ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Γ.Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Μ. Μαύρου και Ν. Σατσιά, Παρέδρων

                                                                                                               Αίτηση Αρ. Ε110/20

Μεταξύ:

D.O.M.S. PROPERTIES LTD (HE 134939), από τη Λευκωσία

                           Αιτητές

                                                           και

MEDITERRANEAN REAL ESTATES PROPERTIES LTD (HE 233177), από τη Λευκωσία

Καθ’ ων η Αίτηση

 

Ημερομηνία: 09/10/2026

Για τους Αιτητές στην παρούσα/Καθ’ ων στην Κυρίως Αίτηση: κος Χ. Σταυράκης για κ.κ. Ρ. & Χ. ΣΤΑΥΡΑΚΗΣ Δ.Ε.Π.Ε. και κα Χλ. Τοφαρίδου για κ.κ. Χρίστης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

Για τους Καθ’ ων στην παρούσα/Αιτητές στην Κυρίως Αίτηση: κος Μ. Σοφοκλέους για κ.κ. Χαβιαράς & Φιλίππου Δ.Ε.Π.Ε.

 

Ε Ν Δ Ι Α Μ Ε Σ Η    Α Π Ο Φ Α Σ Η

Αίτηση ημερομηνίας 06/07/2026 «για καταχώριση Τροποποιημένου ή/και Συμπληρωματικού Καταλόγου Μαρτύρων και Σύνοψης Μαρτυρίας»

 

Ι.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΕΠΙΔΙΚΟ ΘΕΜΑ.

Η παρούσα Κυρίως Αίτηση βρίσκεται στο στάδιο της επανεκδίκασης, λόγω απροσδόκητης αλλαγής στη σύνθεση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (ΔEΕ) Λευκωσίας κατά τη διάρκεια της ακροαματικής εκδίκασής της. Η ακρόαση της υπόθεσης άρχισε εκ νέου πριν από τις καλοκαιρινές διακοπές.

Η επίδικη ενοικιαστική σχέση εδράζεται σε ένα σύνθετο πλαίσιο που υπερβαίνει ό,τι συνήθως αναμένεται να εντοπισθεί σε μια απλή συμφωνία ενοικίασης. Προς οικονομία όμως της παρούσας απόφασης, δεν θα γίνει αναλυτική αναπαραγωγή όλων των εκατέρωθεν ισχυρισμών. Επιγραμματικά μόνο αναφέρεται ότι οι Αιτητές/Ιδιοκτήτες αξιώνουν την ανάκτηση κατοχής και αποζημιώσεις, με βάση το άρθρο 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (στο εξής: «ο Νόμος»), επί διττής βάσης. Αφενός, επί καθυστερημένων οφειλών (ενοικίων και άλλων λειτουργικών χρεώσεων) και αφετέρου, κατ’ επίκληση ανάγκης για διεξαγωγή ουσιαστικών αλλαγών επί του υποστατικού, οι οποίες επιδιώκουν τη σημαντική μετατροπή του, προς αξιοποίησή του. Στην Απάντησή τους, οι Καθ’ ων/Ενοικιαστές αμφισβητούν σε διάφορα επίπεδα τις αξιώσεις των Ιδιοκτητών, επικαλούμενοι τόσο ζητήματα δικαιοδοσίας, όσο και ουσίας.

Δικονομικώς, η υπόθεση προχωρεί με βάση τη διαδικασία της «ακροαματικής εκδίκασης», δυνάμει της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.  Βρίσκεται στο στάδιο όπου η πλευρά των Αιτητών/Ιδιοκτητών έχει ήδη ολοκληρώσει την παρουσίαση της μαρτυρίας της, σύμφωνα με τον αρχικό κατάλογο μαρτύρων και τη σύνοψη μαρτυρίας ημερομηνίας 21/09/2022 και τον συμπληρωματικό κατάλογο ημερομηνίας 03/03/2023. Επιπλέον, έχει ολοκληρωθεί και η μαρτυρία δύο μαρτύρων των Καθ’ ων η Αίτηση/Ενοικιαστών, με βάση τον δικό τους αντίστοιχο κατάλογο, που καταχώρισαν στις 07/12/2022, επί του οποίου καταγράφονται 4 πρόσωπα.  

(α)     Η επίδικη Αίτηση.

Αφότου λοιπόν ολοκληρώθηκε η παρουσίαση της μαρτυρίας των προαναφερθέντων προσώπων, υποβλήθηκε προφορικό αίτημα εκ μέρους των δικηγόρων των Ενοικιαστών για παρουσίαση μαρτυρίας επιπρόσθετων προσώπων, πέραν εκείνων που περιλαμβάνονται στον κατάλογο μαρτύρων και στη σύνοψη μαρτυρίας τους, αίτημα στο οποίο ο συνήγορος της άλλης πλευράς δήλωσε ότι θα ενίστατο. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες όπως το αίτημα υποβληθεί γραπτώς, όπως και έγινε. Ακολούθησε η καταχώριση της υπό κρίση αίτησης, μέσω της οποίας αξιώνονται τα ακόλουθα:

«

(α)      Διάταγμα του Δικαστηρίου που να επιτρέπει στην Αιτήτρια την καταχώριση Τροποποιημένου ή/και Συμπληρωματικού Καταλόγου Μαρτύρων και Σύνοψης Μαρτυρίας, προκειμένου να συμπεριληφθούν στον υφιστάμενο κατάλογό της οι μάρτυρες: 1) Γιώργος Χαραλάμπους 2) Εκπρόσωπος της CosmoCo Ltd 3) Θεόδωρος Χατζηγεωργίου.

(β)      Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα ή θεραπεία κρίνει δίκαιη το σεβαστό Δικαστήριο.

(γ)      Έξοδα της παρούσας αίτησης πλέον Φ.Π.Α υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση / Αιτήτριας στην παρούσα αίτηση.

»

Επί των γεγονότων, σχετικές είναι οι παράγραφοι 7 έως και 10 της δικηγορικής ένορκης δήλωσης που στηρίζει την αίτηση, οι οποίες κρίνεται χρήσιμο να παρατεθούν αυτούσιες:

«

7. Ο κ. Γιώργος Χαραλάμπους θα κληθεί να προσκομίσει μαρτυρία ως προς τις ενέργειες και συμπεριφορά της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση με σκοπό την εκδίωξη της Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτριας από το Κτίριο NBC συμπεριλαμβανομένης και της άρνησης της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση παροχής στην Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτρια υπηρεσιών και πρόσβαση σε κοινόχρηστους χώρους του Κτιρίου NBC. Η άρνηση παροχής πρόσβασης σε κοινόχρηστους χώρους αλλά και υπηρεσιών στην Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτρια αποτελεί επίδικο θέμα και υπάρχουν δικογραφημένοι ισχυρισμοί στην Απάντηση της Καθ’ ης η Αίτηση. Επίσης ο κ. Χρίστος Ανδρέας (Μ.Α.1) που προσκόμισε μαρτυρία εκ μέρους της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση κατέθεσε ως προς το επίδικο αυτό θέμα και έτυχε αντεξέτασης. Ως εκ τούτου, με την προσκόμιση της μαρτυρίας του κ. Χαραλάμπους, η οποία είναι αμιγώς αντί κρουστική, η Αιτήτρια/Καθ'ης η Αίτηση δεν θα καταληφθεί εξ’ απήνης. Εξ’ άλλου, η Αιτήτρια/Καθ’ ης η Αίτηση θα έχει το δικαίωμα να αντεξετάσει τον μάρτυρα και θα έχει λάβει γραπτή δήλωση του κ. Χαραλάμπους εγκαίρως σύμφωνα με τις οδηγίες του Δικαστηρίου.

8.    Ο εκπρόσωπος της CosmoCo Ltd θα κληθεί να καταθέσει ως προς την ανάθεση έρευνας για τα κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενα ποσά από την Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτρια στην Αιτήτρια/Καθ’ ης η Αίτηση σε ότι αφορά τα πραγματικά έξοδα λειτουργίας του Κτιρίου NBC και την έκθεση που ετοίμασαν με τα συμπεράσματά τους. Η ανάθεση έρευνας στην CosmoCo Ltd από την Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτρια έγινε μετά την καταχώριση του αρχικού Κατάλογου Μαρτύρων και Σύνοψη Μαρτυρίας της Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτριας καθότι η Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτρια δεν είχε δώσει στοιχεία για πραγματικά έξοδα λειτουργίας του Κτιρίου NBC πριν ξεκινήσει η ακροαματική διαδικασία της παρούσας υπόθεσης. Τα στοιχεία δόθηκαν κατά την εξέταση του κ. Xρίστο Ανδρέα Μ.Κ.1.  Αναφέρω για σκοπούς διαφάνειας ότι η αρχική έκθεση των CosmoCo είχε ετοιμαστεί τον Μάιο 2024 όταν είχε δοθεί μαρτυρία του κ. Ανδρέα στην ακροαματική διαδικασία που προηγήθηκε της επανεκδίκασης. Η έκθεση κάλυπτε τα ευρήματα για τις ισχυριζόμενες οφειλές της Καθ' ης η Αίτηση/Αιτήτριας μέχρι το 2023. Αντίγραφο της έκθεσης δόθηκε στους δικηγόρους της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση και το έγγραφο αποκαλύφθηκε στο Συμπληρωματική Ένορκη Δήλωση Αποκάλυψης που καταχωρήθηκε εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτριας. Η δε έκθεση έχει μόλις πρόσφατα επικαιροποιηθεί αφού κατά την εκδίκαση ο κ. Χρίστος Ανδρέας προσκόμισε μαρτυρία για τα έξοδα λειτουργίας του NBC και για τις χρονιές 2024 και 2025. Η μαρτυρία της CosmoCo αφορά επίδικα θέματα τα οποία καλύπτονται από τα δικόγραφα. Η Αιτήτρια/Καθ'ης η Αίτηση δεν θα καταληφθεί εξ’ απήνης και έχει γνώση για τη μαρτυρία που προτίθεται να δοθεί από τον εκπρόσωπο της CosmoCo. Εξ’ άλλου, η Αιτήτρια/Καθ’ ης η Αίτηση θα έχει το δικαίωμα να αντεξετάσει τον εκπρόσωπο της CosmoCo και θα λάβει την επικαιροποιημένη έκθεση της CosmoCo εγκαίρως σύμφωνα με τις οδηγίες του Δικαστηρίου.

9.    Η μαρτυρία των κ.κ. Γιώργου Χαραλάμπους και εκπροσώπου της CosmoCo κρίνεται απολύτως απαραίτητη για να αντικρούσει τους ισχυρισμούς του μάρτυρα της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση κ. Χρίστου Αντρέα (Μ.Α.1), αναφορικά με τη νομιμότητα των λειτουργικών εξόδων του κτιρίου NBC, τον κατ' ισχυρισμό δικαιολογημένο αποκλεισμό της Καθ’ ης η Αίτηση/Αιτήτριας από κοινόχρηστους χώρους και server room, ζητήματα τα οποία άπτονται άμεσα της ουσίας της παρούσας υπόθεσης.

