ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ

ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ

Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου

  Λ. Μιχαηλίδης και Π. Χαραλάμπους, Παρέδρων

 

Αίτηση αρ. Κ10/2022

ΜΕΤΑΞΥ:

 

1.    SHINOTA

2.    CRISDEAN INVESTMENTS LIMITED

3.    PLEGASSOS LIMIITED

4.    BIDIFER LIMITED

5.    KEMAIDE LIMITED

                                                                                                                         Αιτητές                      

                                                       και

ΑΝΤΙΓΟΝΗ ΠΑΛΑΙΟΛΟΓΟΥ

                                                                                                                        Καθ’ ης η Αίτηση

 

Αρ. Αίτησης: Κ18/2022

ΜΕΤΑΞΥ:

 

1.    SHINOTA

2.    CRISDEAN INVESTMENTS LIMITED

3.    PLEGASSOS LIMIITED

4.    BIDIFER LIMITED

5.    KEMAIDE LIMITED

                                                                                                                        Αιτητές                      

                                                        και

1.      ΔΡ. ΠΕΤΡΟΣ ΠΑΥΛΟΥ

2.      ΔΡ. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΑΡΑΖΗΝΟΣ

Καθ’ ων η Αίτηση

 

Αρ. Αίτησης: Κ20/2022

ΜΕΤΑΞΥ:

 

1.    SHINOTA

2.    CRISDEAN INVESTMENTS LIMITED

3.    PLEGASSOS LIMIITED

4.    BIDIFER LIMITED

5.    KEMAIDE LIMITED

                                                                                                                        Αιτητές                      

                                                      και

                                                   ΑΘΩΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ  

                                                                                                                        Καθ’ ου η Αίτηση

 

Ημερομηνία:  30/10/2025

Για τους Αιτητές: Π. Δημητριάδης για ΚΩΣΤΑ Π. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗ Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Καθ’ ης η Αίτηση στην Κ10/22: Χρ. Χριστοφόρου για ΧΡΙΣΤΟΣ Σ. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 στην Κ18/22: Στ. Κωνσταντινίδου για ΣΤΕΛΛΑ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση στην Κ20/22: κα Γ. Πινδάρου για ΣΠΥΡΟΣ Ξ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Ι.          ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ

Μέσω των Αιτήσεων που φέρουν τους πιο πάνω αριθμούς και τίτλους, αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου τριών διαμερισμάτων, επί πενταόροφης πολυκατοικίας που βρίσκεται στη συμβολή των περιγραφόμενων στην παράγραφο Α έκαστης Κυρίως Αίτησης οδών, (στο εξής: τα «Υποστατικά»). Οι Αιτητές 1 έως 4 είναι οι Ιδιοκτήτες και οι Αιτητές αρ. 5, είναι οι διορισμένοι από τους Αιτητές 1-4 διαχειριστές των επιμέρους υποστατικών, επί της επίδικης πολυκατοικίας (στο εξής, όλοι μαζί οι Αιτητές θα προσδιορίζονται και ως οι «Ιδιοκτήτες»). Πρόκειται ασφαλώς για θέσμιες ενοικιάσεις.

Τα ειδικά χαρακτηριστικά των επίδικων διαμερισμάτων, αναφέρονται συνοπτικά και για σκοπούς ευχερέστερης κατανόησης του αναγνώστη, στον πιο κάτω πίνακα:

Αρ. Αίτησης	Αριθμός Διαμ/τος	Περιγραφή διαμερίσματος	Υφιστάμενο μηνιαίο ενοίκιο	Αξιούμενο στην Κυρίως Αίτηση μηνιαίο Ενοίκιο
Κ10/22	Α2	2 Υπνοδωματίων – 118 τ.μ. καλυμμένοι χώροι.	€270,00	€713,26
Κ18/22	Α3	3 Υπνοδωματίων – 128 τ.μ. καλυμμένοι χώροι.	€350,00	€804,97
Κ20/22	Γ3	3 Υπνοδωματίων – 128 τ.μ. καλυμμένοι χώροι.	€400,00	€800,80

 

Τόσο οι Κυρίως Αιτήσεις, όσο και οι Απαντήσεις, έχουν πανομοιότυπη γραμμή.

Αρχίζοντας με τις Αιτήσεις, αναφέρεται ότι οι Αιτητές 1 έως 4, περί το 2020, έγιναν οι ιδιοκτήτες της επίδικης πολυκατοικίας. Έχουν παρέλθει πέραν των δύο ετών από την αναπροσαρμογή του ενοικίου έκαστου διαμερίσματος.  Το διαμέρισμα Α3 χρησιμοποιείται ως επαγγελματικός χώρος (οδοντιατρείο/γραφείο) ενώ τα διαμερίσματα Α2 και Γ3 ως κατοικίες. Είναι ισχυρισμός των Αιτητών/Ιδιοκτητών, ότι η αύξηση στο ενοίκιο που ζητείται, δικαιολογείται στη βάση σχετικής έκθεσης εκτίμησης.  Στην Κ18/22 αξιώνεται επιπλέον και το ποσό των €1.260,00 για οφειλόμενα κοινόχρηστα 42 μηνών, προς €30,00 μηνιαίως.

Η υπερασπιστική γραμμή των Ενοικιαστών συνοψίζεται στο ότι η αιτούμενη αύξηση στο ενοίκιο είναι αδικαιολόγητη. Προβάλλεται, δια επιτάσεως, ότι η πολυκατοικία επί της οποίας  βρίσκονται τα επίδικα διαμερίσματα είναι σε κακή κατάσταση, με ειδική αναφορά στην παλαιότητα του κτηρίου, στην απουσία συντήρησης, στην ύπαρξη φθορών και στη μη διενέργεια επιδιορθώσεων. Υποβάλλεται ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή ουδόλως δικαιολογεί την αιτούμενη αύξηση. Ειδικά, στην Κ18/22 υποστηρίζεται ότι η ενοικίαση υφίσταται από το 1979 και ότι περί το 2005, στη βάση προφορικής συμφωνίας με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, οι Καθ’ ων προέβησαν σε εσωτερική ανακαίνιση πέριξ των €100.000,00. Απορρίπτεται η αξίωση για κοινόχρηστα, καθότι υποστηρίζεται ότι δεν έχουν παρεσχεθεί τέτοιες υπηρεσίες. Προστίθεται ότι η πολυκατοικία είναι συνεχώς λερωμένη, ο ανελκυστήρας εκτός λειτουργίας και ότι μόνιμα απουσιάζει φωτισμός.  Στη δική του Απάντηση ο Ενοικιαστής του διαμερίσματος Γ3, προχωρά ένα βήμα παρακάτω, λέγοντας, μεταξύ άλλων, ότι η «ταράτσα μπάζει νερά σε διάφορα σημεία», ότι ο ίδιος και η σύζυγός του, αν και έχουν κινητικά προβλήματα, αναγκάζονται να ανεβαίνουν στον  5^ο όροφο και ότι στους κοινόχρηστους χώρους υπάρχουν «ακαθαρσίες, άσχημη μυρωδιά και αρουραίοι». Ανταπαντώντας, οι Αιτητές επιμένουν στις δικές τους θέσεις, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών.

