ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Γ. Αγρότη και Ν. Χατζηχριστοφόρου, Παρέδρων

 

Αίτηση αρ.: Ε1/2023

 

ΜΕΤΑΞΥ:

MICHALAKIS POYIADJIS AND COMPANY LIMITED, από τη Λευκωσία

                                                                                                           Αιτητών

                                                                   και

1.         DAY & DATE DISTRIBUTION LTD, από τη Λευκωσία

2.         ΜΙΛΤΙΑΔΗΣ (ΜΙΛΤΟΣ) ΑΝΔΡΕΟΥ, από τη Λευκωσία

3.         ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ (ΝΑΤΑΣΑ) ΑΓΓΕΛΙΔΟΥ, από τη Λευκωσία       

                                                                                                                    Καθ’ ων η Αίτηση

 

Ημερομηνία: 30/10/2026

Για τους Αιτητές: κα Μ. Κουλέντη για Kampouri, Gialeli  & Co LLC.

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση αρ. 1, 2 και 3: κ. Γ. Παπαθεοδώρου.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΕΠΙΔΙΚΟ ΘΕΜΑ.

Η επικαλούμενη μη τήρηση της υποχρέωσης των Καθ’ ων 1/Ενοικιαστών για καταβολή του συμφωνηθέντος ενοικίου, σχετικά με την ενοικίαση ενός επαγγελματικού υποστατικού στην περιοχή του Αγίου Αντωνίου στη Λευκωσία, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παρ. Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»), οδήγησε τους Αιτητές/Ιδιοκτήτες στην καταχώριση ένδικων μέτρων τόσο εναντίον αυτών, όσο και εναντίον των Καθ’ ων 2 και 3, εγγυητών στην επίδικη έγγραφη συμφωνία ενοικίασης.

Ο αριθμός της υπόθεσης δεν αντικατοπτρίζει την παλαιότητά της. Στην πραγματικότητα, πρόκειται για μια πολύ παλιά υπόθεση. Η επίδικη ενοικίαση, με δεκαετή αρχική διάρκεια, ξεκίνησε την 01/01/2011 και ολοκληρώθηκε τον Αύγουστο του 2018. Διεκδικούνται συνολικά €52.060,00 ως απλήρωτα ενοίκια για το μεσοδιάστημα, από τον Ιανουάριο του 2013.

Σε σχέση με τα προηγούμενα, αρχικώς καταχωρήθηκε η Αίτηση έξωσης αρ. Ε32/2015, η οποία στις 08/11/2017, ECLI:CY:DOD:2017:10 αποσύρθηκε άνευ βλάβης. Ακολούθησε η καταχώριση της Αγωγής 4725/2017 στο Ε.Δ. Λευκωσίας στις 22/12/2017, η οποία δυνάμει απόφασης ημερομηνίας 12/05/2023, κατ’ επίκληση των διατάξεων του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, παραπέμφθηκε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ») Λευκωσίας, το οποίο κρίθηκε αρμόδιο για την εκδίκασή της. Στο παρόν Δικαστήριο, η τελική απόφαση αρχικώς επιφυλάχθηκε στις 11/06/2025, υπό διαφορετική δικαστική σύνθεση. Η μη προγραμματισμένη αλλαγή στη σύνθεση του Δικαστηρίου οδήγησε στην επανεκδίκασή της. Η επιφύλαξη της απόφασης υπό την παρούσα σύνθεση έγινε στις 02/10/2026. 

IΙ.       ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Κατά τη διαδικασία της επανεκδίκασης, υπήρξε ουσιαστικός περιορισμός των επίδικων ζητημάτων και καθοριστικός παράγοντας για αυτό ήταν η εποικοδομητική στάση των συνηγόρων των διαδίκων, η οποία αξίζει να επισημανθεί και να επικροτηθεί.

Κατά συνέπεια και αποσκοπώντας στην οικονομία της παρούσας απόφασης, δεν θα γίνει  παράθεση των εκατέρωθεν δικογραφημένων ισχυρισμών, ούτε το Δικαστήριο θα επεκταθεί σε ζητήματα τα οποία πλέον δεν έχουν αξία προς επίλυση των εναπομεινασών διαφορών των διαδίκων. Αντί των προηγουμένων, ακολούθως, θα καταγραφούν τα παραδεκτά γεγονότα και στη συνέχεια τα ζητήματα που πλέον καλείται το Δικαστήριο να επιλύσει.

(α)    Παραδεκτά γεγονότα.

·                Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου είναι αδιαμφισβήτητη. Πρόκειται συναφώς για «ακίνητο» υπό την έννοια του Νόμου και της νομολογίας και παρελθούσα θέσμια ενοικίαση.  

·                Μη αμφισβητούμενο γεγονός αποτελεί και το ότι η κατοχή του Υποστατικού επιστράφηκε τον Αύγουστο του 2018. 

·                Αρχικώς, πέραν των ενοικίων, οι Αιτητές διεκδικούσαν όπως τους καταβληθεί και ένα επιπρόσθετο ποσό δυνάμει μιας συμβατικά προβλεπόμενης «ποινικής ρήτρας»,  αξίωση η οποία πλέον αποσύρθηκε. Ομοίως, οι Καθ’ ων έχουν αποσύρει την Ανταπαίτησή τους. Αυτά τα ζητήματα δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω το Δικαστήριο.

·                Η ύπαρξη της επίδικης γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, καθώς και των εγγράφων που παρουσίασε η πλευρά των Ιδιοκτητών, δεν αμφισβητούνται. Ο αντίλογος έγκειται βασικά στην ερμηνεία και την πειστική αξία αυτών.  

(β)    Εναπομείναντα επίδικα ζητήματα.

Απομένουν να αποφασιστούν τα εξής δύο ζητήματα:

1.         Εάν έχει αποδειχθεί η ύπαρξη και το ύψος των διεκδικούμενων ενοικίων κατά τη διάρκεια της ενοικίασης. Εντός αυτής της ενότητας, το Δικαστήριο καλείται να προσδιορίσει πότε ακριβώς η επίδικη ενοικίαση κατέστη θέσμια. Τούτο διότι, στο επίδικο ενοικιαστήριο προβλέπεται κλιμακούμενο ενοίκιο και τυχόν επιγενόμενες μετά τον τερματισμό αυξήσεις, δεν μπορούσαν να ισχύουν, όπως στη Άλκης Χ’’Κυριάκος (Μπισκότα Φρου-Φρου) Λτδ v. Terzian Trading House Ltd  (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1292^[1] επεξηγείται.

2.         Εάν η παρασχεθείσα από τους Καθ’ ων 2 και 3 εγγύηση ισχύει και αν ναι σε ποιαν έκταση.

Σημειώνεται ότι μόνο η πλευρά των Ιδιοκτητών παρουσίασε μαρτυρία. Κατά συνέπεια, η ουσία της υπόθεσης σχετίζεται με το κατά πόσον η ιδιοκτησιακή πλευρά έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης που της αναλογεί, νοουμένου βεβαίως ότι η μαρτυρία της κριθεί ως αξιόπιστη.

Αναλόγως δε της έκβασης της υπόθεσης, το Δικαστήριο θα πρέπει να ενεργήσει σχετικά με ένα προσωρινό διάταγμα ημερομηνίας 12/12/2022, που κατέστη απόλυτο στις 25/07/2024, εις βάρος ακίνητης περιουσίας των Καθ’ ων 1.

ΙΙΙ.      Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Όπως  προαναφέρεται, κατά την ακροαματική διαδικασία, η οποία κατά την επανεκδίκαση προχώρησε εκ συμφώνου με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, δόθηκε μαρτυρία μόνο από την ιδιοκτησιακή πλευρά και συγκεκριμένα από τη διευθύντρια των Αιτητών και από τον λογιστή τους, οι οποίοι καταχώρισαν έγγραφες μαρτυρίες και αντεξετάστηκαν.

Ακολούθως, θα συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(α)       Η μαρτυρία της κας Π. Χριστοφορίδη (Μ. Α. 1).

Η Μ.Α. 1 είναι η εκ των διευθυντών των Αιτητών. Μέσω της έγγραφης μαρτυρίας της, παρουσίασε τα σχετικά με την ιδιοκτησιακή τους ιδιότητα έγγραφα, ως επίσης το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, καθώς επίσης και δέσμη της σχετικής αλληλογραφίας που ανταλλάχθηκε. Αναφέρθηκε παράλληλα στο ιστορικό της υπόθεσης, καταλήγοντας ότι κατά τον Αύγουστο του 2018 όταν εγκαταλείφθηκε το Υποστατικό, τα οφειλόμενα ενοίκια ανέρχονταν στο ποσό των €40.204,00 για την περίοδο Ιανουαρίου 2013 – Δεκεμβρίου 2017 και στο ποσό των €11.856,00 για την περίοδο Ιανουαρίου 2018 έως και τον Αύγουστο του 2018. Το πιο σχετικό απόσπασμα από τη μαρτυρία της παρατίθεται αυτούσιο: 

«         

          Κατά την 07/12/2010, δυνάμει Γραπτού Ενοικιαστηρίου Εγγράφου, το οποίο υπογράφω και εγώ ως Διευθύντρια της Αιτήτριας Εταιρείας, η Καθ’ ης η Αίτηση αρ. 1 ενοίκιασε από την Αιτήτρια, το πιο πάνω αναφερόμενο ακίνητο-κατάστημα, για χρονική περίοδο δέκα (10) ετών, ήτοι από την 1^η Ιανουάριου 2011 μέχρι και την 31^η Δεκεμβρίου 2020, έναντι συμφωνηθέντος και εύλογου ενοικίου. Επισυνάπτεται αντίγραφο του Ενοικιαστήριου Εγγράφου ημερομηνίας 07/12/2010 ως Τεκμήριο 4 και παραπέμπω στο Τεκμήριο 4, ως αυτό κατατέθηκε κατά την προηγούμενη ακρόαση της υπόθεσης την 20/03/2025, ήτοι στο πρωτότυπο του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 07/12/2010.

