ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

  Λ. Μιχαηλίδης και Στ. Θεοφάνους, Παρέδρων

 

Αίτηση αρ. Ε55/23

ΜΕΤΑΞΥ:

ΧΡΥΣΑΝΘΟΣ ΜΟΝΙΑΤΗΣ, από την Πάφο  

                                                                                                                         Αιτητής                     

και

 ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΕΣΑΡΙΤΗΣ, από τη Λεμεσό 

                                                                                                            Καθ’ ου η Αίτηση

 

Ημερομηνία: 30/06/2025

Για τον Αιτητή: κα. Ρ. Ευσταθίου και κ. Α. Γ. Ζύμπηλος.

Για τον Καθ’ ου η αίτηση: κ. Χ. Λαφαζάνης.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Μέσω της παρούσας Αίτησης αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός διαμερίσματος επί πολυκατοικίας που βρίσκεται στον ποταμό Γερμασόγειας, στη Λεμεσό, ως αυτό λεπτομερώς περιγράφεται στη παρ. Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»), κατ’ επίκληση ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων.

(α)       Η Κυρίως Αίτηση.

Γίνεται αναφορά σε έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 05/03/2021, μεταξύ του Αιτητή και Ιδιοκτήτη του Υποστατικού και του Καθ’ οu η Αίτηση και Ενοικιαστή, μονοετούς διάρκειας, με μηνιαίο ενοίκιο προς €600. Με τη λήξη της πρώτης περιόδου, ο Καθ’ ου κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Υποστηρίζεται ότι οφείλονται καθυστερημένα ενοίκια. Επίσης, προβάλλεται ότι υφίστανται και απλήρωτοι λογαριασμοί κοινής ωφελείας. Για τις εν λόγω οφειλές δόθηκε έγγραφη προειδοποίηση για την εξόφλησή τους, δίχως όμως ανταπόκριση. Ως εκ των προαναφερομένων, αξιώνονται οι ακόλουθες θεραπείες:      

«

1.       Απόφαση και/ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής και/ή διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάσσον τον καθ’ ου η αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή υπηρέτες και/ή οποιονδήποτε πρόσωπο κατέχει για λογαριασμό του καθ’ ου η αίτηση το πιο πάνω αναφερόμενο διαμέρισμα και/ή υποστατικό όπως εκκενώσει και/ή παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του διαμερίσματος και/ή υποστατικό που ενοικιάζει ο καθ’ ου η αίτηση και ευρίσκεται στην οδό […] και καλύπτεται από το πιστοποιητικό εγγραφής με [….], στον Ποταμό Γερμασόγειας, της Επαρχίας Λεμεσού και/ή υπό άλλα στοιχεία και/ή άλλως πως.

2.       Απόφαση και/ή Διάταγμα εξώσεως του καθ’ ου η αίτηση από το πιο πάνω περιγραφόμενο διαμέρισμα και/ή υποστατικό και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάσσον τον Καθ’ ου η αίτηση να παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του πιο πάνω περιγραφομένου διαμερίσματος και/ή υποστατικού στον Αιτητή. 

II. Ο Αιτητής εξαιτείται όπως το Σεβαστό Δικαστήριο καταδικάσει τον καθ’ ου η αίτηση ως ακολούθως:

1.         Στην πληρωμή του ποσού των €4200, ως δεδουλευμένα και/ή οφειλόμενα και/ή καθυστερημένα ενοίκια από 01/09/2022 έως και την 01/03/2023 αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων.

2.         Στην πληρωμή του ποσού των €636, ως δεδουλευμένο και/ή οφειλόμενο και/ή καθυστερημένο ενοίκιο του μηνός Μαϊου 2023 και/ή ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας και/ή άλλως πως συμπεριλαμβανομένης της αύξησης του 6% με  βάση με τελευταίο διάταγμα της Υπουργού Δικαιοσύνης από 22/04/2023.

3.         Στην πληρωμή του ποσού των €636 μηνιαίως (συμπεριλαμβάνεται αύξηση 6% με βάση με τελευταίο διάταγμα της Υπουργού Δικαιοσύνης από 22/04/2023) από 01/06/2023 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελευθέρας της κατοχής του πιο πάνω περιγραφόμενου διαμερίσματος και/ή υποστατικού στον Αιτητή, σαν ενδιάμεσα ενοίκια και/ή κέρδη και/ή άλλως πως.