ΙΙ.       Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.

Η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, δυνάμει της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Καταχωρήθηκαν εκατέρωθεν έγγραφες μαρτυρίες αλλά δεν υποβλήθηκαν αιτήματα για αντεξέταση των μαρτύρων.  

Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,^[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.

(1)      Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(α)     Η μαρτυρία του κ. Γλαύκου Κ. Αγαθαγγέλου (Μ.Α. 1).

Ο κ. Αγαθαγγέλου είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων. Μέσω της γραπτής κατάθεσής του αναφέρει πως έλαβε οδηγίες από τους Αιτητές για να υπολογίσει το δίκαιο ενοικίο για τα διαμερίσματα που βρίσκονται στην επίδικη πολυκατοικία. Διενήργησε επιθεώρηση τον Ιανουάριο του 2022 και ξανά τον Αύγουστο του 2024. Ακολούθως ετοίμασε γραπτή έκθεση, αφού διερεύνησε και μελέτησε και την αγορά ενοικίων στην περιοχή. Χρησιμοποίησε συγκριτική μέθοδο, λαμβάνοντας υπόψιν τα φυσικά χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου την οποία και παρουσίασε. Καθόρισε το τρέχον ενοίκιο και προέβη σε διεργασίες και μαθηματικές πράξεις για την εξεύρεση του δίκαιου ενοικίου έκαστου διαμερίσματος και καταστήματος της πολυκατοικίας, αφού προέβη και σε αναπροσαρμογές που έκρινε σκόπιμες. Έλαβε γνώση για την έκθεση της Λειτουργού του Κτηματολογίου και  την αμφισβητεί. Υποστηρίζει ότι η Λειτουργός δεν έλαβε υπόψιν όλα τα δεδομένα, λέγοντας ότι εκείνη χρησιμοποίησε λανθασμένα στοιχεία ως προς το εμβαδόν ενώ δεν προέβη σε αναπροσαρμογές, όπως έπραξε ο ίδιος. Το πιο σχετικό μέρος της μαρτυρίας του, έχει ως εξής:

«

9.       Αφού ελήφθησαν υπόψη οι συγκριτικές ενοικιάσεις των ακινήτων στην περιοχή, περιλαμβανομένης και άλλης πολυκατοικίας στην ίδια οδό (TOULLA COURT 3), όχι μόνο τα υπόλοιπα υποστατικά της ίδιας πολυκατοικίας, και λαμβάνοντας υπόψη τα φυσικά χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου και αφού μελετήθηκαν οι προοπτικές και οι δυνατότητες του καθώς και οι τάσεις της αγοράς και της οικονομίας υιοθετείται ως Μέσος Όρος Ενοικίων της Μικρής Περιοχής (Μ.Ο.Μ.Π.) το ποσό των €5,82/τ.μ./μήνα.

Οι υπολογισμοί και οι αναπροσαρμογές μου φαίνονται αναλυτικά στα παραρτήματα Α και Β, σελίδες 19 και 20 της έκθεσης μου. 

10.     Το τρέχον αγοραίο ενοίκιο του υπό εκτίμηση ακινήτου ανέρχεται στα €9/τ.μ./μήνα (€1.107/μήνα).

11.     Με βάση τα πιο πάνω έχω προβεί στους ακόλουθους υπολογισμούς:

i.              Εμβαδό υπό εκτίμηση: 118 τ.μ. + 10 τ.μ. Χ 50= 123 τ.μ.

ii.             Αγοραίο ενοίκιο ανά τ.μ.: : €5,82/μήνα

iii.            Έστω, €715,90/μήνα

iv.            Μέσος Όρος (Μικρής Περιοχής και Τρέχοντος Ενοικίου): €715,90/μήνα + €1.107/μήνα = €1.822,90/μήνα

v.             €1.822,90/μήνα ? 2 = Έστω, €911,45/μήνα  

12.     Ως ακολούθως, καταλήγω ότι το υφιστάμενο δίκαιο ενοίκιο του υπό εκτίμηση διαμερίσματος είναι στο ποσό των €820,30/μήνα (90% Χ €911,45/ μήνα). 

13.     Στο τέλος της έκθεσης μου γίνεται συγκεντρωτική αναφορά στο δίκαιο ενοίκιο για όλα τα υποστατικά στο ακίνητο και ακολούθως παραθέτω φωτογραφίες και αντίγραφο του χωρομετρικού σχεδίου (σελίδες 33-37).

14.     Αναφέρω επίσης ότι η αναπροσαρμογή που γίνεται στο σχετικό Πίνακα Συγκριτικών Ενοικίων για το Α2 στο -15% είναι λόγω του ότι η άλλη πολυκατοικία ίδιας περίπου κατάστασης και ηλικίας που βρίσκεται απέναντι σε μικρή απόσταση είναι μικρότερης ηλικίας και καλύτερης κατάστασης, τα οποία έλαβα δεόντως υπόψη μου (η παρατήρηση αυτή καταγράφεται στη σελίδα 4 της Έκθεσης μου).  

15.     Για σκοπούς πληρότητας επισυνάπτω ως Τεκμήριο 2 και την έκθεση για το ίδιο ακίνητο στην οποία είχα προβεί το 2022 (1/2/2022).  Η διαφορά το 2022 είναι ότι με βάση τα τότε δεδομένα ως Μέσο Όρο Ενοικίων της Μικρής Περιοχής (Μ.Ο.Μ.Π) είχα εισηγηθεί το ποσό των €5,80/τ.μ./μήνα και στην επικαιροποιημένη έκθεση του 2024 προσθέτω για πληρότητα υπολογισμού το τρέχον ενοίκιο το οποίο και συνυπολογίζεται.

16.     Έχω επίσης υπόψη μου από τους δικηγόρους των Αιτητών με τους οποίους είμαι σε επικοινωνία αναφορικά με την υπόθεση ότι στα πλαίσια της υπόθεσης αυτής έχουν δοθεί οδηγίες από το Δικαστήριο για την ετοιμασία έκθεσης από το Κτηματολόγιο η οποία, παρά το ότι συμφωνεί ότι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής δεν είναι το καταβαλλόμενο ενοίκιο αλλά τουλάχιστο το διπλάσιο αυτού (€540,00), αμφισβητώ ότι έλαβε υπόψη όλα τα δεδομένα.  Συγκεκριμένα, από το περιεχόμενο της φαίνεται ότι η Λειτουργός του Κτηματολογίου που την συνέταξε έλαβε υπόψη της λανθασμένα στοιχεία εμβαδού (121 τ.μ – 100%) και η μελέτη της περιορίστηκε στο καταβαλλόμενο ενοίκιο από τους ένοικους της ίδια πολυκατοικίας, το οποίο προφανώς και αμφισβητείται, χωρίς να κάνει οποιεσδήποτε αναπροσαρμογές, όπως πράττω εγώ στη δική μου έκθεση. 

»

(β)     H μαρτυρία της κας Maria Ramona Flora (Μ.Α.2).

Η Μ.Α.2 είναι η μοναδική διευθύντρια των Αιτητών 5 και διαχειριστών της πολυκατοικίας. Είναι εξουσιοδοτημένη από τους υπόλοιπους Αιτητές 1-4/Ιδιοκτήτες. Ανέφερε πως οι Αιτητές 5 εισπράττουν τα ενοίκια και τα καταβάλλουν στους Αιτητές 1-4. Παρουσίασε στοιχεία προς απόδειξη της ιδιοκτησιακής ιδιότητας των Αιτητών 1-4 και αναφέρθηκε στο ύψος του υφιστάμενου ενοικίου έκαστου επίδικου υποστατικού, υποστηρίζοντας ότι δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου, στη βάση της έκθεσης του κ. Αγαθαγγέλου, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε.

(2)      Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστών.

Όλοι οι Ενοικιαστές με την μαρτυρία τους, λίγο-πολύ, κινήθηκαν σε ταυτόσημο πλαίσιο. Ζητούν την απόρριψη της Αίτησης, στη βάση της κακής κατάστασης που βρίσκεται η πολυκατοικία, παρουσιάζοντας φωτογραφίες και αναλύοντας τα επιμέρους προβλήματα που δημιουργούνται σε αυτούς, λόγω της κατάστασης που επικρατεί. Ουδείς όμως εκ των Ενοικιαστών παρουσίασε έκθεση εκτίμησης δικού του πραγματογνώμονα, μέσω της οποίας να τεκμηριώνεται ότι ουδεμία αύξηση δικαιολογείται.  

Ακολούθως, θα παρατεθούν συνοπτικά οι επιμέρους ισχυρισμοί των Ενοικιαστών.

(γ)     Η μαρτυρία της κας Α. Παλαιολόγου (Καθ’ ης στην Κ10/22).

Στη μαρτυρία της, η κα Παλαιολόγου χαρακτηρίζει ως άθλια την κατάσταση του διαμερίσματος που διαμένει. Τονίζει την κακή κατάσταση της πολυκατοικίας και το γεγονός ότι ο ανελκυστήρας είναι εκτός λειτουργίας. Αναφέρεται σε προβλήματα υγρασίας, στην απουσία συντήρησης καθώς και στην επικινδυνότητα των μπαλκονιών, τα οποία λέει ότι «έχουν γκρεμιστεί» . Καταλήγει ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο.

(δ)     Η μαρτυρία των κ. Π. Παύλου και Α.Καραζήνου (Καθ’ ων 1 και 2 στην Κ18/22).

Στο ίδιο μοτίβο κινούνται και οι πανομοιότυπες μαρτυρίες των Καθ’ ων 1 και 2 στην Κ18/22. Χαρακτηριστικό απόσπασμα από τη μαρτυρία του Καθ’ ου 2, παρατίθεται αυτούσιο: 

«

9.       Αναφορικά με την διαχείριση του επίδικου κτηρίου και/ή Ακινήτου, ως φαίνεται στην συμφωνία διαχείρισης του Ακινήτου η οποία παρουσιάζεται ως Τεκμήριο 4 στην ένορκη δήλωση των Αιτητών, η Αιτήτρια 5 είχε κατά την περίοδο κατά την οποία ήταν διορισμένη διαχειρίστρια εταιρεία, την ευθύνη για την διαχείριση και διοργάνωση του επίδικου κτηρίου/Ακινήτου, ως επίσης και την διατήρηση διαχείριση, και καλυτέρευση του Ακινήτου.  Ωστόσο οι Αιτητές και ειδικότερα η Αιτήτρια 5, ουδέποτε διαχειρίζονταν οτιδήποτε θέμα αφορούσε το Ακίνητο, και ουδέποτε διαχειρίζονταν την φροντίδα του επίδικου κτιρίου/Ακινήτου επί της συμβολής των οδών Ιωάννη Τσίρου 15 και Επισκόπου Λαυρεντίου, 3021 Δήμο Λεμεσού (το ‘Ακίνητο’) ενώ αντίθετα άφησαν το Ακίνητο να καταστραφεί σε βαθμό που σήμερα να είναι επικίνδυνη οικοδομή.  Ουδέποτε έστειλαν άτομο να καθαρίσει ή να συντηρήσει το Ακίνητο, ουδέποτε φρόντισαν για την κατάσταση ή συντήρηση του ανελκυστήρα, και ουδέποτε φρόντισαν γενικά οτιδήποτε αφορούσε την φροντίδα, καθαριότητα και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων του Ακινήτου, παρά τις συνεχείς μας παρακλήσεις και ειδοποιήσεις προς τούτο.  Αντίθετα η μόνη διαχείριση του Ακινήτου από τους Αιτητές ήταν η μηνιαία είσπραξη του ενοικίου μέσω τραπεζικής κατάθεσης σε συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό στο όνομα της Αιτήτριας 5 εταιρείας κατόπιν οδηγιών της Αιτήτριας 5 εταιρείας.  Αντίγραφα τραπεζικών καταθέσεων για την πληρωμή του ενοικίου ημερομηνίας 09/03/22, 06/04/22, 06/08/22, 05/02/24 επισυνάπτονται ως Τεκμήριο Δ στην Ένορκη Δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ημερομηνίας 27.02.25.

10.     Κατά ή περί τα τέλη του έτους 2021 δεν λειτουργούσε ο ανελκυστήρας του επίδικου κτηρίου/Ακινήτου, κάποιος ένοικος του κτηρίου κάλεσε τηλεφωνικώς τον υπεύθυνο για την συντήρηση του ανελκυστήρα ο οποίος ήρθε, ουδέποτε ανέφερε ότι υπήρχε διαχειριστική επιτροπή ή ότι είχε επικοινωνήσει μαζί του κάποιος να τον ενημερώσει για σύσταση διαχειριστικής επιτροπής στην επίδικη πολυκατοικία, και προχώρησε σε άμεση επιδιόρθωση του ανελκυστήρα.  […..]

11.     Ήταν εμφανές ότι δεν υπήρχε διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων αφού η πολυκατοικία ήταν και είναι μόνιμα  λερωμένη, ο ανελκυστήρας εκτός λειτουργίας από το έτος 2021, και μονίμως δεν υπάρχει φωτισμός στους κοινόχρηστους χώρους με κίνδυνο ιδίως το απόγευμα λόγω μειωμένης ορατότητας να κτυπήσει ο οποιοσδήποτε επισκέπτης του Επίδικου Διαμερίσματος και/ή ένοικος του εν θέματι κτηρίου.  Επιπλέον ουδέποτε μας ζητήθηκε η καταβολή ποσού κοινοχρήστων από τους Αιτητές και ουδέποτε γνώριζα για την ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής και ιδιαίτερα αφού όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι ήταν παντελώς παραμελημένοι.  Φωτογραφίες των κοινόχρηστων χώρων κατά το έτος 2022 επισυνάπτονται ως Τεκμήριο Ε στην Ένορκη Δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ημερομηνίας 27.02.25.  […]

13.     Όπως αναφέρει και ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 στη ένορκη δήλωση του ημερομηνίας 27.02.25 η κατάσταση στους κοινόχρηστους χώρους του Ακινήτου σήμερα είναι ακόμα πιο τραγική.  Οι σκάλες είναι συνέχεια γεμάτες σκουπίδια και διάφορα υγρά, με αποτέλεσμα να δημιουργείται κίνδυνος να γλιστρήσει άτομο και να πέσει.  Οι Αιτητές ουδέποτε φρόντισαν για την καθαριότητα ή φροντίδα των κοινόχρηστων χώρων του επίδικου κτηρίου. Προσωπικά αναγκάστηκα πολλές φορές να σταματήσω τη δουλειά για να σκουπίσω τη σκάλα και την είσοδο του Επίδικου Διαμερίσματος γιατί ήταν πολύ λερωμένη.  Φωτογραφίες των κοινόχρηστων χώρων οι οποίες λήφθηκαν σε διάφορες ημερομηνίες κατά τον Νοέμβριο 2024 μέχρι τον Ιανουάριο 2025 επισυνάπτονται ως Τεκμήριο Η στην Ένορκη Δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ημερομηνίας 27.02.25.

14.     Τόσο εγώ όσο και ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 χάσαμε πολλούς πελάτες λόγω του ότι ο ανελκυστήρας ήταν σπασμένος αφού αρκετοί πελάτες δεν μπορούσαν να ανεβούν από τα σκαλιά, αλλά επίσης και λόγο του ότι οι κοινόχρηστοι χώροι είναι μονίμως παραμελημένοι.  Υπάρχουν ηλεκτρικά καλώδια πετάμενα και έξω από τον τοίχο δημιουργώντας πραγματικά μια επικίνδυνη κατάσταση.  Ωστόσο δεν ήταν δυνατό να μετακομίσουμε σε άλλο υποστατικό λόγω της σοβαρής κατάστασης της υγείας του γιού μου ειδικά το τελευταίο έτος.  Φωτογραφία των εκτεθειμένων καλωδίων στο ισόγειο της πολυκατοικίας και στο πλάι της εισόδου του ανελκυστήρα επισυνάπτονται ως Τεκμήριο Θ στην Ένορκη Δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ημερομηνίας 27.02.25.  […..]

18.     Στην Παράγραφο Γ με τίτλο Περιγραφή Ακινήτου της εκτίμησης του κ. Γλαύκου Αγαθαγγέλου η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση του κ. Αγαθαγγέλου ημερομηνίας 10/12/24, αναφέρεται ότι «η πολυκατοικία είναι κτίσμα του έτους 1972 σχετικά καλής κατασκευής και ικανοποιητικής συντήρησης.»  Ως φαίνεται και στις φωτογραφίες οι οποίες επισυνάπτονται σε δέσμη ως Τεκμήρια Ε μέχρι Ι η επίδικη πολυκατοικία/Ακίνητο δεν είναι σε καμία κατάσταση ικανοποιητικής συντήρησης.  Αντίθετα η πολυκατοικία δεν τυχάνει καμίας απολύτως συντήρησης.  Η συγκεκριμένη οικοδομή έχει σκόπιμα αφεθεί χωρίς καμία φροντίδα και συντήρηση από τους Αιτητές με σκοπό να διώξει τους θέσμιους ενοικιαστές του επίδικου κτηρίου/Ακινήτου.  Κάποια μπαλκόνια αντιμετωπίζουν κίνδυνο κατάρρευσης.  Φωτογραφίες διαφόρων μπαλκονιών του Ακινήτου τα οποία είναι σε κίνδυνο κατάρρευσης επισυνάπτονται σε δέσμη ως Τεκμήριο Μ στην Ένορκη Δήλωση του Καθ’ ου η Αίτηση 1 ημερομηνίας 27.02.25.

(ε)     Η μαρτυρία του κ. Α. Γεωργιάδη (Καθ’ ου στην Κ20/22).

Με παρόμοιο τρόπο, ο Καθ’ ου στην Κ20/22 στη δική του μαρτυρία, υποστηρίζει ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Η πολυκατοικία «παρουσιάζει όψη εγκατάλειψης» αφού δεν υπάρχει διαχειριστική επιτροπή.  Δεν υπάρχει ηλεκτρικό ρεύμα ούτε νερό στους κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι δεν καθαρίζονται. Εδώ και περισσότερο από 6 χρόνια δεν λειτουργεί ούτε ο ανελκυστήρας. Επίσης, η ταράτσα της πολυκατοικίας και τα μπαλκόνια μπάζουν νερά, οι πόρτες και τα παράθυρα ή δεν κλείνουν καθόλου ή κλείνουν με δυσκολία, δεν υπάρχει οργανωμένο σύστημα καθαρισμού των κοινόχρηστων χώρων. Πέραν τούτων, δεν υπάρχει κανένα σύστημα ασφαλείας για τα πρόσωπα που εισέρχονται στην πολυκατοικία και επιπλέον, οι ιδιοκτήτες περιοδικά, ενοικιάζουν δωμάτια για ολιγοήμερη παραμονή σε άτομα που επιδίδονται σε κατανάλωση οινοπνευματωδών ποτών και προκαλούν οχληρία στην πολυκατοικία, όλο το 24ωρο. Ο ίδιος διαμένει στον 5^ο όροφο, δηλαδή στον τελευταίο όροφο της πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα να υφίσταται τη μέγιστη ταλαιπωρία από την έλλειψη ανελκυστήρα αλλά και την κακή κατάσταση της ταράτσας που τον χειμώνα μπάζει νερά στο διαμέρισμά του τα οποία μαζεύει με διάφορα δοχεία. Η σύζυγος του είναι ανάπηρη, κινείται σε αναπηρικό καροτσάκι και έχει σοβαρά προβλήματα υγείας. Για να ανεβοκατεβεί τις σκάλες, είτε για ιατρικές εξετάσεις ή άλλως πως, χρειάζεται η βοήθεια τριών ατόμων.  

(3)     Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου.

Η Λειτουργός του Δικαστηρίου ετοίμασε παρόμοιες εκθέσεις εκτίμησης, σε σχέση με τα επίδικα διαμερίσματα, τον Απρίλιο και τον Οκτώβριο του 2023, χρησιμοποιώντας συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Ως προς τον μέσο όρο των ενοικίων έλαβε υπόψιν 6 συγκριτικά διαμερίσματα, τα οποία βρίσκονται όλα στην ίδια πολυκατοικία με τα επίδικα και αφορούν ενοικιάσεις από το 1973 έως και το 2020. Υπολογίζει τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, ενώ επίσης καθορίζει και το τρέχον/αγοραίο ενοίκιο, προς €6.50/τ.μ. Συμπεραίνει ότι δικαιολογείται κάποια αύξηση στο ενοίκιο έκαστου διαμερίσματος, όχι όμως στο ύψος που αξιώνουν οι Αιτητές, λόγω ακριβώς της κακής κατάστασης που βρίσκεται η πολυκατοικία. 

(δ)     Οι Αγορεύσεις.

Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα. Σημειώνω πως, αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις αναλυτικές αγορεύσεις των μερών, στο ειδικό περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.  Η έκδοση της τελικής απόφασης του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 25/06/2025.

ΙΙΙ.      ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.

(α)     Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,^[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες^[3] ενοικιάσεις^[4] και τους όρους αυτών,^[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

(β)     Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Στο άρθρο 8(1) του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα:

«

Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

»

Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd, (2002) 1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:

«

Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988.  Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου.  […..] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).

»

Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο (5) του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής:

«

(5)      Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.

»

(γ)     Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου».

Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall’ s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. 

(δ)     Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». 

Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8(5) έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46(1) του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης.

(ε)     Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)».

Στη  Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8(5) του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)»  που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής.[9] Στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (2002) 1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση  επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8(5) του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα.

 

IV.     ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.

Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους, κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. 

Κατ’ αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι έκαστο επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[10] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πρόκειται για θέσμιες ενοικιάσεις και ότι τα διαμερίσματα βρίσκονται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς  τελεί υπό αμφισβήτηση. Ούτε αμφισβητείται πως έχουν παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την τελευταία αύξηση του ενοικίου.

Επί της ουσίας, το μοναδικό επίδικο ζήτημα είναι κατά πόσον δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου.

V.      ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.

Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,^[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.

Υπενθυμίζεται ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, έλαβε χώρα με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης και δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων^[12] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης. Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας, διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων.

(α)    Αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων.

Με βάση το πιο πάνω πλαίσιο, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας.

Έχοντας μελετήσει και αντιπαραβάλει τις εκατέρωθεν θέσεις, σαν γενικό σχόλιο αναφέρεται ότι θετική είναι η εντύπωση που έχω αποκομίσει τόσο από την εκπρόσωπο της ιδιοκτησιακής πλευράς, την κα Maria Ramona Flora όσο και από τους Ενοικιαστές. Η μάρτυρας εκ μέρους των Αιτητών αναφέρθηκε βασικά στις τυπικές προϋποθέσεις και δεν αμφισβητήθηκε. Συνεπώς, αποδεκτά γίνονται όσα ανέφερε για την ιδιοκτησιακή ιδιότητα των Αιτητών 1 έως 4, για την ύπαρξη έκαστης ενοικιαστικής σχέση, για το ύψος του ενοικίου καθ’ως και ότι αυτό και στις τρεις υπό εξέταση ενοικιάσεις, έχει πέραν των δύο ετών να αναπροσαρμοστεί.

