναγόμενου να κρίνει ότι η μαρτυρία αυτή δεν έχει φθάσει στο επίπεδο της πειστικότητας που θα δικαιολογούσε απόφαση υπέρ του. Με άλλα λόγια ο ενάγων όχι μόνο έχει το βάρος της απόδειξης της υπόθεσης του με την απλή πιθανολόγηση, αλλά πρέπει επίσης να χει αρκετή μαρτυρία για να ικανοποιήσει το δικαστήριο ότι δικαιούται να κερδίσει την αξίωση του (με βάση πάλι το κριτήριο της απλής πιθανολόγησης)>>

 

Επίσης στο σύγγραμμα Το Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των κ.κ. Νικόλα Σάντη & Τάκη Ηλιάδη στην σελίδα 196 αναφέρονται τα ακόλουθα αναφορικά με το Βάρος Απόδειξης σε Πολιτικές Υποθέσεις:

 

<<Στις πολιτικές υποθέσεις, η επιτυχία της αγωγής εξαρτάται από το αν ο ενάγων θα παρουσιάσει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία με την αναγκαία αποδεικτική βαρύτητα ώστε να ικανοποιήσει το εφαρμοζόμενο βάρος απόδειξης. Το επίπεδο απόδειξης είναι αυτό του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή εκδοχή του διάδικου που φέρει το βάρος απόδειξης είναι πιο πιθανή (ή αντίθετη) από εκείνη του αντιδίκου του αλλά το κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Αν αποτύχει να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο, ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή εκείνης του αντιδίκου του (Σοφοκλέους v Κυριάκου (2010) 1(Α) ΑΑΔ 665, Μαρσέλ και Άλλων v Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1(Γ) ΑΑΔ 1858)>>.

Σε αυτό το στάδιο είναι σημαντικό να υπενθυμίσω τρείς βασικές αρχές της νομολογίας και των σχετικών επι του θέματος συγγραμμάτων που θεωρώ ότι τυγχάνουν εφαρμογής και στην υπό εξέταση υπόθεση:

(α) Οι υποβολές / θέσεις σε μάρτυρα από τον δικηγόρο της άλλης πλευράς που λαμβάνουν χώρα κατά το στάδιο της αντεξέτασης του και οι οποίες δεν υποστηρίζονται στην συνέχεια από την αντίδικη πλευρά με την παράθεση σχετικής επί του θέματος της υποβολής / θέσης μαρτυρία παραμένουν μετέωρες και συνεπώς απορριπτέες. Στην πρόσφατη ποινική έφεση ημερομηνίας 17/12/2015 RABIUL HOSSAIN ν. ΑΣΤΥΝΟΜΙΑΣ, Ποινική Έφεση Αρ. 71/2015, ο Δικαστής Ερωτοκρίτου αναφέρει τα εξής αναφορικά με το ζήτημα αυτό:  ‘’Η μαρτυρία ενώπιον του δικαστηρίου τίθεται με αποδεχτή μαρτυρία και όχι με υποβολές κατά την αντεξέταση.  Οι υποβολές είναι αναγκαίες ώστε να δοθεί η ευκαιρία στο μάρτυρα να απαντήσει και, περαιτέρω, να τεθεί η υπόθεση της άλλης πλευράς.  Όμως χωρίς να ακολουθήσει αποδεκτή μαρτυρία που να αποδεικνύει του λόγου το αληθές, οι υποβολές μένουν μετέωρες, όπως συνέβη στην προκειμένη περίπτωση.’’

(β) Η παράλειψη αντεξέτασης πάνω σε ένα ουσιώδες μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα την αφήνει αναντίλεκτη και δύναται να εκληφθεί ως αποδοχή της μαρτυρίας του (Βλ. Phipson on Evidence, 12η Έκδοση, παράγραφος 1593, σελίδα 687 και Δημήτρης Ζαχαρίου ν. Ανδρονίκης Δ. Ζαχαρίου (1993) 1 ΑΑΔ 159). 

(γ) Ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη (1995) 1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva (2002) 1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.α. (2002) 1 (Α) Α.Α.Δ. 165).

Επίσης υπενθυμίζεται ως η νομολογία επιτάσσει πως οι ζημιές θα πρέπει όχι μόνο να εξειδικεύονται στα δικόγραφα αλλά και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα. Η νομολογία επιβάλλει σε διάδικο την υποχρέωση να αποδεικνύει τη ζημιά του με θετική μαρτυρία (βλ. Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους, 1989 1 Ε. Α.Α.Δ σελ. 288, Ελισάβετ Ηρακλέους V. Ρένου Πίτρου (1994) 1 Α.Α.Δ 239, και το σύγγραμμα  Mc Gregor on Damages, 15η έκδοση, παράγραφος 23, σελ. 15).

Για σκοπούς απόδειξης των αξιώσεων των εναγόντων κλήθηκαν και κατέθεσαν στο Δικαστήριο οι (1) Ανδρέας Στασής, (2) Γιώργος Ανδρέου, (3) Nίκη Στυλιανού, (4) Γιωργούλα Στασή και (5) Ευαγγελία Κιουρτζίεβα και αυτούς θα αξιολογήσει το Δικαστήριο.

 

Πρώτος Μάρτυρας των Εναγόντων παρουσιάστηκε ο Διευθυντής τους κ. Ανδρέας Στασής. Ουσιαστικά μεγάλο μέρος της μαρτυρίας του εμπίπτει στα μη αμφισβητούμενα γεγονότα που αφορούν είτε την συνομολόγηση της σύμβασης πώλησης μεταξύ της εταιρείας του και των εναγομένων είτε το περιεχόμενο αυτής, χωρίς βεβαίως να παραγνωρίζω πως τα όσα ανέφερε σε σχέση με την ερμηνεία των όρων είναι ζητήματα που θα πραγματευτεί το Δικαστήριο και δεν αφορούν την άποψη του μάρτυρα ή την ερμηνεία που αυτός δίδει σε τέτοιους όρους.

 

Αναφορά επίσης έκανε και στα της διαχείρισης των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του συγκροτήματος από μέρους της εταιρείας του. Σε σχέση με τα όσα ο μάρτυρας υποστήριξε περί της ύπαρξης των ισχυριζόμενων υπολοίπων προς την εταιρεία του αυτός ξεκαθάρισε ότι αρμόδιος να προβεί σε επεξηγήσεις για το πως αυτά προκύπτουν και στοιχειοθετούνται δεν ήταν ο ίδιος αλλά οι υπόλοιποι μάρτυρες που θα παρουσιάζονταν για λογαριασμό των εναγόντων. Αναφορά έκανε και στην ισχυριζόμενη οικονομική ζημιά που προκλήθηκε στους ενάγοντες από την ανάγκη δανεισμού από μέρους τους χρημάτων από τραπεζικό ίδρυμα για σκοπούς κάλυψης των εξόδων της διαχείρισης με αποτέλεσμα να καλούνται να καταβάλουν τόκο υπερημερίας τον οποίο αξιώνουν από τους εναγόμενους ζήτημα για το οποίο το Δικαστήριο πραγματεύεται κατωτέρω στην απόφαση του κατά πόσον έχει ή όχι στοιχειοθετηθεί τέτοια αξίωση. Δεν έχω λόγο να μην αποδεχθώ την μαρτυρία του ως αξιόπιστη που επαναλαμβάνω μεγάλο μέρος της εμπίπτει στα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, διευκρινίζοντας βεβαίως πως η μαρτυρία του Διευθυντή των Εναγόντων ούτως η άλλως δεν ήταν με οποιοδήποτε τρόπο βοηθητική ή υποστηρικτική για απόδειξη των αξιούμενων ποσών ή τόκων εναντίον των εναγομένων όπως και ο ίδιος παραδέχθηκε.

 

Δεύτερος Μάρτυρας των Εναγόντων ήταν ο Λογιστής / Ελεγκτής που ετοίμασε και το Τεκμήριο 13 ήτοι την Λογιστική Έκθεση στην οποία αναλύονται όλα τα αξιούμενα από τους ενάγοντες ποσά. Καταρχήν σημειώνεται ότι ο μάρτυρας παρουσιάστηκε με την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα. Τα προσόντα του δεν έχουν αμφισβητηθεί και στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων του και εργασίας αποδέχομαι αυτόν ως εμπειρογνώμονα λογιστή – ελεγκτή. Με βάση τώρα την νομολογία η ιδιότητα του μάρτυρα επιβάλλει σε αυτόν συγκεκριμένα καθήκοντα προς το Δικαστήριο. Καθήκον έχει να προσφέρει στο Δικαστήριο τέτοια επιστημονικά στοιχεία που να βοηθήσουν το πρώτο να καταλήξει στα δικά του ευρήματα. Η αξιολόγηση δεν των εμπειρογνωμόνων γίνεται στη βάση αρχών που καθιερώθηκαν στην νομολογία και παραπέμπω σχετικά στις Σπύρου και Παπαδόπουλου, Πολ. Έφεση 29/12, ημερ. 02.04.18, ECLI:CY:AD:2018:A144 και Νεάρχου ν. Στεφανίδης κ.α. (2003) 1 Α.Α.Δ. 351.

 

Προχωρώ στην μαρτυρία του η οποία ουσιαστικά επικεντρώνεται στην έκθεση του – Τεκμήριο 13 μετά των συνημμένων σε αυτήν καταστάσεων. Σε αυτήν περιλαμβάνονται 6 καταστάσεις που αφορούν η μεν 1^η την συγκεντρωτική κατάσταση των οφειλών των εναγομένων περιλαμβανομένων και τόκων, η 2^η για τα κοινόχρηστα της περιόδου 2005 – 2019, η 3 για τα τέλη ΣΑΠΑ, η 4^η για τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, η 5^η τα δημοτικά τέλη και τέλος η 6^η που αφορά τον υπολογισμό του τόκου με ποσοστό που κειμένεται από 6,5% έως και 9%. Στην όψη της η επιστολή – έκθεση του ΜΕ2 παρουσιάζει μια εικόνα λεπτομερούς ανάλυσης ανά έτος όλων των δαπανών η οποία όμως ως και ο ίδιος αναφέρει στην τελευταία παράγραφο και σελίδα της επιστολής του, δεν αποτελεί έλεγχο ή επιθεώρηση των εργασιών που έγιναν στο συγκρότημα και δεν εκφράζεται η ελεγκτική του άποψη για την εγκυρότητα των διαδικασιών αυτών. Αντίθετα ως αναφέρει στο ίδιο σημείο η έκθεση ετοιμάστηκε μετά από επικοινωνία με τον Διευθυντή της Εταιρείας (ΜΕ1) με σκοπό να βοηθήσει στην εξέταση και επιβεβαίωση των πληρωμών κοινόχρηστων εξόδων και υπολογισμό των τόκων και κανένα άλλο σκοπό. Ουσιαστικής σημασίας επομένως, ενόψει και της αμφισβήτησης ότι τα καταγραφέντα ποσά αφορούν κοινόχρηστα έξοδα, είναι εάν αυτή η έκθεση από μόνη της μπορεί να στοιχειοθετήσει την απαίτηση των εναγόντων.

 

Με κάθε σεβασμό στην αντίθετη άποψη η μαρτυρία του ΜΕ2 όχι μόνο δεν ενισχύει την θέση του ΜΕ1 αλλά αντίθετα την αποδυναμώνει περισσότερο. Ο ΜΕ2 δημιούργησε την εντύπωση ενός μάρτυρα που με επαγγελματισμό και ειλικρίνεια έθεσε τους υπολογισμούς του χωρίς όμως να τοποθετείται επί της ορθότητας των χρεώσεων και ειδικότερα εάν αυτές αφορούν αποκλειστικά εργασίες στους κοινόχρηστους χώρους του επίδικου συγκροτήματος. Αντίθετα ως και ο ίδιος εξαρχής ανέφερε προέβη σε ένα δειγματοληπτικό έλεγχο αποδείξεων και τιμολογίων και για τα οποία δεν μπορεί να αναφέρει ότι αφορούν αποκλειστικά το συγκρότημα ενώ παραδέχθηκε πως άλλες χρονικές περιόδους τις οποίες συμπεριέλαβε στην έκθεση του δεν ήταν το λογιστικό / ελεγκτικό του γραφείου που παρείχε υπηρεσίες στους ενάγοντες αλλά άλλοι λογιστές.

 

Ήταν προφανές από την μαρτυρία του ότι δεν προσπάθησε καθ’ οιονδήποτε τρόπο να παραπλανήσει το Δικαστήριο αντίθετα ανέφερε εξαρχής ότι η μελέτη του βασίζεται στα στοιχεία που οι ενάγοντες του έδωσαν ως κοινόχρηστα έξοδα και υπολόγισε τον τόκο στη βάση με ποσοστά που οι ενάγοντες του ζήτησαν χωρίς να τοποθετηθεί ως προς την ορθότητα. Θεωρώ πως από τα όσα προέκυψαν από την αντεξέταση και τις απαντήσεις που ο ΜΕ2 έδωσε στο δικαστήριο η μαρτυρία του όχι μόνο δεν ενισχύει την αξίωση της ενάγουσας σε σχέση με τα κοινόχρηστα και τους τόκους αλλά την αποδυναμώνει.

Συγκεφαλαιώνοντας τα ανωτέρω αποδέχομαι ότι ο ΜΕ2 δεν προσήλθε με σκοπό να παραπλανήσει το Δικαστήριο, αντίθετα αποδέχομαι, ότι αυτός ήταν ειλικρινής σημειώνοντας μάλιστα τις αδυναμίες και τα κενά στον έλεγχο που άπτονταν των όσων καταγράφει στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 13 στο βαθμό κυρίως και την έκταση που αφορά τα κοινόχρηστα έξοδα.   

 

Η απουσία και από την δική του μαρτυρία στοιχείων επακριβούς προσδιορισμού των εξόδων που να αφορούν το συγκρότημα ανεξάρτητα από τη λειτουργία τόσο του ξενοδοχείου της ενάγουσας όσο και των άλλων εργασιών της, αποδυναμώνει τους υπολογισμούς και συμπεράσματα που καταγράφονται στην έκθεση του. Αντίθετα τα όσα ανέφερε για τα στοιχεία που του δόθηκαν, τον δειγματοληπτικό έλεγχο, την διασύνδεση όλων των εργασιών της ενάγουσας σε κοινούς λογαριασμούς, επιβεβαιώνει την αδυναμία αποδοχής οιονδήποτε ποσών ως δαπανών για κοινόχρηστα έξοδα.

 

Η μαρτυρία του αν και κρίνεται ειλικρινής δεν μπορεί να προσφέρει οτιδήποτε ουσιώδες και καθίσταται εκ της φύσης της αδιάφορη τελικά για τα επίδικα θέματα. Ελλείπει για την στοιχειοθέτηση αυτής του της μελέτης το απαραίτητο υπόβαθρο για την ετοιμασία της και στη βάση του οποίου το Δικαστήριο θα μπορούσε να ελέγξει την ορθότητα ή την ακρίβεια των συμπερασμάτων του. Στη βάση και της αναφοράς του ΜΕ2 στην έκθεση του για τον σκοπό που αυτή ετοιμάστηκε, κρίνω ότι ο ΜΕ1 έδωσε συγκεκριμένες οδηγίες με σκοπό αποκλειστικά να αιτιολογηθεί η αξίωση συγκεκριμένων κοινόχρηστων εξόδων και τόκων.

 

Από την άλλη σε σχέση με τα έξοδα τελών ΣΑΠΑ, φόρου ακίνητης περιουσίας και δημοτικών τελών φαίνεται ότι επισυνάπτονται τα σχετικά έγγραφα επί του Τεκμηρίου 13 από τα οποία προέκυψαν οι φορολογίες αυτές οι οποίες επιβάλλονται νομοθετικά στα οποία ο μάρτυρας βασίστηκε για τον υπολογισμό της αναλογίας του επίδικου ακινήτου και τις οποίες αποδέχομαι ως ορθές και τεκμηριωμένες.

 

Ως Τρίτος Μάρτυρας των Εναγόντων παρουσιάστηκε η κα. Στυλιανού η οποία ισχυρίστηκε ότι ήταν η αρμόδια υπάλληλος των εναγόντων με καθήκοντα μεταξύ άλλων την ανάθεση των εργασιών στους εργάτες και υπαλλήλους των εναγόντων που αφορούσαν την διαχείριση του συγκροτήματος, την επίβλεψη τέτοιων εργασιών μαζί με τον επιστάτη ενώ ήταν και υπεύθυνη ως ισχυρίστηκε της αγοράς υλικών και υπηρεσιών. Μάλιστα ήταν και το πρόσωπο που κατέθεσε στην διαδικασία το Τεκμήριο 16 ήτοι καταστάσεις λογαριασμών της ΑΗΚ και Υδατοπρομήθειας για τους κοινόχρηστους μετρητές του συγκροτήματος καθώς και τιμολόγια / αποδείξεις αγορών προϊόντων και υπηρεσιών που αφορούσαν την ισχυριζόμενη συντήρηση.    

 

Έχω εξετάσει με πάσα προσοχή τα όσα ανέφερε ιδίως τα όσα προέκυψαν από την αντεξέταση της και σημειώνω εξ αρχής πως η εικόνα που αποκόμισα από την μάρτυρα δεν ήταν καλή αφού ήταν ξεκάθαρο πως σκοπός της ήταν να υποβοηθήσει τους ενάγοντες και μάλιστα αρκετές φορές με υπερβάλλοντα ζήλο και όχι να παραθέσει την αλήθεια στο Δικαστήριο.

 

Πολλές ήταν οι φορές που η μάρτυρας εντοπίστηκε να διστάζει ή να αργεί να δώσει απάντηση σε ερωτήσεις της αντεξέτασης δίδοντας έτσι την εντύπωση ότι προσπάθεια της ήταν να δώσει τέτοια απάντηση μετά από σκέψη που να μην επηρεάζει τα όσα οι ενάγοντες προωθούσαν στο Δικαστήριο. Ένα τρανταχτό παράδειγμα αποτελεί η ερώτηση κατά πόσον την πισίνα του συγκροτήματος μπορούσαν με απόφαση των εναγόντων να χρησιμοποιούν μόνο οι ιδιοκτήτες που είχαν πλήρως διευθετήσει τα κοινόχρηστα τους και ότι σχετική πινακίδα είχε τοποθετηθεί και στην περίφραξη της πισίνας πράγμα που της υποδείχθηκε μέσω της φωτογραφίας αρ. 17 του Τεκμηρίου 11 με την μάρτυρα ξεκάθαρα να μην επιθυμεί να απαντήσει ενώ δήλωσε πως δεν γνώριζε ούτε και για την ύπαρξη της συγκεκριμένης ταμπέλας και του περιεχομένου της παρά το ότι ήταν απολύτως ευδιάκριτη η ανάγνωση της και μέσω του συγκεκριμένου τεκμηρίου και παρά το ότι δήλωσε ότι αυτή είχε ουσιαστικά τον πρώτο λόγο στην διαχείριση του συγκροτήματος τον οποίο επισκεπτόταν πολύ συχνά.

 

Επίσης σε σχέση με το Τεκμήριο 16 το οποίο η μάρτυρας κατέθεσε και παρουσιάστηκε για να τεκμηριώσει τα έξοδα που γίνονται και αφορούν την διαχείριση του συγκροτήματος ως επιβεβαιώθηκε από την ΜΕ3 κατά την αντεξέταση της δεν περιλαμβάνει τιμολόγια και αποδείξεις εξόδων για την περίοδο από 2017 μέχρι και το έτος 2019 ενώ το ίδιο φαίνεται να συμβαίνει δηλαδή να απουσιάζουν έγγραφα που αφορούν ολόκληρη την επίδικη περίοδο και σε σχέση με τους λογαριασμούς ρεύματος και υδατοπρομήθειας. Μάλιστα η μάρτυρας έδωσε ως απάντηση σε ερώτηση γιατί δεν περιλήφθηκαν τα έτη αυτά πως απλά όταν ετοίμαζαν τα box files δεν τα περιέλαβαν ενώ όταν επιχειρήθηκε η κατάθεση άλλων τιμολογίων μέσω της ΜΕ4 το Δικαστήριο με ενδιάμεση απόφαση του δεν το επέτρεψε.

 

Αντεξεταζόμενη σε σχέση με συγκεκριμένα έγγραφα του Τεκμηρίου 16 διαπιστώθηκε

ότι δεν μπορούσε να δώσει απαντήσεις σε πολλά ζητήματα κατά πόσον πράγματι τα έξοδα αυτά αφορούσαν έξοδα συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος ή της γειτνιάζουσας ξενοδοχειακής μονάδας ιδιοκτησίας των εναγόντων παραπέμποντας στο λογιστήριο της εταιρείας και παρά το γεγονός αυτό η επιμονή της ώς προς την ορθότητα του περιεχομένου του Τεκμηρίου 16 δεικνύει και την έλλειψη αντικειμενικότητας από πλευράς της και ενδυναμώνει την εικόνα που αποκόμισα ότι σκοπός της ήταν να ενισχύει πάση θυσία την εκδοχή των εργοδοτών της.

 

Η μαρτυρία της ΜΕ3 στη βάση των όσων ανωτέρω ανέφερα κρίνω ότι δεν μπορεί να αποτελέσει υπόβαθρο εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων. Αυτή διέπεται από γενικότητα και αοριστία ενώ δεν ήταν αντικειμενική και αμερόληπτη. Ως τέτοιας ποιότητας η μαρτυρίας της πέραν των παραδοχών της και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων απορρίπτεται.

 

Η Τέταρτη Μάρτυρας των Εναγόντων να υπενθυμίσω ότι δεν αντεξετάστηκε συνεπώς δεν έχω λόγω να μην αποδεχθώ την μαρτυρία της αφού ούτε και οι ίδιοι οι εναγόμενοι την αμφισβήτησαν και αυτό προκύπτει από την απόφαση τους μέσω των συνηγόρων τους να μην αντεξετάσουν αυτήν. Το μόνο μέρος της μαρτυρίας της που δεν μπορώ να αποδεχθώ είναι οι αναφορές της στον δανεισμό των εναγόντων και στην επιβολή επιτοκίου από την Τράπεζα με αποτέλεσμα να προκύπτει οικονομική ζημιά στους ενάγοντες, ζημιά την οποία θεωρούν ότι μπορούν να αξιώσουν από τους εναγόμενους. Διευκρινίζω βεβαίως πως δεν τυγχάνει αμφισβήτησης ότι οι ενάγοντες δανείζονταν από την Τράπεζα χρήματα και για τα οποία κατέβαλαν χρεωστικό επιτόκιο. Το ερώτημα όμως που καλείται να απαντηθεί από το Δικαστήριο είναι το κατά πόσον έχει αποδειχθεί ότι ο συγκεκριμένος δανεισμός αφορούσε πράγματι τα έξοδα διαχείρισης του συγκροτήματος και όχι άλλων εργασιών των εναγόντων. Το ζήτημα αυτό το πραγματεύομαι κατωτέρω στην απόφαση μου στο μέρος αυτής που αφορά στο κατά πόσον οι ενάγοντες δικαιούνται να διεκδικούν από τους εναγόμενους τόκο υπερημερίας ως ζημιά την οποία έχουν υποστεί.   

 

Τέλος στρεφόμενος προς την Πέμπτη Μάρτυρα των Εναγόντων αυτή άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και αποδέχομαι την μαρτυρία της. Πρόκειται για ιδιοκτήτρια κατοικίας εντός του επίδικου συγκροτήματος η οποία αναφέρθηκε στην δική της εμπλοκή αλλά και γνώση αρχικά ως διαχειρίστρια κατοικιών φιλικών της προσώπων και στην συνέχεια η ίδια ως ιδιοκτήτρια σε σχέση με την διαχείριση που λαμβάνει χώρα. Η μάρτυρας μάλιστα κατά τρόπο ειλικρινή ως διαφάνηκε από την στάση της εξέφρασε το παράπονο της σχέση με το γεγονός πως τόσο η ίδια όσο και άλλοι ιδιοκτήτες του συγκροτήματος είναι τυπικοί και καταβάλουν ανελλιπώς τα κοινόχρηστα τους με σκοπό την συντήρηση και καλαισθησία του συγκροτήματος ενώ άλλοι ιδιοκτήτες όπως και οι εναγόμενοι δεν επιδεικνύουν κανένα ενδιαφέρον για την πληρωμή της δικής τους αναλογίας. Ούτως η άλλως η μάρτυρας αυτή δεν κλήθηκε από τους ενάγοντες για να αποδείξει την οικονομική τους αξίωση έναντι των εναγομένων, ενώ το γεγονός ότι το συγκρότημα τυγχάνει διαχείρισης στο τέλος της ημέρας δεν αμφισβητείται.

 

Αξίωση για Κοινόχρηστα Έξοδα:

 

Mε την αγωγή τους οι Ενάγοντες αξιώνουν έναντι των Εναγομένων την καταβολή του συνολικού ποσού των €25.055,75 που ισχυρίζονται ότι τους αναλογούν ως κοινόχρηστα έξοδα για την περίοδο από 01/01/2005 μέχρι και τις 31/12/2019 αξίωση η οποία φαίνεται να στηρίζεται στον όρο 15 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 24/07/1996 ο οποίος διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

 

΄΄The purchasers acquire the right to use common areas, as per the vendor’s rules and regulations, and accept the liabilities arising consequently. The purchasers agree to pay any mount becoming payment to the managing company, provided that the books kept by such company will be annually audited and signed by the auditors. All common areas remain vendor’s property. The management company or any other ruling body is appointed. On the presentation of a management agreement the purchaser will sign it.΄΄

To Τεκμήριο 5 που αποτελεί τον ξεχωριστό τίτλο της επίδικης κατοικίας επιβεβαιώνει στο περιεχόμενο του πως η κατοικία αποτελεί μέρος της οικοδομής με την ονομασία KINGS PARK ενώ κατέχει μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ύψους 2.05% αφού κατέχει εμβαδό 133 τ.μ. κλειστούς χώρους, 9 τ.μ. καλυμμένες βεράντες και 18 τ.μ. ακάλυπτες βεράντες δηλαδή σύνολο 160 τ.μ.

 

Μέσα από τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα που παρατίθενται στο εισαγωγικό μέρος της παρούσας απόφασης καταγράφεται και το εύρημα του Δικαστηρίου ότι το κτιριακό συγκρότημα με την ονομασία KINGS PARKS το οποίο έχουν οι ενάγοντες ανεγείρει αποτελείτε από συνολικά 77 οικιστικές μονάδες περιλαμβανομένου και της επίδικης κατοικίας με το συγκρότημα να περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους καθώς και κολυμβητική δεξαμενή τόσο για ενήλικες όσο και για παιδιά. Ως έχει προκύψει από την μαρτυρία εντός του συγκροτήματος υπάρχουν μεταξύ άλλων κοινόχρηστα σκαλοπάτια και πεζοδρόμια / πεζόδρομοι, δρόμοι, φωτισμός, κήποι με χαμηλή και ψηλή βλάστηση, δέντρα, κάδοι απορριμμάτων καθώς και κολυμβητικές δεξαμενές τα οποία αναμφίβολα χρήζουν φροντίδας και συντήρησης μαζί με τις εξωτερικές κοινόχρηστες και κοινόκτητες επιφάνειες του συγκροτήματος.       

 

Ούτε φαίνεται να αμφισβητείται ότι την διαχείριση των χώρων αυτών μετά την ανέγερση και παράδοση των πωλούμενων κατοικιών στους ιδιοκτήτες τους ανέλαβαν οι ενάγοντες μέχρι και τις 23.05.2017 όπου συστάθηκε για πρώτη φορά η Διαχειριστική Επιτροπή του Συγκροτήματος.

 

Μάλιστα αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι οι εναγόμενοι κατέβαλαν στους ενάγοντες όλες τις οφειλές που αφορούσε το ακίνητο τους από την ημέρα που αυτό τους παραδόθηκε μέχρι και τις 31.12.2004 μεταξύ άλλων και σε κοινόχρηστα έξοδα αναγνωρίζοντας έτσι με τον τρόπο αυτό ότι: (α) είχαν υποχρέωση σε καταβολή κοινόχρηστων εξόδων προς τους ενάγοντες αφού η περιουσία τους κατέχει μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία όπως επιβεβαιώθηκε και στην συνέχεια από τον ξεχωριστό τίτλο που εκδόθηκε και (β) ότι ήταν οι ενάγοντες που προέβαιναν στην διαχείριση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του συγκροτήματος και συνεπώς κωλύονται οι εναγόμενοι σήμερα να προωθούν οτιδήποτε περί του αντιθέτου και αφορά την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 23.05.2017.

 

Γενικά καθίσταται ξεκάθαρο πως δεν αμφισβητείται η ύπαρξη των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του συγκροτήματος με τους εναγόμενους ουσιαστικά να επικεντρώνονται στο κατά πόσον παρέχονταν πράγματι υπηρεσίες συντήρησης και καθαριότητας ή αν ακόμα και να παρέχονταν αυτό γινόταν κατά τρόπο ικανοποιητικό.

 

Στο τέλος της ημέρας η προσπάθεια των εναγομένων ως αποδείχθηκε δια της αντεξέτασης ήταν στο κατά πόσο οι ενάγοντες κατάφεραν να αποδείξουν τις  χρηματικές τους απαιτήσεις που αφορούν σε κοινόχρηστα έξοδα.

 

Στο σημείο αυτό να υπενθυμιστεί πως οι εναγόμενοι δεν προσέφεραν οποιαδήποτε δική τους μαρτυρία στην υπόθεση ούτε και παρουσίασαν οποιαδήποτε επιστολή ή άλλο έγγραφο στους ενάγοντες περί δικής τους διαμαρτυρίας, ένστασης, επισήμανσης ή παραπόνων σε οποιοδήποτε χρόνο από την 01.01.2005 μέχρι και τις 23.05.2017 για το ζήτημα της διαχείρισης. Τα παράπονα τους τέθηκαν για πρώτη φορά στους ενάγοντες μετά την καταχώρηση της υπό κρίση αγωγής το έτος 2015 μέσω της υπεράσπισης τους και κατά την διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας μέσω της αντεξέτασης.  

 

Καταρχάς πριν να εξετάσω τα ζητήματα στοιχειοθέτησης ή μη των χρηματικών αξιώσεων που προωθούνται από τους ενάγοντες θα πρέπει να με απασχολήσει κατά πόσο οι ενάγοντες νομιμοποιούνται στην προώθηση τέτοιας αξίωσης για το σύνολο της επίδικης περιόδου την οποία οι ίδιοι καθορίζουν από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019.

 

Και αυτό προκύπτει ως ανάγκη ένεκα της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί από τους ίδιους τους ενάγοντες και συγκεκριμένα από την μαρτυρία της ΜΕ3. Ποιο συγκεκριμένα η μάρτυρας αυτή ανέφερε κατά την μαρτυρία της πως στις 23.05.2017 σε Γενική Συνέλευση των Ιδιοκτητών του συγκροτήματος Kings Park εκλέχθηκε για πρώτη φορά μετά την έκδοση ξεχωριστών τίτλων Διαχειριστική Επιτροπή και ανέλαβε την διαχείριση του συγκροτήματος έκτοτε μέχρι και σήμερα εις αντικατάσταση των εναγόντων.

 

Τίθεται λοιπόν εύλογα το ερώτημα αν οι ενάγοντες έχουν το δικαίωμα να αξιώνουν απευθείας οι ίδιοι έναντι των ιδιοκτητών κατοικιών που κατ ισχυρισμό οφείλουν κοινόχρηστα έξοδα οφειλές για την περίοδο από τις 23.05.2017 και μετέπειτα όπως πράττουν και στην υπό εξέταση υπόθεση από την στιγμή που συστάθηκε και υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή του Συγκροτήματος. 

 

Αποτέλεσε ισχυρισμό της ΜΕ3 ότι έγινε γραπτή συμφωνία με την οποία η Διαχειριστή Επιτροπή εξουσιοδότησε του ενάγοντες όχι μόνο να συνεχίσουν την διαχείριση αλλά και να αξιώνουν από τους ιδιοκτήτες και κατόχους των κατοικιών οφειλές κοινοχρήστων μετά τις 23.05.2017 ενώ στην συνέχεια αναφέρθηκε στην ύπαρξη νομικής συμβουλής για το ζήτημα αυτό που έλαβαν τόσο οι ενάγοντες όσο και η νεοσυσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή.

Προς υποστήριξη της θέσης της αυτής το μόνο που κατέθεσε στο Δικαστήριο ήταν το Τεκμήριο 19 που αποτελεί πρακτικό συνεδρίας της  Διαχειριστικής Επιτροπής του Συγκροτήματος Kings Park ημερομηνίας 26.05.2017 το οποίο επιβεβαιώνει ότι στις 23.05.2017 συστάθηκε πράγματι Διαχειριστική Επιτροπή και ότι συμφώνησε η Επιτροπή αυτή να αναθέσει στους ενάγοντες την συνέχιση της διαχείρισης του συγκροτήματος χωρίς όμως στο συγκεκριμένο πρακτικό να γίνεται οποιαδήποτε φορά για την εξουσιοδότηση των εναγόντων να αξιώνουν οι ίδιοι ποσά οφειλών κοινοχρήστων για την περίοδο από τις 23.05.2017 και μετέπειτα.

Μάλιστα κανένα συμφωνητικό δεν παρουσιάστηκε που να υπογράφεται από τους ενάγοντες και την Διαχειριστική Επιτροπή που να της δίδεται τέτοια εξουσία και δικαίωμα ήτοι δηλαδή να αξιώνουν οι ίδιοι οφειλές και να καταχωρούν αγωγές για την διεκδίκηση τέτοιων ποσών. Αυτό που προκύπτει από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 19 είναι μόνο η ανάθεση της συντήρησης των χώρων από την νεοσυσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή στους Ενάγοντες.

Aξιοσημείωτο επίσης και το γεγονός πως παρα το ότι στις 30.09.2020 οι ενάγοντες καταχώρησαν τροποποιημένο κλητήριο ένταλμα πουθενά δεν αναφέρουν για την σύσταση στις 23.05.2017 Διαχειριστικής Επιτροπής και την ανάληψη από μέρους της, της διαχείρισης του συγκροτήματος και ότι στην συνέχεια έγινε συμφωνία με τους ενάγοντες για να αναλάβουν αυτοί την συνέχιση όχι μόνο της διαχείρισης αλλά και του δικαιώματος είσπραξης και αξίωσης μάλιστα μέσω Δικαστηρίου δια αγωγών των οφειλομένων ποσών σε κοινόχρηστα.

Ούτε βεβαίως στο δικόγραφο τους προβαίνουν σε οποιοδήποτε χρονικό διαχωρισμό των αξιώσεων, δηλαδή ότι η αξίωση από 01.01.2005 μέχρι και τις 22.05.2017 αφορά τους ίδιους τους ενάγοντες και ότι από 23.05.2017 μέχρι και 31.12.2019 η αξίωση γίνεται μέσω των εναγόντων για λογαριασμό ή δυνάμει συμφωνίας ή εκχώρησης δικαιώματος από την Διαχειριστική Επιτροπή.

Tέλος δεν μπορούν να αγνοηθούν και οι απαντήσεις της ΜΕ3 κας. Νίκης Στυλιανού κατά την αντεξέταση της ότι από το έτος 2017 και μετέπειτα η Διαχειριστική Επιτροπή έχει σε άλλες περιπτώσεις που αφορούν το ίδιο συγκρότημα προχωρήσει η ίδια σε καταχώρηση αγωγών για αξίωση κοινοχρήστων από το 2017 και μετέπειπα και όχι οι ενάγοντες πράγμα που έρχεται σε αντίθεση με την αρχική της θέση περί ύπαρξη συμφωνίας ή της περί ισχυριζόμενης νομικής συμβουλής.    

Συνεπώς αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου πως οι ενάγοντες δεν έχουν κανένα δικαίωμα να αξιώνουν από τους εναγόμενους οποιαδήποτε ποσά κοινοχρήστων αφορά την περίοδο από 23.05.2017 και μετέπειτα. Τέτοιο δικαίωμα ήταν και παραμένει νομικά στους ώμους της Διαχειριστικής Επιτροπής του Συγκροτήματος Kings Park (σχετικά τα άρθρα 38ΚΣΤ, 38ΚΖ και 38ΚΗ του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ. 224 σε σχέση με τις αρμοδιότητες, καθήκοντα και εξουσίες Διαχειριστικών Επιτροπών) και δεν έχει αποδειχθεί ότι τέτοιο δικαίωμα εκχωρήθηκε ή ανατέθηκε στους ενάγοντες δυνάμει σύμβασης. Συνεπώς δεν θα με απασχολήσει για το αν υπήρξε οφειλόμενο από τους εναγόμενους ποσό κοινοχρήστων και πιο ήταν αυτό για την περίοδο από 23.05.2017 μέχρι και τις 31.12.2019 αφού σε κάθε περίπτωση αυτό δεν μπορεί να τύχει διεκδίκησης από πλευράς εναγόντων για τους λόγους που έχω εξηγήσει.

Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης το επόμενο ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι το κατά πόσον οι ενάγοντες έχουν καταφέρει να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων την αξίωση τους εναντίον των εναγομένων για κοινόχρηστα έξοδα για την περίοδο αποκλειστικά και μόνο από 01.01.2005 μέχρι και τις 22.05.2017.

 

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό δεν μπορεί να είναι άλλη παρά αρνητική για τον απλό λόγο.

 

(α) Ο Διευθυντής των Εναγόντων που παρουσιάστηκε ως ΜΕ1 δεν παρέθεσε οποιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με την τεκμηρίωση των οικονομικών αξιώσεων ενώ για το ζήτημα αυτό παρέπεμψε στην μαρτυρία που θα ακολουθούσε της δικής του.  

 

(β) Η μαρτυρία του Λογιστή / Ελεγκτή των Εναγόντων (ΜΕ2) και συγκεκριμένα η επιστολή / έκθεση που ετοιμάστηκε και αποτελεί το Τεκμήριο 13 για τους λόγους που έχουν επεξηγηθεί δεν μπορεί να αποτελέσει από μόνο του ασφαλές υπόβαθρο έξαρσης συμπερασμάτων και ευρημάτων για την στοιχειοθέτηση της οικονομικής αξίωσης που σχετίζεται με τα κοινόχρηστα έξοδα.

 

(γ) Η μαρτυρία της ΜΕ3 δεν έγινε αποδεκτή ως αξιόπιστη από το Δικαστήριο για τους λόγους που επεξηγούνται ούτε και αποδεκτό μπορεί να γίνει το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 16 καθότι από μόνο του χωρίς την απαιτούμενη αξιόπιστη μαρτυρία δεν μπορεί να αποτελέσει ασφαλές υπόβαθρο έξαρσης συμπερασμάτων και ευρημάτων για την στοιχειοθέτηση της οικονομικής αξίωσης που σχετίζεται με τα κοινόχρηστα έξοδα.

 

(δ) Τέλος ούτε η μαρτυρία των ΜΕ4 και ΜΚ5 ήταν διαφωτιστική για την τεκμηρίωση τέτοιας οικονομικής αξίωσης αφού αυτή πραγματεύτηκε άλλα ζητήματα. 

 

Ως εκ τούτο, ανεξάρτητα από το κατά πόσο υφίσταται εκκρεμότητα στην πληρωμή κάποιων εξόδων για κοινόχρηστα εκ μέρους των Εναγομένων, οι Ενάγοντες, δεν κατάφεραν να προσκομίσουν μαρτυρία μέσω της οποία να αποδεικνύεται, στον απαιτούμενο βαθμό, η ορθότητα του ύψους του ποσού της αξίωσής τους. Παρά το ότι η όλη στάση και συμπεριφορά των Εναγομένων δεν υποδηλώνει άτομα τα οποία ενεργούσαν με καλή πίστη και με πρόθεση να συμμορφωθούν με τις συμβατικές ή νόμιμες υποχρεώσεις τους ως προς αυτό το ζήτημα, ενόψει και του ότι οι ίδιοι δεν έδειξε κανένα ενδιαφέρον όλα αυτά τα χρόνια να πληροφορηθούν για το ύψος των εν λόγω δαπανών και να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό προς εξόφλησή τους, στην απουσία ικανοποιητικής μαρτυρίας προς αυτή την κατεύθυνση, το Δικαστήριο δεν μπορεί να επιδικάσει αποζημιώσεις προς όφελός των Εναγόντων και εναντίον των Εναγομένων, μόνο και μόνο επειδή αυτό το ποσό αξιώνουν με την Αγωγή τους, χωρίς δηλαδή να έχει το ίδιο τη δυνατότητα να εξετάσει τα σχετικά προς τούτο στοιχεία και να επαληθεύσει, στον απαιτούμενο βαθμό, το ποσό της αξίωσης που προωθείται από τους Ενάγοντες εναντίον των Εναγομένων. 

 

Για αυτό το λόγο και βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομισθεί, η απαίτησή των Εναγόντων ως προς την οφειλή των Εναγομένων για τις κοινόχρηστες δαπάνες δεν έχει αποδειχθεί, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, και άρα δεν μπορεί να επιτύχει.

Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Δημοτικοί Φόροι και Τέλη Συμβουλίου Αποχετεύσεων Πάφου (Σ.Α.Π.Α.)

 

Η κατοχή της πωλούμενης κατοικίας περιήλθε στα χέρια των εναγομένων και αυτό δεν τυγχάνει αμφισβήτησης.

 

Σύμφωνα με τον όρο 7 της Συμφωνίας Πώλησης, οι Εναγόμενοι συμφώνησαν  να καταβάλουν στους Ενάγοντες οποιαδήποτε τέλη, δικαιώματα και φορολογίες  που σχετίζονται με το Ακίνητο και θα επιβάλλονταν από την Κυβέρνηση και τις Τοπικές Αρχές από την ημερομηνία που αυτοί θα ελάμβαναν κατοχή της κατοικίας.

 

Ως διαφαίνεται από την τροποποιημένη έκθεση υπεράσπισης των εναγομένων η συμβατική υποχρέωση τους αυτή δεν φαίνεται να αμφισβητείται (σχετική η παράγραφος 10 της τροποποιημένης υπεράσπισης). Ούτε και αποτέλεσε θέση τους ότι πράγματι έχουν πληρώσει οποιαδήποτε ποσά για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019 σε σχέση με τέλη, δικαιώματα και φορολογίες προς τους ενάγοντες 

 

Από το Τεκμήριο 13 (έκθεση του ΜΕ2) προκύπτει ότι σε σχέση με την επίδικη περίοδο ήτοι από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019 σύμφωνα με τους υπολογισμούς του ΜΕ2 ως αυτοί περιγράφονται στην έκθεση και υποστηρίζονται από τα επισυναπτόμενα έγγραφα και έχουν από τον ίδιο δια ζώσης περαιτέρω επεξηγηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, στο Ακίνητο αναλογούν τα πιο κάτω ποσά, τα οποία έχουν καταβάλει οι Ενάγοντες και τα οποία καλούνται οι Εναγόμενοι να πληρώσουν:

 

(α) €2.574,63 ως Αποχετευτικά Τέλη Σ.Α.Π.Α

 

(β) €2.397,85 ως Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας,

 

(γ) €733,65 ως Δημοτικά Τέλη

 

Τόσο η έγγραφη όσο και η δια ζώσης μαρτυρία του ΜΕ2 αναφορικά με τα πιο πάνω ποσά αρκεί για την απόδειξη της απαίτησής των εναγόντων, αφού ο ίδιος ήταν σε θέση να καταθέσει ότι έλεγξε όλα τα σχετικά με αυτές έγγραφα και έχει παραθέσει τα ποσά που αναλογούν στο Ακίνητο στους Πίνακες Γ, Δ και Ε του Τεκμηρίου 13.

 

Πρόκειται ουσιαστικά για οφειλές που επιβάλλονται δια νόμου για την κατοχή και ιδιοκτησία ακινήτου με την πλευρά της υπεράσπισης να περιορίζεται στην αντεξέταση του μάρτυρα και υποβολές χωρίς να προσάγει οποιαδήποτε μαρτυρία περί του αντιθέτου. 

 

Ως εκ τούτου το μέρος της αξίωσης των εναγόντων έναντι των εναγομένων που αφορά τα αποχετευτικά τέλη Σ.Α.Π.Α, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και Δημοτικά Τέλη για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019 αναφορικά με το πωλούμενο ακίνητο μπορεί να επιτύχει. 

 

Τόκος Υπερημερίας:

 

Υπενθυμίζεται πως οι ενάγοντες διεκδικούν εναντίον των εναγομένων και τόκο υπερημερίας που κυμαίνεται ως διατείνονται από 5,50% μέχρι 8,50% επί των καθυστερημένων και ληξιπρόθεσμων οφειλών.

Σύμφωνα με τον Διευθυντή τους η αξίωση αυτή στηρίζεται σε ουσιώδη όρο της επίδικης συμφωνίας ενώ ως αναφέρει στην γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 1) για την περίπτωση των εναγομένων οι ενάγοντες τους επέβαλαν τόκο υπερημερίας ύψους 8,5% από το 2005 μέχρι το έτος 2014 και 6,5% από το έτος 2015 μέχρι το έτος 2019 ως ο τοκισμός που υπέστηκε ο τραπεζικός τους λογαριασμούς από την τράπεζα η οποία τους παρείχε σχετική πίστωση με αποτέλεσμα να υποστούν περαιτέρω οικονομική ζημιά την οποία υπολόγισαν στις €26.638,08.

Καταρχάς ανατρέχοντας στο περιεχόμενο του πωλητηρίου εγγράφου που συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων διαπιστώνεται πως η μόνη αναφορά για δυνατότητα επιβολής τόκου επί καθυστερημένων οφειλών εμπεριέχεται στον όρο 3 και 4 του πωλητηρίου που διέπει μόνο το τίμημα πώλησης καθορίζοντας το ποσοστό επιτοκίου στο 9% επί των καθυστερημένων οφειλών.

Στην υπό εξέταση υπόθεση υπενθυμίζεται πως το τίμημα πώλησης της κατοικίας έχει πλήρως εξοφληθεί και δεν αναφέρθηκε οτιδήποτε περί καθυστερήσεων στην εξόφληση του ενώ οι τόκοι υπερημερίας αφορούν ως επεξηγήθηκε από τους ενάγοντες στις ισχυριζόμενες οφειλές κοινοχρήστων, ΣΑΠΑ και φορολογιών.

Το επίδικο πωλητήριο έγγραφο δεν περιλαμβάνει οποιοδήποτε όρο ή πρόνοια για δυνατότητα από μέρους των πωλητών επιβολής τόκου συγκεκριμένου ποσοστού ή στη βάση συγκεκριμένης συλλογιστικής επί οφειλών όπως για παράδειγμα κοινόχρηστων εξόδων, ΣΑΠΑ, τελών, δικαιωμάτων ή φορολογιών. Συνεπώς καθίσταται ξεκάθαρο πως δεν υπήρχε συμβατικός όρος που να καλύπτει ή να ρυθμίζει το ζήτημα αυτό.

Συνεπώς τίθεται το ερώτημα αν η απόφαση των εναγόντων να επιβάλουν τον συγκεκριμένο τόκο υπερημερίας στη βάση της συγκεκριμένης προσέγγισης είναι όχι μόνο ορθός αλλά και εύλογος υπό τις περιστάσεις με την απάντηση στο ερώτημα αυτό να μην μπορεί να είναι άλλη παρά αρνητική.

Θεωρώ πως η συλλογιστική των εναγόντων ότι δικαιούνται σε επιβολή τόκου υπερημερίας του ύψους που διεκδικούν στην συγκεκριμένη περίπτωση κυμαινόμενο από 6,5% μέχρι και 8,5% αποτελεί μνημείο αυθαιρεσίας και καταχρηστικότητας. Σε κάθε περίπτωση δεν έχουν καταφέρει να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί την οικονομική ζημιά που επικαλούνται.

Έχουν στηρίξει αποκλειστικά την αξίωση τους αυτή στην επιχειρηματολογία ότι για να καλύψουν τα έξοδα της διαχείρισης των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων θα έπρεπε αυτοί να αντλούν ρευστότητα από Τραπεζικό Λογαριασμό με δικαίωμα παρατραβήγματος αφού δεν είχαν στην διάθεση τους τα διαθέσιμα κονδύλια. Αποτέλεσμα αυτής της πίστωσης που καλούνταν να εξασφαλίζουν ήταν η από μέρους του Τραπεζικού Ιδρύματος επιβολή τόκου στο εκάστοτε χρεωστικό υπόλοιπο.

Αξιοσημείωτο το γεγονός πως ο τρεχούμενος λογαριασμός των εναγόντων όπως αποδείχθηκε κατά την ακρόαση της υπόθεσης δεν χρησιμοποιείτο αποκλειστικά και μόνο για άντληση ρευστότητας για κάλυψη των εξόδων της διαχείρισης του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park αλλά και για την άσκηση των υπόλοιπων εργασιών της εταιρείας ήτοι την ανάπτυξη γης αλλά και την λειτουργία μεγάλης ξενοδοχειακής μονάδας.

Μάλιστα ως ο Λογιστής – Ελεγκτής (ΜΕ2) των εναγόντων συμφώνησε στη βάση της σχετικής τραπεζικής κατάστασης που παρουσίασε στις 05.03.2004 οι ενάγοντες είχαν ήδη χρεωστικό τρεχούμενο λογαριασμό (εκατομμυρίων) ύψους Λ.Κ. 2.290.880 παρά το γεγονός ότι κανένα ποσό δεν οφειλόταν σε αυτούς από τους εναγόμενους ούτε βεβαίως ένα τέτοιο μεγάλο ποσό θα μπορούσε να αφορά τα έξοδα συντήρησης του επίδικου κτιριακού συγκροτήματος.

Δεν προχώρησαν οι ενάγοντες σε παρουσίαση διαχωρίζοντας τα ποσά που απαιτήθηκαν αυτοί να αντλήσουν από τον χρεωστικό τους τραπεζικό λογαριασμό και τα οποία δαπανήθηκαν για σκοπούς συντήρησης του συγκροτήματος σε διάφορες χρονικές περιόδους καθώς και το ποσοστό επιτοκίου που η τράπεζα κατά καιρούς τους επέβαλε στα συγκεκριμένα υπόλοιπα που αφορούσαν την διαχείριση έτσι ώστε να μπορέσει να υπάρχει μια βάση για την τεκμηρίωση τέτοιας αξίωσης. Παρά μόνο οι ενάγοντες αρκέστηκαν να παρουσιάσουν μια τραπεζική κατάσταση που αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 13 που όχι μόνο δεν καλύπτει το σύνολο της επίδικης περιόδου αξιώσεων αλλά απεναντίας περιλαμβάνει ποσά που είχαν αναληφθεί ως πίστωση που δεν αφορούν την συντήρηση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος Stasis Kings Park.  

Συνεπώς η αξίωση τόκου υπερημερίας με τον τρόπο που οι ενάγοντες προωθούν απορρίπτεται.

Παρά την πιο πάνω κατάληξη καταλήγω στο ότι οι ενάγοντες δικαιούνται τον νόμιμο τόκο που το Δικαστήριο δύναται να επιδικάσει επί των χρηματικών αξιώσεων που έχουν στοιχειοθετηθεί και αυτό είναι που θα τους αποδοθεί. 

Ειδική Εκτέλεση – Μεταβίβαση του Τίτλου Ιδιοκτησίας στο όνομα των Εναγομένων:

Yπενθυμίζεται πως ο ξεχωριστός τίτλος της επίδικης μεζονέτας έχει εκδοθεί από τις 16/06/2015 και βρίσκεται στο όνομα των εναγόντων ενώ μέχρι και σήμερα δεν έχει μεταβιβαστεί στους εναγόμενους.

Μάλιστα το τίμημα πώλησης της κατοικίας και αυτό δεν αμφισβητείται έχει πλήρως εξοφληθεί ενώ οι εναγόμενοι έλαβαν κατοχή του ακινήτου.

Αποτελεί θέση των εναγόντων πως αυτοί όχλησαν επανειλημμένως τους εναγόμενους για να προσέλθουν να αποδεχθούν την μεταβίβαση με την προϋπόθεση όμως ότι προηγουμένως θα εξοφλήσουν όλα τα οφειλόμενα ποσά συμπεριλαμβανομένων κοινοχρήστων που οφείλονται στους ενάγοντες αλλά και των φόρων, τελών και δικαιωμάτων ως επιβλήθηκαν κατά καιρούς από τις Αρμόδιες Αρχές και αφορούν το πωλούμενο ακίνητο χωρίς όμως οι εναγόμενοι να ανταποκρίνονται.