4.         Στην πληρωμή του ποσού των € 374 ως τέλη σκυβάλων που επιβλήθηκαν από την αρμόδια αρχή για το εν λόγω διαμέρισμα και/ή υποστατικό συμπεριλαμβανομένων επιβαρύνσεων, προστίμων και άλλων εξόδων, και ήταν υποχρέωση του Καθ’ ου η αίτηση να τα καταβάλλει, καθότι αφορούν την περίοδο ενοικίασης του εν λόγω διαμερίσματος και/ή υποστατικού από τον Καθ’ ου η αίτηση, ήτοι τα έτη 2021 και 2022, κατά την οποία περίοδο κατείχε και/ή χρησιμοποιούσε αυτό ο Καθ’ ου η αίτηση.

5.         Στην πληρωμή του ποσού των €129, ως τέλη υδατοπρομήθειας που κατανάλωσε εις το εν λόγω διαμέρισμα και/ή υποστατικό και ήταν υποχρέωση του Καθ’ ου η αίτηση να τα καταβάλει, καθότι αφορούν την περίοδο ενοικίασης του εν λόγω διαμερίσματος και/ή υποστατικού από τον Καθ’ ου η αίτηση, κατά την οποία περίοδο κατείχε και/ή χρησιμοποιούσε αυτό ο Καθ’ ου η αίτηση.

6.         Στην πληρωμή του ποσού των 149,47 σεντ, διά κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας εις το εν λόγω διαμέρισμα και/ή υποστατικό και ήταν υποχρέωση του Καθ’ ου η αίτηση να τα καταβάλει, καθότι αφορούν την περίοδο ενοικίασης του εν λόγω διαμερίσματος και/ή υποστατικού από τον Καθ’ ου η αίτηση, κατά την οποία περίοδο κατείχε και/ή χρησιμοποιούσε αυτό ο Καθ’ ου η αίτηση.

7.         Νόμιμο τόκο επί όλων των πιο πάνω αξιούμενων ποσών.

8.         Τα έξοδα και τα έξοδα επιδόσεως πλέον Φ.Π.Α. (Αρ. Μητρώου [ ] & [ ]).

»

(β)     Η Απάντηση.

Στην Απάντησή του, ο Καθ’ ου δέχεται την ύπαρξη της επικαλούμενης ενοικιαστικής σχέσης. Ούτε αμφισβητεί τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Ισχυρίζεται όμως ότι η επίδικη αίτηση έχει αλλότρια κίνητρα, ήτοι αποσκοπείται η ανάκτηση της κατοχής για την ενοικίαση του Υποστατικού με υψηλότερο ενοίκιο. Επί της ουσίας, υποβάλλει ότι όλα τα ενοίκια είναι εξοφλημένα.[1]   

 

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, δυνάμει της Διαταγής 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, δίχως να υποβληθούν αιτήματα αντεξέτασης.

Για την πλευρά του Ιδιοκτήτη, καταχωρήθηκε έγγραφη μαρτυρία του ιδίου, συνοδευόμενη από σχετικά έγγραφα.  Ο Ιδιοκτήτης, μεταξύ άλλων, επεξήγησε και ανέλυσε την αξίωσή του για τα διεκδικούμενα ενοίκια των €4.200, με λεπτομερή αναφορά σε κάθε μια πληρωμή που του έγινε από τον ενοικιαστή από την έναρξη της ενοικίασης. Παρατίθεται αυτολεξεί, το ακόλουθο χαρακτηριστικό απόσπασμα από τη μαρτυρία του:   

«

24. Περαιτέρω λέγω ότι εκτός από τα ποσά που αναφέρω στην παρούσα δήλωση μου, ο Καθ’ ου η αίτηση κανένα άλλο ποσό μου επλήρωσε ή κατέβαλε ως ενοίκιο, γεγονός που ενισχύεται και από την δική του ένορκη δήλωση ημερομηνίας 18/09/2023.[2]  Και περαιτέρω λέγω ότι ο Καθ’ ου η αίτηση με την ένορκη δήλωση του στην οποία προέβηκε και τους ισχυρισμούς του που προβάλλει προσπάθησε να συγχύσει τα γεγονότα και επίσης να παραπλανήσει το Δικαστήριο.  Λέγω δε ότι για την επίδικη ενοικίαση από τον Απρίλιο 2021 μέχρι και την καταχώρηση της παρούσας αίτησης (Μάιο 2023) ο καθ’ ου η αίτηση μου κατέβαλε συνολικά το ποσό των €11400 (19 φορές @ €600) για ενοίκια, με το ποσό δε αυτό καλύπτονται τα ενοίκια όπως αυτά τα αναφέρω και επεξηγώ ανωτέρω.

