ECLI:CY:DEELEM:2023:41

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

     Ενώπιον:  Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και

   Λ. Μιχαηλίδη και Π. Χαραλάμπους, Παρέδρων

                                                                                     Αίτηση αρ.: K42/2019

 

Μεταξύ:

                                      MAG HOMES LTD, εκ Λεμεσού

                                                                                       Αιτητών

και

                                      ANTOINE R. TAWIL, εκ Λεμεσού

                                                                                       Καθ’ ου η Αίτηση

 

 

Ημερομηνία:  31/10/2023                                    

Για τους Αιτητές: κα Μ. Χατζηλευτέρη με κα Ζωγράφου για Γεώργιος Λ. Σαββίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση:  κα Ε. Ερωτοκρίτου για Κ.Π. Ερωτοκρίτου & Σία

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Ι.     ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Με την παρούσα υπόθεση αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός διαμερίσματος επί πολυκατοικίας που βρίσκεται στην περιοχή του Άγιου Τύχωνα στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: το «Υποστατικό»).   

(α)   Η Κυρίως Αίτηση.

Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 19/08/2019. Γίνεται αναφορά σε λήξασα έγγραφη σύμβαση ενοικίασης ημερομηνίας 30/03/2000, μονοετούς διάρκειας. Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι προς €350,00 μηνιαίως και έχουν παρέλθει περισσότερα από δύο χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή του. Με αναφορά στα χαρακτηριστικά, τόσο του Υποστατικού, όσο και της γύρω περιοχής, υποστηρίζεται ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι πολύ χαμηλότερο του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής. Αξιώνονται τα ακόλουθα:

«

1.     Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το δίκαιο ενοίκιο του αναφερόμενου διαμερίσματος σε €800:- μηνιαίως από 1.9.2019.

2.     Διαζευκτικά και/ή άλλως πως, αύξηση του υφισταμένου ενοικίου κατά ποσό το οποίο αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής του διαμερίσματος.

3.     Επικουρικά αύξηση και/ή καθορισμό του δικαίου ενοικίου δυνάμει του άρθρου 8(4) του Ν83/95 εν συναρτήσει του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής του διαμερίσματος.

4.     Οποιαδήποτε περαιτέρω και/ή άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δίκαιη και εύλογη.

5.     Έξοδα της παρούσης Αίτησης πλέον Φ.Π.Α.

6.     Έξοδα επίδοσης.

»

 

(β)     Η Απάντηση.

Στην Απάντησή του, ο Καθ’ ου διαφωνεί ότι δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου. Χαρακτηρίζει την αξίωση των Αιτητών για αύξηση του ενοικίου στα €800,00 μηνιαίως, ως  «εντελώς αβάσιμη, αστήρικτη, ανεδαφική, παράλογη και εκτός πραγματικότητας». Προς υποστήριξη τούτης της θέσης, αναφέρει ότι τα υλικά κατασκευής «του διαμερίσματος και τα είδη υγιεινής είναι παλαιού ρυθμού και αισθητικής». Ισχυρίζεται, περαιτέρω, ότι πρόκειται για Υποστατικό «πολύ μεγάλης ηλικίας, χωρίς οποιανδήποτε ανακαίνιση στο εσωτερικό από τους αιτητές και με εμφανή τη φυσική φθορά σε αυτό ως επίσης και στην πολυκατοικία και τους κοινόχρηστους χώρους». Κατ’ αυτόν, η «κατάσταση και εμφάνιση» του επίδικου διαμερίσματος δεν δικαιολογεί οποιανδήποτε αύξηση του ενοικίου. 

(γ)   Η Ανταπάντηση στην Απάντηση.

