ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Λ. Μιχαηλίδη και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων

                                                                                                                  Αίτηση αρ. Ε9/2022

ΜΕΤΑΞΥ:

ΑΝΔΡΟΥΛΛΑ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΟΥ

Αιτήτρια

και

                                                   ΜΟΔΕΣΤΟΣ ΠΙΣΣΙΔΗΣ

Καθ’ ου η Αίτηση

 

Ημερομηνία: 30/04/2025

Για την Αιτήτρια: κα Α. Νεοφύτου για A. NEOPHYTOU & CO LLC.    

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κος Μ. Ιωάννου για ΜΙΧΑΛΑΚΗΣ ΙΩΑΝΝΟΥ & ΓΙΑΝΝΗΣ ΙΩΑΝΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Με την παρούσα αίτηση αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής, λόγω μη πληρωμής ενοικίων, καθώς και συνεπεία συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφλησή τους.

Το αίτημα αφορά ένα επαγγελματικό υποστατικό, που χρησιμοποιείται ως μηχανουργείο/γκαράζ επιδιόρθωσης αυτοκινήτων και το οποίο βρίσκεται στην οδό Βασιλέως Παύλου, στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα προσδιορίζεται και περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»).

(α)       Η Κυρίως Αίτηση.

Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 01/03/2022 και τροποποιήθηκε στις 04/04/2022. Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια  (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια») του Υποστατικού. Ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»).    

 

Πέραν του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής, μέσω της Αίτησης αξιώνεται επίσης και το ποσό των €5.270 για καθυστερημένα ενοίκια από τον Σεπτέμβριο 2019 έως και τον Μάρτιο του 2022, πλέον ενδιάμεσα οφέλη προς €170 μηνιαίως, από τον Απρίλιο του 2022 έως την παράδοση της κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού. 

Το επίδικο υποστατικό περιγράφεται ως κατάστημα που ενοικιάζεται στον Καθ’ ου από το 1980, με υφιστάμενο ενοίκιο τα €170 μηνιαίως. Δικογραφείται ότι ο Καθ’ ου παραλείπει συστατικά να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο. Καταγράφεται επίσης η αποστολή και η επίδοση στον Καθ’ ου σχετικής έγγραφης προειδοποίησης για τον τερματισμό της ενοικίασης, δίχως όμως ανταπόκριση.

(β)     Η Απάντηση.  

Στην Απάντησή του, ο Καθ’ ου αναφέρει πως ενοικιάζει για περισσότερα από 40 χρόνια το επίδικο υποστατικό, ως τον επαγγελματικό του χώρο και συγκεκριμένα ως μηχανουργείο και/ή γκαράζ επιδιόρθωσης αυτοκινήτων. Ισχυρίζεται ότι είχε συμφωνήσει με την ιδιοκτησιακή πλευρά ότι τα ενοίκια θα τα κατέβαλλε συσσωρευμένα, κάθε τέλος έκαστου ή αρχές επόμενου χρόνου και όχι στην αρχή κάθε μήνα.  

Ισχυρίζεται ακόμη ότι όταν ενοικίασε το Υποστατικό, συμφώνησε με τους γονείς της Ιδιοκτήτριας, πως θα χρησιμοποιούσε και τα παραπλεύρως του Υποστατικού δέκα πόδια εισόδου της πολυκατοικίας, ούτως ώστε τα προς διόρθωση οχήματα να μπορούν τόσο να εισέρχονται όσο και να εξέρχονται με ευκολία από το Υποστατικό. Όμως, περί την 16/07/2019, ο ενοικιαστής του διπλανού καταστήματος, που είναι και εκείνο ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, «έκλεισε με γυψοσανίδες τα ρηθέντα δέκα πόδια της εισόδου και εξόδου» που εφάπτεται του Υποστατικού, με αποτέλεσμα να αποκόψει την πρόσβαση και συνεπακόλουθα ο Καθ’ ου να στερηθεί της χρήσης του αναφερόμενου χώρου. Υποβάλλει πως η εν λόγω ενέργεια έγινε «παράνομα αυθαίρετα και/ή με την συγκατάθεση της Αιτήτριας».  Δέχεται πως τα ενοίκια των δύο τελευταίων χρόνων (2020 και 2021) καθώς και τα ενοίκια των τριών πρώτων μηνών του 2022 δεν τα κατέβαλε «με σκοπό να ασκήσει πίεση προς την Αιτήτρια για να απομακρύνει τις γυψοσανίδες». Αναφέρει πως  στις 21/10/2019 απέστειλε και επιστολή στην Ιδιοκτήτρια με την οποία της ζητούσε όπως απομακρύνει τις γυψοσανίδες και να επαναφέρει τον χώρο των δέκα ποδιών της εισόδου στην προτέρα του κατάσταση, για σκοπούς εύρυθμης λειτουργίας του καταστήματος του, δίχως όμως ανταπόκριση. Μετά την επίδοση σ’ αυτόν, στις 16/03/2022, της παρούσας Κυρίως Αίτησης, έλαβε νομική συμβουλή από τους δικηγόρους του οι οποίοι του επεξήγησαν τις πρόνοιες του Νόμου και αφού κατανόησε τον Νόμο προχώρησε και έμβασε στον τραπεζικό λογαριασμό της Ιδιοκτήτριας το διεκδικούμενο πόσο των €5.270,00. Επί τούτου, διατείνεται ότι έχει προβεί σε υπερπληρωμή, διότι το πραγματικά οφειλόμενο είναι €4.590,00 και όχι το ποσό των €5.270,00. Ζητεί «ως ανταπαίτηση» την επιστροφή του ποσού των €680,00, δίχως όμως να εγείρει, με τον ενδεδειγμένο δικονομικά τρόπο, Ανταπαίτηση. Τέλος, θεωρεί πως η μη έγκαιρη πληρωμή των ενοικίων δεν αποτελεί συστηματική καθυστέρηση, διότι έχει προβεί στην εξόφληση όλων των οφειλόμενων ενοικίων εντός των 14 ημερών από την επίδοση της Εναρκτήριας Αίτησης.

 

ΙΙ.         Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Κατά την ακροαματική διαδικασία, έδωσαν μαρτυρία και αντεξετάστηκαν μόνο οι διάδικοι. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(α)       Η μαρτυρία της ιδιοκτήτριας.

Στη μαρτυρία της, η Ιδιοκτήτρια, μεταξύ άλλων, υποστήριξε πως ουδέποτε συμφώνησε για να καταβάλλονται συσσωρευμένα τα ενοίκια. Επέμεινε πως υπάρχει συστηματική καθυστέρηση στην εξόφληση των ενοικίων. Εξήγησε, αρχής γενομένης από το 2010, τις καθυστερημένες πληρωμές των ενοικίων, παρουσιάζοντας σχετικές καταστάσεις λογαριασμού καθώς και δέσμες εγγράφων τραπεζικών λογαριασμών (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 και 3). Ο Ενοικιαστής, με διάφορες προφάσεις (πανδημία, διαφορές με γείτονα) αρνείτο να συμμορφωθεί. Συνολικά οι καθυστερήσεις έφτασαν τους 31 μήνες.  Παρουσίασε τη σχετική γραπτή ειδοποίηση που απέστειλαν οι δικηγόροι της στον Καθ’ ου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4).  Χαρακτηρίζει την παράλειψη του Καθ’ ου εσκεμμένη και αδικαιολόγητη.  Ο όρος της μηνιαίας προκαταβολής του ενοικίου είναι ουσιώδης. Ζητεί την ανάκτηση της κατοχής. Αντεξεταζόμενη, επέμεινε ότι οι πληρωμές γίνονταν πάντα με καθυστέρηση. Ο Καθ’ ου της ανέφερε πως δεν της πλήρωνε το ενοίκιο επειδή ο άλλος της ενοικιαστής «έβαλε γυψοσανίδες μες την αυλή πίσω που το Υποστατικό».

(β)     Η μαρτυρία του Καθ’ ου.

Στη δική του μαρτυρία, ο Καθ’ ου ισχυρίζεται ότι είχε συμφωνήσει από παλιά, με τους γονείς της Αιτήτριας και προηγούμενους ιδιοκτήτες, ότι θα κατέβαλλε συσσωρευμένα τα ενοίκια, μια φορά το χρόνο. Λέει πως στις 16/7/2019 ο ενοικιαστής του γειτνιάζοντος καταστήματος έκλεισε με γυψοσανίδα τα δέκα πόδια της εισόδου και εξόδου της πολυκατοικίας που εφάπτονται του καταστήματος που ενοικιάζει και πλέον τα αυτοκίνητα στο μηχανουργείο του πρέπει να βγαίνουν με όπισθεν. Προηγουμένως, και για 34 χρόνια, τα επιδιορθωμένα αυτοκίνητα περνούσαν παραπλεύρως της πολυκατοικίας από ανατολικά προς δυτικά. Επηρεάστηκε η εύρυθμη λειτουργία της επιχείρησης του.  Επικοινώνησε με την Ιδιοκτήτρια και της έστειλε και επιστολή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6), δίχως ανταπόκριση. Ακολούθως, «με σκοπό να ασκή[σει] κάποιου είδους πίεση στην αιτήτρια ώστε να αφαιρέσει τις γυψοσανίδες» παραδέχθηκε ότι δεν της κατέβαλε τα αιτούμενα στην αίτηση καθυστερημένα ενοίκια. Όταν όμως του επιδόθηκε η Αίτηση και έλαβε νομική συμβουλή, πριν να παρέλθει η προθεσμία των 14 ημερών προχώρησε με σχετική πληρωμή προς το Δικαστήριο. Δεν είναι ενοικιαστής που συστηματικά καθυστερεί να καταβάλει τα ενοίκια και ζητεί την απόρριψη της Αίτησης. Στην αντεξέτασή του, επανέλαβε πως πάντοτε το ενοίκιο το πλήρωνε μια φορά τον χρόνο, «όποτε τύχαινε να πά[ει] τράπεζα». Ουδέποτε τον πήρε τηλέφωνο η Ιδιοκτήτρια για να του πει να πληρώσει προκαταβολικά. Είπε πως πλήρωσε έξι μήνες περισσότερα από το διεκδικούμενο στην Κυρίως Αίτηση ποσό, αλλά μαζί του δεν είχε στοιχεία που να αποδεικνύουν τη δική του θέση. Συμφώνησε πως δεν πλήρωνε το ενοίκιο για να τιμωρήσει την Ιδιοκτήτρια. 

(γ)       Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο της ακρόασης, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Τα εν λόγω κείμενα έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, ειδική αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.

Ακολούθως, ήτοι στις 11/3/2025, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.  

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

(α)       Γενικά.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.  Η ανάκτηση κατοχής είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση^[7] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας^[8] και της επαγγελματικής στέγης[9] καθότι η έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα. Κατά συνέπεια, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά, η οποία φέρει το γενικό βάρος απόδειξης, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες, δίχως βεβαίως να εναποτίθεται σε αυτήν βάρος μεγαλύτερο από αυτό που ισχύει γενικώς σε αστικές υποθέσεις. Συναφώς, στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ  (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα:

«

Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

»

(β)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου.  

Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:

«

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α)      Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

»                                                                                             

Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)     υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,   

(2)     αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, 

(3)     υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)    παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.

Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται[10] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις.

 

(γ)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου.

Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 506,  αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά πόσο υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. 

Ο σκοπός αυτής της υπό εξέταση ρύθμισης είναι να εξισορροπήσει, με δίκαιο και λογικό τρόπο, την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον».

Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής στη βάση των πιο πάνω, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, ως υποδείχθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α. (2001) 1Β Α.Α.Δ 875, όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου.

Σημειώνεται, ότι η αναφορά ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», αφορά επιφύλαξη[11] και όχι  επέκταση του βασικού κανόνα. Μέσω της εν λόγω πρότασης, υποδηλώνεται και απαιτείται η ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας. Τούτο συνάγεται τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός»,  η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα αξιολόγησης των ιδιαίτερων περιστάσεων έκαστης υπόθεσης. Συνεπώς, σταθερές, είναι δύσκολο να προκαθοριστούν. Εντούτοις, η έννοια της «συστηματικότητας» παρουσιάζεται να συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι με τυχόν ειδικούς λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) και οι οποίοι προκάλεσαν ή συνέβαλαν στην επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Άλλως πως, θα υπήρχε ο κίνδυνος η περιουσία του ιδιοκτήτη να καταστεί υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ο οποίος, επικαλούμενος προσωπικές περιστάσεις, θα μπορούσε να υπεκφύγει την όποια ευθύνη.  Όμως, από την άλλη, το νόημα της εν λόγω νομοθετικής πρόβλεψης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν του γραμματικού και του τελολογικού σκοπού που επιτελεί, ήτοι δηλαδή, να αποτρέψει την καταχρηστική συμπεριφορά του ενοικιαστή, εις βάρος του ιδιοκτήτη. Δηλαδή, δεν δημιουργεί, προς όφελος του ιδιοκτήτη, δικαιώματα που δεν υπάρχουν, ούτε επιτρέπει σε αυτόν τη μεθόδευση καταστάσεων που να οδηγούν στην καταστρατήγηση[12] του προστατευόμενου δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Συναφώς, στη Γ. Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση αρ. 230/20 ημερομηνίας 17/11/2023 λέχθηκαν τα εξής:

«

Έπειτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου ερμηνεύοντας έτσι τη δεύτερη επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου παραθέτοντας τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων και Νομολογία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε μια ενδελεχή ανάλυση των κριτηρίων αναφερόμενο στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση 106/12, ημερομηνίας 19.9.18 και τη Γεωργίου κ.α v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 883.

Καταλήγει δε ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν περιέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Απέρριψε δε, ορθά κατά την άποψή μας, την αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση που βασίστηκε στην υπόθεση Maximos Court (ανωτέρω), ότι δηλαδή επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής. Ο λόγος που απέρριψε την εισήγηση των Καθ' ων η Αίτηση ήταν τόσο στη βάση των εντελώς διαφορετικών γεγονότων των δύο υποθέσεων αλλά και αποφασίζοντας ότι η υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων η Αίτηση θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διακριτό και διαφορετικό σκοπό. Η εξόφληση των ενοικίων δεν επηρεάζει. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμείνουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και δίχως λόγο ύπαρξης. Επίσης, επικαλέστηκε σχετικά την υπόθεση M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου (ανωτέρω).

Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο Άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπραχτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών, επομένως ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι Εφεσίβλητοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Η εν λόγω κατάληξη είναι απόλυτα ορθή ειδικά με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης που, σημειώνουμε για ακόμη μια φορά, αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια.  Ορθά επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Εφεσείοντα, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα.  Όπως ορθά καταδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου, «Η δε έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής».  Ορθή είναι επίσης η διαπίστωση ότι οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή. Με βάση το Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά καταλήγει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι «…όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.

»

IV.     ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και στα δικαστικά συμπεράσματα, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,^[13] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.

Κατ’ αρχάς, η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης συνιστούν παραδεκτά γεγονότα και θα ενσωματωθούν ανάλογα στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως οποιανδήποτε άλλη αναφορά. Ούτε αμφισβητείται η αποστολή και η παραλαβή των επιστολών που έχουν παρουσιαστεί, ούτε το περιεχόμενο οποιουδήποτε άλλου εγγράφου που έχει καταχωρηθεί.  Επίσης, στην Κυρίως Αίτηση δικογραφείται επαρκώς ο λόγος έξωσης συνεπεία συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου και συνεπώς η διαφορετική εισήγηση του δικηγόρου του Καθ’ ου στην τελική του αγόρευση απορρίπτεται.

Είναι συναφώς δεδομένο ότι τα διεκδικούμενα ενοίκια έχουν καταβληθεί στο Δικαστήριο εντός της θεσμοθετημένης προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης. 

Συνεπώς, το μόνο που παραμένει να εξεταστεί, είναι το κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής, λόγω «συστηματικής» καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.  

Προχωρώ στην αξιολόγηση[14] της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές αρχές.^[15]    

Η αξιολόγηση θα επικεντρωθεί σε ό,τι έχει σημασία. Υπενθυμίζεται συναφώς πως τα πλείστα ουσιώδη ζητήματα της παρούσας υπόθεσης, είναι είτε παραδεκτά, είτε αδιαμφισβήτητα. Η δικαιοδοσία, η ιδιότητα των διαδίκων, το ύψος ενοικίου, και ο θέσμιος χαρακτήρας ενοικίασης αποτελούν κοινό τόπο. Ομοίως, δεν αμφισβητείται η ύπαρξη της καθυστέρησης στην πληρωμή των διεκδικούμενων ενοικίων, ως επίσης και η πληρωμή τους, μετά την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης, αλλά πριν την παρέλευση 14 ημερών. Σήμερα δεν υπάρχουν καθυστερημένα ενοίκια. Αδιαμφισβήτητο είναι και το γεγονός πως από ή περί την 16/07/2019, ο ενοικιαστής του διπλανού καταστήματος που είναι και εκείνο ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, απέκλεισε με γυψοσανίδες χώρο που βρίσκεται πίσω από το δικό του υποστατικό, αποκόπτοντας παράλληλα την πρόσβαση και την χρήση από τον Καθ’ ου του αναφερόμενου χώρου, τον οποίο έως τότε χρησιμοποιούσε ως δίοδο για την έξοδο των οχημάτων από το μηχανουργείο του. Όλα όσα προαναφέρονται καθίστανται και μέρος των πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης.

Το μοναδικό σημείο τριβής μεταξύ των διαδίκων, είναι το κατά πόσον υπήρξε συμφωνία για να καταβάλλονται τα ενοίκια συσσωρευμένα κάθε τέλος εκάστου έτους, αντί μηνιαίως. Αλλά στην πραγματικότητα, ούτε αυτό είναι σημαντικό. Διότι, η Κυρίως Αίτηση περιορίζει και προσδιορίζει^[16] τη συστηματικότητα της καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων, από τον Σεπτέμβριο του 2019 έως και τον Μάρτιο του 2022, τα οποία ο Ενοικιαστής έχει παραδεχθεί πως δεν κατέβαλε για ένα απόλυτα συγκεκριμένο λόγο. Όχι επειδή θα τα κατέβαλλε αργότερα συσσωρευμένα, σε συμφωνημένο μεταγενέστερο χρόνο, αλλά για να ασκήσει «πίεση» στην Ιδιοκτήτρια. Δοθέντος αυτού του στοιχείου, καθίσταται ουδέτερης σημασίας ποιος ήταν πράγματι ο συμφωνημένος τρόπος καταβολής του ενοικίου, εάν δηλαδή ήταν μηνιαίως ή ετησίως, αφού, εξάλλου, πρόκειται για καθυστερήσεις που υπερβαίνουν τα δύο έτη.

Κατά τα λοιπά, η Ιδιοκτήτρια έπεισε με τη μαρτυρία της, η οποία γίνεται αποδεκτή. Οι θέσεις της συνάδουν και επιβεβαιώνονται από  τα έγγραφα που παρουσίασε. Οι ισχυρισμοί της δεν κλονίστηκαν κατά την αντεξέτασή της, ούτε προέκυψε κάτι που να διαβάλλει την αξιοπιστία της. 

Εντελώς διαφορετική ήταν η εντύπωση που προκάλεσε στο Δικαστήριο η μαρτυρία του Ενοικιαστή, η οποία και απορρίπτεται. Κατ’ αρχάς, ο ισχυρισμός του ότι πλήρωσε περισσότερα από όσα όφειλε για ενοίκια, παρέμεινε ατεκμηρίωτος, αφού δεν παρουσίασε οποιεσδήποτε αποδείξεις.

Τα ίδια ισχύουν και για τα υπόλοιπα που ανέφερε. Ειδικά ως προς τον ισχυρισμό του ότι δεν υπήρξε συστηματικός κακοπληρωτής, αξίζει να επισημανθεί ότι ούτε καν τον δικό του δικηγόρο δεν έπεισε.[17] Διότι τα πράγματα είναι αυτόδηλα. Ο Ενοικιαστής, εξακολουθητικά, κακόπιστα και με αλλότρια κίνητρα, για ένα διάστημα πέραν των δύο ετών, δεν συμμορφώθηκε προς την θεμελιώδη υποχρέωσή του για να καταβάλλει το ενοίκιο, για λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ίδιο. Παράλειψη τέτοιας χρονικής έκτασης, με βάση και τη Ζαβρίδης (ανωτέρω), αρκεί για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Η παρούσα όμως περίπτωση, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ταξινομείται ως σοβαρότερη της Ζαβρίδης. Διότι στη Ζαβρίδης, η παράλειψη, αν και χρονικά μεγαλύτερη, οφειλόταν αποκλειστικά στην οικονομική στενότητα του εκεί ενοικιαστή. Στην παρούσα όμως περίπτωση, η μη πληρωμή των ενοικίων οφείλεται σε συνειδητή επιλογή του Ενοικιαστή, δεδομένο το οποίο, πέραν της συστηματικότητας, συνιστά επιπρόσθετο και αυτοτελή λόγο για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Συγκεκριμένα, ο Ενοικιαστής, χρησιμοποίησε την άρνηση καταβολής ενοικίου ως μοχλό εκβιασμού, αρχικώς να εξαναγκάσει την Ιδιοκτήτρια να τον βοηθήσει για να επιλύσει τις διαφορές που ο ίδιος είχε με τον γείτονά του και εν συνεχεία, συνέχισε να μην πληρώνει το ενοίκιο για να την «τιμωρήσει» που δεν τον βοήθησε, όπως ο ίδιος, δίχως περιστροφές, παραδέχθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Πρόκειται για συμπεριφορά κακοπροαίρετη και εντελώς αντίθετη προς την ίδια τη φιλοσοφία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Η προστασία που απολαμβάνουν οι θέσμιοι ενοικιαστές δυνάμει του Νόμου αυτού είναι άρρηκτα συνυφασμένη προς τη βασική υποχρέωσή τους για την εμπρόθεσμη καταβολή του ενοικίου.^[18] Εν προκειμένω, ιδιαιτέρως επιβαρυντικό για τον Καθ’ ου είναι και το ότι ενήργησε ως ενήργησε, έχοντας πλήρη επίγνωση των πράξεων του. Οι αντίθετοι ισχυρισμοί του, ότι δήθεν δεν γνώριζε τα νομικά του δικαιώματα και ότι τάχατες τα αντιλήφθηκε αφότου του τα εξήγησε ο δικηγόρος του, μετά την επίδοση σε αυτόν της Κυρίως Αίτησης, ταξινομούνται ως προφάσεις εν αμαρτίαις. Ο Καθ’ ου σαφώς και ήξερε πολύ καλά τι έπραττε, ως αυτό διαπιστώθηκε κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της ακροαματικής διαδικασίας. Στο ίδιο συμπέρασμα οδηγεί και το περιεχόμενο της επιστολής (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) που ο ίδιος συνέταξε και απέστειλε στην Ιδιοκτήτρια στις 21/10/2019. Μέσω αυτής, ζήτησε από την Ιδιοκτήτρια «αποκατάσταση της διόδου» διαφορετικά «θα αναγκασθ[εί] να κινηθεί νομικά εναντίον [της] και να ζητήσ[ει] και την ανάλογη αποζημίωση για μεταφορά της επιχείρησης [τ]ου σε άλλο χώρο».[19] Και αυτό έπρεπε να πράξει. Είτε εναλλακτικά, εάν θεωρούσε πως οι όποιες ενέργειες του γείτονά του ή ακόμα και της Ιδιοκτήτριας, επηρεάζουν το δικό του δικαίωμα στην ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του Υποστατικού, όφειλε, στον κατάλληλο χρόνο, να ζητήσει την προστασία του Δικαστηρίου, αποδεικνύοντας παράλληλα την ύπαρξη του ισχυριζόμενου δικαιώματός του, για χρήση του συγκεκριμένου χώρου πέριξ του Υποστατικού. Αντί όμως αυτών των επιλογών, απαράδεκτα και εν είδει αυτοδικίας, αποφάσισε να «τιμωρήσει» την Ιδιοκτήτρια, κατακρατώντας την περιουσία της και αποστερώντας της το ενοίκιο, για περισσότερα από δύο χρόνια. Κατά συνέπεια, η έξωσή του από το Υποστατικό αποτελεί το αναπότρεπτο επακόλουθο των δικών του επιλογών. Δοθέντος λοιπόν ότι έχει αποσταλεί η αναγκαία προειδοποιητική επιστολή και υφίσταται τόσο το στοιχείο της επαναληπτικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου, όσο και μαρτυρία που να παραπέμπει στην ύπαρξη κακοπιστίας εκ μέρους του Ενοικιαστή, οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής υπερκαλύπτονται. Θα εκδοθεί σχετικό διάταγμα.

Αναστολή Εκτέλεσης.

Τέλος, παρά το γεγονός ότι ο Ενοικιαστής συμπεριφέρθηκε αδικαιολόγητα έναντι της Ιδιοκτήτριας, επειδή η κατοχή του Υποστατικού χρονολογείται για σχεδόν τέσσερις δεκαετίες και επειδή σήμερα δεν υφίστανται οφειλόμενα ενοίκια, το Δικαστήριο, έχοντας υπόψιν τα διαλαμβανόμενα στα άρθρα 11(5) και 16 του Νόμου καθώς και τη σχετική νομολογία,^[20] κρίνει ορθό και εύλογο, όπως η εκτέλεση της παρούσας απόφασης ανασταλθεί υπό όρους, έως το τέλος του παρόντος έτους, ώστε να δοθεί χρόνος στον Ενοικιαστή για να εξεύρει νέα επαγγελματική στέγη.

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει, ως ακολούθως: 

(1)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης.  

(2)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ’ ου και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού.

(3)     Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ’ ου καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων αναστολής που θα τεθούν στη συνέχεια.

(4)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου για το ποσό  των €170,00 μηνιαίως, από 01/05/2025, και κάθε 1^η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως στην Αιτήτρια της κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού. Έκαστο τέτοιο ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο, από την ημερομηνία που καθίσταται οφειλόμενο. Νοείται ότι, θα αφαιρεθούν από τα ποσά αυτά, όποιες τυχόν προπληρωμές.  

 (5)    Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 31/05/2025 και από την 01/06/2025 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 31/12/2025, εφόσον, μέχρι τις 31/05/2025 έχει εξοφληθεί οποιοδήποτε έως τότε οφειλόμενο ενοίκιο και από 01/06/2025 και για κάθε επόμενο μήνα, με 5 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €170,00 μηνιαίως, ως ενδιάμεσο όφελος   για τη συνέχιση της διατήρησης της κατοχής του Υποστατικού κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης.  

Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή.

Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,[21] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα €10.000 – €50.000.  

Όσον αφορά το ποσό που κατατέθηκε στο Δικαστήριο από και/ή εκ μέρους  του Καθ’ ου, προς πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Πρωτοκολλητής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, για να μεριμνήσει ώστε να αποδοθεί είτε στην Αιτήτρια, είτε στη δικηγόρο της.

 

                                    (Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

 

 

 

(Υπ.)……………………………                                         (Υπ.)……………………………

                Λ. Μιχαηλίδης                                                             Π. Αγιομαμίτης.

                  Πάρεδρος                                                                     Πάρεδρος

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Γραμματέας