25. Συνεπώς ως διαφαίνεται από τις ανωτέρω πληρωμές του καθ’ ου η αίτηση, αφού από την αρχή της επιδίκου ενοικιάσεως (Απρίλιο 2021) μέχρι και την καταχώρηση της παρούσας αίτησης (Μάιο 2023) οι μήνες ενοικίασης είναι 26 @ €600 μηνιαίως, σύνολο €15600, και αυτός μου κατέβαλε μόνο το ποσό των €11400, αυτός μου οφείλει σήμερα ενοίκια ανερχόμενα εις το ποσό των €4200, δηλαδή για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο & Δεκέμβριο 2022, Ιανουάριο, Φεβρουάριο, Μάρτιο 2023 (7 μήνες @ €600 μηνιαίως) και επίσης μου οφείλει το ποσό των €36 (αύξηση 6% με βάση το τελευταίο διάταγμα της Υπουργού Δικαιοσύνης από 22/04/2023) για τον πληρωθέντα μήνα Μάιο 2023, σύνολο €4236. 

Επίσης ο καθ’ ου η αίτηση μου οφείλει το συνολικό ποσό των €557,98 σεντ, για λογαριασμούς κοινής οφελείας, ήτοι:

α) Το ποσό των €374, ως τέλη σκυβάλων που επιβλήθηκαν από την αρμόδια αρχή για το εν λόγω διαμέρισμα / υποστατικό.

β) Το ποσό των €34,51 σεντ ως τέλη υδατοπρομήθειας που κατανάλωσε εις το εν λόγω διαμέρισμα / υποστατικό.

γ) Το ποσό των €149,47 σεντ, δια κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας εις το εν λόγω διαμέρισμα / υποστατικό.

»

Επιπρόσθετα, ο Ιδιοκτήτης, προς υποστήριξη  της υπόθεσής του, παρουσίασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του Υποστατικού, το επίδικο ενοικιαστήριο, καταστάσεις τραπεζικού λογαριασμού, κάποιες αποδείξεις είσπραξης ενοικίων, ως επίσης και τιμολόγια και αποδείξεις που αφορούν τις ειδικές ζημιές που διεκδικεί.  

Αντίλογος στα προαναφερόμενα εκ μέρους του Ενοικιαστή, δεν υφίσταται. Τούτο διότι, η πλευρά του Ενοικιαστή απέτυχε να συμμορφωθεί προς τις σχετικές οδηγίες του Δικαστηρίου, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει νομότυπα καταχωρημένη εκ μέρους του Καθ’ ου μαρτυρία.[3]  Οι συνέπειες τούτης της παράλειψης, θα αναφερθούν κατά το στάδιο της παράθεσης των δικαστικών συμπερασμάτων.

(γ)       Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο της ακρόασης, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν και απάντησαν σε διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου.  Σημειώνεται ότι οι έγγραφες επιχειρηματολογίες των συνηγόρων των διαδίκων  έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, ειδική αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.

Ακολούθως, ήτοι στις 29/05/2025, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.

 

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

(α)       Γενικά.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[4] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[5] ενοικιάσεις^[6] και τους όρους αυτών,^[7] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, απλήρωτων λογαριασμών, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[8] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. 

(β)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου.  

Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:

«

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α)      Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

»                                                                                             

Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)     υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,   

(2)     αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, 

(3)     υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)    παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.

Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται^[9] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις.

ΙV.       ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ, ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. 

Προχωρώντας στην αξιολόγηση^[10] της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές αρχές,^[11] δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Διότι, μόνο μια εκδοχή ως προς τα γεγονότα έχει παρουσιαστεί προς το Δικαστήριο, η οποία και γίνεται πλήρως αποδεκτή. Η υπερασπιστική γραμμή του Ενοικιαστή περί εξόφλησης, δοθέντος ότι δεν υποστηρίχθηκε από σχετική μαρτυρία, παρέμεινε μετέωρη και υποκείμενη σε απόρριψη.^[12] Κατά συνέπεια, δεν τίθεται ζήτημα αξιολόγησης της μαρτυρίας με βάση τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,^[13] αφού όπως σχετικά λέχθηκε στη R.C.K. SPORTS ΩΣ ΕΧΕΙ ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΕΙ ΑΠΟ PALINEX SPORTS LTD ν. PERSONA ADVERTISING LTD (1996) 1Β Α.Α.Δ 1074:

«

ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο.

»

Υπενθυμίζεται συναφώς πως η ύπαρξη είτε μερικής, είτε πλήρους εξόφλησης, αποτελεί ευθύνη και υποχρέωση του ενοικιαστή. Πρόκειται για βάρος που εκπορεύεται, αφενός, από την καθιερωμένη αποδεικτική αρχή που επιβάλλει σε εκείνον που προβάλλει έναν επιμέρους ισχυρισμό να τον αποδείξει^[14] και, αφετέρου, από τον ίδιο τον χαρακτήρα της ενοικιαστικής σχέσης,^[15] η αμφίπλευρη φύση[16] της οποίας συναρτά την κατοχή υποστατικού με την αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για την καταβολή ενοικίου.^[17]

Ό,τι προαναφέρεται δεν καθιστά βεβαίως και αυταπόδεικτη την επίδικη αξίωση. Η στοιχειοθέτηση της οφειλής των ενοικίων βαραίνει την πλευρά του Ιδιοκτήτη,^[18] βάρος που αποσείεται στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.^[19]

Θυμίζω πως το ουσιαστικό επίδικο ερώτημα είναι εάν όντως κατά την καταχώριση οφειλόταν το ποσό των €4.200 για καθυστερήσεις 7 μηνών, προς €600 μηνιαίως, ήτοι από τον Σεπτέμβριο του 2022 έως και τον Μάρτιο του 2023. Προς  στοιχειοθέτηση της εν λόγω οφειλής του Ενοικιαστή, ο Ιδιοκτήτης, αναφέρθηκε στο ύψος του μηνιαίου ενοικίου παρουσιάζοντας την επίδικη συμφωνία ενοικίασης, η ύπαρξη και το περιεχόμενο της οποίας δεν αμφισβητείται. Ο Ιδιοκτήτης, επιπλέον, κατέθεσε και επεξήγησε κατάσταση τραπεζικού λογαριασμού, μέσω της οποίας  ανέλυσε κάθε μία από τις πληρωμές που του έγιναν από τον Ενοικιαστή, από την έναρξη της ενοικίασης, καταλήγοντας στα συμπεράσματα που αναφέρονται στις παραγράφους 24 και 25 της μαρτυρίας του, οι οποίες έχουν εκτεθεί αυτολεξεί ανωτέρω και για σκοπούς οικονομίας δεν επαναλαμβάνονται. Οι εν λόγω ισχυρισμοί γίνονται αποδεκτοί από το Δικαστήριο. Δηλαδή, αποτελεί δικαστικό εύρημα ότι ο Ιδιοκτήτης έχει λάβει ενοίκιο μόνο για τους 19 από τους 26 μήνες της επίδικης ενοικίασης.

Τα πραγματικά γεγονότα.

Πριν όμως εξεταστεί το κατά πόσον η προσκομισθείσα μαρτυρία είναι ποιοτικά επαρκής για να αποδείξει την υπόθεση του Ιδιοκτήτη, προέχει η αναφορά στο πλαίσιο των πραγματικών γεγονότων, τα οποία, έχουν ως εξής.  

Η σχέση των διαδίκων απορρέει από έγγραφη συμφωνία ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Α» στην έγγραφη μαρτυρία του Αιτητή) ενός διαμερίσματος (του Υποστατικού), ημερομηνίας 05/03/21, μονοετούς διάρκειας, με μηνιαίο ενοίκιο προς €600. Με τη λήξη της πρώτης περιόδου, ο Καθ’ ου κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Η πληρωμή του μηνιαίου ενοικίου γινόταν με κατάθεση του σε τραπεζικό λογαριασμό του Ιδιοκτήτη στην Τράπεζα Κύπρου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Ε»  (δέσμη) στην έγγραφη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη). Υπήρξαν καθυστερήσεις τόσο στην πληρωμή των ενοικίων, όσο και των λογαριασμών κοινής ωφελείας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Β» (δέσμη) στην έγγραφη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη) και ο Ιδιοκτήτης απέστειλε προειδοποιητική επιστολή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Γ» στην έγγραφη του μαρτυρία), δίχως ανταπόκριση, με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί η παρούσα Κυρίως Αίτηση. Μετά την παρέλευση 14 ημερών από την καταχώριση της Εναρκτήριας Αίτησης, ο Ενοικιαστής προχώρησε σε μερική πληρωμή για το ποσό των €1.800 έναντι της συνολικής διεκδικούμενης οφειλής των €4.200 που αφορά τα καθυστερημένα ενοίκια. Έκτοτε το μηνιαίο ενοίκιο καταβάλλεται εμπρόθεσμα. Μάλιστα, από τον Απρίλιο του 2023 και μετά, ο Καθ’ ου, στην τραπεζική περιγραφή, προσδιορίζει για ποιον μήνα αφορά έκαστη πληρωμή ενοικίου, διεργασία την οποία δεν έκανε πριν την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης.

Κατά πόσον τα διεκδικούμενα ενοίκια είναι εξοφλημένα.

Με βάση το προπαρατεθέν πλαίσιο πραγματικών γεγονότων, είναι δεδομένο ότι δεν υπάρχει εξόφληση όλων των ενοικίων. Το κρίσιμο όμως ερώτημα είναι εάν τα οφειλόμενα 7 ενοίκια, αφορούν τη διεκδικούμενη περίοδο από τον Σεπτέμβριο του 2022 έως και τον Μάρτιο του 2023, δοθέντος και του βασικού κανόνα ότι τα δικόγραφα, καθορίζουν τα επίδικα θέματα. 

Από τη μια, δεν εντοπίζονται αποδείξεις για επτά (7) παλαιότερες οφειλές ενοικίου. Συγκεκριμένα, δεν εντοπίζονται αποδείξεις για πληρωμές του ενοικίου για τον Σεπτέμβριο του και τον Νοέμβριο του 2021, τον Μάρτιο, Ιούνιο, Ιούλιο και Αύγουστο του 2022, καθώς και για τον Φεβρουάριο του 2023. Από την άλλη, ο Ιδιοκτήτης παραδέχεται ότι από τον Σεπτέμβριο του 2022 έως και τον Μάρτιο του 2023, ο Ενοικιαστής του κατέβαλε, 6 φορές το ποσό των €600,00, πληρωμές οι οποίες συμβαδίζουν χρονολογικά και σχεδόν καλύπτουν την περίοδο των 7 μηνών που διεκδικούνται στην Εναρκτήρια Αίτηση, ως καθυστερημένα και απλήρωτα ενοίκια.

Αυτά τα δεδομένα, έδωσαν το έναυσμα στον συνήγορο του Ενοικιαστή να υποστηρίξει πως η παρουσιασθείσα κατάσταση λογαριασμού αποδεικνύει την ισχυριζόμενη εξόφληση. Ο αντίλογος της πλευράς του Ιδιοκτήτη είναι ότι εκείνες οι πληρωμές πιστώνονταν έναντι των παλαιότερων οφειλών του Ενοικιαστή.

Συνεπώς, το όλο ζήτημα, ουσιαστικά, απολήγει στο να συναρτάται με το δικαίωμα για καταμερισμό πληρωμών. Το σχετικό νομικό πλαίσιο έχει ως εξής.

Οι αρχές που αφορούν τον καταλογισμό των πληρωμών.

Ο τρόπος με τον οποίο εξοφλούνται χρέη και το πως καταμερίζονται σχετικές πληρωμές, αποτελεί βασικό στοιχείο όλων των συμβάσεων που χρήζουν εκπλήρωσης. Ο καταλογισμός των πληρωμών αναλύεται στα άρθρα 59 έως και 61 του περί Συμβάσεων Νόμου, όπου αναφέρονται τα ακόλουθα:

«

59.     Αν οφειλέτης χρέους, ο οποίος χρωστεί διάφορα συγκεκριµένα χρέη στο ίδιο πρόσωπο, διενεργήσει οποιαδήποτε πληρωµή σε αυτό, είτε ορίζοντας ρητά είτε υπό περιστάσεις από τις οποίες συνάγεται ότι η πληρωµή πρέπει να καταλογιστεί προς εξόφληση ειδικού χρέους, η πληρωµή, αν γίνει αποδεκτή, πρέπει να καταλογιστεί προς εξόφληση του χρέους αυτού.

60.     Αν ο οφειλέτης δεν ορίσει το χρέος το οποίο αφορά η πληρωµή που έγινε και αυτό δεν δύναται να συναχθεί από άλλες περιστάσεις, ο πιστωτής δύναται κατά βούληση να καταλογίσει την πληρωµή αυτή ε οποιοδήποτε νόµιµο χρέος του οφειλέτη αυτού, το οποίο είναι πληρωτέο προς αυτόν και απαιτητό, ανεξάρτητα αν η ανάκτηση αυτού εµποδίζεται ή όχι από τον εκάστοτε σε ισχύ νόµο που αφορά την παραγραφή.

61.     Αν κανένας από τους ενδιαφερόµενους δεν προβεί στον καταλογισµό πληρωµής που έγινε, αυτή καταλογίζεται προς εξόφληση των χρεών κατά σειρά αρχαιότητας, ανεξάρτητα αν αυτά δύνανται ή όχι να ανακτηθούν κατ’ εφαρµογή του εκάστοτε σε ισχύ νόµου που αφορά την παραγραφή. Αν τα χρέη έχουν την ίδια σειρά αρχαιότητας, ο καταλογισµός της πληρωµής γίνεται συµµετρικά.

»

Συνοπτικά, η σχετική με τα άρθρα αυτά νομολογία, και ειδικά όσον αφορά τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή,^[20] επιβεβαιώνει το δικαίωμα του οφειλέτη να προσδιορίσει και να υποδείξει στον δανειστή έναντι ποιου χρέους θα πρέπει να καταλογιστεί η αντίστοιχη πληρωμή, νοουμένου ότι ο καταλογισμός δεν μπορεί να συναχθεί από οποιεσδήποτε άλλες περιστάσεις και εφόσον δοθεί η ευκαιρία στον δανειστή να επιλέξει κατά πόσο θα αποδεχθεί ή όχι την εν λόγω πληρωμή. Στην περίπτωση δε που ουδείς προβεί σε καταλογισμό πληρωμής, η εξόφληση καταλογίζεται κατά σειρά αρχαιότητας και εάν τα χρέη έχουν ίδια αρχαιότητα, ο καταλογισμός γίνεται συμμετρικά. Ειδική αναφορά αξίζει να γίνει στον «κανόνα Clayton» («Clayton’ s case rule») που αναπαραγάγει το άρθρο 61 του περί Συμβάσεων Νόμου. Κατ’ ουσία, πρόκειται για ένα μαχητό τεκμήριο καταμερισμού πληρωμών, το οποίο, στην In re Hallett's Estate (1880) 13 ChD 696 προσδιορίστηκε ως εξής:   

«

a very convenient rule, and I have nothing to say against it unless there is evidence either of an agreement to the contrary or of circumstances from which a contrary intention must be presumed, and then of course that which is a mere presumption of law gives way to those other considerations.

»

Ο εν λόγω κανόνας μετουσιώνει την αρχή «first – in, first – out approach».[21] Έλκει την ονομασία του από έναν εκ τους βασικούς ενάγοντες στην υπόθεση Devaynes n. Noble (1816) 1 Mer 529 και παραμένει ισχυρός, παρότι έχουν παρέλθει περισσότεροι από δύο αιώνες από τη δημιουργία του. Πέραν των ενοικιαστικών σχέσεων, το εργαλείο αυτό     χρησιμοποιείται, ως επί το πλείστον, για την επίλυση διαφορών που ανακύπτουν μεταξύ τράπεζας/πελάτη (δείτε: Deeley v. Lloyds Bank Ltd (1912) A.C. 756) και για τη διανομή κληρονομικών στοιχείων. Συναφώς, στην Επίσημος Παραλήπτης υπό την ιδιότητά του ως εκκαθαριστής της υπό διάλυση εταιρείας Εμπορική Εταιρεία Λούκος Λτδ κ.ά. ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε. (2005) 1 Α.Α.Δ. 38^[22] λέχθηκαν τα εξής:

«

Τα άρθρα 59-61 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 ενσωματώνουν το αγγλικό κοινοδίκαιο που αφορά στον καταλογισμό των πληρωμών (appropriation of payments) περιλαμβανομένου και του κανόνα Clayton. Η αρχή, είναι ότι ένας χρεώστης ο οποίος οφείλει διάφορα χρέη στον ίδιο πιστωτή έχει δικαίωμα να καθορίσει κατά το χρόνο που πληρώνει για ποιο από τα χρέη του θέλει να πιστωθεί η πληρωμή. Και εφόσον συμφωνεί και ο πιστωτής, η πληρωμή καταλογίζεται έναντι ή προς εξόφληση του συγκεκριμένου χρέους. Αν όμως ο χρεώστης δεν καθορίσει το χρέος έναντι του οποίου επιθυμεί να πιστωθεί το ποσό των πληρωμής τότε ο πιστωτής δύναται να χρησιμοποιήσει την πληρωμή έναντι ή διά την εξόφληση οποιασδήποτε προς αυτόν οφειλής του ιδίου χρεώστη. Όταν όμως κανένας από αυτούς δεν προβεί σε καταλογισμό της συγκεκριμένης πληρωμής τότε εφαρμόζεται ο κανόνας της υπόθεσης Clayton σύμφωνα με τον οποίο τεκμαίρεται από το νόμο ότι,

(α) το πρώτο ποσό που έχει πληρωθεί είναι το πρώτο που θα αποσυρθεί (first in, first out) ή

(β) η πληρωμή προορίζεται στο πρώτο χρεωστικό υπόλοιπο του λογαριασμού ούτως ώστε αυτό το χρεωστικό υπόλοιπο εξοφλείται είτε πλήρως είτε μερικώς.

»

Κατά πόσον οι πληρωμές της περιόδου Σεπτεμβρίου 2022 και Μαρτίου 2023  στοιχειοθετούν την εξόφληση αυτών των αντίστοιχων μηνών.

Με βάση λοιπόν τις πιο πάνω σχετικές αρχές για καταμερισμό πληρωμών, το καθοριστικό ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι εάν οι πληρωμές που έγιναν εντός της διεκδικούμενης περιόδου, δηλαδή μεταξύ της περιόδου Σεπτεμβρίου 2022 και Μαρτίου 2023  στοιχειοθετούν την εξόφληση αυτών των αντίστοιχων μηνών.

Η απάντηση είναι αρνητική.

Εκείνες οι πληρωμές αφορούσαν εξόφληση προγενέστερων ενοικίων. Υπενθυμίζεται και τονίζεται ότι ο Ενοικιαστής μόλις τον Απρίλιο του 2023 άρχισε να προσδιορίζει, μέσω των καταθέσεων του, τον μήνα του ενοικίου που η αντίστοιχη πληρωμή αφορούσε. Τούτη η παράλειψη, έδωσε αντίστοιχο δικαίωμα στον Ιδιοκτήτη να καταμερίσει με τον τρόπο που εκείνος επιθυμούσε έκαστη πληρωμή, όπως και έπραξε, θεωρώντας ότι οι πληρωμές που του έγιναν κατά καιρούς, πιστώνονταν χρονολογικά στις παλαιότερες οφειλές του Ενοικιαστή. Ακολούθως, κοινοποίησε τη διεργασία του αυτή μέσω της έγγραφης απαίτησης του προς τον Ενοικιαστή, δια μέσω της οποίας προσδιόρισε τα καθυστερημένα ενοίκια που εξακολουθούσαν να του οφείλονται και τα οποία αποτελούν το αντικείμενο της παρούσας Κυρίως Αίτησης. Με βάση δε την επί του θέματος σχετική νομολογία, ο Ιδιοκτήτης/πιστωτής δύναται να περιμένει για να προχωρήσει σε καταμερισμό πληρωμών, έως και την τελευταία στιγμή[23] («up to the very last moment»).

Εξάλλου και να υιοθετείτο πλήρως η επιχειρηματολογία της πλευράς του Καθ’ ου, ένα τέτοιο ενδεχόμενο δεν θα μπορούσε να οδηγήσει στην απόρριψη της Αίτησης. Διότι ακόμα και έτσι,  τουλάχιστον ένα ενοίκιο (για τον Φεβρουάριο του 2023) θα εξακολουθούσε να παραμένει παρέμενε απλήρωτο,[24] με αναπόφευκτη συνέπεια την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής.

Ο δικηγόρος του Ενοικιαστή επιχειρηματολογεί ακόμη πως δεν νοείται καταμερισμός, υποστηρίζοντας πως δεν πρόκειται για διαφορετικά χρέη, αλλά για ένα μόνο χρέος του πελάτη του. Η εισήγηση απορρίπτεται. Διότι, μέσω της Κυρίως Αίτησης διεκδικούνται επτά ενοίκια, ήτοι ανάλογα ξεχωριστά χρέη, έκαστο εξ’ αυτών, αυτοτελώς, δημιουργεί αντίστοιχο αγώγιμο δικαίωμα για την ανάκτησή του.  

Ως εκ των ανωτέρω, το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στοιχειοθετείται αφού είναι αναντίλεκτο ότι κατά την καταχώρηση της επίδικης αίτησης υπήρχαν οφειλόμενα ποσά, τα οποία δεν εξοφλήθηκαν ούτε εντός της προθεσμίας των 21 ημερών από την επίδοση της επιστολής τερματισμού, ούτε εντός των 14 ημερών από την επίδοση της εναρκτήριας Αίτησης. Η ετεροχρονισμένη κατάθεση στο Δικαστήριο (payment into court) του ποσού των €1.800 έτσι ώστε να επιτραπεί στον Ενοικιαστή η καταχώρηση Απάντησης, επιβεβαιώνει ακριβώς τα προαναφερόμενα. 

Η αξίωση για απλήρωτους λογαριασμούς.

Όσον αφορά τέλος τις ειδικές ζημιές, σημειώνεται ότι η μαρτυρία (παράγραφος 25) και οι αποδείξεις (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Β») που έχουν παρουσιαστεί στοιχειοθετούν, στον μεγαλύτερο βαθμό, τις αντίστοιχες αξιώσεις, ήτοι αποδεικνύεται η οφειλή συνολικού ύψους €525,77 έναντι του διεκδικούμενου ποσού των €557,98.

Συγκεκριμένα, επαληθεύονται τα εξής ποσά:

·                €374,00 για τα τέλη σκυβάλων για έτη 2021 και 2022,

·                €127,28 για τον λογαριασμό ΑΗΚ ημερ. 22/3/2023,

·                €24,49[25] για τον λογαριασμό Υδατοπρομήθειας ημερ. 23/3/2023.  

 

Κατά πόσον η έκδοση απόφασης μπορεί να συμπεριλαμβάνει επιβολή 6% αύξησης επί του καταβαλλόμενου ενοικίου.

Αναφορικά όμως με την αξίωση για έκδοση απόφασης που να συμπεριλαμβάνει επιβολή 6% αύξησης επί του καταβαλλόμενου ενοικίου, κατ’ επίκληση της αντίστοιχης απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου δυνάμει του άρθρου 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, δηλαδή  για επιπλέον αυτόματη αύξηση κατά €36 επί του καταβαλλόμενου ενοικίου, αυτή η απαίτηση απορρίπτεται ως αβάσιμη. Το δικαίωμα αυτό ούτε επέρχεται αυτομάτως, ούτε ασφαλώς νοείται να συνυπάρχει[26] αίτημα αναπροσαρμογής ενοικίου σε αίτηση όπου παράλληλα διεκδικείται η ανάκτηση της κατοχής.

Αναστολή Εκτέλεσης.

Τέλος, επειδή το ενοίκιο μετά την καταχώριση της Εναρκτήριας Αίτησης καταβάλλεται κανονικά και σήμερα δεν έχουν δημιουργηθεί άλλα καθυστερημένα ενοίκια, το Δικαστήριο, έχοντας υπόψιν τα διαλαμβανόμενα στα άρθρα 11(5) και 16 του Νόμου καθώς και τη σχετική νομολογία,^[27] κρίνει ορθό και εύλογο, όπως η εκτέλεση της παρούσας απόφασης ανασταλθεί υπό όρους, έως το τέλος του παρόντος έτους, ώστε να δοθεί χρόνος στον Ενοικιαστή για να εξεύρει νέα στέγη.

V.        ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει, ως ακολούθως: 

(1)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης.  

(2)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ’ ου και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού.

(3)     Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ’ ου καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων αναστολής που θα τεθούν στη συνέχεια.

(4)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ’ ου για το ποσό των €2.400 [€4.200 μείον €1.800  που έγινε πληρωμή στο Δικαστήριο] ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων από 01/09/2022 έως και την 01/03/2023 αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων (€600 x 4 μήνες). Το ποσό αυτό θα φέρει νόμιμο τόκο.

(5)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ’ ου για το ποσό  των €600,00 μηνιαίως, από 01/07/2025, και κάθε 1^η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως στον Αιτητή κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού. Έκαστο τέτοιο ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο, από την ημερομηνία που καθίσταται οφειλόμενο.  

(6)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ’ ου για το συνολικό ποσό των €525,77 ως υπόλοιπο οφειλόμενων λογαριασμών κοινής ωφελείας που σχετίζονται με το επίδικο υποστατικό κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, ως ανωτέρω αναλύονται. Το ποσό αυτό θα φέρει νόμιμο τόκο.

 (7)    Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 31/07/2025 και από την 01/08/2025 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 31/12/2025, εφόσον, μέχρι τις 31/07/2025 έχει εξοφληθεί οποιοδήποτε έως τότε οφειλόμενο ενοίκιο καθώς και οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας και από 01/08/2025 και για κάθε επόμενο μήνα, με 5 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €600,00 μηνιαίως, ως ενδιάμεσο όφελος  για τη συνέχιση της διατήρησης της κατοχής του Υποστατικού κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης. 

Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή.

Όσον αφορά το ποσό των €1.800 που κατατέθηκε στο Δικαστήριο από και/ή εκ μέρους  του Καθ’ ου, προς πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Πρωτοκολλητής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, για να μεριμνήσει ώστε να αποδοθεί είτε στον Αιτητή, είτε στον δικηγόρο του.

Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,^[28] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα εξόδων €2.000 – €10.000. 

 

 

 

(Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

 Πρόεδρος

 

 

 

 

(Υπ.)…………………..……………                            (Υπ.)…………..……………………         

            Λ. Μιχαηλίδης                                                           Στ. Θεοφάνους                                     

                 Πάρεδρος                                                                     Πάρεδρος   

 

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

 

 

Γραμματέας