ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Φ. Τιμοθέου, Π.Ε.Δ.
Aίτηση Έφεση Αρ.: 123/2026 (i-justice)
Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/65) όπως τροποποιήθηκε, ΜΕΡΟΣ VIA, άρθρα 37-44, 44Α - 44ΙΑΑ
και
Μεταξύ:
Τ. & Μ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ ΚΑΙ ΥΙΟΣ ΛΙΜΙΤΕΔ
Αιτήτριας - Εφεσείουσας
και
SKY CAC LIMITED
Καθ’ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης
Ημερομηνία: 06/07/2026
Για Αιτήτρια - Εφεσείουσα: κ. Γ. Μαλαχτός με την κα Μ. Ξενοφώντος για Γ & Α ΜΑΛΑΧΤΟΣ & ΣΙΑ ΔΕΠΕ.
Για Καθ’ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη: κ. Χ. Κωνσταντινίδης για ΠΑΝΑΓΟΣ & ΠΑΝΑΓΟΣ Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την υπό κρίση Αίτηση - Έφεση (στο εξής «η Έφεση») επιζητείται:
Α. Διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ή να παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερ. 04/03/2026 και/ή όλες οι Ειδοποιήσεις του σκοπούμενου πλειστηριασμού που αφορά δύο ενυπόθηκα ακίνητα με αριθμούς εγγραφής [ ], ο οποίος είναι ορισμένος να διενεργηθεί ηλεκτρονικά στις 06/07/2026 ώρα 10:00 π.μ.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται ο σκοπούμενος με την Ειδοποίηση ΙΑ πλειστηριασμός των ως άνω ενυπόθηκων ακινήτων.
Γ. Οποιοδήποτε άλλο Διάταγμα ή θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις.
Δ. Τα έξοδα, πλέον ΦΠΑ, πλέον έξοδα επίδοσης.
Στην Έφεση προβάλλονται 22 λόγοι, οι οποίοι δεν χρειάζεται να παρατεθούν. Αρκεί να λεχθεί ότι κατά την αγόρευση του ο συνήγορος της Εφεσείουσας περιόρισε την Έφεση στους λόγους που αφορούν τη μη δέουσα επίδοση και τον Τύπο της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ καθώς και την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου κατά τον πλειστηριασμό.
Η Έφεση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του Γεωργίου Οικονόμου, διευθυντή της Εφεσείουσας. Εδράζεται δε στα άρθρα 21, 27, 44Α-44ΙΑΑ και Παραρτήματα του περί Υποθηκεύσεως και Μεταβιβάσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, στην ΚΔΠ 185/2015, στην περί Διαχείρισης Καθυστερήσεων Οδηγία του 2015 της Κεντρικής Τράπεζας, στα άρθρα 2, 3, 5 και 6 του περί Τόκου Νόμου 2/1977, στα άρθρα 2, 4, 14 του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου 84(Ι)/2010, στα άρθρα 2, 5, 7, 8 του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012, στα άρθρα 29-32, 42 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, στο Άρθρο 1 του Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, στις Δ.39 Θ.1-21, Δ.48 Θ1-9, Δ.57 Θ.2 και Δ.64 Θ.1-2 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στο Κοινοδίκαιο, στις αρχές της επιείκειας, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου και στη Νομολογία
Η Εφεσίβλητη καταχώρησε ένσταση, υποστηριζόμενη από ένορκη δήλωση του Νικόλα Φερέλη, υπαλλήλου της εταιρείας DoValue Cyprus Limited, η οποία δυνάμει συμφωνίας διαχείρισης και ρύθμισης δανείων ενεργεί για λογαριασμό της Εφεσίβλητης και ανέλαβε τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων αυτής. Προβάλλονται 20 λόγοι ένστασης. Δεδομένου του περιορισμού των λόγων Έφεσης, απομένουν προς εξέταση οι σχετικοί με αυτούς λόγοι ΄Ενστασης.
Ιστορικό
Τα ουσιώδη για την παρούσα γεγονότα, τα οποία είτε είναι κοινώς αποδεκτά είτε δεν έχουν αμφισβητηθεί, είναι τα ακόλουθα:
§ Η Εφεσείουσα είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Διευθυντής αυτής είναι ο Γιώργος Οικονόμου και το εγγεγραμμένο γραφείο της βρίσκεται στην οδό [ ] στη Λεμεσό.
§ Η Alpha Bank Cyprus Ltd (στο εξής «η Τράπεζα»), κατόπιν οδηγιών και σχετικής αίτησης του Γιώργου Οικονόμου (στο εξής «ο Πρωτοφειλέτης»), μεταξύ άλλων, προσέφερε σε αυτόν πιστωτικές διευκολύνσεις. Προς τον σκοπό αυτό, υπογράφθηκαν μεταξύ του Πρωτοφειλέτη και της Τράπεζας γραπτές συμβάσεις για παροχή πιστωτικών διευκολύνσεων και η Τράπεζα άνοιξε λογαριασμό επ’ ονόματι του Πρωτοφειλέτη.
§ Προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων του Πρωτοφειλέτη προς την Τράπεζα, η Εφεσείουσα προσέφερε και η Τράπεζα αποδέχτηκε, όπως υποθηκεύσει προς όφελος της τελευταίας τα δύο επίδικα ενυπόθηκα ακίνητα (στο εξής «τα ενυπόθηκα ακίνητα»). Για τον σκοπό αυτό κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο η υποθήκη [ ] (στο εξής «η Υποθήκη»).
§ Περαιτέρω, προς εξασφάλιση όλων των υποχρεώσεων του Πρωτοφειλέτη προς την Τράπεζα, η Εφεσείουσα υπέγραψε σχετική σύμβαση εγγύησης.
§ Τα ενυπόθηκα ακίνητα, πέραν της ως άνω υποθήκης, βαρύνονται με εμπράγματα βάρη (ΜΕΜΟ) προς όφελος του Τμήματος Φορολογίας, της Gordian Holdings Limited, της Ν.Π. Λανίτης Λτδ, της Bank of Cyprus Ltd, της Alpha Bank Limited, του Γεώργιου Χατζηνεοφύτου, του Κοινοτικού Συμβουλίου Αναρίτας και της Nutshell Limited.
§ Η Τράπεζα καταχώρισε εναντίον της Εφεσείουσας και του Πρωτοφειλέτη την Αγωγή υπ’ αριθμόν 1199/2009 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε, στις 17/09/2009, απόφαση υπέρ της Τράπεζας και εναντίον της Εφεσείουσας και του Πρωτοφειλέτη. Με την απόφαση εκδόθηκε, μεταξύ άλλων, διάταγμα εκποίησης της Υποθήκης.
§ Όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που αφορούν την Υποθήκη και τις συνδεδεμένες πιστωτικές διευκολύνσεις ή δικαστικές ή άλλες διαδικασίες καθώς και όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτά, έχουν μεταβιβασθεί από την Τράπεζα στην Εφεσίβλητη και αυτή έχει υποκαταστήσει την Τράπεζα και κατέστη δικαιούχος των πιο πάνω, δυνάμει των προνοιών του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου 169(Ι)/2015 και των προνοιών Σχεδίου Διακανονισμού, το οποίο επικυρώθηκε με διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ημερ. 29/11/2022 και τέθηκε σε ισχύ στις 09/12/2022.
Νομική πτυχή
Προτού προχωρήσω στα ζητήματα που εγείρονται με την υπό κρίση Έφεση και για σκοπούς εξέτασης αυτών κρίνω αναγκαίο όπως προβώ σε μια συνοπτική αναφορά της σχετικής διαδικασίας που προβλέπεται από το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 (στο εξής «ο Νόμος»). Να υπομνησθεί κατ’ αρχάς ότι το υπό αναφορά Μέρος του Νόμου, εισήχθη με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/2014. Ως προκύπτει από την Αιτιολογική Έκθεση του σχετικού Νομοσχεδίου (βλ. Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (ΕΕΔ), Παράρτημα Έκτο, ημερ. 5.11.2014) η εισαγωγή του αποτελεί μνημονιακή προϋπόθεση και σκοπό είχε την επιτάχυνση των διαδικασιών εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων από τους ενυπόθηκους δανειστές, χωρίς την παρέμβαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Μετά δε την εισαγωγή του το εν λόγω Μέρος τροποποιήθηκε με μεταγενέστερους Νόμους.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Α, οι διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου εφαρµόζονται σε κάθε περίπτωση σύµβασης υποθήκης, η οποία ενεγράφη στο κτηµατικό µητρώο πριν από την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του Νόµου ή η οποία εγγράφεται στο κτηµατικό µητρώο µετά την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του Νόµου. Καµία διάταξη του Μέρους VI δεν απαγορεύει σε ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει µε την εφαρµογή της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύµφωνα µε τις διατάξεις του Μέρους VIA όπως και το αντίστροφο. Περαιτέρω, καμία διάταξη του Μέρους VIA δεν αποκλείει το δικαίωµα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει µε την έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση διατάγµατος για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Η εξασφάλιση δε τέτοιου διατάγµατος ή η έναρξη διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάµει του εν λόγω διατάγµατος, είτε πριν είτε µετά την ηµεροµηνία έναρξης της ισχύος του Τροποποιητικού Νόµου 87(Ι)/2018, δεν επηρεάζει το δικαίωµα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει µε την εφαρµογή της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα µε τις διατάξεις του Μέρους VIA.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Β(1) του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπει το Μέρος VIA, σε περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσµα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερηµερία αφορά σε περίοδο όχι µικρότερη των 120 ηµερών από την ηµεροµηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάµει των όρων της σύµβασης ή των διατάξεων του Νόµου.
Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή αρχίζει με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόµενο πρόσωπο, έγγραφης Ειδοποίησης κατά τον Τύπο I του Δεύτερου Παραρτήµατος του Νόμου. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερηµερία ή απαίτηση για πληρωµή του ενυπόθηκου χρέους, συνοδεύεται από Ειδοποίηση κατά τον Τύπο Θ. Δεν υπάρχει δε υποχρέωση αποστολής της Ειδοποίησης κατά Τύπου Θ, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Εν πάση περιπτώσει η Ειδοποίηση Τύπου Ι συνοδεύεται από κατάσταση λογαριασµού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας το πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται όπως εξοφλήσει το ποσό, σύµφωνα µε την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασµού, τάσσοντας σε αυτό προθεσµία όχι µικρότερη των 45 ηµερών από την ηµεροµηνία επίδοσης της Ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούµενου ποσού. Περαιτέρω με την εν λόγω Ειδοποίηση ενηµερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση µη εξόφλησης του οφειλόµενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωµα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου µε βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA.
Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε ενδιαφερόµενου προσώπου µε τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου Ι, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει σε αυτόν και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόµενο πρόσωπο, Ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ του Δευτέρου Παραρτήµατος του Νόμου, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί µε πλειστηριασµό. Η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ επιδίδεται, εντός περιόδου όχι µικρότερης των 45 ηµερών από την καθορισµένη ηµέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου (άρθρο 44Γ(2).
Ακολούθως, σύμφωνα με το άρθρο 44Δ (με τον πλαγιότιτλο «Διαδικασία εκτίµησης ενυπόθηκου ακινήτου») διορίζονται 2 εκτιµητές, ένας εκ µέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ µέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιµήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισµού της αγοραίας αξίας αυτού. Σύμφωνα δε με το εδάφιο (2) του ίδιου άρθρου, ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει Ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο ΙΒ, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από, είτε µετά από, είτε ταυτόχρονα µε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός 10 ηµερών από την επίδοση της Ειδοποίησης θα προχωρήσει στον διορισµό εκτιµητή. Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν προβεί στον διορισµό εκτιµητή εντός της καθορισµένης προθεσµίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στον διορισµό 2 εκτιµητών για τον καθορισµό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.
Τέλος, σύμφωνα με το εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόµενο µέρος δύναται, εντός 45 ηµερών από την ηµεροµηνία παραλαβής της Ειδοποίησης, σύµφωνα µε το εδάφιο (2), δηλαδή της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, να καταχωρίσει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραµερισµό της ειδοποίησης της σκοπούµενης πώλησης μόνο για συγκεκριμένους λόγους που καθορίζονται εξαντλητικά στην ίδια διάταξη (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση της Παπακόκκινου, Πολ. Έφεση Αρ. 110/2019, ημερ. 18/02/2020). Εξετάζοντας την Έφεση το Δικαστήριο δύναται να παραμερίσει την Ειδοποίηση της σκοπούµενης πώλησης, στην περίπτωση που στοιχειοθετείται ένας ή περισσότεροι από τους υπό αναφορά λόγους, οι οποίοι είναι οι ακόλουθοι:
(α) Η επιδοθείσα Ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούµενες κατά τον προβλεπόµενο τύπο και περιεχόµενο, προϋποθέσεις·
(β) Η Ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί·
(γ) Η Ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσµίας για καταβολή της πληρωµής προς τον ενυπόθηκο δανειστή·
(δ) Έχει εκδοθεί παρεµπίπτον απαγορευτικό διάταγµα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύµφωνα µε το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόµου·
(ε) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιµος οφειλέτης και το αδειοδοτηµένο ίδρυµα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάµει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηµατοοικονοµικής Φύσεως Νόµου, δεν έχει προσέλθει σε διαµεσολάβηση δυνάµει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόµου.
(στ) Έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγµα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάµει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωµής και Διατάγµατα Απαλλαγής Οφειλών) Νόµου ή εκκρεµεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγµατος·
(ζ) Έχει εγκριθεί η συμμετοχή του ενυπόθηκου οφειλέτη στο σχέδιο «ΕΣΤΙΑ» για αντιµετώπιση των µη εξυπηρετούµενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών οµάδων ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης και αυτός αποδέχεται και τηρεί την συµφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεµεί σχετική αίτηση.
(η) (i) Η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης», σε σχέση µε το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο εν λόγω Σχέδιο· ή
(ii) Η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης», σε σχέση µε το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεµεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο εν λόγω Σχέδιο, αναφορικά µε την οποία- (αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε µέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου ή (ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Αναφορικά με τα πιο πάνω παραπέμπω και στις Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Έφεση Αρ. Ε176/2019, ημερ. 10/12/2019 και Χατζησωφρονίου ν. Gordian Holdings Ltd, Αρ. Αίτησης 4/2023, ημερ. 21/11/2024.