Ανταπαντώντας, οι Αιτητές, με αναφορά στα πλεονεκτήματα του Υποστατικού, επιμένουν στις δικές τους θέσεις. Ειδικά, επαναλαμβάνουν ότι τα καταβαλλόμενα ενοίκια στη μικρή περιοχή για άλλα παρόμοια υποστατικά είναι πολύ ψηλότερα από το ενοίκιο που καταβάλλει ο Καθ’ ου. Αν και αποδέχονται ότι το κτηριακό συγκρότημα επί του οποίου βρίσκεται το Υποστατικό είναι «μεγάλης ηλικίας», αναφέρουν πως αυτό είναι «κτισμένο με ικανοποιητικής ποιότητας υλικά». 

 

ΙΙ.   Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση διεκπεραιώθηκε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώριση έγγραφων μαρτυριών από τους διαδίκους. Επίσης, αντεξετάστηκε η Λειτουργός του Δικαστηρίου σε σχέση με το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησής της.

Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω, εκ των προτέρων, πως κατά την αξιολόγηση έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της  και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές, όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, σε αυτό το στάδιο και για σκοπούς οικονομίας θα αναφερθώ συνοπτικά στους ισχυρισμούς που παρουσιάστηκαν προς το Δικαστήριο, δίχως αναφορά σε κάθε ένα επιμέρους ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά, αλλά μόνο σε ό,τι είναι πραγματικά σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα.[1]  

(1)     Η μαρτυρία  των διαδίκων.

(α)   Η μαρτυρία του κ. Άγγελου Αγαθαγγέλου (Μ.Α. 1).

Ο κ. Αγαθαγγέλου είναι εκτιμητής ακινήτων. Μέσω της γραπτής κατάθεσής του αναφέρει πως έλαβε οδηγίες τον Ιούλιο του 2021 για να υπολογίσει τη δίκαιη ενοικιαστική αξία του επίδικου υποστατικού. Στις 31/07/2021, επιθεώρησε προσωπικά το επίδικο υποστατικό, καθώς και τη μικρή περιοχή. Ακολούθως ετοίμασε γραπτή έκθεση (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Έλαβε υπόψη έξι (6) συγκριτικές ενοικιάσεις. Σύμφωνα με τον πίνακα συγκριτικών ενοικιάσεων που επισυνάπτεται στην έκθεσή του, έλαβε υπόψη διαμερίσματα που βρίσκονται στο ίδιο σύμπλεγμα (complex) πολυκατοικιών, με το επίδικο υποστατικό. Το επίδικο βρίσκεται στο σύμπλεγμα «C». Τα τέσσερα από τα έξι υποστατικά που χρησιμοποίησε βρίσκονται σε άλλες πολυκατοικίες και τα εναπομείναντα δύο στην ίδια πολυκατοικία με το επίδικο. Αφότου προέβη σε αναπροσαρμογές, κατέληξε ότι ο μέσος όρος των μηνιαίων ενοικίων της μικρής περιοχής αντιστοιχεί στο ποσό των €7,66/τ.μ., το 90% του οποίου αναλογεί σε €6,89/τ.μ. Δοθέντος ότι το καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο είναι €350,00 (€4,49/τ.μ.), υποστηρίζει ότι δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου σε €537,00 τον μήνα. Κατ’ αυτόν, το Δικαστήριο θα πρέπει να προτιμήσει τη δική του εκτίμηση έναντι της (αρχικής) εκτίμησης της Λειτουργού. Τούτο, επειδή αφ’ ενός, η Λειτουργός έλαβε υπόψη μη συγκρίσιμα υποστατικά και, αφ’ ετέρου, επειδή η μεθοδολογία που εκείνη χρησιμοποίησε οδηγεί σε λανθασμένη κατά μέτρο αξία, διότι ενσωματώνει στο εμβαδόν των διαμερισμάτων, εμβαδό που αφορά βεράντες, δίχως τις αναγκαίες και ανάλογες αναπροσαρμογές.

(β)   H μαρτυρία του κ. Ηρακλή Στυλιανού (Μ.Α. 2).

