ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ – ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ 

ΤΜΗΜΑ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου

                 Ν. Χατζημπέη, Γ.  Παναγιώτου, Μελών

Αρ. Αίτησης: Ε13/2023

Μεταξύ:

ΕΤ.Α.ΒΑ. ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΙΜΙΤΕΔ, ΗΕ 36220

Αιτήτρια

-και-

ΜΙΧΑΛΗΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Α.θ.Τ.[ ]

Καθ' ου η Αίτηση

Ημερομηνία:  11.02.2025

Εμφανίσεις:  

Για Αιτητές: κ.κ. Χρ. Λάρκου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Για Καθ’ ου η αίτηση: κ.κ.  Λουκάς Π. Λουκά Δ.Ε.Π.Ε.

 

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Με την παρούσα Αίτηση, που έχει ως αντικείμενο την ενοικιαστική σχέση μεταξύ των διαδίκων, οι Αιτητές αξιώνουν την έκδοση από το Δικαστήριο, διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του διαμερίσματος που κατέχει ο Καθ’ ου η αίτηση, ιδιοκτησίας των ιδίων, στην Λάρνακα (που στο εξής θα αναφέρεται ως  “το μίσθιο” ή “το επίδικο υποστατικό”). 

 

Βασίζουν οι Αιτητές την απαίτηση τους αυτή στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Ν.23/1983, δηλ. στην παράλειψη του Καθ’ ου η αίτηση να καταβάλει σε αυτούς ενοίκια που έχουν καταστεί οφειλόμενα. Αξιώνουν επίσης την έκδοση, σε βάρος του Καθ’ ου η αίτηση, απόφασης για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη, κοινόχρηστα έξοδα, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, πλέον δικηγορικά έξοδα και ΦΠΑ. 

 

Η Αίτηση:

Υποστηρίζουν οι Αιτητές, μεταξύ άλλων, στο δικόγραφο τους, ότι:

• Το μίσθιο ενοικιάζεται από τον Καθ’ ου η αίτηση, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 08.12.2021, με διάρκεια ενός έτους (από την 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022), με ενοίκιο €190 μηνιαίως.

•  Μετά την εκπνοή της σύμβασης, ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.
• Ο Καθ’ ου η αίτηση παρέλειψε να εξοφλήσει τα ενοίκια της χρονικής περιόδου  από 01.01.2023 μέχρι και 01.03.2023 (ύψους €570,00).

• Παρά την αποστολή σχετικής ειδοποίησης, ημερ. 21.02.2023, ο  Καθ’ ου η αίτηση παρέλειψε να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια.

 

Η Απάντηση:

            Στην Απάντηση του, ο Καθ’ ου αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς των Αιτητών (με εξαίρεση την παραδοχή της ενοικίασης του μίσθιου “εδώ και δεκαετίες”, της σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης την 08.12.2021, και της μετατροπής της ενοικίασης σε θέσμια). 

 

Υποστηρίζει ότι:

·         Κανένα ποσό οφείλει στους Αιτητές, οι οποίοι αρνούνται να παραλάβουν το ενοίκιο, με σκοπό να τον εκδιώξουν από το μίσθιο. Είναι πρόθυμος να καταβάλει το ενοίκιο όπως  έκανε εδώ και δεκαετίες και έχει καταβάλει το οφειλόμενο ποσό στο Δικαστήριο.

·         Η οφειλή είναι πλασματική και έχει δημιουργηθεί εκ της συμπεριφοράς των Αιτητών.

 

Μη αμφισβητούμενα γεγονότα

• Η ενοικίαση του μίσθιου από τον Καθ’ ου η αίτηση, ανάγεται σε χρόνο πριν την σύμβαση, στο έτος 1993. 
• Η τελευταία σύμβαση ενοικίασης του μίσθιου συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων στις 08.12.2021, με διάρκεια ενός έτους (από την 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022), με ενοίκιο €190 μηνιαίως.
• Τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023 δεν λήφθηκαν από τους Αιτητές. (Παραμένει αμφισβητούμενος ο λόγος της μη παραλαβής).
• Μετά την εκπνοή της σύμβασης, ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, από την 01.01.2023.

• Η αποστολή και παραλαβή της ειδοποίησης, ημερ. 21.02.2023.
• Η κατάθεση των ενοικίων των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023, από τον Καθ’ ου η αίτηση, στο λογιστήριο του δικαστηρίου, στις 02.05.2023.

 

Ακροαματική διαδικασία:

Η παρούσα Αίτηση ενέπιπτε στην κατηγορία υποθέσεων “ταχείας εκδίκασης”[1] και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία των Αιτητών (δύο μάρτυρες) και στην συνέχεια αυτή του Καθ’ ου η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε μάρτυρα και οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους.

 

Μαρτυρία και αξιολόγηση:

Αιτητών: 

Ο  Χ. Ν., διευθυντής των Αιτητών  (Μ.Α.1), στην γραπτή δήλωσή του, αναφέρει ότι οι Αιτητές είναι εταιρεία εγγεγραμμένη στον έφορο εταιρειών και ασχολείται με την αγοραπωλησία  και μίσθωση ακινήτων. Είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου, το οποίο απέκτησαν στις 18.11.1999. Αυτό είχε συμπληρωθεί πριν το έτος 1997 και  ενοικιαζόταν πριν την ημερομηνία απόκτησης τους από τους Αιτητές.

 

Ο Καθ’ ου η αίτηση νοικιάζει το μίσθιο, τουλάχιστον, από το έτος 2017, και η τελευταία συμφωνία που υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων έχει ημερομηνία 08.12.2021. Η ενοικιαστική περίοδος είχε καθοριστεί σε ένα έτος, με λήξη την 31.12.2022 και με μηνιαίο ενοίκιο €190,00. Με την υπογραφή της σύμβασης παραδόθηκε στον Καθ’ ου η αίτηση και επιστολή ημερομηνίας 08.12.2021, με την οποία πληροφορείτο ότι η σύμβαση δεν θα ανανεωνόταν.

 

Μετά την εκπνοή της συμβατικής ενοικίασης ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου, ως θέσμιος ενοικιαστής. Παρά τις οχλήσεις των Αιτητών, ο Καθ’ ου η αίτηση  αρνείται να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και να παραδώσει σε αυτούς την κατοχή του μίσθιου.

 

Με την επιστολή ημερομηνίας 21.02.2023 οι Αιτητές κάλεσαν τον Καθ' ου η αίτηση  να εξοφλήσει τα μέχρι τότε  οφειλόμενα ενοίκια και να τους παραδώσει, εντός ενός μηνός, την κενή και ελεύθερη κατοχή του μίσθιου.  Δεν συμμορφώθηκε ο Καθ’ ου η αίτηση και το ποσό των €570,00, εξακολουθεί να οφείλεται.

 

Το οφειλόμενο ποσό ανήλθε, μέχρι την 31.12.2023, σε €2.280,00.

 

Αξιολόγηση Μ.Α.1 :

Ο ΜΑ1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση.  Η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από συνοχή και υποστηρίζεται από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί καθώς και από τα αποδεκτά γεγονότα.  Εξαίρεση αποτελούν τα όσα σχολιάζω πιο κάτω:

 

Παρουσίασε ο μάρτυρας τις καταστάσεις του τραπεζικού λογαριασμού των Αιτητών για να καταδείξει την παράλειψη καταβολής των ενοικίων, χωρίς ωστόσο να παρουσιάσει τις προηγούμενες πληρωμές που έγιναν στον συγκεκριμένο λογαριασμό, ώστε να  διαφανεί ότι πράγματι αυτός ήταν ο καθιερωμένος τρόπος πληρωμής των ενοικίων.

 

Δεν αποδέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.1, παρά το ότι αποδέχομαι ότι τα ενοίκια δεν καταβλήθηκαν (αυτό το γεγονός είναι παραδεκτό από τον Καθ’ ου η αίτηση, όχι όμως ο τρόπος πληρωμής των ενοικίων).

 

Στη βάση των πιο πάνω αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του ΜΑ1. 

 

 Ο δεύτερος μάρτυρας, Π. Κ. (Μ.Α.2) διευθυντής των Αιτητών, στην δική του γραπτή μαρτυρία, επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία του μίσθιου συμπληρώνοντας ο ίδιος ενεργούσε εκ μέρους των Αιτητών, στην αγορά του μίσθιου.

 

Το κτίριο επί του οποίου βρίσκεται το μίσθιο είχε συμπληρωθεί κατά τον Ιανουάριο του 1980, ενώ το επίδικο διαμέρισμα ενοικιαζόταν πριν την απόκτηση του από τους Αιτητές. Ο Καθ’ ου η αίτηση νοικιάζει το μίσθιο από το έτος 2017, τουλάχιστον.

 

Αξιολόγηση Μ.Α.2

Η Μ.Α.2 δεν προσέφερε οτιδήποτε στην υπόθεση των Αιτητών. Υπήρξε πολύ σύντομη η μαρτυρία του, στην οποία επανέλαβε μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.1 και επιβεβαίωσε την αγορά του μίσθιου από  τους Αιτητές (κάτι που ωστόσο ήταν περιττό διότι κατατέθηκε ήδη ο τίτλος ιδιοκτησίας του μίσθιου που κατονομάζει τους Αιτητές ως ιδιοκτήτες).

 

Αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Α.2.

 

Μαρτυρία Καθ’ ου η αίτηση:

Ο Καθ’ ου η αίτηση (Μ.Κ.), υπήρξε ο μόνος μάρτυρας για την υπόθεση του. Στη δική του γραπτή μαρτυρία, ο Καθ’ ου η αίτηση αναφέρεται στην ενοικίαση του μίσθιου, η οποία ανάγεται στο έτος 1993.

 

Κατέβαλλε ανέκαθεν τα ενοίκια στους εκάστοτε ιδιοκτήτες και επειδή είναι πρόσφυγας λάμβανε από την “Μέριμνα”, βοήθημα για το ενοίκιο. Η χορηγία καταβαλλόταν εφόσον παρέδιδε στην αρμόδια αρχή αντίγραφο της συμφωνίας ενοικίασης, μεταξύ του ίδιου και των εκάστοτε ιδιοκτητών του μίσθιου.

 

Υπογράφηκαν αρκετές συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων και τα ενοίκια καταβάλλονταν πάντοτε σε μετρητά. Επισκεπτόταν ο ίδιος τα γραφεία των Αιτητών  για το σκοπό αυτό. Μετά τη λήξη της τελευταίας συμφωνίας επισκέφτηκε ξανά τους Αιτητές, ζητώντας τους την σύναψη νέας γραπτής σύμβασης, ώστε να παραδοθεί στην “Μέριμνα” και να διεκδικηθεί το σχετικό ωφέλημα. Οι αρμόδιοι υπάλληλοι των Αιτητών αρνήθηκαν την σύναψη της συμφωνίας, παρά τις συνεχείς οχλήσεις του.

 

Έχει παραλάβει διάφορες επιστολές με τις οποίες τον καλούσαν οι Αιτητές να εγκαταλείψει το μίσθιο και κάθε φορά επισκεπτόταν τα γραφεία τους (αφού βρίσκονται λίγα μόνο μέτρα μακριά από το μίσθιο), προσπαθώντας να τους καταβάλει τα χρήματα που ζητούσαν. Οι Αιτητές αρνούνται επανειλημμένα να παραλάβουν τα ενοίκια, απλά για να ισχυριστούν την ασυνέπεια του.

 

Όταν έλαβε την παρούσα Αίτηση, αποτάθηκε στους δικηγόρους του και του εξηγήθηκε ότι μπορούσε να καταβάλει τα ποσά που ζητούνται στην Γραμματεία του παρόντος δικαστηρίου, όπως και έπραξε.

 

Δεν έχει αρνηθεί ποτέ να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό στους Αιτητές. Τα ποσά ουδέποτε καταβάλλονταν σε τραπεζικό λογαριασμό γι’ αυτό και δεν φαίνεται οποιαδήποτε κατάθεση στην τραπεζική κατάσταση που έχουν παρουσιάσει οι Αιτητές. Εξάλλου σε κανένα εκ των συμβολαίων υπάρχει αναφορά για κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό.

 

Ο Καθ’ ου η αίτηση ζήτα, επίσης, από το Δικαστήριο:

• να τον αναγνωρίσει ως θέσμιο  ενοικιαστή, ώστε να αποταθεί στην “Μέριμνα” για να ζητήσει το βοήθημα και
• να εκδώσει διάταγμα που να καθορίζει ως τρόπο καταβολής του ενοικίου την κατάθεση στην Γραμματεία του παρόντος δικαστηρίου.

 

            Αξιολόγηση Μ.Κ.

   Ο Καθ΄ ου η αίτηση δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Διακρίνω στην μαρτυρία του μια υπερβολική προσπάθεια να μας πείσει πως η ευθύνη για τα καθυστερημένα ενοίκια δεν βαρύνει τον ίδιο αλλά τους Αιτητές, οι οποίοι «αρνούνταν να εισπράξουν το ενοίκιο».  Αποδέχομαι ότι το ενοίκιο καταβαλλόταν σε μετρητά, άλλα δεν έχει εξηγήσει ο Καθ’ ου η αίτηση, τι τον εμπόδιζε να αποστείλει τα χρήματα με διπλοσυστημένη επιστολή ή να χρησιμοποιήσει, π.χ. τις υπηρεσίες ενός ιδιώτη επιδότη.

 

Αποκορύφωμα της υπερβολής του Καθ’ ου η αίτηση, είναι η ανάλυση των συνεπειών της άρνησης των Αιτητών να συνάψουν νέα γραπτή σύμβαση ενοικίασης και την διακοπή, λόγω τούτου, της χορηγίας που ο Καθ΄ου η αιτηση λάμβανε για το ενοίκιο από το κράτος. Οι θέσεις αυτές του Καθ’ ου η αίτηση, δεν δικογραφήθηκαν ούτε κατ’ ελάχιστον.  Επομένως αυτή η μαρτυρία αφορά μη δικογραφημένους ισχυρισμούς και δεν θα ληφθεί υπόψη.

 

Βρίσκω ότι ο Καθ΄ ου η αίτηση παρουσίασε τη μαρτυρία του με σκοπό να βοηθήσει την δική του υπόθεση και μόνο.  Από τη μαρτυρία του διαπιστώνω ότι είναι ασφαλές να αποδεχτώ μόνο όσα γεγονότα είναι κοινώς αποδεχτά, καθώς επίσης και τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων (σε μετρητά).

 

Ευρήματα Δικαστηρίου:

Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των γεγονότων που δεν αμφισβητήθηκαν, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής:

 

Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του μίσθιου, από το έτος 1999. Αυτό βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λάρνακας.

 

Το μίσθιο νοικιάζεται αδιαλείπτως, από τον  Καθ’ ων η αίτηση, από το έτος 1993. Η τελευταία σύμβαση ενοικίασης του μίσθιου συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων στις 08.12.2021, με διάρκεια ενός έτους (από την 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022), με ενοίκιο €190 μηνιαίως.

 

Μετά την εκπνοή της σύμβασης, ο Καθ’ ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, από την 01.01.2023.

 

Τα ενοίκια καταβάλλονταν από τον Καθ’ ου η αίτηση στους Αιτητές σε μετρητά.

 

Τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από 01/01/2023 – 31/03/2023, δεν καταβλήθηκαν και οι Αιτητές απέστειλαν μέσω των δικηγόρων τους, στον Καθ’ ου η αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 21.02.2023. Με αυτήν, κλήθηκε ο Καθ’ ου  αίτηση να παραδώσει την ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου ακινήτου “εντός ενός μηνός” και επιπλέον να πληρώσει οφειλόμενα ενοίκια, ύψους €570,00.  

 

Δεν συμμορφώθηκε ο Καθ’ ου η αίτηση και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έξωσης (στις 04.04.2023) και η επίδοση στον Καθ’ ου η αίτηση, στις 08.04.2024.  

 

 

ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ:

Βάρος Απόδειξης:

Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει  σε μια πολιτική δίκη. Οι Αιτητές, φέρουν το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων τους, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Χρυσάνθου ν. Φραντζή (2010) 1 Α.Α.Δ. 1295, Μπούλος Μαρσέλ ν. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858 και Σοφοκλέους ν. Κυριάκου (2010) 1 Α.Α.Δ. 665). 

 

Ο Καθ’ ου η αίτηση από την άλλη, έχει το βάρος να αποδείξει την δική του δικογραφημένη υπεράσπιση, ότι δηλαδή παρά τις συνεχείς προσπάθειες του οι Αιτητές αρνούνταν να παραλάβουν το ενοίκιο του μίσθιου, δημιουργώντας μια πλασματική οφειλή.

 

Α. Απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής:

Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83, όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο “Νόμος”), το Δικαστήριο  κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11.

 

Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής:           

            “11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

 

(α)(i) Εις περίπτωσιν Καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

 

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο  δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’  αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.”

 

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση, είναι οι εξής:

1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου.
2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
3. Ο Καθ’ ου η αίτηση να είναι θέσμιος  ενοικιαστής.  
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στον θέσμιο ενοικιαστή.
5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στον  Καθ’ ου η αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει πληρώσει “παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο […]”.
7. Στην περίπτωση που το οφειλόμενο ποσό έχει καταβληθεί εντός της περιόδου των 14 ημερών, να έχει παρατηρηθεί εκ μέρους του Καθ’ ου η αίτηση συστηματική παράλειψη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου.

 

Εξετάζονται πιο κάτω, αναλυτικά, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(i):

 

1.      Ιδιοκτησία:

Με την παρουσίαση του τίτλου ιδιοκτησίας, η ιδιοκτησία του μίσθιου έχει αποδειχθεί.   

 

2.      Ενοικιοστασιακό ακίνητο:

Σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα, το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/83) και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχής και συμπληρώθηκε και προσφερόταν προς ενοικίαση πριν την 31.12.99.

 

Πληρούνται και αυτές οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας. 

 

3.      Θέσμιος ενοικιαστής:

Ο ορισμός του "θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής:

«“θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [...]"

 

Σημειώνω ότι  είναι, στην παρούσα υπόθεση, επίσης παραδεκτό, πως η συμβατική, μεταξύ των διαδίκων, ενοικίαση, εξέπνευσε την 31.12.2022 και ο Καθ’ ου η αίτηση συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του μίσθιου, έχοντας αποκτήσει (από την 01.01.2023) την ιδιότητα του θέσμιου  ενοικιαστή. 

 

Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας ικανοποιείται. 

 

4.         Καθυστέρηση στην καταβολή νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, για το οποίο επιδόθηκε ειδοποίηση στον Καθ’ ου η αίτηση:

Σύμφωνα με τα πιο πάνω ευρήματα, τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023 δεν καταβλήθηκαν στους Αιτητές. Η βασικότερη διαφωνία των διαδίκων βρίσκεται στο σημείο αυτό και αφορά το πως προέκυψε αυτή η οφειλή.

 

Εφόσον όμως αποδείχθηκε η ύπαρξη της οφειλής, το βάρος απόδειξης έχει μετατεθεί  στους ώμους του Καθ’ ου η αίτηση για να αποδείξει την υπεράσπιση του, ότι δηλαδή η οφειλή είναι πλασματική και έχει προκύψει από την άρνηση των Αιτητών να παραλάβουν τα ποσά που τους προσφέρθηκαν, σε μετρητά.

 

Έχοντας απορρίψει την μόνη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί προς υποστήριξη αυτής της θέσης του Καθ’ ου η αίτηση, ο ισχυρισμός αυτός έχει παραμείνει μετέωρος και το βάρος απόδειξης της προσφοράς του ενοικίου, δεν έχει αποσειστεί.

 

Σημειώνω πως, ακόμα και αν αποδεχόμουν την εκδοχή αυτή των γεγονότων από τον Καθ’ ου η αίτηση, η νομοθεσία προσφέρει διέξοδο από ένα τέτοιο ενδεχόμενο (δηλ. της άρνησης παραλαβής του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη του μίαθιου). Αναφέρομαι στην επιφύλαξη του άρθρου 11(1)(α)(i):

“Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:”

Επομένως και η τυχούσα άρνηση των ιδιοκτητών να εισπράξουν τα ποσά των ενοικίων, μπορεί να προσπεραστεί και δεν απαλλάσσει τον ενοικιαστή από την υποχρέωση να προσφέρει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη του μίσθιου, έστω με τον πιο πάνω τρόπο.

 

Στην παρούσα περίπτωση δεν αποδείχθηκε η προσφορά του ενοικίου, ούτε με διπλοσυστημένη επιστολή.

 

Από την άλλη μεριά, παραδεκτή είναι η αποστολή και παραλαβή[2] της ειδοποίησης των Αιτητών προς τον Καθ’ ου η αίτηση ημερ. 21.02.2023. Με αυτήν απαίτησαν οι Αιτητές την εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων (€ 570,00).

 

Έχει αποδειχθεί και η συνδρομή αυτής της προϋπόθεσης της νομοθεσίας.

 

5.         Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί:

Μετά την λήψη της επιστολής ημερ. 21.02.2023, η πρώτη πληρωμή που έγινε από τον Καθ’ ου η αίτηση ήταν στις 02.05.2023 (δηλαδή πέραν των 2 μηνών από την λήψη της ειδοποίησης), με το ποσό των €570,00 που κατατέθηκε στο λογιστήριο του δικαστηρίου.

 

Επομένως, το συνολικό οφειλόμενο ποσό δεν προσφέρθηκε από τον Καθ’ ου  η αίτηση εντός της προθεσμίας  των 21 ημερών, από την λήψη της επιστολής.

 

6.         Πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης:

Η Αίτηση έξωσης καταχωρήθηκε στις 04.04.2023 και επιδόθηκε στον Καθ’ ου  η αίτηση στις 08.04.2023.  

 

Το οφειλόμενο κατά την ημερομηνία εκείνη ποσό ενοικίων ανερχόταν σε €760,00 (αφού εντωμεταξύ κατέστη οφειλόμενο και το ενοίκιο μηνός Απρίλιου 2023).

 

Η προθεσμία των 14 ημερών εξέπνευσε στις 23.04.2023, ενώ καμία προσφορά των ενοικίων είχε γίνει από τον Καθ’ ου η αίτηση  στους Αιτητές μέχρι τότε.

 

Ακόμα και αν αποδεχόμουν ότι η πληρωμή που έκανε ο Καθ’ ου η αίτηση στο λογιστήριο του Δικαστηρίου αποτελεί «προσφορά του ενοικίου στους Αιτητές[3], αυτή η πληρωμή (α) έγινε στις 02.05.2023, δηλαδή μετά την εκπνοή της προθεσμίας των 14 ημερών και (β) δεν αποτελούσε την εξόφληση  “παν ποσού το οποίο οφείλετο”, ως η νομοθεσία απαιτεί (αφού εντωμεταξύ προστέθηκαν στην οφειλή και τα ενοίκια Απριλίου και Μαΐου 2025).

 

Βρίσκω πως οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(i) συντρέχουν σωρευτικά στην παρούσα περίπτωση.

 

Β. Η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια

Με το δικόγραφο τους οι Αιτητές αξιώνουν τα εξής ποσά:

“      Απόφαση του Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η αίτηση για καταβολή ταυ ποσού των €570 ποσό το οποίο οφείλεται ως καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια ή άλλως πως για την περίοδο από 01/01/2023 μέχρι 01/03/2023.

Απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η αίτηση για την πληρωμή οιωνδήποτε άλλων ποσών ενοικίων που Θα εκκρεμούν ως ενδιάμεσα οφέλη και/ή οφέλη και/ή αποζημιώσεις και/ή καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 01/04/2023 μέχρι την ημέρα εκδόσεως του διατάγματος ανάκτησης κατοχής και/ή εξώσεως και/ή μέχρι παραδόσεως κενής κατοχής του εν λόγω διαμερίσματος.

 

[…].”

 

Έχω ήδη αποδεχθεί την σχετική μαρτυρία των Αιτητών αναφορικά με το οφειλόμενο ποσό ενοικίων κατά τον χρόνο καταχώρησης της Αίτησης. Αποδέχομαι  επίσης ότι το μηνιαίο ενοίκιο του μίσθιου και κατ΄ επέκταση το ενδιάμεσο όφελος ανέρχεται σε €190,00.

Βρίσκω ότι και αυτή η απαίτηση των Αιτητών έχει αποδειχθεί.

 

Γ. Η απαίτηση για οφειλόμενα κοινόχρηστα έξοδα, τέλη αποκομιδής σκυβάλων, αποχετευτικά τέλη και κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και νερού στο μίσθιο.

Η απαίτηση αυτή (παρόλο που δεν προσδιορίστηκε από τους Αιτητές στην τελική τους αγόρευση) προφανώς εδράζεται στην σύμβαση ενοικίασης και συγκεκριμένα στον όρο 12 αυτής “το νερό, το ρεύμα, τα σκύβαλα, έξοδα κοινόχρηστων χώρων και αποχετευτικά τέλη θα βαρύνουν τον ενοικιαστή. [….]» 

 

Θυμίζω πως στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, ο θέσμιος ενοικιαστής εξακολουθεί να δεσμεύεται από  τους όρους της τελευταίας γραπτής σύμβασης^[4]. Διατηρήθηκε επομένως η υποχρέωση του Καθ’ ου η αίτηση για εξόφληση όλων των πιο πάνω τελών και χρεώσεων.

 

Το βάρος απόδειξης του ύψους αυτής της οφειλής βρίσκεται στους ώμους των Αιτητών. Ως ειδικές αποζημιώσεις, αυτές οι απαιτήσεις θα πρέπει να δικογραφούνται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά[5].  Παρόλα αυτά, οι Αιτητές ίχνος μαρτυρίας παρουσίασαν για αυτές τις απαιτήσεις τους.

 

Εφόσον δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης αυτών, οι απαιτήσεις των Αιτητών υπό Β. 4, 5, 6, 7, 8 είναι καταδικασμένες σε απόρριψη.

 

Συμπέρασμα:

Εφόσον έχω διαπιστώσει, πιο πάνω, ότι έχει αποδειχθεί η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α)(i) του Νόμου, η απαίτηση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μίσθιου θα πρέπει να εγκριθεί.

 

Όσον αφορά την απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια, βρίσκω ότι οι Αιτητές έχουν αποσείσει το βάρος απόδειξης και της απαίτησης τους αυτής.

 

Βασιζομένη στο γεγονός ότι για την μετακίνηση του Καθ’ ου η αίτηση, αντικειμενικά θα απαιτηθεί κάποιο χρονικό διάστημα, βρίσκω την περίπτωση αυτή κατάλληλη για την ενεργοποίηση της πρόνοιας του άρθρου 11(5)[6] Ν.23/1983 και την αναστολή της εκτέλεσης του σχετικού διατάγματος υπό όρους.

 

 

ΚΑΤΑΛΗΞΗ:

Στην βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων:

 

 Α. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάζεται ο Καθ’ ου η αίτηση να εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές την κενή  και ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος στη Λάρνακα, εντός 30 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος.  

 

Β. Απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση για:

1. Το ποσό των €570, ως τα οφειλόμενα ενοίκια για την χρονική περίοδο από 1.1.2023 μέχρι 31.3.2023, με νόμιμο τόκο.

2. Το ποσό των €190 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από 01.04.2023, μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού στους Αιτητές.

3. Το ποσό των εξόδων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από την Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Γ.         Οι αιτούμενες θεραπείες υπό Β. 4, 5, 6, 7 και 8 απορρίπτονται.

Δ. Η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης αναστέλλεται κατ΄ αρχήν μέχρι την 31.3.2025. Εφόσον ο Καθ’ ου η αίτηση εξοφλήσει μέχρι την 31.03.2025 το ποσό της απόφασης (υπό “Β”, πιο πάνω), η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης θα ανασταλεί από μήνα σε μήνα,  εφόσον την πρώτη μέρα κάθε μήνα (αρχομένης την 01.05.2025)  ο Καθ’ ου η αίτηση καταβάλλει στους Αιτητές (με 5 μέρες περίοδο χάριτος) το ποσό των €190,00, μέχρι την 30.11.2025.

 

 

(Υπ.)  ….………….…………………………….

                                                                                      Χρ. Ραγουζαίου, Π.

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας