ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον:  Γ. Παγιάση, Προέδρου

Αίτηση αρ.: Ε7/2026

ΜΕΤΑΞΥ:                 

1.    ΜΑΡΙΑ ΣΙΑΤΤΑΟΥΛΑ, εκ Λευκωσίας

2.    ΔΟΜΝΙΚΗ ΣΙΑΤΤΑΟΥΛΛΑ, εκ Λευκωσίας

3.    ΜΑΡΙΑ ΣΙΑΤΤΑΟΥΛΑ, ως Διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Γεώργιου Σιατταούλα, εκ Λευκωσίας

                                                                                                                    Αιτήτριες

και

                                                ΣΤΑΥΡΟΣ ΣΤΑΥΡΟΥ, εκ Λευκωσίας

                                                                                          Καθ’ ου η Αίτηση

Ημερομηνία: 14/10/2026

Για τον Αιτητή/Καθ’ ου στην Κυρίως Αίτηση: κος Βρ. Χατζηχάννας

Για τις Καθ’ ων/Αιτήτριες στην Κυρίως Αίτηση: κος Ν. Καντάρα

 

Ενδιάμεση Απόφαση

(Αίτηση για παράταση του χρόνου καταχώρισης έφεσης ημερομηνίας 24/06/2026)

 

Ι.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΕΠΙΔΙΚΟ ΘΕΜΑ.

Η τελική απόφαση στην υπό πιο πάνω αριθμό και τίτλο αίτηση (στο εξής: «η Απόφαση») εκδόθηκε στις 13/05/2026. Μέσω αυτής, ο Καθ’ ου η Αίτηση στην Κυρίως Αίτηση/Αιτητής στην παρούσα και Ενοικιαστής (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»)  διατάχθηκε να παραδώσει την κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού (στο εξής: «το Υποστατικό») και εκδόθηκε σχετικό διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πλέον εις βάρος του απόφαση και υπέρ των Αιτητριών/Καθ’ ων στην παρούσα και Ιδιοκτητριών (στο εξής: «οι Ιδιοκτήτριες») για καθυστερημένα ενοίκια από τον Ιούλιο του 2020 έως και τον Ιανουάριο του 2026, συνολικού ύψους €26.800,00, πλέον ενδιάμεσα οφέλη προς €400,00 μηνιαίως από 01/02/2026, πλέον τόκους και έξοδα.

Είχε προηγηθεί, στις 22/04/2026, ως απόρροια της εξέτασης της αποδεκτότητας της παρουσιασθείσας Απάντησης του Ενοικιαστή, απόφαση του Δικαστηρίου, (στο εξής: «η Απόφαση  Αποδεκτότητας») μέσω της οποίας δεν επιτράπηκε στον Καθ’ ου να καταχωρίσει Απάντηση, για τους λόγους που επεξηγούνται στο κείμενο της εν λόγω απόφασης.

Επιγραμματικά, αναφέρεται ότι κατά το προαναφερόμενο στάδιο ελέγχου της αποδεκτότητας της Απάντησης του Ενοικιαστή, το Δικαστήριο τον κάλεσε δια ζώσης για να εξηγήσει την υπεράσπισή του. Ο Ενοικιαστής διαβεβαίωσε τότε το Δικαστήριο ότι είχε τη δυνατότητα να συμμορφωθεί μερικώς προς την πληρωμή των δεδουλευμένων ενοικίων, κατηγορώντας τις Ιδιοκτήτριες πως η μη είσπραξη του υπολειπόμενου ποσού οφείλεται σε εκείνες, οι οποίες αρνούνται να υπογράψουν νέο ενοικιαστήριο, ώστε εκείνο το συμπληρωματικό ποσό να καλυφθεί μέσω κρατικής χορηγίας. Το Δικαστήριο του έδωσε χρόνο για να ενεργήσει σχετικά, ήτοι να καταβάλει έστω τη δική του συνεισφορά, δίχως όμως να προέβη σε οποιανδήποτε πληρωμή. Εν τέλει, το Δικαστήριο, αξιολογώντας τα σχετικά δεδομένα κατέληξε ότι «πρόκειται, ξεκάθαρα, για περίπτωση κακοπροαίρετου ενοικιαστή» ο οποίος δεν αποκάλυψε εύλογη αιτία για να του παρασχεθεί δικαίωμα καταχώρισης Απάντησης.

Συνεπακόλουθα, εν τη απουσία Απάντησης, ακολούθησε η έκδοση της Απόφασης, στη βάση σχετικής μονομερούς αίτησης των Ιδιοκτητριών. Το Δικαστήριο έδωσε στον Καθ’ ου 90 μέρες προς συμμόρφωση, από την επίδοση του σχετικού τελικού διατάγματος, ως στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν. 23/83) προβλέπεται.

(α)     Η επίδικη Αίτηση.

Η επίδικη Αίτηση καταχωρήθηκε μονομερώς στις 24/06/2026. Αξιώνεται η παράταση του χρόνου καταχώρισης έφεσης για 15 μέρες από τη σύνταξη του αιτούμενου διατάγματος. Αν και δεν είναι ξεκάθαρο από το αιτητικό της Αίτησης, ποια ακριβώς απόφαση προσβάλλεται, ο απαραίτητος προσδιορισμός μπορεί να επιτευχθεί συμπερασματικά, μέσω της αναφοράς επί των γεγονότων που την υποστηρίζουν, δηλαδή ότι ο χρόνος για να κατατεθεί έφεση είναι μόνον δύο ημέρες, αναφορά που παραπέμπει στην τελική Απόφαση, ημερομηνίας 13/05/2026. Η νομική της βάση είναι η ακόλουθη:

«

Η παρούσα αίτηση βασίζεται στους Νέους Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς του 2023 και συγκεκριμένα στις εξουσίες του Δικαστηρίου, Μέρος 3, στους Γενικούς Κανόνες για Αιτήσεις έκδοσης δικαστικών διαταγμάτων, Μέρος 23, στις Ενδιάμεσες θεραπείες, Μέρος 25 και στις Γενικές και συμφυείς εξουσίες του σεβαστού Δικαστηρίου.

»

Ως προς τα γεγονότα, καταγράφονται τα εξής:   

«

Ο Αιτητής βασίζεται στην Ένορκή του Δήλωση που συνοδεύει την παρούσα Αίτηση (ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΕΤΑΙ) και στο ότι το Εφετείο, στις 22.6.2026, ενέκρινε Νομική Αρωγή για τον Αιτητή (ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΈΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ) και ο Δικηγόρος που διόρισε αποδέχθηκε να τον υπερασπίσει. Το περιθώριο του Δικηγόρου για να καταθέσει Έφεση είναι ελάχιστο, μόνον δύο ημέρες (22.6.26-24.6.26) και πέραν τούτου το Σύστημα ijustice, παρουσιάζει τεχνικά προβλήματα και δεν μπορεί ο Δικηγόρος να μπει στο Σύστημα, εξ ου και ο Δικηγόρος έχει ενημερώσει σχετικά τον Πρωτοκολλητή του Δικαστηρίου Ενοικιάσεων, δύο φορές, αφού ζήτησε βοήθεια.

»

Στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτησή του, ο Ενοικιαστής, μεταξύ άλλων, καταγράφει τις προσωπικές του περιστάσεις και αναφέρει ότι στις 19/06/2026 το Εφετείο ενέκρινε αίτημά του για Νομική Αρωγή στη βάση σχετικής αίτησής του και ότι του ζήτησαν να βρει δικηγόρο και να παρουσιασθεί μαζί του, ενώπιον τους, στις 22/6/2026, όπως και έγινε, οπόταν  το Εφετείο, «τον ενημέρωσε σχετικά, για να ετοιμάσει και προχωρήσει στα δέοντα». Επισυνάπτει το εκδοθέν από το Εφετείο πιστοποιητικό παροχής δωρεάν νομικής αρωγής ημερομηνίας 22/06/2026 και προσθέτει ότι:

«

9.       Ο δικηγόρος με ενημέρωσε ότι η Έφεση με βάση τις ημερομηνίες πρέπει να κατατεθεί στις 24/6/26, και επειδή μόνον δύο ημέρες έχει στην διάθεση του (22/6/26 μέχρι 24/6/26), δεν προλαβαίνει να ετοιμάσει και καταθέσει την Έφεσή μου.

10.     Και όχι μόνο αυτό, με ενημέρωσε ότι έχει προβλήματα και το ηλεκτρονικό Σύστημα στο κομπιούτερ και δεν μπορεί να δει την Υπόθεσή μου, ούτε και να αναρτήσει Έγγραφα. Ενημέρωσε τον Πρωτοκολλητή του Δικαστηρίου Ενοικιάσεων και για αυτό το πρόβλημα.

11.     Με βάση όλα τα πιο πάνω παρακαλώ πολύ να μας δοθεί μια παράταση 15 ημερών, για να μπορέσουμε να καταθέσουμε την Έφεση μου.

»

Το Δικαστήριο, κρίνοντας ότι δεν πληρούται η προϋπόθεση του κατεπείγοντος, διέταξε την επίδοση της υπό κρίση αίτησης.

 

(β)     Η Ένσταση.

Ο δικηγόρος των Ιδιοκτητριών, μη συμφωνώντας στην αιτούμενη παράταση, καταχώρισε σχετική ένσταση (στο εξής: «η Ένσταση») μέσω της οποίας, καταγράφονται οι ακόλουθοι λόγοι:

 

«

1.         Η νομική βάση της Αίτησης είναι ελλιπής ή/και αόριστη, και η συλλήβδην αναφορά στα Μέρη 3, 23 και 25 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη, αφού οι πλείστοι κανονισμοί τους ουδεμία σχέση έχουν με το αιτητικό. Ειδικότερα, η Αίτηση δεν επικαλείται τον Κανονισμό 41.6 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, ο οποίος είναι η ειδική διάταξη που διέπει την αίτηση για διαφοροποίηση προθεσμίας καταχώρισης ειδοποίησης έφεσης, ούτε τον Κανονισμό 41.2, ο οποίος ορίζει τις σχετικές προθεσμίες.