Ο κ. Στυλιανού είναι ο οικονομικός διευθυντής των Αιτητών και Ιδιοκτητών του επίδικου υποστατικού από το 2017. Λόγω του ότι το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού θεωρήθηκε χαμηλό από τους Αιτητές, έδωσαν οδηγίες στον κ. Αγαθαγγέλου να ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης, όπως και έπραξε.  Επισυνάπτει το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30/03/2000 και αναφέρει ότι το ενοίκιο παραμένει στα €350,00 μηνιαίως εδώ και περισσότερο από δύο χρόνια. Χαρακτηρίζει την περιοχή που βρίσκεται η πολυκατοικία μία από τις ελκυστικότερες περιοχές στη Λεμεσό. Ζητεί από το Δικαστήριο όπως υιοθετήσει την εκτίμηση του κ. Αγαθαγγέλου και καθορίσει το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στο ποσό των €537,00 μηνιαίως.

(γ)    Η μαρτυρία του Καθ΄ ου.

Ο Καθ’ ου η Αίτηση, στη δική του έγγραφη μαρτυρία, επιβεβαιώνει ότι η θέσμια ενοικίαση απορρέει από το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30/03/2000 που αναφέρθηκε και ο κ. Στυλιανού. Το υποστατικό χρησιμοποιείται μόνο από τον ίδιο ως κατοικία. Δέχεται ότι καταβάλλει €350.00 ως μηνιαίο ενοίκιο, ανελλιπώς. Ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα είναι χαρακτηριστικό το ακόλουθο απόσπασμα από τη μαρτυρία του.

«

7.     Συγκεκριμένα το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στην πολυκατοικία Renanda η οποία είναι μέρος ενός κτιριακού συγκροτήματος βόρεια της παραλιακής Λεωφόρου Αμαθούντος και πολύ κοντά στον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Λευκωσίας στην περιοχή Αγίου Τύχωνα Λεμεσού.  Στην ίδια περιοχή, σχετικά κοντά, βρίσκεται και το ξενοδοχείο Four Seasons, όμως αυτό καμία απολύτως σημασία έχει όσο αφορά την αξία του ενοικίου ως προσπαθούν οι Αιτητές να ισχυριστούν, ούτε και βέβαια αλλάζει το ουσιαστικό γεγονός ότι το κτιριακό συγκρότημα:

(i)            είναι πολύ μεγάλης ηλικίας, πέραν των 30 ετών, η πολυκατοικία είναι σε πολύ κακή κατάσταση, χρειάζεται εκτεταμένες επιδιορθώσεις και αναβάθμιση,

(ii)           δεν συντηρείται από τους ιδιοκτήτες αλλά από τους ενοικιαστές στο βαθμό και έκταση που έκαστος μπορεί.

(iii)          Οι πλείστοι ενοικιαστές είναι χαμηλά αμειβόμενοι εργάτες και πολιτικοί πρόσφυγες (refugees) που διαμένουν πολλά άτομα στο ίδιο διαμέρισμα με όλα τα αρνητικά συνεπακόλουθα.

8.     Το επίδικο διαμέρισμα είναι πολύ μεγάλης ηλικίας, με υλικά κατασκευής και είδη υγιεινής παλαιού ρυθμού και αισθητικής, χωρίς απευθείας θέα προς τη θάλασσα, χωρίς οποιανδήποτε ανακαίνιση στο εσωτερικό από τους Αιτητές και με εμφανή τη φυσική φθορά σε αυτό και στην πολυκατοικία και τους κοινόχρηστους χώρους.  Έχω με προσωπικά έξοδα προβεί σε πλήρη ανακαίνιση του διαμερίσματος, αντικατάσταση των ηλεκτρικών συσκευών στην κουζίνα, επίπλων (αφού ενοικίασα αρχικά πλήρως επιπλωμένο διαμέρισμα, φωτισμό), έβαλα air condition, αντικατέστησα τα κακής ποιότητας fitted χαλιά με παρκέ laminate στο υπνοδωμάτιο, σε βάψιμο στο εσωτερικό 2-3 φορές.

9.     Καταβάλλω προσωπικά τα έξοδα  της συντήρησης και επιδιορθώσεων.  Το δε ενοίκιο αυξανόταν συστηματικά, πάντοτε καταβάλλεται εγκαίρως και ανελλιπώς ακόμα και κατά  τον καιρό πανδημίας covid, χωρίς να ζητήσω μείωση μετά την τραπεζική κρίση του 2013 όπως έπραξαν οι περισσότεροι ενοικιαστές.  Είμαι συνταξιούχος με πολύ περιορισμένο εισόδημα, δεν λαμβάνω επίδομα και δεν βρίσκω δουλειά.

»

Προς στοιχειοθέτηση των πιο πάνω ισχυρισμών του, επισυνάπτει δέσμη φωτογραφιών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3), μέσω των οποίων επιχειρεί να καταδείξει την κατάσταση που βρίσκεται το υποστατικό. Λέει ότι η θέα του υποστατικού είναι προς τον αυτοκινητόδρομο και όχι προς τη θάλασσα. Καταλήγει ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση.

(β)   Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου.

Η Λειτουργός του Δικαστηρίου ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, σε σχέση με το επίδικο Υποστατικό, στις 15/06/2021 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) την οποία αναθεώρησε, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου στις 05/04/2023 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), διότι, υπό το φως των ισχυρισμών του κ. Αγαθαγγέλου στη δική του μαρτυρία, κρίθηκε αναγκαίο να διασφαλιστεί η ορθότητα της εμβαδομέτρησης των συγκριτικών υποστατικών.

Στην αναθεωρημένη έκθεσή της, η Λειτουργός αναφέρει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο αναλογεί σε €4.58/τ.μ. και ανέρχεται στα €350,00 τον μήνα. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και σύγκρινε τέσσερα (4) διαμερίσματα. Τα δύο βρίσκονται στην ίδια πολυκατοικία με το επίδικο και τα άλλα δύο σε διπλανή, του ιδίου όμως συγκροτήματος.  Όλα αφορούν ενοικιάσεις από το 2018 έως και το 2020. Υπολογίζει ότι ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €8,00/τ.μ., που αντιστοιχεί σε €610,00  μηνιαίως. Επιπρόσθετα, καθόρισε και το τρέχον/αγοραίο ενοίκιο στο ποσό των €9,00 το τ.μ., που αντιστοιχεί σε €690,00 μηνιαίως. Συμπεραίνει ότι δικαιολογείται αύξηση ενοικίου, διότι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €550,00 τον μήνα (€610,00 Χ 0,9).

Κατά την αντεξέτασή της εξήγησε τις διαφοροποιήσεις που διενήργησε στην αναθεωρημένη έκθεσή της, αναφέροντας πως περιόρισε τα συγκριτικά υποστατικά σε τέσσερα διαμερίσματα, έναντι των έξη που είχε θέσει αρχικώς. Τα δικά της συγκριτικά αντιστοιχούν στα τέσσερα από τα έξη που χρησιμοποιεί και ο κ. Αγαθαγγέλου. Η ίδια περιορίστηκε σε τέσσερα μόλις υποστατικά, επειδή θεωρεί ότι με τον περιορισμό αυτό προσδιορίζεται καλύτερα η μικρή περιοχή, δίχως όμως να θεωρεί ότι η μεθοδολογία του κ. Αγαθαγγέλου ήταν κατ’ ανάγκη εσφαλμένη. Υπέδειξε, συναφώς, ότι δεν υπάρχει ουσιαστική διαφοροποίηση συνυπολογίζοντας είτε τέσσερα είτε και τα έξη συγκριτικά. Διευκρίνισε πως μόνο σε κάποια εκ των συγκριτικών προέβη σε διαφοροποιήσεις ως προς την εμβαδομέτρηση και εξήγησε τη σχετική μεθοδολογία που εφάρμοσε, σε αντιπαραβολή με τη διεργασία που ακολούθησε ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών.

Εξήγησε ότι το Υποστατικό δεν βρίσκεται σε προνομιακή θέση, ούτε έχει θέα προς τη θάλασσα. Υπάρχουν κτίρια στην πλευρά της θάλασσας που αποκόπτουν τη θέα ολόκληρου του συγκροτήματος. Η πολυκατοικία είναι της δεκαετίας του 1980 και βρίσκεται σε καλή κατάσταση για την ηλικία του.  

Ούτε αυτή έλαβε υπόψιν το επίδικο υποστατικό για τον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Εάν όμως το λάμβανε υπόψη, θα κατέληγε σε μέσο όρο €7,37 το τ.μ., αντί €8 το τ.μ., ο οποίος, στη βάση των 76,4 τ.μ. του Υποστατικού, οδηγεί στο αποτέλεσμα των €563, το 90% του οποίου είναι €507. Αρκέστηκε μόνο σε πρόσφατες ενοικιάσεις, ήτοι από το 2018 και μετά διότι δεν βρήκε παλαιότερες ενοικιάσεις στην περιοχή. Σε σχέση με τις φωτογραφίες που παρουσίασε ο Ενοικιαστής, δεν αμφισβήτησε ότι αντικατοπτρίζουν την επί τόπου κατάσταση, πλην όμως σημείωσε ότι κατά την επιτόπια εξέταση που διενήργησε δεν της υπεδείχθησαν οποιεσδήποτε φθορές.  Πρόσθεσε ακόμη ότι το κτίριο, αναλόγως της ηλικίας του, βρίσκεται σε σχετικά καλή κατάσταση.   

(δ)   Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα. Σημειώνω πως, αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις αναλυτικές αγορεύσεις των μερών, στο ειδικό περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο. 

Η απόφαση επιφυλάχθηκε στις 07/06/2023.

 

ΙΙΙ.  ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

(α)   Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

(β)   Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στο άρθρο 8(1)  του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

»

Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd, (2002) 1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988.  Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου.  […..] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).

»

Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο (5) του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής:

«

(5)     Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.

»

 

(γ)    Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου».

Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. 

(δ)   Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή».  

Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8(5) έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46(1) του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης.

(ε)    Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)».

Στη  Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)»  που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής.[9] Στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση  επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα.

 

 

IV.   ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[10] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. 

Κατ’ αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[11] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση και υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς  τελεί υπό αμφισβήτηση. Η ύπαρξη και το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης αποτελεί κοινό τόπο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στη μαρτυρία του Μ.Α. 2 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στη μαρτυρία του Καθ’ ου).  Ούτε αμφισβητείται πως έχουν παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την τελευταία αύξηση του ενοικίου. Επί της ουσίας, το μοναδικό επίδικο ζήτημα είναι κατά πόσον δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου.

V.    ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,^[12] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.

Υπενθυμίζεται ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30, έλαβε χώρα με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης και δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων^[13] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης. Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας, διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων.

Με βάση το πιο πάνω πλαίσιο, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας.

Κατ’ αρχάς, δεν υπάρχει οτιδήποτε που να χρήζει ιδιαίτερης στάθμισης και αξιολόγησης όσον αφορά είτε τη μαρτυρία του Μ.Α. 2, είτε του Ενοικιαστή. Νοείται, ότι οι νομικές προεκτάσεις των εν λόγω γεγονότων δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο. Στο μέτρο δε που οι αναφορές των εν λόγω προσώπων σχετίζονται είτε με παραδεκτά, είτε με αδιαμφισβήτητα γεγονότα, αυτές θα ενσωματωθούν κατά το στάδιο παράθεσης των πραγματικών γεγονότων της υπόθεσης, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περισσότερο στο παρόν στάδιο. Σημειώνονται, επιγραμματικά, μόνο τα ακόλουθα:

·                Ως προς τη μαρτυρία του Μ.Α. 2, η ιδιοκτησιακή και η ενοικιαστική σχέση είναι παραδεκτές. Το ίδιο ισχύει για το ύψος του ενοικίου και ότι αυτό έχει πέραν των δύο ετών να αναπροσαρμοστεί.

·                Αναφορικά δε με τη μαρτυρία του Ενοικιαστή, διαπιστώνεται μια τάση υπερβολής/ μεγαλοποίησης κάποιων φυσικών φθορών του Υποστατικού και της πολυκατοικίας που αυτό βρίσκεται. Εντούτοις, άνευ αντίλογου παρέμεινε η μαρτυρία του Ενοικιαστή ως προς το ότι είναι αυτός που συντηρεί το Υποστατικό και ότι τοποθέτησε κλιματιστικά, αντικατέστησε «τα κακής ποιότητας fitted χαλιά με παρκέ laminate στο υπνοδωμάτιο» καθώς και ότι έβαψε το εσωτερικό του διαμερίσματος 2 με 3 φορές.

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών/εμπειρογνωμόνων.    

Ως γνωστό, η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων/πραγματογνωμόνων αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων. Οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[14]  Η μαρτυρία τους θεωρείται ανεξάρτητη.[15]

Επί τούτου, θυμίζω πως η πλευρά του Καθ’ ου δεν παρουσίασε μαρτυρία δικού της πραγματογνώμονα. Κατά συνέπεια, παραμένουν οι εκτιμήσεις της Λειτουργού και του Μ.Α. 1, οι οποίες επί της ουσίας έχουν περισσότερες συγκλίσεις παρά αποκλίσεις.

Το βασικό που εξάγεται εξ’ αυτών είναι ότι το ενοίκιο του Υποστατικού είναι χαμηλό και θα πρέπει να αυξηθεί. Αυτό, εξάλλου, το παραδέχεται και η πλευρά του Καθ’ ου. Το ουσιαστικό ζήτημα είναι ποιο θα είναι το ύψος της αύξησης.

Ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο σε €537,00 ενώ η Λειτουργός αναφέρεται στο ποσό των €550,00 ως το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Χρησιμοποίησαν και οι δύο εκτιμητές τα τέσσερα ίδια συγκριτικά υποστατικά. Ο κ. Αγαθαγγέλου χρησιμοποίησε δύο περισσότερα, δίχως όμως να επηρεάζεται ο μέσος όρος. Η Λειτουργός αναφέρεται σε τρέχον ενοίκιο €9,00/τ.μ. ενώ ο εκτιμητής των Αιτητών σε τρέχον ενοίκιο προς €8,00/τ.μ.  

Ως προς το ζήτημα του καθορισμού της μικρής περιοχής, και οι δύο εκτιμήσεις κινούνται στο ίδιο πλαίσιο.

Ακολουθήθηκε διαφορετική μεθοδολογία ως προς την εμβαδομέτρηση των συγκριτικών υποστατικών και συγκεκριμένα ως προς το εμβαδό των ακάλυπτων χώρων. Επί τούτου, πειστικές ήταν οι εξηγήσεις της Λειτουργού και θα προτιμηθεί η δική της προσέγγιση. Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο αποδέχεται ότι για τους ακάλυπτους χώρους, η    αναπροσαρμογή της τάξης του 30%, είναι ορθότερη έναντι της αναπροσαρμογής προς 50% που διενήργησε ο ιδιώτης εκτιμητής, διότι αυτό (το 30%) είναι το κατάλληλο ποσοστό που αντιστοιχεί στη χρηστικότητα των εν λόγω ακάλυπτων χώρων.

Προβλημάτισε το Δικαστήριο η μεθοδολογία που εφαρμόστηκε και στις δύο εκτιμήσεις, προς εξεύρεση του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Και οι δύο εμπειρογνώμονες δεν έχουν συνυπολογίσει το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού για τον καθορισμό του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής. Ο κ. Αγαθαγγέλου, δικαιολόγησε τούτη τη συνειδητή παράλειψή του, στο ότι «το ενοίκιο δεν αναπροσαρμόζετο κανονικά και παρέμεινε χαμηλό». Η δε Λειτουργός, για το ίδιο θέμα, ανέφερε, κατά λέξη, τα εξής κατά την αντεξέτασή της: «[…] πιστεύω ότι το συγκεκριμένο υποστατικό έχει κάποιο πρόβλημα στο να υπολογιστεί το ενοίκιο του και γι’ αυτό το λόγο έχει καταχωρηθεί αυτή η αίτηση, άρα είτε ψηλό, είτε χαμηλό, δεν μπορεί να μου προσδιορίσει το υπόλοιπο».

Η πιο πάνω προσέγγιση των εκτιμητών, δεν είναι ορθή.

Παρεμβάλλω ότι είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι το ίδιο το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα.[16] Αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[17] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[18] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[19]

Και αυτή είναι κατάλληλη περίπτωση για μια τέτοια διαφοροποίηση. Η έννοια του «μέσου όρου» δεν είναι θέμα γνώμης ή άποψης. Προκύπτει με αναφορά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου ότι «για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή» είναι σαφέστατη. Εάν ο νομοθέτης ήθελε να αποκλείσει το επίδικο υποστατικό από τον υπολογισμό του μέσου όρου ενοικίων θα το έλεγε ρητώς, όπως έπραξε δια της πρόβλεψης για ότι δεν «λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή».

Τίποτα από όσα αναφέρονται στο αναφερόμενο άρθρο δεν δίδει το δικαίωμα για αποκλεισμό του επίδικου υποστατικού από τον μέσο όρο. Η δικαιολογία ότι το επίδικο υποστατικό δεν συμπεριλήφθηκε επειδή το υφιστάμενο ενοίκιό του είναι χαμηλό, αντιστρατεύεται τόσο το προαναφερόμενο νομοθετικό πλαίσιο όσο και την ίδια τη λογική. Η εξισορρόπηση της κατάστασης δεν επέρχεται μέσω του αποκλεισμού των χαμηλών ενοικίων, είτε πρόκειται για το υπό εκτίμηση, είτε για άλλο συγκριτικό υποστατικό αλλά δια μέσω του συνυπολογισμού του αγοραίου ενοικίου,[20] ως στο ίδιο το άρθρο 8(5) του Νόμου αναφέρεται. Διαφορετική προσέγγιση θα μπορούσε να απολήξει μέχρι και στον εκμηδενισμό της απαρέγκλιτης υποχρέωσης για συνυπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων. Σημειώνεται ότι, κατόπιν επιθυμίας του ιδίου του Δικαστηρίου, η Λειτουργός έδωσε μαρτυρία και ως προς το πώς διαμορφώνονται τα δεδομένα με τη συμπερίληψη του επίδικου Υποστατικού στον μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής. Αυτή θα είναι και η μαρτυρία που θα προτιμηθεί από το Δικαστήριο. Ότι δηλαδή, με βάση την έκθεση της Λειτουργού, ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής ύψους αντιστοιχεί σε €7,37 το τ.μ. και όχι σε €8,00 το τ.μ.

Ένα δεύτερο ζήτημα που εντοπίζεται στις υπό εξέταση εκτιμήσεις, είναι αναφορικά με το ύψος του τρέχοντος/αγοραίου ενοικίου, το οποίο αποτελεί καθοριστική[21] προϋπόθεση για τον προσδιορισμό του δίκαιου ενοικίου.[22] Στην παρούσα όμως περίπτωση, οι εκτιμητές καθορίζουν διαφορετική τιμή για το ύψος του τρέχοντος ενοικίου. Ορθότερη κρίνεται η προσέγγιση του κ. Αγαθαγγέλου, ο οποίος προσδιορίζει στα €8,00/τ.μ. το τρέχον ενοίκιο, έναντι των €9.00/τ.μ. που αναφέρει η Λειτουργός. Διασαφηνίζω. Η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε στις 19/08/2019. Όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν αφορούν πρόσφατες ενοικιάσεις, δηλαδή ενοίκιο που συμφωνήθηκε με όρους της ελεύθερης αγοράς. Μια περίπτωση αφορά ενοικίαση που άρχισε το 2018, δύο το 2019, μια το 2020 και οι υπόλοιπες δύο το 2021. Και με βάση αυτές τις συγκριτικές ενοικιάσεις, το τρέχον ενοίκιο είναι σαφώς εγγύτερα στο πόσο των €8,00/τ.μ. παρά στο ποσό των €9,00/τ.μ. που υποστηρίζει η Λειτουργός.  

Κατά συνέπεια, η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων θα γίνει αποδεκτή συνδυαστικά και στην έκταση που αναφέρεται προηγουμένως.

VΙ.  ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

(α)   Τα πραγματικά δεδομένα.

Σε συνάρτηση και σε συνέχεια των πιο πάνω, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα.

Το Υποστατικό (διαμέρισμα) βρίσκεται στον τέταρτο όροφο πολυκατοικίας, επί  συμπλέγματος πολυκατοικιών στον Άγιο Τύχωνα στη Λεμεσό. Η πολυκατοικία ανεγέρθηκε περί το 1980 και, αν και χρήζει συντήρησης, βρίσκεται σε ικανοποιητική κατάσταση για την ηλικία της. Το Υποστατικό δεν βρίσκεται σε προνομιακή θέση, ούτε έχει θέα στη θάλασσα.

Για την ηλικία του, το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή[23] κατάσταση, όπως φαίνεται από τις φωτογραφίες που επισυνάπτει ο εκτιμητής των Αιτητών στην έκθεσή του. Και αυτό είναι αποτέλεσμα της συντήρησης και μερικής ανακαίνισης που έχει κατά καιρούς διενεργήσει αποκλειστικά με δικά του έξοδα ο Ενοικιαστής (κλιματιστικά/μερική αλλαγή πατώματος/ ελαιοχρωματισμός). Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι προς €350,00 και έχουν παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την τελευταία αναπροσαρμογή του. Δικαιολογείται η αύξηση του μηναίου ενοικίου.  

(β) Ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου.

Απομένει το ζήτημα καθορισμού του δίκαιου ενοικίου. Το θέμα αυτό, ως επιβάλλεται από τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί της αναλυτικής αξιολόγησης της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων που προηγήθηκε, θα προσδιορισθεί με βάση ό,τι έχει γίνει αποδεκτό από τις εκθέσεις της Λειτουργού και του εκτιμητή των Ιδιοκτητών, οι οποίοι αμφότεροι εισηγούνται την αύξηση του ενοικίου.

Κατά συνέπεια, συνυπολογίζοντας, τόσο τον πραγματικό μέσο όρο των ενοικίων, όσο και το αγοραίο ενοίκιο (€7.37 + €8.00), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €7.685 ανά τετραγωνικό (€15.37/2). Το 90% του ποσού αυτού αντιστοιχεί σε €6.916 ανά τ.μ. που ισοδυναμεί με €530,00 μηνιαίως, στρογγυλοποιημένα (€6.916 Χ 76,4 τ.μ. = €528,42).  Θα πρέπει όμως να αποδοθεί και στον Ενοικιαστή το όφελος της συντήρησης και διατήρησης σε καλή κατάσταση του Υποστατικού, για περισσότερα από είκοσι χρόνια. Συνεπώς, η τελική κατάληξη του Δικαστηρίου είναι ότι το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού, θα πρέπει να καθοριστεί στα €500,00 μηνιαίως, από την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης.    

VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €500,00 μηνιαίως, από 01/09/2019.   

Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,^[24] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

(Υπ.)____________________________

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

_______________                                                              __________________

(Υπ.) Λ. Μιχαηλίδης                                                          (Υπ.)  Π. Χαραλάμπους

          Πάρεδρος                                                                           Πάρεδρος

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας