ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον:  Γ.Χρ. Παγιάση, Προέδρου

                                    και Γ. Αγρότη και Ε. Μιχαήλ, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Κ25/19

ΜΕΤΑΞΥ:

PALM - MOUNT HOLDINGS LTD, εκ Λευκωσίας.

Αιτητές

και

1. ΑΘΩΣ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ ΜΙΛΛΙΝΓΚΤΟΝ-ΓΟΥΟΡΤ, εκ Ολλανδίας

2. ΜΑΡΙΝΑ ΜΙΛΛΙΝΓΚΤΟΝ-ΓΟΥΟΡΤ, εκ Ολλανδίας

3. ΣΟΦΙΑ ΜΙΛΛΙΝΓΚΤΟΝ-ΓΟΥΟΡΤ, εκ Ιρλανδίας

Καθ’ ων η Αίτηση

 

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 19/08/2026

Για τους Αιτητές: κα Κ. Ορφανίδου για κ.κ. Ορφανίδης, Χριστοφίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κα Ελ. Λάμπρου, κα Α. Παύλου και κα Κρ. Κοτζιά για κ.κ. A.P. PAVLOU LLC.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Ι.  ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Με την υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο εναρκτήρια Αίτηση, οι Αιτητές και θέσμιοι Ενοικιαστές ζητούν τη μείωση του ενοικίου του επίδικου υποστατικού, το οποίο βρίσκεται στην οδό Λήδρας στη Λευκωσία και χρησιμοποιείται ως κέντρο αναψυχής, στην κατηγορία «snack bar», ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»).

Ειδικότερα, αξιώνεται η μείωση του καταβαλλόμενου μηνιαίου ενοικίου από €4.000,00 σε €1.600,00.  

Αναφέρεται ότι η πρώτη ενοικίαση συνήφθη δια έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 15/12/2011 για περίοδο δύο ετών, η οποία άρχισε στις 15/01/2012, έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου €4.000,00. Μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου οι Ενοικιαστές διατήρησαν την κατοχή του  Υποστατικού και έχουν καταστεί θέσμιοι.   Προβάλλεται ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι πολύ υψηλό ή υπερβολικό, έναντι των παρόμοιων υποστατικών στην περιοχή, με αναφορά στα επιμέρους χαρακτηριστικά του. Ειδική αναφορά γίνεται στο ότι πρόκειται για διατηρητέα οικοδομή, «σχεδόν 90 ετών που χρήζει συντήρησης και/ή αποκατάστασης». Οι Ενοικιαστές επιπρόσθετα αναφέρουν ότι «τα γειτνιάζοντα υποστατικά ακόμα και στο ίδιο κτήριο και /ή υποστατικά στην γύρω περιοχή και /ή υποστατικά στην περιοχή που ενοικίασαν οι καθ’ ων η αίτηση πρόσφατα, ενοικιάζονται με πολύ χαμηλότερο ενοίκιο από το επίδικο υποστατικό».

Στην  Απάντηση και Ανταπαίτησή τους, οι Καθ’ ων η Αίτηση αποδέχονται το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου, όχι όμως ότι αυτό είναι υψηλό ή υπερβολικό. Τουναντίον ανταπαιτούν την αύξηση του ενοικίου στα €4.400,00 μηνιαίως. Αν και δέχονται ότι το κτήριο είναι παλαιό και διατηρητέο, αντιπαραβάλλουν ότι αυτοί έχουν δαπανήσει υπέρογκα ποσά στη συντήρησή του. Αντιτείνουν επίσης ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε προνομιακή θέση επί της οδού Λήδρας, σε ιδιαίτερα εμπορικό σημείο της παλαιάς Λευκωσίας, και ότι οι Ενοικιαστές επωφελούνται από το μέγεθος, τη χωρητικότητα και τον χαρακτήρα του. Ως προς τα συγκεκριμένα πλεονεκτήματα του Υποστατικού, αναφέρεται επί λέξει:

«

Ο Αιτητής νοικιάζει από τους Καθ’ ων η Αίτηση υποστατικό το οποίο έχει χωρίσει σε τρία μέρη. Το ένα μέρος αποτελεί την κουζίνα και τις τουαλέτες του Υποστατικού και τα άλλα δύο μέρη έχουν συνεννοηθεί σε ένα ενιαίο χώρο στον οποίο βρίσκεται το μπαρ (bar) του καφεστιατορίου καθώς και ο εσωτερικός χώρος στον οποίο οι πελάτες του Αιτητή μπορούν να καθίσουν.

Επιπλέον, ο Αιτητής έχει την δυνατότητα, και το πράττει, να προσθέσει επιπλέον τραπέζια και καρέκλες στον εξωτερικό χώρο του Υποστατικού. Περαιτέρω, το υποστατικό βρίσκεται σε ένα από τους κεντρικότερους δρόμος της τουριστικής περιοχής της Λευκωσίας και συγκεκριμένα στην Παλαιά Λευκωσία, στην Οδό Λήδρας στον οποίο διακινούνται τόσο κατά την διάρκεια της μέρας όσο και της νύχτας -πεζοί- Κύπριοι πολίτες και τουρίστες. Είναι η θέση των Καθ’ ων η Αίτηση ότι η θέση του Υποστατικό πλεονεκτεί καθότι αυτό βρίσκεται σε ένα κοσμοπολίτικο περιβάλλον, σε μια πολύ δημοφιλής περιοχή.

»

Στην Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση, οι Ενοικιαστές απορρίπτουν το αίτημα για αύξηση και επιμένουν στη  δική τους αξίωση. Απορρίπτουν ότι έχουν χωρίσει το υποστατικό σε τρία μέρη. Διευκρινίζουν ότι το Υποστατικό αποτελείται από το τεμάχιο 99, όπου βρίσκονται το μπαρ και το καθιστικό (αίθουσα εστιάσεως), και από τμήμα του τεμαχίου 96, όπου βρίσκονται το πλυσταριό και τα αποχωρητήρια πελατών. Στο τελευταίο κατασκευάστηκε μεσοπάτωμα με αποθήκη και αποχωρητήριο προσωπικού. Μεταξύ των δύο αυτών χώρων παρεμβάλλεται η Στοά Κλόκκαρη, η οποία αποτελεί το τεμάχιο 98. Αν και δέχονται ότι η ενοικίαση δεν επεκτείνεται στη Στοά, σημειώνεται ότι η πρόσβαση προς το ενοικιαζόμενο τμήμα του τεμαχίου 96 είναι δυνατή μόνο μέσω της Στοάς. Συγκεκριμένα, υποδεικνύουν τα ακόλουθα:

«

Μεταξύ του τεμαχίου 99 και του τμήματος του τεμαχίου 96 είναι η Στοά που αποτελείται από το τεμάχιο 98 και δεν ενοικιάζεται από τους Αιτητές. Όταν οι Αιτητές έλαβαν κατοχή του υποστατικού, αυτό αποτελείτο από δύο χώρους: Το χώρο του τεμαχίου 99 ο οποίος αντίθετα με τον ισχυρισμό των Καθ' ων η Αίτηση ήταν ενιαίος όπως και συνεχίζει να είναι· και το χώρο του τμήματος του τεμαχίου 96 ο οποίος δεν είχε μεσοπάτωμα (πατάρι) και είναι πολύ μικρός και σε αυτόν είναι δυνατή μόνο η πρόσβαση από τη Στοά (τεμάχιο 98). Σημειώνεται ότι το μπαρ δεν χωρίζεται με τοίχο από το καθιστικό. Το ενοικιαζόμενο υποστατικό αποτελείται εξ' ολοκλήρου από εσωτερικούς χώρους και δεν έχει εξωτερικό χώρο που αποτελεί τμήμα του.

»

ΙΙ.  Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΙ Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Καταχωρήθηκαν έγγραφες μαρτυρίες και οι μάρτυρες αντεξετάστηκαν, δίχως όμως η υπόθεση να διεκπεραιωθεί. Μεσολάβησε, εξ ανάγκης, αλλαγή της σύνθεσης του Δικαστηρίου και κατέστη αναγκαία η επανάληψη της ακροαματικής διαδικασίας. Οι ήδη καταχωρισμένες γραπτές μαρτυρίες υιοθετήθηκαν από τους αντίστοιχους μάρτυρες, οι οποίοι ακολούθως αντεξετάστηκαν. Για τους Ενοικιαστές κατέθεσαν ο εκτιμητής και ο διευθυντής τους. Για τους Καθ’ ων η Αίτηση κατέθεσαν ο εκτιμητής τους και η Καθ’ ης η Αίτηση 3. Αντεξετάστηκε και η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, σε σχέση με το περιεχόμενο της δικής της έκθεσης.

Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα ή τεκμήριο χωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(1)      Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(α)     H μαρτυρία του κ. Κουππαρή (Μ.Α. 1).

Ο κ. Κουππαρής είναι ο μοναδικός διευθυντής και γραμματέας της Αιτήτριας. Επανέλαβε ουσιαστικά το ιστορικό και τις θέσεις των δικογράφων. Κατέθεσε φωτογραφίες του Υποστατικού και αντίγραφο του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου.  Χαρακτήρισε το καταβαλλόμενο ενοίκιο, ήτοι το ποσό των €4.000,00 ως  «πολύ υψηλό και υπερβολικό», σημειώνοντας ότι  τα «γειτνιάζοντα υποστατικά ακόμα και στο ίδιο κτίριο καθώς και υποστατικά στη γύρω περιοχή και υποστατικά στην περιοχή που ενοικίασαν οι Καθ’ ων η αίτηση πρόσφατα, ενοικιάζονται με πολύ χαμηλότερο ενοίκιο από το επίδικο υποστατικό». Περιέγραψε το μίσθιο ως αποτελούμενο από τους δύο εσωτερικούς χώρους των τεμαχίων 99 και 96 και επανέλαβε ότι η Στοά, τεμάχιο 98, δεν περιλαμβάνεται ως αυτοτελές αντικείμενο στο ενοικιαστήριο. Παρά ταύτα, εξήγησε ότι η χρήση συγκεκριμένου μέρους της Στοάς από τους Ενοικιαστές είχε συζητηθεί από την έναρξη της ενοικιαστικής σχέσης και ότι είχε παραχωρηθεί σε αυτούς, για τις ανάγκες της επιχείρησής τους. Κατά τη θέση του, η δυνατότητα τοποθέτησης τραπεζοκαθισμάτων υφίσταται από την έναρξη της ενοικίασης και ουδέποτε ανακλήθηκε.

(β)  Η μαρτυρία του κ. Αθηνοδώρου (Μ.Α. 2).

Ο κ. Αθηνοδώρου είναι εκτιμητής ακινήτων. Σύμφωνα με την ένορκη δήλωσή του, στις 08/11/2023 έλαβε οδηγίες από τον κ. Κουππαρή να προβεί σε εκτίμηση και υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου, υπό την έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, με ουσιώδη χρόνο την 05/07/2019. Προέβη σε επιτόπια επιθεώρηση στις 19/01/2024 και παρουσίασε σχετική έκθεση, την οποία υιοθέτησε. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και συνέλεξε στοιχεία ενοικιάσεων που, κατά την κρίση του, βρίσκονταν στην ίδια μικρή περιοχή. Υπολόγισε τον μέσο όρο των ενοικίων σε €28,48 ανά τ.μ. και το αγοραίο ενοίκιο σε €33,00 ανά τ.μ. Ως προς τα εμβαδά, έλαβε 48 τ.μ. για τον κύριο χώρο, 17 τ.μ. για τον βοηθητικό χώρο και 60 τ.μ. για το μέρος της Στοάς που χρησιμοποιείται από την επιχείρηση. Για την αναγωγή σε ενιαία βάση, υπολόγισε τον βοηθητικό χώρο κατά το ήμισυ και τη Στοά κατά το ένα τρίτο, καταλήγοντας σε συνολικό αναπροσαρμοσμένο εμβαδό 76,5 τ.μ. (48 + 17/2 + 60/3). Με βάση τον μέσο όρο των €28,48 ανά τ.μ. υπολόγισε ποσό €2.179,00 και, εφαρμόζοντας ποσοστό 90%, εισηγήθηκε το ποσό των €1.960,00 μηνιαίως, ως δίκαιο ενοίκιο. Το αγοραίο ενοίκιο το προσδιόρισε σε €2.525,00 μηνιαίως. Κατά την αντεξέτασή του, αποδέχθηκε ότι η Στοά χρησιμοποιείται για σκοπούς εστίασης και ότι η εκτίμησή του περιλαμβάνει την πραγματική αυτή χρήση. Η έκθεσή του δεν αντιμετωπίζει τη Στοά ως ισότιμο εσωτερικό χώρο, αλλά της αποδίδει μειωμένη εκτιμητική βαρύτητα, ίση προς το ένα τρίτο της αξίας του κύριου χώρου.

(2)      Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ’ ων.

(α)     H μαρτυρία της Καθ’ ης 3.

Η Καθ’ ης η Αίτηση αρ. 3 είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια μέρους του κτηρίου επί της οδού Λήδρας 207 και συνιδιοκτήτρια της Στοάς Κλόκκαρη,  με κάποια άλλα συγγενικά της πρόσωπα και παρουσίασε αντίγραφα των σχετικών τίτλων ιδιοκτησίας. Κατά τη θέση της, το Υποστατικό βρίσκεται σε προνομιακή θέση, μεταξύ των οδών Λήδρας και Ονασαγόρου, και οι Ενοικιαστές επωφελούνται τόσο από την κίνηση πεζών, όσο και από τη δυνατότητα τοποθέτησης τραπεζιών και καθισμάτων στη Στοά. Αναφέρθηκε σε εργασίες συντήρησης και ανακαίνισης που έγιναν από τους ιδιοκτήτες, ιδίως κατά το 2019, και παρουσίασε σχετικά παραστατικά. Επέμεινε ότι η χρήση της Στοάς αυξάνει τη δυναμικότητα και την εμπορική αξία της επιχείρησης. Ανάφερε σχετικά τα εξής:

«

Θα ήθελα επίσης να τονίσω κάποια μοναδικά χαρακτηριστικά του καταστήματος. Πρώτον, βρίσκεται σε μια προνομιούχα τοποθεσία στην καρδιά της Λευκωσίας, στην Στοά Κλοκκαρή, μεταξύ δύο εκ των κυριότερων εμπορικών οδών της Λευκωσίας, ήτοι της Λήδρας και της Ονασαγόρου. Για αυτό το λόγο είναι εύκολα προσβάσιμο στο κοινό και έχει υψηλή επισκεψιμότητα. Επιπλέον, η Στοά είναι ένα σημαντικό πέρασμα το οποίο συνδέει αυτές τις δύο εμπορικές οδούς. Εξ’ όσων κάλλιον γνωρίζω, οι ενοικιαστές επωφελούνται από αυτή την ιδανική τοποθεσία και λαμβάνουν μια συνεχόμενη ροή πελατών καθημερινά. Περαιτέρω, εξ όσων κάλλιον γνωρίζω λειτουργούν από το πρωί μέχρι αργά την νύχτα, επτά μέρες την εβδομάδα, το οποίο τους δίνει τη δυνατότητα να αποκοπούν σημαντικά κέρδη από τους πελάτες τους. Είναι ένα πολύ ευρύχωρο κατάστημα, ενώ παράλληλα οι Αιτητές εκμεταλλεύονται και τον χώρο έξω από το κατάστημα στην οδό Λήδρας καθώς και το χώρο μέσα στη Στοά για να τοποθετούν τραπεζάκια, αυξάνοντας έτσι σημαντικά τον αριθμό πελατών που μπορούν να εξυπηρετήσουν ανά πάσα στιγμή, γεγονός που προσθέτει στην αξία του ακινήτου.

»

(β)       Η μαρτυρία του κ. Παυλίδη (Μ.Κ. 2).

Ο κ. Παυλίδης είναι εκτιμητής ακινήτων. Μέσω ένορκης δήλωσής του ημερομηνίας 04/02/2025, επισυνάπτει την έκθεσή του ημερομηνίας 05/08/2024. Αναφέρει ότι έλαβε οδηγίες από τους Καθ’ ων για να ετοιμάσει έκθεση αναφορικά με «τον υπολογισμό του μηνιαίου αγοραίου ενοικίου»  του Υποστατικού. Έθεσε ως ημερομηνία εκτίμησης την 05/07/2019 και «η βάση της εκτίμησής του ήταν το Αγοραίο Ενοίκιο (Market Rent)». Κατέληξε στο ποσό των €4.325,00 μηνιαίως, συνυπολογίζοντας 60 τ.μ. προς €35/τ.μ. (€2.100) «ως εμβαδόν Στοάς», χώρος ο οποίος, πάντα σύμφωνα με την έκθεσή του (σελ. 3) «υπόκειται σε δικαίωμα διαβάσεως προς όφελος ιδιοκτητών άλλων τεμαχίων».  

(3)     Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου.

Η Λειτουργός Εκτιμήσεων προέβη σε επιτόπια έρευνα και ετοίμασε έκθεση στις 16/02/2024, με σκοπό τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου, θέτοντας ως ημερομηνία εκτίμησης την 05/07/2019. Περιέγραψε το επίδικο ως χώρο 50 τ.μ., βοηθητικό χώρο 17 τ.μ. και μέρος 60 τ.μ. της Στοάς που χρησιμοποιείται για εξυπηρέτηση πελατών. Για σκοπούς αναγωγής έλαβε 40 τ.μ. ως Ζώνη Α, 10 τ.μ. ως Ζώνη Β με συντελεστή 0,50, τον βοηθητικό χώρο 17 τ.μ. με συντελεστή 0,30 και τη Στοά 60 τ.μ. με συντελεστή 0,30. Το συνολικό αναπροσαρμοσμένο εμβαδό ανήλθε έτσι σε 68,10 τ.μ. Στην έκθεση προσδιόρισε το αγοραίο ενοίκιο σε €32,00 ανά τ.μ. και τον μέσο όρο της μικρής περιοχής αρχικά σε €31,32 ανά τ.μ. Κατά την αντεξέτασή της, διαπιστώθηκε αριθμητικό σφάλμα στους υπολογισμούς της. Αποδέχθηκε ότι με βάση τις ενοικιάσεις που συνυπολόγισε στον πίνακά της, περιλαμβανομένου του υπό εκτίμηση, ο ορθός μέσος όρος της μικρής περιοχής είναι €33,11 ανά τ.μ.,  αντί του €31,32 που είχε θέσει. 

Ως προς τη Στοά, εξήγησε ότι πρόκειται πρωτίστως για χώρο διέλευσης, ο οποίος δεν χρησιμοποιείται αποκλειστικά από την Αιτήτρια. Επειδή, όμως, τοποθετούνται σε αυτόν τραπεζοκαθίσματα και αποκομίζεται εμπορικό όφελος, του απέδωσε ποσοστό 30%. Διευκρίνισε ότι χωρίς την εν λόγω εμπορική χρήση θα του απέδιδε ποσοστό μόλις 10%.

(4)     Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα από τους συνηγόρους των διαδίκων. Η πλευρά των Αιτητών εισηγήθηκε ότι το δίκαιο ενοίκιο θα πρέπει να καθοριστεί στο ποσό των €1.995,33 μηνιαίως, ενώ η συνήγορος των Καθ’ ων υποστήριξε ότι αντιθέτως το ενοίκιο θα πρέπει να αυξηθεί σύμφωνα με το αίτημα της Ανταπαίτησης. Ειδικότερη αναφορά στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν έγγραφων θέσεων θα γίνει μόνο στο μέτρο που αυτό κριθεί σκόπιμο. 

Η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε στις 30/06/2026.

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

(α)     Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ») εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

(β)     Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στο άρθρο 8(1) του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

»

Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στην Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd, (2002) 1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988.  Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου.  […..] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).

»

Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες για τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%^[6] του εκάστοτε μέσου όρου^[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο (5) του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής:

«

(5)      Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.

»

(γ)     Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου».

Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. 

(δ)     Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». 

Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8(5) έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46(1) του αγγλικού Rent Act του 1968^[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης.

(ε)     Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές)».

Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)»  που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνει παράγοντες που είναι ασύνδετοι ως προς την ενοικιαστική αξία του επίδικου υποστατικού, όπως για παράδειγμα η δαπάνη για ανέγερση της οικοδομής.^[9]

Ομοίως, στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά «ασύνδετα προς αυτό καθ’ εαυτό το ενοίκιο», ήτοι για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα.

IV.     ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους, κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. 

Κατ’ αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.^[10] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση.

Κοινό τόπο αποτελεί και το ότι το καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο είναι €4.000,00 και ότι έχουν παρέλθει πέραν των δύο (2) ετών από την τελευταία αναπροσαρμογή του.

Επί της ουσίας, το κρίσιμο επίδικο ζήτημα είναι κατά πόσο πληρούνται οι εκ του Νόμου  ουσιαστικές προϋποθέσεις είτε για τη μείωση, είτε για την αύξηση  του ενοικίου.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,^[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικά αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.

Έχοντας μελετήσει και αντιπαραβάλει τις εκατέρωθεν θέσεις, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα.

(α)    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α. 1 και της Καθ’ ης 3.

Ξεκινώ από τη μαρτυρία  του Μ.Α. 1 και της Καθ’ ης 3.

Αυτό το οποίο αξίζει να σημειωθεί από τη μαρτυρία των εν λόγω προσώπων, είναι ότι επιβεβαιώθηκε η αναφορά στην Απάντηση των Ιδιοκτητών, ότι δηλαδή οι Ενοικιαστές «έχουν τη δυνατότητα και το πράττουν, για να προσθέσουν  επιπλέον τραπέζια και καρέκλες στον εξωτερικό χώρο του Υποστατικού». Ο χώρος αυτός συμπεριλαμβάνει τον έξωθεν χώρο από το Υποστατικό, που εκτείνεται εντός της Στοάς Κλόκκαρη. Η ύπαρξη της εν λόγω δυνατότητας έγινε παραδεκτή και  από την  Καθ’ ης 3 κατά την αντεξέτασή της. Επί ακριβώς αυτού του θέματος, αποδεκτή γίνεται και η πιο αναλυτική   μαρτυρία του Μ.Α. 1, ο οποίος με σαφήνεια, λογική συνέπεια και δίχως παλινδρομήσεις αναφέρθηκε στο ιστορικό της υπόθεσης. Ως εξήγησε, ήταν «απόλυτα κατανοητό» στις διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν της σύναψης του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ότι δεν χωρούσε ενοικίαση δίχως την εκμετάλλευση και του εξωτερικού μέρους που σχετίζεται με τη Στοά, αφού το Υποστατικό ήδη λειτουργούσε ως κέντρο αναψυχής με αυτόν τον τρόπο, για τα προηγούμενα περίπου 10 χρόνια, από τον προηγούμενο ενοικιαστή. Ο ίδιος ενοικίαζε άλλο κοντινό κατάστημα και είχε ιδία άποψη για την επί τόπου κατάσταση. Όταν ο προηγούμενος ενοικιαστής αποχώρησε, προσέγγισε τους Ιδιοκτήτες και ανέλαβε αυτός το Υποστατικό και συνεχίζει να το λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο.   

Κατά τα λοιπά, ούτε η ύπαρξη των τυπικών προϋποθέσεων (ιδιότητα διαδίκων/ενοικιαστική σχέση/ύψος ενοικίου/τελευταία αναπροσαρμογή ενοικίου), αμφισβητείται, ούτε η ύπαρξη και το περιεχόμενο της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης, δεδομένα τα οποία και θα αποτελέσουν μέρος των πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης. Ούτε προέκυψε κάτι άλλο ιδιαίτερα σημαντικό από όσα ανέφεραν οι εν λόγω μάρτυρες. Τούτο διότι η υπόθεση αφορά την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου, με ουσιαστικό επίδικο θέμα τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. Δεδομένου αυτού, η μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων ως προς το καθοριστικό ζήτημα είναι, κατά κανόνα, δευτερευούσης σημασίας, αφού η υποκειμενική αντίληψη των ίδιων των διαδίκων για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο, μικρή έως ανύπαρκτη αξία έχει. Οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές – πραγματογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν θα ασχοληθεί ούτε με τις νομικές εισηγήσεις, ούτε με τα συμπεράσματα που εμφιλοχώρησαν στη μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων σε σχέση με ζητήματα πραγματογνωμοσύνης. Ούτε τα διάφορα άλλα είτε επουσιώδη, είτε αδιάφορα προς το επίδικο ζήτημα θέματα θα αξιολογηθούν από το Δικαστήριο.

(β)     Οι σχετικές αρχές και η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων.    

(1)    Οι σχετικές αρχές αξιολόγησης μαρτυρίας πραγματογνωμόνων.

Ως πραγματογνώμονες, ταξινομούνται εκείνα τα πρόσωπα που κατέχουν ειδική κατάρτιση και/ή εμπειρία σε συγκεκριμένο τομέα και μέσω της μαρτυρίας τους αποσκοπούν να υποβοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει σε ορθά συμπεράσματα. Οι πραγματογνώμονες οφείλουν να δίδουν πλήρως τεκμηριωμένη,[12] μαρτυρία γνώμης[13] σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητάς τους.[14] Η μαρτυρία τους οφείλει να είναι ανεξάρτητη.[15] Οι πραγματογνώμονες αξιολογούνται όπως κάθε άλλος μάρτυρας.[16] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,^[17] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο ζήτημα (ultimate issue).^[18] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,^[19] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.^[20]

Ειδικά οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[21]

 

(2)    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων.

Έχοντας υπόψιν τα προηγούμενα, προχωρώ στην αξιολόγηση της σχετικής μαρτυρίας.

Α/Α		ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ	ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΩΝ	ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΣ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ
1	ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΜΙΚΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ	-------------	€28,48/τ.μ.	€33,11/τ.μ.
2	ΑΓΟΡΑΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ	€4.325	€33,00/τ.μ. (€2.525)	€32,00 /τ.μ. (€2.179)
3	ΑΡΙΘΜΟΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ	4	13	6
4	ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ	----------	€1.960 (25,63/τ.μ.)	€2.029,38(29,80/τ.μ.)

Εν προκειμένω, οι θέσεις των εμπειρογνωμόνων συνοψίζονται στον ακόλουθο Πίνακα:

 

Σταθμίζοντας λοιπόν τις διαφορετικές θεωρήσεις, σημειώνω τα εξής.

Αρχίζοντας από τις συγκλίσεις, αποτελεί κοινή αντίληψη και των τριών ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση.

Ως προς τις διαφορές και αρχίζοντας από τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα των Ιδιοκτητών, σημειώνεται ότι στην έκθεσή του αναφέρεται μόνο το αγοραίο ενοίκιο[22] δίχως να προσδιορίζεται ούτε ο μέσος όρος ενοικίων, ούτε το δίκαιο ενοίκιο, παράλειψη η οποία είναι θεμελιακή, με αποτέλεσμα να πρόκειται για ημιτελή εκτίμηση και ως τέτοια, δεν μπορεί αυτοτελώς να αποτελέσει υπόβαθρο επί του οποίου μπορεί να στηριχθεί δικαστική κρίση. Θυμίζω συναφώς ότι το αγοραίο ενοίκιο, με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου, αποτελεί τη μία εκ των δύο βασικότερων[23] παραμέτρων συνυπολογισμού του δίκαιου ενοικίου, εξ ου και στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη μόνο το αγοραίο ενοίκιο παραγνωρίζοντας τον μέσο όρο ενοικίων. Ο αυτοπεριορισμός του εκτιμητή των Καθ’ ων στην εξεύρεση του αγοραίου ενοικίου, εξηγεί εν μέρει και τη μεγάλη απόκλιση του τελικού αποτελέσματος της εκτίμησής του, έναντι των άλλων δύο εκτιμήσεων.

Πέραν αυτού, το Δικαστήριο δεν συμμερίζεται τη μεθοδολογία που εφάρμοσε ο εν λόγω πραγματογνώμονας. Ο κ. Παυλίδης έχει αποτιμήσει τη χρήση της Στοάς από τους Ενοικιαστές προς €35,00 ανά τ.μ. (ήτοι προς €2.100,00 μηνιαίως), προσεγγίζοντάς την ως εάν να επρόκειτο για εσωτερικό χώρο που χρησιμοποιείται αποκλειστικά από τους Ενοικιαστές, δίχως η εν λόγω προσέγγιση να αντικατοπτρίζει τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του εν λόγω χώρου, αφού όπως και ο ίδιος δηλώνει στην έκθεσή του (σελ. 3), η Στοά «υπόκειται σε δικαίωμα διαβάσεως προς όφελος ιδιοκτητών άλλων τεμαχίων». Ούτε κατά την αντεξέτασή του υπήρξε ιδιαίτερα διαφωτιστικός, τουναντίον, προβλημάτισε το Δικαστήριο με τις απαντήσεις του. Ενδεικτικά, παρόλο που η εκτίμησή του βασίστηκε  αποκλειστικά στη συγκριτική μέθοδο, επιχειρώντας να δικαιολογήσει τα ευρήματά του, συνέπλεξε και επικαλέστηκε μια εντελώς διαφορετική εκτιμητική μέθοδο, ήτοι τη μέθοδο της εισοδηματικής ανταπόδοσης.   

Αντιθέτως, οι προσεγγίσεις του εκτιμητή των Ενοικιαστών και της Λειτουργού παρουσιάζουν ουσιώδη σύγκλιση, αφού ως προς το τελικό αποτέλεσμα ο κ. Αθηνοδώρου εισηγήθηκε μηνιαίο δίκαιο ενοίκιο προς €1.960,00, ενώ η Λειτουργός,  στο ποσό των €2.029,38. Πρόκειται για αμελητέα διαφορά, της τάξης πέριξ του 3,50%.    Ουσιαστική σύγκλιση εντοπίζεται και ως προς το αγοραίο ενοίκιο. Ο κ. Αθηνοδώρου το προσδιορίζει σε €33,00/τ.μ. ενώ η Λειτουργός σε €32,00/τ.μ., ήτοι με απόκλιση μόλις €1,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ως προς τα επιμέρους χαρακτηριστικά των εκτιμήσεων των εν λόγω προσώπων, αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι ο τρόπος με τον οποίο υπολόγισαν την αξιοποίηση της Στοάς από τους Ενοικιαστές. Ο Εκτιμητής των Ενοικιαστών απέδωσε στη Στοά το ένα τρίτο της αξίας του κύριου χώρου, ενώ η Λειτουργός ποσοστό 30%, δηλαδή επί της ουσίας, η μεταξύ τους απόκλιση είναι επουσιώδης. Αμφότεροι αναγνώρισαν ότι η Στοά έχει πραγματική οικονομική αξία λόγω της χρήσης της με τραπεζοκαθίσματα, αλλά τόνισαν ότι δεν μπορεί να εξομοιωθεί με κλειστό, αποκλειστικά κατεχόμενο εσωτερικό χώρο.

Υπενθυμίζεται ότι εκ της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, σε ό,τι αφορά τη Στοά, έχει διαφανεί ότι ο εν λόγω χώρος δεν ενοικιάζεται από τους Ενοικιαστές και δεν αποτελεί τυπικά μέρος του μισθίου, αλλά η χρήση του παρέχεται σταθερά από την έναρξη της ενοικίασης σε συνάρτηση με το ενοικιαζόμενο υποστατικό και αξιοποιείται εμπορικά με τραπεζοκαθίσματα, καθώς επίσης ότι η χρησιμοποίησή της είναι αναγκαία για την πρόσβαση σε μέρος των εσωτερικών χώρων. Πρόκειται δηλαδή για χρήση που υφίσταται επί μακρόν, εξυπηρετεί άμεσα τη λειτουργία του Υποστατικού και αυξάνει τη δυνατότητα εξυπηρέτησης πελατών. Συνεπώς, πρόκειται για χώρο με ειδική αξία προς τον σκοπό της επιχείρησης που ασκούν οι Ενοικιαστές. Η αξία όμως αυτή πρέπει να αντανακλά τον μη αποκλειστικό χαρακτήρα, τη λειτουργία της ως περάσματος και γενικότερα την απουσία των χαρακτηριστικών ενός κλειστού εσωτερικού χώρου.

Ως εκ των ανωτέρω, το Δικαστήριο, επί της αρχής, αποδέχεται τις εκτιμήσεις  και προσεγγίσεις της Λειτουργού και του εκτιμητή των Ενοικιαστών, οι οποίες κρίνονται επαρκώς τεκμηριωμένες, αρκούντως ισορροπημένες και σαφώς πειστικότερες από την εισήγηση του εκτιμητή των Ιδιοκτητών, η οποία απορρίπτεται.

Το ζήτημα όμως δεν είναι αμιγώς εκτιμητικό. Παραμένει να απαντηθεί το κατά πόσον η δυνατότητα χρήσης χώρου, ο οποίος δεν αποτελεί ο ίδιος μέρος του ενοικιαζόμενου ακινήτου, μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου.

Οι συνήγοροι των διαδίκων δεν έχουν βοηθήσει το Δικαστήριο με τις εισηγήσεις τους στις τελικές τους αγορεύσεις. Η πλευρά των Ιδιοκτητών επιχειρηματολογεί ότι η χρήση της Στοάς «έγινε δίχως συμβατική θεμελίωση ή αντάλλαγμα» και ότι οι Ιδιοκτήτες «δικαιούνται να ανακτήσουν την πλήρη κατοχή και χρήση της Στοάς». Αυτή όμως η τοποθέτηση ηχεί περισσότερο ως επιθυμία παρά ως απάντηση στο υπό εξέταση ζήτημα. Η δε πλευρά των Ενοικιαστών αντιτείνει μονάχα ότι οι Ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αμφισβητούν το δικαίωμά τους να τοποθετούν τραπεζάκια στη Στοά, διότι αυτό αντίκειται στη βασική αντίθετη δικογράφησή τους, ούτε όμως οι Ενοικιαστές τοποθετούνται επί της ουσιαστικής νομικής διάστασης του ζητήματος. 

Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα προκύπτει από το ίδιο το περιεχόμενο του άρθρου 8(5) του Νόμου.  Ως συναφώς έχει εξηγηθεί στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas (ανωτέρω) η απαρίθμηση του εν λόγω άρθρου δεν είναι εξαντλητική. Οι δε περιστάσεις που κατονομάζει το άρθρο 8(5) καλύπτουν ευρύ φάσμα και δεν αποκλείουν τη συνεκτίμηση άλλων σχετικών παραγόντων, αρκεί αυτοί να μην είναι αντινομικοί προς τα νομοθετικά καθοριζόμενα κριτήρια ως υποδεικνύεται στη Pantazis and Sons Co Ltd ν. Νικολάου (ανωτέρω). Ως υποδεικνύεται στο εν λόγω άρθρο, πέραν του αγοραίου ενοικίου και του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη «όλες τις περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές)», μεταξύ των οποίων ο Νομοθέτης κατονομάζει την ηλικία, τον χαρακτήρα, το μέγεθος, την τοποθεσία και την κατάσταση του ακινήτου και, αυτοτελώς, «τις παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις». Και εδώ βρίσκεται η απάντηση. Η χρησιμοποίηση, εν προκειμένω, του εν λόγω χώρου καλύπτεται ως «παρεχόμενη διευκόλυνση» κατά την έννοια του άρθρου 8(5). Η επιλογή του Νομοθέτη να χρησιμοποιήσει τις λέξεις «παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις»  έχει ειδική αξία, αφού πρόκειται για διατύπωση που δεν παραπέμπει αποκλειστικά σε φυσικά ή κτιριακά συστατικά του μισθίου, ούτε αναφέρεται σε «χώρους που αποτελούν μέρος του ακινήτου».

Η ουσία της εν λόγω αναφοράς εδράζεται, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, στην παροχή μιας διευκόλυνσης προς το μίσθιο, η οποία ερμηνευτικώς δεν περιορίζεται εντός των συμβατικών ορίων που περιγράφονται στο ενοικιαστήριο. Το κρίσιμο είναι κατά πόσον η «παρεχόμενη διευκόλυνση» εξυπηρετεί πράγματι τη χρήση του μισθίου και είναι τέτοιας φύσεως ώστε να επηρεάζει αντικειμενικά την ενοικιαστική του αξία. Διότι στον Νόμο κάθε λέξη έχει τη σημασία της, οι λέξεις δεν χρησιμοποιούνται άσκοπα.[24] Η έννοια των «διευκολύνσεων»  δεν μπορεί να περιοριστεί αποκλειστικά σε χώρους που αποτελούν μέρος του μισθίου, διότι μια τέτοια προσέγγιση θα συνιστούσε υπερβολικά στενή ερμηνεία της συγκεκριμένης νομοθετικής αναφοράς, αφού τα φυσικά χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου καλύπτονται ήδη από τα ρητώς αναφερόμενα κριτήρια του «χαρακτήρα», του «μεγέθους», της «τοποθεσίας» και της «κατάστασής» του.  Η αναφορά στις «παρεχόμενες διευκολύνσεις» αν και λειτουργικά συνδεδεμένη προς το μίσθιο, λειτουργεί αντιπαραβολικά προς τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά που λαμβάνονται υπόψη και αφορά εκείνα τα επιπλέον πλεονεκτήματα, τις ανέσεις και δυνατότητες  που συνοδεύουν και εξυπηρετούν το μίσθιο και προσθέτουν πραγματική αξία για έναν προτιθέμενο ενοικιαστή.  

Και στο δια ταύτα, η χρήση μέρους της Στοάς συνιστά ακριβώς μια τέτοια παρεχόμενη διευκόλυνση, η οποία επουδενί θα μπορούσε να εκληφθεί είτε ως αντιβαίνουσα προς τα νομοθετικά καθοριζόμενα κριτήρια, είτε ως ασύνδετη «προς αυτό καθ’ εαυτό το ενοίκιο» όπως ήταν τα διαφορετικά γεγονότα της  Pantazis and Sons Co Ltd ν. Νικολάου (ανωτέρω). Διότι εδώ το υπό κρίση συγκεκριμένο στοιχείο έχει αντικειμενική και καθοριστική σύνδεση με το ενοικιαζόμενο ακίνητο και κυρίως την ενοικιαστική του αξία, αφού παρέχεται και χρησιμοποιείται σταθερά σε συνάρτηση με το μίσθιο, προσδίδοντας σε αυτό αντικειμενικό εμπορικό πλεονέκτημα. Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και η αγγλική νομολογία ως προς τη συνεκτίμηση παραγόντων που επηρεάζουν την ενοικιαστική αξία. Ως συναφώς λέχθηκε και στη Metropolitan Property Holdings Ltd v Finegold [1975] 1 WLR 349:«one must have regard to the sort of factors which tend to push rent up or down in the market». Αξίζει περαιτέρω να επισημανθεί ότι, παρόλο που το άρθρο 8(5) του Νόμου, βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στην αγγλική[25] επί του θέματος νομοθεσία, η ρητή αναφορά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο σε «παρεχόμενες διευκολύνσεις» αποτελεί πρόσθετο στοιχείο της εγχώριας ρύθμισης, που ενισχύει την πιο πάνω ερμηνευτική προσέγγιση.

Δεδομένων των πιο πάνω, επιστρέφοντας στις εισηγήσεις των εκτιμητών, δέχομαι και συμφωνώ με τις συγκλίνουσες απόψεις της Λειτουργού και του Εκτιμητή των Ενοικιαστών, ως προς τον τρόπο που εκτιμητικά προσέγγισαν την υπό κρίση διευκόλυνση. Αμφότεροι υπολόγισαν πέριξ των 60 τ.μ. και απέδωσαν μειωμένη αξία σε σχέση με τον εσωτερικό ενοικιαζόμενο χώρο, πέριξ του 30%. Εξηγήθηκε προς το Δικαστήριο πως αυτή η μεθοδολογία αντανακλά τη συνήθη εκτιμητική πρακτική υπολογισμού εξωτερικών χώρων. Έχουν επίσης προβεί σε εύλογες εξισορροπήσεις, συνυπολογίζοντας ότι ο υπό κρίση χώρος συνιστά χώρο διέλευσης, δίχως να παρέχεται στους Ενοικιαστές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, εντούτοις εκ της εκμετάλλευσής του, αποκομίζουν σημαντικό οικονομικό όφελος, το οποίο θα πρέπει ευλόγως να αντικατοπτρίζεται κατά τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας.   

(γ)       Τα πραγματικά γεγονότα.

Πριν τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, προέχει η σύνοψη και ο προσδιορισμός των πραγματικών γεγονότων της υπόθεσης, τα οποία και καθίστανται τελικά δικαστικά ευρήματα. Η ιδιότητα των διαδίκων, ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης  αποτελούν γεγονότα που δεν αμφισβητούνται.

Το επίδικο υποστατικό αφορά ισόγειο κτήριο που εφάπτεται επί της οδού Λήδρας και επεκτείνεται σε δύο διαφορετικά τεμάχια, περιλαμβάνοντας τον βασικό χώρο και δεύτερο χώρο, ο οποίος χρησιμοποιείται ως βοηθητικός και για αποχωρητήρια πελατών.

Το Υποστατικό λειτουργεί ως κέντρο αναψυχής, στην κατηγορία «snack bar». Βρίσκεται σε καλή κατάσταση. Έχει πρόσωπο επί της οδού Λήδρας και έχει ανεγερθεί τουλάχιστον από το 1955. Ο κύριος χώρος έχει εμβαδόν 48 τ.μ. και οι βοηθητικοί χώροι 17 τ.μ. Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 15/12/2011 για περίοδο δύο ετών, η οποία άρχισε στις 15/01/2012, έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου €4.000,00, το οποίο παραμένει μέχρι σήμερα το ίδιο. Μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου οι Ενοικιαστές διατήρησαν την κατοχή του  Υποστατικού και έχουν καταστεί θέσμιοι.

Κατά την έναρξη της Ενοικίασης, οι Ιδιοκτήτες παραχώρησαν, εν είδει διευκόλυνσης, στους Ενοικιαστές τη δυνατότητα να τοποθετούν επιπλέον τραπέζια και καρέκλες στον έξωθεν του Υποστατικού χώρο, συμπεριλαμβανομένου του μέρους της Στοάς Κλόκκαρη που βρίσκεται μπροστά από αυτό, χώρος ο οποίος έχει έκταση 60 τ.μ. Η υπό αναφορά συνεννόηση, για της σκοπούς της παρούσας διαδικασίας της αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου με βάση το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, για της λόγους που έχουν ήδη εξηγηθεί, εντάσσεται εντός της έννοιας της «παρεχόμενης [στο Υποστατικό] διευκόλυνσης». Αυτός ο νομικός προσδιορισμός αρκεί για τον σκοπό της παρούσας υπόθεσης.

(δ)       Καθορισμός του Δίκαιου Ενοικίου.

Με βάση όλα τα προηγούμενα, είναι σαφές ότι δικαιολογείται μείωση στο μηνιαίο ενοίκιο. Η όποια δε μείωση θα έχει βεβαίως αναδρομική ισχύ, από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης, διότι, όπως επιτακτικά αναφέρεται στο άρθρο 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, το Δικαστήριο «καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως».

Η αναπροσαρμογή του ενοικίου, για τους λόγους που έχουν ανωτέρω αναλυθεί, θα γίνει με βάση τα ευρήματα της Λειτουργού και του εκτιμητή των Ενοικιαστών, εκτιμήσεις οι οποίες ουσιαστικώς συγκλίνουν και εμπεριέχουν όλα τα βασικά και τα εκ του άρθρου 8 του Νόμου απαραίτητα στοιχεία.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί εκ νέου, ότι το Δικαστήριο δεν έχει υποχρέωση να αποδεχθεί πλήρως είτε τη μαρτυρία της Λειτουργού, είτε του πραγματογνώμονα των Ενοικιαστών, για να καθορίσει το δίκαιο ενοίκιο. Ούτε τυχόν διαπίστωση κάποιας ατέλειας, έλλειψης ή κενού στην έκθεση κάποιου πραγματογνώμονα οδηγεί μηχανιστικά στην απόρριψη του συνόλου της μαρτυρίας του. Δεδομένη είναι η δυνατότητα κατάλληλης διόρθωσης ή συμπλήρωσης, μέσω άλλης αποδεκτής μαρτυρίας, δοθέντος ότι η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων έχει βοηθητικό χαρακτήρα και εξετάζεται όπως κάθε άλλη μαρτυρία, ήτοι συνολικά, σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά.[26] Το δε Δικαστήριο διατηρεί τη δυνατότητα να συνεκτιμά όλα τα δεδομένα, από κοινού ή και χωριστά και να καταλήγει, αιτιολογημένα, σε δικά του, ανεξάρτητα συμπεράσματα.

Η Ζωνοποίηση.

Αρχίζω με το θέμα της ζωνοποίησης. Η μέθοδος της ζωνοποίησης σχετίζεται κυρίως με εκτίμηση ενοικιαστικής αξίας καταστημάτων. Σχετικά, στο σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant Division, A General Law, Chapter 7, Rent reviews, Valuation, The use of comparables, παρ. 2365 αναφέρονται τα εξής:

«

In the valuation of shop premises a somewhat different technique known as the zoning method is often used. With premises such as offices and industrial and storage buildings what is important is the total amount of floorspace available not where it is located in relation to the entrance and the outside street. With shops it is different. There it is very important to know how much of the floorspace has a street frontage, for purposes of window displays and the attraction of customers, and how far back the floorspace is from the entrance. The zoning method means that the total floor area of the shop is divided into successive depth zones working back from the main street frontage. The zones are usually 20 feet in depth, and are called zones A, B, C, etc.

[….]

The zoning method has several advantages as a valuation technique. It means that a shop can be valued with proper account being taken of the importance of its floor configuration in relation to the street. It also means that it is easy to use comparables since the rent of the comparables can be expressed as a zone A value so avoiding adjustments for the layout of each shop.

»

Η σκοπιμότητα αυτής της εκτιμητικής διεργασίας αναλύθηκε στη Marklands Ltd v Virgin Retail Ltd  [2004] 2 EGLR 43  όπου λέχθηκαν τα εξής:

«

The zoning method is almost invariably used to devalue the rents of standard high street shops and standard units in shopping centres. One of the maxims of valuation is “value as you devalue” (or vice versa), so that the rent of such a shop is almost invariably arrived at by applying a Zone A rate to its area ITZA.

However, the zoning method is not used right across the range of retail property. Department stores, for instance, are usually valued on an overall basis rather than by the zoning method. Some surveyors take the view that large shops (even though not department stores) ought to be valued on an overall basis too.

»

 

Αυστηρός κανόνας ως προς το ποια μέθοδος θα ακολουθηθεί, δεν υφίσταται· πρόκειται για καθαρά εμπειρικό ζήτημα. Επί τούτου, στο σύγγραμμα Handbook of Rent Review, Τόμος 1, Practical Valuation Guidance, σελ. 936 αναφέρεται:

«

The size threshold marking the boundary between properties which should be zoned, and those which should be valued on an overall basis, varies depending on the type of property and location. There is no hard and fast rule to guide surveyors on which method to use, and as with other valuation issues relating to large stores, there is no substitute for experience in this field.

»

Εν προκειμένω, η Λειτουργός προέβη σε μια σύνθετη διεργασία, με ζωνοποίηση και επιμέρους μειωτικούς συντελεστές, διαχωρίζοντας όλους τους χώρους ανάλογα (κύριος χώρος/ζώνη «β»/βοηθητικός χώρος/Στοά), με αποτέλεσμα τα αναπροσαρμοσμένα εμβαδά στα οποία κατέληξε να είναι μικρότερα από τους υπολογισμούς του εκτιμητή των Ενοικιαστών, ήτοι 68,10 τ.μ. έναντι 76,5 τ.μ. Εντούτοις, η Λειτουργός δεν εξήγησε με την απαραίτητη σαφήνεια τους λόγους για τις συγκεκριμένες αναγωγές, ιδίως σε συνάρτηση με τη λειτουργική διάταξη του Υποστατικού. Το αποτέλεσμα των προηγούμενων είναι να απουσιάζει το επιστημονικό υπόβαθρο επί του οποίου βασίστηκαν οι συγκεκριμένες μειώσεις. Συνεπώς, η απουσία ικανοποιητικής επεξήγησης, καθιστά πιο ασφαλή την εισήγηση του εκτιμητή των Ενοικιαστών, η οποία δεν υπολείπεται πειστικής αξίας και κρίνεται ασφαλέστερη ως προς το αναπροσαρμοσμένο εμβαδό, αφού διενήργησε επί τόπου επιθεώρηση και το εμβαδό υπολογίστηκε με τη χρήση του προγράμματος AutoCAD. Η εν λόγω προσέγγιση του εκτιμητή των Ενοικιαστών ενισχύει την εικόνα ότι προσέγγισε το συγκεκριμένο ζήτημα με την απαιτούμενη αντικειμενικότητα, αφού επέλεξε να μην προβεί σε αντίστοιχη αναγωγή του εμβαδού του Υποστατικού, παρότι μια τέτοια αναγωγή θα ήταν ευνοϊκή για την πλευρά που τον κάλεσε, δεδομένου ότι θα οδηγούσε σε χαμηλότερη ενοικιαστική αξία.

Ο Μέσος Όρος Ενοικίων της Μικρής Περιοχής.

Όσον αφορά τον μέσο όρο ενοικίων, η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων δεν είναι σημαντική, όχι όμως και αμελητέα. Η διάσταση αυτή συνδέεται αφενός με το διαφορετικό εύρος του δείγματος και αφετέρου με τη διαφορετική αναγωγή του ίδιου του επιδίκου υποστατικού.

Ο εκτιμητής των Ενοικιαστών χρησιμοποίησε 13 συγκριτικά, έναντι 6 της Λειτουργού. Η προσέγγιση να επιλέγονται περισσότερα συγκριτικά έχει επί της αρχής θετική κατεύθυνση αφού ένα μεγαλύτερο δείγμα οδηγεί, κατά κανόνα, σε πιο ασφαλή συμπεράσματα. Επίσης, ο εκτιμητής των Ενοικιαστών έχει εξηγήσει τα επιμέρους ειδικά χαρακτηριστικά και τη λογική των αναπροσαρμογών που έχει διενεργήσει. Αυτό όμως που εμποδίζει το Δικαστήριο να αποδεχθεί το δικό του αποτέλεσμα είναι ότι εκ του περιεχομένου της μαρτυρίας του, το Δικαστήριο δεν μπορεί να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα, ως προς ποια εκ των 13 υποστατικών που αντιπαρέβαλε προς το επίδικο, αφορούν νέες και ποια παλαιές/θέσμιες ενοικιάσεις. Αντιθέτως, η Λειτουργός εξήγησε ότι από τα δικά της  6 συγκριτικά, οι αριθμοί 3, 4 και 6 αφορούν νέες ενοικιάσεις, στοιχείο που επιβεβαιώνει τον ισορροπημένο χαρακτήρα της δικής της διεργασίας και για αυτό το Δικαστήριο θα επιλέξει τη δική της επί τούτου εισήγηση, η οποία αντιπροσωπεύει καλύτερα την πραγματική κατάσταση.

Επίδραση των προηγούμενων συμπερασμάτων.

Με βάση  όμως τα πιο πάνω δεδομένα, προκύπτει και το εξής ζήτημα.

Έχω υπόψη ότι το ποσό των €33,11/τ.μ., στο οποίο κατέληξε η Λειτουργός ως μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, προκύπτει με συνυπολογισμό και του επίδικου Υποστατικού, του οποίου το καταβαλλόμενο ενοίκιο αναγάγεται σε €58,74/τ.μ., στη βάση αναπροσαρμοσμένου εμβαδού 68,10 τ.μ. Το εμβαδό αυτό, όμως, δεν έγινε αποδεκτό από το Δικαστήριο, για τους λόγους που έχουν ήδη εξηγηθεί.

Δοθέντος λοιπόν ότι το Δικαστήριο υιοθέτησε ως ασφαλέστερο αναπροσαρμοσμένο εμβαδό τα 76,5 τ.μ., η αντίστοιχη αναγωγή του καταβαλλόμενου ενοικίου των €4.000,00 διαμορφώνεται σε €52,29/τ.μ. (€4.000,00/76,5τ.μ.). Διατηρώντας αμετάβλητα τα υπόλοιπα έξι συγκριτικά της Λειτουργού, το άθροισμα των επτά ενοικίων διαμορφώνεται πλέον σε €225,33 και, συνακόλουθα, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής αναπροσαρμόζεται σε €32,19/τ.μ.

Το αγοραίο Ενοίκιο.

Τέλος, ως προς το αγοραίο ενοίκιο, υπάρχει σχεδόν πλήρης ταύτιση και θα επιλεχθεί η εισήγηση της Λειτουργού, η οποία κατά την αντεξέτασή της υπήρξε πιο επεξηγηματική επί αυτού του θέματος.   

Συγκερασμός των παραμέτρων υπολογισμού.

Κατά συνέπεια, ως εκ των προαναφερόμενων, συνυπολογίζοντας τις ισότιμα καθοριζόμενες στο άρθρο 8(5) του Νόμου δύο ουσιαστικές παραμέτρους, δηλαδή τον μέσο όρο των ενοικίων και το αγοραίο ενοίκιο (€32,19 + €32,00), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €32,095 ανά τετραγωνικό (€64,19/2), το οποίο, στη βάση των 76,5 τ.μ., ισοδυναμεί με €2.455,27 μηνιαίως.

Το 90% αυτού, κατόπιν στρογγυλοποίησης, ανέρχεται στο ποσό των €2.210,00 μηνιαίως.

VΙ.       ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €2.210,00 μηνιαίως, από 01/08/2019.   

Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται.  

Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,^[27] τόσο τα έξοδα της Αίτησης όσο και τα έξοδα της Ανταπαίτησης ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων, ως υπολογιστούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Νοείται ότι θα υπολογιστεί μόνο ένα σετ εξόδων όσον αφορά την ακροαματική διαδικασία, αφού η Κυρίως Αίτηση και η Ανταπαίτηση ακούστηκαν μαζί.

Καμία διαταγή για έξοδα, όσον αφορά τη διαδικασία ακρόασης που έλαβε χώρα υπό την προηγούμενη σύνθεση του Δικαστηρίου, καθότι για την επανεκδίκαση δεν φέρει ευθύνη οποιοσδήποτε από τους διαδίκους.

 

 

 

                                        ___________________________

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

 

_____________                                                              __________________

     Γ. Αγρότης                                                                                          Ε. Μιχαήλ      

     Πάρεδρος                                                                                            Πάρεδρος

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Γραμματέας