Εξέταση της Αίτησης
Κατά την ακρόαση της Έφεσης, αμφότερες οι πλευρές αρκέστηκαν σε αγορεύσεις, υποστηρίζοντας τις εκατέρωθεν θέσεις τους με παραπομπή σε αποφάσεις πρωτόδικων αλλά και Ανώτερων Δικαστηρίων. Τα όσα σχετικά έχουν προβληθεί, έχουν μελετηθεί με προσοχή και λαμβάνονται υπόψη στο σύνολο τους.
Αποτελεί λόγο Ένστασης, ο οποίος κρίνεται ότι θα πρέπει να εξετασθεί πριν το Δικαστήριο εισέλθει στην ουσία της υπόθεσης, ότι η Εφεσείουσα δεν έχει καλέσει όλους τους αναγκαίους διάδικους για να παραστούν στην υπό κρίση διαδικασία και/ή δεν έχει επιδώσει την Έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενο μέρη. Ειδικότερα δεν ειδοποίησε τον Πρωτοφειλέτη, τους εγγυητές και τους κατόχους εμπράγματων βαρών (MEMO) για να παραστούν στη διαδικασία.
Ως προβάλλει η Εφεσίβλητη στην αγόρευση της, εφόσον ο Νόμος προνοεί ότι, οποιοσδήποτε έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, πρέπει να γνωρίζει για τη διαδικασία και επιβάλλει καθήκον στον ενυπόθηκο δανειστή να τον ενημερώσει, το ίδιο καθήκον έχει και το πρόσωπο που προσπαθεί να εμποδίσει τον πλειστηριασμό με Έφεση, όπως στην προκειμένη.
Ο λόγος αυτός δεν ευσταθεί και εξηγώ. Οι πρόνοιες του Μέρος VIA του Νόμου 9/1965, οι οποίες καθορίζουν τη διαδικασία της πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή, επιβάλλουν υποχρέωση στον τελευταίο να επιδώσει τις σχετικές Ειδοποιήσεις στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόµενο πρόσωπο (ο ορισμός του ενδιαφερόμενου προσώπου δίδεται από το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ).
Δεν ισχύει όμως και το αντίθετο. Το άρθρο 44Γ(3) παρέχει δικαίωμα τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, να καταχωρίσει Έφεση για παραμερισμό της εν λόγω Ειδοποίησης. Έκαστο πρόσωπο που έχει την ως άνω ιδιότητα, έχει αυτοτελές και ανεξάρτητο δικαίωμα να καταχωρήσει τέτοια Έφεση. Με άλλα λόγια δεν απαιτείται τα εν λόγω πρόσωπα να ασκήσουν ταυτόχρονα το δικαίωμα τους και σε κάθε περίπτωση δεν αποτελούν αναγκαίους διάδικους στην εν λόγω διαδικασία, ώστε να τίθεται θέμα συνένωσης τους. Η νομολογία δε του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στην οποία παραπέμπει προς υποστήριξη της θέσης του ο συνήγορος της Εφεσίβλητης, δεν αφορά διαδικασίες με βάση το Μέρος VIA του Νόμου 9/65, όπως η υπό κρίση. Οι σχετικές δε αποφάσεις άλλων πρωτόδικων Δικαστηρίων στις οποίες επίσης παραπέμπει ο συνήγορος δεν είναι δεσμευτικές για το παρόν Δικαστήριο.
Στην προκειμένη, το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα ενδιαφερόμενα πρόσωπα δεν έχουν ενημερωθεί για την ύπαρξη της διαδικασίας, κατά την κρίση μου, δεν συνιστά παραβίαση των δικαιωμάτων τους, αφ’ ης στιγμής δεν είναι αναγκαίοι διάδικοι. Πέραν όμως και ανεξάρτητα αυτού, η Εφεσίβλητη προβάλλει την πιο πάνω θέση, παραπονούμενη ουσιαστικά για λογαριασμό άλλων προσώπων, επιχειρώντας στην ουσία να τα εκπροσωπήσει στη διαδικασία, κάτι για το οποίο δεν νομιμοποιείται βέβαια και ενώ δεν επηρεάζονται τα δικά της δικαιώματα από τη μη κλήτευση τους.
Προχωρώ στην εξέταση των λόγων Έφεσης που αφορούν την ουσία αυτής.
Είναι η θέση της Εφεσείουσας ότι η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ (στο εξής «η Ειδοποίηση») δεν πληροί τις απαιτούµενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις καθότι το περιεχόμενο της είναι λανθασμένο. Συγκεκριμένα, εγείρει θέμα ορθότητας του αναφερόμενου στην Ειδοποίηση οφειλόμενου ποσού, των τόκων και των εξόδων αλλά και μη δέουσας υπογραφής αυτής.
Τη θέση της περί λανθασμένου οφειλόμενου ποσού και ειδικότερα επί λανθασμένου τρόπου υπολογισμού αυτού, η Εφεσείουσα τη στηρίζει, κάνοντας αναφορά στο ποσό του δανείου, στον προβλεπόμενο από τις σχετικές Νομοθεσίες τόκο, σε λανθασμένη κατάσταση λογαριασμού που συνόδευε τη σχετική Ειδοποίηση Τύπου Ι, στο ποσό που αναφερόταν στην τελευταία και στο διαφορετικό ποσό που αναφέρεται στην Ειδοποίηση. Περαιτέρω εγείρει ότι στην Ειδοποίηση δεν αναφέρονται ποσοστά επιτοκίων και έξοδα.
Ως προς το πιο πάνω δέον όπως επαναληφθεί ότι σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, από το λεκτικό του άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, διαφαίνεται ότι οι λόγοι για παραμερισμό τίθενται εξαντλητικά και δεν επιτρέπεται ο παραμερισμός Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ για οποιοδήποτε άλλο λόγο πλην των προβλεπόμενων. Στη βάση δε του πιο πάνω, στην Έλληνα ν. Eurobank Limited κ.ά., Πολ. Έφεση Αρ. 255/2019, ημερ. 19/02/2026, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι δεν εξετάζεται στο πλαίσιο αυτό, το ορθό ή εσφαλμένο του αναγραφόμενου επί της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, ποσού.
Αναφορικά δε με τη θέση της Εφεσείουσας περί μη αναφοράς του ποσοστού επιτοκίου στην Ειδοποίηση, δέον όπως λεχθεί ότι στον Τύπο της Ειδοποίησης ΙΑ που παρατίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου, δεν προβλέπεται ότι θα πρέπει να γίνεται αναφορά στο ποσοστό του επιτοκίου αλλά στο ποσό του τόκου, ποσό που καθορίζεται επακριβώς στην υπό κρίση Ειδοποίηση όπως και το οφειλόμενο ποσό.
Σε κάθε περίπτωση τα ως άνω θέματα εξετάσθηκαν και κρίθηκαν πρόσφατα στην Έλληνα ανωτέρω. Εκεί τέθηκε προς εξέταση το ότι στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ αναφερόταν το λεκτικό «πλέον τόκους, πλέον έξοδα», χωρίς να διευκρινίζει σε ποιο ποσό ανέρχονται τα έξοδα, ποιο είναι το ποσοστό του τόκου και επί ποιου ποσού. Το Εφετείο, αφού έκανε αναφορά στην Michael Tyrimos Constructions Ltd ν. Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Έφεση Αρ. 237/19, ημερ. 30/04/2025 (όπου το Εφετείο υπό άλλη σύνθεση αποφάσισε ότι η μη αναγραφή συγκεκριμένου ποσού εξόδων καθιστούσε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ μη σύμφωνη με τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις) και στην Ιακώβου ν. Gordian Holdings Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. 83/2019, ημερ. 11/06/2024 (όπου κατά πλειοψηφία κρίθηκε ότι η αναγραφή στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ποσοστού του τόκου αντί του ποσού, αποτελούσε μη συμμόρφωση με τον προβλεπόμενο Τύπο) και επισήμανε ότι σε σχέση με την απόφαση Tyrimos έχει χορηγηθεί άδεια για εκδίκαση σε τρίτο βαθμό επί του νομικού θέματος, μεταξύ άλλων, κατά πόσο, εάν στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν αναφέρεται συγκεκριμένο ποσό δίπλα από τη φράση «πλέον έξοδα», αυτό αποτελεί παραβίαση τύπου που οδηγεί σε ακυρότητα άνευ ετέρου τη διαδικασία εκποίησης, λέχθηκαν τα πιο κάτω:
«Με κάθε σεβασμό διατηρούμε διαφορετική προσέγγιση από αυτήν στην Tyrimos (πιο πάνω). Όπως αναφέρθηκε και στην απόφαση μειοψηφίας στην Ιακώβου (πιο πάνω), δεν ενδείκνυται η εξέταση του κατά πόσο υπήρξε ακριβής ταύτιση με τον τύπο, πράξη μηχανιστική, που δεν ενέχει δικαστική κρίση. Εκείνο που πρέπει να εξετάζεται από το Δικαστήριο είναι το κατά πόσο η παρέκκλιση είναι τέτοιας μορφής ώστε το έντυπο να μην πληροί συγκεκριμένη προϋπόθεση που απαιτείται από τον τύπο και το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ.
Όπως προβλέπεται στο Άρθρο 36 του περί Ερμηνείας Νόμου Κεφ. 1:
«Παρεκκλίσεις από τύπους
36. Εκτός αν διαφορετικά ρητά προνοείται, όταν καθορίζονται τύποι, μικρές παρεκκλίσεις από αυτούς, ή αναγκαίες αλλαγές σε αυτούς οι οποίες δεν επηρεάζουν την ουσία ή οι οποίες δεν υπολογίζουν να παραπλανήσουν δεν τους καθιστούν άκυρους».
Η ουσία των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ είναι να γνωστοποιείται στον Οφειλέτη το ποσό που αυτός πρέπει να καταβάλει ώστε να μην προχωρήσει ο πλειστηριασμός. Θεωρούμε ότι ο τρόπος διατύπωσης του οφειλόμενου ποσού επί της επίδικης Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ είναι αρκούντως σαφής ώστε να ικανοποιήσει τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/65. Εξάλλου, τόσο το ποσό του τόκου όσο και των εξόδων είναι μεταβαλλόμενο και άρα οποιαδήποτε καταγραφή συγκεκριμένου ποσού θα καθίστατο ανακριβής, ενδεχομένως ακόμη και από μέρα σε μέρα».
Στην προκειμένη, πέραν των όσων έχουν προαναφερθεί σε σχέση με το ποσοστό του επιτοκίου, ως προς τα έξοδα, για τα οποία στην Ειδοποίηση αναγράφεται «πλέον έξοδα €0,00», διευκρινίζεται στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Ένσταση ότι αυτό έγινε καθότι δεν απαιτούνται έξοδα.
Το δεύτερο θέμα που εγείρει η Εφεσείουσα ως προς τον τύπο και περιεχόμενο της Ειδοποίησης είναι ότι αυτή δεν υπογράφεται από δύο φυσικά πρόσωπα.
Κάτι τέτοιο όμως δεν προβλέπεται από το Νόμο, ούτε και προκύπτει από τον ίδιο τον Τύπο, που ως προαναφέρθηκε παρατίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου. Αντίθετα από τον εν λόγω Τύπο προκύπτει ότι απαιτείται μια και μόνο υπογραφή και συγκεκριμένα αυτή του ενυπόθηκου δανειστή, κάτι που έγινε στην προκείμενη.
Ως εκ των άνω κρίνεται ότι στην προκειμένη το περιεχόμενο της Ειδοποίησης είναι αρκούντως σαφές ως προς το περιεχόμενο και τον τύπο ώστε ικανοποιεί τις σχετικές πρόνοιες του Νόμου 9/1965.
Αποτελεί επίσης θέση της Εφεσείουσας ότι η Ειδοποίηση θα πρέπει να παραμερισθεί καθότι δεν επιδόθηκε δεόντως σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Ειδικότερα, κατά την αγόρευση του, ο συνήγορος της Εφεσείουσας υποστήριξε ότι τέτοια επίδοση δεν έγινε στην εταιρεία Nutshell Limited, η οποία διατηρεί ΜΕΜΟ επί των ενυπόθηκων ακινήτων και ως εκ τούτου είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Περαιτέρω, σύμφωνα με την ίδια θέση, δεν έγινε δέουσα επίδοση στην Εφεσείουσα και στον Πρωτοφειλέτη.
Ως προς την εταιρεία Nutshell Limited, ο κ. Μαλαχτός παρέπεμψε στην ένορκη δήλωση και στα τεκμήρια 12 και 13 που υποστηρίζουν την Ένσταση, για να υποδείξει ότι η Εφεσίβλητη φαίνεται να έκανε προσπάθεια επίδοσης της Ειδοποίησης στην εν λόγω εταιρία μέσω συστημένου ταχυδρομείου, η επιστολή αυτή δεν παραδόθηκε και παρά ταύτα δεν ακολούθησε ιδιωτική επίδοση, χωρίς να εξηγείται ο λόγος. Τούτο, σύμφωνο πάντα με τον συνήγορο, οδηγεί σε ακύρωση της Ειδοποίησης καθότι ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να επιδώσει τέτοια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Από την πλευρά του ο συνήγορος της Εφεσίβλητης, στην προφορική του αγόρευση, υπέδειξε ότι το θέμα της επίδοσης προς τη Nutshell Limited δεν εγείρεται με οποιοδήποτε λόγο Έφεσης. Αποτελεί δε λόγο Ένστασης ότι στην Αίτηση δεν διευκρινίζονται με επάρκεια οι λόγοι Έφεσης, με αποτέλεσμα να μην καθορίζονται με επάρκεια τα επίδικα θέματα και η Εφεσίβλητη να μην είναι σε θέση να αντικρούσει όλους τους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντινίδη, η Εφεσείουσα δεν έχει δικαίωμα και/ή δεν νομιμοποιείται να προωθεί την Έφεση για λόγους που αφορούν οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο μέρος.
Αρχίζοντας από το κατά πόσο το θέμα καλύπτεται από τους λόγους Έφεσης δέον όπως λεχθούν τα ακόλουθα:
Αιτήσεις – Εφέσεις όπως η υπό κρίση εδράζονται στο άρθρο 51 του Νόμου 9/1965, σύμφωνα με το οποίο σε τέτοιες εφέσεις τυγχάνουν εφαρμογής, τηρουµένων των αναλογιών, τα άρθρα 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµησις) Νόµου, Κεφ. 224 και οι περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµησις) Κανονισμοί του 1956, ως έχουν τροποποιηθεί.
Αναφορικά δε με τους λόγους Έφεσης υπάρχει ειδική πρόνοια στους ως άνω αναφερόμενους Κανονισμούς και δη ο Κανονισμός 7, ο οποίος προβλέπει ότι κάθε τέτοια Έφεση πρέπει (από τη χρήση της λέξης «shall» προκύπτει ότι είναι επιτακτικό) να αναφέρει τους λόγους Έφεσης και ότι κανένας άλλος λόγος εκτός από τους αναφερόμενους σε αυτήν δεν θα επιτρέπεται να εγείρεται από τον Εφεσείοντα, εκτός κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου. Στους ίδιους Κανονισμούς προβλέπεται, στο Παράρτημα αυτών, το Έντυπο 2, με το οποίο πρέπει να συμμορφώνεται τέτοια Έφεση και σύμφωνα με αυτό θα πρέπει στο σώμα της Έφεσης να παρατίθενται «The grounds of appeal/application and the reasons therefor are (c) …». Στην υποσημείωση «c» του εν λόγω Εντύπου αναφέρεται «(c) Each ground and the reasons therefor should be stated separately and fully (cf. rule 7)», ήτοι κάθε λόγος και η αιτιολογία του πρέπει να εκτίθεται ξεχωριστά και με πληρότητα. Ως δε λέχθηκε στην A. Messios & Sons Ltd ν. Country Rose Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. 91/2013, ημερ. 31/03/2022 - αφού επισημάνθηκαν τα προαναφερόμενα - η ανάγκη για πληρότητα είναι προφανής, αφού οι λόγοι έφεσης στοιχειοθετούν τα επίδικα θέματα της Αίτησης/Έφεσης, τα οποία περιορίζονται σε αυτούς, επιτρέποντας και στον αντίδικο να γνωρίζει την υπόθεση που θα έχει να αντιμετωπίσει. Λόγοι ακύρωσης, οι οποίοι δεν εκτίθενται ή δεν εκτίθενται με πληρότητα στην Αίτηση/Έφεση, στο καθορισμένο από το Έντυπο 2 σημείο, δεν μπορούν να εξεταστούν από το Δικαστήριο.
Τέτοια Έφεση λοιπόν, της οποίας η διαδικασία, ως προκύπτει από τις σχετικές διατάξεις που τη διέπουν, είναι γραπτή, δικάζεται στη βάση των λόγω Έφεσης που πρέπει να αναγράφονται στο σώμα της και οι οποίοι θα πρέπει να είναι συγκεκριμένοι, σαφείς και επαρκώς αιτιολογημένοι, ώστε να δίδεται η ευκαιρία στην άλλη πλευρά να αντιληφθεί την εναντίον της υπόθεση και να υπερασπισθεί επαρκώς τον εαυτό της. Οτιδήποτε προβάλλεται, μέσω μόνο των αγορεύσεων, που εκφεύγει των πιο πάνω, δεν μπορεί να εξετασθεί από το Δικαστήριο.
Στην προκειμένη, ο σχετικός με την επίδοση λόγος Έφεσης αναφέρει ότι η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν έχει επιδοθεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, όπως ρητώς καθορίζεται από το ΜΕΡΟΣ VIA του Νόμου 9/1965.
Είναι προφανής κατά την κρίση μου η γενικότητα, ασάφεια και αοριστία του λόγου αυτού, εφόσον γίνεται γενική αναφορά σε «όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Να σημειωθεί δε ότι ούτε στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Έφεση δεν γίνεται αναφορά ως προς το θέμα της επίδοσης της Ειδοποίησης στην εταιρεία Nutshell Limited. Εκείνο που επίσης γενικά και αόριστα αναφέρεται εκεί, ως προς άλλα πρόσωπα, είναι ότι η Ειδοποίηση δεν έχει αποσταλεί νόμιμα ή νομότυπα και δεν έχει αποσταλεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα συμπεριλαμβανομένου του ομνύοντα ως εγγυητή / ενδιαφερόμενου προσώπου. Η όλη δε θέση της Εφεσείουσας ως προς το θέμα εγείρεται στη γραπτή της αγόρευση και στηρίζεται μάλιστα όχι στη δική της μαρτυρία αλλά στη μαρτυρία που έθεσε η Εφεσίβλητη δια της ένορκης δήλωσης της στην Ένσταση. Ως εκ των άνω η Εφεσίβλητη δεν είχε την ευχέρεια να αντιληφθεί την εναντίον της υπόθεση ως προς το συγκεκριμένο θέμα και να αντικρούσει τη σχετική θέση της Εφεσείουσας με επάρκεια. Αυτό φαίνεται άλλωστε και από το ότι δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στο θέμα ούτε στη γραπτή αγόρευση της Εφεσίβλητης. Η όποια δε τοποθέτηση του συνηγόρου αυτής κατά την προφορική του αγόρευση στο Δικαστήριο έγινε ουσιαστικά στο πλαίσιο απάντησης στην τοποθέτηση του συνηγόρου της Εφεσείουσας για το θέμα, σε διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Ενόψει των πιο πάνω η εν λόγω θέση δεν μπορεί να εξετασθεί από το Δικαστήριο.
Πέραν όμως και ανεξάρτητα του πιο πάνω η συγκεκριμένη θέση κρίνεται αβάσιμη επί της ουσίας της και εξηγώ.
Ως προαναφέρθηκε, οι πρόνοιες του Μέρος VIA του Νόμου 9/1965, οι οποίες καθορίζουν τη διαδικασία της πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή, επιβάλλουν υποχρέωση στον τελευταίο να επιδώσει τις σχετικές Ειδοποιήσεις στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Το ερώτημα όμως που εγείρεται είναι κατά πόσο δια Έφεσης όπως η υπό κρίση μπορεί είτε ο ενυπόθηκος οφειλέτης είτε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος να ακυρώσει την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ που επιδόθηκε στον ίδιο για τον λόγο ότι τέτοια δεν επιδόθηκε σε κάποιο άλλο από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και ανεξάρτητα εάν έχει γίνει η δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης σε αυτό. Απάντηση στο ερώτημα δίδει, κατά την κρίση μου, το ίδιο το λεκτικό της πρόνοιας που παρέχει το δικαίωμα άσκησης τέτοιας έφεσης και αναφέρομαι στο εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ του Νόμου.
Η πρόνοια αυτή παρέχει δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη αλλά και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόµενο μέρος να καταχωρήσει Έφεση για παραµερισµό της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Ως έχει προαναφερθεί, έκαστο των προσώπων αυτών έχει αυτοτελές και ανεξάρτητο δικαίωμα να καταχωρήσει Έφεση και κατ’ επέκταση δεν υποχρεούνται όλα να ασκήσουν ταυτόχρονα το δικαίωμα τους και σε κάθε περίπτωση δεν αποτελούν αναγκαίους διάδικους στη διαδικασία. Ως προκύπτει δε από το όλο λεκτικό της εν λόγω διάταξης, περιλαμβανομένων των συγκεκριμένων λόγων που καθορίζονται εξαντλητικά, για να επιτύχει τέτοιος παραμερισμός, δεν είναι οποιαδήποτε Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ σχετική με τον ίδιο πλειστηριασμό που μπορεί να παραμερισθεί αλλά μόνο η Ειδοποίηση που αφορά το συγκεκριμένο πρόσωπο, είτε αυτός είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης είτε κάποιο ενδιαφερόμενο μέρος. Αυτό προκύπτει όχι μόνο από το ότι στους λόγους παραμερισμού γίνεται αναφορά σε «Ειδοποίηση», δηλαδή σε ενικό αριθμό και όχι σε «Ειδοποιήσεις» αλλά και γιατί ο σκοπός τέτοιας Ειδοποίησης είναι να ενημερωθεί κάθε ένας από τα εν λόγω πρόσωπα για τον επικείμενο πλειστηριασμό και έτσι να έχει την ευχέρεια, προασπιζόμενος τα δικαιώματα και έννομα συμφέροντα του, να προσφύγει στο Δικαστήριο για να παραμερίσει τη συγκεκριμένη Ειδοποίηση και να ματαιώσει τον σκοπούμενο πλειστηριασμό. Είναι δε λογική η θέση της Εφεσίβλητης ότι δεν μπορεί κάποιος να επιχειρήσει κάτι τέτοιο ισχυριζόμενος ουσιαστικά ότι είναι η Ειδοποίηση που αφορά κάποιον άλλο που πάσχει και όχι η δική του και σίγουρα δεν νομιμοποιείται κάποιος να αντιπροσωπεύει με τον τρόπο αυτό κάποιον άλλο, ο οποίος δεν προσφεύγει στο Δικαστήριο για να παραμερίσει την Ειδοποίηση που τον αφορά
Ως εκ των άνω η θέση της Εφεσείουσας για παραμερισμό της Ειδοποίησης, λόγω μη επίδοσης της στη Nutshell Limited, κρίνεται αβάσιμη και απορρίπτεται.
Προχωρώ τώρα στην εξέταση της θέσης της Εφεσείουσας περί μη δέουσας επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ σε αυτή αλλά και στον Πρωτοφειλέτη.
Όσον αφορά το θέμα της επίδοσης στον Πρωτοφειλέτη, δέον όπως λεχθεί ότι ισχύουν τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω ως προς την εταιρεία Nutshell Limited, δηλαδή ότι η Εφεσείουσα δεν μπορεί να εγείρει θέμα παραμερισμού της δικής της Ειδοποίησης για λόγους που αφορούν την Ειδοποίηση κάποιου άλλου προσώπου, όπως στην προκειμένη ο Πρωτοφειλέτης. Εδώ να λεχθεί και τούτο. Στην προκειμένη, ο Πρωτοφειλέτης δεν είναι κάποιο πρόσωπο που δεν έχει γνώση της διαδικασίας αλλά ο διευθυντής της Εφεσείουσας και ομνύοντας την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Έφεση. Παρά τούτο, ο Πρωτοφειλέτης δεν έχει καταστήσει, ενώ θα μπορούσε εύκολα, τον εαυτό του Εφεσείοντα ώστε να προβάλει το θέμα στο μέτρο που τον αφορά. Σε κάθε όμως περίπτωση, ως θα εξηγηθεί κατωτέρω, προκύπτει από τη μαρτυρία που παρέθεσε η Εφεσίβλητη, ότι έγινε δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης και στον Πρωτοφειλέτη.
Ως προς τη θέση της Εφεσείουσας ότι η Ειδοποίηση δεν της επιδόθηκε δεόντως καθότι η Εφεσίβλητη δεν απέδειξε το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο πριν προβεί σε ιδιωτική επίδοση αλλά και ότι η ιδιωτική επίδοση που ακολούθησε δεν ήταν η δέουσα αφού δεν έγινε στον διευθυντή της Εφεσείουσας και Πρωτοφειλέτη αλλά σε άλλο πρόσωπο, δέον όπως λεχθούν τα ακόλουθα:
Ως προς το θέμα της επίδοσης σχετική είναι η ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44ΙΕ του Νόμου 9/1965, σύμφωνα με την οποία:
«επίδοση» σηµαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας µε συστηµένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραµµένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισµένη σε µητρώο του Τµήµατος Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει µε οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσµούς Πολιτικής Δικονοµίας, περιλαµβανοµένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης µε διάταγµα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: ».
Σχετική με το θέμα είναι η απόφαση του Εφετείου στην Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Παντέλα, Πολ. Έφεση Αρ. 159/2021, ημερ. 01/12/2023. Εκεί το Εφετείο, αφού αναφέρθηκε στη μέθοδο ερμηνείας των Νόμων με παραπομπή στη σχετική νομολογία (βλ. Southfields Industries Ltd v. Δήμου Λευκωσίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 59, Τ. Γεωργιάδης & Υιός Λτδ ν. Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 1142, Νικολάου ν. Total Properties Ltd κ.α. (2011) 1 Α.Α.Δ. 1358 και Marios Nikolaou Developers Ltd κ.ά., Πολ. Αίτηση Αρ. 101/2018, ημερ. 14/08/2018), κατέληξε ότι ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος και δη ότι θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή και μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση. Στο πλαίσιο αυτό υποδείχθηκε ότι «εναπόκειται στον Νομοθέτη – εν τη σοφία του – να νομοθετεί κατά τρόπο που διευκολύνει, παρά να δυσχεραίνει διαδικασίες και καταστάσεις» και ότι η «αποστολή των Δικαστηρίων, σε ξεκάθαρες περιπτώσεις, περιορίζεται στο να διαγιγνώσκουν, μέσα από τη συνήθη και φυσική έννοια των λέξεων, τον δεδηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη» και η «υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή». Στη βάση των πιο πάνω, το Εφετείο επισήμανε ότι το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης μιας ειδοποίησης σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ’ εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι. Περαιτέρω, επισημάνθηκε ως ουσιώδες ότι ένας από τους βασικούς λόγους βάσει του οποίου ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαιούται δυνάμει του άρθρου 44Γ να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να πετύχει παραμερισμό της ειδοποίησης, είναι ακριβώς ότι «η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί».
Αναφορικά με το θέμα του ανέφικτου της επίδοσης με συστημένη ταχυδρομείο ώστε να δύναται ο ενυπόθηκος δανειστής να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση, σχετική είναι η απόφαση στην Αναφορικά με την Αίτηση της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ, Πολ. Αίτηση Αρ. 114/2025, ημερ. 18/06/2025. Συγκεκριμένα, με την εν λόγω απόφαση επισημάνθηκε ότι δεν φαίνεται να βρίσκει έρεισμα στο λεκτικό του άρθρου 44Γ(3) του Νόμου, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ανέφικτο της επίδοσης δια συστημένου ταχυδρομείου μπορεί να διαπιστωθεί μόνο στην περίπτωση που η συστημένη επιστολή επιστραφεί ως αζήτητη. Ως περαιτέρω λέχθηκε, το εν λόγω άρθρο αλλά και η απόφαση στην Παντέλα ανωτέρω, δεν συγκεκριμενοποιούν τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Το μεν άρθρο μιλά γενικά για το ανέφικτο τέτοιας επίδοσης και στην Παντέλα τέθηκε η γενική νομική αρχή ενώ δεν τέθηκε οιοδήποτε στοιχείο που να καταδείκνυε το ανέφικτο της επίδοσης, χωρίς να γίνει ρητή αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία που όντως δεικνύουν το ανέφικτο αυτής.
Το κατά πόσο λοιπόν η επίδοση με συστημένη επιστολή είναι ανέφικτη αποτελεί πραγματικό ζήτημα, το οποίο εξετάζεται και κρίνεται στη βάση των συγκεκριμένων και ιδιαίτερων περιστατικών της κάθε υπόθεσης και όχι δίχως άλλο με βάση το εάν και πότε οι Ταχυδρομικές Υπηρεσίες επιστρέφουν το συστημένο στον αποστολέα αυτού. Εδώ να σημειωθεί ότι σε κάθε περίπτωση, ο ενυπόθηκος δανειστής είναι εκείνος που φέρει και το βάρος να αποδείξει το ανέφικτο της δια του Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης για να μπορεί να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση (βλ. Παντέλα ανωτέρω). Η κρίση δε ως προς το ανέφικτο δεν μπορεί να είναι υποκειμενική, υπό την έννοια ότι δεν μπορεί να επαφίεται αποκλειστικά στο πως καθορίζει ή θεωρεί ο ίδιος ο ενυπόθηκος δανειστής το ανέφικτο. Για να αποσείσει το ως άνω βάρος απόδειξης, θα πρέπει λοιπόν να παραθέσει τα δεδομένα και τις περιστάσεις που ήταν σε γνώση του κατά τον κρίσιμο χρόνο - δηλαδή αμέσως πριν προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση - στη βάση των οποίων θεώρησε ότι η επίδοση ήταν ανέφικτη. Οι περιστάσεις όμως αυτές θα πρέπει και αντικειμενικά εξεταζόμενες να καταδεικνύουν ότι ήταν εύλογο να θεωρηθεί κάτι τέτοιο.
Στην προκειμένη, από τη μαρτυρία που παρουσιάσθηκε μέσω των ενόρκων δηλώσεων και των υποστηρικτικών αυτών τεκμηρίων (βλ. ένορκη δήλωση της Ένστασης και τα επισυνημμένα τεκμήριο 12, που είναι τα ιστορικά διακίνησης του Ταχυδρομείου και τεκμήριο 13 που είναι οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης), τα σχετικά με το θέμα γεγονότα στο μέτρο που είναι κοινώς αποδεκτά ή δεν έχουν αμφισβητηθεί έχουν ως ακολούθως:
· Στις 02/04/2026 η Εφεσίβλητη κατέθεσε την Ειδοποίηση (ως προαναφέρθηκε η αναφορά σε Ειδοποίηση είναι για την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ) ημερ. 04/03/2026, στο Ταχυδρομείο για αποστολή της στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της Εφεσείουσας και του Πρωτοφειλέτη.
· Στις 06/04/2026 η εν λόγω επιστολή έφθασε στο Ταχυδρομείο Λεμεσού και ακολούθως, στις 07/04/2026 ενημερώθηκε η Εφεσείουσα και ο Πρωτοφειλέτης για να μεταβούν στο Ταχυδρομείο για να την παραλάβουν («Receive item at collection point for pick-up»).
· Η Εφεσείουσα και ο Πρωτοφειλέτης ουδέποτε μετέβηκαν στο Ταχυδρομείο για να την παραλάβουν και ως εκ τούτου στις 11/05/2026 η Ειδοποίηση επιστράφηκε στην Εφεσίβλητη ως αζήτητη («Unclaimed Item returned to sender») και παραλήφθηκε από τον αποστολέα στις 18/05/2026.
· Μετά τα πιο πάνω η Εφεσίβλητη προχώρησε στις 19/05/2026 στην επίδοση της Ειδοποίησης δια ιδιώτη επιδότη, επιδίδοντας την στον Γιώργο Οικονόμου, ως διευθυντή της Εφεσείουσας (που είναι η ενυπόθηκη οφειλέτης αλλά και εγγυήτρια του Πρωτοφειλέτη) και ως Πρωτοφειλέτη. Πιο συγκεκριμένα ο Οικονόμου αρνήθηκε να την παραλάβει και οι Ειδοποιήσεις αφέθηκαν στην παρουσία του.
Εδώ να λεχθεί ότι με βάση τις ένορκες δηλώσεις επίδοσης (τεκμήριο 13 στην ένορκη δήλωση της Ένστασης), οι οποίες δεν έχουν αμφισβητηθεί δεόντως δικονομικά και έχουν παραμείνει αναντίλεκτες, διαψεύδεται η θέση του ομνύοντα στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Έφεση ότι δεν του έγινε επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ προσωπικά αλλά ότι η επίδοση έγινε σε συγκεκριμένη γυναίκα, με την οποία διατηρεί φιλικές σχέσεις εδώ και χρόνια και δεν μιλά καλά ελληνικά και η οποία τον ενημέρωσε ότι την επισκέφθηκε ιδιώτης επιδότης και της παρέδωσε επιστολές που θα έπρεπε να παραδοθούν στον ίδιο.
Είναι η θέση της Εφεσείουσας ουσιαστικά ότι δεν αποδείχθηκε από την Εφεσίβλητη το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένη επιστολή, ως προβλέπει ο Νόμος, πριν γίνει η ιδιωτική επίδοση καθότι η τελευταία έγινε χωρίς να καταβληθεί οποιαδήποτε περαιτέρω προσπάθεια για παράδοση με συστημένο ταχυδρομείο εφόσον η αναφορά στο ιστορικό του Ταχυδρομείου ήταν «Pending Delivery».
Η θέση αυτή δεν ευσταθεί. Είναι προφανές από τα πιο πάνω σχετικά γεγονότα και από το τεκμήριο 12 ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ προς την Εφεσείουσα και τον Πρωτοφειλέτη στάληκαν με συστημένη επιστολή μέσω Ταχυδρομείου στις 02/04/2026, έφθασαν στο Ταχυδρομείο Λεμεσού όπου ήταν η τελευταία γνωστή διεύθυνση των πιο πάνω στις 06/04/2026, στις 07/04/2026 ενημερώθηκαν από το Ταχυδρομείο η Εφεσείουσα και ο Πρωτοφειλέτης για να μεταβούν να τις παραλάβουν και ενόψει του ότι παρά την πάροδο ενός μηνός αυτές δεν παραλήφθηκαν, στις 11/05/2026 οι Ειδοποιήσεις επιστράφηκαν από το Ταχυδρομείο αζήτητες. Παραλήφθηκαν από τον αποστολέα στις 18/05/2026 και ακολούθησε η ιδιωτική επίδοση τους στις 19/05/2026. Είναι δε προφανές ότι η αναφορά στο ιστορικό του Ταχυδρομείου (στο τεκμήριο 12) που αφορά τις δύο Ειδοποιήσεις, μετά τις 11/05/2026, σε «Item not delivered/Pending delivery», δεν αφορά τη μη παράδοση στην Εφεσείουσα και στον Πρωτοφειλέτη αλλά ουσιαστικά την επιστροφή τους στον αποστολέα. Αυτό προκύπτει και από το ότι αναγράφεται στη συνέχεια για τις 18/05/2026, «Deliver item (inb)» στο Ταχυδρομείο στη Λευκωσία από όπου στάληκαν αρχικά.
Υπό τις ως άνω περιστάσεις κρίνεται ότι η Εφεσίβλητη, ακολουθώντας την επιτακτική για τη σχετική επίδοση πρόνοια του Νόμου 9/1965, επιχείρησε να επιδώσει τις Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ στην Εφεσείουσα και στον Πρωτοφειλέτη, µε συστημένη επιστολή, η οποία απευθυνόταν στην τελευταία γνωστή διεύθυνση αυτών. Όταν αυτό δεν κατέστη εφικτό, εφόσον οι Ειδοποιήσεις παρά την ειδοποίηση στα εν λόγω πρόσωπα για παραλαβή τους δεν παραλήφθηκαν, προχώρησε σύμφωνα πάντα με τον ίδιο Νόμο σε ιδιωτική επίδοση τους. Δεν προβλέπει δε η σχετική διάταξη, ούτε και μπορεί να δοθεί λογικά η ερμηνεία που εισηγείται ο συνήγορος της Εφεσείουσας, ότι δηλαδή θα πρέπει να γίνονται επανειλημμένες προσπάθειες με σκοπό να επιτευχθεί η επίδοση με συστημένη επιστολή.
Ως εκ των άνω κρίνεται ότι έχει καταδειχθεί ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ επιδόθηκε δεόντως τόσο στην Εφεσείουσα όσο και στον Πρωτοφειλέτη.
Τέλος, αποτελεί λόγο Έφεσης ότι η Ειδοποίηση θα πρέπει να παραμεριστεί καθότι η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου είναι μικρότερη του 80% της αγοραίας αξίας του και/ή δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία του με αποτέλεσμα να καθιστά την διαδικασία πλειστηριασμού παράνομη. Ως περαιτέρω προβάλλεται, παρά το ότι η Εφεσίβλητη γνωρίζει ότι το ένα εκ των ενυπόθηκων ακινήτων έχει πολύ μεγαλύτερη, αξία, έχει ορίσει ως επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης ποσό κατά πολύ μικρότερο από την πραγματική του αξία, κατά παράβαση της σχετικής νομοθεσίας και/ή κανονισμών με σκοπό να προβεί στην πώληση του και η Εφεσείουσα να εξακολουθεί να οφείλει τεράστιο ποσό, το οποίο προκύπτει από παράβαση της νομοθεσίας.
Κατά την προφορική του αγόρευση, απαντώντας σε διευκρινιστική ερώτηση του Δικαστηρίου, ο συνήγορος της Εφεσείουσας δέχθηκε ότι τέτοιο θέμα δεν εμπίπτει στους λόγους για τους οποίους σύμφωνα με το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, μπορεί να παραμερισθεί μια Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Ήταν όμως η θέση του συνηγόρου ότι το θέμα πρέπει να εξετασθεί στο πλαίσιο της υπό κρίση Έφεσης εφόσον πρόκειται, πάντα κατά τη θέση του συνηγόρου, για παρανομία στη διαδικασία του πλειστηριασμού.
Ως προς το πιο πάνω, επαναλαμβάνω ότι το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου, το οποίο παρέχει δικαίωμα για έγερση Έφεσης όπως η υπό κρίση, αναφέρει συγκεκριμένα, ρητά και εξαντλητικά τους λόγους για τους οποίους μπορεί να παραμερισθεί η Ειδοποίηση της σκοπούµενης πώλησης, ήτοι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Σε αυτούς δεν εμπίπτει οποιοσδήποτε λόγος αφορά την ορθότητα της αναφερόμενης στην Ειδοποίηση επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πλειστηριασμό. Τα Δικαστήρια δεν αποφασίζουν κατά βούληση ή επί παντός θέματος. Οι εξουσίες τους για απόφαση καθορίζονται ρητά από το Σύνταγμα και το Νόμο και το πλαίσιο εξέτασης κάθε νόμιμης θεραπεία καθορίζεται από συγκεκριμένους δικονομικούς κανόνες.
Στην προκειμένη λοιπόν το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία στο πλαίσιο της διαδικασίας τέτοιας Έφεσης να εξετάζει και να αποφασίζει, εκτός του πεδίου που του επιτρέπει ο Νόμος και η δικονομία, θέμα «παρανομίας» της διαδικασίας, στη βάση του κατά πόσο η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων πληροί ή όχι τα προβλεπόμενα από τον Νόμο, ως υποστηρίζει ο κ. Μαλαχτός.
Ανεξάρτητα του πιο πάνω, κρίνω ότι αναφορικά με το συγκεκριμένο παράπονο της Εφεσείουσας, πρέπει να επισημανθούν τα ακόλουθα. Ως προκύπτει από τη μαρτυρία ου τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, ενώ της είχε επιδοθεί η σχετική Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ, με την οποία ενημερώθηκε ότι η Εφεσίβλητη θα προχωρήσει στον διορισμό εκτιμητή και ενώ η Εφεσείουσα είχε το δικαίωμα να διορίσει τον δικό της εκτιμητή, δεν το έπραξε με αποτέλεσμα η Εφεσίβλητη, ακολουθώντας την προβλεπόμενη από το Νόμο διαδικασία (βλ. άρθρο 44Δ) να προχωρήσει στον διορισμό 2 εκτιµητών, στη βάση της εκτίμησης των οποίων καθορίσθηκε η αγοραία αξία των ενυπόθηκων ακινήτων και κατ’ επέκταση η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης κατά τον πλειστηριασμό. Συνεπώς, η Εφεσείουσα δεν έχει παρά τον εαυτό της να μέμφεται για το ότι δεν διόρισε, στο πλαίσιο πάντα της νόμιμης διαδικασίας, τον δικό της εκτιμητή, εφόσον σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των εκτιμητών των δύο πλευρών το θέμα θα επιλύετο στη βάση της διαδικασίας που προβλέπεται ρητά από το άρθρο 44Δ.
Μάλιστα το ίδιο το άρθρο 44Δ προνοεί ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται αντί να προβεί στον διορισµό εκτιµητή, να ζητήσει όπως η αξία γενικής εκτίµησης που αφορά ενυπόθηκο ακίνητο, όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµηση) Νόµο, είναι η εκτιµηµένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου. Τίποτε από τα πιο πάνω δεν έπραξε στην προκειμένη η Εφεσείουσα. Δεν μπορεί λοιπόν να παραπονείται για παρανομία στη διαδικασία, αφ’ ης στιγμής η Εφεσίβλητη ακολούθησε τα προβλεπόμενα από το Νόμο.
Ως εκ των άνω ούτε αυτός ο λόγος κρίνεται βάσιμος και απορρίπτεται
Κατάληξη
Εν κατακλείδι, για του λόγους που εξηγήθηκαν ανωτέρω, η Αίτηση - Έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Τα έξοδα αυτής, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας.
(Υπ.) .…...………..…...…...……………
Φ. Τιμοθέου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο