EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 73/26
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
1. Ήβη Κοντού, από την Πάφο
2. Ήβη Κοντού ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Ανδρέα Χαριλάου Κοντού, από την Πάφο
Εφεσείοντες / Αιτητές
και
Themis Portfolio Management Holdings Ltd, εκ Λευκωσίας
Εφεσίβλητη / Καθ’ ης η αίτηση
Ημερομηνία: 19 Ιουνίου, 2026.
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείοντες/ Αιτητές: κος Ρ. Ροδοσθένους
Για Εφεσίβλητη / Καθ’ ης η αίτηση: Chrysses Demetriades & Co LLC
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση έφεση, οι εφεσείοντες αιτούνται τον παραμερισμό της ειδοποίησης τύπου ΙΑ ημερομηνίας 20.3.26 και την ακύρωση του πλειστηριασμού ο οποίος είναι ορισμένος στις 22.6.26, αναφορικά με την Υποθήκη [ ] του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου.
Η έφεση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9(Ι)/65 ως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στο Μέρος VIA το οποίο διέπει την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή.
Η έφεση, με τον μοναδικό λόγο τον οποίο προωθούν οι εφεσείοντες, στηρίζεται στο ότι η ειδοποίηση τύπος ΙΑ δεν τους έχει επιδοθεί δεόντως. Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης δεν προωθήθηκαν με την αγόρευση των εφεσειόντων.
Η έφεση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της εφεσείουσας υπό την προσωπική της ιδιότητα και ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα, στην οποία αναφέρει, σε σχέση με τον προωθούμενο λόγο έφεσης, ότι περί την 15.4.26 της επιδόθηκε δια ιδιωτικής επίδοσης η ειδοποίηση τύπου ΙΑ, τεκμήριο 1 και Δελτία Α ημερομηνίας 20.3.26, χωρίς να προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο.
Από πλευράς εφεσίβλητης, καταχωρήθηκε ένσταση με την οποία προβάλλει, μεταξύ άλλων και θα αναφερθώ στα όσα σχετίζονται μόνο με τον προβαλλόμενο λόγο έφεσης, ότι η έφεση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και η εφεσίβλητη έχει ακολουθήσει ορθά και νομότυπα την προβλεπόμενη διαδικασία επιδίδοντας την ειδοποίηση τύπου ΙΑ σε πλήρη συμμόρφωση με το Νόμο.
Η ένσταση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του κου Δ. Χριστοφίδη, με την οποία υποστηρίζει και αναπτύσσει τους λόγους ένστασης και στην οποία αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στο βαθμό που αφορούν τον προβαλλόμενο λόγο έφεσης, ότι ενόψει της μη συμμόρφωσης των εφεσειόντων εντός της ταχθείσας προθεσμίας για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, εκδόθηκε η ειδοποίηση τύπου ΙΑ ημερομηνίας 20.3.26, η οποία στάληκε αρχικά με συστημένο ταχυδρομείο στους εφεσείοντες και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σύμφωνα με το τεκμήριο 39, υποστηρίζει ότι οι ειδοποιήσεις προς τους εφεσείοντες και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κατατέθηκαν στο ταχυδρομείο για αποστολή τους με συστημένο ταχυδρομείο στις 26.3.26, αλλά δεν παραλήφθηκαν από τους εφεσείοντες, όπως φαίνεται στο ιστορικό αποστολής των ειδοποιήσεων ως εκτυπώθηκε από την ηλεκτρονική σελίδα των Κυπριακών Ταχυδρομείων, τεκμήρια 40Α και 41Α. Υποστηρίζει επίσης ότι οι ειδοποιήσεις ήταν διαθέσιμες για παραλαβή από τις 30.3.26 στο ταχυδρομικό κατάστημα και λόγω του ότι είχαν παρέλθει 15 ημέρες η εφεσίβλητη θεώρησε ότι η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο ήταν ανέφικτη και προχώρησε στην ιδιωτική επίδοση τους στις 15.4.26, σύμφωνα με τα τεκμήρια 40Β και 41Β.
Κατά την ακρόαση της έφεσης, οι συνήγοροι των διαδίκων υποστήριξαν τις θέσεις έκαστης πλευράς με τις γραπτές τους αγορεύσεις, οι οποίες έχουν μελετηθεί και ληφθεί υπόψη χωρίς να κρίνεται αναγκαία η επανάληψη του περιεχομένου τους. Έλαβα επίσης υπόψη μου το σύνολο της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου από αμφότερες πλευρές, στην οποία θα γίνεται περαιτέρω αναφορά πιο κάτω όπου κριθεί αναγκαίο.
Η εφεσίβλητη, επέλεξε να προωθήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου 9(Ι)/1965, ως αυτή έχει εισαχθεί με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014 και τις τροποποιήσεις που έχουν ακολουθήσει, ως πιο κάτω προβλέπεται από το άρθρο 44Γ:
«44Γ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του απαιτούμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:
Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
…»
Όλα τα πιο πάνω, ακολουθούν τα όσα προβλέπονται από το άρθρο 44Β το οποίο προβλέπει ότι σε περίπτωση υπερημερίας, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται ως έχει αναφερθεί πιο πάνω, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.
Με την παραλαβή της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος, δύναται, δυνάμει του άρθρου 44Γ(3), εντός σαράντα (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τον παραμερισμό της ειδοποίησης της πώλησης, για συγκεκριμένους και περιοριστικούς λόγους ως αυτοί περιλαμβάνονται στο άρθρο 44Γ(3), ως έχει τροποποιηθεί και είναι οι ακόλουθοι, οι οποίοι είναι αυτοτελείς, χωρίς να απαιτείται η συνύπαρξή τους:
«(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Οι εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι δεν επιδόθηκε δεόντως και σύμφωνα με το Νόμο η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου ΙΑ, εφόσον αυτή επιδόθηκε με ιδιωτική επίδοση στις 15.4.26 προτού καταστεί ανέφικτη η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο. Κατ’ αρχάς διαπιστώνω ότι οι ειδοποιήσεις προς τους εφεσείοντες αποστάληκαν στη διεύθυνση την οποία οι ίδιοι τους αναφέρουν στον τίτλο της έφεσης χωρίς να υποστηρίζεται ότι αυτές σταλήκαν σε λανθασμένη διεύθυνση. Πέραν τούτου, διαπιστώνεται από τα τεκμήρια 40Α και 41Α ότι οι ειδοποιήσεις κατατέθηκαν στο ταχυδρομείο για να σταλούν με συστημένο ταχυδρομείο στις 26.3.26 και όπως φαίνεται στα ως άνω τεκμήρια, από τις 30.3.26 οι επιστολές ήταν διαθέσιμες για παραλαβή στο ταχυδρομείο της Γεροσκήπου από τους εφεσείοντες, εφόσον αναγράφεται η ένδειξη «receive item at collection point for pick –up».
Συνεπώς, το ερώτημα το οποίο καλείται το Δικαστήριο να απαντήσει είναι κατά πόσο υπό το φως των ως άνω δεδομένων, η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο κατέστη ανέφικτη προτού η εφεσίβλητη να επιδώσει τις ειδοποιήσεις στους εφεσείοντες με ιδιωτική επίδοση στις 15.4.26.
Ο Νόμος δεν προβλέπει πότε η επίδοση μέσω ταχυδρομείου καθίσταται ανέφικτη, ούτε όμως υποχρεώνει τον ενυπόθηκο δανειστή να αναμένει τα αποτελέσματα του ταχυδρομείου προτού προχωρήσει σε ιδιωτική επίδοση. Στην προκειμένη περίπτωση η παρέλευση 21 ημερών από την ταχυδρόμηση των ειδοποιήσεων αλλά και η παρέλευση δεκαπέντε ημερών από την ένδειξη των ταχυδρομικών υπηρεσιών ότι οι επιστολές ήταν διαθέσιμες για παραλαβή ήτοι από τις 30.3.26, μέχρι δηλαδή την 15.4.26, όπου επιδόθηκαν οι ειδοποιήσεις μέσω ιδιώτη επιδότη, κρίνεται ότι ο χρόνος αυτός έκδηλα κατέστησε την επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου ανέφικτη. Σημειώνω επίσης ότι δεν αναμένεται από την εφεσίβλητη να γνωρίζει επ’ ακριβώς πότε ειδοποιήθηκαν οι εφεσείοντες να παραλάβουν την επιστολή και με ποιο τρόπο, εφόσον κάτι τέτοιο θα έθετε δυσανάλογο βάρος στον ενυπόθηκο δανειστή για να αποδείξει γεγονότα και διαδικασίες που αφορούν αποκλειστικά τις ταχυδρομικές υπηρεσίες.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι ο Νόμος δεν καθιστά την εφεσίβλητη υπόχρεη να αναμένει την επιστροφή της συστημένης επιστολής είτε ως αζήτητη ή για κάποιο άλλο λόγο, για να καταδειχθεί ότι η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο έχει καταστεί ανέφικτη. Το κατά πόσο μία επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο κατέστη ανέφικτη, αποτελεί ζήτημα γεγονότων της κάθε υπόθεσης τα οποία εξετάζονται από το Δικαστήριο.
Είναι σημαντικό επίσης να γίνει αναφορά στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αίτηση Αναφορικά με την Αίτηση της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ για άδεια για την καταχώρηση αίτησης για την έκδοση Εντάλματος Certiorari, Πολιτική Αίτηση Αρ. 114/25, 18/6/2025, όπου τονίστηκε ότι ο Νόμος δεν συσχετίζει το ανέφικτο της επίδοσης μόνο με την επιστροφή της επιστολής ως αζήτητη ή άλλο συγκεκριμένο γεγονός, λέγοντας τα ακόλουθα:
«Η κατάληξη του κατώτερου Δικαστηρίου ότι το ανέφικτο της επίδοσης δια συστημένου ταχυδρομείου μπορεί να διαπιστωθεί μόνο εφόσον η συστημένη επιστολή επιστραφεί ως αζήτητη δεν φαίνεται να βρίσκει έρεισμα στο λεκτικό του εν λόγω άρθρου είτε στην προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου. Το κατώτερο Δικαστήριο τόνισε εμφατικά ότι μόνο σε τέτοια περίπτωση καθίσταται ανέφικτη η επίδοση με συστημένη επιστολή. Το άρθρο όσο και η προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου δεν συγκεκριμενοποιούν τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Το μεν άρθρο μιλά γενικά για το ανέφικτο τέτοιας επίδοσης και στην απόφαση λέχθηκε η γενική νομική αρχή και ότι εκεί δεν είτε τεθεί οποιοδήποτε στοιχείο που να καταδείκνυε το ανέφικτο της επίδοσης, χωρίς όμως να γίνει ρητή αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία που όντως δεικνύουν το ανέφικτο αυτής.»
Εφόσον συνεπώς, το υπό κρίση ζήτημα είναι πραγματικό και σχετίζεται μόνο με τις περιστάσεις της υπόθεσης, κρίνω ότι η επίδοση των ειδοποιήσεων προς τους εφεσείοντες μέσω συστημένου ταχυδρομείου για τους λόγους που έχουν αναφερθεί πιο πάνω, κατέστη ανέφικτη εφόσον αυτές παρέμειναν στο ταχυδρομείο χωρίς να παραληφθούν είκοσι ημέρες μετά την ταχυδρόμηση τους, ενώ αυτές σταλήκαν στην ορθή και τελευταία γνωστή διεύθυνση των εφεσειόντων. Δεν πρέπει επίσης να παραγνωρίζεται το γεγονός ότι η εφεσίβλητη είχε καθήκον να φέρει εις γνώση των εφεσειόντων τις ειδοποιήσεις σε χρόνο που θα επέτρεπε σ’ αυτούς να ασκήσουν τα δικαιώματα τους για έφεση όπως και έπραξαν. Η εφεσίβλητη επίσης ήταν υπόχρεη να συμμορφωθεί με τις προθεσμίες που τάσσει ο Νόμος, ήτοι να επιδώσει την ειδοποίηση τουλάχιστον 45 ημέρες πριν τον ορισμένο πλειστηριασμό.
Συνεπώς η επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ στους εφεσείοντες μέσω ιδιωτικής επίδοσης στις 15.4.26, κρίνεται ότι έγινε ορθά και νομότυπα, με αποτέλεσμα ο μοναδικός προωθούμενος λόγος έφεσης δεν γίνεται αποδεκτός.
Κατά συνέπεια, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης - καθ’ ης η αίτηση και εναντίον των εφεσειόντων – αιτητών ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €100.000 - €500.000, εφόσον λανθασμένα στην έφεση αναγράφεται κλίμακα €500.000 - €2.000.000.
(Υπ.) .................................................
Χρ. Χατζηγεωργίου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο