ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

Ενώπιον:      Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου

                      και Ν. Χατζημπέη, Β. Πιτσιλλίδη, Μελών

 

Αρ. Αίτησης : Ε6/2019

Μεταξύ:

M. PERFECTHION LIMlTED, Αγία Νάπα

Αιτητών

και

Ο.Α. ZAATAR CONSULTANTS LlMlTED, Κλεοπάτρας 3Α Λευκωσία ή Σώτου Χ” Προκοπίου, Λεωφ. Νισσί,  Αγία Νάπα

Καθ’ ων η Αίτηση

 

 

Ημερομηνία: 10/01/2025

 

Εμφανίσεις:

Για Αιτητές: Γιώργος Φ. Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε.

Για Καθ’ ων η κυρίως αίτηση: κα Νατάσα Χαραλαμπίδου για ΝΑΤΑΣΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΙΔΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ με κα  Στεφανία Δημητριάδη

 

ΤΕΛΙΚΗ  ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Με την αίτηση έξωσης που καταχώρησαν με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό οι Αιτητές, ως νέοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, αξιώνουν εναντίον των Καθ’ ων η αίτηση:

 

(α) την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου καταστήματός [στη Λεωφόρο Νησί (Nissi Avenue), στην Αγία Νάπα] που στο εξής θα αναφέρεται ως “το μίσθιο” ή “το κατάστημα”, στη βάση οφειλόμενων ενοικίων, τα οποία προέκυψαν από παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης.

(β) την έκδοση απόφασης για οφειλόμενα ενοίκια (€60.000) και ενδιάμεσα οφέλη (€1.200 μηνιαίως), τόκο, έξοδα και Φ.Π.Α.

.

Στην Απάντηση και Ανταπαίτηση, οι Καθ’ ων η αίτηση  υποστηρίζουν, μεταξύ άλλων, ότι οι Αιτητές δεν έχουν αγώγιμο δικαίωμα εναντίον τους, διότι ιδιοκτήτες του ακινήτου εξακολουθούν να είναι οι αντισυμβαλλόμενοί τους, στη γραπτή συμφωνία ενοικίασης, D.E.S. ESTATES LIMITED, στους οποίους συνεχίζουν να καταβάλλονται τα μηνιαία ενοίκια. Προβάλλουν δε Ανταπαίτηση με την οποία ζητούν όπως, μεταξύ άλλων,  αναγνωριστεί:

1. Η ανυπαρξία αγώγιμου δικαιώματος από μέρους των Αιτητών (ως μη δικαιούχων του μίσθιου και των ενοικίων αυτού), και περαιτέρω να διαταχθούν οι Αιτητές να απέχουν από ενέργειες  που σχετίζονται με το επίδικο υποστατικό.
2. ως υφιστάμενη και ισχύουσα η ενοικιαστική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων στην αρχική σύμβαση ενοικίασης, η οποία έχει μετατραπεί  σε θέσμια ενοικίαση.

 

(Σημειώνεται ότι οι Καθ’ ων η αίτηση είχαν εξασφαλίσει στις 20.02.2020 την άδεια για την έκδοση και επίδοση ειδοποίησης προσεπίκλησης Τριτοδιαδίκου στους D.E.S. ESTATES LIMITED, η οποία ειδοποίηση, ωστόσο παραμερίστηκε σε κατοπινό στάδιο (με τη σχετική απόφαση ημερ. 22.08.2023) και ως εκ τούτου η διαδικασία Τριτοδιαδίκου ακυρώθηκε (για τους λόγους που αναφέρονται στην εν λόγω απόφαση).

            Στην Ανταπάντησή τους οι Αιτητές απορρίπτουν ως ψευδείς και αναληθείς τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων η αίτηση και επαναλαμβάνουν ότι η σύμβαση πώλησης είναι έγκυρη και δεσμευτική και κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.

 

 

Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν στην ακροαματική διαδικασία

(α) Η περιγραφή του μίσθιου, η διεύθυνσή του, ο χρόνος αποπεράτωσής του (πριν την 31.12.1999) και ότι αυτό προσφερόταν προς ενοικίαση πριν από την 31.12.1999.

(β) Η ενοικίαση του μίσθιου στους Καθ’ ων η αίτηση (δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 18.03.2014, μεταξύ D.E.S. ESTATES LIMITED και Καθ’ ων η αίτηση) και η λειτουργία εστιατορίου σε αυτό.

(γ) Οι εγγεγραμμένοι ως ιδιοκτήτες, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου (στο εξής “Ε.Κ.Γ.Α.”) εξακολουθούν να είναι η D.E.S. ESTATES LIMITED.

(δ) Η ύπαρξη της σύμβασης πώλησης του μίσθιου από την εταιρεία D.E.S. ESTATES LIMITED ημερ. 04.12.2014 και η κατάθεσή της από τους Αιτητές στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου στις 04.12.2014.

(ε) Η παράλειψη των Καθ’ ων η αίτηση να καταβάλουν στους Αιτητές οποιαδήποτε ποσά ενοικίων από την 01.01.2015 και ακόλουθα.

(στ) το είδος της χρήσης του μίσθιου (εστιατόριο).

(ζ) το γεγονός ότι οι Καθ’ ων η αίτηση διατήρησαν την κατοχή του μίσθιου μέχρι και την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης.

(η) η αποστολή και παραλαβή των διαφόρων ειδοποιήσεων, καθώς και η επίδοση της ειδοποίησης ημερ. 13.09.2017 (τεκμήριο αρ. 5).

(θ) Η επίδοση στις 02/12/2019 της παρούσας Αίτησης Έξωσης, στον διευθυντή των Καθ’ ων η αίτηση. 

 

Ακροαματική διαδικασία:

Παρουσιάστηκαν συνολικά 7 μάρτυρες στη διαδικασία και η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε, μετά την παρουσίαση των τελικών αγορεύσεων των δυο πλευρών.

 

 

 

 

Νομική πτυχή:

 

Βάρος Απόδειξης:

            Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης των απαιτήσεών τους, φέρουν οι Αιτητές [βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου, (2010) 1 Α.Α.Δ. 665]. Οι Καθ’ ων η αίτηση φέρουν, αντίστοιχα, το βάρος να αποδείξουν την Ανταπαίτησή τους.  

 

Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα).  Οι μεν Αιτητές υποστηρίζουν ότι οι Καθ’ ων η αίτηση οφείλουν σε αυτούς δεδουλευμένα ενοίκια, ενώ οι Καθ’ ων η αίτηση υποστηρίζουν ότι δικαιολογημένα δεν κατέβαλαν στους Αιτητές τα ποσά των ενοικίων, προβάλλοντας και Ανταπαίτηση (όπως καταγράφεται πιο πάνω).

 

ΑΝΑΚΤΗΣΗ ΚΑΤΟΧΗΣ

Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83, όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο “Νόμος”), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11.

 

Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής:           

            “11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

 

(α)(i) Εις περίπτωσιν Καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

 

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

 

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’  αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.”

 

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11(1)(α)(i) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση, είναι οι εξής:

 

1.            Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου.

2.            Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.

3.            Οι Καθ’ ων η αίτηση να είναι θέσμιοι ενοικιαστές.  

4.            Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους θέσμιους ενοικιαστές.

5.            Κατά την καταχώριση της Αίτησης, να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.

6.            Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στους Καθ’ ων η αίτηση, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει τα  οφειλόμενα ενοίκια.

 

1.            Η Ιδιοκτησία του μίσθιου

Το ζήτημα της ιδιοκτησίας αμφισβητείται σφοδρά από τους Καθ’ ων η αίτηση, οι οποίοι παραδέχονται μεν ότι μια σύμβαση πώλησης του μίσθιου (από την D.E.S. ESTATES LIMITED στους Αιτητές) ημερ. 04.12.2014[1], έχει κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου (Ε.Κ.Γ.Α.) αλλά υποστηρίζουν ότι αυτή η σύμβαση δεν είναι έγκυρη διότι είναι προϊόν πλαστογραφίας και δεν δημιουργεί οποιαδήποτε δικαιώματα υπέρ των Αιτητών.

 

Η σχετική μαρτυρία αναφορικά με την ιδιοκτησία του μίσθιου

 

 

 

Μάρτυρας Αιτητών

Αναφέρθηκε ο διευθυντής των Αιτητών (Α.A.) στη γραπτή συμφωνία αγοράς του μίσθιου, η οποία έχει κατατεθεί στο Ε.Κ.Γ.Α. με αρ. ΠΩΕ 298/2014[2]. Το νομικό πρόσωπο των Αιτητών συστάθηκε στις 26.09.2014, με σκοπό την αγορά του μίσθιου, από τον ίδιο και τους συνεργάτες του. Η βασική ασχολία του ιδίου και των συνεργατών του, είναι οι ατμοπλοϊκές τουριστικές επιχειρήσεις. Αρνήθηκε τις συνεχείς υποβολές περί ανυπαρξίας συμφωνίας πώλησης, υποστηρίζοντας ότι η σύμβαση υπογράφηκε από τον ίδιο, ως διευθυντή των αγοραστών, τον Μ.Κ.1 και την Γ.K. (από μέρους των πωλητών). Γνώρισε την Γ. Κ. όταν εκδήλωσε (με τους συνεργάτες του) ενδιαφέρον για την αγορά του μίσθιου  και αυτή τον σύστησε στον Μ.Κ.1.

 

Το τίμημα εξοφλήθηκε, αλλά δεν μεταβιβάστηκε η ιδιοκτησία και οι Αιτητές κατέθεσαν αίτηση “εγκλωβισμένου αγοραστή”.

 

 Η αγωγή που καταχώρησαν οι πρώην ιδιοκτήτες[3], αναφορικά με την νομιμότητα της σύμβασης πώλησης, καταχωρήθηκε 8 χρόνια μετά την αγορά.

 

Όταν οι μέτοχοι της D.E.S. ESTATES τσακώθηκαν υποστηρίζοντας ότι τα χρήματα της πώλησης του μίσθιου δεν κατέληξαν στην εταιρεία, η Γ. Κ. προκειμένου να διασκεδάσει τις ανησυχίες των Αιτητών-αγοραστών και να τους πείσει ότι τα χρήματα που έλαβε, δόθηκαν στους πωλητές, υπέγραψε και τους παρέδωσε (ως εξασφάλιση)  το  τεκμήριο αρ. 7 (έντυπο μεταβίβασης μετοχών).  Η  οικογένεια της Γ. Κ. τότε κατείχε το 25% των μετοχών της DES ESTATES. Το έντυπο δόθηκε προς εξασφάλιση των Αιτητών, ως αγοραστών και δεν υλοποιήθηκε ποτέ (αφού οι πωλητές δεν έλαβαν μέτρα εναντίον των αγοραστών).

 

Το τίμημα της πώλησης (€150.000,00) είχε καταβληθεί την ημέρα που υπογράφηκε η σύμβαση πώλησης, σε 3 δόσεις των €50.000,00 και οι αποδείξεις εκδόθηκαν από την Γ. Κ.  Εφόσον η Γ. Κ. και ο Μ.Κ.1 είχαν καλές και φιλικές σχέσεις,  οι  αγοραστές  δεν  ανησυχούσαν  για  τη  διαδικασία που ακολουθήθηκε. Η πρώτη δόση καταβλήθηκε με την υπογραφή της σύμβασης, η δεύτερη με την κατάθεση του εγγράφου στο Ε.Κ.Γ.Α. και η τρίτη, αργότερα, την ίδια ημέρα.

 

Περίπου ένα μήνα αργότερα, οι Αιτητές ενημερώθηκαν ότι υπήρχαν οικονομικές διαφορές μεταξύ της Γ. Κ. και της Σουζάνας Χαραλαμπίδου και του M.K.1. Δεν επηρεάζονταν, όμως, οι Αιτητές από αυτές τις διαφορές τότε, αφού δεν υπήρξε ισχυρισμός για μη πώληση και το πρόβλημα φαινόταν να είναι εσωτερικό.

 

Η αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή, προωθήθηκε το 2023, διότι μέχρι τότε δεν αμφισβητούσαν, οι πωλητές,  τη σύναψη της σύμβασης πώλησης. 

 

Μου έχει κάνει καλή εντύπωση ο Μ.Α. Η θετική του μαρτυρία αναφορικά με τη σύναψη της συμφωνίας για πώληση του μίσθιου από την DES ESTATES και την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, δεν ανατράπηκε από τη μακρά αντεξέτασή του.  Υπήρξε σταθερός και σαφής μάρτυρας και οι απαντήσεις του άμεσες και ευθείς. Η μαρτυρία του υποστηρίζεται και από την κατατεθειμένη σύμβαση (τεκμήριο αρ. 3), η οποία δεν έχει μέχρι τώρα ακυρωθεί. Δεν διακρίνω σημαντικές αντιφάσεις στη μαρτυρία του και αποδέχομαι τα όσα ανέφερε σχετικά με την αγορά του μίσθιου.

 

Μάρτυρες Καθ’ ων η αίτηση

Ο Μ.Κ.1, Δ. K., Αρχιτέκτονας, αναφέρθηκε στη σύσταση της DES ESTATES στο  διοικητικό της συμβούλιο και στη μετοχική της σύνθεση. Η εταιρεία αγόρασε το τεμάχιο επί του οποίου ανήγειρε στο έτος 1994, το οικοδομικό συγκρότημα (στο οποίο περιλαμβάνεται και το μίσθιο).

Κατά τον χρόνο της συνομολόγησης της σύμβασης πώλησης του μίσθιου, διευθυντές της DES ESTATES ήταν ο ίδιος και οι Σ. X. και Α. K. (απεβίωσε το έτος 2008). Γραμματέας τότε ήταν ο Α. A.

 

Κανείς από τους αξιωματούχους της εταιρείας υπέγραψε τη σύμβαση πώλησης και ο ίδιος και η εταιρεία είχαν άγνοια της πώλησης αυτής αφού κανένα πρακτικό απόφασης για πώληση υπάρχει. Κανένα ποσό έλαβε ο ίδιος για αυτή την πράξη πώλησης και ούτε δόθηκε στην παρουσία του, οποιοδήποτε ποσό χρημάτων. Δεν γνωρίζει και δεν συναντήθηκε ούτε και συναλλάχθηκε με οποιοδήποτε πρόσωπο από τους Αιτητές. Η υπογραφή του είναι πλαστή και το έγγραφο, άκυρο και παράνομο και για αυτό καταχωρήθηκε η αγωγή αρ. 139/2022 στο Ε.Δ. Αμμοχώστου.

 

Αμφισβήτησε την απόδειξη είσπραξης που έχει παρουσιαστεί, διότι ενώ φέρει την υπογραφή της Γ. K., δεν αναφέρει πως δόθηκαν τα χρήματα. Δεν αναγράφεται το όνομα της Γ. ολογράφως, ούτε και ο αριθμός της ταυτότητάς της, ενώ η σφραγίδα δεν είναι η κανονική σφραγίδα της εταιρείας. Το μίσθιο δεν έχει ακόμα μεταβιβαστεί στους Αιτητές.

 

Εξήγησε ότι η Γ. Κ. είναι η θυγατέρα του αποβιώσαντα διευθυντή Α. K. Η ίδια δεν υπήρξε αξιωματούχος ή μέτοχος της εταιρείας. Μέτοχος της εταιρείας ήταν η οικογενειακή της εταιρεία E. KOULOURENOS ENTERPRISES LTD.

 

Δεν ήταν εξουσιοδοτημένη να υπογράψει το πωλητήριο έγγραφο ή να εισπράξει οποιοδήποτε ποσό για την εταιρεία, ενώ το ποσό των €150.000,00 δεν    κατατέθηκε σε τραπεζικό λογαριασμό της DES ESTATES, ούτε και δόθηκε σε κάποιο από τους αξιωματούχους της.

 

Ο Μ.Κ.1 δεν  μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Ήταν φανερό ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο μόνο για να  προωθήσει τη θέση της εταιρείας του περί της ακυρότητας της σύμβασης πώλησης του μίσθιου στους Αιτητές. Υπήρξε έντονος ο μάρτυρας, ως προς τη μη είσπραξη του τιμήματος της πώλησης, από την πωλήτρια εταιρεία και ότι το τίμημα της πώλησης δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του μίσθιου. Αυτά, όμως, τα ζητήματα είναι άσχετα με τα επίδικα θέματα. Καταδεικνύουν, ωστόσο, τον πραγματικό σκοπό της παρουσίασής του ως μάρτυρα στην παρούσα υπόθεση.

 

Η επιμονή του αναφορικά με την “πλαστογράφηση” της υπογραφής του ιδίου, στη σύμβαση της πώλησης του μίσθιου, δεν υποστηρίχθηκε από την έκθεση πραγματογνωμοσύνης που παρουσίασε ο Μ.Κ.3[4].

 

Στη βάση των πιο πάνω, παρατηρήσεών μου, ο Μ.Κ.1 κρίνεται αναξιόπιστος μάρτυρας και από  τη μαρτυρία, βρίσκω ασφαλές να αποδεχτώ μόνο τα γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν (και καταγράφονται πιο πάνω στη σελίδα 3). 

 

 

Ο Μ.Κ.2, Λοχίας 2477, παρουσιάστηκε ως μάρτυρας των Καθ’ ων η αίτηση και ανέφερε πως ο Μ.Κ.1 κατήγγειλε στο ΤΑΕ[5], στις 26.01.2015, πως η πώληση του μίσθιου έγινε χωρίς τη συγκατάθεση και την υπογραφή του. Λήφθηκαν καταθέσεις και καταχωρήθηκε ποινική υπόθεση εναντίον της Γ. K. για πλαστογραφία, κατάρτιση πλαστού εγγράφου και απόσπαση χρημάτων με ψευδείς παραστάσεις. Η υπόθεση αυτή αποσύρθηκε τελικά, λόγω μη επίδοσής της και η διαδικασία αυτή ακολουθήθηκε άλλες δυο φορές. Δεν εντοπίστηκε ποτέ η Γ. K.

 

Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Κ.2, η οποία ήταν τυπική και αφορούσε το περιεχόμενο του φακέλου που κλήθηκε να καταθέσει. 

 

Ο Μ.Κ.3, Υπαστυνόμος, υπεύθυνος ΤΑΕ Λάρνακας, Μ. A.,  επανέλαβε τα όσα αναφέρθηκαν από τον Μ.Κ.2, για τη Γ. K. και την αδυναμία εντοπισμού της. Κατέθεσε τα αντίγραφα των κατηγορητηρίων και αναφέρθηκε στις γραφολογικές εξετάσεις που έγιναν, σχετικά με τη σφραγίδα της εταιρείας DES ESTATES και την υπογραφή του Μ.Κ.1. Παρουσίασε τις δυο εκθέσεις πραγματογνωμοσύνης[6].

 

Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Κ.2, η οποία ήταν επίσης τυπική και αφορούσε το περιεχόμενο του φακέλου που κλήθηκε να καταθέσει.  Όσον αφορά τα έγγραφα που κατέθεσε, αυτά θα σχολιαστούν πιο κάτω.

 

Ο Μ.Κ.5, Α. L., είναι ο ιδιοκτήτης του γραφείου ακινήτων Αντώνης Λοΐζου και Συνεργάτες, το οποίο είχε αναλάβει την πώληση των μονάδων του συγκροτήματος Κοράλλι. Είχαν αναλάβει την πλήρη διαχείριση των πωλήσεων, με εντοπισμό πελατών, διαπραγμάτευση όρων πληρωμής και σύνταξη συμβολαίων. Παρουσίασε δείγμα συμβολαίου που χρησιμοποιούσε η εταιρεία του[7] και  ανέφερε ότι το Τεκμήριο αρ. 3 δεν συντάχθηκε από την εταιρεία του, η οποία δεν είχε ανάμειξη στην πώληση του μίσθιου.

 

Αντεξεταζόμενος, ανέφερε πως η DES ESTATES είχε 2 σφραγίδες. Στο Κοράλλι υπήρχαν περίπου 30 καταστήματα προς πώληση και κάποια ήταν ενοποιημένα. Δεν θυμάται το χρονικό σημείο ανάθεσης των πωλήσεων (πριν την ανέγερση ή μετά), ούτε και πόσες πωλήσεις έγιναν από την εταιρεία του.  Δεν γνωρίζει αν έγιναν πωλήσεις και από άλλα πρόσωπα (μετόχους).

 

Ο Μ.Κ.5 διαπιστώνω ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και αποδέχομαι ότι είχε προβεί σε πωλήσεις (εκ μέρους της DES ESTATES) ορισμένων μονάδων από το συγκρότημα, αναλαμβάνοντας (μέσω της εταιρείας του) και τη σύνταξη των συμβολαίων πώλησης. Αποδέχομαι πως ο Μ.Κ.5 δεν είχε κάποια σχέση με την πώληση του μίσθιου και πως η σύμβαση - τεκμήριο 3 δεν συντάχθηκε από την εταιρεία του.

 

Τα συμπεράσματα αναφορικά με την “ιδιοκτησία” του μίσθιου σε σχέση με το άρθρο 11(1)(α)(i) του Ν.23/1983

 

Αποτελεί δεδομένο ότι σύμφωνα με τον Νόμο 23/1983, στην περίπτωση εξώσεων, αυτό που το Δικαστήριο διατάζει είναι την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου από τον ιδιοκτήτη του.

 

Ο ορισμός της έννοιας "ιδιοκτήτης" παρέχεται στο ερμηνευτικό άρθρο (άρθρο 2) του ιδίου Νόμου,  το οποίο αναφέρει:

" "ιδιοκτήτης" περιλαμβάνει εν σχέσει προς οιονδήποτε ακίνητον παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίον δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου."

 

Προκύπτει από την πιο πάνω αναφορά, ότι βασικό κριτήριο για τον καθορισμό του ιδιοκτήτη, αποτελεί η κατοχή. Η έννοια του κατόχου συναντάται στον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο Κεφ.148:

“ "κάτoχoς" σημαίvει  πρόσωπo  τo  oπoίo  δικαιoύται έvαvτι τoυ  κυρίoυ ακίvητης ιδιoκτησίας  vα κατέχει ή χρησιμoπoιεί αυτή, και ελλείψει τέτoιoυ πρoσώπoυ τov  κύριo της ιδιoκτησίας αυτή”.

 

Η δε έννοια του "κυρίου", καθορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο (ΚΕΦ. 224):

“ "κύριος" σημαίνει το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αυτό είναι εγγεγραμμένο με τον τρόπο αυτό ή όχι.”

 

Το δε δικαίωμα εταιρείας να κατέχει ακίνητη περιουσία προκύπτει από τον Περί Εταιρειών Νόμο Κεφ.113 (άρθρο 16):

"16.-(1) Εταιρεία που συστάθηκε σύμφωνα με το Νόμο αυτό έχει εξουσία να κατέχει χωρίς άδεια ακίνητη περιουσία σε οποιοδήποτε μέρος της Δημοκρατίας [.]"

 

Επομένως, ο νόμιμος κάτοχος ακίνητης ιδιοκτησίας είναι καταρχήν  ο  «εγγεγραμμένος κύριος», ή  ο  «δικαιούμενος να  εγγραφεί  ως  κύριος» ή  πρόσωπο  το  οποίο  αντλεί από τον «κύριο» το δικαίωμα της κατοχής ή χρήσης της.

 

Όσον αφορά την παρούσα περίπτωση, στη βάση της πιο πάνω αποδεκτής μαρτυρίας αποδέχομαι ότι οι Αιτητές έχουν αγοράσει δυνάμει γραπτής συμφωνίας πώλησης το μίσθιο και έχουν καταθέσει τη σύμβαση πώλησης στο Ε.Κ.Γ.Α.

 

Οι Αιτητές είναι επομένως οι δικαιούμενοι να εγγραφούν ως οι κύριοι του μίσθιου και κατά συνέπεια, οι δικαιούμενοι σε κατοχή του μίσθιου. Εμπίπτουν, επομένως, οι Αιτητές στην έννοια του “ιδιοκτήτη” του άρθρου 11(1)(α)(i).

  

 

2.            Ενοικιοστασιακό ακίνητο:

Είναι παραδεκτή από τους διάδικους η διεύθυνση του μίσθιου. Αυτή καταδεικνύει ότι το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής (δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07) δηλαδή, στο Δήμο  Αγίας Νάπας).

 

Είναι επίσης παραδεκτό, ότι το συγκρότημα ΚΟΡΑΛΛΙ και το μίσθιο, έχουν  συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και ότι το μίσθιο προσφερόταν προς ενοικίαση πριν την 31.12.1999.

 

Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση πληρούται.

 

3.            Θέσμιος ενοικιαστής:

Ο ορισμός του  “Θέσμιου ενοικιαστή” απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο προνοεί:

“θέσμιος ενοικιαστής “σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον […] ”

 

Οι Καθ’ ων η αίτηση με τη διατήρηση της κατοχής του μίσθιου μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης στις 30.06.2016, έχουν καταστεί από την 01.07.2016, θέσμιοι ενοικιαστές του μίσθιου.

 

4.            Καθυστέρηση καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και επίδοση έγγραφης ειδοποίησης:

 

Το γεγονός ότι δεν έχουν καταβληθεί οποιαδήποτε ποσά ενοικίων στους Αιτητές από τη σύναψη της σύμβασης πώλησης μέχρι την εκδίκαση της Αίτησης είναι παραδεκτό. Αμφισβητείται η υποχρέωση καταβολής οποιουδήποτε ποσού στους Αιτητές καθώς και το ύψος των ενοικίων που οι Αιτητές απαιτούν.

 

Στο ζήτημα αυτό αναφέρθηκαν ο Μ.Α. και οι Μ.Κ. 4 και 6.

 

Ο μάρτυρας Aιτητών επιβεβαίωσε την παραδεχτή παράλειψη καταβολής ενοικίων στους Αιτητές. Ανέφερε ότι οι Καθ’ ων η αίτηση ενημερώθηκαν για την πώληση  του μίσθιου τον Δεκέμβριο του 2014 (μετά τη σύναψη της σύμβασης) και κλήθηκαν, προφορικά, να καταβάλλουν από την 01.01.2015, το μηνιαίο ενοίκιο στους Αιτητές. Αναφέρθηκε ο μάρτυρας στη σύμβαση ενοικίασης και στους όρους που αφορούν το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, το οποίο ανερχόταν σε €1.200 μηνιαίως.

 

Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α., η οποία επιβεβαιώθηκε από τους μάρτυρες των Καθ’ ων η αίτηση.

 

Ο Μ.Κ.4, O. A., είναι διευθυντής και μέτοχος των Καθ’ ων η αίτηση.  Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι οι Καθ’ ων η αίτηση δραστηριοποιούνται στον τομέα της εστίασης και λειτουργούν (εποχιακά, από τον Μάιο μέχρι τον Οκτώβριο κάθε έτους) στο μίσθιο, το εστιατόριο Zaatar Syrian Lebanese Restaurant. 

 

Το ενοίκιο δυνάμει της συμφωνίας ήταν αρχικά €1.200 μηνιαίως από 01/07/2014.  Με σχετικό αίτημα των Καθ’ ων η αίτηση το ενοίκιο μειώθηκε σε €1.000 μηνιαίως και ξεκίνησε να καταβάλλεται από 01/08/2014. Αυτό κράτησε μέχρι 31/12/2014.  Από την 01/01/2015 το ενοίκιο επανήλθε σε €1.200 μηνιαίως και στη συνέχεια, μετά από αίτημα των Καθ’ ων η αίτηση, το οποίο αποδέχθηκε η Des Estates Ltd, το ενοίκιο μειώθηκε από 01/08/2015 μέχρι 31/07/2016 στο ποσό των €835 μηνιαίως.  Αργότερα, με προφορική συμφωνία με τον Μ.Κ.1, διατηρήθηκε το ενοίκιο στο ποσό αυτό μέχρι και σήμερα.

 

Για πρώτη φορά στις 05/01/2015 ενημερώθηκε από τον Ανδρέα Αντωνίου (Μ.Α.) ότι το μίσθιο πωλήθηκε και του υποδείχθηκε η σύμβαση πώλησης.  Ενημέρωσε στη συνέχεια τον Μ.Κ.1, ο οποίος του ανέφερε ότι το μίσθιο δεν πωλήθηκε. Τον συμβούλευσε να μην υπογράψει οτιδήποτε και να μην πληρώσει ενοίκια σε τρίτα πρόσωπα.

 

Ανέλαβε το ζήτημα ο δικηγόρος του, ο οποίος διερεύνησε το ζήτημα της ύπαρξης πώλησης ή μη.  Εφόσον οι Des Estates Ltd αρνούνταν την ύπαρξη πώλησης και απαιτούσαν τα ενοίκια, οι Καθ’ ων η αίτηση αποφάσισαν ότι μέχρι να ξεκαθαρίσει το ζήτημα, τα ποσά των ενοικίων θα κατατίθενται σε προσωπικό λογαριασμό του Μ.Κ.4, από την 01/01/2015. Δεν ενοχλήθηκαν από οποιονδήποτε οι Καθ’ ων η αίτηση μέχρι την επίδοση του τεκμηρίου αρ.5.

 

Γνωρίζει ότι καταχωρήθηκε αγωγή από την Des Estates Ltd εναντίον των Αιτητών, για ακύρωση της σύμβασης πώλησης και εφόσον δεν έχει νομικά ξεκαθαριστεί ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του μίσθιου, το ποσό των οφειλόμενων ενοικίων παραμένει στον τραπεζικό λογαριασμό και αφορά την περίοδο από την 01/01/2015 μέχρι 31/12/2023. Ανέρχεται σε €89.678,24 (αφαιρουμένης της αμυντικής εισφοράς).

 

Δεν έχει κάτι γραπτό για το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, μετά τον Ιούνιο του 2015.  Η προφορική συμφωνία έγινε σε συνομιλία με τον ΜΚ1.

 

Σε υποβολή ότι το οφειλόμενο ποσό ενοικίων δεν είναι €86.000, αλλά €126.000, ο μάρτυρας απάντησε σε περίπτωση αναγνώρισης από το Δικαστήριο των Αιτητών ως ιδιοκτητών, του μίσθιου, “το ποσό αυτό θα συμπληρωθεί”. 

 

Ο μάρτυρας μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Παρατηρώ ότι, παρά την αναφορά του σε προφορική συμφωνία για μείωση του ενοικίου, την οποία είχε συνάψει ο ίδιος με τον Μ.Κ.1, ο Μ.Κ. δεν ανέφερε κάτι τέτοιο στη δική του μαρτυρία.

 

Ακόμα όμως, και αν αποδεχόμουν τον ισχυρισμό αυτό, η συμφωνία για μείωση του ενοικίου, το καλοκαίρι του 2015, κανένα νομικό αποτέλεσμα θα είχε, αφού από τον Δεκέμβριο του 2014, οι Αιτητές είναι πλέον οι κύριοι του μίσθιου και οι δικαιούχοι των ενοικίων.

 

Σημειώνω, πως στην κατάσταση του προσωπικού τραπεζικού λογαριασμού  του  μάρτυρα  (τεκμήριο 37), καταγράφονται οι καταθέσεις που έγιναν από τους Καθ’ ων  η αίτηση στο συγκεκριμένο λογαριασμό για σκοπούς φύλαξης του ενοικίου. Επιβεβαιώνει η κατάσταση αυτή ότι το ύψος του καταβλητέου ενοικίου ανερχόταν τότε στο ποσό των €1.200 μηνιαίως (από τον Ιανουάριο του 2015 και ακόλουθα).

 

Αποδέχομαι πως οι Καθ’ ων η αίτηση, επιλεκτικά, παρέλειψαν να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια των €1.200 μηνιαίως, στους Αιτητές από τον Ιανουάριο του 2015 και ακόλουθα, για τους λόγους που ανέφεραν.

 

Η Μ.Κ.6, Α. A., είναι σύζυγος του Μ.Κ.4. Παρουσίασε το τεκμήριο 40 (τους εξελιγμένους λογαριασμούς των Καθ’ ων η αίτηση για τα έτη 2014 μέχρι και 2021).

 

Ανέφερε ότι από τους λογαριασμούς προκύπτουν τα ποσά των ενοικίων του μίσθιου, για το κάθε ένα από αυτά τα έτη:

• ποσό €12.400 για το έτος 2015,
• ποσό €9.600 για το 2016, δυνάμει προφορικής συμφωνίας με τον διευθυντή της DES ESTATES,
• για το έτος 2017 - 2021, το ενοίκιο του μισθίου παρέμεινε σε €9.600, ετησίως.

 

Για τον ίδιο λόγο που έχω απορρίψει τη μαρτυρία του Μ.Κ.4 αναφορικά με το ύψος του μηνιαίου ενοικίου από το έτος 2015 και ακόλουθα, θα απορρίψω και τη μαρτυρία της Μ.Κ.6. Η κατ’ ισχυρισμό σύμβαση μείωσης πέραν του ότι δεν έχει επιβεβαιωθεί από τον Μ.Κ.1, έγινε σε χρονικό σημείο όπου οι DES ESTATES δεν ήταν πλέον οι δικαιούχοι των ενοικίων αυτών (δηλαδή μετά τον Δεκέμβριο του 2014).

 

Σημειώνω ότι και αυτή η μάρτυρας επιβεβαίωσε την επιλογή των Καθ’ ων η αίτηση να μην καταβάλλουν ενοίκια στους Αιτητές από το έτος 2015 (λόγω της αμφισβήτησης της αγοράς πώλησης του μίσθιου από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του).

 

Είναι παραδεκτό πως οι Αιτητές επέδωσαν στις 02.10.2017, στους Καθ’ ων η αίτηση, την ειδοποίηση ημερ. 13.09.2017. Με αυτήν την ειδοποίηση οι Καθ΄ ων η αίτηση κλήθηκαν να καταβάλουν το ποσό των €39.600 στους Αιτητές (οφειλόμενα ενοίκια από την 01.01.2015 μέχρι την 30.09.2017).

     

5&6. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί και πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης:

 

Παραδεκτές είναι και αυτές οι προϋποθέσεις. Οι Καθ’ ων η αίτηση καμία πληρωμή έκαναν στους Αιτητές, από το χρονικό σημείο της επίδοσης της ειδοποίησης, μέχρι την εκδίκαση της Αίτησης έξωσης.  

 

Εφόσον έχει διαπιστωθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α)(i), απομένει στο σημείο αυτό να εξεταστεί κατά πόσον η παρακράτηση των ενοικίων από τους Καθ’ ων η αίτηση (λόγω αμφισβήτησης της πώλησης του μίσθιου), μπορεί να αποτρέψει την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου από τους Αιτητές.

 

Το αίτημα για ανάκτηση της κατοχής εδράζεται στο άρθρο 11(1)(α)(i) του οποίου το λεκτικό δεν παρέχει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο. Σε περίπτωση που αποδειχθεί από τους Αιτητές η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου αυτού, το Δικαστήριο δεν έχει διακριτική ευχέρεια να εγκρίνει ή να αρνηθεί την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος έξωσης. Προκύπτει από την νομοθεσία η δέσμια αρμοδιότητα του Δικαστηρίου, στο οποίο δεν αφήνονται περιθώρια εξέτασης άλλων παραγόντων (όπως, π.χ. τον λόγο της παράλειψης του ενοικιαστή να καταβάλει τα ενοίκια).

 

Με άλλα λόγια, στην παρούσα περίπτωση, το Δικαστήριο  εμποδίζεται από την ισχύουσα  νομοθεσία να εξετάσει κατά πόσο είναι λογική η έκδοση του διατάγματος έξωσης, όπως συμβαίνει με άλλους λόγους έξωσης. [Βλ. KATSIANTONIS v. FRANTZESKOU (1981) 1 C.L.R. 566].

  

 

Η Ανταπαίτηση των Καθ’ ων η αίτηση

Υπερασπιζόμενοι οι Καθ’ ων η αίτηση, προβάλλουν τον ισχυρισμό περί της ανυπαρξίας αγώγιμου δικαιώματος προς όφελος των Αιτητών, υποστηρίζοντας ότι οι τελευταίοι δεν έχουν καταστεί ιδιοκτήτες του μίσθιου (λόγω μη έγκυρης σύμβασης πώλησης). Επί του ισχυρισμού αυτού εδράζεται και η Ανταπαίτησή τους για έκδοση αναγνωριστικής απόφασης, αναφορικά με:

 

1. Την ανυπαρξία αγώγιμου δικαιώματος από μέρους των Αιτητών (ως μη δικαιούχων του μίσθιου και των ενοικίων αυτού), και την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος εναντίον των Αιτητών (για να απέχουν από ενέργειες  που σχετίζονται με το επίδικο υποστατικό.
2. Τη συνέχιση της ενοικιαστικής σχέσης μεταξύ των συμβαλλομένων στην αρχική σύμβαση ενοικίασης, η οποία έχει μετατραπεί σε θέσμια ενοικίαση.

 

Θα ασχοληθώ πρώτα με την ενοικιαστική σχέση μεταξύ των Καθ’ ων η αίτηση και της DES ESTATES και ακολούθως με την ύπαρξη ή μη του αγώγιμου δικαιώματος των Αιτητών.

 

Ο ισχυρισμός ότι οι Καθ’ ων η αίτηση δεν έχουν συναλλαχθεί με τους Αιτητές και επομένως, καμία υποχρέωση έναντι των Αιτητών έχουν, ως θέσμιοι ενοικιαστές του μίσθιου, είναι λανθασμένος.

 

Η αγορά του μίσθιου, από μέρους των Αιτητών (οι οποίοι παραδέχονται ότι γνώριζαν την ύπαρξη των ενοικιαστών-Καθ’ ων η αίτηση) τους έχει καταστήσει  εμπιστευματοδόχους, με δέσμευση να τηρήσουν τις υποχρεώσεις του προκατόχου τους [Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1996) 1 ΑΑΔ 709].

 

Συνάγεται, επομένως, πως η θέσμια ενοικίαση διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την αγορά του μίσθιου, με ιδιοκτήτες του μίσθιου τους Αιτητές και θέσμιους ενοικιαστές τους Καθ’ ων η αίτηση.

 

Νοείται πως με την υποχρέωση των Αιτητών-εμπιστευματοδόχων (να τηρήσουν τις υποχρεώσεις των προκατόχων τους έναντι των θέσμιων ενοικιαστών), συντρέχει και η υποχρέωση των Καθ’ ων η αίτηση να συμμορφώνονται με τους όρους τη θέσμιας ενοικίασης[8] και να καταβάλλουν το τίμημα της ενοικίασης στους νέους ιδιοκτήτες.

 

Έχει ήδη αναλυθεί, πιο πάνω, το ζήτημα του κατά πόσον οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου, με την έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Δεν θα επαναλάβω τα όσα λέχθηκαν πιο πάνω. Θα αρκεστώ στο να πω ότι, με δεδομένη την παραδοχή των Καθ’ ων η αίτηση για την παράλειψή τους να καταβάλουν  οποιοδήποτε ποσό στους Αιτητές (που είναι οι δικαιούχοι των ενοικίων), το αγώγιμο δικαίωμα των τελευταίων είναι προφανώς υπαρκτό.

 

Σχολιάζω, τέλος, τον «όρο περί ακυρότητας» της σύμβασης πώλησης, για τον οποίον έγινε πολύς λόγος από τους Καθ΄ ων η αίτηση.  Ο όρος 8 του τεκμηρίου αρ. 3, τέθηκε φανερά προς όφελος των Αιτητών. Οι Αιτητές είναι, επομένως, οι μόνοι που θα μπορούσαν να τον επικαλεστούν.

            Η επίκληση από τους Καθ΄ ων η αίτηση, όρου ακυρότητας σε σύμβαση στην οποία δεν είναι συμβαλλόμενοι, είναι φανερά αβάσιμη. Η θέση αυτή των Καθ΄ ων η αίτηση απορρίπτεται.

Η Ανταπαίτηση των Αιτητών θα απορριφθεί στο σύνολό της.

 

Η αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναφορικά με τη σύμβαση πώλησης.

       

Το ζήτημα της ακυρότητας της σύμβασης πώλησης του μίσθιου, πήρε μεγάλες διαστάσεις στην παρούσα υπόθεση και αποτέλεσε τη βάση της υπεράσπισης των Καθ’ ων η αίτηση. Θα εξετάσω το κατά πόσον αυτό το θέμα που έχουν εγείρει οι Καθ’ ων η αίτηση, εμπίπτει στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου.

 

Σχετικό είναι το άρθρο 4(1) του του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου:

“Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.”

           (Δική μου υπογράμμιση)

 

Στην απόφαση Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, αναλύεται το άρθρο αυτό, με παραπομπές στην νομολογία [Petsas v. Pavlides (1980) 1 C.L.R. 158 και Efthymiadou v. Zoudros a.o. (1986) 1 C.L.R. 341] και διακρίνει τις διαφορές που αναφύονται  κατά την εφαρμογή του Νόμου, ως εξής:

(1)  περιορισμός της εξουσίας του Δικαστηρίου να εκδώσει διάταγμα έξωσης [άρθρο 11(1)],

(2)   καθορισμός του ενοικίου στα ενοικιοστασιακά υποστατικά (άρθρο 8),

(3)   επιδίκαση αποζημίωσης στον ενοικιαστή (άρθρα 12, 13 και 15),  

(4)  παραχώρηση νέας ενοικιάσεως στον ενοικιαστή (άρθρο 14).

 

Ειδικά ως προς την πρόνοια “συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος”,  η νομολογία διευκρινίζει ότι αυτή δεν είναι ανεξάρτητη από τα κύρια ζητήματα, δηλαδή αυτά που αναφύονται  κατά την εφαρμογή του Νόμου. 

    

 

Στην υπόθεση Papageorghiou, η αξίωση της ιδιοκτήτριας  (όπως δικογραφήθηκε) δεν εδραζόταν σε παράβαση των όρων της θέσμιας ενοικίασης, αλλά στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης και οχληρίας.  Παρά το ότι ήταν όρος της σύμβασης ενοικίασης (και δυνάμει του άρθρου 27 διατηρήθηκε ως όρος της θέσμιας ενοικίασης), ότι ο ενοικιαστής όφειλε να απέχει από την πρόκληση ενόχλησης στους γείτονες, κρίθηκε ότι η περίπτωση δεν ενέπιπτε εντός των προνοιών του άρθρου 4(1). 

Συγκεκριμένα, ο τρόπος που η Αιτήτρια είχε δικογραφήσει την αξίωσή της δεν απαιτούσε την εφαρμογή του Νόμου ούτε την εξέταση οποιωνδήποτε όρων της θέσμιας ενοικίασης.  Η αξίωση μπορούσε να εξεταστεί μόνο με βάση τις γενικές αρχές του αστικού δικαίου που αφορούν την παράνομη επέμβαση και την οχληρία.

            Το ίδιο ισχύει και στο παρόν ζήτημα. Η εξέταση της νομιμότητας της σύμβασης πώλησης και η κήρυξή της ως άκυρης, δεν προαπαιτεί την εξέταση των όρων της θέσμιας ενοικίασης, ούτε και την παραπομπή στις διατάξεις του άρθρου 27 του Νόμου.

Το ζήτημα της εγκυρότητας της σύμβασης πώλησης βρίσκεται φανερά εκτός  των πλαισίων της θέσμιας ενοικίασης και επομένως, εκτός της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου.

Αναστολή Εκτέλεσης του Διατάγματος Έξωσης:

            Είναι παραδεκτό πως στο μίσθιο, οι Καθ΄ ων η αίτηση διατηρούν επιχείρηση εστιατορίου. Κρίνω ότι η περίπτωση αυτή είναι κατάλληλη για την άσκηση της διακριτικής μου ευχέρειας [ως προκύπτει από το άρθρο 11(5) ] και να αναστείλω για ορισμένο χρονικό διάστημα την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης που θα εκδοθεί σε βάρος των Καθ΄ ων η αίτηση.

 

 

ΚΑΤΑΛΗΞΗ

Εφόσον οι Αιτητές έχουν αποδείξει τη συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α)(i) του Ν.23/1983 και η Υπεράσπιση και η Ανταπαίτηση των Καθ’ ων η αίτηση έχουν κριθεί αβάσιμες και απορριπτέες, εκδίδεται με τη σύμφωνη γνώμη των Μελών:

1.    Διάταγμα με το οποίο οι Καθ’ ων η αίτηση διατάζονται να εκκενώσουν και παραδώσουν στους Αιτητές την κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου καταστήματός [κατάστημα αρ. 4 στο οικοδομικό συγκρότημα Coralli Complex στη Λεωφόρο Νησί (Nissi Avenue), στην οδό Σώτου Χ” Προκοπίου 17 στην Αγία Νάπα, εντός 30 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος.

 

Η εκτέλεση του διατάγματος αναστέλλεται καταρχήν, μέχρι την 28.02.2025. Εφόσον μέχρι ή κατά την 28.02.2025, οι Καθ΄ ων η Αίτηση καταβάλουν στους Αιτητές όλα τα οφειλόμενα δυνάμει της παρούσας απόφασης ποσά, η αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος θα συνεχιστεί από μήνα σε μήνα, εφόσον την πρώτη ημέρα κάθε επόμενου μήνα (αρχής γενομένης την 01.03.2025) οι Καθ΄ ων η Αίτηση καταβάλλουν στους Αιτητές το τρέχον ενδιάμεσο όφελος των €1.200, μέχρι την 30.11.2025.

 

2.    Απόφαση  υπέρ  των  Αιτητών  και  εναντίον  των Καθ’ ων η αίτηση για:

(α)  το ποσό των €60.000, το οποίο αποτελεί τα οφειλόμενα ενοίκια για τη χρονική περίοδο από 01.01.2015 μέχρι 28.02.2019, πλέον νόμιμο τόκο.

 

(β)  το ποσό των €1.200 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη, από την 01.03.2019 μέχρι την παράδοση της κενής και ελεύθερης κατοχής στους Αιτητές.

 

Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται.

 

 

 

 

 

Τα έξοδα της Αίτησης και της Ανταπαίτησης επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών, ως θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Λόγω της συνεκδίκασης της Απαίτησης και της Ανταπαίτησης, επιδικάζεται ένα μόνο σετ εξόδων, υπέρ των Αιτητών.

 

 

 

 

 

 (Υπ.) ………………………………….

                                                                                              Χρ. Ραγουζαίου,

                                                                                         Πρόεδρος Δικαστηρίου

                                                                                                    

 

 

Πιστό Αντίγραφο,

 

 

 

Γραμματέας