10.   Ο κ. Θεόδωρος Χατζηγεωργίου, πρώην λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, θα θέσεις τις απόψεις του σε ότι αφορά το ζήτημα διαθέσιμου συντελεστή δόμησης. Ειδικότερα, η μαρτυρία του κ. Θ. Χατζηγεωργίου κρίνεται αναγκαία για να αντικρούσει και να αποσαφηνίσει τα πολεοδομικά δεδομένα και τις παραδοχές που προέκυψαν από τη μαρτυρία της Μ.Ε.5 (κας Έβελιν Κυπριανού) σχετικά με την απόρριψη της πολεοδομικής αίτησης των Αιτητών και τον διαθέσιμο συντελεστή δόμησης. Το ζήτημα του διαθέσιμου συντελεστή αποτελεί ουσιώδες επίδικο ζήτημα, όπως διαφαίνεται και από τα δικόγραφα της υπόθεσης. Η γραπτή δήλωση του κ. Θ. Χατζηγεωργίου έχει ήδη δοθεί στους δικηγόρους της Αιτήτριας/Καθ’ ης η Αίτηση και ως εκ τούτου έχουν πλήρη γνώση ως προς το περιεχόμενο της μαρτυρίας που θα δοθεί. Τα ζητήματα που εξέτασε ο κ. Χατζηγεωργίου και θέτει τις απόψεις του από την εμπειρία και γνώσεις του, θα βοηθήσουν το Δικαστήριο στην εξέταση των επίδικων θεμάτων που αφορούν το συντελεστή δόμησης. Οι δε θέσεις που θα προωθήσει αποτελούν θέσεις που έχουν τεθεί στους μάρτυρες κ.κ. Έβελιν Κυπριανού(ΜΕ5), Κώστα Μαραθεύτη (ΜΕ3) και Χρίστο Χριστοδούλου (ΜΕ4) κατά το στάδιο της αντεξέτασής τους.

»

 

(β)  Η Ένσταση.

Το επίδικο αίτημα προσέκρουσε στην ένσταση (στο εξής: «η Ένσταση») των Ιδιοκτητών, η οποία αναπτύσσεται στους ακόλουθους λόγους:

«

(α)      Τυχόν έγκριση της Αίτησης θα παραβιάσει κατάφωρα και/ή θα πλήξει ανεπανόρθωτα τα δικαιώματα της Καθ' ης η Αίτηση καθώς έχει ήδη παρουσιάσει την μαρτυρία της και έχει κλείσει την υπόθεση της.

(β)      Η Καθ’ ης η Αίτηση προετοίμασε την υπόθεση της στη βάση του περιεχομένου του Καταλόγου Μαρτύρων και της Σύνοψης Μαρτυρίας της Αιτήτριας και προσκόμισε σχετική μαρτυρία έχοντας υπόψη τον περιεχόμενο του σχετικού Καταλόγου.

(γ)      Η Αιτήτρια γνώριζε εξαρχής και/ή πολύ νωρίτερα και/ή πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας τους μάρτυρες και/ή την μαρτυρία που προσκόμισε και/ή θα προσκόμιζε η Καθ' ης η Αίτηση και επομένως μπορούσε να καταχωρήσει συμπληρωματικό και/ή τροποποιημένο Κατάλογο Μαρτύρων και/ή να αιτηθεί σχετικής άδειας για καταχώρηση νωρίτερα και σίγουρα πριν η Καθ' ης η Αίτηση ολοκληρώσει την μαρτυρία της και/ή κλείσει την υπόθεση της.

(δ)      Η Αιτήτρια ενεργεί κακόπιστα και οι ισχυρισμοί της αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις για να δικαιολογήσει την παράλειψη της να συμπεριλάβει είτε όλους τους μάρτυρες της στον Κατάλογο Μαρτύρων που έχει καταχωρήσει, είτε να καταχωρούσε Συμπληρωματικό Κατάλογο Μαρτύρων, είτε να ζητούσε σχετική άδεια για καταχώρηση πριν η Καθ’ ης η Αίτηση ολοκληρώσει την μαρτυρία της.

(ε)      Η Αίτηση έχει υποβληθεί σε εξαιρετικά προχωρημένο στάδιο, ήτοι μετά την ολοκλήρωση της υπόθεσης της Καθ' ης η Αίτηση και συνεπώς τυχόν έγκριση της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά και προφανή αδικία στην πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση.

(στ)    Η Αίτηση συνιστά κατάχρηση δικαστικής διαδικασίας και καταστρατηγεί τον σκοπό που εξυπηρετεί ο Κατάλογος Μαρτύρων και η Σύνοψη Μαρτυρίας.

(ζ)      Δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι αρχές για προσαγωγή αντικρουστικής μαρτυρίας.

(η)      Η μαρτυρία της Καθ’ ης η Αίτηση ήταν διαθέσιμη στην Αιτήτρια πολύ νωρίτερα και η τελευταία δεν έχει καταληφθεί εξ' απροόπτου, ούτε έχει βρεθεί προ εκπλήξεως, ούτε παραπλανήθηκε.

(θ)      Η Αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη, παράτυπη, ελλιπής, καταχρηστική και αντικανονική, γίνεται κατά παράβαση των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και δεν έχει ορθή νομική βάση.

(ι)       Η Αιτήτρια δεν καταδεικνύει οποιοδήποτε σοβαρό και εύλογο λόγο που να δικαιολογεί την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.

(ια)     Η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση είναι παράτυπη, ανεπαρκής, ελαττωματική και περιέχει αναληθείς, αβάσιμους, αστήρικτους και παραπλανητικούς ισχυρισμούς.

(ιβ)     Η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση δεν αποκαλύπτει εύλογη, καλόπιστη και νόμιμη δικαιολογία και γεγονότα που να επιτρέπουν και/ή δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.

(ιγ)     Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης και/ή δεν υπάρχει «καλός λόγος» που να δικαιολογεί την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.

(ιδ)     Δεν είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα.

»

 

Ως προς τα γεγονότα, η Ένσταση υποστηρίζεται από δικηγορική ένορκη δήλωση, μέσω της οποίας αναλύονται οι πιο πάνω λόγοι ένστασης και αναπαράγονται οι νομικές θέσεις των Ιδιοκτητών. Ειδικά ως προς την καθυστέρηση, τονίζεται ότι οι 5 μάρτυρες που κατέθεσαν κατά την επανεκδίκαση, είναι ακριβώς οι ίδιοι που κατέθεσαν κατά την αρχική ακρόαση. Ειδικά για την επιδιωκόμενη μαρτυρία του εκπροσώπου της CosmoCo Ltd, σημειώνεται ότι εφόσον η έκθεση ήταν έτοιμη από το 2024, το αίτημα για προσθήκη θα έπρεπε να γίνει από τότε και όχι τώρα.

(γ)     Η ακροαματική διαδικασία της παρούσας αίτησης.

Δεν έχει ζητηθεί η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Κατά την ακροαματική διαδικασία που έλαβε χώρα στις 25/09/2026, οι συνήγοροι των διαδίκων υιοθέτησαν τις σχετικές γραπτές αγορεύσεις τους και απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου.  Στο ειδικότερο περιεχόμενο της εκατέρωθεν επιχειρηματολογίας θα γίνει αναφορά μόνο στο μέτρο που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.

 

ΙΙ.       ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

Στους Κανονισμούς 4 και 12 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

4.(α)   Οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίου Νόμου και οι περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικοί Θεσμοί τυγχάνουν εφαρμογής αναφορικά με την κλήτευση και παρουσία μαρτύρων. Μάρτυρας δεν είναι υποχρεωμένος να απαντήσει σε ερώτηση η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου τείνει να τον ενοχοποιήσει. Οι διάδικοι παρουσιάζουν μαρτυρία και προσάγουν αποδεικτικά στοιχεία με τη σειρά που προβλέπεται στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Θεσμούς. Μάρτυρες εξετάζονται, αντεξετάζονται και επανεξετάζονται όπως προνοείται από τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας.

(β)      Μάρτυρας δεν είναι υποχρεωμένος να απαντήσει σε ερώτηση η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου τείνει να τον ενοχοποιήσει.

(γ)      Το Δικαστήριο έχει δικαίωμα να υποβάλει ερωτήσεις σε μάρτυρες προς διεξαγωγή της αναγκαίας έρευνας για επίλυση της διαφοράς. Το δικαστήριο έχει επίσης δικαίωμα, σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας, να καλέσει ή επανακαλέσει μάρτυρα προς διεκπεραίωση και συμπλήρωση της έρευνας.

[…..]

12.(α) Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.

(β)      Μη συμμόρφωση με τις πρόνοιες των Κανονισμών δε συνεπάγεται την ακύρωση της διαδικασίας εκτός αν το Δικαστήριο διατάξει τούτο.

(γ)      Διαδικασία που προσκρούει στις πρόνοιες των Κανονισμών μπορεί να ακυρωθεί στο σύνολό της ή μερικώς ως αντικανονική ή να τροποποιηθεί με όρους που καθορίζει το Δικαστήριο.

»

 

Η Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας διαχωρίζει τις αστικές υποθέσεις σε δύο κατηγορίες, την «ακροαματική» και την «ταχεία» εκδίκαση (Διαταγή 30. θ. 6). Η ταχεία εκδίκαση διεκπεραιώνεται, κατά κανόνα, με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας. Όσον αφορά τη διαδικασία «ακροαματικής εκδίκασης», σχετικά, μεταξύ άλλων, είναι τα εξής:

«

(3)      Το Δικαστήριο για αγωγές το αντικείμενο των οποίων υπερβαίνει τις €3.000 εκδίδει οδηγίες για την περαιτέρω πορεία και εκδίκαση της υπόθεσης στη βάση των πιο κάτω δεδομένων:

(i)       οι διάδικοι υποχρεούνται κατά το στάδιο της έκδοσης οδηγιών να καταθέσουν στο Δικαστήριο κατάλογο με τους μάρτυρες που προτίθεται κάθε πλευρά να παρουσιάσει μαζί με σύνοψη της μαρτυρίας εκάστου:

Νοείται ότι ο κατάλογος μαρτύρων θα είναι ονομαστικός, αλλά εάν υπάρχουν λόγοι πρακτικής δυσχέρειας, θα δύναται ο ενδιαφερόμενος διάδικος να προσδιορίσει την ιδιότητα του μάρτυρα χωρίς αναφορά στο όνομά του.

(ii)      κάθε διάδικος δύναται για καλό λόγο να καλέσει πριν κλείσει την υπόθεση του με σχετικό προφορικό αίτημα και πρόσθετο μάρτυρα ή μάρτυρες. […..]

8.       (α) Όλες οι υποθέσεις, των οποίων το αντικείμενο της διαφοράς υπερβαίνει τις €3.000 φέρουν επί του κλητηρίου εντάλματος ανάλογη ένδειξη και τοποθετούνται από το Πρωτοκολλητείο σε κατάλογο «Ακροαματικής εκδίκασης», το δε Δικαστήριο εκδικάζει την υπόθεση στη βάση των μαρτυριών που κατατέθηκαν ενώπιον του, επιτρέπει δε σε διάδικο να εξετάσει, αντεξετάσει ή επανεξετάσει μάρτυρα, καθορίζοντας προς τούτο χρονικά πλαίσια κατά το στάδιο έκδοσης οδηγιών σε ειδικά προς τούτο οριζόμενη από το Δικαστήριο ημερομηνία.

»

 

ΙΙΙ.      ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. 

Με βάση ό,τι τέθηκε προς το Δικαστήριο και έχοντας μελετήσει το περιεχόμενο των αγορεύσεων και των σχετικών δικογράφων, το βασικό ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι εάν αποκαλύπτεται κάποιος «καλός λόγος»[1] που να αιτιολογεί την έγκριση του αιτήματος. Αυτό ορίζει η Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Τι ακριβώς συνιστά «καλό λόγο» είναι ζήτημα που κρίνεται κατά περίπτωση και συνιστά ζήτημα διακριτικής εξουσίας, η οποία ασκείται πάντοτε δικαστικά. Γνώμονας είναι το συμφέρον της Δικαιοσύνης, που περιλαμβάνει ανάμεσα σε άλλα, τη δίκαιη εξισορρόπηση των δικονομικών όπλων, καθώς και την αποφυγή αυθαίρετων δικαστικών ενεργειών που διαταράσσουν το δικαίωμα των διαδίκων σε Δίκαιη Δίκη.[2] Επί τούτου, χρήσιμα είναι τα αναφερόμενα από την Π.Ε.Δ. (ως ήταν τότε) Στ. Χατζηγιάννη στην Αγωγή 2599/2016 μεταξύ Ιωάννου κ.α. ν. Μιχαλάκη Απόφαση ημερ. 12/11/2020 στην αίτηση ημερ. 22/9/2019:

«

Προκύπτει από το λεκτικό της Δ.30 θ.5(3) ότι ο σκοπός της είναι η πλήρης αποκάλυψη των εγγράφων, ως και της μαρτυρίας των διαδίκων, συμπεριλαμβανομένου και του ονόματος και της ιδιότητας των μαρτύρων, ώστε ο αντίδικος να γνωρίζει τη μαρτυρία επί της οποίας στηρίζεται η υπόθεση της άλλης πλευράς και να του παρέχεται το δικαίωμα και η δυνατότητα να εξετάσει την εν λόγω μαρτυρία και να χειρισθεί ανάλογα την υπόθεση στην οποία είναι διάδικος. Η πλήρης αποκάλυψη της μαρτυρίας και των εγγράφων που θα χρησιμοποιούν κατά την ακρόαση, είναι πλήρως συνυφασμένη με το συνταγματικό δικαίωμα των διαδίκων για δίκαιη δίκη, ώστε κανένας διάδικος να καταλαμβάνεται εξ απήνης κατά την ακροαματική διαδικασία. Όπως επίσης προκύπτει από το λεκτικό της Δ.30 θ.5(3),η υποχρέωση των διαδίκων για να κατονομάσουν τους μάρτυρες τους και να συνοψίσουν τη μαρτυρία τους, είναι επιτακτικής φύσεως, εφόσον τους επιβάλλεται τέτοια υποχρέωση και αδιαμφισβήτητα αποτελούν σημαντικά στοιχεία, πλήρως συνυφασμένα με την ορθή απονομή της δικαιοσύνης. Η υποχρέωση των διαδίκων να καταθέσουν ονομαστικό κατάλογο μαρτύρων, υπαναχωρεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχουν λόγοι πρακτικής δυσχέρειας, οπότε ο διάδικος μπορεί να προσδιορίσει μόνο την ιδιότητα του μάρτυρα, χωρίς αναφορά στο όνομα του.

»

Η καθιέρωση της υποχρέωσης αυτής έγινε προς αντιμετώπιση των καθυστερήσεων^[3] στην απονομή της Δικαιοσύνης μέσω της έγκαιρης, ουσιαστικής και αποτελεσματικής επίλυσης όλων των προδικαστικών ζητημάτων πριν από την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας. Η εν λόγω τροποποίηση των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας λειτούργησε ως μεταβατικό στάδιο μέχρι την εφαρμογή των Κανονισμών  Πολιτικής Δικονομίας του 2023 οι οποίοι κινούνται στην ίδια φιλοσοφία, ήτοι επιχειρείται η ενσωμάτωση των σύγχρονων δικονομικών πρακτικών, που επιβάλλουν την έγκαιρη, πλήρη και ειλικρινή αποκάλυψη όλης της μαρτυρίας των διαδίκων,[4] έτσι ώστε να αποφεύγονται τακτικές αιφνιδιασμού (trial by ambush) και η παραπλάνηση της άλλης πλευράς ως προς τη διαθέσιμη μαρτυρία (cat and mouse approach).

Προχωρώντας στο προκείμενο, οι Ενοικιαστές υπερβάλλουν λέγοντας ότι «στην παρούσα ο ‘καλός λόγος’ είναι αυταπόδεικτος». Δεν έχουν όμως άδικο στο ότι η καθυστέρηση δεν αρκεί από μόνη της[5] για τη μηχανική απόρριψη του αιτήματός τους. Είναι για αυτόν τον λόγο που το Δικαστήριο, παρά το προχωρημένο στάδιο της διαδικασίας και την παλαιότητα της υπόθεσης, έδωσε τον χρόνο καθώς και τη δυνατότητα στους Ενοικιαστές να υποβάλουν εγγράφως το αίτημά τους, έτσι ώστε να μπορέσουν να θεμελιώσουν επαρκώς την αναγκαιότητα για την έγκριση του αιτούμενου διατάγματος. Ενόψει ιδίως της θέσης τους ότι η ανάγκη κλήσης των πρόσθετων μαρτύρων προέκυψε κατά την παρουσίαση της μαρτυρίας της Ιδιοκτησιακής πλευράς, το Δικαστήριο ανέμενε ότι για κάθε ένα επιπρόσθετο μάρτυρα για τον οποίο ζητείται τώρα η προσθήκη του στον κατάλογο μαρτύρων τους, οι Ενοικιαστές σωρευτικά:

·                θα προσδιόριζαν το ακριβές αντικείμενο της προτεινόμενης μαρτυρίας, και

·                θα εξηγούσαν γιατί αυτή η νέα μαρτυρία είναι πλέον αναγκαία, με αντιπαραβολή προς συγκεκριμένη μαρτυρία που δόθηκε από την Ιδιοκτησιακή πλευρά, και

·                θα αιτιολογούσαν ειδικώς γιατί δεν μπορούσε να προβλεφθεί εγκαίρως η παρουσία του εν λόγω μάρτυρα, και  

·                θα εξηγούσαν γιατί αυτή η νέα μαρτυρία δεν μπορεί να προσφερθεί μέσω των ήδη καταγεγραμμένων μαρτύρων των Ενοικιαστών.  

Αυτά δεν έγιναν. Ούτε δόθηκε άλλη επαρκής εξήγηση που να απαντά στα πιο πάνω ζητήματα. Το αίτημά τους, ως προς την ανάγκη προσθήκης των συγκεκριμένων μαρτύρων στο παρόν στάδιο, επί της ουσίας, παραμένει ανεπαρκώς αιτιολογημένο.

Ουδέν συγκεκριμένο προσδιορίζεται για την αναγκαιότητα παρουσίασης τώρα των μαρτύρων Χατζηγεωργίου (για το ζήτημα του διαθέσιμου συντελεστή δόμησης) και Χαραλάμπους (για το ζήτημα  της κατ’ ισχυρισμό αντισυμβατικής στέρησης πρόσβασης σε κοινόχρηστους χώρους). Τα ζητήματα για τα οποία σήμερα επιδιώκεται να μαρτυρήσουν, αναπτύσσονται με λεπτομέρεια στις 21 πυκνογραμμένες σελίδες της Απάντησης των Ενοικιαστών (δείτε ενδεικτικά: παρ. Γ.18-20 και Γ. 32 αντίστοιχα) και αποτελούν βασικές υπερασπιστικές τους θέσεις, που ήδη καλύπτονται από τις συνόψεις μαρτυρίας των τεσσάρων προσώπων που καταγράφονται στον υφιστάμενο κατάλογο μαρτύρων τους.

Συγκεκριμένα, ο Ιωσήφ Χατζηιωσήφ, ο οποίος δεν έχει ακόμη δώσει μαρτυρία, καταγράφεται ότι θα δώσει μαρτυρία, μεταξύ άλλων, για «όλο το ιστορικό της υπόθεσης […] τις πληρωμές εκ μέρους της Καθ’ ης [….] για την άρνηση της Αιτήτριας να συνεργαστεί [….] για το περιεχόμενο και τη σημασία των αντισυμβατικών ενεργειών της Αιτήτριας και ιδίως για την εκ μέρους της υπαίτια παραβίαση των συμφωνιών» κ.α. Οι Ενοικιαστές, έχοντας ήδη δηλώσει ότι ο Χατζηιωσήφ θα καταθέσει για το όλο ιστορικό της υπόθεσης προς υποστήριξη των ισχυρισμών της Απάντησης, δεν εξηγούν ποια συγκεκριμένη πρόσθετη συμβολή αναμένεται από τη μαρτυρία του Γιώργου Χαραλάμπους, ούτε ποιο στοιχείο της κατάθεσης του Ανδρέα Χρίστου κατέστησε αναγκαία την κλήση του στο παρόν στάδιο.

Ως προς τους άλλους τρεις μάρτυρες (αρχιτέκτονας/πολιτικός μηχανικός/εκτιμητής) καθορίστηκε ότι οι πρώτοι δύο θα δώσουν μαρτυρία «για τον καθορισμό και τη σημασία διασφάλισης της χρήσης του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης…» ενώ ο εκτιμητής, μεταξύ άλλων, για «την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των τετραγωνικών μέτρων του συντελεστή δόμησης που όφειλε η Αιτήτρια να διατηρεί διαθέσιμο». Ούτε εξηγείται ποια ειδικότερη συμβολή αναμένεται από τη μαρτυρία του Χατζηγεωργίου, σε σχέση με τα ήδη δηλωμένα αντικείμενα μαρτυρίας. Μη επαρκής κρίνεται και η αιτιολόγηση ως προς την προστιθέμενη μαρτυρία του «εκπροσώπου της CosmoCo Ltd». Δεν αρκεί από μόνο του για την έγκριση του αιτήματος το γεγονός ότι ο μάρτυρας των Ιδιοκτητών παρουσίασε επικαιροποιημένη κατάσταση λογαριασμού. Διότι η εν λόγω έκθεση που σήμερα επιδιώκεται να παρουσιαστεί ήταν, δίχως την επικαιροποίηση, έτοιμη από τον Μάιο του 2024, όπως αναφέρεται στην παρ. 8 της υποστηρικτικής ένορκης δήλωσης, χωρίς να δίδεται η παραμικρή εξήγηση γιατί δεν είχε ζητηθεί προηγουμένως η προσθήκη μάρτυρα για την αρχική έκθεση. Η δε νέα αυτή μαρτυρία επιχειρείται να παρουσιαστεί αφότου η Ιδιοκτησιακή πλευρά έχει ήδη ολοκληρώσει, για δεύτερη φορά, την παρουσίαση της μαρτυρίας της, μαρτυρία την οποία προετοίμασε με βάση τα δεδομένα που είχε ενώπιόν της, όπως αυτά καθορίζονταν στους υφιστάμενους καταλόγους μαρτύρων και στις συνόψεις μαρτυρίας. Με βάση τα στοιχεία του φακέλου η αρχική ακρόαση είχε ξεκινήσει στις 17/01/2024 και η πλευρά των Ιδιοκτητών είχε ολοκληρώσει την παρουσίαση της μαρτυρίας της στις 26/05/2025, παρουσιάζοντας ακριβώς τους ίδιους μάρτυρες. Το τι ειπώθηκε κατά την πρώτη ακυρωθείσα ακροαματική διαδικασία, ουδόλως θα απασχολήσει την παρούσα σύνθεση του Δικαστηρίου. Αλλά η πορεία του δικαστικού φακέλου είναι γεγονός διαφορετικό, αναντίλεκτο και αυτοτελές. Οι Ενοικιαστές δεν εισηγούνται ότι έχουν τεθεί προ εκπλήξεως από τον τρόπο που κατά την επανεκδίκαση οι Ιδιοκτήτες συγκριτικά παρουσίασαν την υπόθεσή τους. Το γεγονός ότι η διαδικασία, για λόγους μη σχετικούς με τις συμπεριφορές των διαδίκων, διενεργείται εξαρχής, δεν απαντά στο γιατί οι Ενοικιαστές ζητούν τώρα αυτό που έπρεπε να ζητήσουν πολύ νωρίτερα.

Η αντίθετη επιχειρηματολογία που αναπτύσσουν οι δικηγόροι τους, δεν πείθει. Ούτε η νομολογία, στην οποία παραπέμπουν το Δικαστήριο, επιβεβαιώνει τις θέσεις τους. Για παράδειγμα, το γεγονός ότι η προτιθέμενη νέα μαρτυρία αφορά δικογραφημένο και επίδικο θέμα γνωστό στους διαδίκους, δεν ενισχύει αφ’ εαυτού την επιχειρηματολογία των Ενοικιαστών και αυτό διότι, στην προσπάθεια να τονίσουν ότι οι αντίδικοί τους δεν θα καταληφθούν εξ απήνης, ταυτόχρονα αποδυναμώνουν άλλες δικές τους θέσεις, αφενός όσον αφορά το ποιο είναι εκείνο το έρεισμα που τώρα κατέστησε αναγκαία την παρουσίαση της εν λόγω μαρτυρίας και, αφετέρου, ως προς την καθυστέρηση υποβολής του σχετικού αιτήματος. Ούτε η θέση τους πως υπάρχει δυνατότητα να αντεξεταστεί ο όποιος νέος μάρτυρας, ενδυναμώνει την επιχειρηματολογία τους, αφού πρόκειται για επισήμανση του αυτονόητου.^[6] Η αντεξέταση μάρτυρα σε διαδικασία κανονικής εκδίκασης, συνιστά αναφαίρετο δικαίωμα της άλλης πλευράς.

Περαιτέρω, η αναφορά ότι η «αναγκαιότητα» για παρουσίαση της εν λόγω προτιθέμενης μαρτυρίας «αποκρυσταλλώθηκε πλήρως κατά την εξέλιξη της διαδικασίας», δεν απαντά στο προκείμενο, αλλά αντικατοπτρίζει την απουσία εξειδικευμένων εξηγήσεων, η οποία χαρακτηρίζει την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει το αίτημα.

Επιπλέον, οι Ενοικιαστές διατείνονται ότι η μαρτυρία που θα παρουσιάσουν είναι «αμιγώς αντικρουστική», ότι «η ζωντανή μαρτυρία δεν προεξοφλείται» και ότι το δικαίωμά τους ενεργοποιήθηκε «μόνο εφόσον ο αντίδικος συμπληρώσει τη δική του μαρτυρία».  Αποκλίνω. Αυτή η εισήγηση συγχέει την κοινή σημασία της «αντίκρουσης» με τη δικονομική[7] έννοια της «αντικρουστικής μαρτυρίας», εξ ου και το συμπέρασμα στο οποίο οδηγεί είναι εξωνομικό, ακυρώνοντας ουσιαστικά τον ίδιο τον κανόνα επί του οποίου βασίζεται. Με άλλα λόγια, ποιος ο σκοπός της σύνταξης καταλόγου μαρτύρων και σύνοψης μαρτυρίας, εάν η επίκληση του ότι «η ζωντανή μαρτυρία δεν προεξοφλείται», αρκούσε για να διευρυνθεί; Διαφορετικοί βεβαίως είναι ο σκοπός και η λειτουργία της αντικρουστικής μαρτυρίας.[8] Οι Ενοικιαστές επιχειρηματολογούν επιπλέον ότι εάν δεν τους επιτραπεί η επέκταση του καταλόγου μαρτύρων, θα επηρεαστούν τα δικαιώματά τους και ιδίως το «συνταγματικό τους δικαίωμα» να παρουσιάσουν με ολοκληρωμένο τρόπο την υπόθεσή τους. Δεν είναι ορθή αυτή η προσέγγιση. Η Δίκη έχει κανόνες. Η δικονομία διασφαλίζει την αποτροπή της αυθαιρεσίας κατά την εφαρμογή του Δικαίου. Η απροσδιόριστη (και ως τέτοια εκ προοιμίου^[9] απορριπτέα) επίκληση των «συνταγματικών» δικαιωμάτων προς ανατροπή των δικονομικών κανόνων, οδηγεί στη διατάραξη των αρχών επί των οποίων εδράζεται η δίκαιη δίκη. Έτι περαιτέρω, τελεί σε ευθεία σύγκρουση με τον σκοπό για τον οποίο θεσμοθετήθηκε η υποχρέωση για καταχώριση Καταλόγου Μαρτύρων και Σύνοψης Μαρτυρίας, που δεν επιτρέπεται να υποχωρεί, παρά μόνο επί τη βάση ειδικών και πλήρως αιτιολογημένων λόγων για κάθε νέο προτιθέμενο μάρτυρα.

Ως προς τον χρόνο υποβολής του αιτήματος, ο συνήγορος των Ιδιοκτητών έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στο γεγονός ότι αυτοί έχουν ήδη ολοκληρώσει την παρουσίαση της υπόθεσής τους. Ανέφερε ότι εάν γνώριζε νωρίτερα την πρόθεση κλήσης των πρόσθετων μαρτύρων, θα προετοίμαζε ανάλογα την υπόθεση των πελατών του. Δικονομικά όμως η αιτούμενη θεραπεία προβλέπεται, αφού η πρόβλεψη στη Δ. 30 δια της αναφοράς «κάθε διάδικος δύναται για καλό λόγο να καλέσει πριν κλείσει την υπόθεση του» δεν προνοεί ειδικές εξισορροπητικές ρυθμίσεις, όταν το αίτημα γίνεται από τον διάδικο που παρουσιάζει δεύτερος την υπόθεσή του. Εντούτοις, το Δικαστήριο κατανοεί τους προβληματισμούς της Ιδιοκτησιακής πλευράς. Η έννοια του «καλού λόγου» είναι αρκετά ευρεία ώστε να επιτρέπει τη συνεκτίμηση των ιδιαίτερων δεδομένων κάθε περίπτωσης. Δεν μπορεί συναφώς να μη συνυπολογίζεται το ενδεχόμενο διατάραξης της ισορροπίας των δικονομικών όπλων κατά την ακροαματική διαδικασία. Τα προηγούμενα απαντούν και στη θέση των Ενοικιαστών ότι τόσο η έκθεση της CosmoCo Ltd, όσο και η γραπτή μαρτυρία του Χατζηγεωργίου, είχαν ήδη δοθεί στους αντιδίκους τους, αφού η εν λόγω θέση δεν επεξηγεί γιατί δεν ζητήθηκε εγκαίρως η προσθήκη των συγκεκριμένων μαρτύρων, ούτε αίρει τη σημασία του γεγονότος ότι οι Ιδιοκτήτες ολοκλήρωσαν την παρουσίαση της υπόθεσής τους με υφιστάμενο τον καταχωρημένο κατάλογο μαρτύρων και τη σύνοψη μαρτυρίας των Ενοικιαστών. Εξάλλου, από παλαιότερα, τα Δικαστήρια προσέγγιζαν με επιφυλακτικότητα τέτοια αιτήματα. Αναλογική παραπομπή μπορεί να γίνει στις υποθέσεις Georghios Savoullas v. Panayiotis Nicola Loucas (1979) 1 C.L.R. 336 και The Electricity Authority of Cyprus v. Antonis Kipparis (Civil Appeal No.4293) όπου λέχθηκε πως η επανακλήτευση μάρτυρα μετά το κλείσιμο της υπόθεσης της μιας πλευράς, απαιτεί «special circumstances», δίχως ασφαλώς να υπονοείται ότι το Δικαστήριο εξετάζει το αίτημα στη βάση αυστηρότερου κριτηρίου από ό,τι η ίδια η Διαταγή απαιτεί.

Πέραν των πιο πάνω, η καθυστέρηση σε γενικότερο πλαίσιο αποτελεί εξίσου αποτρεπτικό παράγοντα. Εν προκειμένω, η επίδικη Κυρίως Αίτηση είναι η πιο καθυστερημένη υπόθεση που εκκρεμεί στη Δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, σε όλες τις επαρχίες. Η έγκριση της επίδικης αίτησης ουδόλως θα βοηθήσει στην ταχεία διεκπεραίωση της υπόθεσης, τουναντίον θα προκαλέσει οπισθοδρόμηση, αδικαιολόγητη περιπλοκή και καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της διαδικασίας. Σε περίπτωση έγκρισης του αιτήματος, η πιθανότητα οι Ιδιοκτήτες να ζητήσουν με τη σειρά τους να παρουσιάσουν και εκείνοι αντικρουστική μαρτυρία επί της προτιθέμενης νέας μαρτυρίας, δεν μπορεί να αποκλειστεί. Αυτά είναι στοιχεία συνυπολογισμού που τελούν σε ευθεία αντίθεση προς το πρωταρχικό κριτήριο^[10] για την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του παρόντος Δικαστηρίου, ήτοι την ολοκλήρωση της αναγκαίας έρευνας το συντομότερο.[11]  

Ως εκ των προαναφερόμενων, το αίτημα δεν κρίνεται ουσιαστικώς αιτιολογημένο, ούτε δικαιολογείται η καθυστέρηση στην υποβολή του. Κατά συνέπεια, η διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου θα ασκηθεί κατά της έγκρισης της αίτησης, η οποία θα απορριφθεί.

IV.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Η Αίτηση, με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, απορρίπτεται. Οι λόγοι Ένστασης υπό στοιχεία (γ), (η) και (ι) έχουν βάση. Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Ιδιοκτητών/Καθ’ ων στην παρούσα αίτηση και εναντίον των Ενοικιαστών/Αιτητών στην παρούσα αίτηση όπως αυτά υπολογισθούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, πληρωτέα στο τέλος της διαδικασίας της Κυρίως Αίτησης.

 

(Υπ.)………………………………………….

         Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

(Υπ.)……………….…………                                        (Υπ.)………………………………

               M. Μαύρου                                                                                   N. Σατσίας   

               Πάρεδρος                                                                                     Πάρεδρος

 

 

Πιστόν Αντίγραφον

Πρωτοκολλητής