Ένας εκ των συμφωνηθέντων όρων της γραπτής μας συμφωνίας ήταν και ο καθορισμός των ενοικίων που θα κατέβαλλε η Καθ’ ης η Αίτηση 1 προς την Αιτήτρια ανά έτος, μέχρι και τη λήξη ισχύος του επίδικου Ενοικιαστήριου Εγγράφου.

 

Επιγραμματικά, το ύψος του συμφωνηθέντος ενοικίου συμφωνήθηκε ως εξής:

·                από 01/01/2013-31/12/2014, το ενοίκιο ορίζετο στα €13.680 ετησίως (€1140 μηνιαίως)

·                από 01/01/2015-31/12/2016, το ενοίκιο ορίζετο στα €15.600 ετησίως (€1300 μηνιαίως)

·                από 01/01/2017-31/12/2018, το ενοίκιο ορίζετο στα €17.784 ετησίως (€1482 μηνιαίως)

·                από 01/01/2019-31/12/2020, το ενοίκιο ορίζετο στα €20.280 ετησίως (€1690 μηνιαίως)

 

Επιπλέον, σε αυτό το σημείο να αναφέρω ότι η δεκαετής διάρκεια ισχύος του Ενοικιαστήριου Εγγράφου ήταν πρωτοβουλία και επιθυμία των ίδιων των Καθ’ ων η Αίτηση, ώστε να διασφαλίσουν τα συμφέροντα τους επί του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Κατά τις συζητήσεις μας για την υπογραφή της συμφωνίας, οι Καθ’ ων η Αίτηση εξέφρασαν ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιείτο για επαγγελματικούς λόγους και λόγω συμφωνιών των οποίων είχαν υπογράψει με τρίτους για τους σκοπούς των δραστηριοτήτων της Καθ’ ης η Αίτηση 1 εταιρείας, επιθυμούσαν να είναι εξασφαλισμένοι ότι θα κατέχουν το ακίνητο για πολλά χρόνια.

 

Μέχρι και τα τέλη του 2012, η Καθ’ ης η Αίτηση αρ. 1 κατέβαλλε το σύνολο των ενοικίων, ως οι συμφωνηθέντες όροι του Ενοικιαστήριου Εγγράφου. Από τον Ιανουάριο του 2013 μέχρι και το τέλος του έτους 2017, η Καθ’ ης η Αίτηση αρ. 1 δεν κατέβαλε το συνολικό ποσό του συμφωνηθέντος ενοικίου ανά έτος, προβαίνοντας σε μονομερή και αυθαίρετη ή και αντισυμβατική μείωση του οφειλόμενου ενοικίου, εις γνώση της ότι τα καταβληθέντα ποσά δεν αντιστοιχούν στα οφειλόμενα και κατ’ επέκταση ότι προέβαιναν σε παράβαση της γραπτής μας συμφωνίας.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση τελικώς, εγκατέλειψαν το επίδικο ακίνητο κατά ή περί τον Αύγουστο του 2018, ενώ εξακολουθούν μέχρι και σήμερα να οφείλουν τα ως άνω ποσά, ως αυτά έχουν αναλυθεί. Το χρονικό σημείο εγκατάλειψης του ακινήτου επιβεβαιώνεται από τους ίδιους τους Καθ’ ων η Αίτηση, ως με πληροφορούν οι Δικηγόροι μου, τόσο στα πλαίσια της αίτησης τους για παραπομπή της υπόθεσης στο παρόν Δικαστήριο μετά την καταχώρηση της Αγωγής υπ’ αριθμό 4725/2017, ως προκύπτει από την απόφαση παραπομπής ημερομηνίας 12/05/2023, όσο και στα πλαίσια της ένστασής τους στην Αίτηση της Αιτήτριας εταιρείας για Διάταγμα «MAREVA». Το σημερινό οφειλόμενο ποσό με βάση την συμφωνία ενοικιάσεως ημερ. 07/12/2010 προκύπτει ως εξής:

·                Οφειλόμενα ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2013 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2017, με το συνολικό ποσό να ανέρχεται στις €40.204,00 πλέον νόμιμο τόκο και

·                οφειλόμενα ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2018 μέχρι και τον Αύγουστο του 2018, χρόνο κατά τον οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές του ακινήτου, μέχρι και την παράδοση της κατοχής του επίδικου ακινήτου, με το συνολικό ποσό να ανέρχεται στις €11.856,00.

»

 

Κατά την αντεξέτασή της, σημείωσε ότι η ίδια είναι οικονομολόγος και λογιστής. Πριν στείλει τα  «accounts … σε λογιστικά γραφεία για δική τους ανάλυση» κάνει και η ίδια «επαλήθευση χρημάτων». Κάθε μήνα έλεγχε τις καταστάσεις των Αιτητών και ενημέρωνε τον Καθ’ ου 2 και διευθυντή των Καθ’ ων 1 «αν δεν έβαζε, ποια ποσά έβαζε και ποια δεν έβαζε, κατέθετε». Διαφώνησε σε υποβολή που της έγινε ότι οι Ενοικιαστές δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό, εξηγώντας, μεταξύ άλλων, ότι οι Ιδιοκτήτες διατηρούν μόνο έναν τραπεζικό λογαριασμό, υποδεικνύοντας παράλληλα ότι όλα τα στοιχεία των Αιτητών έως και το 2025 είναι κατατεθειμένα και στον Έφορο Εταιρειών.  

(β) Η μαρτυρία του κ. Α. Δανιήλ (Μ.Α. 2).

Ο κ. Δανιήλ είναι λογιστής και αντιπροσωπεύει την ελεγκτική εταιρεία που τηρούσε κατά τον επίδικο χρόνο και έως σήμερα τηρεί τα λογιστικά βιβλία των Αιτητών. Μελέτησε τόσο το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο όσο και τα σχετικά εμβάσματα των ενοικίων για το επίδικο υποστατικό, για την επίδικη περίοδο.

Πιο συγκεκριμένα, αναφέρει τα εξής σχετικά:   

«

Βάσει των αρχείων και των λογιστικών στοιχείων  που κρατούσα κατά τον επίδικο χρόνο, τα ποσά τα οποία καταβλήθηκαν ανά έτος και τα ποσά που οφείλονται, βάσει των όσων ρητώς είχαν συμφωνηθεί ως προς το καθορισμό του ενοικίου κατά τη διάρκεια των ετών 2013-2017 ήταν τα εξής:

·                για το έτος 2013 η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πλήρωσε διάφορα ποσά τα οποία ανέρχονταν στις €8.500,00, συνεπώς, εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €5.180,00.

·                για το έτος 2014, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πλήρωσε διάφορα ποσά τα οποία ανέρχονταν στις €7.540,00, συνεπώς, εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €6.140,00.

·                για το έτος 2015 η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πλήρωσε διάφορα ποσά τα οποία ανέρχονταν στις €8.040,00, συνεπώς, εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €7.560,00.

·                για το έτος 2016, η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πλήρωσε διάφορα ποσά τα οποία ανέρχονταν στις €7.370,00, συνεπώς, εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €8.230,00.

·                για το έτος 2017 η Καθ’ ης η Αίτηση 1 πλήρωσε διάφορα ποσά τα οποία ανέρχονταν στις €4.690,00, συνεπώς, εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €13.094,00.

Ως εκ των ανωτέρω και των όσων προκύπτουν από το σύνολο των λογιστικών στοιχείων τα οποία κατείχα και βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, το συνολικό υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό προς την Αιτήτρια για τα έτη 2013-2017, ανέρχεται στις €40.204,00.

»

Σε σχέση με τα προηγούμενα, παρουσίασε λίστα με τις πληρωμές των ενοικίων της περιόδου 2013-2018.  

Κατά την αντεξέτασή του, εξήγησε πως για να καταλήξει στο υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων, είχε υπόψη το ενοικιαστήριο και τις τραπεζικές καταστάσεις, τα «πάντρεψε» και οδηγήθηκε στο αποτέλεσμα. Η διευθύντρια των Αιτητών του είπε περίπου πόσα διεκδικεί η εταιρεία της και εκείνοι (δηλαδή η ελεγκτική εταιρεία που εκπροσωπεί)  στοιχειοθέτησαν το ακριβές ποσό στη βάση των λογιστικών δεδομένων, δηλαδή των συναλλαγών. Δέχθηκε ότι εάν το ενοίκιο είναι διαφορετικό από ότι αναγράφεται στο συμβόλαιο, οι αριθμοί στους οποίους κατέληξε θα επηρεαστούν, αφού ο ίδιος βασίστηκε στο ενοίκιο που αναφέρεται στο συμβόλαιο. Όσον αφορά τόκους επί των διεκδικούμενων ενοικίων, δήλωσε ότι ο ίδιος δεν βάζει τόκους σε λογιστικές πράξεις.

(γ)   Οι αγορεύσεις των συνηγόρων των διαδίκων.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που ακολούθησε, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν και γραπτά κείμενα προς υποστήριξη των αντικρουόμενων θέσεών τους και απάντησαν σε σχετικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Στο ειδικό περιεχόμενο των εισηγήσεων των συνηγόρων θα γίνει ειδική αναφορά μόνο εάν κριθεί σκόπιμο στο στάδιο της παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.

Το Δικαστήριο επιφύλαξε την τελική απόφασή του στις 02/10/2026.

 

ΙV.     ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

Α.      Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[4] ενοικιάσεις^[5] και τους όρους αυτών,^[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Επιπρόσθετα, υφίσταται δυνατότητα για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω συστηματικής^[7] άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, με βάση τη δεύτερη επιφύλαξη του προαναφερόμενου άρθρου.

Β.        Η έννοια της θέσμιας ενοικίασης.

Πριν παραθέσω το νομικό πλαίσιο που σχετίζεται με την έκταση της δέσμευσης μιας εγγύησης σε ενοικίαση που καθίσταται θέσμια, κρίνω ορθό να επεξηγήσω επιγραμματικά την έννοια της «θέσμιας ενοικίασης». Με δύο λόγια, πρόκειται για την επενέργεια του Νόμου στη συμβατική σχέση, η οποία ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.^[8] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,^[9] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability). Στην υπόθεση Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου (1990) 1 Α.Α.Δ. 365, λέχθηκε:

«         

Η θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch.707,  Marcrοft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271).^[10]

»

Συναφώς, στο σύγγραμμα των Megarry & Wade, The Law of Real Property, Seventh Edition, σελ. 1027, παρ. 22-130, υπό τον τίτλο «1. Statutory Tenancy» αναφέρεται:

«

A statutory tenancy is not really a tenancy at all, in the common law sense of the word: the tenant has no estate or interest in the land, but instead a mere personal right of occupation which has been termed a “status of irremovability”

»

Γ.      Η έννοια της εγγύησης, η δικαιοδοσία και η έκταση της δέσμευσης.

Η έννοια της σύμβασης εγγύησης προσδιορίζεται στο άρθρο 84 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149):

«

"Σύµβαση εγγύησης" είναι η σύµβαση προς εκπλήρωση της υπόσχεσης ή υποχρέωσης τρίτου, σε περίπτωση µη εκπλήρωσης από τον τρίτο το πρόσωπο που παρέχει την εγγύηση καλείται "εγγυητής", το πρόσωπο υπέρ του οποίου παρέχεται "πρωτοφειλέτης", και το πρόσωπο προς το οποίο παρέχεται "πιστωτής".

»

Στο σύγγραμμα Law οf Guarantees, 7^η Έκδοση, Κεφ. 1, Definitions and Characteristics – Contracts of Guarantee – Definition σημειώνεται επί τούτου ότι:

 

 

«         

it is probably more accurate to describe the guarantor’s promise as a promise that the obligation will be performed, in the sense that the guarantor will be personally liable for the debt, default or miscarriage of the principal.

»

Ως και στο προαναφερθέν σύγγραμμα υποδεικνύεται, βασικό (essential)  χαρακτηριστικό μιας σύμβασης εγγύησης αποτελεί ο δευτερεύων και παρεπόμενος^[11] της χαρακτήρας, έναντι της ουσιαστικής υποχρέωσης του πρωτοφειλέτη, με την οποία είναι λειτουργικά συνδεδεμένη. Για τον λόγο αυτό, υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο εγγυητής απαλλάσσεται^[12] από τη σύμβαση εγγύησης, όπως για παράδειγμα στη Holme v Brunskill (1877) 3 QBD 495^[13] στην οποία υπήρξε απαλλαγή του εγγυητή λόγω διαφοροποίησης των όρων της βασικής συμφωνίας ενοικίασης, χωρίς τη συγκατάθεση του εγγυητή.  Μια σύμβαση εγγύησης μπορεί να έχει τον χαρακτήρα της ειδικής (specific) ή της συνεχούς (continuing) εγγύησης. Η ειδική εγγύηση καλύπτει μια συγκεκριμένη υποχρέωση ή μια συγκεκριμένη πράξη ή σειρά πράξεων, ενώ η συνεχής εγγύηση είναι εκείνη που καλύπτει υποχρεώσεις ή πράξεις αποπληρωμής δόσεων που επαναλαμβάνονται μεταξύ του πρωτοφειλέτη και του πιστωτή.  Ως προς τη διαπίστωση του κατά πόσο η παρασχεθείσα εγγύηση είναι ειδική ή συνεχής, καθοδηγητικά είναι τα αναφερόμενα στη Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. T.G. & Sons Importing Ltd κ.ά. (2004) 1(Α) Α.Α.Δ. 180:^[14]

«

Το κατά πόσο σε μια συγκεκριμένη υπόθεση μια εγγύηση είναι συνεχής ή όχι είναι ζήτημα που σχετίζεται με την πρόθεση των μερών όπως εκφράζεται μέσα από το λεκτικό που χρησιμοποίησαν, όπως αυτό γίνεται δίκαια αντιληπτό με την έννοια που έχει χρησιμοποιηθεί και η πρόθεση αυτή διακριβώνεται με τον καλύτερο τρόπο με το να εξετάζεται η σχετική κατάσταση των μερών κατά το χρόνο συγγραφής του εγγράφου (βλ. Pollock and Mulla Indian contract and Specific Relief Acts, 9η έκδοση, 1972, σελ. 619). ΄Εχει περαιτέρω νομολογηθεί ότι το θέμα δεν μπορεί να αποφασιστεί με βάση μόνο την απλή ερμηνεία του εγγράφου χωρίς να εξεταστούν οι συνθήκες που το περιβάλλουν για να ανευρεθεί ποιο ήταν το αντικείμενο το οποίο τα μέρη είχαν κατά νουν όταν δόθηκε η εγγύηση (Heffield v. Meadows (1869) L.R. 4 C.P. 595, 599).

Η λεκτική διατύπωση των όρων της συμφωνίας εγγυήσεως ημερ. 2.2.1998, όπως ορθά, κατά την άποψή μας, ερμηνεύεται από το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν αφήνει καμιά αμφιβολία ως προς την πρόθεση των μερών. Να εξασφαλιστούν οι εφεσίβλητοι για τις υπάρχουσες και μελλοντικές διευκολύνσεις που παραχώρησαν ή θα παραχωρήσουν στο μέλλον στον Γ. Γεωργίου.

»

Στο σύγγραμμα Pollock & Mulla – The  Indian Contract and Specific Relief Acts Updated 14^th Edition – Chap. VIII – Of Indemnity and Guarantee – Nature of Contract of Guarantee, σελ. 1383-1384, υπό τον τίτλο «Strict Construction of Surety’s Obligation», αναφέρεται ότι ο εγγυητής δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για περισσότερα από όσα έχει αναλάβει: 

«

Α surety’s liability depends upon the terms of the contract; and he is entitled to insist on the strict adherence to the terms of his obligation by the creditor, and cannot be made liable for more than he has undertaken. The guarantee extends to a liability precisely answering the description contained in the guarantee. His liability cannot be enhanced beyond the proper meaning of his written agreement.

»

Ως προς την επέκταση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, σε τέτοιου είδους διαφορές, στη Cedrus Estates Limited v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, σημειώθηκε πως η διαφορά μεταξύ του ιδιοκτήτη και του εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απέρρεε από τη διαφορά που είχε αναφυηθεί μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση, για το οποίο αποκλειστική δικαιοδοσία έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων με βάση το άρθρο 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ούτε η έκδοση απόφασης εναντίον του πρωτοφειλέτη, ούτε το γεγονός ότι η σύμβαση εγγύησης συνιστά συμφωνία ξεχωριστή από το αντικείμενο της εγγύησης, δηλαδή την ενοικίαση, μεταβάλλουν τα δεδομένα ως προς τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δεσμευτικότητα της παρασχεθείσας εγγύησης όταν η συμβατική ενοικίαση μετατρέπεται σε  θέσμια υπήρξε ζήτημα που απασχόλησε κατ’ επανάληψη τα Δικαστήρια.  Στη Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150 λέχθηκε ότι εφόσον η περίπτωση αφορά ανανεωθείσα πριν τη λήξη ενοικίαση, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι συνεχίζει να ισχύει και για εκείνη την περίοδο ανανέωσης.

Εντούτοις, η εγκαθίδρυση θέσμιας ενοικίασης δεν ανανεώνει την ισχύ της αρχικής διάρκειας του συμβολαίου και της παρασχεθείσας εγγύησης, αφού, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση αλλά πλάσμα νόμου. Το δε βασικότερο χαρακτηριστικό της θέσμιας ενοικίασης είναι η ισχύς της για απροσδιόριστο χρόνο. Έπεται ότι, για να θεωρηθεί ότι μια εγγύηση συνεχίζει να ισχύει επ’ αόριστον και πιθανόν για δεκαετίες, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι το πρόσωπο το οποίο υπέγραψε ως εγγυητής της αρχικής ενοικίασης, κατά τον χρόνο της υπογραφής του μπορούσε να αντιληφθεί πλήρως τούτη τη συνέπεια, μέσω ξεκάθαρης και σαφέστατης διατύπωσης επί του ίδιου του εγγυητηρίου εγγράφου. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται και στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, παρ. 5.153, Extent of guarantor’s obligation:

«

In the absence of clear words, a surety’s liability under his contract of guarantee will extend only for the duration of the contractual term; it will not carry over into a period during which the tenant holds over under the Landlord and Tenant Act 1954. Even where the surety’s liability is contractually extended into such period, further clear words are needed in order to make him liable for interim rent in excess of the contractual rent.

»

Στη Kyriakidou v. Mangaldjian (1969) 1 C.L.R. 1^[15] αξιώνονταν ενοίκια από τον εγγυητή περιόδου 11 μηνών από 15/3/1965 έως 15/02/1966. Η αρχική συμφωνία ενοικίασης, διάρκειας ενός έτους (1962-1963) είχε λήξει και ο ενοικιαστής είχε καταστεί θέσμιος. Ο όρος για την εγγύηση είχε ως εξής:

«

Εγγυώμαι προσωπικώς και αλληλεγγύως  μετά του ενοικιαστού την ακριβή και πιστήν τήρησιν των όρων του παρόντος εγγράφου, μέχρι της εκκενώσεως και παραδόσεως της οικίας εις τον ιδιοκτήτην.

»

Το ερώτημα ήταν κατά πόσο η εγγύηση κάλυπτε και την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης. Το Ανώτατο Δικαστήριο, με αναλυτική αναφορά στη σχετική επί του θέματος νομολογία, επισημαίνοντας τον διαφορετικό χαρακτήρα της συμβατικής ενοικίασης από τη θέσμια, κατέληξε ότι εκτός όπου χρησιμοποιείται ισχυρή (strong) και καθαρή (clear) γλώσσα σε σύμβαση εγγύησης, αυτή δεν θα ισχύει σε θέσμια ενοικίαση. Απέρριψε επίσης την εισήγηση περί συνεχούς (continuous) εγγύησης. Το σχετικό απόσπασμα της αναφερόμενης απόφασης έχει ως εξής:

 

«

Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy,—as distinct from the contractual tenancy—particularly its indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded as to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant.

Counsel for the appellant, further contended that it was within the contemplation of the parties that the guarantee was a continuous guarantee guaranteeing the rent accruing even during the statutory tenancy. I am unable to accept the submission of counsel that the contract of guarantee continued and applied to the statutory tenancy. In my view, a continuing guarantee is one which extends to a series of transactions and is not exhausted by nor confined to a single credit or transaction. Of course, whether in a particular case a guarantee is continuing or not is a question of the intention of the parties, as expressed by the language they have employed, understanding it fairly in the sense in which it is used; and this intention is best ascertained by looking to the relative position of the parties at the time the instrument is written. In the case in hand, the language employed in the contract of guarantee viewed in the light of clauses 2(θ) and 4 of the contract of tenancy, in my opinion, shows that the parties did not intend and/or contemplate when the guarantee was given, that it would be a continuing guarantee.

»

 

Η Μάντζαλος ν. Μιχαηλίδη κ.α., Πολιτική Εφεση αρ. 74/2013, ημερομηνίας 14/02/2019 αφορούσε απαλλαγή εγγυητή, επειδή κρίθηκε ότι το περιεχόμενο του εγγυητήριου δεν κάλυπτε «μετέπειτα θέσμια ενοικίαση» και ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων δεν ήταν η «επέκταση της και σε αυτή της μορφή ενοικίασης». Παράλληλα, επιβεβαιώθηκε η παλαιότερη επί του θέματος νομολογία. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:

«

[….] η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Ας μη διαφεύγει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή καταβολής ενοικίου. Το ζήτημα διαφοροποιείται βεβαίως στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης έχει δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης (Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150,  Αργύρη (ανωτέρω).

Επανερχόμενοι στα γεγονότα της ενώπιόν μας περίπτωσης, είναι η κρίση μας ότι το λεκτικό της σύμβασης εγγύησης δεν εμπίπτει στα πλαίσια της ξεκάθαρης ανάληψης υποχρέωσης κάλυψης και θέσμιας ενοικίασης, ούτως ώστε να οδηγήσει σε συμπέρασμα ότι πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η επέκταση της και σε αυτή τη μορφή ενοικίασης και ότι ο εγγυητής δεσμεύθηκε στην καταβολή των ενοικίων και για την εν λόγω περίοδο. Η αναφορά στην επίδικη συμφωνία εγγύησης σε εξασφάλιση του ενοικίου μέχρι την παράδοση του καταστήματος στον ιδιοκτήτη, συνδεόταν άμεσα με «την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου» και όχι με οποιαδήποτε μεταβολή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια.

»

Στην Κωνσταντίνου ν. Χατζηστύλλης κ.ά., Π.Ε. 58/2017, ημερομηνίας 4/7/2025, το Ανώτατο Δικαστήριο υπέδειξε ότι στην περίπτωση που ο εγγυητής γνωρίζει εκ των προτέρων ότι η περίοδος της ενοικίασης μπορεί να ανανεωθεί, η επέλευση του ενδεχομένου αυτού δεν οδηγεί αυτοτελώς στην απαλλαγή του. Αντιθέτως, η όποια κρίση προϋποθέτει σφαιρική και όχι αποσπασματική εξέταση του εγγυητήριου εγγράφου.[16] Στην εν λόγω περίπτωση, κρίθηκε συναφώς ότι η εγγύηση παρέμεινε δεσμευτική. Προς υποστήριξη αυτής της κατάληξης, έγινε, μεταξύ άλλων, παραπομπή στις αναφορές στο εγγυητήριο σε «κάθε νοητή ή υπονοοούμενη παράταση»  σε «οποιαδήποτε υποχρέωση [του Ενοικιαστή]»  σε σχέση με την εν λόγω ενοικίαση, καθώς και στον χρονικό ορίζοντα της «εκκένωσης και παράδοσης  [του Υποστατικού] στον ιδιοκτήτη». Η δε μη ρητή πρόβλεψη στο εγγυητήριο της περίπτωσης που η ενοικίαση μετατρεπόταν σε θέσμια, δεν αποτέλεσε αποτρεπτικό, για το προηγούμενο συμπέρασμα λόγο. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:

«

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στην Kyriakidou (ανωτέρω) και στη νομική αρχή που αυτή καθιέρωσε και εφαρμόζοντας την, κατέληξε πως «η περίοδος ανανέωσης δεν ήταν καθορισμένη, εφόσον δεν ήταν μία αλλά ο ενοικιαστής είχε επιλογή μεταξύ ενός έτους ή μιας πενταετίας». Αυτή η πρόνοια ήταν σαφής και εν πλήρη γνώσει του Εφεσίβλητου ο οποίος είχε υπογράψει ως εγγυητής. Επομένως, ήταν σαφές στον Εφεσίβλητο πως με τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης υπήρχε η δυνατότητα ανανέωσης αυτής, μάλιστα με σχετική ειδοποίηση από πλευράς Εφεσίβλητης, είτε για ένα ακόμα έτος είτε για ακόμα μια πενταετία. Υπενθυμίζεται δε ότι ο Εφεσίβλητος ήταν ο διευθυντής της Εφεσίβλητης, ενοικιάστριας εταιρείας, και αυτός που ενεργούσε εκ μέρους και για λογαριασμό αυτής σε σχέση με την υπό κρίση ενοικίαση. Το λεκτικό της εγγύησης δεν αφήνει οποιαδήποτε αμφιβολία πως η εγγύηση αφορούσε κάθε μορφής ανανέωση του ενοικιαστηρίου εφόσον αναφερόταν σε «κάθε νοητή ή υπονοοούμενη παράταση» και για όσο καιρό διαρκούσε η ενοικίαση και κατοχή των καταστημάτων  μέχρι την παράδοση αυτών προς την Εφεσείουσα, εφόσον αναφερόταν σε «οποιαδήποτε υποχρέωση αυτού [του Ενοικιαστή] σχετικά με την ενοικίαση και κατοχή του κτήματος μέχρι εκκένωσης και παράδοσης τούτου στον ιδιοκτήτη». Ο όρος «μέχρι . παράδοσης» σαφώς κάλυπτε και τη θέσμια ενοικίαση στη βάση της οποίας ο ενοικιαστής θα δικαιούτο στη συνέχιση της κατοχής και ο ιδιοκτήτης δεν θα λάμβανε ελεύθερη κατοχή του ακινήτου του. Θεωρούμε εσφαλμένη την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο απομόνωσε την παροχή διαζευκτικών χρονικών ανανεώσεων του υφιστάμενου ενοικιαστηρίου εγγράφου, χωρίς όμως να συνεκτιμήσει το σύνολο του λεκτικού της εγγύησης και την ιδιότητα και εμπλοκή του Εφεσίβλητου στο ζήτημα.

»

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

Προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας. Οι σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,^[17] είναι καλά γνωστές.

Εν προκειμένω, η διεργασία της αξιολόγησης είναι σαφώς οριοθετημένη. Μια μόνο εκδοχή γεγονότων έχει παρουσιαστεί, αυτή της ιδιοκτησιακής πλευράς, επιβοηθούμενη από τα κοινά παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Δοθέντος λοιπόν ότι η υπερασπιστική γραμμή των Καθ’ ων δεν υποστηρίχθηκε από σχετική μαρτυρία, παρέμεινε μετέωρη και υποκείμενη σε απόρριψη.^[18] Δηλαδή δεν τίθεται ζήτημα αξιολόγησης της μαρτυρίας υπό το πρίσμα της αντιπαραβολής και στάθμισης αντικρουόμενων ισχυρισμών. Όπως σχετικά λέχθηκε στη R.C.K. SPORTS ΩΣ ΕΧΕΙ ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΕΙ ΑΠΟ PALINEX SPORTS LTD ν. PERSONA ADVERTISING LTD (1996) 1Β Α.Α.Δ 1074:

«

ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο.

»

Προχωρώντας στο δια ταύτα, το Δικαστήριο δεν έχει την παραμικρή αμφιβολία ότι και οι δύο μάρτυρες που προσέφεραν οι Ιδιοκτήτες υπήρξαν μάρτυρες της αλήθειας. Η μαρτυρία και των δύο είχε συνοχή, σταθερότητα και συνέπεια, δίχως να εντοπιστούν ουσιαστικές αντιφάσεις ή ανακολουθίες που να κλονίζουν την αξιοπιστία ή να διαβάλλουν την πειστική αξία όσων υποστήριξαν. Διασαφηνίζοντας την προηγούμενη αναφορά, κατ’ αρχάς αναδεικνύεται ως αδιαμφισβήτητο δεδομένο ότι οι Καθ’ ων 1 έχουν παραβιάσει την υποχρέωσή τους για καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων, ως  προβλέπεται στο σχετικό συμβατικό πλαίσιο. Τα έγγραφα που έχουν παρουσιαστεί (ενοικιαστήριο/τραπεζικές καταστάσεις/αλληλογραφία[19]) συνεπικουρούμενα από τη μαρτυρία των Μ.Α.1 και Μ.Α.2, δεν επιδέχονται οποιασδήποτε άλλης θεώρησης.

Α.      Κατά πόσον οι Ιδιοκτήτες έχουν αποδείξει την ύπαρξη και το ύψος των διεκδικούμενων ενοικίων.

Στην πραγματικότητα, η πλευρά των Ενοικιαστών επιχειρεί να σπείρει αμφιβολίες ως προς την αποδεικτική αξία της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας, υποβάλλοντας ότι η αιτήτρια εταιρεία «σε καμία περίπτωση δεν κατόρθωσε να αποδείξει ποια είσαν τα ισχυριζομένως νομίμως οφειλόμενα ενοίκια από τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 προς αυτήν» προσθέτοντας ότι απουσιάζει «συγκροτημένη μαρτυρία» προς τούτο.

Όντως, η στοιχειοθέτηση της οφειλής των ενοικίων, επί της αρχής, βαραίνει την πλευρά των Ιδιοκτητών.[20] Εντούτοις, το κριτήριο ικανοποιείται με την παρουσίαση επαρκών αποδεικτικών στοιχείων. Στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.[21] Έχω επίσης κατά νου ότι η ενοικιαστική σχέση συνιστά αμφίπλευρη σύμβαση η οποία συναρτά την κατοχή υποστατικού με την αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για την καταβολή ενοικίου,^[22] καθώς και ότι ο ενοικιαστής που προβάλλει την υπεράσπιση είτε της μερικής, είτε της πλήρους εξόφλησης, φέρει και το ανάλογο υποστηρικτικό βάρος απόδειξης, με βάση τον αντίστοιχο κανόνα που επιβάλλει σε εκείνον που προβάλλει έναν επιμέρους ισχυρισμό να τον αποδείξει.^[23]

Επανέρχομαι στο θέμα της πειστικής αξίας της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διαπιστώνεται ότι η πλευρά των Ιδιοκτητών παρουσίασε την υπόθεσή της με αρκούντως ικανοποιητικό τρόπο. Έχει παρουσιαστεί το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, μέσω του οποίου ορίζεται σαφώς το ενοίκιο και οι προβλεπόμενες σε αυτό αυξήσεις, έχουν παρουσιαστεί αναλυτικές και πλήρεις καταστάσεις λογαριασμού και έχει δοθεί επιβεβαιωτική και συγκλίνουσα μαρτυρία από δύο λογιστές των Ιδιοκτητών. Οι αριθμοί που έχουν παρουσιάσει στις τραπεζικές καταστάσεις λογαριασμών δεν έχουν αμφισβητηθεί, μήτε αποτελεί θέση της ενοικιαστικής πλευράς ότι έχουν διενεργηθεί πληρωμές οι οποίες δεν έχουν αφαιρεθεί από το τελικό αξιούμενο υπόλοιπο.

Η ενοικιαστική πλευρά επιμένει για το αντίθετο παραπέμποντας σε συγκεκριμένες αποφάσεις, οι οποίες θεωρεί ότι στοιχειοθετούν τη δική της προσέγγιση. Ευσεβάστως αποκλίνω. Οι εν λόγω αποφάσεις διακρίνονται ουσιαστικά από το επίδικο ζήτημα. Για παράδειγμα, το Δικαστήριο έχει παραπεμφθεί στην Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Ζωής ν. Γρηγορίου (2001) 1 Α.Α.Δ. 1357. Αλλά εκείνη η υπόθεση αφορούσε αμοιβή προμήθειας επί σύμβασης συνεργασίας και αξιώσεις επί απροσδιόριστων χρεώσεων όπως «έναντι  δανειοδοτήσεως», «Γρηγόρης Γρηγορίου» και «διόρθωση εγγραφής». Ομοίως, ατυχώς επιχειρείται η σύγκριση της μαρτυρίας αυτής της υπόθεσης με τα δεδομένα της Λάμπρος Χαραλάμπους & άλλος ν. Νέαρχος Ηλιάδης & Υιοί Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ. 529 όπου εκεί η μαρτυρία για το οφειλόμενο υπόλοιπο ήταν επί λέξη «Νομίζω πως ήταν £2.351», δίχως να παρουσιαστούν είτε καταστάσεις λογαριασμού, είτε άλλη μαρτυρία που να συνέδεε τιμολόγια με παραδοθέντα εμπορεύματα. Εδώ όμως πρόκειται για απαίτηση για δεδουλευμένα ενοίκια. Σε τέτοιες απαιτήσεις, κατά κανόνα δεν εμφιλοχωρούν πολύπλοκες μαθηματικές πράξεις, ή διεργασίες που σχετίζονται με συνυπολογισμούς αστάθμητων παραγόντων ή κεφαλαιοποιήσεων επί κεφαλαίου, τόκων ή άλλων μη ευκόλως προσδιορισθέντων εξόδων. Δηλαδή, εκτός εξαιρετικών περιπτώσεων, εντός των οποίων δεν εμπίπτει η παρούσα υπόθεση, τα πράγματα είναι απλά. Πρέπει να αποδειχθεί το ύψος του ενοικίου, η διάρκεια των καθυστερήσεων και να αφαιρεθούν τυχόν πληρωμές. Αυτό εδώ έχει γίνει, με επάρκεια και επιμέλεια. Θα μπορούσε μάλιστα να λεχθεί ότι η μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί υπερβαίνει αυτό που έχει σε άλλες περιστάσεις κριθεί ως ικανοποιητικό.[24]

Β.        Κατά πόσον η ενοικίαση τερματίστηκε νωρίτερα και, κατ’ επέκταση, το ενοίκιο που διεκδικείται, δεν ανταποκρίνεται στο πραγματικά οφειλόμενο. 

Ο κ. Παπαθεοδώρου υποβάλλει περαιτέρω ότι το τελικό υπόλοιπο είναι αποτέλεσμα λανθασμένων υπολογισμών, επειδή ο τερματισμός της επίδικης ενοικίασης έγινε πολύ νωρίτερα από τον χρόνο που επικαλούνται οι Ιδιοκτήτες και συνεπακόλουθα, τα ποσά που υπολόγισαν, είναι στην πραγματικότητα μικρότερα και τα διεκδικούμενα λανθασμένα, επειδή τα δεύτερα περιλαμβάνουν μη νόμιμες, μετά τον τερματισμό αυξήσεις. Ο σχετικός συμβατικός όρος έχει ως εξής:[25]

«

ΥΨΟΣ ΚΑΙ ΧΡΟΝΟΣ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΤΟΥ ΕΝΟΙΚΙΟΥ

ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΟΡΙΖΕΤΑΙ ΕΙΣ ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΤΩΝ 12.000 ΕΥΡΩ ΕΤΗΣΙΩΣ, ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΕΚ 1.000 ΕΥΡΩ ΜΗΝΙΑΙΩΣ, ΠΡΟΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΤΗΝ ΠΡΩΤΗ ΗΜΕΡΑ ΕΚΑΣΤΟΥ ΜΗΝΟΣ. ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΑΥΤΟ, ΘΑ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ 31^η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2012.

ΑΠΟ ΤΗΝ 1^Η ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2013 ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΟΡΙΖΕΤΑΙ ΕΙΣ ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΤΩΝ 13.680 ΕΥΡΩ ΕΤΗΣΙΩΣ, ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΕΚ 1140 ΕΥΡΩ ΜΗΝΙΑΙΩΣ, ΠΡΟΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΤΗΝ ΠΡΩΤΗ ΗΜΕΡΑ ΕΚΑΣΤΟΥ ΜΗΝΟΣ. ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΑΥΤΟ ΘΑ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ 31^Η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2014.

ΑΠΟ ΤΗΝ 1^Η ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2015 ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΟΡΙΖΕΤΑΙ ΕΙΣ ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΤΩΝ 15.600 ΕΥΡΩ ΕΤΗΣΙΩΣ, ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΕΚ 1.300 ΕΥΡΩ ΜΗΝΙΑΙΩΣ ΠΡΟΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΤΗΝ ΠΡΩΤΗ ΗΜΕΡΑ ΕΚΑΣΤΟΥ ΜΗΝΟΣ. ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΑΥΤΟ ΘΑ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ 31^Η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2016.

ΑΠΟ ΤΗΝ 1^Η ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2017 ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΟΡΙΖΕΤΑΙ ΕΙΣ ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΤΩΝ 17.784 ΕΥΡΩ ΕΤΗΣΙΩΣ, ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΕΚ 1.482 ΕΥΡΩ ΜΗΝΙΑΙΩΣ ΠΡΟΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΤΗΝ ΠΡΩΤΗΝ ΗΜΕΡΑ ΕΚΑΣΤΟΥ ΜΗΝΟΣ. ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΑΥΤΟ ΘΑ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ 31^Η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2018.

ΑΠΟ ΤΗΝ 1^Η ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΥ 2019 ΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΟΡΙΖΕΤΑΙ ΕΙΣ ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΤΩΝ 20.280 ΕΥΡΩ ΕΤΗΣΙΩΣ, ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΕΚ 1.690 ΕΥΡΩ ΜΗΝΙΑΙΩΣ ,ΠΛΗΡΩΤΕΟΝ ΤΗΝ ΠΡΩΤΗΝ ΗΜΕΡΑ ΕΚΑΣΤΟΥ ΜΗΝΟΣ. ΤΟ ΠΟΣΟΝ ΑΥΤΟ ΘΑ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΤΗΝ 31^Η ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2020, ΠΕΡΙΟΔΟ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΟΠΟΙΑ ΛΗΓΕΙ ΚΑΙ Η ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΣ ΤΟΥ ΕΝ ΛΟΓΩ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.

»

Αποκλίνω. Επί του θέματος αυτού, δηλαδή ως προς το επακριβές χρονικό σημείο του  τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης, η μοναδική μαρτυρία που υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου, εντοπίζεται, δίχως αντίλογο, στη μαρτυρία της ιδιοκτησιακής πλευράς. Συγκεκριμένα, παραπέμπω στην παρ. 27 της γραπτής δήλωσης της Μ.Α.1, και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10, ήτοι την επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 08/11/2017, δηλαδή ο τερματισμός επήλθε αφότου το ενοίκιο ανήλθε στα €1.482,00 μηνιαίως.

Παρόλο που τα προηγούμενα αρκούν, οφείλω να σημειώσω και τα εξής. Η συνήγορος των Ιδιοκτητών υπέδειξε κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων ότι η εν λόγω εισήγηση του κ. Παπαθεοδώρου αντιστρατεύεται  την υποβολή που εκείνος έκανε κατά το στάδιο παραπομπής της παρούσας υπόθεσης από το Επαρχιακό Δικαστήριο. Όπως σχετικά καταγράφεται στη σελ. 3 της απόφασης ημερομηνίας 12/05/2023, για παραπομπή της Αγωγής 4725/2017 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στο ΔΕΕ Λευκωσίας:

«         

Ήταν  η θέση του κ. Παπαθεοδώρου πως δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εφόσον: [….]  (3) η Εναγόμενη 1 κατέστη θέσμιος ενοικιαστής εφόσον η συμφωνία πρώτης ενοικίασης τερματίστηκε στις 08.11.2017 και η Εναγόμενη 1 εξακολουθούσε να κατέχει το ακίνητο μέχρι τον Αύγουστο του 2018, οπότε και το εγκατέλειψε.

»

Συμφωνώ με την εισήγηση της ιδιοκτησιακής πλευράς. Η εν λόγω δήλωση/παραδοχή που έλαβε χώρα ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας από τον συνήγορο και νομικό εκπρόσωπο^[26] των Ενοικιαστών,  είναι δεσμευτική για τους Ενοικιαστές. Επιπλέον, θεωρείται ως αποδεκτό από αυτούς γεγονός.^[27]

Πέραν των πιο πάνω, σημειώνονται τα εξής. Η αλήθεια δεν έχει εκδοχές. Η Δικαιοσύνη είναι απρόσωπη και οι δικηγόροι συλλειτουργοί για την απονομή της. Το καθήκον προστασίας των συμφερόντων των πελατών τους υποχωρεί πάντοτε έναντι του υπέρτερου καθήκοντός τους προς το Δικαστήριο που επιτάσσει την πλήρη και την ειλικρινή παρουσίαση της υπόθεσης των πελατών τους. Η υποβολή διαφορετικών γεγονότων στο Επαρχιακό Δικαστήριο από ότι υποβάλλεται σήμερα σε αυτό το Δικαστήριο, για το ίδιο ακριβώς ζήτημα, δεν συνάδει με τα προηγούμενα. Μένω ως εδώ.

Κατά συνέπεια, αποτελεί τελικό δικαστικό εύρημα ότι ο τερματισμός της επίδικης ενοικίασης επεσυνέβη στις 14/11/2017 και όχι νωρίτερα, ήτοι την ημέρα επίδοσης[28] της επιστολής ημερομηνίας 08/11/2017, ως οι σχετικές Ε.Δ. του επιδότη, ημερ. 15/11/2017.

Συνεπακόλουθο αποτέλεσμα των προηγούμενων διαπιστώσεων είναι, αφενός, ότι το μηνιαίο ενοίκιο έχει, κατά καιρούς, συμβατικά και νομίμως αυξηθεί ως προβλέπεται στον σχετικό προπαρατεθέντα όρο του ενοικιαστήριου. Αφετέρου, ότι από την 01/01/2017 και έως και την επιστροφή της κατοχής που έλαβε χώρα τον Αύγουστο του 2018, το ενοίκιο νομίμως ανήλθε στο διεκδικούμενο ποσό των €1.482,00.

Όλα τα προηγούμενα επισφραγίζουν την πειστική αξία της μαρτυρίας των μαρτύρων των Ιδιοκτητών που αφορά το διεκδικούμενο υπόλοιπο ενοικίων, η μαρτυρία των οποίων γίνεται πλήρως αποδεκτή.

Γ.      Η δεσμευτικότητα της παρασχεθείσας εγγύησης των Καθ’ ων 2 και 3.

Το έτερο ουσιαστικό ζήτημα που παραμένει να αποφασιστεί είναι το κατά πόσον και σε ποια έκταση ισχύει η εγγύηση που έδωσαν οι Καθ’ ων 2 και 3 για την τήρηση των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη, ήτοι των Καθ’ ων 1. Το περιεχόμενο του εγγυητήριου εγγράφου που υπέγραψαν αμφότεροι Καθ’ ων 2 και 3, παρατίθεται ακολούθως αυτούσιο:

«

ΕΓΓΥΟΥΜΑΣΤΕ ΑΛΛΗΛΕΓΓΥΩΣ ΜΑΖΙ ΚΑΙ Ο ΚΑΘΕΝΑΣ ΑΠΟ ΕΜΑΣ ΞΕΧΩΡΙΣΤΑ, ΤΗΝ ΠΙΣΤΗ ΤΗΡΗΣΗ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΟΡΩΝ ΤΗΣ ΠΑΡΟΥΣΑΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ ΜΕΧΡΙ ΠΑΡΑΔΟΣΕΩΣ ΕΛΕΥΘΕΡΑΣ ΚΑΤΟΧΗΣ ΤΟΥ ΩΣ ΑΝΩ ΥΠΟΣΤΑΤΙΚΟΥ ΕΙΣ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ.

»

Έχοντας υπόψη τόσο τους γνωστούς κανόνες ερμηνείας,^[29] όσο και τη σχετική επί του θέματος νομολογία, διαπιστώνεται ότι όντως πρόκειται για ένα λιτό και όχι ιδιαίτερα  ισχυρό πλαίσιο δέσμευσης. Η υποχρέωση των εγγυητών προσδιορίζεται στην «πιστή τήρηση όλων των όρων» του επίδικου ενοικιαστηρίου «μέχρι παραδόσεως ελευθέρας κατοχής του ως άνω υποστατικού εις τον ιδιοκτήτη», δίχως να αναφέρεται οτιδήποτε για επέκταση της ευθύνης κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Η ιδιοκτησιακή πλευρά επιχείρησε να ενισχύσει τη δυναμική του εν λόγω κειμένου αντιπαραβάλλοντας το προς ένα ακόμα πιο λιτό κείμενο εγγύησης που έδωσε η δική της πλευρά, για άλλους όρους του ενοικιαστήριου που δεν αφορούν το πλαίσιο της παρούσας υπόθεσης. Έτερον, εκάτερον. Δεν μπορούν ούτε να εξισώνονται διαφορετικές υποχρεώσεις, ούτε να ερμηνεύονται αντιπαραβολικά μη σχετικά ζητήματα.  

Αποτελεί συναφώς θέση του Δικαστηρίου ότι στο μέτρο που το εν λόγω κείμενο καλείται να εξυπηρετήσει περίοδο μεγαλύτερη της αρχικά συμφωνηθείσας συμβατικής περιόδου, λόγω της μετατροπής της σε θέσμια, δεν επαρκεί για να την καλύψει.  

Το κρίσιμο όμως ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι διαφορετικό. Θυμίζω, συναφώς, πως δια της παρούσας διαδικασίας δεν διεκδικούνται ποσά πέραν της αρχικής συμβατικής περιόδου, η οποία ήταν δεκαετής και τερματίστηκε πρόωρα, εξ υπαιτιότητας του πρωτοφειλέτη. Κατά συνέπεια, αυτό που πράγματι χρήζει απάντησης, είναι εάν η πρόωρη μετατροπή της συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια, δίχως υπαιτιότητα των Ιδιοκτητών, αρκεί, αυτοτελώς, για να οδηγήσει στην απαλλαγή των εγγυητών, λόγω της εν λόγω πιο πάνω διατύπωσης στο εγγυητήριο.  

Η απάντηση είναι αρνητική. Υπό τις περιστάσεις, δεν δικαιολογείται η απαλλαγή των εγγυητών. Η διαφορετική θεώρηση του συνηγόρου τους συνιστά υπεραπλούστευση των σχετικών επί του θέματος αρχών. Επεξηγώ.

Κάθε αρχή δικαίου έχει όρια και περιεχόμενο, διαφορετικά εκπίπτει σε δόγμα. Εν προκειμένω, αμφότερα συναρτώνται με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, ο οποίος, συνολικά ιδωμένος, παρέχει ένα πέπλο εύλογης προστασίας στην ενοικιαστική πλευρά. Όμως, δεν ακυρώνει ούτε τις ουσιαστικές εκατέρωθεν υποχρεώσεις, ούτε τις βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων,[30] ως αυτές καθορίζονται, μεταξύ άλλων, στο Μέρος ΧΙ του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 υπό τον τίτλο «Κάλυψη και Εγγύηση». Ούτε την έννοια και τον σκοπό που υπηρετεί μια παρασχεθείσα εγγύηση. Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή εγγυητή, καθορίζονται στο ίδιο μέρος του Νόμου, ιδίως στα άρθρα 91 έως 97. Εν προκειμένω, δεν προβάλλεται οποιοσδήποτε συγκεκριμένος λόγος[31] με βάση τον περί Συμβάσεων Νόμο, που να δικαιολογεί τέτοια απαλλαγή, όπως λόγου χάρη η  τροποποίηση της αρχικής σύμβασης (variation) δίχως συναίνεση του εγγυητή. Επιπρόσθετα, δεν νοείται συνεπεία της επενέργειας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και μόνο, να δημιουργούνται δικαιώματα στους εγγυητές που συμβατικά δεν θα υπήρχαν, εάν ο πρωτοφειλέτης τηρούσε τις υποχρεώσεις του. Με άλλα λόγια, δεν νοείται η μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη να μετατρέπεται, αφ' εαυτής, σε λόγο απαλλαγής του εγγυητή, όταν ακριβώς έναντι αυτού του κινδύνου παρασχέθηκε η εγγύηση. Αυτό επιτάσσει, εν πρώτοις, η κοινή λογική.[32]  

Κατά δεύτερον, η εν λόγω εισήγηση της ενοικιαστικής πλευράς, βρίσκεται σε διάσταση με βασικές αρχές που διέπουν το δίκαιο των εγγυήσεων. Για παράδειγμα, το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Law Of Guarantees, 7^η Έκδοση, Κεφ. 18 - «Landlord and Tenant» παρ. 18-001 κ.ε., έχει αυτόδηλο περιεχόμενο:

«

Such a surety cannot rely on his own non-performance of a condition precedent to avoid liability. [….] In any event, the sureties could not rely on their own wrongdoing as an excuse.

»

Στο ίδιο σύγγραμμα και κεφάλαιο, κάτω υπό τον τίτλο «Effect of termination of the lease» παρ. 18-003 κ.ε. τίθενται συναφώς τα εξής:

«

If quarterly rent is payable in advance, the guarantor’s liability will extend to the whole quarterly payment even if the lease is forfeited during the quarter in question: […]

In the absence of express wording, the obligations of the guarantor will not cover the obligations of the tenant under a statutory continuation of the tenancy after the term date of the lease has passed. […] Of course, the termination of the lease will not affect any liability of the surety which has already accrued

»

Επί του ίδιου θέματος, η Cerium Investments v Evans [1991] 1 WLUK 703 αφορούσε άδεια εκχώρησης μίσθωσης (licence to assign) η οποία καθίστατο άκυρη και ανίσχυρη (null and void) εάν η εκχώρηση δεν καταχωρείτο (registered) εντός 1 μηνός. Κρίθηκε ότι οι εγγυητές δεν μπορούσαν να επικαλεστούν τη δική τους παράβαση συμβατικής υποχρέωσης, δηλαδή την παράλειψη καταχώρισης της εκχώρησης, προκειμένου να απαλλαγούν από τις υποχρεώσεις τους βάσει της εγγύησης που έδωσαν για τήρηση των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη.

Συνοψίζοντας, η συμβατική αθέτηση δεν μπορεί να μετατρέπεται αυτομάτως σε μηχανισμό απαλλαγής από την εγγυητική ευθύνη.

Ούτε βεβαίως η μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια, επιτρέπεται να λειτουργεί ως δούρειος ίππος επιβράβευσης τέτοιων συμπεριφορών. Ναι, η θέσμια ενοικίαση, ως εξηγείται υπό το νομικό πλαίσιο, συνιστά άλλη μορφή ενοικίασης, αλλά ως πλάσμα νόμου, που εγκαθιδρύει το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου. Δεν πρόκειται δηλαδή για νέα συμβατική σχέση που αντικαθιστά ό,τι προηγήθηκε (novation). Τουναντίον, οι συμβατικά συμφωνηθέντες όροι ενοικίασης συνεχίζουν να ισχύουν, με μοναδική αίρεση τυχόν ασυμφωνία τους με τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ως στο άρθρο 27 υποδεικνύεται. Είναι για αυτόν τον λόγο που οι σχετικές με την απαλλαγή του εγγυητή αποφάσεις συνεπεία μετατροπής της ενοικίασης σε θέσμια, δεν έχουν ως προμετωπίδα το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.

Διαφορετική είναι η συνισταμένη όλης της επί του θέματος νομολογίας[33] και βιβλιογραφίας. Το ερώτημα εάν μια συμβατική εγγύηση μπορεί να καλύψει και τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, βασίζεται σε έναν κοινό θεμελιακό πυλώνα. Τον απροσδιόριστο χρονικό της χαρακτήρα. Διότι, η μετατροπή μιας συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια, την καθιστά δίχως ημερομηνία λήξης.[34] Και θα ήταν άδικο ένας εγγυητής να κληθεί χρόνια, ακόμα και δεκαετίες αργότερα, να καλύψει μια αρχικώς μικρής διάρκειας συμβατική ενοικίαση. Η ανάγκη για τη διαπίστωση «αυστηρής» και «καθαρής» γλώσσας στα εγγυητήρια σε αυτό ακριβώς αποσκοπούσε · στο να προστατεύσει τον εγγυητή από εκείνη την περίπτωση που κληθεί καταχρηστικώς για να καλύψει περίοδο κατοπινή και συνήθως πολύ μεγαλύτερη από όση συμβατικά ανέλαβε. Ως συναφώς υποδεικνύεται στο απόσπασμα που παρατέθηκε ανωτέρω από το σύγγραμμα Pollock & Mulla, το καθοριστικό είναι το πλαίσιο της αναληφθείσας ευθύνης («..and cannot be made liable for more than he has undertaken»). Στην ίδια κατεύθυνση βρίσκεται και η σχετική επί του θέματος νομολογία, η οποία συσχετίζει την απαλλαγή του εγγυητή με το γεγονός ότι η διεκδικούμενη κάλυψη υπερβαίνει το αρχικώς προσδιορισθέν πλαίσιο.[35] Τέτοιες για παράδειγμα ήταν οι περιπτώσεις της Metochis και της Mangaldjian αφού οι διεκδικήσεις επεκτείνονταν σε χρόνο μεγαλύτερο από τον αρχικά συμβατικά καθοριζόμενο. Ενώ στη Nishanian, όπου παραπέμπει και η Μάντζαλος,[36] επειδή ακριβώς το δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης, ήταν ενσωματωμένο στο ενοικιαστήριο, ο εγγυητής κρίθηκε υπόλογος και για την ανανεωθείσα περίοδο. Η δε πιο πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Χατζηστυλλής, μάλλον[37] ανεβάζει ακόμα ψηλότερα τον πήχη για τη διαπίστωση απαλλαγής εγγυητή, αφού κρίθηκε ότι η πιθανότητα ανανέωσης μιας ενοικιαστικής σχέσης, ανεξαρτήτως της αμφισημίας ως προς την ανανεωθείσα περίοδο (1 ή 5 χρόνια), δεν απαλλάσσει τον εγγυητή, αφού γνώριζε για αυτό το ενδεχόμενο. Ιδιαιτέρως, αξίζει να επισημανθεί η αναφορά του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη  Χατζηστυλλής ότι «ο όρος «μέχρι … παράδοσης» σαφώς κάλυπτε και τη θέσμια ενοικίαση στη βάση της οποίας ο ενοικιαστής θα δικαιούτο στη συνέχιση της κατοχής και ο ιδιοκτήτης δεν θα λάμβανε ελεύθερη κατοχή του ακινήτου του».

Επανερχόμενος στο προκείμενο, θυμίζω ότι εδώ το υπό κρίση εγγυητήριο έγγραφο αναφέρεται στην πιστή τήρηση όλων των όρων της επίδικης συμφωνίας «μέχρι παραδόσεως» της ελευθέρας κατοχής του Υποστατικού. Η διατύπωση αυτή, αποτελεί κοινό ερμηνευτικό στοιχείο με το εγγυητήριο στη Χατζηστυλλής. Η παρούσα όμως περίπτωση διακρίνεται στο ότι η κάλυψη των Καθ’ ων 2 και 3, αφορά εγγύηση της αρχικής δεκαετούς σύμβασης ενοικίασης. Δεν πρόκειται δηλαδή για περίοδο ανανέωσης, όπως ήταν στη Χατζηστυλλής όπου θα έπρεπε επιπροσθέτως να διασυνδεθεί η κάλυψη με την ανανεωθείσα διάρκεια. Δοθέντος λοιπόν ότι εδώ, οι Καθ’ ων 2 και 3 έθεσαν τις υπογραφές τους επί εγγύησης για την «πιστή τήρηση» μιας δεκάχρονης σύμβασης ενοικίασης, έστω με βάση το υπό εξέταση λιτό λεκτικό, είναι, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, σαφές ότι είχαν υπόψη τους ότι η κάλυψή τους αφορούσε την πληρωμή των συμβατικά προβλεπόμενων ενοικίων για όλη την εν λόγω χρονική περίοδο.[38] Η δε γνώση και πρόθεση για τέτοια χρονική δέσμευση, επιβεβαιώνονται από τη μοναδική, μη αμφισβητούμενη και αποδεκτή μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, η οποία βρίσκεται ακριβώς στην ίδια κατεύθυνση. Ως σημείωσε η Μ.Α. 1, η δεκαετής διάρκεια ήταν αποτέλεσμα πρωτοβουλίας και επιθυμίας των ίδιων των Καθ’ ων, οι οποίοι ήθελαν μακροχρόνια επαγγελματική εξασφάλιση.[39]

Επί ακριβώς αυτού του σημείου, αξίζει να σημειωθεί ότι στη Χατζηστυλλής μεταξύ άλλων, λέχθηκε ακόμη ότι «ο Εφεσίβλητος ήταν ο διευθυντής της Εφεσίβλητης, ενοικιάστριας εταιρείας, και αυτός που ενεργούσε εκ μέρους και για λογαριασμό αυτής σε σχέση με την υπό κρίση ενοικίαση» και, επίσης, κρίθηκε εσφαλμένη η πρωτόδικη προσέγγιση, η οποία δεν συνεκτίμησε «[…] την ιδιότητα και εμπλοκή του Εφεσίβλητου στο ζήτημα». Στην παρούσα περίπτωση, κατά ανάλογο τρόπο, ο Καθ’ ου 2 είναι το φυσικό πρόσωπο πίσω από τους Καθ’ ων 1.[40]

Ως εκ όλων των προηγουμένων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου, ότι η υπό κρίση παρασχεθείσα εγγύηση των Καθ’ ων 2 και 3 παρέμεινε ισχυρή και δεσμευτική για αυτούς, έως και τον Αύγουστο του 2018 οπόταν επιστράφηκε η κατοχή του Υποστατικού, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των λεχθέντων στη Χατζηστυλλής.

Δ.      Η αξίωση για τόκους επί των επιδικασθέντων ποσών από το 2014.

Σχετικά με την επιδίκαση τόκων που αξιώνουν οι Ιδιοκτήτες, σημειώνεται ότι το συμβόλαιο είναι σιωπηρό. Στα ποσά €40.204,00 και €11.856,00 δεν συμπεριλαμβάνονται τόκοι. Αξιώνονται όμως επιπροσθέτως τόκοι από το 2014. Αλλά, για την καθυστέρηση στην προώθηση της υπόθεσης, σημαντικότατο μερίδιο ευθύνης φέρει η πλευρά των Ιδιοκτητών, με την απόσυρση της πρώτης διαδικασίας στο ΔΕΕ Λευκωσίας και ακολούθως με την καταχώριση Αγωγής, η οποία παραπέμφθηκε στο ΔΕΕ Λευκωσίας μόλις στις 12/05/2023. Συνεπώς, κρίνεται ορθότερο η επιδίκαση τόκων υπέρ αυτών, να ξεκινά από τότε που άρχισαν να προωθούν την υπόθεσή τους, με τον ορθό τρόπο και στην κατάλληλη δικαιοδοσία και όχι νωρίτερα.

Ε.      Το απόλυτο προσωρινό διάταγμα δέσμευσης.         

Παραμένει τέλος το ζήτημα του απόλυτου προσωρινού διατάγματος ημερομηνίας 12/12/2022 που κατέστη απόλυτο στις 25/07/2024. Αυτό, κρίνεται δίκαιο να παραμείνει σε ισχύ για ένα περιορισμένο αλλά εύλογο διάστημα, προς υποβοήθηση της διαδικασίας εκτέλεσης ως στη Linmare Shipping Co Ltd v. Boustani (1981) CLR 386 αναφέρεται. Ο χρόνος αυτός καθορίζεται σε τέσσερις (4) μήνες από σήμερα.  

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση αρ. 1, 2 και 3, αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως, για τα ακόλουθα ποσά:

(α)    Για το ποσό των €40.204,00, που αφορά τα οφειλόμενα ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2013 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2017.

(β)    Για το ποσό των €11.856,00, που αφορά τα οφειλόμενα ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2018 μέχρι και τον Αύγουστο του 2018, που επιστράφηκε η κατοχή του επίδικου υποστατικού.

(γ)     Για τα έξοδα, τα οποία ακολουθούν το αποτέλεσμα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €50.000,00 – €100.000,00.   

(δ)     Όλα τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημέρα παραπομπής της υπόθεσης στο ΔΕΕ Λευκωσίας, ήτοι από τις 12/05/2023.

(ε)     Καμία επιπρόσθετη διαταγή για έξοδα όσον αφορά την Ανταπαίτηση, παρά το ότι υπήρξε καθυστέρηση στην απόσυρσή της, αφού δεν σπαταλήθηκε δικαστικός χρόνος κατά την ακρόαση, ειδικά σε σχέση με αυτήν. Ομοίως, καμία διαταγή για έξοδα για τις εμφανίσεις για την πρώτη ακροαματική διαδικασία, καθότι η επανεκδίκαση προέκυψε για λόγους που δεν αφορούν τους διαδίκους.

(στ)   Το απόλυτο προσωρινό διάταγμα ημερομηνίας 12/12/2022 που κατέστη απόλυτο στις 25/07/2024, παραμένει σε ισχύ, για περίοδο τεσσάρων (4) μηνών από σήμερα, με σκοπό την υποβοήθηση της διαδικασίας εκτέλεσης.

 

 

 

 

    (Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

(Υπ.)   ……..………..                                                                       (Υπ.) ……………….

Γ. Αγρότης                                                                          Ν. Χατζηχριστοφόρου   

 Πάρεδρος                                                                                      Πάρεδρος

 

 

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

 

Γραμματέας