Η δε μαρτυρία των Καθ’ ων, με τη σειρά της επικεντρώθηκε στην πραγματική κατάσταση των διαμερισμάτων τους καθώς και γενικότερα της πολυκατοικίας, θέσεις οι οποίες και αυτές έμειναν κατ’ ουσία δίχως πραγματικό αντίλογο και οι οποίες, εν πάση περιπτώσει, επιβεβαιώνονται τόσο μέσω των φωτογραφιών που έχουν παρουσιάσει, όσο και μέσω της Έκθεσης της Λειτουργού του Δικαστηρίου.    

Συνακόλουθα, δεν προκύπτουν ζητήματα ως προς την αξιοπιστία των εν λόγω μαρτύρων, δίχως αυτό ασφαλώς να σημαίνει ότι το Δικαστήριο θα υιοθετήσει είτε τις νομικές προεκτάσεις των γεγονότων που ανέφεραν οι μάρτυρες, είτε τα συμπεράσματα που εμφιλοχώρησαν στη μαρτυρία των εν λόγω προσώπων, σε σχέση με ζητήματα που άπτονται της εξιδεικευμένης γνώσης των πραγματογνωμόνων.

(β)    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών/πραγματογνωμόνων.    

Ως γνωστό, η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων/πραγματογνωμόνων αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων. Οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[13]  Η μαρτυρία τους θεωρείται ανεξάρτητη.[14] Η υποχρέωση των πραγματογνωμόνων για παροχή «ανεξάρτητης γνώμης» αποκλείει μεταξύ άλλων, τόσο την εκούσια όσο και την ακούσια συστράτευση[15] του πραγματογνώμονα με τον εντολέα του. Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα.[16] Αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[17] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[18] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[19]

Πριν οτιδήποτε άλλο, υπενθυμίζω εκ νέου πως η πλευρά των Ενοικιαστών δεν παρουσίασε μαρτυρία δικού της πραγματογνώμονα ως προς το βασικό επίδικο θέμα της αναπροσαρμογής του ενοικίου. Κατά συνέπεια, όλοι οι ισχυρισμοί των Ενοικιαστών που αμφισβητούν ζητήματα πραγματογνωμοσύνης (π.χ. καθορισμός μικρής περιοχής/μέσος όρος ενοικίων), έχουν παραμείνει μετέωροι, δίχως υποστηρικτικό υπόβαθρο και δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο.  

Παραμένουν προς αξιολόγηση οι εκτιμήσεις της Λειτουργού και του εκτιμητή των Αιτητών. Ξεκινώ από τη βασική σύγκλυση των δύο εκτιμήσεων. Η κοινή τους συνισταμένη είναι ότι δικαιολογείται αύξηση στο ύψος των υφιστάμενων ενοικίων. Το ουσιαστικό διαφοροποιητικό ζήτημα μεταξύ αυτών, είναι το ύψος της αύξησης που θα επιβληθεί. Επί τούτου, ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών καθορίζει αρκετά ψηλότερα το δίκαιο ενοίκιο έκαστου διαμερίσματος σε σχέση με την εισήγηση της Λειτουργού. Ο κ. Αγαθαγγέλου για να καταλήξει σε αυτό το συμπέρασμα, είχε επεκτείνει τη μικρή περιοχή, έχει καθορίσει ψηλότερο το ύψος του τρέχοντος ενοικίου και έχει αποδώσει μικρότερη σημασία στην κατάσταση που βρίσκεται η πολυκατοικία.

Το Δικαστήριο σταθμίζοντας με προσοχή τις διαφορετικές θεωρήσεις των πραγματογνωμόνων, αξιολογεί ως ορθότερη την εκτίμηση της Λειτουργού του Κτηματολογίου. Οι λόγοι για την επιλογή αυτή, είναι οι εξής: 

·                Πρώτον, οι θέσεις των πραγματογνωμόνων ως προς την κατάσταση της πολυκατοικίας. Δίκαιο επί τούτου, σαφώς έχει η Λειτουργός η οποία εξηγεί ότι η πολυκατοικία βρίσκεται σε πραγματικά κακή κατάσταση, λόγω της έλλειψης συντήρησης. Από την άλλη, ο κ. Αγαθαγγέλου, στη σελ. 3 της  Έκθεσής του, χαρακτηρίζει το επίδικο κτήριο ως «σχετικά καλής κατασκευής και ικανοποιητικής συντήρησης». Πρόκειται όμως για προσέγγιση η οποία πόρρω απέχει από την πραγματικότητα. Αρκεί κάποιος να δει τις φωτογραφίες που έχουν επισυνάψει οι Ενοικιαστές στη μαρτυρία τους. Στην Έκθεση του εκτιμητή των Αιτητών, η οποία κατά τα λοιπά καταλαμβάνει πέραν των 70 σελίδων,  διαπιστώνεται ότι επιχειρείται η υποβάθμιση του γεγονότος ότι η επίδικη πολυκατοικία βρίσκεται σε κακή κατάσταση, αφού εκτός της αναφερόμενης γενικής δήλωσης περί «ικανοποιητικής συντήρησης» παρουσιάζονται δύο μόνο μακρινές φωτογραφίες της πολυκατοικίας, δεδομένα που θα μπορούσαν να παραπλανήσουν τον αναγνώστη της έκθεσης που δεν έχει ενημερωθεί για την πραγματική επί τόπου κατάσταση.  

·                Δεύτερον, ο κ. Αγαθαγγέλου θεωρεί πως η Λειτουργός έσφαλλε επειδή για τον καθορισμό του μέσου όρου χρησιμοποίησε μόνο ως συγκριτικά από την ίδια πολυκατοικία. Αλλά, τούτη η διεργασία της Λειτουργού δεν υποδηλώνει, δίχως άλλο, σφάλμα, ως διατείνεται ο εκτιμητής των Αιτητών. Αντιθέτως, είναι η επέκταση της μικρής περιοχής και η αναζήτηση συγκριτικών από άλλες γειτονικές πολυκατοικίες (που αναπόδραστα δεν έχουν ακριβώς τα ίδια ειδικά χαρακτηριστικά με την επίδικη πολυκατοικία) που θα έπρεπε να εξηγηθεί και δικαιολογηθεί. Εξάλλου, όσο επεκτείνεται το εύρος της μικρής περιοχής, τόσο διαφοροποιείται ο περιβάλλοντας χώρος και  μεγαλώνει αναλόγως το περιθώριο σφάλματος.

·                Τρίτον, ο κ. Αγαθαγγέλου υποστηρίζει ότι η Λειτουργός χρησιμοποίησε λάθος εμβαδά,  δίχως όμως να μπορεί να στοιχειοθετήσει τον εν λόγω ισχυρισμό.[20] Ως γνωστό, οι Λειτουργοί του Κτηματολογίου, αντλούν τις πληροφορίες τους για τα επιμέρους  χαρακτηριστικά των επίδικων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας από τα επίσημα αρχεία του Κτηματολογίου και συνεπώς, οι πληροφορίες αυτές τεκμαίρονται ως ορθές. 

·                Τέταρτον, ο Εκτιμητής των Αιτητών, καταλογίζει στη Λειτουργό ότι η Έκθεσή της είναι τρωτή επειδή εκείνη δεν προχώρησε σε αναπροσαρμογές. Η εισήγηση αυτή είναι διττώς   προβληματική. Κατ’ αρχάς, επειδή ακριβώς συνιστά παραδοχή ότι τα συγκριτικά υποστατικά της ιδιοκτησιακής πλευράς, για να μπορούν να θεωρηθούν συγκρίσιμα, χρίζουν αναπροσαρμογής. Κατά δεύτερον, επειδή εκλαμβάνεται δίχως να είναι, ως θετικό στοιχείο, η διενέργεια αναπροσαρμογών. Αλλά, όπως λέχθηκε στην  Challenger Property Asset Management Pty Ltd & Anor v. Stonnington City Council & Anor [2011] VSC 184; 34 VR 445, η διεργασία των αναπροσαρμογών, εμπεριέχει μια ψευδαίσθηση ακρίβειας, η οποία τείνει να επισκιάσει τον υποκειμενισμό της ενέργειας.    

Ως εκ των προαναφερόμενων, ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου θα γίνει με βάση τη μαρτυρία και την Εκτίμηση της Λειτουργού, η οποία αποτελεί ασφαλέστερο οδηγό για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου.

(γ)     Τα πραγματικά γεγονότα.

Πριν προχωρήσω στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, θυμίζω ότι η ιδιότητα των διαδίκων και ο θέσμιος χαρακτήρας των επίδικων ενοικιάσεων δεν αμφισβητείται, όπως δεν αμφισβητείται ότι έχουν παρέλθει πέραν των δύο ετών από την τελευταία αύξηση στο ενοίκιο έκαστης ενοικίασης. Συνεπώς, οι τυπικές, νομοθετικές, προϋποθέσεις ικανοποιούνται.

Ως προς τα λοιπά πραγματικά γεγονότα, αναφέρονται τα ακόλουθα. Οι συνεκδικαζόμενες αιτήσεις αφορούν τρία διαμερίσματα. Το διαμέρισμα Α3 χρησιμοποιείται ως επαγγελματικός χώρος (οδοντιατρείο/γραφείο), ενώ τα διαμερίσματα Α2 και Γ3 ως κατοικίες. Το υφιστάμενο ενοίκιο και τα ειδικά χαρακτηριστικά κάθε διαμερίσματος, είναι ως αυτά εμφαίνονται στην εισαγωγή της παρούσας απόφασης. Δικαιολογείται κάποια αύξηση στο ενοίκιο κάθε διαμερίσματος, όχι όμως στο ύψος που υποστηρίζει ο εκτιμητής των Αιτητών. Διότι, ως εξηγεί η Λειτουργός, η μαρτυρία της οποίας για την επί τόπου πραγματική κατάσταση βρίσκεται σε συμφωνία με τη μαρτυρία των Ενοικιαστών, η πολυκατοικία βρίσκεται σε κακή κατάσταση, αφού πρόκειται για μια πολυκατοικία που κτίστηκε το 1972 και η οποία έχει πλέον κυριολεκτικά αφεθεί στη δύνη του χρόνου, παρουσιάζοντας εικόνα εγκατάλειψης. Η ανυπαρξία,[21] τουλάχιστον ενεργής, διαχειριστικής επιτροπής και η αδιαφορία των ιδιοκτητών για τη συντήρηση του εν λόγω κτηρίου έχει αναπόδραστα προκαλέσει διάφορα προβλήματα στους ένοικους των διαμερισμάτων. Μεταξύ άλλων, ο ανελκυστήρας είναι μόνιμα εκτός λειτουργίας. Απουσιάζει φωτισμός από τους κοινόχρηστους χώρους, οι οποίοι είναι συνεχώς ακάθαρτοι. Υπάρχουν και προβλήματα υγρασίας καθώς και εμφανείς αλλοιώσεις του σκυροδέματος, εξ ου και μπαλκόνια της πολυκατοικίας φαίνεται να παρουσιάζουν κίνδυνο κατάρρευσης, ως γενικότερο απότοκο της έλλειψης συντήρησης της εν λόγω κοινόκτητης οικοδομής. Οποία επί μέρους συντήρηση γίνεται μέσα στα επίδικα διαμερίσματα, είναι από τους ίδιους τους ενοικιαστές.

(δ)     Καθορισμός του δίκαιου ενοικίου.

Οι Καθ’ ων εισηγούνται την απόρριψη έκαστης αίτησης. Εντούτοις, οι εν λόγω εισηγήσεις είναι ανυπόστατες, αφού δεν υποστηρίζονται από μαρτυρία πραγματογνώμονα που να υποστηρίζει μια τέτοια εξέλιξη, επί της οποίας θα μπορούσε να θεμελιωθεί αντίστοιχο δικαστικό εύρημα.

Εξάλλου, ούτε η κακή κατάσταση της πολυκατοικίας, ούτε το γεγονός ότι η ιδιοκτησιακή πλευρά δεν συντηρεί τα επίδικα διαμερίσματα, αποτελούν αυτοτελώς λόγους για να μην αναπροσαρμοστεί, κατά δίκαιο τρόπο, το ενοίκιο των αναφερόμενων θέσμιων ενοικιάσεων. Το όλο ζήτημα εξετάζεται σφαιρικά, συνυπολογίζοντας ότι τα υφιστάμενα ενοίκια των υπό εξέταση διαμερισμάτων, ακόμη και στην κατάσταση που βρίσκεται η πολυκατοικία, είναι όντως χαμηλά. Η όποια δε αύξηση, θα έχει βεβαίως αναδρομική ισχύ, από την ημερομηνία καταχώρισης έκαστης Αίτησης, διότι, όπως επιτακτικά αναφέρεται στο άρθρο 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, το Δικαστήριο «καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως». Η αντίθετη εισήγηση της ενοικιαστικής πλευράς, δεν έχει νόμιμο έρεισμα και απορρίπτεται.

Απομένει το ζήτημα καθορισμού του ύψους του δίκαιου ενοικίου έκαστου διαμερίσματος.

Ο κ. Δημητριάδης, μάλλον διαβλέποντας τα προβλήματα πειστικότητας στην έκθεση του εκτιμητή των Αιτητών, προσδιόρισε και περιόρισε[22] την απαίτηση των πελατών του ως εξής:

«

Υπό το φως των πιο πάνω, ευσεβάστως εισηγούμαστε ότι οι Αιτήσεις πρέπει να επιτύχουν και να εκδοθούν διατάγματα με τα οποία το μηνιαίο ενοίκιο των επίδικων διαμερισμάτων να καθοριστεί ως εξής:

37.1 στην Κ10 σε €641,85 ή διαζευκτικά σε €540 μηνιαίως,

37.2 στην Κ18 σε €724,47 ή διαζευκτικά σε €580 μηνιαίως, και

37.3 στην Κ20 σε €720,72 ή διαζευκτικά σε €540 μηνιαίως,

»

Δοθέντος λοιπόν ότι το Δικαστήριο έχει ήδη αποφασίσει ότι το ενοίκιο των επίδικων διαμερισμάτων θα καθοριστεί με βάση την Εκτίμηση της Λειτουργού, γίνεται αποδεκτή η εναλλακτική εισήγηση του συνηγόρου των Αιτητών. Εξάλλου, η διαπιστωθείσα κακή κατάσταση της πολυκατοικίας και των επίδικων υποστατικών, δικαίως οδηγεί στο συμπέρασμα πως η αναπροσαρμογή του ενοικίου οφείλει να επικεντρωθεί, κατ’ εξαίρεση, στον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής (€4.96/τ.μ.) και όχι με αναφορά στο τρέχον ενοίκιο και τις συνθήκες της αγοράς και της ζήτησης που γενικότερα επικρατούν σήμερα στη Λεμεσό.

Όσον αφορά δε το αίτημα για κοινόχρηστα στην Κ18/22, αρκεί να σημειωθεί αυτό το θέμα εν τέλει δεν έχει προωθηθεί και η σχετική αξίωση απορρίπτεται, με ανάλογη επίπτωση για τους Αιτητές, ως προς τα έξοδα.  

Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί το εξής. Από το μαρτυρικό υλικό που έχει παρουσιαστεί, ενδεχομένως να ανακύπτουν ζητήματα που άπτονται της στατικής επάρκειας των μπαλκονιών της επίδικης πολυκατοικίας, με πιθανότητα το εν λόγω κτήριο να θεωρηθεί επικίνδυνο για τη σωματική ακεραιότητα των ενοίκων και περίοικων. Επειδή όμως αυτό το ζήτημα αν και σοβαρό, εκφεύγει πλήρως του πλαισίου της αναπροσαρμογής του ενοικίου με βάση το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, θα δοθούν οδηγίες στη Γραμματεία του Δικαστηρίου για να κοινοποιήσει αντίγραφο της παρούσας απόφασης στην αρμόδια κρατική αρχή, για να πράξει ό,τι κρίνει σκόπιμο.

VΙ.     ΚΑΤΑΛΗΞΗ.

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, όλες οι Κυρίως Αίτησεις επιτυγχάνουν. Εκδίδεται Διάταγμα αποσυνένωσης των συνεκδικαζόμενων Αιτήσεων, με σκοπό την έκδοση ξεχωριστών αποφάσεων, ως ακολούθως:

(1)      Όσον οφορά την Κ10/22 εκδίδεται διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, ως αυτό περιγράφεται υπό «Α» στην εν λόγω Κυρίως Αίτηση, στα €540,00 μηνιαίως, από 01/05/2022.  

(2)      Όσον οφορά την Κ18/22 εκδίδεται διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, ως αυτό περιγράφεται υπό «Α» στην εν λόγω Κυρίως Αίτηση, στα €580,00 μηνιαίως, από 01/06/2022.  

(3)      Όσον οφορά την Κ20/22 εκδίδεται διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, ως αυτό περιγράφεται υπό «Α» στην εν λόγω Κυρίως Αίτηση, στα €540,00 μηνιαίως, από 01/07/2022.  

Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,^[23] ακολουθούν το αποτέλεσμα και στην Κ10/22 και Κ20/22 επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Το ίδιο να εφαρμοστεί και στην Κ18/22, πλην όμως τα επικασθέντα έξοδα να μειωθούν κατά 1/3, λόγω της μερικής επιτυχίας της Αίτησης, ήτοι της μη επιτυχίας της αξίωσης για κοινόχρηστα.  

Αντίγραφο της παρούσας απόφασης μαζί με πληροφόρηση για την ακριβή διεύθυνση της επίδικης πολυκατοικίας, να κοινοποιηθεί από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου, προς τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λεμεσού, ως την αρμόδια αρχή, με βάση το Κεφ. 96, για να πράξει ό,τι κρίνει σκόπιμο σε σχέση με πιθανή επικινδυνότητα ή και τυχόν στατική ανεπάρκεια των μπαλκονιών της επίδικης πολυκατοικίας.

 

____________________________

Γ. Χρ. Παγιάσης

Πρόεδρος

 

________________                                                              ____________________

       Λ. Μιχαηλίδης                                                                                 Π. Χαραλάμπους

         Πάρεδρος                                                                                               Πάρεδρος

 

Πιστό Αντίγραφο

Γραμματέας