Οι εναγόμενοι παρά το ότι δεν έχουν καταχωρήσει ανταπαίτηση με την οποία να ζητούν ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας και την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου επ ονόματι τους δια της υπεράσπισης τους ουσιαστικά αποδέχονται πως τα μεταβιβαστικά τέλη και φορολογίες θα πρέπει να πληρωθούν από τους ίδιους αρνούνται όμως κατηγορητικά ότι με την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου ήτο προϋπόθεση και η από μέρους του πληρωμή κοινόχρηστων εξόδων.

Στον όρο 8 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 24.07.1996 που τιτλοφορείται TRANSFER OF TITLE DEED αναφέρονται τα εξής σχετικά με την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου:

‘’Transfer of title deeds of the immovable property in the name of the purchasers shall be made upon the issue by the District Land Office of the separate title covering same and the payment in full of the purchase price by the purchasers to the vendors. Transfer fees or any other fees, taxes and/or charges shall be paid for by the purchaser.’’

Συνεπώς από τα πιο πάνω προκύπτει αβίαστα το συμπέρασμα και αυτό δεν επιδέχεται οποιασδήποτε αμφισβήτησης παρά την περί του αντιθέτου προσπάθεια των εναγόντων, ότι η μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου θα λάβει χώρα από τους πωλητές στους αγοραστές νοουμένου ότι (α) το τίμημα πώλησης έχει πλήρως διευθετηθεί και (β) μεταβιβαστικά έξοδα και άλλες φορολογίες πληρωθούν από τους αγοραστές.

Αξιοσημείωτο πως και στον όρο 7 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 24.07.1996 που τιτλοφορείται FINANCIAL OBLIGATIONS αναφέρονται τα εξής σχετικά:

‘’Τhe purchaser shall be responsible for the payment of all Government and Local Authority rates and taxes if any, which become due and payable on the property as from the day of delivery (as paragraph No.5). If before transfer such rates or taxes are requested to be paid by the vendor but concern the sold property (analogically) the purchaser is entitle to pay them to the vendor, immediately.  

Συνεπώς η θέση των εναγόντων μέσω του Διευθυντή τους (ΜΕ1) ότι η αναφορά σε charges περιλαμβάνει και τις οφειλές των κοινοχρήστων και γενικότερα ότι τα κοινόχρηστα είχαν συμφωνηθεί να εξοφληθούν κατά την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου δεν μπορεί σε καμιά περίπτωση να γίνει αποδεκτή.

Ούτε στον όρο 15 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 24.07.1996 η οποία διέπει το ζήτημα των κοινοχρήστων γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σε υποχρέωση πληρωμής και εξόφλησης τυχόν οφειλομένων κοινοχρήστων πριν την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου ή ότι ήταν προϋπόθεση η πληρωμή τους για να λάβει χώρα η μεταβίβαση. Αν υπήρχε τέτοια πρόθεση θα μπορούσαν κάλλιστα τα συμβαλλόμενα μέρη να συμπεριλάβουν ρητά τέτοια συμφωνία είτε στον όρο 7, 8 ή και 15 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 24.07.1996 κάτι το οποίο όμως δεν έχουν πράξει και η σημερινή προσπάθεια των εναγόντων να δοθεί τέτοια ερμηνεία στο περιεχόμενο της συμφωνίας πώλησης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. 

Oι Ενάγοντες αξιώνουν, μεταξύ άλλων, την έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου με το οποίο οι Εναγόμενοι να διατάσσονται όπως μεταβούν στο Κτηματολόγιο με σκοπό τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα τους. Ταυτόχρονα με την εν λόγω μεταβίβαση, ζητούν όπως οι Εναγόμενοι διαταχθούν να καταβάλουν οποιαδήποτε ποσά οφείλονται στους Ενάγοντες ως τέλη και/ή φόρους αναφορικά με την χρήση και την κατοχή του Ακινήτου από μέρους της.

Η αξίωση των Εναγόντων, ως αυτή προβάλλεται μέσω του αιτητικού Γ στην παράγραφο 19 της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης τους, παρά το ότι παρουσιάζεται ως διάταγμα με το οποίο να υποχρεώνονται οι Εναγόμενοι να μεταβούν  στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης του τίτλου ιδιοκτησίας του Ακινήτου στο όνομά τους (και όχι ως διάταγμα για ειδική εκτέλεση), επί της ουσίας αποτελεί θεραπεία, η οποία αποσκοπεί στην ειδική εκτέλεση της Συμφωνίας Πώλησης, υπό όρους και ως τέτοια θα αντιμετωπιστεί από το Δικαστήριο.

 

Συνεπώς, θα πρέπει να εξεταστεί υπό το πρίσμα των προνοιών του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011), ο οποίος έχει εφαρμογή στην παρούσα περίπτωση παρά το ότι η Συμφωνία Πώλησης συνομολογήθηκε και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου (βλ. άρθρο 16 του Ν. 81(Ι)/2011).

 

Το άρθρο 6(1) του Ν. 81(Ι)/2011 διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

 

«6.-(1) Κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, με διάταγμα του Δικαστηρίου, που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 7 και εφόσον έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή:

 

(α)Με την επιφύλαξη των διατάξεων του εδαφίου (2), η σύμβαση είναι κατατεθειμένη σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 3· και

 

(β)η αγωγή για έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της σύμβασης εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης.»

 

Βάσει των ενώπιον μου δεδομένων, και ως προκύπτει από το Τεκμήριο 1, η Συμφωνία Πώλησης έχει κατατεθεί εμπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο, φέρει τα απαραίτητα χαρακτηριστικά που προνοούνται από το άρθρο 3 του Ν. 81(Ι)/2011 και δεν εγείρεται ζήτημα παραγραφής. Η Συμφωνία Πώλησης είναι, συνεπώς, δεκτική ειδικής εκτέλεσης.

 

Δυνάμει του άρθρο 7 του Ν. 81(Ι)/2011 το Δικαστήριο δύναται με διάταγμά του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους. Προκύπτει ότι το άρθρο 7 δίδει ευρεία εξουσία στο Δικαστήριο να συμπεριλάβει σε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, όποιους όρους κρίνει δίκαιους, υπό τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης.

 

Στην προκειμένη περίπτωση, το Ακίνητο φαίνεται να είναι ελεύθερο από εμπράγματα βάρη και οι αγοραστές έχουν καταβάλει ήδη το τίμημα πώλησης του Ακινήτου. Δεν έχουν όμως ως φαίνεται συμμορφωθεί με άλλες υποχρεώσεις τους όπως μεταξύ άλλων την πληρωμή φορολογιών, τελών και δικαιωμάτων που έχουν επιβληθεί από τις Αρμόδιες Αρχές σε σχέση με την ιδιοκτησία την οποία απέκτησαν παρά το ότι είχαν και συμβατική υποχρέωση να το πράξουν και η πληρωμή των οποίων αποτελεί προϋπόθεση για την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου επ ονόματι τους.

 

Οι Ενάγοντες, συνεπώς, ζητούν την επιβολή όρων από το Δικαστήριο βάσει των οποίων, προτού λάβει χώρα η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του Ακινήτου, οι Εναγόμενοι να υποχρεούνται να εξοφλήσουν τυχόν οφειλές που προκύπτουν από τη Συμφωνία Πώλησης. Δεν παραγνωρίζω βεβαίως πως το αίτημα των εναγόντων δια την επιβολή όρων περιλαμβάνει όχι μόνο τις οφειλές σε σχέση με φορολογίες, τέλη και δικαιώματα επιβληθέντα από τις Αρμόδιες Αρχές αλλά και για οφειλές κοινοχρήστων όμως για τους λόγους που έχω εξηγήσει ανωτέρω το ζήτημα των κοινοχρήστων έχει ξεκαθαρίσει ότι δεν μπορεί να αποτελεί προϋπόθεση για την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου.   

 

Λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της παρούσας υπόθεσης, και για τους λόγους που αναφέρονται πιο πάνω, η εισήγηση των Εναγόντων για την επιβολή του σχετικού όρου με βρίσκει σύμφωνο στο βαθμό και την έκταση όμως που αυτή η επιβολή δεν περιλαμβάνει το ζήτημα των κοινοχρήστων.

 

Συνεπώς καταλήγω πως οι ενάγοντες δικαιούνται στην έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 24.07.1996 αναφορικά με την πώληση του ακινήτου που φέρει αριθμό εγγραφής 0/39209, αρ. τεμαχίου ΕΠΙ 782, Φ/Σχ. 51/02, Τμήμα 0 που βρίσκεται στην Ενορία Μούτταλλος του Δήμου Πάφου της Επαρχίας Πάφου υπό τον όρο ότι οι Εναγόμενοι πριν ή ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου επ ονόματι τους καταβάλουν στους Ενάγοντες τα ποσά που αναλογούν στην κατοικία σε σχέση με (α) έξοδα ΣΑΠΑ (β) Φόροι Ακίνητης Ιδιοκτησίας και (γ) Δημοτικοί Φόροι καθώς και οποιαδήποτε μεταβιβαστικά τέλη.      

Οι υπόλοιπες θεραπείες της παραγράφου 19 της Τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης:

 

Τα όσα αξιώνονται ως θεραπείες από πλευράς εναγόντων στις υποπαραγράφους, Β, Η, Θ, Ι, Κ, Λ, Μ, Ν της παραγράφου 19 της τροποποιημένης έκθεσης απαίτησης ημερ. 30.09.2020 είναι συνυφασμένες υπό την έννοια ότι αυτές σχετίζονται με την προώθηση της θέσης περί δικαιώματος τερματισμού του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου, της απόσυρσης του από το Κτηματολόγιο καθώς και της ανάληψης της κατοχής της κατοικίας από τους ενάγοντες.

 

Μάλιστα οι υποπαραγράφοι Η, Θ, Ι, Κ, Λ, Μ, Ν της παραγράφου 19 της απαίτησης αξιώνονται από τους ενάγοντες εναντίον των εναγομένων κατά τρόπο ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΚΑΙ/Η ΔΙΑΖΕΥΚΤΙΚΑ  των υπόλοιπων αρχικών αξιώσεων που αφορούν χρηματικές αξιώσεις για κοινόχρηστα έξοδα, φορολογίες καθώς και διαταγμάτων που να εξαναγκάζουν τους εναγόμενους να αποδεχθούν την μεταβίβαση επ ονόματι τους του ξεχωριστού τίτλου της κατοικίας.

 

Επισημαίνεται πως οι ενάγοντες δεν έχουν προχωρήσει σε τερματισμό της επίδικης σύμβασης πριν την καταχώρηση της αγωγής τους επικαλούμενοι παραβίαση ουσιώδες όρου του συμβολαίου ή όρου του συμβολαίου που στην πορεία των πράγματων τον είχαν καταστήσει ως ουσιώδες. Υπενθυμίζεται δε πως το σύνολο του τιμήματος της αγοραπωλησίας ώς αυτό έχει συμφωνηθεί έχει καταβληθεί από τους εναγόμενους στους ενάγοντες και αυτό δεν αμφισβητείται.

 

Το συμβόλαιο θα μπορούσε να τερματιστεί από πλευράς εναγόντων αν υπήρξε παραβίαση όρου του εγγράφου που αφορούσε στο τίμημα πώλησης κάτι που δεν συμβαίνει στην υπό εξέταση περίπτωση. Η επιχειρηματολογία ότι η παράλειψη πληρωμής από πλευράς των εναγομένων των φόρων και των κοινοχρήστων που αναλογούν στην πωλούμενη κατοικία δίδει τέτοιο δικαίωμα τερματισμού δεν με βρίσκει σύμφωνο καθότι δεν υποστηρίζεται από το ίδιο το περιεχόμενο του πωλητηρίου εγγράφου.

 

Αυτό βεβαίως ενισχύετε και από το γεγονός πως ουδέποτε προηγουμένως οι ενάγοντες επιχείρησαν να τερματίσουν το έγγραφο στη βάση τέτοιας επιχειρηματολογίας. Συνεπώς καταλήγω πως η μη πληρωμή φόρων/τελών/δικαιώματων που επιβάλλονται από τις Αρμόδιες Αρχές αναφορικά με το πωλούμενο ακίνητο και η μη πληρωμή των κοινοχρήστων δεν δίδει το δικαίωμα στους ενάγοντες για τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης και ανάκτηση κατοχής ενός ακινήτου το οποίο πωλήθηκε από το 1996 στους εναγόμενους την κατοχή του οποίου έχουν αναλάβει και το τίμημα του οποίου έχουν εξοφλήσει εις ολόκληρο.

 

Στρεφόμενος τώρα σε σχέση με την χρηματική αξίωση των €500,00 πλέον ΦΠΑ ως εκτιμητικά έξοδα τα οποία ισχυρίζονται οι ενάγοντες ότι επωμίσθηκαν καταλήγω πως ούτε αυτή η αξίωση μπορεί να τους αποδοθεί για τους ακόλουθους δύο λόγους:

 

(α) Παρά το ότι η εκτίμηση φαίνεται να διενεργήθηκε και αποτελεί το Τεκμήριο 7 δεν έχει κατατεθεί οτιδήποτε αφορά σε πληρωμή ποσού αμοιβής προς τον συγκεκριμένο εκτιμητή από τους ενάγοντες. Δεν παρουσιάστηκε τιμολόγιο ή απόδειξη τέτοιας πληρωμής ούτε γίνεται οποιαδήποτε αναφορά από τον Διευθυντή των εναγόντων στην γραπτή του δήλωση Τεκμήριο 1 ή άλλο μάρτυρα ότι οι ενάγοντες προέβηκαν σε τέτοια πληρωμή. Ούτε βεβαίως στο περιεχόμενο της εκτίμησης του κ. Πολυβίου γίνεται οποιαδήποτε καταγραφή ή αναφορά ώς προς το κόστος ετοιμασίας της.

 

(β) Ανεξάρτητα από το αποδεικτικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ενάγοντες σε σχέση με το συγκεκριμένο ποσό που αξιώνουν θεωρώ πως δεν θα δικαιούνταν την επιδίκαση του ποσού αυτού και για το λόγο ότι αυτό διασυνδέεται με την προσπάθεια από μέρους τους να πείσουν το Δικαστήριο ότι δικαιούνται κατά τρόπο διαζευκτικό των αρχικών τους αξιώσεων και τερματισμό της επίδικης συμφωνίας πώλησης και επιστροφή του ακινήτου σε αυτούς. Το ζήτημα αυτό το έχω πραγματευτεί ανωτέρω και έχω καταλήξει πως δικαίωμα τερματισμού δεν υφίσταται υπό τις περιστάσεις συνεπώς οποιαδήποτε αξίωση συνδέεται με την προώθηση των θέσεων αυτών όπως και η χρηματική αξίωση της υποπαραγράφου Β της παραγράφου 19 της τροποποιημένης έκθεσης απαίτησης δεν μπορεί σε καμιά περίπτωση να έχει επιτυχή έκβαση.    

 

Συνεπώς αποτελεί κατάληξη μου για τους λόγους που έχω εξηγήσει ανωτέρω πως οι θεραπείες της παραγράφου 19 και συγκεκριμένα οι υποπαραγράφοι Β, Η, Θ, Ι, Κ, Λ, Μ, Ν ότι δεν θα μπορούσαν σε καμιά περίπτωση να αποδοθούν στους ενάγοντες και συνεπώς απορρίπτονται.

 

Κατάληξη:

 

Για όλους τους λόγους που εξήγησα ανωτέρω εκδίδω απόφαση προς όφελος των εναγόντων και εις βάρος των εναγομένων αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα ως ακολούθως:

Α. Για το ποσό των €2.574,63 ως αποχετευτικά τέλη και δικαιώματα (ΣΑΠΑ) για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019.

Β. Για το ποσό των €2.397,85 ως Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019.  

 

Γ. Για το ποσό των €733,65 ως Δημοτικό Τέλος Ακίνητης ιδιοκτησίας για την περίοδο από 01.01.2005 μέχρι και τις 31.12.2019.  

 

Δ. Νόμιμο τόκο επί των πιο πάνω επιδικασθέντων ποσών από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξόφλησης.

 

Ε. Περαιτέρω, εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 24.07.1996 αναφορικά με την πώληση του ακινήτου που φέρει αριθμό εγγραφής 0/39209, αρ. τεμαχίου ΕΠΙ 782, Φ/Σχ. 51/02, Τμήμα 0 που βρίσκεται στην Ενορία Μούτταλλος του Δήμου Πάφου της Επαρχίας Πάφου υπό τον όρο ότι οι Εναγόμενοι πριν ή ταυτόχρονα με την μεταβίβαση του ξεχωριστού τίτλου επ ονόματι τους καταβάλουν στους Ενάγοντες τα ποσά που αναλογούν στην κατοικία σε σχέση με (α) έξοδα ΣΑΠΑ (β) Φόροι Ακίνητης Ιδιοκτησίας και (γ) Δημοτικοί Φόροι που έχουν επιδικαστεί με την παρούσα απόφαση αλλά και καλύπτουν και μεταγενέστερο χρόνο μέχρι και την διενέργεια της μεταβίβασης νοουμένου ότι παρουσιαστούν τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα από τους Ενάγοντες στους Εναγομένους ή τους αντιπροσώπους αυτών. Νοείται ότι τυχόν μεταβιβαστικά τέλη αυτά θα καταβληθούν από τους Εναγόμενους απευθείας στην Αρμόδια Κυβερνητική Αρχή / Τμήμα.       

Στ. Τα έξοδα της αγωγής ως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 - €10.000.

 

Οι υπόλοιπες αξιώσεις της έκθεσης απαίτησης απορρίπτονται.

 

(Υπ.) ...........................

Ν. Φακοντής, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

 

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