Η Αίτηση στερείται επομένως της απαιτούμενης ειδικής νομικής βάσης, και/ή

2.         Ο Αιτητής παρέλειψε να αποκαλύψει πλήρως και ειλικρινώς όλα τα ουσιώδη γεγονότα, ενώ η Αίτηση καταχωρίστηκε χωρίς ειδοποίηση, και/ή

3.         Ο Αιτητής δεν παρουσιάζει σοβαρούς ή/και βάσιμους λόγους που να δικαιολογούν την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου υπέρ του και απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης που τον βαραίνει, και/ή

4.         Τυχόν ικανοποίηση του αιτητικού θίγει ή/και δεν προωθεί τον πρωταρχικό σκοπό και τα συμφέροντα της δικαιοσύνης, και/ή

5.         Ο Αιτητής παρέλειψε να αποκαλύψει πλήρως και ειλικρινής όλα τα ουσιώδη γεγονότα, ενώ η Αίτηση καταχωρίστηκε χωρίς ειδοποίηση, και/ή

6.         Σύμφωνα με το άρθρο 11 (1) (α)(ii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/1983), όπως τροποποιήθηκε, η απόφαση του Δικαστηρίου ημερ. 22.04.2026, με την οποία δεν επετράπη η καταχώριση Απάντησης, δεν υπόκειται σε έφεση. Το Διάταγμα ημερ. 13.05.2026 εκδόθηκε ως αναπόφευκτη συνέπεια της απόφασης αυτής. Η προτιθέμενη έφεση στερείται επομένως αντικειμένου και οποιοσδήποτε προοπτικής επιτυχίας, και η παράταση δεν μπορεί να προσφέρει στον Αιτητή κανένα πρακτικό όφελος, και/ή

7.         Η παράλειψη ή/και αμέλεια ή/και λάθος δικηγόρου δεν συνιστά καλό ή/και ικανοποιητικό λόγο για την ικανοποίηση της αιτούμενης θεραπείας, και/ή

8.         Δεν έχει καταδειχθεί οποιοσδήποτε καλός λόγος που να δικαιολογεί την έγκριση της Αίτησης, και/ή

9.         Η Αίτηση είναι επί της ουσίας αβάσιμη και δεν πληροί τις ουσιαστικές προϋποθέσεις που ο Νόμος και/ή η Νομολογία ορίζουν για την έγκριση της και/ή

10.       Από την Ένορκη Δήλωση που υποστηρίζει την Αίτηση δεν επισυνάπτεται αντίγραφο της προτιθέμενης έφεσης, ούτε προσδιορίζεται η απόφαση η που προτίθεται να εφεσιβάλει ο Αιτητής, ούτε αναφέρεται οποιοσδήποτε λόγος έφεσης ή η πιθανότητα επιτυχίας αυτής, κάτι που καθιστά την Αίτηση έκπτωτη σε απόρριψη αφού το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να εξετάσει τις πιθανότητες επιτυχίας της Έφεσης και/ή

11.       Με την αίτηση και την προτιθέμενη έφεση ο Αιτητής επιδιώκει ουσιαστικά την επανεξέταση ζητημάτων επί των οποίων το Δικαστήριο έχει ήδη αποφανθεί τελεσίδικα στην απόφαση ημερομηνίας 22/04/2026 και/ή

12.     O Αιτητής δεν έχει μέχρι σήμερα καταθέσει ή καταβάλει οποιοδήποτε ποσό έναντι των καθυστερημένων ενοικίων, ούτε προσφέρεται να το πράξει. Οποιοδήποτε διάβημά του θα προσέκρουε στην ίδια προϋπόθεση του άρθρου 11(1)(α)(ii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, και/ή

13.     Διαζευκτικά, σε περίπτωση που το Δικαστήριο κρίνει ότι πρέπει να χορηγηθεί οποιαδήποτε παράταση, αυτή πρέπει να χορηγηθεί υπό τον όρο της κατάθεσης στο Δικαστήριο του συνόλου των καθυστερημένων ενοικίων εντός σύντομης προθεσμίας, με πρόνοια ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης η Αίτηση θα θεωρείται απορριφθείσα, και χωρίς αναστολή της εκτέλεσης του Διατάγματος ημερ. 13.05.2026.

»

Η Ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της Ιδιοκτήτριας αρ. 1, η οποία ανακυκλώνει και αναλύει νομικούς ισχυρισμούς της Ένστασης και, μεταξύ αρκετών άλλων, τονίζει ότι:

«

11.      Από τον Ιούλιο του 2020 στερούμαστε το εισόδημα από την περιουσία μας. Η οφειλή του Αιτητή ανερχόταν σε €26.400 μέχρι τον Ιανουάριο του 2026 και αυξάνεται κατά €400 κάθε μήνα, ενώ ο ίδιος εξακολουθεί να κατέχει το διαμέρισμα. Οποιαδήποτε παράταση θα επέτεινε τη ζημιά μας και θα μας στερούσε ουσιαστικά το αποτέλεσμα του Διατάγματος.

»

 

(γ)     Η ακροαματική διαδικασία της παρούσας αίτησης.

Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Κατά την ακροαματική^[1] διαδικασία που έλαβε χώρα στις 09/10/2026, οι συνήγοροι των διαδίκων υιοθέτησαν τις σχετικές γραπτές αγορεύσεις τους και απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου.  Στο ειδικότερο περιεχόμενο της εκατέρωθεν επιχειρηματολογίας θα γίνει αναφορά μόνο στο μέτρο που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.

 

ΙΙ.       ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

Το Άρθρο 30 παρ. 1 του Συντάγματος διασφαλίζει το δικαίωμα αποτελεσματικής πρόσβασης στο Δικαστήριο, είτε αυτό αφορά την πρωτοβάθμια, είτε ανώτερες δικαιοδοσίες. Πρόκειται, βεβαίως, για βασικό ανθρώπινο δικαίωμα, όχι όμως απόλυτο. Εύλογοι και λογικοί περιορισμοί, που δεν οδηγούν στην ουσιαστική καταστροφή του, είναι απόλυτα θεμιτοί. Συνακόλουθα, για την έγκριση παράτασης προς τέλεση ουσιαστικού δικονομικού διαβήματος, θα πρέπει να συνυπολογίζεται ότι οι προθεσμίες για την έγερση νομικών διαβημάτων, ιδιαίτερα στη σύγχρονη κοινωνία,[2] πρέπει να τηρούνται αυστηρά καθότι αποτελούν την υποστύλωση του νομικού μας συστήματος και τη βασική παράμετρο για την αποτελεσματικότητά του.[3] Παρέκκλιση από αυτόν τον κανόνα δικαιολογείται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις.[4] Εξ ου η παράταση χρόνου για την καταχώριση έφεσης, αντιμετωπίζεται ως εξαιρετικό μέτρο, με βασικό κριτήριο αυτό που προσδιορίζεται ως «το συμφέρον της Δικαιοσύνης», λαμβάνοντας υπόψη τη συμπεριφορά του ίδιου του διαδίκου και του νομικού του αντιπροσώπου. Τούτο διότι η έγκριση ενός τέτοιου αιτήματος, διαταράσσει την τελεσιδικία[5], η διαφύλαξη της οποίας είναι εξίσου σημαντική καθότι προσδίδει βεβαιότητα στην κοινωνία. Οι σχετικές επί του υπό κρίση θέματος αρχές, συνοψίζονται στην Πρόεδρος και Μέλη Διαχειριστικής Επιτροπής Πολυκατοικίας «Φαραώ Έλενα 24» ν. Βαλεντίνας Καρασάββα (2012) 1Α Α.Α.Δ. 399 όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Κατά την εκδίκαση μιας αίτησης όπως η παρούσα, το δικαστήριο έχει πάντα ως γνώμονα το συμφέρον της δικαιοσύνης. Από τη μια έχει να σταθμίσει την ανάγκη για τελεσιδικία, αλλά και τα συμφέροντα των διαδίκων και από την άλλη την εξυπηρέτηση γενικά των συμφερόντων της δικαιοσύνης. Έχει επανειλημμένα λεχθεί ότι η παράλειψη δικηγόρου ή του διάδικου να προβεί στα δέοντα διαβήματα για την καταχώρηση έφεσης μέσα στην καθορισμένη από τους κανονισμούς προθεσμία, δεν αποτελεί ικανοποιητικό λόγο για άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου υπέρ του  […..]

Η παράταση χρόνου για καταχώρηση έφεσης είναι ένα εξαιρετικό δικονομικό μέτρο (Lavar Shipping Co Ltd v. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1635). Η διακριτική εξουσία του δικαστηρίου να παραχωρήσει παράταση χρόνου είναι ελεύθερη και αδέσμευτη και ασκείται με βάση τα γεγονότα της κάθε συγκεκριμένης υπόθεσης. Ο αιτητής οφείλει να προβάλει τα αναγκαία στοιχεία για να ικανοποιήσει το δικαστήριο ότι η παράταση είναι προς το συμφέρον της δικαιοσύνης (Βούρια ν. Δασκάλου (1993) 1 Α.Α.Δ. 808). Παρ’ όλο που φαίνεται ότι η νομολογία μας δεν έχει ακόμα σταθεροποιηθεί ως προς την αμέλεια ή το λάθος δικηγόρου, εν τούτοις φαίνεται ότι η επικρατούσα αντιμετώπιση είναι ότι το λάθος ή η αμέλεια δικηγόρου δεν συνιστά από μόνη της λόγο παραχώρησης παράτασης καταχώρησης της έφεσης. Στην υπόθεση Βούρια ν. Δασκάλου, ανωτέρω, τονίστηκε ότι η δικαιοδοσία του δικαστηρίου για παράταση της προθεσμίας για υποβολή έφεσης δεν υπόκειται σε περιορισμούς και η άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου συναρτάται με τα συμφέροντα της δικαιοσύνης, είναι έννοια σύνθετη και πολυδιάστατη, συνυφασμένη με το σύνολο των αρχών του δικαίου και τα ιδιαίτερα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Στο διάδικο που επιδεικνύει αδιαφορία συνήθως το δικαστήριο αρνείται την έγκριση της αίτησης, αλλά εκεί που υπάρχει σπουδή στην άσκηση των δικαιωμάτων του, η έγκριση της αίτησης γίνεται ευκολότερη. Οι προθεσμίες που τάσσονται από τους θεσμούς ή από το δικαστήριο θα πρέπει να τηρούνται. Παράτασή τους συνιστά εξαιρετικό διαδικαστικό μέτρο το οποίο θα πρέπει να δικαιολογείται από εξαιρετικές περιστάσεις (Αδελφοί Ιακώβου (Κατασκευαί) Λτδ ν. Χατζηνικόλα (1990) 1 Α.Α.Δ. 470 και Παπαϊωάννου ν. Κωνσταντίνου (2008) 1 Α.Α.Δ. 1083, 1088).  Στην υπόθεση Βαρδιάνος ν. Richards (1998) 1 Α.Α.Δ. 698, τονίστηκε ότι ο διάδικος δεν μπορεί, κατά κανόνα, να προβάλλει το λάθος, αμέλεια ή παράλειψη του δικηγόρου του για να πετυχαίνει την παράταση προθεσμιών ή την αναγέννηση δικαστικών διαδικασιών, γιατί κάτι τέτοιο θα αποτελούσε ένα εύσχημο τρόπο υπερφαλάγγισης των δικονομικών διατάξεων.

»

Δικονομικά, το Δικαίωμα Έφεσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το άρθρο 7 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (στο εξής θα αναφέρεται και ως «ο Νόμος»)  όπου διαλαμβάνεται ότι «οιαδήποτε απόφασις ληφθείσα υπό του ∆ικαστηρίου υπόκειται, εντός τεσσαράκοντα δύο ηµερών από της ηµέρας της εκδόσεώς της, εις έφεσιν ενώπιον του Εφετείου».

Σχετικά με το υπό εξέταση θέμα είναι τα διαλαμβανόμενα στον Κανονισμό 14 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983 (όπως έχει τροποποιηθεί):

 « 

14. Έφεση ενώπιον του Εφετείου-

(α)      Απόφαση του Δικαστηρίου υπόκειται σε έφεση ενώπιον του Εφετείου, σύμφωνα με το άρθρο 7 του Νόμου.

(β)      Η Ειδοποίηση Έφεσης καταχωρείται στο Έντυπο Αρ. ΕΕ64, αναλόγως της περίπτωσης, ως προνοείται στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, Μέρος 41 και δύναται να καταχωριστεί εντός 42 ημερών από της έκδοσης της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, στη Γραμματεία του Δικαστηρίου μαζί με πιστό αντίγραφο της απόφασης ή του διατάγματος το οποίο εφεσιβάλλεται.

(γ)      Οι πρόνοιες του Μέρους 41 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, εφαρμόζονται κατ' αναλογίαν στην περίπτωση Έφεσης από αποφάσεις και διατάγματα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

»

Στο Μέρος 41.6 – «Διαφοροποίηση προθεσμίας» των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, οι οποίοι εφαρμόζονται αναλογικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αναφέρονται τα εξής:

«

41.6. Διαφοροποίηση προθεσμίας

(1)      Αίτηση για διαφοροποίηση προθεσμίας για καταχώριση ειδοποίησης έφεσης, υποβάλλεται στο κατώτερο δικαστήριο ή στο Εφετείο. Η αίτηση υποβάλλεται πρώτα στο κατώτερο δικαστήριο και σε περίπτωση απόρριψης, στο Εφετείο.

(2)      Οι διάδικοι δεν δύνανται να συμφωνήσουν να παρατείνουν οποιαδήποτε ημερομηνία ή χρόνο ο οποίος ορίζεται από:

(α) τους παρόντες κανονισμούς· ή

(β) διάταγμα του Εφετείου ή του κατώτερου δικαστηρίου.

»

Σχετικοί είναι και οι κανονισμοί 3.1(2)(α) και 3.1(2)(β), των ίδιων Κανονισμών, (Γενικές εξουσίες του Δικαστηρίου), όπου προνοείται ότι το Δικαστήριο, αφενός, δύναται να παρατείνει ή βραχύνει τον χρόνο συμμόρφωσης με οποιονδήποτε κανονισμό ή δικαστικό διάταγμα (ακόμα και αν υποβληθεί αίτηση παράτασης μετά τη λήξη του χρόνου συμμόρφωσης) και, αφετέρου, ότι δύναται να αναβάλει ή να επισπεύσει μια ακρόαση.

ΙΙΙ.      ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. 

Με βάση ό,τι τέθηκε προς το Δικαστήριο και έχοντας μελετήσει το περιεχόμενο των αγορεύσεων και των σχετικών δικογράφων, τα συμπεράσματά μου είναι τα εξής.

Κατ’ αρχάς, ως προς τη δικαιολόγηση της καθυστέρησης, ο  Ενοικιαστής επικαλείται γεγονότα που έλαβαν χώρα στο Εφετείο, τα οποία οδήγησαν στην έγκριση της παροχής δωρεάν νομικής αρωγής προς αυτόν, δυνάμει του περί Νομικής Αρωγής Νόμου του 2002 - Ν. 165(Ι)/2002, ως έχει τροποποιηθεί. Το παρόν Δικαστήριο, ως κατώτερο δικαστήριο, δεν επιτρέπεται να σχολιάσει οτιδήποτε σχετίζεται με τις εξουσίες και τις διεργασίες του Εφετείου. Το μοναδικό σχετικό που θα λεχθεί είναι ότι δίδονται εξηγήσεις για την καθυστέρηση, δίχως να εντοπίζεται εκ μέρους του Ενοικιαστή ή του δικηγόρου του, αδικαιολόγητη κωλυσιεργία στην υποβολή του αιτήματος, υπό την έννοια της ασυγχώρητης αδιαφορίας ή περιφρόνησης των θεσμών. Δεδομένου ότι ο συνήγορος του Ενοικιαστή διορίστηκε μόλις δύο (2) μέρες πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταχώριση έφεσης και προχώρησε άμεσα στην καταχώριση της επίδικης αίτησης, πριν εκπνεύσει η προθεσμία για την καταχώριση της έφεσης, ανεξαρτήτως εάν υπήρξαν ή όχι προβλήματα με το ηλεκτρονικό σύστημα i-Justice που επικαλείται, το Δικαστήριο δεν θα απέρριπτε το αίτημα λόγω καθυστέρησης στην υποβολή του.

Δεν αρκεί όμως αυτό. Το αίτημα πρέπει να στοιχειοθετηθεί ουσιαστικά. Και επί της ουσίας το αίτημα δεν τεκμηριώνεται επαρκώς. Η νομολογία δεν επιβάλλει στον Αιτητή να καταγράψει επακριβώς τους λόγους έφεσής του. Εδώ όμως, φτάσαμε στην αντίπερα όχθη. Η πλευρά του Ενοικιαστή δεν προβάλλει οτιδήποτε ουσιαστικό προς τεκμηρίωση του αιτήματός της. Ακόμη και αν γίνει δεκτό ότι η αίτηση καταχωρίστηκε υπό συνθήκες χρονικής πίεσης, μέχρι την ακρόασή της είχαν παρέλθει πλέον περισσότεροι από τρεις μήνες. Στο μεσοδιάστημα θα μπορούσε να ζητηθεί άδεια καταχώρισης συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης, ώστε να δοθούν κάποιες περαιτέρω εξηγήσεις. Ούτε αυτό έγινε.

Οι δε προσωπικές δυσκολίες[6] του Ενοικιαστή για να μετακομίσει, αν και κατανοητές, αφορούν άλλες διαδικασίες και δεν αποτελούν στοιχείο στάθμισης, δυνάμει του άρθρου 11 του Νόμου, το οποίο έχει επιτακτικό και απρόσωπο χαρακτήρα.[7] Ο ρόλος του Δικαστηρίου είναι να εφαρμόζει τον Νόμο.

Θυμίζω ότι ο Ενοικιαστής εμφανίστηκε ενώπιον τούτου του Δικαστηρίου πολύ πρόσφατα. Οι θέσεις του αξιολογήθηκαν και απορρίφθηκαν ως μη αποκαλύπτουσες σοβαρή υπεράσπιση. Τώρα, παρόλο που εξασφάλισε και υπηρεσίες δικηγόρου, ουδέν διαφορετικό προσθέτει προς υπεράσπισή του, ούτε επικαλείται οποιοδήποτε συγκεκριμένο σφάλμα της τελικής Απόφασης. Ανακυκλώνονται οι ίδιες θέσεις, με την ουσία του αιτήματός του να συμπυκνώνεται στο ότι: «θέλω να καταχωρίσω έφεση, οφείλεις να παρατείνεις την προθεσμία για να το πράξω». Αλλά, τούτη η προσέγγιση είναι λανθασμένη. Δεν πρόκειται για μηχανιστική έγκριση αναφαίρετου δικαιώματος. Ο Ενοικιαστής οφείλει να πείσει το Δικαστήριο ότι η σχετική διακριτική εξουσία θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ του. Ως συναφώς η σχετική προαναφερθείσα νομολογία υποδεικνύει (δείτε: Καρασάββα ανωτέρω), η πλευρά του Ενοικιαστή όφειλε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο όλα τα «αναγκαία στοιχεία για να ικανοποιήσει το δικαστήριο ότι η παράταση είναι προς το συμφέρον της δικαιοσύνης» έτσι ώστε να μπορεί να προβεί στην κατάλληλη στάθμιση, έναντι των δικαιωμάτων των Ιδιοκτητριών. Δεν το έπραξε.  

Πέραν των πιο πάνω, η επίδικη αίτηση είναι και δικονομικά αβάσιμη. Δεν στηρίζεται ούτε στο άρθρο 7 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ούτε στον Κανονισμό 14 των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983, ούτε στον πιο βασικό Κανονισμό που θα έπρεπε να στηρίζεται, ήτοι στον Κανονισμό 41.6 –  ο οποίος αφορά τη διαφοροποίηση προθεσμίας για την καταχώριση ειδοποίησης έφεσης, των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, κατά ρητή παραβίαση του Κανονισμού 23.4(1)(β) των ίδιων Κανονισμών, ο οποίος ρητώς επιβάλλει τον προσδιορισμό της συγκεκριμένης νομοθετικής πρόνοιας ή κανονισμού, σε κάθε αίτηση. Απουσιάζουν δηλαδή όλες οι διατάξεις οι οποίες παρέχουν τόσο το ουσιαστικό, όσο και το δικονομικό υπόβαθρο. Πρόκειται για παραλείψεις ουσιαστικές και όχι για τυπικές και θεραπεύσιμες.

Η γενική επίκληση του Μέρους 3, το οποίο προβλέπει τις γενικές εξουσίες του Δικαστηρίου, δεν αποτελεί πανάκεια και δεν υποκαθιστά την υποχρέωση σαφούς προσδιορισμού της ειδικής νομικής βάσης της αιτούμενης θεραπείας. Διαφορετική προσέγγιση θα καθιστούσε επαρκές  όπως όλες οι αιτήσεις να έχουν ως νομική βάση μόνο το Μέρος 3. Ως γνωστό, ο ασυνήθιστος χαρακτήρας των ενδιάμεσων[8] διαδικασιών απαιτεί τον επακριβή προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων.^[9] Περαιτέρω, κατά τη νομολογία, η παράλειψη προσδιορισμού της βασικής δικονομικής βάσης μιας ενδιάμεσης αίτησης συνιστά παράλειψη στήριξής της και όχι θεραπεύσιμη παρατυπία. Επιπλέον, όταν η διάταξη στην οποία στηρίζεται μια αίτηση είναι εντελώς άσχετη, τότε η νομική της βάση είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη.[10] Ούτε ασφαλώς η επίκληση του Κανονισμού 41.6 στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου του Ενοικιαστή διαφοροποιεί τα προηγούμενα. Η γραπτή αγόρευση σε μια ενδιάμεση διαδικασία αποτελεί τη νομική επιχειρηματολογία που καταδεικνύει ότι η σαφώς προσδιορισθείσα στην αίτηση νομοθετική ή κανονιστική διάταξη, δικαιολογείται υπό τις περιστάσεις και όχι το όχημα για την εισαγωγή ενός τέτοιου νομιμοποιητικού υπόβαθρου. Αυτά καθορίζουν την έκβαση της αίτησης.

Πέραν και ανεξαρτήτως των προαναφερόμενων, κρίνεται σημαντικό να καταγραφούν και τα ακόλουθα. Διασαφηνίζεται εξαρχής, ότι εάν η σκοπούμενη έφεση έχει επί της ουσίας πιθανότητες επιτυχίας, συνιστά προοπτική που αφορά το Εφετείο και αποτελεί ουδέτερο στοιχείο στάθμισης για το παρόν Δικαστήριο.  

Αλλού έγκειται ο προβληματισμός μου, ο οποίος, επί της αρχής, εκπορεύεται από τον κανόνα δικαίου πως ό,τι απαγορεύεται άμεσα, δεν μπορεί να επιτρέπεται έμμεσα.[11]

Συγκεκριμενοποιώντας την προηγούμενη αναφορά στα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης και έχοντας υπόψη τους λόγους Ένστασης 6 και 11, κατά την κρίση του Δικαστηρίου αυτού, η προβλεπόμενη στο άρθρο 7 του Νόμου δυνατότητα έφεσης κατά της τελικής απόφασης δεν μπορεί να χρησιμοποιείται για την ουσιαστική επανεξέταση της ίδιας δικαστικής κρίσης που ο νομοθέτης, με το άρθρο 11(1)(α)(ii) του ίδιου Νόμου, εξαίρεσε ρητά από τον εφετειακό έλεγχο. Διαφορετική ερμηνεία θα καθιστούσε την ειδική απαγόρευση άνευ πρακτικού αποτελέσματος.

Διασαφηνίζω. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος είναι μια αναγκαστικού δικαίου νομοθεσία,[12] με ουσιαστικές κοινωνικές προεκτάσεις,[13] που όπως σημειώθηκε και στη Λ. Πηλείδου-Καλλή κ.α. ν. Golden Star Supermarket κ. α. (2010) 1Γ Α.Α.Δ. 1624 απαγορεύεται η καταστρατήγησή της. Το παρόν Δικαστήριο, όπως κάθε Δικαστήριο, είναι ο θεματοφύλακας του Νόμου.^[14] Ως προς τα δικονομικά, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι μια ειδική δικαιοδοσία, θεμελιακά συνοπτικής φύσης, όπου οι διαφορές επιβάλλεται να επιλύονται το συντομότερο δυνατό. Σε αυτό το Δικαστήριο, διάδικος αποκτά δικονομική οντότητα, μόνο μέσω της καταχώρισης Απάντησης.[15]

Εν προκειμένω, το Δικαστήριο, στις 22/04/2026, αφού άκουσε επανειλημμένα τον Ενοικιαστή και αξιολόγησε την Απάντησή του κατά το στάδιο ελέγχου της αποδεκτότητας της Απάντησής του, εξέδωσε απόφαση, μέσω της οποίας δεν του επέτρεψε να συμμετάσχει στη δικονομική διαδικασία η οποία οδήγησε στις 13/05/2026, στην έκδοση της απόφασης που σήμερα επιθυμεί να του δοθεί παράταση για να καταχωρίσει έφεση.

Στο άρθρο 11(1)(α)(ii) του Νόμου αναφέρεται ότι:

«

Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.

»

Το ζήτημα που αναφύεται συναρτάται με το πώς επιδρά το εν λόγω άρθρο, έναντι της γενικής δυνατότητας για καταχώριση έφεσης, που προβλέπει το άρθρο 7 του Νόμου.

Δεν εντόπισα απόφαση που να επιλύει ευθέως το υπό κρίση ζήτημα. Η επίλυσή του όμως σε αυτό το στάδιο επιβάλλεται. Αφενός, επειδή συναρτάται με την ίδια τη δυνατότητα διαδίκου να αξιώνει θεραπεία για αίτημα που ενδεχομένως δεν έχει, ή έστω, εκ της συμπεριφοράς του, εμποδίζεται να αμφισβητήσει. Εφόσον δε το Δικαστήριο καλείται τώρα να ασκήσει διακριτική εξουσία, οφείλει να εξετάσει το υπό κρίση ζήτημα, το οποίο κρίνει ουσιώδες για την άσκησή της. Αφετέρου, επειδή το επίδικο θέμα, στη μεγάλη του εικόνα, συναρτάται με ζήτημα ευρύτερου δημόσιου συμφέροντος. Είναι συναφώς σημαντικό να υπομνησθεί ότι η δυνατότητα του Δικαστηρίου να μην επιτρέπει την καταχώριση εκείνων των Απαντήσεων που δεν αποκαλύπτουν εύλογη υπεράσπιση, ως η καθημερινή δικαστική πρακτική επιβεβαιώνει, επιτελεί σημαντικό κοινωνικό σκοπό, λειτουργώντας ως ένα ουσιαστικό εξισορροπητικό εργαλείο προς αντιμετώπιση των συνειδητών κακοπληρωτών και κακοπροαίρετων ενοικιαστών,[16] η συμπεριφορά των οποίων απολήγει στην αδρανοποίηση των συνταγματικά κατοχυρωμένων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και στον πολλαπλασιασμό της ζημίας των Ιδιοκτητών, έως την έκδοση της τελικής απόφασης. Επί της θεώρησης τούτης, στη Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση αρ. 230/20 ημερομηνίας 17/11/2023, αν και η ουσία της υπόθεσης αφορούσε την κακοπιστία ενοικιαστή υπό άλλη έννοια, ήτοι ως προς τη συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου, το Εφετείο συμφώνησε με την ευρύτερη προσέγγιση του Δικαστηρίου αυτού, ότι δηλαδή το άρθρο 11 του Νόμου δεν μπορεί να ερμηνεύεται με τρόπο που να οδηγεί στην καταστρατήγηση του σκοπού του, καθιστώντας την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή.

Έχοντας λοιπόν υπόψη τα προηγούμενα, σημειώνω ότι το άρθρο 11(1)(α)(ii) του Νόμου, που εισήχθη στον Νόμο το 2020, καθορίζει μια νεότερη και ειδική εξαίρεση στον γενικό κανόνα του άρθρου 7 που υπήρχε από τη θέσπιση του Νόμου.

Ο Νομοθέτης, μέσω της συγκεκριμένης νέας ρύθμισης θέλησε να προσδώσει οριστικότητα στη συγκεκριμένη δικαστική κρίση. Αυτό επιτρέπεται.[17] Ως εξηγείται προηγουμένως, η πρόσβαση στη Δικαιοσύνη, είτε πρωτόδικα, είτε σε ανώτερο επίπεδο, μπορεί να υπόκειται σε εύλογους περιορισμούς.

Εν προκειμένω, επαναλαμβάνω ότι το Δικαστήριο εξέτασε και αξιολόγησε την υπεράσπιση του Ενοικιαστή, άκουσε τον ίδιο και διαπίστωσε ότι επρόκειτο «ξεκάθαρα, για περίπτωση κακοπροαίρετου ενοικιαστή», μη επιτρέποντας σε αυτόν να καταχωρίσει Απάντηση και συνεπακόλουθα τον απέτρεψε από το να αποκτήσει δικονομική υπόσταση στην Κυρίως Αίτηση. Αυτή η δικαστική κρίση θα μπορούσε να ελεγχθεί μέσω προνομιακού διατάγματος[18] εντός συγκεκριμένης προθεσμίας. Η παράλειψή του να ενεργήσει σχετικά, δεν είναι ούτε λογικό, ούτε δίκαιο να υπερσκελίζεται μέσω της αμφισβήτησης της τελικής Απόφασης, προς αμφισβήτηση της οποίας μάλιστα ουδέν νέο ή συγκεκριμένο προβάλλει.

Συνεπακόλουθα, δίχως να επιχειρείται η θέσπιση ενός γενικού και άκαμπτου κανόνα, αφού κάθε υπόθεση εξετάζεται με βάση τα δικά της ιδιαίτερα δεδομένα, εν προκειμένω, κρίνω ότι η απουσία αναγκαίων εξηγήσεων προς αιτιολόγηση του αιτήματος, απολήγει στην καταστρατήγηση του άρθρου 11(1)(α)(ii) του Νόμου, αφού οδηγεί στην επανεξέταση του ίδιου θέματος, με άλλο δικονομικό μανδύα, υπονομεύοντας με τον τρόπο αυτό την αποτελεσματικότητα και παρακάμπτοντας τον σκοπό που η εν λόγω διάταξη επιτελεί.

Συνεπώς, η αίτηση είναι απορριπτέα και για αυτόν τον λόγο.

ΙV.       ΚΑΤΑΛΗΞΗ

Ως εκ των προαναφερόμενων, η παρούσα Αίτηση απορρίπτεται.

Οι Λόγοι Ένστασης υπ’ αριθμό 1, 3 και 8 επιτυγχάνουν.

Έρεισμα έχουν και οι λόγοι 6 και 11 στην Ένσταση, αλλά με το διαφορετικό σκεπτικό, που αναπτύχθηκε προηγουμένως. Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούν το αποτέλεσμα της Αίτησης και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητρίων στην κυρίως Αίτηση και εναντίον του Καθ’ ου στην Κυρίως Αίτηση, όπως θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα της εκδοθείσας απόφασης.

 

 

(Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

 

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Γραμματέας