ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

Α. Γεωργίου και Α. Κωστή, Παρέδρων

                                                                                                                        Αίτηση αρ. Ε6/2022

 

ΜΕΤΑΞΥ:

ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΑΝΤΩΝΙΟΥ, εκ Λεμεσού

Αιτήτρια

και

 

RAMI TRABELSIE, εκ Λεμεσού

Καθ’ ου η Αίτηση

 

Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερομηνίας 19/03/2024

 

ΜΕΤΑΞΥ:

ΔΕΣΠΟΙΝΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ, εκ Λεμεσού

Αιτήτρια

και

 

RAMI TRABELSIE, εκ Λεμεσού

Καθ’ ου η Αίτηση

 

Αίτηση αρ. Ε31/2023

 

ΜΕΤΑΞΥ:

ΔΕΣΠΟΙΝΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ, εκ Λεμεσού

Αιτήτρια

και

 

RAMI TRABELSIE, εκ Λεμεσού

Καθ’ ου η Αίτηση

Ημερομηνία: 20/08/2025

Για την Αιτήτρια: κα. Ρ. Κωνσταντίνου για κ. Θ. Κατσικίδη     

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κ. M. Κονής για κ. Π. Α. Λεωνίδου

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.        ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.

Δια μέσω δύο διαφορετικών, αλλά πλέον συνεκδικαζόμενων Εναρκτήριων Αιτήσεων, η Αιτήτρια και ιδιοκτήτρια (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια»), αξιώνει από τον Καθ’ ου η αίτηση και ενοικιαστή (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»), την ανάκτηση της κατοχής μιας ανώγειας κατοικίας, τριών υπνοδωματίων, στην περιοχή Πέτρου και Παύλου στη Λεμεσό, (στο εξής: «το Υποστατικό»), ως αυτό αναλυτικότερα περιγράφεται στην παράγραφο Α, έκαστης, υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο, Κυρίως Αίτησης.

Η σχέση των διαδίκων, απορρέει από έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 24/04/2021, διετούς διάρκειας, με ημερομηνία έναρξης την 1^η Ιουνίου του ίδιου έτους και με μηνιαίο ενοίκιο τα €850.

Στην Ε6/2022, το αίτημα εδράζεται στην ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων και επικαλούμενης συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφλησή τους.

Στην Ε31/2023 το αίτημα βασίζεται σε  ισχυριζόμενη ανάγκη για ιδιοκατοίκηση.

(α)    Οι δικογραφημένες θέσεις της Ιδιοκτήτριας.

Συγκεκριμένα, στην Ε6/2022, όπως αυτή έχει τροποποιηθεί στις 19/03/2024, η Ιδιοκτήτρια ισχυρίζεται ότι ο Καθ’ ου καθυστερεί συστηματικά την προπληρωμή του ενοικίου την 1^η ημέρα κάθε μήνα. Η έγκαιρη πληρωμή αποτελεί ουσιαστικό όρο της μεταξύ τους συμφωνίας. Επιπλέον, μεταξύ άλλων, καταλογίζεται στον Καθ’ ου ότι, δίχως να έχει τέτοιο δικαίωμα, επενέβη και καταχράστηκε χώρο του κλιμακοστασίου. Γίνεται αναφορά σε αποστολή σχετικής προειδοποιητικής επιστολής. Υποστηρίζεται πως παραμένει απλήρωτο το ενοίκιο του Φεβρουαρίου του 2021, πλέον €101,50 για τέλη σκυβάλων.     

Όσον αφορά την Ε31/2023, η Ιδιοκτήτρια, αναφέρει πως από τις 22/12/2022 έφερε στον κόσμο το τέκνο της, το οποίο ανατρέφει μόνη της, ως μονογονέας. Διαμένουν μαζί, σε υπόγειο χώρο, επί του ιδίου οικοδομήματος που ανεγέρθηκε το Υποστατικό. Ο αναφερόμενος υπόγειος χώρος, τον οποίο αρχικά η Ιδιοκτήτρια προόριζε να χρησιμοποιήσει η ίδια για επαγγελματικό σκοπό, είναι πολύ μικρός καθώς αποτελείται από ένα δωμάτιο, κουζίνα και ένα αποχωρητήριο, καθιστώντας ιδιαίτερα δύσκολη καθώς και άβολη τη διαβίωσή τους. Υποστηρίζει συναφώς πως υφίσταται γνήσια και άμεση ανάγκη ιδιοκατοίκησης, η οποία έγκειται στην παροχή των αναγκαίων συνθηκών στο ανήλικο τέκνο της για την ορθή ανατροφή και διαβίωσή του. Η μονογονεϊκή της κατάσταση αλλά και τα εισοδήματά της, δεν της επιτρέπουν να ενοικιάσει ή να αγοράσει άλλη κατοικία προκειμένου να διαμείνει με το ανήλικο τέκνο της.  Προβάλλεται ότι η έξωση του Ενοικιαστή δεν θα προξενήσει σε αυτόν βλάβη, καθώς στην περιοχή που βρίσκεται το Υποστατικό υπάρχουν αρκετές επιλογές ως προς την εύρεση άλλης κατοικίας, με το ίδιο περίπου ενοίκιο. Προστίθεται πως ο Καθ’ ου η Αίτηση «είναι λήπτης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και/ή δικαιούχος επιδόματος ενοικίου, οπότε μέρος του ενοικίου του θα καλύπτεται από την παραχώρηση του εν λόγω επιδόματος και/ή βοηθήματος». Αντίθετο αποτέλεσμα θα έχει για την Ιδιοκτήτρια η διατήρηση της υφιστάμενης κατάστασης.

(β)       Οι δικογραφημένες θέσεις του Ενοικιαστή.

Στην τροποποιημένη του Απάντηση στην Ε6/2022 ημερομηνίας 05/04/2024, ο Ενοικιαστής, ισχυρίζεται ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην Ιδιοκτήτρια. Είναι λήπτης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος («Ε.Ε.Ε.»). Η Δημοκρατία καλύπτει το ποσό των €533,00 έναντι του μηνιαίου ενοικίου. Ισχυρίζεται ότι έχει ξοφλήσει τόσο το ενοίκιο του Φεβρουαρίου του 2022 όσο και τον λογαριασμό σκυβάλων. Η πληρωμή έγινε πριν την καταχώριση της Αίτησης και ως εκ τούτου η διαδικασία εναντίον του είναι «άνευ αντικειμένου». Σημειώνει πως «ουδέποτε καθυστέρησε το ενοίκιο». Δεν έχει επέμβει επί του κλιμακοστασίου. Χαρακτηρίζει παράνομο τον τερματισμό της ενοικίασης. Ανταπαιτεί το ποσό των €172,50 για επιδιορθώσεις που επιβαρύνθηκε αυτός καθώς και διάταγμα που να διατάσσει την Ιδιοκτήτρια να προβεί σε άλλες επιδιορθώσεις στο Υποστατικό.

Η Ιδιοκτήτρια, ανταπαντώντας, απορρίπτει τους ισχυρισμούς του Ενοικιαστή όσον αφορά τις αξιώσεις του για επιδιορθώσεις. Όσον αφορά τη συνεισφορά της Δημοκρατίας στο ενοίκιο, παραδέχεται ότι το γεγονός αυτό ήταν εις γνώση της, αλλά αναφέρει πως η συνεννόησή της με τον Ενοικιαστή, ήταν όπως της καταβάλλει όλο το ενοίκιο την 1^η έκαστου μήνα, και όταν η Δημοκρατία της κατέβαλλε το μέρος που της αναλογεί, να του το επιστρέφει.

Όσον αφορά την Ε31/2023, ο Καθ’ ου ισχυρίζεται ότι καταχρηστικώς προωθήθηκε η εν λόγω δεύτερη διαδικασία έξωσής του, δίχως να ολοκληρωθεί πρώτα η διαδικασία της Ε6/2022. Επί της ουσίας, ισχυρίζεται ότι το αίτημα της Ιδιοκτήτριας δεν είναι λογικό, αλλά στην πραγματικότητα επιθυμεί να ενοικιάσει το Υποστατικό με μεγαλύτερο ενοίκιο. Επίσης, διατείνεται ότι η Ιδιοκτήτρια δεν συμμορφώθηκε με τις επί του θέματος νομοθετικές και νομολογιακές προϋποθέσεις και προθεσμίες, δίχως όμως να αναλύει τούτη του τη θέση.

Στην Ανταπάντησή της, η Ιδιοκτήτρια, επαναλαμβάνει τις δικές της θέσεις, εξηγώντας πως η Ε6/22 είχε καταχωρηθεί από τη μητέρα της, πριν να την υποκαταστήσει η ίδια, η δε Ε31/2023, αφορά διαφορετικό και ανεξάρτητο ζήτημα.   

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, δυνάμει της Διαταγής 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Κατόπιν σχετικού αιτήματος, ο Ενοικιαστής, αντεξετάστηκε σε σχέση με τους ισχυρισμούς του στην Ε31/23. Επίσης, με πρωτοβουλία^[1] του ίδιου του Δικαστηρίου και προς συμπλήρωση της αναγκαίας δικαστικής έρευνας, δόθηκε η ευκαιρία στους διαδίκους να τοποθετηθούν ως προς το κατά πόσον το Υποστατικό ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση πριν το 2000. 

Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

 

(α)       Η μαρτυρία της πλευράς της Ιδιοκτήτριας.

Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας.

Σχετικά με την Ε6/22, μέσω της έγγραφής της μαρτυρίας, η Ιδιοκτήτρια παρουσιάζει έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησιακή της ιδιότητα και την ύπαρξη της επικαλούμενης ενοικιαστικής σχέσης. Αναφέρει πως αρχικώς η διαδικασία της Ε6/2022 προωθήθηκε στο όνομα της μητέρας της, η οποία, εν μέσω της διαδικασίας, της μεταβίβασε την ιδιοκτησία του Υποστατικού. Εν συνεχεία, πραγματεύεται το γεγονός ότι ο Ενοικιαστής είναι λήπτης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και πως αυτό επίδρασε στη μεταξύ τους σχέση. Αναφέρει πως ο Ενοικιαστής λάμβανε επιδότηση €423,00 και η μια από τις θυγατέρες του άλλα €110,00. Τόνισε όμως, ότι η καταβολή του ενοικίου θα έπρεπε να γίνεται την 1^η μέρα κάθε μήνα, ως δηλαδή πρόεβλεπε το σχετικό μεταξύ τους ενοικιαστήριο έγγραφο. Το μηναίο ενοίκιο είναι προς €850,00. Η Υπηρεσία Διαχείρισης Επιδομάτων Μέριμνας (στο εξής: «Υπηρεσία Μέριμνας») κατέβαλλε €523,00 και ο Ενοικιαστής όφειλε να καταβάλλει το υπόλοιπο €317,00, ποσό το οποίο καθυστερεί συστηματικά να το καταβάλλει. Από τον Οκτώβριο του 2023 μειώθηκε η συνεισφορά της Υπηρεσίας Μέριμνας κατά €180,45 και προέκυψαν επιπρόσθετες καθυστερήσεις στην πληρωμή των ενοικίων. Κατά την καταχώριση της έγγραφής της μαρτυρίας στις 31/05/2024 υπήρχε ένα υπόλοιπο της τάξης των €1.443,60. Επισυνάπτει αντίγραφα τηλεφωνικών γραπτών μηνυμάτων που απέστελλε στον Καθ’ ου, εκφράζοντας την αντίθεση και τη δυσαρέσκειά της, για τη μη έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου. Επίσης, ο Ενοικιαστής έχει οφειλές για λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Πέραν αυτών, προσάπτει στον Ενοικιαστή και αντισυμβατική συμπεριφορά, την οποία και αναλύει (επέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους/παρεμπόδιση στο χώρο στάθμευσης/επέμβαση στα υδραυλικά του Υποστατικού). Γίνεται αναφορά σε αποστολή σχετικής προειδοποιητικής επιστολής, δίχως ανταπόκριση. Την ίδια μέρα που καταχωρήθηκε η Ε6/2022, ξοφλήθηκε το έως τότε οφειλόμενο ποσό. Παρόλα αυτά, συνεχίζει να προωθεί την παρούσα, επιμένοντας ως προς το ζήτημα της συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή των ενοικίων.        

Όσον αφορά την αξίωσή της για ιδιοκατοίκηση, αναφέρει πως στις 22/12/2022 έφερε στον κόσμο το τέκνο της και ως εκ τούτου «ανέκυψε άμεση και γνήσια ανάγκη για ιδιοκατοίκηση στην επίδικη ενοικιαζόμενη κατοικία». Απέστειλε μέσω των δικηγόρων της σχετική    ειδοποίηση ημερομηνίας 27/01/2023, ενημερώνοντας τον Ενοικιαστή για την ανάγκη ιδιοκατοίκησης, δίχως ανταπόκριση.  Δεν έχει οποιανδήποτε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία όπου θα μπορούσε να διαμείνει με το ανήλικο τέκνο της και προς απόδειξη τούτου παρουσιάζει  πιστοποιητικό έρευνας της εγγεγραμμένης επ’ ονόματί της ακίνητης ιδιοκτησίας. Λόγω της στενής οικονομικής της κατάστασης, δεν έχει τη δυνατότητα να εξεύρει άλλη κατοικία, ούτε για ενοικίαση, ούτε για αγορά. Σημειώνει την αύξηση των τιμών στα ενοίκια που παρατηρείται στη Λεμεσό τα τελευταία χρόνια. Για ένα δυάρι θα χρειαστεί πέριξ των €900-€1.700, σύμφωνα με έρευνα που διενήργησε διαδικτυακά, την οποία και παρουσιάζει. Η παραμονή του Ενοικιαστή προκαλεί σε εκείνη και στο τέκνο της τεράστια ταλαιπωρία και οικονομική ζημιά. Τώρα, αναγκάζεται να διαμένει στον υπόγειο χώρο της ίδιας οικοδομής, τον οποίο έπρεπε να τον διαμορφώσει κατάλληλα, μαζί με το νεογέννητο τέκνο της. Ο εν λόγω υπόγειος χώρος  είναι τύπου studio και διαθέτει μόνο ένα δωμάτιο, κουζίνα και μπάνιο, δίχως αποθηκευτικούς χώρους και χώρους για το παιδί να παίξει και να περπατήσει. Επισυνάπτει σχετικές φωτογραφίες. Σημειώνει πως ο συγκεκριμένος χώρος προοριζόταν να χρησιμοποιηθεί από εκείνη για την άσκηση επαγγέλματος, με σκοπό την εξασφάλιση επιπλέον εισοδήματος, δυνατότητα την οποία πλέον στερείται. Τόσο για τα συγκεκριμένα έξοδα όσο και για τα έξοδα του τοκετού της, αναγκάστηκε να λάβει δάνειο ύψους €30.000 και παρουσιάζει αποδείξεις. Εκ της εργασίας της λαμβάνει μηνιαίως €1.211,47 και προς απόδειξη αυτού επισυνάπτει κατάσταση μισθοδοσίας. Μαζί με το ποσό των €850,00 από το ενοίκιο της ενοικιαζόμενης κατοικίας, συνολικά τα εισοδήματά της ανέρχονται στα  €2.061,47, πλην όμως, λόγω της αφερεγγυότητας του Ενοικιαστή, δεν μπορεί να στηριχθεί  στο ποσό του ενοικίου, αφού, είτε αυτό δεν καταβάλλεται ολόκληρο, είτε καταβάλλεται με μεγάλη καθυστέρηση. Περαιτέρω, εξηγεί με λεπτομέρεια τα έξοδά της, σημειώνοντας παράλληλα ότι επωμίζεται μόνη της τα έξοδα του παιδιού της, για να καταλήξει ότι δεν έχει τη δυνατότητα να ενοικιάσει άλλη κατοικία, έστω δύο υπνοδωματίων, με τις συνθήκες της αγοράς και της ζήτησης που επικρατούν στη Λεμεσό. Τονίζει ότι η θέση του Υποστατικού είναι σημαντική για αυτήν, καθότι η μητέρα της η οποία διαμένει στην ίδια οικοδομή, φροντίζει το ανήλικο τέκνο της, τις ώρες που εκείνη εργάζεται, διότι η οικονομική της κατάσταση δεν της επιτρέπει να πληρώνει για φροντίδα σε παιδικό σταθμό.

Αναφορικά με την επίδραση που θα έχει στον Ενοικιαστή η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, υποστηρίζει ότι εκείνος δεν θα υποστεί καμία ταλαιπωρία, αφού μπορεί να εξεύρει άλλη κατοικία προς ενοικίαση, με λογικό ενοίκιο. Σε κάθε περίπτωση, σημειώνει ότι, τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγος του είναι δικαιούχοι και λήπτες Ε.Ε.Ε. και επιδόματος ενοικίου, το οποίο θα συνεχίσει να τους καταβάλλεται σε όποια κατοικία μετακομίσουν. Προσθέτει ακόμη πως: «η μία εκ των δύο θυγατέρων του, η οποία διαμένει στην ενοικιαζόμενη κατοικία, εργάζεται και συμβάλλει στα έξοδα της οικογένειας, επομένως η μετακόμιση τους σε άλλη κατοικία δεν θα επηρεάσει αρνητικά τον τρόπο και την ποιότητα ζωής τους, καθ’ οιονδήποτε τρόπο. Εξάλλου, ούτε ο ίδιος στο δικόγραφο της Απάντησης του ισχυρίζεται οποιαδήποτε ταλαιπωρία την οποία θα υποστεί από την έκδοση διατάγματος έξωσης του από την ενοικιαζόμενη κατοικία». Αναφέρει ακόμη ότι πρόσφατα ο Καθ’ ου αγόρασε νέο όχημα, το οποίο μεταχειρισμένο στοιχίζει περί τις €10.000 και δεν είναι παθών, ούτε εκτοπισθέντας. Αναφορικά δε με την ύπαρξη εναλλακτικής κατοικίας για τον Καθ’ ου η Αίτηση και την οικογένεια του, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, σε έρευνα που διενήργησε η ίδια σε διάφορες πλατφόρμες αναζήτησης κατοικίας και εντόπισε τουλάχιστον 11 ακίνητα ανάλογα με την επίδικη ενοικιαζόμενη κατοικία, στα οποία εύκολα θα μπορούσε να μετακομίσει ο Καθ’ ου η Αίτηση και η οικογένεια του.

Η μαρτυρία του κ. Ν. Αντωνίου.

Πέραν της Ιδιοκτήτριας και προς αποσαφήνιση του κατά πόσον το Υποστατικό ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση πριν το 2000, μαρτυρία έδωσε και ο πατέρας της, κ. Ν. Αντωνίου. Μέσω της έγγραφης δήλωσής του, ανέφερε πως το Υποστατικό συμπληρώθηκε το 1997, τέθηκε αμέσως προς ενοικίαση, και αναφέρθηκε στο ιστορικό των ενοικιαστών. Ουδέποτε στο παρελθόν υπήρξε οικογενειακή κατοικία. Κατά την αντεξέτασή του, απέρριψε τη διαφορετική υποβολή που του έγινε, τονίζοντας ότι το Υποστατικό κτίστηκε με τραπεζικό δάνειο το οποίο θα έπρεπε να αποπληρωθεί, εξ ου και ενοικιάστηκε.

 

(β)       Η μαρτυρία της πλευράς του Ενοικιαστή.

Στις δικές του έγγραφες μαρτυρίες, ο Καθ’ ου υποστηρίζει τα ακόλουθα.

Σε σχέση με την Ε6/22, αναφέρει ότι όταν ενοικίασε το Υποστατικό από τη μητέρα της Ιδιοκτήτριας,  της είχε αναφέρει και εκείνη αποδέχθηκε πως η συνεισφορά της Υπηρεσίας Μέριμνας θα της πιστωνόταν κάθε 16^η μέρα του μήνα και όχι την 1^η μέρα. Κατά την καταχώριση της Ε6/22 είχε ήδη εξοφλήσει, ως εκ τούτου η εν λόγω Αίτηση, θεωρεί πως έχει καταστεί άνευ αντικειμένου. Δεν υπάρχουν σήμερα καθυστερημένα ενοίκια, ούτε απλήρωτοι λογαριασμοί. Λέει πως πλήρωσε ένα ποσό για «επιδιόρθωση», το οποίο ανταπαιτεί, ως επίσης να του επιστραφεί το ντεπόζιτο, εάν επιτύχει η Αίτηση. Χαρακτηρίζει ως «αστείο» τον ισχυρισμό ότι τοποθέτησε αντικείμενα σε κοινόχρηστους χώρους.

Ως προς το αίτημα για ιδιοκατοίκηση, μέσω της έγγραφής του μαρτυρίας στην Ε31/2023, ο Ενοικιαστής αναφέρει πως μαζί με τη σύζυγό του είναι λήπτες Δημόσιου Βοηθήματος, του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος, για το ποσό των €1.088,38. Αναφέρει πως μέρος του ενοικίου καταβάλλεται από την Υπηρεσία Μέριμνας, σε καθορισμένη ημερομηνία, το δε υπόλοιπο ενοίκιο το καταβάλει εκείνος κανονικά. Στο Υποστατικό, διαμένει με την οικογένεια του, δηλαδή τη σύζυγο του και τις δύο του θυγατέρες. Η μια εκ των θυγατέρων του, είναι και εκείνη λήπτης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος. Τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγός του, αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας, τα οποία περιγράφει και παρουσιάζει σχετικά έγγραφα. Αμφισβητεί τόσο τη γνησιότητα, όσο και τη λογικότητα του αιτήματος για ιδιοκατοίκηση, ως επίσης και το ποια πλευρά θα υποστεί τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση ή όχι διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Υποστηρίζει πως η Ιδιοκτήτρια δεν έχει σκοπό να εγκατασταθεί στο Υποστατικό. Αναφέρει πως δεν μπορεί να εξασφαλίσει για την οικογένεια του, άλλη κατοικία με το ίδιο ενοίκιο. Ολοκληρώνει λέγοντας πως δεν έχει τα χρήματα που απαιτούνται για τα έξοδα μετακόμισής του και ότι μια τέτοια διεργασία θα επιβαρύνει την υγεία του και της συζύγου του. Κατά την αντεξέτασή του, ερωτήθηκε, μεταξύ άλλων για την οικονομική κατάσταση της οικογένειας του.

(γ)       Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο της ακρόασης, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν και απάντησαν σε διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου.  Σημειώνεται ότι οι έγγραφες επιχειρηματολογίες των συνηγόρων των διαδίκων  έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων, ειδική αναφορά θα γίνει μόνο στην έκταση που κριθεί σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 19/06/2025, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.

 

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

(α)       Γενικά.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[4] ενοικιάσεις^[5] και τους όρους αυτών,^[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.^[7] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.

(β)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου.  

Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής:

«

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α)      Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

»                                                                                             

Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)     υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,   

(2)     αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, 

(3)     υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)    παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.

Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται^[8] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις.

 

(γ)       Η Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου.

Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 506,  αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά πόσο υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. 

Ο σκοπός αυτής της υπό εξέταση ρύθμισης είναι να εξισορροπήσει, με δίκαιο και λογικό τρόπο, την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον».

Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής στη βάση των πιο πάνω, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, ως υποδείχθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α. (2001) 1Β Α.Α.Δ 875, όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου.

Σημειώνεται, ότι η αναφορά ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», αφορά επιφύλαξη^[9] και όχι  επέκταση του βασικού κανόνα. Μέσω της εν λόγω πρότασης, υποδηλώνεται και απαιτείται η ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας. Τούτο συνάγεται τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός»,  η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα αξιολόγησης των ιδιαίτερων περιστάσεων έκαστης υπόθεσης. Συνεπώς, σταθερές, είναι δύσκολο να προκαθοριστούν. Εντούτοις, η έννοια της «συστηματικότητας» παρουσιάζεται να συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι με τυχόν ειδικούς λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) και οι οποίοι προκάλεσαν ή συνέβαλαν στην επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Άλλως πως, θα υπήρχε ο κίνδυνος η περιουσία του ιδιοκτήτη να καταστεί υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ο οποίος, επικαλούμενος προσωπικές περιστάσεις, θα μπορούσε να υπεκφύγει την όποια ευθύνη.  Όμως, από την άλλη, το νόημα της εν λόγω νομοθετικής πρόβλεψης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν του γραμματικού και του τελολογικού σκοπού που επιτελεί, ήτοι δηλαδή, να αποτρέψει την καταχρηστική συμπεριφορά του ενοικιαστή, εις βάρος του ιδιοκτήτη. Δηλαδή, δεν δημιουργεί, προς όφελος του ιδιοκτήτη, δικαιώματα που δεν υπάρχουν, ούτε επιτρέπει σε αυτόν τη μεθόδευση καταστάσεων που να οδηγούν στην καταστρατήγηση^[10] του προστατευόμενου δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Συναφώς, στη Γ. Ζαβρίδη ν. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση αρ. 230/20 ημερομηνίας 17/11/2023 λέχθηκαν τα εξής:

«

Έπειτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου ερμηνεύοντας έτσι τη δεύτερη επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου παραθέτοντας τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων και Νομολογία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε μια ενδελεχή ανάλυση των κριτηρίων αναφερόμενο στις υποθέσεις Δημοκρατία v. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση 106/12, ημερομηνίας 19.9.18 και τη Γεωργίου κ.α v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 883.

Καταλήγει δε ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν περιέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Απέρριψε δε, ορθά κατά την άποψή μας, την αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση που βασίστηκε στην υπόθεση Maximos Court (ανωτέρω), ότι δηλαδή επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής. Ο λόγος που απέρριψε την εισήγηση των Καθ' ων η Αίτηση ήταν τόσο στη βάση των εντελώς διαφορετικών γεγονότων των δύο υποθέσεων αλλά και αποφασίζοντας ότι η υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων η Αίτηση θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διακριτό και διαφορετικό σκοπό. Η εξόφληση των ενοικίων δεν επηρεάζει. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμείνουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και δίχως λόγο ύπαρξης. Επίσης, επικαλέστηκε σχετικά την υπόθεση M. Σ. Σχίζα v. M. Θεοφίλου (ανωτέρω).

Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο Άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπραχτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών, επομένως ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι Εφεσίβλητοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Η εν λόγω κατάληξη είναι απόλυτα ορθή ειδικά με βάση τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης που, σημειώνουμε για ακόμη μια φορά, αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια.  Ορθά επίσης το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Εφεσείοντα, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα.  Όπως ορθά καταδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου, «Η δε έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής».  Ορθή είναι επίσης η διαπίστωση ότι οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, κακοπροαίρετου, ενοικιαστή. Με βάση το Άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά καταλήγει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι «…όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.

»

·                Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. 

Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

«

(στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος:

Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.

Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ’ ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου·

»

Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.^[11] Στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (1996) 1Α Α.Α.Δ 604, λέχθηκαν τα εξής:

«

Η φράση “απαιτείται λογικώς” ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou (1979) 1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou (1978) 1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.

»

Ως όμως στο προπαρατεθέν άρθρο 11(1)(στ) υποδεικνύεται, η λογικότητα του αιτήματος δεν αρκεί. Απαιτείται, περαιτέρω, στάθμιση της ταλαιπωρίας («hardship») έκαστου διαδίκου, ήτοι των συνεπειών που θα προκληθούν σε κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε την άρνηση του Δικαστηρίου να αποδώσει την αιτούμενη θεραπεία, ταλαιπωρία η οποία συναρτάται με τα κατά περίπτωση πραγματικά δεδομένα.^[12] Συνυπολογίζονται όλες οι «περιστάσεις της υπόθεσης», οι οποίες περιλαμβάνουν, όχι εξαντλητικά,^[13] τα εξής:

(α)         Κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών.

(β)         Κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον, ανάλογο και με λογικό ενοίκιο μέρος για να στεγαστεί ο ενοικιαστής. ^[14]

(γ)         Κατά πόσον ο ιδιοκτήτης αγόρασε το υποστατικό μετά την ημερομηνία εφαρμογής του παρόντα Νόμου.

 

IV.     ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και στα δικαστικά συμπεράσματα, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,^[15] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.

Κατ’ αρχάς, ο Ενοικιαστής, στο δικόγραφό του στην Ε31/23 υποστηρίζει, ότι επειδή η διαδικασία της αίτησης για ιδιοκατοίκηση, καταχωρήθηκε δίχως προηγουμένως να ολοκληρωθεί η διαδικασία της έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων και συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφλησή τους, αυτό το δεδομένο απολήγει σε κατάχρηση των δικαστικών διαδικασιών. Επειδή όμως μέσω της τελικής του αγόρευσης, ορθώς,[16] ο συνήγορός του δεν προωθεί πλέον την εν λόγω εισήγηση, το ζήτημα αυτό δεν θα απασχολήσει άλλο το Δικαστήριο. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ούτε η ύπαρξη, η εγκυρότητα και το περιεχόμενο της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης αμφισβητούνται. Το ίδιο ισχύει τόσο για την αποστολή και την παραλαβή των επιστολών που έχουν παρουσιαστεί, όσο και για το περιεχόμενο των άλλων  εγγράφων που έχουν παρουσιαστεί. Βεβαίως, η νομική επίδραση και η αποδεικτική αξία των εγγράφων αυτών, είναι άλλο ζήτημα και θα εξεταστεί όπου κριθεί αναγκαίο σε κατοπινό στάδιο. Τα δεδομένα αυτά θα ενσωματωθούν ανάλογα στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως οποιανδήποτε άλλη αναφορά.

Ως προς τα δικαιοδοτικά θέματα, το μοναδικό που θα εξεταστεί, θα είναι εάν το Υποστατικό θεωρείται «ακίνητο» με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, με αναφορά στο κατά πόσον ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση, πριν το 2000. Οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, υφίστανται.

Εφόσον το Δικαστήριο προχωρήσει στην ουσία των δύο υποθέσεων, αποτελεί δεδομένο ότι τα διεκδικούμενα ενοίκια στην Ε6/22 έχουν καταβληθεί στο Δικαστήριο εντός της θεσμοθετημένης προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης. Συνεπώς, το μόνο που παραμένει να εξεταστεί ως προς αυτήν την Αίτηση, είναι το κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για την ανάκτηση κατοχής, λόγω «συστηματικής» καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων. Επίσης, θα εξεταστεί η «Ανταπαίτηση» του Ενοικιαστή.

Αναφορικά με την Ε31/23, θα εξεταστεί το κατά πόσον δικαιολογείται νομικά και ουσιαστικά το αίτημα για ιδιοκατοίκηση.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. 

Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, προχωρώ στην αξιολόγηση^[17] της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές αρχές,^[18] επικεντρώνοντας την προσοχή μου, σε ό,τι έχει σημασία.

Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας.

Αρχίζοντας με τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, σαν γενικό σχόλιο, η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο είναι θετική. Οι θέσεις της έχουν προωθηθεί με λεπτομέρεια, λογική και συνέπεια. Δεν βρίσκονται σε διάσταση, αντιθέτως επιβεβαιώνουν τις δικογραφημένες της θέσεις. Ούτε έχουν εντοπισθεί ανακολουθίες ή αντιφάσεις στη μαρτυρία της που να κλονίζουν την αξιοπιστία της.

Ξεκινώντας από τη θέση της ότι υπάρχει συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου, όντως η μαρτυρία που έχει παρουσιάσει στην Ε6/22 επιβεβαιώνει (κατάσταση λογαριασμού – ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) τούτη της τη θέση, δίχως καν να εντοπίζεται αντίλογος. Ούτε έχει αμφισβητηθεί ο πιο ειδικός ισχυρισμός της, ότι δηλαδή η παρεμφερής συμφωνία που είχε με τον Ενοικιαστή ως προς τη μεθοδολογία αποπληρωμής του ενοικίου, ήταν να της πληρώνει εις ολόκληρο εκείνος προκαταβολικά και εκείνη να του επιστρέφει την συνεισφορά της Υπηρεσίας Μέριμνας, όταν της καταβαλλόταν, στα μέσα του μήνα. Αυτό όμως που έχει ιδιαίτερη σημασία να ειπωθεί, είναι ότι μέσω της μαρτυρίας της, η Ιδιοκτήτρια καταδεικνύει, δίχως την παραμικρή αμφιβολία, την αταλάντευτη βούλησή της για πιστή τήρηση του όρου 9 της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, ήτοι για την έγκαιρη προπληρωμή του ενοικίου. Η δέσμη μηνυμάτων (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 7 και 8) που παρουσίασε έχουν αυτόδηλο περιεχόμενο, ως προς το πόσο σημαντικό ήταν για την ίδια η έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου. Το γεγονός ότι τα καθυστερημένα ενοίκια εν τέλει καταβλήθηκαν πριν να παρέλθει η προβλεπόμενη στον Νόμο προθεσμία, δεν διαφοροποιεί οτιδήποτε ως προς το ζήτημα της συστηματικής καθυστέρησης. 

Προχωρώντας στο ζήτημα της ιδιοκατοίκησης, κατ’ αρχάς η λογικότητα του αιτήματος της, στοιχειοθετείται πλήρως, συγκεκριμένα και πειστικά. Η Ιδιοκτήτρια, είναι χαμηλόμισθη και μονογονέας. Δεν έχει άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, ούτε την οικονομική δυνατότητα για να ενοικιάσει αλλού, πόσο μάλλον για να αγοράσει. Το γεγονός ότι τώρα αναγκάζεται να διαμένει σε ένα μικρό υπόγειο χώρο της ίδιας οικοδομής, μαζί με το παιδί της, αποτελεί δεδομένο που μιλά από μόνο του, δίχως να χρειάζεται οποιανδήποτε περαιτέρω δικαστική ανάλυση. Ως απόλυτα λογική και αρκούντος πειστική ταξινομείται και η θέση της ότι η τοποθεσία του Υποστατικού είναι σημαντική για αυτήν, καθότι η μητέρα της η οποία διαμένει στην ίδια οικοδομή, φροντίζει το ανήλικο τέκνο της, τις ώρες που εκείνη εργάζεται. Πρόκειται για γνήσια, άμεση και οριστική ανάγκη για ανάκτηση της κατοχής και όχι για απλή επιθυμία. Δεκτές γίνονται και οι θέσεις της, ως προς το ύψος της ταλαιπωρίας που θα υποστεί εάν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, αφού δεν χωρεί αμφιβολία ότι είναι πολύ δύσκολο να μεγαλώνει το ανήλικο παιδί της σε ένα μικρό υπόγειο χώρο, ως ο χώρος αυτός φαίνεται στις σχετικές φωτογραφίες που επισύναψε στη μαρτυρία της. Οι αντίθετες θέσεις του Ενοικιαστή, ότι δήθεν ο πραγματικός λόγος που επιζητείται η ανάκτηση της κατοχής, είναι για να το ενοικιάσει εκ νέου, με ψηλότερο ενοίκιο, ουδόλως βρίσκουν έρεισμα στη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί.

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ν. Αντωνίου.

Προχωρώντας στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Αντωνίου, ήτοι του πατέρα της Ιδιοκτήτριας, αποδεκτή γίνεται η θέση του ως προς το πότε ενοικιάστηκε για πρώτη φορά το Υποστατικό, ήτοι ότι αυτό έγινε το 1997, με σκοπό την αποπληρωμή του δανείου που είχε ληφθεί για την ανοικοδόμησή του. Εξάλλου, αντίλογος στη θέση του δεν υπάρχει, ούτε προέκυψε οτιδήποτε σημαντικό από την αντεξέτασή του, το οποίο να διαβάλλει την αξιοπιστία του. Η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή.

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ’ ου.

Εντελώς διαφορετική ήταν η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο ο Ενοικιαστής με τη μαρτυρία του. Οι ισχυρισμοί του, σε μεγάλο βαθμό, εξαντλούνται σε επανάληψη και ανακύκλωση νομικών υποβολών, δίχως όμως ουσία.

Ξεκινώντας από το θέμα της καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου, δεν έδωσε απαντήσεις για την εν λόγω παράλειψή του. Η εκ των υστέρων εξόφληση, δεν δικαιολογεί, ως προαναφέρεται, τη συστηματική άρνηση για εμπρόθεσμη πληρωμή. Ούτε το γεγονός ότι η Υπηρεσία Μέριμνας κατέβαλλε κάθε 16^η του μηνός το δικό της μερίδιο, δικαιολογεί τη δική του παράλειψη, έστω του δικού του μεριδίου, την 1^η έκαστου μηνός.

Ούτε ως προς την «Ανταπαίτησή» του έπεισε. Η δικογράφηση ήταν επιφανειακή, στερούμενη των αναγκαίων λεπτομερειών. Η δε παρουσιασθείσα προς απόδειξη των εν λόγω ισχυρισμών  του μαρτυρία, δεν καταδεικνύει ούτε την αιτιώδη σχέση μεταξύ των ποσών που ζητεί για «επιδιορθώσεις» ούτε τη λογικότητα και αναγκαιότητα για την εκτέλεσή τους, υπό το φως μάλιστα της διαφορετικής θεώρησης της Ιδιοκτήτριας. Η επισύναψη αποδείξεων πληρωμής δίχως τίποτα περισσότερο, πόρρω απέχει από το να καλύψει το κριτήριο της αυστηρής απόδειξης ειδικής ζημιάς που καθορίζει η νομολογία.

Ούτε η υπερασπιστική του γραμμή ως προς το αίτημα για ιδιοκατοίκηση, έπεισε το Δικαστήριο. Επικαλέστηκε τα προβλήματα υγείας που έχει αυτός και η σύζυγός του, η ύπαρξη των οποίων δεν αμφισβητείται. Αυτό όμως που έχει σημασία και το οποίο δεν εξηγείται, είναι πως η διατήρηση της κατοχής του συγκεκριμένου Υποστατικού επιδρά θετικά ή τους διευκολύνει στη διαχείριση τούτων των προβλημάτων. Δεν έπεισε ότι προέβη σε οποιεσδήποτε ενέργειες προς τον σκοπό εξεύρεσης εναλλακτικής κατοικίας. Επιπλέον, αμφισβήτησε γενικώς και αορίστως τη γνησιότητα του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας για ιδιοκατοίκηση, αλλά δεν εξήγησε που βασίζει τούτη τη διαφορετική του θεώρηση. Ούτε ως προς τον ισχυρισμό ότι η Ιδιοκτήτρια δεν προτίθεται να μετακομίσει η ίδια στο Υποστατικό ανέφερε κάτι χρήσιμο για την υπόθεσή του, ούτε ως προς τη θέση του ότι η Ιδιοκτήτρια, δεν μένει στο υπόγειο, αλλά σε άλλη διπλανή κατοικία παρουσίασε πειστική μαρτυρία, παρά μόνο μερικές φωτογραφίες μιας πρόσοψης μιας οικίας, δίχως οποιανδήποτε άλλη ανάλυση.

Κυρίως όμως, ο Ενοικιαστής απέτυχε να πείσει το Δικαστήριο ως προς το ύψος των εισοδημάτων του ιδίου και της οικογένειας του. Οι υπεκφυγές του επί τούτου ήταν εμφανείς. Ξεκάθαρα, η εντύπωση που μέσω της μαρτυρίας του άφησε στο Δικαστήριο, είναι ότι τα εισοδήματά τους, είναι πολύ καλύτερα από ότι επιχείρησε  να παρουσιάσει. Και το όλο ζήτημα δεν μπορεί παρά να εξετάζεται συγκριτικά. Από τη μια, έχουμε μια χαμηλόμισθη μονογονέα και από την άλλη μια οικογένεια με τέσσερα ενήλικα πρόσωπα, που  οι τρεις εξ’ αυτών όχι μόνο είναι λήπτες του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος, αλλά επίσης, λαμβάνουν και ουσιαστική συνεισφορά από την Υπηρεσία Μέριμνας στην πληρωμή του ενοικίου. Το δε τέταρτο πρόσωπο της οικογένειας του Ενοικιαστή, εργάζεται, δίχως όμως    ο Ενοικιαστής να έχει παρουσιάσει  μαρτυρία για το ύψος των απολαβών της εν λόγω θυγατέρας του, παράλειψη η οποία, προφανώς, δεν μπορεί να δράσει υπέρ της υπόθεσής του. Επί τούτου, σημειώνεται ότι δίχως αντίλογο έχει παραμείνει και ο ισχυρισμός της Ιδιοκτήτριας, ότι πρόσφατα η οικογένεια του Ενοικιαστή απέκτησε νέο αυτοκίνητο, αξίας τουλάχιστον €10.000. 

Κατά συνέπεια, η μαρτυρία του, στο μέτρο που συγκρούεται με τις θέσεις της Ιδιοκτήτριας, απορρίπτεται.

V.        ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

(α)       Τα πραγματικά γεγονότα.

Η σχέση των διαδίκων βασίζεται σε τερματισθείσα και πλέον λήξασα έγγραφη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 24/04/2021, διετούς διάρκειας, με ημερομηνία έναρξης την 1^η Ιουνίου του ίδιου έτους και με μηνιαίο ενοίκιο τα €850. Το ενοικιαστήριο έγγραφο υπεγράφη από τον Ενοικιαστή και τη μητέρα της Ιδιοκτήτριας, την οποίαν, στην πορεία του χρόνου, η Ιδιοκτήτρια υποκατέστησε στα δικαιώματά της.   

Στο Υποστατικό κατοικεί ο Ενοικιαστής, μαζί με την οικογένεια του, ήτοι τη σύζυγό του και τις δύο ενήλικες κόρες τους. Οι τρείς εξ’ αυτών, είναι λήπτες Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος. Επίσης, είναι δικαιούχοι επιδόματος ενοικίου και μέρους αυτού, ήτοι το ποσό των €533,00 καταβάλλεται απευθείας στην Ιδιοκτήτρια από τη Δημοκρατία, μέσω της Υπηρεσίας Διαχείρισης Επιδομάτων Μέριμνας, κάθε 16^η μέρα έκαστου μηνός. Η δεύτερη ενήλικη θυγατέρα, εργάζεται, δίχως όμως να έχουν αποκαλυφθεί τα εισοδήματά της. Ούτε μαρτυρία για τα συνολικά εισοδήματα του νοικοκυριού του Ενοικιαστή έχει παρουσιαστεί και για αυτό δεν μπορεί να εξαχθεί συγκεκριμένο εύρημα. Πρόσφατα η οικογένεια απέκτησε νέο αυτοκίνητο αξίας τουλάχιστον €10.000. Τόσο ο Ενοικιαστής όσο και η σύζυγός του, έχουν προβλήματα υγείας.

Με βάση τους όρους του επίδικου ενοικιαστήριου εγγράφου, η καταβολή του ενοικίου θα έπρεπε να γίνεται την 1^η μέρα κάθε μήνα. Ο όρος αυτός ήταν ουσιαστικής φύσης. Για αυτό και οι διάδικοι συμφώνησαν, παρεμπιπτόντως και προφορικώς, όπως το ενοίκιο καταβάλλεται εις ολόκληρο την 1^η μέρα έκαστου μήνα και όταν η Υπηρεσία Μέριμνας κατέβαλλε τη συνεισφορά της, η Ιδιοκτήτρια να την επιστρέφει στον Ενοικιαστή. Ο Ενοικιαστής δεν ήταν τυπικός ούτε προς τούτη την υποχρέωσή του, ούτε έστω προς πληρωμή της δικής του συνεισφοράς, καθυστερώντας συστηματικά την πληρωμή του ενοικίου. Επίσης, καθυστέρησε στην εξόφληση λογαριασμών που σχετίζονται με την κατοχή και τη χρήση του Υποστατικού. Επιπλέον, τον Οκτώβριο του 2023 η κρατική συνεισφορά μειώθηκε κατά €180,45 και προέκυψαν και άλλες καθυστερήσεις στην πληρωμή των ενοικίων. Με την καταχώριση της Ε6/2022, ο Ενοικιαστής προχώρησε σε εξόφληση όλων των μέχρι τότε οφειλόμενων. Επίσης, πλήρωσε ένα λογαριασμό για τέλη σκυβάλων. Εντούτοις, έως στις 31/05/2024 δημιουργήθηκαν νέες καθυστερήσεις που ανήλθαν στο ποσό των €1.443,60. Εν τέλει, ο Ενοικιαστής ξόφλησε τα καθυστερημένα ενοίκια και τους λογαριασμούς. Η Ιδιοκτήτρια, στο μεσοδιάστημα, εξέφραζε μέσω τηλεφωνικών γραπτών μηνυμάτων που απέστελλε στον Καθ’ ου, την έντονη αντίθεση και δυσαρέσκεια της για την ύπαρξη των καθυστερήσεων και τη μη τήρηση των συμβατικά προβλεπόμενων για την έγκαιρη πληρωμή του ενοικίου.         

Γενικώς, η σχέση των διαδίκων είναι προβληματική. Η Ιδιοκτήτρια είχε, μεταξύ άλλων, παράπονο για το γεγονός ότι ο Ενοικιαστής τοποθέτησε, δίχως δικαίωμα, αντικείμενά του στο κλιμακοστάσιο και οι σχετικές φωτογραφίες που παρουσίασε επιβεβαιώνουν τον ισχυρισμό της. Επίσης, εξέφρασε ενστάσεις ως προς τον τρόπο που εκείνος χρησιμοποιούσε τους χώρους στάθμευσης. Από την άλλη, ο Ενοικιαστής αξιώνει, γενικώς, από την Ιδιοκτήτρια ποσά για επιδιορθώσεις στα υδραυλικά του Υποστατικού, που η δεύτερη τα χαρακτηρίζει ως παράνομες επεμβάσεις επί της ιδιοκτησίας της. Συγκεκριμένη και κατατοπιστική μαρτυρία, που να δικαιολογεί την «Ανταπαίτηση» του Ενοικιαστή, επί τούτου του ζητήματος, δεν παρουσιάστηκε. Η δε αξίωση για επιστροφή του ποσού εγγύησης (ντεπόζιτου) είναι πρόωρη.

Πέραν των πιο πάνω, η Ιδιοκτήτρια, από το τέλος του 2022 έγινε μητέρα και εκ τούτου πλέον έχει άμεση ανάγκη για να ιδιοκατοικήσει στο Υποστατικό. Προς το παρόν διαμένει με το ανήλικο τέκνο της σε ένα μικρό, ειδικά διαμορφωμένο υπόγειο χώρο, στο ίδιο κτήριο. Είναι μονογονέας με χαμηλά εισοδήματα και δεν έχει τη δυνατότητα, με τις συνθήκες της αγοράς που επικρατούν στη Λεμεσό, να ενοικιάσει κάπου αλλού.  Εξ ου και προχώρησε στην καταχώριση της Ε31/2023 με το αίτημά της να βασίζεται σε ανάγκη για ιδιοκατοίκηση. Στην ίδια οικοδομή, στεγάζονται και οι γονείς της Ιδιοκτήτριας.

Οι προβλεπόμενες εκ του Νόμου επιστολές, έχουν αποσταλεί στον Ενοικιαστή, δίχως ανταπόκριση. Τα περιεχόμενα των εν λόγω επιστολών, καλύπτουν τις αντίστοιχες νομοθετικές απαιτήσεις, ως προς την ουσία και την παροχή της ανάλογης προθεσμίας προς συμμόρφωση στον Ενοικιαστή.

(β)    Κατά πόσον υπάρχει θέσμια ενοικίαση.

Ως γνωστό, η Δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι ζήτημα δημόσιας τάξης.

Αποτελεί καθήκον του ίδιου του Δικαστηρίου να ελέγχει αυτόβουλα και αυτοδύναμα^[19] τα ζητήματα σχετικά με τη Δικαιοδοσία του. Οι διάδικοι δεν μπορούν να συναινέσουν για να προσδώσουν δικαιοδοσία σε Δικαστήριο εκεί όπου δεν υπάρχει,^[20] ούτε να μεθοδεύουν ή να προκαταβάλλουν με δικονομικά μέσα την έκταση της εφαρμογής της.^[21]

Στην παρούσα περίπτωση, είναι δεδομένο, με βάση τα δικόγραφα και τη μαρτυρία ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και αφορά σύμβαση η οποία προσπέρασε την πρώτη ενοικιαστική περίοδο. Αναντίλεκτο είναι επίσης ότι πρόκειται για κτήριο που συμπληρώθηκε πριν το 2000.  Στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983) αναφέρεται ότι:

«

«ακίνητο» σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31^η Δεκεμβρίου 1999·

»

Στην υπόθεση Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/19 ημ. 1/6/2020 το Ανώτατο Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τον πιο πάνω ορισμό, αποφάσισε πως για τη στοιχειοθέτηση της παρούσας δικαιοδοσίας δεν αρκεί το υποστατικό να είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 31/12/1999 αλλά θα πρέπει τότε να ήταν ενοικιασμένο ή να προσφερόταν προς ενοικίαση. Το σχετικό απόσπασμα της Φυσεντζίδης  έχει ως εξής:

«

Η διαφωνία του Εφεσείοντα με την πρωτόδικη απόφαση αφορά στην ερμηνεία του ακινήτου στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) (Αρ.2) Νόμο του 2001 (Ν.20(Ι)/2001) που προνοεί ότι: «"ακίνητο" σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31^η Δεκεμβρίου 1999».  Δεν αμφισβητούνται τα πρωτόδικα ευρήματα ότι το επίδικο κατάστημα βρισκόταν μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι είχε συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999.  Αντίθετα όμως με την κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου η θέση του Εφεσείοντα ήταν πως για να εφαρμοζόταν ο νόμος του ενοικιοστασίου θα έπρεπε, κατά την 31.12.1999 το επίδικο υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα. Δοθείσης δε της αναντίλεκτης θέσης του, την οποία και αποδέχτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατά την 31.12.1999 το κατάστημα δεν ήταν ούτε ενοικιασμένο, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού το κατείχε και το χρησιμοποιούσε ο ίδιος ο Εφεσείοντας ιδιοκτήτης του, θα έπρεπε να είχε καταλήξει πως αυτό δεν ενέπιπτε εντός του ορισμού του άρθρου 2, κατ' ακολουθία ότι η περίπτωση δεν καλυπτόταν από το νόμο του ενοικιοστασίου και εν κατακλείδι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή του. [….]  Η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μας βρίσκει σύμφωνους. [….] Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση.

»

Στην παρούσα υπόθεση, ούτε η Ιδιοκτήτρια, ούτε ο Ενοικιαστής, στα δικόγραφά τους, αντιμετώπισαν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο την προϋπόθεση της Φυσεντζίδης. Η Ιδιοκτήτρια, εμμέσως μόνο επικαλείται την πλήρωσή της, ο δε Καθ’ ου, ούτε έχει εγείρει σχετική προδικαστική ένσταση, ούτε δικογραφεί το αντίθετο.

Με βάση τα πιο πάνω δεδομένα, το Δικαστήριο, πριν την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας, εξ ιδίας πρωτοβουλίας και με σκοπό να ξεκαθαρίσει τούτο το ζήτημα, προέβη στις ενδεδειγμένες ενέργειες για τη συμπλήρωση της αναγκαίας έρευνας.[22] Θυμίζω πως στον Κανονισμό 4 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983, ο οποίος διαλαμβάνει τα εξής:

«

4.(α) Οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίου Νόμου και οι περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικοί Θεσμοί τυγχάνουν εφαρμογής αναφορικά με την κλήτευση και παρουσία μαρτύρων. Μάρτυρας δεν είναι υποχρεωμένος να απαντήσει σε ερώτηση η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου τείνει να τον ενοχοποιήσει. Οι διάδικοι παρουσιάζουν μαρτυρία και προσάγουν αποδεικτικά στοιχεία με τη σειρά που προβλέπεται στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Θεσμούς. Μάρτυρες εξετάζονται, αντεξετάζονται και επανεξετάζονται όπως προνοείται από τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας.

(β) Μάρτυρας δεν είναι υποχρεωμένος να απαντήσει σε ερώτηση η οποία κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου τείνει να τον ενοχοποιήσει.

(γ) Το Δικαστήριο έχει δικαίωμα να υποβάλει ερωτήσεις σε μάρτυρες προς διεξαγωγή της αναγκαίας έρευνας για επίλυση της διαφοράς. Το δικαστήριο έχει επίσης δικαίωμα, σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας, να καλέσει ή επανακαλέσει μάρτυρα προς διεκπεραίωση και συμπλήρωση της έρευνας.

»

Συνεπακόλουθα, παρουσιάστηκε μαρτυρία από τον πατέρα της Ιδιοκτήτριας, τον κ. Αντωνίου, ο οποίος και αντεξετάστηκε. Ο Ενοικιαστής δεν προσέφερε μαρτυρία. Η μαρτυρία του κ. Αντωνίου υπήρξε διαφωτιστική. Κατέστη εμφανές ότι η προϋπόθεση της Φυσεντζίδης ικανοποιείται, αφού το Υποστατικό ενοικιάστηκε πριν το 2000. Εξάλλου, δεν αμφισβητήθηκε καν ότι το Υποστατικό, ανεξαρτήτως εάν ενοικιάστηκε, προσφέρθηκε προς ενοικίαση όταν αυτό συμπληρώθηκε το 1997, γεγονός που εν πάση περιπτώσει, θα αρκούσε για ικανοποίηση της εν λόγω προϋπόθεσης. 

Δεδομένου λοιπόν ότι το Υποστατικό, θεωρείται, εν τη έννοια του Νόμου «ακίνητο», η ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης έχει στοιχειοθετηθεί.  

(γ)     Κατά πόσον υπάρχει συστηματική καθυστέρηση.

Θυμίζω πως, με βάση τη σχετική ερμηνευτική του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου, νομολογία, η έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Επίσης, λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο.[23]

Εδώ, εμφανώς, το ζήτημα αφορά περίπτωση προβληματικού ενοικιαστή. Πρόκειται για μια ενοικίαση που ξεκίνησε το 2021 και λίγους μήνες αργότερα οδηγήθηκε στο Δικαστήριο. Από την έναρξη της ενοικίασης, η Ιδιοκτήτρια, κατέστησε απόλυτα σαφές προς τον Ενοικιαστή ότι θα πρέπει να της καταβάλλει έγκαιρα το ενοίκιο. Τα γραπτά μηνύματα που επισύναψε στη μαρτυρία της έχουν αυτόδηλο περιεχόμενο. Ως αδιαμφισβήτητα προκύπτει από τις καταστάσεις λογαριασμού που αμφότεροι διάδικοι παρουσίασαν στο Δικαστήριο, ο Ενοικιαστής κατ’ επανάληψη δεν συμμορφώθηκε προς την υποχρέωσή του να καταβάλλει το ενοίκιο την 1^η έκαστου μηνός. Η επίκληση από αυτόν του γεγονότος ότι η Υπηρεσία Μέριμνας κατέβαλλε την 16^η του μηνός τη δική της συνεισφορά, δεν απαλλάσσει αυτόν από την υποχρέωση να καταβάλλει, τουλάχιστον, τη δική του αναλογία την 1^η έκαστου μηνός, ως η σχετική συμβατική ουσιαστική του υποχρέωση.  

Ούτε ασφαλώς, η εξόφληση εντός των 14 ημερών από την καταχώριση, διαφοροποιεί την ταξινόμηση των πραγμάτων. Ως η σχετική νομολογία υποδεικνύει,[24] όταν παραμένουν απλήρωτα ενοίκια, το δικαίωμα για έξωση υφίσταται με βάση το βασικό μέρος του άρθρου 11(1)(α). Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης, εξυπηρετεί διαφορετικό και διακριτό σκοπό. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμένουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και λόγο ύπαρξης.

Συνεπακόλουθα, αποτελεί δικαστικό εύρημα, ότι από την έναρξη της ενοικίασης το 2021, ο Ενοικιαστής, συστηματικά καθυστερούσε στην εξόφληση του ενοικίου και το αίτημα για έξωσή του, στη βάση της αντίστοιχης πρόβλεψης στον Νόμο, στοιχειοθετείται.

(δ)    Κατά πόσον δικαιολογείται η αξίωση για ιδιοκατοίκηση.

Παρά το γεγονός ότι τα προαναφερόμενα σφραγίζουν την πορεία των υπό κρίση Κυρίως Αιτήσεων, για σκοπούς πληρότητας θα εξεταστεί και το έτερο αίτημα της Ιδιοκτήτριας για ανάκτηση της κατοχής, ήτοι της επικαλούμενης ανάγκης για ιδιοκατοίκηση.

Πρόκειται για ειλικρινές αίτημα. Η θέση της Ιδιοκτήτριας ως προς την ύπαρξη γνήσιας, υφιστάμενης και οριστικής ανάγκης για ιδιοκατοίκηση, έχει στοιχειοθετηθεί. Η μαρτυρία της υπήρξε σταθερή, λογικά δομημένη και αρκούντως πειστική. Τα πραγματικά και κυρίως οικονομικά της δεδομένα, ως έχουν παρουσιαστεί στο Δικαστήριο, βρίσκονται σε ταύτιση με τις δικογραφημένες της θέσεις. Όποιες δε υποβολές και εισηγήσεις για το αντίθετο, παρέμειναν μετέωρες,^[25] δίχως αποδεικτική αξία. Κατά συνέπεια, ως αναλύεται στην προπαρατεθείσα αξιολόγηση της μαρτυρίας, ευρήματα τα οποία για σκοπούς οικονομίας δεν επαναλαμβάνονται, προκύπτει πως η Ιδιοκτήτρια απαιτεί λογικώς την ανάκτηση της κατοχής για την ιδιοκατοίκηση της μαζί με το ανήλικο τέκνο της,  δίχως η αξίωσή της να αφορά μόνο «απλή επιθυμία» για ανάκτηση του Υποστατικού.

Ως προς στο ζήτημα της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας, ήτοι στο κατά πόσον «υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν» σημειώνονται τα εξής. Αρχικά, ως ορθώς υποδεικνύει και η κα Κωνσταντίνου στην αγόρευσή της, ο Ενοικιαστής δεν δικογραφεί οτιδήποτε σχετικό. Και αυτή η παράλειψη είναι καθοριστική για την υπόθεσή του. Διότι, η διατύπωση στον Νόμο περί της ύπαρξης διαθέσιμης «έτερης, ανάλογης και με λογικό ενοίκιο» κατοικίας, δημιουργεί, στοχευμένα, ένα ιδιότυπο[26] βάρος απόδειξης, το οποίο σε πρώτο στάδιο[27] υποχρεώνει τον Ενοικιαστή να εγείρει^[28] ρητώς στην Απάντησή του ζήτημα δικής του μεγαλύτερης ταλαιπωρίας, ως μέρος των «ουσιωδών γεγονότων που στηρίζουν την υπόθεσή του», ως προβλέπεται στον Κανονισμό 8(β) περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983.  Κατά συνέπεια, η παράλειψη του Ενοικιαστή να εγείρει ζήτημα μεγαλύτερης για τον ίδιο ταλαιπωρίας, αρκεί για να γύρει την πλάστιγγα υπέρ της Ιδιοκτήτριας, η οποία έχει με λεπτομέρεια εξηγήσει τους λόγους για τους οποίους η συνέχιση της υφιστάμενης κατάστασης θα δημιουργήσει σε αυτήν καταφανώς μεγαλύτερη ταλαιπωρία από ότι στον Ενοικιαστή η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.

Εξάλλου, ακόμη και εάν μπορούσε να προσπεραστεί τούτο το δικονομικό εμπόδιο για τον Ενοικιαστή, η στάθμιση των πραγμάτων, στο ίδιο αποτέλεσμα θα οδηγούσε. Θυμίζω πως από τη μια πλευρά έχουμε μια χαμηλόμισθη και μονογονέα ενός νηπίου η οποία προέβη σε πλήρη αποκάλυψη των οικονομικών της δεδομένων, ενώ, από την άλλη, βρίσκονται τέσσερα ενήλικα πρόσωπα, μη παθόντες, ούτε εκτοπισθέντες, τα οποία δημιούργησαν την πεποίθηση στο Δικαστήριο ότι  δεν αποκάλυψαν πλήρως τα εισοδήματά τους. Τούτη η παράλειψη, είτε συνειδητή είτε όχι,  οπωσδήποτε δεν πρόκειται να ωφελήσει την υπόθεση του Ενοικιαστή. Υπάρχουν όμως κάποια δεδομένα, τα οποία αρκούν για να εξαχθεί με ασφάλεια το συμπέρασμα ότι τα συνολικά εισοδήματα του νοικοκυριού του Ενοικιαστή είναι εμφανώς καλύτερα από τα αντίστοιχα του νοικοκυριού της Ιδιοκτήτριας.  Διότι, από τη μια είναι η Ιδιοκτήτρια με μισθό €1.211,47 και ένα εξαρτώμενο νήπιο. Από την άλλη, είναι 4 ενήλικες, που λαμβάνουν τα εξής:

• Τη  συνεισφορά της Υπηρεσίας Μέριμνας για το ποσό των €513,00 ως επίδομα ενοικίου.
• Το ποσό των €1.088,38, ως Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα  για τον Ενοικιαστή και τη σύζυγό του.
• Το αγνώστου ύψους Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα για την  1^η θυγατέρα τους.
• Τα αγνώστου ύψους εισοδήματα από την εργασία της δεύτερης τους θυγατέρας. 

Συνεπάγεται ότι δεν είναι απαγορευτικό για αυτούς για να εξεύρουν κάποια άλλη στέγη. Ως ορθώς επιχειρηματολογεί η πλευρά της Ιδιοκτήτριας, τα χρήματα αυτά θα συνεχίσουν να τους καταβάλλονται σε όποια κατοικία μετακομίσουν. Σημειώνεται ότι, το κριτήριο για την παραμονή του Ενοικιαστή στο Υποστατικό δεν είναι εάν μπορεί να εξεύρει άλλο Υποστατικό με το ίδιο ακριβώς ενοίκιο. Η έννοια του αναφερόμενου στον Νόμο «λογικού» ενοικίου δεν ταυτίζεται απόλυτα προς το ύψος του υφιστάμενου θέσμιου ενοικίου. Ο προσδιορισμός του «λογικού» ενοικίου δεν μπορεί παρά να συνυπολογίζει και την οικονομική δυνατότητα του Ενοικιαστή και της οικογένειας του. Ούτε ασφαλώς ο Ενοικιαστής, μπορεί, από τη μια, να επικαλείται το μέγεθος της οικογένειας του προς υποστήριξη της ανάγκης να κατοικεί σε ένα Υποστατικό τριών υπνοδωματίων και ταυτόχρονα, από την άλλη, να ισχυρίζεται ότι δεν έχει δυνατότητα να βρει εναλλακτική κατοικία επικαλούμενος μόνο τη δική του εισοδηματική ικανότητα και αποκρύπτοντας τα εισοδήματα των δύο ενηλίκων και μη εξαρτώμενων θυγατέρων του. Επί τούτου του θέματος, προστίθεται ότι, η Ιδιοκτήτρια έχει παρουσιάσει στον Ενοικιαστή κάποιες εναλλακτικές επιλογές για τη μεταστέγασή του, μετατοπίζοντας^[29] με τον τρόπο αυτό το βάρος απόδειξης σε εκείνον για να καταδείξει είτε την ακαταλληλότητα, είτε τη μη λογικότητα του ζητηθέντος ενοικίου, της όποιας τέτοιας προτεινόμενης εναλλακτικής κατοικίας, διεργασία την οποία ο Ενοικιαστής δεν έκανε, με αποτέλεσμα να μην έχει αποσείσει το αντίστοιχο βάρος απόδειξης.   

Ένα επιπρόσθετο και σημαντικό στοιχείο που έχει ειδική βαρύτητα σε αυτή την υπόθεση υπέρ της Ιδιοκτήτριας, είναι και η ίδια η θέση του Υποστατικού. Η τοποθεσία του Υποστατικού, για τον Ενοικιαστή, αποτελεί ουδέτερο παράγοντα. Όχι όμως για την Ιδιοκτήτρια. Για εκείνη, ούσα μονογονέας και εργαζόμενη μητέρα ενός νηπίου, η τοποθεσία του Υποστατικού, είναι καθοριστική. Το Υποστατικό είναι μέρος μιας οικοδομής επί της οποίας βρίσκεται και η οικία των γονέων της. Το γεγονός ότι οι γονείς της θα μπορούν να φροντίζουν το ανήλικο παιδί της όταν η ίδια απουσιάζει, αναμφίβολα συνιστά ένα επιπλέον υπέρ της σημαντικό στοιχείο. Θα ήταν όντως παράλογο, να αναζητήσει στέγη κάπου αλλού, ιδίως σε άλλη περιοχή, δοθέντος μάλιστα ότι η αποδεδειγμένα περιορισμένη οικονομική της κατάσταση δεν της επιτρέπει να πληρώνει για φροντίδα σε παιδικό σταθμό. Επί του ζητήματος αυτού, εφαρμόζονται κατ’  αναλογία, τα λεχθέντα στη Paphos Stone C. Estates Ltd ν. 1. Victoria Ann Ζαβρού κ.α. (1998) 1Γ Α.Α.Δ 1854. Ως εκ των ανωτέρω, και αυτός ο λόγος έξωσης έχει στοιχειοθετηθεί.

(στ)   Αναστολή Εκτέλεσης.

Τέλος, λαμβάνοντας υπόψιν τις προσωπικές περιστάσεις του Ενοικιαστή και της συζύγου του και επειδή φαίνεται ότι πλέον το ενοίκιο καταβάλλεται κανονικά, το Δικαστήριο, έχοντας υπόψιν τα διαλαμβανόμενα στα άρθρα 11(5) και 16 του Νόμου καθώς και τη σχετική νομολογία,^[30] κρίνει ορθό και εύλογο, όπως η εκτέλεση της παρούσας απόφασης ανασταλθεί υπό όρους, ως το τέλος του Οκτωβρίου, ώστε να δοθεί χρόνος στον Ενοικιαστή και στην οικογένεια του για να εξεύρουν νέα στέγη.

V.        ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, οι Κυρίως Αιτήσεις επιτυγχάνουν. Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των δύο υποθέσεων, με σκοπό την έκδοση ξεχωριστών αποφάσεων.

Σε σχέση με την Ε6/2022, εκδίδεται απόφαση, ως ακολούθως: 

(1)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της εν λόγω Κυρίως Αίτησης, λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφληση των νομίμως οφειλόμενων ενοικίων.     

(2)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ’ ου και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «1» υποστατικού.

(3)     Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ’ ου καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων αναστολής που θα τεθούν στη συνέχεια.

(4)     Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου για το ποσό των €850,00 μηνιαίως, από 01/09/2025, και κάθε 1^η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως στην Αιτήτρια κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού. Έκαστο τέτοιο ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο, από την ημερομηνία που καθίσταται οφειλόμενο. 

 (5)    Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 31/08/2025 και από την 01/09/2025 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 31/10/2025, εφόσον, μέχρι τις 31/08/2025 έχει εξοφληθεί οποιοδήποτε έως τότε οφειλόμενο ενοίκιο και από 01/09/2025 και για κάθε επόμενο μήνα, με 3 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €850,00 μηνιαίως, ως ενδιάμεσο όφελος για τη συνέχιση της διατήρησης της κατοχής του Υποστατικού κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης. 

Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή.

Σε σχέση με την Ε31/2023, εκδίδεται απόφαση, ως ακολούθως: 

(1)     Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της εν λόγω Κυρίως Αίτησης, λόγω ύπαρξης λογικής ανάγκης για ιδιοκατοίκηση της Αιτήτριας.     

(2)     Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ’ ου και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «1» υποστατικού.

(3)     Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ’ ου καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος.

(4)     Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 31/08/2025 και από την 01/09/2025 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 31/10/2025, εφόσον, μέχρι τις 31/08/2025 έχει εξοφληθεί οποιοδήποτε έως τότε οφειλόμενο ενοίκιο και από 01/09/2025 και για κάθε επόμενο μήνα, με 3 μέρες χάριν, τηρούνται οι όροι που έχουν τεθεί στην Ε6/2022, ήτοι να καταβάλλεται το ποσό των €850,00 μηνιαίως, ως ενδιάμεσο όφελος για τη συνέχιση της διατήρησης της κατοχής του Υποστατικού κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης.

Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,^[31] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα εξόδων €10.000 – €50.000.  Νοείται, ότι λόγω της συνεκδίκασης, θα υπάρξει μόνο μια διαταγή για έξοδα και για τις δύο υποθέσεις, εξαιρουμένων των πραγματικών εξόδων. Η «Ανταπαίτηση» απορρίπτεται, δίχως την έκδοση οποιασδήποτε ειδικής διαταγής για έξοδα.

 

 

(Υπ.)………………………………………….

Γ. Χρ. Παγιάσης

 Πρόεδρος

 

 

 

(Υπ.)……………………                                                         (Υπ.)……………………

            Α. Γεωργίου                                                                         Α. Κωστή

             Πάρεδρος                                                                             Πάρεδρος

 

 

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας